<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woningmarktonderzoek 2021

Gemeente Hattem en Woonstichting Triada




18 mei 2021
,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>DATUM           18 mei 2021



TITEL           Woningmarktonderzoek 2021


OPDRACHTGEVER   Gemeente Hattem en Woonstichting Triada


AUTEUR(S)       Pim Tiggeloven
                Vera Elferink

PROJECTNUMMER   2232.102


STATUS          ,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud
Conclusies en opgaven voor de toekomst                4

1   Inleiding                                         7

2   Demografie Hattem                                  9
    2.1 Inwoners en huishoudens                        9
    2.2 Verhuizingen                                  10

3   Huidige woningvoorraad Hattem                     14
    3.1 Woningvoorraad                                14
    3.2 Huidige marktdruk corporatiewoningen Triada   17

4   Behoefte sociale huur Hattem                      18
    4.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling        18
    4.2 Behoefte sociale huur                         19

5   Kwalitatieve woningbehoefte Hattem                28
    5.1 Verhuisgedrag en woonwensen                   28
    5.2 Ontwikkelrichtingen woningbehoefte            29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                      deels zacht) die voor een deel al in deze behoefte gaan voorzien (totaal
Conclusies en opgaven voor de                                                         165 woningen hard en zacht). Daardoor komt de totale restopgave waar
   toekomst                                                                           nog plannen voor moeten worden gemaakt, aanzienlijk lager uit (25 tot 50
                                                                                      woningen). De kwalitatieve opgave gaat vooral om toevoegingen van
                                                                                      sociale huurwoningen tot de aftoppingsgrenzen.
We gaan in dit hoofdstuk in op de belangrijkste uitkomsten, opgaven en            •   Verschuiving behoefte van eengezinswoning naar toegankelijke woning:
aanbevelingen voor de woningbehoefte in de gemeente Hattem.                           Er is de komende jaren behoefte aan betaalbare en toegankelijke
                                                                                      woningen in plaats van traditionele (ruimere) eengezinswoningen. Dit
Belangrijkste trends en ontwikkelingen woningbehoefte                                 speelt in sterkere mate in de huursector dan in de koopsector. De vraag
•   Toenemende marktdruk: De marktdruk is in alle segmenten hoog. In de               naar dit type woningen komt van een groeiende groep kleine huishoudens
    huursector zien we het aantal reacties op woningen toenemen, terwijl het          (jong en oud). De vraag naar toegankelijke woningen concentreert zich
    aantal verhuringen terugloopt. Met name starters aan het begin van hun            rondom voorzieningen. De behoefte aan traditionele eengezinswoningen
    wooncarrière ervaren tekorten aan betaalbaar woonaanbod, zowel in de              neemt af doordat minder gezinnen nog naar een (sociale) huurwoning
    huur- als in de koopsector. In het aanpalend segment in de koopsector             verhuizen.
    nemen de woningprijzen toe als gevolg van het opdrogen van het te koop        •   Tekorten in aanpalende segment vrije sector huur: We zien een beperkt
    staande aanbod. Vooral de goedkope en middeldure woningvoorraad is zo             tekort aan middenhuurwoningen. In de gemeente Hattem ligt het accent
    steeds minder beschikbaar. De markt is tot nu toe nog onvoldoende in              van de vraag bij appartementen/toegankelijke woningen. In de vrije sector
    staat gebleken de tekorten op te pakken.                                          huur ligt het zwaartepunt van de vraag bij middenhuurwoningen tussen de
•   Verdringing op de woningmarkt: Door de toenemende marktdruk zien we               € 650 en de € 950; deels dus ook binnen het bereik van de sociale huur. Dit
    verdringing op de woningmarkt. Huishoudens met de laagste inkomens in             komt omdat voor een deel van de middeninkomens een huur boven de €
    de maatschappij vinden steeds lastiger een woning. Regulier                       750 niet haalbaar is. De middenhuur is een belangrijk segment voor
    woningzoekenden en urgent woningzoekenden doen beiden een beroep                  doelgroepen (veelal jonge huishoudens en spoedzoekers) die tussen wal
    op de schaars vrijkomende huurwoningen. De vraag is simpelweg groter              en schip raken op de woningmarkt. Middenhuur kan een oplossing bieden
    dan het aanbod. Naast reguliere woningzoekenden is de corporatie er               voor mensen die geen toegang hebben tot de sociale huur en de goedkope
    steeds meer voor kwetsbare groepen. De vraag vanuit uitstroom                     koopsector. Middenhuur is voor deze grootste vragersgroepen een
    Beschermd Wonen en de woningbehoefte vanuit statushouders nemen                   tijdelijke oplossing. In Hattem richten deze vragersgroepen zich in sterkere
    naar verwachting de komende jaren verder toe.                                     mate op de koopsector, waardoor we een beperkte vraag zien naar dit
•   Behoefte aan sociale huurwoningen blijft: De vraag naar sociale                   middenhuursegment in Hattem.
    huurwoningen groeit, afhankelijk van het economisch scenario, met + 190       •   Tekorten in aanpalende segment goedkope koop: De vraag in de sociale
    tot + 215 woningen tot 2030. Tegelijkertijd zijn er al plannen (deels hard,       huursector is sterk afhankelijk van de behoefte aan betaalbaar



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                            4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>    woningaanbod in de koopsector. Vooral de goedkope tot middeldure                aftoppingsgrenzen.       Nieuwbouw          van     woningen      tot     de
    koopwoningen (tot € 275.000) komen in de huidige markt beperkt vrij,            kwaliteitskortingsgrens is lastig te realiseren voor de corporatie. Jongeren
    door de gestegen woningprijzen en deels door ontbreken van                      en uitstromers vanuit Beschermd Wonen zijn afhankelijk van de
    toegankelijke woningen voor ouderen die willen doorstromen.                     beschikbaarheid van dit segment in de bestaande voorraad.
•   Belang kwaliteit bestaande voorraad: Het grootste deel van de               •   Opgaven vergroten kansen aanpalende segmenten: De behoefte aan
    woningvoorraad in Hattem staat er al. Met nieuwbouw kun je beperkt              sociale huur is afhankelijk van het beschikbare aanbod in de aanpalende
    kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. Het aansluiten van de                segmenten middenhuur en goedkope koop. Zodra woningen in de
    kwaliteit van de bestaande voorraad bij vragersgroepen is dan ook van           goedkope koop beschikbaar zijn zorgt dit voor terugval in de vraag naar
    belang. Het aantal levensloopgeschikte woningen is toegenomen van 22%           sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Een deel van de
    in 2017 naar 29% in 2020. De stijging komt vooral door toevoeging van           woningzoekenden zou immers wel willen kopen, maar kan door de strenge
    levensloopgeschikt nieuwbouwaanbod door Triada. Desalniettemin is nog           financieringsregels onvoldoende lenen om in de beschikbare dure
    71% van de woningen niet gelijkvloers. De woningvoorraad van Triada kent        koopwoningen terecht te komen.
    een grotere opgave om geschikt te maken voor bewoning met een               •   Doorstroming stimuleren: De meeste ouderen willen in de huidige woning
    functiebeperking in Hattem en Heerde dan in de gemeente Epe.                    oud worden. Een deel kiest voor meer comfort en heeft een verhuiswens
•   Rol Hattem opvangen woningtekort regio Zwolle: Momenteel lopen er in            voor een toegankelijke woning. Ouderen verhuizen alleen bij een
    de regio gesprekken om het woningtekort in de regio Zwolle met de               aantrekkelijk woonproduct. Maar dan moet wel alles kloppen; locatie,
    regiogemeenten op te pakken. In het voorliggende onderzoek is er met de         prijs, oppervlakte, buitenruimte etc. Naast inzetten op doorstroming van
    maximumvariant inzicht geboden in de mogelijke implicaties voor Hattem.         ouderen naar toegankelijke woningen ligt er ook een opgave in het
    Afhankelijk van de te maken afspraken met de regiogemeenten en de               bouwen voor de directe vraag van jongeren en gezinnen. Dit is belangrijk
    ambities van de gemeente Hattem kan de woningbehoefte rekening                  zodat voldoende aantrekkelijke koop- en huurwoningen voor deze
    houdend met verhoogde vraag regio Zwolle hoger uitpakken.                       doelgroepen beschikbaar komen.
                                                                                •   Kansen kwaliteit bestaande voorraad: Naast de nieuwbouwopgave is de
Belangrijkste opgaven                                                               opgave voor verduurzaming en levensloopgeschikte woningen in de
•   Vergroten aanbod sociale huur: De vraag naar sociale huurwoningen blijft.       bestaande voorraad tevens zo belangrijk. Met nieuwbouw kun je beperkt
    Door de transformatieopgave naar andere woonvormen en door                      kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. Dit vraagt ook om acties in
    onzekerheden vanuit bijvoorbeeld de economie en de komst van                    de bestaande voorraad. De opgave voor het realiseren van
    buitenlandse migranten, is uitbreiding van het sociale huuraanbod               levensloopgeschikte woningen in de woningvoorraad van Triada is groter
    gewenst.                                                                        in Hattem en Heerde dan in Epe. Naast                   het realiseren van
•   Opgave in tijdig beschikbaar en betaalbaar woonsegment: Het gaat                levensloopgeschikte woningen ligt er nog een opgaven in het
    vooral om toevoegingen van sociale huurwoningen tot de                          verduurzamen van met name de koop- en particuliere huurvoorraad.



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                          5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                 naar boven of beneden worden bijgesteld. Dit mede gezien de
Aanbevelingen                                                                    onzekerheidsmarges bij een aantal trends (Beschermd wonen en
•   Constante bouwstroom: Het verzachten van de huidige marktdruk vraagt         statushouders).
    om gericht beleid van corporaties en de gemeente. Een constante
    bouwstroom in het sociale segment en aanpalende segmenten is daarom
    nodig. Op een later moment opschalen van plannen voor sociale
    woningbouw is lastiger dan later plannen terugschroeven. Ook spelen
    risico’s voor planuitval of -vertraging mee. Het realiseren van betaalbaar
    aanbod vraagt om creatieve oplossingen van gemeenten en corporaties.
    De corporatie kan een actieve rol nemen in gesprek met grondeigenaren
    en ontwikkellaars om sociale huurwoningen te realiseren. De gemeente
    kan inzetten op het langdurig betaalbaar houden van de
    nieuwbouwwoningen in de koopsector. Daarbij valt te denken aan:
    alternatieve bouwvormen (bijvoorbeeld kleiner bouwen) en
    financieringsvormen, verkoop van huurwoningen, afspraken maken met
    ontwikkelaars, en bijvoorbeeld een doelgroepenverordening.
•   Verkennen kansen voor middenhuur: We zien een vraag naar
    middenhuurwoningen voor de groep die niet terecht kan in de sociale huur
    of in de goedkope koop. Door een aanpassing van de Woningwet is per 1
    januari 2021 geen markttoets meer nodig alvorens woningcorporaties
    niet-DAEB investeringen kunnen doen, zoals de bouw van middeldure
    huur, sociale koop of gemengde projecten. De afschaffing van de
    markttoets geldt vooralsnog voor een termijn van drie jaar. Het is aan te
    bevelen voor Triada om te verkennen wat de kansen zijn om in te springen
    in deze segmenten.
•   Monitoring: Het tijdig beschikbaar hebben van betaalbaar woningaanbod
    vraagt om monitoring. Het blijven monitoren van de verschillende
    demografische-, economische- en maatschappelijke factoren die van
    invloed zijn op de vraag naar sociale huurwoningen is nodig. Zo kan de
    opgave in kwantiteit en naar kwaliteit (woonvorm en prijssegment) tijdig



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                        6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                 •   Welke woningen (type, prijsklasse) dienen de komende jaren toegevoegd
1 Inleiding                                                                          te worden om in de woningbehoefte te kunnen voorzien? Wat zijn de
                                                                                     accenten per kern?
In 2017 hebben woningcorporatie Triada en de gemeenten Epe, Hattem en            •   Welke trends zien we als het gaat om verhuisbewegingen naar de
Heerde gezamenlijk een woningmarktonderzoek uitgevoerd waarbij zowel de              gemeenten Epe, Hattem en Heerde?
vraag- als aanbodkant in beeld is gebracht. Het onderzoek had betrekking op      •   In welke mate heeft de Corona-crisis effect op vraag en aanbod in de
alle segmenten van de woningmarkt, maar met de nadruk op de sociale                  sociale huursector?
huursector. Door dit onderzoek en met name het gezamenlijke gesprek over de
uitgangspunten en uitkomsten werd een stevige gemeenschappelijke basis           Werkwijze
gecreëerd om van daaruit met elkaar tot prestatieafspraken te komen.             Op basis van bestaande data over de woningvoorraad en de
Sinds het vorige woningmarktonderzoek is de druk op de woningmarkt               huishoudenssituatie brengen wij de huidige situatie voor Hattem in beeld. Wij
toegenomen. Daarnaast is er sinds begin 2020 sprake van een Coronacrisis. Het    plaatsen in onze aanpak de huidige verhuurpraktijk naast het lange-termijn
leidt geen twijfel dat deze crisis effect zal hebben op de woningmarkt. Daarom   perspectief van de huurvoorraad. De woningbehoefte baseren we enerzijds op
willen de gemeenten en Triada opnieuw onderzoek laten uitvoeren naar de          de woonvoorkeuren van inwoners uit het landelijke Woononderzoek 2018
woningbehoefte in de drie gemeenten. Nog meer dan bij het vorige onderzoek       (WoON2018). Anderzijds kijken we naar het feitelijke verhuisgedrag in de
zal de nadruk komen te liggen bij analyses op het vlak van de sociale            gemeente volgens CBS Microdata verhuisgegevens. Wanneer we ons alleen
huursector. Daarnaast is er behoefte om meer inzicht te krijgen in de voorraad   richten op de woonwensen dan overschatten we mogelijk de verhuiswensen
particuliere huurwoningen in de gemeenten.                                       van inwoners. Door dit te combineren met de daadwerkelijke verhuizingen
                                                                                 krijgen we een beeld van de woonvoorkeuren van de inwoners. Naast de
Doel                                                                             cijfermatige ontwikkelingen zijn er ook trends die minder zichtbaar zijn in de
Geef inzicht in de toekomstige woningbehoefte in de gemeenten Epe, Hattem        cijfers. Dan gaat het bijvoorbeeld om effecten van de Coronacrisis, de kansen
en Heerde voor de periode tot en met 2040, waarbij de nadruk ligt op het in      van starters tussen huren en kopen, trek vanuit en naar de stad en de
beeld brengen van de vraag in de sociale huursector.                             populariteit van de gemeente. Door gebruik te maken van een mix van cijfers
                                                                                 en het perspectief in trends, maken we een schets van de specifieke situatie op
Vraagstelling                                                                    de lokale woningmarkt van Hattem.
In voorliggend onderzoek zijn de volgende vragen geformuleerd:
• Hoe ziet de verwachte ontwikkeling van de verschillende relevante              Leeswijzer
     inkomensgroepen voor zowel sociale- als particuliere huur eruit?            •   In hoofdstuk 2 staat de demografische ontwikkeling van Hattem centraal.
• Hoe is de huidige voorraad particuliere huur samengesteld?                         Is de bevolking toe- of afgenomen? Wat waren daar de bepalende factoren
                                                                                     in? Welke migratiepatronen zien we voor deze gemeente?



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>•   In hoofdstuk 3 gaan we vervolgens in op de huidige woningvoorraad van
    Hattem. Daarbij zoomen we specifiek in op kenmerken van de sociale
    huurvoorraad en de particuliere huurvoorraad.
•   In hoofdstuk 4 werpen we een blik op de toekomst. We maken de
    bevolkings-, huishoudens- en woningbehoefteontwikkeling tot 2035
    inzichtelijk. We richten ons vervolgens op de vraag: Wat is de benodigde
    sociale huurvoorraad tot 2030 en een doorkijk daarna?
•   Hoofdstuk 5 gaat over de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte. Aan
    welke woningen is de komende jaren behoefte en wat betekent dat voor
    de nieuwbouwopgave?




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                           8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                    Figuur 2.1: Gemeente Hattem. Demografische trends 2006-2019
2 Demografie Hattem                                                                   300
                                                                                      200
In dit hoofdstuk staan we stil bij de demografische ontwikkelingen in de              100
                                                                                        0
gemeente Hattem in de afgelopen jaren. Hoe zag de bevolkingsontwikkeling
                                                                                     -100
eruit? Welke groepen verhuizen en waar komen zij vandaan?
                                                                                     -200
                                                                                             2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
2.1 Inwoners en huishoudens
                                                                                                      Geboortesaldo                      Binnenlandse migratiesaldo

Bevolkingsontwikkeling                                                                                Buitenlands migratiesaldo          Bevolkingsontwikkeling

Op 1 januari 2020 telde Hattem circa 12.225 inwoners. De 12.225 inwoners            Bron: CBS, 2021
vormen samen circa 5.080 huishoudens. Het aantal inwoners is sinds het vorige
woningmarktonderzoek van 2017 toegenomen. De gemiddelde                             Aantrekkelijk wonen voor gezinnen
huishoudensgrootte is sinds 2017 nagenoeg gelijk gebleven. Wel is het aantal        Net als in veel gemeenten in Nederland heeft de gemeente Hattem te maken
eenpersoonshuishoudens toegenomen (huishoudensverdunning).                          met vergrijzing. Circa twee op de tien inwoners is 65 jaar of ouder. Het aandeel
De gemeente Hattem groeit vooral door een positief geboortesaldo. Het aantal        inwoners tot 45 jaar ligt in de gemeente Hattem hoger dan in Epe en Heerde.
geboorten ligt in de gemeente hoger dan het aantal sterfgevallen. De                Dit zijn de personen in de leeftijd van gezinnen met kinderen.
verhuizingen tussen Hattem en andere gemeenten in Nederland (binnenlandse           Drie op de tien huishoudens betreft een huishouden in de leeftijd van 65 jaar
migratie) is in de jaren 2015 tot en met 2017 hoger dan in de laatste paar jaren.   of ouder. Momenteel is de meerderheid daarvan nog een stel, maar dit gaat de
Tussen 2018 en 2019 lijkt het aantal vestigers in verhouding met de vertrekkers     komende jaren door de toenemende vergrijzing veranderen. In de komende
wat te zijn toegenomen. De buitenlandse migraties is minder bepalend voor de        jaren is een steeds groter deel van de huishoudens in de gemeente Hattem een
bevolkingsontwikkeling         van     de       gemeente       Hattem.        Het   eenpersoonshuishouden.
buitenlandsmigratiesaldo is de afgelopen tien jaar licht positief.                  Het is aantrekkelijk wonen voor gezinnen in de gemeente Hattem. Circa 37 %
                                                                                    van de huishoudens is een stel met kinderen of een eenoudergezin. Net als in
                                                                                    Epe en Heerde wonen naar verhouding weinig jongeren tot 25 jaar zelfstandig
                                                                                    in een woning. Slechts 1% van de zelfstandige huishoudens is een jong
                                                                                    huishouden in de leeftijd tot 25 jaar. Dit zijn vooral jonge startende
                                                                                    alleenstaanden of stellen. Jongeren verlaten de gemeente per saldo, vanwege
                                                                                    werk of studie. Dit is een herkenbaar beeld in de meeste Nederlandse
                                                                                    gemeenten.


2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                  9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 2.2: Gemeente Hattem. Inwoners naar leeftijdsklassen 2020                                Vergelijk tussen gemeenten
                                                                                                De gemeente Hattem kent, net als de gemeente Heerde, de afgelopen jaren
                                                                                                een stabiele positieve bevolkingsontwikkeling. In de gemeente Epe neemt de
                                                                                                inkomende migratie in 2019 nog af na jaren van sterke groei. In de gemeenten
 Gemeente Hattem
                                                                                                Hattem en Heerde neemt de inkomende migratie juist in 2019 weer toe na ook
                                                                                                jaren van afname. Er zijn nagenoeg geen verschillen waar te nemen in de
                                                                                                bevolkings- en huishoudenssamenstelling tussen de gemeenten Epe, Hattem
                        0%          20%          40%           60%           80%         100%   en Heerde. De gemeente Heerde en Hattem hebben naar verhouding wat meer
                                                                                                gezinnen dan de gemeente Epe.
        0 tot 15 jaar   15 tot 25 jaar    25 tot 45 jaar   45 tot 65 jaar    65 jaar of ouder

Bron: CBS, 2021                                                                                 2.2 Verhuizingen
Figuur 2.3: Gemeente Hattem. Huishoudenssamenstelling en leeftijd per kern, 2020
                                                                                                Het aantal verhuizingen van en naar de gemeente Hattem is tussen 2016 en
                                                                                                2018 toegenomen. In de periode tussen 2016 en 2018 is het aantal vestigers
                                                                                                vanuit andere gemeenten in Nederland sterker toegenomen dan het aantal
                                                                                                binnengemeentelijke verhuizingen. Dat is niet het geval in de gemeenten Epe
 Gemeente Hattem
                                                                                                en Heerde, waar het aantal binnengemeentelijke verhuizingen in alle jaren
                                                                                                hoger ligt en flink is gestegen. Tegelijkertijd is het aantal inwoners dat de
                                                                                                gemeente Hattem verlaat ook gestegen. De gemeente Hattem groeit daarmee
                                                                                                beperkt door het aantal binnenlandse verhuizingen met andere gemeenten in
                        0%          20%           40%          60%           80%         100%   Nederland. Door het grote aantal gezinnen groeit de gemeente wel door meer
                   Jonger dan 25 jaar                Alleenstaand 25 tot AOW                    geboorten dan sterfte.
                   Stel 25 tot AOW                   Paar met kind(eren)
                   Eenoudergezin                     Alleenstaand AOW of ouder
                   Stel AOW of ouder

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2021




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                       10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Figuur 2.4: Gemeente Hattem. Verhuizingen binnenverhuizers (binnen de gemeente), vestigers en   Figuur 2.5: Gemeente Hattem. Migratie naar leeftijdsklassen 2010-2019
              vertrekkers 2010-2018
 2.000                                                                                           250
                                                                                                 200
 1.500                                                                                           150
                                                                                                 100
 1.000                                                                                            50
                                                                                                   0
   500                                                                                           -50
                                                                                                -100
      0                                                                                                  2010     2011    2012     2013    2014    2015     2016    2017     2018    2019
                  2010-2012                  2013-2015                  2016-2018
                                                                                                              0-14 jaar     15-24 jaar     25-49 jaar      50-64 jaar      65 jaar e.o.
                       Binnenverhuizers        Vestigers      Vertrekkers
                                                                                                Bron: CBS, 2021
Bron: CBS Microdata, 2021
                                                                                                Vergelijk tussen gemeenten
Migratie bestaat vooral uit gezinnen                                                            In alle drie de gemeenten is de aantrekkingskracht op vestigende gezinnen
Jongeren in de leeftijd tot 25 jaar vertrekken vaker uit de gemeente dan zich                   groot. De gemeente Hattem verliest net als de gemeente Heerde per saldo
vestigen. Dit is een doelgroep die vaak vanwege werk of studie verhuisd.                        meer jongeren tot 25 jaar. Dit is minder het geval in de gemeente Epe.
Jongeren laten hun verhuiskeuze minder snel afhangen van het woningaanbod                       De gemeente Hattem heeft net als de gemeente Heerde vooral een directe
in de gemeente Hattem. De gemeente trekt per saldo personen uit de leeftijd                     verhuisrelatie met omliggende gemeenten. Voor Heerde is de verhuisrelatie
25 tot 50 jaar aan, de leeftijdsgroep van gezinnen.                                             met de Flevolandse gemeenten ook aanwezig. Voor Hattem zien we juist een
                                                                                                sterker positief migratiesaldo met de regio Zwolle. De gemeente Epe trekt
Belangrijke verhuisrelatie met noordelijke regio Zwolle                                         daarnaast ook meer vestigers vanuit de randstad.
Mede gezien de aantrekkelijke ligging ten opzichte van Zwolle trekt de
gemeente gezinnen uit de regio aan. Deze ontwikkeling zien we de afgelopen
jaren sterker dan de jaren voor 2016. Per saldo verliest de gemeente Hattem
inwoners aan naastgelegen Heerde, Epe, Oldebroek en Nunspeet. De
gemeente Hattem heeft minder te maken met vestigers uit de randstadregio
dan Epe.




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Figuur 2.6: Gemeente Hattem. Herkomstgemeenten vestigers (personen) 2010-2018




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Figuur 2.7: Gemeente Hattem. Migratiesaldo vanuit herkomstgemeenten 2010-2018




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                            13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                     De corporatievoorraad bestaat vooral uit rij-/hoekwoningen en
3 Huidige woningvoorraad Hattem                                                      appartementen. De koopvoorraad bevat juist veel tweekappers en vrijstaande
                                                                                     woningen. In de particuliere huursector is dit meer verdeeld over de
Het grootste deel van de woningvoorraad in Hattem staat er al. Met                   woonsegmenten.
nieuwbouw kun je beperkt kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. De
                                                                                     Figuur 3.2: Gemeente Hattem. Huidige samenstelling woningvoorraad naar woningtype en
kwaliteit van de bestaande woningvoorraad wordt daarmee steeds                                    eigendom
belangrijker. In dit hoofdstuk brengen we de huidige kwaliteit van de
woningvoorraad in beeld. We zoomen hierbij specifiek in op kenmerken van de
                                                                                      Huur corporatie
sociale huurvoorraad.


3.1 Woningvoorraad                                                                    Huur particulier

Figuur 3.1: Gemeente Hattem. Woningvoorraad naar eigendom 2020
                                                                 Hattem                          Koop
   Huurvoorraad Triada                                         1.215           24%
   Overige corporatievoorraad                                     75            1%
   Totaal corporatievoorraad*                                  1.290           25%              Totaal
   Particuliere huurvoorraad                                     235            5%
   Koop                                                        3.575           70%
   Totaal                                                      5.100          100%                       0%          20%         40%         60%        80%         100%
* DAEB voorraad Triada en totale (sociale) huurvoorraad overige corporaties
Bron: Registratie gemeente Hattem en corporatie Triada                                       Rij-/hoekwoning       2-1 kap   Vrijstaand   Appartement   Seniorenwoning

                                                                                     Bron: Gemeente Hattem, 2021
Eind 2020 stonden er 5.100 woningen in de gemeente Hattem. Het aantal
woningen is net wat hoger dan het aantal huishoudens in de gemeente. De              Kenmerken huurvoorraad Triada
verklaring hiervoor is dat niet elke woning bewoond wordt. Een aantal                De huurvoorraad van Triada bestaat voor circa 55% uit woningen geprijsd tot
woningen staat bijvoorbeeld tussen verhuizingen leeg. Zeven op de tien               de eerste aftoppingsgrens. Deze woningen zijn bereikbaar voor
woningen was een koopwoning.                                                         woningzoekenden met potentieel recht op huurtoeslag. De meeste woningen
Corporatie Triada heeft 1.215 woningen in de gemeente Hattem. Het bezit van          hebben een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste
Triada is afgenomen ten opzichte van het woningmarktonderzoek van 2017               aftoppingsgrens (56%). Dit zijn woningen tussen de € 442 en de € 633 (prijspeil
met 90 woningen. Daarnaast zijn er nog circa 75 woningen van Habion. Circa           2021). Op deze woningen doen vooral eenpersoonshuishoudens een beroep.
5% van de woningvoorraad is in het bezit van particuliere verhuurders.               13% van de woningen heeft een huurprijs tussen de eerste en de tweede


2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>aftoppingsgrens (€ 633 - € 678). Op deze woningen doen                                       Het aantal levensloopgeschikte woningen is toegenomen van 22% in 2017 naar
meerpersoonshuishoudens een beroep. Triada heeft naar verhouding wat                         29% in 2020. De stijging komt vooral door toevoeging van levensloopgeschikt
meer woningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (23                  nieuwbouwaanbod door Triada. Desalniettemin is nog 71% van de woningen
% € 678 - € 752) en boven de liberalisatiegrens (11% > € 752) in Hattem dan in               niet gelijkvloers in de gemeente Hattem. Dit is hoger dan gemiddeld in het
Epe en Heerde. Dit komt omdat Hattem naar verhouding meer                                    werkgebied van Triada (68% niet gelijkvloers). Gezien de toenemende
eengezinswoningen heeft. De woningen die nu boven de liberalisatiegrens                      vergrijzing in de gemeente ligt er een opgave om de huurvoorraad van Triada
vallen, worden na mutatie weer bereikbaar verhuurt onder de                                  aan te laten sluiten bij de groeiende behoefte aan toegankelijke woningen.
liberalisatiegrens.
Het aandeel woningen tot de tweede aftoppingsgrens is in vergelijking met het                Figuur 3.4: Gemeente Hattem. Huurvoorraad Triada naar levensloopgeschiktheid 2020

vorige woningmarktonderzoek afgenomen (was 73%, nu 67%). Het aantal
woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is licht afgenomen.
                                                                                              Gemeente Hattem
Figuur 3.3: Gemeente Hattem. Huurvoorraad Hattem en Triada (totaal Epe, Hattem en Heerde)
              naar prijssegment 2020


                                                                                                                   0%          20%          40%        60%          80%          100%

 Gemeente Hattem                                                                                                    Niet gelijkvloers
                                                                                                                    Nultraps
                                                                                                                    Rollator toegankelijk
                                                                                                                    Rolstoel toegankelijk en rollator doorgankelijk
               Triada
                                                                                                                    Rolstoel toe- en doorgankelijk
                                                                                             Bron: Triada, 2021
                        0%          20%        40%          60%          80%          100%

          Kwaliteitskortingsgrens    Aftoppinggrens laag        Aftoppingsgrens hoog
          Liberalisatiegrens         Boven liberalisatiegrens

Bron: Triada, 2021




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                                    15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Kenmerken particuliere huurvoorraad
                                       Het merendeel van de particuliere verhuurders
                                       in Hattem heeft tussen de drie en vijf woningen
                                       in bezit (circa 30 particuliere verhuurders). Het
                                       gaat hier veelal om particulieren die daarnaast
                                       een enkele woning verhuren. Er zijn naar
                                       verhouding minder kleine particuliere
                                       verhuurders met tot drie woningen in de
                                       verhuur dan in de gemeente Epe en Heerde.
                                       Er zijn 6 middelgrote particuliere verhuurders
                                       die 5 tot 20 woningen verhuren. Er zijn beperkt
                                       grote particuliere verhuurders actief in de
                                       gemeente Heerde. Het gaat om drie
                                       particuliere verhuurders die 20 tot 50
                                       woningen verhuurd.
                                       Circa de helft van de particuliere
                                       huurwoningen is geprijsd in het vrije
                                       marktsegment boven de € 752. Circa de 35% is
                                       een middenhuurwoning met een huurprijs
                                       tussen de € 737 en de € 950. De particuliere
                                       verhuurders zijn ook actief in het sociale
                                       huursegment. Circa een helft van de
                                       particuliere huurvoorraad is geprijsd tot de €
                                       752.




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                       16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Vergelijk tussen gemeenten                                                      Figuur 3.6: Gemeente Hattem. Slaagkans vergeleken met andere gemeenten werkgebied Triada
                                                                                2017-2020
In Hattem staan naar verhouding de minste woningen tot de tweede
                                                                                                                                                                2017-
aftoppingsgrens in de drie gemeenten (Hattem 67%, Heerde 77%, Epe 81%). De          Slaagkans          2017          2018          2019          2020
                                                                                                                                                                2020
afgelopen jaren is het aandeel woningen tot de tweede aftoppingsgrens
                                                                                    Epe                    2,8%          3,5%          2,5%          1,3%           -52%
afgenomen in alle drie de gemeenten. De relatieve afname van het aantal
woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is in de gemeente Hattem het kleinst.       Hattem                 3,1%          3,0%          2,5%          1,8%           -43%

De opgave voor Triada om woningen geschikt te maken, is groter in gemeenten         Heerde                 3,3%          4,4%          2,9%          1,9%           -42%
Hattem en Heerde dan in de gemeente Epe.
                                                                                    Totaal                 3,0%          3,6%          2,6%          1,6%           -47%
                                                                                Bron: Triada, 2021
3.2 Huidige marktdruk corporatiewoningen Triada
                                                                                De slaagkans van woningzoekenden is de afgelopen jaren afgenomen in de drie
De mutatiegraad in de gemeente Hattem ligt de afgelopen jaren gemiddeld op      gemeenten. Dit komt in de gemeente Hattem deels door het afnemende
5%. Het aantal reacties op woningen van Triada lag in 2017 op gemiddeld 28      woningaanbod in de afgelopen jaren. De slaagkans is in de gemeente Heerde
reacties op een woning. Vooral in 2019 en 2020 is het aantal reacties sterk     en Hattem minder sterk afgenomen dan in de gemeente Epe. Desalniettemin
toegenomen met circa 50 tot 80 reacties op een woning.                          hebben steeds meer woningzoekenden moeite om een sociale huurwoning te
Figuur 3.5: Gemeente Hattem. Mutatiegraad                                       vinden.
 6%
                                                                                Vergelijk tussen gemeenten
 4%                                                                             Woningzoekenden komen steeds lastiger aan een woning in de gemeente
                                                                                Hattem. De mutatiegraad ligt in de gemeente Hattem met 5% gemiddeld wat
 2%
                                                                                lager dan in Epe (6%), maar is hetzelfde als in de gemeente Heerde (ook 5%).
 0%
                                                                                Het aantal reacties ligt in Hattem en Heerde hoger dan in Epe. De slaagkans van
                                            Hattem                              woningzoekenden is in Hattem en Heerde juist hoger dan in Epe. In alle drie de
                                                                                gemeenten duiden de indicatoren erop dat de marktdruk op de sociale
                                   2017     2018     2019
                                                                                huursector stijgt.
Bron: Triada, 2021




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                       17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                 belangrijke mate bestaat uit gezinnen. De gemeente Hattem vergrijst, maar
4 Behoefte sociale huur Hattem                                                   tegelijkertijd is het een aantrekkelijke gemeente voor gezinnen met kinderen.

Als basis voor de woningbehoeftebepaling maken we gebruik van de prognose        Opvangen woningdruk Zwolle
Gelderse variant Primos 2019. Dit is een regionale prognose met een vertaling    De woningdruk in de regio Zwolle loopt op. Het is denkbaar dat de woningvraag
naar gemeenten. Het vertrekpunt van deze prognose zijn de bekende                in Zwolle mede opgevangen moet worden in de omliggende gemeenten,
woningbouwplannen tot 2025. Na 2025 wordt een trend van de afgelopen             waaronder Hattem. Bij de maximumvariant brengen we inzicht in een
jaren doorgetrokken. Daarnaast houdt de prognose rekening met                    potentiële woningbehoefte rekening houdend met het inlopen van een
demografische ontwikkelingen; geboorte/sterfte, binnenlandse en                  woningtekort van 2,4% in de regio Zwolle (Bron: Woningtekort ABF regio Zwolle
buitenlandse migratieverwachtingen. Daarnaast houden we rekening met de          2020). Momenteel lopen er in de regio gesprekken om het woningtekort in de
woningdruk vanuit de regio Zwolle, wat invloed heeft op de woningvraag in de     regio Zwolle met de regiogemeenten op te pakken. De huidige
gemeente Hattem. Op basis van aannames voor de woningdruk in de regio            maximumvariant voor de woningbehoefte is een indicatie voor de mogelijke
Zwolle brengen we twee varianten voor de woningbehoefteontwikkeling in           opgave vanuit de regionale woningdruk in Zwolle die Hattem kan opvangen.
beeld.                                                                           Afhankelijk van de te maken afspraken met de regiogemeenten en de ambities
                                                                                 van de gemeente Hattem, kan de woningbehoefte hoger uitpakken.
4.1 Bevolkings- en huishoudensontwikkeling
                                                                                 Op basis van de minimumvariant ligt de woningbehoefte tot 2030 op + 390
De gemeente Hattem groeit naar verwachting de komende jaren vooral door          woningen. Dit kan naar verwachting maximaal oplopen tot + 450 woningen
natuurlijke aanwas (geboorte/sterfte). Sinds 2016 is groei van de binnenlandse   (maximumvariant). Het deels opvangen van het woningtekort uit de regio
migratie naar de gemeente afgenomen. Dit is ook terug te zien in een licht       Zwolle en daarmee gepaarde woningbouwopgave is hierin meegenomen. Als
positief binnenlands migratiesaldo voor de komende jaren. Het buitenlands        uitgangspunt voor de verdere analyses gebruiken we de minimumvariant als
migratiesaldo zal de komende jaren naar verwachting in evenwicht blijven,        basis. Deze weerspiegelt een reëel minimumscenario voor de doorrekening van
ongeveer evenveel mensen vestigen zich in de gemeente dan er vertrekken. Op      de behoefte aan sociale huur voor Hattem. De maximumvariant biedt
basis van de prognose stijgt het aantal inwoners tot 2030 met + 410 inwoners.    daarnaast inzicht in de betekenis voor de gemeente Hattem als zij deels inzet
Na 2030 zet deze groei naar verwachting nog door.                                op het opvangen van de woningbehoefte uit de regio Zwolle.
Voor de woningbehoefte is niet zozeer de bevolkingsomvang bepalend, maar
veel meer de huishoudensontwikkeling. Op basis van de prognose stijgt het
aantal huishoudens tot 2030 met + 390 huishoudens. Het aantal inwoners in
de gemeente Hattem groeit verhoudingsgewijs sterker dan de huishoudens
(huishoudens + 3%, inwoners + 7%). Dit komt omdat de huishoudensgroei in


2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                        18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Tabel 4.1: Gemeente Hattem. Bevolkings-, huishoudens- en woningbehoefteprognose 2020-2035         Vergelijk tussen gemeenten
                          2020       2025      2030       2035       2020-    2025-     Tot
                                                                     2025     2030      2030      In de gemeente Hattem ligt de woningbehoeftetoename tot 2030 op + 8%. In
 Bevolking                12.170     12.370    12.580     12.880       200       210     410      de gemeente Epe ligt dit op een vergelijkbaar niveau. In Heerde ligt de
 Huishoudens               5.080      5.280      5.470     5.620       200       190     390
                                                                                                  woningbehoefte met circa 6% lager dan in Hattem en Epe. In alle drie de
 Woningbehoefte            5.080      5.280      5.470     5.620       200       190     390
 (minimumvariant)                                                                                 gemeenten speelt vergrijzing een belangrijke rol in de verwachte toename van
 Woningbehoefte            5.080      5.305      5.530     5.680       225       225     450      het aantal benodigde woningen. In Hattem neemt het aantal gezinnen naar
 (maximumvariant)
Bron: Gelderse variant Primos 2019, bewerkingen Companen 2021                                     verwachting toe. In Epe zien we een gelijkblijvende ontwikkeling van het aantal
                                                                                                  gezinnen de komende jaren. In Heerde neemt het aantal gezinnen naar
Groeiend aantal gezinnen                                                                          verwachting juist wat af.
Het aantal gezinnen in de gemeente Hattem groeit. Het is aantrekkelijk wonen
in de gemeente Hattem voor gezinnen. Ook het aantal jonge huishoudens blijft                      4.2 Behoefte sociale huur
naar verwachting stabiel in de gemeente.
Daarnaast heeft de gemeente ook te maken met vergrijzing. In de komende                           Huidige situatie inkomensgroepen
jaren neemt het aantal oudere alleenstaande huishoudens toe. Het aantal 75-                       Om inzicht te krijgen in de toekomstige behoefte aan sociale huur, brengen we
plushuishoudens neemt naar verwachting met circa + 300 huishoudens toe                            eerst de huidige woonsituatie van verschillende inkomensgroepen in beeld.
2030.                                                                                             Circa 40% van de huishoudens in de gemeente Hattem heeft op basis van het
                                                                                                  inkomen recht op een sociale huurwoning. 18% heeft een inkomen met recht
Figuur 4.1: Gemeente Hattem. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling en leeftijd Gelderse variant   op huurtoeslag.
Primos 2019
                                                                                                  Lang niet ieder die behoort tot de doelgroep van de corporatie woont
 2.500
                                                                                                  daadwerkelijk in een sociale huurwoning. De huidige sociale huurvoorraad
 2.000                                                                                            wordt voor 74% bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.024
 1.500                                                                                            (prijspeil 2021). 16% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door
 1.000                                                                                            huishoudens met een middeninkomen (€ 44.655 - € 56.000). De scheefheid
   500                                                                                            (huishoudens met inkomen boven de € 40.024) is afgenomen sinds het vorige
                                                                                                  woningmarktonderzoek van 2017, van 28% naar 26%.
      0
           1-2 phh <25 1-2 phh 25- 1-2 phh 55- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+              gezin
               jaar      54 jaar     64 jaar     74 jaar       jaar

                           2020       2025     2030      2035      2040

Bron: Gelderse variant Primos, 2019




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                          19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Figuur 4.2: Gemeente Hattem. Links omvang sociale doelgroep in de totale woningvoorraad, rechts       opgebouwd, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen voor deze
bewoning van inkomensgroepen in de sociale voorraad.
                                                                                                      groep daalt.
 100%
                                                                                                  •   Effect van welvaartsgroei. De afgelopen jaren zagen we een gestaag
  90%
                                                                                                      stijgende welvaartsgroei, waarbij het Centraal Planbureau (CPB) voor de
  80%
                                                                                                      komende jaren een verwachting uitsprak van gemiddeld 0,4%
  70%
                                                                   > € 56.000                         koopkrachtontwikkeling per jaar. Nederland bevindt zich met de huidige
  60%
                                                                                                      Coronacrisis in een recessie. De verwachting is dat het om een relatief
  50%                                                              € 44.655 - € 56.000
  40%
                                                                                                      korte periode zal gaan, mede omdat de recessie niet veroorzaakt wordt
                                                                   € 40.024 - € 44.655
  30%                                                                                                 door economische redenen, maar door het stilleggen van de economie
                                                                   HT - € 40.024                      vanwege de volksgezondheid. De grote kosten die de overheid momenteel
  20%
  10%                                                              Huurtoeslagdoelgroep               maakt om bedrijven op de been te houden, leiden op termijn naar
   0%                                                                                                 verwachting tot grote bezuinigingen. Nu al verliezen veel jongeren en
             Aandeel sociale          Huidige bewoning                                                mensen met tijdelijke contracten hun baan. Ook loopt de werkloosheid
             doelgroep totale          sociale voorraad                                               naar verwachting de komende tijd op. In economisch mindere tijden
             woningvoorraad
                                                                                                      neemt de koopkracht van huishoudens af. Het aantal huishoudens dat
Bron: Lokale monitor Wonen, 2021.                                                                     behoort tot de corporatiedoelgroep en dat een beroep doet op een
                                                                                                      corporatiewoning neemt dan toe. In dit onderzoek nemen we twee
Ontwikkeling behoefte sociale huur                                                                    scenario’s mee (0% en 0,4% koopkrachtontwikkeling). De verwachting is
Verschillende (on)zekere ontwikkelingen geven richting aan de                                         dat de komende jaren het aanhouden van het behoudende
behoefteontwikkeling aan sociale huur. Op basis van deze gegevens maken wij                           koopkrachtscenario van 0% een reëel uitgangspunt is. Op de lange termijn
een inschatting van die behoefte. Wij richten ons hierbij allereerst op meetbare                      kan de economie (na effecten van bezuinigingen) mogelijk weer wat
economische en demografische trends:                                                                  stabiliseren. Het scenario met 0,4% koopkrachtontwikkeling geeft hiervoor
• Effect van de huishoudensgroei. Hierbij kijken we naar de                                           een realistisch beeld.
    leeftijdsontwikkeling en huishoudenssamenstelling. In de toekomst zullen
    steeds meer eenpersoonshuishoudens in een corporatiewoning wonen.
• Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende
    huur-kooporiëntatie (generatie-effect). Jonge generaties ouderen
    (babyboomers) wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande
    generatie ouderen. De babyboomers hebben ook meer pensioen




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                         20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                                               we de toekomstige vraag naar sociale huur aan op basis van de volgende
Tabel 4.2: Gemeente Hattem. Verwachte ontwikkeling inkomensgroepen woonachtig in sociale       uitgangspunten:
huur Woningbehoefte minimale woningbehoefteafspraken 2020-2035
                                                                                                    • Scheefheid. De mate van scheefheid van inkomensgroepen in de
                           2020            2030                    2035
                                                                                                       sociale huurvoorraad is van invloed op de benodigde voorraad. Als de
                           Huidige         0%           0,4%       0%           0,4%                   scheefheid daalt zijn er meer woningen beschikbaar voor de sociale
                           situatie        scenario     scenario   scenario     scenario
                                                                                                       doelgroep. De afgelopen jaren is de scheefheid in de sociale
  Huurtoeslagdoelgroep             540            590        570          605        580               huurvoorraad afgenomen. De verwachting is echter dat er altijd enige
  HT - € 40.024                    420            430        430          445        430               mate van scheefheid in de voorraad zal blijven. Tevens stokt de
                                                                                                       doorstroming van scheefwoners naar verwachting omdat zij in de
  € 40.024 - € 44.655                 90          90          90          90              90
                                                                                                       huidige markt niet kunnen doorstromen naar betaalbare
  € 44.655 - € 56.000              210            240        240          240        245               koopwoningen. Als aanname voor de behoefte aan sociale
  > € 56.000
                                                                                                       huurwoningen houden we de scheefheid voor de toekomst dan ook
                                      30          30          30          35              35
                                                                                                       gelijk aan de huidige scheefheid.
  Totaal                          1.290      1.380         1.355      1.415         1.380           • Statushouders. Het uitgangspunt voor de toekomst baseren we op de
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen                trend in taakstelling statushouders over de afgelopen jaren. Net als in
                                                                                                       het vorige woningmarktonderzoek van 2017 gaan we ervan uit dat de
Op basis van demografisch- en economisch ontwikkelingen zal de groep die                               sociale huur deze taakstelling volledig faciliteert. Dit blijkt ook uit de
behoefte heeft aan sociale huurwoningen in 2030 tussen de 1.355 en de 1.380                            ontwikkeling voor de afgelopen jaren het geval te zijn geweest.
huishoudens zijn. In dat geval zal de huidige voorraad met + 65 tot + 90                            • Uitstroom Beschermd Wonen. Een deel van de zorgvragers vanuit een
woningen moeten toenemen. In 2017 lag de behoefte met + 55 tot + 90                                    intramurale woonvorm zal de komende jaren naar verwachting
woningen tussen 2017 en 2027 op een vergelijkbaar niveau. We zien echter dat                           uitstromen naar een zelfstandige woonruimte. De woonopgave die dit
de woningvoorraad tussen 2017 en 2021 is afgenomen met 90 woningen.                                    met zich meebrengt is onderzocht in de Regionale opgave BW 2020
De doorkijk naar 2035 laat zien dat bij beide scenario’s de vraag naar de                              voor de gemeenten in Oost-Veluwe. Daarbij is onderscheid gemaakt
benodigde voorraad naar verwachting nog toeneemt. Er is bij het stagnerende                            naar een minimum en een maximum bandbreedte. De minimale
koopkracht scenario een beperkte inkomensstijging en huurders met een                                  behoefte die hieruit voortkomt voor de gemeente Hattem is in dit
hoger inkomen zullen ook langer in een huurwoning blijven wonen. Daarnaast                             woningmarktonderzoek meegenomen als opgave voor de sociale
zal de vraag van de primaire doelgroep toenemen.                                                       huur. Deze doelgroep heeft behoefte aan corporatiewoningen tot de
                                                                                                       kwaliteitskortingsgrens.
Naast de economische en demografische trends zijn er ook andere meer                                   De toekomstige vraag naar Beschermd Wonen is onzeker. Het is
maatschappelijke trends van invloed op de woningbehoefte. Daarom scherpen                              mogelijk dat de woningbehoefte vanuit deze doelgroep stijgt en zich



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                          21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>        ontwikkelt volgens de maximumbandbreedte uit de Regionale opgave
        BW 2020. Het blijven monitoren van de behoefte en het tijdig kunnen
        bijsturen in de opgave is dan van belang.
    • Inloop lokaal woningtekort. In de afgelopen vier jaar is de sociale
        huurvoorraad in Hattem afgenomen met 90 woningen. De signalen
        van nu (oplopende woningdruk) laten zien dat deze afname niet
        aansluit bij de behoefte. De afname van het aantal sociale
        huurwoningen is daarom opgenomen in de verhoogde
        woningbehoefte voor de komende jaren.
    Op basis van de aanvullende uitgangspunten zal de benodigde sociale
    huurvoorraad in beide economische scenario’s hoger uitvallen. In de
    volgende tabel zijn de effecten weergegeven.




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                          22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Tabel 4.3: Gemeente Hattem. Benodigde sociale huurvoorraad bij woningbehoefte minimumvariant 2020-2035
   Woningbehoefte minimumvariant                                        2020                                     Tot 2030                                              Tot 2035

                                                                                          Econ. Groei = 0%             Econ. Groei = +0,4%         Econ. Groei = 0%               Econ.   Groei     =
                                                                                                                                                                                  +0,4%

   Huidige corporatievoorraad                                                  1.290

   Toename behoefte

          + Groei doelgroep in sociale huur                                                                   125                            100                        60                         50

   Afname behoefte

          - Generatie-effect                                                                                   -35                           -35                        -25                       -25

   Basisprognose                                                                                             1.380                      1.355                         1.415                   1.380

   Toename gecorrigeerde behoefte

          + Behoefte statushouders                                                                             30                             30                        40                         40

          + Uitstroom Beschermd wonen (minimaal)                                                                5                              5                        10                         10

          + Inloop lokaal woningtekort                                                                         90                             90                        90                         90

   Behoefte sociale huurvoorraad                                                                             1.505                      1.480                         1.555                   1.520

   Saldo gecorrigeerde behoefte                                                                              + 215                      + 190                         + 265                   + 230

   Aandeel sociale huur op totale woningbehoefte*                                                             45%                            40%                       42%                        37%
*inclusief compensatie voor onttrokken sociale huurwoningen 2017-2021
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                                                    23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Op basis van de uitgangspunten zal de benodigde sociale huurvoorraad in beide                     Huidige plannen voor uitbreiding voorraad
economische scenario’s hoger uitvallen. Dat betekent dat de huidige voorraad                      Op dit moment zijn er al diverse plannen (deels hard, deels in voorbereiding,
van de gemeente Hattem, op basis van de aannames, toe moet nemen met +                            deels zacht) om in de vraag naar sociale huurwoningen te voorzien. Zo zijn er
190 tot + 215 woningen tot 2030. Na 2030 is er nog behoefte aan + 40 tot +50                      twee plannen in ontwikkeling waarbij in totaal 70 sociale huurwoningen
woningen. Vooral het inlopen van het lokale woningtekort zorgt voor een                           worden opgeleverd. Verder zijn er enkele zachte plannen, waarbij de
verhoogde behoefte aan sociale huurwoningen. De behoefte vanuit                                   verwachting wel is dat deze binnen afzienbare tijd tot ontwikkeling komen
statushouders versterkt daarnaast de vraag naar sociale huurwoningen. De                          (totaal 65 sociale huurwoningen). Tenslotte zijn er nog enkele zachte plannen
vraag van statushouders is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen van                            die met name voor de periode vanaf 2023 zijn voorzien (totaal 70 sociale
internationale migratiebewegingen. Neemt de migratie van het buitenland                           huurwoningen). In totaal gaat het daarbij om een plancapaciteit van 165 sociale
naar Nederland af, dan zal ook de behoefte aan sociale huur afnemen. De                           huurwoningen (deels hard, deels zacht).
woningbehoefte vanuit uitstroom van Beschermd Wonen is voor de gemeente                           Als we deze harde en zachte plannen confronteren met de verwachte vraag,
Hattem naar verwachting minder bepalend.                                                          dan blijft er nog een restopgave voor de komende tien jaar van 25 tot 50 sociale
                                                                                                  huurwoningen1 waar nog plannen voor moeten worden gemaakt.
Effect woningtekort regio Zwolle
Bij de maximumvariant hanteren we aannames over de verdeling van de                               Invloedrijke wet- en regelgeving
behoefte aan sociale huur. Een deel van dit woningtekort zal een vraag zijn naar                  De afgelopen tijd zijn meerdere wetsvoorstellen gedaan die van invloed zijn (of
sociale huurwoningen. Als aanname voor de benodigde sociale huurvoorraad                          gaan worden) op de werking van de sociale huursector. In deze paragraaf
nemen we de woonwensen van doelgroepen waar dit woningtekort is                                   zetten we de belangrijkste wetsvoorstellen op een rij en geven aan wat de
ontstaan. Het gaat vooral om een woningtekort bij jongeren en jonge gezinnen,                     mogelijke gevolgen voor de kwantitatieve en/of kwalitatieve vraag aan sociale
die leidend zijn voor de behoeftebepaling aan sociale huurwoningen.                               huur zijn.
Naar verwachting heeft de maximumvariant beperkt invloed op de behoefte
aan sociale huurwoningen in de gemeente Hattem. Bij de maximumvariant ligt                        Wetsvoorstel tijdelijke huurkorting (2021)
de behoefte aan sociale huurwoningen circa 15 woningen hoger. Met de                              Het Wetsvoorstel tijdelijke huurkorting maakt het mogelijk om de huurprijs van
verhoogde woningvraag vanuit de regio Zwolle wordt naar verwachting vooral                        een zelfstandige woning tijdelijk te bevriezen of te verlagen voor huurders die
een vraag in de koopsector bediend.                                                               daarom vragen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensverlies. Zo kunnen
                                                                                                  woningcorporaties maatwerk leveren aan mensen die tijdelijk minder inkomen
                                                                                                  hebben of willen doorstromen naar een meer passende woning. Deze

1 Waarbij we ervan uitgaan dat 100% van harde plancapaciteit, 100% van de zachte plannen in een

 gevorderd stadium en 50% van zachte plancapaciteit binnen de komende tien jaar gerealiseerd
 zal worden.



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                           24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>huurkorting geldt voor een periode tot maximaal drie jaar. Met deze maatregel   te zorgen dat het gelijk houden van de huren niet ten koste gaat van
kunnen huurders met betalingsproblemen sneller geholpen worden, waardoor        nieuwbouw of verduurzamingsopgave worden corporaties door het Rijk
wellicht minder huisuitzettingen hoeven plaats te vinden. Mogelijk kan de       gecompenseerd. Omdat het om een eenmalige bevriezing gaat, lijkt de motie
maatregel tot meer doorstroming leiden, als verhuisgeneigde huurders            niet tot grote verschuivingen in kwantitatieve of kwalitatieve vraag te zorgen.
hiermee een extra stimulans krijgen om toch te verhuizen naar een iets
duurdere huurwoning (bijvoorbeeld omdat die woning groter of                    Tijdelijke afschaffing markttoets niet-DAEB investeringen (2021 t/m 2023)
levensloopgeschikter is dan hun huidige woning).                                Door een aanpassing van de Woningwet is per 1 januari 2021 geen markttoets
                                                                                meer nodig alvorens woningcorporaties niet-DAEB investeringen kunnen doen,
Wet Eenmalige Huurverlaging (2021)                                              zoals de bouw van middeldure huur, sociale koop of gemengde projecten. De
In 2021 geldt de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager             afgelopen jaren is de vraag naar middeldure huur toegenomen, met name bij
inkomen. Deze wet betekent dat huishoudens in een sociale huurwoning recht      middeninkomens die vaak teveel verdienen om in aanmerking te komen voor
hebben op een eenmalige huurverlaging, als ze relatief te duur wonen.           sociale huur, maar te weinig voor een hypotheek. Door de verplichting van een
Bijvoorbeeld als huurders over langere tijd te maken hebben gehad met           markttoets bouwden corporaties in de praktijk zeer weinig in dit segment, ook
inkomensdaling, of doordat zij in de woning kwamen wonen voordat passend        als particuliere investeerders geen of weinig interesse toonden, omdat de
toewijzen was ingevoerd. De regeling is van toepassing op huishoudens met       gemeentelijke procedure vrijwel nooit werd opgestart. De afschaffing van de
een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een              markttoets geldt vooralsnog voor een termijn van drie jaar. Als corporaties
huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij krijgen eenmalig      door deze afschaffing ook daadwerkelijk meer gaan investeren in middeldure
recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens. Een huishouden dat in 2021     huur kan dit mogelijk tot minder vraag naar sociale huur boven de
een huurverlaging heeft gekregen tot de aftoppingsgrens, mag dus ook geen       aftoppingsgrenzen leiden. Midden- en hogere inkomens met een voorkeur
huurverhoging krijgen per 1 juli 2021. In 2022 mag dat wel weer. Het gevolg     voor huur zouden dan mogelijk eerder geneigd zijn om een middeldure
van deze wet kan zijn dat de doorstroming wordt afgeremd. Voor dure             huurwoning te betrekken, mits deze woningen snel beschikbaar zijn, niet te
scheefwoners is er nu minder aanleiding om te verhuizen naar een woning die     duur (< €1.000) en voorzien van de juiste kwaliteit.
beter past bij hun financiële mogelijkheden.
                                                                                Wetsvoorstel differentiatie inkomensgrenzen toewijzing sociale huur (vanaf
Motie huurbevriezing (2021)                                                     1 januari 2022)
In februari is een motie aangenomen om de huren eenmalig te bevriezen. De       Er ligt een wetsvoorstel om de huidige inkomensgrenzen voor toewijzing van
bevriezing geldt voor alle gereguleerde woningen van woningcorporaties (dus     sociale huur te differentiëren naar huishoudenstype. In het voorstel zou de
ook onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen).
Ook inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn niet toegestaan. Deze
maatregel kan drukken op de investeringsmogelijkheden van corporaties. Om



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                         25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>tijdelijke 80-10-10 regeling2 vervangen worden door een regeling waarbij 90%                          Benodigde sociale huurvoorraad naar prijssegment
van de vrijkomende sociale huur wordt toegewezen aan de sociale doelgroep                             De doorvertaling van de benodigde sociale huurvoorraad naar prijssegment
en 10% vrije ruimte aan overige inkomensgroepen blijft bestaan. De sociale                            baseren we op de volgende uitgangspunten:
doelgroep bestaat vanaf dan uit eenpersoonshuishoudens met een inkomen                                     • Huidige inkomensverdeling
tot €35.938 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €43.126. De                                     • Huidige corporatievoorraad naar prijssegment
gedachte hierachter is dat de huishoudensgrootte invloed heeft op de                                       • Huidige        ontwikkeling      huurtoeslaggroep      en      overige
bestedingsruimte. Daarmee houdt het nieuwe voorstel, meer dan het huidige                                      corporatiedoelgroep
systeem, rekening met de financiële mogelijkheden van bepaalde                                             • Huidig aandeel leeftijdsgroepen in sociale huurwoning
huishoudenstypen. Zeker voor 2-persoonshuishoudens met een                                                 • Ontwikkeling leeftijdsgroepen op basis van demografische prognose
middeninkomen kan dit voorstel uitkomst bieden. Hun kansen op een sociale                             Op basis van deze uitgangspunten stellen we vast dat er de komende jaren
huurwoning worden hiermee vergroot. Voor eenpersoonshuishoudens met                                   geen aanvullende behoefte aan woningen met een huur tot de
een inkomen tussen de €36.000 en €40.000 is de situatie omgekeerd. Zij maken                          kwaliteitskortingsgrens is. De huidige woningvoorraad voorziet naar
volgens de huidige regeling nog veel kans op een sociale huurwoning, maar zijn                        verwachting in de behoefte vanuit jongeren en de doelgroep die uitstroomt uit
vanaf volgend jaar aangewezen op de 10% vrije toewijzingsruimte. Daarnaast                            Beschermd Wonen. De doelgroep die uitstroomt uit Beschermd Wonen en
is het de vraag of de huidige inkomensgrenzen volstaan voor bijvoorbeeld grote                        gebruik maakt van de Opstapregeling is voor circa de helft jonger dan 23 jaar
gezinnen met een inkomen net boven de €43.000.                                                        (periode 2019-2021).
                                                                                                      De benodigde groei van de kernvoorraad valt in belangrijke mate in het deel
Tabel 4.4: Invloed van wetsvoorstellen op behoefte sociale huur
 Wet(svoorstel)            Wanneer?       Effect      kwantitatieve    Effect kwalitatieve behoefte
                                                                                                      tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. Corporaties
                                          behoefte sociale huur        sociale huur                   huisvesten in toenemende mate kleine huishoudens met een laag inkomen,
 Tijdelijke huurkorting    2021           Geen of beperkt effect       Iets meer vraag woningen >
                                                                       aftoppingsgrens                een belangrijke doelgroep voor woningen in dit prijssegment. De vraag naar
 Eenmalige huurverlaging   2021           Geen of beperkt effect       Iets minder vraag woningen >   woningen in het prijssegment tussen de aftoppingsgrenzen en tussen de
                                                                       aftoppingsgrens
 Motie huurbevriezing      2021           Geen of beperkt effect       Geen of beperkt effect         aftoppingsgrens en liberalisatiegrens neemt in de gemeente Hattem ook toe.
 Afschaffing markttoets    2021    t/m    Mogelijk lichte afname (op   Iets minder vraag woningen >
 niet-DAEB                 2023           termijn)                     aftoppingsgrens
 Differentiatie            Vanaf   1-1-   Neemt iets af (doelgroep     Minder vraag kleine woningen
 inkomensgrenzen           2022           wordt kleiner)               voor alleenstaanden
Bron: Wetsvoorstellen, 2020-2022




2 Corporaties moeten 80% van hun vrijkomende sociale huurvoorraad (de woningen met                     vrijkomende woningen toewijzen aan de zogenoemde middeninkomens (een inkomen
 een huurprijs tot €752,33) toewijzen aan huishoudens die tot de sociale doelgroep                     tussen de € 40.024 en € 44.655) en nog eens maximaal 10% van de woningen vrij
 behoren (inkomensgroep tot €40.024). Daarnaast mogen corporaties 10% van de                           toewijzen, ongeacht het inkomen.



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                              26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Tabel 4.5: Gemeente Hattem. Benodigde sociale huurvoorraad toevoegingen naar prijssegment tot
2030
                                                           Hattem tot 2030

                                        Econ. Groei = 0%          Econ. Groei = +0,4%

   Tot € 442                                                0                             0

   € 442 - € 633                                        110                             95

   € 633 - € 678                                           50                           45

   € 678 - € 752                                           55                           50

   Totaal                                               215                             190
Bron: Lokale monitor Wonen, Gelderse variant Primos 2019, CPB, 2021, bewerking Companen


Vergelijk tussen gemeenten
In de gemeente Hattem is de behoefte aan sociale huur 40 tot 44%. In absolute
zin gaat het om de kleinste toename van het aantal sociale huurwoningen in de
drie gemeenten. Procentueel is de woningbehoefte het hoogst van de drie
gemeenten. In de gemeente Epe ligt de behoefte aan sociale huurwoningen op
24 tot 30% van de totale woningbehoefte. In Heerde ligt de behoefte aan
sociale huurwoningen op 37 tot 42%. In Hattem en Heerde is een inhaalslag
nodig in de benodigde sociale huurvoorraad, mede omdat de sociale
huurvoorraad de afgelopen jaren is afgenomen. In de gemeente Epe is de
sociale huurvoorraad in de afgelopen jaren juist toegenomen. De benodigde
groei van de kernvoorraad valt in alle drie de gemeenten in belangrijke mate in
het deel tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens.




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                            27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                                 Er zijn ook jongeren die zich richten op een particuliere huurwoning. Zij hebben
5 Kwalitatieve woningbehoefte                                                    op basis van het inkomen geen toegang tot de corporatiesector en ook de
  Hattem                                                                         toegang tot de koopsector is gezien de prijzen beperkt. Door de strenge
                                                                                 hypotheekregels en het benodigde eigen geld voor de koop van een woning,
                                                                                 vallen deze jongeren tussen wal en schip. Ouders kiezen er steeds vaker voor
Ervaringen uit het verleden tonen aan dat woningzoekenden niet altijd de         om financieel hun kind(eren) te steunen bij de koop van een woning.
woning betrekken die ze bij enquêtes aangeven te zoeken. Andersom kunnen
woningzoekenden feitelijk geen woning betrekken als dat aanbod niet              Figuur 5.1: Gemeente Hattem. Gewenst woningprofiel
beschikbaar is. Door feitelijk verhuisgedrag (CBS Microdata) te combineren met
de verhuiswensen (WoON2018) krijgen we een beeld van de gewenste
                                                                                    1-2 phh <25 jaar                                    Huur egz sociaal
woonsituatie voor verschillende groepen in de gemeente.
Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met de doorstroming van
                                                                                                                                        Huur app/toegankelijk
huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die                  1-2 phh 25-54 jaar                                    sociaal
momenteel in de knel komen doordat woningaanbod beperkt vrijkomt. Als we
                                                                                                                                        Huur egz vrije sector
dit vertalen naar de toekomstige bevolking met meer kleine huishoudens en
meer ouderen, krijgen we een beeld van de veranderende verhoudingen van           1-2 phh 55-64 jaar
                                                                                                                                        Huur app/toegankelijk
de woningmarkt in gemeente Hattem.
                                                                                                                                        vrije sector
                                                                                  1-2 phh 65-74 jaar                                    Koop grondgebonden tot
5.1 Verhuisgedrag en woonwensen                                                                                                         200
                                                                                                                                        Koop grondgebonden
Een aantal groepen op de woningmarkt beïnvloeden de woningmarkt in sterke           1-2 phh 75+ jaar                                    200-275
mate; starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen.                                                                                  Koop grondgebonden
                                                                                                                                        275+
Starters/jonge huishoudens tot 25 jaar                                                          Gezin
                                                                                                                                        Koop app/toegankelijk tot
De betaalbaarheid van de woning is primair van belang voor de woningkeuze                                                               200
van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken een eengezinswoning of in mindere                                                            Koop app/toegankelijk
                                                                                               Totaal
mate een appartement in de sociale huursector of richten zich waar mogelijk                                                             200+
op grondgebonden koopwoningen tot € 200.000, veelal maximaal € 275.000.
                                                                                                        0% 20% 40% 60% 80% 100%
Deze woningen zijn door de toegenomen woningdruk steeds beperkter
aanwezig in Hattem.                                                              Bron: CBS Microdata en WoON2018




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                            28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Gezinnen                                                                            5.2 Ontwikkelrichtingen woningbehoefte
Gezinnen geven de voorkeur aan tweekappers of vrijstaande woningen boven
de € 275.000 tot circa € 400.000. Dit woningaanbod is al veel aanwezig in de        In de voorgaande paragrafen hebben we stilgestaan bij de verwachte
gemeente Hattem. De jonge gezinnen zoeken nog wat vaker een woning tot €            kwantitatieve woningbehoefte, de behoefte aan sociale huurwoningen en de
275.000. Deze woningen zijn steeds minder beschikbaar in de gemeente                woonwensen. Met behulp van het woningmarktmodel van Companen is
Hattem. Niet elk gezin kan een koopwoning betalen. Zij doen een beroep op           vervolgens een doorrekening gemaakt van de verwachte kwalitatieve
een grondgebonden woning in de corporatiesector of de vrije huursector.             woningvraag. Hierin wordt rekening gehouden met de doorstroming op de
                                                                                    woningmarkt en woningen die vrijkomen door verhuizing of overlijden.
Ouderen                                                                             We geven de woningbehoefte weer in twee scenario’s;
Bij ouderen verschillen verhuiswensen en de mate van verhuizen per                       1. Optimale doorstroming: Scenario waarin ouderen verhuizen naar de
leeftijdsgroep. De groep in de leeftijd van 55 tot 75 jaar verhuist beperkt, maar             woning die men wenst. Dit zorgt ervoor dat er meer woningen
wil wel naar een toegankelijkere woning. De babyboomgeneratie is veelal                       vrijkomen voor starters, stellen en gezinnen. Dit scenario biedt kansen
mobieler dan de generatie die voor de oorlog is geboren. De nieuwere                          voor het verlagen van de woningdruk bij starters, stellen en gezinnen.
generaties ouderen zoeken steeds vaker comfort in de woning. Zij willen hun              2. Beperkte doorstroming: Scenario waarin een deel van de
veelal ruime woning met grote tuin inruilen voor minder onderhoud aan de                      verhuisgeneigde ouderen toch blijft wonen in de huidige woning. Dit
woning (meer comfort). Zij zijn op zoek naar een toegankelijke woning met en                  zorgt ervoor dat minder woningen vrijkomen voor starters, stellen en
tuintje of een fatsoenlijk balkon. Dan gaat het om appartementen of                           gezinnen. Dit scenario vormt een risico voor het beschikbaar aanbod
toegankelijke grondgebonden woning met een tuintje zowel in de huursector                     voor starters, stellen en gezinnen in de gemeente.
als in de koopsector. Er zijn ook ouderen die bij voorkeur nog een reguliere        In de volgende figuren brengen we de fricties op de woningmarkt per scenario
woning kopen rij-/hoekwoning, tweekapper of vrijstaand. Het gaat vooral om          in beeld.
een maatje kleiner wonen en het gaat minder om een volledig toegankelijke
woning.
Ouderen van 75 jaar of ouder verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met
fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan op
de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur- als vrijesector
huurwoningen.




2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                              29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Figuur 5.2: Gemeente Hattem. Fricties vraag en aanbod voor twee scenario’s 2020-2030         Scenario optimale doorstroming
                          Scenario optimale doorstroming                                     • Kwaliteitsvraag sociale huur: In de huursector zien we een verschuiving van
                                                                                               behoefte naar meer appartementen/toegankelijke woningen in plaats van
                 Huur egz sociaal                                                              eengezinswoningen. De behoefte aan eengezinswoningen neemt af door de
     Huur app/toegankelijk sociaal
                                                                                               toename van eenpersoonshuishoudens (veelal oudere huishoudens) in de
             Huur egz vrije sector
 Huur app/toegankelijk vrije sector                                                            sociale huurvoorraad. Er is vraag naar toegankelijke woningen. Dit kunnen
     Koop grondgebonden tot 200                                                                zowel grondgebonden woningen met een tuintje zijn, als appartementen
    Koop grondgebonden 200-275                                                                 met balkon, dichtbij voorzieningen. Vooral in de sociale huurvoorraad
       Koop grondgebonden 275+                                                                 voorzien we in sterkere mate vraag naar toegankelijk wonen, dan in de
    Koop app/toegankelijk tot 200
                                                                                               koopsector. Dit komt omdat voor de koopsector in sterkere mate de
      Koop app/toegankelijk 200+
                                                                                               woningbehoefte van jongeren en gezinnen tot uitdrukking komt, die vooral
                                       -50      0       50      100   150     200      250
                                                                                               behoefte hebben aan goedkope tot middeldure koopwoningen. In de
                                  2020-2025         2025-2030                                  koopsector is vooral vraag naar duurdere toegankelijke koopwoningen
                                                                                               dichtbij voorzieningen.
                         Scenario beperkte doorstroming                                      • Tekorten in aanpalende segment vrije sector huur We zien een beperkt
                          (minder verhuizingen ouderen)                                        tekort aan middenhuurwoningen. In de gemeente Hattem ligt dit accent
                                                                                               sterker bij appartementen/toegankelijke woningen net als in Epe. In de
                 Huur egz sociaal                                                              gemeente Heerde zien we daarnaast ook een vraag naar
     Huur app/toegankelijk sociaal                                                             eengezinswoningen in het middensegment. In de vrije sector huur ligt het
             Huur egz vrije sector                                                             zwaartepunt van de vraag bij middenhuurwoningen tussen de € 650 en de
 Huur app/toegankelijk vrije sector                                                            € 950; deels dus ook binnen het bereik van de sociale huur. Dit komt omdat
     Koop grondgebonden tot 200
                                                                                               voor een deel van de middeninkomens een huur boven de € 750 niet
    Koop grondgebonden 200-275
                                                                                               haalbaar is. De middenhuur is een belangrijk segment voor doelgroepen
       Koop grondgebonden 275+
                                                                                               (veelal jonge huishoudens en spoedzoekers) die tussen wal en schip raken
    Koop app/toegankelijk tot 200
                                                                                               op de woningmarkt. Middenhuur kan een oplossing bieden voor mensen
      Koop app/toegankelijk 200+
                                                                                               die geen toegang hebben tot de sociale huur en de goedkope koopsector.
                                       -50      0      50       100   150    200       250     Middenhuur is voor deze grootste vragersgroepen een tijdelijke oplossing.
                                 2020-2025          2025-2030                                  Een kleine groep zoekt het comfort van huren om zo geld vrij te maken om
                                                                                               comfortabel van te leven.
Bron: CBS Microdata en WoON2018, Woningbouwafspraken Epe en provincie, bewerking
Companen 2021



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                                    30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>• Tekort aan betaalbare (koop)woningen: Voor starters/jonge huishoudens               aanpassingen aan de woning). Dit beperkt de doorstroming in de
  op de markt gaat het vooral om betaalbaar woningaanbod. Bij voorkeur                woningvoorraad. Jongeren en gezinnen kunnen beperkt doorstromen naar
  willen zij een grondgebonden woning in de huursector of de koopsector (tot          huurwoningen en betaalbare of middeldure koopwoningen. Wanneer
  € 200.000). We zien een sterke vraag naar deze woningen voor de toekomst            ouderen minder doorstromen naar toegankelijke woningen blijft er alsnog
  door groei van jonge huishoudens. Door de gestegen druk op de                       een stevige vraag naar appartementen/toegankelijke woningen. Deze
  woningmarkt zijn deze woningen beperkt beschikbaar. Een deel is bereid              vraag is afkomstig van de toenemende groep jonge huishoudens die op
  om voor een eengezinswoning langer te wachten, dat is zowel in de huur-             zoek zijn naar betaalbaar woningsegment en daarom veelal een beroep
  als in de koopsector het geval. Een deel wijkt ook uit naar een appartement         doen op appartementen. In tegenstelling met Epe en Heerde verschuift de
  als zij daar de beschikking toe heeft.                                              vraag van appartementen/toegankelijke woningen minder naar
• Vraag naar middel(dure) koopsegment: Gezinnen hebben vooral behoefte                grondgebonden woningen in Hattem. We zien wel een toename van de
  aan grondgebonden woningen tot € 275.000. Door de verwachte toename                 behoefte aan middeldure grondgebonden koopwoningen door beperkt
  van het aantal gezinnen in de gemeente resulteert dit in een sterkere vraag         vrijkomen van dit woningaanbod.
  naar grondgebonden woningen tot € 275.000. Door de gestegen
  woningprijzen ontbreekt dit aanbod. Een aantal gezinnen zoekt een woning        Vergelijk tussen gemeenten
  tot maximaal € 400.000 met nieuwbouwkwaliteit.                                  In alle drie de gemeenten zien we een sterke vraag vanuit jongeren en ouderen
• Substitutie: Vanwege het tekort aan aanbod in het ene segment                   naar toegankelijke huurwoningen. Het accent van de woningvraag ligt in
  (bijvoorbeeld toegankelijke sociale huurwoningen) en een aantrekkelijk          Hattem daarnaast in het goedkope en middeldure koopsegment. In de
  alternatief in een ander segment (toegankelijke woningen in middenhuur          gemeente Epe zien we naast de vraag naar goedkope en middeldure
  of koopsector), kunnen substitutie-effecten spelen. Wanneer                     koopwoningen ook een sterke behoefte aan duurdere koopwoningen. In de
  woningzoekenden een betere woning kunnen krijgen voor hetzelfde geld,           gemeente Heerde is de vraag naar middeldure koopwoningen naar verhouding
  kan de vraag verschuiven van huur naar koop of tussen middenhuur en             sterker aanwezig dan de goedkope koopwoningen, vanuit de
  sociale huur. Deze verschuiving is wel sterk afhankelijk van de financiële      doorstromingsvraag van stellen en gezinnen.
  mogelijkheden van de woningzoekende. Vooral ouderen hebben de
  keuzemogelijkheden van huur naar koop vaker gezien het gespaarde
  vermogen dan jongere huishoudens die primair afhankelijk zijn van het
  betaalbare huursegment.

Scenario beperkte doorstroming
•   Blijvende vraag naar appartementen/toegankelijke woningen: Ouderen
    blijven het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning wonen (met eventuele



2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021                                                                                                                         31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>