<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Strategische koers Vastgoed
samenvatting Koersnota Strategische Vastgoed deel I en II
dilemma’s Strategisch Vastgoed
Effect en financiële gevolgen van beleid




                                               Gemeente Doesburg
                                               Opgesteld: 6 augustus 2020, Rondmakers B.V.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
1.   Koersnota Vastgoed – samenvatting deel I en deel II
2.   Vraag naar huisvesting vanuit beleid
3.   Analyse financiën
4.   Kernbezit: voorstel af te stoten gebouwen
5.   Dilemma’s strategisch vastgoed
6.   Financiële gevolgen van dit beleid
7.   besluitvorming
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Aanleiding Strategische Koers Vastgoed
In 2018 is aan het licht gekomen dat de gemeente Doesburg een inhaalslag kan maken met haar Vastgoed met als doel:
• beter inzicht in de onderhoudsstaat van de gebouwen
• Verkrijgen van volledig beeld van benodigde investeringen voor de komende jaren.

In de tweede helft van 2019 is een intern onderzoek naar het vastgoed gestart, daar zijn de volgende vragen
uitgekomen:
• Wat is ons strategisch kader; welke gebouwen langdurig in bezit en welke gebouwen afgestoten kunnen worden?
• welke bijdrage moet het vastgoedbezit leveren aan het behalen van inhoudelijke beleidsdoelen?
• Wat zijn onze handvatten voor besluiten voor investeringen in gebouwen en onderhoud en verduurzamen ervan.


We zijn volop bezig om inzicht te verschaffen in de gemeentelijke gebouwen; de kosten, opbrengsten en benodigde
investeringen voor onderhoud en verduurzaming. Tegelijkertijd wil de gemeente Doesburg beter grip krijgen op de
portefeuille en de strategische koers bepalen. Er moeten immers ook keuzes gemaakt worden om de kosten voor
Vastgoed niet onnodig te laten oplopen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Doel: van koersnota naar uitvoeringsagenda
De Strategische Koers Vastgoed is het eerste en tweede deel van het Vastgoedbeleid: het bevat de positionering en
afbakening van wat de gemeente met Vastgoed wil bereiken en ambities voor de toekomstige ontwikkelingen. In deze
presentatie leest u de samenvatting van het eerste en tweede deel, én de uitwerking van de dilemma’s en
oplossingsrichtingen die uit dit beleid vloeien, waaronder het bijstellen van het MJOP. Hiermee wordt de Raad het
effect van het beleid duidelijk gemaakt en tevens keuzeruimte in de oplossingen.
                                                        bijstellen
                                                          MJOP


                                            deel 2:
                                        afwegingskader
  • Rolopvatting                                                     • investeringsplan
    gemeente Doesburg                                                  projecten en
                                 • Afweging                            onderhoud
  • Strategische thema's           toekomstige keuzes
  • Ambitie beheer                 vastgoed                          • planning
    portefeuille                 • Ondersteuning                     • financiële uitwerking
                                   behalen
              deel 1:              beleidsdoelen                                 deel 3:
        strategische koers                                                 uitvoeringsagenda
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1. Samenvatting Koersnota
   Strategisch Vastgoed deel I en II
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Afbakening
Met ons strategisch vastgoedbeleid bepalen wij welke bijdrage het vastgoedbezit levert aan het behalen van
inhoudelijke beleidsdoelen. Het zorgt voor samenhang in de ambities en opgave van de gemeente, zoals het
accommoderen van maatschappelijke activiteiten, dienstverlening aan inwoners, gezonde werkplekken voor
medewerkers, verduurzamen van gebouwen, professioneel beheer en onderhoud en investeringen in nieuwe
gebouwen voor de toekomst.

Als onderlegger voor het Strategisch vastgoedbeleid zijn al
enkele beleidsdocumenten vastgesteld in Doesburg.
•     Accommodatiebeleid
•     Huurprijsbeleid
En alleen op onderdelen:
•     Onderhoudsbeleid
•     Verhuurbeleid
•     Visie op vastgoedmanagement
•     Risicomanagement vastgoedbeleid
                                                                                In dit figuur ziet u het landelijk gemiddelde van beschikbare
                                                                                 onderdelen van vastgoedbeleid onder gemeenten in 2018.
                                                                                            Bron: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Gemeentelijke rol- en taakopvatting
De gemeente Doesburg kiest voor een
faciliterend vastgoedbeleid. Dat betekent dat
de gemeente alleen vastgoed in eigendom
heeft als dienstverlening aan inwoners,
werkplek voor medewerkers en als hulpbron
om beleidsdoelen te bereiken. Vastgoed is dus
niet bedoeld om het vestigingsbeleid voor
winkels te beïnvloeden of de kwaliteit van
monumenten te behouden bijvoorbeeld,
daarvoor heeft de gemeente andere, veel
krachtigere instrumenten

Maar beleidsmatig ‘doen we graag meer voor
onze inwoners’
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Faciliterend vastgoedbeleid toegelicht
Een faciliterende rol houdt in dat de gemeente weinig gebouwen in bezit heeft, maar voldoende om haar
beleidsdoelen te halen. Dat kan betekenen dat sommige maatschappelijke organisaties en activiteiten zijn gehuisvest
in gehuurde panden van derden. Het betekent dat de gemeente afziet van gebouwen waar ze aanzienlijk risico loopt
op leegstand of waar de huurders geen zelfstandige duurzame exploitatie kunnen waarborgen.

Veel andere gemeenten kiezen ook voor de faciliterende rol om het vastgoed betaalbaar en beheersbaar te houden.
Dat zijn eveneens argumenten voor Doesburg.
• Betaalbaar: de gemeente heeft nauwelijks leegstand in haar gebouwen, de investeringen in het onderhoud zijn op
   te vangen binnen de begroting. Het verkopen van enkele niet-kernbezit panden, voorkomt een kostenstijging van
   Vastgoed of het gedwongen sluiten van cruciale voorzieningen.

•   Beheersbaar: soms is huren van ruimtes of een gebouw ‘op de markt’ duurder, maar het maakt de gemeente ook
    flexibeler en risico’s beter te beheersen. Het ambtelijk apparaat van Doesburg is goed in staat om dit vastgoed
    professioneel te beheren, Er is geen aanvullende kennis en capaciteit voor het actief verhuren en beheren van
    ruimtes aan commerciële partijen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Afwegingskader
Waarom en in welke gevallen dient de gemeente dan eigenaar of huurder van vastgoed te zijn? In de eerste plaats
moet het een beleidsdoel dienen. Denk daarbij aan huisvesting voor sportactiviteiten of een loket voor
maatschappelijke dienstverlening vanuit de WMO. In de tweede plaats heeft de gemeente vastgoed in bezit voor
huisvesting voor eigen gebruik. Denk aan dienstverlening aan inwoners of kantoorruimte voor het ambtelijk apparaat

Bij het in bezit hebben of huren van vastgoed gelden de volgende voorwaarden:
• Er zijn geen alternatieve instrumenten (denk aan beleidsinstrumenten of ruimtelijke ordeningsinstrumenten om het
    beleidsdoel te behalen).

•   Er is geen marktpartij die de voorziening rechtstreeks aan kan bieden of op andere wijze een alternatief aanbod
    heeft. Waarmee de gemeente de enige partij is die duurzaam de voorziening kan exploiteren.

•   De gebruiker(s) en huurder(s) maken een zelfstandige en kostprijs dekkende exploitatie mogelijk, middels een
    duurzame meerjarenbegroting en professioneel beheer.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Format afwegingskader
                                     Het afwegingskader zorgt voor de
Beleidsdoel
                                     samenhang tussen gemeentebreed
                        Kernbezit?
Maatschappelijk                      beleid, de vraag naar en het aanbod
rendement                            van vastgoed. Daarbij gelden vier
                                     belangrijke thema’s, onderverdeeld
Betaalbaar                           in twee fasen. Dit afwegingskader is
                        Voldoet?     voor alle gemeentelijke gebouwen in
Beheersbaar                          de bijlage uitgewerkt.

                                     De uitwerking van scenario’s en
Scenario’s                           meerjarenperspectief is de uitkomst
                                     van de oplossingen die de gemeente
Meerjarenperspectief                 kiest per gebouw
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Afwegingen a.d.h.v. dilemma’s
Rondmakers constateert in haar onderzoek dat er in
Doesburg, door het ontbreken van samenhangend
vastgoedbeleid, veelal direct naar praktische oplossingen
wordt gezocht. Oplossingen die voortkomen uit vragen
naar huisvesting van maatschappelijke organisaties, vanuit
het oogpunt van beoogde kostenbesparing of de
behoefte aan aanpassing van verouderde voorzieningen.

Door de Strategische Koers Vastgoed toe te passen,
ontstaat samenhang in de besluiten en overzicht over de
effecten op de lange termijn. De discussie is ontstaan in
de onderliggende dilemma’s. Als daar consensus over is,
volgen de oplossingen daar veelal logischerwijs uit.

De dilemma’s worden in hoofdstuk 5 uitgewerkt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.   Vraag naar huisvesting vanuit
     beleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Vraag naar huisvesting – huidige situatie
Er is een kwalitatieve analyse uitgevoerd om de vraag naar huisvesting vanuit de beleidsvelden inzichtelijk te
krijgen. Vanuit het College is naar voren gebracht dat de gemeente Doesburg graag ‘meer doet dan strikt
noodzakelijk’ om maatschappelijke organisaties te faciliteren. Of het nu gaat om de brandweerkazerne dichtbij,
een zwembad in de gemeente, moderne sportvoorzieningen, huisvesting voor verenigingen of een loket en
werkplekken voor maatschappelijke en culturele organisaties.

Vanuit de verschillende beleidsvelden komt het beeld naar voren over de huidige situatie:
• Iedereen heeft plek
• Maar niet altijd de juiste
• Verouderde voorzieningen (sport)
• Te weinig werkplekken op externe locaties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Vraag naar huisvesting – toekomstige behoefte
Als gevraagd wordt naar de behoeftes vanuit beleid naar huisvesting en accommodaties in de toekomst,
komen vooral functionele behoeftes naar voren. Deze zijn samen te vatten in een aantal criteria:
• Beter toegankelijk en zichtbaar voor inwoners, mantelzorgers en bezoekers en toeristen
• Één-loket gedachte gemeente en maatschappelijke functies (inclusief flexibele werkplekken back-office)
• Multifunctioneel gebruik ruimtes vergroten en ‘claim’ vanuit één gebruiker/vereniging verminderen

Concreet voorzien de beleidsafdelingen de volgende knelpunten voor de komende jaren ontstaan, welke mee
worden genomen in de dilemma’s en oplossingsrichtingen:
• Ruimtegebrek in De Linie voor loket- en baliefuncties, maar ook spreekkamers en werkplekken
• ‘doel redeneren’ gemeentelijke gebouwen: doordat we gebouwen hebben, bedelen we ze ook een
   functie toe. Maar is een gebouw de beste faciliteit om beleidsdoelen te bereiken? Of zijn andere
   instrumenten of programma’s doelmatiger?
• Multifunctioneel gebruik is nodig, maar tegelijkertijd lastig. Veel gebouwen zijn voor één specifiek doel of
   activiteit gebouwd en daarmee ook verbonden met de cultuur van de gebruikers en de inwoners.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.   Analyse financiën – korte
     toelichting
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Beter in control over vastgoed
De raad heeft gevraagd om beter in control te komen over het vastgoed.

Sinds 2019 wordt hard gewerkt om het inzicht in onze vastgoedportefeuille te verbeteren. We hebben de
gebouwen in kaart gebracht, de werkelijke kosten op een rij gezet en alle contracten en afspraken met de
gebruikers geïnventariseerd.

De afgelopen jaren is structureel te weinig gedaan aan het onderhoud van onze gebouwen. Om dit te herstellen is
een nieuw concept meerjaren onderhoudsplan (MJOP) opgesteld. Dit MJOP laat zien dat met name de komende
jaren een forse investering in onderhoud noodzakelijk is. Dat zou betekenen dat de kosten voor het gemeentelijk
vastgoed zullen gaan stijgen.

In de financiële analyse door Rondmakers samen met de gemeente, zijn de huidige kosten overzichtelijk op een rij
gezet. En later in dit rapport wordt het effect van mogelijk Strategisch Koers Vastgoed uitgewerkt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>In deze tabel leest u de
prestaties van de huidige
Vastgoedportefeuille; de
gebouwen, de omvang en de
exploitatieresultaten. Een
relatief groot deel van deze
kosten zit in onderhoud en
energie en een relatief klein
deel in kapitaallasten in
vergelijking met het landelijk
gemiddelde.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Vastgoed is niet kostendekkend
In de financiële analyse is te zien dat Doesburg in 2019 een bedrag van € 875.000 (totaal exploitatietekort, minus
kosten voor eigen huisvesting stadhuis en stadswerf) aan niet gedekte kosten heeft voor het maatschappelijk
vastgoed. Dat betekent dat de kosten in de begroting hoger zijn dan de inkomsten uit huuropbrengsten vanuit de
gebruikers. Dit terwijl Doesburg een kostprijsdekkend huurbeleid heeft (vastgesteld in 2018).

Bij deze analyse kan genoemd worden dat Doesburg haar kostprijsdekkende huurbeleid nog niet consequent
toepast, wat betekent dat niet alle gebruikers de werkelijke kosten voor huisvesting betalen. Dit vraagt aandacht,
aangezien het een wettelijke verplichting is om de werkelijke kosten door te berekenen (inclusief de
gebruikskosten voor beheer en energie).

Dit kan als gevolg hebben dat sommige activiteiten hogere kosten voor huisvesting krijgen die vervolgens via
beleid en subsidie om aanvullende dekking vragen. Dit draagt bij aan verdere transparantie van besteding
maatschappelijke gelden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>4.   Kernbezit: voorstel af te stoten
     gebouwen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Afwegingskader: kernbezit?
Om de effecten van de Strategische Koers Vastgoed uit te werken, zullen we allereerst alle gebouwen langs het kader
van ‘ kernbezit’ houden. Vastgoed behoort alleen tot kernbezit als het voldoet aan de onderstaande voorwaarden

Bij het in bezit hebben of huren van vastgoed (kernbezit) gelden de volgende voorwaarden:
•     Er zijn geen alternatieve instrumenten (denk aan beleidsinstrumenten of ruimtelijke ordeningsinstrumenten) om
      het beleidsdoel te behalen.

•    Er is geen marktpartij die de voorziening rechtstreeks aan kan bieden of op andere wijze een alternatief aanbod
     heeft. Waarmee de gemeente de enige partij is die duurzaam de voorziening kan exploiteren.

•    De gebruiker(s) en huurder(s) maken een zelfstandige en kostprijsdekkende exploitatie mogelijk, middels een
     duurzame meerjarenbegroting en professioneel beheer.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Resultaten: kernbezit of niet?
                                                                                      Historische
Behouden                                 Behouden                                     waarden*                                    Afstoten –
voor eigen                                  voor
                                                                                                                                    markt
 gebruik                                 beleidsdoel                                 Afstoten waar
             Stadhuis (werkplek                          Stadhuis (loket)               mogelijk     Toren van de
                                                                                                                                                 Streekarchief
             en vergader)                                De Linie                                    Martinikerk




                                                         Jongeren centrum
             Stadswerf                                                                               Begraafplaats                               De Harmonie
                                                         0313


                                                         Gymzalen –
             Brandweer                                   sporthal (incl.                                                                         Locatie School De
             kazerne                                     renovatie of                                                                            Horizon
                                                         nieuwbouw
                                                         scenario)




         * Gebouwen met historische waarde, kunnen afgestoten worden. Deze gebouwen zijn echter zeer specifiek,
         dat er waarschijnlijk nauwelijks kopers zijn. Daarnaast zal het financieel geen voordeel hebben (exploitatievergoeding ipv vaste lasten).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Toelichting uitkomsten kernbezit
•   Drie gebouwen dienen als huisvesting van eigen diensten en dienstverleningsloket van gemeente aan de inwoners
    zoals het stadhuis, de stadswerf en de brandweerkazerne (voor de veiligheidsregio).
•   Drie gebouwen vervullen een belangrijke rol voor beleidsdoelen: De Linie, Jongerencentrum 0313, en de
    gymzalen/sporthal. Waarbij we voor de sportaccommodaties uitgaan van het nieuwbouwplan wat hiervoor is
    opgesteld (dus vervangende nieuwbouw op een nader te bepalen locatie).
•   De Toren van de Martinikerk en de begraafplaats zijn kernbezit vanuit historisch perspectief en monument. Het
    eigendom is geen doel op zich. Als er voor deze objecten private partijen geïnteresseerd zijn in het beheer en
    behoud, is de gemeente bereid deze af te stoten (waarbij we ervan uitgaan dat de werkelijke kosten verschuiven van
    vastgoed naar monumentenbeheer).
•   Het gebouw van het streekarchief, de voormalige school De Horizon en de locatie van de Harmonie, zijn af te stoten.
    Het streekarchief met behoud van de depotfunctie. Op de andere twee locaties worden de gebouwen gesloopt. Op
    de locatie van De Horizon wordt de mogelijke bouw van nieuwbouw woningen onderzocht. Op de Harmonie locatie
    ligt een invulling met natuurlijke waarden voor de hand.
•   Voor het Stadhuis kan de kanttekening gemaakt worden dat het bestaat uit drie voormalige afzonderlijke gebouwen.
    Het historische stadhuis (rijksmonument) en twee voormalige woningen. Het stadhuis dient momenteel ook een
    beleidsdoel namelijk onze dienstverlening en loket voor inwoners.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Financieel effect bij verkoop niet-kernbezit


                                               Indicatief effect van afstoten op
                                               exploitatieresultaat structureel:

                                               circa € 150.000



                                               Daarnaast:
                                               - Eenmalige opbrengst/verlies bij
                                                  verkoop
                                               - ‘huur’ voor depot streekarchief
                                               - Nieuwbouw of renovatie
                                                  sportaccommodatie i.c.m. sloop
                                                  oudere accommodaties
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Toelichting effect toepassen ‘faciliterende rol’
•   Dit zouden de effecten zijn als de gemeente haar faciliterende rolopvatting zou toepassen op de huidige
    vastgoedportefeuille.
•   Er zijn vanuit het huidige bezit drie gebouwen benoemd die afgestoten kunnen worden.
•   Deze drie gebouwen samen vertegenwoordigen een exploitatieverlies van circa € 150.000,- over 2019.
•   In de meerjarenbegroting 2021-2030 is het effect van het doorvoeren van de Strategische Koers € 150.000,- per jaar
    gemiddeld.
•   Ook de Martini toren en begraafplaats behoren volgens de rolopvatting Vastgoed van de gemeente Doesburg niet
    tot het kernbezit. Mocht een private exploitant zich aandienen, dan kan het eigendom worden afgestoten.
•   Daarnaast zal de renovatie of nieuwbouw van de sportaccommodatie binnen enkele jaren ook effect hebben op het
    al dan niet afstoten van de gymzaal en/of sporthal.
•   In het volgende hoofdstuk worden de gemeentelijke ambities en daaruit volgende beleidsmatige dilemma’s
    beschreven. Daaruit volgen mogelijke aanvullende oplossingsrichtingen met verdere effecten op de financiën.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>5.   Dilemma’s strategisch vastgoed
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Dilemma’s
Door de Strategische Koers Vastgoed toe te passen, ontstaat samenhang in de besluiten en overzicht over de effecten
op de lange termijn. De discussie ontstaat in de onderliggende dilemma’s. Als daar consensus over is, volgen de
oplossingen daar veelal logischerwijs uit. De afgelopen periode heeft Rondmakers de onderstaande dilemma’s
voorgelegd aan beleidsmedewerkers en de portefeuillehouder. In dit hoofdstuk worden de dilemma’s uitgewerkt en
krijgen ze een beleidsmatige richting voor latere oplossingen in Vastgoed.


1.   één loket voor alle vragen en ondersteuning aan inwoners en bedrijven. Zowel de gemeentelijke als
     maatschappelijke organisaties tesamen. Dit loket moet gemakkelijk bereikbaar en toegankelijk zijn.
2.   Multifunctioneel gebruik overal doorvoeren.
3.   Moderne, gezonde werkplek voor medewerkers van gemeente en maatschappelijke organisaties.
4.   Alle ambities van de gemeente tezamen zijn alleen haalbaar als totale portefeuille vastgoed krimpt en efficiënter
     wordt gebruikt
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>1. één loket voor alle vragen en ondersteuning
   aan inwoners en bedrijven

De Linie is de beste locatie om alle baliefuncties van maatschappelijke organisaties te bundelen; één loket,
laagdrempelig en toegankelijk voor iedereen. Aanwezigheid van huisartsen en bibliotheek zorgen voor laagdrempelige
aanloop.

Mogelijke uitwerking:
• Alle publieks- en baliefuncties verhuizen van stadhuis naar De Linie. Daarvoor is een kleine functionele verbouwing
    in De Linie nodig (balie, multifunctionele ruimte en werkplekken).
•   Onderzocht moet worden of alle huidige functies dan in het gebouw passen qua ruimtegebruik. De bibliotheek
    overweegt om (een deel van) haar functies te verplaatsen of met minder vierkante meters verder te gaan, wat
    ruimte zou bieden.
•   Voor de langere termijn kansen voor gebiedsontwikkeling rond De Linie verkennen in samenspraak met overige
    gebouweigenaren (ook in relatie tot dilemma 3: multifunctioneel gebruik). Daarin ook de gebieds- en
    verblijfskwaliteit van de openbare ruimte betrekken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Wat is het gevolg hiervan?
Functioneel:
• In 2021 verhuizen publieksfuncties van stadhuis naar De Linie na een kleine verbouwing
   (balie, werkplekken, multifunctionele ruimte)
• Mogelijk nieuwe huisvesting of inkrimpen vierkante meters bibliotheek
• Stadhuis krijgt ruimte beschikbaar, op korte termijn mogelijk voor VVV of eventueel bibliotheek of andere functies
   ondersteunend aan beleid (termijn 3 jaar).

Vastgoed:
• Investering functionele aanpassing en verhuizing baliefuncties naar De Linie in 2021
• ‘wegvallen’ huurinkomsten bibliotheek en/of huisartsen als deze minder ruimte gaan gebruiken of het gebouw
    verlaten
• Onderzoek of verwerven locatie in eigendom gewenst en haalbaar is
• Lange termijn strategie opzetten voor het gehele gebied – gebouwen met publieke functie en openbare ruimte
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>2. Moderne gezonde werkplek medewerkers
De gemeente wil een moderne en gezonde werkomgeving voor haar medewerkers en multifunctionele ruimtes voor
haar maatschappelijke partners. Dit vraagt investeringen/verbouwing van het Stadhuis en in De Linie.

Mogelijke uitwerking:
• In De Linie worden voldoende en geschikte werkplekken gecreëerd, overleg faciliteiten voor vertrouwelijke
  gesprekken en een multifunctionele ruimte.
•   In het Stadhuis wordt geïnvesteerd in een beter binnenklimaat (conform eerder onderzoek), gecombineerd met
    planmatig onderhoud en verduurzaming waar mogelijk.
•   De werkplekken van ambtenaren worden vernieuwd naar een flexibel en open werkconcept waar mensen goed
    kunnen samenwerken én geconcentreerd werk kunnen doen.
•   Door verhuizing van de publieksfuncties en meer flexibel werkplek concept, houden we ruimte over in het stadhuis.
    Onderzoeken of een gebouwdeel afgestoten kan worden of (voor korte duur) verhuurd om kosten te dekken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Wat is het gevolg hiervan?
Functioneel:
• In 2021 verhuizen publieksfuncties van stadhuis naar De Linie na een kleine verbouwing
   (balie, werkplekken, multifunctionele ruimte)
• Stadhuis krijgt ruimte beschikbaar, op korte termijn mogelijk voor VVV geschikt (termijn 3 jaar).
• Verbouwplan opstellen; welk deel van het gebouw gaan we verbouwen en voor welke functie? Welk van de drie
   gebouwdelen hebben we niet meer nodig?

Vastgoed:
• Investering stadhuis voor moderniseren werkplekken, aanpassen binnenklimaat
• Mogelijk afstoten van één of twee gebouwdelen Stadhuis afhankelijk van ruimtebehoefte werkplekken. In geval van
    afstoten de kosten voor het separeren van het gebouwdeel en afzetten tegen de verwachtte verkoopopbrengst en
    structurele kostenbesparing (onderhoud, beheer en energie).
• Inkomsten verhuur VVV (korte termijn), strategie bedenken voor leegkomend gebouwdeel
• Jaarlasten stijgen fors door investering in klimaat, verduurzamen en werkplekken. Tegelijkertijd dalen de kosten
    voor onderhoud en energie naar verwachting.
• Huurinkomsten en lagere exploitatielasten zullen niet opwegen tegen toename van kapitaallasten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Actueel inzicht door COVID-19
De recente ervaring leert dat digitaal werken en thuiswerken veel meer kan worden toegepast dan voorheen gedacht.
Dat heeft mogelijk een blijvend effect op de huisvestingsvraag van de gemeente Doesburg. Daarbij kan gedacht worden
aan de volgende effecten:

•   Minder werkplekken nodig voor medewerkers doordat vaker wordt thuisgewerkt.
•   Veel meer mogelijkheden voor gedeelde werkplekken voor gemeente, corporaties, maatschappelijke organisaties in
    verschillende gebouwen in de stad. Daar waar je werk is.
•   Maar ook andersom: grotere afstand tussen werkplekken en vergaderfaciliteiten.
•   Betere mogelijkheden voor zonering en veiligheid op de werkplekken.

Al met al zal deze overweging meegewogen moeten worden in de verdere onderzoeken naar de toekomstige
werkomgeving voor ambtenaren in het stadhuis en locaties zoals De Linie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>3. Multifunctioneel gebruik overal doorvoeren
Maatschappelijke gebouwen, moeten in basis geschikt zijn voor meerdere activiteiten en functies vanuit
vastgoedbeleid. Dat betekent dat Jongerencentrum 0313, de Brandweerkazerne, maar ook sportvoorzieningen en
scholen andere gebruikers toelaten, met oog voor cultuur en historie. Daarbij is oog voor de eigenheid, tradities en
cultuur van organisaties en activiteiten.

Mogelijke uitwerking:
Daar waar de gemeente investeert in functionele verbeteringen in bestaande gebouwen of bouw van nieuwe
accommodaties, is multifunctionaliteit een uitgangspunt. Dit wordt ook doorvertaald in de gebruiks- en
huurovereenkomsten. Voor de onderstaande gebouwen, wordt verkend hoe het gebruik en de financiële exploitatie
kan worden verbeterd door sterker multifunctioneel gebruik.
• De Linie: is nu het voorbeeld van multifunctioneel gebruik, de volgende fase geldt verdere deling van
    spreekkamers, werkplekken en balie.
• Stadhuis: door vertrek van baliefuncties ontstaat ruimte voor andere activiteiten. Ook de werkplekken kunnen
    mogelijk gedeeld worden met partnerorganisaties uit de regio.
• Jongerencentrum: onderzocht wordt de mogelijkheid om hier gedurende de dag ook andere activiteiten te laten
    plaatsvinden om daarmee de bezettingsgraad en de kosten dekking van het gebouw te verbeteren.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>4. Zijn alle gemeentelijke ambities tesamen
   betaalbaar? Durven te kiezen!

Betere werkomgeving, nieuwe sportvoorzieningen, achterstallig onderhoud aanpakken,
verduurzamen van gebouwen, ruimte blijven bieden voor maatschappelijke activiteiten. Alles bij
elkaar vraagt dit een forse investering in de gebouwen de komende jaren en jaarlijks extra geld
voor vastgoed.

Door te kiezen voor de voorliggende Strategische Koers Vastgoed en dus het afstoten van
enkele gemeentelijke gebouwen, ontstaat ruimte om de ambities van vastgoed in te vullen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>En wat is met deze Strategische Koers Vastgoed
duidelijk geworden?
Gebouwen op de lijst ‘afstoten’ passen niet in de definitie van kernbezit. Functies (streekarchief) en activiteiten
(Harmonie) kan de gemeente prima blijven steunen, zonder dat ze bezit over het gebouw hoeft te hebben.

Monumenten zijn beschermd door goed gemeentelijk en landelijk beleid. Eigendom is daarvoor niet nodig.
Monumentenbeleid (en beschikbaarheid fonds) moet dit opvangen. Eenmalige opbrengst uit verkoop kan mogelijk
gebruikt worden om eenmalig een gemeentelijk monumentenfonds op te starten.

Sportvoorziening: renovatie of nieuwbouw moet doorgang vinden. Maar de exploitatie van huidige gebouwen kun je op
dit besluit aanpassen. In de nieuwbouwvariant heb je als vraagstuk: investeren wij meer dan noodzakelijk in algemene
ruimtes/voorzieningen? Zo ja, wat kost dat de gemeenschap?

Voor toerisme en aantrekkelijkheid binnenstad, heeft Doesburg geen vastgoed in eigendom nodig.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>6.   Financiële gevolgen van dit beleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Scenario’s begroting
Er is geconstateerd dat de gemeente de afgelopen jaren te weinig planmatig onderhoud heeft uitgevoerd aan de
gebouwen. Er is een concept begroting opgesteld (0-lijn begroting) waarin al het achterstallig onderhoud wordt
aangepakt, waarbij de piek ligt in uitgaven binnen 2 jaar. Daarnaast zijn in de 0-lijn begroting de investeringen voor
nieuwe sporthal en aanpassingen aan het klimaat van het stadhuis meegenomen. Dit scenario laat zien dat er in 2020-
2021 een fors hogere uitgave is, met name door het meerjarenonderhoud en de investeringen in sporthal en stadhuis.

De Vastgoedstrategie die nu voorligt, heeft als effect dat de gemeente enkele gebouwen gaat afstoten. Deze hoeven
dus niet meer onderhouden te worden, verbruiken geen energie et cetera. Deze kosten vallen dus structureel weg uit
de begroting. Dit heeft impact op de piekuitgaven voor het achterstallig onderhoud in 2020 en 2021 en heeft een
structureel effect door het wegvallen van exploitatiekosten voor de te verkopen gebouwen voor de gehele periode. We
noemen dit begroting doorvoeren strategie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Principeweergave: scenario’s begroting
In onderstaande grafiek zijn scenario’s weergegeven om een beeld te geven van de consequenties van de scenario’s.
Hiervoor zijn de bedragen gebruikt uit de huidige begroting en de concept begroting van de gemeente.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Gevolgen (1)
•   De huidige, geldende begroting, mede gebaseerd op het MJOP uit 2016 geeft een beeld wat kwalitatief en
    financieel niet houdbaar is. Er is te weinig geïnvesteerd in het onderhoud, er is geen rekening gehouden met
    verduurzaming van gebouwen of functionele aanpassingen.
•   Kwaliteit en onderhoud van de panden is ondermaats, gebruik is niet altijd efficiënt, beheer is soms onvoldoende.
•   Er zijn dus investeringen nodig om voorzieningenniveau op peil te houden en verder te verduurzamen.
•   Daarvoor is het MJOP geactualiseerd. Dat gaat ervan uit dat we alle panden blijven gebruiken en ‘op peil’ willen
    houden. Daardoor zouden de jaarlijkse kosten (vooral de eerste 2 jaar) sterk stijgen.
•   De kosten voor de gemeente bij ongewijzigd beleid, zullen stijgen, zo ziet u in de 0-lijn. En daar komen nog
    aanvullende kostenstijgingen bij voor investeringen om de gemeentelijke ambities waar te maken.
•   De effecten van de Strategische Koers Vastgoed, laten zien dat er door het afstoten van enkele panden, het
    aangepaste MJOP en de gevolgen van nieuwbouw sporthal, bespaard kan worden op het uit te voeren onderhoud
    de komende jaren, plus een structurele kostenbesparing door vrijvallende exploitatiekosten van te verkopen panden
    plus kostendekkende verhuur.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Gevolgen (2)
•   De Strategische Koers Vastgoed laat zien dat de gemeente én efficiënt met haar middelen kan omgaan en
    tegelijkertijd kan investeren in verbetering van het vastgoed.
•   Door de 0-lijn en de begroting bij het doorvoeren van de strategie te vergelijken, zien we dat er ruimte ontstaat,
    gebaseerd op de vrijvallende exploitiekosten.
•   Gemiddeld gaat dit structureel over een bedrag van € 150.000,- per jaar.
•   Als de gemeente ervoor zou kiezen om de gemiddelde jaarlijkse kosten over een periode van 10 jaar ongeveer gelijk
    te houden aan de 0-lijn, dan kan uit de besparing op de verkoop van de panden geïnvesteerd worden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Er moet geïnvesteerd worden in vastgoed
Door niet alle huidige gebouwen in bezit te houden, maar een deel van de gebouwen te verkopen, wordt de investering
in onderhoud beperkt en zijn de de structurele lasten minder groot. De vrijval van de structurele lasten van de te
verkopen panden is jaarlijks € 150.000,-. Het voorstel is om de gebouwen te verbeteren en plannen verder uit te
werken voor:

•   Investeren in baliefuncties op locatie De Linie.
•   Investeren in werkplekken en functionele verbetering Stadhuis (mogelijk het leegspelen van een gebouwdeel en
    daarmee eveneens jaarlijkse kosten besparen).
•   Investeren in verduurzamen van gemeentelijk vastgoed (wat deels wordt terugverdiend op termijn door lagere
    energielasten).
•   Investeren in het multifunctioneel maken van gebouwen zoals het Jongerencentrum. Dit heeft ook als doel om het
    gebruik van de gebouwen efficiënter te maken, waar dan ook hogere huurinkomsten tegenover staan.
•   Structurele kostenbesparing in relatie tot het bijstellen van de gemeentelijke ambities.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>