<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Taxatierapport
Bronbeeklaan 66 te Arnhem
                          Opdrachtgever
                          Gemeente Arnhem
                          Kenmerk
                          2934.9-T1d1/sn/s
                          Taxateurs
                          T.A. (Bertold) te Winkel
                          S. (Sebastiaan) Nonnekens
                          Datum
                          10 februari 2023
                          Status
                          Definitief
                                                    Versie 1-18.7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                 Blad 2.
Arnhem
Titel                                         : Taxatierapport | Bronbeeklaan 66 te Arnhem
Opdrachtgever                                 : Gemeente Arnhem
Kenmerk                                       : 2934.9-T1d1
Taxateurs                                     : ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT
                                              : S. Nonnekens BBE
Datum                                         : 10 februari 2023
Status                                        : Definitief
Gloudemans
Postbus 5044
5201 GA ’s-Hertogenbosch
Dorpstraat 28
5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch
T 073 641 33 12
I gloudemans.nl
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                                     Blad 3.
Inhoudsopgave
1.       Samenvatting ................................................................................................... 5
2.       Opdracht .......................................................................................................... 7
         2.1.     Opdrachtgever ................................................................................................................... 7
         2.2.     Opdrachtnemer.................................................................................................................. 7
         2.3.     Taxateurs........................................................................................................................... 7
         2.4.     Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 7
         2.5.     Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 8
         2.6.     Doel van de taxatie ............................................................................................................ 8
         2.7.     Type taxatie ....................................................................................................................... 8
         2.8.     Te waarderen belang ........................................................................................................ 8
         2.9.     Taxatiebasis ...................................................................................................................... 9
         2.10.    Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs ............................................................................. 9
         2.11.    Stukken............................................................................................................................ 10
         2.12.    Opname ........................................................................................................................... 10
         2.13.    Mate van inspectie .......................................................................................................... 10
         2.14.    Peildatum ......................................................................................................................... 10
         2.15.    Reactie van opdrachtgever ............................................................................................. 10
         2.16.    Versies ............................................................................................................................. 11
         2.17.    Aansprakelijkheid ............................................................................................................ 11
         2.18.    Conformiteit RICS/EVS/NRVT ........................................................................................ 11
         2.19.    Publicatie ......................................................................................................................... 11
         2.20.    Van toepassing zijnde tuchtrecht .................................................................................... 11
         2.21.    Algemene voorwaarden .................................................................................................. 11
3.       Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 12
         3.1.     Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 12
         3.2.     Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 13
4.       Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 14
         4.1.     Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 14
         4.2.     Rechthebbende ............................................................................................................... 14
         4.3.     Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 15
         4.4.     Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 15
         4.5.     Vergunningen .................................................................................................................. 17
         4.6.     Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 17
         4.7.     Zakelijke rechten ............................................................................................................. 18
         4.8.     Publiekrechtelijke beperkingen........................................................................................ 18
         4.9.     Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 18
         4.10.    Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 21
5.       Uitgangspunten waardering ......................................................................... 22
         5.1.     Inleiding ........................................................................................................................... 22
         5.2.     Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 22
         5.3.     Gebruikte methode .......................................................................................................... 23
6.       Waardering inbrengwaarde .......................................................................... 24
         6.1.     Inleiding ........................................................................................................................... 24
         6.2.     Inbrengwaarde recht van erfpacht................................................................................... 24
         6.3.     Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 24
                                                                                                                                            2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                                     Blad 4.
7.       Waardering uitgifteprijs ................................................................................ 28
         7.1.     Inleiding ........................................................................................................................... 28
         7.2.     Programma ...................................................................................................................... 28
         7.3.     Grondwaarde sociale huurwoningen ............................................................................... 29
         7.4.     Grondwaarde vrije sector ................................................................................................ 30
         7.5.     Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 32
8.       Conclusie ....................................................................................................... 33
         8.1.     Inbrengwaarde erfpachter ............................................................................................... 33
         8.2.     Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 33
         8.3.     Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 34
         8.4.     Back-testing ..................................................................................................................... 34
         8.5.     Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 34
         8.6.     Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 35
         8.7.     Finale raming inbrengwaarden: ....................................................................................... 35
         8.8.     Raming van uitgifteprijs ................................................................................................... 36
9.       Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 37
10.      Bijlagen .......................................................................................................... 38
                                                                                                                                            2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 5.
1.         Samenvatting
           Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als de
           Paasbergflat gelegen aan de Bronbeeklaan 66 te Arnhem.
           De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als:
                                                                                                                   te taxeren
                     gemeente                       sectie          nummer                    grootte
                                                                                                                    gedeelte
                Arnhem                                 U               53                   0.85.08 ha             0.85.08 ha
           Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met het
           opstellen van een exploitatieplan. Hierin is verzocht de inbrengwaarde en uitgifteprijs van de
           onroerende zaak te bepalen.
           Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de
           inbrengwaarde/uitgifteprijs geschat op:
           Inbrengwaarde erfpachter
           a. Inbrengwaarde gronden:
           € 1,00 (zegge: één euro)
           b. Inbrengwaarde opstallen:
           Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
           c. Kosten van vrijmaken van rechten:
           Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
           (zegge: honderdduizend euro)
           d. Sloopkosten:
           Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
           Inbrengwaarde bloot eigendom
           a. Inbrengwaarde gronden:
           € 1.000.000,00 (zegge: één miljoen euro)
           b. Inbrengwaarde opstallen:
           Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
           erfpachter.
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 6.
           c. Kosten van vrijmaken van rechten:
           Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
           (zegge: honderdduizend euro)
           d. Sloopkosten:
           Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats
           Raming van uitgifteprijs
           Uitgifteprijs gronden:
           € 1.950.000,00 (zegge: één miljoen negenhonderdvijftig euro)
           Bij deze waardering zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                Blad 7.
2.          Opdracht
2.1.        Opdrachtgever
              Opdrachtgever                 Gemeente Arnhem
              Contactpersoon                De heer R. den Boeft
              Adres                         Postbus 99
              Postcode                      6800 AB
              Plaats                        ARNHEM
              Telefoon                      0800 1809
              E-mail                        remco.den.boeft@arnhem.nl
2.2.        Opdrachtnemer
              Opdrachtnemer                 Gloudemans
              Contactpersoon                De heer T.A. te Winkel
              Adres                         Postbus 5044
              Postcode                      5201 GA
              Plaats                        ‘s-HERTOGENBOSCH
              Telefoon                      073 641 33 12
              E-mail                        btewinkel@gloudemans.nl
2.3.        Taxateurs
              Taxateurs                      ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur
                                             6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102
                                             (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig
                                             Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register
                                             DOBS
                                             S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur
                                             MG730254895 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)
            De taxateurs verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige
            taxatie te kunnen verrichten.
2.4.        Opdrachtverstrekking
            Op 2 februari 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van
            onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                 Blad 8.
2.5.         Onafhankelijkheid
             a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen
                    banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken
                    dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken.
             b.     Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.
             c.     Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van
                    de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium
                    dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1
                    vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet
                    financieel afhankelijk is van opdrachtgever.
2.6.         Doel van de taxatie
             Het doel van de taxatie inbrengwaarde is inzicht te geven in de inbrengwaarde van de gronden
             ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke
             ordening. Dit houdt in dat de taxatiewerkzaamheden onafhankelijk zullen moeten gebeuren.
             Hieraan stelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State strengere eisen conform
             het NRVT. Voor de taxatie zullen taxateurs dan ook rekening houden met de wettelijke eisen,
             alsmede de jurisprudentie van de Afdeling.
             In het verlengde hiervan is verzocht de uitgifteprijs van de onroerende zaak te bepalen.
2.7.         Type taxatie
             Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek
             plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering,
             behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.
2.8.         Te waarderen belang
             Het te waarderen omvat het recht van erfpacht van de onroerende zaak. De onroerende zaak
             is lokaal bekend als de “Paasbergflat” en kadastraal bekend als gemeente Arnhem, sectie U
             nummer 53.
1
  Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                                Blad 9.
2.9.        Taxatiebasis
            De inbrengwaarde bestaat volgens artikel 6.2.3 Bro uit de volgende kosten:
            Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor
            zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend
            de ramingen van:
            a.       de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
            b.       de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten
                     worden gesloopt;
            c.       de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke
                     rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
            d.       de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen,
                     kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
            Aangezien het taxatierapport is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering
            niet worden aangesloten bij reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in
            het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
            Nu bij de bepaling van de inbrengwaarde moet worden aangesloten bij het wettelijk kader als
            bedoeld in artikel 40 b t/m f Onteigeningswet, hanteren taxateurs als taxatiebasis voor de
            raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in
            artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie.
2.10.       Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs
            Taxateurs hebben voor het bepalen van de inbrengwaarde/uitgifteprijs kennis genomen van
            de jurisprudentie ten aanzien van te handhaven opstallen. In het ontwerpbestemmingsplan
            “Chw Bronbeek 66” is aangegeven dat renovatie de voorkeur geniet boven sloop. De
            gemeente heeft aangegeven de bestaande opstallen te handhaven en niet te slopen. In de
            uitspraak van de Raad van State ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839 is een vergelijkbare casus
            waarin de opstallen gehandhaafd blijven (niet gesloopt worden) en hierom niet meegenomen
            hoeven worden tot de inbrengwaarde.
            Uitsnede RvS ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839
            Taxateurs zullen voor het bepalen van de inbrengwaarde en uitgifteprijs de opstallen derhalve
            buiten beschouwing laten.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 10.
2.11.       Stukken
            De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken:
            a.       kadastrale informatie (bijlage 1)
            b.       uittreksel Kamer van Koophandel – Stichting Zorgwonen Bronbeek (bijlage 2)
            c.       erfpachtakte 1968 – Bronbeeklaan 66-68 (Hyp4 3516/79) (bijlage 3)
            d.       ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport
            e.       informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl
            f.       informatie op bagviewer.kadaster.nl
            g.       informatie over het energielabel op www.EP-online.nl
2.12.       Opname
            De taxateurs hebben de onroerende zaak op 18 januari 2023 bezocht en opgenomen, in
            aanwezigheid van de heer D. zur Lage (adviseur erfpachter) en de heer ing. H.W. Bijsterbosch
            (adviseur opdrachtgever).
2.13.       Mate van inspectie
            Tijdens de opname is het gehele object opgenomen behoudens de technische ruimte en
            diverse zelfstandige wooneenheden. Taxateurs hebben niet alle zelfstandige wooneenheden
            opgenomen aangezien er een grote mate van repetitie in het object aanwezig is.
2.14.       Peildatum
            De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de
            getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 1 januari 2023.
            De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die
            na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering
            meegenomen.
2.15.       Reactie van opdrachtgever
            Op 8 februari 2023 is een concepttaxatierapport (met kenmerk 2934.9-T1c1) verstrekt aan
            opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever een reactie gegeven op het
            conceptrapport. Er is aangegeven dat er een nieuwe plankostenscan beschikbaar is, deze
            hebben taxateurs verwerkt in de tweede conceptrapport (met kenmerk 2934.9-T1c2). Op 9
            februari 2023 is een tweede conceptrapportage (met kenmerk 2934.9-T1c2) verstrekt aan
            opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever aangegeven dat deze
            conceptrapportage zonder aanpassing definitief gemaakt mag worden. Op 10 februari 2023 is
            een definitieve rapportage verstrekt aan opdrachtgever.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 11.
2.16.        Versies
             Taxateurs hebben voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt.
               #     Kenmerk           Taxatietype                           Status                Peildatum       Verzend-
                                                                                                                   datum
               1.    T1c1              Volledige taxatie                     Concept               01-01-2023      08-02-2023
               2.    T1c2              Volledige taxatie                     Concept               01-01-2023      09-02-2023
               3.    T1d1              Volledige taxatie                     Definitief            01-01-2023      10-02-2023
             Is de afwijking in totaal meer dan 5% 2: n.v.t.
             Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.
             Tot heden zijn 3 versies verstrekt aan opdrachtgever.
2.17.        Aansprakelijkheid
             Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever
             en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.
2.18.        Conformiteit RICS/EVS/NRVT
             Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red
             Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van
             en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het
             Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement
             Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van
             toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.
2.19.        Publicatie
             Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts
             toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient
             opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport
             concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen
             beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader
             van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.
2.20.        Van toepassing zijnde tuchtrecht
             Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed
             Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de
             taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).
2.21.        Algemene voorwaarden
             Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van
             toepassing.
2 Dit betreft de afwijking tussen het laatste concept(en) en definitieve rapportage. Het verschil tussen één eerdere definitieve
rapportage en vernieuwde rapportage zal kunnen worden teruggelezen in de back-testing (§8.4).
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 12.
3.          Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1.        Algemene uitgangspunten
            Titelonderzoek
            Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is
            gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor
            eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar
            paragraaf 4.7.
            Toestand van bodem en grondwater
            In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische
            toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou
            kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie
            geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik
            conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in
            de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
            Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs
            www.bodemloket.nl geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over
            verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis
            waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende
            zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in § 4.4.
            Bestemmingsplaninformatie
            In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op
            www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie
            actueel en volledig is.
            Publiekrechtelijke beperkingen
            De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als
            uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals
            weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.
            Valuta en omzetbelasting
            Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders
            vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 13.
            Maatvoering onroerende zaken
            De oppervlakten van de onroerende zaak is niet ingemeten conform de NEN 2580. Dit gelet
            op het feit dat de opstallen buiten beschouwing worden gelaten (zie voor meer informatie
            § 2.10). Derhalve is aansluiting gezocht bij oppervlakte gegevens uit het Kadaster. Op het
            moment dat deze oppervlakte afwijkt van de feitelijke situatie dient de taxatie hierop te worden
            geactualiseerd.
3.2.        Bijzondere uitgangspunten
            Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt
            gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en
            omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden
            verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.
            In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee
            bij de waardering rekening dient te worden gehouden.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 14.
4.          Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak
4.1.        Kadastrale omschrijving
                                                                                                                    te taxeren
                      gemeente                       sectie          nummer                    grootte
                                                                                                                     gedeelte
                 Arnhem                                 U               53                   0.85.08 ha             0.85.08 ha
            Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)
4.2.        Rechthebbende
            Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 21 november 2022) berust het
            eigendom van de onroerende zaak bij:
              Eigendom
              Gerechtigde                    Gemeente Arnhem
              Adres                          Eusebiusbuitensingel 53
              Postcode                       6828 HZ
              Plaats                         ARNHEM
              Recht van erfpacht
              Gerechtigde                    Stichting Zorgwonen Bronbeek
              Adres                          Lochtstraat 61
              Postcode                       5126 ER
              Plaats                         GILZE
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 15.
4.3.         Ligging van de onroerende zaak
             De onroerende zaak is gelegen aan de Bronbeeklaan 66-68 in Arnhem. De onroerende zaak
             is bereikbaar via de Bronbeeklaan. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen
             aangetroffen.
              Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)                    Uitsnede NVM GeoWeb
4.4.         Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak
             De onroerende zaak omvat een complex met (on-)zelfstandige wooneenheden, plaatselijk
             bekend als de Paasbergflat. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen
             aangetroffen.
             Ten tijde van de opname bleek dat de verdiepingen van de opstal zich grotendeels in
             oorspronkelijke staat bevonden. Vanaf de voorzijde gezien in het linker stramien waren nieuwe
             balustrades aangebracht. Op de begane grond waren een aantal wooneenheden groter
             gemaakt en voorzien van een nieuwe badkamer en/of keuken, echter niet op uniforme wijze.
             Verder was er sprake van braakschade en opengebroken plafonds. De installaties waren ten
             tijde van de opname niet toegankelijk.
             Bouwjaar:                     1968-1970 3
             Vloeroppervlak:               4.958 m² bvo 4
3  De BAG-viewer geeft een oorspronkelijk bouwjaar 1900 aan. Zoals in de erfpachtakte (1968) is benoemd mag de grond
uitsluitend worden gebezigd voor het bouwen en hebben van een bejaardenhuis met aanhorigheden. Taxateurs nemen hierom
aan dat de bouw binnen twee jaar naar uitgifte is gerealiseerd.
4 Taxateurs hebben deze informatie gebaseerd op basis van een inmeting (bijlage 4) verzorgd door bouwkostendeskundigen van
Vaecon. Hierin is zichtbaar dat er een bruto vloeroppervlak aanwezig is van 4.958 m2 bvo.
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                             Blad 16.
           Ondanks dat de opstallen buiten beschouwing worden gelaten hebben taxateurs een beknopte
           omschrijving van de globale bouwkundige toestand en onderhoudsstaat omschreven. Het
           globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. De
           onderhoudsstaat is slecht tot redelijk. Dit onder andere als gevolg van niet-afgeronde
           werkzaamheden, lekkages, inbraakschade en vernielingen. Deze beoordeling gebeurt op
           basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt
           gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken
           zijn. Zie bijlage 5 voor het volledige fotoblad.
           Toestand van bodem en grondwater
           Taxateurs hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het
           grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via
           www.bodemloket.nl. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen informatie beschikbaar is
           omtrent de bodem- en grondwaterkwaliteit via Bodemloket. Taxateurs hebben tevens de
           “Bodeminformatie op de kaart” van de gemeente Arnhem geraadpleegd. Hieruit blijkt eveneens
           dat er geen openbare informatie beschikbaar is.
           Uitsnede “Bodeminformatie op de kaart” – gemeente Arnhem
           Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de
           toestand van de bodem- en waterkwaliteit.
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 17.
            Asbest
            In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van
            asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, wordt de kans op de
            aanwezigheid van asbest door taxateurs aanwezig geacht.
4.5.        Vergunningen
            Bouwvergunning
            De opstallen zullen voor deze taxatie buiten beschouwing worden gelaten. Derhalve hebben
            taxateurs geen kennis genomen van enige bouwvergunning of omgevingsvergunning voor
            bouwen.
4.6.        Gebruik van de onroerende zaak
            Huidig gebruik
            Bij de opname stond de flat leeg.
            De gemeente heeft aangegeven dat per peildatum geen enkel gebruik is toegestaan als gevolg
            van het voorbereidingsbesluit met kenmerk NL.IMRO.0202.VBB1002-0301 en daarop volgend
            ontwerpbestemmingsplan                     met         kenmerk            NL.IMRO.0202.1018-0201.                   Zie
            www.ruimtelijkeplannen.nl met de voorgenoemde identificatienummers voor meer informatie
            omtrent het voorbereidingsbesluit en ontwerpbestemmingsplan.
            De gemeente Arnhem heeft de volgende informatie verstrekt:
                     “Sinds januari 2021 ligt er een voorbereidingsbesluit op de Paasbergflat. Dit betekent
                     dat vanaf die datum het bestaande gebruik is bevroren. Op die datum stond de flat leeg.
                     Elk gebruik na die datum is dus niet toegestaan. In de loop van 2021 is de flat toch weer
                     illegaal bewoond. In april 2022 is hiertegen opgetreden met een handhavingsbesluit. Op
                     straffe van een dwangsom moest het pand op 1 september 2022 leeg zijn.”
            Het is dus niet mogelijk de onroerende zaak op een enkele wijze te gebruiken op basis van de
            vigerende bestemming.
            Beoogd gebruik
            De gemeente Arnhem is voornemens de onroerende zaak aan te wenden ten behoeve van
            maximaal 54 wooneenheden. Om dit mogelijk te maken is het ontwerpbestemmingsplan ter
            inzage gelegd .
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 18.
4.7.        Zakelijke rechten
4.7.1.      Recht van erfpacht
            Op de onroerende zaak rust een recht van erfpacht. De bepalingen uit het erfpachtcontract
            kunnen beknopt als volgt worden samengevat:
              Expiratiedatum contract                          17 augustus 2039
              Resterende looptijd                              16,64 jaar
              Canon per peildatum                              € 5.820,00
              Indexatie canon                                  0,00%
              In overeenkomst bestemd tot                      Bejaardenhuis met aanhorigheden
              Einde erfpachtrecht                              Vergoeding van de waarde van de opstallen
            Voor het overige uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 73876/167) blijken
            geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden
            als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en
            beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere
            akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Tevens zijn naar de mededeling van
            belanghebbenden in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die
            een wezenlijk zware belasting betekenen. Behoudens het recht van erfpacht zoals vermeld in
            § 4.2.
4.8.        Publiekrechtelijke beperkingen
            Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak de volgende beperkingen
            bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie:
            a.       Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden (Hyp4 83679/00145)
4.9.        Bestemming van de onroerende zaak
            Vigerend bestemmingsplan
            De onroerende zaak is gelegen in het
            bestemmingsplan “Velperweg e.o.” van de
            gemeente Arnhem, vastgesteld door de
            raad van deze gemeente op 27 november
            2017 en onherroepelijk geworden.
            In dit bestemmingsplan is de onroerende
            zaak bestemd tot enkelbestemming
            “Maatschappelijk”                                    en
            dubbelbestemmingen                  “Waarde           –
            Archeologie (hoge verwachting)” en
            “Waarde – Geomorfologie”. Het maximale Fragment verbeelding
            bebouwingspercentage bedraagt 70%, de
            maximum bouwhoogte bedraagt 18 m1. De gronden met de bestemming “Maatschappelijk” zijn
            bestemd voor:
            a.       onderwijs en zaalsport;
            b.       gezondheids- en welzijnszorg;
            c.       levensbeschouwelijke functies;
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                             Blad 19.
           d.       politieke-, belangen- en ideële organisaties/verenigingen en hobbyclubs;
           e.       openbare dienstverlening;
           f.       functies vergelijkbaar met die genoemd onder a. tot en met e. van dit lid;
           g.       dienstwoningen;
           en uitsluitend voor:
           h.       kassenbouw, ter plaatse van de aanduiding ‘kas’ (ks);
           en ondergeschikt voor:
           i.       voorzieningen ten behoeve van het verkeer, water, groen- en speelvoorzieningen en
                    straatmeubilair;
           j.       ondergeschikte horeca en detailhandel, uitsluitend ten dienste van bovengenoemde
                    bestemmingsomschrijvingen.
           De voor “Waarde – Archeologie (hoge verwachting)” aangewezen gronden zijn naast de
           andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud
           van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.
           De voor “Waarde – Geomorfologie” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
           voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en instandhouding van de
           aanwezige leemlagen en de doorstroming van beken.
           Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het
           bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te
           raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0202.807-0301).
           Voorbereidingsbesluit Bronbeeklaan 66 - Kloosterstraat
           Op 22 december 2021 heeft de gemeente Arnhem een voorbereidingsbesluit voor het perceel
           Bronbeeklaan 66 – Kloosterstraat vastgesteld. Het besluit omvat het volgende:
           Uitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl
           Voor een nadere omschrijving van het voorbereidingsbesluit wordt verwezen naar de
           verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl
           (referentie NL.IMRO.0202.VBB1002-0301).
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 20.
            Ontwerpbestemmingsplan
            Op 28 december 2022 heeft de
            gemeente Arnhem                                     een
            ontwerpbestemmingsplan                   ter     inzage
            gelegd. In dit ontwerpbestemmingsplan
            heeft de onroerende zaak de bestemming
            enkelbestemming                              “Wonen”,
            dubbelbestemmingen                  “Waarde           –
            Archeologie (hoge verwachting)” en
            “Waarde – Geomorfologie”. Het maximum
            bebouwingspercentage en bouwhoogte
            bedraagt respectievelijk 70% en 18 m1. De
            gronden met de bestemming “Wonen” zijn
            bestemd voor:                                              Fragment verbeelding
            a.       het wonen, uitsluitend in de vorm van zelfstandige woningen, met een maximum van 54
                     zelfstandige woningen, hieronder niet begrepen:
                     1.          bewoning van woonwagens of woonschepen, en:
                     2.          bijzondere woonvormen 5;
            en daaraan ondergeschikt voor:
            b.       groen- en speelvoorzieningen;
            c.       watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor
                     de waterhuishouding;
            d.       parkeren en verblijfsgebieden;
            e.       nutsvoorzieningen.
            De volgende bouwregels zijn vermeld in het ontwerpbestemmingsplan:
            Uitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl
5 Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs
begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 21.
            Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het voorontwerp-
            bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te
            raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0202.1018-0201).
4.10.       Beoordeling en onderbouwing courantheid
            Locatiebeoordeling
            De onroerende zaak is gunstig gelegen aan de Bronbeeklaan in Arnhem. De flat ligt aan de
            rand van een nette woonwijk en groen. Taxateurs hebben tevens gekeken naar de
            WalkScore.com hieruit komt naar voren dat er een Walk Score is van 69 (op een schaal van
            100). Dit betekend dat er meerdere voorzieningen per voet bereikbaar zijn.
            Uitsnede WalkScore.com – Walk Score 69/100
            Objectbeoordeling
            De flat bevond zich bij de opname nog grotendeels in de oorspronkelijke staat en voldoet qua
            indeling niet aan het nieuwe bestemmingsplan. Zoals aangegeven blijft de opstal verder buiten
            beschouwing in de waardering.
            Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik
            Voor de verhuur- en verkoopbaarheid van het recht van erfpacht geldt dat nu het object niet
            gebruikt mag worden en gelet op het erfpachtcontract is het recht van erfpacht naar
            verwachting moeilijk verkoopbaar.
            Naar verwachting is het object op basis van de voorgenomen bestemming en vrij van erfpacht
            als woonobject gelet op de vraag naar woningen goed verkoopbaar, zij het dat de kring van
            kopers voor een bestaand gebouw vermoedelijk beperkter is dan voor nieuwbouw.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 22.
5.          Uitgangspunten waardering
5.1.        Inleiding
            De opdracht omvat het waarderen van de inbrengwaarde en de uitgifteprijs van de
            Bronkbeeklaan 66 te Arnhem. In de navolgende hoofdstukken zullen taxateurs nader
            toelichten hoe beide waardering worden aangevlogen.
5.2.        Overwegingen bij de waardering
            Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een swot-
            analyse 6 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper
            in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van
            de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse.
              Strengths                                                  Weaknesses
               • Gelegen in een groene omgeving.                         •     Het gebruik is publiekrechtelijk bevroren
               • Voldoende parkeren op eigen terrein en                        op basis van het voorbereidingsbesluit
                    in het openbaar gebied.                                    en hieropvolgend ontwerpbestemmings-
                                                                               plan.
                                                                         •     Het gebruik binnen het privaatrechtelijk
                                                                               recht van erfpacht omvat enkel het
                                                                               gebruik als bejaardentehuis met
                                                                               aanhorigheden.
                                                                         •     In het ontwerpbestemmingsplan zijn 54
                                                                               wooneenheden. Dit aantal is beperkt in
                                                                               relatie tot de bouwvolume die
                                                                               gerealiseerd kan worden binnen het
                                                                               bouwvlak.
              Opportunities                                              Threats
               • De mogelijkheid om naar herziening van                  •     Algemene economische ontwikkelingen.
                    de erfpachtovereenkomst en bestem-                         Hierdoor kan de vraag verder afnemen
                    mingswijziging de onroerende zaak te                       alsmede bouwkosten verder toenemen.
                    gebruiken als woningen (met de                       •     De huidige inflatie zorgt voor een lagere
                    bestemming “wonen”). Dit mede gelet op                     koopkracht/bestedingsniveau. Hierdoor
                    de huidige woningnood en vraag naar                        kan de vraag afnemen.
                    betaalbare woonruimte.
               • Renovatie en transformatie naar
                    zelfstandige wooneenheden.
               • Aanhoudende vraag naar woningen.
6 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 23.
5.3.        Gebruikte methode
            Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de
            inkomstenbenadering en de kostenbenadering.
            1.       Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de
                     waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van
                     het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object
                     (vergelijkingsmethode).
            2.       Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de
                     toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of
                     netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode
                     (DCF) of de residuele waardemethode.
            3.       De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties
                     zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat
                     het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde
                     op herbouw- of vervangingskosten.
            Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de
            vergelijkingsmethode en residuele waardebepalingsmethode.
            Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die
            gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient
            rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging,
            de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod,
            et cetera.
            De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing
            is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of
            bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'.
            Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor
            bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na
            realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men
            maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat
            van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele
            waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de
            waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt
            tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor
            onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in
            de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en
            uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp
            maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele
            waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van
            de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel
            van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele
            waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 24.
6.          Waardering inbrengwaarde
6.1.        Inleiding
            Voor het bepalen van de inbrengwaarde hebben taxateurs aangegeven in § 2.10 dat er gelet
            op jurisprudentie wordt uitgegaan van de grondwaarde. De opstallen blijven gehandhaafd en
            zullen worden getransformeerd naar woningen. Deze blijven buiten beschouwing bij de
            waardering van de inbrengwaarde.
            Voor het bepalen van de inbrengwaarde kijken taxateurs naar de inbrengwaarde van het recht
            van erfpacht en de inbrengwaarde van het bloot eigendom. Bij het bepalen van de
            inbrengwaarde van het recht van erfpacht zal gekeken worden naar de gebruiksmogelijkheden
            binnen het erfpachtcontract. Hieruit komt naar voren dat het huidige gebruik enkel voorschrijft
            dat er “bejaardenhuis met aanhorigheden” kan worden geëxploiteerd.
            Voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom maken taxateurs een analyse
            van de optimale aanwending op basis van de grondwaarde behorende bij de bestemming
            “Maatschappelijk” alsmede naar een verwachtingswaarde op basis van de voorgenomen
            bestemming “Wonen”.
6.2.        Inbrengwaarde recht van erfpacht
            Taxateurs merken op dat op basis van de voorbereidingsbesluiten en
            ontwerpbestemmingsplan geen feitelijk gebruik meer mogelijk is. Het overgangsrecht is niet
            meer van toepassing op deze locatie. Rekening houdend met het feit dat er op basis van de
            erfpachtovereenkomst sprake is van een betalingsverplichting (canon) zal elke redelijk handelt
            en denkend koper géén waarde toekennen aan het recht van erfpacht. Er zijn verplichtingen,
            maar er zijn géén gebruiksmogelijkheden. Voorts wordt opgemerkt dat voor zoverre in de
            toekomst een ander gebruik wel mogelijk is, eerst het privaatrechtelijke gebruik moet worden
            herzien, waarbij de gemeente de canon kan herzien, zodat de eventuele waardeontwikkeling
            dan ook aan de gemeente toekomt en niet aan de erfpachter. Voor het bepalen van de
            inbrengwaarde van het recht van erfpacht heeft de toekomstige ontwikkeling dan ook geen
            meerwaarde.
            Op basis van het voorgaande hanteren taxateurs voor de inbrengwaarde van € 1,00 voor het
            recht van erfpacht (zonder opstallen).
6.3.        Inbrengwaarde bloot eigendom
            Voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom zullen taxateurs kijken naar
            de grondwaarde op basis van de bestemming “Maatschappelijk” behorende bij het gebruik als
            “bejaardenhuis met aanhorigheden”. Tevens zullen taxateurs inzichtelijk maken wat de
            verwachtingswaarde is op basis van de voorgenomen bestemming “Wonen”.
6.3.1.      Waarde bloot eigendom op basis van bestemming “Maatschappelijk”
            Taxateurs hebben voor het bepalen van de grondwaarde op basis van de bestemming
            “Maatschappelijk” gekeken naar grondprijsbrieven van diverse gemeenten in Gelderland. De
            volgende grondprijsbrieven hebben taxateurs gevonden.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 25.
              Gemeente                                  Jaar                                    Grondwaarde
              Arnhem                                    2022                                    € 180,00 per m2 (bvo)
              Lingewaard                                2022-2023                               € 190,00 per m2 (bvo)
              Nijkerk                                   2021                                    € 175,00 per m2 (bvo)
            Op basis van de voorgaande is een bandbreedte zichtbaar tussen de € 175,00 en
            € 200,00 per m2 (bvo). Op basis van de Floor Space Index (FSI) groter of kleiner dan 1 wordt
            bepaald of de grondwaarde wordt berekend over het kaveloppervlak danwel over het bruto
            vloeroppervlak. Het grondprijsbeleid van de gemeente Arnhem past binnen deze bandbreedte.
            Hierom hanteren taxateurs een maatschappelijke grondwaarde van € 180,00 per m 2 (bvo).
            Taxateurs vinden het niet aannemelijk dat er vraag is om de extra bebouwingsmogelijkheden
            binnen de maatschappelijke bestemming te benutten. Derhalve kennen taxateurs geen waarde
            toe aan deze onbenutte bebouwingsmogelijkheden.
            Rekening houdend met het bestaande bruto vloeroppervlak (4.959 m2 bvo) en de
            kaveloppervlak (8.508 m2) volgt een FSI kleiner dan 1. Hierdoor dient de maatschappelijke
            grondwaarde bepaald te worden op basis van de kavelgrootte. Uitgaande van een oppervlakte
            van 8.508 m2 volgt een grondwaarde van het geheel van 8.508 m2 x € 180,00 is
            € 1.531.440,00.
            Zoals aangegeven is als uitgangspunt genomen dat de bebouwing gehandhaafd blijft binnen
            de beoogde ontwikkeling. Taxateurs zijn van oordeel dat er een depreciatie 7 op deze waarde
            moet worden toegepast omdat er sprake is van een reeds bebouwd perceel. De huidige
            bebouwing beperkt de inrichtingsvrijheid van een koper ten opzichte van een perceel zonder
            bebouwing.
            Vanwege de bebouwde staat van de grond hanteren taxateurs een depreciatie van 25% ten
            opzichte van onbebouwde grond. Dit resulteert in een grondwaarde van € 1.531.440,00 x 0,75
            maakt € 1.148.580,00, afgerond € 1.150.000,00.
            Taxateurs hebben voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom op basis van de
            bestemming “Maatschappelijk” gekeken naar de contante waarde van de canon en
            eindwaarde per peildatum. De volgende uitgangspunten hebben taxateurs gehanteerd voor
            het bepalen van de waarde van het bloot eigendom.
              Peildatum                                                           1 januari 2023
              Looptijd tot                                                        16 augustus 2039
              Duur looptijd                                                       16,64 jaar
              Indexatie canon                                                     0,00% (o.b.v. erfpachtcontract)
              Waardestijging grond                                                2,00%
              Disconteringsvoet canon                                             5,00%
              Disconteringsvoet eindwaarde grond                                  5,00%
              Waarde grond (zonder opstallen)                                     € 1.150.000,00
7 RICS, Briefing paper “Taxeren bij erfpacht”, Bij stedelijke erfpacht is de depreciatiefactor vaak een vast percentage dat is afgeleid
van een onbebouwde bouwkavel in vol eigendom. Den Haag (45%), Amsterdam (25%) en Staatsbosbeheer (25%).
                                                                                                                         2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 26.
             Op basis van deze parameters volgt een waarde van het bloot eigendom (maatschappelijk)
             van € 750.000,00. Zie bijlage 6 voor de volledige berekening.
6.3.2.       Waarde bloot eigendom op basis van bestemming “Wonen”
             Taxateurs hebben voor het bepalen van de inbrengwaarde tevens gekeken naar de
             voorgenomen bestemming “Wonen”, omdat deze vanaf het van kracht worden van het
             bestemmingsplan het planologisch kader vorm voor de waardering. Deze waardeontwikkeling
             die hier het gevolg van is komt volledig toe aan de bloot eigenaar.
             Nu het gebouw van de gemeente niet mag worden gebruikt en de erfpachter wel een jaarlijkse
             canon moet betalen, ligt het in de rede dat de eigenaar en de erfpachter trachten tot een
             beëindiging van het huidige erfpachtcontract te komen en dat de bloot eigenaar/de gemeente
             zal trachten de voorgenomen woonbestemming te realiseren. Om de waarde van de gronden
             met de woonbestemming te bepalen is de grondopbrengstpotentie (uitgifteprijs) van de
             woonbestemming bepaald. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 7. Om de inbrengwaarde van
             de bloot eigendom te bepalen worden deze grondopbrengsten verminderd met de plankosten,
             kosten voor het ontbinden van het erfpachtrecht en eventuele risico’s waar een redelijk
             handelend en denkend koper.
             Nu aan het recht van erfpacht geen waarde is toegekend, ligt het voor de hand dat een redelijk
             handelend erfpachter mee zal werken aan de beëindiging of omzetting van de erfpacht
             overeenkomst. In dat kader zullen echter ook afspraken moeten worden gemaakt
             Ondergetekenden schatten in dat aan de beëindiging van een dergelijk traject tussen redelijk
             handelende partijen (adviseurs)kosten verbonden zijn. Ondergetekenden schatten deze
             kosten van vrijmaken van erfpacht vooralsnog in op een stelpost van € 100.000,00.
               Grondopbrengstpotentie (uitgifteprijs) 8                           € 1.950.000,00
               Plankosten 9                                                       € 189.000,00-
               Vrijmaken van recht van erfpacht                                   € 100.000,00-
               Waarde bloot eigendom (wonen)                                      € 1.661.000,00
               Waarde bloot eigendom (wonen) (afgerond)                           € 1.660.000,00
             De waarde van het bloot eigendom uitgaande van de bestemming “Wonen” bedraagt
             € 1.660.000,00.
             Geoptimaliseerde grondopbrengsten
             Naar oordeel van taxateurs is het voorgenomen programma waar met een woonoppervlakte
             van 98 m2 gbo marktconform. Nu er op het perceel extra planologische mogelijkheden qua te
             bebouwen oppervlakte rusten (het aantal van 54 appartementen staat vast) achten taxateurs
             het haalbaar om eventueel grotere vrije sector wooneenheden te realiseren. Voor sociale
             woningen is dit financieel niet aantrekkelijk. Het vergoten van de gemiddelde woonoppervlakte
             voor de overige woningen kan planologisch, maar zal ook extra bouwkosten met zich
             meebrengen waardoor de meeropbrengsten beperkt zullen zijn. Hierop wordt in hoofdstuk 7
             ingegaan.
8 Zie § 7.5 voor de volledige berekening van de uitgifteprijs.
9 Op basis van plankostenscan (bijlage 7) is zichtbaar dat de plankosten zijn geraamd op € 183.923,00 (prijspeil 1 januari 2021).
Op prijspeil 1 januari 2023 bedragen deze € 189.441,00, afgerond € 189.000,00.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 27.
6.3.3.      Verzoening inbrengwaarde bloot eigendom
            Taxateurs hebben in de voorgaande paragrafen inzichtelijk gemaakt wat de inbrengwaarde is
            op basis van de bestemming “Maatschappelijk” en voorgenomen bestemming “Wonen”. Deze
            liggen in een bandbreedte tussen de € 750.000,00 en € 1.550.000,00.
            Naar oordeel van taxateurs zal voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom
            gekeken moeten worden wat een redelijk handelt en denkend koper over zal hebben voor het
            bloot eigendom. Naar oordeel van taxateurs is de bovenkant van de bandbreedte niet
            realistisch om aan te houden vanwege de volgende beweegredenen:
            1. Dit heeft te maken met het feit dat de erfpachter tot einde erfpachtovereenkomst de
                   ontwikkeling kan vertragen.
            2. De erfpachter een aanzienlijk bedrag heeft betaald voor het recht van erfpacht. Op basis
                   van akte van levering Hyp4 73876/167 (31-08-2018) is een bedrag van € 3.200.000,00
                   betaald. Dit is echter inclusief de opstal, en deze wordt hier niet gewaardeerd;
            3. De erfpachter een aanzienlijke hypotheek heeft laten vestigen op het recht van erfpacht.
                   Op basis van hypotheekakte Hyp4 77463/63 (17 februari 2020) is een zekerheid verleend
                   van € 4.200.000,00 en tot ten hoogste € 1.720.000,00 voor rente, boete en kosten samen
                   € 6.020.000,00. Ondergetekenden hebben hier echter op basis van de onderstaande
                   passage uit de akte geen nader inzicht in:
            Om de woonbestemming te kunnen realiseren is er zolang het erfpachtcontract loopt,
            overeenstemming nodig tussen bloot eigenaar en de erfpachter, dan wel een
            onteigeningsprocedure. Voor een derde redelijk handelend koper brengen beide trajecten
            grote onzekerheden met zich mee. Gelet deze risico’s en de mogelijke duur van deze trajecten,
            passen taxateurs over een tijdperiode van 10 jaar een risicoafslag van 10% op de waarde op
            basis van de voorgenomen bestemming “Wonen”. Uitgaande van deze risicoafslag volgt een
            waarde van € 1.660.000,00 / 1,10 ^ 5 jaar maakt € 1.030.729,40, afgerond € 1.000.000,00 voor
            de waarde van het bloot eigendom.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 28.
7.          Waardering uitgifteprijs
7.1.        Inleiding
            Taxateurs hebben voor het bepalen van de uitgifteprijs gekeken naar de bestaande
            bouwvolume en mogelijke bouwvolume op basis van het ontwerpbestemmingsplan voor het
            bepalen van het programma. Gelet op het feit dat de opstallen buiten beschouwing worden
            gelaten voor het bepalen van de inbrengwaarde en uitgifteprijs hanteren taxateurs als
            uitgangspunt dat de grondwaarde uitgaande van de voorgenomen bestemming “Wonen” kan
            worden bepaald op basis van een vergelijkbare nieuwbouwontwikkeling. Vervolgens hanteren
            taxateurs een afslag van 25% voor het feit dat er sprake is van een bebouwd perceel waardoor
            er sprake is van een beperkte inrichtingsvrijheid. Hierom zullen taxateurs op basis van
            regionale en landelijk beleid de grondwaarde van sociale huurwoningen bepalen en op basis
            van een residuele grondwaardeberekening de grondwaarde van vrije sectorwoningen bepalen.
7.2.        Programma
            Het voorontwerpbestemmingsplan biedt de mogelijkheid een hoger bouwvolume te realiseren
            dan momenteel is gerealiseerd. Dit bouwvolume is naar oordeel van taxateurs niet aannemelijk
            om mee te nemen bij het bepalen van het te hanteren programma aangezien een redelijk
            handelt en denkend koper zal in de basis uitgaan van het bestaande bouwvolume. Het bruto
            vloeroppervlak van de bestaande opstallen bedraagt 4.959 m2 bvo. Voor de aanvullende
            planologische bouwmogelijkheden hanteren taxateurs een verruiming van 10% derhalve een
            bruto vloeroppervlak van 4.959 m2 bvo x 1,10 maakt 5.455 m2 bvo.
            Op basis van het ontwerpbestemmingsplan zijn specifieke gebruiksregels waar bij het bepalen
            van de uitgifteprijs de volgende regels relevant zijn:
            1. Het maximum bedraagt 54 zelfstandige woningen.
            2. Minimaal 40% dient uitsluitend sociale huurwoningen te worden oftewel 22 woningen.
            3. Het minimale woonoppervlak van de sociale huurwoningen bedraagt 42 m 2 gbo.
            Rekening houdend met het voorgaande bedraagt bij een gangbare vormfactor van 0,75 het
            bruto vloeroppervlak van de sociale huurwoningen 42 m2 gbo / 0,75 maakt 56 m2 bvo per
            woning. Uitgaande van 22 woningen volgt een totaal bruto vloeroppervlak van de sociale
            huurwoningen van 22 won. x 56 m2 bvo maakt 1.232 m2 bvo. Hiermee resulteert een
            resterende bruto vloeroppervlak voor vrije sectorwoningen van 5.455 m2 bvo – 1.232 m2 bvo
            maakt 4.223 m2 bvo. De bruto vloeroppervlak per vrije sectorwoning bedraagt gemiddeld
            4.223 m2 bvo / 32 won. maakt 131 m2 bvo. Het volgende programma kan worden opgesteld
            op basis van het voorgaande.
              Segment              Aantal              Bruto vloeroppervlak                    Bruto vloeroppervlak
                                                       Per woning                              Subtotaal
              Sociaal              22 won.              56 m2 bvo                              1.232 m2 bvo
              Vrije sector         32 won.             131 m2 bvo                              4.223 m2 bvo
              Totaal               54 won.                                                     5.455 m2 bvo
            De vrije sectorwoningen hebben een bruto vloeroppervlak van 131 m2 bvo. Uitgaande van een
            gangbare vormfactor van 0,75 volgt een woonoppervlak van 131 m2 bvo x 0,75 maakt
            98 m2 gbo.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 29.
7.3.         Grondwaarde sociale huurwoningen
             Voor het bepalen van de grondwaarde is gekeken naar de uitgifteprijs van sociale
             huurwoningen. De grondprijs van sociale woningbouw is meer een beleidsmatige afweging en
             minder een marktconforme waarde. Een en ander is namelijk zeer afhankelijk van de
             huurprijsstelling, termijn van beschikbaarstelling voor sociale bewoning en te hanteren
             exploitatietermijn (in deze casus maximaal 15 jaar). Gezien de wijzigingen in de wet- en
             regelgeving van de woningcorporatie met onder meer de verhuurdersheffing, is het
             gemeentelijk beleid om onder voorwaarden af te wijken van de uitgifteprijs voor de vrije-
             sectorwoning denkbaar 10.
             Door de VNG is de Analyse Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen in mei 2017 uitgebracht.
             Zij heeft hierin onderzoek gedaan naar de grondprijzen die door gemeenten worden
             gehanteerd voor sociale woningbouw. Zij bericht hierover het navolgende:
             “Van 135 gemeenten zijn via openbare bronnen de grondprijzen voor sociale huur
             teruggevonden. Gemiddeld vragen gemeenten een grondprijs van € 20.200,00 voor een
             eengezinswoning en € 16.700,00 voor een meergezinswoning. De meeste gemeenten vallen
             tussen € 15.000,00 en € 30.000,00 als het gaat om eengezins en tussen € 12.500,00 en
             € 25.000,00 als het gaat om meergezins. Bij deze cijfers is geen rekening gehouden met een
             korting op de grondprijs voor appartementen op hogere bouwlagen (16% van de gemeenten
             hanteert zo’n lagenfactor). 13% van de gemeenten rekent een aparte grondprijs voor woningen
             onder en boven de aftoppingsgrens.
             Het blijkt dat de grondprijzen voor sociale huur niet samenhangen met de druk op de
             woningmarkt. Dat is logisch, want de huurprijsgrenzen zijn overal in het land gelijk. 33% van
             de gemeenten hanteert een antispeculatiebeding in geval van verkoop binnen 10 à 25 jaar.”
             Doorgaans geldt als stelregel dat circa 10% van de totale stichtingskosten door een corporatie
             aan grondkosten kan worden besteed.
             Taxateurs hebben tevens kennisgenomen van de “Benchmark gemeentelijke grondprijzen
             sociale huurwoningen” (d.d. juli 2022). Hieruit komt een mediane grondprijs van
             grondgebonden woningen van € 20.900,00 en voor gestapelde woningen van € 18.700,00
             naar voren. Indien vervolgens wordt gekeken naar de relatie tussen de hoogte van maximale
             huur (aftoppingsgrenzen) en de grondwaarde ontstaat het navolgende beeld.
             Uitsnede Benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen (d.d. juli 2022)
10 Algemeen landelijke context.
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 30.
             Op basis van het voorgaande is zichtbaar dat woningen tot de kwaliteitskortingsgrens voor
             appartementen liggen rond de € 12.500,00. De kwaliteitskortingsgrens bedraagt € 442,46 per
             maand (2022). Het huurprijsniveau van een gemiddeld zelfstandig appartement bedraagt
             € 379,59 per maand.
             Taxateurs hebben voor de bepaling van de grondwaarde voor sociale woningbouw een
             onderzoek gedaan naar het grondprijsbeleid in regionaal gelegen gemeenten. Hieruit volgen
             de navolgende resultaten.
               Gemeente                     Datum beleid                     Grondwaarde sociale huurwoning (excl.
                                                                             btw)
               Arnhem                       2023                             € 195,00 per m² bvo
                                                                             € 10.920,00 per woning 11
               Oldebroek                    2021                             € 220,00 per m² gbo
                                                                             € 12.320,00 per woning 12
             Op basis van het landelijk en regionale beleid en de woonoppervlakte van 42 m2 gbo hanteren
             taxateurs een grondwaarde van € 12.500,00 per sociale woning. Uitgaande van 22 sociale
             huurwoningen volgt een totale opbrengst van € 275.000,00.
7.4.         Grondwaarde vrije sector
             De grondwaarde vrije sector bepalen taxateurs uitgaande van een nieuwbouwsituatie en
             stellen derhalve een residuele grondwaardeberekening op. Voor het bepalen van de
             opbrengstpotentie zullen taxateurs een referentieonderzoek uitvoeren naar appartementen
             met een woonoppervlak van circa 98 m2 gbo. De bouwkosten zullen taxateurs bepalen op
             basis van kengetallen uit bouwkostenkompas.
7.4.1.       Referentietransacties appartementen
             De volgende referentietransacties van nieuwbouwappartementen hebben taxateurs gevonden
             in de gemeente Arnhem.
               #      Datum             Locatie                              Metrage           Transactieprijs      Prijs per m2
                      (akte)                                                 (gbo)
               1.     26-09-2022        Klapbrug 65, 6846 SZ                 79 m2             € 330.000,00         € 4.177,00
                                        Arnhem                                                 (k.k.)
               2.     07-10-2022        Tuinzicht (bouwnr. 6),               105 m2            € 496.500,00         € 4.729,00
                                        6842 DB Arnhem                                         (v.o.n.)
               3.     24-01-2022        Velperweg 47-1500, 6824              107 m2            € 725.000,00         € 6.775,70
                                        BG Arnhem                                              (k.k.)
11 Uitgaande van een oppervlakte van 42 m2 gbo / 56 m2 bvo volgt een grondwaarde van 56 m2 bvo x € 195,00 maakt € 10.920,00
per woning.
12 Uitgaande van een oppervlakte van 42 m2 gbo / 56 m2 bvo volgt een grondwaarde van 56 m2 bvo x € 220,00 maakt € 12.320,00
per woning.
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                             Blad 31.
           1. Klapbrug 65, 6846 SZ Arnhem
           Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement (2022) met een woonoppervlak
           van 79 m2 gbo gelegen aan de Klapbrug 65 in Arnhem. De woning is gelegen in de wijk
           Schuytgraaf met op korte afstand diverse voorzieningen gelegen. De woning is in het 3e
           kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 330.000,00 (k.k.). Taxateurs hanteren een
           opslag van 2,50% kosten koper. Uitgaande van deze opslag volgt een transactieprijs van
           € 338.250,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met behulp van de NVM
           Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze indexatie volgt een
           transactieprijs per prijspeil van € 324.000,00 (v.o.n.) oftewel € 4.101,00 per m2 gbo.
           2. Tuinzicht (bouwnr. 6), 6842 DB Arnhem
           Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement (2023) met een woonoppervlak
           van 105 m2 gbo gelegen binnen de nieuwbouwontwikkeling van appartementencomplex
           Tuinzicht in Arnhem. De woning is gelegen in het voormalige dorp Elden op een fietsafstand
           van 10 minuten tot de Markt. De woning is in het 4e kwartaal van 2022 verkocht voor een
           bedrag van € 496.500,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met behulp van de
           NVM Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze indexatie volgt een
           transactieprijs per prijspeil van € 483.000,00 (v.o.n.) oftewel € 4.600,00 per m2 gbo.
           3. Velperweg 47-1500, 6824 BG Arnhem
           Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement/penthouse (2021) met een
           woonoppervlak van 107 m2 gbo gelegen aan de Velperweg 47-1500 in Arnhem. De woning is
           gerealiseerd binnen het herontwikkelingsproject van de ING Bank. De woning is op een zeer
           gunstige locatie gelegen en beschikt over twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder. De
           woning is in het 1e kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 725.000,00 (k.k.). Ten
           behoeve van het vergelijk hanteren taxateurs een afslag van € 20.000,00 per parkeerplaats en
           zullen zij een opslag hanteren van 2,50% kosten koper. Uitgaande van deze correcties volgt
           een transactieprijs van € 702.125,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met
           behulp van de NVM Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze
           indexatie volgt een transactieprijs per prijspeil van € 666.000,00 (v.o.n.) oftewel
           € 6.224,00 per m2 gbo.
           Taxateurs merken op dat er in de afgelopen twee jaar beperkt aantal nieuwbouw-
           appartementen zijn gerealiseerd in Arnhem. De referentietransacties die hiervoor zijn
           opgesomd betreffen nieuwbouwappartementen waarvan de 1e en 2e referentietransacties zijn
           gelegen in Arnhem Zuid. De 3e referentietransacties is gelegen in Arnhem Noord waar tevens
           onderhavige onroerende zaak is gelegen. Taxateurs achten het opbrengstniveau zoals
           behaald aan de Velperweg 47 (ING Bank) zeer hoog gelet op deze hoogwaardige afwerking
           en het feit dat het een penthouse betreft. Uitgaande van de 1e en 2e referentietransacties is
           een bandbreedte zichtbaar tussen de € 4.101,00 per m2 gbo en de € 4.600,00 per m2 gbo. De
           bovenkant van de bandbreedte is het gevolg van een beter ligging ten opzichte van het
           centrum.
           Voorzichtigheidshalve hanteren taxateurs een opbrengstpotentie van € 4.000,00 per m2 gbo
           rekening houdend met de ligging en de gemiddelde woonoppervlakte van 98 m2 gbo.
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 32.
7.4.2.      Bouwkosten appartementen
            Voor het bepalen van de bouwkosten hebben taxateurs binnen bouwkostenkompas aansluiting
            gezocht bij “Appartementenblok (tot 6 lagen)”.
            Uitsnede bouwkostenkompas (peildatum 1 januari 2023) (bijlage 8)
            Op basis van de hiervoor weergegeven uitsnede uit bouwkostenkompas is een bandbreedte
            van de stichtingskosten zichtbaar tussen de € 1.337,00 en € 1.940,00 per m 2 bvo. Taxateurs
            hanteren een bouwkostencomponent van € 1.500,00 per m2 bvo en een vormfactor van 0,75.
            Zie bijlage 8 voor de volledige uitsnede uit bouwkostenkompas.
7.4.3.      Residuele grondwaardeberekening
            Uitgaande van de hiervoor bepaalde opbrengstpotentie en bouwkosten volgt een residuele
            grondwaarde van de vrije sectorwoningen van € 2.300.000,00. Zie bijlage 9 voor de volledige
            berekening.
7.5.        Uitgifteprijs
            Taxateurs hebben op basis van de voorgaande paragrafen de grondwaarde bepaald van de
            sociale- en vrije sectorwoningen.
              Segment                                                                  Grondwaarde
              Sociale woningen                                                         € 275.000,00
              Vrije sector woningen                                                    € 2.300.000,00
              Totaal                                                                   € 2.575.000,00
            Gelet op het feit dat er sprake is van een bebouwde situatie hanteren taxateurs een afslag van
            25%. Er is altijd een beperking gelet op het feit dat er sprake is van bestaande opstallen.
            Uitgaande van deze afslag volgt een uitgifteprijs van € 2.575.000,00 x 75% maakt
            € 1.931.250,00, afgerond € 1.950.000,00.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 33.
8.          Conclusie
8.1.        Inbrengwaarde erfpachter
            a. Inbrengwaarde gronden
            In § 6 hebben taxateurs de inbrengwaarde gewaardeerd. Er is in deze paragraaf gekeken naar
            de waarde van het recht van erfpacht en bloot eigendom. Voor het bepalen van de
            inbrengwaarde zijn de opstallen buiten beschouwing gelaten aangezien deze niet gesloopt
            worden. Het recht van erfpacht is gelet op de gebruiksbeperkingen gewaardeerd op € 1,00.
            b. Inbrengwaarde opstallen
            Deze blijven buiten toepassing want er wordt niet gesloopt.
            c. Kosten vrijmaken van rechten
            De kosten voor het vrijmaken van rechten bestaan o.a. uit de proceskosten en de te betalen
            vergoedingen. Gelet op de prijs die in het verleden betaald is voor de opstallen, heeft de
            erfpachter hierbij een aanzienlijk financieel belang. Gelet op dit belang is het voor te stellen
            dat partijen hierover (langdurig) juridisch gaan procederen. De kosten die daarmee gepaard
            gaan zijn op voorhand door taxateurs niet in te schatten en zijn afhankelijk van het
            procesverloop en de toewijzing. Voor de raming van de inbrengwaarde is hiervoor dan ook een
            stelpost opgenomen van € 100.000,00.
            d. Sloopkosten
            Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
8.2.        Inbrengwaarde bloot eigendom
            a. Inbrengwaarde gronden
            Het bloot eigendom is op basis van verzoening tussen de bestemming “Maatschappelijk” en
            voorgenomen bestemming “Wonen” rekening houdend met de risico’s geschat op
            € 1.000.000,00.
            b. Inbrengwaarde opstallen
            Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
            erfpachter.
            c. Kosten vrijmaken van recht
            De kosten voor het vrijmaken van rechten bestaan o.a. uit de proceskosten en de te betalen
            vergoedingen. De kosten die daarmee gepaard gaan zijn op voorhand door taxateurs niet in
            te schatten en zijn afhankelijk van het procesverloop en de toewijzing. Voor de raming van de
            inbrengwaarde is hiervoor dan ook eveneens voor de bloot eigenaar een stelpost opgenomen
            van € 100.000,00 omdat deze de onroerende zaak zolang het recht van erfpacht erop zit ook
            niet kan ontwikkelen.
            d. Sloopkosten
            Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 34.
8.3.         Uitgifteprijs
             In § 7 hebben taxateurs de uitgifteprijs gewaardeerd aan de hand van de voorgenomen
             bestemming “Wonen”. Er is gekeken naar de bouw-/programmamogelijkheden binnen het
             bestemmingsplan. De uitgifteprijs is geschat op € 1.950.000,00.
8.4.         Back-testing
             Gloudemans heeft eerder een conceptrapportage opgeleverd inzake de gehele onroerende
             zaak. Na het verkrijgen van meer dossierkennis en het feit dat in het ontwerpbestemmingsplan
             de opstallen gehandhaafd blijven is ervoor gekozen de opstallen buiten beschouwing te laten.
             Door gewijzigde uitgangspunten is een back-testing niet mogelijk.
8.5.         Onzekerheden taxatie
             Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van
             schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk
             theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan
             onder andere het gevolg zijn van:
             •      Onzekere marktomstandigheden. De coronapandemie is op de peildatum op zijn retour
                    en de verwachting is dat er geen nieuwe beperkingen nodig zijn. Daarmee zijn de
                    onzekerheden door de coronapandemie die er de afgelopen jaren waren ten einde
                    gekomen. Hiervoor in de plaats zijn echter nieuwe onzekerheden gekomen zoals de sterk
                    gestegen energiekosten door de oorlog in de Oekraïne. Deze gestegen kosten hebben
                    een grote invloed op de inflatie en de rente en daarmee op het besteedbaar inkomen.
                    Hiermee is er enerzijds sprake van een grote woningnood en is anderzijds een groot deel
                    van de woningen niet bereikbaar voor de woningzoekende. Hierdoor heeft de
                    woningmarkt na jaren van hoge stijgingen een omslagpunt bereikt. Naast woningen treft
                    deze crisis ook andere typen vastgoed. Zo dalen de huurprijzen voor winkels en speelt
                    duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De impact van deze veranderingen op de
                    vastgoedmarkt zijn door gebrek aan referenties op dit moment nog slecht in te schatten
                    en zullen mede afhankelijk zijn van de duur en heftigheid van de crisis.
             •      Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever;
             •      Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact
                    vergelijkbare referentietransacties;
             •      Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.
             Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te
             worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de
             inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de
             menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat
             in de rechtspraak 13 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar
             beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht.
             Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 14.
13
   Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362
14
   Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde
druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon.
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                               Blad 35.
             Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 15.
             Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat de schattingsonzekerheid
             als gevolg van gevelopname, en de niet-vergunde situatie groter is dan 10%. Taxateurs
             schatten een onzekerheid van +/- 20%.
8.6.         Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering
             In onderhavige taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
8.7.         Finale raming inbrengwaarden:
             Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de
             inbrengwaarde/uitgifteprijs geschat op:
8.7.1.       Inbrengwaarde erfpachter:
             a. Inbrengwaarde gronden:
             € 1,00 (zegge: één euro)
             b. Inbrengwaarde opstallen:
             Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
             c. Kosten van vrijmaken van rechten:
             Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
             (zegge: honderdduizend euro)
             d. Sloopkosten:
             Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
8.7.2.       Inbrengwaarde bloot eigendom:
             a. Inbrengwaarde gronden:
             € 1.000.000,00 (zegge: één miljoen euro)
             b. Inbrengwaarde opstallen:
             Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
             erfpachter.
             c. Kosten van vrijmaken van rechten:
             Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
             (zegge: honderdduizend euro)
             d. Sloopkosten:
             Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
15
   Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van
plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner
zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Eenieder die met taxaties te maken
heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante
vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn.
                                                                                                                        2934.9-T1d1
   Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
           geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                              Blad 36.
8.8.        Raming van uitgifteprijs
            Uitgifteprijs gronden:
            € 1.950.000,00 (zegge: één miljoen negenhonderdvijftig euro)
            Nuland, 10 februari 2023
            De taxateurs,
            T.A. te Winkel                                                         S. Nonnekens
                                                                                                                       2934.9-T1d1
  Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
          geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                             Blad 37.
9.         Plausibiliteitsverklaring
             Ondergetekende,
             Bedrijfsnaam                  Gloudemans
             Naam                          ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur
                                           RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk
                                           Vastgoed) en NVM
             Adres                         Postbus 5044
             Woonplaats                    5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH
           Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”,
           Verklaart:
           1.     Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport dat is opgesteld door ir.ing. T.A. te
                  Winkel MRICS RT en S. Nonnekens BBE met kenmerk 2934.9-T1d1 beoordeeld op
                  plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde.
           2.     Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 10 februari 2023 beoordeeld.
           3.     Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan.
           4.     Toetsend taxateur heeft het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen
                  bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde
                  onderzoeken en de verstrekte bijlagen.
           5.     Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de
                  opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg
                  kan staan.
           6.     De onder 1 genoemde taxateur(s) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het
                  onderzoek en de analyse van de gegevens.
           7.     Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan.
           8.     De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn
                  getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming
                  is met de geldende taxatiestandaarden.
           9.     Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde
                  waarde in het taxatierapport plausibel is en dat het taxatierapport voldoende navolgbaar,
                  aannemelijk en geloofwaardig is.
           Aldus door toetsend taxateur,
           Nuland, 10 februari 2023
           F.C.L.G. Schavemaker
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem                                                                             Blad 38.
10.        Bijlagen
           1.       Kadastrale informatie
           2.       Uittreksel Kamer van Koophandel – Stichting Zorgwonen Bronbeek
           3.       Erfpachtakte 1968 – Bronbeeklaan 66-68 (Hyp4 3516/79)
           4.       Vaecon bouwkostendeskundigen – Inmeting bruto vloeroppervlak
           5.       Fotoblad
           6.       B1d1 NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
           7.       Plankostenscan – resultaat
           8.       Bouwkostenkompas – Appartementenblok (tot 6 lagen)
           9.       R1d1 Residuele grondwaardeberekening
                                                                                                                      2934.9-T1d1
 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
         geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 1</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                                                                     BETREFT
                                                                                     Arnhem U 53
                                                                                     UW REFERENTIE
                                                                                     WebservicesNl
                                                                                     GELEVERD OP               PRODUCTIEORDERNUMMER
                                                                                     22-11-2022 - 14:18        S11141354394
                                                                                     VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
                                                                                     21-11-2022 - 14:59        21-11-2022 - 14:59
                                                                                     BLAD
                                                                                     1 van 4
Eigendomsinformatie
ALGEMEEN
       Kadastrale aanduiding Arnhem U 53
                             Kadastrale objectidentificatie : 076050005370000
                    Locaties Bronbeeklaan 66
                             6824 PJ Arnhem
                             Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839065
                             Bronbeeklaan 66 10
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839085
                             Bronbeeklaan 66 11
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839087
                             Bronbeeklaan 66 12
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839089
                             Bronbeeklaan 66 13
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839091
                             Bronbeeklaan 66 14
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839093
                             Bronbeeklaan 66 15
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839095
                             Bronbeeklaan 66 16
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839097
                             Bronbeeklaan 66 1
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839069
                             Bronbeeklaan 66 17
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839099
                             Bronbeeklaan 66 18
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839101
                             Bronbeeklaan 66 19
                             6824 PJ Arnhem
                             Verblijfsobject ID: 0202010000839103
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                                        BETREFT
                                                        Arnhem U 53
                                                        UW REFERENTIE
                                                        WebservicesNl
                                                        GELEVERD OP               PRODUCTIEORDERNUMMER
                                                        22-11-2022 - 14:18        S11141354394
                                                        VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
                                                        21-11-2022 - 14:59        21-11-2022 - 14:59
                                                        BLAD
                                                        2 van 4
                   Bronbeeklaan 66 20
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839105
                   Bronbeeklaan 66 21
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839107
                   Bronbeeklaan 66 22
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839109
                   Bronbeeklaan 66 23
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839111
                   Bronbeeklaan 66 24
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839113
                   Bronbeeklaan 66 25
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839115
                   Bronbeeklaan 66 26
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839117
                   Bronbeeklaan 66 2
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839067
                   Bronbeeklaan 66 27
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839119
                   Bronbeeklaan 66 28
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839121
                   Bronbeeklaan 66 29
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839123
                   Bronbeeklaan 66 30
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839125
                   Bronbeeklaan 66 3
                   6824 PJ Arnhem
                   Verblijfsobject ID: 0202010000839071
                   Er zijn meer locaties bij dit object
Kadastrale grootte 8.508 m²
 Grens en grootte Vastgesteld
     Coördinaten 193521 - 446012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                                       BETREFT
                                                                                       Arnhem U 53
                                                                                       UW REFERENTIE
                                                                                       WebservicesNl
                                                                                       GELEVERD OP                 PRODUCTIEORDERNUMMER
                                                                                       22-11-2022 - 14:18          S11141354394
                                                                                       VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M   VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
                                                                                       21-11-2022 - 14:59          21-11-2022 - 14:59
                                                                                       BLAD
                                                                                       3 van 4
                 Omschrijving Gezondheid
                                Erf - tuin
                     Koopsom € 3.200.000                                                                  Koopjaar 2018
AANTEKENINGEN
  Publiekrechtelijke beperking Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden
    Basisregistratie Kadaster
   Betrokken (rechts)persoon Gemeente Arnhem
            Afkomstig uit stuk Hyp4 83679/00145                                                   Ingeschreven op 24-02-2022 om 09:00
                                Beperking op basis van een overheidsbesluit
                                (vestiging)
RECHTEN
                              1 Eigendom belast met Erfpacht (zie 1.1)
                    Soort recht Eigendom (recht van)
            Afkomstig uit stuk 84 AHM01/29266 AHM
            Naam gerechtigde Gemeente Arnhem
                         Adres Eusebiusbuitensingel 53
                                6828 HZ ARNHEM
                     Postadres Postbus 99
                                6800 AB ARNHEM
               Statutaire zetel ARNHEM
                  KvK-nummer 09214908 (Bron: Handelsregister)
                                Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
                            1.1 Erfpacht (recht van)
            Afkomstig uit stuk Hyp4 73876/167                                                     Ingeschreven op 31-08-2018 om 12:04
            Naam gerechtigde Stichting Zorgwonen Bronbeek
                         Adres Lochtstraat 61
                                5126 ER GILZE
               Statutaire zetel GILZE
                  KvK-nummer 72090200 (Bron: Handelsregister)
                                Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
               Erfpachtcanon Jaarlijks bedrag
                Bedrag canon € 5.820
            Afkomstig uit stuk Hyp4 72908/198                                                     Ingeschreven op 03-04-2018 om 14:01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                                                                        BETREFT
                                                                                        Arnhem U 53
                                                                                        UW REFERENTIE
                                                                                        WebservicesNl
                                                                                        GELEVERD OP                PRODUCTIEORDERNUMMER
                                                                                        22-11-2022 - 14:18         S11141354394
                                                                                        VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M  VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
                                                                                        21-11-2022 - 14:59         21-11-2022 - 14:59
                                                                                        BLAD
                                                                                        4 van 4
Aantekening recht Einddatum recht
 Einddatum recht 17-08-2039
Afkomstig uit stuk Hyp4 11743/22 Arnhem                                                            Ingeschreven op 23-12-1992
           Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers.
     De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens
           zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.
                           Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 2</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>23-11-2022 08:56

Inzien uittreksel - Stichting Zorgwonen
Bronbeek (72090200)

Kamer van Koophandel, 23 november 2022 - 08:55

KvK-nummer 72090200

https:/Awww.kvk.nl/handelsregister/TST-BIN/RB/RBWWW06@?BUTT=72090200&kvknummer=72090200&product=Inzien+ui...

De onderneming / organisatie wil niet dat haar
adresgegevens worden gebruikt voor ongevraagde
postreclame en verkoop aan de deur.

Rechtspersoon
RSIN

Rechtsvorm
Statutaire naam
Statutaire zetel
Bezoekadres
Telefoonnummer
Eerste inschrijving
handelsregister
Datum akte van oprichting
Activiteiten

858982195

Stichting

Stichting Zorgwonen Bronbeek
Gilze

Smederijstraat 2, 4814DB Breda
0611378813

09-07-2018

06-07-2018

SBI-code: 6420 - Financiéle holdings

Uitgifte van certificaten van de door de stichting te verwerven
goederen op eigen naam, verkrijgen en beleggen van vermogen
voor rekening en risico van de certificaathouders.

Bestuurder
Naam
Geboortedatum
Datum in functie
Bevoegdheid

Smeekens, Johannes Cornelius Petrus
29-04-1970

06-07-2018 (datum registratie: 09-07-2018)
Alleen/zelfstandig bevoegd

Gegevens zijn vervaardigd op 23-11-2022 om 08.56 uur.

https:/Avww.kvk.nl/handelsregister/TST-BIN/RB/RBWWW06@?BUTT=72090200&kvknummer=72090200&product=Inzien+uittreksel

1/1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 3</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>„7 vijfenkostie
"A ki 12047

Heden, de twintigate december negentionhonierd achtenzestig;
acheron voor mij, HENDRIKUS ANTONIUS HEITKAMP,(Notarisv lees)
taris ter standplaats ARNHEM, in tagenwvoordizhetd der beide ;
te noëmen getuigen:
1, de Heer Ne, Johan Bernard Sellink, Admini strateur ter gum
tesecrétaria van Arnhem, wonende Aldaar, aan wie, volges
verklaring, ovardenkomstig artikel. 78 lid 2 der Gemeentewet
vertegenvoopdiging van de Gemeente Arnhem bij buitengerechtal
rechtshandélingen ia opgedragen en als zodanig-diu gemount
tegenwoordigendes ter mitvoering van het Lesluit van de Raad
Gemeente Arnhem van een februari negernttenhonderd viilleusest
‘Hummer 2471, goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten”
lee Heer Esbert Wes, adjunct admindstrateur, wonende te
ner ús N
“volgens egntverkiertng tees) verklarink te dezen handelende
lauthebber van: i
ay deHéer Hendrikus Johannes. Gijsbers, reförendaris tor pre
‘ciale griffie wan Gelderland, wonende te Arnhem,
b, de Heer Renzo Kiostra, -zondér beroep, wonende te Arnhem,
t» de Heer Cornelis Hille Post, administrateur van de g
lijke genõeskündixe- en. génondhetdadtenst, vonende te Arnhek
be het yeratfekken wan de volmacht. handelende respectie

foals: “$dereittéer, avcretaris en. Pennifgmecster: vórmende tera

‘het: dagelijks bestuur. van de Algemene Woningboutvereni gi
hem", gevertigd te Arnhem, cn deze vereniving Angevolge
17 harer statuten weitig vertegenwoordigende, terwijt tot
aangaan van de hierna te omschrijven rechtshandeling het Ww
kel-26 van de statuten. vereiste -ofivoordraeht van het ves
genomen - besluit van de algemene ledenvergadering verd gene
in de vergadering van vierentwintig november negent ienhende:
vierensestig, waarvan aen uittreksel uit de notulen aan dexe
akte tai worden vastgehecht,
blijkende van deze lastgeving uit een onderhandse akte van voi:
wacht , welke na vooraf op de bij de Wet voorgeschreven wijze
Mijn voor echt erkend, aan deze akte zal worden vastgehecht,
De compärant aub 1, händelende als gemeld, verklaarde ter uit
voering van gemeld raadsbesluit in erfpacht vit te geven £k
belang v de volkshuisvesting aan de ALGEMENE WONINGBOUW
| ENG: 4, geveatigd te ARNHEM (hierna te noemen "erf paël
ten”) voor welke vereniging de camparant sub ¢ verklaarde in
pacht nan te nemen:
~ gen bouwterreln, gelegen nabij de Paasbergiaan te Arnhem,
„ dit aan partijen bekend is en kennelijk ter plaatse is aang
» uitmakende een deel ter grootte van ongeveer tachtig aren He
~ gentig centiaren van de percelen, kadastraal bekend Gemee
~ Arnheim sectie S numa © 1493 en Sectie U nummer 50.
Partijen verklaarden, dat dere uitgifte in orfpacht is geschi
onde dé volgende voorwaarden en bepalingen:
Artikel 2. De duur ven dese erfpacht werdt gesteld, behoudens
aub 20 én 2) van de "Algemene Vaorwaamlon voor uitgifte in
pacht van gronden (niet industrieterreinen) der gemeente
genoemde gevallen, op ren tijdvak van vijfenzeventig Jaren, 1
gean zijnde op weventien augustus negentienhonderd viere

« Het terrein mag uitstuitend worden gebealad

</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>he De “Cation, bedragende . weven k
. -) per jaar, moet bij vooru: betal

in Gaarlijkse. termijnen ten kantore van -d6 gek

Kens op een “April, zijnde Ce tot op heden reeds ver
wdaor de erfpachtater naar behoren voldaan. ‘
Artikel 4. Het terrein moet zijn bebouwd overeenkoms tig:de-Bapas
lingan opgenomen in artikel 2 binnen twee jaar na de dag, wart.
op de bouwvergunning ia verieent. Indien de erf gachter man heat
gestelde in het earste lid van dit artikel niet heeft voldaan,
zuiks uitsluitend ter beoordeling van Burgemesater an Wethou-
ders, dan zal de erfpacht kunnen worden beeindigd, Kaala in
artikel 20 van de ‘Algemene Voorwaarden voor uitgifte in ert
pacht van gronden (niet-industrieterreinen) der Gencente arn.
hem" is bepaald,

Overigens geschiedt deze uitgifte in erfpacht onder

Voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden
Andustrieterrainan) dar. .Gemeenta -Arnha'. e.t…dien.v

a. in afwijking van het bepaalde in artikel 3 van @exe
Voorwaarden de erfpachter hierbij de Gebasnte. Arnhem.

nanens hem de grenzen van het bij deze in arfpacht —

aan de landmeter van het kadaster aante WIECH}. .

b, de verrekening, gevoemd in artikelid? kees) 5 aorta ti.

deze Aigemene Voorwaarden niet ral ‘plaata vinden; AN “

Ge het in artikel 5 van dase Algemene. Vaorwaar den genaamde, *
artikel 1 der Hinderwet moet worden gelezen. ‘ale: artikdt ki der
Hinderwet 1952, ae
5. Alle konten op dese akte vallende sijn ten. Jästa van ae wrt»
pachters mig Er i
Tenslotte verklaarden de compprantan, Gat - de Vereniging. walsen:
ne Wouingbouwveraniging “Arnhem” voornoomd,-is een vareniging
ls bedoeld in-artikel 59 der Woningwet.an det deme

in erfpacht is geschied in het belang van de valke

todat op deze akte van toepassing is het bepa ;

93 der Woningweat.. :
‘Voor de tenuitveerlegging dezer an alie.gevolgen | van dien ver
klaarden de comparanten domicilie ta kievan, tan kõntate vin dé
. hawaarder. dezer minutes : d ‘i . .
: Waarvan akte: E :

Gedaan en. verleden te Arnhem op. datum. als Ae de: ‘aanlief vermel
4 in tegenwoordigheid van de heren Johannes Fredricus Tubbiag,
| =gemsent»-ambtenaar, cn Theodorus Wilkelmjs.van:Besre, ustaris=
‚klerk, beiden wonende te Arnhes, als-getudgen;-.die mot de esikpa
Panter aan mij, notaris, bekend- zijn. Onmiddelkijk:na woordening
is deze akte ondert='ent door de. comparanten; de Ketulgen en ej
"aoteris., -

(getekend) J. B. Sellinks E.Wes; The vaBeera EN -Tubbings ie Heit.
. kamp, Notaris.

Vâitgegeven voor NEN
(getekend) He Keitkaap,- Notaris,

De ondergetekende, Hendrikus Antonius Hettkemp, Rotaris(t leew)
wonende te Arnhem, verklaart dat dit atechrift eensluidend En i
met het ter overschrijving aangeboden atuke

MA
;
'

</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 4</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>best                                                                                                        at
                                                     lengte  verd.   bestaande      m2       buiten kozijn.
     bestaande toestand          reken m2's m2 netto  gevel hoogte  gevelsluiting balkons      bestaand
     begane grond : 1e bouwlaag     1.530,3  1.377,3   264,0   3,50        923,9         0,0         246,2
     1e verdieping : 2e bouwlaag      733,6    757,0   219,2   2,80        613,8       104,4         202,0
     2e verdieping : 3e bouwlaag      733,6    757,0   219,2   2,80        613,8       104,4         202,0
     3e verdieping : 4e bouwlaag      733,6    757,0   219,2   2,80        613,8       104,4         202,0
     4e verdieping : 5e bouwlaag      733,6    757,0   219,2   2,80        613,8       104,4         202,0
     5e verdieping : 6e bouwlaag      430,6    391,0   137,8   2,80        386,0        54,3         113,7
     dakopbouw                         63,6     54,0    32,9   2,80         92,1         0,0          14,1
     totaal :                       4.958,7  4.850,3                     3.857,3       471,9       1.182,0
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 5</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>2934.8-T1c1/Fotoblad</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Blad 2.
doss.nr. foto’s
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Blad 3.
doss.nr. foto’s
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 6</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>                                                 2934.9-B1d1 NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
Algemeen
Opdrachtgever:                                                      Gemeente Arnhem
Project:                                                            Paasbergflat
Dossier:                                                            2934.9
Datum:                                                              10-feb-23
Peildatum                                                           01-jan-23
Expiratiedatum contract                                             17-aug-39
Resterende looptijd                                                 16,64                  jaren
Canon per peildatum                                                  €           5.820,00
Indexatie canon                                                     0,00%
Disconteringsvoet canon                                             5,00%
Waarde grond (zonder opstallen) per peildatum                        €      1.150.000,00
Waardestijging grond                                                2,00%
Disconteringsvoet eindwaarde grond                                  5,00%
Versie:                                                             2934.9-B1d1 NCW Recht van erfpacht
Status:                                                             Definitief
Samenvatting
                                                                                           NCW
Som van kasstromen (canon) t/m 17-aug-39                                          € 96.819 €            42.999,64
Eindwaarde                                     Per 17-aug-39                   € 1.598.700 €           710.018,96
Waarde bloot eigendom per peildatum                                                         €          753.018,60
Waarde bloot eigendom per peildatum (afgerond)                                              €          750.000,00
                                                                     Pagina:
                                                                     1 van 1                                      printdatum: 10-2-2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 7</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>Regeling plankosten exploitatieplan 2021
Resultaat
     Datum                                                                 7-2-2023             Complexiteit          94%
     Gemeente                                                              Arnhem
     Projectnaam                                                           Bronbeeklaan 66
     Projectnummer                                                         ….                               print
     Datum prijspeil                                                       1-1-2021
     Looptijd project in jaren                                             7
                                                                                                                  euro's
                                Produkt/activiteit                               uren             euro's           in %
     Verwerving                                                                         198   €          25.280       14%
1.1 Taxatie inbrengwaarde percelen                                                       42 €             5.312        3%
 1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak                                                  96 €            12.288        7%
 1.3 Onteigenen van onroerende zaken                                                    -     €              -         0%
 1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente                                               60 €             7.680        4%
     Stedenbouw                                                                         334   €          42.752       23%
 2.1 Programma van Eisen                                                                 80 €            10.240        6%
 2.2 Prijsvraag                                                                         200 €            25.600       14%
 2.3 Masterplan                                                                         -     €              -         0%
 2.4 Beeldkwaliteitsplan                                                                 54 €             6.912        4%
 2.5 Stedenbouwkundig plan                                                              -     €              -         0%
 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte                                                    -     €              -         0%
     Ruimtelijke Ordening                                                               323   €          41.400       23%
                                                                                        225 €
 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit            28.800       16%
 3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan                                              -     €              -         0%
 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan                                              98 €            12.600        7%
     Civiele en cultuur techniek                                                        -     €              -         0%
 4.1 Planontwikkeling                                                                   -     €              -         0%
 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering                                         -     €              -         0%
     Landmeten/vastgoedinformatie                                                        42 €             4.224        2%
 5.1 Kaartmateriaal                                                                      42 €             4.224        2%
     Communicatie                                                                       -     €              -         0%
 6.1 Omgevingsmanagement                                                                -     €              -         0%
     Management                                                                         335   €          48.852       27%
 7.1 Projectmanagement                                                                  335 €            48.852       27%
 7.2 Projectmanagementassistentie                                                       -     €              -         0%
     Planeconomie                                                                       167   €          21.415       12%
 8.1 Planeconomie                                                                       167 €            21.415       12%
     totaal                                                                        1.399      €    183.923 100%
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 8</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre> Appartementenblok (tot 6 lagen)
 Gestapeld, nieuwbouw, woonfunctie
 Provincie: Gelderland
 Gemeente: Arnhem
 Stadsdeel: Arnhem
Woonblok met groot aantal woningen in een standaard beukmaat. Verschillende portieken met
liften en galerijen aan binnenzijde van het blok. Woningen voorzien van balkons. Decentrale CO2
gestuurde ventilatie. Gasloos met individuele warmtepomp. Woninggrootte gemiddeld ca. 65-75
m² GO.
Details
 Bouwkosten                                            basis               laag                    hoog
 Bouwkosten / BVO                                  € 1.515,-          € 1.337,-              € 1.940,-
 Bouwkosten / BIH                                    € 506,-            € 456,-                € 618,-
 Herbouwkosten / BVO                               € 1.669,-          € 1.410,-              € 2.331,-
 Vormfactoren                                          basis               laag                    hoog
 Gevel / BVO                                            0,57               0,55                     0,59
 Gevel open                                            45 %               42 %                    49 %
 Inhoud / BVO                                           2,99               2,93                     3,14
 GO / BVO                                               0,78               0,78                     0,78
 Prijsinvloeden
 Kleine units 50 m² GO / won.                                           + 186,-                  / BVO
 Stadsverwarming                                                          - 74,-                 / BVO
02-02-2023                                                                      bouwkostenkompas.calcsoft.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 9</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>                                                 2934.9-R1d1 Residuele grondwaardeberekening
Residuele grondwaardeberekening
Dossier                        2934.9
Datum                          10-2-2023
Versie                         2934.9-R1d1
Status                         Definitief
Residuele grondwaarde                            Type woning
Programma
Huur- of koopwoning                                  Koop
Type                                             Appartement
Aantal                                                32
m2 gbo                                                99
vormfactor                                           0,75
m2 bvo                                               132
m3                                         2,9       383
Marktwaarde
VON-prijs (incl. btw)                          €      395.906,25
per m2 gbo                                     €         4.000,00
VON-prijs (excl. btw)                     21% €       327.195,25
Stichtingskosten
Bouwkosten                                     €      197.953,13
per m2 bvo                                     €         1.500,00
per m3                                         €           517,24
Bijkomende kosten                         13% €        25.733,91
per m2 bvo                                     €           195,00
per m3                                         €            67,24
Algemene kosten                            4% €        13.087,81
per m2 bvo                                     €            99,17
per m3                                         €            34,20
Winst & Risico                             5% €        16.359,76
per m2 bvo                                     €           123,97
per m3                                         €            42,75
Financieringskosten                            €         1.838,25
Bouwtijd (maanden)                                    12
Bouwrente                                             4%
Voorverkoop (percentage)                             70%
Rente over bouwkosten                          €         1.176,07
Rente over bijk kst, AK, W&R                   €           662,18
Bijkomende kosten, totaal                      €           57.020
per m2 bvo                                     €              432
per m3                                         €              149
% bijkomende kosten van bouwkosten                            29%
Stichtingskosten (excl. btw)                   €      254.972,85
per m2 bvo                                     €         1.932,07
per m3                                         €           666,23
Stichtingskosten (incl. btw)              21%         nvt
Per woning
Grondwaarde (incl. btw)                               nvt
Grondwaarde (excl btw)                         €       72.222,39
quote                                                22%
per m2 kavel                                          nvt
Totaal grondwaarde (excl. btw)                 €    2.311.116,59
Totaal grondwaarde (excl. btw) (afgerond) €         2.300.000,00
                                                                   Pagina:                   printdatum: 10-2-2023
                                                                   1 van 1                       modelversie: 1801
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>