<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woningbouw Zwartebroek Terschuur
Onderbouwing planvoorstel Dwarsakker




Gemeente Barneveld
Leefomgeving
Mimi Stevens
3 juli 2013
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>1               Beleidskaders

1.1.            Inleiding

De gemeente Barneveld heeft zich in verschillende, door de raad vastgestelde, beleidsdocumenten
uitgesproken over de gewenste ruimtelijke inrichting met bijbehorende woningbouw voor
Zwartebroek/Terschuur. Deze uitspraken dient de gemeente als beleidskader te hanteren voor een
nieuw vast te stellen bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zullen de beleidsuitspraken op een rij worden
gezet, daarbij puttend uit de gemeentelijke Woonvisie (2010) en het Woningbouwprogramma 2011-
2020 (2011), waarin ook de beleidsrichting van de geldende structuurvisies is meegenomen.

1.2             Visie op Wonen ‘Wonen voor iedereen en kwaliteit voorop’

Ambities van de gemeente Barneveld zijn:
        -  Voldoende mogelijkheden om betaalbaar te wonen
        -  De ‘vergrijzende’ woonvraag wordt beantwoord
        -  De woningvoorraad en woonomgeving is van goede kwaliteit
        -  De groei van de bevolking wordt gefaciliteerd.

Kwantitatief: nieuwbouw van 300 tot 400 woningen per jaar
De eigen inwoners moeten in de gemeente kunnen blijven wonen en verder moeten huishoudens die
hier een economische binding hebben een woning kunnen vinden. De gemeente stelt een onder- en
bovengrens aan het jaarlijks op te leveren woningen, namelijk 300 tot 400 woningen per jaar voor
de gehele gemeente Barneveld.

Daarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde sloop van 30 woningen per jaar (gemiddelde van
afgelopen jaren).

Kwalitatief: wonen voor iedereen en kwaliteit voorop
De gemeente wil de relatieve tevredenheid van de inwoners over het woon- en leefklimaat
vasthouden en waar nodig verbeteren. De gemeente hanteert daarbij drie speerpunten:
    1. Kwaliteit en bereikbaarheid van voorzieningen in wijken en dorpen: op peil houden van
       omvang en kwalitatieve samenstelling van de bevolking
    2. Kwaliteit van de fysieke leefomgeving: veelzijdige verschijningsvorm met karaktervolle
       woonsferen.
    3. Sociale samenhang.

In de in 2010 vastgestelde Visie op Wonen van de gemeente Barneveld is een gewenste
programmering voor de nieuwbouw in de komende jaren opgenomen. Deze is in mei 2012 mede
vanwege de veranderingen op de woningmarkt aangescherpt in de notitie ‘Beleidsinstrumenten voor
betaalbaar wonen in de gemeente Barneveld’. Zo is het aandeel duur verlaagd ten faveure van meer
middensegment (€ 170-250.000) en meer vrije sector huur.

        Visie op Wonen                                                                2012

        Segment                 Prijsklasse                      Toevoeging   Toevoeging     Segment
        Goedkoop (kp en hr)     Tot < € 170.000 / < € 646            35%        20 - 25%     Sociale huur
                                                                                   10%       Sociale koop
        Middelduur (kp en hr)   € 170.000- € 250.000 / > € 646       20%           20%       Middeldure koop
                                                                                 5 - 15%     Vrije sector huur
        Duur                    > € 250.000                          45%        35 - 40%     Duur



Tevens wordt in de woonvisie het belang van meer levensloopbestendige woningen en woningen met
een nultredenkwaliteit onderstreept.

1.3    Prognose huishoudens gemeente Barneveld

Gemeente Barneveld telt momenteel zo’n 19.000 huishoudens. Tot 2040 gaat het om een groei van
totaal bijna 5.800 huishoudens, ofwel ruim 200 huishoudens per jaar (in tijdvak tot 2025 gemiddeld


                                                       1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>300 huishoudens per jaar, vanaf 2025 tot 2040 gemiddeld 120 per jaar) volgens het CBS. PRIMOS
gaat uit van een groei van jaarlijks 250 huishoudens tot 2025 en van 170 huishoudens tot 2040.

     30.000

     27.500

     25.000

     22.500

     20.000                                                                             CBS
                                                                                        PRIMOS
     17.500

     15.000

     12.500

     10.000
               2010    2012    2015    2020     2025    2030    2035   2040

Grafiek 1: Prognose aantal huishoudens gemeente Barneveld o.b.v. CBS en PRIMOS prognose

2.                       Woningmarkt voor Zwartebroek/Terschuur

2.1                      Inleiding

In dit hoofdstuk zal een beknopte beschrijving worden gegeven van alle factoren die de werking van
de woningmarkt in Zwartebroek/Terschuur bepalen. Dat betreffen factoren aan zowel de vraag- als
aanbodkant van de markt, zoals demografische ontwikkelingen en doorstroming in de
woningvoorraad, gegevens over inkomen, prijsniveaus, migraties en mogelijk concurrerend aanbod.
Een aantal van genoemde factoren komt hier aan bod. In de laatste paragraaf wordt ingegaan op de
cijfers voor ouderenhuisvesting in beide kernen.

2.2                      Vraagzijde

Demografie
Op 1 januari 2012 telde Zwartebroek zo’n 1.300 inwoners en Terschuur ruim 1.500 inwoners.
Daarmee wonen er in Zwartebroek/Terschuur ruim 5% van de totaal circa 54.000 inwoners die de
gemeente Barneveld inmiddels telt. Grafiek 2 geeft inzicht in de leeftijdssamenstelling voor
Zwartebroek/Terschuur, afgezet tegen de leeftijdsopbouw in de gehele gemeente Barneveld.


      30%

      25%

      20%
                                                                        Terschuur
      15%
                                                                        Zwartebroek

      10%                                                               Gem Barneveld

       5%

       0%
              0-14 jr 15-29 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 plus

Grafiek 2: Leeftijdsopbouw Zwartebroek/Terschuur verus gemeente Barneveld

Wat opvalt is dat ten aanzien van de leeftijdsopbouw er in Zwartebroek wat meer jonge gezinnen met
jonge kinderen wonen terwijl in Terschuur wat meer oudere gezinnen met al opgroeiende kinderen
wonen. Verder wonen er in Zwartebroek wat meer ouderen (65-plus). Door de relatief grote groep 15-
29 jarigen zal er de komende jaren nog sprake zijn van een sterke woningbehoefte, aangezien de
kernbinding hier vrij groot is.



                                                                        2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>  50
  45
  40
  35
  30
                                                               Terschuur
  25
  20                                                           Zwartebroek
  15                                                           Gem Barneveld
  10
   5
   0
           1-pers. Hh   HH z. kinderen      HH met
                                           kinderen

Grafiek 3: Huishoudensamenstelling Zwartebroek/Terschuur versus gemeente Barneveld

Grafiek 3 laat zien dat in Zwartebroek gezinnen met kinderen een meerderheid vormen, terwijl in
Terschuur ook relatief veel tweepersoons huishoudens (bijvoorbeeld empty nesters) wonen. Het
aandeel 1-persoons huishoudens vormt duidelijk een minderheid. In beide kernen ligt de gemiddelde
woningbezetting op 2,8, een fractie hoger dan voor Barneveld als geheel (2,7).

Prognose huishoudens en inwonertal
Voor de gemeente Barneveld als geheel zal zowel het inwonertal als het aantal huishoudens de
komende jaren nog duidelijk in omvang toenemen. Zo wordt een groei van met gemiddeld 300
huishoudens in de periode tot 2025 verondersteld.
Het inwonertal van nu 53.500 inwoners, neemt toe tot ruim 57.000 personen in 2020 en zal richting
2040 op 66.000-67.000 uitkomen. De autonome natuurlijke groei vormt een belangrijke factor voor de
toename van het inwonertal. Daarnaast laat gemeente Barneveld voor wat betreft de migratie een
bescheiden positief vestigingssaldo zien.

De kernen Zwartebroek en Terschuur laten vooral ook migratierelaties met de gemeenten Leusden,
Nijkerk en Amersfoort zien. In 2011 was er sprake een gering vertrekoverschot (door meer vertrek uit
de kern Zwartebroek) van 12 personen. In 2012 was er sprake van een beperkt vestigingsoverschot
van 3 personen. Aangezien Nijkerk de komende jaren minder nieuwbouw zal realiseren, betekent dit
dat er vanuit deze gemeente minder concurrentie in nieuwbouw valt te verwachten.

  80.000

  75.000

  70.000

  65.000

  60.000                                                                   PRIMOS

  55.000                                                                   CBS

  50.000

  45.000

  40.000
            2010   2012 2015    2020     2025   2030 2035   2040

Grafiek 4: Prognose aantal huishoudens en inwoners, ook naar leeftijd, tot 2040 gemeente Barneveld

De groei van het aantal huishoudens zou tot 2025 een jaarlijks nieuwbouwprogramma van 250 tot
300 woningen rechtvaardigen, waarbij er nog geen rekening is gehouden met planuitval en met sloop-
/vervangende nieuwbouw. Wanneer in de planning met 30% planuitval wordt gerekend is een jaarlijks
nieuwbouwprogramma van 325 tot maximaal 390 woningen te rechtvaardigen.

Gerelateerd aan de omvang van Zwartebroek/Terschuur en het huidige marktaandeel van
Zwartebroek/Terschuur binnen Barneveld zou dit voor Zwartebroek/Terschuur in theorie een
uitbreiding van gemiddeld 12 tot 20 (rekening houdend met planuitval) woningen per jaar

                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>kunnen betekenen. Ook gezien de huidige gemiddelde hogere woningbezetting, is hier
waarschijnlijk een wat sterkere huishoudensgroei te verwachten. Een gemiddelde
woningtoename van 15 woningen per jaar is derhalve reëel.

2.3            Aanbodzijde

De kernen Zwartebroek en Terschuur tellen samen zo’n 950 woningen (waarvan iets meer dan de
helft in Terschuur) en vormt daarmee circa 5% van de totale woningvoorraad van de gemeente
Barneveld. De woningvoorraad in Zwartebroek/Terschuur bestaat voor ruim 75% uit koopwoningen
en telt daarmee relatief wat meer koopwoningen dan in de gehele gemeente Barneveld. Zo’n 3% van
het woningbezit van Woningstichting Barneveld is in beide kernen gebouwd.

De woningvoorraad in Zwartebroek/Terschuur bestaat voor circa 92% uit grondgebonden woningen (in
Barneveld 86%), de overige woningen zijn veelal bovenwoningen en appartementen.

De gemiddelde leeftijd van een woning in Zwartebroek is 34 jaar tegenover 54 jaar in Terschuur. Dit
blijkt ook wel uit de bouwperioden, grafiek 5. In Terschuur zijn veel woningen in de periode voor 1945
gebouwd, terwijl in Zwartebroek veel woningen in de jaren zeventig en tachtig zijn gerealiseerd.


      100%
       90%
       80%
       70%
       60%
       50%
       40%
       30%                                            Terschuur
       20%
                                                      Zwartebroek
       10%
        0%                                            Gem. Barneveld




Grafiek 5:Kenmerken van de woningvoorraad in Zwartebroek/Terschuur versus gemeente Barneveld,
bron: ABF

WOZ-waarde woningvoorraad
De gemiddelde (WOZ) waarde van een woning in Zwartebroek en Terschuur lag in 2012 op
respectievelijk € 409.000 en € 391.000 en daarmee beduidend hoger dan voor geheel Barneveld
€ 318.000).

De spreiding van de WOZ-waarden gemeente Barneveld laat zien dat het aanbod van woningen tot €
200.000 onderbelicht is.

In Zwartebroek/Terschuur is dit segment beneden € 200.000 zeker onderbelicht, temeer omdat ook
sociale huurwoningen onder deze WOZ-waardeklasse vallen. De meeste woningen vallen in de
prijsklassen vanaf    € 350.000.




                                                  4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre> 35%
 30%
 25%
 20%
 15%
 10%
  5%
  0%                                                      Barneveld
                                                          Nederland




Grafiek 6:WOZ-waarden woningvoorraad gemeente Barneveld, 2012, bron: gemeente Barneveld

Nieuwbouw afgelopen jaren
Kijken we naar de opleveringen in de afgelopen 10 jaar, dan blijkt dat er gemiddeld zo’n 8
nieuwbouwwoningen per jaar gerealiseerd te zijn. De meeste daarvan zijn in Terschuur gerealiseerd,
onder andere in Blankenhoef. De piek lag in 2005 toen er 22 woningen werden opgeleverd.

   25


   20


   15
                                                              Zwartebroek

   10                                                         Terschuur
                                                              Totaal
    5


    0




Grafiek 7:Nieuwbouwopleveringen in Zwartebroek/Terschuur, 2002 t/m 2012

In de afgelopen 5 jaar zijn er slechts 16 woningen opgeleverd en zijn er tevens 15 woningen gesloopt,
waardoor de netto uitbreiding nihil is geweest. Dit terwijl er een uitbreiding met minimaal 12 woningen
vanuit de woningbehoefte te verdedigen is.

2.4 Functioneren huursector afgelopen jaar

Als illustratie voor de belangstelling voor sociale huurwoningen in Zwartebroek, blijkt dat er gemiddeld
veel reacties komen op vrijkomende woningen. Soms wel tot ruim 110 reacties per woning.

In Terschuur wonen zo’n 67 actief woningzoekenden, in Zwartebroek zijn dit 60 actief
woningzoekenden voor de sociale huursector. In totaal zijn er in Zwartebroek 53 huurwoningen en in
Terschuur 71, samen dus 124 sociale huurwoningen. In 2012 was er sprake van een mutatiegraad
van zo’n 8%.




                                                   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre> Straat                       Huisnr         Aantal
                                             reacties
 Graaf van Groesbeekstr       3              37
 Van de Bleekstraat           23             80
 Hendrik van de Craatsstr     14             48
 Graaf van Groesbeekstr       9              40
 Broekhuizenstraat            20             73
 Van de Bleekstraat           72             46
 Van de Bleekstraat           38             110
 Broekhuizenstraat            26             114
 Rondweg                      1D             72
 Rondweg                      19             6

Tabel 1: Mutaties in huursector in 2012, met aantal reacties per woning

2.5 Interessepeiling Dwarsakker

Naar aanleiding van de voorlichtingsavond omtrent de invulling van Dwarsakker in voorjaar 2013 heeft
een 56-tal geïnteresseerde bewoners uit met name Zwartebroek en Terschuur een formulier ingevuld
omtrent hun woonwensen voor wat betreft Dwarsakker. Sommigen hebben meerdere typen
aangegeven.
In grote lijnen bestaat er interesse voor de volgende typen:
         appartementen (met zorg): 16x
         hoekwoningen (30x)
         tussenwoningen (29x)
         2-1 kap woningen (23x)
         vrijstaande woningen (12x)
         kavels (11x).
Er is dus voor verschillende woonvormen belangstelling. Verder willen 39 huishoudens vooral kopen
en zo’n 19 huishoudens ook huren.

3. Programma locatie Dwarsakker

Kwantitatief
Om de autonome woningbehoefte op te vangen kan gerekend worden met een benodigde uitbreiding
van ongeveer 12 tot 15 woningen per jaar, waarbij er sprake is van een inhaalvraag aangezien in de
afgelopen 5 jaar er slechts 1 woning netto aan de woningvoorraad is toegevoegd (16 nieuw gebouwd,
15 gesloopt). Rekening houdend met planuitval (bijvoorbeeld vanwege vertraging) zou bruto met 20
woningen per jaar moeten worden gerekend. Hiervan zouden er gemiddeld 15 per jaar voor
Dwarsakker gereserveerd kunnen worden.

Kwalitatief
Voor Dwarsakker ligt er een opgave om aan Zwartebroek aan de zuidrand op een duurzame,
gedifferentieerde wijze woningbouw toe te voegen. De kenmerken van de planlocatie lenen zich met
name voor grondgebonden woningen. Maar daarnaast is er behoefte aan wonen en zorg. Mede ook
gezien de toename van het aantal ouderen in de gemeente Barneveld (van 7.900 65-plussers in 2013,
naar 11.000 65-plussers in 2025 en 14.300 ouderen in 2040). Dit zou onder andere kunnen worden
gecombineerd met andere (maatschappelijke) voorzieningen die nu nog in Zwartebroek/Terschuur
ontbreken, bijvoorbeeld op het gebied van zorg- en welzijnsvoorzieningen.

Gezien de bevolkingssamenstelling, de te verwachten demografische ontwikkelingen, de
samenstelling van de woningvoorraad en de plankenmerken van Dwarsakker, is het denkbaar dat er
voor de volgende doelgroepen wordt gebouwd:
        startende gezinnen
        gezinnen met kinderen, hoofd huishouden in de leeftijd van 30 tot 55 jaar (veelal
        doorstromers)


                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>        vitale ouderen (50-plussers), tweepersoons huishoudens of nog met thuiswonende kinderen.
        zorgbehoevende ouderen.
De nabijheid van onder andere een supermarkt maakt deze locatie voor genoemde doelgroepen
geschikt.

Gezien de veranderingen op de woningmarkt, de aangescherpte regels voor het verkrijgen van
hypotheek, de samenstelling van de Zwartebroek/Terschuurse woningvoorraad met relatief veel
duurdere koopwoningen (veelal vrijstaand of als tweekapper), is er nadrukkelijk behoefte aan
goedkopere woningen en woningen in het middensegment om daarmee startende huishoudens
alsmede midden inkomensgroepen aan passende woonruimte te helpen. Dit komt ook uit de
interessepeiling naar voren. Het planvoorstel zoals dat nu voor Dwarsakker voorligt, voorziet
nadrukkelijk in een aantal sociale huurwoningen en goedkopere koopwoningen om daarmee in deze
behoefte te voorzien.

Daarnaast is er ook behoefte aan wat duurdere woningen, bijvoorbeeld in de vorm van tweekappers
en vrijstaande woningen, voor onder andere huishoudens die vanuit een rijwoning willen doorstromen.

De verkavelingsschets van Woningstichting Barneveld en de Kerk geeft ruimte aan de ontwikkeling
van zo’n 90 woningen, waarvan 10 appartementen en zo’n 80 grondgebonden woningen. Daarnaast
zal in de vorm van 24 Zorg- en PG-appartementen in een zwaardere vorm van wonen en zorg worden
voorzien.

                                                       Ja a r opl everi ng
Ca tegori e                        Ei gendomTotaa l    2015 t/m 2017 2018 t/m 2021
PG-uni ts                          Huur             24                 24

Ri jwoni ngen 4-1 ka p, tus s en   Koop           10              6              4
Ri jwoni ngen 4-1 ka p, hoek       Koop           10              6              4
2-1 ka p (rechts )                 Koop            4              4
Appa rtementen (met zorg)          Koop            5              5
Appa rtementen l os duur           Koop            5                             5
2-1 ka p (mi dden)                 Koop            6                             6
Ri jwoni ngen 8-1 ka p, tus s en   Koop            6                             6
Ri jwoni ngen 8-1 ka p, hoek       Koop            2                             2
vri js taa nd                      Koop            4                             4
Subtotaa l Kerk                                   52              21            31
                                               100%             40%           60%
Ri jwoni ngen 7-1 ka p             Huur           10              10
Hoekwoni ngen 7-1 ka p             Huur            4               4
2-1 ka p won. (evt s eni oren)     Koop            8               8
Vri js taa nd                      Koop            5               3             2
Vri js taa nd grotere ka vel       Koop            4               2             2
Ri jwoni ngen 8-1 ka p, tus s en   Huur            6                             6
Ri jwoni ngen 8-1 ka p, hoek       Huur            2                             2
Subotaa l WSB                                     39              27            12
                                               100%             69%           31%
Totaal                                            91              48            43
Dwarsakker                                     100%             53%           47%

Tabel 2: Programma met faseringsvoorstel Dwarsakker

Het programma kent een sterke differentiatie in woningtypen alsmede in eigendom. Bijna een kwart
van het zelfstandige woonprogramma zal uit huurwoningen bestaan.

Mogelijke Fasering
Gezien de berekende marktruimte van zo'n 12 tot 20 woningen per jaar en gezien de inhaalvraag van
de afgelopen (5) jaren en de relatief grote belangstellendenlijst zal in de periode 2015 t/m 2017 een
groter aantal in de markt worden opgeleverd dan in de jaren daarna. De totale doorlooptijd bedraagt
zo'n 7 jaar.

                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Jaarlijks zal een mix van goedkopere en duurdere woningtypen op de markt worden gebracht, waarbij
in de periode 2015 t/m 2017 het accent wat sterker ligt op goedkopere rijwoningen in de huur- en
koopsfeer, mede gezien de veranderde markt en zoals gebleken uit de belangstelling (onder andere
vanuit starters) volgens de ingevulde interesseformulieren vanuit de beide kernen. Daarnaast is er
vraag naar duurdere woningen in de vorm van tweekappers en vrijstaande woningen en ook daarin
wordt in de eerste periode voorzien.

Bewoners betrekken bij planontwikkeling
Geïnteresseerde huishoudens zullen actief worden benaderd om met hen hun programma van
eisen/woonwensen te verkennen (plattegronden, architectuur, inrichting openbare ruimte) zodat meer
maatwerk kan worden geleverd, hetgeen afzetbevorderend zal werken. Bovendien levert het meer
betrokkenheid in een buurt op.
Mogelijk kunnen de toekomstige bewoners ook meedenken met betrekking tot de inrichting van hun
directe woonomgeving.




                                                8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>