<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Adviesrapportage
supermarktstructuur Heerde




Waalwijk, november 2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Adviesrapportage
supermarktstructuur Heerde




Uitgebracht aan:
Gemeente Heere

Seinpost Adviesbureau BV
drs. M.J.M. Vaessen
drs. R. Romijn



Projectnummer: 35110


© Seinpost Adviesbureau BV. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden
verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op
enigerlei wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier,
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.


Waalwijk, november 2015
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

1   Inleiding                                                           1

2   Bestaande supermarktstructuur
    gemeente Heerde                                                     3
    2.1   Inventarisatie supermarkten                                   3
    2.2   Marktsegmenten                                                4
    2.3   Dagelijkse sector als geheel                                  5
    2.4   Belang supermarkten voor dorpscentra                          6
    2.5   Locatiebeoordeling                                            6
    2.6   Concurrentie naburige gemeenten                               7


3   Actuele regionale behoefte                                          9
    3.1   Aantallen consumenten                                         9
    3.2   Koopstromenonderzoek                                          9
    3.3   Economisch functioneren supermarkten                         11
    3.4   Haalbaar supermarktmetrage                                   12
    3.5   Conclusie behoefteberekening supermarkten                    15


4   Leegstand                                                          16
    4.1   Algemeen                                                     16
    4.2   Kern Heerde                                                  16
    4.3   Conclusie                                                    17


5   Houding supermarkten                                               19
    5.1   Contacten met supermarktorganisaties                         19
    5.2   Conclusies                                                   20


6   Scenario’s supermarktstructuur                                     21
    6.1   Supermarktstructuur Heerde, nu en in de toekomst             21
    6.2   Supermarktstructuur Wapenveld, nu en in de toekomst          22
    6.3   Conclusies scenario’s supermarkten                           23


7   Aanbevelingen gemeentelijke beleid                                 25

Bijlagen

    Bijlage 1   Trends in de detailhandel                              27
    Bijlage 2   Beoordeling supermarkten in Heerde en Wapenveld        33
    Bijlage 3   Het belang van supermarkten in dorps- en stadscentra   35
    Bijlage 4   Waardering door consument van de supermarkt            37
    Bijlage 5   Volgorde in aankoopkanaal                              39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1      Inleiding

De gemeente Heerde heeft Seinpost Adviesbureau gevraagd een visie op te stellen voor een visie
op supermarktvestigingen in de gemeente Heerde. De rapportage moet ingaan op de spreiding en
de marksegmenten van supermarkten in de gehele gemeente. De gemeente wil een optimale
verdeling van supermarkten over de gemeente Heerde nastreven, zodat het economisch
functioneren van de winkelcentra in Heerde en Wapenveld erdoor wordt versterkt (en niet wordt
aangetast). De gemeente realiseert zich hierbij dat supermarkten dragers zijn voor de dorpscentra.
Bovendien zal dit beleid aansluiting krijgen op de Visie gemeente Heerde 2025.

De visie moet ook handvatten aanleveren voor de Ladder voor duurzame verstedelijking die sinds
2012 wordt gehanteerd in planologische afwegingen. Door initiatieven aan de hand van deze
                                                   methodiek te onderzoeken en, indien
                                                   haalbaar, ruimtelijk te accommoderen wordt
                                                   door een gemeente een zorgvuldige
                                                   ruimtelijke ordening uitgevoerd. De eerste
                                                   stappen zijn een onderzoek naar de actuele
                                                   regionale behoefte en een analyse of deze op
                                                   basis van bestaande panden/locaties
                                                   (leegstand) in bestaand stedelijk gebied kan
                                                   worden ingevuld. Aanvullend hierop wil de
                                                   gemeente een antwoord hebben op de vraag
                                                   of er onaanvaardbare leegstand en/of een
                                                   aantasting van de leefbaarheid ontstaat
                                                   verband houdende met besluitvorming over
                                                   eventuele supermarktinitiatieven. Het betreft
                                                   hiermee het functioneren van de dorpscentra.



In de afwegingen die hieraan ten grondslag liggen wil de gemeente een zo goed mogelijk beeld
krijgen van de mogelijkheden die zich kunnen voordoen als gevolg van supermarkten die besluiten
hun bestaande locatie te sluiten en/of willen verplaatsen binnen de gemeente. Dit om eventueel
proactief te kunnen handelen of hierop zo snel mogelijk te kunnen anticiperen.

Deze visie is opgebouwd uit de volgende bouwstenen:
1.   Een inventarisatie van de bestaande situatie (hoofdstuk 2)
2.   Een behoefteberekening op basis van actuele gegevens en ook regionale ontwikkelingen,
     inclusief een leegstandsanalyse (hoofdstukken 3 en 4);
3.   Het ontwikkelen van bepaalde scenario’s en de gevolgen hiervan (hoofdstukken 5 en 6), waarbij
     ook contacten met de supermarktorganisaties worden gelegd;
4.   Aanbevelingen voor het gemeentelijke beleid (hoofdstuk 7).

De visie wordt ondersteund door de volgende bijlagen:
·    Trends in de detailhandel
·    Beoordeling supermarkten in Heerde en Wapenveld
·    Het belang van supermarkten in dorps- en stadscentra
·    Waardering door de consument van de supermarkt
·    De volgorde van het aankoopkanaal




                                                                                                1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2       Bestaande supermarktstructuur
        gemeente Heerde

2.1     Inventar isatie supermark ten

In de gemeente Heerde bevinden zich vijf supermarkten in de kernen Heerde (drie) en Wapenveld
(twee).

Spreiding supermarkten kern Heerde




Bron: www.opentot.nl, bewerking Seinpost Adviesbureau


Spreiding supermarkten kern Wapenveld




Bron: www.opentot.nl, bewerking Seinpost Adviesbureau




                                                                                            3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>De metrages van de bestaande supermarkten zijn als volgt:


 Tabel 2.1 Omvang supermarkten gemeente Heerde in m² wvo

 Jumbo Heerde                                               1.080

 Plus Heerde                                                1.400

 Aldi Heerde                                                 800

 AH Wapenveld                                                957

 Aldi Wapenveld                                              600

 Totaal                                                     4.837
Bron: Locatus, supermarktgids en supermarktorganisaties


De gegevens uit de Supermarktgids wijken enigszins af van die van Locatus. Locatus wordt echter
door vrijwel alle gemeenten gebruikt als bron waarbij aanvullingen worden gedaan door een
plaatselijke check. Volgens de Supermarktgids is er binnen de gemeente Heerde een metrage van
3.162 m² wvo aan supermarkten in de kern Heerde en 930 m² wvo en een Aldi (waarover in deze
bron geen gegevens zijn opgeschreven) in de kern Wapenveld. Deze getallen verschillen niet
significant met die van Locatus. Wij hebben de gegevens aangevuld door na te bellen bij de
formules zelf.
Naar landelijke maatstaven is slechts de supermarkt van PLUS in Heerde voldoende groot van
omvang (zie bijlage 1). Jumbo in Heerde en AH in Wapenveld zouden beide een kleine
opwaardering kunnen ambiëren. De beide Aldi-supermarkten zijn tamelijk klein. Daar staat
tegenover dat twee supermarkten van dezelfde discountformule in een marktgebied van ruim
18.000 inwoners tamelijk fors is.



2.2     Mark tsegmenten

Supermarkten kunnen wij op allerlei manieren kwalificeren. Wij maken onderscheid in full-service,
prijsvechters en (harde) discount. Hierbij gaat het niet alleen om de prijs maar ook om service en
aantal artikelen. PLUS, AH en Jumbo zijn alle formules die tot de full-service worden gerekend. Aldi
behoort tot de (hard)discount. Het prijsvechterssegment ontbreekt in de gemeente Heerde
(bijvoorbeeld Dirk, Boni, Lidl? of Nettorama).




4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>In de figuren op de vorige pagina staan de marktaandelen in omzet en metrage, het aantal winkels
en de vloerproductiviteit van de verschillende (groepen) supermarkten. Het onderzoeksbureau
Nielsen geeft dit in de overzichten weer. Onder Superunie vallen veel verschillende soorten
formules zoals Jan Linders, Dekamarkt, Boni, Coop en Hoogvliet (dus formules behorend tot zowel
full-service als prijsvechters).

De ene supermarktformule is voor bepaalde consumenten aantrekkelijker dan andere. De
waardering is onderzocht door het GFK1. In Bijlage 4 is dit in een figuur afleesbaar. Er is ook
onderzoek verricht naar het gegeven in hoeverre een formule het primaire aankoopkanaal bedient,
of het secundaire of tertiaire. De tabel in bijlage 5 geeft hierin inzicht. Full-service (in Heerde AH,
PLUS en Jumbo) is meestal het primaire aankoopkanaal en discount (in Heerde Aldi) het secundaire
of tertiaire. Dit heeft mede te maken met de volledigheid in keuze binnen het assortiment. In
Heerde en Wapenveld zijn beide segmenten aanwezig (niet dat van de prijsvechters).

Supermarkten zijn onderdeel van de dagelijkse sector. In bijlage 1 worden de actuele trends en
ontwikkelingen van die sector op een rij gezet. Ruimtelijk is van belang in hoeverre het digitale
boodschappen doen zich verder ontwikkelt en of dit gevolgen heeft voor het al dan niet realiseren
van pick up points. Deze kunnen in of direct naast de winkel komen of op goed ontsloten locaties
zoals bedrijfsterreinen.



2.3        Dagelijkse sector als geheel




Bron: Locatus verkenner


De dagelijkse sector bestaat uit supermarkten, versspeciaalzaken en drogisterijen (in de
bovenstaande grafiek aangeduid met persoonlijke verzorging, waaronder ook apotheken vallen). In
de grafiek worden de kernen Wapenveld en Heerde wat betreft de totale metrage wvo vergeleken
met landelijke gegevens uit de kerngrootteklasse (en die erboven/eronder ligt zodat een zo
compleet mogelijk beeld ontstaat) waar ze toe behoren. Het totale aanbod in de hele gemeente
staat rechts.

Beide kernen hebben volgens deze gegevens in metrages wvo een iets ondergemiddeld aanbod.
Dat geldt voor zowel de levensmiddelenbranche als de persoonlijke verzorgingsbranche. Op
gemeentelijk niveau is het aanbod iets hoger omdat het aantal inwoners iets boven het gemiddelde

1
    Een internationaal onderzoeksbureau dat consumenten peilt naar meningen en gedrag.


                                                                                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>ligt ban deze kerngroepklasse. Bovendien gaat het bij de gemeente over meerdere kernen, dat
maakt de vergelijking iets minder zuiver.

In het Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 (I&O Research) wordt aangeduid dat het
boodschappen doen in Wapenveld vooral gebeurt met de auto (46%) en met de fiets (44%). Voor
Heerde is de auto een belangrijker vervoermiddel (57%). De fiets heeft toch altijd nog 37%.
De beoordeling door de consument van de bereikbaarheid van het winkelgebied, de
stallingsmogelijkheden voor de fiets en het parkeren scoren voor zowel Wapenveld als Heerde
tamelijk hoog met scores tussen 7,7 en 7,9. Deze cijfers liggen volgens I&O Research op ongeveer
het niveau van vergelijkbare kernen.



2.4    Belang supermar kten voor dorpsc entra

Supermarktlocaties zijn in de visie van Seinpost belangrijke bronpunten voor dorpscentra als die
van Heerde en Wapenveld. Een goede ontwikkeling van deze locaties is daarmee van groot belang
voor zowel de supermarkt zelf als de winkels en bedrijven eromheen. Het betreft hierbij zowel de
traffic (hoge aantallen consumenten, tot ca. 10.000 à 15.000 per week) als de aanwezigheid van
ontsluitende routes en parkeervoorzieningen. Voor een uitleg hierover verwijzen wij naar bijlage 3.



2.5    Locatiebeoordeling

Mede op basis van een locatiebezoek zijn de bestaande supermarktlocaties in Heerde en
Wapenveld beoordeeld. Het uitgangspunt hierbij is de bestaande structuur aan supermarkten. In
bijlage 2 staat de matrix met de beoordeling. De conclusie is dat vooral in Heerde de supermarkten
geen goede relatie hebben met het dorpscentrum. De uitstraling is meestal netjes, maar ook
gedateerd. Veel supermarkten hebben een beperkte maat. De parkeersituatie is niet overal
optimaal (vooral voor Aldi in Heerde en Albert Heijn in Wapenveld).




6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Aldi in Wapenveld                           Albert Heijn in Wapenveld




 Jumbo in Heerde                            Aldi in Heerde




 PLUS in Heerde


2.6    Concurrentie naburige gemeenten

Het doen van de dagelijkse aankopen gebeurt meestal dicht bij de woonplaats. Maar steeds vaker
wijken mensen uit omdat dit handig is vanwege bijvoorbeeld woon-werk verkeer, omdat bepaalde
kwaliteiten ontbreken of omdat de ruimtelijke situatie niet op orde is.

In Epe zijn vier supermarkten gevestigd in het centrumgebied: Albert Heijn, Jumbo, Aldi en
Dekamarkt. Epe ligt op ongeveer 9 km afstand van Heerde. Aan de andere zijde van de IJssel ligt
Wijhe op 6 kilometer afstand met de supermarkten van Albert Heijn en Boni. Deze zijn via een pont
bereikbaar vanuit vooral het oostelijke deel van de gemeente waarin de kernen Veessen en
Vorchten liggen. Hattem dat op 5 km afstand ligt van Wapenveld, beschikt over een forse Albert
Heijn en een Boni. Wezep ligt verder weg (7 km van Wapenveld en ruim 10 km van Heerde) en
beschikt over een gemêleerd aanbod: supermarkten van Aldi, Boni, PLUS en Lidl (maar niet de
twee marktleiders Albert Heijn en Jumbo).

Samengevat is er afvloeiing mogelijk op basis van de concurrentie naar Hattem en Wezep i.v.m. de
aanwezigheid van prijsvechters aldaar. Epe beschikt ook over een prijsvechter, maar deze is
minder krachtig. Voor het oostelijk deel van de gemeente biedt een prijsvechter een alternatieve
aankoopplaats, maar dan moet je wel met de veerpont de IJssel oversteken.

In de analyse van de gegevens uit het Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 (Hoofdstuk 3)
komen wij hierop terug (binding, toevloeiing en afvloeiing). Deze analyse is nodig om de actuele

                                                                                                 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>regionale behoefte te bepalen.




8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3       Actuele regionale behoefte

3.1     Aantallen consumenten

De gemeente Heerde bestaat uit de kernen Heerde, Wapenveld, Veessen, Vorchten en enkele
buurtschappen. Er wonen in de gemeente volgens het statistisch zakboek van de Provincie
Gelderland 18.512 mensen. De gemeente zelf verwacht volgens de Visie Heerde 2025 dat dit
inwoneraantal in 2025 zal liggen tussen de 18.396 en 18.267 inwoners. Een stabiele situatie dus.
De Primos-prognose gaat uit van een daling naar ca. 17.400 inwoners in 2025 die al vanaf 2014
wordt ingezet, maar van een daling blijkt tot nu toe geen sprake.


 Tabel 3.1 Bevolkingsontwikkeling Heerde

                                        2014        2015          2020          2025       2030

 Gemeente Heerde                       18.486      18.301        17.725        17.399     17.373
Bron: www.primosonline.nl


Gezien de verwachtingen (gemeente en ook van de provincie) en de feiten gaan wij echter uit van
een stabiele situatie voor het inwoneraantal op een niveau van ca. 18.250 inwoners. Van dit totale
aantal inwoners in de gemeente wonen er ca. 6.200 in de kern Wapenveld en ca. 11.000 in de kern
Heerde. In Vorchten en Veessen wonen samen nog eens ca. 1.050 inwoners, die door het CBS bij
de kern Heerde worden meegerekend.

Het besteedbaar inkomen ligt ongeveer 4,5% onder het landelijke gemiddelde2. Wij corrigeren
daarom de bestedingen in de dagelijkse sector (waaronder de supermarkten) met 0,25 x 4,5% =
1,125% naar beneden.

De gemeente Heerde kent ook allerlei recreatieve verblijfsvoorzieningen (De Zandkuil, Molecaten
Park De Koerberg, De Bankenburg, De Mussenkamp, De Klippen, Mini Camping De Tesseplekke,
Buitenplaats "de Kamperklippen", De Tonnenberg en De Filipsberg). Volgens gegevens van de
gemeente bedraagt het aantal overnachtingen hier opgeteld ca. 172.000 per jaar. Op basis van
ervaringen die ZKA heeft in het ContinuVakantieOnderzoek elders in Nederland gaan wij uit van
een besteding in de dagelijkse sector van ca. € 7,- per overnachting per dag. Het overgrote deel
hiervan komt gezien de ligging terecht bij de dagelijkse winkels in de gemeente Heerde en
supermarkten in het bijzonder (wij stellen dit op 80%). Er is daarnaast sprake van enige
(semi)permanente bewoning op een enkele toeristische verblijfsvoorziening, maar dit is zo weinig
dat wij hier geen rekening mee houden.
De toevloeiing door consumentenbestedingen direct in de detailhandel op basis van recreatie en
toerisme bedraagt daarmee 172.000 X 80% X € 7,- = € 963.000,- (afgerond ca. € 1.000.000).



3.2     Koopstromeno nderzoek

In 2015 is opnieuw een onderzoek verricht naar het consumentengedrag in deze regio:
Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 (door I&O Research). Wij zetten een aantal zaken
hieruit op een rij die van belang zijn voor de visie over de supermarktstructuur.




2 Bron: CBS Stateline


                                                                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>  Tabel 3.2 Koopkrachtbinding dagelijkse sector

  kern Heerde                                                                     81%

  Gemiddeld kernen 10.000-20.000                                                  88%

  Kern Wapenveld                                                                  60%

  Gemiddeld kernen 5.000- 10.000                                                  71%




  Tabel 3.3 Koopkrachttoevloeiing dagelijkse sector3

  kern Heerde                                                                     27%

       -   waarvan uit overig deel gemeente                                       17%

  Kern Wapenveld                                                                  14%

       -   waarvan uit overig deel gemeente                                        6%


De toevloeiing in Wapenveld komt vrijwel geheel uit Hattem. Die van Heerde uit vooral Epe (6%)
en (Oldebroek 2%). De totale toevloeiing bedraagt ca. 9,5%.


  Tabel 3.4 Koopkrachtafvloeiing dagelijkse sector

  kern Heerde totaal                                                              19%

  waarvan naar
       -   elders gemeente                                                         2%
       -   Epe                                                                    11%

  Kern Wapenveld totaal                                                           40%

  waarvan naar
       -   elders gemeente                                                        25%
                                                                                   9%
       -   Hattem
  Afvloeiing via internet                                                          1%

De afvloeiing uit Heerde gaat vooral naar Epe, die uit Wapenveld met name naar elders in de
gemeente (Heerde) en ook naar Hattem. De conclusie is dat voor de hele gemeente de dagelijkse
sector vooral concurrentie heeft uit Hattem (voor het noordelijk deel van de gemeente) en Epe
(voor het zuidelijk deel van de gemeente). De afvloeiing via internet bevindt zich met 1% iets
onder het landelijke niveau van rond de 1 à 2%.

De koopkrachtbinding voor de hele gemeente in de dagelijkse sector ligt daarmee omgerekend op
een niveau van 82,0% (dus ook rekening houdend met de koopstromen binnen de gemeente). De
koopkrachtbinding voor beide kernen afzonderlijk is aan de lage kant. Met optimalisering van de
supermarktstructuur zou dit kunnen worden verbeterd. Een ambitie van ca. 85% voor de hele
gemeente moet (in ieder geval) haalbaar zijn bij een goede en evenwichtige supermarktstructuur.
Kernen van 5.000 tot 10.000 inwoners (Wapenveld) hadden volgens het koopstromenonderzoek
immers gemiddeld een koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van 71% en die tussen 10.000 en
20.000 inwoners (Heerde) van 88%.

3 Dit is exclusief de omzet uit toeristische verblijven omdat deze niet zijn geënquêteerd.


10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Het vervoermiddel voor de dagelijkse boodschappen bestaat in Wapenveld voor de auto en fiets uit
ongeveer gelijke aandelen (ca. 45%). In Heerde ligt dat met 57% veel sterker bij de auto dan dat
de fiets het vervoermiddel is (37%). Hier blijkt dus dat bij het boodschappen doen de bovenlokale
rol van Heerde groter is dan die van Wapenveld.



3.3     Economisc h func tioneren super markten

Op basis van de gegevens uit het koopstromenonderzoek, de toevloeiing vanuit recreatie en
toerisme en de inventarisatie van het supermarktareaal is voor de beide kernen en de hele
gemeente een berekening te maken over het bestaande economisch functioneren. Wij gaan er
hierbij vanuit dat de koopkrachtbinding voor supermarkten overeenkomt met die van de hele
dagelijkse sector. Supermarkten hebben in metrage sowieso (veruit) het grootste aandeel. Gezien
de aanwezigheid van de versspecialisten en de drogisterijen (ook behorend tot de dagelijkse
sector) lijkt het op zich aannemelijk om de berekening zo uit te voeren. Wellicht dat de oriëntatie
op de supermarkten iets hoger ligt dan berekend omdat de speciaalzaken in vooral Heerde niet
goed kunnen profiteren van de trekkracht van de supermarkten. Het combinatiebezoek zal daarom
naar alle waarschijnlijkheid lager liggen. Met deze opmerking is de conclusie dat op basis van de
huidige structuur de berekening voor supermarkten de minimale uitkomst geeft voor deze winkels.
De berekende vloerproductiviteit voor supermarkten in de gemeente Heerde bedraagt:


  Tabel 3.5 Economisch functioneren supermarkten

  Inwoners gemeente Heerde                                                   18.512
  Besteding per hoofd gemiddeld per jaar (2014)                              1.920

  Inkomenscorrectie                                                         -1,125%

  Koopkrachtbinding gemeente                                                 82,0%
  Koopkrachttoevloeiing gemeente                                             9,5%

  Bestedingen door koopkrachtbinding in €                                 28.781.000

  Bestedingen door toevloeiing in €                                        3.021.000

  Bestedingen vanwege toerisme in €                                        1.000.000

  Totaal bestedingen                                                      32.802.000

  Metrage supermarkten                                                       4.5874

  Vloerproductiviteit supermarkten                                    € 7.151 excl. btw


Landelijk ligt de gemiddelde vloerproductiviteit van supermarkten op ca. € 8.200 excl. btw. In de
gemeente Heerde ligt deze dus bijna 13% lager. Dit is niet verklaarbaar door een grote mate van
aanwezigheid van formules met een lage vloerproductiviteit. Immers AH en Jumbo scoren landelijk
daarboven. Een lage vloerproductiviteit hoeft niet onoverkomelijk te zijn omdat supermarkten in de
(meer) perifeer gelegen delen van Nederland vaker gemiddeld een lagere vloerproductiviteit wordt
behaald dan landelijk. Meestal zijn de huisvestingslasten er ook lager. De lagere productiviteit kan
echter wel duiden op een te lage binding en toevloeiing en/of een te groot metrage, en/of een niet
optimale structuur.


4 Voor de Aldi wordt rekening gehouden met in beide supermarkten een deelassortiment niet-dagelijkse

(laagfrequent aangekochte) artikelen, Aldi Wapenveld 100 m² wvo en Aldi Heerde 150 m² wvo. Deze tellen niet
mee in de berekening t.a.v. de dagelijkse artikelen.


                                                                                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>3.4    Haalbaar supermarktmetr age

Om te bezien welke toekomstige mogelijkheden er zijn voor supermarkten is er in de eerste plaats
inzicht nodig in de landelijke trends en ontwikkelingen en (eventuele) veranderingen in de
gemeente Heerde. Deze trends en ontwikkelingen staan uiteengezet in bijlage 1. Er zijn twee
trends die enigszins tegen elkaar inwerken als wij inzicht willen krijgen in metrages:
     1. Groei van de bestedingen via internet;
     2. Groei omzet bij supermarkten.

Anno 2015 wordt ca. 1 tot 2 procent van de aankopen in supermarkten gedaan via het webkanaal.
De verwachting is dat dit groeit met 4 tot 5% in de komende vijf jaren. Dit gaat om allerlei
redenen tamelijk traag (t.o.v. retail in sport of media), vooral vanwege logistieke factoren. De
omzet blijft dus in hoge mate bij de fysieke winkel zelf, bovendien is het de vraag hoe de
producten bij de consument komen als het digitale kanaal wordt gebruikt, via brengservice
(bijvoorbeeld albert.nl) of pick up points. De locaties van de pick up point kunnen in de winkel of
het magazijn worden ondergebracht of een eigen locatie krijgen (goed bereikbaar zoals op een
bedrijventerrein). Dit laatste vergt wel allerlei logistieke investeringen. Bovendien zal medewerking
nodig zijn van de gemeente hoe ze wil omgaan met de planologische voorwaarden.

Zelfs al zou het webkanaal echt omzet doen weglekken van het fysieke kanaal, dan is nog de vraag
hoe zich dit verhoudt tot de (overblijvende) omzet aldaar. Supermarkten hebben immers ook al
vele jaren (volume)groei te zien gegeven, zelfs ook in de afgelopen periode van recessie (zie
bijlage 1). De volumegroei is vanwege autonome groei (meer uitgaven in deze sector), vanwege
groei van de bevolking (meer monden te vullen) en omdat supermarkten omzet afsnoepen van
versspecialisten, drogisterijen en sommige vormen van horeca en de tankstations, bijvoorbeeld
vanwege de verruiming van de openingstijden. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat dit
proces ineens stopt. Met deze groei houden wij in de behoefteberekening geen rekening. De groei
helpt de investeringen die moeten worden gedaan om supermarkten goed te kunnen laten
functioneren en te renderen. Vooralsnog gaan wij ervan uit dat in de situatie van de gemeente
Heerde zich geen substantiële wijzigingen zullen voordoen t.a.v. het weglekken van omzet van
bestaande supermarkten via het webkanaal zodat deze niet in de gemeente zelf terecht komen. Wij
verwachten dat de verschillende factoren, als ze zich al zouden voordoen, tegen elkaar wegvallen.

De behoefteberekeningen maken wij voor een periode van 10 jaar. Dat heeft te maken met
investeringstermijnen bij supermarkten, de benodigde proceduregang om vernieuwing te realiseren
en het nog goed kunnen overzien van de gevolgen die bepaalde trends en ontwikkelingen hebben
op de specifieke situatie in Heerde.

Voor de toekomstige inwoneraantallen hebben wij ons gebaseerd op gegevens afkomstig van de
gemeente Heerde (Visie gemeente Heerde 2025). Op basis van deze gegevens gaan wij er vanuit
dat het inwoneraantal licht terugloopt tot 18.250 in 2025.

Op de tweede plaats moet gekeken worden naar ontwikkelingen voor wat betreft supermarkten in
de directe omgeving van Heerde. Daarom bekijken wij in het kader van dit onderzoek ook of er in
de kernen Epe, Wezep en Hattem veranderingen zijn te verwachten.

In Wezep zijn al jaren vier supermarkten gevestigd. Momenteel zijn dat PLUS, Boni, Aldi en Lidl.
PLUS is in 2014 vernieuwd. De gemeente is bezig met een vernieuwingsaanpak in het centrum.
Mogelijk heeft dat gevolgen voor de locatie en omvang (schaalsprong) van een of twee
supermarkten. Realisatie wordt niet voorzien voor 2017.

Epe beschikt met vier moderne vestigingen in het centrum over een ruim supermarktaanbod.
Behalve Albert Heijn zijn daar (10 jaar geleden) Aldi en Jumbo (voorheen C1000) in winkelcentrum


12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Veluwepoort bijgekomen. Recent is een moderne Dekamarkt geopend in het centrumproject
Marktwand. De kleine Dekamarkt in Epe-Noord is inmiddels gesloten. Er ligt een plan om Albert
Heijn uit te breiden in 2016.

In Hattem zijn twee supermarkten, Boni en Albert Heijn. In de Visie “De Vesting Vitaal” (september
2015) wordt de wens uitgesproken de bestaande supermarkt in het centrum (Boni) uit te breiden
en/of een tweede supermarkt toe te voegen. De gemeente toonde zich bereid op het
bedrijventerrein (aan de Populierenlaan) een Lidl te faciliteren. Door tussenkomst van de provincie
Gelderland is dit initiatief voorlopig op een laag pitje gezet.

De conclusie uit de gegevens over de supermarktstructuur in de directe omgeving van de
gemeente Heerde luidt dat er hierin geen substantiële wijzigingen zijn te verwachten. Het is wel
nodig om voor de supermarktstructuur in Epe vinger aan de pols te houden. De uitkomsten van het
koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 kunnen echter vooralsnog voor de toekomstige
situatie in de gemeente Heerde worden gehanteerd. Dat geldt dus voor zowel de
koopkrachtbinding en de –toevloeiing in de dagelijkse sector.

In de behoefteberekening gaan wij in zijn algemeenheid uit van dezelfde situatie als thans (volgens
het koopstromenonderzoek) het geval is in de gemeente Heerde. Wij passen de bevolkingsomvang
aan (verwachte situatie 2025) en gaan uit van een maximaal 10% lagere vloerproductiviteit van
supermarkten. Ook nemen wij aan dat er een verbetering optreedt in de supermarktstructuur
(bijvoorbeeld door een andere spreiding of vanwege een kleine schaalsprong), een soort van
ambitie dus. Dat heeft gevolgen voor de koopkrachtbinding die wij iets verhogen. De toevloeiing
neemt hierdoor in absolute getallen navenant (maar niet substantieel) toe. Ook de toevloeiing
vanwege toerisme verhogen wij licht. Alle getallen in tabel 7 zijn exclusief BTW.


  Tabel 3.6 Haalbaar metrage supermarkten gemeente Heerde 2025

  Inwoners gemeente Heerde                                             18.250
  Besteding per hoofd gemiddeld per jaar                                1.920

  Inkomenscorrectie                                                   -1,125%

  Koopkrachtbinding gemeente                                            85,0%
  Koopkrachttoevloeiing gemeente                                        9,5%

  Bestedingen door koopkrachtbinding in €                            29.411.000

  Bestedingen door toevloeiing in €                                   3.087.000

  Bestedingen vanwege toerisme in €                                   1.200.000

  Totaal bestedingen                                                 33.698.000

  Vloerproductiviteit supermarkten landelijk                           € 8.200

  Vloerproductiviteit supermarkten Heerde -10%                         € 7.380

  Maximum metrage supermarkten in m² wvo                                4.566

Op basis van deze berekening is er een maximum metrage mogelijk van 4.566 m² wvo aan
supermarkten waarbij nog een metrage kan worden toegevoegd aan niet dagelijkse artikelen voor
de discounter. De conclusie luidt dat er t.o.v. de huidige situatie (4.587 m² wvo dagelijks
assortiment in de supermarkten) geen berekende distributieve ruimte is. Een optimalere structuur
zal bij het eventueel verplaatsen en substantieel vergroten van supermarkten binnen de gemeente
betekenen dat er elders op basis van deze berekening supermarktruimte moet worden ingeleverd.


                                                                                                13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Overigens hoeft een eventueel tekort aan distributieve ruimte niet per se te betekenen dat
uitbreiding van een supermarkt niet wenselijk is. Ruimtelijke redenen zoals een verbetering van de
winkelstructuur, een verbetering in de toegankelijkheid van de winkel, et cetera spelen eveneens
een rol in de afweging.

Hierna volgen de berekeningen van de kernen Heerde en Wapenveld afzonderlijk. Wij maken een
verdeling in toevloeiing vanwege recreatie en toerisme, die zodanig is dat beide kernen hiervan
een gelijkelijk deel ontvangen van het totaal dat wij berekend hebben voor de hele gemeente. Dit
is enigszins arbitrair (de kern Heerde is groter, Wapenveld positioneert zich meer op dit vlak),
maar er zijn hierover geen exacte gegevens bekend. En voor de berekening geeft dit uiteindelijk
geen substantiële wijzigingen. Vanwege de initiatieven van supermarkten in de kern Heerde
verhogen wij in deze kern de koopkrachtbinding (van 81% tot 84%) en niet in die van Wapenveld.


  Tabel 3.7 Haalbaar metrage supermarkten kern Heerde 2025

  Inwoners kern Heerde                                                  11.000
  Besteding per hoofd gemiddeld per jaar                                 1.920

  Inkomenscorrectie                                                    -1,125%

  Koopkrachtbinding Heerde                                              84,0%
  Koopkrachttoevloeiing Heerde                                          27,0%

  Bestedingen door koopkrachtbinding in €                             17.519.000

  Bestedingen door toevloeiing in €                                    6.481.000

  Bestedingen vanwege toerisme in €                                     600.000

  Totaal bestedingen                                                  24.600.000

  Vloerproductiviteit supermarkten landelijk                            € 8.200

  Vloerproductiviteit supermarkten Heerde -10%                          € 7.380

  Maximum metrage supermarkten in m² wvo                                 3.333

In de kern Heerde zijn thans 3 supermarkten gevestigd met een totaal ruimtebeslag van 3.130 m²
wvo (de 150 m² wvo voor niet dagelijkse artikelen bij Aldi zijn eraf gehaald). De uitbreidingsruimte
is dus maximaal ca. 200 m² wvo.




14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>  Tabel 3.8 Haalbaar metrage supermarkten kern Wapenveld 2025

  Inwoners kern Wapenveld                                                  6.200
  Besteding per hoofd gemiddeld per jaar                                   1.920

  Inkomenscorrectie                                                      -1,125%

  Koopkrachtbinding Wapenveld                                              60,0%
  Koopkrachttoevloeiing gemeente                                           14,0%

  Bestedingen door koopkrachtbinding in €                                7.053.000

  Bestedingen door toevloeiing in €                                      1.148.000

  Bestedingen vanwege toerisme in €                                       600.000

  Totaal bestedingen                                                     8.801.000

  Vloerproductiviteit supermarkten landelijk                              € 8.200

  Vloerproductiviteit supermarkten Wapenveld-10%                          € 7.380

  Maximum metrage supermarkten in m² wvo                                   1.192

In de kern Wapenveld zijn 2 supermarkten gevestigd met een totaal ruimtebeslag van 1.457 m²
wvo (waarbij 100 m² wvo voor niet dagelijkse artikelen bij Aldi niet wordt meegerekend).
Berekend voor de situatie in 2025 is 1.192 m² wvo. De uitbreidingsruimte is dus nihil, er is een
overschot berekend van ca. 265 m² wvo.

3.5    Conclusie behoefteberekening supermark ten

De conclusie uit de drie berekeningen is dat er voor de supermarkten in de gemeente Heerde
nauwelijks extra distributieve uitbreidingsruimte beschikbaar is, ondanks het gegeven dat er een
tamelijk grote verscheidenheid is aan soorten formules (discount en full-service). Een in kwalitatief
opzicht zo volledig mogelijk aanbod zorgt immers voor een relatief hoge binding. Slechts het
prijsvechterssegment ontbreekt (Lidl, Hoogvliet, Dirk, Boni etc.). In de berekening is uitgegaan van
een 10% lagere vloerproductiviteit dan de landelijke norm. In de situatie Heerde is dit realistisch.
Voor de kern Heerde is er enige distributieve uitbreidingsruimte, voor Wapenveld niet. Dat
betekent dat indien er (een substantieel metrage) supermarktruimte bij wordt gerealiseerd, door
supermarkten gemiddeld onder de - 10% t.o.v. de landelijke norm wordt gepresteerd. Er is weinig
speelruimte om hier verbetering in te brengen omdat er stevige concurrentie in de omgeving is,
terwijl dat in enkele gevallen (in de toekomst) eigenlijk wel nodig is. De beide supermarkten van
Aldi zijn kleinschalig, maar ook Jumbo en Albert Heijn zijn landelijk gezien aan de kleine kant.
Slechts (forse) extra inkomsten uit toerisme zouden enig soelaas kunnen brengen. Immers een
lokale koopkrachtbinding in de dagelijkse sector van in totaal 85% is maximaal. Dat betekent dat
de gemeente (nog) meer op het terrein van recreatie & toerisme positie moet innemen en het
lokale bedrijfsleven in de vorm van de aanwezige supermarkten en het MKB hierop concreet moet
inspelen.

Overigens spelen voor de gemeente vanuit planologisch oogpunt ruimtelijke argumenten zeker een
zo belangrijke rol als de distributieve berekeningen. Hierbij moet geredeneerd worden vanuit het
gezichtspunt van de consument en zal in de afweging betrokken moeten worden of het eventueel
wegvallen van een supermarkt ook gevolgen heeft voor de leefbaarheid en de rest van de
winkelstructuur. Het wegvallen van een trekker kan ook gevolgen hebben voor de overige
aanvullende bewinkeling. Dit argument, ook wel aangeduid met 'relevante leegstand’, is in de
jurisprudentie van belang gebleken.


                                                                                                   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>4          Leegstand

4.1        Algemeen

Volgens Locatus is er van het totale aanbod aan panden in Heerde de volgende leegstand:


    Tabel 4.1 Leegstand in Heerde

                                                      Gemeente Heerde              Wapenveld          Heerde kern

    Totaal metrage in m² wvo                                 29.769                   5.269              24.430

    Metrage leegstand in m² wvo                              3.596                     679                2.882

    Leegstandpercentage m² wvo5                                 9                        9                   9

    Totaal aantal verkooppunten                                221                      53                 160

    Leegstand in verkooppunten                                 22                        5                  16

    Leegstandpercentage in vkp.                                10                        9                  10
Bron Locatus Verkenner


Buiten de kernen Heerde en Wapenveld is er nog enig winkelaanbod in Veessen en Vorchten, doch
dat is in deze analyse te verwaarlozen (ook wat betreft leegstand). De leegstand in Heerde is
tamelijk fors en ligt boven het landelijke gemiddelde, vooral in metrage. Locatus geeft op dit
ogenblik voor het landelijk gemiddelde een percentage aan van 7,9%.



4.2        Ker n Heerde

Voor de kern Heerde is in 2014 een onderzoek uitgevoerd naar de leegstandssituatie (Rapportage
Inventarisatie leegstand centrum Heerde, door Grown factor). Er is een analyse gemaakt op
pandniveau voor Heerde. Een jaar later is de situatie niet substantieel veranderd. Beeldbepalende
panden staan soms al geruime tijd leeg, een enkele hiervan is niet in verhuurbare staat bevonden.

Voorbeelden zijn Dorpsstraat 46 (leeg sinds 2010, destijds verhuurd aan Terstal, met 190 m² bvo),
Dorpsstraat 40 (leeg sinds 2014, destijds Cadeau Noetje/Puur, met 468 m² bvo) en Dorpsstraat 27
(sinds 2008 leeg, destijds damesmode Van Setten – Van Loenen, met 450 m² bvo).

Toch vindt er ook heropvulling van panden plaats. Puur is verplaatst naar Dorpsstraat 22, in
Dorpsstraat 25 is een bloemenwinkel gevestigd en in Dorpsstraat 11 een ijssalon. De
Primerawinkel heeft onlangs een moderniseringsslag ondergaan in Dorpsstraat 34.

Behalve in de panden met leegstand, zou ook detailhandel mogelijk zijn in andere panden van de
gemeente waar dat planologisch mogelijk is. In Heerde betreft dat vooral panden met een
gemengde bestemming. Echter geen enkel van deze panden is groot genoeg (of zijn samen groot
genoeg) om een supermarkt te huisvesten. Bijna allemaal hebben ze bovendien nu een andere
manier van gebruik (staan dus niet leeg). Voor deze analyse houden wij een minimale maat aan
van 1000 m² bvo voor een supermarkt (nog los van het feit dat er voldoende parkeergelegenheid
bij moet worden gerealiseerd, van ongeveer gelijke omvang).


5
    Volgens methodiek Locatus (landelijk geaccepteerd): Tweederde van het lege metrage delen door (totaal metrage minus een
derde van de leegstand).


16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Vanuit de juridisch oogpunt is een analyse nodig op leegstand elders in Heerde waar andere
functies mogelijk zijn, maar die blijkbaar geen invulling krijgen. Bekeken zal moeten worden of die
gronden met opstallen groot genoeg zijn voor een supermarkt inclusief alle randvoorwaarden (dus
o.a. minimaal ca. 3.000 m² groot). De gemeente kan hierbij de afweging maken of deze locaties –
indien inderdaad beschikbaar – op basis van ruimtelijk argumenten wenselijk zijn, bijvoorbeeld
omdat ze bijdragen aan de centrumstructuur.



4.3    Conclusie

De leegstand in de gemeente Heerde is tamelijk fors. Met de Centrumvisie Heerde 2.0 wil de
gemeente een kwaliteitsslag maken voor de kern Heerde opdat dit helpt de leegstandsproblematiek
te verminderen. Door het plan wil de gemeente “een comfortabel en herkenbaar winkelgebied met
een prettig ondernemersklimaat” (huiskamergevoel) bewerkstelligen, dat ook recreanten en
toeristen uitnodigt er gebruik van te maken.

De locaties met leegstand waar de bestemming detailhandel op rust, zijn voor supermarkten echter
ongeschikt vanwege de schaalgrootte, ligging en randvoorwaarden die voor een supermarkt nodig
zijn. Datzelfde geldt overigens ook voor Wapenveld. Wapenveld heeft echter in het winkelhart geen
leegstand van betekenis.

Wij adviseren de gemeente op dit terrein proactief te handelen (te stimuleren dat de leegstand
wordt opgevuld met centrumfuncties/winkelfuncties, of dat de bestemming zodanig wordt
gewijzigd dat detailhandel hier (op termijn) wordt uitgesloten, en de bestemming zo mogelijk
verder te verruimen of te wijzigen in mogelijkheden die aantrekkelijker zijn). Het is overigens zo
dat de gemeente alleen de randvoorwaarden kan scheppen. Marktpartijen (lees eigenaren en
ondernemers) hebben hier het primaat en moeten hun eigen verantwoordelijkheden oppakken
(denk aan gewenningshuren, mee financieren in verbouwingen etc.).




                                                                                                     17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>5          Houding supermarkten

5.1        Contacten met super mark tor ganisaties

In het kader van dit onderzoek zijn ook contacten gelegd met de supermarktorganisaties zelf. De
contacten zijn gelegd om te achterhalen hoe men denkt over de eigen prestaties, of dit een ander
beeld schept over de behoefteberekening, en of er plannen zijn voor de toekomst die ook invloed
kunnen hebben op het beleid van de gemeente. Dit alles heeft mogelijk relevantie voor de
beantwoording op de scenario’s waar de gemeente rekening mee zou moeten houden (hoofdstuk
6). De contacten leverden het volgende beeld op:

Albert Heijn6
·       AH heeft geen wens om een winkel te openen in Heerde, dit gezien de volle markt (drie spelers)
        en het beperkte draagvlak;
·       AH heeft voor de vestiging in Wapenveld geen concrete wensen, zij wil in principe dus de
        bestaande situatie handhaven;
·       AH heeft in Wapenveld een koopkrachttoevloeiing die ongeveer overeenkomt met die uit het
        koopstromenonderzoek.

Jumbo7
·       Jumbo is in het algemeen tevreden, in de zomermaanden is een deel van de omzet te danken
        aan toeristen;
·       Recentelijk is het parkeerterrein vernieuwd, winkel heeft verder een gunstige ligging en is goed
        bereikbaar;
·       Jumbo zou op de korte termijn graag 300 m² wvo willen uitbreiden, door een verdere
        optimalisatie van de BVO-VVO verhouding.
·       Daarnaast worden de mogelijkheden voor een verdere uitbreiding in de toekomst momenteel in
        beeld gebracht.
·       Er wordt drive-through (pick up point) gerealiseerd aan de voorzijde voor de online bestelde
        producten (week 51 open);
·       Opening nieuwe Dekamarkt in Epe is merkbaar door een afname van de toevloeiing uit die
        richting. Dit zal verder afnemen bij uitbreiding AH in Epe.

PLUS8
·       Winkel is vijf jaar gelden met 450 m² wvo uitgebreid, en voert binnen PLUS de zogenaamde
        Briljant-formule;
·       De ondernemer is ook eigenaar van zijn pand en oriënteert zich daarom steeds op de
        samenwerking met PLUS;
·       Franchiser is ook eigenaar van PLUS in Wezep;
·       PLUS wil op termijn uitbreiden met o.a. horeca-concept en meer service. Ligt lastig i.v.m.
        aankoop tuin en woning;
·       Parkeersituatie (75 eigen pp) wordt als onvoldoende beschouwd;
·       Winkel functioneert prima, merkt weinig van nieuw supermarktaanbod in Epe. Soms is het in de
        zomermaanden te druk waardoor klanten vanuit Epe uitwijken naar Heerde;
·       Merkt in de zomer veel van toerisme; 70-75% van de omzet komt uit Heerde, de rest uit de
        omliggende dorpen en dankzij toerisme;
·       Er zijn al voldoende supermarktmeters in gemeente Heerde. De verdeling service-supermarkten
        en discount-supermarkten is prima verdeeld, 1 + 1 in Wapenveld en 2 + 1 in Heerde;

6
    Informatie van Thomas Bosman (Ahold).
7
    Informatie van met Harry Wolf (regiomanager) en Gilbert Brinkman (franchiser)
8
    Informatie van (franchiser) Dick van den Hoven


                                                                                                    19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>·       Een vierde supermarkt leidt tot een lokale prijsoorlog en dus tot leegstand op een andere
        locatie. Onze voorkeur ligt bij de uitbreiding van de bestaande supermarkten. Dit is ook beter
        voor de speciaalzaken in Heerde.
·       Centrumstructuur kern Heerde staat in zijn algemeenheid onder druk (o.a. minder
        versspecialisten vanwege doublures) maar is ook het gevolg van de verhuizing van Action naar
        het bedrijventerrein.

Aldi9
·       Aldi Vastgoed wil investeren in Heerde en heeft een concept aanvraag ingediend voor de
        Soerelseweg te Heerde, dit om hun winkel daarheen te verplaatsen en zo een optimale winkel
        te krijgen;
·       De optionele locatie van de voormalige gemeentewerf is voor Aldi niet geschikt (te maken);
·       De gewenste verplaatsing van Aldi in Heerde staat op geen enkele wijze in verband met de
        winkel in Wapenveld.


5.2        Conclusies

Uit de contacten met de vier supermarktorganisaties blijkt dat er een redelijke tot soms goede
prestatie wordt geleverd. Dit m.u.v. die van Aldi (het discountsegment). Dit segment is in beide
kernen vertegenwoordigd, maar op te kleine en niet goed geoutilleerde locaties.

Er is op basis van de beantwoording ook te concluderen dat er bij de full-service supermarkten
weinig animo is om op korte termijn over te gaan tot nieuwe investeringen en uitbreiding, m.u.v.
Jumbo. De marges zijn in het algemeen zodanig smal dat er geen mogelijkheden worden gezien tot
nieuwe toetreders (andere formules). Dit is in lijn met de resultaten van de behoefteberekening
(DPO).

Voor het discountsegment is een investeringsbereidheid getoond voor een verplaatsing van een
bestaande supermarkt. Hier lijkt nog de meeste actie nodig omdat de beide locaties in de
gemeente met een discountsupermarkt kleinschalig zijn en vooral in Heerde niet voldoet aan de
gestelde randvoorwaarden (zie ook bijlage 2).




9
    Informatie van Reyer Tinselboer (Aldi vastgoed Drachten)


20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>6       Scenario’s supermarktstructuur

De gemeente heeft gevraagd om te bezien of er bepaalde scenario’s aan de orde (kunnen) zijn,
wat deze zouden kunnen betekenen voor de centrumstructuren van de beide kernen (Wapenveld
en Heerde) en hoe hierop geanticipeerd kan worden. Ook is van belang wanneer leegstand als
onaanvaardbaar moet worden bestempeld (aantasting van de leefbaarheid) als gevolg van
bepaalde acties en besluitvorming.



6.1     Supermarktstructuur Heer de , nu en in de toekomst

Het aantal van drie supermarkten in de kern Heerde is op zich een omvang die voor dit type
kernen meer wordt gezien. De omvang van de supermarkten is redelijk waarbij vooral het
discountsegment kleinschalig is. Het aanbod is gevarieerd en bestaat uit twee winkels in het
segment full-service en een in dat van de discount. Het zogenaamde prijsvechtersaanbod (Lidl,
Boni, Dirk etc.) ontbreekt.

Er zijn bij PLUS geen concrete acties aan de hand, Jumbo wil enigszins uitbreiden en Aldi heeft het
plan te verplaatsen en uit te breiden. Voor wat betreft de Ladder van duurzame verstedelijking
moet de situatie bekeken worden vanuit het gezichtspunt van de consument (verzorgingssituatie)
en het zich kunnen voordoen van (forse) leegstand. Het gaat hierbij dus om het leef- en
ondernemersklimaat. De eventuele uitbreiding van supermarkten is distributief niet zo maar te
beredeneren. Voor de Ladder (en de jurisprudentie die hierdoor inmiddels is ontstaan) is dit echter
op zich geen onoverkomelijk obstakel. De consument behoudt immers in het eigen dorp, voldoende
dichtbij dus, aanbod (in de dagelijkse sector, waaronder supermarkten). Dit tenzij er direct sluiting
aan de orde is en leegstand ontstaat die de leefbaarheid aantast, bijvoorbeeld ook omdat er
'relevante leegstand' d.w.z. dat de leegstand van de ene winkel gevolgen heeft voor de andere
(dominostenen-effect). Maar van dat laatste lijkt op voorhand geen sprake te zijn, al is het maar
omdat de supermarkten (tamelijk) los functioneren van het centrum.
Vanuit het gezichtspunt van de consument, dat van het voorzieningenniveau, zijn PLUS en Jumbo
van groter belang dan Aldi omdat ze een completer pakket aanbieden en veel meer worden
gebruikt als primair aankoopkanaal (zie bijlage 5).

Om nieuwe distributieve ruimte te creëren in de kern Heerde zijn twee mogelijkheden voorhanden:
·     versterken van de toevloeiing vooral van elders binnen de gemeente en/of
·     het versterken van de recreatief-toeristische functie

De koopkrachtbinding kan slechts gering omhoog op basis van ervaringen elders, o.a. gebaseerd
op het Koopsstromenonderzoek Oost Nederland 2015. De toevloeiing vanuit Wapenveld naar
Heerde is al fors (25% vanuit Wapenveld naar Heerde) en kan slechts substantieel opgehoogd
worden als er een segment in Wapenveld wegvalt. Gezien de centrumstructuur en rol van de
verschillende segmenten supermarkten (zie ook bijlage 1, 4 en 5) lijkt alleen het sluiten van de
discounter in Wapenveld dan voor de hand te liggen. De rol van het toerisme zou wel enigszins
groter kunnen worden (nu begroot op € 600.000 per jaar).

Het initiatief van Jumbo behelst een uitbreiding met 300 m² wvo tot ca. 1.380 m² wvo. Dan zou de
Jumbo bijna zo groot worden als PLUS. Wij gaan ervan uit dat Aldi bij de verplaatsing en
modernisering uit wil breiden tot 1.000 m² wvo (per saldo een toename met 200 m² wvo waarvan
een deel ook voor niet dagelijks laagfrequent). Beide initiatieven passen op zich in het beeld van
schaalvergroting (zie bijlage 1) en moeten er zo voor zorgen dat de concurrentie van kernen buiten
de gemeente wordt ingedamd (vooral Epe).



                                                                                                 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>In totaal bedraagt de toename dan ongeveer 450 m² wvo in het dagelijks assortiment. Dit op een
bestaand totaal van 3.130 m² wvo (exclusief 150 m² wvo voor niet dagelijkse artikelen bij Aldi).
De berekende uitbreidingsruimte is gesteld op maximaal ca. 200 m² wvo. Er is dan dus een
overschrijding met ongeveer 250 m² wvo. Dit betekent dat de vloerproductiviteit ruim 16% onder
het landelijk gemiddelde zou komen te liggen. Dat is tamelijk fors.

Omdat het geen nieuwe toetreders betreft maar gevestigde supermarkten, betekenen de
uitbreidingen niet direct aantasting van de positie van het overige dagelijkse (vers)aanbod. Er is
immers geen sprake van een extra concurrent.

Samengevat is het niet aan de orde dat een van de drie supermarkten overweegt te verplaatsen uit
de kern Heerde. Er bestaan twee ideeën (Jumbo vergroten, en Aldi vergroten en verplaatsen).
Distributief levert dit op dat de marges voor supermarkten smal worden. Hierbij is al rekening
gehouden met een lagere vloerproductiviteit (maar iets hogere i.v.m. de bestaande) dan landelijk
gemiddeld en met een iets hogere koopkrachtbinding dan gemeten in het recente
koopstromenonderzoek. Dat zal eventueel opgevangen kunnen worden door meer toevloeiing
vanuit recreatie & toerisme en meer toevloeiing vanuit (de richting van) Wapenveld. Dit zal slechts
kunnen gebeuren door sluiting van het discountsegment aldaar (full-service – lees Albert Heijn –
niet vanwege de trekkersfunctie voor het centrum).



6.2     Supermarkts tructuur Wapenveld, nu en in de toekomst

In Wapenveld zijn op dit ogenblik twee supermarkten aanwezig, een in het full-service segment
(Albert Heijn) en een discounter (Aldi). Beide supermarkten zijn in hun segment klein, dat geldt
nog het meest voor Aldi. De kwaliteit van het aanbod is voor een kern als Wapenveld aantrekkelijk
(ondanks het ontbreken van het prijsvechterssegment) maar is tegelijkertijd best fors. Dat blijkt
ook uit de distributieve berekeningen over de toekomst. In de bestaande situatie is er enige
toevloeiing van buitenaf. Dat is voor 6% uit de overige kernen, inclusief de kern Heerde, en zal dan
vooral gericht zijn op Albert Heijn (ontbreekt in de kern Heerde) en voor 8% uit Hattem. Hattem
heeft geen discounter, maar er zijn wel plannen om hier een Lidl (of Aldi) te huisvesten. Vanwege
de locatie op het bedrijventerrein (locatie Populierenlaan) verleent de Provincie Gelderland op dit
moment daar geen medewerking aan. Dat kan veranderen als er een andere locatie wordt
gevonden binnen Hattem (staat ook in de concept detailhandelsstructuurvisie), of als de functie
van bedrijventerrein verandert naar bijvoorbeeld een woongebied. Wapenveld moet dus rekening
houden met een verandering / vermindering van de situatie van omzettoevloeiing in de komende
vijf tot tien jaar. Er is enige compensatie mogelijk als er (nog) meer omzettoevloeiing kan ontstaan
door versterking van de toeristisch-recreatieve functie. Voordeel is dat Wapenveld met Albert Heijn
beschikt over formule met het grootste marktaandeel in Nederland (zie paragraaf 2.2).

Wapenveld scoort in het Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 een koopkrachtbinding in de
dagelijkse sector die met 60% onder het gemiddelde ligt. De koopkrachtafvloeiing gaat echter
vooral naar de kern Heerde (25%). Dus een verhoogde binding (versterking supermarktstructuur)
gaat al snel ten koste van de centrumstructuur in Heerde. Op basis van de bestaande situatie van
supermarkten, maar dan berekend voor 2025, blijkt er een overschot te zijn t.o.v. de berekende
(haalbare) metrage van ca. 265 m² wvo. De vloerproductiviteit ligt daarmee ca. 26% onder het
landelijk gemiddelde. Dat is te fors en uiteindelijk niet houdbaar.

Er zijn op dit moment door de supermarktorganisaties bij ons geen initiatieven gemeld die de
omvang en/of de locatie van één van de twee supermarkten aangaan. Uitbreiding tot landelijke
normen zou betekenen dat Aldi met 400 m² wvo en Albert Heijn met ca. 250 m² wvo zou moeten
uitbreiden. Los of dit op de betreffende locaties fysiek haalbaar is, kan dit distributief niet worden
berekend. Dit zou immers een uitbreiding betekenen met ca. 38 % t.o.v. het huidige areaal.


22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Voor wat betreft de Ladder van duurzame verstedelijking zou een uitbreiding in metrage van
supermarkten in Wapenveld betekenen dat één van de twee supermarkten het niet meer redt. De
andere blijft echter over, dus blijft er aanbod dichtbij voorhanden. Echter het verdwijnen van Albert
Heijn zou betekenen dat de eventuele leegstand hier van deze winkel gevolgen krijgt voor andere
winkels, omdat deze supermarkt gezien de locatie een trekker is van het centrum. Er zal dan
sprake kunnen zijn van relevante leegstand. Dit is ongewenst en zal in planologische
procedures juridisch ook worden ingebracht.

Voor Wapenveld moet het beleid om twee redenen vooral gericht zijn op het behoud van de full-
service supermarkt. Deze ligt immers centraal in het centrum (winkelgebied) en heeft de sterkste
aantrekkingskracht op de consument (zie bijlage 1, 4 en 5). Er zijn geen geluiden opgevangen dat
Albert Heijn zou verdwijnen, maar de bestaande setting is niet helemaal optimaal (zie bijlage 3).
Deze supermarkt ligt enigszins verstopt (voor de recreant-toerist) en het parkeren is niet optimaal
georganiseerd. Om toekomstbestendig tet blijven zou er op termijn moeten worden toegewerkt
naar een (kleine) uitbreiding tot ca. 1.200 m² wvo.

Voor Aldi zijn er weinig mogelijkheden op extra omzet. Het marktaandeel is te klein (pag. 4) om
veel extra omzet uit de binding met Wapenveld zelf te halen en er zou dus vooral extra omzet
moeten komen uit de omgeving. Wezep heeft echter zelf een Aldi (dat geldt ook voor Heerde).
Slechts indien er geen discounter zou komen in Hattem, en Aldi haar vestiging handhaaft en zelfs
moderniseert/vergroot in Wapenveld blijft enige extra toevloeiing uit die richting mogelijk. Maar
dat zal onvoldoende blijken om te spreken over een gezonde exploitatie. Vervanging van Aldi op
die locatie door een andere supermarktformule zal hoogstwaarschijnlijk (ook) ten koste gaan van
omzet die nu door Albert Heijn wordt behaald (marktsegmenten komen dan immers dichter bij
elkaar te liggen).



6.3    Conclusies scenario’s supermark ten

De markt in de gemeente Heerde lijkt voor de supermarkten te zijn verzadigd. Er is weinig tot geen
distributieve ruimte, mede ook door de concurrentie in de directe omgeving. Het aanbod in de
gemeente is behoorlijk gedifferentieerd, met vier verschillende soorten supermarkten. Hoewel
bepaalde segmenten ontbreken (prijsvechters) is er te weinig distributieve ruimte voor deze
supermarkten zelf om volwaardig te kunnen renderen of zij zouden door hun komst andere
formules uit de markt drukken. De bestaande formules zijn op zich alle landelijke ketens van
formaat met een voldoende trekkende functie op de consument, zo blijkt uit het
Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015.

De full-service supermarkten geven alle aan redelijk tot goed te functioneren en geen initiatief te
nemen om te verplaatsen, noch binnen hun kern als naar de andere kern (Wapenveld versus
Heerde). De positie van Albert Heijn in Wapenveld is nog het meest bijzonder vanwege de centrale
locatie in het dorpshart. Jammer is wel dat daar de versspecialisten niet direct omheen zijn
gehuisvest. In de kern Heerde ligt geen enkele supermarkt direct in het centrum. Afstanden zijn
(fors) groter dan 50 meter, nog afgezien van de barrières, naar andere winkels. Jumbo heeft het
plan om in Heerde op korte termijn uit te breiden naar een maat die vergelijkbaar is met die van
PLUS in Heerde, Dit past op zich binnen de moderne maatvoering.

Er is een initiatief van Aldi om haar vestiging in Heerde te verplaatsen en te vergroten. De huidige
locatie voldoet niet en draagt ook niet bij aan een sterke centrumstructuur. De gemeente kan de
planologische voorwaarden scheppen om het initiatief van verplaatsing mogelijk te maken. Zij
moet hierbij de afweging maken of het noodzakelijk is distributieve ruimte binnen het gemeentelijk
grondgebied via herverdeling te creëren door elders marktruimte weg te nemen. Vanuit distributief



                                                                                                 23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>oogpunt is een uitbreiding van zowel Aldi als Jumbo (samen 450 m² wvo) tamelijk fors en doet de
vloerproductiviteit verlagen tot meer dan 18% onder de landelijke norm.

Als Aldi zou besluiten om haar vestiging in Wapenveld te sluiten i.v.m. de investeringen en
exploitatie van de supermarkt in Heerde, dan betekent dit voor de consument in Wapenveld dat
hij/zij verder moet reizen om dit specifieke aanbod te verkrijgen. Het betreft hierbij echter vaak
het secundaire of tertiaire aankoopkanaal van de supermarktsector (zie bijlage 5). De afstanden
tussen Wapenveld en Heerde zijn voor het doen van de aankopen bij discounters relatief gering.
Omdat er minder gebruik wordt gemaakt van dit type supermarkt, toont de consument bereidheid
grotere afstanden af te leggen voor deze boodschappen (in rurale gebieden tot ca. 10 km). De
onderlinge afstand Heerde - Wapenveld bedraagt ca. 6 km. Ook nu al vloeit 25% van de
koopkracht in Wapenveld af naar supermarkten in Heerde. Bovendien zal een vernieuwde en
moderne Aldi beter aan de vraag van de consument kunnen voldoen.




24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>7      Aanbevelingen gemeentelijke beleid

Supermarkten spelen in dorpscentra een hoofdrol, ze hebben een belangrijke (economische)
functie. Samen met het parkeerterrein eromheen vormen ze een bronpuntfunctie, waar ook andere
centrumvoorzieningen van kunnen profiteren. De onderlinge strijd van supermarkten is hevig om
de gunst van de consument. De (gemeentelijke) overheid mag en kan niet meegaan met de
concurrentie tussen supermarkten, haar rol ligt (slechts) in de randvoorwaardelijke sfeer (optimale
locatievoorwaarden) opdat de inwoners een aantrekkelijk aanbod hebben.

Geconstateerd is dat er nauwelijks of geen distributieve ruimte is in de gemeente Heerde voor
uitbreiding van de supermarkten. Dit heeft te maken met de sterke concurrentie in de omgeving.
Dit heeft gevolgen voor (eventuele) planprocedures waarbij de actuele regionale behoefte moet
worden aangetoond.

Ook internet zal de komende tijd een iets grotere rol gaan spelen bij het doen van de
boodschappen. De fysieke gevolgen zijn nog niet helemaal duidelijk, maar binnen de gemeente
Heerde moeten apart liggende pick up points (op het bedrijfsterrein) worden voorkomen (i.v.m.
behoud druktebeeld en bronpuntfunctie in de centra).

Een aantal supermarkten in de gemeente Heerde is niet voldoende toegerust op de toekomst. In
de kern Heerde is bovendien de spreiding van het supermarktaanbod niet optimaal in relatie tot de
overige centrumfuncties. De supermarktorganisaties stellen overigens zelf geen reden te hebben
om te verplaatsen (binnen het dorp of naar het andere dorp), m.u.v. Aldi in Heerde.

Hoewel niet alle soorten supermarkten vertegenwoordigd zijn in de gemeente, is het aanbod toch
behoorlijk divers, met drie verschillende (sterke) full-service formules en een harddiscounter (met
twee vestigingen). Het Koopstromenonderzoek Oost Nederland 2015 laat zien dat de binding goed
op peil blijft (82,0% voor de gemeente als geheel), maar wel mogelijkheden geeft tot enige
verhoging. Hierbij moet opgemerkt worden dat vooral een fors aantal consumenten uit Wapenveld
gebruik maakt van het aanbod in de ander kern (Heerde). In totaal is er anno 2015 een
koopkrachtafvloeiing van 15% over de hele gemeente naar elders. Daarnaast is er een
koopkrachttoevloeiing exclusief recreatie en toerisme van ca. 9,5%.

Bestaande supermarkten moeten voldoende marktruimte behouden/krijgen voor de noodzakelijke
vernieuwingen. Het is immers een sterk dynamische sector met grote belangen. Voor nieuwe
toetreders is onvoldoende marktruimte berekend. Er zou bij het toestaan van nieuwe formules
hevige concurrentie ontstaan met een onduidelijke afloop. Vanuit de consument gezien is dat
riskant omdat supermarkten een trekkende functie hebben voor het hele centrumgebied. Vooral in
Wapenveld geldt dit waar Albert Heijn een centraal gelegen positie inneemt.

De gemeente moet zich daarom vooral richten op een zo optimaal mogelijke spreiding van
bestaande supermarkten over de kernen Wapenveld en Heerde, waarbij een compact en
comfortabel centrumgebied voor beide dorpskernen voorop staat. Hierbij is het de vraag of er
binnen de gemeente plaats blijft voor twee discountlocaties van Aldi. De gemiddelde
vloerproductiviteit wordt op basis van uitbreidingsplannen bij Aldi en Jumbo aan de lage kant om
op termijn alle voldoende te kunnen laten renderen.




                                                                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Binnen de supermarktstructuur dienen de primaire randvoorwaarden van de supermarkten op orde
te zijn:
     ·   voldoende fysieke omvang, modern van opzet en liefst met ook mogelijkheden voor de
         toekomst (bij Jumbo en Aldi in Heerde, en AH in Wapenveld);
     ·   een uitstekende bereikbaarheid, zowel met de auto als de fiets;
     ·   voldoende parkeerplaatsen en stallingsmogelijkheden.

Verder stellen wij voor dat de gemeente zich maximaal inspant voor:
     ·   herverkaveling van overige (dagelijkse) winkels, naar een compactere structuur (natuurlijk
         ligt de besluitvorming uiteindelijk bij de desbetreffende eigenaren en ondernemers);
     ·   bestemmingen uit de markt nemen waar supermarkten planologisch mogelijk zijn, en nieuwe
         functies daar stimuleren. Dit geldt specifiek bij de eventuele verplaatsing van Aldi binnen de
         kern Heerde. De leegstand van winkelpanden is immers al tamelijk hoog in de gemeente (zie
         hoofdstuk 4) en vraagt om een gezamenlijke aanpak met private partijen;
     ·   het krachtig (blijven) ontwikkelen van het recreatief-toeristisch beleid inclusief de
         samenwerking tussen deze bedrijven in deze sector en centrumondernemers opdat hier
         extra omzet kan worden behaald ook voor de supermarkten;
     ·   stimuleren van commerciële samenwerking in de dorpscentra, bijvoorbeeld via de nieuwe
         regeling BIZ.




26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bijlage 1                 Trends in de detailhandel

Algemene detailhandelsontwikkelingen (februari 2015)
·   Prijsbewuste consument: de consument wordt steeds
    prijsbewuster door de recessie en doordat er meer
    informatie is over de keuzemogelijkheden. Dit kan zijn
    via advertenties, internet zoals bij webshops, reviews of
    via de sociale media, of gewoon door zelf bij
    verschillende winkels de prijzen te vergelijken. Het
    gevolg hiervan is prijsdruk. Hierdoor worden de
    winstmarges lager en dient de omzet dus te stijgen om
    eenzelfde resultaat te boeken.

·       Einde aan stagnatie in detailhandel: de consumptie van huishoudens is in 2011 en 2012 met -
        2,5% gedaald ten opzichte van 2010, in 2013 met -1,5% en in 2014 blijft die ongeveer gelijk.
        De Nederlandse detailhandel is tot en met 2013 gekrompen. Na een daling van 2,5 procent in
        2012 ten opzichte van 2011 is de omzet in 2013 met 2,1 procent achteruit gegaan. In 2014 is
        de omzet met 0,5% gegroeid (bron: CBS, 16 februari 2015). De omzet is volgens het CBS, na
        jaren van daling, in 2014 met 0,5 procent toegenomen. Vooral het vierde kwartaal, met in
        december een omzetstijging van bijna 3 procent, draagt hieraan bij. De verwachting is dat die
        omzet in 2015 blijft (voorzichtig) groeien. Vooral supermarkten en woninginrichtingwinkels en
        drogisterijen laten volgens het CBS weer groei zien.

·       Economische situatie: belangrijkste verklaring voor detailhandelsontwikkeling is de
        terughoudendheid bij consumenten vanwege de economische situatie. De economie vertoont
        nu weer een groei en de voorspellingen zijn gunstig maar de koopkracht blijft nog onder druk
        staan en de werkloosheid loopt nog niet terug. Hoewel met name de non-foodbranche dat
        merkt, is ook de volumegroei in supermarkten beperkt.

·       Vergrijzing: vrijwel zonder uitzondering zijn de regio’s met een hoge leegstand ook de regio’s
        die al sterk zijn vergrijsd en waar het inwonertal terugloopt. Uit onderzoek van het NIBUD
        blijken 65-plussers per maand circa 30% minder uit te geven aan onder andere kleding,
        voeding, persoonlijke verzorging dan personen jonger dan 65 jaar. Vergrijzing zorgt dus
        daadwerkelijk voor teruglopende detailhandelsbestedingen in een regio.

·       Winkeltrouw: een ander aspect van de houding van de consument is dat de winkeltrouw
        afneemt. De consument is steeds minder vast en vasthoudend in de keuze van de winkel.
        Mensen bezoeken meer formules. Men wisselt op basis van prijs, aanbiedingen, assortiment,
        sfeer en beleving in de winkelomgeving et cetera. Dit uit zich in afnemende bindingen en
        (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigde dit
        beeld10 al. Ook het koopstromenonderzoek Provincie Utrecht (2104/2015) en dat van Oost
        Nederland (2015) laten dit beeld zien. Uit dat laatste onderzoek blijkt overigens ook dat als de
        structuur van de dagelijkse winkels op orde is, er ook goede resultaten t.a.v. de
        koopkrachtbinding dagelijks kunnen worden behaald. Verder is dit ook op te maken uit de
        koopstromen-monitor van de Rabobank die is gebaseerd op de (daadwerkelijke)
        pinbestedingen.

·       Branchevervaging: winkels verkopen steeds meer branchevreemd aanbod: supermarkten
        verkopen computers en huishoudelijke artikelen, bouwmarkten verkopen (tuin)meubels,


10
     Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt, ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003




                                                                                                                          27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>     drogisterijen worden meer warenhuizen et cetera. Een goed voorbeeld van een winkel die
     nauwelijks meer in een branche is in te delen, is Action. Slechts 35% van het aanbod is vast,
     de overige 65% bestaat uit wisselend aanbod. Een verdergaande vorm van branchevervaging
     bestaat uit (nieuwe) combinaties van detailhandel, diensten-ambacht en/of horeca in één
     ruimte, waaronder de shop-in-shop-concepten. In dit beeld past ook het zogenaamde cross-
     market waarbij dienstverlening, verkoop en ontmoeten op basis van een netwerkontwikkeling
     wordt gecombineerd, opdat wisselend aantrekkelijk aanbod voor de consument ontstaat.

·    Minder zelfstandige retail-ondernemers: vergrijzing van het ondernemersbestand zonder
     bedrijfsopvolging leidt er toe dat steeds meer zelfstandige ondernemers stoppen. Zelfstandige
     winkeliers krijgen het steeds moeilijker hun positie te verdedigen, onder andere vanwege de
     beperkte investeringsmogelijkheden in vergelijking met winkelketens. Tegenover deze
     ontwikkeling staat de groei van het totaal aantal zelfstandigen. Soms is dat min of meer
     gedwongen (bouw) maar er zijn ook steeds meer mensen die bewust voor het
     ondernemerschap kiezen (bijvoorbeeld bij creatieve en zakelijke bedrijvigheid). Een (beperkt)
     deel van deze groep kan (bij voldoende groei) ook onderdeel gaan uitmaken van de
     winkelgebieden.

·    Knooppunten: de winkelvoorzieningen op de verkeersknooppunten worden steeds verder
     uitgebreid. Denk bijvoorbeeld aan de ontwikkeling van winkels op NS-stations, vliegvelden, in
     ziekenhuizen, bij kantoor- en onderwijslocaties e.d. Het gaat om specifieke behoeften op die
     plek en dat tijdstip en passend bij de doelgroep.

·    Schaalvergroting: de consument wil een ruim aanbod waarbij het mogelijk is om te
     vergelijken. Het gevolg hiervan is dat de winkelvoorzieningen in Nederland (bijvoorbeeld
     supermarkten) steeds meer producten aanbieden, waardoor de schaal van winkels toeneemt.
     De uitstraling van de winkel en de presentatie van producten wordt belangrijker. Ook dit
     vraagt meer ruimte. Tot slot vragen e-commerce en multichannel-strategieën om meer ruimte
     voor bijvoorbeeld ophaalpunten en voorraad (bron: CBRE). Maar het kan ook tot
     schaalverkleining leiden als een deel van het assortiment online aangeboden wordt vanuit de
     winkel.

     Figuur 1.1: Landelijke ontwikkeling aantal supermarkten naar grootteklasse




     Bron: Deloitte, 2014



28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>·   Superspecialisatie: een ten opzichte van branchevervaging tegenovergestelde trend.
    Supergespecialiseerde winkels verkopen slechts één product(groep). Deze winkels worden
    ‘monowinkels’ genoemd en zijn met name in de grote steden te vinden. Door internetverkoop
    en –marketing weten zij een groot publiek te trekken.

·   Webwinkels: in 2014 is het internetaandeel in de Nederlandse detailhandel gestegen naar
    ongeveer € 6,0 miljard (bron: HBD en Thuiswinkel.org, CBS februari 2015), dit is ongeveer
    10% meer dan in 2013. Het internetaandeel varieert sterk per branche, maar neemt in vrijwel
    alle branches toe. In de non-food ligt het marktaandeel op circa 10%, in de food op 1 tot
    maximaal 2%. Fysiek en online verkoop gaan volledig integreren. In sectoren waar het fysieke
    product door technologische ontwikkelingen volledig verdwijnt, zullen winkels verdwijnen of
    hun functie zien verschuiven naar persoonlijke service, afhaal en beleving.




    Bron HBD en Thuiswinkel.org        Bron: Winkelgebied van de toekomst   Bron: HBD 2013, CBS 2014/2015
                                       2014
    Figuur 1.2 Groei Internetbestedingen per branche en totaal




    Bronnen: Koopstromenonderzoek provincie Utrecht 2015, Thuiswinkel.org sept. 2015


·   Toegevoegde waarde winkelgebieden: Voor winkelgebieden geldt dat zij steeds meer zullen
    moeten bieden om bezoekers te blijven trekken. Het draait allemaal om het zoeken naar
    toegevoegde waarde voor de consument. De consument verwacht keuze, kwaliteit en
    beleving. Men wil ‘value for money’ en is kritisch bij de keuze van een winkelgebied.




                                                                                                    29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>·      Verruiming winkeltijden: vanwege veranderende consumentenwensen neemt de druk op
       verruiming van openingstijden toe. Veel gemeenten kennen een regime van koopzondagen of
       zijn alle zondagen open. Supermarkten realiseren eind 2014 3,35% van hun omzet op
       zondagen (bron: GfK). Dit gaat vooral ten koste van de omzet op vrij- en zaterdagen.
       Supermarkten zijn ook ’s avonds open, en themacentra als woonboulevards en outletcentra
       zijn iedere zondag open. In veel gemeenten speelt een discussie om later open te gaan en
       later te sluiten of de koopavond op te heffen.

Ingezoomd op ontwikkelingen dagelijkse sector

·      Foodsector wijkt af van algemene beeld retail: In
       totaliteit zijn de bestedingen in de food sinds 2009
       met 10% gestegen, de supermarkten hebben
       daarbij groeipercentages laten zien van 1% tot 3%
       per jaar. De food-speciaalzaken hebben de
       afgelopen jaren daar echter niet van kunnen
       profiteren, hun omzet is gedaald met in totaal
       10%.

                                                              Bron: CBS Statline

·      Toenemende oriëntatie op supermarkt: het marktaandeel van supermarkten in het totale
       food-assortiment is toegenomen. Deze tendens is al vele jaren zichtbaar waarbij food-
       specialisten en bepaalde horecabedrijven omzet(aandeel) verliezen. Het heeft ook te maken
       met de steeds langere openingstijden in de week. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op
       88%, wat betekent dat van elke bestede euro 88 cent in de supermarkt terechtkomt (en 12
       cent bij speciaalzaken)11. De afgelopen vijf jaar daalde tot en met 2013 het aantal
       groentewinkels met 15%, het aantal slagerijen met 10% en het aantal bakkerijen met 7%.
       Sommige branches groeien nog wel in de winkelvoorraad, zo is het aantal viswinkels de
       afgelopen vijf jaar met een kwart gestegen.

·      Toename omzet en bezoekfrequentie supermarkten: De supermarktomzet stijgt in 2013 met
       2% ten opzichte van een jaar eerder, en in 2014 met 1,7% (bron: CBS, februari 2015). De
       jaaromzet komt daarmee op rond de € 33,5 miljard euro. Doordat de prijzen nauwelijks
       gestegen zijn, komt volgens het CBS de toename van het volume ongeveer op hetzelfde
       niveau uit. ING gaat uit van een groei van 1,85% in 2015 (prognose dec. 2014). De
       bezoekfrequentie bij supermarkten is toegenomen mede ook door het verdwijnen van de
       speciaalzaken (het inkopen van verse producten gebeurt vaker). De primaire supermarkt
       wordt volgens Deloitte (onderzoek 2013) gemiddeld 2 keer per week bezocht. Gemiddeld
       bedraagt de bezoekfrequentie ca. 2,7 per week. Voor de secundaire en tertiaire supermarkt is
       dat 1 keer per week of minder. De omzet per kassabon lag volgens het GfK begin 2015 op
       bijna €22,50.

·      Combinatiebezoek van supermarkten: consumenten bezoeken meer formules dan vroeger. Zij
       hebben doorgaans een vaste servicesupermarkt als eerste aankoopplaats, maar bezoeken
       daarnaast afwisselend andere supermarkten.

·      Afname aantal versspecialisten, doch een revival: er is een aanzienlijke afname in onder meer
       het aantal versspeciaalzaken. Prijzenoorlogen versterken dit proces, waarbij overigens echt
       onderscheidende specialisten met bijzondere service en assortiment zich redelijk tot goed
       staande kunnen houden. In die zin zie je dat de speciaalzaken zich verder gaan onderscheiden
       van de supermarkten met directe consumptie en afhaalfuncties, catering e.d. en dat

11
     Bron: HBD en CBS


30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>    speciaalzaken elkaar opzoeken in een versconcentratie: dan moet wel sprake zijn van een
    voldoende groot verzorgingsgebied. Het CBS constateert dat in 2014 de omzet van de food-
    speciaalzaken ongeveer gelijk is gebleven, ING gaat voor 2015 uit van een omslag met een
    kleine omzetgroei van 0,8%.

·   Opkomst gespecialiseerde supermarkten: de laatste jaren zien we een duidelijke trend met de
    opkomst van biologische/ecologische en allochtone supermarkten die zich steeds verder
    professionaliseren en waar ook schaalvergroting optreedt. Een voorbeeld is Marqt, Bilder en
    De Clercq e.d. Er zijn zelfs supermarkten voor restpartijen, diepvriessupermarkten en andere
    gespecialiseerde vormen maar die ontwikkelen zich nog niet zo gestaag (Poolse supermarkt,
    Aziatische supermarkt etc.).

·   Online boodschappen doen
    De markt voor online boodschappen doen is volop in beweging. Nieuwe initiatieven komen op
    zoals Picnic, Hellofresh realiseert dubbele groeicijfers als recepten-maaltijdbezorger, Jumbo en
    Albert Heijn gaan ook maaltijdboxen verzorgen, en het aantal pick up points wordt flink
    uitgebreid.

    Figuur 1.3 Mogelijkheden voor online boodschappen doen




    Bron: Diverse internetsites en App’s van retailers en webshops


    Jaarlijks voert Flycatcher (in opdracht van Deloitte) het onderzoek Consumententrends in de
    supermarkt uit. In 2015 laat het onderzoek zien dat na de verdubbeling van 3% naar 6% in
    2014 de groei van het gebruik van de online bestelservice toeneemt naar 8% van de
    Nederlandse consumenten. De frequentie van de bestellingen door de online shopper is
    daarnaast met meer dan 70% gestegen, waardoor de online bestedingen sinds vorig jaar zijn
    verdrievoudigd. Volgens ABN Amro op basis van cijfers van Thuiswinkel.org zijn de online-
    foodbestedingen in 2014 meer dan verdubbeld ten opzichte van 2013. Volgens ING (2015)
    doet 10% van de consumenten regelmatig online boodschappen, 27% soms en 63% nooit.
    Het marktaandeel is inmiddels gestegen tot 1 à 2% volgens diverse bronnen.

    Dit gaat gepaard met een groei van het aantal afhaalpunten in de winkel, via solitaire pick-up-
    points en met bezorgfaciliteiten. De consument krijgt de boodschappen het liefst thuis
    bezorgd (70%) maar de populariteit van het zelf afhalen stijgt snel van 10% in 2014 naar
    18% in 2015 (Deloitte p.4): in de supermarkt (9%) of via een pick up point (9%). 10% van
    de klanten heeft geen voorkeur. Andere bronnen (GfK 2015) geven aan dat het thuisbezorgen
    aan populariteit stijgt. ING geef in het laatste consumentenonderzoek dat 55% de voorkeur
    geeft aan thuis bezorgen, 22% aan zelf ophalen, en 23% het niet weet. In 2014 is het aantal
    afhaalpunten met 680% gestegen volgens adviesbureau Syndy. Jumbo heeft er medio 2015
    100 en eind 2015 naar verwachting 150.

    Hoewel het aantal consumenten dat online bestelt toeneemt en ook de frequentie van deze
    bestellingen een stijgende lijn laat zien, neemt de besteding per bestelling af. Zo bestelde de
    online shopper in 2013 nog voor € 103 aan levensmiddelen per bestelling en is dit bedrag in


                                                                                                 31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>     2014 gedaald tot gemiddeld € 76 en in 2015 € 66,27 per bestelling. Volgens Deloitte: “Het
     aantal supermarktketens dat deze online service aanbiedt, is toegenomen. Zij hanteren lagere
     of geen minimale bestelgrootte. Bestaande aanbieders hebben in navolging hiervan hun
     minimale bestelgrootte ook verlaagd of afgeschaft en dit zorgt voor een gemiddeld lagere
     besteding per bestelling. Ondanks de lagere besteding per bestelling, zijn de totale online
     bestedingen in levensmiddelen verdrievoudigd.”

·    Overige kanalen
     Een kwart van alle consumenten doet weleens boodschappen in het buitenland, waarbij de
     supermarkten in Duitsland veruit het populairst zijn. Aan deze bezoeken wordt gemiddeld
     € 725 euro per jaar besteed. Dit is ruim 3,5% van alle bestedingen aan levensmiddelen.
     Ook branchevervaging speelt een rol in de volumedruk bij Nederlandse supermarkten.
     Ongeveer 70% van de respondenten koopt weleens levensmiddelen op een andere plek dan in
     de supermarkt, vooral op de markt, bij HEMA en Action. Hogere kwaliteit en betere prijs
     worden vaak als beweegredenen genoemd.

·    Leegstandsontwikkeling




De leegstandsontwikkeling doet zich in alle centra voor, maar relatief weinig in de grote steden.




32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Bijlage 2         Beoordeling supermarkten in Heerde en Wapenveld

                                                           Jumbo            Aldi        PLUS          AH               Aldi
                                                           Stationsstraat   Zwolseweg   Brandstraat   Van Pollstraat   Stationsweg
   ligging in
   verzorgingsgebied      inwoners (spreiding)
                          toeristen
   verkeersbewegingen     in relatie tot toegang
   ontsluiting            gemotoriseerd
                          langzaam
   parkeren               gemotoriseerd
                          langzaam
   presentatie
   stedenbouwkundig       algemeen beeld
                          beschikbare ruimte
                          bevoorraden
                          dode wanden
   ruimtelijke relatie    zicht
                          loopafstand
   economische effecten   publiekstrekker/druktebeeld
                          relatie met dagelijkse winkels
   leefbaarheid           overlast geluid bewoners
                          overlast congestie bewoners


                          goed
                          redelijk
                          gemiddeld
                          matig
                          slecht
                                                                                                                                     33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Bijlage 3          Het belang van supermarkten in dorps- en
                   stadscentra

Wat is het belang van de dagelijkse winkels en in het bijzonder dat van de supermarkten voor het
goed functioneren van de dorpscentra van Heerde en Wapenveld? Waarom moet juist dit soort
aanbod op orde zijn?

In de detailhandel wordt onderscheid gemaakt in verschillende typen winkels die direct verband
houden met het (koop)gedrag van de consument. Het doen van de dagelijkse boodschappen is er
een van. De supermarkt is de drager van het totale aanbod aan dagelijkse winkels (levensmiddelen
en persoonlijke verzorging). Deze functie vertaalt zich naar en vanuit economische, relationele en
sociale aspecten.

Economisch
Het omzetaandeel van de dagelijkse sector t.o.v. de totale consumptieve bestedingen gedaan door
huishoudens, is fors: het bedraagt liefst ca. 37% van alle consumptieve bestedingen. Bij de
supermarkt doet de consument het leeuwendeel van die bestedingen. Alleen al de
toonbankbestedingen bij de supermarkten (direct door de consument in de winkel) zijn per inwoner
per jaar: € 1.920,- excl. BTW.

De omzet is bovendien stabiel en fluctueert veel minder dan bij de overige branches. Dit wordt o.a.
aangetoond door de bestedings-ontwikkelingen in de afgelopen tijden van recessie en omzetverlies
aan webwinkels. Deze ontwikkelingen zijn voor een groot deel aan deze (dagelijkse) sector voorbij
gegaan. Supermarkten hebben zelfs hun omzet(aandeel) de afgelopen 10 jaar zien vergroten.
Supermarkten concurreren hevig met elkaar wat geleid heeft tot een uiterst efficiënte winkelopzet.
Dit vertaalt zich in een vloerproductiviteit van landelijk gemiddeld € 8.200,- excl. BTW per m² wvo
per jaar. Een gemiddelde supermarkt (1.200 m² wvo) behaalt daarmee een omzet van jaarlijks
bijna € 10 miljoen excl. BTW.

Door die hoge productiviteit zijn supermarkten gemiddeld genomen de meest aantrekkelijke
winkelbelleggingen die er in Nederland zijn. Dit is natuurlijk mede afhankelijk van de maatvoering
en het voldoen aan de randvoorwaarden (vooral bereikbaarheid en parkeren). Het ontwikkelen van
supermarkten biedt daarom voor gemeenten meestal een handvat om een centrumontwikkeling
van de grond te trekken. Er ontstaat investeringsruimte.

Relationeel
De supermarkt is ook relationeel van groot belang voor het winkelgedrag, zowel naar de
consument als naar overige retailers. Dagelijkse boodschappen gebeuren hoogfrequent. De
consument bezoekt gemiddeld een supermarkt ca. 2,7 keer per week. Deze frequentie loopt
bovendien nog steeds wat op. De full-service wordt hierbij beduidend vaker bezocht dan een
discounter. De spreiding van het bezoek geografisch gezien (bij de woonplaats, de werkplek of een
trafficlocatie) wordt groter. Dat geldt ook voor de verschillende segmenten supermarkten (full-
service, prijsvechter en discount) bijvoorbeeld vanwege aantrekkelijke aanbiedingen. De
consument bezoekt dus bij een compleet aanbod aan supermarkten een centrumgebied minimaal
dus bijna 3 keer per week.

Dit gebeurt met alle vervoermiddelen waarbij de auto zorgt voor de meeste omzet. Voor de
supermarkt vertaalt zich dat in ca. 10.000 tot 15.000 kassa-aanslagen per week (elke kassa-
aanslag betekent een bezoek door een huishouden aan het betreffende centrumgebied).
Ook andere aanbieders profiteren van dit hoogfrequente bezoek. Indien overige dagelijkse winkels
zoals versspeciaalzaken en drogisterijen op korte (loopafstand) zijn gelegen van de entree van de



                                                                                                35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>supermarkt (maximaal ca. 50m zonder hinderlijke barrières zoals drukke wegen, onaantrekkelijke
looproutes en/of hoogteverschillen), kan het combinatiebezoek oplopen. Recent onderzoek laat
zien dat indien de openingstijden op elkaar aansluiten en wordt voldaan aan de voorwaarden zoals
zojuist omschreven, gemiddeld 65% van de bezoekers van een supermarkt ook een andere winkel
in een centrum bezoeken. Dus behalve dat deze winkels vanwege een eigen aantrekkelijk aanbod
zelf klanten aantrekken, kunnen ze ook meeliften op de trekkracht van de supermarkt. Er zijn veel
voorbeelden dat door verplaatsing van de versspeciaalzaak naar de directe omgeving van de
supermarkt de omzet met 10 tot 35% toenam.

Ook niet-dagelijkse winkels (en overige consumentgerichte bedrijven) profiteren van de
aanwezigheid van een supermarkt. Dit gebeurt meestal meer indirect. Met de komst van een
volwaardige supermarkt ontstaat een bronpunt in een winkelgebied. Vrijwel altijd is er een forse
(nieuwe) parkeercapaciteit gerealiseerd (planologisch vereist). Door het frequente bezoek aan de
supermarkt en het bijbehorende parkeerterrein blijft de consument verbonden met het centrum.
Bij goede zichtlijnen is ook het overige aanbod te zien en onder bereik.

Bovendien is dat parkeerterrein ook te gebruiken voor een bezoek met andere doeleinden
(shoppen en doelgericht bezoek andere winkels). Zo vormt de supermarktlocatie vaak een
belangrijk bronpunt in het centrum.

Sociaal
Niet onbelangrijk is ook de sociale functie van een supermarkt. Op de eerste plaats is het een
werkplek voor veel mensen, meestal gaat het om ca. in totaal 100 arbeidsplaatsen (maximaal ca.
40 fte). De arbeid is voor alle lagen van de bevolking haalbaar (start carrière). De werkrelatie
draagt daarmee ook bij aan de centrumfunctie als geheel en maakt er ook onderdeel van uit. Er is
ook een ontmoetingsfunctie die bovendien steeds belangrijker wordt getuige het voorkomen van
een koffieplek met tegenwoordig ook een tafel met wat stoelen. Vooral voor ouderen is deze
functie van groot belang en zorgt voor een dagelijks uitje. De sociale functie reikt nog verder: denk
aan de voetbalplaatjes die je bij een supermarkt kunt sparen over een lokale voetbalvereniging. De
supermarkt vervult hiermee dus ook een sociaal-maatschappelijke taak die verbindend werkt en
daarmee onderdeel is van het lokale netwerk. Het helpt de inwoners te binden aan het centrum.

Conclusie
De supermarkten zijn van grote betekenis voor een centrumgebied. Ze zijn de drager van
centrumgebieden van middelbare en kleinere omvang, zoals dat van Heerde, en weerspiegelen
daarmee de sterkte van het centrumgebied. Marktpartijen investeren graag in deze sector, ook de
afgelopen periode van financiële en economische recessie laat dit zien. Het is daarom ook dat veel
gemeenten bezig zijn en blijven met het op orde krijgen van de supermarktstructuur.




36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Bijlage 4          Waardering door consument van de
                   supermarkt

Prijs-serviceniveau supermarkten




Bron: GFK panelservices en Foodmagazine


Twee maal per jaar wordt door het GFK onderzoek gedaan naar de waardering door de
consumenten van de verschillende soorten supermarktformules. Dit gebeurt op basis van prijs en
service. Het gaat hierbij dus om ‘het gevoel’ dat de consument heeft bij de formules. Op deze wijze
ontstaat een inzicht in verschillende soorten segmenten. Dat is van belang omdat de consument
het op prijs stelt dat er een zo groot mogelijke verscheidenheid is in het aanbod. Dat verhoogt,
indien dit inderdaad het geval is, dus de koopkrachtbinding.




                                                                                                37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bijlage 5          Volgorde in aankoopkanaal

In tegenstelling tot discounters functioneren ruime servicesupermarkten als katalysator voor
andere winkels in een winkelgebied. Dit is af te lezen in de onderstaande tabel waarin onderscheid
wordt gemaakt in de soorten aankoopkanalen (primair, secundair en tertiair) vanuit het
gezichtspunt van de consument. Van de grotere supermarktformules is bij de formule Aldi het
verschil het grootst tussen de functie die ze vervult als primaire supermarkt en als secundaire /
tertiaire supermarkt.




 Bron: Consumentenonderzoek Deloitte juni 2015




                                                                                                39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>