<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan de gemeenteraad

Zaaknummer              527316




Onderwerp: Ruimtelijke raamwerken velden 3 Noord en 23 Schuytgraaf
a
Voorstel

 1. Het ruimtelijk raamwerk veld 3 Noord Schuytgraaf vast te stellen;
 2. Het ruimtelijk raamwerk veld 23 Schuytgraaf vast te stellen.

Inleiding


 Met het in 2019 uitgevoerde woningmarktonderzoek voor de regio Arnhem Nijmegen is nogmaals
 bevestigd dat er grote druk is op de woningmarkt in de regio. Het versneld tot ontwikkeling brengen van
 Schuytgraaf en de daarin gelegen bouwvelden is in dat kader belangrijk voor Arnhem.

 In Schuytgraaf komen ongeveer 6500 woningen in 27 buurten, ook wel 'velden' genoemd. De kaders
 voor Schuytgraaf liggen vast in de grondexploitatie, het exploitatieplan en het globale bestemmingsplan
 dat in 2011 voor Schuytgraaf is opgesteld. Daarnaast zijn er voor de zuidelijke velden separate afspraken
 met Overbetuwe vastgelegd die op hoofdlijnen verwerkt zijn in het globale bestemmingsplan. Binnen
 deze kaders wordt veld voor veld aan een uitwerking gewerkt.

                                                    Bij de ontwikkeling van Schuytgraaf wordt gewerkt
                                                    "van binnen naar buiten", zodat bouwwerkzaamheden
                                                    telkens aan de randen plaatsvinden en niet in het hart
                                                    van de wijk. Bovendien wordt getracht steeds een
                                                    gedifferentieerd woningaanbod in verkoop te hebben.
                                                    Dat bepaalt samen de volgorde van de ontwikkeling
                                                    van velden.

                                                    De velden 23 aan de zuidzijde en 3 noord aan de
                                                    noordzijde van Schuytgraaf zijn de volgende velden in
                                                    Schuytgraaf die in ontwikkeling genomen worden.

                                                  Binnen de financiële en ruimtelijke kaders is tot een
                                                  ruimtelijk raamwerk gekomen dat we hierbij aan uw
                                                  raad voorleggen ter vaststelling. Voor veld 23 geldt
                                                  specifiek dat ook de kaders die zijn vastgelegd in de
                                                  overeenkomst met Overbetuwe "Waar Schuytgraaf en
 de Park elkaar ontmoeten" in acht zijn genomen. Deze afspraken gaan met name over de overgang van
 Schuytgraaf en Park Lingezegen en hebben onder andere betrekking op dichtheden en programmering.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre> In totaal worden in de beide velden samen 287 woningen voorzien. Op basis van dit ruimtelijk raamwerk
 zal een bestemmingsplan in procedure worden gebracht voor deze twee velden.


Beoogd effect


 De ontwikkeling van 287 woningen in Schuytgraaf.


Argumenten

1.1   Het realiseren van woningbouw in de velden 3 noord en 23 draagt bij aan verdere ontwikkeling van
      de wijk Schuytgraaf.

      Het stedenbouwkundig concept van Schuytgraaf gaat uit van het principe van dorpjes in de Betuwe,
      die ingebed zijn in het bestaande landschap. In het totaal gaat het om 27 velden met circa 6500
      woningen. Al die buurtjes samen vormen de wijk Schuytgraaf. Per buurtje wordt er gedifferentieerd in
      dichtheden. De velden in het centrum van de wijk, rondom het winkelcentrum, kennen de hoogste
      dichtheid terwijl de velden aan de rand lagere dichtheden kennen.

      Ook in het aandeel sociale woningbouw per veld wordt gedifferentieerd. Met het vaststellen van het
      plan van aanpak woningbouw is voor geheel Schuytgraaf het uitgangspunt dat van de te verkopen
      gronden per 1-1-2019 minimaal 30% van de woningen als sociale huur wordt gerealiseerd. Het
      sociale woningbouwpercentage varieert daarbij per veld. Er zijn velden met een aandeel sociale
      huurwoningen boven de 50%, maar er zijn ook velden zonder sociale woningbouw. Voor veld 3 noord
      wordt uitgegaan van een programma van circa 30% sociale woningbouw. Veld 23 kent geen sociale
      woningbouw.

1.2   Het ruimtelijk raamwerk van veld 3 noord geeft ruimte aan 264 woningen.

      Bij het ontwerp voor het plangebied van veld 3 noord wordt gebruik gemaakt van de hoofdopzet van
      Schuytgraaf, de woonvelden zijn ingebed in het landschap. Dat betekent in de uitwerking veel groen
      aan de randen rondom een veld en een hoge dichtheid in het veld zelf. Daarnaast vormt de
      bestaande landschappelijke structuur de basis voor de indeling en sfeer van de nieuw in te richten
      velden. De ligging en dichtheid van veld 3 noord zorgt voor een ruimtelijke opzet, die zowel aansluit
      op de structuur van veld 3 zuid als het landschappelijke karakter van de directe omgeving.

      Het is de ambitie om van veld 3 een duurzaam veld te maken. Een veld met een aangenaam
      woonklimaat dat toekomstbestendig en klimaatadaptief is. Om dit te kunnen realiseren wordt voor
      veld 3 noord onder andere gekeken naar het gebruik van natuurlijke energiebronnen, herbruikbare
      materialen, toekomstbestendig waterbeheer, natuurinclusief bouwen maar ook het maken van
      aangename verblijfsplekken en goede verbindingen met de omgeving. Het veld wordt een
      veerkrachtige wijk, aantrekkelijk, bestendig en comfortabel.

      Bij het ontwerp van het veld is onder andere aandacht besteed aan natuurinclusiviteit en hittestress.
      Om natuurinclusiviteit te borgen in het plan is het puntensysteem Natuurinclusief Bouwen in de
      gemeente Arnhem ontwikkeld dat als bijlage bij het ruimtelijk raamwerk is bijgevoegd en waar iedere
      deelontwikkeling aan dient te voldoen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>      In het ruimtelijk raamwerk zitten minimaal 264 woningen, waarvan minimaal 82 sociale
      huurwoningen.

      In het noorden van het veld bevindt zich boerderij De Kroon en het omliggende erf. Op deze locatie
      zijn 10 woningen voorzien. Op deze locatie willen we een dubbelbestemming opnemen in het
      bestemmingsplan (wonen/maatschappelijk). Hier kan een maatschappelijke woonvorm komen,
      waarbij gedacht kan worden aan dementerende ouderen. Indien de locatie de maatschappelijke
      invulling krijgt, tellen deze woningen in formele zin niet mee voor de aantallen in het veld. Om die
      reden zal het minimaal aantal woningen in het bestemmingsplan iets lager zijn dan het nu
      ingetekende aantal om te voorkomen dat belemmeringen worden opgenomen ten aanzien van deze
      ontwikkeling.

      De onlangs door uw raad vastgestelde 11e herziening van het exploitatieplan gaat uit van 260
      woningen waarvan 80 sociale huur voor veld 3 noord. In dit ruimtelijk raamwerk wordt uitgegaan van
      264 woningen waarvan 10 maatschappelijk en 82 sociale huur. Dit zal in de 12e herziening worden
      opgenomen.

      Zoals u in het ruimtelijk raamwerk kunt zien, is een deel van het sociale huurprogramma in
      gestapelde vorm ingetekend en een deel grondgebonden. De toepassing van meer appartementen in
      het veld zorgt voor een verstoring van de stedenbouwkundige opzet. Het bouwblok waar de
      appartementen reeds zijn gesitueerd heeft een extra grote diepte zodat er ruimte is voor parkeren op
      het binnenterrein. Bij de overige bouwblokken is deze extra diepte niet realiseerbaar waardoor er
      onvoldoende ruimte is om het parkeren zodanig op te lossen dat er voldoende woon- en
      verblijfskwaliteit blijft bestaan. De corporaties kunnen zich in deze invulling in het veld vinden.

      Een verdere verdichting van het veld (appartementen in plaats van grondgebonden woningen) voor
      het marktsegment past niet binnen de financiële kaders van het veld. Bovendien zou dat betekenen
      dat meer parkeerplaatsen in de openbare ruimte in plaats van op eigen terrein moeten worden
      gerealiseerd. Dat kost ruimte, waardoor appartementen niet per definitie tot een hoger aantal
      woningen leidt.

1.3   Het ruimtelijk raamwerk van veld 23 geeft ruimte aan 23 kavels.

      Over veld 23 zijn afspraken met Overbetuwe gemaakt toen de zuidelijke velden in 2011 aan
      Schuytgraaf zijn toegevoegd. Deze velden (23, 26 en 27) maakten oorspronkelijk geen deel uit van
      de opzet van de wijk en zijn in 2011 toegevoegd aan de ontwikkeling. Met Overbetuwe zijn destijds
      afspraken gemaakt over de overgang van stad naar Park Lingezegen in het document "Waar
      Schuytgraaf en De Park elkaar ontmoeten". In dit document is een indicatief woningbouwprogramma
      voor de zuidelijke velden vastgelegd, waarbij voor dit veld 23 vrije kavels zijn voorzien. Dit leidt tot
      een gemiddelde kavelgrootte van 900m2. Dit segment past goed in de behoefte aan wervende
      woonmilieus in Arnhem Zuid, zoals wij u ook ter uitvoering van de motie "Groener wonen is
      wervender wonen" van de fracties D66, CDA, ChristenUnie en VVD hebben gemeld in de raadsbrief
      van 9 januari 2019 en die ook in het woonbehoefte-onderzoek van eind 2019 is herbevestigd.
      Gesprekken met makelaars bevestigen deze behoefte en inmiddels hebben zich zonder enige
      promotie al circa 30 geïnteresseerden bij ons gemeld voor deze kavels.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>      Voor de velden 26 en 27 leiden de afspraken met Overbetuwe tot een indicatief programma van 45
      en 70 grondgebonden woningen, met name tweekappers en vrijstaande woningen. Wij zijn, gezien de
      druk op de woningmarkt, voornemens om voor deze velden te onderzoeken welke
      verdichtingsmogelijkheden hier mogelijk zijn. Deze mogelijkheden zullen naar verwachting niet
      passen binnen de financiële kaders van Schuytgraaf en de afspraken met Overbetuwe en vragen
      daarom zorgvuldig onderzoek en overleg met Overbetuwe. Uiteraard komen we hierover ter
      besluitvorming bij u terug. Het college is echter van mening dat het beperkte aantal van 23 kavels in
      veld 23 voorziet in een marktbehoefte en dat om die reden geen verdichting en daarmee geen
      aanpassing van de kaders van Schuytgraaf en de afspraken met Overbetuwe benodigd is.

      Bij het ontwerp voor veld 23 wordt ingezet op het versterken van de ruimtelijke opzet van het park.
      Hiermee wordt een aantrekkelijk woonlandschap gecreëerd. Dit betekent een ruimtelijk concept waar
      rood en groen in samenhang ontwikkeld worden. Gezien het beoogde programma voor veld 23 en de
      bijzondere ligging wordt bij dit veld ingezet op een ontwikkeling met een duidelijk groen karakter.



Kanttekeningen en risico's

1.1   De plannen voor veld 3 noord en veld 23 gezamenlijk overschrijden de stikstofnormering.

      De plannen voor de velden 3 noord en 23 zorgen voor een beperkte overschrijding van de
      stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden. Hiervoor is een vergunning in het kader van de Wet
      natuurbescherming aangevraagd bij de provincie. In deze aanvraag wordt een beroep gedaan op het
      Stikstofregistratiesysteem (SSRS) waarin stikstofruimte vanuit onder andere de 100km-regeling is
      opgenomen. Besluitvorming van de provincie hierop wordt nog dit jaar voorzien. Mocht deze
      vergunning niet worden afgegeven dan bestaat het risico dat het bestemmingsplan niet in procedure
      kan worden gebracht. Het college verwacht dat de vergunning verleend zal worden.

2.1   Er is een risico dat er onvoldoende marktbehoefte is voor de grote kavels in veld 23.

      Ondanks dat de behoefte aan grote kavels blijkt uit het woonbehoefte-onderzoek, de gesprekken met
      makelaars en de geïnteresseerden die zich reeds gemeld hebben, kan zich de situatie voordoen dat
      de kavels onvoldoende verkopen. Om die reden worden de kavels kamer voor kamer (ongeveer 5
      kavels per keer) verkocht, zodat waar nodig de nog niet in verkoop genomen kavels kunnen worden
      herontwikkeld naar kleine kavels of woningen. Dit zal, indien aan de orde, wel afstemming met
      Overbetuwe vragen.



Participatie


 Op de Schuytgraaf-brede bewonersavond in oktober 2019 is gesproken over de ruimtelijke raamwerken
 van de velden 3 noord en 23. Hier zijn geen bijzonderheden uit naar voren gekomen, behalve dat in de
 afgelopen jaren op vrijwel iedere bewonersavond wordt gevraagd wanneer de kavels van veld 23 op de
 markt komen. Ook bij het informatiecentrum Schuytgraaf zijn geen bijzonderheden binnengekomen over
 deze velden. Over veld 3 noord is inmiddels met een aantal claimhouders en met de gezamenlijke
 corporaties gesproken. Zij hebben vertrouwen in deze stedenbouwkundige opzet.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Financiën


 De ruimtelijke raamwerken voor veld 23 en veld 3 noord passen binnen de kaders zoals vastgesteld
 voor deze velden in de grondexploitatie voor Schuytgraaf.


Uitvoering


 Na vaststelling van het ruimtelijk raamwerk zal het bestemmingsplan in procedure worden gebracht en
 zal de contractering met ontwikkelende partijen (claimhouders) en corporaties voor de bouwblokken in
 veld 3 noord die als eerste in ontwikkeling worden genomen worden afgerond. Ook zal de
 verkoopdocumentatie voor veld 23 voor de kavels worden opgesteld. Naar verwachting vindt de start
 verkoop van de kavels plaats in november 2021 en de start bouw van de eerste bouwblokken in veld 3
 noord begin 2022, uitgaande van een planning dat het ruimtelijk raamwerk in januari door uw raad wordt
 vastgesteld en dat direct daarna het bestemmingsplan in procedure wordt gebracht.

 Omdat contractering en in procedure brengen van het bestemmingsplan zal worden opgestart nadat het
 ruimtelijk raamwerk door de raad is vastgesteld, ligt de besluitvorming hiervan op het kritische pad voor
 de ontwikkeling van deze velden.


Communicatie


 Omdat vanwege corona geen bewonersbijeenkomsten kunnen worden georganiseerd, zijn we
 voornemens een digitale film te maken in plaats van de gebruikelijke bewonersavond. Daarin zal
 uiteraard ook aandacht worden besteed aan de ontwikkeling van de velden 3 noord en 23.


Bijlagen

Stukken voor gemeenteraad:
 ruimtelijke raamwerk veld 3 noord Schuytgraaf
 ruimtelijk raamwerk veld 23 Schuytgraaf
 maatregelencatalogus NIB (Natuurinclusief Bouwen Arnhem)
 puntensysteem NIB (Natuurinclusief Bouwen Arnhem)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Besluit van

Zaaknummer                527316




DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24 november 2020, nummer: 527316;

gelet op artikel 192 van de Gemeentewet;

besluit:

1. Het ruimtelijk raamwerk veld 3 noord vast te stellen;
2. Het ruimtelijk raamwerk veld 23 vast te stellen.




De griffier,                                        De voorzitter,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>