<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Lexence

advocaten © notarissen

AANGETEKEND EN PER FAX: 0316 27 92 79
College van burgemeester en wethouders van Duiven
Postbus 6

6920 AA Duiven

Plaats, datum: Amsterdam, 7 september 2015
Ons kenmerk: MKi/34025/4758944.1
Betreft: Gronden zienswijzen ontwerpbestemmingsplan “Hornbach Duiven" en

ontwerpbesluit omgevingsvergunning

Uw kenmerk:

Afzender: mr. dr. M. Klijnstra, advocaat, partner
Telefoon: Fax: E-mail:
+31 20 5736 776 +31 20 5736 886 m.klijnstra@lexence.com

Geacht college,

Ld.

1.2

2.1

INLEIDING

Namens cliënten, Van Neerbos Bouwmarkten B.V. en VNB Real Estate B.V., beide
statutair gevestigd te Vlaardingen en kantoorhoudende te Reeuwijk (2811 MZ) aan
de Reeuwijkse Poort 201 -B5 en de heer C. van de Velden, wonende te Arnhem
(6816 PL) aan de Strolaan 1A (hierna gezamenlijk: Van Neerbos c.s.), heb ik bij
brief van 11 augustus jl. op nader aan te voeren gronden zienswijzen ingediend
tegen het ontwerpbestemmingsplan “Hornbach Duiven” (ontwerpplan) en het
ontwerpbesluit omgevingsvergunning voor het bouwen van een winkelvestiging
met drive-in van Hornbach, het uitvoeren van werkzaamheden en het maken van
een uitweg (ontwerpbesluit).

Bij brief van 25 augustus 2015 (kenmerk: 15SZ0785-14) heeft u Van Neerbos c.s.
in de gelegenheid gesteld om binnen een termijn van twee weken alsnog de
gronden van de zienswijzen aan te voeren, waaraan hierbij derhalve tijdig wordt
voldaan.

KADER

Met het ontwerpplan en het ontwerpbesluit wordt een Hornbach mogelijk gemaakt
aan de Nieuwgraaf 18 te Duiven. De Hornbach wordt planologisch mogelijk
gemaakt door middel van het ontwerpplan en gelijktijdig is met het ontwerpbesluit
een ontwerpomgevingsvergunning verleend voor het daadwerkelijk kunnen
realiseren daarvan.

Peter van Anrooystraat 7, 1076 DA Amsterdam E: info@lexence.com - W: www.lexence.com De algemene voorwaarden Lexence N.V. worden
Postbus 75999, 1070 AZ Amsterdam, Nederland KvK: 34191068 - btw: NL 8120.01.217.B01 op verzoek verstrekt, zie ook: www.lexence.com
T: +31 (0)20 5736 736 - F: +31 (0)20 5736 737 Member of Meritas Law Firms Worldwide Standard terms 8 conditions: www.lexence.com
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Op alle dienstverlening door of namens Lexence N.V. zijn jegens eenieder exclusief toepasselijk de algemene voorwaarden, gedeponeerd bij het handelsregister
van de kamer van koophandel onder nummer 34191068. ledere aansprakelijkheid van Lexence N.V. is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval
krachtens de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Op de rechtsrelatie met Lexence N.V. is Nederlands recht exclusief van toepassing en heeft
de bevoegde rechter te Amsterdam exclusieve jurisdictie. De algemene voorwaarden worden op verzoek verstrekt en zijn te vinden op www.lexence.com.

With respect to any individual or entity, all services provided by or on behalf of Lexence N.V, are exclusively subject to the general terms and conditions
deposited with the trade register of the chamber of commerce in the Netherlands under number 34191068. Any liability of Lexence N.V. shall be limited to
the amount which shall be paid pursuant to the liability insurance policy in the matter concerned. The legal relationship with Lexence N.V. is exclusively
governed by Dutch Law and is subject to the exclusive jurisdiction of the competent court in Amsterdam. The general terms and conditions will be sent on
request and may be found on www.lexence.com.

</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>2.2

2.3

2.4

2.5

Lexence

advocaten 7 notarissen

Van Neerbos Bouwmarkten B.V. exploiteert in de (nabije) omgeving van de
geplande Hornbach diverse Karwei- en Gammabouwmarkten in onder andere
Duiven, Zevenaar en Arnhem. VNB Real Estate B.V. en de heer Van de Velden zijn
in Zevenaar, respectievelijk Arnhem, eigenaar van de panden waarin deze
bouwmarkten gevestigd zijn.

Naast de bouwmarkten van Van Neerbos c.s. zijn in en rondom Duiven ook diverse
andere bouwmarkten aanwezig van onder andere Formido en Praxis. In aanvulling
op dit bestaande aanbod, zijn er bovendien (zoals ook blijkt uit het ontwerpplan)
diverse plannen voor de realisatie van extra bouwmarkten in de regio. Er is
derhalve reeds een aanzienlijk aanbod van bouwmarkten in Duiven en omgeving.

Met het ontwerpplan en het ontwerpbesluit wordt aan dit aanbod nog eens een
Hornbach van ca. 20.000 m? bvo toegevoegd. Gelet op de grote hoeveelheid al
aanwezige bouwmarkten in de regio, bestaat hieraan echter helemaal geen
behoefte. Van Neerbos c.s. kunnen zich met de komst van de Hornbach dan ook
niet verenigen. Daar komt nog bij dat zowel het ontwerpplan, als het
ontwerpbesluit, op diverse punten onzorgvuldig zijn voorbereid, dan wel
ondeugdelijk zijn gemotiveerd. Van Neerbos c.s. zien zich daarom genoodzaakt tot
het indienen van deze zienswijzen.

In deze zienswijzen wordt onderscheid gemaakt tussen de gronden die worden
aangevoerd tegen het ontwerpplan en de gronden die worden aangevoerd tegen
het ontwerpbesluit.

ONTWERPPLAN

2

2.1

3.1

EXACTE PLANNEN ONDUIDELIJK EN ONVOLDOENDE BEGRENSD

Het ontwerpplan maakt in planologisch opzicht de realisatie van de Hornbach
mogelijk. De exacte omvang van de geplande Hornbachvestiging volgt echter niet
uitdrukkelijk uit het ontwerpplan. Noch de planregels, noch de plantoelichting
bevatten hiertoe concrete oppervlaktes. De wel vermelde oppervlaktes zijn
bovendien niet eenduidig. Blijkens de plantoelichting ten aanzien van het aspect
verkeer bestaat de geplande Hornbachvestiging bijvoorbeeld uit een bouwmarkt
van ca. 10.000 m? bvo, een tuincentrum van ca. 5.000 m? bvo en een drive-in van
ca. 4.700 m? bvo, maar in het DPO worden weer andere getallen aangehouden.
Hierdoor is onduidelijk wat het ontwerpplan precies mogelijk beoogd te maken.
Het (globaal) voorgenomen gebruik, is hierdoor bovendien onvoldoende vastgelegd
in de planregels (o.a. door het ontbreken van een maximale bouwhoogte voor de
drive-in). Hierdoor kan meer worden gerealiseerd dan - kennelijk — is beoogd.

RUIMTELIJKE AANVAARDBAARHEID ONVOLDOENDE ONDERZOCHT

Doordat het toegestane gebruik onvoldoende is begrensd, schiet bovendien de aan
het ontwerpplan ten grondslag liggende ruimtelijke onderbouwing tekort. Hierbij is
namelijk steeds uitgegaan van een maximale planologische invulling, die in het
ontwerpplan echter niet verankerd blijkt te zijn. Bij het onderzoek naar de

34025/4758944.1 2/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Lexence

advocaten © notarissen

aanvaardbaarheid van het plan, zijn hierdoor derhalve onjuiste uitgangspunten
gehanteerd. Of het daadwerkelijk mogelijk gemaakte gebruik ook ruimtelijk
aanvaardbaar kan worden geacht, is bovendien niet onderzocht. In zoverre kan
het plan geen stand houden.

4 AANVAARDBAARHEID BINNENPLANSE AFWIJKING STAAT NIET VAST

Naast een ontoereikende onderbouwing van hetgeen het ontwerpplan direct
mogelijk maakt, is bovendien de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de in het
ontwerpplan opgenomen binnenplanse afwijkingsbevoegdheid onvoldoende
onderzocht. Deze aanvaardbaarheid dient (gelet op de jurisprudentie) in dit
stadium al vast te staan. Nu dit niet op voorhand vaststaat, kan het plan ook in
zoverre geen stand houden.

5 NIET VOLDAAN AAN DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

5.1 De onzorgvuldigheid en gebrekkige motivering zet zich voort ten aanzien van de
vereisten uit artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Het ontwerpplan voldoet ten
onrechte niet aan de eisen die dit artikel daaraan stelt. Ten onrechte wordt gesteld
dat niet aan de ladder voor duurzame verstedelijking hoeft te worden voldaan,
omdat geen sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit is echter
onjuist, nu in het ontwerpplan ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden worden
opgenomen ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Dit is in het
ontwerpplan onvoldoende onderkend.

5.2 Ook de inhoudelijke onderbouwing in het kader van de ladder voor duurzame
verstedelijking schiet naar het oordeel van Van Neerbos c.s. tekort. Noch de
onderbouwing in de plantoelichting, noch het onderliggende DPO, tonen
(afdoende) aan dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Van
Neerbos c.s. betwijfelen onder andere of in het kader van de kwantitatieve
behoefte wel de juiste uitgangspunten zijn gehanteerd bij de te maken afweging
tussen vraag en bestaand aanbod en of het voorkomen van (winkel)leegstand wel
op een juiste wijze is onderkend. Dat sprake is van een kwalitatieve behoefte, is
bovendien in het geheel niet aangetoond. Gelet ook op het al bestaande aanbod,
betwisten Van Neerbos c.s. overigens dat hiervan in dit geval sprake is.

6 VERKEERSEFFECTEN ONVOLDOENDE ONDERZOCHT

Ook het aspect verkeer is in het ontwerpplan onvoldoende onderzocht. Niet alleen
wordt ook hier van onjuiste uitgangspunten uitgegaan (o.a. wat betreft de te
verwachten verkeersgeneratie), ook is in het geheel niet onderzocht of in een
adequate en verkeersveilige ontsluiting van het plangebied kan worden voorzien.
Nu niet vaststaat dat de verkeerssituatie na realisatie van de Hornbach
aanvaardbaar kan worden geacht, kan het ontwerpplan ook in zoverre niet worden
vastgesteld.

34025/4758944.1 3/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>7.1

8.1

9.1

9.2

Lexence

advocaten C notarissen

STRIJD PROVINCIAAL / REGIONAAL BELEID + REGELGEVING

Het ontwerpplan is niet in overeenstemming met de provinciale regelgeving en het
regionale beleid. In de provinciale verordening is onder meer bepaald dat bij de
realisatie van nieuwe (perifere) detailhandel regionale afstemming moet
plaatsvinden en dat de detailhandel niet mag worden gerealiseerd in strijd met
regionale afspraken. Uit het ontwerpplan blijkt echter niet dat het voorgenomen
plan expliciet met (binnen) de regio is afgestemd. Ook het effect op de bestaande
detailhandelstructuur is in strijd met de provinciale verordening onvoldoende
onderzocht. Bovendien is niet voldaan aan de voorwaarden die het regionaal
programma detailhandel stelt aan het meewerken aan nieuwe detailhandel. Zo is
bijvoorbeeld de hierin opgenomen detailhandelsladder niet, althans onvoldoende
doorlopen.

STRIJD MET GEMEENTELIJK BELEID

Het ontwerpplan is eveneens in strijd met het gemeentelijke (detailhandels)beleid.
In de nog steeds van toepassing zijnde structuurvisie wordt uitbreiding van
perifere detailhandel bijvoorbeeld niet wenselijk geacht. Ook binnen de recenter
vastgestelde detailhandelsnota is geen ruimte voor deze ontwikkeling. In de
detailhandelsnota wordt namelijk onder andere ingezet op verbreding en
verdieping van het assortiment. Gelet op de al aanwezige bouw- en tuinmarkten in
het gebied (en de regio) wordt deze verbreding met de Hornbach echter niet
gerealiseerd. De komst van de Hornbach betekent immers meer van hetzelfde en
daarmee geen kwalitatieve aanvulling of verbetering. Dit is in het ontwerpplan
onvoldoende onderkend.

AFWIJKEN HUIDIGE PLAN ONVOLDOENDE GEMOTIVEERD

Voorts is in het ontwerpplan ten aanzien van diverse aspecten onvoldoende
gemotiveerd waarom wordt afgeweken van het op dit moment voor de locatie
geldende bestemmingsplan "Centerpoort-Nieuwgraaf en Centerpoort Zuid". Zo
maakt het ontwerpplan bij de Hornbach zes reclamezuilen mogelijk, terwijl in het
nu geldende plan een maximum geldt van één reclamezuil per bedrijf. De keuze
voor deze afwijkende regeling is — ten onrechte - in het geheel niet gemotiveerd.
Dit bevreemdt des te meer, nu in het huidige bestemmingsplan de beeldkwaliteit
van het terrein veelvuldig wordt benadrukt.

Daarnaast gaat het ontwerpplan — eveneens ten onrechte — volledig voorbij aan de
voorwaarden die in het huidige plan (in het kader van een binnenplanse afwijking)
gesteld worden aan het mogelijk maken van een eventuele bouw- en/of tuinmarkt.
Hoewel van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt,
kunnen en moeten deze voorwaarden naar mening van Van Neerbos c.s. nog
steeds in acht worden genomen, nu nog steeds, zij het op een andere wijze en
grondslag, een bouw- annex tuinmarkt mogelijk wordt gemaakt. De voorwaarden
zijn immers opgenomen, omdat een bouw- en/of tuinmarkt alleen ruimtelijk
aanvaardbaar wordt geacht, als aan deze voorwaarden is voldaan. Hieraan is in
het ontwerpplan ten onrechte geen aandacht besteed.

34025/4758944.1 4/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>10

Lexence

advocaten & notarissen
VEREISTE AANTAL PARKEERPLAATSEN ONVOLDOENDE VASTGELEGD
Tot slot willen Van Neerbos c.s. er op wijzen dat de planregel ten aanzien van
parkeren niet deugdelijk is. Uit deze planregel volgt namelijk niet onomstotelijk

hoeveel parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd, zodat het ontwerpplan op
dit punt in strijd is met de rechtszekerheid.

ONTWERPBESLUIT

11

11.1

12

12.1

BOUWPLAN IS ONDUIDELIJK

Ook het ontwerpbesluit is niet zorgvuldig tot stand gekomen. Uit de aanvraag, de
vergunning en de bijbehorende bijlagen blijkt namelijk onvoldoende wat het
bouwplan precies inhoudt. Hierdoor kon en kan het bouwplan onvoldoende worden
beoordeeld. Zo is bijvoorbeeld de totale oppervlakte van de te realiseren Hornbach
niet duidelijk. Ook blijkt onvoldoende uit de stukken hoe het pand (o.a. wat betreft
kleur) er uit zal komen te zien, hoe het terrein zal worden ingericht en waar de
reclamezuilen gesitueerd zullen worden. Hierdoor kan onder andere niet
beoordeeld worden of het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

CONCLUSIE

Gelet op het voorgaande zijn zowel het ontwerpplan als het ontwerpbesluit op
diverse punten gebrekkig en kunnen deze niet zorgvuldig worden vastgesteld. Van
Neerbos c.s. verzoeken uw college daarom rekening te houden met deze
zienswijzen en zowel het ontwerpplan als het ontwerpbesluit niet ter vaststelling
voor te leggen aan de raad.

Met/vriendelijke groet,

34025/4758944.1 5/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>