<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Opdrachtgever:   Gemeente Doesburg
Onderwerp:       Strategische Koers Vastgoed
Status:          Definitief
Datum            27 mei 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud

1.      Inleiding .............................................................................................................................. 3
     1.1.      Aanleiding .............................................................................................................................................. 3
     1.2.      Opzet van de Strategische Koers Vastgoed ........................................................................................... 3
     1.3.      Van Koersnota naar uitvoeringsagenda ................................................................................................. 3
2.      Afbakening vastgoedbeleid ................................................................................................ 5
     2.1       Huidige kaders vastgoed ........................................................................................................................ 5
     2.2       Afbakening gemeentelijk vastgoedbeleid .............................................................................................. 5
     2.3       Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom? ........................................................................... 6
     2.4       Wat betekent Faciliterend vastgoedbeleid voor Doesburg? ................................................................. 6
3.      Strategische koers gemeentelijk vastgoed ......................................................................... 7
     3.1       A. Gemeentebreed beleid ...................................................................................................................... 8
     3.2       B. Huisvestingsvraag .............................................................................................................................. 8
     3.3       C. Aanbod vastgoed ............................................................................................................................... 9
4.      Afwegingskader ................................................................................................................ 11
     4.1       Kernbezit gemeentelijk vastgoed......................................................................................................... 11
     4.2       Fase 1: bijdrage aan beleidsdoelen ...................................................................................................... 11
     4.3       Fase 2: Kernbezit gemeentelijk vastgoed ............................................................................................ 12
     4.4       Scenario’s meerjarenperspectief ......................................................................................................... 12




                                                                                                                                                  Pagina 2 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
1.1. Aanleiding
In 2018 is aan het licht gekomen dat de gemeente Doesburg haar financiën ten aanzien van haar
vastgoedportefeuille en het vastgoedbeheer niet goed op orde heeft. Er was onvoldoende inzicht in de
onderhoudsstaat van de gebouwen en de benodigde investeringen voor de komende jaren. In de tweede helft
van 2019 is een intern onderzoek naar het vastgoed gestart. Daarin bleek dat strategisch beleid ontbrak; een
kader om te bepalen welke gebouwen eigenlijk langdurig in bezit van de gemeente moeten blijven en welke
gebouwen afgestoten kunnen worden. Het is daarom noodzakelijk om een strategisch beleid op te stellen om
te kunnen bepalen welke bijdrage het gemeentelijk vastgoed moet leveren aan het behalen van inhoudelijke
beleidsdoelen. Dit kader biedt vervolgens de handvatten voor besluiten over toekomstig vastgoed, projecten
en de motivatie voor investeringen in gebouwen en onderhoud ervan.

We zijn volop bezig om inzicht te verschaffen in de gemeentelijke gebouwen; de kosten, opbrengsten en
benodigde investeringen voor onderhoud en verduurzaming, maar dat is nog niet afgerond. In de tussentijd wil
de gemeente al wel beter grip krijgen op haar portefeuille en de strategische koers bepalen. Er moeten immers
ook keuzes gemaakt worden.

1.2. Opzet van de Strategische Koers Vastgoed
De Strategische Koers Vastgoed is als volgt opgebouwd: na een beschrijving van de huidige situatie van het
vastgoed in Doesburg, volgt in hoofdstuk 3 de afbakening van gemeentelijk vastgoedbeleid, vanuit landelijke
kaders, vertaald naar Doesburg. Hoofdstuk 4 bevat de strategische koers voor vastgoed; welke ambities heeft
Doesburg met haar vastgoed? In hoofdstuk 5 formuleren we het afwegingskader dat richting geeft aan de
uitvoeringsagenda; de richting die je opgaat met elk gebouw.

1.3. Van Koersnota naar uitvoeringsagenda
Deze Strategische Koers Vastgoed omvat het eerste en tweede deel van het Vastgoedbeleid: het bevat de
positionering en afbakening van wat Doesburg met vastgoed wil bereiken en haar ambities voor de
toekomstige ontwikkelingen. Deel 2 is ook onderdeel van dit rapport; het afwegingskader dat leidt tot een
keuze per gebouw. De gemeentelijke gebouwen worden geanalyseerd met dit afwegingskader in de hand. Dat
geeft richting aan de toekomstige keuze per gebouw. Deze strategische koers sluit aan op de hoofdonderdelen
van de Doesburgs beleidspeerpunten.
                                                                       Bijstellen
                                                                         MJOP

                                                        Deel 2:
                •Rolopvatting gemeente              afwegingskader              •Investeringsplan
                 Doesburg                                                        projecten en onderhoud
                •Strategische thema's         •Afweging toekomstige             •Planning
                                               keuzes vastgoed
                •Ambitie beheer                                                 •Financiële uitwerking
                 portefeuille                 •Ondersteuning behalen
                                               beleidsdoelen

                           Deel 1:                                                         Deel 3:
                     strategische koers                                              uitvoeringsagenda




                                                                                                    Pagina 3 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Na bespreking van de Strategische Koers met de gemeenteraad en de richtlijn per gebouw, wordt het
meerjaren onderhoudsprogramma (MJOP) opnieuw opgesteld waarbij de financiën voor het meerjarig
onderhoud aan de orde komen. Dit MJOP wordt aan de Raad voorgesteld.

De richting die de Doesburgse Raad voor de afzonderlijke gebouwen aangeeft, wordt nader uitgewerkt in een
korte uitvoeringsagenda en concrete plannen per gebouw. Het MJOP wordt iedere twee jaar herijkt, zodat dit
gelijke tred blijft houden met de uitvoeringsagenda en de concrete plannen.


In dit strategisch beleid wordt de relatie gelegd tussen vastgoedbeleid, het bovenliggende gemeentelijk beleid
en de huisvestingsbehoefte vanuit de beleidsvelden. In dit rapport worden geen oplossingen geboden of advies
over het behoud, de investering of het afstoten van individuele gemeentelijke objecten gegeven.




                                                                                              Pagina 4 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2. Afbakening vastgoedbeleid
    2.1 Huidige kaders vastgoed
De gemeente Doesburg heeft de afgelopen jaren diverse onderzoeken en studies uitgevoerd naar haar
vastgoed. Voorbeelden hiervan zijn het locatieonderzoek voor binnensportaccommodaties en het strategisch
huisvestingsplan voor gemeentelijke huisvesting. Ook is er recent beleid opgesteld voor het vastgoed; het
huurprijsbeleid 2016 en accommodatiebeleid 2018. Voor wat betreft het meerjaren onderhoud is het beleid
van 2016 aan vernieuwing toe. Dit wordt in mei 2020 aan de Raad ter besluitvorming voorgelegd. In dit
hoofdstuk wordt verwoord hoe de gemeente omgaat met haar vastgoed, welke doelen het dient.

2.2 Afbakening gemeentelijk vastgoedbeleid
De afgelopen jaren hebben steeds meer gemeenten een strategische koers op      Uit de Barometer
hun vastgoedbeleid ontwikkeld. De barometer Maatschappelijk Vastgoed           Maatschappelijk Vastgoed 2018
(2018) meet jaarlijks welk beleid gemeenten ontwikkelen. Sinds 2016 heeft      blijkt dat: “80% van alle
meer dan 50% van de kleine gemeenten een vastgoedbeleid (naast een             gemeenten in Nederland het
onderhoudsplan). Vastgoedbeleid valt bij veel kleine gemeenten uiteen in een   bezit en beheer van vastgoed
visie op het vastgoedbeheer (‘hoe ga je om met gebouwen in eigendom?’) en      niet als doel op zich ziet, maar
accommodatiebeleid (‘hoe huisvesten we in de gemeentelijke gebouwen de         als een middel om haar
activiteiten?’).                                                               beleidsdoelen te
                                                                               ondersteunen”.




Figuur 1: Aanwezigheid van vastgoedbeleidsinstrumenten bij gemeenten (bron: Barometer Maatschappelijk
Vastgoed, 2016)

Als we de gemeente Doesburg vergelijken met de uitkomsten van de barometer Maatschappelijk Vastgoed,
dan zien we dat er op de volgende vlakken reeds beleid is:
• Accommodatiebeleid voor binnen- en buitensport en cultuur (op onderdelen en objecten, in sommige
     gevallen verouderd beleid).
• Verhuurbeleid in de vorm van huurprijsbeleid en doorbelasting van kosten.

Op de volgende vlakken zien we dat beleid bij de gemeente ontbreekt of onvoldoende ontwikkeld is:
• Meerjaren onderhoud (er ligt nu een MJOP op basis van de huidige situatie, deze wordt aangevuld met de
    uitkosten van deze strategische koers en uiterlijk mei 2020 aan de Raad voorgelegd).
• Gemeentelijk vastgoedbeleid met een visie en ambitie (daar geeft deze Strategische Koers invulling aan).



                                                                                            Pagina 5 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>•   Vastgoedmanagement en verhuurbeleid (een beleid onder het beheer, samenwerking met
    beheerstichtingen en anderen ontbreekt).
•   Risicomanagement van het vastgoedbeleid en de vastgoedportefeuille ontbreekt (wel op onderdelen of
    objecten onderzocht, zoals meerjaren onderhoud of het gemeentekantoor in de studie van EY).

Uit deze analyse blijkt dat de gemeente Doesburg fragmenten van gemeentelijk vastgoedbeleid goed heeft
ontwikkeld en dat er in deze periode ook veel aandacht is voor de ontwikkeling van aanvullend beleid. Een
integrale visie op vastgoed, een zogenaamde kapstok ontbreekt. De belangrijkste kapstok biedt de
gemeentelijke keuze over vastgoed eigendom. Dat werken we uit in de volgende paragraaf.

    2.3 Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom?
Gemeenten kunnen uiteenlopende overwegingen hebben om vastgoed in eigendom te hebben. Dit wordt de
rol- en taakopvatting genoemd. Ondernemende gemeenten kopen vastgoed op risico aan en gebruiken dit als
hefboom voor ruimtelijke ontwikkelingen en om daarmee controle te hebben in de markt vanuit
privaatrechtelijke positie. Een accommoderende gemeente heeft vastgoed vooral in bezit om op allerlei
gebieden maatschappelijke organisatie te kunnen accommoderen met huisvesting binnen hun gemeente. De
faciliterende gemeente trekt zich verder terug uit het bezit van gebouwen, maar faciliteert de
maatschappelijke partners wel.

Doesburg heeft in het verleden in haar besluiten en
investeringen zowel ondernemende,
accommoderende als faciliterende rollen gepakt. Het
is goed hier een heldere lijn in te kiezen.

Doesburg spreekt uit dienstbaar te willen zijn aan
activiteiten van haar inwoners, bedrijven en
instellingen, waarmee beleidsdoelen in de stad
worden gerealiseerd. Waar het gaat om vastgoed
past hier geen ondernemende maar wel een
faciliterende opstelling van Doesburg bij. Een
volwaardige accommoderende rol vraagt omvangrijke
financiële middelen, professioneel beheer en
onderhoud (en schaalgrootte). Doesburg laat de
samenwerkingspartners en organisaties hun eigen
huisvesting organiseren, maar de gemeente draagt
nauwlettend bij aan voldoende aanbod.

Bij een faciliterende rol hoort enerzijds het faciliteren en verlenen van diensten en huisvesting in de brede zin
van het woord, maar anderzijds ook het zakelijk belang van efficiënt gebruik, doelmatigheid, lage kosten en
duurzame exploitatie.

    2.4 Wat betekent faciliterend vastgoedbeleid voor Doesburg?
De gemeente Doesburg kiest voor een faciliterend vastgoedbeleid. Dat betekent dat de gemeente vastgoed in
eigendom heeft als een hulpbron om beleidsdoelen te bereiken. Zij wil dit doen in balans met de financiële
mogelijkheden. Vastgoed is dus niet bedoeld om het vestigingsbeleid voor winkels te beïnvloeden of de
kwaliteit van monumenten te behouden bijvoorbeeld. Daarvoor heeft de gemeente publiekrechtelijke, veel
krachtigere instrumenten (dit wordt later uitgewerkt in paragraaf 5.2; ‘kaders kernbezit’).

In het landelijk regeerakkoord is opgenomen dat voorzieningen (lees gebouwen met maatschappelijke functie)
geclusterd worden en de huisvesting van activiteiten voorop staat. En daarmee dus niet de huisvesting van
organisaties. De gemeente Doesburg conformeert zich aan dit standpunt omdat het in lijn is met het


                                                                                                   Pagina 6 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>uitgangspunt dat Doesburg activiteiten van haar inwoners, bedrijven en instellingen wil faciliteren qua
vastgoed waarmee beleidsdoelen in de stad worden gerealiseerd, mits financieel haalbaar.



3. Strategische koers gemeentelijk vastgoed
Als het hoofddoel van vastgoed is om gemeentelijke beleidsdoelen te ondersteunen en helpen realiseren, dan
is de relatie met gemeentelijk beleid cruciaal. Dat wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. De strategische koers
gemeentelijk vastgoed zorgt voor samenhang en legt relaties met andere beleidsvelden. Het vastgoed is
immers een instrument om beleidsdoelen te ondersteunen. Het onderstaande schema maakt de relaties
zichtbaar.


                                      a. Gemeentebreed
             1) Excellente dienstverlening
             2) Economie stimuleren
             3) Historische waarden behouden




          b. Huisvestingsvraag                                    c. Aanbod vastgoed
 1) Goede werkplek                                       1)   Kerntaak bezit en beheer vastgoed
 2) Behalen beleidsdoelen ondersteunen                   2)   Goed onderhouden
 3) ?                                                    3)   Energietransitie en duurzaamheid
                                                         4)   Multifunctioneel gebruik
                                                         5)   Efficiënt en betaalbaar




Een korte toelichting:

Het aanbod aan vastgoed - lees de gebouwen die de gemeente in bezit heeft of huurt - biedt huisvesting voor
organisaties en activiteiten die uitvoering geven aan gemeentelijk beleid (ambtelijke organisatie) of een
bijdrage leveren aan het behalen van beleidsdoelen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de huisvesting van het
ambtelijk apparaat, de mensen die samen met samenwerkingspartners zorgen voor excellente dienstverlening
naar de inwoners. Daar zijn goede werkplekken, ontmoetingsplekken en een toegankelijke, laagdrempelige
baliefunctie voor nodig. Om de historische waarden van de monumenten in de binnenstad te behouden heeft
de gemeente ruimtelijk beleid en gemeentelijke monumenten benoemd. Ook is ze zelf eigenaar van een aantal
monumenten. In de basis, als faciliterende gemeente, is het ruimtelijk beleid afdoende om de historische
waarden te behouden en hoeft de gemeente daarvoor niet per se eigenaar van monumenten te zijn. Met deze
voorbeelden kunt u het onderstaand schema en de uitwerking ervan in de volgende paragrafen lezen.




                                                                                                Pagina 7 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>      3.1 A. Gemeentebreed beleid
Het gemeentebreed beleid wordt momenteel vormgegeven in de Visie Doesburg 2040. Deze visie biedt kaders
voor toekomstig gemeentelijk beleid. In relatie tot de strategische vastgoedkoers zijn drie gemeentebrede
speerpunten van belang:

1.    Excellente dienstverlening (verwoord in rapport ‘Excellente dienstverlening’ (2018).

      Doesburg wil haar diensten op een excellente manier verlenen. Dit betekent voor ambtenaren dat zij:
      a) De inwoners verder helpen en gezamenlijk werken aan oplossingen.
      b) Ervoor zorgen dat zij inwoners begrijpen en dat deze zich begrepen voelen.
      c) Het leven van de inwoners en de samenleving centraal stellen en niet de gemeente en haar
         procedures.

      Doesburg wil haar inwoners daarvoor laagdrempelige, goed bereikbare en toegankelijke voorzieningen
      bieden. Hierin wil de gemeente optimale samenwerking met maatschappelijke partners stimuleren en
      mogelijk maken. Tevens wil zij haar eigen werknemers goede en gezonde werkplekken bieden. Daarbij is
      aandacht voor samenwerking en moderne werkvormen, gezond binnenklimaat en wordt een open en
      transparante manier van werken onderling en met de inwoners, bedrijven en instellingen gestimuleerd.

2.    Economie stimuleren. Doesburg als zelfstandige Hanzestad heeft groot belang bij een gezonde economie
      in de binnenstad. De cultuurhistorische waarde, samen met het unieke winkelaanbod en horeca in de
      binnenstad is de economische motor die toeristen trekt. Daarom wordt sterk ingezet op toerisme als
      drijvende kracht (Detailhandelsstructuurvisie 2016). In basis bieden het economisch beleid,
      detailhandelsstructuurvisie en vestigingsbeleid het instrumentarium om dit gemeentebrede beleid te
      sturen.

3.    Historische waarden behouden, zowel op het gebied van de collectieve kwaliteit en aantrekkingskracht
      van de binnenstad als op het gebied van individuele monumentale gebouwen als het behoud van culturele
      waarden met aantrekkingskracht voor inwoners en toeristen (denk aan streekarchief, diverse musea,
      ateliers). Het monumentenbeleid1 en beeldkwaliteitsplan en in de toekomst mogelijk een gemeentelijk
      monumentenfonds, bieden het instrumentarium om dit beleidsuitgangspunt te waarborgen.


      3.2 B. Huisvestingsvraag
Als uitgangspunt geldt dat een vastgoedobject een beleidsdoelstelling ondersteunt of voorziet in huisvesting
van eigen activiteiten. Daarbij sluit het vastgoed aan op de vraag naar huisvesting vanuit beleidsdoelstellingen.
Hieronder leest u belangrijke actuele beleidsdoelen die zijn besproken gedurende het opstellen van deze
Strategische Koers Vastgoed.

1. Goede werkplek bieden voor eigen personeel en personeel verwante maatschappelijke organisaties als geen
marktpartij daarin voorziet. Goede werkplekken voor gemeentelijk ambtenaren is een primaire taak, maar ook
zien we dat veel gemeenten werkplekken voor de veiligheidsregio, bibliotheek, zorgmedewerkers uit
wijkteams, wijkagenten en welzijnswerkers biedt. Doesburg wil ook huisvesting waar mogelijk bieden aan
activiteiten die het behalen van de beleidsdoelen ondersteunen. Als bij de uitvoering van deze specifieke
activiteiten ook de huisvesting van uitvoerders nodig is, dan zorgt de gemeente hiervoor binnen haar financiële
kaders of maakt hierover goede afspraken met samenwerkingspartners

2. Beleidsdoelen behalen binnen de domeinen economie, welzijn, sport, onderwijs, zorg of openbare orde en
veiligheid. De activiteiten die binnen de gemeente worden ontplooid, hebben huisvestingsvragen, vaak via de

1
    Beleidsnota monumenten (2012): monumentenbeleid, Kadernota Cultuurhistorie (2006): monumentenbeleid



                                                                                                  Pagina 8 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>maatschappelijke organisaties die deze activiteiten organiseren. De gemeente streeft ernaar om als
zelfstandige stad haar voorzieningenniveau in stand te houden.
Beleidsafdelingen worden in staat geacht om de huisvestingsbehoefte van maatschappelijke organisaties te
verwoorden en onderbouwen. Op basis van de beleidsdoelen wil de gemeente Doesburg huisvesting bieden
voor de activiteiten. Op dit moment is geen data en onderbouwing beschikbaar waarmee kan worden
aangetoond welke bijdrage de huisvesting daadwerkelijk levert aan het behalen van beleidsdoelen.
In deze strategische vastgoedkoers doen wij verder geen uitspraken over de verschillende beleidsinhoudelijke
doelen. De gemeente Doesburg kan verbeteringen doorvoeren in het meten van de effecten van
maatschappelijke voorzieningen en de bijdrage van huisvesting daarin.


     3.3 C. Aanbod vastgoed
Het bezit van vastgoed is een instrument om beleidsdoelen te bereiken, is hierboven reeds gesteld. Het aanbod
aan vastgoed voorziet in basis in de huisvestingsvragen van activiteiten met een maatschappelijk doel.
Uitgangspunt daarbij is dat de gemeente terughoudend is om vastgoed in eigendom te hebben of houden of
vastgoed in te zetten als hefboom voor andere ontwikkelingen. Dit valt uiteen in meerdere aspecten.

1.   Kerntaak bezit en beheer vastgoed: Hierbij geldt dat Doesburg alleen vastgoed in bezit heeft onder de
     gestelde voorwaarden:
         o Het beheer van gemeentelijk vastgoed gebeurt professioneel op basis van een meerjaren
              exploitatiebegroting (inkomsten en uitgaven). Daar waar een externe partij het beheer uitvoert (al
              dan niet door of met hulp van vrijwilligers), is de gemeente regievoerder.
         o Er geldt een kostprijsdekkende huur als basis voor de exploitatie, waarbij de afrekening van
              gebruikskosten geschiedt op basis van werkelijke uitgaven, naar rato van gebruik.

2.   Goed onderhouden: Gemeentelijke gebouwen worden goed onderhouden. De afgelopen jaren is bij
     sommige gebouwen achterstallig onderhoud ontstaan. Het MJOP is de basis voor de toekomstige
     investeringen in onderhoud. Maar dit is niet voldoende. Dit moet worden aangevuld met investeringen
     nodig voor het verduurzamen van het vastgoed conform het wettelijk kader om alle openbare gebouwen
     in 2023 op niveau van energielabel C en in 2030 van label A te krijgen en in voorbereiding op de
     energietransitie naar gasloze gebouwen. Hierbij geldt bijvoorbeeld dat alle energiebeperkende
     maatregelen in gebouwen waarvan de investering binnen vijf jaar wordt terugverdiend, verplicht moeten
     worden doorgevoerd, op basis van de erkende maatregelenlijst. Voorbeelden hiervan zijn isolatie,
     Ledverlichting en dubbelglas. Doesburg heeft hierop aangesloten door dit ook op te nemen in haar
     Meerjareninvesteringsagenda 2017 - 2022 en dit past in haar streven om in 2050 energieneutraal te zijn.

3.   Energietransitie en duurzaamheid: Ten aanzien van duurzaamheid heeft Doesburg hoge ambities gesteld:
     energieneutraal in 2050. Ook de regio Arnhem-Nijmegen, waar Doesburg onderdeel van uitmaakt, werkt
     aan het versnellen van de energietransitie en heeft dezelfde ambitie. De Doesburgse prestaties op het
     gebied van duurzaamheid voor zowel hernieuwbare energie, elektriciteit en warmte blijft echter achter bij
     regionale en landelijke gemiddelden.
     In principe dient de gemeente te voldoen aan wettelijke eisen: energielabel C in 2023 en label A in 2030
     voor alle kantoren groter dan 100m² en alle gebouwen met een openbare functie (monumenten
     uitgezonderd, daarvoor geldt een doelstelling van 40% CO2 reductie in 2030). De Raad heeft reeds budget
     beschikbaar gesteld voor het verduurzamen van de energievoorziening in samenhang met het verbeteren
     van het binnenklimaat van het gemeentehuis. In 2020 zal voor de volledige vastgoedportefeuille een
     uitvoeringsplan met investeringsbegroting opgesteld moeten worden voor de verduurzaming in relatie tot
     het geplande onderhoud. Dit komt op de Raadsagenda.

4.   Multifunctioneel gebruik: Gemeentelijke gebouwen en bij voorkeur ook overige gebouwen waar
     maatschappelijke activiteiten plaatsvinden, zijn multifunctioneel. Dat betekent dat ze toegankelijk zijn (wet


                                                                                                  Pagina 9 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>     toegankelijkheid openbare gebouwen) en goed bereikbaar met auto en openbaar vervoer. Accommodaties
     in gemeentelijk eigendom en/of waarvoor gemeentelijke huisvestingssubsidies worden verstrekt, zijn in
     basis te gebruiken voor diverse activiteiten en door verschillende organisaties. De gemeente verwacht van
     de (hoofd)gebruiker dat ze multifunctioneel gebruik stimuleert om daarmee de bezetting van gebouwen te
     verbeteren.

5.   Efficiënt en betaalbaar: De gemeente Doesburg monitort efficiënt ruimtegebruik van haar vastgoed en de
     benutting van ruimtes. Door efficiënt gebruik te maken van beschikbaar vastgoed zijn er in totaal minder
     vierkante meters nodig om alle activiteiten te huisvesten en zijn de kosten lager. De betaalbaarheid van
     het vastgoed blijkt uit de zelfstandige exploitatie van de gebruikers. Alle kosten worden doorbelast met
     kostprijsdekkende huur. Bij verkoop van gemeentelijk vastgoed geldt een transparant verkoopproces.

6.   Overig vastgoed, dat niet onder het kernbezit wordt gerekend, wordt afgestoten.




                                                                                             Pagina 10 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>4. Afwegingskader
De uitgangspunten die van toepassing zijn op het kernbezit van Doesburgs vastgoed (paragraaf 2.2) en de
thema’s in de strategische koers vastgoedbeleid (hoofdstuk 3), bieden veel houvast om samenhangende keuzes
over vastgoed te maken. In dit hoofdstuk wordt een handreiking gegeven hoe per object een afweging kan
worden gemaakt.

4.1 Kernbezit gemeentelijk vastgoed
Waarom en in welke gevallen dient de gemeente Doesburg eigenaar c.q. huurder van vastgoed te zijn? Dat is
één van de belangrijkste vragen bij gemeentelijk vastgoedbeleid. In de eerste plaats moet het een beleidsdoel
dienen. Denk daarbij aan huisvesting voor sportactiviteiten of een loket voor maatschappelijke dienstverlening
vanuit de WMO. In de tweede plaats heeft de gemeente vastgoed in bezit voor huisvesting voor eigen gebruik.
Denk aan kantoorruimte voor het ambtelijk apparaat of het loket voor WMO-functies.
Bij het in bezit hebben of huren van vastgoed gelden de volgende voorwaarden:
1. Er zijn geen alternatieve instrumenten (denk aan beleidsinstrumenten of ruimtelijke
     ordeningsinstrumenten om het beleidsdoel te behalen).
2. Er is geen marktpartij die de voorziening rechtstreeks aan kan bieden of op andere wijze een alternatief
     aanbod heeft. Waarmee de gemeente de enige partij is die de voorziening duurzaam kan exploiteren.
3. De gebruiker(s) en huurder(s) maken een zelfstandige en kostprijsdekkende exploitatie mogelijk, met een
     duurzame meerjarenbegroting en professioneel beheer.

Bovenstaande uitgangspunten voor het
kernbezit van gemeentelijk vastgoed geven al
veel richting in hoe de gemeente Doesburg
kijkt naar haar vastgoed. In de onderstaande
tabel is het huidige gemeentelijke vastgoed
weergeven dat met deze bril bekeken dient te
worden.

Het afwegingskader zorgt voor de samenhang
tussen gemeentebreed beleid, de vraag naar
en het aanbod van vastgoed. Daarbij gelden
vier belangrijke thema’s, onderverdeeld in
twee fasen.




4.2 Fase 1: bijdrage aan beleidsdoelen
De vraag naar huisvesting vanuit sociaal-maatschappelijk organisaties om beleidsdoelen te bereiken staat
voorop. Dat wordt fase 1 van het afwegingskader vastgoed genoemd.


                       -    Aan welk beleidsdoel draagt het eigendom van dit gebouw bij?
 Beleidsdoel           -    Waar blijkt dit uit en hoe is dat onderbouwd?
                       -    Is er een alternatief instrumentarium beschikbaar?

                       -    Is het effect op primaire beleidsdoelen meetbaar en te onderbouwen
 Maatschappelijk            (maatschappelijk rendement)?
 rendement             -    Hoe verhoudt het eigendom van dit gebouw zich tot andere gebouwen in de
                            gemeente (en eventueel omliggende gemeenten?


                                                                                             Pagina 11 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Uit de onderbouwing op de bovenstaande twee thema’s en de vragen die daarbij horen, moet blijken of de
gemeentelijke accommodatie tot het kernbezit behoort. Als daaruit blijkt dat de accommodatie niet tot het
kernbezit hoort, bijvoorbeeld omdat het beleidsdoel met andere instrumenten beter of goedkoper bereikt kan
worden, wordt overgegaan tot afstoten van het vastgoed. In het geval het gebouw een gebruiker huisvest, kan
het afstoten pas plaatsvinden als er een oplossing voor de huisvestingsvraag gevonden is.

Als onderbouwd is dat het bezit (of langjarige huur) van vastgoed noodzakelijk is als ondersteuning van een
bepaald beleidsdoel, dan wordt overgegaan tot fase 2 van het afwegingskader.

4.3 Fase 2: Kernbezit gemeentelijk vastgoed

                        -   De investering, de exploitatie, onderhoud en beheer zijn inzichtelijk gemaakt voor
                            de hele exploitatieperiode. Aangetoond is dat de huisvesting efficiënt is (goed
                            gebruikt m²) en tegen marktconforme kosten.
                        -   De werkelijke kosten van het gemeentelijk vastgoed worden door de
                            kostprijsdekkende huur volledig doorbelast aan de gebruikers. Eventuele
 Betaalbaar                 exploitatietekorten worden via beleidssubsidies verrekend.
                        -   De gebruikers/huurders hebben een duurzame zelfstandige exploitatie,
                            aangetoond met een meerjarenbegroting en businessplan.
                        -   De effecten van dit object zijn afgezet tegen de gehele vastgoedportefeuille en in
                            relatie tot overige toekomstige investeringen in het vastgoed.

                        -   Het vastgoed is multifunctioneel, wat betekent dat er in principe meerdere
                            gebruikers in de gebouwen zitten of dat dit (in de toekomst) mogelijk is.
                        -   Het beheer van het vastgoed is professioneel geregeld. Dat betekent dat er een
                            overeenkomst tussen de gemeente en de beheersorganisatie is. De
                            beheersorganisatie heeft een passende juridische entiteit (stichting, B.V.).
                        -   Er is een duidelijke demarcatie gemaakt (contractueel vastgelegd in een
                            beheersovereenkomst of gebruikersovereenkomst) over de verdeling van kosten
 Beheersbaar                voor onderhoud, beheer en gebruikskosten tussen eigenaar, beheerder en
                            gebruikers.
                        -   De beheersorganisatie heeft een meerjaren beheersplan opgesteld en een
                            jaarlijkse begroting en jaarrekening, welke transparant met de gemeente worden
                            gedeeld.
                        -   De gemeente heeft altijd een regierol in het beheer en treedt op als
                            adviseur/sparringpartner in de situaties waar het beheer is uitbesteed aan een
                            derde partij.


Na het doorlopen van de thema’s van het afwegingskader in fase 2, volgt net als in fase 1 de keuze in hoeverre
het vastgoed wel of niet binnen het kernbezit past.

4.4 Scenario’s meerjarenperspectief
Als het vastgoed niet binnen het kernbezit valt dan ontstaan de volgende mogelijke scenario’s:
     a) Aanvullende gebruikers/huurders aantrekken om de exploitatie te verbeteren. Daarvoor geldt dat
         voor die gebruikers ook fase 1 en 2 van het afwegingskader worden doorlopen. Lukt het om daarmee
         de exploitatie van het gebouw te verbeteren, dan kan het gebouw behouden blijven.
     b) De gebruiker van het gebouw moet behouden blijven binnen het gebouw. In dat geval kan het gebouw
         afgestoten worden, met behoud van die specifieke functie, maar kan een marktpartij het object verder
         herontwikkelen.
     c) De gebruiker wordt elders ondergebracht in een voor die activiteit beter geschikte locatie en het
         gemeentelijk vastgoedobject wordt verkocht.

                                                                                              Pagina 12 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>In het geval uit het afwegingskader in fase 2 de conclusie wordt getrokken dat het gebouw tot het kernbezit
van de gemeente behoort, dan moet het meerjarenperspectief voor dat gebouw worden vastgesteld. Voor veel
gemeentelijke gebouwen in Doesburg betekent dat de onderwerpen onder ‘betaalbaarheid’ en
‘beheersbaarheid’ verder moeten worden uitgewerkt.




                                                                                           Pagina 13 van 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>