<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>MEMO ter beantwoording vragen vanuit raad

Documentnummer: 201512552                                Zaaknummer:        Z/20/069602


aan                               :   leden van de raad en fractieassistenten

in kopie aan                      :   gemeenteraad/B&W/Griffie t.b.v. iBabs

van afdeling/team/ambtenaar       :   Ruimtelijke ontwikkeling, S. Gielis

datum                             :   11 mei 2021



onderwerp                         : Antwoorden op vragen gesteld tijdens de thema avond
                                  uitbreidingslocaties d.d. 29 april 2021



portefeuillehouder                :   Johannes Goossen



1. Vraag PvdA: Kan er een vergelijking worden gemaakt m.b.t. hoe de vier verschillende locaties
(Ploen Noord, Plakse Weide, Biezenkampen en De Eng) in de vigerende gemeentelijke ruimtelijke
visies staan?

Antwoord: De gemeente Duiven kent op hoofdlijnen drie verschillende landschapstypen en
structuren: de stroomruggenzone, het komgebied en de lijnstadzone. Zie hiervoor kaart 3 uit het
Koersdocument Omgevingsvisie 2020: ‘basiskaart landschapstypen en -structuren’ (pagina 26-27).
Ook in bijlage 1 ‘visiekaart’ van de Structuurvisie 2015 is grofweg deze indeling zichtbaar. De
relevante kaarten van zowel de Structuurvisie 2015 als het Koersdocument Omgevingsvisie 2020 zijn
als bijlagen bij deze antwoorden gevoegd.

Het oeverwallengebied kan getypeerd worden als een reliëfrijk stroomruggenlandschap (een
kleinschalig oud cultuurlandschap met de dorpen Groessen en Loo). Het gebied heeft een wezenlijk
andere structuur dan het open, laaggelegen ontginningslandschap van het kommengebied in het
noorden. De noordelijke komzone wordt gekenmerkt door het karakteristieke, laaggelegen, open,
jong agrarisch ontginningslandschap, zoals de Duivense Broek. Ploen Noord, Plakse Weide en de Eng
liggen in het komgebied waarbij Ploen Noord en Plakse Weide direct grenzen aan de kern van
Duiven. Ploen Noord en Plakse Weide liggen daarmee ook in de lijnstadzone. Biezenkampen is
onderdeel van het oeverwallengebied/de stroomruggenzone en grenst direct aan de kern van
Duiven. (Bronnen: Structuurvisie 2015 en Koersdocument Omgevingsvisie 2020).

Daarnaast kent de Structuurvisie 2015 een aantal bijzondere aanduidingen zoals: ‘waardevol
cultuurhistorisch kerngebied’, ‘waardevolle relatie dorp-landschap’, ‘cultuurhistorisch waardevol
landschap’ en ‘landschapspanorama, doorzicht’. En het Koersdocument Omgevingsvsie 2020 kent
ook een aantal van dit soort aanduidingen zoals: ‘behouden en versterken karakteristieke gebieden

                                                  1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>en groene buffers’, ‘groene ontwikkelingszone’, ‘waardevolle relatie dorp-landschap’ en
‘landschapspanorama’. Alleen op Ploen Noord en de Eng zijn sommige van deze aanduidingen van
toepassing. Zie de tabel hieronder:

                   Landschapstype         Bijzondere aanduidingen
 Ploen Noord       Komgebied/Lijnstadzone Gelegen tegen de       Kent deels de aanduiding (SV
                   (SV en KOV)            donk/pleistocene       en KOV): waardevolle relatie
                                          rivierduin (KOV)       dorp-landschap
 Plakse Weide      Komgebied/Lijnstadzone
                   (SV en KOV)
 Biezenkampen Stroomruggenzone/het
                   oeverwallengebied
 De Eng            Komgebied              Kent de aanduiding:    Kent bijna geheel de
                                          behouden en            aanduidingen: waardevolle
                                          versterken             relatie dorp-landschap (SV
                                          karakteristieke        en KOV) EN
                                          gebieden en groene     vrijetijdseconomie
                                          buffers (KOV)          recreatief/toeristisch (SV)
SV = Structuurvisie 2015 KOV = Koersdocument omgevingsvisie 2020



2. Vraag GroenLinks: Wat waren de kosten van het rapport ‘Biezenkampen verkenning 210426’
(stedenbouwkundige modellenstudie)?

Antwoord: Deze modellenstudie is opgesteld door Studio Beuving en heeft in totaal € 10.207,50 excl.
BTW gekost.



3. Vraag PvdA: Kan er een link gestuurd worden naar alle raadsleden naar de regels over wel/niet
afwaarderen van locaties voor de gemeente?

Antwoord: Deze regels staan in het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’
(BBV) en zijn te vinden via: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014606/2019-07-01.

De commissie BBV heeft een rapport uitgebracht in 2019 genaamd: Notitie grondbeleid en begroting
in jaarstukken. Hierin staat een toelichting op de BBV. Specifiek over het wel/niet afwaarderen staat
in deze notitie meer onder het kopje ‘4.2 Grond, bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door
de gemeente’ op pagina 29-31. Dit rapport is in te zien via: https://vng.nl/sites/default/files/2019-
11/notitie_grondbeleid_in_begroting_en_jaarverslaggeving_juli_2019.pdf.



4. Vraag PvdA: Kan er een vergelijking worden gemaakt m.b.t. hoe de financiele risico’s er voor de
gemeente uitzien van de drie verschillende locaties (Ploen Noord, Plakse Weide en Biezenkampen)

Antwoord: Zoals in het voorliggende raadsvoorstel ook wordt aangegeven is het op dit moment niet
mogelijk om een goede financiële vergelijking te maken van de 3 locaties. Voor Ploen Noord en
Plakse Weide geldt dat het pas bij de anterieure overeenkomst duidelijk zal zijn of er kosten zijn die
de gemeente op zich moet nemen en/of wat het financiële risico voor de gemeente bij deze locaties
exact zal zijn.



                                                   2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Wel kunnen er een aantal voorbeelden worden gegeven van wat een financieel risico voor de
gemeente zou kunnen zijn, namelijk:

1. De stapeling van ambities vanuit de gemeente kan hierin bijvoorbeeld een risico zijn. Een van de
ambities is ‘kostenneutraliteit voor de gemeente’, maar het kan zijn dat de gemeente verder in het
proces nog zal moeten kiezen tussen alle verschillende ambities waaronder deze kostenneutraliteit.

2. Wat bijvoorbeeld bij deze stapeling van ambities een financieel risico voor de gemeente kan zijn is
de uitkomst van het participatieproces. Een plan dat zoveel mogelijk draagvlak kent is ook een
ambitie van de gemeente. Mogelijk komen er vanuit omwonenden wensen naar voren die haaks
staan op andere ambities vanuit de gemeente. Op het moment dat de gemeente ervoor kiest om het
plan dat er op dat moment ligt omwille van draagvlak aan te passen, bijvoorbeeld met meer groen en
minder woningen, dan kan dat leiden tot extra kosten voor de gemeente.

3. Mocht in de toekomst alsnog blijken dat het nodig is om bedrijven uit de nabije omgeving van
Ploen Noord en Plakse Weide te verplaatsen of te beeindigen vormt dat ook een financieel risico
voor de gemeente.

Voor Biezenkampen kunnen we hier wel een iets uitgebreidere toelichting op geven. Op hoofdlijnen
bestaan de kosten voor het bouwen van een woning uit:

 Grondkosten                                   Waarde die de grond op dat moment heeft in
                                               de boeken bij de partij die een gebied gaat
                                               ontwikkelen of verwervingswaarde van de
                                               grond indien deze op dat moment door
                                               initiatiefnemer wordt aangekocht
 Bijkomende kosten                             Bouw- en woonrijp maken, bestemmingsplan,
                                               vergunningen, onderzoeken, bijkomende
                                               kosten marktpartijen (die bouw- en woonrijp
                                               maken, en de woningen bouwen), winst en
                                               risico marktpartijen (die bouw- en woonrijp
                                               maken, en de woningen bouwen)
 Bouwkosten                                    Bouwkosten voor de woningen, materiaal- en
                                               personeel om de woningen te kunnen bouwen
Op het moment dat een woning wordt verkocht aan de eindgebruiker betaalt deze dus in feite
bovenstaande kosten + daarboven op nog 21% BTW.

Bovenstaande kosten zijn grotendeels bij Biezenkampen pas aan de orde op het moment dat
besloten wordt om deze locatie in te zetten voor woningbouw. Omdat het college nu voorstelt om
Biezenkampen aan te kopen als reservelocatie zijn op dit moment voor de gemeente alleen een deel
van de grondkosten aan de orde. De totale grondkosten voor Biezenkampen bestaan uit drie
bedragen, waarvan één bedrag op dit moment nog niet aan de orde is. Zie voor alle drie de bedragen
en een toelichting daar op de tabel op de volgende pagina.




                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre> Nu aan de orde                Bedrag           Toelichting                   Risico
 1. Agrarische waarde          € 1,8 miljoen    Agrarische waarde op dit      Gering tot geen – de
                                                moment en waarde              locatie kan voor deze
                                                woning Molenstraat 16         waarde worden vekocht
 2. Verwachtingswaarde         € 1,5 miljoen    Extra te betalen nu i.v.m.    Risico dat dit bedrag niet
 woningbouw                                     verwachting dat locatie       wordt terugverdiend
                                                ooit ingezet wordt voor
                                                woningbouw
 Nu nog niet aan de orde       Bedrag           Toelichting                   Risico
 3. Nabetaling bij             € 2,7 miljoen    Nabetaling op het             Gering tot geen – voordat
 onherroepelijk                                 moment dat er een             een bestemmingsplan in
 bestemmingsplan wonen                          onherroepelijk                procedure wordt
                                                bestemmingsplan voor          gebracht wordt de
                                                wonen is                      haalbaarheid berekend,
                                                                              in relatie tot het
                                                                              terugverdienen van dit
                                                                              bedrag. Op dat moment
                                                                              is er nog een keuze of de
                                                                              gemeente wel of niet de
                                                                              gronden gaat inzetten
                                                                              voor woningbouw
 TOTAAL                        € 6 miljoen


Het college constateert dat er op dit moment dus met name een risico zit in het afwaarderen van
locatie Biezenkampen en dus bedrag 2: € 1,5 miljoen. Dat is met name het financiele risico waar op
dit moment besluitvorming over moet plaatsvinden. Het college vindt deze investering op dit
moment verantwoord en legitiem. Het voornaamste argument hierbij is dat de gemeente met deze €
1,5 miljoen investeert in het hebben van een eigen volwaardige mogelijke woningbouwlocatie,
waarmee snel gehandeld kan worden op het moment dat de woningbouwopgave daar om vraagt. De
gemeente investeert hiermee in meer zekerheid met betrekking tot het realiseren van de
woningbouwopgave nu, en in de toekomst.




Bijlagen bij deze antwoorden:

1. Bijlage 1 ‘visiekaart’ van de Structuurvisie 2015 (dit is ook bijlage 1 horend bij Structuurvisie 2015)

2. Bijlage 2: Kaart 2 Koersdocument Omgevingsvisie 2020

3. Bijlage 3: Kaart 3 Koersdocument Omgevingsvisie 2020




                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>