<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan de gemeenteraad                                                  Datum           : 20 juli 2021
                                                                     Zaaknummer      : 586902
                                                                     Contactpersoon  : Bram van Oudheusden
                                                                     Telefoonnummer  : 026 3772274
Onderwerp: Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
Geachte voorzitter en leden,
Wij stellen u voor kennis te nemen van de mogelijkheden om zelfbewoning van woningen te stimuleren
en het opkopen van woningen door beleggers zoveel als mogelijk tegen te gaan. Met inachtneming van
deze mogelijkheden, informeren we u er tevens over dat we in Arnhem werk zullen maken van het
opnemen van een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouwprojecten op eigen gronden. Daarnaast informeren
we u over de acties die we in werking zetten om tijdig gebruik te maken van de nieuwe wettelijke
mogelijkheid om het opkopen van (bestaande) koopwoningen te voorkomen.
Inleiding
In Arnhem zien we de afgelopen jaren dat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen onder
druk is komen te staan mede door het opkopen van woningen door (particuliere) investeerders. Door
deze trend worden potentiële eigenaar-bewoners met lagere en middeninkomens verdrongen van de
woningmarkt. Ook worden vaak hoge huren (of koopprijzen) gevraagd nadat een woning door een
investeerder is opgekocht.
Vanwege de hoge druk op de huidige woningmarkt, heeft uw gemeenteraad twee moties aangenomen
over een 'zelfbewoningsplicht'. Bij de behandeling van het Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling in
juli 2020 heeft uw raad motie 20M87 aangenomen, met als titel 'onderzoek invoering woonplicht'. In deze
motie verzoekt u het college om met een notitie te komen, waarin aangegeven wordt hoe groot de
problemen omtrent woningspeculatie en het opkopen van woningen door derden zijn, en om te kijken of
lokaal een woonplicht ingevoerd kan worden. Op 30 juni 2021 heeft uw gemeenteraad motie 21M113
aangenomen waarin het college wordt opgeroepen bij nieuwe koopwoningen - op grond van de
gemeente - een zelfbewoningsplicht in de voorwaarden op te nemen. Daarnaast vraagt de motie dit,
waar mogelijk, ook toe te passen bij nieuwbouwprojecten op gronden van derden.
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Datum                : 20 juli 2021
Zaaknummer           : 586902
Pagina               :2
Een notitie over dit onderwerp heeft op zich laten wachten, omdat de Tweede en Eerste Kamer zich de
afgelopen periode bogen over dit onderwerp en een recente wetswijziging nieuwe mogelijkheden biedt
om zelfbewoning te stimuleren. Sinds 6 juli jl. hebben beide Kamers ingestemd met deze wetswijziging.
Inzicht in de problematiek
In motie 20M87 vraagt u het college om inzicht te bieden in de grootte van de problematiek omtrent
woningspeculatie en het opkopen van woningen door particuliere investeerders. Om u van een antwoord
te voorzien, hebben wij navraag gedaan bij het Kadaster. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat in
2020 in Arnhem 27,6% van de verkochte woningen gekocht werd door particuliere investeerders1. In veel
gevallen kopen investeerders en/of verhuurders 'beleggingsobjecten' van elkaar. Als we deze verkopen
van particuliere investeerders onderling niet meetellen, blijkt alsnog dat in 2020 14,7% van de in Arnhem
door eigenaar-bewoners verkochte woningen gekocht werd door een particuliere investeerder. Hierbij
constateerde het Kadaster een landelijke trend, waarbij in het vierde kwartaal van 2020 het aantal
aankopen van woningen door particuliere investeerders bovengemiddeld hoog lag.
Mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht op te leggen
Steeds meer gemeenten proberen te voorkomen dat met nieuwbouwwoningen wordt gespeculeerd door
deze op te kopen en/of te verhuren. Daarbij wordt regelmatig de term "woonplicht" of
"zelfbewoningsplicht" gehanteerd. De bedoeling is de verplichting op te leggen dat eigenaren van
(nieuwbouw)woningen zelf hun woning (zullen) bewonen. Dat blijkt juridisch echter niet zo gemakkelijk te
zijn. Zo biedt het bestuursrecht op dit moment nog weinig mogelijkheden. Op die (on)mogelijkheden
zullen we hierna ingaan. Vervolgens wordt toegelicht welke mogelijkheden het privaatrecht biedt om
contractueel een zelfbewoningsplicht overeen te komen. Tot slot wordt een blik op de toekomst
geworpen en uitgewerkt. Hierbij gaan we in op de nieuwe wettelijke mogelijkheid tot
'opkoopbescherming' van bestaande woningen.
Bestuursrecht
Er zijn momenteel weinig tot geen bestuursrechtelijke middelen om zelfbewoning op te leggen. Zo
kunnen in bestemmingsplannen enkel ruimtelijk relevante regels worden opgenomen. Het doel van een
zelfbewoningsplicht is veelal gelegen in het beschikbaar houden van koopwoningen voor mensen met
lagere en middeninkomens. Dit achterliggende doel lijkt weinig verband te houden met de wens tot het
borgen van een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan vormt dan ook niet het instrument om
in de gehele woningvoorraad op uniforme wijze te sturen op bewoning door de eigenaar.
In een bestemmingsplan en exploitatieplan kan de gemeente enkel in specifieke gevallen regels
opnemen voor instandhouding van sociale huur- en sociale koopwoningen. Indien een gemeente de
categorieën 'sociale huur' en/of 'sociale koop' opneemt in bestemmingsplannen of exploitatieplannen,
dient de gemeenteraad een doelgroepenverordening te hebben vastgesteld voor verdere invulling van
1
  Gedefinieerd als: 'natuurlijke personen met drie of meer woningen, en niet-natuurlijke personen met een of meer woningen, die
niet in de categorie overig (kerken, overige stichtingen, gemeenten, etc.) vallen.
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Datum             : 20 juli 2021
Zaaknummer        : 586902
Pagina            :3
deze segmenten. Op basis van de wettekst van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro) is in elk geval duidelijk dat het niet mogelijk is om regels te stellen over
vrijesectorwoningen met betrekking tot antispeculatie.
De Huisvestingswet biedt binnenkort mogelijkheden om zelfbewoning te stimuleren. We gaan hierop in
onder het kopje 'toekomstige wetgeving’.
Privaatrecht
Het opleggen van een zelfbewoningsplicht door de gemeente kan uitsluitend als de gemeente de
verkoper is van woningen, of grond voor nieuwbouw uitgeeft, al dan niet in erfpacht. Dan kan dit
contractueel worden overeengekomen en vastgelegd. In dat geval is de zelfbewoning "horizontaal"
overeengekomen en niet van hogerhand "verticaal" opgelegd. Hoewel de bestuursrechtelijke
mogelijkheden vooralsnog beperkt zijn, gaat de voorkeur wel uit naar een beleidsmatige verankering van
deze zaken. Als andere gemeenten aangeven dat zij een 'zelfbewoningsplicht' kennen, gaat dit erover
dat zij aan hun gemeenteraden kenbaar hebben gemaakt dat zij bij nieuwbouwwoningen, op eigen
gronden, in privaatrechtelijke overeenkomsten zelfbewoningsclausules opnemen.
Bij gronden van derden is de gemeente niet in de positie om in uitgiftecontracten een zelfbewoningsplicht
op te nemen. Als het gaat om private ontwikkelingen waarbij de initiatiefnemer planologische
medewerking van de gemeente verlangt, sluit de gemeente in veel gevallen enkel een anterieure
overeenkomst om het kostenverhaal te verzekeren. Ondanks het ontbreken van een grondpositie is het
niet ondenkbaar om een zelfbewoningsplicht op te nemen in een anterieure overeenkomst. Om dit
eventueel op te nemen, dient nog wel een en ander nader te worden verkend: Onduidelijk is bijvoorbeeld
nog of er bij gebruik van deze mogelijkheid sprake is van misbruik van gemeentelijke bevoegdheden en
welk scenario de voorkeur verdient, ook qua handhaafbaarheid. Mogelijke scenario's betreffen het
maken van contractuele afspraken met als sanctie een boete, of een kwalitatief beding met notariële
inschrijving.
Voor bestaande woningen kan de gemeente bij verkoop geen zelfbewoningsplicht opleggen, tenzij deze
eigendom van de gemeente zijn.
Toekomstige wetgeving (per 1 januari 2022): Opkoopbescherming
Om kopers van hogerhand te verplichten zelf in een woning te gaan wonen, moet landelijke wetgeving
worden aangepast. Door een recent voorstel voor een wijziging van de Huisvestingswet 2014, wordt het
voor gemeenten mogelijk om in specifieke gebieden een 'opkoopbescherming' van toepassing te
verklaren. Deze wetswijziging bepaalt daarmee niet letterlijk dat gemeenten huizenkopers kunnen
verplichten om zelf in een woning te wonen, maar wel dat gemeenten gebieden kunnen aanwijzen
waarin koopwoningen niet zomaar verkocht mogen worden voor verhuur.
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Datum                : 20 juli 2021
Zaaknummer           : 586902
Pagina               :4
Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft laten weten ernaar te streven deze ‘opkoopbescherming’
per 1 januari 2022 in werking te laten treden. Bij ingang van het nieuwe jaar worden gemeenten daarmee
in de gelegenheid gesteld om gebruik te maken van het toepassen van de zogeheten
opkoopbescherming.
Om als gemeente gebruik te maken van deze 'opkoopbescherming', vraagt de wet om een nauwkeurige
onderbouwing. De maatregel kan niet generiek en stadsbreed worden ingevoerd. Van belang is dat de
opkoopbescherming alleen kan gelden voor woningen in het ‘goedkope en middeldure segment’. Om de
maatregel in te voeren dient de gemeenteraad te onderbouwen en vast te stellen of en in welke buurten
sprake is van schaarste aan deze woningen. Vervolgens dient te worden uitgewerkt waarom het
opkopen van goedkopere woningen in bepaalde gebieden kan leiden tot schaarste- en/of
leefbaarheidsproblematieken. In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt gesteld dat in sommige wijken
het opkopen van woningen tot problemen kan leiden, terwijl er in andere wijken juist behoefte kan zijn
aan een groter huursegment. Via een vergunning kan eventueel worden afgeweken van de
opkoopbescherming.
Doordat de mogelijkheid voor een opkoopbescherming is geland in de Huisvestingwet 2014, dient de
Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2020 te worden aangepast om ook in (delen van) Arnhem
een opkoopbescherming te laten gelden. Huisvestingsverordeningen kunnen nu ook al regels bevatten
om de woningvoorraad te beschermen. Denk aan regels over verkamering, woningsplitsing en
woningonttrekking. Hieraan zijn wel enkele risico's verbonden, die ertoe hebben geleid dat Arnhem voor
haar verkamering- en woningsplitsingsbeleid een ander spoor koos. De afgelopen jaren zagen we dat
rechterlijke uitspraken in verschillende gemeenten al tot gevolg hadden dat delen van hun
huisvestingsverordeningen onverbindend werden verklaard of dat maatregelen aangepast moesten
worden, omdat de onderbouwing onzorgvuldig tot stand was gekomen2. We stellen dan ook een
zorgvuldig proces voor.
Sinds we op de hoogte zijn van de voorgenomen wetswijziging zijn we bezig met het treffen van
voorbereidingen om uw raad tijdig een voorstel te kunnen doen. Om in Arnhem gebruik te kunnen maken
van de mogelijkheid tot opkoopbescherming hebben we bij de TLO's de vraag uitgezet welke gebieden
en/of buurten zich hier het beste voor kunnen lenen. Enkele TLO's lieten weten dit vraagstuk voor te
willen leggen aan bewonersplatforms. Omdat de nieuwe wettelijke mogelijkheid zich pas voordoet per 1
januari 2022, gebruiken we de komende periode om te inventariseren welke gebieden in Arnhem het
meest geschikt zijn voor de opkoopbescherming en om de onderbouwing in orde te maken. Met de
ODRA brengen we de handhavingsopgave in kaart. Daarnaast maken we gebruik van handreikingen die
2
  Dat gold voor bijvoorbeeld de gemeenten Nijmegen, Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven. Zie bijvoorbeeld:
https://www.gelderlander.nl/nijmegen-e-o/raad-van-state-maakt-korte-metten-met-nijmeegse-aanpak-wildgroei-studentenkamers-
onredelijk-en-onzorgvuldig~ae4a5b23f/ , of: https://akd.eu/nl/insights/huisvestingsverordeningen-amsterdam-en-nijmegen-
gedeeltelijk-onverbindend-verklaard
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Datum             : 20 juli 2021
Zaaknummer        : 586902
Pagina            :5
de VNG in voorbereiding heeft voor modelverordeningen en houden we contact met andere gemeenten
over de juiste insteek.
Arnhem maakt werk van de zelfbewoningsplicht
Met inachtneming van de in deze brief beschreven mogelijkheden, en gelet op motie 21M113, zullen we
in Arnhem direct voorbereidingen treffen om op korte termijn een zelfbewoningsplicht op te nemen. Om
uitvoering te geven aan de motie, zullen we gebruik maken van bovengenoemde privaatrechtelijke
mogelijkheden. Uitgangspunt is dat we bij nieuwbouwwoningen op eigen gronden in overeenkomsten
een zelfbewoningsclausule opnemen die geldt voor een periode van ten minste drie jaar. Daarnaast
kijken we naar aanvullende mogelijkheden voor een anti-speculatiebeding. Hoewel we zo snel als
mogelijk uitvoering wensen te geven aan de motie, moeten we uiteraard wel voorbereidingen treffen: Ten
behoeve van het maken van de juiste afspraken, zullen we ons snel buigen over eventuele
uitzonderingsgronden (bijvoorbeeld een directe familieband) en duidelijk voor ogen moeten hebben hoe
we kunnen toezien op de clausules en de juiste nazorg kunnen leveren.
Voor wat betreft de privaatrechtelijke mogelijkheden om de clausule op te nemen bij gronden van
derden, is aanvullend onderzoek benodigd. Tot die tijd richten we ons dan ook op onze eigen gronden.
Voor de bestaande woningvoorraad kunnen we – zoals op blz. 3 uitgelegd – pas per 1 januari 2022
maatregelen nemen. Naar verwachting treedt op deze datum de wetswijziging die opkoopbescherming
mogelijk maakt in werking. We begrijpen de urgentie en zullen uw raad dan ook zo snel als mogelijk een
voorstel doen nadat de rijksoverheid ons hiertoe in de gelegenheid heeft gesteld. Om tijdig in te springen
op deze nieuwe mogelijkheden werken we nu al aan het in orde maken van de juiste stukken.
Afdoening moties
Zowel Motie 21M113 als Motie 20M87 beschouwen we hiermee als afgedaan. Voorliggende brief bevat
immers zowel informatie over een zelfbewoningsplicht, als over de maatregelen die we zullen treffen om
een zelfbewoningsplicht te hanteren. Ook beschreven we de route om in de toekomst ook op publiek-
rechtelijke wijze gebruik te kunnen gaan maken van de mogelijkheden omtrent opkoopbescherming.
Hoogachtend,
het college van burgemeester en wethouders van Arnhem,
de secretaris,                                   de burgemeester,
J.H. de Baas                                     A. Marcouch
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Datum             : 20 juli 2021
Zaaknummer        : 586902
Pagina            :6
Bijlagen
- Motie 20M87 'Onderzoek invoering woonplicht'
- Motie 21M113 'Zelfbewoningsplicht'
Stadskantoor - Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 59 • 6800 LK Arnhem
Telefoon 0800-1809 • Fax 026-3774830 • www.arnhem.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>