<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>*ZFDAB1850E
9*
RAADSVOORSTEL


Onderwerp          : Uitbreidingslocaties voor woningbouw
__________________________________________________________________________

Zaak- & documentnr. : Z/20/069602/201503456              Opsteller   : S. Gielis
Portefeuillehouder    : J. Goossen                       Team        : Ruimtelijke
                                                          Ontwikkeling
__________________________________________________________________________

Samenvatting

Op 26 januari 2021 heeft de gemeenteraad het raadsvoorstel ‘verkenning
uitbreidingslocaties’ inclusief amendement vastgesteld. De gemeenteraad heeft hiermee o.a.
besloten het college de opdracht te geven om met de ontwikkelaars van Ploen Noord en
Plakse Weide in gesprek te gaan. Het doel hiervan is om aanvullende informatie op te halen
en te komen tot juridisch toelaatbare overeenkomsten op basis van de door de raad
meegegeven kaders. De raad heeft dit gevraagd om op basis van deze aanvullende
verkenning besluiten te kunnen nemen over:
1. Voor welke twee van de drie mogelijke grotere locaties aan de rand van Duiven wordt nu
    de planvorming gestart?
2. Gaan we als gemeente locatie Biezenkampen wel of niet aankopen?
In dit voorstel stellen we aan de gemeenteraad voor de planvorming voor locaties Ploen
Noord en Plakse Weide nu te starten samen met de ontwikkelaars. Om zekerheid te creëren
voor de realisatie van de woningbouwopgave nu, maar ook in de toekomst stellen we
daarnaast voor om locatie Biezenkampen als reservelocatie aan te kopen. Dit zorgt
bovendien voor een gelijkwaardige onderhandelingspositie met de ontwikkelaars over Ploen
Noord en Plakse Weide.

Beslispunten

1. Op basis van de uitkomsten van de aanvullende verkenning voor twee van de drie
   mogelijke uitbreidingslocaties nu de planvorming te starten en dit Ploen Noord en Plakse
   Weide te laten zijn.
2. Het college opdracht te geven om gelet op beslispunt 1:
    Op basis van bijgevoegde concept intentieovereenkomsten met de ontwikkelaars in
      onderhandeling te treden met als doel een door de ontwikkelaars en de gemeente
      ondertekende intentieovereenkomst inclusief een participatieplan;
    De ontwikkelaars uit te nodigen om na ondertekening van de intentieovereenkomst in
      overleg met de gemeente een ontwikkel- en stedenbouwkundig plan op te stellen en
      daarbij met inachtneming van het participatieplan de omwonenden en potentiële
      nieuwe bewoners te betrekken;
    De ontwikkelaars te vragen het concept ontwikkel- en stedenbouwkundig plan uiterlijk
      31december 2021 gereed te hebben, deze te toetsen met als doel het plan
      vervolgens ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. Zodat de raad op dat
      moment definitief kan besluiten of en wanneer Ploen Noord en Plakse Weide op
      basis van deze plannen in ontwikkeling gebracht kunnen worden;
    Voor zover de bovenstaande producten niet binnen de gestelde termijn beschikbaar
      zijn, de raad te informeren over de oorzaken en aan de raad voorstellen te doen voor
      het vervolg.




                                                                                     Pagina 1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>3. Een krediet van € 3.365.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van locatie
   Biezenkampen als reserve woningbouwlocatie.
4. Locatie Biezenkampen als agrarische gronden en de waarde van de woning aan
   Molenstraat 16 op de balans te zetten en daarom € 1.488.920,- af te boeken en dit
   bedrag te onttrekken aan de algemene reserve.

Aanleiding
Besluit 26 januari 2021
Op 26 januari 2021 heeft de gemeenteraad het raadsvoorstel ‘verkenning
uitbreidingslocaties’ inclusief amendement vastgesteld. Door dit raadsvoorstel inclusief
amendement vast te stellen heeft de raad besloten:
1. Het document ‘Conclusies verkenning uitbreidingslocaties’ vast te stellen met
    uitzondering van conclusie 7.
2. Vast te stellen dat om op tijd voldoende woningen te kunnen bouwen in de gemeente
    Duiven er naast inbreidingslocaties ook uitbreidingslocaties nodig zijn.
3. Te constateren dat op basis van de uitgevoerde verkenning op alle drie de
    uitbreidingslocaties woningbouw mogelijk is en gelet op de woningbouwopgave vooral
    gekeken dient te worden naar welke planning haalbaar is op elke locatie.
4. Gelet op de urgentie van de woningbouwopgave het college opdracht te geven om op
    korte termijn naast de inbreidingslocaties voor twee uitbreidingslocaties de
    planontwikkeling te starten omdat alle drie de uitbreidingslocaties nog een risico op
    planuitval of vertraging hebben.
5. Het college de opdracht te geven haar regierol stevig op te pakken en het document
    ‘Consultatie ontwikkelaars uitbreidingslocaties’ (met inachtneming van een aantal
    vastgestelde wijzigingen en toevoegingen) het kader te laten zijn voor de
    onderhandelingen met de ontwikkelaars.
6. Het college opdracht te geven om met de ontwikkelaars, die positie hebben op Plakse
    Weide en Ploen Noord in gesprek te gaan op basis van het gewijzigde document
    ‘Consultatie ontwikkelaars uitbreidingslocaties’ en daarover tot juridisch toelaatbare
    overeenkomsten danwel besluiten te komen voor de raadscyclus van mei deze aan de
    raad voor te leggen waardoor deze kan afwegen wel of niet tot ontwikkeling over te gaan
    van één of beide locaties.
7. Het college opdracht te geven om voortvarend met de inbreidings- en uitbreidingslocaties
    verder te gaan, daarvoor een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor de
    planontwikkelingsfase voor de komende 3 jaar voor het totale geraamde bedrag van
    € 645.000,- en dit bedrag te dekken uit een toekomstige grondexploitatie of een door een
    marktpartij te betalen kostenverhaal.
8. Het college opdracht te geven om de inbreng van inwoners mee te nemen in de te
    maken woningbouwplannen nu of in de toekomst, en omwonenden van een locatie die
    bebouwd gaat worden vanaf het begin van de planontwikkeling te betrekken bij het
    proces.
9. Het college opdracht te geven om de mogelijkheden om doorstroming binnen de
    gemeente Duiven te bevorderen door onder andere nieuwe woningen vooral beschikbaar
    te stellen voor inwoners van de gemeente Duiven nader te onderzoeken.

In het amendement van LA, CDA, VVD en SP dat door de raad is vastgesteld op 26 januari
2021 staat daarbij over Biezenkampen dat: “aankoop nú niet aan de orde is maar zeker,
afhankelijk van de uitkomsten van de consultatie, niet uitgesloten is, net als woningbouw dus
op Biezenkampen.”
Op basis van de door de raad genomen besluiten op 26 januari 2021 heeft een aanvullende
verkenning plaatsgevonden vanaf dat moment tot 13 april 2021. Hierin is met name gefocust
op de consultatie van de ontwikkelaars over Ploen Noord en Plakse Weide. Daarnaast is ook
de informatie over Biezenkampen aangevuld om deze zo vergelijkbaar mogelijk te laten zijn
met de informatie over Ploen Noord en Plakse Weide. Het resultaat hiervan leest u in dit
voorstel en de hierbij horende bijlagen.


                                                                                       Pagina 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Planning
Voor het besluit een krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van Biezenkampen is 1
juli 2021 een deadline. In totaal zijn er drie scenario’s die kunnen optreden voor deze datum.
Achter elk scenario is ook de consequentie toegelicht.
1. De gemeenteraad besluit om een krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van
     Biezenkampen door in te stemmen met voorliggende besluiten. Hierna kunnen de met de
     eigenaren gesloten koopovereenkomsten notarieel worden afgewikkeld.
2. De gemeenteraad besluit om geen krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van
     Biezenkampen. De koopovereenkomsten tussen het college en de eigenaren zijn
     ontbonden. Als gevolg van ontbinding moet de gemeente de aanwijzing ingevolge Wet
     voorkeursrecht gemeenten voor deze percelen doorhalen. Op dat moment zijn de
     eigenaren vrij om de grond aan een andere partij of persoon te verkopen.
3. De gemeenteraad neemt geen besluit over Biezenkampen door bijvoorbeeld
     voorliggende besluiten noch vast te stellen, noch te amenderen en besluit in feite (nog)
     niks. Ook dan ligt er niet tijdig (lees: voor 1 juli 2021) een raadsbesluit. In dit geval
     kunnen de eigenaren ervoor kiezen om de koopovereenkomsten met het college te
     ontbinden. Als gevolg van ontbinding moet de gemeente de aanwijzing ingevolge Wet
     voorkeursrecht gemeenten voor deze percelen doorhalen. Op dat moment zijn de
     eigenaren vrij om de grond aan een andere partij of persoon te verkopen.

Beoogd effect
Woningbouwplannen maken voor zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties met als doel op
tijd de juiste woning voor de juiste doelgroep op de juiste plek te realiseren op basis van de
actuele behoefte aan woningen.

Argumenten

1.1 Dit is in lijn met het resultaat van de aanvullende verkenning die is uitgevoerd.
Aanvullende verkenning 26 januari – 13 april
Bij het raadsbesluit van 26 januari 2021 is vastgesteld om voor twee uitbreidingslocaties de
planvorming te starten. Er is nog niet vastgesteld welke twee locaties dit zullen zijn. Op
basis van de besluiten van 26 januari 2021 was de opdracht een aanvullende verkenning uit
te voeren en daarin de ontwikkelaars van Ploen Noord en Plakse Weide te consulteren. De
heeft geleid tot:
• Antwoordbrieven van de ontwikkelaars met daarin informatie over locaties Ploen Noord
    en Plakse Weide (bijlage 3 en 4);
• Een samenvattende tabel met daarin informatie over alle drie de mogelijke
    uitbreidingslocaties. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid is in deze tabel ook informatie
    op hoofdlijnen over Biezenkampen opgenomen (bijlage 1);
• Twee concept intentieovereenkomsten over de locaties Ploen Noord en Plakse Weide,
    en een eerste reactie van de ontwikkelaars hier op (bijlage 5 en 6);
• Een juridische analyse van Hekkelman advocaten en notarissen (bijlage 2);
• Mondeling hebben de ontwikkelaars aangegeven al bezig te zijn met stedenbouwkundige
    verkenningen. Wij zijn deze ook aan het uitvoeren voor Biezenkampen met het doel de
    informatie telkens zo vergelijkbaar mogelijk te laten zijn. Op het moment dat de uitkomst
    van deze verkenningen beschikbaar is, worden deze nagezonden aan de raad (zie de
    tekst onder ‘uitvoering’ in dit voorstel).

Resultaat aanvullende verkenning
Op basis van de aanvullende verkenning en de positieve grondhouding van de ontwikkelaars
concluderen we dat alle drie de mogelijke uitbreidingslocaties geschikt lijken te zijn voor
woningbouw. Maar we realiseren ook dat we ons nog steeds bevinden in een initiatieffase
voor alle drie de locaties. Dit brengt risico’s met zich mee. Er zijn goede gesprekken gevoerd
met de ontwikkelaars en in het juridische spoor bevinden we ons op dit moment (13 april)



                                                                                        Pagina 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>aan het begin van de onderhandelingsfase over een concept intentieovereenkomst. Daarom
stellen we de volgende strategie voor:
1. Nu eerst de planvorming voor locaties Ploen Noord en Plakse Weide te starten met als
    doel dat er uiterlijk 31 december 2021 een door de ontwikkelaars op te stellen concept
    ontwikkel- en stedenbouwkundig plan ligt. Zodat de gemeente deze kan toetsen en dit
    plan na deze toetsing ter besluitvorming voor kan leggen aan de raad. De raad kan dan
    op dat moment definitief besluiten of en wanneer Ploen Noord en Plakse Weide op basis
    van deze plannen in ontwikkeling gebracht kunnen worden
2. Locatie Biezenkampen aan te kopen als reservelocatie. Op dit moment lijkt dit een
    reservelocatie te zijn voor de langere termijn, maar voor de korte termijn is dit een
    volwaardig alternatief in het geval onvoorziene zaken optreden waardoor een
    woningbouwontwikkeling op Ploen Noord en/of Plakse Weide niet door kan gaan.
We zien dit als één totaalstrategie en alle beslispunten van voorliggend raadsvoorstel
hangen onlosmakelijk samen. Het doel van deze strategie is de regie te voeren op de
woningbouwopgave nu en ook in de toekomst.

1.2 Nu starten met twee locaties, omdat aan beide locaties nog risico’s zitten.
Aan de initiatieffase van een gebiedsontwikkeling, waarin we ons nu bevinden m.b.t. de
locaties Ploen Noord en Plakse Weide, zit nog een risico op planuitval of vertraging. Daarom
stellen we voor om de planvorming voor zowel Ploen Noord als Plakse Weide te starten.
De mogelijkheid dat het in de toekomst lukt om zowel Ploen Noord als Plakse Weide allebei
tot ontwikkeling te brengen zien we niet als risico maar als kans. Dit komt tegemoet aan de
wens van inwoners om snel en genoeg woningen te bouwen. We hebben deze wens veel
gehoord tijdens de informele voorinspraak in september en oktober 2020. Maar ook horen
we deze wens regelmatig in de dagelijkse praktijk vanuit inwoners en makelaars. Tevens
blijken voor de Liemers de prognoses uit het verleden goed te kloppen met de werkelijk
opgetreden ontwikkelingen. Op gemeenteniveau is deze nauwkeurigheid echter minder
goed. Daarom wordt in de Liemerse Woonagenda 2020-2025 niet langer uitgegaan van een
woningbehoefte per gemeente maar van de regionale Liemerse woningbehoefte. Uit de
Liemerse woonagenda 2020-2025 blijkt echter dat nog voor minder dan 1/3e van de totale
Liemerse behoefte er ‘harde plannen’ zijn (locaties waarvoor een bestemmingsplan is
vastgesteld). En er is in de planvorming sowieso al sprake van een fasering voor beide
locaties en dus een deel van de woningen voor 2025 te bouwen en een deel tussen 2025 en
2030. Bovendien kan in de volgende fase nog definitief worden bepaald op basis van de
ontwikkel- en stedenbouwkundige plannen die er liggen of en wanneer Ploen Noord en
Plakse Weide in ontwikkeling gebracht kunnen worden. Het is goed voorstelbaar dat de
planning in deze volgende planvormingsfase al uit elkaar loopt en de ene locatie wat sneller
gaat dan de andere. Voor beide locaties is de intentie van de ontwikkelaars nu om een 1e
fase van 180 woningen voor 2025 te realiseren en een 2e fase van 120 woningen tussen
2025 en 2030. Stedenbouwkundig wordt nog bekeken hoe dit zo logisch mogelijk te doen
zodat de 1e fase ook echt een fase op zichzelf is en een natuurlijke stedenbouwkundige
afronding kent.
Qua planning is het nodig om nu te starten met de planvorming om (een deel van de)
woningen te kunnen realiseren voor 2025. Er dient namelijk nog veel te gebeuren voordat
deze woningen er staan. Zie in hoofdlijnen hiervoor de tekst onder het kopje ‘uitvoering’.

1.3 Te kiezen de planvorming te starten voor Ploen Noord en Plakse Weide omdat dit het
beste lijkt aan te sluiten bij het politiek-maatschappelijke draagvlak.
Alle drie de mogelijke uitbreidingslocaties lijken geschikt te zijn voor woningbouw. We
hebben echter in de bijeenkomsten met de raad van 24 november tot en met 26 januari 2021
het gevoel opgehaald dat er het meeste politieke draagvlak is voor de volgorde waarin wordt
gestart met planvorming op de locaties Ploen Noord en Plakse Weide. Ook maatschappelijk
voelen we voor Ploen Noord en Plakse Weide meer draagvlak, dan voor Biezenkampen. De
weerstand heeft zich tot dusver het sterkst gemanifesteerd en georganiseerd tegen
Biezenkampen.


                                                                                      Pagina 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2.1 De ontwikkelaars willen graag woningen ontwikkelen op Ploen Noord en Plakse Weide.
De ontwikkelaars van zowel Ploen Noord als Plakse Weide hebben in de vorige fase van de
verkenning al aangegeven graag woningen te willen ontwikkelen op deze locaties. Er zijn
constructieve gesprekken gevoerd met de ontwikkelaars en we ervaren goede medewerking
vanuit deze partijen. Er is door de ontwikkelaars hard gewerkt waardoor er in een relatief
korte tijd veel informatie vanuit deze partijen ligt. Bovendien hebben beide ontwikkelaars de
toezegging gedaan om mee te werken aan het gewenste streefprogramma en de gewenste
planning vanuit de gemeente. De antwoorden op de vragen die zijn gesteld tijdens de
aanvullende verkenning afgelopen twee maanden bevestigen dit en geven aan dat de
ontwikkelaars bereid zijn een resultaatsverplichting aan te gaan. Dit betreft een
resultaatsverplichting om te bouwen conform de gewenste planning en het gewenste
streefprogramma vanuit de gemeente. Zie hiervoor bijlagen 3 en 4, en voor een
samenvatting de tabel in bijlage 1.

2.2 Er liggen antwoorden vanuit de ontwikkelaars die voldoende basis bieden om in
onderhandeling te treden met deze twee ontwikkelaars.
Uit de juridische analyse van Hekkelman advocaten (bijlage 2) komt naar voren dat “Het
sluiten van een intentieovereenkomst past bij de fase waarin het onderzoek naar de
ontwikkelkansen en –mogelijkheden van de locaties ‘Ploen Noord’ en ‘Plakse Weide’ zich op
dit moment bevindt.” Het opstellen van een intentieovereenkomst is daarmee het hoogst
haalbare in deze fase. De antwoorden van de ontwikkelaars (zie bijlage 3 en 4) bieden
voldoende basis om in onderhandeling te treden met deze partijen over een
intentieovereenkomst. We proberen deze onderhandeling op basis van bijgevoegde concept
overeenkomsten snel af te ronden. Het doel is om een door de ontwikkelaars geaccordeerde
of ondertekende intentieovereenkomst voor 27 mei naar de raad te kunnen sturen. Mocht dit
niet lukken, dan informeren we de raad daar ook over. In eerste reactie heeft
KlaassenGroep/BPD aangegeven dat het in hun optiek op dit moment niet relevant is te
reageren op een intentieovereenkomst, omdat er nog geen bestuurlijk besluit ligt op basis
waarvan Plakse Weide als toekomstige woningbouwlocatie kan worden gezien. We hopen
dat met het vrijgeven van dit raadsvoorstel er voor deze partij voldoende perspectief is om de
onderhandelingen de komende periode al op te pakken. Van Wanrooij heeft wel al een
eerste inhoudelijke reactie gegeven op de aan hen toegestuurde intentieovereenkomst. Op
basis hiervan treden we in onderhandeling met Van Wanrooij. De reactie laat ons zien dat
onderhandeling nog wel nodig is om tot overeenstemming te kunnen komen met Van
Wanrooij over de intentieovereenkomst.

3.1 Het beschikbaar hebben van een reservelocatie geeft meer zekerheid voor het kunnen
realiseren van de woningbouwopgave op de langere termijn omdat je met een eigen locatie
snel kunt handelen op het moment dat dit nodig is.
Er vanuit gaande dat alles gaat zoals nu wordt beoogd, en het lukt om Ploen Noord en/of
Plakse Weide op tijd in ontwikkeling te brengen, is locatie Biezenkampen op korte termijn
niet nodig voor de woningbouwopgave zoals deze nu in beeld is. Ploen Noord en/of Plakse
Weide aangevuld met alle beschikbare inbreidingslocaties die nu in beeld zijn bieden
voldoende ruimte voor het kunnen maken van plannen voor 600 tot 800 woningen. Wel is het
zeer aannemelijk dat er op de langere termijn nog een aanvullende woningbouwopgave zal
zijn voor deze gemeente. Bovendien kan het ook zo zijn dat de woningbouwopgave voor de
korte en middellange termijn nog verandert aangezien er periodiek nieuwe prognoses
worden uitgevoerd. De spanning op de woningmarkt is zo groot, zoveel mensen willen in
Duiven wonen, dat het zeker denkbaar is dat in de toekomst nog een locatie nodig is. En dat
zijn veelal mensen die een binding met onze gemeente hebben. Op het moment dat het
nodig is, kan de gemeente met een eigen locatie snel handelen. We willen daarom de kans
om nu een strategische aankoop te doen aangrijpen, en vraagt daarom de raad een krediet
beschikbaar te stellen voor de aankoop van locatie Biezenkampen.




                                                                                       Pagina 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>3.2 Het beschikbaar hebben van een reservelocatie geeft je als gemeente een betere
onderhandelingspositie ten opzichte van de ontwikkelaars.
Het beschikbaar stellen van een krediet voor de aankoop van locatie Biezenkampen heeft
een financiële consequentie en kent ook een financieel risico voor de gemeente. We zijn ons
daarvan bewust. Op het moment dat de raad er voor zou kiezen om Biezenkampen niet aan
te kopen, kent dit echter ook risico’s. Biezenkampen is namelijk een goed alternatief op het
moment dat, vanwege nu nog onvoorziene redenen, woningbouwontwikkeling op Ploen
Noord of Plakse Weide niet door zou kunnen gaan. Het feit dat je Biezenkampen in bezit
hebt versterkt bovendien de gemeentelijke positie in de onderhandelingen met de
ontwikkelaars. We denken dat we hierdoor plannen kunnen maken met beide ontwikkelaars
die zo maximaal mogelijk voldoen aan het gewenste streefprogramma, de gewenste
planning en ook de voor de gemeente gewenste kostenneutraliteit. Het voordeel dat dit
oplevert zal niet exact te duiden of te berekenen zijn. Wel is dit een reden dat het
beschikbaar stellen van een krediet voor aankoop Biezenkampen onlosmakelijk verbonden is
met het starten van de planvorming voor Ploen Noord en Plakse Weide. We denken dat
deze strategie de meest maximale vorm van regie met zich meebrengt voor de gemeente in
de woningbouwopgave. Regie zien we hierbij als het hebben van volledige zeggenschap
over een locatie waar de gemeente zelf kan bepalen welke woningen, op welk moment, door
wie te laten realiseren. Op het moment dat de raad besluit om locatie Biezenkampen niet
aan te kopen, dan zal deze kans op deze locatie zich naar inschatting in de toekomst niet
meer voordoen. We schatten in dat als de gemeente deze locatie niet aankoopt,
Biezenkampen dan op korte termijn in eigendom zal zijn van een ontwikkelaar.

4.1 Dit ligt in lijn met de regels die hiervoor gelden en zorgt voor een lager financieel risico
voor de gemeente.
Op basis van de BBV regels is het alleen toegestaan grond op de balans zetten voor een
woningbouwwaarde als je aantoonbaar van plan bent om deze grond binnen vijf jaar tot
ontwikkeling te brengen. Door bijvoorbeeld een bestemmingsplan in procedure te brengen.
Omdat dit voor locatie Biezenkampen op dit moment niet aan de orde is, dient de locatie
afgeboekt te worden naar de agrarische waarde + de waarde van de woning aan Molenstraat
16. Dit houdt in dat de gronden nu dienen te worden afgeboekt, door € 1.488.920,- te
onttrekken uit de algemene reserve. Voor een toelichting op dit bedrag zie de financiële
paragraaf van dit voorstel. Na het afboeken van deze locatie is het financieel risico voor de
gemeente laag. De locatie staat dan immers voor de waarde die deze locatie heeft als
agrarische grond op de balans van de gemeente. En de locatie zou voor deze waarde dus
ook altijd weer verkocht kunnen worden als blijkt dat deze locatie in zijn geheel niet nodig is
voor woningbouw of een andere gemeentelijke opgave. We begrijpen dat dit een fors bedrag
is, maar ziet dit als een proportionele investering in relatie tot de voordelen die dit oplevert.
Namelijk het hebben van een goede onderhandelingspositie richting de ontwikkelaars en het
hebben van zeggenschap over een reservelocatie.

Kanttekeningen

1.1 De exacte financiële risico’s die aan Ploen Noord en Plakse Weide zitten zijn op dit
moment niet te kwantificeren.
In deze fase is niet te zeggen wat de financiële consequenties voor de gemeente exact zijn
per locatie. We kiezen bij deze locaties voor een ontwikkelmodel waarbij het financiële risico
voor de gemeente zo laag mogelijk is en de ontwikkelaars geven aan bereid te zijn zich te
committeren aan dit model. De ontwikkelaars geven ook aan de intentie te hebben om alle
gebruikelijke kosten te dekken (denk hierbij aan de plankosten van de gemeente en het doen
van een bijdrage aan het fonds bovenwijks) en geven aan dat woningbouw op Ploen Noord
en Plakse Weide hiermee kostenneutraal is voor de gemeente. Zowel voor de ontwikkelaars
als de gemeente is dit echter op dit moment nog niet te garanderen. Zodra er een
stedenbouwkundig plan ligt is bijvoorbeeld beter in te schatten hoe hoog de plankosten van
de gemeente exact zullen zijn. Vaak wordt in die fase ook pas zichtbaar of de ontwikkelaar


                                                                                          Pagina 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>en een gemeente hetzelfde beeld hebben van de hoogte van deze kosten. In een later
stadium wordt ook pas duidelijk of er nog bijzondere kosten zijn zoals het maken van een
ontsluiting die niet volledige toerekenbaar is aan het plan, of dat het saneren/verplaatsen van
een bedrijf toch nodig blijkt te zijn. Op basis van de gesprekken die nu gevoerd worden
hebben we goede hoop hier uit te kunnen komen met de ontwikkelaars. Het financiële risico
voor de gemeente is relatief laag op dit moment. Zeker op het moment dat er een akkoord is
vanuit de ontwikkelaars op de intentieovereenkomst. Dan zijn de kosten van de gemeente
voor intentiefase namelijk verzekerd. Zie hiervoor ook de analyse van Hekkelman advocaten
in bijlage 2.
Specifiek voor Plakse Weide speelt er voor de gemeente een financieel risico betreffende
saneringskosten bij perceel G 615 waarover uw raad via de kennisgeving d.d. 30 maart 2021
bent geïnformeerd. De ontwikkelaar heeft echter aangegeven dat (deel) van het perceel niet
noodzakelijk is om aan de resultaatsverplichting te kunnen voldoen.

1.2 Aan beide uitbreidingslocaties zitten ontwikkelrisico’s.
Met de ontwikkelaars is veel besproken en op basis daarvan lijken op dit moment de meeste
aandachtspunten oplosbaar te zijn bij beide locaties. Hier zitten wel nog open eindjes aan.
Gelet op de fase waarin we ons bevinden hebben we daar ook begrip voor.
Bij Plakse Weide gaat het met name over de geurcontour. Voor de 1e fase (woningen voor
2025) lijkt dit geen hinder te vormen, maar voor de 2e fase wel. Een van de mogelijke
kostenneutrale oplossingen die BPD/Klaassen hier voor aandraagt is om een aangepaste
geurverordening vast te stellen als gemeente. In feite stel je hiermee net als in andere delen
van de gemeente vast dat stankoverlast tot een bepaald niveau acceptabel is. Risico is dat
inwoners dit niet zo zullen ervaren of accepteren. In het verleden is er bewust voor gekozen
om dat op deze locatie niet te doen. We schatten in dat dit maatschappelijk en politiek ook
de komende jaren niet haalbaar zal zijn. Een besluit hierover is uiteindelijk aan de raad. De
oplossingen die in dat scenario over blijven zijn het nemen van maatregelen aan het bedrijf
of in het ultieme scenario het verwerven van het bedrijf waar de geurcontour van afkomstig
is. Het feit dat het de gemeente zou zijn in dit scenario die een aangepaste geurverordening
niet acceptabel vindt, brengt het risico met zich mee dat je als gemeente ook partij bent in de
alternatieve oplossing die dan gevonden moet worden, mogelijk ook in financiële zin. Dit is
een ontwikkelrisico voor locatie Plakse Weide.
Behoudens met de gemeente, heeft Van Wanrooij met de overige grondeigenaren
contractuele afspraken. We hebben inzage gekregen in de overeenkomsten die er zijn. We
hebben geen volledige inzage hierin gekregen om zo de bedrijfsbelangen van Van Wanrooij
en belangen van andere partijen uit deze overeenkomsten te beschermen. Naar onze
mening heeft Van Wanrooij hiermee nog niet volledig aangetoond onvoorwaardelijk en
onherroepelijk te kunnen beschikken over alle gronden. Dit leidt tot aanvullende vragen. Van
Wanrooij heeft ons laten weten zo spoedig als mogelijk deze vragen te beantwoorden en
hierover helderheid te geven. We informeren de raad zodra hierover meer duidelijk is.
Overigens is slechts beschikking over een deel van deze percelen nodig om aan de
resultaatsverplichting te kunnen voldoen.
De genoemde risico’s zijn in feite risico’s voor de ontwikkelaars, maar kunnen zoals
beschreven wel ook risico’s met zich meebrengen voor de mogelijkheid tot ontwikkeling van
de locatie en vormt daardoor ook een risico voor de gemeente. Op het moment dat dit
consequenties heeft voor de resultaatsverplichting die beide ontwikkelaars bereid zijn aan te
gaan informeren we de raad hierover.

2.1. Er zijn nog gesprekken nodig om samen met de ontwikkelaars te komen tot definitieve
intentieovereenkomsten.
De concept intentieovereenkomsten zijn door de gemeente opgesteld met als doel de kaders
en uitgangspunten vanuit de gemeente zo goed mogelijk te borgen en een, in deze fase
juridisch toelaatbare overeenkomst, overeen te kunnen komen. Dit brengt risico’s met zich
mee voor zowel de ontwikkelaars als de gemeente. Op hoofdlijnen geven beide
ontwikkelaars in hun antwoorden aan zich te willen conformeren aan de door de gemeente


                                                                                        Pagina 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>gewenste resultaatsverplichting, kaders en uitgangspunten. Het kan echter zo zijn dat de
ontwikkelaars het op detail en met de exacte formulering in de intentieovereenkomst niet
eens zijn. In het meest extreme geval lukt het niet om met één of beide ontwikkelaars
overeenstemming te bereiken hierover. In dat geval zijn de gemeentelijke kosten voor de
intentiefase niet verzekerd. In het geval dat voorliggende besluiten worden vastgesteld, is er
op dat moment een alternatieve locatie voor handen waarvoor de planvorming gestart kan
worden. In de analyse van Hekkelman advocaten wordt het volgende gesteld: “Aan de
intentieovereenkomst kleven op zichzelf geen risico’s. Tegelijkertijd dient de gemeente zich
te realiseren dat met de ondertekening van de intentieovereenkomst de
woningbouwontwikkeling nog (lang) niet in kannen en kruiken is.” Er dient namelijk in de
volgende fase nog overeenstemming te worden bereikt over een anterieure overeenkomst.
Ook voor die fase versterkt het je onderhandelingspositie op het moment dat je een
alternatieve locatie in eigendom hebt. Zie hiervoor ook de analyse van Hekkelman advocaten
in bijlage 2.

3.1 Het kost geld om deze locatie nu af te waarderen en het is onzeker of dit bedrag in de
toekomst geheel kan worden terugverdiend.
Het is een risico dat het bedrag dat nu afgeboekt wordt niet geheel wordt terugverdiend in de
toekomst. Het is op dit moment niet te voorzien hoe de marktomstandigheden zijn, en wat de
exacte uitgangspunten zijn voor een eventuele toekomstige woningbouwontwikkeling op
Biezenkampen. Het is dus onzeker of dit bedrag geheel kan worden terugverdiend in de
toekomst. Mocht Biezenkampen nodig zijn voor woningbouw, dan is er nog een keuze
mogelijk voor welk ontwikkelmodel je wil gaan. Onze voorkeur gaat uit naar een
ontwikkelmodel waarbij je zelf als gemeente de grondexploitatie voert. Dit neemt wat
financieel risico met zich mee, maar mocht er sprake zijn van rendement dan komt die in dit
ontwikkelmodel ook ten goede aan de gemeente. Het voordeel van dit ontwikkelmodel is
daarnaast met name dat de gemeente volledige zeggenschap heeft over wanneer welke
woningen door wie worden gebouwd (en hier dus concurrentie kan organiseren).

Financiële paragraaf

Indien de raad instemt met voorliggende besluiten is er een krediet nodig van € 3.365.000
waarmee wede aankoop van Biezenkampen kunnen afronden. De omslagrente is
momenteel nihil waardoor er geen sprake is van financieringslasten. De verwachte kosten en
opbrengsten na aankoop zijn, met uitzondering van de afwaardering, beperkt en in evenwicht
met elkaar.
De kosten voor het afboeken van locatie Biezenkampen worden onttrokken aan de
algemene reserve. Dit is een bedrag van € 1.488.920,-. Dit bedrag is als volgt berekend:
 Het totale aankoopbedrag € 3.365.000,-                    Dit is een bedrag inclusief
                                                           notaris- en makelaarskosten,
                                                           exclusief belastingen
 Agrarische waarde grond (€ € 1.576.080,-                   Voor deze waarde op balans =
 8,- x totale oppervlakte)                                  € 1.876.080,-
 Waarde woning                  € 300.000,-
 Afwaardering grond             € 1.488.920,-
Naar onze mening is de algemene reserve toereikend om hieruit een bedrag van €
1.488.920,- te onttrekken voor de afwaardering van locatie Biezenkampen. De stand van de
algemene reserve is voldoende om deze afwaardering te dekken, gelet op de gunstige
ontwikkelingen in het jaar 2020. Bij de Najaarsnota is de raad daarvan al op de hoogte
gesteld en bij de Jaarrekening, die de raad eind mei zal worden aangeboden zal het
definitieve beeld zichtbaar worden. Hierbij kijken we ook naar de verhouding tussen de
hoogte van de algemene reserve ten opzichte van de financiële risico’s. Op 31 december
2020 was deze verhouding ruim voldoende. Op 31 december 2020 was er namelijk een
weerstandsratio van 1,5. Een ratio boven de 1 wordt als voldoende beschouwd, en een ratio



                                                                                       Pagina 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>boven de 1,4 als ruim voldoende. Als u instemt met voorliggende besluiten betekent dit dat
er in 2021 € 1.488.920 onttrokken wordt aan de algemene reserve. Welk effect dit exact
heeft op de weerstandsratio kan pas worden berekend als er over 2021 een compleet beeld
is van de risico’s, en wat met alle plussen en minnen de stand van de algemene reserve is.
We verwachten echter dat ook na het onttrekken van 1.488.920 de ratio boven de 1,4 zal
uitkomen vanwege een verwachte winstneming bij de bedrijventerreinen.
Fiscaal gezien is de inschatting op dit moment dat beide aankopen onder de
overdrachtsbelasting vallen omdat er op dit moment geen sprake is van een bouwterrein. De
gemeente is echter vrijgesteld van overdrachtsbelasting en daarom hoeven hier geen kosten
voor gerekend te worden.
Op het moment dat er in de toekomst een onherroepelijk bestemmingsplan wonen is
vastgesteld voor locatie Biezenkampen is de gemeente een nabetalingsverplichting overeen
gekomen. Deze nabetaling bedraagt circa € 2,7 miljoen. Na vaststelling van een
bestemmingsplan wonen moet daarom nog rekening worden gehouden met extra
grondkosten. Hiervoor is op dit moment geen krediet nodig. De kosten worden als dat in de
toekomst aan de orde is direct toegerekend en/of gedekt uit de grondexploitatie die daar dan
op dat moment voor wordt geopend.
De financiële risico’s horend bij voorliggende besluiten zijn uitgebreid beschreven in de
kanttekeningen van dit raadsvoorstel.

Uitvoering

De ontwikkelaars hebben aangekondigd voor Ploen Noord en Plakse Weide het
stedenbouwkundige model te hebben aangepast. Deze modellen zullen naar verwachting op
29 april aan de raad worden gepresenteerd. Ook voor Biezenkampen wordt een eerste
verkenning gedaan naar mogelijke passende stedenbouwkundige modellen. Het doel
hiervan is de verkenning compleet te maken en de informatie van de drie mogelijke
uitbreidingslocaties op een zo vergelijkbaar mogelijk niveau te krijgen. De
stedenbouwkundige modellen zullen tegelijkertijd en zodra dit kan worden nagestuurd aan
de gemeenteraad, nog voor 18 mei. We benadrukken dat er hiermee nog geen
stedenbouwkundig plan ligt voor Biezenkampen, Ploen Noord of Plakse Weide. Er liggen
slechts mogelijke modellen. Op het moment dat woningbouw op een locatie aan de orde
komt, willen we namelijk omwonenden en indien mogelijk ook potentiële toekomstige
bewoners laten participeren bij het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Om daarna dit
plan ter goedkeuring aan de raad voor te kunnen leggen.
Op het moment dat de raad instemt met de beslispunten uit dit raadsvoorstel, dan ziet het
proces voor Ploen Noord en Plakse Weide er op hooflijnen als volgt uit:
1. Onderhandelen over concept intentieovereenkomst met als doel deze te ondertekenen
inclusief bijlage participatieplan (college)
2. Belangrijkste onderzoeken uitvoeren. En concept ontwikkel- en stedenbouwkundig plan
maken in samenwerking met de gemeente en hier vervolgens ook participatie over te
organiseren conform het participatieplan (ontwikkelaars in afstemming met gemeente en
omwonenden/potentiële bewoners)
3. Ontwikkel- en stedenbouwkundig plan intern toetsen bij de gemeente met als doel deze
voor te kunnen leggen aan de raad (college en raad)
4. Anterieure overeenkomst opstellen en ondertekenen (college)
5. Bestemmingsplan opstellen (ontwikkelaars)
6. Bestemmingsplan toetsen en bij goedkeuring als ontwerp in procedure brengen (college)
7. Bestemmingsplan vaststellen (college en raad)
Met ‘planvorming starten’ wordt gedoeld op punten 1 t/m 3. Er wordt met de ontwikkelaars
van beide locaties tegelijkertijd gestart aan dit proces, maar de exacte doorlooptijd van deze
fase kan mogelijk gaan verschillen per locatie. In het ene proces kan bijv. de onderhandeling
iets langer duren en in het andere proces kan bijv. weer een onderzoek of de participatie
meer tijd vergen. Wespannen ons in om de ontwikkel- en stedenbouwkundige plannen
uiterlijk eind Q1 2022 voor te leggen aan de raad.


                                                                                       Pagina 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Voor Biezenkampen geldt dat de locatie conform de reeds ondertekende
koopovereenkomsten wordt aangekocht en deze locatie vervolgens verpacht zal worden aan
het agrarisch bedrijf dat het merendeel van deze gronden nu in eigendom heeft. Voorlopig
zal deze locatie dus nog een agrarische bestemming en ook gebruik houden, tenzij de
planvorming of in een latere fase de ontwikkeling op Ploen Noord en/of Plakse Weide niet
volgens planning verloopt.

Participatie en communicatie

In het proces dat in september en oktober 2020 is georganiseerd zijn de inwoners
geïnformeerd over het nut en de noodzaak van uitbreidingslocaties voor woningbouw. Ook
zijn specifiek de omwonenden van de drie mogelijke uitbreidingslocaties uitgenodigd. Dit
proces had als doel informatie op te halen en te controleren of de informatie die de
gemeente al had klopte en volledig was. Dit heeft geleid tot waardevolle informatie. Deze
informatie is deels meegenomen in het schrijven van het raadsvoorstel dat op 26 januari
2021 door de raad is vastgesteld. En deels is dit belangrijke informatie voor het moment dat
de gemeente ervoor kiest om voor een locatie echt een plan te maken. In bijlage 5a t/m 5f bij
het raadsvoorstel van 26 januari 2021 is alle opbrengst integraal meegezonden naar uw raad
zodat ook u deze informatie kunt benutten voor de besluiten die hierover genomen moeten
worden.

In het proces vanaf 26 januari 2021 tot 13 april 2021 zijn overleggen gevoerd met de
ontwikkelaars. We hebben hierbij een goede medewerking vanuit de ontwikkelaars ervaren
en de gesprekken waren constructief. De ontwikkelaars zullen tijdens de informele avond 29
april 2021 zelf een toelichting geven aan de raad op de antwoorden die zij aan de gemeente
hebben verstrekt. Deze avond is ook openbaar te volgen voor inwoners en
belanghebbenden.

In het proces vanaf 26 januari 2021 tot 13 april 2021 is geen brede participatie
georganiseerd. We bevinden ons nog steeds in de fase van locatiekeuzes maken, en voor
die fase heeft al informele voorinspraak plaatsgevonden in september en oktober 2020. Wel
is met twee bewonersgroepen gesproken op hun verzoek.
Ten eerste met het bewonersoverleg Hogeweg. Dit zien we als een deel van de
omwonenden van locatie Ploen Noord, de bewoners van Ploen Zuid zijn in dit
bewonersoverleg niet vertegenwoordigd. Met bewonersoverleg Hogeweg zijn twee goede
gesprekken gevoerd. Dit heeft enerzijds geleid tot aanpassing van de stedenbouwkundige
verkenning van SVP. De weeffouten zijn uit dit rapport gehaald en u vindt de definitieve
versie in bijlage 7 bij dit raadsvoorstel. Anderzijds heeft dit geleid tot een aanvullende vraag
richting de ontwikkelaars van Ploen Noord waar ook op is gereageerd. Tevens zijn er
afspraken gemaakt met dit bewonersoverleg over vervolgcommunicatie en is een
vervolgoverleg ingepland.
Ten tweede is er een overleg geweest met bewonersgroep Zuidrand op initiatief van het
college. In reactie op de zienswijze van december 2020 wilden we graag in gesprek met
deze bewonersgroep om de zienswijze met elkaar te kunnen bespreken. Dit overleg verliep
moeizaam. Omwille van de tijd is nog niet de volledige inhoud van de zienswijze besproken,
en is afgesproken om snel een vervolgoverleg in te plannen. Met name de communicatie die
daar op volgde was niet naar tevredenheid van beide partijen. Bewonersgroep Zuidrand wil
graag eerst een schriftelijke reactie ontvangen, en wij willen juist graag onze reactie geven in
een persoonlijk overleg in plaats van via brieven/e-mails met elkaar te communiceren. Dit
maakt het in onze ogen mogelijk om hier ook echt de dialoog over aan te gaan met elkaar
doordat er direct vragen kunnen worden gesteld als iets bijv. niet duidelijk is. We blijven ons
inzetten om met bewonersgroep Zuidrand in gesprek te komen. De bewonersgroep is
daarom uitgenodigd voor een gesprek op 21 april.



                                                                                        Pagina 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Uiterlijk 20 april zal een e-mailbericht verstuurd worden naar alle inwoners die betrokken zijn
geweest bij de informele inspraak in september en oktober 2020. En er zal op basis van dit
e-mailbericht ook een persbericht worden uitgezonden. In dit bericht zullen we toelichten:
1. Hoe de besluiten van de raad op 26 januari 2021 luidde.
2. Wat er is en nog wordt gedaan met de inbreng en opbrengst van de informele
voorinspraak in september en oktober 2020.
3. Wat de stand van zaken nu is en hoe het voorstel richting de raad luidt dat door het
college op 13 april 2021 is vastgesteld.
4. Hoe en wanneer inwoners en andere belanghebbenden kunnen inspreken over dit
raadsvoorstel en het besluitvormingsproces kunnen volgen.

Na 1 juni 2021 zullen we de omwonenden van alle drie de mogelijke locaties en de mensen
die zich in het kader van de voorinspraak hebben gemeld informeren over wat de raad op die
datum heeft besloten. Op het moment dat de raad met dit raadsvoorstel instemt, zal dit
specifiek voor Biezenkampen betekenen dat voorlopig het gebruik en de bestemming van
deze locatie nog niet zullen wijzigen. Daarbij zal richting deze omwonenden
gecommuniceerd worden dat het op dit moment niet duidelijk is of en zo ja wanneer er
eventueel woningbouw komt op deze locatie. Wel informeren we zo tijdig als mogelijk de
omwonenden op het moment dat er meer duidelijk wordt over de mogelijke inzet van locatie
Biezenkampen voor woningbouw. Dit is onder andere afhankelijk van de voortgang bij Ploen
Noord en Plakse Weide en/of het verloop van de woningbouwprognoses. De communicatie
richting de omwonenden van Ploen Noord en Plakse Weide over de uitkomst van de
raadsvergadering van 1 juni 2021 pakken we in samenwerking met de ontwikkelaars op. Na
dit eerste communicatiemoment zal het initiatief voor het vervolg van de communicatie en
participatie vooral bij de ontwikkelaars liggen.

Intergemeentelijke samenwerking

De gemeentes in regio de Liemers werken samen aan de woningbouwopgave. Deze
gezamenlijke ambities zijn opgenomen in de Liemerse woonagenda 2020-2025.
Ook wordt op regionaal niveau regio Arnhem-Nijmegen overleg gevoerd over het
gezamenlijk realiseren van de woningbouwopgave. Voor regio Arnhem-Nijmegen zijn de
gezamenlijke ambities vastgelegd in de woondeal Arnhem-Nijmegen d.d. 4 maart 2020.
Ook vindt er regionaal overleg plaats over de Verstedelijkingsstrategie. Deze strategie gaat
over regio Arnhem-Nijmegen en regio FoodValley. En dit is een bredere strategie die ook
over bedrijventerreinen, groen en mobiliteit gaat. De raad wordt hierover de komende
maanden nader geïnformeerd.

Bijlagen

1. 201507674 - Tabel samenvatting informatie drie locaties
2. 201507675 - Juridische analyse Hekkelman advocaten
3. 201507676 - Antwoordmemo Van Wanrooij over Ploen Noord d.d. 18 maart 2021
4. 201507677- Antwoordbrief KlaassenGroep/BPD over Plakse Weide d.d. 18 maart 2021
5. 201507679 - Concept intentieovereenkomst Ploen Noord d.d. 23 maart 2021
6. 201507680 - Concept intentieovereenkomst Plakse Weide d.d. 23 maart 2021
7. 201507682 - Stedenbouwkundige verkenning SVP d.d. 22 maart 2021 – definitieve versie
(weeffouten gecorrigeerd)
8. 201503458 - Raadsbesluit uitbreidingslocaties voor woningbouw
9. 201507684 - Amendement LA-CDA-VVD-SP d.d. 26 januari 2021
10. 201507685 - Begeleidende brief Van Wanrooij bij antwoordmemo over Ploen Noord d.d.
18 maart 2021

Duiven, 13 april 2021



                                                                                        Pagina 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Burgemeester en wethouders van Duiven,

ing. C.J.(Chris) Papjes        mr. H.B. (Huub) Hieltjes
secretaris                     burgemeester




                                                          Pagina 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>