<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Toelichting bij B en W voorstel over herziening van de grondexploitaties 2019

Onderstaand wordt de herziening van de exploitatieopzet per exploitatiegebied toegelicht. Er wordt bij
elke herziening uitgegaan van de actuele stand van zaken van dit moment (mei 2019) en de stand van
de waarde per 1 januari 2019 (saldo van de kosten en opbrengsten). Wederom vallen de verwachte
exploitatieresultaten van alle exploitaties samen dit jaar gunstig uit. Als gevolg van de economisch
gunstige situatie is er in 2018 veel grond verkocht en notarieel overgedragen waardoor de
verkoopopbrengst is geïncasseerd en de boekwaarde is verlaagd. Ook zijn er in 201 8
uitgifteovereenkomsten gesloten waarvan de notariële akte begin 2019 is gepasseerd of in de loop van
2019 zal passeren. De verkoopopbrengsten hiervan zijn dus nog niet opgenomen in de waarde per 1 -1-
2019 van bijgaande herzieningen van de grondexploitaties.

Exploitatieopzet Bedrijventerrein Broeklanden I (complex 35)
Vastgesteld op 27 oktober 2008 - 8 e herziening per 8 juli 2019

Het plangebied Broeklanden I (1 e fase van het bestemmingsplan Broeklanden) is al sinds 2008 in
exploitatie (start bouwrijp maken eind 2008). De voorliggende herziening betreft de 8 e herziening van
deze exploitatie. De waarde per 1-1-2019 van -/- € 330.044,- is, evenals de geraamde kosten en
opbrengsten, ingebracht in de herziening en deze worden uitgezet in de tijd. Er is een aanname gedaan
over de termijn waarbinnen de resterende grondverkopen zullen plaatsvinden en wanneer de kosten voor
het woonrijpmaken zullen worden gemaakt.

Ten opzichte van de herziening van 2018 laat de herziene exploitatie 2019 (indien de winstneming van
plm. 2,5 miljoen buiten beschouwing wordt gelaten) een nagenoeg gelijk resultaat zien. Namelijk ruim €
1 miljoen positief. In 2018 was dit ruim € 3,5 miljoen positief. Door de winstneming van ongeveer € 2,5
miljoen wordt het verwachte resultaat nu dus ruim € 1 miljoen positief. Bijna het gehele gebied is nu
woonrijp gemaakt. Er worden alleen nog maar kosten verwacht voor het aanleggen van inritten,
bebording, straatmeubilair en enig groenaanleg. Door de aantrekkende economie zijn er in 201 8 vijf
bedrijfskavels uitgegeven. Van de 2 nog resterende kavels is de verwachting dat er binnenkort 1 wordt
verkocht. Voor de andere heeft de gegadigde zich teruggetrokken en worden er gesprekken gevoerd met
een nieuwe gegadigde. Ten opzichte van de 7 e herziening is het risico verder afgenomen.

Exploitatieopzet Woningbouw Waterlanden I 2 e fase (complex      37)

Vastgesteld 28 januari 2013 – 6e herziening per 8 juli 2019

In verband met de grondverwerving in het plan Waterlanden I, fase 2 is in 2012 een bouwclaim -
overeenkomst gesloten met Van Wijnen (Bimo) te Harderwijk. Bijna alle woningen vallen onder de
bouwclaim van Van Wijnen. Twaalf kavels zouden onder particulier opdrachtgeverschap (PO) door de
gemeente rechtstreeks aan particulieren worden verkocht. Vanwege een gebrek aan belangstelling is een
aantal hiervan aan een aannemer verkocht die ze vervolgens middels ABC-overeenkomsten heeft door
geleverd aan particulieren.

De gemeente heeft destijds de ondergrond van het plangebied aangekocht en heeft vervolgens de
bouwrijp gemaakte bouwgrond aan Van Wijnen tegen de afgesproken prijzen en tijdstippen verkocht. Er
is sprake van een exploitatie met een verwacht positief resultaat.

Het gehele plangebied is bouwrijp gemaakt en is voor de eerste fase en een groot gedeelte van de tweede
fase ook woonrijp gemaakt. De eerste exploitatieopzet is op 28 januari 2013 door de gemeenteraad
vastgesteld.

Alle gronden voor de door Van Wijnen te realiseren woningen in het plangebied zijn verkocht.

De zes gemeentelijke PO kavels langs de Mantelsweg en Veldweg zijn op één na verkocht. De aktes zijn
in 2018 gepasseerd waardoor de opbrengsten zijn verwerkt in de waarde per 1-1-2019 van de bijgaande
6 e herziening. Ook voor de laatste kavel heeft zich recent een gegadigde gemeld. In bijgaande 6 e
herziening van de exploitatieopzet zijn de cijfers geactualiseerd aan de hand van de stand van zaken en
recente ontwikkelingen. De contante waarde van deze exploitatie per 1 -1-2019 bedraagt na een
winstneming van ruim € 3 ton nog afgerond € 1 ton positief. De risico’s voor dit plan zijn klein.


1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Exploitatieopzet Woningbouw Heidezoom (complex 38)
Vastgesteld 24 november 2008 - 8 e herziening per 8 juli 2019

Dit exploitatiegebied is geheel in eigendom van de gemeente. In het verleden is met de ontwikkelaar AM
Wonen een bouwclaim-overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is nog in de “goede tijd” gesloten. Er
is afgesproken dat de ondergrond van het plan wordt verkocht aan de gemeente en de ontwikkelaar de
bouwgrond na het bouwrijpmaken terug zal kopen tegen een afgesproken grondquote. Grondquote betreft
een percentage van de vrij op naam prijs (v.o.n. prijs) van de woningen. Er zijn, gegeven de toenmalige
omstandigheden, geen harde afspraken gemaakt over het verplicht afnemen van de bouwgrond en op
welke termijn. Uitgangspunt bij de onderhandelingen destijds was dat het plan veel later zou worden
aangelegd. De overeenkomst stamt uit de tijd dat de bouwgrond nog a ls “warme broodjes” over de
toonbank ging. AM Wonen heeft sindsdien gewacht op het moment dat de woningmarkt weer aan zou
trekken. De gemeente heeft te maken gehad met oplopende rentelasten en een verlaging van de
grondwaarde door de daling van de v.o.n. prijs van de woningen in de crisistijd.

De bouwclaim van AM Wonen is inmiddels tegen strakke voorwaarden overgedragen aan Van Wonen
Holding. Er is conform de contractueel vastgelegde grondquote begin 2018 bouwgrond afgenomen en
afgerekend voor de ontwikkeling van 37 woningen. Uiterlijk begin 2020 zal de rest van de bouwgrond
voor het te her ontwikkelen binnengebied aan de Hazenleger en Dassenburcht worden afgenomen door
Van Wonen. Hiervoor is Van Wonen i.o.m. de gemeente, de omwonenden en belangstellenden aan de slag
met een nieuwe verkaveling (beter passend bij de vraag). Aangezien de prijzen van deze woningen nog
niet definitief zijn, zijn de grondopbrengsten dit ook nog niet. In de grondexploitatie wordt nog uitgegaan
van de “oude” prijzen. De aanpassing van het plan zal extra kosten woonrijpmaken en wijzigen
bestemmingsplan voor de gemeente met zich meebrengen. Dit wordt gecompenseerd door de 11 kavels
die uit de bouwclaim zijn gehaald en gelegen zijn aan de Verlengde Schietweg. Deze bou wgrond is door
de gemeente voor particulier opdrachtgeverschap op de markt gebracht. De kavels zijn allemaal verkocht.
Van de 11 kavels zijn nog niet alle aktes gepasseerd. De verwachting is dat de passering van deze aktes
en afrekeningen in de loop van 2019 zullen plaatsvinden. De opbrengsten hiervan zitten dus nog niet in
de waarde van 1-1-2019. Het verwachte positieve exploitatieresultaat bedraagt na een winstneming van
ongeveer € 5,5 ton nog ruim € 5 ton.

De risico’s bij deze exploitatie zijn door deze ontwikkelingen wederom verlaagd.



Exploitatieopzet Woningbouw Vossenakker Zuid (complex 37)
Vastgesteld 14 december 2009 - 8 e herziening per 8 juli 2019

Het plangebied Vossenakker Zuid is al enige jaren in exploitatie. De raad heeft op 14 de cember 2009 de
exploitatieopzet voor dit gebied vastgesteld. Voor de realisering van dit plan is in het verleden een
samenwerkingsovereenkomst gesloten met Vossenakker V.O.F. (een samenwerkingsverband van Rogers
Project B.V. en Zondag Bouwgroep B.V.). Deze partijen hadden namelijk een eigendomspositie in dit plan
(ondergrond VMBO school). Het principe van deze overeenkomst is dat de grondexploitatie door de
gemeente plaatsvindt en de gebouwen-exploitatie door de VOF. In de samenwerkingsovereenkomst is
afgesproken dat de gemeente de bouwkavels, nadat het gebied bouwrijp is gemaakt, verkoopt aan deze
ontwikkelaar. Er is een residuele grondprijs afgesproken. De grondprijs wordt aan de hand van een
overeengekomen methodiek afgeleid van de v.o.n. prijs van de woningen. Evenals bij het plan Heidezoom
stonden ook hier de grondprijzen tijdens de crisis onder druk door de verlaging van de v.o.n. prijzen.

Het    oorspronkelijk geplande   grote  huurappartementencomplex      op   de    hoek    Oostelijke
Rondweg/Kruidenlaan is niet haalbaar gebleken. De V.O.F. heeft in overleg met de gemeente een
alternatief plan ontworpen met een kleiner appartementengebouw bestaande uit kleinere huur
appartementen en 23 grondgebonden bereikbare koopwoningen. Hiervoor is het plan herzien.

Zoals u weet zijn de woningen in het middengebied reeds langere tijd verkocht en bewoond en is dit deel
woonrijp gemaakt.




2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>In overleg met de V.O.F. is het bestemmingsplan aangepast voor de kavels langs de Vliersingel. Het
aantal te bouwen woningen in het bestemmingsplan is voor deze strook verhoogd zoda t hier ook
aaneengesloten woningen kunnen worden gebouwd (was voorheen alleen vrijstaand en tweekappers).
Voor deze variant en de aanpassing van de appartementenlocatie is de grondprijs door de gemeente
residueel berekend. Recent kwamen er steeds meer signalen dat de woningmarkt voor tweekappers juist
weer aantrekt en heeft de gemeente onlangs een opzet gemaakt met tweekappers en vrijstaande
woningen langs de Vliersingel. Ook was het plan dat de oorspronkelijk geplande twee patio woningen
(kavel 26) langs de Kruidenlaan (nabij het speeltuintje) zouden worden vervangen door een tweekapper.

Voor de kavels voor de totaal 44 grondgebonden woningen gelegen langs de Vliersingel, op de locatie van
het voorheen geplande appartementengebouw en de tweekappers langs Kruidenlaan, is de grond verkocht
en de akte begin 2018 gepasseerd. De grondopbrengst is dus afgerekend in 2018. Van de 44 woningen
zijn de 38 woningen op de locatie nabij het appartementengebouw en langs Vliersingel door V.O.F.
verkocht en zal binnenkort een aanvang worden gemaakt met de bouw. Voor de tweekapper nabij het
speeltuintje is een zienswijze ingediend en is besloten om hiervoor een aangepast bouwplan te
ontwikkelen. Hiervoor zal het bestemmingsplan moeten worden aangepast. De bedoeling van de
ontwikkelaar is om deze woningen, te zijner tijd nadat het plan is aangepast, samen met de andere
tweekappers langs de Kruidenlaan (dus de 6 resterende van de 44 woningen) te koop aan te bieden en
dan in één keer te bouwen. Omdat de grondprijs is gebaseerd op een deels achterhaalde planopzet zullen
er aanvullende afspraken moeten worden gemaakt over een aanpassing van de grondprijs v.w.b. de
woningen langs de Kruidenlaan.

Voor de kavel van de huurappartementen is de grond recent verkocht. De twee gemeentelijke PO kavels
zijn in april dit jaar te koop aangeboden. Voor de gemeentelijke kavel (kavel nr. 24 zie tekening G812-
2019) is de akte in 2018 gepasseerd en afgerekend.


Het verwachte exploitatieresultaat bedraagt na een winstneming van ongeveer € 120.000,- nog afgerond
€ 95.000,- positief. Door de recente verkopen is het risico nog kleiner geworden.



Exploitatieopzet Woningbouw Huisdijk (complex 44)
Vastgesteld 25 maart 2013 - 6 e herziening per 8 juli 2019

Voor dit plan heeft de gemeente het volledige eigendom van de ondergrond. Inmiddels zijn alle kavels
verkocht. Alleen voor de twee kavels voor de tweekapper gelegen op de hoek van de
Gerichtenweg/Huisdijk is de akte nog niet gepasseerd. De verwachting is dat deze kavels in de loop van
2019 zullen worden overgedragen en afgerekend.

Bijgaande herziening van deze exploitatie houdt rekening met bovenstaande en de meest recente stand
van zaken. Bijna het gehele plan is woonrijp gemaakt en er worden niet veel kosten meer verwacht.

Na een kleine winstneming van ongeveer € 8.500,- worden een kostenneutraal exploitatieresultaat
verwacht.



Exploitatieopzet Petraschool (complex   47)

Vast te stellen op 8 juli 2019

Dit plan betreft de locatie van de voormalige Petraschool aan de Vale Ouwelaan te ’t Harde. Het
schoolgebouw is gesloopt en het terrein ligt braak. Er is in overleg met de buurt door een
stedenbouwkundige een inrichtingsplan ontwikkeld. Er is recent opdrac ht verleend aan Bugel Hajema
voor het opstellen van het bestemmingsplan. Er is een concept grondexploitatie opgesteld om de
financiële haalbaarheid te kunnen bepalen. Deze grondexploitatie dient nog door de gemeenteraad te
worden vastgesteld. Bijgaand treft u de vast te stellen grondexploitatie aan. Deze grondexploitatie
houdt rekening met alle uitgangspunten en betreft een raming van de kosten en de te verwachten
opbrengsten. Volgens de gebruikelijke eindwaarde methode zijn de geraamde kosten en opbrengste n in
de tijd uitgezet rekening houdend met de rente en prijs- en opbrengsten stijgingen. De boekwaarde is


3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>per 1-1-2019 bepaald op € 318.933,-. Dit bedrag bestaat uit de tot dan gemaakte kosten (sloop- en
voorbereidingskosten) samen met de boekwaarde van de voormalige basisschool en de kleuterschool.

De verwachting is dat de grondexploitatie met een ongeveer neutraal financieel geraamd resultaat kan
worden afgesloten. Gezien het feit dat de grondopbrengsten als gevolg van de goedkope koopwoningen
beperkt zullen zijn, er een boekwaarde van de voormalige school op de grond zit en er wat extra
parkeerplekken worden aangelegd voor de buurt is er naar verwachting geen positief resultaat mogelijk.




4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>