<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Verhuringen aan starters en andere woningzoekenden 2016-2018
1. Inleiding

In een schaarse woningmarkt is het van belang dat er geen onrechtvaardige en onevenwichtige
uitkomsten ontstaan vanwege die schaarste . Daarom hebben we in de woningmarktregio Arnhem-
Nijmegen als sinds jaar en dag regels vastgesteld voor de verdeling van die schaarste aan goedkope
woningen. Die regels gaan over welk deel van de voorraad wordt verdeeld, wie het eerst aan de beurt is
bij een vrijkomende woning (het zogenaamde rangorde-criterium), en wanneer je urgent bent en met
voorrang een woning kunt krijgen.
Daarbij moet altijd in het oog worden gehouden dat woonruimteverdeling gaat om het verdelen van
schaarse woonruimte. Elke groep die voorrang moet krijgen leidt tot minder kansen voor andere
groepen. Er komen via woonruimteverdeling geen woningen bij, het is geen oplossing voor die
schaarste, en geen duizend-dingendoekje.

Maar het is natuurlijk wel belangrijk om te kijken of de regels leiden tot uitkomsten die we wensen.
Een groep die veel wordt genoemd zijn de starters op de woningmarkt. Veel gemeenten en corporaties
willen de slaagkansen van starters vergroten. In het portefeuillehoudersoverleg wonen van december
2018 is gevraagd om meer info over deze groep. Daarover, en over andere groepen gaat deze notitie.

In de tabel zijn de verhuringen aan diverse groepen woningzoekend opgenomen over de periode 2016
tm 2018 (bron: Enserve)

                      Doorstromer Starter    Herstarter     Soc/med urgentie SV-urgentie
Gemeente              Verh.    %  Verh. %    Verh. %        Verh.     %       Verh. %
Arnhem                   2383 45% 2004 38%     483       9%       236      5%   135      3%
Berg en Dal               345 49%    245 35%     81     11%        33      5%      5     1%
Beuningen                 270 54%    154 31%     46      9%        32      6%      2     0%
Doesburg                  176 56%     73 23%     37     12%        16      5%     12     4%
Druten                    160 49%    101 31%     56     17%         9      3%      3     1%
Duiven                    222 48%    137 30%     63     14%        37      8%      3     1%
Heumen                    113 41%    118 42%     27     10%        20      7%            0%
Lingewaard                209 46%    161 35%     56     12%        29      6%            0%
Montferland               241 53%    122 27%     75     17%        14      3%      1     0%
Nijmegen                 2549 46% 2188 39%     513       9%       254      5%     42     1%
Overbetuwe                223 47%    128 27%     76     16%        42      9%      5     1%
Renkum                    282 49%    161 28%     70     12%        25      4%     35     6%
Rheden                    629 54%    294 25%   143      12%        53      5%     45     4%
Rozendaal                   4 57%      2 29%             0%                0%      1   14%
Westervoort               153 50%     97 32%     23      8%        27      9%      4     1%
Wijchen                   359 47%    243 32%     94     12%        58      8%      2     0%
Zevenaar                  506 54%    279 30%   118      13%        29      3%      2     0%
Eindtotaal               8824 48% 6507 35% 1961         11%       914      5%   297      2%
Verhuringen aan diverse groepen woningzoekenden in de periode 2016-2018 (looptijd huidige verordening)

Voor deze groepen gelden de volgende definities:

Doorstromer: Woningzoekende die bij verhuizing binnen of naar de regio een zelfstandige woonruimte
(huur of koop) in Nederland leeg achterlaat.

Starter: Woningzoekende die bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaat.
                                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Herstarter: Woningzoekende die een zelfstandige woonruimte verlaat zonder dat deze woonruimte
beschikbaar komt; dit vanwege echtscheiding, beëindiging partnerregistratie of samenwoning (minimaal
gedurende twee jaar, zoals bedoeld in art. 267 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).

Daarnaast worden urgenten onderscheiden die na het succesvol doorlopen van de urgentieprocedure
een woning verkrijgen (sociaal- medisch urgenten) en woningzoekenden die in het kader van de
“Stadsvernieuwing” (SV urgenten) een woning verkrijgen.

Daarnaast zijn er nog kleinere groepen die een woning krijgen maar vanwege de kleine aantallen niet
opgenomen zijn in de tabel (mantelzorgers, verzorgd wonen etc.


2. Duiding

Wat opvalt is dat er toch betrekkelijk veel woningen aan starters worden verhuurd: 6500, tegen 8800
aan doorstromers. Tussen gemeenten zijn er verschillen. Doesburg heeft het laagste percentage
starters met 23% en Heumen het hoogste met 42%. Ook Nijmegen (39%) en Arnhem (38%) huisvesten
relatief veel starters. De slaagkans van starters is wel lager dan die van doorstromers. Maar toch zijn ze
geen concurrenten van elkaar, ook al wordt dat vaak gedacht. Dat komt door de werking van de
woningmarkt 1.

Het aantal verhuurde woningen aan starters wordt bepaald door het aantal woningen dat vrijkomt op
de markt. Vrijkomende woningen ontstaan door overlijden, vertrek naar een koopwoning, verhuizing
naar buiten de regio, samenwonen van twee huurders in een woning en oplevering van nieuwbouw.
Ook kan het aantal vrijkomende woningen gestimuleerd worden door huurcontracten die bijvoorbeeld
vijf jaar geldig zijn. En aan het eind van een verhuisketen komt altijd een woning vrij voor een starter. De
slaagkans van starters is daarmee gelijk aan het aantal startende verhuisketens / het aantal
woningzoekende starters.

We kunnen de positie van starters enigszins verbeteren door ze voorrang geven bij een vrijkomende
woning. Dan komt een starter rechtstreeks in een woning die vrijkomt. Dat is 1 verhuisketen. Reageren
er 10 starters dan is hun slaagkans 1/10 = 10% De verhuisketen heeft ook een lengte van 1.
Woningzoekende doorstromers worden niet geholpen. Dit is schematisch weergegeven in model 1.

Model 1




                                                                   starter




1
 Hierbij is gebruik gemaakt van een artikel van Dr. Henk van Dijk, Adviseur Woningmarkt bij Enserve.
Zie ook https://www.gemeentennl.nl/ruimte/wat-kan-mijn-gemeente-doen-voor-starters-op-de-woningmarkt/
                                                         2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Voor doorstromers werk het heel anders . Daar is de slaagkans bepaald door de lengte van de
verhuisketen. Hoe langer die is, hoe meer verhuisbewegingen er zijn en hoe meer doorstromers worden
geholpen. En aan het einde dus 1 starter. Zie model 2


Model 2




                                                             starter




In model 2 is van de 10 reagerende starters de slaagkans nog steeds 10%. Maar de slaagkans van
doorstromers is aanmerkelijk vergroot. Als daar ook 10 reageren is die kans 30%.
In model 1 was dat 0 %.

3. Conclusie

De conclusie is dat slaagkansen voor starters niet beïnvloed kunnen worden door de systematiek van
woonruimteverdeling , maar die van doorstromers wel. Starters en doorstromers zijn geen
concurrenten van elkaar. Starters concurreren alleen met andere starters, en met mensen die wel
verhuizen maar geen zelfstandige woning achterlaten zoals mensen die na een scheiding een sociale
huurwoning betrekken.
Maar door de doorstroming te vergroten, althans niet te belemmeren, kunnen we wel meer mensen
aan een woning helpen. En misschien zelfs meer verhuisketens laten ontstaan. Daarom is destijds
behoud van meettijd bij verhuizing ingevoerd. Dat continueren we bij de update van de
huisvestingsverordening. Hiermee wordt vanuit de woonruimteverdeling de drempel om te verhuizen
kleiner. Al spelen bij die verhuisbeslissing natuurlijk ook andere factoren een rol.
Een betere oplossing is om het woningaanbod te vergroten, goed voor starters en anderen. Maar dat
regelen we niet met de woonruimteverdeling.




                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>