<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woonbehoefteonderzoek 2022
Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen




Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
14 maart 2023
x
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>DATUM           14 maart 2023




TITEL           Woonbehoefteonderzoek 2022




OPDRACHTGEVER   Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen




AUTEUR(S)       Jeroen Lijzenga
                Pim Tiggeloven
                Laurens van Dongen

PROJECTNUMMER   2202.118




STATUS          x




                                                                       Tivolilaan 205
                                                                    6824 BV Arnhem
                                                                       Postbus 1174
                                                                    6801 BD Arnhem

                                                                    www.companen.nl
                                                                   info@companen.nl
                                                                       026 351 25 32

                                                              KvK-nummer: 09035291
                                                        BTW-nummer: NL001826517B01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud
1     Inleiding                                                    6
1.1   Vraagstelling                                                6
1.2   Leeswijzer                                                   7

2     Samenvatting, conclusies en advies                           8

3     Huidige situatie: diversiteit aan aantrekkelijke woonmilieus 12

4     Druk op de regionale woningmarkt                            24

5     Ontwikkeling regionale woningbehoefte                       29

6     Toekomstige woningbehoefte in beeld                         38

7     Betaalbaarheid en sociale huur                              52

8     Woningvraag specifieke aandachtsgroepen                     60

Bijlage 1: Accenten in de behoefteraming                          71

Bijlage 2: Nadere toelichting op de methodologie                  72
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Regio Arnhem-Nijmegen




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1 Inleiding
In de Groene Metropoolregio werken de gezamenlijke overheden samen aan
een beter functionerende woningmarkt. Om vinger aan de pols te houden voor
de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment voeren zij periodiek
een regionaal woonbehoefteonderzoek uit. Dit gebeurt steeds na het beschik-
baar komen van de actuele WoON-gegevens. In de uitwerking van het woon-
behoefteonderzoek werkt de regio nauw samen met de in Woonkr8 georgani-
seerde woningcorporaties, en op de tweede plaats, betrokken marktpartijen.
De actualisatie van het woonbehoefteonderzoek komt op een strategisch be-
langrijk moment. Met het verschijnen van de Nationale Woon- en Bouw
Agenda, ligt er een extra impuls om te komen tot voldoende en voldoende be-
taalbare woningen. Dit komt samen met de actualisatie van de Woondeal. Het
onderzoek moet voor deze trajecten de juiste input opleveren, zodat woonaf-
spraken gemaakt kunnen worden die goed aansluiten op de regionale situatie
en die ertoe doen.
Naast de regionale uitwerking is ook uitwerking op lokaal niveau een must. Im-
mers de uitwerking van het woonbeleid en vertaling hiervan naar ruimtelijke
plannen gebeurt op dat niveau. Goed zicht op de lokale situatie is noodzakelijk,
te meer daar discussies over fair share in sociale huur zowel lokale als regionale   1.1 Vraagstelling
afwegingen vraagt. Een goede onderzoeksmatige basis helpt om de discussie
hierover te voeren aan de hand van feiten.                                           Met het onderzoek wil de regio actuele inzichten krijgen in de woningbehoefte.
                                                                                     In het bijzonder is er aandacht voor betaalbaarheid van de huur- en de koop-
Companen heeft dit onderzoek uitgevoerd. Zij heeft dit onderzoek opgepakt in         sector.
samenspraak met een werkgroep met een afvaardiging uit de drie subregio’s
en een afvaardiging namens de provincie. Daarnaast zijn uitkomsten getoetst          In dit onderzoek wordt inzicht geboden in:
en verdiept in samenspraak met alle gemeenten, corporaties, marktpartijen en         •     de huidige situatie op de regionale en subregionale woningmarkt;
provincie.                                                                           •     de opgaven op de woningmarkt naar huur en koop, naar zowel prijsklas-
                                                                                           sen en woningtypes;




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                    6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>•    speciale aandacht voor de woningbehoefte in het licht van de Woondeal
     en de Nationale Woon- en Bouwagenda;
•    de woonvraag van starters, studenten en bijzondere doelgroepen;
•    resultaten op korte termijn (tot 2025), middellange termijn (tot 2030) en
     op de lange termijn (tot 2040).



1.2 Leeswijzer
We belichten in deze rapportage verschillende onderwerpen die van belang zijn
voor de regionale woningmarktontwikkelingen. Het gaat dan om de huidige si-
tuatie op de woningmarkt, de groei van de woningbehoefte, samenstelling van
de woningbehoefte, behoefte aan sociale huur, kansen voor middengroepen
en de omvang en samenstelling van de woonbehoefte in het licht van de Woon-
dealafspraken en de lijnen vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de
woonbehoefte van specifieke aandachtsgroepen. Deze onderwerpen zijn in
deze rapportage successievelijk beschreven. Waar relevant om verschillend
binnen de regio en de subregio’s te duiden, wordt ingezoomd op uitkomsten
per gemeente. De uitwerking per gemeente is vormgegeven in factsheets. In
de bijlage van het onderzoek beschrijven we de gekozen aanpak.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                   behoeftecijfers zijn uiteraard wel relevant als doorkijk naar de lange termijn (na
2 Samenvatting, conclusies en ad-                                                  2030) en als er zich mogelijkheden aandienen om alsnog de nieuwbouwpro-
  vies                                                                             ductie te verhogen, hetzij als (sub)regio, hetzij als individuele gemeente.
                                                                                   Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra wo-
                                                                                   ningbehoefte. Ga daarom na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande wo-
Behoefte groter dan de Woondeal-ambitie                                            ningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar wonin-
Op basis van het nieuwe onderzoek is er behoefte aan 41.850 extra woningen         gen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen.
die in de periode 2022 - 2030 aan de woningvoorraad in de Groene Metropool-
regio toegevoegd moeten worden. Daarmee ligt de behoefte aanmerkelijk ho-          Behoefte aan sociale huur én fair share principe
ger dan bij het laatste onderzoek (2019) en de afspraken die in het kader van      Op regioniveau is er behoefte aan 12.125 sociale huurwoningen tot en met
de Woondeal zijn gemaakt (minimaal 33.000 woningen tot en met 2030, indien         2030; zo’n 29% van de totale woningbehoefte. Daarmee ligt deze vraag naar
haalbaar verhogen tot 38.000 woningen). Als we de periode tussen 2031 en           sociale huur in lijn met de landelijke richtlijn uit de Nationale Woon- en Bouw-
2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt de totale extra woningbehoefte             agenda; namelijk dat iedere gemeente minimaal 30% sociale huur in haar
zo’n 54.000 woningen. Dat sluit aan bij de bandbreedte waar in het kader van       nieuwbouwprogramma opneemt. Op gemeenteniveau zien we wel enkele ver-
de Woondeal 1.0 werd uitgegaan (50.000 tot 60.000 woningen). Dit betekent          schillen. In sommige gemeenten ligt de behoefte aan sociale huur boven de
dat de woningbehoefte tot 2040 niet zozeer is toegenomen ten opzichte van          30% (onder andere Overbetuwe, Rheden, Westervoort en Zevenaar), terwijl
eerdere prognoses, maar dat de behoefte zich manifesteert op de kortere ter-       andere gemeenten juist een relatief kleine behoefte kennen (Arnhem, Beunin-
mijn.                                                                              gen, Doesburg, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Renkum, Rozendaal).
Het is goed om te constateren dat er nog steeds veel behoefte is aan de wonin-     De behoefte aan sociale huur is echter niet hetzelfde als de ambitie om 30%
gen die de komende jaren worden gebouwd. Tegelijkertijd blijken de huidige         sociale huur te bouwen. De cijfers uit het onderzoek geven vooral aan wat de
plannen dus nog niet voldoende om in de volledige vraag te voorzien. Met           lokale vraag naar sociale huur is, daarbij komt nog (voor de meeste gemeen-
name in de subregio Arnhem is de verwachte behoefte groter dan het ver-            ten) een aandeel sociale huur in het kader van het fair share principe; iedere
wachte nieuwbouwaanbod. Daarom adviseren we: zet vol in op het realiseren          gemeente levert minimaal een evenredige bijdrage (30%) in het bieden van
van de afspraken uit de Woondeal en doe waar mogelijk meer.                        voldoende sociale huurwoningen in de regio. Fair share is de afspraak binnen
Bij het ontwikkelen van nieuwbouw zijn echter meerdere aspecten die moeten         de regio. De vraag van specifieke aandachtsgroepen als statushouders, mensen
worden meegewogen dan enkel de kwantitatieve vraag. Er zijn naast wonen            met een beperking en mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Maat-
nog tal van andere ruimteclaims: natuur, bedrijvigheid, recreatie en mobiliteit.   schappelijke Opvang en de jeugdzorg is ook vaak een vraag naar een sociale
Om te kijken hoeveel woningen waar gebouwd kunnen worden zullen deze en            huurwoning. Breid de voorraad uit met betaalbare woningen die snel te rea-
andere ruimtelijke aspecten ook meegenomen moeten worden. Vooralsnog               liseren zijn en betrek deze groepen nadrukkelijk bij het fair share principe.
zijn daarbij de kwantitatieve ambities uit de Woondeal leidend. Maar de            Doet iedere gemeente hierin genoeg of zijn scherpere afspraken nodig?




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                     8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Hoe wordt betaalbare koop ook haalbare koop?                                    (toekomstige) fysieke beperkingen in de regio. Willen deze mensen zo lang mo-
Ten opzichte van het vorige onderzoek is de vraag naar betaalbare koopwonin-    gelijk zelfstandig kunnen wonen, zullen nieuwe woningen hier qua kwaliteit op
gen (< € 355.000) verder toegenomen. Hierbij speelt waarschijnlijk mee dat de   aangepast moeten worden. Dit heeft uiteraard consequenties voor de betaal-
prijzen voor koopwoningen de afgelopen jaren sterk zijn toegenomen en wo-       baarheid van deze woningen.
ningzoekenden daardoor nu een woning willen kopen om te voorkomen dat ‘ze       Daar komt bij dat een deel van de doelgroep voor deze woningen iets meer dan
de boot dreigen te missen’.                                                     alleen een levensloopgeschikte woning wenst. De locatie moet kloppen (liefst
Tegelijkertijd zijn de bouwkosten de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte    dichtbij voorzieningen en het eigen sociaal netwerk) net als de woonvorm. Con-
capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwonin-   cepten zoals het wonen in een hofje zijn zeer gewild, maar zijn kosten verho-
gen te realiseren, vooral in het segment tot € 250.000. Vooral in dit segment   gend. Uiteraard is het mogelijk om deze woonconcepten vooral in het duur-
zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te re-        dere segment te realiseren, maar vaak ligt hierin ook een maatschappelijke
aliseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvor-        ambitie om woningaanbod voor verschillende lagen van de bevolking te cre-
men of inzet van conceptuele bouwmethoden.                                      eren. Wees hier scherp en kritisch op bij de ontwikkeling van deze wooncon-
Daarnaast blijft de bouw van dure koopwoningen (> € 355.000) belangrijk. Niet   cepten.
alleen omdat er behoefte aan is (ongeveer 26% van de totale extra woningbe-
hoefte), maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen      Middeldure huur als substitutie-segment
financieel rond te krijgen.                                                     Er is de komende jaren enige vraag naar middeldure huur (ongeveer 1.365 wo-
                                                                                ningen tot en met 2030; ongeveer 3% van de totale behoefte). Daarmee ligt de
Betaalbaarheid versus gewenste woonkwaliteit                                    behoefte aan dit segment een stuk lager dan bij het vorige onderzoek in 2019.
In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwali-       Ook in de Woondeal-afspraken ligt de ambitie (14% van de woningbouwop-
teit een rol. Om betaalbare woningen te kunnen bouwen zal er een reële prijs-   gave) een stuk hoger dan uit de behoefte naar voren komt.
kwaliteitverhouding geboden moeten worden. Door de gestegen bouwkosten          De vraag naar middeldure huur is vooral afkomstig van kleine 1- en 2-persoons-
zal een betaalbare woning vaak kleiner zijn dan in het verleden. Maar uit het   huishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwo-
onderzoek komt ook naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse an-       ning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfor-
dere woonwensen zijn. Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt      tabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appar-
zich op grondgebonden woonvormen. Vooral in de meer dorpse/landelijke           tementen. De behoefte aan middeldure huur is het grootst in de steden Arn-
woonmilieus is deze woonwens nog erg dominant. De vraag is of deze wens         hem en Nijmegen, op afstand gevolg door Doesburg. In de andere gemeenten
voor grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan worden als         is de vraag naar middeldure huur aanzienlijk kleiner.
de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven).                                Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste
Daarnaast neemt de vraag naar levensloopgeschikte woonvormen toe. Een lo-       wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de meeste woning-
gisch gevolg door het toenemend aantal ouderen en andere mensen met             zoekenden in de Groene Metropoolregio is dat een koopwoning, maar in de




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                               9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Zeker voor de doelgroep die qua fi-     opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet
nanciële mogelijkheden behoefte heeft aan een betaalbare koopwoning. Mid-           worden toegewezen aan aandachtsgroepen. Dit betekent dat de druk op de
deldure huur kan dan als substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of        sociale huursector (die de afgelopen jaren al is opgelopen in de groene Metro-
inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een              poolregio) verder zal toenemen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen
koopwoning.                                                                         van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om
Daarnaast zien we een oplopende rentestand, waardoor hypotheekmogelijk-             te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder op-
heden voor lage- en middeninkomens afnemen. Door de regulering van de mid-          loopt. De Groene Metropoolregio is een van de koploperregio’s binnen het pro-
denhuur (per 1 januari 2024) lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te ko-    gramma ‘Een thuis voor iedereen’. Daarmee doet de regio vroegtijdig ervaring
men op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure         op met het huisvesten van aandachtsgroepen conform de ambities van ‘Een
huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan   thuis voor iedereen’. Belangrijk daarbij is om te komen tot een eerlijker verde-
uit de behoefte naar voren komt. Al zal op de lange termijn bij velen nog de        ling van de opgave over de regio.
wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. Houd daarom vast aan de            Overigens is alleen het creëren van voldoende woningaanbod niet genoeg. Ook
afspraken over het toevoegen van middenhuur die gemaakt zijn in de Woon-            een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aan-
deal, maar concentreer daarbij vooral op de meer stedelijke en centrum-             dachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld
dorpse woonmilieus.                                                                 om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen
                                                                                    waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier
Aandachtsgroepen nemen toe                                                          aandacht voor.
Een groot deel van de woningbehoefte is afkomstig van woningzoekenden die
enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woonwensen en financiële        Meer vraag naar zelfstandige woonzorgconcepten
mogelijkheden. Maar een deel van de vraag is afkomstig van huishoudens voor         De tendens dat steeds meer zorgvragers langer zelfstandig willen wonen is al
wie - naast woonwens en inkomen - ook de zorg- of ondersteuningsvraag een           jaren gaande, maar komt ook uit dit onderzoek weer naar voren. Ouderen vor-
factor van belang is in hun woningbehoefte.                                         men hierbinnen niet alleen de grootste groep, maar zullen de komende jaren
De komende jaren zullen deze aandachtsgroepen op de woningmarkt toene-              ook het sterkst toenemen. Vooral het aandeel 75-plussers neemt sterk toe. Op
men. Hierbij gaat het onder andere om ouderen met een nadrukkelijke zorg-           dit moment is 13% van de inwoners van de Groene Metropoolregio 75 jaar of
vraag (somatisch en/of psychogeriatrisch), mensen met een verstandelijke            ouder, in 2040 ligt dat aandeel op 20%.
en/of lichamelijke beperking, mensen die vanuit Beschermd Wonen of Maat-            Uiteraard hebben lang niet alle ouderen te maken met een acute zorgvraag of
schappelijke Opvang (weer) zelfstandig moeten wonen en statushouders.               fysieke beperkingen. Maar naarmate men ouder wordt, neemt de kans op zorg-
Veel van deze aandachtsgroepen hebben behoefte aan (zeer) betaalbare huis-          behoefte (en daarmee de vraag naar een aangepaste woonvorm) toe. De groot-
vesting en zullen een beroep doen op het aanbod in de sociale huursector. Van-      ste vraag gaat de komende jaren uit naar zelfstandige woningen, eventueel met
uit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is als ambitie               aanpassingen. Maar de sterkste toename is te zien in de vraag naar geclusterde




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                   10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>woonvormen met zorg nabij (bijvoorbeeld zelfstandige appartementen in de
buurt van een woonzorgcentrum of een hofjesconcept).
Gemeenten zijn verplicht om per 1 januari 2024 over een eigen woonzorgvisie
te beschikken. Het is nu zaak om de geïnventariseerde behoefte aan verschil-
lende woonzorgconcepten te vertalen in de lokale woonzorgvisie, zodat de
huisvestingsopgave voor ouderen, maar ook andere zorg- en aandachtsgroe-
pen helder is.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                 Figuur 2.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. De stedelijke roltrap
3 Huidige situatie: diversiteit aan
  aantrekkelijke woonmilieus
Een gevarieerde aantrekkelijke woonomgeving en goed woonaanbod zijn kwa-
liteiten van de regio. Een goed functionerende woningmarkt is dan ook van be-
lang voor woningzoekenden en heeft ook betekenis voor het regionale vesti-
gingsklimaat, bereikbaarheid en voorzieningen. Verschillende woonmilieus
hebben een verschillende functie in de ontwikkeling van de regio. Zo zien we
woonmilieus die in trek zijn bij vestigers van buiten de regio en zo betekenis
hebben voor het vestigingsklimaat; zoals Arnhem, Nijmegen, Oosterbeek, Ro-
zendaal, Velp, Berg en Dal, en Heumen. Terwijl andere woonmilieus juist bete-
kenis hebben voor lokale gemeenschappen en lokale verbondenheid; dit zien
we op veel plekken in De Liemers, De Betuwe en in stadswijken. De steden heb-
ben een functie voor een breed palet aan starters op de woningmarkt. Het
waarderen van de verschillende woonmilieus zorgt ervoor dat iedereen iets van
zijn gading vindt in delen van de regio.

                                                                                 Bron: CBS Microdata.
Roltrapregio Arnhem-Nijmegen
De regio Arnhem-Nijmegen bestaat uit verschillende woonmilieus. Daarbij zien
we een regionale woningmarkt die werkt als een roltrapregio. Jongeren komen
                                                                                 Verhuisbewegingen
                                                                                 De steden Arnhem en Nijmegen kennen een zeer dynamische woningmarkt,
via de steden Arnhem en Nijmegen de regio in en verhuizen vervolgens als ge-
                                                                                 waar veel mensen zich vestigen vanuit de regio en van buiten de regio, binnen
zin naar regiogemeenten. Daarbij blijkt de regio een aantrekkelijk woongebied
                                                                                 de gemeente verhuizen en mensen uitstromen naar elders in de regio of ver-
voor nieuwkomers. Toch zien we binnen dit meer globale plaatje een aantal
                                                                                 der. De gemeenten rondom de steden laten een meer stabiele bewoning zien.
meer specifieke functies op de regionale woningmarkt.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                              12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Om dit nader te duiden hebben we per gemeente in beeld gebracht waar men-            Naast Arnhem en Nijmegen trekt de gemeente Montferland
sen bij verhuizing vandaan komen. Dit geeft een beeld van de regionale wo-           naar verhouding veel vestigers van buiten de regio, met name
ningmarkt.                                                                           uit de regio Achterhoek. Verhuisbewegingen stoppen niet bij
                                                                                     administratieve grenzen. Gemeenten aan de rand van de regio
Figuur 3.2: Verhouding tussen verhuisbewegingen binnen de regio (binnenverhuizers)
            en buiten de regio (vestigers)                                           trekken naar verhouding meer mensen van buiten de regio
                                                                                     dan meer centraal gelegen gemeenten (met uitzondering van
                                                                                     de steden). Dit betreft de gemeenten - naast Montfer-
                                                                                     land - Druten, Renkum, Rheden en Doesburg.




Bron: CBS Microdata.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Figuur 3.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonmilieus in de regio
                                                                             De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen kent een ver-
                                                                             scheidenheid aan aantrekkelijke woonmilieus, van centrum-
                                                                             stedelijk tot dorps tot landelijk. De meeste woningen, 40% van
                                                                             de woningvoorraad in de regio, staat in een centrum-dorps
                                                                             woonmilieu. In de subregio De Liemers is dit ruim twee derde
                                                                             (69%) van de voorraad.
                                                                             Bijna een derde (32%) van de voorraad staat in het woonmi-
                                                                             lieu ‘buiten-centrum’. Dit is het grootste stedelijke woonmi-
                                                                             lieu in de regio. Grote delen van Arnhem en Nijmegen, maar
                                                                             ook van Zevenaar, hebben dit woonmilieu.
                                                                             De gemeente Nijmegen heeft veel woningen in groen-stede-
                                                                             lijke woonmilieus. In de subregio Nijmegen staat meer dan
                                                                             een kwart (28%) van de voorraad in dit woonmilieu. In de sub-
                                                                             regio Arnhem is het aandeel woningen in groen-stedelijke
                                                                             woonmilieus veel lager (14%).
                                                                             Het aantrekkelijke centrum-stedelijke woonmilieu is alleen
                                                                             aanwezig in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Minder dan
                                                                             5% van de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio
                                                                             staat in dit woonmilieu. Het gaat om minder dan 13.500 wo-
                                                                             ningen.
                                                                             Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ is op de woonmilieukaart
                                                                             zeer nadrukkelijk aanwezig in de regio, maar het aantal wo-
                                                                             ningen dat in dit woonmilieus staat is relatief klein. In de hele
Bron: ABF Research.                                                          regio gaat het om 7% van de woningvoorraad. In De Liemers
                                                                             is het aandeel woningen in dit woonmilieu hoger, namelijk
                                                                             11%.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                               14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Figuur 3.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huidige woningvoorraad naar                                                                               Bevolking en huishoudens
            woonmilieus, per subregio, 2021
                                                                                                                                                             Figuur 3.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Bevolkingssamenstelling naar
          Subregio Arnhem 5%                                     31%                        14%                       44%                      6%                        leeftijd, 2022

         Subregio Nijmegen                                       37%                                                        25%                6%                          Arnhem e.o.         27%         13%      26%            14% 11% 9%
     Subregio De Liemers                      20%                                                 69%                                         11%                         Nijmegen e.o.        28%         14%          24%        14% 11% 8%

 Groente Metropoolregio 4%                                   32%                            17%                       40%                      7%                           De Liemers         25%     10%       25%            16%       14% 10%

                                           0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%

              Centrum-stedelijk                                  Buiten-centrum                                      Groen-stedelijk                          Groene Metropoolregio            27%         13%     25%             14%    12% 9%
              Centrum-dorps                                      Landelijk wonen
                                                                                                                                                                                          0%     20%         40%          60%            80%         100%
                       Centrum-stedelijk




                                                                                                                                                                          < 25 jr   25-34 jr    35-54 jr     55-64 jr         65-74 jr     > 75 jr




                                                                                                                            Landelijk wonen
                                                Buiten-centrum



                                                                          Groen-stedelijk



                                                                                                     Centrum-dorps
                                                                                                                                                             Bron: CBS.




                                                                                                                                                    Totaal
                                                                                                                                                             Ruim een kwart van de inwoners van de regio is jonger dan 25 jaar. Zo’n 20% is
                                                                                                                                                             65 jaar of ouder. De Liemers heeft een wat oudere bevolking dan gemiddeld.
 Subregio                                                                                                                                                    In de Liemers is bijna een kwart van de inwoners 65 jaar of ouder en is het
                    7.700                    47.500                    21.800                     66.800                 9.200                 153.000
 Arnhem                                                                                                                                                      aandeel jonge inwoners ook wat lager dan gemiddeld (25%).
 Subregio
                    5.700                    53.100                    40.100                     35.700                 8.200                 142.800
 Nijmegen
 De Liemers                        0         11.900                                 0             40.000                 6.300                  58.200
 Regio             13.400                   11.2500                    61.900                 142.500                   23.700                 354.000
Bron: WOZ-registraties gemeenten.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                                                                                              15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Figuur 3.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar samenstel-
            ling en leeftijd, 2021


             Arnhem e.o.     7%            39%               31%              23%

           Nijmegen e.o.     12%             39%                28%           22%

              De Liemers               35%                35%              29%




 Groene Metropoolregio       8%            38%               30%              23%

                            0%         20%         40%       60%        80%         100%

       Jonger dan 25 jaar        1-2 phh 25 - 65 jaar    Gezinnen     1-2 phh 65+ jaar

Bron: Lokale Monitor Wonen.

Bijna de helft van de huishoudens in de regio zijn 1- en 2-persoonshuishoudens.
Een kleine 10% zijn jonge kleine huishoudens, bijna 40% van de huishoudens
zijn kleine huishoudens in de leeftijd van 25 tot 65 jaar. Het aandeel kleine,
jonge huishoudens is groter in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. Dit
hangt in belangrijke mate samen met de studentenpopulatie in de steden en
met het feit dat een deel van de studenten na de studie in de stad blijft wonen.
In De Liemers wonen weinig huishoudens in de leeftijd tot 25 jaar. Bijna een
derde van de huishoudens in de regio zijn gezinnen (30%). In De Liemers (35%)
is dit aandeel hoger dan in Arnhem e.o. (31%) en Nijmegen e.o. (28%). De Lie-
mers kent zoals aangegeven meer ouderen dan de andere subregio’s. In De Lie-
mers is 29% van de huishoudens 65 jaar of ouder. Gemiddeld in de regio is dit
23%.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                             16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Figuur 3.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder per gemeente, 2022
                                                                                                                 Aandeel senioren per gemeente
                                                                                                                 De meest vergrijsde gemeenten in de
                                                                                                                 regio zijn Renkum en Rheden. In deze
                                                                                                                 gemeenten is het aandeel inwoners van
                                                                                                                 75 jaar en ouder meer dan 12% (gemid-
                                                                                                                 deld in de regio: 9%). De gemeenten aan
                                                                                                                 de oostkant van de regio hebben gemid-
                                                                                                                 deld wat meer inwoners van 75 jaar en
                                                                                                                 ouder dan de gemeenten aan de west-
                                                                                                                 kant (met uitzondering van Renkum).
                                                                                                                 De beide steden, Arnhem en Nijmegen
                                                                                                                 hebben verreweg de jongste bevolking,
                                                                                                                 minder dan 7% van de inwoners is 75
                                                                                                                 jaar of ouder.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                         17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Inkomenspositie van huishoudens                                                                    hoger inkomen en daarmee maar beperkt toegang tot een corporatiewoning.
                                                                                                   Er zijn verschillen tussen de subregio’s in de inkomensopbouw van de huishou-
Figuur 3.8: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar inkomens-                      dens. In De Liemers wonen naar verhouding wat meer huishoudens met een
            klassen, 20211                                                                         middeninkomen dan in de andere twee subregio’s. De Liemers kent naar ver-
                                                                                                   houding een kleinere corporatiedoelgroep. In de subregio Nijmegen e.o. is de
     Subregio Arnhem e.o.             33%            16% 5% 10% 12%               23%
                                                                                                   corporatiedoelgroep naar verhouding het grootst en hebben naar verhouding
                                                                                                   minder huishoudens een middeninkomen of een hoger inkomen. De subregio
    Subregio Nijmegen e.o.             37%              15% 5% 10% 13%             19%
                                                                                                   Arnhem e.o. volgt het regionale gemiddelde, zij het dat het aandeel huishou-
      Subregio de Liemers
                                                                                                   dens met een hoog inkomen vanaf 2 x modaal in deze subregio wat hoger is
                                     28%          16%    6%    16%       15%       19%
                                                                                                   dan gemiddeld in de Groene Metropoolregio.
           Totaal groene
                                      34%            16% 5% 11%         13%        21%
           metropoolregio

                             0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

            Doelgroep passend toewijzen                  Overig tot €44.000
            €44.000 tot €48.000                          €48.000 tot 1.5 x modaal
            1.5 x modaal tot 2x modaal                   > 2x modaal
Bron: Lokale Monitor Wonen, WoON 2021.


Ongeveer de helft van de huishoudens in de regio behoort tot de corporatie-
doelgroep. Ruim een derde (34%) behoort tot de doelgroep voor het passend
toewijzen door de woningcorporaties2, 16% heeft een inkomen tussen deze
grens en € 44.000. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot deze grens
behoren tot de overige corporatiedoelgroep. Voor meerpersoonshuishoudens
ligt deze grens op ruim € 48.000. Van de huishoudens in de regio heeft 5% een
inkomen tussen € 44.000 en € 48.000. De overige huishoudens hebben een


1   Het modale inkomen bedraagt € 38.000 per jaar (prijspeil 2022). Een inkomen van 1,5 keer mo-    • Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 32.675
    daal bedraagt € 57.000 en van 2x modaal € 76.000.                                               • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 23.975
2   De inkomensgrenzen voor passend toewijzen zijn als volgt (prijspeil 2022):                      • Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 32.550
    • Eenpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 24.075




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                   18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Figuur 3.9: Groene Metropoolregio. Aandeel van de huishoudens met een inkomen dat behoort tot de primaire
            corporatiedoelgroep, 2021                                                                       Aandeel primaire doelgroep in de
                                                                                                            gemeenten
                                                                                                            De steden Arnhem en Nijmegen hebben
                                                                                                            het hoogste aandeel huishoudens met een
                                                                                                            laag inkomen. In beide steden behoort
                                                                                                            meer dan de helft van de huishoudens tot
                                                                                                            de primaire doelgroep van de woningcor-
                                                                                                            poraties. De gemeenten aan de oostkant
                                                                                                            van de regio hebben over het algemeen
                                                                                                            een hoger aandeel huishoudens dat be-
                                                                                                            hoort tot de corporatiedoelgroep dan de
                                                                                                            gemeenten aan de westkant van de regio.
                                                                                                            In De Liemers vallen met uitzondering van
                                                                                                            Duiven en Westervoort alle gemeenten in
                                                                                                            de klasse 43% tot 50%. Duiven en Wester-
                                                                                                            voort vallen in de klasse 35% tot 43%. In de
                                                                                                            subregio Arnhem e.o. heeft naast Arnhem
                                                                                                            de gemeente Rheden veel huishoudens
                                                                                                            die behoren tot de corporatiedoelgroep.
                                                                                                            In Overbetuwe en Rozendaal is dit aandeel
                                                                                                            juist (aanmerkelijk) lager dan gemiddeld.
                                                                                                            In de subregio Nijmegen e.o. heeft naast
                                                                                                            Nijmegen de gemeente Berg en Dal een
                                                                                                            grote corporatiedoelgroep. In Heumen en
                                                                                                            Mook en Middelaar is het aandeel huis-
                                                                                                            houdens met een laag inkomen juist veel
                                                                                                            lager dan gemiddeld.


   Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                         19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Samenstelling van de woningvoorraad                                              Liemers 30%. De subregio Arnhem e.o. kent het hoogste aandeel particuliere
                                                                                 huurwoningen (16%).
Figuur 3.10: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar eigen-
             dom, per subregio en totaal, 2022                                   Figuur 3.11: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar woon-
                                                                                              vorm, per subregio en totaal, 2022




Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.
                                                                                 Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.

Van de woningvoorraad in de regio is 31% een corporatiewoning. Meer dan de       Van alle woningen in de regio is 70% een grondgebonden woning en 30% een
helft (56%) is een koopwoning en 13% is een particuliere huurwoning. Het aan-    appartement. In de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is de verhouding
deel corporatiewoningen is binnen de regio het hoogst in de subregio Nijmegen    twee derde grondgebonden en een derde appartementen. In De Liemers is het
e.o. (34%). In de subregio Arnhem e.o. is dit aandeel 29% en in de subregio De   aandeel appartmenten aanmerkelijk kleiner: 15%.



2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                              20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Figuur 3.12: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel corporatiewoningen per gemeente, 2022
                                                                                                    De gemeenten met het hoogste aandeel
                                                                                                    corporatiewoningen zijn Arnhem, Nijme-
                                                                                                    gen en Doesburg. In deze gemeenten ligt
                                                                                                    het aandeel corporatiewoningen boven
                                                                                                    de 30%. Gemeenten met de laagste aan-
                                                                                                    delen zijn Rozendaal, Heumen, Linge-
                                                                                                    waard, Mook en Middelaar en Renkum. In
                                                                                                    Rozendaal is het aandeel corporatiewo-
                                                                                                    ningen minder dan 10% van de woning-
                                                                                                    voorraad. In de andere genoemde ge-
                                                                                                    meenten ligt dit aandeel tussen 10% en
                                                                                                    20%. In De Liemers is het aantal gemeen-
                                                                                                    ten dat dicht bij de 30% sociale huur op de
                                                                                                    voorraad zit naar verhouding groter dan
                                                                                                    in de andere twee subregio’s. Met de Na-
                                                                                                    tionale Woon- en Bouwagenda stuurt de
                                                                                                    Rijksoverheid op een aandeel van 30% so-
                                                                                                    ciale huurwoningen van corporaties op de
                                                                                                    woningvoorraad. In de Woondeal stuurt
                                                                                                    de regio ook op dit aandeel.

                                                                                                    De in deze rapportage gebruikte bron (de
                                                                                                    gemeentelijke WOZ-registraties) is een
                                                                                                    andere dan welke de Rijksoverheid ge-
                                                                                                    bruikt. Gepresenteerde aandelen sociale
                                                                                                    huurwoningen kunnen daarom op details
                                                                                                    afwijken van de percentages die het Rijk
                                                                                                    hanteert.
 Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Figuur 3.13: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Koopvoorraad naar WOZ-         Figuur 3.14: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar ener-
             klassen, per subregio en totaal, 2021                                              gielabel, per subregio en totaal, 2021


   Arnhem e.o.           31%               26%                   43%                       Arnhem stad             26%          15%            26%           15%     15%

 Nijmegen e.o.          27%             26%                     47%                   Arnhem omgeving             26%          15%         25%           13%        20%

    De Liemers            34%                    33%                  33%                Nijmegen stad             29%          17%              30%           10% 12%

                                                                                    Nijmegen omgeving              29%               24%               30%          7% 9%

                                                                                             De Liemers           28%               21%           29%          10% 10%
          Regio          30%               27%                   42%

                  0%        20%         40%            60%        80%       100%

                  < € 250.000     €250.000 - €325.000        > € 325.000                          Regio           28%           18%             28%           11%    14%

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2021.                                                               0%         20%            40%        60%           80%          100%

                                                                                                               A+(+++)     A    B     C    D     E,F,G
Bijna een derde van de koopwoningvoorraad in de regio heeft een WOZ-
waarde van € 250.000 of minder, ruim een kwart heeft een WOZ-waarde tus-           Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, RVO, 2021.
sen € 250.000 en € 325.000, en ruim 40% heeft een WOZ-waarde van meer dan
€ 325.000. In De Liemers is het aandeel goedkope en betaalbare koopwoningen        Bijna de helft van de woningvoorraad in de regio (47%) heeft een energielabel
hoger dan in de andere subregio’s. In De Liemers heeft een derde van de koop-      B of beter. Een kwart heeft een energielabel D of slechter. Van dit deel van de
voorraad een WOZ-waarde vanaf € 325.000. De subregio Nijmegen e.o. heeft           voorraad heeft een aanmerkelijk aandeel een energielabel E, F of G. In totaal
gemiddeld de duurste koopvoorraad, hier heeft 47% van de koopwoningen een          heeft 14% van de voorraad een energielabel E of slechter. In de subregio Arn-
WOZ-waarde vanaf € 325.000. In de subregio Nijmegen e.o. is het aandeel tot        hem e.o. is de opgave om de woningvoorraad te verduurzamen groter dan in
€ 250.000 ook het laagst binnen de regio (27%).                                    de andere twee subregio’s. In de stad Arnhem heeft 30% van de voorraad een
                                                                                   energielabel D of slechter, in de omliggende gemeenten in de subregio is dit
                                                                                   aandeel nog wat hoger: 33%. De stad Arnhem heeft aan de andere kant ook
                                                                                   het hoogste aandeel woningen met een A+ label of beter (3%).




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                   22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Figuur 3.15: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel woningen met een slecht energielabel; per wijk, 2021
                                                                                                                   Slechte energielabels komen met
                                                                                                                   name voor in oude delen van de wo-
                                                                                                                   ningvoorraad. In gebieden met een
                                                                                                                   grote vooroorlogse voorraad of een
                                                                                                                   grote voorraad met een bouwjaar tus-
                                                                                                                   sen 1945 en 1965 staan naar verhou-
                                                                                                                   ding veel woningen met een slecht
                                                                                                                   energielabel. Het betreft vaak koop-
                                                                                                                   woningen en particuliere huurwonin-
                                                                                                                   gen, vaak ook woningen met een ho-
                                                                                                                   gere WOZ-waarde dan gemiddeld. In
                                                                                                                   het centrum-stedelijke woonmilieu en
                                                                                                                   in het landelijke gebied staan meer
                                                                                                                   woningen met een slecht energielabel
                                                                                                                   dan gemiddeld. In de recente uitbrei-
                                                                                                                   dingswijken komen uiteraard de beste
                                                                                                                   energielabels voor.
                                                                                                                   De corporatievoorraad heeft door-
                                                                                                                   gaans een betere energetische kwali-
                                                                                                                   teit, maar ook binnen de corporatie-
                                                                                                                   voorraad komen nog woningen met
                                                                                                                   slechte energielabels voor. Het gaat
                                                                                                                   dan vaak om de woningen met de
                                                                                                                   laagste huren (tot de kwaliteitskor-
                                                                                                                   tingsgrens).




  Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022; RVO, 2021.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                         23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                                    Figuur 4.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling aantal transacties
4 Druk op de regionale woningmarkt                                                              en gemiddelde transactieprijs, 2016 - 2021
                                                                                     12.000                                                                                      € 400.000
                                                                                                                                                                     € 349.000
                                                                                                                                                                                 € 350.000
De druk op de woningmarkt is groot. In de koopsector zijn transactieprijzen de       10.000
                                                                                                                                                             € 295.000           € 300.000
afgelopen jaren sterk gestegen en staan woningen steeds minder lang te koop.          8.000                                                    € 262.000
                                                                                                                                  € 238.000                                      € 250.000
Potentiële kopers hebben steeds minder woningen waaruit zij kunnen kiezen.            6.000             € 207.000    € 220.000
                                                                                                                                                                                 € 200.000
In de sociale huursector wordt steeds meer gereageerd op steeds minder vrij-                                                                                                     € 150.000
                                                                                      4.000
komende woningen. De druk is ook niet gelijk verdeeld binnen de regio; in som-                                                                                                   € 100.000
                                                                                      2.000
mige gemeenten is deze nog hoger dan in andere gemeenten. Bij dit beeld                                                                                                          € 50.000
moet wel worden bedacht dat de uitkomsten betrekking hebben op de periode                 0                                                                                      €-
                                                                                                 2016         2017         2018         2019          2020         2021
dat de druk op de woningmarkt op het hoogtepunt was. In de koopsector is de
laatste maanden sprake van enige ontspanning, hoewel nog geenszins sprake                                   Aantal transacties                Gemiddelde transactieprijs
is van een gezonde marktsituatie. In de sociale huursector is de druk onvermin-
                                                                                    Bron: NVM.
derd hoog.
                                                                                    Een afnemend aantal transacties duidt erop dat het te koop staande aanbod
De gepresenteerde indicatoren hebben betrekking op het jaar 2021. De indica-
                                                                                    minder passend is bij de vraag.
toren over 2022 zijn binnenkort beschikbaar in de regionale woningmarktmo-
nitor.


Marktdruk koopsector
In 2021 is het aantal transacties in de koopsector teruggelopen, terwijl de koop-
prijs sterk steeg. Dit laat de toegenomen druk op de koopmarkt zien die zich
tot medio 2022 voordeed. Van 2020 op 2021 nam het aantal transacties af met
ruim 20%, terwijl de gemiddelde transactieprijs steeg met bijna 20%. De indi-
catoren over 2022 zijn nog niet bekend in de regionale woningmarktmonitor,
maar breed in Nederland begon de koopmarkt zich in de laatste maanden van
2022 te ontspannen. Daarbij is nog geen sprake van een gezonde marktdruk,
maar wel van een verbetering ten opzichte van de periode daarvoor.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                               24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Figuur 4.2: Groene Metropoolregio. Gemiddelde verkooptijd koopwoningen, 2016 -   Figuur 4.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling mediane transac-
            2021                                                                             tieprijs per gemeente, 2019 - 2021
 3,5

   3

 2,5      2,89

   2

 1,5                   1,71
   1
                                    1,12
                                                 0,95     0,85
 0,5                                                                  0,7
   0
          2016         2017        2018          2019    2020        2021

Bron: NVM.

De gemiddelde tijd dat een woning te koop stond nam in 2021 verder af, van
0,85 maanden in 2020 naar 0,7 maanden in 2021. Een korte verkooptijd is een
signaal van een gespannen koopmarkt. Inmiddels zijn er overigens signalen dat
woningen weer wat langer te koop staan.
                                                                                 Bron: NVM.

                                                                                 De sterkste prijsstijgingen deden zich de afgelopen jaren voor in de gemeente
                                                                                 Rozendaal. Dat hangt ook samen met de omvang van de gemeente en het
                                                                                 daardoor geringe aantal transacties. Ook in de gemeenten Arnhem, Berg en
                                                                                 Dal, Duiven, Druten en Renkum stegen de prijzen in vergelijking met andere
                                                                                 regiogemeenten hard (meer dan 40% in 3 jaar).




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Figuur 4.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddelde verkoopprijs per     Figuur 4.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Marktratio, 2021
            m2, 2021




Bron: NVM.
                                                                                   Bron: NVM.
De ontwikkeling van de verkoopprijzen verschilt per woningtype. Door de
verkoopprijs uit te drukken per m2, is het mogelijk de prijsdruk in gebieden met   De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkochte woningen
verschillende woonmilieus en woningtypen beter vergelijkbaar te maken.             in een periode en het te koop staande aanbod aan het eind van die periode. Als
Uitgedrukt in een prijs per m2 zijn woningen in de regio het duurst in de          er veel woningen worden verkocht en de resterende te koop staande voorraad
gemeenten Nijmegen, Renkum en Rozendaal. In subregio De Liemers is de              is klein, is dat een indicatie van een grote marktdruk. Veel kopers hebben naar
gemiddelde prijs per m2 aanmerkelijk lager dan gemiddeld in de regio.              verhouding weinig te kiezen. De druk op de koopmarkt is in de hele regio groot.
                                                                                   Zelfs in de gebieden met de naar verhouding minst hoge druk, is de marktratio
                                                                                   tegen de 200%. De martkratio was binnen de regio in 2021 het hoogst in de




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>gemeenten Doesburg en Westervoort. Ook in de gemeenten Beuningen,                                 speelt mee dat een deel van de woningen niet via het aanbodsysteem wordt
Nijmegen en Overbetuwe was sprake van een nog hogere marktdruk dan elders                         aangeboden aan woningzoekenden, maar via directe bemiddeling wordt toe-
in de regio. Ook in de gemeenten Arnhem, Duiven, Rheden en Zevenaar was de                        gewezen aan statushouders en mensen die uitstromen uit een instelling voor
martkratio hoger dan 200%.                                                                        beschermd wonen of de maatschappelijke opvang.

Marktdruk sociale huursector

Figuur 4.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling gemiddeld aantal
            reacties en slaagkans in de sociale huursector, 2016 - 2021
 180                                                                                       6,0%
 160
                 4,9%                                                                      5,0%
 140
                                  4,4%
 120                                                                                       4,0%
 100                                            3,3%
                                                              3,0%                         3,0%
  80
                                                                            2,3%
  60                                                                                1,9%   2,0%
  40
                                                                                           1,0%
  20
   0                                                                                       0,0%
          2016             2017          2018          2019          2020          2021

                        Gemiddeld aantal reacties per verhuring               Slaagkans

Bron: Entree.

Het gemiddelde aantal reacties en vooral de slaagkans zijn belangrijke indica-
toren voor de druk in de sociale huursector. In de laatste jaren bleef het gemid-
delde aantal reacties op een aangeboden woning hoog, maar nam niet verder
toe. De slaagkans nam echter aanmerkelijk af. De slaagkans is al sinds 2016 ge-
staag dalend. In 2021 kwam de slaagkans in de regio gemiddeld uit op 1,9%. De
lage slaagkans komt door een lage mutatiegraad (er komen weinig woningen
vrij) en een toenemend aantal mensen dat een corporatiewoning zoekt. Daarbij




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                            27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Figuur 4.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddeld aantal reacties per   De druk is per saldo groter in de meer stedelijke delen van de Groene Metro-
            gemeente, 2021                                                         poolregio; in de subregio De Liemers is het gemiddelde aantal reacties op vrij-
                                                                                   komend aanbod duidelijk lager dan in de andere subregio’s.




Bron: Entree.

De druk op de sociale huurmarkt is het grootst in de steden Arnhem en Nijme-
gen en in de gemeenten Doesburg en Overbetuwe. Arnhem, Nijmegen en
Doesburg hebben een relatief grote voorraad sociale huurwoningen. In deze
gemeenten reageren daarom ook veel mensen die in gemeenten wonen waar
minder aanbod is. In Overbetuwe is geen sprake van een grote corporatievoor-
raad. Wel was ook tijdens het vorige onderzoek de druk in Overbetuwe al hoog.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                   Figuur 5.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling vol-
5 Ontwikkeling regionale woningbe-                                                             gens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022
                                                                                   440.000
  hoefte
                                                                                   420.000

De woningbehoefte in de regio is de afgelopen jaren aanmerkelijk toegeno-          400.000
men. De nieuwe Gelderse Primosprognose laat een veel grotere huishoudens-
groei zien dan bij de vorige prognose in 2019 werd aangenomen. Ook het wo-         380.000
ningtekort in de regio is de afgelopen jaren verder toegenomen. Met de on-
                                                                                   360.000
langs gesloten Woondeal worden belangrijke stappen gezet om te voorzien in
het versneld toevoegen van woningen. De nieuwe prognosecijfers laten echter        340.000
zien dat de woningbehoefte daar nog boven ligt.
                                                                                   320.000




                                                                                              2014

                                                                                                       2016

                                                                                                              2018

                                                                                                                     2020

                                                                                                                            2022

                                                                                                                                   2024

                                                                                                                                          2026

                                                                                                                                                 2028

                                                                                                                                                        2030

                                                                                                                                                               2032

                                                                                                                                                                      2034

                                                                                                                                                                             2036

                                                                                                                                                                                    2038

                                                                                                                                                                                           2040
Nieuwe Gelderse prognose: grotere huishoudensontwikkeling
De nieuwe huishoudensprognose laat over de hele linie een hogere huishou-                            CBS - ontwikkeling                            Gelderse Primos 2019 (Hoog)
densontwikkeling zien dan de vorige versie uit 2019. Er is op basis van de
                                                                                                     Gelderse Primos - basis                       Gelderse Primos - Trend
nieuwe prognose sprake van een aanhoudende huishoudensgroei tot 2040.
Deze groei neemt wel af na ongeveer 2030. De grootste huishoudensgroei             Bron: Provincie Gelderland.
wordt voorzien voor de periode tot en met 2030. Er zijn twee varianten ge-
maakt van de provinciale huishoudensprognose, een basisvariant en een trend-       Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provin-
variant. De basisvariant is de standaard Primosprognose, een prognose die ge-      ciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 25.810 tot 30.070. In
baseerd is op een langjarige trendmatige ontwikkeling. De trendvariant is een      de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens volgens de prognose
variatie daarop, die juist de trend in de afgelopen jaren uitvergroot. De trend-   nog eens met 12.390 tot 12.920.
variant sluit in beginsel meer dan de basisvariant aan op de woningmarktdruk
en de migratiepatronen in de afgelopen jaren. De trendvariant is het uitgangs-
punt voor het ramen van de woningbehoefte in deze rapportage.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Figuur 5.2: Subregio Arnhem e.o. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant   Figuur 5.3: Subregio Nijmegen e.o. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant
            Primosprognose, 2019 en 2022                                                        Primosprognose, 2019 en 2022
185.000                                                                             185.000
180.000                                                                             180.000
175.000                                                                             175.000
170.000                                                                             170.000
165.000                                                                             165.000
160.000                                                                             160.000
155.000                                                                             155.000
150.000                                                                             150.000
145.000                                                                             145.000
140.000                                                                             140.000




          2036
          2014
          2015
          2016
          2017
          2018
          2019
          2020
          2021
          2022
          2023
          2024
          2025
          2026
          2027
          2028
          2029
          2030
          2031
          2032
          2033
          2034
          2035

          2037
          2038
          2039
          2040




                                                                                              2018




                                                                                              2027




                                                                                              2036
                                                                                              2014
                                                                                              2015
                                                                                              2016
                                                                                              2017

                                                                                              2019
                                                                                              2020
                                                                                              2021
                                                                                              2022
                                                                                              2023
                                                                                              2024
                                                                                              2025
                                                                                              2026

                                                                                              2028
                                                                                              2029
                                                                                              2030
                                                                                              2031
                                                                                              2032
                                                                                              2033
                                                                                              2034
                                                                                              2035

                                                                                              2037
                                                                                              2038
                                                                                              2039
                                                                                              2040
                                                                                                     CBS - ontwikkeling              Gelderse Primos 2019 (Hoog)
             CBS - ontwikkeling                  Gelderse Primos 2019 (Hoog)
                                                                                                     Gelderse Primos 2022 Basis      Gelderse Primos 2022 Trend
             Gelderse Primos 2022 Basis          Gelderse Primos 2022 Trend
                                                                                    Bron: Provincie Gelderland.
Bron: Provincie Gelderland.
                                                                                    Ook in de subregio Nijmegen e.o. groeit het aantal huishoudens door. Op de
De nieuwe huishoudensprognose van de provincie Gelderland komt voor de              langere termijn komt volgens de nieuwe provinciale prognose ook in Nijmegen
subregio Arnhem e.o. aanmerkelijk hoger uit dan de prognose uit 2019. Voor          het aantal zelfstandig wonende huishoudens hoger uit dan in 2019 werd ge-
de subregio Arnhem e.o. valt de trendvariant iets lager uit dan de basisvariant.    raamd. In de eerste jaren loopt de prognose echter achter op wat toen werd
Dit betekent dat de huishoudensontwikkeling die op basis van de nieuwe prog-        verwacht. Dat hangt samen met de ontwikkelingen in de coronaperiode, die in
nose wordt voorzien voor de subregio hoger is dan blijkt uit de ontwikkelingen      de subregio Nijmegen grote consequenties hebben gehad voor de huishou-
in de afgelopen jaren, ondanks dat de subregio Arnhem e.o. erin slaagde om          densontwikkeling in de stad Nijmegen. Door corona vertrokken internationals
veel woningen toe te voegen. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens             (zowel studenten als werknemers) en bleven zij vervolgens weg. Daardoor stag-
groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met         neerde de huishoudensgroei in Nijmegen en nam zelfs licht af. Inmiddels is deze
2030 met 12.780 tot 13.310. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huis-     ontwikkeling weer omgeslagen in een toestroom uit het buitenland. Door de
houdens volgens de prognose nog eens met 6.240 tot 6.520.                           coronaperiode heeft Nijmegen als het ware een achterstand opgelopen ten op-
                                                                                    zichte van de vorige Primosprognose. De nieuwe prognose laat zien dat de




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                      30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>huishoudensontwikkeling volgens de nieuwe trendvariant rond 2027 de prog-           ook in 2040 nog. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens
nose uit 2019 inhaalt en daarna sterker doorstijgt dan bij de vorige prognose       de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 3.410
werd geraamd. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de          tot 4.340. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens nog eens
nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 9.620 tot        met 1.600 tot 1.720.
12.420. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens nog eens
met 4.550 tot 4.680.                                                                Toename huishoudens 75+

Figuur 5.4: Subregio De Liemers. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant   Figuur 5.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling naar
            Primosprognose, 2019 en 2022                                                        samenstelling en leeftijd, 2022 - 2040
66.000
                                                                                                                  Groene Metropoolregio
64.000
                                                                                     100%
62.000                                                                                90%          13%                 16%                     18%                20%
                                                                                      80%          14%                 14%
60.000                                                                                                                                         15%                14%
                                                                                      70%           7%                  7%                      7%                 7%
58.000                                                                                60%
                                                                                                   23%                 22%
                                                                                      50%                                                      21%                21%
56.000
                                                                                      40%
                                                                                                   13%                 11%                     10%
54.000                                                                                30%                                                                          9%
                                                                                      20%          12%                 13%                     13%                14%
52.000                                                                                10%          18%                 17%                     15%                14%
50.000                                                                                 0%
                                                                                                   2022                2030                2035                   2040
         2015




         2021
         2014

         2016
         2017
         2018
         2019
         2020

         2022
         2023
         2024
         2025
         2026
         2027
         2028
         2029
         2030
         2031
         2032
         2033
         2034
         2035
         2036
         2037
         2038
         2039
         2040
                                                                                                   1-2 phh < 35 jaar    1-2 phh 35 - 55 jaar    1-2 phh 55 - 65 jaar
                 CBS - ontwikkeling              Gelderse Primos 2019 (Hoog)
                                                                                                   Gezin                Eenoudergezin           1-2 phh 65 - 75 jaar
                 Gelderse Primos 2022 Basis      Gelderse Primos 2022 Trend
                                                                                                   1-2 phh 75+
Bron: Provincie Gelderland.
                                                                                    Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
De provinciale prognose uit 2019 liet voor De Liemers een bescheiden groei
zien die na 2030 zou stagneren. De nieuwe prognose komt uit op een grotere          Het aandeel oudere huishoudens in de groene Metropoolregio neemt toe. Op
groei voor de subregio, zowel de basisvariant als de trendvariant van de nieuwe     dit moment is 27% van de huishoudens in de regio 65 jaar of ouder, in 2040 zal
prognose komen aanmerkelijk hoger uit. Ook neemt de groei na 2030 minder            dit volgens de prognose zijn opgelopen naar 34%. Daarbij blijft de groep oude-
af dan eerder werd geraamd. De regio groeit op basis van de nieuwe prognose         ren in de leeftijd van 65 tot 75 jaar naar verhouding even groot, maar is het




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                           31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>juist de groep huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder die toeneemt.           nu naar ongeveer 34.300 in 2040, een toename met bijna twee derde. Het aan-
Deze groep groeit van 13% naar 20%, een toename met zo’n 50%. Het aandeel              deel huishoudens in de leeftijd van 65 jaar tot 75 jaar blijft naar verhouding
kleinere huishoudens in de werkzame leeftijd neemt af. Het aandeel gezinnen            even groot, maar groeit in absolute zin omdat de totale bevolking groeit. Het
blijft daarentegen vrijwel even groot in de komende periode.                           aandeel gezinnen blijft ongeveer gelijk in de subregio Arnhem. Het aandeel
                                                                                       jonge kleine huishoudens neemt wat af.
Figuur 5.6: Subregio Arnhem e.o. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leef-
            tijd, 2022 - 2040                                                          Figuur 5.7: Subregio Nijmegen e.o. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en
                                                                                                   leeftijd, 2022 - 2040
                                   Subregio Arnhem
      100%                                                                                                              Subregio Nijmegen
                      13%           16%                17%
       90%                                                               19%                 100%
       80%            14%                                                                                   12%           15%                17%
                                    14%                15%                                    90%                                                              19%
       70%                                                               15%
                      8%                                                                      80%           14%
                                     8%                 8%                                                                14%                14%
       60%                                                                8%                                7%                                                 13%
                                                                                              70%                         7%
                      23%           22%                                                                                                       7%                7%
       50%                                             22%               22%                  60%           21%           20%
       40%                                                                                    50%                                            20%               20%
                      13%           12%                11%
       30%                                                               10%                  40%           12%           10%                 9%               8%
       20%            13%           14%                14%               15%                  30%           12%           12%                13%               14%
       10%            16%           15%                                                       20%
                                                       14%               12%
        0%                                                                                    10%           23%           22%                20%               19%
                      2022          2030               2035              2040                  0%
              1-2 phh < 35 jaar      1-2 phh 35 - 55 jaar     1-2 phh 55 - 65 jaar                          2022          2030               2035             2040
              Gezin                  Eenoudergezin            1-2 phh 65 - 75 jaar                  1-2 phh < 35 jaar      1-2 phh 35 - 55 jaar     1-2 phh 55 - 65 jaar
              1-2 phh 75+                                                                           Gezin                  Eenoudergezin            1-2 phh 65 - 75 jaar
                                                                                                    1-2 phh 75+
Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
                                                                                       Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.
De komende jaren is in de subregio Arnhem sprake van een aanmerkelijke toe-
name van het aantal oudere inwoners. Het aandeel huishoudens in de leeftijd            De ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling in de subregio Nijmegen is
van 65 jaar en ouder neemt toe van 27% nu naar 34% in 2040. Belangrijk daarbij         op basis van de prognose vergelijkbaar met die in de subregio Arnhem. Het
is dat het de groep oudere ouderen (75+) is die sterk groeit. Het aandeel huis-        aandeel oudere huishoudens neemt aanmerkelijk toe, vooral het aandeel huis-
houdens in de leeftijd van 75 jaar en ouder groeit van 13% nu naar 19% in 2040.        houdens in de leeftijd vanaf 75 jaar. Het aandeel gezinnen blijft ongeveer gelijk
Dat betekent een toename van het aantal 75-plushuishoudens van zo’n 20.800             en het aandeel jonge kleine huishoudens neemt af.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                             32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Figuur 5.8: Subregio De Liemers. Huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leef-   In hoofdstuk 8 wordt verder ingezoomd op de ontwikkeling van de groep ou-
            tijd, 2022 - 2040                                                          dere huishoudens en hun woon- en zorgbehoefte.
                                    De Liemers
 100%                                                                                  Inlopen van een woningtekort
  90%          15%                19%                 21%                23%           De druk op de woningmarkt is groot. De afgelopen jaren is hard ingezet op het
  80%
               18%
                                  17%
                                                                                       versnellen van de woningbouw in de regio. Toch is nog sprake van een aanzien-
  70%                                                 18%                17%
                7%                                                                     lijk woningtekort. Bij een woningtekort van zo’n 2% is sprake van een gezonde
  60%                             7%                   7%                8%            woningmarktdruk. Met name in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is
  50%
               27%                25%
  40%                                                 24%                24%           het woningtekort aanmerkelijk hoger. Dat betekent dat er een extra opgave is
  30%                                                                                  om het woningtekort terug te brengen naar een acceptabel niveau.
               14%                12%                 11%                10%
  20%
               11%                11%                 12%                12%
  10%                                                                                  Woningtekort volgens ABF (2022)
               8%                 8%                   7%                 7%
   0%                                                                                  De onderstaande kaart laat zien dat het woningtekort in de subregio’s Arnhem
               2022               2030                2035              2040
                                                                                       e.o. en Nijmegen e.o. erg hoog is. In de subregio Nijmegen e.o. is het procen-
              1-2 phh < 35 jaar      1-2 phh 35 - 55 jaar    1-2 phh 55 - 65 jaar
                                                                                       tuele tekort zelfs vergelijkbaar met regio’s als Amsterdam, Utrecht en Den
              Gezin                  Eenoudergezin           1-2 phh 65 - 75 jaar
              1-2 phh 75+
                                                                                       Haag.

Bron: Gelderse Primos 2022 trendvariant.

Het beeld van de huishoudensontwikkeling naar samenstelling en leeftijd in De
Liemers wijkt wat af van de andere twee subregio’s. Het aandeel oudere huis-
houdens is op dit moment in De Liemers al hoger dan in de subregio’s Arnhem
en Nijmegen. Een derde van de huishoudens is in De Liemers 65 jaar of ouder,
waarvan bijna de helft 75 jaar of ouder. Het aandeel 75-plushuishoudens
neemt volgens de prognose toe naar bijna een kwart (23%) in 2040. Het aan-
deel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft ook in De Liemers onge-
veer even groot. In De Liemers is de afname van het aantal jonge kleine huis-
houdens relatief kleiner dan in de andere twee subregio’s. Het aandeel gezin-
nen is in De Liemers hoger, maar neemt wat sterker af dan in de subregio’s
Arnhem en Nijmegen, van 27% in 2022 naar 24% in 2040.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                     33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Figuur 5.9: Woningtekort per woningmarktregio (indeling ABF), 2022              uitgevoerd van de dominante verhuisstromen binnen de regio. Op grond daar-
                                                                                van zijn drie deelgebieden te onderscheiden met een sterke verhuisrelatie.

                                                                                Figuur 5.10: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Samenhangende deelgebie-
                                                                                             den op grond van sterkte verhuisrelaties, 2020




                                                                                Bron: CBS Microdata.

                                                                                De analyse van verhuisrelaties laat zien dat er drie samenhangende gebieden
Bron: ABF Research.
                                                                                binnen de regio zijn te onderscheiden. Dat zijn de gemeente Arnhem en een
De nieuwe Gelderse Primosprognose geeft nog een scherper beeld van het wo-      aantal omliggende gemeenten (groen), de gemeente Nijmegen en een aantal
ningtekort in de drie subregio’s binnen de Groene Metropoolregio op basis van   omliggende gemeenten (blauw) en de gemeente Zevenaar en een aantal om-
uitgewerkte varianten. Om het woningtekort nader te duiden is een analyse       liggende gemeenten (oranje). Enkele gemeenten hebben meerdere sterke ver-
                                                                                huisrelaties. De gemeente Lingewaard heeft een vergelijkbare verhuisrelatie




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                             34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>met zowel Arnhem als Nijmegen. De gemeente Duiven heeft een duidelijke re-           Tabel 5.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte
latie met zowel Arnhem als Zevenaar. De gemeente Westervoort behoort in                         inclusief inloop woningtekort in de subregio’s en totaal, 2022 t/m 2039

het licht van de sterkte van verhuisrelaties bij het gebied rond Arnhem.                                              Aanvullende      Aanvullende       Aanvullende
                                                                                                                       woningbe-        woningbe-         woningbe-
In de zo onderscheiden stedelijke gebieden is vervolgens het gemiddelde pro-                                          hoefte 2022      hoefte 2030       hoefte 2022
centuele woningtekort bepaald:                                                        Gemeente                           t/m 2030         t/m 2039          t/m 2039
                                                                                      Arnhem                               11.150            3.450            14.600
Tabel 5.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningtekort in samenhan-           Lingewaard                            2.700            1.100             3.800
            gende verhuisregio’s en totaal, 2022                                      Overbetuwe                            2.500              600             3.100
                                                 Woningtekort           Inlopen       Renkum                                  950                0               950
 Stedelijk gebied Arnhem                                  5,4%             3,4%       Rheden                                1.650            1.400             3.050
 Stedelijk gebied Nijmegen                                5,8%             3,8%       Rozendaal                                50               50               100
 Stedelijk gebied Zevenaar                                2,1%             0,1%       Subregio Arnhem e.o.                 19.000            6.600            25.600
 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen                    5,1%             3,1%       Berg en Dal                           1.150              100             1.250
Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.             Beuningen                               850              150             1.000
                                                                                      Druten                                  800               50               850
Deze tekorten lopen we in de berekening van de kwantitatieve woningbe-                Heumen                                  600              -50               550
hoefte in tot 2,0% in 2030. Het gaat om de volgende aantallen extra woningen          Mook en Middelaar                       450               50               500
die nodig zijn per subregio.                                                          Nijmegen                             12.250            4.250            16.500
                                                                                      Wijchen                               1.950              100             2.050
Tabel 5.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. In te lopen woningtekort, per
                                                                                      Subregio Nijmegen e.o.               18.050            4.650            22.700
           subregio en totaal
                                                                                      Doesburg                                 250                 0             250
                                                                In te lopen tekort
                                                                                      Duiven                                 1.050               900           1.950
 Subregio Arnhem e.o.                                                        5.350
                                                                                      Montferland                            1.050              -250             800
 Subregio Nijmegen e.o.                                                      5.650
                                                                                      Westervoort                              700               400           1.100
 Subregio De Liemers                                                           450
                                                                                      Zevenaar                               1.750               550           2.300
 Groene metropoolregio                                                     11.450
Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.             Subregio De Liemers                    4.800             1.600           6.400
                                                                                      Groene Metropoolregio                 41.850            12.850          54.700
De onderstaande tabel laat de extra woningen zien die nodig zijn om te voor-         Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.
zien in de huishoudensontwikkeling volgens de Gelderse variant van de Primos-
                                                                                     In de subregio Arnhem zijn in de periode tot 2030 ongeveer 19.000 woningen
prognose, inclusief het inlopen van het actuele woningtekort in de periode tot
                                                                                     extra nodig om te voorzien in de ontwikkeling van de woningbehoefte en de
en met 2030.
                                                                                     inloop van het tekort. Meer dan de helft van deze woningen zijn nodig in de



2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                      35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>gemeente Arnhem (11.150). De ontwikkeling van de woningbehoefte in Arn-            Met de Woondeal voor de regio is getekend voor het bouwen van 33.000 wo-
hem is per saldo het gevolg van een grote instroom uit het buitenland. Ook in      ningen. Met een grote inspanning moet het mogelijk zijn om 38.000 woningen
de gemeenten Lingewaard, Overbetuwe en Rheden zijn op basis van de nieuwe          toe te voegen. Inclusief de inloop van het woningtekort is de extra woningbe-
prognosecijfers naar verhouding veel extra woningen nodig. In deze gemeen-         hoefte op basis van de Primosprognose hoger.
ten gaat het ook na 2030 nog om substantiële aantallen woningen.
In de subregio Nijmegen is er met name in de stad Nijmegen een grote extra         Als we de periode tussen 2031 en 2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt
behoefte aan woningen. Voor de hele subregio gaat het om ruim 18.000 wo-           de totale extra woningbehoefte zo’n 54.000 woningen. Dat sluit aan bij de
ningen in de periode tot en met 2030. Twee derde van de extra woningen die         bandbreedte waar in het kader van de Woondeal 1.0 werd uitgegaan (50.000
op basis van de prognose in de subregio nodig zijn, zijn nodig in de stad Nijme-   tot 60.000 woningen). Dit betekent dat de woningbehoefte tot 2040 niet zozeer
gen. Veel van deze behoefte hangt per saldo samen met instroom vanuit het          is toegenomen ten opzichte van eerdere prognoses, maar de behoefte mani-
buitenland. Naast Nijmegen is er een substantiële extra woningvraag in Wij-        festeert zich op de kortere termijn.
chen, met name in de periode tot 2031.
In subregio De Liemers is er een extra behoefte aan 4.800 woningen in de pe-       De mate waarin de regio het woningtekort wil inlopen is een beleidskeuze. Om
riode tot en met 2030. De grootste extra behoefte is er in de gemeente Zeve-       te voorzien in de huishoudensgroei moeten in de regio tot en met 2030 jaarlijks
naar (1.750 woningen). Ook in Duiven is er een aanzienlijke extra woningbe-        3.300 woningen worden toegevoegd en zijn nog eens bijna 1.300 woningen no-
hoefte, zowel in de periode tot en met 2030 als in de periode daarna.              dig om het tekort in te lopen naar 2% in 2031. Het is een vraagpunt of het rea-
                                                                                   listisch is dat de geraamde aantallen woningen worden toegevoegd. De afgelo-
Voor de periode tot 2040 bedraagt de extra woningbehoefte in de regio, inclu-      pen jaren lukte het met veel inzet op versnelling van de woningbouw om jaar-
sief de inloop van het woningtekort tot 2,0% bijna 55.000 woningen.                lijks 3.300 woningen aan de voorraad toe te voegen. In die periode is het tekort
                                                                                   verder toegenomen.
Tabel 5.4: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking aanvullende wo-
           ningbehoefte met Woondealafspraken                                      De verschillen tussen de geprognosticeerde behoefte en de afspraken in de
                                    Woningbe-     Woondeal: te
                                                                                   Woondeal zijn met name een vraagstuk in het noorden van de regio, in de sub-
                                   hoefte 2022    realiseren tot
                                      t/m 2030     en met 2030          Verschil
                                                                                   regio Arnhem. De woningbehoefte volgens de nieuwe raming ligt hier substan-
 Subregio Arnhem e.o.                    19.000          13.720          +5.280    tieel boven de afspraken in de Woondeal, en de mogelijkheden om het woning-
 Subregio Nijmegen e.o.                  18.050          19.730          -1.680    tekort in te lopen lijken beperkt op basis van het huidige tempo waarmee wo-
 Subregio De Liemers                      4.800           4.620            +180    ningen worden toegevoegd.
 Groene metropoolregio                   41.850          38.070          +3.780
Bron: Primosprognose Gelderse variant, Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Figuur 5.11: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensgroei en beno-         Bij deze ramingen moet ook bedacht worden dat de woningbehoefte fluctu-
             digde inloop woningtekort per subregio, 2022 t/m 2030 en 2031 tot 2040   eert. De afgelopen jaren waren een periode waarin het economisch voorspoe-
                Subregio Arnhem                        Subregio Nijmegen              dig ging. Tijdens de economische crisis in de periode daarvoor was de woning-
 20.000                                    20.000
                                                                                      productie substantieel lager omdat een koopkrachtige vraag ontbrak. De ver-
 17.500                                    17.500                                     wachting is dat een economisch minder voorspoedige periode aanbreekt. Dat
 15.000                                    15.000                                     kan betekenen dat de vraag op de markt afneemt. De coronaperiode heeft la-
 12.500                                    12.500
 10.000                                    10.000                                     ten zien dat een plotselinge disruptieve ontwikkeling aanmerkelijke effecten
  7.500                                     7.500                                     kan hebben op de woningmarkt door het wegvallen van de vraag van interna-
  5.000                                     5.000
                                                                                      tionals. Dergelijke onzekerheden maken dat het nodig is de ramingen met
  2.500                                     2.500
      0                                         0                                     enige voorzichtigheid te hanteren. Op dit moment is de druk op de woning-
            2022-2030      2031-2040                2022-2030      2031-2040          markt groot. Er is veel behoefte aan extra woningen. Door economische con-
             Huishoudensgroei                        Huishoudensgroei                 junctuur kan dit per periode verschillen. Het is daarom aan de ene kant wense-
             Inloop woningtekort                     Inloop woningtekort              lijk om snel in te spelen op de aanwezige behoefte en aan de andere kant nodig
                                                                                      om de ontwikkelingen nauwlettend te blijven monitoren. Zijn de migratiestro-
                                                                                      men zoals geprognosticeerd en in welke mate lukt het om het woningtekort in
                 De Liemers
                                                                                      te lopen? De regionale woningmarktmonitor geeft hierin houvast.
  9.000
  7.500
  6.000
  4.500
  3.000
  1.500
      0
            2022-2030      2031-2040
             Huishoudensgroei
             Inloop woningtekort

Bron: Primosprognose Gelderse variant.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                    37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                                 onderzoek WoON 2021, dat voor de Groene Metropoolregio is uitgebreid om
6 Toekomstige woningbehoefte in                                                  betrouwbare resultaten te verkrijgen op subregioniveau. Op basis van de de-
  beeld                                                                          mografische ontwikkelingen hebben we dit vertaald naar een veranderende
                                                                                 woningvraag.

In het vorige hoofdstuk is de omvang van de aanvullende woningbehoefte in        Figuur 6.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonwensen verschillende
de komende jaren in beeld gebracht. In dit hoofdstuk kijken we naar de kwali-               doelgroepen, 2022 t/m 2030
tatieve aard van de extra woningbehoefte. Belangrijk daarbij is uiteraard hoe
die zich verhoudt tot de net gesloten Woondeal. De behoefte aan sociale huur-               Starters

woningen komt voor de periode tot en met 2030 uit op bijna 30% en sluit daar-
                                                                                  1-2 phh 18-34 jaar
mee aan bij de lijn vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda om in de nieuw-
bouw 30% sociale huur toe te voegen. Lokaal zijn er overigens wel verschillen.    1-2 phh 35-54 jaar
De behoefte sluit ook goed aan op wat hierover in de Woondeal is afgesproken.
                                                                                  1-2 phh 54-65 jaar
Waar de behoefteontwikkeling volgens het onderzoek afwijkt van de afspraken
in de Woondeal is bij de middenhuur. Veel mensen kiezen als zij het voor het      1-2 phh 65-74 jaar
zeggen hebben voor een goedkope of betaalbare koopwoning; middenhuur is
                                                                                    1-2 phh 75+ jaar
minder vaak de eerste keus. In de Woondeal zijn juist afspraken gemaakt voor
het substantieel toevoegen van huurwoningen in het middenhuursegment. De                      Gezin
totale vraag naar sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopwoningen is
                                                                                                       0   10.000     20.000    30.000    40.000     50.000    60.000
volgens de behoefteberekening ook groter dan het aandeel in de Woondeal-
afspraken.                                                                                  Huur grondgebonden                 Huur appartement
                                                                                            Koop grondgebonden <€355.000       Koop grondgebonden koop €355.000+

Woonwensen van doelgroepen                                                                  Koop appartement
De bevolking verandert van samenstelling en daarmee de toekomstige woon-
                                                                                 Bron: WoON 2021, bewerking Companen.
behoefte en woonwensen van huishoudens in de regio. Het aantal kleine huis-
houdens en ouderen neemt toe. Op basis van de woonwensen van verschil-           De vraag van starters op de woningmarkt is groot. Deze groep is er de afgelopen
lende doelgroepen, de daadwerkelijke verhuisbewegingen die huishoudens           periode minder goed in geslaagd de stap naar een zelfstandige woning te ma-
maken en het aanbod dat zij achterlaten op de woningmarkt, hebben we een         ken. Ook bij de groep zelfstandig wonende kleine jonge huishoudens is de wens
analyse gemaakt van de verwachte verhuizingen op de regionale woningmarkt.       om te verhuizen groot. Deze groep is in een levensfase waarin vaak verhuisd
Voor de woonwensen is gebruik gemaakt van de uitkomsten van het landelijke       wordt en dit leidt tot een groot aantal verhuisbewegingen van huishoudens in




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                     38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>deze groep. De vraag van jonge huishoudens richt zich vaak op appartementen.         Liemers is de extra behoefte aan sociale huurwoningen iets hoger dan gemid-
Dat geldt ook voor oudere huishoudens. Ouderen verhuizen veel minder vaak,           deld in de regio (31%). De Liemers heeft een naar verhouding kleinere sociale
maar zijn een groep die in omvang toeneemt op de woningmarkt. Gezinnen               huurvoorraad dan de subregio’s Arnhem en Nijmegen. De vraag naar midden-
vragen veelal grondgebonden woningen.                                                huur betreft 3% van de extra behoefte. Deze vraag concentreert zich in de sub-
                                                                                     regio’s Arnhem en Nijmegen en dan met name in de steden. Daarmee bestaat
Vraag-aanbod in de regio                                                             de aanvullende woningbehoefte voor ongeveer een derde uit huurwoningen
Rekening houdend met het vrijkomende woningaanbod door doorstroming, is              en voor twee derde uit koopwoningen. Bijna een kwart van de extra woning-
geraamd dat de aanvullende woningbehoefte is in de komende jaren.                    behoefte (23%) betreft goedkope koopwoningen, in het prijssegment tot
                                                                                     € 250.000. Ongeveer een vijfde van de woningbehoefte (19%) ten slotte betreft
Figuur 6.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verdeling van de aanvullende      betaalbare koopwoningen in het segment tussen € 250.000 en € 355.000 en
            woningbehoefte naar eigendomscategorie en prijssegment, 2022 t/m 2030    ruim een kwart (26%) betreft dure koopwoningen in de segmenten daarboven.

            Arnhem e.o.         28%       4%      23%       18%        27%           Het goedkope koopsegment is een segment waarin het lastig is woningen te
                                                                                     ontwikkelen met een kwaliteit (grootte, uitstraling) die aansluit bij de woon-
           Nijmegen e.o.         29%      4%      22%       19%         26%          wensen van woningzoekenden met een koopwens en relatief bescheiden fi-
                                                                                     nanciële mogelijkheden. Dat is een belangrijk vraagstuk bij de aanvullende
              De Liemers           31%            25%       19%         25%          woonbehoefte in dit segment. Het alternatief is het ontwikkelen van meer wo-
                                                                                     ningen in het middenhuursegment. Dat sluit niet aan bij de primaire woon-
 Groene metropoolregio           29%      3%      23%       19%         26%          wens, die op de koopsector is gericht, maar biedt wel de mogelijkheid wonin-
                                                                                     gen met meer kwaliteit toe te voegen voor huishoudens die niet in staat zijn
                           0%       20%          40%      60%       80%       100%
                                                                                     een duurdere koopwoning te betalen.
         Sociale huur                          Middenhuur
         Goedkope koop (< € 250.000)           Betaalbare koop (€ 250 - 355.000)     Per saldo heeft bijna driekwart van de woningbehoefte in de regio betrekking
         Dure koop (> € 355.000)
                                                                                     op sociale en betaalbare woningen en ruim een kwart op het dure segment. De
                                                                                     woningbehoefte ligt daarmee in lijn met de opgave die wordt geschetst in de
Bron: Primosprognose Gelderse variant, CBS Microdata, bewerking Companen.            Nationale Woon- en Bouwagenda.

Bijna 30% van de aanvullende woningbehoefte in de periode tot en met 2030
bestaat uit sociale huurwoningen. Op regioniveau is dit aandeel 29%. In De




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                   39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>    Figuur 6.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm
                                                                                                                     Sociale huursector: appartementen en levensloopge-
                en prijssegment, 2022 t/m 2024 en 2025 t/m 2030
                                                                                                                     schikte woningen
                                                                                                                     De aanvullende behoefte in de sociale huursector be-
                                                                                                                     staat vooral uit appartementen en grondgebonden le-
                                                                                                                     vensloopgeschikte woningen. De vraag naar apparte-
                                                                                                                     menten is niet alleen een vraag van ouderen, maar
                                                                                           1                         ook van jongeren die snel een betaalbare woning zoe-
                                                                                                                     ken. Ook is er een extra behoefte aan grondgebonden
                                                                                                                     eengezinswoningen in de sociale huursector, maar
                                                                                           2                         deze behoefte is getalsmatig aanmerkelijk kleiner.

                                                                                                                     Middenhuur: appartementen en levensloopgeschik-
                                                                                                                     te woningen
                                                                                                                     De vraag in de vrije huursector is vooral een vraag
                                                                                                                     naar middenhuur. De extra vraag aan middenhuurwo-
                                                                                                                     ningen is op basis van de woonwensen van huishou-
                                                                                                                     dens relatief klein. De eerste voorkeur gaat vaker uit
                                                                                                                     naar het kopen van een woning. Dat speelt nog ster-
                                                                                                                     ker bij grondgebonden woningen dan bij appartemen-
                                                                                                                     ten, wat ertoe leidt dat er potentieel vraaguitval op-
    Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.                             treedt bij grondgebonden vrije sector huurwoningen.

    Deze situatie doet zich voor als er voldoende goedkoop en betaalbaar aanbod                Ook de voorkeur van ouderen gaat vaker dan in het verleden uit naar het kopen
1   wordt toegevoegd in de koopsector. Als dat niet het geval is blijft er (extra)             van een woning als zij de stap zetten naar een levensloopgeschikte woning. Dat
    vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Een deel van de vraag naar                 hangt samen met de generatiewissel die gaande is. De huidige generatie oude-
    goedkope koopwoningen is afkomstig van huishoudens die zouden willen door-                 ren heeft vaker dan eerdere generaties altijd in een koopwoning gewoond. De
    stromen vanuit een sociale huurwoning. Als deze woningen niet beschikbaar                  hoge huizenprijzen betekenen dat zij hun (vaak grotendeels afbetaalde) woning
2
    zijn, legt dit extra druk op de sociale huursector.                                        goed kunnen verkopen, een kleinere levensloopgeschikte woning kunnen ko-
                                                                                               pen en daardoor relatief lage maandlasten houden. Toch zijn er ook ouderen




    2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                         40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>die bewust kiezen voor een stap naar een middeldure levensloopgeschikte                 appartementensfeer ligt de nadruk op het goedkope segment. Toch is er ook
huurwoning. In de steden Arnhem en Nijmegen is de vraag naar middenhuur                 een aanvullende vraag naar ruim 2.000 duurdere koopappartementen. De
groter dan in de omliggende gemeenten. Daar is deze vraag ook afkomstig van             vraag naar duurdere koopwoningen is er niet alleen in de gemeenten rond de
huishoudens die niet kunnen of willen kopen, waaronder internationals.                  steden waar al veel (doorgaans grondgebonden) luxere koopwoningen staan,
                                                                                        maar ook in de steden zelf. Een deel van de huishoudens die de komende jaren
Koopsector: accent op goedkoop en betaalbaar, maar ook veel vraag naar                  een andere woning zoeken, richt zich op een duurdere koopwoning in Arnhem
duurdere woningen                                                                       of Nijmegen.
In de koopsector is er zoals aangegeven veel vraag naar goedkope en betaal-
bare woningen. De grootste vraag is er naar grondgebonden woningen. In de

Vraag-aanbod per subregio

Figuur 6.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijsklasse, 2022 t/m 2030




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                    41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.
De aanvullende woningbehoefte verschilt in kwalitatieve zin op aan aantal pun-         Figuur 6.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte
ten per subregio. Het gaat om accentverschillen. In de subregio’s Arnhem en                        per subregio naar onderscheid stad en ommeland, 2022 t/m 2031

De Liemers is de extra vraag naar grondgebonden (eengezins)woningen in de
                                                                                                    Arnhem stad
sociale huursector wat groter dan in de subregio Nijmegen; in de subregio Nij-
                                                                                          Overig subregio Arnhem
megen ligt het accent in de sociale huursector sterker op appartementen en
grondgebonden woningen. In De Liemers is de vraag naar woningen in het mid-
denhuursegment per saldo kleiner dan in de subregio’s Arnhem en Nijmegen.                          Nijmegen stad
Er is in De Liemers in dit segment echter sprake van een kwalitatieve mismatch.         Overig subregio Nijmegen
Er is een naar verhouding grote vraag naar appartementen en levensloopge-
schikte woningen in de vrije huursector, terwijl er vraaguitval dreigt bij grotere                    De Liemers
grondgebonden huurwoningen in dit segment. Dit laatste hangt samen met de                                       -2.000   0   2.000   4.000   6.000   8.000 10.000 12.000 14.000
toegenomen wens om te kopen, ook ingegeven door de stijgende huizenprijzen
in de afgelopen jaren en de wens van woningzoekenden om van die ontwikke-                      Huur ggb     Huur app/geschikt        Koop ggb         Koop app/geschikt

ling te profiteren. De vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen is in            Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Com-
De Liemers naar verhouding ook groter dan in de subregio’s Arnhem en Nijme-                  panen.
gen. De vraag naar dure koopwoningen is in de subregio’s Arnhem en Nijmegen
juist wat groter dan in De Liemers. Daarbij speelt zoals beschreven ook mee dat        De steden Arnhem en Nijmegen vervullen een roltrapfunctie binnen de regio;
er in de steden Arnhem en Nijmegen een naar verhouding grote extra behoefte            jonge mensen vestigen zich van buiten de regio in de steden, voor studie en
is aan koopwoningen in de duurdere segmenten. De vraag naar koopapparte-               werk en vanwege het voor hen aantrekkelijke stedelijke woonmilieu. Het cen-
menten is vergelijkbaar in de drie subregio’s, zij het dat de vraag naar duurdere      trum van de steden en de daar omheen gelegen wijken zijn voor hen vaak aan-
koopappartementen in De Liemers naar verhouding kleiner is dan in de beide             trekkelijke woongebieden. Een deel van hen verhuist in een latere levensfase
andere subregio’s.                                                                     door naar omliggende gebieden met een woonmilieu dat daar bij past. Vaak
                                                                                       zijn dit de meer groen-stedelijke (lagere dichtheden, meer grondgebonden wo-
Spreiding van de vraag naar woonmilieus                                                ningen) en dorpse woonmilieus in de omliggende gemeenten.
De extra vraag naar woningen is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen.           In de steden heeft ongeveer de helft van de extra woningbehoefte betrekking
In de subregio Nijmegen ligt een nog zwaarder accent op de extra woningbe-             op appartementen/levensloopgeschikte woningen en de helft op grondgebon-
hoefte in de stad dan in de subregio Arnhem. In de subregio Nijmegen heeft             den (koop)woningen. Getalsmatig is de extra vraag naar appartementen in de
70% van de extra woningvraag in de periode tot en met 2031 betrekking op de            steden in belangrijke mate een vraag van jongere kleine huishoudens die een
stad. In de subregio Arnhem is deze verhouding 60% - 40%.                              appartement zoeken in een centrum-stedelijk woonmilieu of in de ring




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                    42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>daaromheen (‘buiten centrum’). Deze vraag richt zich vaak op sociale huurap-      Doorstroming
partementen en appartementen in de middenhuur, maar ook op goedkopere             In beginsel leidt inzetten op het creëren van doorstroomketens tot de meest
koopappartementen. De vraag naar duurdere koopappartementen is vaker ook          effectieve inzet van nieuwbouw. Door te bouwen voor doorstroming worden
afkomstig van oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoe-          met het toevoegen van een nieuwbouwwoning meerdere huishoudens gehol-
ken. De vraag naar grondgebonden koopwoningen in de steden is in belangrijke      pen. Een doorstroomketen stopt altijd bij een starter of een vestiger.
mate een vraag van doorstromende kleine huishoudens en van gezinnen, waar-        Het toevoegen van geschikte woningen voor ouderen maakt grotere woningen
bij gezinnen zich vaker richten op de duurdere woningen in het ruimere groen-     vrij, zowel in de koopsector als in de huursector. Deze grotere woningen maken
stedelijke woonmilieu en in de gemeente Arnhem ook op het landelijke woon-        het voor jongere huishoudens mogelijk een stap te maken in hun wooncarrière.
milieu aan de noordkant van de gemeente.                                          Zij maken vervolgens ook weer woningen vrij. Ouderen verhuizen echter min-
Buiten de steden kent de regio vooral het centrum-dorpse woonmilieu en het        der dan andere huishoudensgroepen. Voorwaarde voor het inzetten op het
woonmilieu ‘landelijk wonen’ (met uitzondering van de meer stedelijke delen       doorstromen door ouderen is dat voor hen aantrekkelijk aanbod wordt gerea-
van Zevenaar). Een belangrijk deel van de extra woningbehoefte in de kleinere     liseerd op de juiste locaties en dat drempels worden weggenomen, bijvoor-
gemeenten richt zich op het centrum-dorpse woonmilieu. Een belangrijk deel        beeld door inzichtelijk te maken wat de financiële mogelijkheden zijn (vaak een
van de extra woningvraag in de kleinere gemeenten in de subregio’s Arnhem         psychologische drempel) en door de 'rompslomp' van een verhuizing te ver-
en Nijmegen en in De Liemers bestaat uit appartementen dan wel levensloop-        minderen (bijvoorbeeld door de inzet van verhuiscoaches). Ouderen moeten
geschikte grondgebonden woningen. In de kleinere gemeenten in de subregio         vaak 'over de streep worden getrokken' om te verhuizen. De vraag van ouderen
Nijmegen (53%) en in De Liemers (50%) speelt dit sterker dan in de kleinere       is merendeels gericht op appartementen en levensloopgeschikte grondgebon-
gemeenten in de subregio Arnhem (42%). In de gemeenten rond Arnhem is de          den woningen (kleinere woningen met een kleine buitenruimte of een patio),
vraag naar grondgebonden woningen, zowel in de huursector als in de koop-         zowel in de huursector als in de koopsector. In de huursector ligt het accent
sector, naar verhouding groter. Daarbij ligt een zwaar accent op de koopsector.   van de vraag van ouderen op het sociale huursegment, in de koopsector op de
In het landelijke woonmilieu zijn delen van de voorraad in het duurdere koop-     wat duurdere appartementen.
segment potentieel kwetsbaar. Dit speelt als veel van deze woningen vrij ko-      Met de gestegen huizenprijzen is het voor mensen die hier niet van hebben
men omdat de bewoners oud en zorgbehoevend worden en er onvoldoende               geprofiteerd lastiger geworden om een woning te kunnen kopen. Dat zijn
vraag is naar deze woningen. Dit risico is groter in de delen van de regio die    (koop)starters, die geen overwaarde hebben opgebouwd in een koopwoning.
minder vestigers van elders trekken (met name gebieden aan de oostkant en         Deze groep heeft doorgaans alleen mogelijkheden om een woning te kopen in
de zuidkant van de regio) en bij woningen die minder goed onderhouden zijn        het goedkope en betaalbare segment. Het toevoegen van woningen in dit seg-
en/of een minder goede energetische kwaliteit hebben.                             ment betekent ook dat meer huishoudens in een sociale huurwoning die inmid-
                                                                                  dels te veel verdienen voor een sociale huurwoning kunnen doorstromen.
                                                                                  Er is een extra vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen (vanaf
                                                                                  € 355.000) in de regio. Het bouwen van deze woningen zorgt ook voor




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>doorstroming (als ze worden gekocht door huishoudens uit de regio), doordat      Figuur 6.6:        Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Vergelijking kwalitatieve wo-
huishoudens een kwaliteitsstap kunnen maken. Het zijn in de nieuwbouw ook                           ningbehoefte in het sociale, goedkope en betaalbare segment met de
                                                                                                    Woondeal-afspraken, 2022 t/m 2030
woningen die zich op het vlak van energetische kwaliteit doorgaans gunstig on-
                                                                                  80%
derscheiden van de bestaande woningvoorraad. De doorstroomketen is min-
                                                                                  70%
der effectief dan wanneer deze woningen worden vrijgemaakt door ouderen           60%                                  16%           42%                       44%          19%        42%
die naar een geschikte woning verhuizen.                                          50%          19%         41%                                   30%
                                                                                  40%                                  17%                                                  14%
                                                                                               13%                                               7%
                                                                                  30%                       4%                        4%                       0%                      3%
Vergelijking met de Woondeal-afspraken: flinke accentverschil-                    20%
                                                                                               29%         28%         31%           29%         29%           31%          30%        29%
len in middenhuur en koop                                                         10%
In de Woondealafspraken wordt ingezet op het toevoegen van een groot aan-          0%




                                                                                                                                                                Behoefte
                                                                                               Woondeal




                                                                                                                        Woondeal




                                                                                                                                                 Woondeal




                                                                                                                                                                            Woondeal
                                                                                                            Behoefte




                                                                                                                                      Behoefte




                                                                                                                                                                                       Behoefte
deel woningen in de sociale huursector, de middenhuursector en de goedkope
en betaalbare koopsector. In vergelijking met de kwalitatieve woningbehoefte
wijken de afspraken af.
                                                                                          Subregio Arnhem                 Subregio               Subregio De                  Groene
                                                                                                e.o.                   Nijmegen e.o.               Liemers                 Metropoolregio

                                                                                                          Sociale huur             Midden-huur              Betaalbare koop

                                                                                 Bronnen: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking
                                                                                          Companen; Woondeal Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen.

                                                                                 De relatieve behoefte aan sociale huurwoningen ligt in elke subregio in lijn met
                                                                                 de aandelen die zijn opgenomen in de Woondeal. De behoefte aan middeldure
                                                                                 huurwoningen is echter op basis van de voorkeuren van woningzoekenden
                                                                                 aanmerkelijk lager dan wat is afgesproken in de Woondeal. Op regionaal niveau
                                                                                 is de behoefte aan middeldure huurwoningen op basis van het uitgevoerde
                                                                                 woonbehoefteonderzoek zo’n 3% van de benodigde extra woningen. In de
                                                                                 Woondeal zijn afspraken gemaakt voor het toevoegen van 14% middeldure
                                                                                 huur. Net als uit de behoefteberekening blijkt, ligt het accent op middenhuur
                                                                                 sterker in de subregio’s Arnhem en Nijmegen, maar de afgesproken aandelen
                                                                                 zijn veel hoger dan uit de behoefteberekening blijkt. Het woonbehoefteonder-
                                                                                 zoek laat juist een grotere behoefte zien aan betaalbare koopwoningen. Dat



2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                                    44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>betekent niet dat er geen plek is voor middenhuur. Zoals beschreven vindt er                   Doorkijk naar de periode 2031 tot 2040
uitwisseling plaats tussen middenhuur en betaalbare koop als in dat segment                    Ook na 2031 groeit de woningbehoefte in de regio. Op basis van de actuele
onvoldoende woningen beschikbaar komen. Tot slot moet worden opgemerkt                         Gelderse Primosprognose neemt de woningbehoefte in de periode 2031 tot
dat het totale aandeel sociale huur, middenhuur en betaalbare koop in de be-                   2040 toe met nog eens 12.500 woningen. Dat is wel aanmerkelijk minder dan
hoefteberekening hoger is dan waar in de Woondeal afspraken over zijn ge-                      de periode ervoor; de prognose laat een afvlakkende groei zien van het aantal
maakt. Op basis van het uitgevoerde onderzoek ligt deze behoefte op ruim 70%                   huishoudens in de regio. In alle drie de subregio’s blijft na 2031 het aantal huis-
van de totale extra woningbehoefte.                                                            houdens groeien, in de subregio Arnhem met zo’n 6.500, in de subregio Nijme-
                                                                                               gen met zo’n 4.000 en in de subregio De Liemers met zo’n 2.000.

Figuur 6.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm
                                                                                                                                  In de periode vanaf 2031 blijft de vraag naar
            en prijssegment, 2022 t/m 2024, 2025 t/m 2030 en 2031 t/m 2039
                                                                                                                                  appartementen/levensloopgeschikte wonin-
                       Sociale huur grondgebonden                                                                                 gen in de sociale huursector toenemen. Dat
                                                                                                                                  geldt ook voor koopappartementen en le-
     Sociale huur appartement / levensloopgeschikt
                                                                                                                                  vensloopgeschikte woningen in de koopsec-
                   Vrije sectorhuur grondgebonden                                                                                 tor. Ook de vraag naar duurdere grondgebon-
 Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt                                                                                den koopwoningen groeit door. In de vrije
                    Koop grondgebonden <250.000                                                                                   huursector ontstaat in de periode na 2030
                                                                                                                                  mogelijk vraaguitval, bij grondgebonden wo-
                 Koop grondgebonden 250- 355.000
                                                                                                                                  ningen maar tegen die tijd ook bij de apparte-
                    Koop grondgebonden 355.000 +                                                                                  menten. De oudere generatie die in die peri-
                       Koop appartement <250.000                                                                                  ode een stap zet naar een geschikte woning
                                                                                                                                  geeft vaker de voorkeur aan kopen dan hu-
  Koop appartement / levensloopgeschikt 250.000+
                                                                                                                                  ren. Ook bij de grotere eengezinswoningen in
                                                 -10.000     -5.000        0          5.000     10.000      15.000     20.000     de sociale huursector ontstaan potentieel
                                        2022 tot 2025      2025 tot 2031       2031 tot 2040                                      overschotten.

Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                 45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Vergelijking met onderzoek 2019                                                             De geraamde kwalitatieve woningbehoefte komt in belangrijke mate overeen
Ten opzichte van de periode waarin het vorige regionale woonbehoefteonderzoek werd          met de afspraken die er in het kader van de Woondeal zijn gemaakt. Als we de
uitgevoerd is de woningvraag toegenomen. Dat komt door de hogere provinciale huis-          geraamde woningbehoefte voor de periode tot en met 2030 naar eigendom en
houdensprognose en door het opgelopen woningtekort. De extra woningbehoefte is
                                                                                            prijssegment vergelijken met de verdeling in de Woondeal-afspraken (uit-
groter gebleken dan met Primos 2019 werd geraamd. Ook in de sociale huursector is de
druk groter dan eerder geraamd. Daardoor is een potentieel overschot aan eengezins-         gaande van het streven 38.000 woningen toe te voegen), zien we de volgende
woningen in de sociale huursector dat in het vorige onderzoek werd voorzien in de           verschillen:
nieuwe uitkomsten niet meer aanwezig. Meer mensen doen een beroep op een sociale            • De totale woningbehoefte is zoals aangegeven hoger dan waar in de Woon-
huurwoning en doordat minder mensen doorstromen komen er minder woningen vrij.                  deal van wordt uitgegaan. De behoefte ligt bijna 3.800 woningen hoger dan
Per saldo betekent dit ook een extra vraag naar eengezinswoningen in de sociale huur.           wat in het kader van de Woondeal als realistisch wordt gezien.
De aanvullende vraag naar goedkope en betaalbare koopwoningen was ook in het vo-
                                                                                            • Dit speelt met name in de subregio Arnhem. Hier ligt de behoefte op basis
rige onderzoek aan de orde, maar is groter geworden. Dat hangt mede samen met een
verschuiving in de woonvoorkeuren. Een middenhuurwoning is minder in trek, woning-              van de nieuwe provinciale huishoudensprognose en het inlopen van het ac-
zoekenden geven de voorkeur aan een betaalbare koopwoning. Dit wordt ingegeven                  tuele woningtekort bijna 5.300 woningen boven de aantallen in de Woon-
door de vaak hoge prijzen in de vrije huursector en het sentiment ‘de boot te missen’           deal. In de subregio’s Nijmegen en De Liemers voorziet de Woondeal in vol-
als je niet profiteert van de prijsstijgingen in de koopsector. De extra vraag naar duur-       doende woningen om in de behoefte te voorzien.
dere koopwoningen (vanaf € 355.000, prijspeil 2022) is naar verhouding hoger dan ten
                                                                                            • De grootste verschillen tussen de behoefte en de Woondeal doen zich voor
tijde van het onderzoek in 2019. Dit hangt samen met de toegenomen schaarste op de
                                                                                                bij de categorie goedkope en betaalbare koop. In deze segmenten is de be-
woningmarkt. Er komen minder woningen op de markt terwijl de vraag er wel is.
                                                                                                hoefte groter dan waar in de Woondeal op wordt gestuurd. Getalsmatig zijn
                                                                                                de verschillen het grootst in de subregio’s Arnhem en Nijmegen.
Vergelijking met de planvoorraad

Tabel 6.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verschil tussen afspraken
           Woondeal en woningbehoefte naar eigendom en prijssegment, per subre-
           gio, 2022 t/m 2030
                            Te realise-                       Betaal-
                              ren wo-   Sociale   Midden-        bare    Dure
                                ningen     huur      huur       koop     koop
 Subregio Arnhem                -5.280   -1.370     1.050      -5.295     355
 Subregio Nijmegen               1.680    1.070     2.670      -4.295   2.215
 Subregio De Liemers              -180     -145       295        -705     380
 Groene Metropoolregio          -3.780     -445     4.015     -10.295   2.950
Bron: Woondeal Arnhem-Nijmegen, Primosprognose Gelderse variant 2022, WoON
      2021, CBS Microdata, bewerking Companen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                         46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Figuur 6.8: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Verschil tussen planvoorraad en                            In de subregio Nijmegen zijn er juist meer plannen voor appartementen dan uit
            woningbehoefte naar eigendom en prijssegment, per subregio, 2022 t/m                              de behoefte blijkt.
            2030
                                                                                                              Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra wo-
                                                                                                              ningbehoefte. Ook door het transformeren van niet-woongebouwen naar wo-
  Metropool Subregio Subregio Subregio
    regio De Liemers Nijmegen Arnhem

                                         Behoefte               54%                            46%
                                                                                                              ningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen
                                         Plannen               46%                         54%                kunnen woningen aan de voorraad worden toegevoegd.
                                         Behoefte              48%                         52%
                                                                                                              Vraag naar bijzondere woonvormen
                                         Plannen         28%                         72%                      Companen heeft voor verschillende gemeenten en regio’s onderzoek gedaan
                                         Behoefte
                                                                                                              naar de behoeft aan alternatieve woonvormen. Op basis van ervaringen in an-
                                                               50%                         50%
                                                                                                              dere gemeenten en regio’s beschrijven we een aantal algemene trends:
                                         Plannen                     65%                         35%          • Uit enquêtes onder inwoners met verhuisplannen blijkt de laatste jaren
                                                                                                                 doorgaans dat een aanzienlijk deel van de respondenten mogelijk interesse
                                         Behoefte              51%                          49%
   Groene




                                                                                                                 heeft in alternatieve woonvormen. Echter blijkt de groep die vervolgens se-
                                         Plannen          36%                            64%                     rieuze interesse toont en bijvoorbeeld ook actief op zoek gaat naar deze
                                                                                                                 woonvormen of zelf initiatief neemt om een dergelijke woonvorm te ont-
                                                    0%     20%             40%     60%          80%    100%
                                                                                                                 wikkelen een stuk kleiner.
                                                         Eengezins         Appartement                        • Het aandeel woningzoekenden dat in enquêtes aangeeft geen enkele alter-
                                                                                                                 natieve woonvorm aantrekkelijk te vinden en alleen in de markt te zijn voor
Bron: Regionale Woningmarktmonitor Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Pri-
      mosprognose Gelderse variant 2022, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking                                     een reguliere woning, varieert van ca. 25% bij starters, tot 30% tot 45% on-
      Companen.                                                                                                  der kleine huishoudens en gezinnen.
                                                                                                              • Het WoON 2021 geeft een nader inzicht in het aandeel woningzoekenden
Er zijn veel plannen voor het toevoegen van appartementen in de regio. Er is                                     dat open staat voor collectieve bouwprojecten en het wonen in gebouw
ook veel vraag naar appartementen, maar de behoefte is wat minder groot dan                                      met een voormalige niet-woonfunctie, zoals een kerk, school, kantoor of
in de plannen tot uitdrukking komt. In de subregio Arnhem komt de verhouding                                     winkel. De belangstelling voor beide concepten is relatief klein, het betreft
tussen grondgebonden woningen en appartementen in de plannen redelijk                                            zo’n 3% van de huishoudens met een verhuiswens. In de subregio’s Arnhem
overeen met de verhouding volgens de geraamde behoefte. In de subregio’s                                         en De Liemers is de interesse voor zelfbouw en wonen in een voormalig
De Liemers en Nijmegen is de discrepantie groter. In De Liemers is het aandeel                                   niet-woongebouw wat groter dan in de subregio Nijmegen.
eengezinswoningen in de plannen groter dan uit de behoefte naar voren komt.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                             47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Per groep vallen doorgaans de volgende zaken op:                                     woonzorgprojecten (zoals hofjesconcepten) waarin ook een gemeenschap-
• Jongeren en starters zijn het meest en het breedst geïnteresseerd in alter-        pelijke leefruimte beschikbaar is. Ouderen geven vaak aan geïnteresseerd
   natieve woonvormen. Zij hebben vaak interesse in concepten als zelfbouw,          te zijn in woonconcepten waar zij met leeftijdgenoten en gelijkgestemden
   wonen in een verbouwd kantoor, school, kerk, klooster, etc., of een tiny          kunnen samenwonen. Wat zeker niet betekent dat dit per definitie de wens
   house. Ook het delen van een woning met vrienden (Friends wonen) of ge-           is, maar de wens is groter dan onder andere leeftijdsgroepen. In hoofdstuk
   lijkgestemden (groepswonen) vinden zij vaak aantrekkelijk. Een wat kleiner        8 wordt nader ingegaan op de behoefte aan geclusterde woonvormen voor
   deel van de starters ziet een tijdelijke woonruimte van maximaal 2 jaar als       ouderen, waarbij de mogelijkheid tot onderling contact doorgaans een uit-
   oplossing voor hun woningvraag. De vraag van starters wordt in de huidige         gangspunt is.
   markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden.
   Alternatieve woonvormen bieden dan naar hun inschatting mogelijk soe-          Woningvraag van studenten in Nijmegen
   laas.
• Onder gezinnen en kleine huishoudens van 35 tot 65 jaar richt vraag naar        Tabel 6.2: Gemeente Nijmegen Huidige woonsituatie HBO- en WO-studenten in Nij-
   bijzondere woonconcepten zich op zelfbouw of CPO (collectief particulier                  megen, 2022
                                                                                                                                        Aantal              %
   opdrachtgeverschap; het samen met anderen ontwikkelen van woningen).
                                                                                   Woont én studeert in Nijmegen                        16.500            90%
   Het zelf ontwikkelen van een woning op een bouwkavel is voor een kleine
                                                                                   • Woont op kamers (onzelfstandig)                    11.400            62%
   10% van de woningzoekenden interessant. De vraag naar CPO is zoals aan-
                                                                                   • Woont in éénkamerwoning (studio)                    2.500            14%
   gegeven kleiner (zo’n 3% van de woningzoekenden vindt dit mogelijk inte-        • Woon in meerkamerwoning                             2.600            14%
   ressant, waarbij moet worden aangetekend dat er bij CPO veel komt kijken        Woont in Nijmegen, studeert elders                    1.800            10%
   waar men doorgaans op voorhand geen goede voorstelling van heeft).              • Woont op kamers (onzelfstandig)                     1.000             5%
   Woonconcepten waarin de woonruimte gedeeld wordt met anderen                    • Woont in éénkamerwoning (studio)                      200             1%
   (groepswonen of een meergeneratiewoning) worden door gezinnen en                • Woon in meerkamerwoning                               600             3%
   kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 65 jaar minder vaak aantrekke-     Totaal in Nijmegen woonachtige studenten             18.400          100%
   lijk gevonden. Toch is er een klein deel van deze leeftijdsgroep die wel be-   Bron: Kences (2022).
   langstelling heeft voor een meergeneratiewoning, mogelijk om voor de ei-
   gen ouders te kunnen zorgen. En een klein deel van de huishoudens in deze      De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting van Kences geeft inzicht in de
   leeftijdscategorie sorteert voor op een toekomstige zorgvraag en geeft aan     woonsituatie en de woonwensen van studenten in de Nederlandse studenten-
   geïnteresseerd te zijn in (kleinschalige) woonzorgprojecten.                   steden. De Monitor geeft inzicht in de situatie in Nijmegen. In 2022 waren er
• Onder ouderen zien we in verschillende onderzoeken vooral een interesse         18.400 HBO- en WO-studenten woonachtig in Nijmegen. Van deze groep stu-
   in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Zeker onder ouderen             deert 90% in Nijmegen zelf en woont 10% weliswaar in Nijmegen, maar stu-
   met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige                  deert ergens anders. De groep studenten die in Nijmegen woont én studeert is




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>16.500 mensen groot. Van deze groep woont meer dan 60% op kamers. Samen                                1.300 studenten. De groei van het aantal studenten bestaat naar verwachting
met de groep studenten die in Nijmegen op kamers woont maar elders stu-                                voor bijna de helft uit internationale studenten.
deert, zijn er bijna 12.500 uitwonende studenten in Nijmegen die op een kamer
wonen. Het betreft ongeveer twee derde van alle uitwonende studenten in Nij-                           Tekort aan studentenwoningen
megen. Een veel kleiner deel van de studenten in Nijmegen woont in een studio                          Net als bij de reguliere woningvraag is er ook bij de studentenhuisvesting
(15%) of een meerkamerwoning (17%; doorgaans betreft dit appartementen).                               sprake van een tekort. De markt voor studentenhuisvesting in Nijmegen is te
                                                                                                       typeren als zeer gespannen. Er zijn aanzienlijk meer studenten van elders die
Figuur 6.9: Gemeente Nijmegen. Prognose woningvraag studenten 2022-2030, naar                          op zoek zijn naar studentenhuisvesting in Nijmegen dan mensen (afgestudeerd
            studielocatie                                                                              of niet) die een studentenwoonruimte in Nijmegen gaan verlaten. Op dit mo-
 24.000                                                                                                ment ligt dit tekort volgens Kences op zo’n 2.300 studenteneenheden. Dat is
 22.000                                                                                                ruim 12% op het aanbod aan studentenhuisvesting. Daarbij is ervan uitgegaan
 20.000
 18.000
                                                                                                       dat 300 woningen waarvoor harde plannen bestaan werkelijk worden gereali-
 16.000                                                                                                seerd.
 14.000
 12.000
 10.000                                                                                                Tabel 6.3: Gemeente Nijmegen. Opgave studentenhuisvesting 2022 - 2030
  8.000                                                                                                                                              ’21 - ‘22               ’29 - ‘30
  6.000                                                                                                 Aantal uitwonende studenten                    18.400                  18.900
  4.000                                                                                                 (vervulde vraag)
  2.000
      0                                                                                                 Gewenst aantal uitwonende                      21.100                  22.400
           '21-'22   '22-'23   '23-'24   '24-'25   '25-'26     '26-'27   '27-'28   '28-'29   '29-'30    studenten (totale vraag)
                                                                                                        Aanbod studenten studenten-                    18.800                  18.800
             Woont in Nijmegen, studeert elders              Woont én studeert in Nijmegen
                                                                                                        huisvesting
Bron: Kences (2022).                                                                                    Tekort/opgave                                  -2.300                  -3.600
                                                                                                       Bron: Kences (2022).
De groep HBO- en WO-studenten die in Nijmegen woont maar elders studeert,
blijft de komende jaren naar verwachting ongeveer even groot. De groep uit-                            Gelet op de groei van het aantal studenten met een wens om in Nijmegen te
wonende studenten die ook in Nijmegen studeren zal naar verwachting echter                             wonen (+ 1.300) en het huidige tekort van 2.300 woonplekken zouden er tot
toenemen.                                                                                              2030 ongeveer 3.600 wooneenheden voor studenten bij moeten komen. Net
De totale woningvraag van uitwonende studenten in Nijmegen neemt toe van                               als bij de reguliere woningvraag lijkt het overigens niet wenselijk om het totale
21.100 in studiejaar ’21-’22 tot 22.400 in studiejaar ’29-’30, een toename met                         tekort de komende jaren in te lopen. Ook hierbij gaan we ervan uit dat het reëel




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                       49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>is om het tekort terug te brengen tot ongeveer 2%. Dan zijn de komende jaren      koopwoningen voor afgestudeerden kan ertoe bijdragen dat een deel van de
3.200 extra woningen nodig.                                                       particuliere voorraad studentenwoningen sneller weer vrijkomt en beschikbaar
                                                                                  komt voor nieuwe studenten. Dat draagt bij aan het verkleinen van het tekort.
Beeld dat groei lager zal zijn                                                    De omvang van dit potentieel is echter niet bekend. Aanstaande regelgeving
De Radboud Universiteit verwacht een lagere groei van het aantal studenten        om te sturen op regulering van het middenhuursegment kan de kansen van
dan waar in de berekeningen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting         afgestudeerden om door te stromen vergroten.
van wordt uitgegaan. Dat hangt ermee samen dat de universiteit minder inter-
nationale studenten verwacht dan waar in de Landelijke Monitor Studenten-         De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting geeft voor Nijmegen inzicht in hoe
huisvesting van Kences van wordt uitgegaan. In overleg tussen de onderwijsin-     snel studenten na hun studie doorstromen. In ruim een kwart van de gevallen
stellingen, de gemeente en SSH& wordt er daarom van uitgegaan dat de groei        stroomt een student na 4 tot 6 maanden door. In ongeveer de helft van de
van het aantal studenten de komende periode 50% bedraagt van de raming uit        gevallen is dit 7 tot 12 maanden. De doorstroming is in Nijmegen wat sneller
de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Dat betekent naast een tekort         dan gemiddeld in Nederland.
van 2.300 woonplekken een extra behoefte van 650 plekken in de periode tot
2030, samen 2.950 plekken. Dit aantal komt zoals beschreven lager uit als het     Tabel 6.4: Gemeente Nijmegen. Woonwensen van uitwonende studenten, naar ge-
tekort niet helemaal wordt ingelopen: zo’n 2.550 plekken. Hierbij moet ook                   wenst type woonruimte

worden opgemerkt dat er mogelijk meer landelijke sturing gaat komen op de               Voorkeur
instroom van internationale studenten. De effecten hiervan zijn echter nog niet         ongeacht         14%         23%                  63%
bekend.                                                                                woonlasten

                                                                                     Voorkeur met
Sturen op doorstroming uit studentenwoningen                                         inachtneming              33%                 44%                  23%
In de vraag naar extra woonplekken kan worden voorzien door deze toe te voe-          woonlasten
gen, door nieuwbouw, transformatie of verkamering/splitsing van woningen in
                                                                                                    0%          20%        40%         60%        80%         100%
de bestaande voorraad. Een deel kan ook worden gerealiseerd door studenten                                     Kamers met geldeelde voorzieningen
te stimuleren en te faciliteren om na hun studie door te stromen naar een re-                                  Eénkamerwoning (studio)
guliere woning. SSH& werkt met campuscontracten. Daarmee wordt geborgd                                         Meerkamerwoning (reguliere woning)
dat studentenwoningen na het voltooien of afbreken van de studie snel vrijko-     Bron: Kences (2022).
men voor nieuwe studenten. Het betekent ook dat er op dit punt niet veel po-
tentieel is om meer plekken sneller vrij te maken. Die mogelijkheden zijn er      Verreweg de meeste studenten geven de voorkeur aan een reguliere (meerka-
volgens SSH& en de gemeente Nijmegen wel in de particuliere voorraad. Het         mer)woning. Als woonlasten geen rol spelen geeft bijna twee derde van de uit-
toevoegen van woningen in het middenhuursegment en betaalbare                     wonende studenten in Nijmegen daar de voorkeur aan. Bijna een kwart wil een




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                       50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>studio en zo’n 15% geeft echt de voorkeur aan wonen op kamers. Voor de            voor studenten en de praktijk leert dat zij met minder woonkwaliteit genoegen
meeste studenten is deze woonwens niet realistisch. Als zij hun financiële mo-    nemen dan uit een woonwensenenquête naar voren komt. Kamers met ge-
gelijkheden in beschouwing nemen, geeft ongeveer een kwart de voorkeur aan        deelde voorzieningen zijn overigens een prima en betaalbaar alternatief, vooral
een zelfstandige woning, kiest bijna 45% voor een eenkamerwoning (studio) en      als de locatie gunstig is. Studenten geven de voorkeur aan locaties met een
kiest een derde voor het huren van een kamer met gedeelde voorzieningen.          stedelijke dynamiek, functiemenging en de nabijheid van het centrum en de
Wat het effect gaat zijn van de introductie van de basisbeurs komend studiejaar   campus. Bovendien dragen kamers ook bij aan ontmoeting en daarmee het
is nog onduidelijk maar kan de financiële ruimte van studenten vergroten.         welzijn van de student. Zet daarom in op het realiseren van studentkamers op
                                                                                  de locaties die het best aansluiten bij de woonwensen van studenten en van
Met de inloop van het tekort aan woonruimte voor studenten en de verwachte        zelfstandige eenheden in de ruimere woonmilieus. Zoals aangegeven kan mo-
groei van het aantal studenten, zijn zoals aangegeven in de periode tot en met    gelijk in een deel van de vraag worden voorzien door het stimuleren van door-
2030 ruim 2.500 extra woonplekken voor studenten nodig. Dit aantal kan lager      stroming en door transformatie en verkamering/splitsing in de bestaande wo-
uitvallen als het lukt studenten in een particuliere studentenwoning sneller te   ningvoorraad.
laten doorstromen. Dat betekent dan een grotere vraag in de reguliere woning-
voorraad. Er is maar beperkt overlap tussen de Primos prognose en de prog-        SSH& zet erop in 50% van de studentenwoningen toe te voegen als zelfstandige
nose van de extra woningvraag van studenten, de extra vraag is daarom een         woningen en 50% als onzelfstandige woningen. Op dit moment staat de inzet
vraag boven op de geraamde extra woningbehoefte die vooral betrekking heeft       op het bouwen van 50% onzelfstandige woningen onder druk en is dit volgens
op de sociale huursector.                                                         SSH& financieel niet goed haalbaar. Dit hangt samen met de waardering van
                                                                                  onzelfstandige eenheden in het huidige Woningwaarderingsstelsel en met het
Als de woonwens van 23% van de studenten om in een reguliere woning te            feit dat huurders van onzelfstandige eenheden geen huurtoeslag kunnen krij-
wonen zou worden gefaciliteerd, betekent dat een extra woningvraag van bijna      gen. In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) is landelijk afgespro-
600 woningen in Nijmegen. Dit is grotendeels een extra vraag bovenop de op        ken de haalbaarheid van het bouwen van onzelfstandige eenheden te vergro-
basis van de prognose geraamde extra woningbehoefte. Deze extra vraag             ten.
maakt nog geen onderdeel uit van de 30% sociale huur waar in de lijn van de
Nationale Woon- en Bouwagenda op wordt gestuurd. Daarnaast is er dan extra        Tot slot: de woonvraag van studenten speelt het sterkst in de gemeente Nijme-
behoefte aan zo’n 850 kamers met gedeelde voorzieningen en bijna 1.100 stu-       gen, maar ook elders in de regio is er behoefte aan studentenhuisvesting.
dio’s. Daarbij moet worden bedacht dat woonlasten een aandachtspunt zijn




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>7 Betaalbaarheid en sociale huur
Gemeenten en corporaties hebben een verantwoordelijkheid voor de huisves-         Deze 7,5% mag verhoogd worden naar 15% als de corporatie hierover afspra-
ting van groepen die hier op eigen gelegenheid niet toe in staat zijn. Zij zijn   ken maakt met de gemeente en de huurdersorganisatie en dit vastlegt in pres-
grotendeels aangewezen op sociale huurwoningen.                                   tatieafspraken.

De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald op basis van de woonwen-         Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschat-
sen die huishoudens hebben. Maar minstens zo belangrijk zijn de toewijzings-      ting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur vanuit de doel-
eisen. Wettelijk is hierbij vastgelegd dat eenpersoonshuishoudens met een in-     groep van woningcorporaties. We richten ons hierbij op meetbare economi-
komen tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot                 sche, demografische en maatschappelijke trends:
€ 48.625 tot de doelgroep van woningcorporaties behoren. Voor hen zijn soci-      • effect van de huishoudensgroei;
ale huurwoningen tot de liberalisatiegrens van € 808 (prijspeil 2023) bedoeld.    • effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-
Daarnaast mogen corporaties sinds 2022 7,5% van de vrijkomende woningen               kooporiëntatie (generatie-effect);
vrij toewijzen aan huishoudens die niet tot de corporatiedoelgroep behoren.       • effect van de koopkrachtontwikkeling.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                              52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Figuur 7.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling van de extra behoefte aan corporatiewoningen met een sociale huur, per subregio en totaal, 2022 t/m 2030




Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.



2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                             53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Toename behoefte sociale huur                                                      De extra behoefte aan sociale huurwoningen in de regio is hoger dan uit het
We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen van corporaties in de          onderzoek in 2019 naar voren kwam. Dit hangt samen met de hogere huishou-
Groene Metropoolregio op ruim 12.000 in de periode tot en met 2030. Dat is         densprognose en het opgelopen woningtekort, maar ook met de door de ge-
zoals in hoofdstuk 6 beschreven 29% van de extra woningbehoefte. Het betreft       stegen huizenprijzen afgenomen mogelijkheden van huishoudens in een soci-
hier een netto aanvullende behoefte; als er corporatiewoningen worden ge-          ale huurwoning om door te stromen naar een goedkope koopwoning.
sloopt zijn méér woningen nodig om in de behoefte te voorzien. De behoefte
is bepaald door uit te gaan van de behoefte die voortkomt uit de demografische     Figuur 7.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel behoefte sociale huur
                                                                                               op de totale woningbehoefte, 2022 t/m 2030
ontwikkeling van de groep huishoudens in de corporatiedoelgroep die een so-
ciale huurwoning nodig hebben en te rekenen met het inlopen van een deel
van het woningtekort. Omdat er sprake is van een generatie-effect, zijn er min-
der sociale huurwoningen nodig dan uit een trendmatige berekening blijkt. Dit
hangt er mee samen dat er meer oudere huishoudens komen die een hoger
inkomen hebben en meer vermogen hebben opgebouwd dan eerdere genera-
ties ouderen. Zij kiezen bij verhuizing naar een levensloopgeschikte woning er
vaker voor om opnieuw te kopen. We maken een afslag op de behoefte voor
dit generatie-effect. De extra behoefte is gebaseerd op een economisch scena-
rio waarin de koopkracht van huishoudens daalt (met 0,7% op jaarbasis). Dat
scenario past bij het huidige tijdsbeeld. Als wordt uitgegaan van een iets posi-
tievere ontwikkeling van de koopkracht, heeft dat effect op het aantal corpo-
ratiewoningen dat moet worden toegevoegd. Bij een gemiddelde koopkracht-
stijging met 0,3% in de komende jaren, is het benodigde aantal corporatiewo-
ningen in de regio zo’n 10.500 in de periode tot en met 2030.

In de subregio Arnhem zijn, uitgaande van het lage economische scenario, tot
en met 2030 zo’n 5.400 extra sociale huurwoningen nodig, 28% van de totale
extra woningbehoefte. In de subregio Nijmegen gaat het om 5.200 woningen           Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Com-
                                                                                         panen.
(29% van de extra woningbehoefte) en in De Liemers om zo’n 1.450 woningen
(31% van de extra woningbehoefte).
                                                                                   Op basis van de berekende behoefte aan sociale huurwoningen is het aandeel
                                                                                   op de totale extra woningbehoefte het grootst in de gemeenten Overbetuwe,



2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Rheden en Zevenaar. In deze gemeenten ligt het benodigde aandeel op de to-          Het grootste deel van de extra vraag naar sociale huurwoningen heeft betrek-
tale behoefte boven de 30%. Ook in Duiven, Lingewaard, Montferland, Nijme-          king op het prijssegment tot de eerste aftoppingsgrens. In de subregio’s Arn-
gen, Westervoort en Wijchen is de behoefte aan extra woningen in de sociale         hem en Nijmegen is het aandeel benodigde woningen dat in het segment tot
huursector naar verhouding hoog (tegen de 30%). In de gemeente Beuningen            € 575 valt naar verhouding groter dan in De Liemers. Dat hangt mede samen
en Heumen is de behoefte aan sociale huur naar verhouding laag. De ontwik-          met de grotere vraag van jonge huishoudens in deze subregio’s. Binnen de sub-
keling van de behoefte aan sociale huurwoningen moet los worden gezien van          regio’s Arnhem en Nijmegen zijn er flinke verschillen tussen de stad en de om-
de afspraken in de Woondeal en het regionale commitment om in het kader             liggende gemeenten. In de stad is het benodigde aandeel woningen met een
van ‘fair share’ te streven naar een percentage van 30% sociale huurwoningen        huurprijs tot € 575 aanmerkelijk groter dan in de omliggende gemeenten. Maar
op de woningvoorraad. Gemeenten met een laag aandeel sociale huurwonin-             ook in de omliggende gemeente moet minstens een kwart van de benodigde
gen en een relatief lage extra behoefte aan sociale huurwoningen vanuit de          extra woningen een huurprijs in dat segment hebben.
eigen bevolking, zouden vanuit het solidariteitsprincipe meer moeten doen
voor het huisvesten van (kwetsbare) huishoudens met een laag inkomen in de          Positie van starters en middeninkomens
regio.                                                                              De corporatiesector is gebonden aan strakke regels ten aanzien van inkomens-
                                                                                    groepen die in aanmerking komen voor een corporatiewoning met een gere-
Behoefte aan sociale huur naar prijsklasse                                          guleerde huur. Slechts een beperkt deel van de vrijkomende voorraad mag
                                                                                    worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Een alternatief
Figuur 7.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende vraag naar sociale   is dan een woning met een middenhuur (€ 808 tot € 1.000). Zoals in het vorige
            huurwoningen naar prijsklasse, per subregio, 2022 t/m 2031              hoofdstuk gaat de voorkeur van woningzoekenden eerder uit naar een goed-
                                                                                    kope of betaalbare koopwoning. Die woningen zijn er maar in beperkte mate.
                                                                                    Gemiddeld in Nederland betreft het ongeveer 3% van de koopwoningen, in de
                                                                                    Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen is dit aandeel aanmerkelijk lager.




Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking
      Companen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Figuur 7.4: Aandeel koopwoningen met een maximale marktwaarde van € 200.000,   Tabel 7.1: Maximale hypotheek bij verschillende jaarinkomens per huishouden, 2023
            2023                                                                Bruto jaarinkomen                         Indicatie maximale hypotheek*
                                                                                € 45.000                                  € 190.000
                                                                                € 50.000                                  € 212.000
                                                                                € 55.000                                  € 238.000
                                                                                € 60.000                                  € 270.000
                                                                                € 65.000                                  € 298.000
                                                                                € 70.000                                  € 333.000
                                                                                € 75.000                                  € 364.000
                                                                                € 80.000                                  € 395.000
                                                                               *Op basis van geen studieschuld en 4,06% 10 jaar vaste rente.
                                                                               Bron: Rabobank.


                                                                               Om een woning met een prijs van € 200.000 te kunnen financieren, heeft een
                                                                               koper een jaarinkomen nodig van zo’n € 50.000. Voor een woning van
                                                                               € 250.000 ligt het benodigde jaarinkomen tegen de € 60.000. Om een woning
                                                                               met een aankoopprijs tegen de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 te kunnen
                                                                               kopen heeft een koper die niet profiteert van de overwaarde van een te verko-
                                                                               pen woning momenteel een jaarinkomen nodig van bijna € 75.000. De goed-
                                                                               kope woningvoorraad is daarmee net betaalbaar voor huishoudens met een
                                                                               middeninkomen. Het aanbod ontbreekt echter in de bestaande voorraad.

                                                                               Koopwoningen met een prijs tot € 250.000 zijn moeilijk te realiseren in een
                                                                               kwaliteit die aansluit bij de woonwensen van potentiële kopers. Een substitu-
                                                                               tiemarkt voor dit segment zijn woningen in het middenhuursegment. Een van
                                                                               de voorliggende vraagstukken in de regio is of moet worden ingezet op het toe-
                                                                               voegen van goedkope koopwoningen of dat woningzoekenden meer zijn gehol-
                                                                               pen met een goede betaalbare middenhuurwoning.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Schaarstegrenzen Arnhem en Nijmegen                                               Figuur 7.5: Gemeente Arnhem. Koopvoorraad in het goedkope en betaalbare segment
                                                                                              per wijk, 2022
Voor de onderbouwing van sturen op mogelijk ongewenste ontwikkelingen in
de woningvoorraad zoals het opkopen van woningen voor verhuur door beleg-                                 De Laar
gers en het splitsen of verkameren van woningen via een huisvestingsverorde-                        Rijkerswoerd
                                                                                                        Elderveld
ning, is het nodig om de goedkope en betaalbare delen van de koopvoorraad                        Presikhaaf-Oost
af te bakenen en in beeld te brengen of sprake is van schaarste in deze segmen-         Vredenburg/Kronenburg
ten. In de Groene Metropoolregio is in de subregio’s Arnhem en Nijmegen                               Schuytgraaf
                                                                                           St. Marten/Sonsbeek
sprake van een grote schaarste aan woningen. Het woningtekort dat blijkt uit            Malburgen-Oost (Noord)
de nieuwe Gelderse Primos prognose is hoog (zie ook hoofdstuk 5) en is in                               Klarendal
                                                                                                  Velperweg e.o.
beide steden nog groter dan in de omliggende gemeenten in de subregio’s.
                                                                                                Malburgen-West
Daarbij is er in de koopsector de grootste extra behoefte aan woningen in het             Malburgen-Oost (Zuid)
goedkope segment en het betaalbare segment. De wetgever geeft in het kader                      Presikhaaf-West
                                                                                                Arnhemse Broek
van de onderbouwing van het instellen van opkoopbescherming handvatten                            Spijkerkwartier
voor het afbakenen van de goedkope en het betaalbare koopvoorraad, door de                  Heijenoord/Lombok
voorraad op basis van de WOZ-waarde in te delen in drie segmenten van gelijke                            Centrum
                                                                                   Burgemeesterswijk/Hoogkamp
omvang en vervolgens te bepalen bij welke WOZ-waarde de grenzen tussen                          Monnikenhuizen
deze segmenten liggen.                                                                                      Elden
                                                                                                     Geitenkamp
                                                                                                  Schaarsbergen
Tabel 7.2: Gemeenten Arnhem en Nijmegen. Schaarstegrenzen om te sturen op de                     Klingelbeek e.o.
           goedkope en betaalbare koopvoorraad, 2022                                         Alteveer/Cranevelt
 Gemeente                   Schaarstegrens goed-     Schaarstegrens betaal-
                                                                                                                    0       500     1.000   1.500   2.000   2.500   3.000   3.500
                            kope koop                bare koop
 Arnhem                     € 245.000                € 355.000                                                          <€245.000     €245.000 - €355.000
 Nijmegen                   € 278.000                € 396.000
Bron: WOZ-registraties gemeenten                                                  Bron: WOZ-registratie gemeente Arnhem 2022




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                      57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Figuur 7.6: Gemeente Nijmegen. Koopvoorraad in het goedkope en betaalbare segment   Weinig goedkope koopwoningen op de markt
            per wijk, 2022                                                          Vervolgens is de vraag of in het goedkope en het betaalbare koopsegment
            Dukenburg                                                               sprake is van schaarste. Zoals vastgesteld is er in beide gemeenten sprake van
             Lindenholt                                                             een aanzienlijk woningtekort. Informatie van het Kadaster over verkochte wo-
         Nijmegen-Zuid                                                              ningen laat zien hoeveel woningen er zijn verkocht in de verschillende prijsseg-
 Nijmegen-Nieuw-West                                                                menten.
        Nijmegen-Oost
       Nijmegen-Noord                                                               Arnhem
   Nijmegen-Oud-West                                                                Het aantal verkopen in het goedkope koopsegment is in Arnhem lager dan op
     Nijmegen-Midden                                                                basis van de prijsopbouw in de bestaande woningvoorraad verwacht zou wor-
    Nijmegen-Centrum                                                                den. Ruim een kwart van de in 2021 verkochte woningen viel in het goedkope
                          0    500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000        prijssegment. In het betaalbare segment was het aandeel transacties in 2021
                                                                                    in lijn met de opbouw van de koopvoorraad op basis van de WOZ-waarden.
                          <€278.000       €278.000 - €396.000
                                                                                    Echter, omdat sprake is van een groot woningtekort en een grote aanvullende
Bron: WOZ-registratie gemeente Arnhem 2022                                          behoefte aan betaalbare koopwoningen (hoofdstuk 6), zijn koopwoningen in
                                                                                    dit segment in relatie tot de vraag ook schaars.
Hoog middeninkomen nodig voor een goedkope koopwoning
Op basis van de leencapaciteit is een woning met een prijs tot ongeveer             Nijmegen
€ 250.000 bereikbaar bij een inkomen van anderhalf keer het modale inkomen.         Er zijn in Nijmegen recent maar weinig woningen verkocht in het goedkope
Bij twee keer het modale inkomen is een woning van ongeveer € 365.000 be-           prijssegment. Het aandeel verkochte woningen in dit segment is veel kleiner
reikbaar, iets boven de NHG-grens van € 355.000 (2022). Zie ook tabel 7.1. Dat      dan op basis van de WOZ-waarden verwacht zou worden (14% van de verkopen
betekent dat bij de op de bovenstaande wijze bepaalde schaarstegrenzen voor         in 2021 was een woning in het segment tot € 250.000). Dat wijst erop dat door
Arnhem een goedkope koopwoning net bereikbaar is voor een huishouden met            de gestegen marktprijzen het aanbod aan goedkope koopwoningen groten-
een middeninkomen en dat voor een betaalbare koopwoning een inkomen van             deels is opgedroogd. In het betaalbare segment was het aandeel transacties in
anderhalf tot tweemaal modaal nodig is. In Nijmegen liggen de grenzen voor          2021 in lijn met de opbouw van de koopvoorraad op basis van de WOZ-
de goedkope en de betaalbare koopsector hoger dan in Arnhem en zijn naar            waarden. Ook in Nijmegen geldt dat omdat sprake is van een groot woningte-
verhouding minder woningen bereikbaar voor huishoudens met een midden-              kort en een grote aanvullende behoefte aan betaalbare koopwoningen (hoofd-
inkomen.                                                                            stuk 6), koopwoningen in dit segment in relatie tot de vraag ook schaars zijn.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                   58
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>NB: Voor het onderbouwen van het inzetten van instrument opkoopbescher-           De koopkracht van huishoudens is in 2022 aanzienlijk gedaald, maar zal in 2023
ming is een nadere onderbouwing nodig of ook sprake is van verdringing op de      volgens het CPB fors toenemen door alle maatregelen die zijn getroffen om de
woningmarkt. Dit vraagt een nadere analyse. De data hiervoor zijn bij de ge-      daling te compenseren3. De koopkracht van werkenden en gepensioneerden
meenten beschikbaar.                                                              nam in 2022 af met 6,8%, maar die van uitkeringsgerechtigden (vaak de men-
                                                                                  sen met de laagste inkomens) maar met 1,9%. De koopkracht neemt naar ver-
Betaalbaarheidsgrens sociale huursector                                           wachting in 2023 weer toe met gemiddeld 3,9%, maar van mensen met een
De Rijksoverheid stelt de grens voor een betaalbare huurwoningen voor huis-       uitkering met 7,9%. Op basis van deze ontwikkelingen is onze inschatting dat
houdens met een laag inkomen (huishoudens met een inkomen van minder              de grens van € 575 die door de Rijksoverheid wordt gehanteerd een passende
dan 120% van het minimuminkomen) op € 575 per maand. Huurders die aan             nieuwe grens is voor de betaalbaarheid van huurwoningen in Nijmegen. Daarbij
die inkomenseis voldoen en een sociale huurwoning huren van een woningcor-        is het ook praktisch om aan te sluiten bij de grens die door de Rijksoverheid
poratie met een hogere huur, krijgen per 1 juli 2023 een huurverlaging naar       wordt gehanteerd.
een huurprijs van € 575. In Nijmegen gold de afgelopen jaren € 500 als grens
voor een betaalbare huurwoning voor huishoudens met een laag inkomen. De
vraag is of de grens van € 575 nu overeenkomt met een prijsgrens van € 500
anno 2019.
Het Nibud geeft geen openbare informatie meer vrij over wat betaalbare huren
zijn voor huishoudens met verschillende inkomensklassen. Wel kan op basis
van de prijsontwikkeling en de compensatie daarvan worden beredeneerd hoe
de betaalbaarheid nu zich verhoudt tot de grens van € 500 in 2019. De laatste
jaren, met name in 2022, zijn de prijzen sterk gestegen, vooral voor energie en
dagelijkse boodschappen. Er zijn door de Rijksoverheid ingrijpende maatrege-
len getroffen om de energieprijzen te compenseren. Daarnaast zijn inkomens
deels gecorrigeerd voor de inflatie. En inmiddels dalen de energieprijzen weer.
De prijzen van dagelijkse boodschappen zijn niet gedaald en de verwachting is
dat dit ook niet snel gebeurt. De huren stegen de afgelopen jaren daarentegen
minder snel dan de inflatie.
Op basis van de ontwikkeling van de consumentenprijsindex van het CBS komt
een bedrag van € 500 in 2019 overeen met een bedrag van ruim € 570 in 2022.

3   CPB, Macro Economische Verkenning 2023




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>                                                                                  plushuishoudens in 2040. Binnen deze groep neemt vooral het aantal 75-plus-
8 Woningvraag specifieke aan-                                                     sers sterk toe. In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag. Dat
  dachtsgroepen                                                                   betekent dat zij ook lang niet allemaal behoefte hebben aan een specifieke
                                                                                  woonvorm, maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél.

Van de woonvraag van specifieke aandachtsgroepen, zal de vraag van ouderen        Er zijn meer alleenstaande ouderen dan ouderen met een partner in de regio.
naar verschillende vormen van wonen met zorg de komende jaren getalsmatig         Ook in elk van de subregio’s is dit het geval. Alleenstaande ouderen zijn meer
het grootst zijn. Steeds meer ouderen wonen tot op hoge leeftijd zelfstandig,     kwetsbaar dan ouderen met een partner, omdat zij zonder ondersteuning van
maar dat stelt wel eisen aan hun woning en de mogelijkheden om zorg of zelfs      een partner als zij met beperkingen te maken krijgen vaak minder goed in staat
verpleging te ontvangen. Er is een aanzienlijke extra behoefte aan op ouderen     zijn zelfstandig te blijven wonen.
gerichte geclusterde woonvormen. Andere groepen die een belangrijk beroep
doen op vooral de voorraad sociale huurwoningen zijn statushouders, mensen
die uitstromen uit een instelling voor Beschermd Wonen of Maatschappelijke
Opvang en spoedzoekers die door onvoorziene omstandigheden snel een wo-
ning nodig hebben. Met name de omvang van de groep statushouders is lastig
te ramen omdat deze sterk afhankelijk is van omstandigheden buiten de in-
vloedsfeer van overheden en woningaanbieders.

Ouderen
Lang niet alle ouderen (65-plussers) hebben een zorgvraag en lang niet alle ou-
deren hebben behoefte aan een specifiek soort woning vanwege die zorgvraag.
Verreweg de meeste ouderen (94%) wonen thuis, zo blijkt uit de Monitor Zorg
voor ouderen 2018 van de Nederlandse zorgautoriteit (NZa). Veel ouderen zijn
daarbij niet afhankelijk van langdurige zorg en ondersteuning. Ook van de 85-
plussers woont 70% nog thuis. Daarnaast wonen steeds meer ouderen langer
thuis. Dit geldt ook voor 85-plussers, die dat vaak met ondersteuning vanuit de
wijkverpleging doen.

Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de regio in de komende jaren
toe: van zo’n 105.000 65-plushuishoudens in 2022, naar ruim 149.000 65-




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                60
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>Figuur 8.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling huishoudens 75+   woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over
            naar huishoudensgrootte, 2022 - 2040                                  hun woon(zorg)situatie.
          Subregio Arnhem                           Subregio Nijmegen
                                                                                  Figuur 8.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen
 22.500                                   22.500
 20.000                                   20.000                                              met zorg voor ouderen, 2022-2040
 17.500                                   17.500
 15.000                                   15.000                                   160.000                                                            6.870
 12.500                                   12.500                                                                                        6.680
 10.000                                   10.000                                   140.000
  7.500                                    7.500                                                                           6.240
  5.000                                    5.000                                                                                                     29.220
                                                                                   120.000                    5.770                     25.730
  2.500                                    2.500                                                 5.650                     21.680
      0                                        0
                                                                                   100.000                    17.720
          2022 2030 2035 2040                      2022 2030 2035 2040                          15.680
                                                                                    80.000
           alleenstaand     stel                   alleenstaand   stel
                                                                                    60.000                                                           113.200
                                                                                                                          100.540       109.280
                                                                                                83.710        90.130
             De Liemers                                                             40.000
12.000
                                                                                    20.000
10.500
 9.000                                                                                   0
 7.500                                                                                           2022         2025         2030          2035         2040
 6.000
 4.500
                                                                                         Regulier wonen    Geclusterd wonen    Geclusterd wonen met Wlz-zorg
 3.000
 1.500
     0                                                                            Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
          2022   2030     2035     2040

           alleenstaand     stel                                                  De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een ge-
                                                                                  wone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat
Bron: Gelderse variant Primos 2022.                                               geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteunings-
                                                                                  vraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande
Er zijn maatschappelijke trends die van invloed zijn op de toekomstige vraag      woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij
naar wonen met zorg voor ouderen. Wij hebben daarom een trendmatige prog-         het zelfstandig wonen. Daarnaast kunnen en willen mensen in hun eigen wo-
nose opgesteld waarin we uitgaan van de doorstroming van ouderen van regu-        ning blijven wonen wanneer zij ook sociaal nog meetellen in hun eigen buurt of
liere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden             wijk. Daarvoor zijn netwerken nodig waar mensen onderdeel van kunnen uit-
dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde          maken in hun eigen omgeving.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                 61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>                                                                                     periode tot en met 2030 toe met ongeveer 20%, de vraag naar geclusterde wo-
                                                                                     ningen voor ouderen nabij zorgaanbod met bijna 40%. Deze vraag hebben we
                                                                                     per marktsegment in beeld gebracht. Wij verwachten dat ongeveer 40% van de
                                                                                     ouderen die geclusterd wil wonen in de Groene Metropoolregio een sociale
                                                                                     huurwoning wenst, 50% van de ouderen wenst een koopwoning en 10% een
                                                                                     particuliere huurwoning. Richting 2040 neemt door het generatie-effect het
                                                                                     aandeel ouderen dat een sociale huurwoning wenst af, terwijl het aandeel ou-
                                                                                     deren dat een koopwoning wilt, toeneemt.

                                                                                     Waar het de vraag van zelfstandige huishoudens betreft, is de geschetste
                                                                                     woonvraag van ouderen onderdeel van de in hoofdstuk 6 geraamde woningbe-
Figuur 8.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar geclus-   hoefte.
            terd wonen voor ouderen naar eigendom, 2022 - 2040
 35.000                                                                              Er is geen actueel integraal inzicht in het aanbod aan geclusterde woonvormen
                                                                                     voor ouderen op regioniveau.
 30.000

 25.000

 20.000                                                              16.210
                                                           14.080
 15.000                                    11.630
                             9.240
               8.010                                                 3.060
 10.000                                                    2.740
                                            2.340
               1.760         1.940
  5.000                                                    8.910     9.930
               5.930         6.540          7.710
       0
               2022           2025          2030           2035      2040

                       Sociale huur    Particuliere huur     Koop

Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.


De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan
toenemen. De vraag naar reguliere woningen voor ouderen neemt in de




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  62
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>Tabel 8.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wo-
           nen met zorg voor ouderen per subregio, 2022 - 2040
                                                                                     Definities woonvormen voor de doelgroep VG:
                                    2022          2025     2030     2035     2040
                                                                                     • Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde
 Subregio Arnhem
                                                                                         woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen,
 Regulier wonen                    35.840        38.580   43.080   47.230   49.550
                                                                                         maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde com-
 Geclusterd wonen                   6.520         7.380    9.080   10.950   12.680
                                                                                         plex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorg-
 Geclusterd wonen met Wlz-zorg      2.550         2.550    2.700    2.860    2.920       vraag.
 Totaal                            44.910        48.510   54.860   61.040   65.150   • Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die
 Subregio Nijmegen                                                                       vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg
 Regulier wonen                    30.870        33.640   37.620   40.820   42.090       en begeleiding geboden kan worden.
 Geclusterd wonen                   6.530         7.280    8.660    9.960   10.980
 Geclusterd wonen met Wlz-zorg      2.150         2.250    2.500    2.700    2.800   Mensen met een verstandelijke beperking
 Totaal                            39.550        43.170   48.780   53.480   55.870
                                                                                     Figuur 8.4: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen
 Subregio De Liemers
                                                                                                 voor mensen met een verstandelijke beperking, naar woonvorm, 2022 -
 Regulier wonen                    17.000        17.910   19.840   21.230   21.560               2040
 Geclusterd wonen                   2.630         3.060    3.940    4.820    5.560    7.000
 Geclusterd wonen met Wlz-zorg       950           970     1.040    1.120    1.150    6.000
                                                                                                                510           660           760          760
 Totaal                            20.580        21.940   24.820   27.170   28.270                 390
                                                                                      5.000
Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
                                                                                      4.000

Mensen een verstandelijke beperking (VG) en een lichamelijke                          3.000
                                                                                                  5.090        5.190         5.270         5.240        5.250
beperking (LG)                                                                        2.000
Aan de hand van deze indicatiegegevens en de bevolkingsprognose hebben wij            1.000
voor de periode tot en met 2040 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van              0
mensen met een verstandelijke beperking en mensen met een lichamelijke be-                        2022          2025         2030          2035          2040
perking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld
                                                                                                          Geclusterd wonen      Gespikkeld wonen
wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde wo-
ningbehoefte (trendscenario) en daarmee getalsmatig geen extra vraag ten op-         Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.
zichte van die raming.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                    63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>De woonvraag van mensen met een verstandelijke beperking neemt de ko-                De omvang van de vraag van mensen met een lichamelijke beperking is aan-
mende jaren licht toe. Op dit moment is er een geraamde vraag van bijna 5.100        merkelijk kleiner dan die van mensen met een verstandelijke beperking. Op dit
plekken in een geclusterde woonvorm. Deze vraag neemt toe naar 5.270 plek-           moment gaat het om 285 plekken in geclusterde woonvormen en 55 zelfstan-
ken in 2030 en neemt daarna weer licht af. De vraag naar gespikkeld wonen            dige woningen waar men al dan niet met begeleiding woont. De vraag neemt
met ambulante begeleiding is kleiner, op dit moment 390 plekken. Deze vraag          de komende periode licht toe, naar zo’n 300 plekken in geclusterde woonvor-
neemt toe tot 660 plekken in 2030 en 760 plekken in 2035. Het aandeel gespik-        men. De vraag naar zelfstandige woningen blijft naar verwachting op het hui-
keld wonen neemt toe ten koste van geclusterd wonen. Enerzijds omdat men-            dige niveau.
sen met een verstandelijke beperking meer de regie willen houden over hun
woon(zorg)situatie, waarbij er behoefte is aan meer zelfstandig wonen (gespik-       Arbeidsmigranten
keld) dan in een intramurale setting (geclusterd). Daarnaast zal door een tekort     Arnhem en Nijmegen zijn de belangrijkste woongemeenten voor geregi-
aan zorgpersoneel en minder (financiële) middelen ook meer ingezet worden            streerde arbeidsmigranten in Gelderland. Eén op de vijf arbeidsmigranten die
op gespikkeld wonen.                                                                 woonachtig is in de provincie, woont in Arnhem of Nijmegen.

Mensen met een lichamelijke beperking

Figuur 8.5: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling vraag naar wonen
            voor mensen met een lichamelijke beperking, naar woonvorm, 2022 - 2040
 400
 350
                             55             55             55         55
 300          55

 250
 200
 150         285            290            300             295        295
 100
  50
    0
            2022           2025           2030            2035       2040

                       Geclusterd wonen          Gespikkeld wonen

Bron: Woonzorgweter Companen, 2022.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                  64
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>Uit prognosescenario’s4 blijkt voor de provincie Gelderland dat het aantal ar-                 Woonwagenbewoners
beidsmigranten tot 2030 blijft toenemen met een jaarlijkse groei van 4% tot                    Gemeenten moeten bij het vaststellen van het lokale woonbeleid rekening
6%. Voor de regio Arnhem-Nijmegen betekent dit naar inschatting een groei                      houden met de wensen van woonwagenbewoners, onder meer door te zorgen
van 7.300 tot 10.500 arbeidsmigranten met een woonvraag in de regio (als we                    voor voldoende standplaatsen. Periodiek wordt in opdracht van het Ministerie
de woonlocatie inschatten van arbeidsmigranten die zich niet hebben geregi-                    van BZK onderzoek gedaan naar de stand van zaken rond woonwagenstand-
streerd in de gemeente waar zij wonen). Dit is te verdelen naar:                               plaatsen in Nederland. Dat onderzoek geeft inzicht in de aantallen standplaat-
• 2.900 tot 4.200 short stay (< 4 maanden; flexibele woonvormen)                               sen per gemeente en hoe die aantallen zich verhouden tot de woningvoorraad
• 2.350 tot 3.350 mid stay (tot 3 jaar; flexibele woonvormen)                                  van gemeenten. Het geeft daarmee inzicht in welke gemeenten naar verhou-
• 2.050 tot 2.950 long stay (permanent; reguliere woonbehoefte)                                ding veel en welke gemeenten naar verhouding weinig woonwagenstandplaat-
Daarbij moet worden aangetekend dat er op dit moment onvoldoende zicht is                      sen hebben.
op de huidige woonsituatie van veel arbeidsmigranten. Er wordt regionaal aan
gewerkt om in beeld te krijgen, met als doel om ongewenste woonsituaties weg                   Tabel 8.2: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aantal woonwagenlocaties,
te nemen of te voorkomen. Regionaal is afgesproken dat het streven moet zijn                              woonwagenstandplaatsen en standplaatsen per 1.000 woningen per ge-
                                                                                                          meente, subregio, regio, provincie en landelijk, 2021
dat mensen dicht bij hun werk wonen.                                                                                                                              Standplaatsen
                                                                                                                                                                  per 1.000 wo-
De woningvraag van arbeidsmigranten die kort in Nederland verblijven (maxi-                                                          Locaties     Standplaatsen          ningen
maal 4 maanden; short stay) en die voor een middellange termijn in Nederland                    Arnhem                                     16                 128            1,6
zijn (maximaal 3 jaar, mid stay), bestaat voornamelijk uit flexibele woonvor-                   Lingewaard                               3                22               1,1
men. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huisvesting op een campus                      Overbetuwe                               3                 9               0,4
of aan woonconcepten binnen de woonwijk of aan de randen van bedrijventer-                      Renkum                                   2                20               1,3
reinen, gericht op de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Deze wordt                   Rheden                                   5                19               0,9
vaak door werkgevers of uitzendbureaus verzorgd. Het benodigde aantal wo-                       Rozendaal                                0                 0               0,0
ningen is lager dan het genoemde aantal arbeidsmigranten, omdat zij kort ver-                   Subregio Arnhem                         29               198               1,3
blijven. De vraag van buitenlandse werknemers die permanent in Nederland
blijven is een vraag naar reguliere woningen. Deze vraag is onderdeel van de in
hoofdstuk 6 geraamde woningbehoefte.



4   Arbeidsmigranten in de provincie Gelderland, Decisio, 2022 en Onderzoek arbeidsmigranten
    provincie Gelderland, Decisio, 2021




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                               65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>                                                                       Standplaatsen       woningen). De subregio Nijmegen zit op het regionale gemiddelde. Ook zijn er
                                                                       per 1.000 wo-       aanzienlijke verschillen tussen de regiogemeenten. Gemeenten als Arnhem,
                                       Locaties     Standplaatsen             ningen
                                                                                           Beuningen, Doesburg en Heumen hebben naar verhouding veel woonwagens-
 Berg en Dal                                  2                17                 1,1
                                                                                           tandplaatsen. Gemeenten als Druten, Duiven, Montferland, Overbetuwe en
 Beuningen                                    1                 16                 1,4
                                                                                           Rozendaal hebben naar verhouding juist weinig standplaatsen. In de gemeente
 Druten                                       1                  2                 0,2
                                                                                           Arnhem zijn sinds de uitvoering van de landelijke inventarisatie nog meer
 Heumen                                       1                 11                 1,5
                                                                                           standplaatsen toegevoegd. In Nijmegen worden de komende tijd 30 extra
 Mook en Middelaar                            1                  4                 1,1     standplaatsen gerealiseerd. Mogelijk worden ook in andere gemeenten stand-
 Nijmegen                                     5                 79                 0,9     plaatsen toegevoegd.
 Wijchen                                      1                 13                 0,7
 Subregio Nijmegen                          12                 142                 1,0     In 12 gemeenten in de regio is onderzoek gedaan naar de behoefte aan woon-
 Doesburg                                     2                  9                 1,7     wagenstandplaatsen en of sprake is van een aanvullende vraag. In bijna elke
 Duiven*                                      2                  4                 0,4     gemeente is er een aanvullende behoefte is ten opzichte van het aantal be-
 Montferland                                  1                  4                 0,2     schikbare standplaatsen. De omvang van de extra vraag verschilt sterk. Op som-
 Westervoort*                                 1                  5                 0,7     mige plekken is overigens ook sprake van leegstand, hoewel de aantallen be-
 Zevenaar                                     3                 15                 0,7     perkt zijn. Mogelijk wordt dit (mede) veroorzaakt doordat de plek waar stand-
 Subregio De Liemers                          9                 37                 0,6     plaatsen beschikbaar zijn niet aansluit bij de gewenste woonplek op een woon-
 Regio                                      50                 377                 1,0
                                                                                           wagenlocatie bij de familie.
 Gelderland                                175               1.139                 1,2
                                                                                           De onderstaande tabel geeft inzicht in de aanvullende behoefte aan stand-
  Nederland                                1.151               8.854                1,1
                                                                                           plaatsen per gemeente. Waar recent onderzoek is gedaan naar de behoefte
* Uit lokaal onderzoek in De Liemers blijkt dat er in de gemeente Duiven 7 standplaatsen
  zouden zijn en in de gemeente Westervoort 8 standplaatsen.                               aan standplaatsen is deze informatie opgenomen. Waar geen behoeftegege-
Bron:     Herhaalmeting woonwagenstandplaatsen in Nederland, in opdracht van het           vens beschikbaar waren, is deze bepaald op basis van de gemiddelde behoefte
          Ministerie van BZK, Companen, maart 2021                                         in de subregio in verhouding tot het inwonertal van de gemeente. De tabel
                                                                                           geeft inzicht in de behoefte voor de komende vijf jaar. De verwachting is dat
De subregio Arnhem-Nijmegen heeft naar verhouding iets minder woonwagen-
                                                                                           ook in de jaren daarna een uitbreidingsopgave zal spelen, met name vanuit
standplaatsen per 1.000 woningen (1,0) dan gemiddeld in de provincie Gelder-
                                                                                           thuiswonende jongeren die dan inmiddels 18 jaar of ouder zijn en overwegen
land (1,2) en landelijk (1,1). Binnen de regio heeft de subregio Arnhem naar
                                                                                           zelfstandig te gaan wonen. Mogelijkerwijs zullen er in de loop der tijd ook be-
verhouding veel woonwagenstandplaatsen (1,3 per 1.000 woningen) en De Lie-
                                                                                           staande standplaatsen beschikbaar komen, maar de ervaring leert dat de mu-
mers naar verhouding juist minder standplaatsen dan gemiddeld (0,6 per 1.000
                                                                                           tatiegraad bij standplaatsen aanzienlijk lager ligt dan bij reguliere woningen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                          66
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>Tabel 8.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende behoefte aan             Doorgaans zijn er drie eigendomsconstructies mogelijk bij woonwagenlocaties:
           woonwagenstandplaatsen in de komende vijf jaar
                                                                                       • Huurstandplaats met koopwoonwagen
 Gemeente                  Aantal standplaatsen     Behoefte aan standplaatsen
                                                                                       • Huurstandplaats met huurwoonwagen
 Arnhem                                          128                             98
                                                                                       • Koopstandplaats met koopwoonwagen
 Lingewaard                                      22                               8
                                                                                       Hoewel exacte cijfers voor de hele regio ontbreken, blijkt uit gemeenten waar
 Overbetuwe                                       9                               6
                                                                                       in het recente verleden enquêtes zijn uitgevoerd, dat veel woonwagenbewo-
 Renkum                                          20                              12
                                                                                       ners een voorkeur hebben voor een koopstandplaats met koopwoonwagen
 Rheden                                          19                              13
                                                                                       (ongeveer 40% van de vraag in gemeenten waar specifiek onderzoek is gehou-
 Rozendaal*                                       0                               1
                                                                                       den). Deze behoefte komt vaak voort uit de wens om met het eigendom ver-
 Subregio Arnhem                                 198                            138
                                                                                       mogen op te bouwen en zelf de regie te kunnen behouden qua onderhoud van
 Berg en Dal                                     17                               3
                                                                                       zowel standplaats als woonwagen. Als tweede meest genoemde optie geldt
 Beuningen*                                      16                               8
                                                                                       een huurstandplaats met een huurwoonwagen (35% van de vraag), gevolgd
 Druten*                                          2                               6
                                                                                       door de combinatie huurstandplaats met koopwoonwagen (25%).
 Heumen*                                         11                               5
                                                                                       De kwalitatieve vraag kan per gemeente (en vaak ook nog per woonwagenlo-
 Mook en Middelaar                                4                               0
                                                                                       catie) sterk verschillen. Genoemde percentages geven een indicatie, maar voor
 Nijmegen**                                      79                              92
                                                                                       een exact beeld zijn enquêtes of gesprekken met woonwagenbewoners zelf
 Wijchen*                                        13                              12
                                                                                       nodig.
 Subregio Nijmegen                               142                            125
                                                                                       Bij het realiseren van nieuwe standplaatsen moeten kwalitatieve voorkeuren
 Doesburg*                                        9                               5    van woonwagenbewoners zorgvuldig meegenomen worden. Maar er spelen
 Duiven                                           4                               6    ook andere aspecten. Zo zijn de bouwkosten van woonwagens en (in mindere
 Montferland                                      4                              16    mate) standplaatsen relatief hoog ten opzichte van reguliere woningen. De
 Westervoort                                      5                               0    aanschaf van een nieuwe woonwagen is voor een particulier een kostbare in-
 Zevenaar                                        15                              32    vestering, te meer omdat het lastig is om een hypotheek te krijgen voor de
 Subregio Liemers                                37                              59    aanschaf van een woonwagen. Daarom zal voor een deel van de woonwagen-
  Regio                                         377                              322   bewoners een huur standplaats en/of huurwoonwagen nog steeds een belang-
* Indicatief op basis van gemiddelde behoefte naar rato van het aantal inwoners bin-
                                                                                       rijk alternatief vormen voor kopen.
  nen de subregio
** Nijmegen rekent in aanvulling hierop 27 woningen voor woonwagenbewoners tot         Daarnaast kan het wenselijk zijn om zekerheid te hebben dat bij mutatie een
    het aanbod                                                                         standplaats weer wordt toegewezen aan iemand die tot de doelgroep woon-
Bron: Lokale onderzoeken naar behoefte aan woonwagenstandplaatsen, bewerking           wagenbewoners hoort. Dit kan via verhuur van de standplaats (waardoor de
      Companen




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                    67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>verhuurder de toewijzing bij mutatie bepaald) of het opnemen van een ketting-      Figuur 8.6: Groen Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Taakstelling huisvestingsstatus-
beding bij de verkoop.                                                                         houders, historisch en raming volgens 2 scenario’s
                                                                                    2500

Statushouders                                                                       2000
De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over
het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcor-            1500
poraties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doel-
groep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de           1000
kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten
                                                                                     500
moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling
Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte                 0




                                                                                            2013
                                                                                                   2014
                                                                                                          2015
                                                                                                                 2016
                                                                                                                        2017
                                                                                                                               2018
                                                                                                                                      2019
                                                                                                                                             2020
                                                                                                                                                    2021
                                                                                                                                                           2022
                                                                                                                                                                  2023
                                                                                                                                                                         2024
                                                                                                                                                                                2025
                                                                                                                                                                                       2026
                                                                                                                                                                                               2027
                                                                                                                                                                                                      2028
                                                                                                                                                                                                             2029
                                                                                                                                                                                                                    2030
te geven, kijken we naar de gemiddelde taakstelling van de afgelopen jaren en
de hoge taakstelling die bekend is voor de eerste helft van 2023. Deze taakstel-
ling ligt op het niveau van de hoogste piek in de afgelopen jaren. Vervolgens                      Ontwikkeling                          Raming - trendmatig                                  Raming - hoog
vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op
                                                                                   Bron: Rijksoverheid, bewerking Companen.
ervaringscijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders.
                                                                                   In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstel-
                                                                                   ling in de komende jaren voor de Groene Metropoolregio weergegeven. Een
                                                                                   trendmatige ontwikkeling vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit
                                                                                   komt voor de regio neer op een jaarlijkse taakstelling van ruim 1.100 vergun-
                                                                                   ninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de taakstelling voor de eerste helft
                                                                                   van 2023. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van ruim 1.900 vergun-
                                                                                   ninghouders.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                                                                             68
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>Tabel 8.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Benodigde woningen voor de      Tabel 8.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Benodigde woningen voor de
           huisvesting van statushouders, 2022, 2023 en raming 2024 e.v.                     huisvesting van mensen die jaarlijks uitstromen uit instellingen voor BW,
                                                                 2024 e.v.                   MO en Jeugdhulp met verblijf

                                    2022         2023   trendmatig      hoog




                                                                                                                            Maatschap-




                                                                                                                                             met verblijf
                                                                                                                Beschermd




                                                                                                                            pelijke Op-




                                                                                                                                             Jeugdhulp
                                                                                                                Uitstroom



                                                                                                                            Uitstroom




                                                                                                                                             Uitstroom
 Subregio Arnhem                     150          270         155        270




                                                                                                                Wonen




                                                                                                                                                                  Totaal
 Subregio Nijmegen                    145        260          150         260




                                                                                                                            vang
 Subregio Liemers                      60        105           60         105
 Regio                                355        635          365         635      Subregio Arnhem                   150            125            175          450
Bron: Rijksoverheid, bewerking Companen.                                           Subregio Nijmegen                 175            125            145          445
                                                                                   Subregio De Liemers                55             55              65         175
Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn jaarlijks 365 woningen nodig. Dit      Groene Metropoolregio        380            305         385         1.070
betreft in grote mate corporatiewoningen. De extra woningbehoefte in 2023         Bronnen: Gemeenten, CBS Jeugdmonitor, Doelgroepenonderzoek Wonen en zorg ge-
en 2024 e.v. bij het hoge scenario hoog gebaseerd op de actuele taakstelling               meente Arnhem, Companen.
ligt op 635 woningen per jaar. Dit zijn 280 woningen per jaar méér dan de situ-
atie in 2022. De trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte is onderdeel      De woningvraag van mensen die uitstromen uit BW en MO is niet noodzakelijk
van de geraamde woningbehoefte op basis van de Primosprognose. De hogere          een extra woningbehoefte. Mensen verhuizen uit een woning naar een instel-
woningbehoefte op basis van de actuele taakstelling komt boven op de ge-          ling en hebben op enig moment weer een woning nodig. De uitstroom uit in-
raamde ontwikkeling van de woningbehoefte.                                        stellingen is onderdeel van de raming in de Primosprognose. Het is vooral zaak
                                                                                  dat op het moment van uitstromen een woning beschikbaar is. Veelal gaat het
                                                                                  om goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Het gaat in de regio om
Uitstroom zorggroepen
Beschermd wonen is in principe bedoeld als tijdelijke vorm van wonen met          substantiële aantallen woningen per jaar. Voor de doelgroepen BW, MO en
zorg; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan     Jeugdhulp met verblijf samen, gaat het jaarlijks om naar schatting bijna 1.100
wonen met meer of minder intensieve begeleiding. Ook mensen die worden            woningen.
opgevangen in Maatschappelijke Opvang hebben op enig moment weer be-
hoefte aan een woning. Ook jongeren die uitstromen vanuit een pleeggezin of       Spoedzoekers
jeugdhulpinstelling gaan na uitstroom wonen in een zelfstandige woning, HAT-      Spoedzoekers zijn een diverse groep op de woningmarkt. Mensen kunnen om
eenheid, studio of kamer.                                                         allerlei redenen snel behoefte hebben aan een (andere) woning. Het betreft
                                                                                  bijvoorbeeld jongeren die niet in hun thuissituatie kunnen blijven wonen, men-
                                                                                  sen die na een relatiebreuk een nieuwe woning nodig hebben, economisch dak-
                                                                                  lozen die hun woning zijn kwijtgeraakt, maar ook dak- en thuislozen die op




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                        69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>straat en in de opvang leven. Er is daarmee ook overlap met de groep uitstroom    spoedzoekers beschouwen, betreft het in de regio zo’n 4.200 spoedzoekers,
Maatschappelijke Opvang.                                                          mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben.

Het WoON 2021 geeft inzicht in het aantal urgent verhuisgeneigden in de           Niet iedereen is zichtbaar in het WoON. Er is een groep dak- en thuislozen die
Groene Metropoolregio. Van alle huishoudens in de regio is 36% verhuisge-         via die weg buiten beeld is. Op basis van landelijke CBS-cijfers zouden er in de
neigd; al dan niet actief in de markt voor een andere woning. Van deze verhuis-   Groene Metropoolregio bij benadering 1.000 dak- en thuislozen zijn (in de leef-
geneigde huishoudens is 14% urgent verhuisgeneigd. Dit wil zeggen dat zij ac-     tijd van 18 tot 65 jaar). Dit zijn deels economisch daklozen die wel staan inge-
tief op zoek zijn naar een woning en meteen actie ondernemen als een ge-          schreven voor een woning en actief zoeken, maar deels ook mensen die minder
wenste woning op hun pad komt. Van de urgente woningzoekers heeft 20% vijf        in beeld zijn en dat niet doen. Er is dus overlap met de WoON-uitkomst, maar
of meer acties ondernomen om aan een woning te komen. Als we deze 20% als         de groep is groter dan zichtbaar via het WoON.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                 70
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>Bijlage 1: Accenten in de behoefteraming
Figuur 1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aanvullende woningbehoefte naar eigendom en prijsklasse, per gemeente en per subregio, 2022 t/m 2031

             Arnhem
         Lingewaard
        Overbetuwe
             Renkum
              Rheden
          Rozendaal
         Berg en Dal
          Beuningen
              Druten
             Heumen
  Mook en Middelaar
           Nijmegen
             Wijchen
           Doesburg
              Duiven
        Montferland
        Westervoort
            Zevenaar

    Subregio Arnhem
  Subregio Nijmegen
 Subregio De Liemers

                     -1.000                         4.000                        9.000                         14.000                        19.000

                    Sociale huur       Middeldure huur (<€1.000)     Goedkope koop (<250.000)        Betaalbare koop (<355.000)      Dure koop >355.000

Bron: Primosprognose Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                            71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>                                                                                      die exact aansluit bij hun wensen, maar vooral naar woningen die binnen hun
Bijlage 2: Nadere toelichting op de                                                   mogelijkheden beschikbaar zijn. Verhuiswensen zijn in deze markt vaak onder-
methodologie                                                                          geschikt aan verhuismogelijkheden. Toch is juist in deze markt het beleidsmatig
                                                                                      minder interessant om te zien wat mensen daadwerkelijk doen, maar vooral
                                                                                      naar wat mensen willen: het accentueren van de vraag in een aanbiedersmarkt.
Kwalitatieve woningbehoefte                                                           De regio Arnhem-Nijmegen heeft meegedaan aan het nationale woononder-
                                                                                      zoek WoON 2021. Via dit grootschalige enquêteonderzoek zijn woonwensen in
Vraag en aanbod van de volgende doelgroepen is opgenomen:                             beeld gebracht. In grote lijnen biedt dit een beeld van de vraag. Toch zijn hierbij
Starters         onzelfstandig wonenden (veelal inwonende kinderen) die een zelf-
                                                                                      enkele nuanceringen te maken:
                 standige woning binnen de gemeente/regio betrekken en bij verhui-
                 zing geen woning achterlaten. Gaat ook om studenten die zelfstan-    •   Voor de sociale huur zien we dat het wettelijk systeem van toewijzingsnor-
                 dig gaan wonen.                                                          men naar inkomen bepaalt wie hiervoor in aanmerking komt. Dit is een
Doorstromers     zelfstandig wonende huishoudens die de komende vijf jaar een zelf-       ‘systeemgedreven’ segment. De wens is meer secundair.
                 standige woning binnen de gemeente/regio betrekken.                  •   Een deel van de verhuizingen komt niet voort vanuit een woonwens, maar
Verlaters        huishoudens die door overlijden of vertrek een zelfstandige woning
                                                                                          vanuit een noodzaak. Te denken is aan een verhuizing als gevolg van echt-
                 achterlaten.
                                                                                          scheiding, zorgsituatie of naar een tijdelijke (tussen)woning. In woonwen-
                                                                                          senonderzoek komt deze vraag niet of hoogstens zeer beperkt in beeld.
Bij deze doorrekening baseren we ons op de volgende uitgangspunten:
                                                                                          Omdat die vraag in de praktijk wel aanwezig is, is het noodzakelijk dit wel
•   We nemen 1 januari 2022 als nulpunt voor de doorrekeningen.
                                                                                          in beeld te brengen. Dat kan door dit deel van de vraag te baseren op daad-
•   Voor de omvang van de woningbehoefte gaan we uit van de huishoudens-
                                                                                          werkelijke verhuizingen. In deze situatie gaat het vaak om verhuizingen
    groei volgens de prognose Primos Gelderse variant 2022 van de Provincie
                                                                                          naar vrije sector huurwoningen en/of naar woonzorgvormen. Daarom ba-
    Gelderland en de inloop van het woningtekort naar 2% tot 2031.
                                                                                          seren we de vraag naar vrije sector huur voor een deel op feitelijke verhui-
•   De verhuisgeneigdheid per huishoudensgroep baseren we op het werkelijk
                                                                                          zingen.
    aantal verhuizingen van verschillende huishoudens. Ook de achter te laten
                                                                                      •   Het enquêteonderzoek is uitgevoerd in 2020. Sindsdien zijn de prijzen van
    woningen baseren we op het feitelijk vrijkomend aanbod, geïndexeerd
                                                                                          woningen sterk gestegen. Om een reële inschatting van vraag en aanbod
    naar het huidige prijspeil van woningen.
                                                                                          te kunnen maken hebben we daarom de prijsopbouw van het potentiële
•   De woonvoorkeuren baseren we primair op WoON 2021.
                                                                                          woningaanbod in de enquête geïndexeerd op de prijsontwikkeling op de
                                                                                          woningmarkt. Aan de vraagkant is de koopkracht in dezelfde periode niet
Doordat de markt in de regio Arnhem-Nijmegen onder druk staat is bijna elk
                                                                                          of nauwelijks gegroeid. We nemen daarom aan dat dit dan ook geen effect
woningaanbod in trek bij woningzoekers. De huidige woningmarkt is in belang-
                                                                                          heeft op de woningvraag.
rijke mate een aanbiedersmarkt. Mensen verhuizen vaak niet naar de woning




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                        72
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>Bij het ramen van de extra woningbehoefte is rekening gehouden met het vrij-      sociale huurwoningen in beeld gebracht. De toekomstige ontwikkeling van de
komen van woningen door doorstroming, woningen die weer door een ander            behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van verschillende ontwikke-
huishouden worden betrokken. De gepresenteerde aanvullende woningbe-              lingen die niet altijd beïnvloedbaar zijn. Het is belangrijk om op te merken dat
hoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment is de behoefte die per saldo       de gepresenteerde extra woningbehoefte de netto behoefte is. Als corporatie-
niet wordt ingevuld door vrijkomend aanbod.                                       woningen worden gesloopt of verkocht is sprake van een navenant hogere op-
                                                                                  gave.
Benodigde sociale huurvoorraad
De gemeenten en corporaties hebben een bijzondere verantwoordelijkheid om         1. Gevolgen demografische trends voor sociale huur
in huisvesting te voorzien van mensen die op basis van hun inkomen dit niet       De factor met de grootste invloed op de behoefte aan sociale huur is de ver-
volledig zelfstandig kunnen. Wettelijk is vastgelegd dat eenpersoonshuishou-      wachte huishoudensgroei. De groei van het aantal huishoudens spreidt zich de-
dens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een in-          mografisch over verschillende marktsegmenten.
komen tot € 45.014 (prijspeil 2022) tot de doelgroep van de woningcorporaties
behoren. Voor hen zijn sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 763 be-       2. Inlopen van het woningtekort
doeld (prijspeil 2022). Huishoudens met een laag inkomen kunnen huurtoeslag       Voor de toekomstige woningbehoefte houden we naast de huishoudensgroei
krijgen. De inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zijn in 2020 komen te verval-     rekening met het inlopen van een bestaand woningtekort (naar 2% van de wo-
len en zijn vervangen voor een eigen bijdrage. Deze eigen bijdrage is hoger       ningvoorraad). Het woningtekort heeft vooral betrekking op doelgroepen die
naarmate het inkomen hoger is. Als de eigen bijdrage hoger is dan de feitelijke   een zelfstandige woning wensen maar daar nu niet of nauwelijks mogelijkhe-
huur dan krijgt een huishouden geen huurtoeslag meer. In het kader van het        den toe hebben (vanwege gebrek aan woningaanbod of beperkte financiële
passend toewijzen van woningen door corporaties zijn er nog wel inkomens-         mogelijkheden) en daardoor onzelfstandig wonen. Het gaat met name om star-
grenzen. Deze zijn in 2022 als volgt:                                             ters op de woningmarkt en alleenstaanden. Deze doelgroepen aan het begin
• Eenpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 24.075                            van hun wooncarrière zijn, blijkend uit hun woonwens volgens WoON 2021,
• Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 23.975                          meer dan gemiddeld georiënteerd op een sociale huurwoning. Dit betekent dat
• Meerpersoonshuishoudens tot de AOW-leeftijd: € 32.675                           een naar verhouding groot deel van het in te lopen woningtekort op basis van
• Meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 32.550                         woonwensen terecht komt in de sociale huur.
Huishoudens in deze inkomensgroepen zijn aangewezen op de meest betaal-
bare sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrenzen: € 633       3. Generatie-effect: ouderen verhuizen minder van koopwoning naar sociale
voor 1- en 2-persoonshuishoudens en € 679 voor 3- en meerpersoonshuishou-         huur
dens.                                                                             Een andere ontwikkeling die van invloed is op de behoefte aan sociale huur is
Om goed invulling te kunnen geven aan de huisvestingsopgave van deze doel-        het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de Rijksoverheid is jarenlang
groepen, passend binnen de wettelijke kaders, hebben we de behoefte aan           het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                                                                                                 73
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945.
Juist die laatste groep woont verhoudingsgewijs veel in een sociale
huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de
komende jaren geleidelijk uit hun woning gaan. De naoorlogse generatie
(babyboom) vult dit slechts beperkt op door hun grotere oriëntatie op de
koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties.

3. Verwachte koopkrachtontwikkeling
De huishoudensgroei is de belangrijkste graadmeter voor de totale woning-
vraag. De koopkrachtontwikkeling geeft inzicht in welke inkomensgroepen bin-
nen de totale huishoudensgroepen zullen toe- of afnemen. Een sterke positieve
koopkrachtontwikkeling leidt tot een relatief kleine groei (of zelfs stagnatie)
van de lage inkomensgroep. Bij een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling
(of zelfs afname) neemt de groep huishoudens met een laag inkomen juist toe
(en de midden- en hogere inkomens juist veel minder).
Voor een raming van de toekomstige koopkrachtontwikkeling sluiten we aan
bij ramingen van het CPB. De koopkrachtontwikkeling is in Nederland in belang-
rijke mate conjunctureel, maar laat wel een gestaag dalende lijn zien. 2022 was
met een gemiddelde koopkrachtdaling van 6,8% een grote uitschieter in nega-
tieve zin. Voor 2023 wordt een gunstiger beeld verwacht, een koopkrachtstij-
ging met gemiddeld 3,9%, zij het dat dit komt door reparaties die de overheid
doet en daarom ten koste gaat van de overheidsfinanciën. Het CPB geeft daar-
bij aan dat sprake is van grote onzekerheden, met name rond de gasprijs.
Huurders hebben doorgaans een lagere koopkrachtgroei dan gemiddeld. Door
de conjunctuur varieert dit van jaar tot jaar. Het beeld van de economische
ontwikkelingen in de komende jaren is niet positief. We gaan in de raming van
de behoefte aan sociale huurwoningen uit van bandbreedte in de koopkracht-
ontwikkeling van -0,7% tot 0,3%.




2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040                                    74
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>