<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Stibbe Amsterdam Brussels Luxembourg Dubai Hong Kong London New York

mr. J.R. van Angeren

Aangetekend
Aan de gemeenteraad van advocaat
de gemeente Duiven Advocaten en notarissen
Postbus 6 Strawinskylaan 2001
6920 AA DUIVEN Postbus 75640
1070 AP Amsterdam
Nederland

T +31 20 546 01 95

F +31 20 546 07 10
janreinier.vanangeren @stibbe.com
www.stibbe.com

Tevens per fax (zonder bijlagen): 0316 - 27 92 79

Onze ref.

JRvA/PvdW/1033497_ 16682110
Uw ref.

n.n.b.

Datum
12 augustus 2015

ZIENSWIJZE
inzake het ontwerpbestemmingsplan Hornbach Duiven en ontwerp-
omgevingsvergunning Hornbach

Geachte Raad,

Hierbij breng ik als advocaat en gemachtigde tijdig een zienswijze naar voren namens:
Praxis Vastgoed B.V. en Praxis Doe-het-Zelf Center B.V.
(hierna gezamenlijk te noemen: "cliénten")

Deze zienswijze is gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan "Hornbach Duiven" (hierna: het
"ontwerpbestemmingsplan") en de ontwerp-omgevingsvergunning voor het bouwen van een win-
kelvestiging met drive-in van Hornbach, het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van
werkzaamheden, en het maken van een uitweg (hierna: de "ontwerp-omgevingsvergunning") wel-
ke met ingang van 2 juli 2015 tot en met 12 augustus 2015 ter inzage liggen.

Deze zienswijze is gericht tegen alle onderdelen van het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-
omgevingsvergunning die detailhandel mogelijk maken, waaronder, maar niet beperkt tot, een
bouwmarkt en tuincentrum met een bijbehorende drive-in of daarmee verband houden, in het bij-
zonder, maar niet beperkt tot de bestemming "Bedrijventerrein" ter plaatse van de specifieke aan-
duiding ‘specifieke vorm van detailhandel — bouwmarkt en tuincentrum’: een tuincentrum, een
bouwmarkt en ter plaatse van de specifieke aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel — drive-
in: een drive-in ten behoeve van de verkoop, het ophalen en retourneren van volumineuze goe-
deren, en grove bouw- en tuinmaterialen, en de verhuur van bouw- en tuinmachines, alsmede de
opslag van voor de verkoop bedoelde goederen, zoals bedoeld in artikel 3.1, sub ben c van de plan-
regels.

Cliënten kunnen zich om de hierna volgende redenen niet verenigen met het ontwerpbestemmings-
plan en de ontwerp- omgevingsvergunning en dienen de volgende zienswijze in.

Stibbe N.V. is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 34198700. Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht met
Stibbe N.V. die uitsluitend door Nederlands recht wordt beheerst. De algemene voorwaarden van Stibbe N.V. zijn van toepassing en bevatten een beperking van
aansprakelijkheid. Deze algemene voorwaarden zijn beschikbaar op verzoek en via www.stibbe.com/generalconditions.

ST\ASD\166821 10.1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Stibbe

(1)

(2)

(4)

(5)

ACHTERGROND

Op 23 juni 2015 hebt u op grond van de Coördinatieverordening gemeente Duiven besloten
de coördinatieregeling als bedoeld in art. 3.30 lid 1 sub a van de Wet ruimtelijke ordening
(hierna: "Wro") toe te passen. Het gevolg daarvan is dat de voorbereiding en bekendma-
king van het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning gezamenlijk
geschieden.

Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de vestiging van detailhandel op bedrijventerrein
Centerpoort-Nieuw graaf. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-
omgevingsvergunning maken de realisatie van een bouwmarkt van Hornbach Real Estate
Duiven B.V. (hierna: "Hornbach" inclusief tuincentrum en drive-in aan de Nieuwgraaf in
Duiven mogelijk. Deze procedure is noodzakelijk omdat het vigerende bestemmingsplan
“Bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf en Centerpoort Zuid" deze ontwikkeling blijkens
de plantoelichting niet toelaat. Het plangebied staat geen perifere detailhandel toe, omdat
het is bestemd als "Bedrijventerrein". Binnen het plangebied zijn thans diverse kleine be-
drijven, groothandels en opslagloodsen gevestigd, ter plaatse aangeduid als "Groothandels-
centrum Duiven”.

STRIJD MET ART. 3:2 EN 3:11 AWB: TERINZAGELEGGING ONVOLLEDIG

Cliënten stellen zich op het standpunt dat het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp-
omgevingsvergunning in strijd zijn met art. 3:2 en 3:11 Awb, omdat bepaalde onderzoeken
niet zijn uitgevoerd en/of niet ter inzage zijn gelegd. Dit lichten zij als volgt toe.

Op grond van art. 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht ("Awb") vergaart het bestuursor-
gaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis omtrent de relevante feiten en af
te wegen belangen. Ten aanzien van de terinzagelegging van ontwerpbesluiten bepaalt art.
3:11 Awb dat het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop be-
trekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ont-
werp, ter inzage legt. Uit de memorie van toelichting bij art. 3:11 Awb blijkt dat adviezen
en rapporten die over te nemen beslissingen zijn uitgebracht zeker voor terinzagelegging in
aanmerking komen.' Art. 3:11 Awb is opgesteld in het kader van actieve openbaarmaking
door bestuursorganen.

Cliënten stellen in de eerste plaats vast dat een aantal onderzoeken die zouden zijn uitge-
voerd niet ter inzage zijn gelegd. In de tweede plaats stellen cliënten vast dat in een aantal
gevallen onvoldoende onderzoek is uitgevoerd. Ook de terinzagelegging van de ontwerp-
omgevingsvergunning is onvolledig. Cliënten wijzen op het volgende.

In de eerste plaats blijkt uit de plantoelichting dat door de wijziging van bedrijfsbestem-
ming naar bouwmarkt en tuincentrum het aantal personenvoertuigen wijzigt” Daarnaast

MvT Parl. Gesch. Awb 1, p. 225.

Plantoelichting, p. 15.

ST\ASD\16682110.1 (2)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Stibbe

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

staat in de toelichting dat het aandeel vrachtverkeer per saldo niet toeneemt door de be-
stemmingswijziging. Een onderzoek waarop deze conclusies zijn gebaseerd, ligt echter niet
ter inzage. Bovendien wordt in het plan ook niet verwezen naar een onderzoeksrapport.

In de tweede plaats wordt op pagina 32 en 33 van de plantoelichting bij de bepaling van het
groepsrisico verwezen naar drie rapporten "Deelrapport TN/MER Externe Veiligheid: Bete-
re bereikbaarheid door een robuust wegennetwerk in de regio Arnhem/Nijmegen" (DHV,
2011); "Eindrapportage Basisnet Weg" (Arcadis, 2009) en de rapportage "Transport ge-
vaarlijke stoffen gemeentelijke wegen, MRA, Eindrapportage" (Juni 2011). Deze rapporten
zijn, ondanks dat zij kennelijk betrekking hebben op het ontwerpbestemmingsplan niet ter
inzage gelegd. Ook zijn deze documenten niet terug te vinden als bijlagen bij het thans vi-
gerende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf en Centerpoort Zuid"
op www.ruimtelijkeplannen.nl.

In de derde plaats bevat de plantoelichting met betrekking tot de flora en fauna slechts een
samenvatting van het op 21 januari 2015 uitgevoerde verkennend veldonderzoek. Het on-
derzoek zelf is niet ter inzage gelegd.

In de vierde plaats vermeldt de plantoelichting met betrekking tot de vormvrije m.e.r.-
beoordeling slechts dat de beoogde ontwikkelingen zijn onderzocht op eventuele negatieve
gevolgen voor het milieu. Geconcludeerd wordt dat zich geen aanzienlijk negatieve gevol-
gen voor het milieu voordoen. Het onderzoek waaruit deze conclusies volgen ligt echter
niet ter inzage.

In de vijfde plaats staat in de ontwerp-omgevingsvergunning vermeld dat uit onderzoek is
gebleken dat het bouwplan niet in strijd is met de welstandsnormen van de gemeente Dui-
ven. Dit onderzoek ligt echter niet ter inzage.

Cliënten wijzen erop dat het hier om essentiële onderzoeken gaat, waarvan de samenvatting
in de plantoelichting zonder kennisneming van het onderzoeksrapport zelf niet valt te be-
grijpen. Om de conclusies goed te kunnen begrijpen is kennis van het gehele onderzoek zelf
nodig. Een (korte) samenvatting van de conclusies in de toelichting op het ontwerpbestem-
mingsplan volstaat daarbij niet.” Naar het oordeel van cliënten zijn het ontwerpbestem-
mingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning gelet op het voorgaande in zoverre dan
ook in strijd met art. 3:2, dan wel art. 3:11 Awb.

PLANOLOGISCH TOEGESTANE GEBRUIK NIET BEPERKT TOT HORNBACH
Cliënten zijn van oordeel dat het planologisch toegestane gebruik in het ontwerpbestem-

mingsplan ten onrechte niet is beperkt tot het bouwplan van Hornbach. Dat lichten zij als
volgt toe.

Zie ABRvS 3 december 2003, BR 2004, 412; ABRvS 29 juli 2009, Gst. 2009, 100; ABRvS 4 mei
2010, ECLI:NL:RVS:2010:BM4150.

ST\ASDMU 6682110. 1 (3)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Stibbe

(13)

(14)

(15)

Ervan uitgaande dat de beoogde Hornbach-vestiging het gehele bouwvlak beslaat, hebben
de bouwmarkt, het tuincentrum (zowel overdekt als niet-overdekt) en de drive-in een geza-
menlijke oppervlakte van ongeveer 19.700m?.* De maximale bouwhoogte bedraagt 9,5 me-
ter. De planregels bevatten geen begrenzing met betrekking tot het aantal bouwlagen. Ook
bevatten de planregels geen voorschriften met betrekking tot het maximaal toegestane wvo
voor de functies "bouwmarkt", “tuincentrum” en "drive-in". Dat betekent dat de gebruiks-
mogelijkheden binnen het plangebied ten onrechte niet zijn beperkt tot de met het bouwplan
overeenkomstige Hornbach-vestiging. Gelet op de maximale bouwhoogte van 9,5 meter is
een bouwmarkt en tuincentrum met drive-in met meer dan een verdieping niet onrealistisch,
zodat het bestemmingsplan een bouwmarkt en tuincentrum met drive-in mogelijk maakt
van een veel grotere omvang dan 19.700m*.

Uit bij de ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage gelegde bouwtekeningen blijkt dat
Hornbach voornemens is een verdieping te realiseren ten behoeve van het personeel. Het
gaat daarbij om een kantine, kleedkamers, kluisruimte, poetsruimte en wc's. Er bestaat ech-
ter een onderscheid tussen de vraag of uit de aanvraag en de bijbehorende stukken een be-
paald gebruik blijkt en de vraag of dit gebruik ook is gewaarborgd. Hoewel uit de aanvraag
en bijbehorende tekeningen blijkt welk gebruik zal worden gemaakt van de verdieping, is in
de huidige planregels echter niet uitgesloten dat deze verdieping op enig moment zal wor-
den gebruikt ten behoeve van de verkoop. Bovendien is het niet uitgesloten dat voor de
aanpassing van deze ruimten tot verkoopruimte geen omgevingsvergunning is vereist. Om-
dat de aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag liggende onderzoeken wel uitgaan
van het bouwplan van Hornbach, zijn naar het oordeel van cliënten in het ontwerpbestem-
mingsplan ten onrechte geen voorwaarden verbonden aan het gebruik van de verdieping.

Cliënten wijzen er tot slot op dat de plantoelichting, de ruimtelijk-functionele onderbou-
wing door BRO en de ontwerp-omgevingsvergunning abusievelijk uitgaan van een ver-
schillende omvang van de Hornbach-vestiging. De plantoelichting vermeldt dat de bouw-
markt een omvang krijgt van circa 10.000 m?, het tuincentrum een omvang van circa 5.000
m? en de drive-in een omvang van circa 4.700 m?.° De ruimtelijk-economische onderbou-
wing die is opgesteld door BRO gaat uit van een bouwmarkt van 9.071 m?, een tuincentrum
waarvan 2.636 m? niet overdekt is en een drive-in van 4.226 m2.° Uit bouwtekeningen die
bij de ontwerp-omgevingsvergunning ter inzage zijn gelegd blijkt echter dat de bouwmarkt
een omvang krijgt van 9.062,08 m°, het tuincentrum een omvang van 5.190 m° waarvan
2.709 m? niet overdekt en de drive-in een omvang van 4.658 m’.’ Zie mede onderstaand
schema.

Plantoelichting, p. 12.
Plantoelichting, p. 12.
“Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf", 8 juni 2015, p. 5.

Bouwtekening 1755889 1434711747787 A-4.002 - situatie - M1 500.

ST\ASD\166821 10.1 (4)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Stibbe

(16)

(19)

(20)

Bouwmarkt Tuincentrum Drive-in Totaal
Plantoelichting 10.000 m? 5.000 m? 4.700 m? 19.700 m?
Onderzoek BRO 9.071 m? 5.180 m? 4.226 m? 18.477 m”
Ontwerp- 9.026,08 m” 5.190 m? 4.658 m° 18.874,08
omgevingsvergunning m?

Hieruit leiden cliënten af dat het bestemmingsplan een bouwmarkt en tuincentrum met dri-
ve-in van meer vierkante meters mogelijk maakt dan noodzakelijk voor de vestiging van
Hornbach. Overigens is dit onderzoek gebrekkig, aangezien ten onrechte 433m’ van de
vergunde Hornbach niet bij het onderzoek is betrokken. Daarmee is het bestemmingsplan in
strijd met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in strijd met art. 3:2 en 3:36 Awb.

VERKEER EN PARKEREN

Cliënten zijn van oordeel dat het ontwerpbestemmingsplan met betrekking tot de verkeers-
technische aspecten onzorgvuldig is voorbereid. Daarbij wijzen zij op het volgende.

Huidige verkeerssituatie

De plantoelichting vermeldt dat er extra bushaltes op bedrijventerrein Centerpoort-
Nieuwgraaf worden geplaatst, zodat bezoekers en werknemers van Hornbach en personeel
van Alliander hier gebruik van kunnen maken.* Uit de ter inzage gelegde stukken blijkt niet
duidelijk of, en in hoeverre deze haltes al zijn gerealiseerd.

Uit de plantoelichting volgt dat in het kader van de groenrenovatie, die in het voorjaar van
2015 zou zijn gestart, de voetgangersstructuur op bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf
sterk wordt verbeterd en geoptimaliseerd voor bezoekers die van het openbaar vervoer. On-
duidelijk is wat de stand van zaken is op dit punt.

Aan de al uitgevoerde en uit te voeren civieltechnische aanpassingen van de ontsluiting van
bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf, waarbinnen het plangebied gelegen is, ligt het
rapport van Goudappel Coffeng "Verkeersstructuur Centerpoort-Nieuwgraaf; resultaten
kruispuntberekeningen" van 2 mei 2013 ten grondslag. Dit rapport is niet ter inzage gelegd
maar op verzoek van cliënten toegezonden. Het betreft een rapport dat ouder is dan twee
jaar. Daardoor kan bij de vaststelling van het bestemmingsplan ingevolge art. 3.1.1a Bro
niet zonder meer gebruik worden gemaakt van dit rapport. Het rapport vermeldt dat bedrij-
venterrein Centerpoort-Nieuwgraaf een van de drukst bezochte bedrijventerreinen van Ne-
derland is. Met betrekking tot de intensiteiten wordt in het rapport gesteld dat zowel reke-

Plantoelichting, p. 8.

ST\ASDM 66821 10.1 (5)

</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Stibbe

(21)

42.

(22)

(23)

(24)

(25)

ning is gehouden met al vastgestelde ontwikkelingen als met mogelijke nieuwe ontwikke-
lingen op het bedrijventerrein.

Met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen houdt het rapport van Goudappel Cof-
feng rekening met twee nieuwe winkelformules met grote aantrekkingskracht op het win-
kelpubliek (zgn. 'trekkers') op het bedrijventerrein. Het gaat om een vestiging van elektro-
nicagigant Saturn en een vestiging binnen het segment grootschalige bouwmarkt. Uit bijla-
ge 2 kan worden afgeleid dat hierbij gedoeld wordt op de Praxis. Daarin is namelijk een
overzicht opgenomen van de verkeersintensiteiten voor een zaterdag (etmaal) van op het
bedrijventerrein te verwachten (detailhandels)bedrijven en daarop staat geen enkele groot-
schalige bouwmarkt, anders dan Praxis, vermeld. De vestiging van Hornbach is dan ook ten
onrechte niet meegenomen in de berekening van de verkeersintensiteiten. Uit het rapport
kan naar het oordeel van cliënten niet worden afgeleid dat de vestiging van Hornbach niet
tot verkeersproblemen zal leiden. Het ontwerpbestemmingsplan is in zoverre in strijd met
art. 3:2 Awb.

Berekening parkeerbehoefte

Zoals hiervoor uiteengezet, zijn de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden binnen het
plangebied niet beperkt tot de beoogde Hornbach-vestiging. De berekening van de parkeer-
behoefte is echter wel beperkt tot het bouwplan van Hornbach. In het onderzoek naar de
parkeerbehoefte is ten onrechte niet uitgegaan van de maximale invulling van het plange-
bied.

De plantoelichting vermeldt dat het niet overdekte deel van het tuincentrum niet hoeft te
worden meegenomen in de berekening van de parkeerbehoefte.” Die stelling is onjuist. An-
ders dan de Locatus-definitie die bij het berekenen van de actuele regionale behoefte een
rol speelt, staat in de CROW-publicatie expliciet dat bij de berekening van de parkeerbe-
hoefte op basis van de CROW parkeercijfers wel rekening moet worden gehouden met het
niet overdekte deel van het tuincentrum. De berekening van het aantal parkeerplaatsen in de
plantoelichting is derhalve onjuist.

In de plantoelichting staat voorts dat de drive-in niet meetelt bij het berekenen van de par-
keerbehoefte omdat deze functie geen zelfstandige parkeerbehoefte zou genereren. '° Dat is
naar het oordeel van cliënten echter onjuist. Uit art. 3.1 van de planregels volgt dat ter
plaatste van de aanduiding "sdh-dri" een drive-in mogelijk is ten behoeve van onder andere
de verkoop van volumineuze goederen en grove bouw- en tuinmaterialen. Op het moment
dat er daadwerkelijk verkoop plaatsvindt in de drive-in is er geen sprake meer van een af-
haalcentrum, maar van een extra verkoopruimte. Naar het oordeel van cliënten moet deze
verkoopruimte dan ook worden meegenomen in de berekening van de parkeerbehoefte.

Uit de bouwtekeningen leiden cliënten af dat Hornbach vijftien parkeerplaatsen hoopt te re-

Plantoelichting, p. 12.

Plantoelichting, p. 12.

ST\ASDM 66821 10.1 (6)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Stibbe

(26)

(27)

(28)

4.3.

(29)

aliseren in de drive-in. Daaruit blijkt dat er weldegelijk een eigen parkeerbehoefte zal uit-
gaan van de drive-in. Niet is aangetoond dat deze vijftien plekken voldoende zijn om de be-
zoekers van de drive-in een parkeerplek te kunnen bieden. Dat lijkt clišnten overigens ook
onwaarschijnlijk. Het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot de totale bedrijfsvloeropper-
vlakte van de drive in (blijkens de plantoelichting ongeveer 4.700 m?) komt neer op een
parkeernorm van slechts 0,3 parkeerplaatsen per 100n?. De realisatie van de vijftien par-
keerplaatsen is niet nader onderbouwd, zodat niet duidelijk is dat dit aantal volstaat om te
voorkomen dat geen parkeerbehoefte op het parkeerterrein van de Hornbach wordt gegene-
reerd.

Nog los van de vraag of de beschikbare vijftien plekken voldoende zijn of niet, blijkt uit de
planregels niet dat het parkeren in de drive-in verplicht is. Daarmee is niet uit te sluiten dat
bezoekers van de drive-in geen gebruik maken van deze plekken maar hun auto parkeren op
het parkeerterrein van de bouwmarkt.

Zoals hiervoor uiteengezet, is niet uitgesloten dat de verdieping op termijn kan worden ge-
bruikt op een wijze die een extra parkeerbehoefte genereert. Niet is gebleken dat deze (toe-
komstige) parkeerbehoefte is meegenomen in de berekeningen.

Gelet op het voorgaande is niet gewaarborgd dat het ontwerpbestemmingsplan in voldoende
mate voorziet in de uit het ontwerpbestemmingsplan en het bouwplan van Hornbach voort-
vloeiende parkeerbehoefte.

Gemeentelijk parkeerbeleid

In verband met de gewijzigde Woningwet moeten parkeernormen voortaan worden opge-
nomen in bestemmingsplannen.'' Op grond van art. 3.1.2, tweede lid van het Besluit ruim-
telijke ordening (Bro), kunnen parkeernormen in een bestemmingsplan via beleidsregels
verder worden uitgewerkt. De plantoelichting vermeldt dat het aantal in het bouwplan op-
genomen parkeerplaatsen ruimschoots voldoet aan de van toepassing zijnde parkeernormen.
De planregels zelf bevatten geen parkeernormen. Art. 3.4.2 van de planregels bepaalt dat
minimaal moet worden voldaan aan de norm van de gemeente Duiven, zoals vastgesteld in
de beleidsregel 'Parkeerbeleid Duiven'. Naar aanleiding van een verzoek van cliënten om
een afschrift van de beleidsregel, is het Duivens Verkeers- en Vervoerplan (DV VP) overge-
legd. Dit betreft een in 2008 door Goudappel Coffeng opgesteld rapport waarin de voor-
waarden voor een bereikbare, aantrekkelijke en duurzame gemeente in kaart zijn gebracht.
In tabel 5 van dit rapport zijn de parkeernormen opgenomen waarnaar art. 3.4.2 van de
planregels verwijst. Het DV VP kwalificeert naar het oordeel van cliënten echter niet als be-
leidsregel in de zin van art. 3.1.2, tweede lid Bro. Derhalve is in het bestemmingsplan niet,
althans niet op de rechtens juiste wijze gewaarborgd dat een voldoende aantal parkeerplaat-
sen wordt aangelegd.

Kamerstukken IT, 2013-2014, 33 951, nr. 3, p. 10-11.

ST\ASD\1 66821 10.1 (7)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Stibbe

4.4,

(30)

(31)

4.5.

(32)

(33)

(34)

(35)

Fietsstallingsplaatsen

De plantoelichting vermeldt dat het onrealistisch is om bij het berekenen van het noodzake-
lijk aantal fietsstallingsplaatsen uit te gaan van de parkeerkencijfers voor fietsstallingen uit
het vigerende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf en Centerpoort-
Zuid” omdat deze gebaseerd zijn op algemene kencijfers voor winkels in Duiven en niet
specifiek gericht op een bedrijventerrein en de "aard van de winkel".'? Cliënten achten deze
redenering onbegrijpelijk. In de eerste plaats is er bij het berekenen van de parkeerbehoefte
voor auto's wel voor gekozen om de algemene kencijfers voor winkels te gebruiken in
plaats van de CROW kencijfers voor bouwmarkten en tuincentra. In de tweede plaats blijkt
uit de plantoelichting dat er juist extra fietspaden om het plangebied worden aangelegd om
het bedrijventerrein beter bereikbaar te maken voor fietsers. Dat betekent dat er naar ver-
wachting juist meer fietsers naar het bedrijventerrein zullen komen. Als het aantal fietsstal-
lingplekken al zou moeten worden bijgesteld, zou dat naar het oordeel van cliënten slechts
naar boven moeten.

Overigens hebben de in de plantoelichting vermelde berekeningen ten aanzien van het aan-
tal fietsstallingsplaatsen, evenals die van het aantal autoparkeerplaatsen, geen betrekking op
de maximale planologische invulling maar slechts op het bouwplan van Hornbach. Derhal-
ve is in het ontwerpbestemmingsplan niet gewaarborgd dat een voldoende aantal fietsstal-
lingsplaatsen wordt aangelegd.

Berekening verkeersgeneratie

Blijkens de plantoelichting genereert het perceel in de toekomstige situatie 3.831 motor-
voertuigen per weekdag. Deze berekening is om meerdere redenen onjuist. Dat lichten cli-
enten als volgt toe.

In de eerste plaats is het onderzoek niet gebaseerd op het maximale toegestane planolo-
gische gebruik, maar beperkt tot het bouwplan van Hornbach. Zoals cliënten hiervoor uit-
gebreid uiteen hebben gezet, staat het bestemmingsplan een ruimer gebruik toe, zodat het
onderzoek te beperkt is en niet aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag kan worden
gelegd.

Ten tweede zijn de drive-in en de verdieping ten behoeve van het personeel ten onrechte
niet meegenomen in de berekening van de verkeersgeneratie. Dat betekent dat er ten minste
4.700m? ten onrechte niet is meegenomen in de berekening.

Ten derde is onduidelijk welke berekening ten grondslag ligt aan de conclusie dat het per-
ceel in de toekomstige situatie 3.831 motorvoertuigen per weekdag genereert. Uitgaande
van de kencijfers die behoren bij ‘rest bebouwde kom’ en 'matig stedelijk gebied’, zoals be-
schreven in CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' zoals die bij
de berekening van de parkeerbehoefte ook zijn gebruikt, genereert de bouwmarkt in de toe-

Plantoelichting, p. 14.

ST\ASD\1 66821 10.1 (8)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Stibbe

komstige situatie maximaal 100 x 34,0/100m? = 3.400 motorvoertuigen per weekdag en het
tuincentrum 50 x 16,7/100m? = 835 motorvoertuigen per weekdag. Dat is een totaal van
4.235 motorvoertuigen per weekdag.

(36) Het maximaal planologisch toegestane gebruik is niet beperkt tot het bouwplan van Horn-
bach. Uitgaande van de maximaal planologische invulling, kan het gehele bouwvlak á
19.700m? worden gebruikt voor een bouwmarkt met bijbehorende drive-in. In dat geval be-
draagt de verkeersgeneratie niet 4.235 motorvoertuigen per weekdag, maar 197 x
34,0/100m? = 6.698 motorvoertuigen per weekdag. Omdat het ontwerpbestemmingsplan
niet uitsluit dat meerdere bouwlagen kunnen worden gebouwd en er geen begrenzing is op-
genomen van de maximale oppervlakte voor de bouwmarkt, het tuincentrum en de drive-in,
is niet uitgesloten dat het aantal motorvoertuigen per weekdag twee- of driemaal 6.698 be-
draagt.

(37) Cliënten zijn van oordeel dat het toepassen van de CROW parkeercijfers die behoren bij
‘rest bebouwde kom' en 'matig stedelijk gebied’, onjuist is. Uit CROW-publicatie 317 'Ken-
cijfers parkeren en verkeersgeneratie' volgt dat voor het bepalen van de stedelijkheidsgraad
moet worden gekeken naar de omgevingsadressendichtheid per vierkante kilometer (km?),
zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 1. Stedelijkheidsgraad van Nederlandse gemeenten

Klasse : Omgevngsadressendichtheid

: (adressen per km?) _
zeersterkstedelijk 5 >25000
seikstedelik ISRO
matigstedelijk = | 1000-1500 OT
weinigstedelijk | 500-1000 00
niet stedelijk E 500 Bee
Bron: CES

(38) Uit deze tabel blijkt dat van matig stedelijk gebied sprake is bij 1.000-1.500 adressen per
km?. Gelet op de omvang en ligging van bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf, ligt het
aantal adressen per km? ter plaatse aanzienlijk lager dan 1000-1500. Naar het oordeel van
cliënten had bij de berekeningen moeten worden uitgegaan van weinig stedelijk of niet ste-
delijk gebied. Dit is van invloed op de berekening van de verkeersgeneratie. Uitgaande van
de kencijfers voor weinig stedelijk gebied genereert de bouwmarkt in de toekomstige situa-
tie 100 x 35,2/100m? = 3.520 motorvoertuigen per weekdag en het tuincentrum 50 x
17,0/100m? = 850 motorvoertuigen per weekdag. Dat is een totaal van 4.370 motorvoertui-
gen per weekdag. Uitgaande van de maximale planologische gebruiksmogelijkheden leidt
dit tot 197 x 35,2/100m? = 6.935 motorvoertuigen per weekdag dan wel het twee- of drie-
voudige daarvan. Niet is onderzocht of de verkeersituatie in en om het plangebied deze ver-
keersgeneratie aankan. Blijkens de plantoelichting is eveneens niet onderzocht wat de ver-
keersintensiteit is in de weekenden. Gelet op het feit dat bedrijventerrein Centerpoort-

ST\ASDM 66821 10.1 (9)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Stibbe

(39)

(40)

(41)

Nieuwgraaf een van de drukste bedrijventerreinen van Nederland is, lijkt dit echter zeer
onwaarschijnlijk.

De plantoelichting vermeldt dat het aandeel vrachtverkeer door de wijziging van de be-
drijfsbestemming naar bouwmarkt/tuincentrum per saldo niet zal toenemen. Deze stelling is
niet onderbouwd en naar het oordeel van cliënten ook onjuist. Een grote bouwmarkt met
bijbehorend tuincentrum zal vaker moeten worden bevoorraad dan de bedrijven die nu ge-
vestigd zijn op het perceel. Een toename aan vrachtverkeer heeft grote gevolgen voor het
verkeer. Deze zijn ten onrechte niet in kaart gebracht.

BESTEMMINGSPLAN VOORZIET IN NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING

De plantoelichting vermeldt dat recente ontwikkelingen in de jurisprudentie van de Afde-
ling bestuursrechtspraak van de Raad van State ("de Afdeling") de conclusie zouden recht-
vaardigen dat de vestiging van een bouwmarkt en tuincentrum met drive-in op deze locatie
niet kwalificeert als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van art. 3.1.6 lid 2 Bro.”
In de plantoelichting is dit gemotiveerd met de stelling dat (i) het plangebied reeds is be-
bouwd, (ii) het nieuw vast te stellen bestemmingsplan niet voorziet in een verruiming van
de bebouwingsmogelijkheden en (iii) de ontwikkeling geen nieuw beslag op de ruimte legt.
Ook zou de functiewijziging van bedrijfsdoeleinden naar perifere detailhandel reeds onder
het (oude) geldende bestemmingsplan mogelijk zijn door middel van een binnenplanse af-
wijkingsmogelijkheid.

In het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf en Center-
poort Zuid" heeft het plangebied de bestemming "Bedrijventerrein". Op grond van art. 4.1.1
van de planregels is bij recht geen bouwmarkt of tuincentrum toegestaan. Op grond van art.
4.5.2 kan bij omgevingsvergunning worden afgeweken van de bedrijfsbestemming voor het
toestaan van een detailhandelsbedrijf perifeer categorie 1, waar ingevolge art. 1.31 van de
planregels onder andere een bouwmarkt en een tuincentrum moeten worden verstaan. Art.
4.5.2 luidt, voor zover in dit kader relevant:

"Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 4.1.1 onder
a voor het toestaan van:

(a) een detailhandelsbedrijf perifeer, categorie 1, met dien verstande dat:

(1) dit alleen is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - ont-
heffingsgebied';

(2) aangetoond wordt dat de detailhandelsvestiging ingepast kan worden in
de omgeving;

(3) voor de bestaande bedrijven en de nieuwe detailhandelsvestiging een
goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden gegaran-
deerd worden;

(4) aangetoond wordt dat de bevoorrading ten behoeve van de detailhan-

delsvestiging op een goede wijze kan worden ingepast;

13

Plantoelichting p. 27.

ST\ASD\16682110.1 (10)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Stibbe

(5) de financieel-economische uitvoerbaarheid wordt aangetoond;

(6) gegarandeerd wordt dat de detailhandelsvestiging voldoet aan redelijke
beeldkwaliteitseisen;

(7) voldaan wordt aan de assortimentslijst, zoals opgenomen als bijlage 4
bij deze regels;

(8) de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabij-

gelegen gronden niet onevenredig worden geschaad;"

(42) Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de vestiging van Hornbach. Anders dan de plan-
toelichting vermeldt, moet deze ontwikkeling wel worden gekwalificeerd als een nieuwe
stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 lid 2 Bro. Cliënten lichten dat als volgt toe.

5.1. Binnenplanse afwijking is onverbindend

(43) Cliënten stellen zich op het standpunt dat de binnenplanse afwijking uit het vigerende be-
stemmingsplan op grond waarvan blijkens de plantoelichting een bouwmarkt mogelijk kan
worden gemaakt, onverbindend is. Dat lichten zij als volgt toe.

(44) De bevoegdheid tot het verlenen van een binnenplanse afwijking is geregeld in art. 3.6 lid 1
onder c Wro. Dit artikel bepaalt dat bij omgevingsvergunning mag worden afgeweken van
bij het bestemmingsplan aan te geven regels. De afwijking mag echter niet dusdanig zijn
dat de afwijkingsbevoegdheid een wezenlijk andere bestemming mogelijk maakt. In het vi-
gerende bestemmingsplan bestaat de bebouwing uit winkelunits, kleine kantoortjes en op-
slaghallen. De gebouwen worden omringd door parkeerplaatsen en hier en daar wat lage
struikbegroeiingen.

(45) | Door middel van de binnenplanse afwijking is het mogelijk om bouwmarkten en tuincentra
toe te staan op alle als "Bedrijventerrein" bestemde gronden. Daarmee wordt het in het plan
aangebrachte onderscheid tussen bedrijven in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de Staat
van Bedrijfsactiviteiten en perifere detailhandel, dat bij recht slechts mogelijk is op een be-
perkt aantal gronden in het bestemmingsplan tenietgedaan. Toepassing van de binnenplanse
af wijkingsbevoegdheid maakt derhalve een planologisch relevante wijziging mogelijk, nu
de detailhandel in de vorm van een bouwmarkt of tuincentrum wezenlijk anders is dan een
bedrijfsbestemming. Uit de jurisprudentie van de Afdeling kunnen enkele criteria worden
afgeleid aan de hand waarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een wezenlijk andere
bestemming.“ Hieruit volgt dat voor de ene vorm van detailhandel meer ruimte nodig is en
dat sprake is van een andere verkeersaantrekkende werking. Deze criteria worden hierna
een voor een besproken.

(46) In de eerste plaats blijkt uit de ontwerp-omgevingsvergunning dat de ruimtelijke uitstraling
van een Hornbach-vestiging geheel anders is dan een bedrijf in de categorieën 1 tot en met
3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, zoals nu gevestigd op het perceel (groothandels-
centrum Duiven). Beide situaties zijn in Bijlage 1 in kaart gebracht.

Ja ABRvS 6 juni 2012, nr. 20110385 1/1/TI/R1.

ST\ASD\1 66821 10.1 (11)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Stibbe

(47)

(48)

5:2,

(49)

(50)

5.3.

(51)

In de tweede plaats valt uit het ruimtelijk effect dat zal uitgaan van een grote bouwmarkt
annex tuincentrum, zoals de Hornbach-formule, af te leiden dat de verkeersaantrekkende
werking verandert ten opzicht van de huidige situatie. Het aantal bezoekers en dus de hoe-
veelheid verkeer zal significant toenemen. Dit staat als zodanig ook vermeld op pagina 14
en 15 van de plantoelichting. Duidelijk is dat een grote bouwmarkt met bijbehorend tuin-
centrum veel vaker moet worden bevoorraad dan de bedrijven die nu gevestigd zijn op het
perceel. Deze enorme toename in het aantal verkeersbewegingen heeft een grote impact op
de omgeving, bijvoorbeeld met betrekking tot luchtverontreiniging en geluidsoverlast.

Nu de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kan worden aangewend om perifere detailhan-
del mogelijk te maken op gronden waar dat zonder deze afwijkingsbevoegdheid niet moge-
lijk is, maakt het ontwerpbestemmingsplan een wezenlijk andere bestemming mogelijk. Dat
betekent dat de binnenplanse afwijkingsbepaling in strijd is met art. 3.6 lid 1 onder c Wro
en derhalve onverbindend is.

Binnenplanse af wijkingsbevoegdheid nooit gebruikt

Voor zover de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid niet onverbindend moet worden geacht
en de bouw van een bouwmarkt en tuincentrum via een binnenplanse afwijking is toege-
staan ingevolge het vigerende bestemmingsplan, wijzen cliënten op het feit dat deze be-
bouwing nooit is gerealiseerd. Dat het plangebied thans bebouwd is, doet daaraan niet af.
De bedrijfsgebouwen die zich nu op het perceel bevinden zullen immers worden gesloopt.
De jurisprudentie waarnaar in de plantoelichting wordt verwezen en waaruit zou volgen dat
in het onderhavige geval geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, heeft be-
trekking op de situatie dat de bestaande bebouwing een functiewijziging krijgt of op de si-
tuatie dat de bouwmarkt in het (oude) vigerende plan gerealiseerd is geweest. Beide situa-
ties doen zich thans niet voor, zodat die jurisprudentie niet van toepassing is op onderhavi-
ge procedure.

Volledigheidshalve wijzen cliënten op het feit dat de binnenplanse afwijking ook nooit had
kunnen worden gebruikt om de Hornbach-vestiging mogelijk te maken. Op grond van art.
4.5.2 van de planregels van het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerrein Centerpoort-
Nieuwgraaf en Centerpoort-Zuid" is binnenplans afwijken ten behoeve van een bouwmarkt
en een tuincentrum alleen mogelijk indien een goede bereikbaarheid gegarandeerd kan
worden. Gelet op het feit dat de infrastructuur op het bedrijventerrein momenteel wordt
aangepast om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, kan een goede bereikbaarheid in
de huidige situatie kennelijk niet worden gegarandeerd.

Ontwerpbestemmingsplan voorziet in ruimere gebruiksmogelijkheden

Naast het feit dat de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid nog nooit is gebruikt, past de
Hornbach-vestiging naar het oordeel van cliënten ook niet binnen hetgeen op grond van die
af wijkingsbevoegdheid mogelijk kan worden gemaakt. Om die reden voorziet het ontwerp-
bestemmingsplan in ruimere gebruiksmogelijkheden dan de binnenplanse afwijkingsbe-
voegdheid.

ST\ASDMU 66821 10.1 (12)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Stibbe

(52)

(53)

(54)

(55)

6.1.

(56)

(57)

Zoals hiervoor uiteengezet, leidt het ontwerpbestemmingsplan door de gewijzigde bouw-
mogelijkheden tot een nieuw ruimtebeslag. Voorts voorziet het ontwerpbestemmingsplan in
ruimere gebruiksmogelijkheden voor perifere detailhandel dan via de afwijkingsbevoegd-
heid in het vigerende bestemmingsplan. Het vigerende bestemmingsplan voorziet via een
binnenplanse afwijkingsbevoegdheid slechts in de vestiging van een bouwmarkt en tuincen-
trum. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet bovendien bij recht in de vestiging van een
drive-in.

Dit alles leidt tot de conclusie dat in dit geval wel sprake is van een nieuwe stedelijke ont-
wikkeling, zodat dat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan onderzoek moet worden
gedaan naar de actuele regionale behoefte als bedoeld in art. 3.1.6 lid 2 Bro. Overigens, ook
indien geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, hetgeen cliénten bestrijden,
moet de uitvoerbaarheid van het (ontwerp)bestemmingsplan worden aangetoond. De vereis-
ten die aan de (financieel economische) uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan worden
gesteld zijn identiek aan die ter voldoening aan art. 3.1.6 lid 2 Bro, te weten het aantonen
van de actuele regionale behoefte.

Ook indien binnenplans zou worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan is een
dergelijk onderzoek nodig. De omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmings-
plan kan op grond van art. 4.5.2 sub a onder 8 van de planregels alleen worden verleend in-
dien de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden
niet onevenredig worden geschaad. Cliénten begrijpen deze voorwaarde niet anders dan dat
onderzoek moet worden gedaan naar de actuele regionale behoefte en onaanvaardbare leeg-
stand.

HET ONTWERPBESTEMMINGSPLAN IS IN STRIJD MET ART. 3.1.6 LID 2 BRO

Indien een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet in
gevolge art. 3.1.6 lid 2 Bro de Ladder voor Duurzame verstedelijking ("de Ladder") wor-
den doorlopen. Ondanks dat uw raad van oordeel is dat geen sprake is van een nieuwe ste-
delijke ontwikkeling, blijkt uit de plantoelichting dat er in overleg met de initiatiefnemer
voor is gekozen om deze Ladder toch te doorlopen. Het onderzoek dat in dit kader is uitge-
voerd en dat, gelet op hetgeen cliënten hiervoor uiteen hebben gezet, wel noodzakelijk was,
is echter onjuist en onvolledig. Daarmee is het ontwerpbestemmingsplan naar het oordeel
van cliënten in strijd met art. 3.1.6 lid 2 Bro.

Geen actuele regionale behoefte

De eerste trede van de Ladder uit art. 3.1.6 lid 2 Bro houdt in dat moet worden aangetoond
dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan de beoogde ontwikkeling. Cliënten zijn
van oordeel dat deze behoefte niet bestaat. Dat lichten zij als volgt toe.

Ter onderbouwing van de actuele regionale behoefte heeft BRO in opdracht van uw raad
het memo "Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf" ("het
Memo") opgesteld. In het Memo komt BRO tot de conclusie dat in het noorden en midden
van de Stadsregio Arnhem/Nijmegen een actuele regionale behoefte bestaat aan een groot-

ST\ASDM 66821 10.1 (13)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Stibbe

(58)

(59)

(60)

(61)

(62)

schalige aanbieder in de doe-het-zelf- en tuinbranche. In de huidige situatie is er volgens
BRO een uitbreidingsruimte van 6.153 m? wvo in de doe-het-zelfsector en 11.329 m? wvo
in de tuinbranche.

BRO schetst voor de doe-het-zelfsector twee scenario's voor de toekomst.

- Scenario 1 (alleen de komst van een Hornbach in Duiven): De komst van een
Hornbach op de betreffende locatie in Duiven zal de binding doen toenemen tot
90% 4 95% (gemiddeld 92,5%) en zal de toevloeiing doen toenemen tot 10% 4
15% (gemiddeld 12,5%). Dit resulteert in een uitbreidingsruimte van 12.900 m?
wvo.

- Scenario 2 (De komst van een Hornbach in Duiven én de komst van een Horn-
bach in Nijmegen-Noord (Ressen/Vlek14)): De ontwikkeling van een Hornbach
in Nijmegen zal de binding doen afnemen tot 90%. Vooral het draagvlak in de
gemeente Overbetuwe en Lingewaard zal afvloeien. De toevloeiing van buiten het
verzorgingsgebied neemt toe tot 10% 4 15% (gemiddeld 12,5%). Dit resulteert in
een markruimte van 8.900 m? wvo.

Volgens het Memo behoudt de tuinsector in de toekomst de huidige binding van 95% en
toevloeiing van 10%. Vanwege de bevolkingsgroei in de regio neemt de uitbreidingsruimte
toe van 11.300 m° naar 11.900 m”.

Naar aanleiding van het Memo heeft Bureau Stedelijke Planning ("BSP") in opdracht van
cliënten op 6 augustus 2015 een second opinion opgesteld. Deze treft u bijgaand aan (Bij-
lage 2). Hoewel in onderdeel 3 van deze zienswijze al uiteen is gezet dat het bouwplan van
Hornbach 433 m? meer omvat dan door BRO is onderzocht, is BSP omwille van een goede
vergelijking in deze second opinion voor wat betreft de omvang van de Hornbach-vestiging
uitgegaan van dezelfde gegevens die BRO heeft gebruikt. Uit de second opinion blijkt dat
de door BRO geschetste scenario's onjuist zijn en een verkeerd beeld geven van de actuele
regionale behoefte, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. Ook heeft ten onrechte
geen regionale afstemming plaatsgevonden. In het navolgende gaan cliënten daar nader op
in.

6.1.1. Kwantitatieve behoefte

BSP heeft de door BRO gehanteerde rekenmethode nader onderzocht en komt tot de con-
clusie dat deze rekenmethode op diverse punten onjuist is en uitgaat van niet verifieerbare
gegevens.

In de eerste plaats hanteert BRO voor de doe-het-zelfsector ten onrechte een vloerproducti-
viteit van €1.340 per m’, zonder te vermelden waar dit getal op is gebaseerd. Nog los van
de vraag waarop dit getal is gebaseerd, komt BSP tot de conclusie dat dit getal onjuist is en
dat uit moet worden gegaan van €1.430 per m?.” Voor wat betreft de bestedingen per hoofd

Second opinion BSP, p. 11.

ST\ASD\166821 10.1 (14)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Stibbe

in de doe-het-zelfsector is BRO uitgegaan van €215 per persoon per jaar. Voornoemd be-
drag komt overeen met de bestedingen per hoofd zoals die volgen uit gegevens van het
Hoofdbedrijfschap Detailhandel ("HBD"). De vloerproductiviteit die op grond van de ge-
gevens van het HBD in overeenstemming is met deze bestedingen per hoofd bedraagt geen
€1.340 per m* maar €1.430 per m*.

(63) In de tweede plaats gaat BRO in scenario 2 (de komst van een Hornbach in Duiven én de
komst van een Hornbach in Nijmegen-Noord (Ressen/Vlek14)) ten onrechte uit van een af-
name aan koopkrachtbinding naar 90%. Dat is een afname van 2,5%-punt ten opzichte van
de huidige situatie. BSP acht een dergelijke geringe afname onwaarschijnlijk. Doordat de
gemeenten Overbetuwe en Lingewaard dichter bij de beoogde Hornbachlocatie in Nijme-
gen-Noord zijn gelegen dan bij de beoogde Hornbachlocatie in Duiven, zullen inwoners
van deze gemeenten gericht zijn op Nijmegen. Om die reden acht BSP het aannemelijk dat
de binding niet met 2,5%-punt maar met 7,5%-punt daalt naar 85%.

(64) _ In de derde plaats rekent BRO in scenario 2 ten onrechte op een toename van de koop-
krachttoevloeiing van 5%-punt ten opzichte van de huidige locatie naar 12,5%. Dat is in
omzettermen een toename van zeven miljoen naar twaalf miljoen. BSP acht een dergelijke
toename in scenario 2 onwaarschijnlijk. Met de komst van een Hornbach-vestiging in Nij-
megen zal de toevloeiing vanuit het zuiden eerder af- dan toenemen. Deze afname wordt
min of meer gecompenseerd door de verwachte toename uit het noorden, zodat het realis-
tisch is om uit te gaan van een gelijkblijvende koopkrachttoevloeiing.

(65) | Wanneer de correcties van BSP op de berekening van BRO worden toegepast leidt dat tot
de volgende berekening:

Huidige Situatie Situatie
situatie 2020(sc.1) 2020 (sc.2)

Inwoners 438.342 442.600 442.600
Bestedingen per hoofd in € (HBD) € 215 € 215 € 215
Bestedingspotentieel in € min € 94 € 95 €95
Koopkrachtbinding 92,5% 95% 85%
Gebonden bestedingen in € min € 87 € 90 € 81
Koopkrachttoevloeiing 7,5% 12,5% 75%
Omzet door toevloeiing in € min € 7 € 13 € 7
Totale bestedingen in € mln € 94 € 103 € 87
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m? wvo (HBD) —- € 1.430 € 1.430 € 1.430
Gerealiseerde vloerproductiviteit € 1.468 € 1.610 € 1.363
Haalbaar aanbod in m? wvo 65.905 72.249 61.149
Gevestigd aanbod in m? wvo (Locatus) 64.178 64.178 64.178
Uitbreidingsruimte in m? wvo 1.727 8.071 -3.029

(66) Op basis deze berekening blijkt dat de markt binnen de doe-het-zelf sector in de regio min

ST\ASDM 66821 10.1 (15)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Stibbe

of meer in evenwicht is. In de huidige situatie is er slechts een beperkte uitbreidingsruimte
van 1.727 m? wvo. Dat is aanzienlijk minder dan de door BRO becijferde uitbreidingsruim-
te van 6.153 m? wvo. Er bestaat derhalve geen actuele regionale behoefte aan een Horn-
bach-vestiging in Duiven.

(67) De berekening van BSP voor de situatie in 2020 leidt in scenario 1 slechts tot een uitbrei-
dingsruimte van 8.071 m? wvo. Dit is fors lager dan de door BRO becijferde uitbreidings-
ruimte van 12.900 m? wvo. Gezien de beschikbare plancapaciteit op IJsseloord II in Arn-
hem in combinatie met de verschillende bouwaanvragen en de toezegging van het college
van B&W van Arnhem om een bouwmarkt mogelijk te willen maken op IJsseloord II, is het
waarschijnlijk dat de berekenende beschikbare marktruimte wordt ingevuld door een of
meerdere aanbieders op IJsseloord II in Arnhem.

(68) In scenario 2 resulteert de berekening van BSP zelfs in een negatieve marktruimte van -/-
3.029 m? wvo. Dat is een verschil van 11.929 m* wvo met de door BRO becijferde uitbrei-
dingsruimte van 8.900 m? wvo. Dit betekent dat de kwantitatieve regionale behoefte aan
een Hornbach-vestiging in Duiven geenszins is aangetoond.

6.1.2. Kwalitatieve behoefte

(69) In het Memo stelt BRO weliswaar dat de berekeningen van de distributieve uitbreidings-
ruimte gebaseerd zijn op meerdere aannames en daarom slechts als indicatief mogen wor-
den gezien, maar dat aan kwalitatieve aspecten meer waarde gehecht moet worden dan aan
de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Cliënten bestrijden echter dat een kwalitatie-
ve behoefte bestaat aan de vestiging van Hornbach. De regio kent immers al een ruim aan-
bod aan (grootschalige) bouwmarkten en tuincentra. Daarbij wijzen cliënten op Praxis Me-
gastore met tuincentrum in Duiven (8.217 m’), Gamma in Duiven (4.200 m?), drie Praxis-
vestigingen in Arnhem (2.613 m’, 2.117 m?, 2.300 m°), twee Gamma-vestigingen in Arn-
hem (3.600 m’, 2.800 m’), Karwei in Arnhem (3.650 m?), Multimate in Doesburg (1.325
m?), Praxis in Lingewaard (3.150 m?), Formido in Lingewaard (1.550 m2), Fixet in Mont-
ferland (1.742 m?), Formido in Overbetuwe (1.603 m?), Gamma in Overbetuwe (2.774 m2),
Multimate in Renkum (931 m?), Praxis in Rheden (2.980 m?), Formido in Zevenaar (2.000
m?) en Karwei in Zevenaar (2.848 m?). Deze vestigingen zijn op onderstaande kaart weer-

gegeven. '°

16 Afbeelding afkomstig uit “Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf", 8

juni 2015, p. 18.

ST\ASDM 66821 10.1 (16)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Stibbe

(70)

(71)

(72)

(73)

kt, 3

ki
~ nn 44

x

In kwalitatief opzicht wordt dus reeds in ruimte mate in de behoefte voorzien. De Horn-
bach-formule onderscheidt zich niet dusdanig van andere formules, zoals bijvoorbeeld
Gamma, Karwei of Praxis. Er is dan ook geen sprake van een winkel die in het beoogde
verzorgingsgebied nog niet aanwezig is. Hornbach is, net als de andere hierboven genoem-
de bouwmarkten, een grote aanbieder in de doe-het-zelfsector en tuinbranche die primair
gericht is op consumenten.

6.1.3. Vrees voor leegstand

In het ontwerpbestemmingsplan moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zoda-
nige leegstand tot gevolg heeft dat dit tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke orde-
ning onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden.

Met betrekking tot de effecten van het plan op de leegstand vermeldt de plantoelichting het
volgende:

“Ondanks het feit dat er distributieve ruimte aangegeven is, is het niet uit te sluiten dat er
als gevolg van de veranderde concurrentieverhoudingen effecten voor bestaand dhz-
aanbod kunnen zijn en dat er hierdoor elders enige leegstand zal ontstaan. Omdat het bij
bouwmarkten vrijwel altijd om bedrijfspanden op bedrijventerreinen zal gaan, waar be-
stemmingsplanmatig ook andere bedrijvigheid dan detailhandel is toegestaan, is de kans
op structurele, onaanvaardbare leegstand klein. Mede vanwege de locatie zal van duur-
zame negatieve effecten op het woon- en leefklimaat geen sprake zijn.”

BSP benadrukt in de second opinion echter dat de impact van een grootschalige bouwmarkt
groot is en daarmee ook de effecten op de bestaande detailhandelsstructuur. De Hornbach-
vestiging in Duiven heeft een beoogd wvo van 15.841m’ en een omzetclaim van €15,6 mil-

ST\ASD\16682110.1 (17)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Stibbe

(74)

(75)

(76)

6.2.

(77)

(78)

joen op jaarbasis. Het niet overdekte deel van het tuincentrum met een oppervlakte van
2.636 m? wordt ingevolge de Locatus-gegevens niet tot het wvo gerekend. De omzet die
feitelijk behaald wordt met de verkoop in de buitenruimte, wordt daarbij toegerekend aan
de binnenruimte.

Het regionale verzorgingsgebied telt in totaal 63.733 m? wvo doe-het-zelfaanbod, waarvan
het gros (31.177 m”) ligt in de gemeente Arnhem en Duiven.'” BSP heeft berekend dat de
komst van de Hornbach-vestiging in Duiven leidt tot een theoretisch verdringingseffect van
16% op het totale bouwmarktaanbod in de regio, hetgeen zich vertaalt in 4.949 m* wvo.
Met een dergelijk verdringingseffect is het, in tegenstelling tot hetgeen BRO beweert, zeer
waarschijnlijk dat een (of meerdere) gevestigde bouwmarkten de deuren moeten sluiten.
Naast de grote bouw- en tuinmarken zullen kleine winkels met een met de Hornbach over-
lappend assortiment de komst van Hornbach niet overleven. Voor de tuincentra is het ver-
dringingseffect ongeveer 1.338 m? wvo. De totale leegstand in het verzorgingsgebied be-
draagt 76.625 m° wvo. Met de vestiging van Hornbach in Duiven zal deze dus mogelijk op-
lopen tot 82.912 m? wvo.

Herinvulling van de leegkomende locaties zal lastig worden. Vanuit de doe-het-zelf-
branche of tuinbranche zal er weinig tot geen interesse zijn om zich op die locaties te vesti-
gen. Voor winkels in andere branches of bedrijfsfuncties is de bestemming niet juist of zijn
de panden vanwege hun specifieke constructie niet geschikt. '*

Hiermee kan naar het oordeel van cliënten niet worden uitgesloten dat het bestemmingsplan
leidt tot een uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand, zodat het
ontwerpbestemmingsplan in strijd is met art. 3.1.6 lid 2 Bro.

Regionale afstemming ontbreekt

In het kader van de Ladder moet niet alleen worden onderzocht of binnen een bepaalde ge-
meente de behoefte bestaat aan een nieuwe stedelijke functie, maar ook of deze behoefte
regionaal aanwezig is. Hierdoor kan worden voorkomen dat twee naburige gemeenten tege-
lijkertijd een vergelijkbaar initiatief ontwikkelen. Met andere woorden, art. 3.1.6 lid 2 Bro
dwingt naburige gemeenten tot afstemming op regionaal niveau.”

Met betrekking tot de inpassing in bestaand stedelijk gebied, de tweede trede van de Lad-
der, volgt uit de nota van toelichting bij het Bro:

"Het tweede lid, onderdeel b, vraagt van overheden om, indien er een regionale
behoefte aan een stedelijke ontwikkeling is, te beoordelen of de beoogde ontwik-

Second opinion BSP, p. 6.
Vgl. ABRvS 20 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1585.

Zie Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking (versie 2) van het Ministerie van Infrastruc-
tuur en Milieu, november 2013.

ST\ASDM 66821 10.1 (18)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Stibbe

(79)

(80)

keling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden
gerealiseerd." (ond. dzz)

Binnen de stadsregio Arnhem-Nijmegen bestaan thans drie grote initiatieven voor de toe-
voeging van vele winkelmeters in de doe-het-zelf en tuinsector. Naast de vestiging van
Hornbach op Centergraaf-Nieuwpoort, bestaan er ook concrete plannen voor een Hornbach-
vestiging in Nijmegen (Vlek 14, Ressen), gelegen op circa 18 autominuten van de beoogde
locatie voor Hornbach in Duiven. Voorts heeft Bauhaus plannen om zich in Arnhem te ves-
tigen op industrieterrein IJsseloord II, welke vestiging zich op nog geen twee kilometer be-
vindt van de beoogde locatie voor de Hornbach in Duiven. Bovendien zijn momenteel nog
twee bouwaanvragen voor een bouwmarkt op IJsseloord II in behandeling. Dit impliceert
dat er in de stadsregio Arnhem-Nijmegen drie verschillende initiatieven boven de markt
hangen, terwijl op basis van het distributieplanologisch onderzoek is gebleken dat er slechts
ruimte is voor maximaal één grootschalige aanbieder in de doe-het-zelf-branche. Voorts
leidt het initiatief WoonXperience op Centerpoort-Nieuwgraaf, dat voorziet in grootschali-
ge detailhandel binnen het thema wonen/in en om het huis, tot een toename van het (regio-
nale) aanbod van een assortiment dat overlapt met de doe-het-zelf- en tuinbranche.

Uit het ontwerpbestemmingsplan noch uit de toelichting blijkt dat regionale afstemming
van de voorgenomen ontwikkelingen heeft plaatsgevonden. Voor zover deze afstemming
wel heeft plaatsgevonden heeft het niet tot resultaat gehad dat de nieuwe ontwikkelingen
binnen de regio op elkaar zijn afgestemd. Het ontwerpbestemmingsplan is daarom in strijd
met art. 3.1.6 lid 2 Bro.

PROVINCIAAL EN REGIONAAL BELEID
Strijd met de Omgevingsvisie Gelderland

Cliënten zijn van oordeel dat het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met de Omgevingsvi-
sie Gelderland ("de Omgevingsvisie"). Ter toelichting wordt het volgende opgemerkt.

Bij besluit d.d. 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsvisie
vastgesteld. Daaruit blijkt dat de provincie streeft naar een evenwichtige en toekomstbe-
stendige detailhandel die bijdraagt aan vitale, aantrekkelijke steden en dorpen. Blijkens de
Omgevingsvisie is hiervoor op regionaal niveau evenwicht nodig tussen vraag en aanbod
zodat overcapaciteit en leegstand voorkomen worden. Dit vraagt om heldere ruimtelijke
keuzen gericht op het versterken van kansrijke locaties en het omvormen van kansarme lo-
caties naar andere functies.” Blijkens de Omgevingsvisie ziet de provincie voor zichzelf
een rol om (boven)regionale afstemming te faciliteren en desgevraagd te regisseren. Naar
het oordeel van cliënten is van een dergelijke afstemming geen sprake geweest. Dat blijkt
ook uit de plantoelichting waar het volgende is vermeld:

20

Omgevingsvisie Gelderland, paragraaf 3.1.4.2.

ST\ASD\1 66821 10.1 (19)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Stibbe

(83)

7.2.

(84)

(85)

(86)

(87)

(88)

Uiteraard zullen de effecten op het bestaande aanbod groter zijn als er ook een groot-
schalige bouwmarkt annex tuincentrum (Bauhaus) in Arnhem komt. De vestiging van
deze zaak past echter, in tegenstelling tot de Hombach in Duiven, niet in het regionale en
provinciale beleid. De vestiging is daarmee, voor zover nu bekend, ook geenszins vast-
staand (problemen met ruimtelijke inpassing voldoende parkeerruimte). De effecten van
de eventuele komst van een vergelijkbare zaak in Arnhem op de regionale detailhandels-
structuur, zullen op hun eigen merites beoordeeld moeten worden.

Voor zover wel (boven)regionale afstemming zou hebben plaatsgevonden, is het cliënten
niet duidelijk hoe de vestiging van Hornbach op het bedrijventerrein Centerpoort-
Nieuwgraaf zich verhoudt tot de van de komst van een Bauhaus-vestiging in Arnhem. Juist
omdat beide locaties zich op nog geen twee kilometer elkaar bevinden, dient afstemming
plaats te vinden. Daarmee is het ontwerpbestemmingsplan naar het oordeel van cliënten in
strijd met de Omgevingsvisie.

Strijd met de Omgevingsverordening Gelderland en Programma Detailhandel 2013

Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan eveneens in strijd met de Omgevingsverordening
Gelderland ("de Omgevingsverordening") en Programma Detailhandel 2013 van de Stads-
regio Arnhem-Nijmegen (“Programma Detailhandel").

Bij besluit d.d. 24 september 2014 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Omge-
vingsverordening vastgesteld.

Artikel 2.3.3.1 van de Omgevingsverordening bepaalt:

(1) In een bestemmingsplan worden geen nieuwe locaties voor detailhandel mogelijk gemaakt
die leiden tot een duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelstructuur.

(2) Voor zover er voor het betreffende gebied een regionale afspraak is gemaakt over de pro-
grammering van detailhandel, is de bestemming detailhandel in een bestemmingsplan al-
leen mogelijk als deze ontwikkeling niet in strijd is met de door Gedeputeerde Staten vast-
gestelde regionale afspraak.

(3) In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangegeven hoe een nieuwe detailhan-
delontwikkeling zich verhoudt tot het bepaalde in het eerste lid en een eventuele interge-
meentelijke samenwerking op het gebied van detailhandel.

Uit het voorgaande volgt dat aan het bepaalde in artikel 2.3.3.1 lid 1 en lid 3 niet is voldaan.
Aan lid 1 is niet voldaan omdat de actuele regionale behoefte niet is aangetoond, zodat niet
is uitgesloten dat deze ontwikkeling leidt tot een duurzame ontwrichting van de bestaande
detailhandelsstructuur. Aan lid 3 is niet voldaan omdat de regionale afstemming niet heeft
plaatsgevonden, dan wel niet inzichtelijk is gemaakt. Dit blijkt ook uit de second opinion
van BSP. Het ontwerpbestemmingsplan is derhalve in strijd met de Omgevingsverordening.

De regionale afspraken uit art. 2.3.3.1 lid 2 zijn blijkens de plantoelichting neergelegd in
het Programma Detailhandel . In de eerste plaats merken cliénten op dat het Programma
Detailhandel niet kwalificeert als een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale af-
spraak als bedoeld in art. 2.3.3.1. van de Omgevingsverordening. Uit het Programma De-

ST\ASD\16682110.1 (20)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Stibbe

(89)

(90)

(92)

tailhandel blijkt weliswaar dat het in overleg met de Provincie Gelderland tot stand is ge-
komen, maar niet dat het door Gedeputeerde Staten is vastgesteld.

Indien het Programma Detailhandel wel als zodanig moet worden gekwalificeerd, wijzen
cliënten op het volgende. De plantoelichting vermeldt dat de locatie Duiven-Centerpoort
weliswaar niet specifiek benoemd wordt als locatie voor perifere detailhandel, maar dat het
wel de enige locatie is in de stadsregio Arnhem-Nijmegen die per definitie aan de gestelde
kenmerken voldoet. Cliënten achten deze redenering zonder nadere onderbouwing onbe-
grijpelijk. In het Programma Detailhandel is weliswaar opgenomen dat de regio Dui-
ven/Centerpoort-Nieuwgraaf onder meer vanwege de aanwezigheid van IKEA de beste uit-
gangssituatie biedt om uit te groeien tot een "topthemacentrum" op het gebied van wonen/in
en om het huis, maar hieruit volgt naar het oordeel van cliënten niet dat Centerpoort-
Nieuwgraaf ook daadwerkelijk is aangewezen als locatie voor de ontwikkeling van perifere
detailhandel in de regio Arnhem-Nijmegen.

In de plantoelichting is vermeld dat de provincie heeft ingestemd met de komst van de
Hornbach naar bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf. Het is cliënten niet duidelijk
waaruit deze instemming blijkt. Bovendien wekt deze vermeende instemming bevreemding,
gelet op de komst van Bauhaus naar bedrijventerrein IJsseloord II in Arnhem. Cliënten zien
niet in hoe die ontwikkeling zich verhoudt tot het standpunt dat uit het Programma Detail-
handel, dat in overleg met de provincie tot stand is gekomen, zou blijken dat Centerpoort-
Nieuwgraaf de aangewezen detailhandelslocatie in de regio is.

AKOESTIEK

De plantoelichting vermeldt dat het plangebied geen geluidgevoelige functies en daarmee
gelijk te stellen functies bevat”! Een akoestisch onderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk
geacht en is niet uitgevoerd. Cliënten wijzen echter op het volgende.

Hoewel het juist is dat er geen specifieke onderzoeksverplichtingen voortvloeien uit de Wet
geluidhinder, bestaat wel de verplichting om te onderzoeken of sprake is van een aanvaard-
baar woon-, leef- en ondernemersklimaat. Hierin moet het aspect geluid ook worden be-
trokken. Nu geen onderzoek heeft plaatsgevonden, kan niet worden vastgesteld of het ont-
werpbestemmingsplan leidt tot negatieve effecten op het woon-, leef en ondernemerskli-
maat. Het ontwerpbestemmingsplan is in zoverre in strijd met een goede ruimtelijke orde-
ning, alsmede in strijd met art. 3:2, 3:4 en 3:46 Awb.

21

Plantoelichting, p. 30.

ST\ASDM 66821 10.1 (21)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>Stibbe

(93)

(94)

(95)

EXTERNE VEILIGHEID
Transport gevaarlijke stoffen
9.1.1. Rijksweg A12

Blijkens de plantoelichting vindt binnen de gemeente Duiven transport van gevaarlijke stof-
fen plaats over de rijksweg A12. Dit betreft een krachtens art. 13 van de Wet vervoer ge-
vaarlijke stoffen aangewezen weg die deel uit maakt van het basisnet wegvervoer. In dat
kader verwijst de plantoelichting naar de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke
stoffen ("de Circulaire”) en een onderzoek naar de transportstromen over de A12 van
Rijkswaterstaat uit 2009. In de plantoelichting is een tabel opgenomen met gevaarlijke stof-
fen die over de weg worden vervoerd.”

Naam Stof — A12 Invloedsgebied in meters

Brandbare vloeistoffen LF1 ja 58
Zeer brandbare vloeistoffen LF2 ja 58
Licht toxische vloeistoffen LT1 ja 760
Toxische vloeistoffen LT2 ja 950
Brandbare gassen GF2 ja 240
Brandbare gassen GF3 ja 325
Toxische gassen GT3 nee 575
Sterk toxische gassen GT4 ja 4000

De plantoelichting vermeldt dat vanwege het feit dat een deel van de A12 direct naast het
plangebied is gelegen, nagenoeg alle in de tabel genoemde stofcategorieén (op twee na) re-
levant zijn voor de ruimtelijke onderbouwing. Omdat de veiligheidszone voor het wegvak
dat is gelegen in de gemeente Duiven naar het oordeel van het bevoegd gezag nul meter be-
draagt, zijn er naar het oordeel van het bevoegd gezag geen beperkingen voor het project-
gebied. Deze conclusies zouden worden bevestigd door het onderzoek "Risicoberekening
A12", rapportnummer MRA0014, d.d. 27 augustus 2012. Wat de onderzoeken "Eindrap-
portage Basisnet Weg" (Arcadis, 2009) en de rapportage "Transport gevaarlijke stoffen
gemeentelijke wegen, MRA, Eindrapportage" (Juni 2011) ten aanzien hiervan concluderen,
is cliénten niet duidelijk omdat deze onderzoeken niet ter inzage zijn gelegd.

In de eerste plaats wijzen cliënten erop dat niet duidelijk is welke twee stofcategorieën niet
relevant zouden zijn voor de ruimtelijke onderbouwing. Uit de in de plantoelichting opge-
nomen tabel volgt dat slechts de toxische gassen (GT3) niet over de A12 worden vervoerd.
Alle andere in de tabel genoemde gevaarlijke stoffen worden wel over de A12 vervoerd.
Welke tweede stof uit de tabel naar het oordeel van het bevoegd gezag eveneens niet rele-
vant zou zijn, is cliënten dan ook niet duidelijk.

22

Plantoelichting, p. 32.

ST\ASDM 66821 10.1 (22)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Stibbe

(96)

(97)

(98)

(99)

Voorts wijzen cliënten op het feit dat de gegevens en onderzoeken verouderd en gedeelte-
lijk onjuist zijn. Op 1 april 2015 zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)
en de Regeling basisnet (de Regeling) in werking getreden. De Circulaire is daarmee ko-
men te vervallen. Omdat onderhavig ontwerpbestemmingsplan na 1 april 2015 ter inzage is
gelegd, is niet de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, maar het Bevt en
de Regeling van toepassing.

Op grond van art. 3 Bevt houdt het bevoegd gezag bij het vaststellen van een besluit dat be-
trekking heeft op gronden in de omgeving van een basisnetroute ten aanzien van nieuw toe
te laten beperkt kwetsbare objecten rekening met de basisafstand, zoals opgenomen in de
tabel basisnet weg, die als bijlage 1 bij de Regeling is gevoegd. De basisnetafstand is de af-
stand tussen de weg en de beperkt kwetsbare objecten waar het plaatsgebonden risico ten
hoogste 10° per jaar mag zijn. Voor het wegvak dat is gelegen door de gemeente Duiven
(het wegvak tussen knooppunt Velperbroek en knooppunt Oud-Dijk) bepaalt de Regeling
de basisnetafstand op 1 meter vanaf de A12 en niet 0, zoals de plantoelichting vermeldt. Nu
het bevoegd gezag uit is gegaan van verouderde en onjuiste gegevens, is het ontwerpbe-
stemmingsplan in zoverre dan ook in strijd met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in
strijd met art. 3:2 en 3:46 Awb.

9.1.2. Lokale routering

Met betrekking tot het plaatsgebonden risico wordt in de plantoelichting opgemerkt dat de
maximale transportfrequentie van LPG over de verschillende wegvakken te laag is om een
plaatsgebonden risicocontour te veroorzaken die groter is dan 0 meter. Dat betekent dat het
plaatsgebonden risico van de lokale transporten geen beperkingen kan opleggen aan de be-
oogde ontwikkeling. Cliënten kunnen deze redenering, nu het daaraan ten grondslag lig-
gende onderzoek niet ter inzage is gelegd, niet volgen. Ook is zonder nadere onderbouwing
onduidelijk waarop de berekening is gebaseerd dat de maximale transportfrequentie voor
LPG over een wegvak in de gemeente Duiven 160 LPG-wagens per jaar bedraagt. Het ont-
werpbestemmingsplan is in zoverre dan ook in strijd met een goede ruimtelijke ordening,
alsmede in strijd met art. 3:2 en 3:46 Awb.

9.1.3. Spoorlijn Arnhem — Zevenaar en Betuweroute

De plantoelichting vermeldt dat het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Arn-
hem — Zevenaar en over de Betuweroute geen negatieve gevolgen heeft voor de beoogde
ontwikkelingen” Ter onderbouwing van dit standpunt wordt verwezen naar de prognose
"Marktverwachting vervoer gevaarlijke stoffen per spoor’ van ProRail uit 2007, de realisa-
tiecijfers van Prorail uit 2010 en 2011 en de vuistregels uit de Handreiking risicoanalyse
transport (HART). Van deze bronnen, die overigens niet ter inzage zijn gelegd, is slechts
een tabel uit de realisatiecijfers in de plantoelichting opgenomen. Uw raad heeft gemeend
bij de berekening van het groepsrisico uit te mogen gaan van deze realisatiecijfers omdat de
bulk van de gevaarlijke stoffen over de Betuweroute zou worden vervoerd. Cliënten wijzen

23

Plantoelichting, p. 33.

ST\ASD\166821 10.1 (23)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Stibbe

echter op het feit dat de gehanteerde bronnen vier tot acht jaar geleden zijn opgesteld en dus
verouderd zijn. Op basis van de ter inzage gelegde documenten en hetgeen is vermeld in de
plantoelichting, is het voor cliënten dan ook onduidelijk in hoeverre de uitgevoerde bereke-
ningen (nog steeds) juist zijn. Het ontwerpbestemmingsplan is in zoverre dan ook in strijd
met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in strijd met art. 3:2 en 3:46 Awb.

9.1.4. Vervoer over water

(100) Ook met betrekking tot het vervoer van gevaarlijke stoffen over water wordt in de plantoe-
lichting verwezen naar de gegevens die afkomstig zijn uit de Circulaire. Zoals hiervoor uit-
eengezet, is deze Circulaire vervangen door de Bevt en de Regeling. Derhalve heeft het be-
voegd gezag gebruik gemaakt van verouderde gegevens. Het ontwerpbestemmingsplan is in
zoverre dan ook in strijd met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in strijd met art. 3:2
en 3:46 Awb.

9.1.5. LPG tankstation

(101) Met betrekking tot het LPG tankstation verwijst de plantoelichting naar het door AGEL uit-
gevoerde onderzoek 'Groepsrisicoberekening Makro LPG tankstation, Nieuwgraaf 28 te
Duiven' nr. 20120440 d.d. 26 maart 2013 (hierna: "Groepsrisicoberekening") dat bij de
plantoelichting is gevoegd. Uit de groepsrisicoberekening zou blijken dat de PR 10° con-
tour niet over het bouwvlak van het kwetsbaar object binnen het plangebied loopt. Derhalve
zou het plaatsgebonden risico van het LPG tankstation geen beperking vormen voor de rea-
lisatie van de nieuwe ruimtelijke ordening. Wel ligt een deel van het plangebied binnen het
invloedsgebied van het LPG tankstation. De plantoelichting vermeldt echter dat de toename
van de personendichtheid binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation door de
komst van Hornbach slechts een marginale vergroting van het groepsrisico tot gevolg heeft,
waarbij de oriëntatiewaarde ruim wordt onderschreden.

(102) Cliënten wijzen echter op het feit dat het onderzoek van AGEL onjuist is en derhalve niet
aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag had mogen worden gelegd. Daartoe is het
volgende van belang.

(103) In de vigerende vergunning voor het LPG tankstation is vastgelegd dat de maximale door-
zet van LPG per kalenderjaar maximaal 1.000m’ bedraagt. Blijkens de op pagina 9 van de
Groepsrisicoberekening opgenomen tabel bedraagt de grootste afstand voor het plaatsge-
bonden risico ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen ("Bevi") en de Regeling
externe veiligheid inrichtingen ("Revi") 45 meter, gemeten vanaf het vulpunt. Op basis van
die afstand ligt de risicocontour inderdaad niet over het plangebied. De tabel komt echter
niet overeen met de tabel die is opgenomen in bijlage 1 van het Revi. Uit die tabel volgt
namelijk dat de afstand van 45 meter geldt voor een doorzet van minder dan 1.000m’. Voor
een doorzet van 1.000m’ of meer geldt een afstand van 110 meter. Dat betekent dat bij de
maximaal vergunde situatie van 1.000m’ per jaar, moet worden uitgegaan van een afstand
van 110 meter, gemeten vanaf het vulpunt. Uitgaande van die afstand loopt de PR 10° con-
tour weldegelijk over het plangebied. Onderstaande afbeelding verduidelijkt dat.

ST\ASDM 66821 10.1 (24)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Stibbe

Kaartiengte:
Lengte van grondoppervlak: 110,05
Koers: 148,22 graden

[| Muisnavigatie

(104) Met het verruimen van de risicocontour wordt ook het invloedsgebied verruimd. De in de
plantoelichting opgenomen berekeningen die afkomstig zijn uit de Groepsrisicoberekening
van de toename van het groepsrisico in het invloedgebied zijn naar het oordeel van cliënten
dan ook onjuist en kunnen niet aan het ontwerpbestemmingsplan ten grondslag worden ge-
legd. Voorts ontbreekt een op grond van art. 13 Bevi vereiste verantwoording van het
groepsrisico. Cliënten menen dat hiermee onvoldoende duidelijk is in hoeverre het Bevi aan
de uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan in de weg staat. Het ontwerpbestem-
mingsplan is in zoverre dan ook in strijd met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in
strijd met art. 3:2 en 3:46 Awb.

(105) De plantoelichting vermeldt voorts dat wordt geadviseerd om bij de uitwerking van nieuwe
ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van het LPG tankstation naast de
bronmaatregelen ook rekening te houden met een aantal in overleg met de Veiligheidsregio
te bepalen maatregelen. Uit de plantoelichting blijkt niet of en in hoeverre (i) overleg met
de Veiligheidsregio heeft plaatsgevonden; (ii) welke maatregelen in dat overleg zijn be-
paald en (iii) in hoeverre in het bestemmingsplan is gewaarborgd dat deze maatregelen
kunnen worden uitgevoerd.

9.1.6. Buisleidingen

(106) Inde plantoelichting staat dat het projectgebied noch binnen de invloedsfeer van de PR 10°
risicocontour, noch binnen het invloedsgebied vanwege het groepsrisico ligt, zodat dit geen
beperkingen oplegt aan de ontwikkeling van het project. Ingevolge het Besluit externe vei-
ligheid buisleidingen ("Bevb") wordt invloedsgebied gedefinieerd als 'gebied waarin perso-
nen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico van de buisleiding tot de
grens waarop de letaliteit van die personen 1% is'. De 1%-letaliteitsgebieden van de buizen

ST\ASD\16682110.1 (25)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Stibbe

(107)

(108)

10.

(109)

die zijn weergegeven in plantoelichting bedragen 430, 490 en 580 meter. De afstand van
het plangebied tot de buisleidingen bedraagt echter minder.

Kaartlengte: 367,12 {Meter = 0 5

Lengte van grondoppervlak: 367,12
Koers: 306,46 graden

[3 Muisnavigatie

Dat betekent dat het plangebied weldegelijk is gelegen binnen de invloedsfeer van de buis-
leidingen. Ten onrechte is niet onderzocht in hoeverre dit beperkingen oplegt aan de ont-
wikkeling van het plangebied. Cliënten menen dat hiermee onvoldoende is nagegaan in
hoeverre het Bevb aan de uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan in de weg staat.

Nu uw raad bij de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan en de daarop gebaseerde
ontwerp-omgevingsvergunning met betrekking tot de externe veiligheid is uitgegaan van
verouderde en deels onjuiste gegevens, niet alle onderzoeken ter inzage heeft gelegd en ten
onrechte enkele aspecten niet heeft onderzocht, is het ontwerpbestemmingsplan in zoverre
dan ook in strijd met een goede ruimtelijke ordening, alsmede in strijd met art. 3:2 en 3:46
Awb.

FLORA EN FAUNA

In hoofdstuk 4.6 van de plantoelichting wordt het toetsingskader van de Flora- en faunawet
beschreven.” Ten behoeve van de toetsing is bij wijze van quick scan op 21 januari 2015
door een ecoloog van BRO een verkennend veldonderzoek uitgevoerd en is een bronnen-
onderzoek gedaan. De plantoelichting bevat een integrale weergave van de guick scan. De-
ze is naar het oordeel van cliënten echter onvolledig. Dat lichten zij als volgt toe.

4 Plantoelichting, p. 39,

ST\ASD\16682110.1 (26)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Stibbe

10.1.1. Toetsing gebiedsbescherming

(110) Bij ruimtelijke ingrepen zoals het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan, dient in
kaart te worden gebracht of er effecten zijn te verwachten op beschermde natuurgebieden
die in de nabijheid zijn gelegen. De plantoelichting vermeldt dat het dichtstbijzijnde wette-
lijk beschermde natuurgebied Natura 2000-gebied "Rijntakken, deelgebied Uiterwaarden
IJssel" op 750 meter van het plangebied ligt. Dit Natura 2000-gebied is aangewezen voor
een aantal habitattypen en —soorten die onder meer (zeer) gevoelig zijn voor verzuring en
vermesting door stikstofdepositie. De plantoelichting vermeldt echter dat gezien de omvang
van de ontwikkeling en de ligging van dit Natura 2000-gebied er geen significant negatieve
effecten zijn te verwachten ten gevolge van de beoogde ontwikkeling. Onduidelijk is waar-
op deze conclusie is gebaseerd. Uit de plantoelichting noch uit de ter inzage gelegde stuk-
ken blijkt dat een voortoets is uitgevoerd. Voor zover voor de beoordeling van mogelijk
significant negatieve effecten wordt uitgegaan van de voortoets die in 2012 is opgesteld in
verband met de voorbereiding van bestemmingsplan Centerpoort-Nieuwgraaf en Center-
poort Zuid, wijzen cliënten op het feit dat dit onderzoek verouderd is aangezien daarin geen
rekening is gehouden met onderhavige ontwikkeling. Ook blijkt uit de plantoelichting noch
enig ter inzage gelegd onderzoek wat de verwachte toename aan stikstofdepositie van de
beoogde ontwikkeling is.

(111) In ieder geval kan er, gelet op de beoogde vestiging van Hornbach en de toename aan ver-
keer die dat tot gevolg heeft, uit de voortoets uit 2012 - zo die al bruikbaar zou zijn - of het-
geen is opgenomen in de plantoelichting niet worden geconcludeerd dat er geen significant
effect te verwachten is van de ruimtelijke ontwikkeling op het Natura 2000-gebied waar-
voor een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 noodzakelijk is. Een
dergelijke vergunning kan alleen worden verleend als er ontwikkelingsruimte uit het Pro-
gramma aanpak stikstof (PAS) toebedeeld kan worden aan de nieuwe activiteit. Indien de
stikstoftoename minder dan 0,05 mol/ha/jaar bedraagt, hoeft geen beroep te worden gedaan
op de PAS.

(112) Om te berekenen of er voor het betreffende gebied voldoende ontwikkelingsruimte be-
schikbaar is, moet gebruik worden gemaakt van het programma Aerius. Dat programma
houdt rekening met alle Natura 2000-gebieden in Nederland, alsmede Natura 2000-
gebieden in het buitenland. De mogelijke invloed van de ontwikkeling van een Bauhaus op
andere dan in de plantoelichting vermelde Natura 2000-gebieden is niet onderzocht. Gege-
ven het feit dat het plangebied nabij de Duitse grens is gelegen (ongeveer 11 kilometer), is
niet uitgesloten dan deze ontwikkeling ook invloed heeft op Natura 2000-gebieden net over
de Duitse grens.

ST\ASD\16682110.1 (27)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Stibbe

(113)

(114)

11.

(115)

(116)

n
ke A Plangebied Sid
Nestervoart Wehl A Roet

j Loil |
Duiven _ |

we Didam

Groessen

Zevenaar

;
E A
”, a

Beek Gem

Babberich Montferland Zeddam:

F
Lengel

‘s-Heerenberg
ae “~
mi

Lobit SA

Aall Ne 220
kamer : -Snii % : £
4 - a Fat
sid agad
Js >-Salmorth M eer
Düffel-Kellener Altrhein = oe ann A *
7 wart Flutmarerhsen *

Niet is onderzocht of de activiteit zorgt voor een stikstoftoename van minder dan 0,05
mol/ha/jaar, zodat geen beroep hoeft te worden gedaan op de PAS. Het ontwerpbestem-
mingsplan is in zoverre dan ook onvoldoende zorgvuldig voorbereid.

10.1.2. Toetsing soortenbescherming

In de plantoelichting wordt ten aanzien van soortenbescherming geconcludeerd dat in alle
gevallen rekening dient te worden gehouden met het broedseizoen van vogels.” Hieraan
wordt blijkens de plantoelichting voldaan door de vegetatie in het plangebied te verwijde-
ren buiten het broedseizoen. Dit is echter in het ontwerpbestemmingsplan noch in de ont-
werp-omgevingsvergunning gewaarborgd. Cliënten menen dat hiermee onvoldoende is na-
gegaan in hoeverre de Flora- en faunawet aan de uitvoerbaarheid van het ontwerpbestem-
mingsplan en de ontwerp-omgevingsvergunning in de weg staat. In zoverre ligt onvoldoen-
de onderzoek aan het besluit ten grondslag.

VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING

In het ontwerpbestemmingsplan wordt ten onrechte de conclusie getrokken dat stappen in
het kader van de milieueffectrapportage (hierna: "m.e.r."), dan wel de mer
beoordelingsprocedure niet noodzakelijk zijn. Cliënten wijzen daarbij op het volgende.

Blijkens de plantoelichting is de beoogde ontwikkeling naar het oordeel van het bevoegd
gezag niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject met aanzienlijke milieuge-
volgen, zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Deze redenering is echter on-
juist. Het criterium uit het Besluit milieueffectrapportage luidt, anders dan uw raad kenne-
lijk meent, niet ‘stedelijk ontwikkelingsproject met aanzienlijke milieugevolgen’ maar
slechts ‘stedelijke ontwikkeling’.

25

Plantoelichting, p. 45.

ST\ASDM 66821 10.1 (28)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Stibbe

(117)

(118)

(119)

De Nota van Toelichting bij het Besluit milieueffectrapportage verwijst voor de uitleg van
dit begrip weliswaar naar het belang van mogelijke aanzienlijk negatieve milieugevolgen,
maar dat is slechts bedoeld om onderscheid te maken tussen ontwikkelingen die vernieu-
wing van de bestaande situatie inhouden en ontwikkelingen die een geheel nieuwe situatie
creëren.” De Nota van Toelichting beschrijft dat als volgt:

"Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de
plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben. Bij een uitbrei-
ding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.”

Niet in geschil is dat de onderhavige ontwikkeling niet bedoeld is om een bestaande situatie
te vernieuwen maar om activiteiten mogelijk te maken die onder het vigerende bestem-
mingsplan niet zijn toegestaan. Anders dan de plantoelichting vermeldt, dient deze ontwik-
keling weldegelijk aangemerkt te worden als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een
stedelijk ontwikkelingsproject, daarbij inbegrepen de bouw van een winkelcentrum of par-
keerterrein" als bedoeld in categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit
milieueffectrapportage. Dat betekent dat sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject
waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden opgesteld. De omvang van de be-
oogde bouwmarkt ligt weliswaar beneden de blijkens de bijlage geldende grenswaarden,
maar de enkele omstandigheid dat de activiteit is opgenomen in de bijlage betekent dat uw
raad moet beoordelen op grond van de selectiecriteria van bijlage III bij de m.e.r. Richtlijn
betreffende de milieueffectbeoordeling of kan worden uitgesloten dat de activiteit belang-
rijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben en dat toepassing van de artikelen 7.16
tot en met 6.19 van de Wet milieubeheer daarom achterwege kon blijven.”

Uit de plantoelichting blijkt dat uw raad bij het vaststellen van dit bestemmingsplan niet
voornemens is om met toepassing de criteria uit Bijlage III bij de m.e.r.-Richtlijn een volle-
dige beoordeling te verrichten. In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan wordt
slechts summier overwogen dat de beoogde ontwikkeling niet leidt tot een stedelijk ont-
wikkelingsproject met aanzienlijke milieugevolgen als bedoeld in het Besluit m.e.r. Ook
zouden het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied en de ecologische hoofdstructuur zodanig
ver van het plangebied liggen dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Zoals cliënten hiervoor reeds uiteen hebben gezet, is de stelling van uw raad dat de plannen
niet leiden tot een wezenlijke uitbreiding, onjuist. Ook de stelling dat geen negatieve gevol-
gen voor nabijgelegen Natura 2000-gebieden zijn te verwachten is, gelet op hetgeen in on-
derdeel 10.1 van deze zienswijze uiteen is gezet, onjuist. Cliënten zijn dan ook van oordeel
dat uw raad ten onrechte van mening is dat de voorgenomen ontwikkelingen niet leiden tot
verdere m.e.r.-verplichtingen.

26

27

Stb. 2011, 102.

ABRvS 24 december 2014, nr 201307608/1/R1, r.o. 20.

ST\ASD\ 66821 10.1 (29)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Stibbe

12.

(120)

13.

(121)

14.

(122)

(123)

WELSTAND

Art. 3 van de planregels staat op de voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden maximaal
zes reclamezuilen toe. De welstandsnota van de gemeente Duiven staat echter maximaal
één reclamezuil per bedrijfspand toe. Het ontwerpbestemmingsplan in zoverre dan ook in
strijd met een goede ruimtelijke ordening.

ONTWERP-OMGEVINGSVERGUNNING

Gelet op alle argumenten die cliënten hebben aangevoerd in verband met de onzorgvuldig-
heden van het ontwerpbestemmingsplan, zijn zij van oordeel dat ook de ontwerp-
omgevingsvergunning op deze punten gebrekkig is en niet kan worden verleend. De ont-
werp-omgevingsvergunning is immers getoetst aan het ontwerpbestemmingsplan.

CONCLUSIE

Gelet op het vorenstaande verzoek ik u namens cliënten om rekening te houden met het
voorgaande bij het vaststellen van het definitieve bestemmingsplan en menen cliënten dat
dit bestemmingsplan niet ongewijzigd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan kan
worden vastgesteld.

Cliënten verzoeken u om gehoord te worden alvorens u een besluit neemt. Voor het plannen
van een hoorzitting, verzoek ik u vriendelijk om contact met mij op te nemen zodat ik de
verhinderdata van cliënten aan u kan doorgeven.

J.R. van Angeren

Bijlagen: 2

ST\ASDM 66821 10.1 (30)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 1

</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Stibbe

Amsterdam Brussels Luxembourg Dubai Hong Kong London New York

Huidige situatie Bestemmingsplan "Bedrijventerrein Centerpoort-N ieuwgraaf en Centerpoort Zuid"

</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Stibbe

Beoogde situatie bestemmingsplan “Hornbach Duiven”

ien U
mene À

</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>BIJLAGE 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Second Opinion

Ruimtelijke onderbouwing
komst Hornbach in Nieuwgraaf
_ (gemeente Duiven)

6 augustus 2015

oh notitie

BUREAU
STEDELIJKE
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Status:
notitie

Datum:
6 augustus 2015

Een product van:

Bureau Stedelijke Planning bv
Silodam 1E

1013 AL Amsterdam

020 - 625 42 67
www.stedplan.nl
amsterdam@stedplan.nl

Team Detailhandel en Leisure:
Drs. Toine Hooft
Dr. Anne Risselada

Voor meer informatie: Anne Risselada, ar@stedplan.nl

In opdracht van:
Praxis Vastgoed b.v.

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van
de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande
schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BVO.

Projectnummer: 2014.A.585
Referentie: 2015.A.585 Praxis, Duiven second opinion Hornbach. 06082015

BUREAU
STEDELIJKE pagina 2 & & +
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

Inleiding

Contextanalyse

1.1 Formuleschets Hornbach
1.2 Vraag

1.3 Aanbod doe-het-zelf

1.4 Aanbod tuincentra

1.5 Leegstand

Distributieve toets
2.1 Berekening BRO
2.2 Berekening Bureau Stedelijke Planning

2.3 Conclusie
Beleid en regionale afstemming

Effecten op de leegstand en de detailhandelsstructuur
41 Effecten op de detailhandelsstructuur

4.2 Effecten op de leegstand

Conclusie

BUREAU
STEDELIJKE pagina 3
PLANNING

Pagina

14

15

18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Inleiding

Hornbach is voornemens een grootschalige bouwmarkt met tuincentrum en drive-in
te realiseren op het bedrijventerrein Centerpoort-Nieuwgraaf (locatie
groothandelscentrum) in Nieuwgraaf in de gemeente Duiven. Het betreft een
ontwikkeling met een bruto vloeroppervlak (bvo) van 15.841 m? waarvan 9.071 m?
bvo is gereserveerd voor de doe-het-zelf-branche, 2.544 m? bvo voor een tuincentrum
en 4.226 m? bvo voor een drive-in, waar klanten direct de artikelen in hun auto
kunnen laden.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan “Bedrijventerrein Centerpoort-
Nieuwgraaf en Centerpoort Zuid” (vastgesteld 27 mei 2013) is deze ontwikkeling niet
mogelijk. Voor de komst van een Hornbach moet het bouwvlak worden vergroot en
wordt de weg achter het groothandelscentrum opgeheven en moet geschoven worden
met bestemmingsgrenzen. Om de ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeente
een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Een van de onderleggers voor het bestemmingsplan is het rapport ‘Duiven,
Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf (BRO, 8 juni 2015)
geschreven in opdracht van Hornbach. Hierin betoogt BRO dat er een actuele
regionale behoefte is aan een grootschalige bouwmarkt. Praxis heeft Bureau
Stedelijke Planning verzocht om een second opinion van de behoeftebepaling en de
effecten van de vestiging van Hornbach op de beoogde locatie op te stellen.
Voorliggende notitie is het resultaat hiervan en biedt zowel een beknopte zelfstandige
analyse van de beschikbare data alsook een reactie op de rapportage van BRO.

Figuur 1 Beoogde projectlocatie Hornbach in Duiven
% * t 2

a di . Ag } gd u ‘ ge

= BE

17 jan
‘ A

a Me š Et

Bron: PDOK achtergrondkaart

De notitie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 1 is de context geschetst. In hoofdstuk
2 staat de distributieve toets centraal. Hoofdstuk 3 gaat in op het regionale en beleid
en de regionale afstemming. Hoofdstuk 4 biedt de effectanalyse, waarin de gevolgen
van de komst van Hornbach uiteen worden gezet. Tot slot volgen in hoofdstuk 5 de
conclusies.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 4 had 8 ©
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>1 Contextanalyse

In dit eerste hoofdstuk is de context geschetst. Achtereenvolgens komen aan bod: een
formuleschets van Hornbach (paragraaf 1.1), de vraagzijde van de markt (paragraaf
1.2), de aanbodzijde (paragraaf 1.4).

11 Formuleschets Hornbach

Hornbach opende in 1968 als eerste onderneming in Europa een gecombineerde
bouwmarkt en tuincentrum. Tegenwoordig is Hornbach met grootschalige
bouwmarkten en tuincentra vertegenwoordigd in Duitsland, Oostenrijk, Nederland,
Tsjechië, Slowakije, Roemenië, Luxemburg en Zwitserland en Zweden. In totaal heeft
Hornbach 131 vestigingen. Daarnaast zijn er in de regio Zuidwest-Duitsland nog eens
21 groothandelsmarkten voor bouwmaterialen. Hornbach betrad in 1998 de
Nederlandse markt met een vestiging in Zaandam. Momenteel heeft het concern tien
Nederlandse vestigingen. De grootste Hornbach in Nederland is in 2010 in Breda
geopend en bedraagt zo’n 17.600 m? wvo.

Een Hornbach vestiging bestaat normaliter uit een tuincentrum van circa 5.000 m?,
een bouwmarkt van circa 10.000 m?, een drive-in van circa 4.300 m? en ongeveer 450
parkeerplaatsen. Het grote winkelvloeroppervlak is karakteristiek voor de
onderneming evenals het uitgebreide assortiment.

1.2 Vraag

In de rapportage ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach
Nieuwgraaf van BRO wordt uitgegaan van een verzorgingsgebied bestaande uit
noordelijke en middendeel van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Het gaat hier om de
gemeenten Arnhem, Duiven, Westervoort, Zevenaar, Montferland, Doesburg, Rheden,
Renkum, Overbetuwe en Lingewaard met in totaal 438.342 inwoners. De
projectlocatie is voor de meeste kernen in het verzorgingsgebied binnen maximaal 20
autominuten bereikbaar, met uitzondering van de woonkernen in de gemeente
Overbetuwe aan de westkant van de A50, die op circa 30 autominuten liggen. Bureau
Stedelijke Planning beschouwt het door BRO gekozen verzorgingsgebied als
realistisch. Wel is opvallend dat BRO de gemeenten Rijnwaarden en Rozendaal buiten
beschouwing laat. Zowel de vraag als het aanbod zijn in deze twee gemeenten echter
te verwaarlozen (12.400 inwoners, drie zelfstandige doe-het-zelfaanbieders).

Op basis van de CBS Kerncijfers Wijken en Buurten 2014 bevat het regionale
verzorgingsgebied in totaal 437.925 inwoners. Dit ligt een fractie onder het door BRO
gebruikte aantal van 438.342 inwoners.

De bevolkingsprognoses van CBS en ABF Primos voorspellen beide een lichte groei
voor het verzorgingsgebied. Voor 2020 voorspelt het CBS een groei van 2,4% in het
verzorgingsgebied. Primos gaat uit van een groei van 2,3%. BRO gaat in de rapportage
uit van 442.600 inwoners in 2020, een stijging van 0,97%.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 5 . e 6
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Figuur 2 Verzorgingsgebied Hornbach in Duiven

INDELING STADSREGIO Ut DEELGEBIEDEN

Veluwezoom
Liemers
Overbetuwe
Zuidwaal

Legenda

* Planlocatie

i Verzorgingsgebied

Bron: http://www.devastgoedrapportage.nl; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Aanbod doe-het-zelf

Het regionale verzorgingsgebied telt in totaal 63.733 m? wvo doe-het-zelfaanbod (dhz-
aanbod). Het gros van het aanbod ligt in de gemeente Arnhem en Duiven. Ten
opzichte van het landelijke gemiddelde beschikt het verzorgingsgebied over een licht
beneden gemiddeld doe-het-zelfaanbod. In de regio is er sprake van gemiddeld 146 m?
wvo per 1.000 inwoners ten opzichte van 155 m? wvo per 1.000 inwoners in
Nederland (in metertermen gaat het om een marktruimte van 4.145 m? wvo ten
opzichte van het landelijke gemiddelde).!

Tabel 1 Doe-het-zelfaanbod in verzorgingsgebied

aantal inwoners m? wvo m? wvo/ inwoner
Arnhem 150.820 20.143 134
Doesburg 11.435 1.476 129
Duiven 25.610 13.042 509
Lingewaard 45.775 5825 127
Montferland 34.985 4.867 139
Overbetuwe 46.665 4.867 104
Renkum 31.580 1.938 61
Rheden 43.640 4.839 111
Westervoort 15135 655 43
Zevenaar 32.280 6.081 188
Totaal 437.925 63.733 146
Landelijk gemiddelde 155

Bron: CBS & BRO rapport ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf

1 Berekening: (437.925*(155/1.000)) - 36.773 m? wvo = 4.145 m? wvo

BUREAU
STEDELIJKE pagina 6 . ® °
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>De Praxis & Tuin en de Gamma in Duiven zijn de grootste doe-het-zelfaanbieders
binnen het verzorgingsgebied met respectievelijk 8.217 en 4.200 m? wvo. De Praxis &
Tuin ligt tegenover de projectlocatie van Hornbach, aan zuidkant van de Fotograaf. De
Gamma ligt iets zuidelijker op de grootschalige locatie Graafstaete. Deze twee grote
bouwmarkten liggen op relatief korte afstand van elkaar.

ebied Hornbach Duiven

Figuur 3 Projectg

a

Kn 4

Bron: PDOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Initiatieven dhz-sector

e Bauhaus heeft plannen om zich in Arnhem te vestigen op industrieterrein IJsseloord
2. De gemeente had hier reeds een vergunning voor afgegeven maar inmiddels heeft
BenW de bouwvergunning ingetrokken. Het college heeft echter wel toegezegd dat
het een bouwmarkt mogelijk wil maken op IJsseloord 2 en bovendien zijn er op
IJsseloord 2 nog twee bouwaanvragen voor een bouwmarkt in procedure. De provincie
is tegen de vestiging van een grootschalige bouwmarkt in Arnhem. Reden hiervoor is
vooral dat de ontwikkeling in strijd is met het regionale en provinciale beleid. De
projectlocatie ligt hemelsbreed op slechts twee kilometer (zeven autominuten) van de
projectlocatie Hornbach in Duiven. Met de mogelijke komst van een Bauhaus of
andere grootschalige doe-het-zelfaanbieder in Arnhem wordt het dhz-aanbod in de
regio substantieel vergroot.

e Hornbach heeft plannen om zich in (de omgeving van) Nijmegen te vestigen. Er zijn
verschillende locaties op het oog, maar waarschijnlijk wordt het de locatie
Ressen/Vlek 14 in Nijmegen-Noord. Deze projectlocatie ligt op circa 18 autominuten
van de projectlocatie in Duiven. Met de komst van een Hornbach in de omgeving
Nijmegen zal een substantieel deel van het potentieel in het verzorgingsgebied
afvloeien (met name inwoners uit de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard).
Hierdoor zal de koopkrachtbinding in het verzorgingsgebied structureel afnemen.

BRO benoemt ook het initiatief WoonXperience in haar rapportage:

e Op Centerpoort-Nieuwgraaf, achter de IKEA, gaat “WoonXpericence’ ontwikkeld
worden voor grootschalige detailhandel binnen het thema wonen/in en om huis.
Binnen WoonXperience wordt ruimte geboden aan maximaal zes winkelunits. De

BUREAU
STEDELIJKE pagina 7 . ° °
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>1.4

1.5

units variéren van circa 400 vierkante meter tot een totale afname van 4.000 m? (de
ruimte is flexibel in te delen).

Aanbod tuincentra

Ten opzichte van het landelijke gemiddelde beschikt het verzorgingsgebied over een
licht bovengemiddeld aanbod aan tuincentra. In de regio is er sprake van gemiddeld
110 m? wvo per 1.000 inwoners ten opzichte van 100 m? wvo per 1.000 inwoners in
Nederland. Ook het aanbod in tuincentra concentreert zich in Duiven. Hier is een zeer
grote Intratuin van 17.000 m? gevestigd, naast de Gamma op locatie Graafstaete (zie
figuur 3).

Leegstand

Het verzorgingsgebied telt ca. 400 leegstaande verkooppunten (in totaal 76.625 m?
wvo leegstand). Het grootste aandeel van de leegstand (54%) bevindt zich in de
centrale winkelgebieden — zoals bijvoorbeeld de binnenstad van Arnhem - en in de
categorie verspreide bewinkeling (23%).

BRO heeft inzichtelijk gemaakt waar de drie grootste leegstaande panden van de regio
zich bevinden:

Verspreide bewinkeling van Arnhem (P. Calandweg, 3.400 m? wvo)

Meubelplein Arnhem (2.008 m? wvo)

verspreide bewinkeling van Zevenaar (Hengelder, 1.710 m? wvo).

Volgens BRO is geen van deze panden qua omvang, locatie of vorm geschikt om een
grootschalige winkel als een bouw- & tuinmarkt te huisvesten.

S T EDELIJKE pagina 8 hed hd hd
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>2.1

<

Distributieve toets

In dit hoofdstuk is uitleg gegeven over de distributieve berekening gepresenteerd
door BRO (paragraaf 2.1) en is door Bureau Stedelijke Planning een alternatieve DPO-
berekening gepresenteerd (paragraaf 2.2). Afgesloten is met conclusies (paragraaf 2.3).

Berekening BRO

In de rapportage ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach
Nieuwgraaf van BRO wordt een DPO-berekening gemaakt voor het regionale
verzorgingsgebied. Hiermee wordt inzicht gegeven in de marktmogelijkheden in het
regionale verzorgingsgebied. Bij de DPO-berekening worden door BRO de volgende
uitgangspunten gehanteerd:

Een inwoneraantal in het verzorgingsgebied van 438.342 in de huidige situatie en
442.600 in de toekomstige situatie (een groei van 0,97%).

Een gemiddeld bestedingsbedrag van € 215 voor dhz-artikelen en € 70 voor tuincentra
per hoofd van de bevolking (op basis van kengetallen HBD, 2012). Omdat het inkomen
van inwoners in het verzorgingsgebied min of meer gelijk is aan het Nederlands
gemiddelde is er geen inkomenscorrectie toegepast.

Een koopkrachtbinding en -toevloeiing van respectievelijk 92,5% en 7,5% voor doe-
het-zelf en 95% en 10% voor tuincentra op basis van eigen inschatting van BRO.

Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 1.340 per m? winkelvloeroppervlak (wvo)
voor de dhz-sector en € 545 per m? wvo voor tuincentra. Er wordt door BRO hiervoor
geen bron genoemd.

Het huidige doe-het-zelfaanbod en tuincentrumaanbod in m? wvo op basis van de
Locatus Verkooppunten Verkenner.

De door BRO gehanteerde uitgangspunten resulteren in de distributieplanologische
berekeningen zoals opgenomen in Tabel 2 op de volgende pagina. Voor de
toekomstige situatie (2020) worden twee scenario’s gegeven:

Scenario 1: De komst van een Hornbach op de betreffende locatie in Duiven zal de
binding doen toenemen tot 95% en zal de toevloeiing doen toenemen tot 10% á 15%
(gemiddeld 12,5%). Dit resulteert in een uitbreidingsruimte van 12.900 m? wvo.
Scenario 2: De komst van een Hornbach in Duiven én de komst van een Hornbach in
Nijmegen-Noord (Ressen/Vlek14). De ontwikkeling van een Hornbach in Nijmegen zal
de binding doen afnemen tot 90%. Vooral het draagvlak in de gemeente Overbetuwe
en Lingewaard zal afvloeien. De toevloeiing van buiten het verzorgingsgebied neemt
toe tot 10% 4 15% (gemiddeld 12,5%). Dit resulteert in een markruimte van 8.900 m2
Wvo.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 9 EJ E) a
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Tabel 2 Distributieplanologische berekening doe-het-zelfsector BRO

Huidige Situatie Situatie

situatie 2020(sc.1) 2020 (sc.2)
Inwoners 438.342 442.600 442.600
Bestedingen per hoofd in € (HBD, 2013) € 215 € 215 € 215
Bestedingspotentieel in € mln € 94 € 95 € 95
Koopkrachtbinding (Inschatting BRO) 92,5% 95% 90%
Gebonden bestedingen in € mln € 87 € 90 € 86
Koopkrachttoevloeiing (Inschatting BRO) 7,5% 12,5% 12,5%
Omzet door toevloeiing in € mln €7 €13 €12
Totale bestedingen in € mln € 94 € 103 € 98
Vloerproductiviteit per m? wvo (Geen bron) € 1.340 € 1.340 € 1.340
Gerealiseerde vloerproductiviteit € 1.468 € 1.610 € 1.525
Haalbaar aanbod in m? wvo 70.331 77.101 73.043
Gevestigd aanbod in m? wvo (Locatus) 64.178 64.178 64.178
Uitbreidingsruimte in m2 wvo 6.153 12.923 8.865

Voor de branche tuincentra is dezelfde berekening gemaakt. Hier is uitgegaan van een
gelijke situatie in de toekomst, met een binding van 95% en een toevloeiing van 10%.
De toename in uitbreidingsruimte van 11.300 naar 11.900 m? wvo wordt louter
veroorzaakt door de beperkte groei van het aantal inwoners in het verzorgingsgebied.

Tabel 3 Distributieplanologische berekening tuinsector BRO

Huidige situatie Situatie 2020
Inwoners 438.342 442.600
Bestedingen per hoofd in € (HBD) € 70 € 70
Bestedingspotentieel in € mln € 31 € 31
Koopkrachtbinding (Inschatting BRO) 95% 95%
Gebonden bestedingen in € mln € 29 € 29
Koopkrachttoevloeiing (Inschatting BRO) 10% 10%
Omzet door toevloeiing in € mln €3 €3
Totale bestedingen in € mln € 32 € 33
Vloerproductiviteit per m? wvo (Geen bron) € 545 € 545
Gerealiseerde vloerproductiviteit € 673 € 680
Haalbaar aanbod in m? wvo 59.429 60.006
Gevestigd aanbod in m? wvo (Locatus) 48.100 48.100
Uitbreidingsruimte in m? wvo 11.329 11.906

BUREAU
STEDELIJKE pagina 10 * ee e
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>2.2

Berekening Bureau Stedelijke Planning

Er zijn geen recente en betrouwbare koopstroomgegevens voor het
verzorgingsgebied. Op basis van de functie en omvang van het bestaande aanbod
heeft BRO daarom een aanname gedaan voor wat betreft binding en toevloeiing.

Voor de dhz-sector heeft Bureau Stedelijke Planning een alternatieve berekening

gemaakt. Er drie indicatoren die afwijken van de berekening van BRO:

Een vloerproductiviteit van € 1.430 per m? wvo gebaseerd op de gegevens van het

Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) en in overeenstemming met de (door BRO

gebruikte) ‘Bestedingen per hoofd’ van € 215 per persoon per jaar. BRO hanteert een

vloerproductiviteit van € 1.340 maar geeft hiervoor geen bron.

Met de ontwikkeling van een Hornbach in Nijmegen-Noord (scenario 2) zal een deel

van het gebonden potentieel van gemiddeld 92,5% zich in de toekomst logischerwijs

oriënteren op de Hornbach in Nijmegen. Deze locatie ligt net buiten het regionale
verzorgingsgebied maar is wel sterk concurrerend met de locatie in Duiven (vooral
voor wat betreft het draagvlak in de gemeente Overbetuwe en Lingewaard, in totaal
ca. 90.000 inwoners).

- Inscenario 2 gaat BRO in de toekomstige situatie uit van een binding van 90%, een
afname van 2,5%-punt ten opzichte van de huidige situatie. Gezien de gelijke
afstand vanaf gemeenten Overbetuwe en Lingewaard tot de beide projectlocaties
acht Bureau Stedelijke Planning het aannemelijk dat de binding met 7,5%-punt
afneemt naar 85%.”

- In scenario 2 gaat BRO in de toekomstige situatie uit van een toevloeiing van
12,5%, een toename van 5%-punt ten opzichte van de huidige situatie (in
omzettermen een toename van zeven miljoen naar twaalf miljoen, afkomstig van
buiten het regionale verzorgingsgebied). Bureau Stedelijke Planning beschouwt
deze toename aan toevloeiing als onwaarschijnlijk. Het is eerder aannemelijk dat
de toevloeiing vanuit het zuiden zal afnemen als gevolg van de komst van een
Hornbach in Nijmegen. In onderstaande berekening is daarom uitgegaan van een
gelijke toevloeiing als in de huidige situatie, waarbij afname van toevloeiing uit
het zuiden wordt gecompenseerd door toename aan toevloeiing vanuit de
gemeenten in ten noorden, noordoosten en noordwesten van het
verzorgingsgebied.

2 Het is aannemelijk dat 50% van de 90.000 inwoners in de gemeente Overbetuwe en Lingewaard zich zullen oriënteren op
een vestiging van Hornbach in Nijmegen-Noord. Het gaat hier om 45.000 inwoners (90.000/2). Dit is circa 10% van de
inwoners in het totale verzorgingsgebied. We gaan ervan uit dat uit de andere gemeenten, niet zijnde Overbetuwe en
Lingewaard, nog in totaal 5% zal afvloeien (2/3 van de afvloeiing van 7,5% in de huidige situatie).

BUREAU
STEDELIJKE pagina 11 * Ka EI
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Tabel 4 Distributieplanologische berekening doe-het-zelfsector Bureau Stedelijke Planning

Huidige Situatie Situatie

situatie 2020(sc.1) 2020 (sc.2)
Inwoners 438.342 442.600 442.600
Bestedingen per hoofd in € (HBD) € 215 € 215 € 215
Bestedingspotentieel in € mln € 94 € 95 € 95
Koopkrachtbinding 92,5% 95% 85%
Gebonden bestedingen in € mln € 87 € 90 €81
Koopkrachttoevloeiing 7,5% 12,5% | 7,5%
Omzet door toevloeiing in € mln €7 €13 €7
Totale bestedingen in € mln € 94 € 103 € 87
Gemiddelde vloerproductiviteit in € perm? wvo (HBD) _ _€1430 Oe €1.430 ie € 1.430
Gerealiseerde vloerproductiviteit i € 1.468 € 1.610. | € 1.363
Haalbaar aanbod in m? wvo 65.905 72.249 61.149
Gevestigd aanbod in m? wvo (Locatus) 64.178 64.178 64.178
Uitbreidingsruimte in m? wvo 1.727 8.071 -3.029

Op basis van de door Bureau Stedelijke Planning gehanteerde kengetallen
functioneert de dhz-sector in het verzorgingsgebied in de huizige situatie zo’n drie
procent boven het landelijk gemiddelde en is er sprake van een beperkte
uitbreidingsruimte van 1.700 m? wvo. Dit is lager dan de door BRO becijferde
uitbreidingsruimte van 6.153 m? wvo. Het verschil wordt veroorzaakt door het
gebruik van een andere vloerproductiviteit (1.430 per m? wvo in plaats van 1.340 per
m? wvo). In de huidige situatie is de markt is min of meer in evenwicht.

Voor de toekomstige situatie zijn er twee scenario’s berekend:

e Scenario 1: De komst van een Hornbach op de betreffende locatie in Duiven. Dit zal
de binding doen toenemen tot 95% en zal de toevloeiing doen toenemen tot 10% á 15%
(gemiddeld 12,5%) resulterend in een uitbreidingsruimte van 8.000 m? wvo. Dit is
lager dan de door BRO becijferde uitbreidingsruimte van 12.900 m? wvo. Het verschil
wordt veroorzaakt door het gebruik van een andere vloerproductiviteit (1.430 per m?
wvo in plaats van 1.340 per m? wvo). Gezien de beschikbare plancapaciteit op
IJsseloord 2 in Arnhem, de verschillende bouwaanvragen die daar lopen en de
toezegging van BenW dat het een bouwmarkt mogelijk wil maken, zal deze
toekomstige marktruimte zeer waarschijnlijk worden ingevuld met een of meerdere
dhz-aanbieders die zich vestigen op IJsseloord 2 in Arnhem, hemelsbreed op slechts
twee kilometer (zeven autominuten) van de projectlocatie in Duiven.

e Scenario 2: De komst van een Hornbach in Duiven én de komst van een Hornbach in
Nijmegen-Noord (Ressen/Vlek14). De ontwikkeling van een Hornbach in Nijmegen zal
de binding doen afnemen tot 85%. De toevloeiing blijft gelijk aan de huidige situatie.
Dit resulteert in een negatieve marktruimte van -/- 3.000 m? wvo. Dit is een stuk lager
dan de door BRO becijferde uitbreidingsruimte van +8.900 m? wvo. Het verschil wordt
veroorzaakt door het gebruik van een andere vloerproductiviteit (1.430 per m? wvo in
plaats van 1.340 per m? wvo), een lager bindingspercentage (85% in plaats van 90%) en
een gelijkblijvend toevloeiingspercentage (7,5% in plaat van 12,5%).

BUREAU
STEDELIJKE pagina 12 Ld e e
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Voor wat betreft de marktruimteberekening voor de tuincentra zien wij geen reden
om te twijfelen aan de juistheid en waarschijnlijkheid van de aannamen en
kengetallen die BRO gebruikt.

2.3 Conclusie

In de huidige situatie is de doe-het-zelfbranche in het verzorgingsgebied min of meer
in evenwicht. De gerealiseerde vloerproductiviteit ligt drie procent boven het
landelijke gemiddelde. De komst van een Hornbach op de betreffende locatie in
Duiven zal de binding en toevloeiing doen toenemen. Er ontstaat dan een
marktruimte van circa 8.000 m? wvo. Dit is min of meer in lijn met het beoogd
programma van een Hornbach in Duiven van 9.071 m? bvo (7.257 m? wvo). Deze
toekomstige marktruimte zal echter zeer waarschijnlijk worden ingevuld met een of
meerdere dhz-aanbieders die zich vestigen op IJsseloord 2 in Arnhem, hemelsbreed op
slechts twee kilometer (zeven autominuten) van de projectlocatie in Duiven. In dat
geval ontbreekt de actuele regionale behoefte aan de komst van Hornbach in Duiven.

Als Hornbach ook een vestiging opent in Nijmegen-Noord ontstaat een hele andere
situatie en verdwijnt de uitbreidingsruimte als gevolg van een lagere binding en
gelijkblijvende toevloeiing. In dit laatste geval is de regionale behoefte aan een
Hornbach in Duiven geenszins aangetoond.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 13 Ki - ®
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>3 Beleid en regionale afstemming

De ontwikkeling van een grootschalige bouwmarkt in Duiven past binnen het
provinciaal beleid en het detailhandelsbeleid van de stadsregio. In beide
beleidsdocumenten wordt ingezet op het faciliteren van grootschalige detailhandel op
één locatie per regio. In de stadregio Arnhem/Nijmegen is dat de locatie Duiven.

Voor toevoeging van een grootschalig aanbod moet op regionaal niveau afstemming
hebben plaatsgevonden.

Omgevingsvisie Gelderland (vastgesteld door Provinciale Staten van Gelderland dd. 9
Juli 2014)

De provincie past de Ladder voor duurzame verstedelijking toe die verankerd is in de
Bro. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen toegestaan als het bijdraagt aan de
versterking van de detailhandelsstructuur. Dit vraag om een goede argumentatie op
basis van de ladder.

Op pagina 54 van de Omgevingsvisie Gelderland wordt gesteld:
"Met de uitbreiding van winkeloppervlakte op (bovenlokale) perifere
detailhandelslocaties wil de provincie zeer terughoudend omgaan. Tegelijkertijd is er
een marktontwikkeling die leidt tot grootschalige winkels met een
bovenlokale/regionale verzorgingsfunctie. Detailhandel met een regionale
verzorgingsfunctie die ruimtelijk niet in bestaande winkelgebieden gefaciliteerd kan
worden moet daarom een plek kunnen krijgen op een beperkt aantal ruimtelijk goed
gekozen perifere detailhandelslocaties. Denk hierbij aan maximaal één grote
(overwegend) al bestaande, perifere locatie per regio. Hier kan aangesloten worden bij
al bestaande locaties voor grootschalige detailhandel in of nabij de grote steden die een
(boven-)regionaal verzorgingsgebied hebben. Over de voorwaarden voor de opvang van
detailhandel moet op regionaal niveau afstemming plaatsvinden tussen overheden en
marktpartijen.”

Regionaal Programma Detailhandel 2013 (Stadsregioraad Stadsregio Arnhem

Nijmegen, 24 oktober 2013)

Op pagina 46 van het regionale programma worden de volgende

beleidsuitgangspunten genoemd voor wat betreft de perifere clusters in de stadsregio:

-  Streven naar één toplocatie in de regio op het gebied van het thema “wonen/in- en om het
huis” met een bij dat thema passende uitstraling en functionele invulling (samenstelling
aanbod).

-  Accepteren dat het perspectief voor sommige kleinere PDV-clusters/ woonboulevards in de
regio hierdoor minder kan worden.

-  Aanwijzen van Duiven Nieuwgraaf als de regionale toplocatie op het gebied van het
thema” wonen/in- en om het huis”.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 14 6 e ©
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>4 Effecten op de leegstand en de detailhandelsstructuur

BRO gaat in haar rapportage ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach
Nieuwgraaf in op de effecten op de leegstand. Inzichtelijk moet zijn gemaakt dat het
plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt
van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal
leiden.

4.1 Effecten op de detailhandelsstructuur

Voor wat betreft de effecten op de bestaande aanbieders gaat BRO uit van een klein

effect, gezien de door hun geconstateerde aanwezige marktruimte:
“Binnen de gemeente Duiven zullen aanbieders in de dhz-branche te maken krijgen met
een omzetdaling maar de kans dat een van de bestaande bouwmarkten uit de markt
gedrukt wordt, acht BRO gezien de geconstateerde marktruimte, klein. Op voorhand is niet
uit te sluiten dat er toch bestaand dhz-aanbod in de gemeente verdwijnt. Mocht een van de
bestaande bouwmarkten op Centerpoort-Nieuwgraaf/Graafstaete onverhoopt toch
verdwijnen, dan heeft dat volgens BRO geen duurzame negatieve effecten voor de
verzorgingsstructuur: er blijven nog voldoende keuzemogelijkheden voor de consument
over, mede omdat er een nieuwe aanbieder bij gekomen is. Gezien de korte afstand tussen
de bouwmarkten zal ook in ruimtelijk opzicht de detailhandelsstructuur nauwelijks
veranderen.” (Pagina 36 rapportage ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing
Hornbach Nieuwgraaf BRO, 8 juni 2015).

“Naar verwachting van BRO zullen de effecten op het aanbod in de regio zeer beperkt zijn
omdat de daar aanwezige zaken vooral een lokaal-verzorgend functie hebben en het
koopgedrag ten aanzien van de doe-het-zelfartikelen over het algemeen toch sterk op het
lokale aanbod gericht is. De consumenten die bij gelegenheid meer grootschalige
aanbieders willen bezoeken, zullen nu ook al voor een belangrijk deel uitwijken naar
andere plaatsen.” (Pagina 37 rapportage ‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing
Hornbach Nieuwgraaf BRO, 8 juni 2015).

Bureau Stedelijke Planning schat het verdringingseffect op 16% van het bestaande
aanbod in de gemeente Duiven en Arnhem en een mogelijk effect op aanbieders in de
omliggende regio. Een dergelijk verdringingseffect kan leiden tot toename aan
leegstand. In de onderstaande analyse wordt inzicht gegeven in de effecten van de
komst van een grootschalige bouwmarkt op de bestaande detailhandelsstructuur.

Omzetclaim grootschalige bouwmarkt

De impact van een grootschalige bouwmarkt is groot, daarmee ook de effecten op de
bestaande structuur. De Hornbach heeft een bruto vloeroppervlak van 15.841 m?
waarvan 9.071 m? bvo (7.257 m? wvo) is gereserveerd voor de doe-het-zelf-branche en
2.544 m? bvo (2.035 m? wvo) voor de branche tuincentra. Daarnaast is er 4.226 m? bvo
(3.381 wvo) gereserveerd voor een drive-in, waar klanten direct de artikelen in hun

BUREAU
STEDELIJKE pagina 15 + e ©
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>auto kunnen laden. Een grootschalige bouwmarkt van deze omvang en samenstelling
heeft een omzetclaim van € 15,6 miljoen op jaarbasis.?

Effecten op detailhandelsstructuur op lokaal niveau (gemeente Duiven en Arnhem)
Deze omzet gaat voor een belangrijk deel ten koste van gevestigde aanbieders binnen
in de directe omgeving, te noemen Duiven en Arnhem, bouwmarkten en tuincentra
voorop. Daarnaast zullen aanbieders in aanverwante branches inleveren. De
omzetderving voor de bouwmarkten en tuincentra loopt vermoedelijk op tot de helft
van de omzetclaim van Hornbach.* Het theoretisch verdringingseffect bedraagt dan €
7,8 miljoen”, waarvan € 7,1 miljoen voor de bouwmarkten en € 0,7 miljoen voor de
tuincentra’.

Geprojecteerd op de totale bouwmarktaanbod van 31.177 m? wvo in de gemeente
Duiven en Arnhem, gaat het om een theoretisch verdringingseffect van 16%’, in
metertermen 4.949 m? wvo®. Een dergelijk verdringingseffect is van zodanig dat het
zeer waarschijnlijk is dat een (of meerdere) gevestigde bouwmarkten de deuren
moeten sluiten. Dit effect zal met de mogelijke komst van een tweede Hornbach in
Nijmegen nog eens fors worden versterkt.

Voor de tuincentra is het verdringingseffect in metertermen zo’n 1.338 m? wvo’.
Daarmee acht Bureau Stedelijke Planning de effecten op het bestaande aanbod in de
regio minimaal.

Het detailhandelsaanbod dat het meeste effecten ervaart van de komst van Hornbach,
zijn de volgende:

Praxis & Tuin Duiven (8.217 m? wvo). Deze grote Praxis kent een grote overlap in
aanbod en functie en ligt recht tegenover de projectlocatie . De winkel kent een groot
oppervlakte en de vloerproductiviteit zal met de komst van een Hornbach aanzienlijk
dalen.

Gamma Duiven van 4.200 m? wvo kent ook een grote overlap en bevindt zich nabij de
projectlocatie en zal te maken krijgen met een aanzienlijke omzetdaling.

De drie Praxis-vestigingen (2.613 m? wvo, 2.117 m? wvo, 2.300 m? wvo), twee Gamma-
vestigingen (3.600 m? wvo, 2.800 m? wvo) en Karwei (3.650 m? wvo) in Arnhem zullen
ook omzetderving ondervinden. Deze kleinere winkels zullen mogelijk de komst van
een grootschalige bouwmarkt niet overleven.

Niet alleen bouwmarkten en tuincentra maar ook andere doe-het-zelfzaken, plant &
dier-aanbieders en aanverwante branches zullen door de vestiging van Bauhaus een
deel van hun omzet in gaan leveren, vanwege overlap in assortiment. Daar het hier
veelal kleine specialistische aanbieders betreft en er in het primaire en secundaire

3 Uitgaande van een metrage van 7.257 m? wvo en een vloerproductiviteit van € 1.430 voor doe-het-zelfzaken en 2.035 m?
wvo € 520 voor tuincentra, waarbij het wvo drive-in naar rato over de twee branches is verdeeld.

4 De andere helft is (versnipperd) afkomstig van buiten de regio (23% voor bouwmarkten, 28% voor tuincentra), van andere
type aanbieders en kanalen en deels ook marktverruiming.

5 Berekening: 0,5 * € 15,6 miljoen

© Berekening: 0,5 * € 14,2 miljoen en 0,5 * € 1,4 miljoen

7 Berekening: € 7,8 miljoen / (€ 1.430 per m? wvo per jaar * 31.117 m? wvo).

8 Berekening: € 7,8 miljoen / € 1.390 per m? wvo.

9 Berekening: € 0,7 miljoen / € 520 per m? wvo.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 16 e e *
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>verzorgingsgebied relatief veel aanbod is, zijn de effecten voor de individuele
ondernemer groot, met mogelijk uitval als gevolg.

Effecten op de detailhandelsstructuur in de regio

Daar een grootschalige bouwmarkt een groot bereik heeft zal ook de regio de effecten
voelen. De geografische afstand en de mate van overlap (in functie,
assortimentstelling, doelgroep en formulebeeld) is bepalend. Het aanbod in de regio is
op dit moment min of meer in evenwicht. Het is goed mogelijk dat aanbieders in de
regio zullen omvallen als gevolg van de komst van Hornbach in Duiven. Dit effect zal
met de komst van een Hornbach in Nijmegen nog eens fors worden versterkt.

42 Effecten op de leegstand

BRO signaleert een positieve bijdrage aan de leegstandsontwikkeling:
“Bij de vestiging van Hornbach op de beoogde locatie gaat het om de transformatie van een
bestaand, deels leegstaand gebouw (groothandelscentrum) op het cluster voor
grootschalige en perifere detailhandel Centerpoort-Nieuwgraaf (in bestaand stedelijk
gebied). Bovendien wordt ernaar gestreefd de ondernemers die nu in dit pand zitten te
verplaatsen naar leegstaande panden elders op Centerpoort-Nieuwgraaf. Zo bezien is er
sprake van een positieve bijdrage aan de leegstandsontwikkeling.” (Pagina 14 rapportage
‘Duiven, Ruimtelijk-functionele onderbouwing Hornbach Nieuwgraaf BRO, 8 juni 2015).

Bureau Stedelijke Planning is van mening dat de komst van Hornbach zal leiden tot
het versneld sluiten van een aantal van de vestigingen van doe-het-zelfzaken en
aanverwante branches. De vestiging komt bovendien in een periode dat deze
branches nog steeds in zwaar weer verkeren, met nog weinig uitzicht op herstel. De
gevolgen van verkoop via internet en vergrijzing krijgen bovendien de komende jaren
meer zijn weerslag.

De totale leegstand in het verzorgingsgebied bedraagt 76.625 m? wvo. De leegstand
zal verder oplopen. De leegstand loopt mogelijk op met 6.287 m? wvo (4.949 m? wvo
bouwmarkten plus 1.338 m? wvo tuincentra). De herinvulling van leegkomende
panden is overigens geen sinecure. Er zal vanuit perifere detailhandel (bouwmarkten,
tuincentra en woonwinkels) weinig interesse zijn. Al deze branches staan onder druk,
en er is sprake van overbewinkeling. Er is eerder een trend gaande dat het aantal
winkels op dat gebied afneemt en ook verkleint (i.p.v. schaalvergroting).

Voor andere branches zoals supermarkten is de bestemming niet juist en zijn de
panden te hoog, te groot en/of te perifeer gelegen. Voor bedrijfsfuncties zijn ze veelal
niet geschikt vanwege de specifieke constructie en lage vloerbelasting. Oplopende
leegstand gaat niet alleen ten koste van de ruimtelijke kwaliteit, maar ook van de
werkgelegenheid en het ondernemersklimaat in de gehele regio.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 17 e 8 6
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>5 Conclusie

In de stadsregio Arnhem/Nijmegen zijn ambitieuze plannen voor toevoeging van
winkelmeters in de PDV-branches: Hornbach is in vergevorderd stadium met een
vestiging in Duiven en is ook bezig met de realisering van een vestiging in Nijmegen.
In Arnhem is sprake van de komst van een grootschalige bouwmarkt op IJsseloord 2,
hemelsbreed op slechts twee kilometer (zeven autominuten) van de projectlocatie in
Duiven: er liggen twee bouwaanvragen voor een bouwmarkt op IJsseloord 2 en het
college van BenW van Arnhem heeft toegezegd dat het een bouwmarkt mogelijk wil
maken.

Dit impliceert dat in de stadsregio Arnhem/Nijmegen drie verschillende initiatieven
voor grootschalige bouwmarkten/tuincentra boven de markt hangen terwijl er slechts
ruimte is voor (en behoefte is aan) één grootschalige aanbieder met een
(boven)regionaal bereik.

De ontwikkeling van meer dan één grootschalige bouwmarkten in de regio past dan
ook niet binnen het provinciaal beleid en het detailhandelsbeleid van de stadsregio.
In beide beleidsdocumenten wordt ingezet op het faciliteren van grootschalige
detailhandel op één locatie per regio. In de stadregio Arnhem/Nijmegen is dat de
locatie Duiven. Voor toevoeging van een grootschalig aanbod moet op regionaal
niveau afstemming hebben plaatsgevonden,

Regionale afstemming van de (vele) bouwmarkt ontwikkelingen is noodzakelijk, met
daaraan gekoppeld een duidelijke visie op wat er gebeurt met de leegkomende
panden wanneer toevoeging van winkelmeters leidt tot structurele uitval van
bestaande aanbieders. Deze regionale afstemming heeft niet plaatsgevonden, althans
niet met als resultaat dat nieuwe ontwikkelingen binnen de regio op elkaar zijn
afgestemd.

Bureau Stedelijke Planning is van mening dat de komst van Hornbach in Duiven zal
leiden tot het versneld sluiten van een aantal van de vestigingen van doe-het-
zelfzaken en aanverwante branches. De leegstand loopt mogelijk op met 6.287 m?
wvo. Het effect op de toename aan leegstand zal met de komst van een Hornbach in
Nijmegen en/of de komst van een (grootschalige) bouwmarkt op IJsseloord 2 in
Arnhem nog eens fors worden versterkt.

BUREAU
STEDELIJKE pagina 18 » e ©
PLANNING
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>