<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woonvisie
gemeente
Nijkerk
2020+
1 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
1. Inleiding .............................................................................................. 3       4.2 Flexibele woonvormen ........................................................ 29
     1.1 Aanleiding .................................................................................. 5            4.3 Huisvesting van arbeidsmigranten .................................... 30
     1.2 Terugblik .................................................................................... 5           4.4 Woonwagenstandplaatsen ................................................. 31
     1.3 Thema’s ...................................................................................... 6           Onze aanpak ................................................................................. 32
     1.4 Kansen voor inwoners ............................................................. 7
     1.5 Versterken van bedrijvigheid en publieke sector ................ 7                                   5. Thema: Verduurzaming woningvoorraad ............................... 33
     1.6 In samenwerking met betrokken partijen ............................ 7                                      5.1 Verduurzaming particuliere woningvoorraad ................... 35
     1.7 Afbakening ................................................................................ 8              5.2 Verduurzaming sociale woningvoorraad .......................... 36
     Onze visie ........................................................................................ 8          5.3 Vergroten van duurzame leefkwaliteit .............................. 36
                                                                                                                    Onze aanpak ................................................................................. 38
2. Thema: Balans vraag en aanbod .................................................. 9
     2.1 Doelgroepen ............................................................................ 11          6. Uitvoering: Uitgangspunten voor woningbouw-
     2.2 Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte ............... 12                                             programmering ............................................................................. 40
     2.3 Het verbeteren van betaalbaarheid en beschikbaarheid 13                                                    6.1 Instrumenten .......................................................................... 40
     Onze aanpak .................................................................................. 17              6.2 Uitgangspunten voor woningbouwprogrammering ........ 41
                                                                                                                    6.3 Monitoring ............................................................................. 43
3. Thema: Wonen en zorg ................................................................ 18
     3.1 Ouderen met een zorg- en ondersteuningsvraag ............ 20                                         Bijlage 1 Ontwikkeling sociale huurvoorraad ............................... 45
     3.2 Kwetsbare personen met een ondersteuningsvraag ...... 22                                             Bijlage 2 Identiteit en woningbehoefte per kern .......................... 48
     Onze aanpak ................................................................................. 25         Bijlage 3 Uitleg keuzemenu bij woningbouwprogrammering .... 50
                                                                                                              Bijlage 4 Begrippenlijst ...................................................................... 53
4. Thema: Alternatieve en flexibele woonvormen................... 26                                          Bijlage 5 Geraadpleegde bronnen .....................................................56
     4.1 Alternatieve woningtypen ................................................... 28
2 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
3 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Algemene trends                                         Specifieke Nijkerkse                                             Huidige huishoudenssamenstelling naar kern
                                                        gegevens huishoudens:                                            45%
                                                                                                                         40%                                                                                                                   Nijkerkerveen
                                                                                                                         35%
                                                                                                                         30%
                                                             Huidig aantal inwoners                                      25%
                                                                                                                         20%                                                                                                                   Hoevelaken
 Aandeel alleenstaande en oudere huishoudens                 Gemeente 2019                                               15%
                                                                                       < 20 jaar                         10%
 neemt toe, aandeel gezinnen en paren daalt                             35-55 jaar
                                                                                        10.785                            5%
                                                                         11.320                                                                                                                                                                Nijkerk
 Toename aantal huishoudens                                                                                               0%
                                                                                > 75 jaar                                              +                   +                                     +                  +
                                              Infographic algemeen
 Vergrijzing                                                                     3.295         20-35 jaar                          < 35 jaar           35-55 jaar        gezinnen           55-75 jaar           > 75 jaar                           Bron: CBS
 Individualisering en grotere flexibiliteit                      55-75 jaar                      7.230
                                                                   9.895
 Technologische trends / domotica
 Langer zelfstandig wonen
 Verduurzamen
 Flexibiliteit in bouwprojecten
 Van bezit naar gebruik                                                                                                                                                 Belangrijkste verhuisbewegingen afgelopen tien jaar
 Inclusief wonen                                                                                                                 PROVINCIALE                                   Amsterdam                  Zeewolde
                                                                                                                               PROGNOSE 2029:                                                                                               Ermelo
                                                                                                                                                                               Almere
                                                                        Totaal 42.525
                                                                                                         Bron: CBS           Nijkerk                                                                                         Putten
                                                                                                                             groeit
                                                                                                                                                                                           Bunschoten
                                                                                                                                                                                                               Nijkerk
                                                                                                                                 naar 44.150 tot                                                                                         Barneveld
                                                                                                                                 44.935 inwoners                                             Amersfoort
                                                                                                                                                                                                                                                           Bron: Companen
                                                                                                                                                                                                                                            Ede
                                               Bevolkingsopbouw per kern                                                                                                                                                              Vertrekkers > 450
                                                                                                                                                                                                     Leusden
                                                                                                                                                                                                                                      Vertrekkers < 450
                                                                                                                                   Bron: Provincie Gelderland (2016)           Utrecht                                                Vestigers > 450
Inwoners                  Ontwikkeling                Nijkerkerveen             Hoevelaken               Nijkerk                                                                                                                      Vestigers < 450
Nijkerk                   huishoudens          45%
                          Nijkerk              40%                                                                       Prognose huishoudenssamenstelling (2019 – 2039)                                                     2019-2029
                                               35%                                                                          2019       2024       2029         2034     2039                                                 • Sterke groei
2008       38 982         2008      15 069     30%                                                                                                                                                                             65-plussers
2009       39 080         2009      15 166     25%                                                                       9.000                                                                                               • Vooral jonge 1+2
                                               20%                                                                       8.000                                                                                                 persoons-huishoudens
2010       39 538         2010      15 479
                                               15%                                                                       7.000
2011       39 788         2011      15 640                                                                                                                                                                                     (<50 jaar) en gezinnen
                                               10%                                                                       6.000
                                                                                                                                                                                                                               met kinderen
2012       40 126         2012      15 805      5%                                                                       5.000
2013       40 355         2013      15 986      0%                                                                       4.000                                                                                               2029-2039
                                                     < 20 jaar   20-35 jaar   35-55 jaar    55-75 jaar      > 75 jaar    3.000                                                                                               • Groei 65-plussers
2014       40 638         2014      16 303
                                                                                                                         2.000                                                                                                 en gezinnen neemt
2015       40 870         2015      16 425                                                                   Bron: CBS
                                                                                                                         1.000                                                                                                 iets af
2016       41 199         2016      16 594                                                                                   0                                                                                               • Vooral toename
2017       41 775         2017      16 796                                                                                             +                  +                                  +                  +              groep 45-65 jarigen
2018       42 307         2018      16 949                                                                                         < 30 jaar         30-44 jaar        gezinnen          45-64 jaar            > 65+
                                                                                                                                                                                                                                                     Bron: CBS
Bron: CBS Bevolking
               4 | W O Bron:
                       O N CBS
                             V I huishoudens
                                 SIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
1.1 Aanleiding                                                           1.2 Terugblik
Sinds de vaststelling van de Woonvisie 2015+ zijn er veel ontwikkelingen De woonvisie 2015+ is in 2019 samen met de woningcorporaties
geweest op het gebied van wonen. De druk op de woningmarkt is flink      en de huurdersorganisaties geëvalueerd. In de woonvisie 2015+
toegenomen, waardoor sommige huishoudens moeite hebben om                was het uitgangspunt van 35% sociale huur- en koopwoningen in
geschikte woonruimte te vinden. Het coalitieakkoord ‘Verbinden met       nieuwbouwontwikkelingen een belangrijke doelstelling. Deze doelstelling
Ambitie’ zet daarom in op voldoende woningen die passen bij de inwoners  is in de meeste grote projecten gerealiseerd. Daarentegen is er de
van de gemeente Nijkerk. Zodat vraag en aanbod beter op elkaar           afgelopen jaren een zeer beperkt aantal middeldure huurwoningen
aansluiten. Daarbij willen we sturen op de afname van wachtlijsten en de ontwikkeld, terwijl dat ook een speerpunt in de vorige woonvisie was.
betaalbaarheid van woningen. Om deze ambitie in de huidige woningmarkt   De aandacht voor het sociale- en middensegment is in de huidige
te kunnen bereiken actualiseren we de woonvisie uit 2015.                woningmarkt belangrijker dan ooit. Het is daarom opnieuw een belangrijk
                                                                         thema in deze woonvisie.
Om beter zicht te krijgen op de opgaven voor de komende jaren, is een
woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daarnaast is op diverse manieren        Het voldoen aan de woningbehoefte van inwoners was één van de
input opgehaald bij inwoners, huurders, corporaties, ontwikkelaars       voornaamste ambities uit de vorige woonvisie. Net zoals voldoende
en andere belanghebbenden. Op basis van deze onderzoeken en              kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving en voldoende
participatiebijdragen is de strategische koers voor de komende jaren     keuzemogelijkheden voor inwoners. De vorige woonvisie was daarmee een
uitgezet. Deze woonvisie continueert op een aantal punten het bestaande  document dat op hoofdlijnen bleef. In de huidige woningmarkt wordt een
beleid en wordt aangevuld met nieuwe opgaven die voortkomen uit de       aantal knelpunten steeds sterker voelbaar. Om die reden werken we in
recente ontwikkelingen op de woningmarkt.                                deze nieuwe woonvisie aan de hand van vier actuele thema’s. En maken we
                                                                         scherpe keuzes die nodig zijn om onze ambities te bereiken.
                                                                         De afgelopen jaren is ook gebleken dat er behoefte is aan een praktische
                                                                         woonvisie, die duidelijke uitgangspunten geeft voor betrokken partijen
                                                                         bij nieuwbouwontwikkelingen. Deze woonvisie sluit daarom af met
                                                                         een hoofdstuk gericht op de uitvoering en komt met voorstellen om
                                                                         beschikbare en nieuwe instrumenten maximaal te benutten.
5 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1.3 Thema’s
Voor de opbouw van deze woonvisie wordt gewerkt aan de hand van vier thema’s.
1                                   2                                     3                                   4
  Balans in vraag en                   Wonen en zorg                          Alternatieve                    Verduurzaming
  aanbod                               In de gemeente Nijkerk                 en flexibele                    van de bestaande
                                       staan samen leven, kwaliteit
  Hiermee geven we invulling
                                       van leven en aandacht voor
                                                                              woonvormen                      woningvoorraad
  aan de ambitie om te blijven                                                De gemeente Nijkerk kenmerkt    De ambities op het gebied
  zorgen voor voldoende betaal-        elkaar centraal. We hechten
                                                                              zich door een groot aandeel     van duurzaamheid zijn hoog.
  bare woningen. Door de toe-          er waarde aan dat inwoners
                                                                              gezinnen. De woningvoorraad     Bij nieuwbouw gelden
  nemende druk op de woning-           kunnen blijven wonen in
                                                                              sluit daar goed op aan, met     inmiddels strenge normen
  markt is een koopwoning voor         hun vertrouwde omgeving,
                                                                              een hoog aandeel eengezins-     ten aanzien van duurzaam-
  een groeiend aantal inwoners         ook wanneer de zorgvraag
                                                                              woningen. Maar we zien ook      heid. De grootste opgave ligt
  steeds moeilijker bereikbaar.        toeneemt. Met het thema
                                                                              een opkomst van doelgroepen     hier in het verduurzamen van
  Ook het aantal mensen dat            ‘wonen en zorg’ gaan we
                                                                              die behoefte hebben aan         de bestaande woningvoor-
  wacht op een sociale huur-           in op de behoefte van de
                                                                              andere woonvormen. Daar-        raad. Daarvoor moeten we
  woning neemt toe. We vinden          verschillende zorgdoel-
                                                                              naast wordt de ruimte om        ons onder andere richten op
  het belangrijk dat inwoners          groepen.
                                                                              woningen te bouwen schaars      het grote aantal particuliere
  kunnen wonen passend naar                                                   en zijn de bouwkosten voor tra- woningeigenaren.
  hun behoefte en dat zij een                                                 ditionele woningen hoog. Om
  wooncarrière kunnen maken.                                                  te voorzien in een veranderende
  Daarom moeten we woningen                                                   woningbehoefte en rekening te
  blijven bouwen voor inwoners                                                houden met de beperkingen,
  die tegen de problemen op de                                                moeten we alternatieve en
  woningmarkt aanlopen.                                                       flexibele oplossingen bieden.
6 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1.4 Kansen voor inwoners                                                  willen voorzien. Deze specifieke doelgroepen en de bijbehorende behoefte
Bij het formuleren van het beleid in deze woonvisie vormen de behoeften   aan woonruimte worden behandeld in het thema ‘Alternatieve en flexibele
van onze eigen inwoners het uitgangspunt. Er zijn veel inwoners met       woonvormen’.
woonwensen en verhuiswensen die in de huidige markt niet eenvoudig in
te vullen zijn. Bij het programmeren van nieuwbouwontwikkelingen wordt    1.5 Versterken van bedrijvigheid en publieke sector
daarom gekeken naar de tekortkomingen in het woningaanbod die door        Naast het voorzien in de behoefte van onze inwoners houden we ook reke-
inwoners van de gemeente Nijkerk worden ervaren. Met deze woonvisie       ning met het bedrijfsleven en de publieke sector in de gemeente Nijkerk.
willen we de juiste kansen voor hen creëren. We zien dat de gemeente      De ambitie om ons sterk in te zetten voor de lage- en middeninkomens
Nijkerk onderdeel is van een regionale woningmarkt, waarbij vooral        moet ervoor zorgen dat deze grote groep inwoners zoveel mogelijk in
de verhuisrelatie met Amersfoort sterk is. Hierdoor heeft de gemeente     Nijkerk kan blijven wonen en niet van de woningmarkt wordt verdrongen.
de afgelopen jaren ook nieuwe inwoners van buitenaf mogen                 Zo blijven deze mensen ook beschikbaar voor werkgevers in de gemeente
verwelkomen.                                                              Nijkerk. In een aantal sectoren, zoals de foodsector en de zorg, is een
                                                                          grote behoefte aan jongeren met een MBO opleiding, maar dit is juist een
De druk op de woningmarkt wordt door inwoners overigens verschillend      doelgroep die moeilijk aan woonruimte komt. Waar hoger opgeleiden
ervaren. Voor de één pakt het beter uit dan voor de ander. Zo is          bereid zijn tot een grotere woon-werkafstand, willen middelbaar opgelei-
overwaarde op een koopwoning mooi voor de eigenaar, maar leidt dat tot    den graag dichterbij hun werk wonen. Door in te zetten op de kansen op
een flinke barrière bij mensen die de koopmarkt willen betreden. Hierdoor woonruimte voor deze doelgroep, versterken we ook de bedrijvigheid en
zijn jongeren genoodzaakt om langer thuis te blijven wonen en is het      publieke sector in de gemeente Nijkerk.
voor huurders lastiger om door te stromen naar een koopwoning. In deze
woonvisie is daarom extra aandacht voor de doelgroepen die de druk op de  1.6 In samenwerking met betrokken partijen
woningmarkt en de gevolgen daarvan het sterkste ervaren.                  Deze woonvisie is tot stand gekomen met de inzet en inbreng van diverse
                                                                          interne en externe betrokkenen. Het proces voor de Omgevingsvisie liep
Tenslotte is er in deze woonvisie aandacht voor enkele specifieke         deels parallel aan de voorbereiding van deze woonvisie. Daarom zijn de on-
doelgroepen. Ten eerste zijn er verschillende zorgdoelgroepen, waarbij    derdelen van het participatieproces voor de omgevingsvisie – waarin zowel
sprake is van tekorten in de voor hen specifieke woonvormen. Hiervoor     experts, inwoners als de politiek om inbreng is gevraagd – tevens benut
is aandacht in het thema ‘Wonen en zorg’. Daarnaast ligt er een grote     om input voor de woonvisie op te halen. Zo hebben inwoners deelgeno-
uitdaging om te voorzien in geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten   men aan een enquête, waarin ook naar hun woonwensen werd gevraagd.
die voor in de gemeente gevestigde bedrijven werkzaam zijn. Tenslotte is  Daarnaast zijn er expertmeetings georganiseerd, waarin is gesproken over
er een behoefte aan enkele nieuwe woonwagenstandplaatsen, waarin we       de woningmarkt en de ontwikkelingen die op de gemeente afkomen. Dit
7 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>gesprek is eveneens gevoerd met in Nijkerk gevestigde makelaars. Speci-
fiek voor het thema ‘Wonen en zorg’ zijn rondetafelgesprekken georgani-    Onze visie
seerd met betrokken partijen uit de zorgsector. Tenslotte zijn de woning-
                                                                           • We zorgen voor meer woningen passend bij de behoefte van
corporaties en huurdersvertegenwoordiging en ouderenorganisaties nauw
                                                                              inwoners, zodat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten. Daarbij
betrokken bij de totstandkoming van deze woonvisie. Er zijn zodoende veel
                                                                              richten we ons met name op het vergroten van het aanbod voor de
wensen en ideeën opgehaald, waar met deze woonvisie een invulling aan
                                                                              huishoudens die de druk op de woningmarkt het meest sterk ervaren
gegeven wordt. Voor de uitvoerbaarheid van de woonvisie is met project-
                                                                              en die bijdragen aan een goede doorstroming van de woningmarkt
ontwikkelaars gesproken. Daarnaast heeft de Rekenkamercommissie het
                                                                              (hoofdstuk 2).
woonbeleid van Nijkerk sinds 2015 geëvalueerd. De aanbevelingen zijn
waar mogelijk meegenomen in deze woonvisie.
                                                                           • We willen inwoners met een zorg- en ondersteuningsvraag waar
                                                                              mogelijk thuis laten wonen. We richten ons op voldoende woningen
1.7 Afbakening
                                                                              voor personen met een zorg- en ondersteuningsvraag (hoofdstuk 3).
In deze woonvisie richten we ons met name op het vraagstuk wat voor
type woningen nodig zijn en hoeveel woningen nodig zijn (of anders
                                                                           • We dagen ons zelf uit om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen
gezegd; in welke verhouding). Dit krijgt vorm in deze vraaggerichte woon-
                                                                              op het gebied van wonen. Naast reguliere woningbouw richten we
visie, op grond van zowel de actuele situatie op de woningmarkt als een
                                                                              ons op alternatieve en flexibele woonvormen die (tijdelijk) kunnen
uitgebreid woningbehoefteonderzoek. Het vraagstuk waar woningen
                                                                              bijdragen aan oplossingen voor de doelgroepen die moeilijk aan
moeten komen is onderwerp van ruimtelijke ordening. De visie op ruim-
                                                                              woonruimte komen (hoofdstuk 4).
telijke ordening in de gemeente Nijkerk is vastgelegd in de Structuurvisie
2011. Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan de voorbereiding van de
                                                                           • We zetten in op verduurzaming van de woningvoorraad van zowel
Omgevingsvisie. Deze Omgevingsvisie moet een meer integraal document
                                                                              particuliere eigenaren als corporaties om naar de gemeentelijke
worden, waar de vraagstukken over wonen onderdeel van uitmaken. Het
                                                                              ambities voor 2035 (CO2-neutraal) en 2050 (energieneutraal) toe te
is dan ook van belang dat deze op zichzelf staande woonvisie in een later
                                                                              werken (hoofdstuk 5).
stadium gebruikt kan worden voor de invulling van de Omgevingsvisie. Om
een ongewenste overlap te voorkomen is niet gekozen voor een ‘brede’
                                                                           • We geven een duidelijk kader aan voor woningbouw. We
woonvisie, die uitgebreid ingaat op de leefomgeving of het karakter van
                                                                              maken daarbij optimaal gebruik van de instrumenten die ons
de gemeente en de kernen. Een uitgebreide behandeling van deze onder-
                                                                              ter beschikking staan om te sturen op het programma van
werpen past beter in de Omgevingsvisie. Om die reden bakenen we deze
                                                                              nieuwbouwontwikkelingen (hoofdstuk 6).
woonvisie af en richten we ons op een viertal herkenbare thema’s.
8 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2. Thema:
Balans in vraag
en aanbod
9 | WOONVISIE GEMEENTE NIJKERK 2020+
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Woningvoorraad                                                                                                                        Woningbehoefte                                                                                  Resultaten
 Huidige woonsituatie per inkomensgroep/eigendomsverhouding                                                                                                                                                                           bewonersenquête
                                   Koop              Sociale huur           Particuliere huur                     Totaal                                                                                          Bron: Companen
                                   #         %           #            %            #               %              #             %      Kwalitatieve woningbehoefte gemeente
 Huurtoeslaggroep            1.145          9%       1.860         48%          350           27%          3.355              19%      korte termijn (t/m 2024) en lange termijn (t/m 2029)
 Ht - € 36.800               1.870         15%       1.105         29%          390           30%          3.365              20%
                               750          6%         220          6%           60            5%          1.030               6%         2019-2014      2024-2029
                                                                                                                                                                                                                                         Als ik ouder
 € 36.800 - € 41.055
 > € 41.055                  8.345         69%         655         17%          490           38%          9.490              55%                                                                                                      ben wil ik graag
 Totaal                     12.110        100%       3.840        100%        1.290          100%         17.240             100%            Huur eengezins rij sociaal                                                                         In een
                                            Bron: Lokale Monitor Wonen (2019), Provincie Gelderland (2016), CBS (2019)                  Huur eengezins rij overige huur
                                                                                                                                                                                                                                         appartement wonen
                                                                                                                                                                                                                                          Gelijkvloers wonen
                                                                                                                                             Huurappartement sociaal
 WOZ-waarde koopwoningen per kern (aantal)                                                                                                                                                                                            Dicht bij de winkels wonen
                                                                                                                                        Huurappartement overige huur
                       Nijkerk                                                                                                                                                                                                         In dezelfde buurt wonen
                       8.296                           Nijkerkerveen                   Hoevelaken                      Nijkerk
                                                                                                                                                  Koop rij < € 200.000                                                                    als waar ik nu woon
      Nijkerkerveen
          1.132                                                                                                                                                                                                                            In de buurt van
                                                                                                                                                  Koop rij > € 200.000
                                            5000                                                                                                                                                                                            groen wonen
 Hoevelaken
                                                                                                                                                Koop 2^1 < € 250.000
   3.101                                    4000                                                                                                                                                                                             Dichtbij het
                                                                                                                                           Koop 2^1 < € 250-350.000                                                                        centrum wonen
                                            3000
                                            2000                                                                                                Koop 2^1 > € 350.000
           Totaal                           1000                                                                                          Koop vrijstaand < € 350.000
         gemeente
                                                 0                                                                                        Koop vrijstaand > € 350.000
          12.529                                     <€ 200,000         € 200.000 -          € 250.000 -          €350.000>
                                                                         € 250.000            € 350.000
                                                                                                                                                                                                                                         Suggesties van
                                                                                                                                       Koop appartement < € 350.000                                                                        bewoners
 Woningtype koopwoningen per kern (aantal)                                                                                             Koop appartement > € 350.000                                                                   Meer levensloopbestendige
                       Rij-/hoek-         2-1-kap       Vrijstaand        Appartement          Woning in               Totaal                                                                                                          woningen voor ouderen.
                                                                                                                                                                          0   100      200      300      400        500      600
                        woning                                                                 aanbouw                                                                                                                                   Meer woningen voor
 Nijkerk                         4.260         1.769              1.398              825                    44                8.296                                                                                                           jongeren.
 Hoevelaken                      1.453           815                611
                                                                    0       1000      2000
                                                                                     217         3000      4000
                                                                                                             5        5000    3.101
 Nijkerkerveen                     252           339                523                7                    11                1.132    Kenmerken van verhuizers
 Totaal gemeente                 5.965         2.923              2.532            1.049                    60               12.529                                                                                                   De volgende type woningen
                                                                                              Bron: GBLT (database OZB 2019)
                                                                                                                                                                                                                                      zijn het meest gewenst om
                                                                                                                                                                                                                                        nieuw te laten bouwen:
 Verhuurklasse en woningtype huurwoningen corporaties (aantal)                                                                                                                                                                              wo ningen
                                                                                                                                                                                                                                          vo o r s ta rt e rs
                                                                       WSN                    De Alliantie
                       Verhuurklasse
                       t/m € 424,44
                                                          Nijkerk
                                                                 554
                                                                     Hoevelaken Nijkerkerveen Hoevelaken
                                                                               4           42            21                                  Binnen-                                                            Oudere                      72,8%
              €
                       € 424,45 t/m € 607,46                   1.791          10          216          225                                   verhuizers                       Vestigers                         inwoners                    wo ninge n
  € €                  € 607,47 t/m € 651,03                     255                       35          140                                                                                                                                vo o r o u d e re n
                       € 651,04 t/m € 720,42                     188                        6          106
                       boven € 720,42 sociaal                      4                                     32                                                                                                                                 59,4%
                       boven € 720,42 vrije sector               162                        2            41                            Binnenverhuizers zoeken relatief       Vestigers in de gemeente         Oudere inwoners
                       totaal                                 2.954           14          301          565                             vaak ruime grondgebonden               Nijkerk zoeken vooral            willen graag een              wo ningen
                       Woningtype                                                                                                      koopwoning (2-onder-1 kap of           een betaalbare rij- of           levensloopgeschikte         s o c ia l e hu u r
                                                                                                                                       vrijstaand), of grondgebonden          hoekwoning in de                 woning.
                       Grondgebonden
                       Appartement
                                                                  2.070
                                                                    884
                                                                                       10
                                                                                        4
                                                                                                          285
                                                                                                           16
                                                                                                                              403
                                                                                                                              162
                                                                                                                                       sociale huurwoning.                    koopsector.                                                   41,3%
                                                                                                                                                                                                                     Bron: Companen
                                                                                                        Bron: WSN, De Alliantie
              10 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2. Thema: Balans in vraag en aanbod
                                                                         Starters
   Onze ambitie:
                                                                         Starters zijn veelal jongere personen of stellen die een eerste woning
   •	We willen meer betaalbare woningen voor inwoners die door de       zoeken. Dat kan een huurwoning zijn, maar er zijn ook jongeren die willen
      druk op de woningmarkt moeite hebben om een passende woning        starten met een koopwoning. Maar de hoge prijzen maken het lastig om
      te vinden.                                                         een start op de woningmarkt te maken. Ook de huidige strengere regels
   •	We willen voorzien in de woningbehoefte van onze eigen inwoners    voor hypotheken maken het voor de huidige generatie lastiger om te
      en hebben oog voor de doelgroepen die in de knel zitten.           beginnen met kopen. Jongeren blijven hierdoor tot een latere leeftijd thuis
   •	We willen door het stimuleren van doorstroming voorkomen dat de    wonen, terwijl zij wel de wens hebben om uit huis te gaan. Om starters
      woningmarkt verder op slot raakt.                                  te kunnen helpen moet gekeken worden naar woningen die goedkoper te
                                                                         bouwen zijn, zoals kleinere en gestapelde woningen. Met de starterslening
In enkele jaren tijd is de woningmarkt in hoog tempo uit het dal geklom- biedt de gemeente de mogelijkheid om een bedrag in aanvulling op de
men. Door het achterblijven van woningbouw in de crisis is een tekort    hypotheek onder gunstige voorwaarden te financieren.
aan woningen ontstaan. Dit met name in de stedelijke gebieden. Ook in
de regio waarin de gemeente Nijkerk is gelegen, wordt deze schaarste     Huishoudens met een laag – of middeninkomen
aan woonruimte gevoeld. Door de fors toegenomen huizenprijzen is een     Hoewel het een erg breed gedefinieerde doelgroep is, willen we in deze
koopwoning voor een grote groep lagere- en middeninkomens niet langer    woonvisie uitgebreid stilstaan bij de huishoudens met een lager of modaal
bereikbaar. Daarnaast zien we een toename van de wachttijden voor soci-  inkomen. Voor lage inkomens geldt dat een koopwoning in de huidige
ale huurwoningen.                                                        markt nauwelijks haalbaar meer is. Zij zijn hierdoor aangewezen op sociale
                                                                         huur. Maar ook voor middeninkomens zijn er steeds minder koopwonin-
2.1 Doelgroepen                                                          gen beschikbaar. Middeninkomens komen echter niet in aanmerking voor
Doelgroepen die de schaarste aan betaalbare en beschikbare woningen      sociale huur, vanwege het overschrijden van de hiervoor geldende inko-
– zowel huur als koop – sterk ervaren zijn starters, lage- en midden in- mensgrens. Met name huishoudens met een inkomen dat net boven de in-
komens, spoedzoekers en senioren. In deze woonvisie kijken we hoe we     komensgrens voor sociale huur ligt, komen hierdoor knel te zitten. Zij zien
deze doelgroepen kunnen ondersteunen. Het is niet vanzelfsprekend dat    zich genoodzaakt om te verhuizen naar regio’s met een goedkoper aanbod.
de markt volledig in de woningbehoefte van deze doelgroepen voorziet.    Of ze blijven langer dan gewenst in hun bestaande woning, in plaats van
Daarom analyseren we waar de knelpunten zitten en benoemen we wat        het maken van een vervolgstap naar een volgende woning passend bij hun
oplossingen kunnen zijn.                                                 levensfase.
11 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Spoedzoekers                                                               De uitdaging is dan ook om woningen te bouwen die voldoen aan de speci-
Bij het begrip spoedzoekers gaat het bijvoorbeeld om mensen die door       fieke wensen van senioren (o.a. prijs, indeling van de woning, locatie). Om
een Bij het begrip spoedzoekers gaat het bijvoorbeeld om mensen die        zodoende de doorstroming op de woningmarkt op gang te brengen.
door een echtscheiding met spoed op zoek moeten naar woonruimte. De
minimale wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt meerdere jaren     2.2 Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte
en voor koopwoningen zijn vaak meerdere potentiële kopers. Hierdoor        Het woningmarktonderzoek dat voorafgaand aan deze woonvisie is uit-
is het lastig om op korte termijn iets te vinden. Spoedzoekers zijn vaak   gevoerd, bevestigt het beeld dat we nu in de markt zien. Voor het formu-
geholpen met een oplossing van tijdelijke aard, zodat ze de tijd hebben om leren van het woonbeleid op de lange termijn is het belangrijk om zicht te
verder te zoeken naar een meer definitieve woning. Spoedzoekers moeten     hebben op de huishoudensontwikkeling en de woningbehoefte die daar uit
overigens niet verward worden met woonurgenten. Woonurgentie, waarbij      voortkomt. In deze paragraaf wordt stilgestaan bij de belangrijkste uit-
men voorrang krijgt op een sociale huurwoning, is een specifiek middel dat komsten van het onderzoek.
alleen in een beperkt aantal gevallen wordt toegekend. De groep spoed-
zoekers, bestaande uit woningzoekenden die in meer of mindere mate met     Bevolkingsgroei
spoed een woning zoeken, is veel groter dan het aantal woonurgenten.       Verschillende bevolkings- en huishoudensprognoses laten voor de ge-
                                                                           meente Nijkerk een groei zien. Met name de afgelopen jaren was er sprake
Senioren                                                                   van een sterke bevolkingsgroei. Deze groei houdt ook voor de lange
Binnen de doelgroep senioren bestaat een grote variatie aan inwoners. De   termijn aan, al vlakt deze groei over 10 jaar wel wat af. De sterkste groei
komende jaren neemt de omvang van deze doelgroep sterk toe. De toene-      is te zien bij de één- en tweepersoons huishoudens met een leeftijd van
mende vergrijzing vraagt om meer woningen die bij de doelgroep passen.     65 jaar en ouder. Nijkerk wijkt daarmee niet af van de landelijke trend van
Senioren hebben veelal specifieke woonbehoeften waar zij in de huidige     vergrijzing. Een tweede groep die sterk bijdraagt aan de groei zijn gezinnen.
markt niet eenvoudig invulling aan kunnen geven. Het realiseren van de     Het profiel van de gemeente Nijkerk als typische gezinsgemeente wordt
juiste woningen voor de diverse doelgroep van senioren is daarnaast van    bevestigd door een sterk positief geboortesaldo.
belang vanwege de woning die zij bij een verhuizing kunnen achterlaten.
Hier kan een ander huishouden weer naar doorstromen. Anderzijds blijkt     Toename van vestigers
uit landelijk onderzoek dat senioren de afgelopen jaren minder verhuisge-  De gemeente Nijkerk is ook in trek bij mensen die van buiten de gemeente
neigd zijn geworden. Dat komt onder andere doordat zij alleen bereid zijn  komen. Het zijn met name gezinnen die zich hier vestigen. Overigens kun-
om hun vaak grondgebonden woning op te geven als al hun woonwensen         nen die gezinnen bestaan uit mensen die eerder in Nijkerk zijn opgegroeid
ingewilligd worden bij een volgende woning. Daarnaast kan het beperkte     en weer terugkeren. Jongvolwassenen vertrekken veelal uit Nijkerk weg
aanbod van levensloopgeschikte woningen voor ouderen een reden zijn.       vanwege studie of werk en kunnen in de levensfase waarin ze een gezin
12 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>opbouwen weer terugkeren. Daarnaast past de toename van vestigers in          gen door waardestijging zijn verdwenen naar het segment boven de
het beeld waarbij met name gezinnen de stedelijke regio’s waar sprake is      € 200.000. Maar ook in de prijsklasse tussen de € 200.000 en € 300.000
van een nog hogere marktdruk, verlaten.                                       is het dringen. Het aanbod is hierin ook zeer beperkt. Dit raakt de huishou-
                                                                              dens met een middeninkomen, die op grond van hun financieringsmoge-
Grote woningbouwopgave                                                        lijkheden vaak in deze prijsklasse zoeken.
De huishoudensgroei is een belangrijke graadmeter voor de verwachte
woningbehoefte. In de regio Foodvalley zijn gemeenten bereid de eerder        Kwalitatieve woningbehoefte
gemaakte kwantitatieve woningbouwafspraken voor de komende jaren              Op basis van de huishoudensontwikkeling en geïnventariseerde woon-
naar boven bij te stellen. Daarnaast heeft de provincie Gelderland vanaf      wensen kan er een beeld worden geschetst van de woningbehoefte in
2019 de sturing op woningbouwaantallen voor een groot deel losgelaten.        kwalitatieve zin voor de komende jaren. De vraag naar rijwoningen tussen
Zij legt daarmee het accent op het versnellen en vergroten van de woning-     de € 200.000 en € 250.000 is daarbij het grootst. Terwijl dit segment de
bouwproductie, om te voorzien in de grote vraag naar woonruimte. We           afgelopen jaren in nieuwbouwontwikkelingen vaak lastig van de grond
zien mogelijkheden om het bouwtempo de komende jaren te verhogen              kwam. Vaak zat er een stap van € 50.000 of meer tussen de gereguleerde
naar gemiddeld zo’n 250 woningen per jaar, maar willen dit met name           sociale koopwoningen tot € 200.000,- en het overige aanbod van een
koppelen aan de lokale vraag.                                                 nieuwbouwontwikkeling. Dat ging bijvoorbeeld verder bij woningen vanaf
                                                                              € 275.000. Op die manier wordt precies het voor lage middeninkomens
Prijsontwikkeling van de sociale koopvoorraad                                 belangrijke koopsegment tussen de € 200.000 en € 250.000 overgeslagen.
Door de stijgende huizenprijzen heeft slechts 5% van de koopwoningvoor-       Een tweede segment dat een relatief grote vraag kent, maar waarbij het
raad in Nijkerk nog een OZB waarde van onder de € 200.000. Deze wonin-        aanbod achterwege blijft, betreft appartementen met een huur boven de
gen zijn belangrijk voor de lage inkomens, als alternatief voor sociale huur. liberalisatiegrens. Deze vraag wordt voor een groot deel gevoed door seni-
Het huidige aanbod van woningen tot € 200.000 bestaat in de gemeente          oren die op zoek naar ruimere en kwalitatief hoogwaardige appartementen
Nijkerk vrijwel uitsluitend nog uit kleinere appartementen. Voor huishou-     die levensloopbestendig zijn.
dens met een laag inkomen, die tot een bedrag van € 200.000 kunnen
financieren, is daarmee de mogelijkheid om een eengezinswoning te kopen       2.3 Het verbeteren van betaalbaarheid en beschikbaarheid
nagenoeg verdwenen. Zij zijn hierdoor aangewezen op sociale huur, waarbij     Het zorgen voor geschikte woonruimte voor alle inwoners zien we als
men steeds langer ingeschreven moet staan om in aanmerking te komen           een belangrijke opgave. Inwoners met hogere inkomens weten zich in de
voor een sociale huurwoning.                                                  regel goed te redden op de woningmarkt. In deze woonvisie richten we ons
                                                                              daarom specifiek op de segmenten van de woningmarkt die belangrijk zijn
De bouw van sociale koopwoningen heeft deze ontwikkeling niet kunnen          voor de eerder genoemde doelgroepen die het in de huidige markt lastig
tegenhouden. Het voornaamste probleem is dat deze sociale koopwonin-          hebben. Bij het onderscheiden van de woningbouwcategorieën richten we
13 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>ons primair op een aantal doelgroepen op basis van het bruto jaarinkomen.           Sociale huur
Van belang is dat hierbij een tweedeling is gemaakt in het middensegment:           Het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Nijkerk is met 22%
naar het lage middensegment en het hoge middensegment. Deze doel-                   relatief laag, afgezet tegen het provinciale gemiddelde. Maar niet iedereen
groepen gaan we vastleggen in een zogeheten doelgroepenverordening,                 uit de inkomensdoelgroep voor sociale huur hoeft in een sociale huurwo-
om ervoor te zorgen dat woningen in een bepaalde categorie ook daadwer-             ning te wonen. Nijkerk kende van oudsher een ruim aanbod van goedkope
kelijk naar de gewenste doelgroep toe gaan.                                         koopwoningen waarin deze doelgroep terecht kon. Door de gestegen
                                                                                    woningprijzen is dit niet langer een alternatief voor veel woningzoeken-
Inkomens- en woningbouwcategorieën (prijspeil 2020)                                 den en zijn zij aangewezen op sociale huur. Naast oorzaken gelegen in de
                                                                                    woningmarkt zijn er nog meer factoren die zorgen voor een toenemende
 Aanduiding             Doelgroep             Koopprijs-       Huurprijsgrenzen     vraag naar sociale huurwoningen. Zodoende is al enkele jaren een stijging
 segment                (bruto                grenzen          (maandhuur)          waarneembaar van het aantal actieve woningzoekenden voor een sociale
                        jaarinkomen)
                                                                                    huurwoning. Het is dan ook van belang om de voorraad sociale huur-
 Sociaal                maximaal              maximaal         maximaal € 737,14    woningen te laten toenemen. We willen daarom vasthouden aan het
 (goedkoop)             € 39.055              € 200.000        (liberalisatiegrens)
                                              (sociale koop)   (sociale huur)       uitgangspunt van 35% sociale woningbouw bij nieuwbouwontwikkelingen,
                                                                                    met een minimum van 25% sociale huur. Op de ontwikkeling van de
 Middensegment          € 39.055 -            € 200.000 tot    € 737,14 tot € 875   sociale huurvoorraad wordt nader ingegaan in bijlage 1.
 laag                   € 50.000              € 250.000        (middeldure
                                              (middeldure      huur-laag)           Sociale koop
                                              koop-laag)                            Op grond van de vorige woonvisie uit 2015 zijn de afgelopen jaren sociale
                                                                                    koopwoningen in nieuwbouwprojecten ontwikkeld. Het uitgangspunt van
 Middensegment          € 50.000 -            € 250.000 tot    € 875 tot € 1075     35% sociale woningbouw ziet immers toe op zowel sociale huur als sociale
 hoog                   € 60.000              € 325.000        (middeldure
                                                                                    koop. Veelal werd binnen deze eis van 35% een verdeling van 25% sociale
                                              (middeldure      huur-hoog)
                                              koop-hoog)                            huur en 10% sociale koop gehanteerd. Een aantal knelpunten bemoeilijkt
                                                                                    momenteel de ontwikkeling van sociale koopwoningen. Sociale koop-
 Duur                   meer dan              meer dan         meer dan € 1075      woningen die de afgelopen jaren werden opgeleverd, waren vrijwel altijd
                        € 60.000              € 325.000        (dure huur)          gangbare eengezinswoningen met een tuin. Dergelijke woningen zijn in
                                              (dure koop)                           de huidige markt niet meer rendabel voor het bedrag van € 200.000 te
                                                                                    ontwikkelen. Om te voldoen aan de eis van sociale woningbouw worden
14 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>deze woningen afgetopt tot de koopsom van € 200.000. Daarmee wordt           bestaande woonwijken en voorzieningen vereist. Daarnaast moet ook aan
de prijs kunstmatig laag gehouden. Kopers van deze woningen krijgen          kwalitatief hoge eisen worden voldaan, wil men deze doelgroep aantrek-
hiermee in feite een deel cadeau. En als deze woningen tegen een aan-        ken voor een middeldure huurwoning.
zienlijk hoger bedrag worden verkocht, zijn deze in feite aan het sociale
koopsegment onttrokken. Wanneer in de toekomst nog sociale koopwo-           Middeldure koop
ningen met een maximale aankoopsom van € 200.000 ontwikkeld worden,          In de vorige woonvisie werd slechts beperkt ingegaan op de noodzaak van
moet het uitgangspunt zijn dat deze woningen in verhouding staan tot de      middeldure koopwoningen. Lange tijd was het vanzelfsprekend dat het
marktwaarde. De ontwikkeling van sociale koopwoningen in de vorm van         aanbod in nieuwbouwprojecten voor een deel gericht was op middenin-
een reguliere eengezinswoning is daardoor niet langer aannemelijk. Om        komens, als belangrijke kopersgroep op de woningmarkt. Door de huidige
dit segment blijvend te kunnen bedienen moet daarom gedacht worden           woningmarkt, de gestegen bouwkosten en andere oorzaken wordt nieuw-
aan alternatieven in de vorm van gestapelde woningen of rug-aan-rug-wo-      bouw alsmaar duurder. Landelijk is de prijs van een gemiddelde nieuw-
ningen. Wanneer het in het nieuwbouwproject niet lukt om sociale koop-       bouwwoning inmiddels de € 400.000 gepasseerd. Dergelijke bedragen
woningen te ontwikkelen, dan zal de volledige 35% sociale woningbouw         zijn alleen bereikbaar voor hogere inkomens. In de huidige nieuwbouwpro-
huurwoningen moeten betreffen.                                               jecten in Nijkerk is nog maar een beperkt aanbod tussen de € 200.000 en
                                                                             € 275.000, terwijl het woningbehoefteonderzoek juist laat zien dat daar
Middeldure huur                                                              de grootste behoefte zit. Door de focus op het behoud van een aandeel
Middeldure huurwoningen zijn woningen met een huurprijs vanaf de             sociale koop lijkt de aandacht voor het segment net daarboven verwaterd
libeMiddeldure huurwoningen zijn woningen met een huurprijs vanaf de li-     te zijn. Om die reden stellen we in deze woonvisie eisen voor een verplicht,
beralisatiegrens van € 737,14 (prijspeil 2020) die passend zijn voor midden- maar variabel aandeel woningen in het hoge en lage middensegment bij
inkomens. In de vorige woonvisie werd al de nadruk gelegd op het belang      nieuwbouwprojecten.
van middeldure huur. De afgelopen jaren is maar beperkt in dit segment
gebouwd. De belangstelling onder beleggers om middeldure huurwonin-          Verplicht aandeel woningen middensegment
gen te exploiteren lijkt echter wel aanwezig. Ook hebben de corporaties      Door het zeer geringe aanbod van woningen in het middeldure segment
aangegeven op dit punt te kunnen helpen. Bij het ontwikkelen van mid-        wordt voortaan ook een aandeel middeldure woningbouw bij nieuwbouw
deldure huurwoningen moet met name rekening gehouden worden met              verplicht gesteld. Op grond van deze woonvisie is, naast het vereiste
de doelgroep senioren die een levensloopbestendig appartement zoeken,        aandeel van 35% sociale woningbouw, een aandeel van 5% in het lage
ter vervanging van een eengezinswoning. Aangezien deze doelgroep vaak        middensegment (huur en/of koop) en 15% in het hoge middensegment
in hun vertrouwde omgeving wil blijven wonen, is een ligging in of nabij     (koop) verplicht. Dit aandeel is variabel door gebruik te maken van een
15 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>keuzemenu. Hierbij wordt ontwikkelaars een drietal opties geboden in de     Starterslening
verdeling van deze drie segmenten waarop de gemeente actief wil sturen.     Omdat er vrijwel geen startersleningen meer werden verstrekt, zijn eind
Met deze opties bieden we partijen de mogelijkheid om een hoger aandeel     2018 de voorwaarden van de starterslening verruimd. Ook groeide de
in het lage middensegment te bouwen. Door het verplichte aandeel in het     maximale koopsom van een woning die voor een starterslening in aanmer-
lage middensegment momenteel laag te houden, willen we voorkomen            king komt mee met de NHG-grens. Dit heeft ervoor gezorgd er in 2019
dat het aanscherpen van de eisen voor nieuwbouw leidt tot vertraging        weer startersleningen zijn verstrekt. Het gaat daarbij niet om grote aantal-
of uitval van projecten. Een nadere uitleg bij de verplichte segmenten in   len, maar in 2019 zijn 10 inwoners met een starterslening geholpen bij de
nieuwbouwontwikkelingen en de opties daarin wordt gegeven in bijlage 3.     aankoop van een eerste koopwoning. Daaronder zaten ook aanvragers die
                                                                            doorstroomden vanuit een sociale huurwoning. Wij zien de starterslening
Verkoop en liberalisatie door corporaties                                   als een goed middel om jonge inwoners van Nijkerk een duwtje in de rug te
De hierboven genoemde oplossingsrichtingen zijn gelegen in de program-      geven. Daarom continueren wij de inzet van dit instrument.
mering van nieuwbouw. Instrumenten om in de bestaande woningvoor-
raad in te grijpen zijn zeer beperkt. Alleen als het gaat om de woningvoor-
raad van corporaties heeft de gemeente een sturingsmogelijkheid middels
de prestatieafspraken met corporaties en huurders. Een belangrijk onder-
werp in deze prestatieafspraken met betrekking tot de woningvoorraad is
de mogelijkheid van verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen.
Met verkoop en liberalisatie kunnen woningen aan het lage middenseg-
ment worden toegevoegd, waar dat segment in de nieuwbouw lastig te
realiseren is. De opbrengsten van de verkopen zijn tevens nodig om de
nieuwbouw van sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Anderzijds
gaan verkoop en liberalisatie ten koste van de voorraad sociale huurwonin-
gen. We willen daarom de ruimte voor verkoop en liberalisatie koppelen
aan de toevoeging van sociale huurwoningen elders in de gemeente.
16 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Onze aanpak
• Door in de komende jaren vooral te bouwen voor de lokale vraag, komen   • We maken met de woningcorporaties en de huurders afspraken over
   we tegemoet aan de kwantitatieve woningbehoefte van onze inwoners.         hun woningvoorraad en de ontwikkeling daarvan. We betrekken de corpo-
   Door voldoende woningen te bouwen (gemiddeld 250 woningen per              raties actief bij woningbouwontwikkelingen om sociale huurwoningen te
   jaar) dragen we bij aan de betaalbaarheid van de woningen.                 realiseren.
• Bij het programmeren van woningbouw hebben we oog voor de actuele       • We werken aan oplossingen voor de knelpunten in het segment sociale
   knelpunten op de woningmarkt en kijken we vooruit aan de hand van de       koop. Uitgangspunt is dat de koopsom in verhouding staat tot de markt-
   woningbehoefte op de lange termijn.                                        waarde.
• We richten ons in het bijzonder op woningzoekenden die druk op de       • We continueren de starterslening, waarmee we koopstarters in staat
   woningmarkt het sterkst ervaren en komen tegemoet aan de behoefte          stellen om nét dat beetje extra te lenen, dat in deze markt het verschil
   van specifieke doelgroepen.                                                kan maken om een koopwoning in Nijkerk bereikbaar te maken.
• We willen in een doelgroepenverordening duidelijk vastleggen wat we
   verstaan onder de segmenten sociale huur, sociale koop en middeldure
   huur, en voor welke doelgroepen deze segmenten bedoeld zijn.
• We continueren het uitgangspunt van 35% sociale woningbouw bij
   nieuwbouw, dat zowel sociale huur als sociale koop kan omvatten.
• We stellen naast het aandeel sociale woningbouw een aandeel van 5% in
   het lage middensegment en 15% in het hoge middensegment
   verplicht. Daarbij worden ontwikkelaars een aantal opties geboden in de
   verdeling van deze drie segmenten waarop de gemeente actief wil sturen.
17 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                               inhoud
3. Thema:
Wonen en zorg
18 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Wonen en zorg
Ouderen                                                                                       Verstandelijk gehandicapten en                                                                     Jeugdzorg
                                                                                              geestelijke gezondheidszorg                                                                                                                         inhoud
                                                                                              Vraag-aanbod wonen met zorg doelgroep verstandelijk
                                                                                              gehandicapten (op basis van Wlz en Wmo)                                                               Prognose vraag naar jeugdzorg
                                                                                                                                                                                                    met verblijf (afgerond op vijftallen)
                  2019-2029 sterke groei 65-plusser                                                                            2030      2040    Huidig aanbod       Opgave      Opgave             Bron: Jeugdzorg registratie Nijkerk, bevolkingsprognose
                                                                                                                                                    (+plannen)         2030        2040
                                                                                               VG geclusterde instellin-         220      225              154            66         71             vraag naar                                               aantal
  Bevolkingsprognose naar leeftijdsklassen 2015-2040                                           genzorg (wlz)                                          (+18/24)     (-18/24)    (-18/24)               verblijfs-                                             jongeren
                                                                                                                                                                                                       plekken
      0-14 jr     15-24 jr        25-34 jr    35-54 jr      55-64 jr      65-74 jr     >75 jr  VG + LVG geclusterd bege-          35       50                40           -5         10
                                                                                                                                                                                                           140                                               14000
                                                                                               leid (wlz+wmo)                                                                                                                                            115
      x 1.000                                                                                                                                                                                              120                                               12000
                                                                                               LVG gespikkeld (wmo)               15       50                  -          15         50                              100
  50                                                                                                                                                                                                       100                                               10000
                                                                                              • Op dit moment zijn vraag en aanbod ongeveer in evenwicht                                                    80                                               8000
  40
                                                                                              • Richting 2030 dreigen er tekorten (bij gelijkblijvend aanbod). Met name bij geclusterd
                                                                                                wonen, in mindere mate gespikkeld wonen.                                                                    60                                               6000
  30
                                                                                                                                                                                                            40                                               4000
  20                                                                                          Vraag-aanbod wonen met zorg doelgroep                                                                         20                                               2000
  10
                                                                                              psychiatrische problematiek                                                                                     0                                              0
                                                                                                                               2030      2040    Huidig aanbod       Opgave      Opgave                          2019 2019 2030 2035 2040
   0
                                                                                                                                                     (+plannen)         2030       2040                           Aantal jongeren (<18)             Doorrekening
          2015           2020           2025          2030           2035           2040
                                                  (Bron: Prognose Provincie Gelderland 2017)    GGZ plekken (wmo regio-            28       43                 5          23          38
                                                                                                naal + lokaal)                                         (+28/33)     (-28/33)    (-28/33)               Jaarlijkse uitstroom van ongeveer 35-40 jongeren.
                                                                                                GGZ klinische plekken (wlz)          0       0                 0            0          0
Vraag-aanbod wonen met zorg doelgroep ouderen
                                        2020      2030      Huidig aanbod           Opgave
                                                               (+plannen)              2030
                                                                                                  Wensbeeld jeugdzorg & gehandicapten/GGZ
  Geclusterd wonen 24-uurs               140       205          106 (+20)               +80
  zorg (dementie)
                                                                                                                 Wensbeeld                                                Wensbeeld                                                 Wensbeeld
  Geclusterd wonen 24-uurs               115       160                  182              -20                    woning                                    woonomgeving                                                          zorg en
                                                                                                                                                                                                                  ondersteuning
  zorg (somatiek)
                                                                                                        Voorkeur voor eigen woonunit (30 á                  Fietsafstand tot voorzieningen, zoals de
  Geclusterd wonen,                      345       565                  239            +315            40m2) met een aparte slaapkamer en                          supermarkt, winkels en OV.
  zorg nabij                                                                                           eigen voorzieningen zoals een keuken,                                                                          Praten én samen dingen doen als
                                                                                                                                                             Liefst in de buurt of kern waar men is
                                         365       565           onbekend        onbekend                          douche en wc.                                                                                 koken, papierwerk etc. Maar wel wanneer
  Geclusterd wonen                                                                                                                                                   opgegroeid of bekend is.
                                                                                                                                                                                                                       cliënt er zelf behoefte aan heeft.
  zonder zorg                                                                                         Betaalbaarheid is belangrijk; bij voorkeur            Behoefte aan gelijkgestemden om hen
  Regulier wonen (liefst               4.835     5.840           onbekend        onbekend                   een huur van max. 424 euro.                        heen, die bekend zijn met situatie.                      Vaste begeleiding gewenst om
                                                                                                                                                                                                                            in te kunnen vertrouwen.         €
  levensloopgeschikt)                                                                                   Kleinschalig wonen, voor een deel de                                                                                                    €
                                                                                                                                                           Belangrijk om geen stempel te krijgen en
 Bronnen: Amaris Zorggroep, Het Beweging 3.0,
                                                                                                         mogelijkheid tot een buitenruimte.                           op te gaan in de buurt.
 Gastenhuis, WSN, De Alliantie (2019), NZA
 (2018), CBS (2019), Provincie Gelderland (2016),
 CIZ (2019).                                                                                            €
                                                                                                                                                                                                         €
                   19 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3. Thema: Wonen en zorg
                                                                            hebben daarvoor behoefte aan laagdrempelige ontmoetingsmogelijkhe-
   Onze ambitie:                                                            den. De inrichting van de openbare ruimte speelt hierin een belangrijke rol.
   •	We vergroten de komende jaren het woningaanbod voor ouderen           Maar ook de keuze voor een bepaalde woonvorm kan daar aan bijdragen.
      met een zorg- en ondersteuningsvraag en voor kwetsbare personen       Daarbij valt te denken aan het wonen in hofjes, het toevoegen van een
      met een ondersteuningsvraag. Op die manier willen we voorkomen        ontmoetingsruimte of het delen van een gezamenlijke tuin.
      dat tekorten in het aanbod ontstaan.
                                                                            3.1 Ouderen met een zorg- en ondersteuningsvraag
                                                                            De landelijke trend van vergrijzing speelt ook in Nijkerk. Met name in de
De relatie tussen wonen en zorg wordt steeds belangrijker. Landelijk beleid komende tien jaar zien we een sterke stijging van het aantal huishoudens
is er op gericht om meer mensen met een zorg- en/of ondersteuningsbe-       van 65 jaar en ouder. Binnen de doelgroep ouderen is er grote variatie in
hoefte zelfstandig te laten wonen. Zij kunnen vaak niet langer terecht in   woonbehoefte. Zo is driekwart van de 55-plussers vitaal en hebben zij
een instelling en hebben behoefte aan een zelfstandige woning, waarbij de   geen of slechts een beperkte zorg- of ondersteuningsvraag. Deze groep
zorg en ondersteuning ambulant wordt verleend. Wonen en zorg worden         redt zich prima in een reguliere woning. Wel hebben zij bij voorkeur een
zogezegd van elkaar gescheiden. De opgave op het gebied van wonen en        levensloopgeschikte woning, waarmee zij voorbereid zijn op eventuele be-
zorg betreft in belangrijke mate de woningbehoefte van ouderen. Maar        perkingen die op zich op latere leeftijd kunnen voordoen. Omdat lang niet
ook de behoefte aan woonruimte voor kwetsbare personen met een              alle woningen levensloopgeschikt zijn, ligt er de komende jaren een grote
ondersteuningsvraag, zoals verstandelijk gehandicapten, personen met        opgave om woningen aan te passen en daarmee levensloopgeschikt te ma-
psychiatrische problematiek en jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg     ken. Anderzijds zal er een groep ouderen moeten verhuizen wanneer hun
omdat zij 18 jaar zijn geworden. We zien in de komende jaren tekorten       woning niet eenvoudig aan te passen is of wanneer zij meer in de nabijheid
ontstaan in de voor deze groepen benodigde woningen. In dit hoofdstuk is    van voorzieningen willen gaan wonen.
daarom specifieke aandacht voor deze doelgroepen en de opgave, om te
voorzien in passende woonruimte voor elk van deze doelgroepen.              Tenslotte moet ook rekening gehouden worden met de woonlasten van
                                                                            ouderen en de financiële mogelijkheden om te verhuizen. Veelal beschik-
Ontmoeting                                                                  ken senioren over een (grotendeels) afbetaalde woning, waardoor de
Het beleid gericht op (langer) zelfstandig wonen in de bestaande omge-      woonlasten erg laag zijn. Als een verhuizing leidt tot een toename van de
ving vraagt naast voldoende aanbod van geschikte woonruimte ook om          woonlasten, vormt dat een drempel om deze stap daadwerkelijk te maken.
voldoende ruimte voor ontmoeting en verbinding. Kwetsbare doelgroepen       Wanneer ouderen een eventuele verhuisstap zouden moeten financieren,
20 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>kan dat een probleem zijn. Door hun leeftijd en/of beperkte inkomen krij-    tieve vorm zoals een hofje tot de mogelijkheden behoort. Tenslotte is een
gen zij veelal geen financiering. Om ouderen te verleiden tot een verhuizing variatie in koop- en huursegmenten van belang. Ook ouderen met een laag
moet daarom aandacht zijn voor slimme arrangementen die voorkomen            inkomen moeten een kans maken op een dergelijke stap. De in de gemeen-
dat dergelijke financiële drempels ontstaan.                                 te Nijkerk actieve corporaties zijn nodig om aan dergelijke ontwikkelingen
                                                                             deel te nemen, zodat ouderen ondersteund worden in de zelfredzaamheid
Vraag en aanbod                                                              op de woningmarkt.
Het aanbod van woonruimte die geschikt is voor ouderen, is onvoldoende.
Dat tekort zal door de stijgende vraag nog verder toenemen. Deze vraag       Naast geclusterde woonvormen zonder zorg kan ook geclusterd wonen in
laat zich indelen in een aantal woonvormen die passen bij de uiteenlo-       de nabijheid van zorg onderscheiden worden. Hierbij moeten de wonin-
pende behoefte van deze brede doelgroep. Een eerste uitdaging zit in het     gen in de nabijheid van een zorginstelling staan of een op zichzelf staand
vergroten van specifiek voor ouderen geschikte woningen in de bestaande      onderdeel van een complex voor ouderenzorg vormen. De vraag naar
wijken. Eén van de belangrijkste voorwaarden voor veel ouderen is immers     dergelijke geclusterde woningen voor ouderen met zorg in de nabijheid
dat zij in hun vertrouwde omgeving willen blijven wonen. Hierbij kan een     bedraagt voor de komende tien jaar circa 315 woningen. De groep ouderen
onderscheid gemaakt worden tussen gespikkeld (verspreid) en geclusterd       die intensieve zorg nodig heeft, zal de komende jaren ook stijgen. Voor
wonen. In beide gevallen gaat het om zelfstandige woningen, waar de          deze groep geldt dat ze bij voorkeur in woon-zorgcomplexen wonen, waar
bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor de organisatie van voldoende        24-uurs intensieve zorg geleverd kan worden. Hier ligt de komende tien
ondersteuning en zorg.                                                       jaar een opgave van circa 80 woningen.
We spreken van gespikkeld wonen wanneer mensen met een zorg- of              Daarnaast willen we voldoende ruimte bieden voor mantelzorgwoningen.
ondersteuningsvraag in willekeurige woningen verspreid door een wijk         Met het verdwijnen van bejaardenhuizen voor ouderen, verdwijnt ook de
wonen. In het geval van geclusterd wonen staan er meerdere woningen          tussenfase tussen zelfstandig wonen en een verpleeghuis. Een mantel-
voor de doelgroep bij elkaar. Geclusterd wonen maakt ook voorzieningen       zorgwoning kan oplossing bieden voor een zorgbehoevende om zo lang
als een huismeester of een ontmoetingsruimte mogelijk. Voor het ontwik-      mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen in de eigen vertrouwde
kelen van geclusterde woonvormen moeten locaties in bestaande wijken         woonomgeving en tegelijkertijd mantelzorg te ontvangen. Voor mantel-
worden benut, zoals locaties waar verdicht of getransformeerd kan worden     zorgwoningen is er al veel mogelijk en zijn er vergunningsvrije regels. Toch
en waar een sterke vergrijzing verwacht wordt. De nabijheid van voorzie-     willen we meer mogelijkheden voor mantelzorg bieden, hiertoe wordt
ningen is daarbij essentieel. Daarnaast moeten de woningen in kwalitatief    nieuw beleid opgesteld.
opzicht voldoen aan de wensen van de doelgroep. Naast meer traditionele
woningbouw van appartementen, kan ook gekeken worden of een alterna-
21 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                         3.2 Kwetsbare personen met een ondersteuningsvraag
    Definities woonvormen - wonen met zorg voor ouderen
                                                                         De groep kwetsbare personen met een ondersteuningsvraag kan worden
    -	Gespikkeld wonen met zorg nabij: willekeurige, maar               onderscheiden in een aantal categorieën woningzoekenden: verstandelijk
       levensloopbestendige woningen in de wijk met zorg op afroep.      gehandicapten (VG), waaronder ook licht verstandelijk gehandicapten
    -	Geclusterd wonen voor senioren zonder zorg: specifieke            (LVG), personen met psychiatrische problematiek (GGZ – beschermd
       seniorenwoningen die niet in directe nabijheid van zorginstelling wonen) en veelal kwetsbare jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg
       liggen. Nabijheid van voorzieningen is wel essentieel.            wanneer zij 18 jaar zijn geworden. Tegenwoordig krijgen steeds minder
    -	Geclusterd wonen met zorg nabij: specifieke seniorenwoningen      mensen uit deze categorieën een indicatie op grond van de Wet langdurige
       nabij een zorginstelling, met ook de mogelijkheid om van de       zorg (Wlz) en wordt van hen verwacht dat ze zelfstandig gaan wonen, al
       nabije zorg gebruik te maken (aanleunwoningen).                   dan niet met ondersteuning op basis van de Wet maatschappelijke
    -	Geclusterd wonen met 24-uurs zorg: veelal woonruimte in de        ondersteuning (Wmo).
       vorm van een kamer voor zorgbehoevende met een indicatie
       op grond van de Wlz, met een onderscheid naar dementie en         Het woningmarktonderzoek laat zien dat het aantal kwetsbare personen
       somatiek.                                                         met een woonvraag in Nijkerk de komende jaren toeneemt. Voor vrijwel
                                                                         alle te onderscheiden categorieën zien we tekorten ontstaan in de periode
                                                                         tot 2030, evenals de periode tot 2040. Daarom is per categorie in kaart
                                                                         gebracht wat de behoefte is. In beginsel kan gesteld worden dat voor deze
                                                                         doelgroep veel behoefte is aan goedkope woonruimte onder de kwaliteits-
                                                                         kortingsgrens. Woningtypen die hier goed bij passen zijn kleinere apparte-
                                                                         menten of studio’s. Ook kan voor bepaalde doelgroepen gedacht worden
                                                                         aan kamers, waarbij voorzieningen als de keuken en een huiskamer gedeeld
                                                                         worden. De bestaande woningvoorraad kent overigens nauwelijks aanbod
                                                                         van dergelijke woningtypen. Nieuwbouw of transformatie zal benut moe-
                                                                         ten worden om hier in te voorzien.
22 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                       Verstandelijk gehandicapten
     Categorieën kwetsbare personen met                                Voor de groep verstandelijk gehandicapten (VG), waaronder ook licht ver-
     een ondersteuningsvraag                                           standelijk gehandicapten (LVG), zijn vraag en aanbod in Nijkerk momen-
                                                                       teel redelijk in evenwicht. Wel is er een tekort aan gespikkelde woningen,
     Verstandelijk en/of lichamelijke beperking                        dat waarschijnlijk wordt opgelost doordat personen thuis blijven wonen
     •	Verstandelijke en/of lichamelijke beperking (o.b.v Wlz indica- of ongeregistreerd wonen. Er bestaan twee plannen om het aanbod van
        ties + aanname Wmo).                                           woonruimte voor verstandelijk gehandicapten uit te breiden, deze zijn in
     •	Geclusterd wonen: kleinschalige of grootschalig geclusterde    deze woonvisie meegenomen.
        woonvormen, voor een matige tot zware zorgvraag.
     •	Gespikkeld wonen: niet geclusterde woonvorm in de buurt van    Personen met psychiatrische problematiek
        zorginstelling, met name bedoeld voor mensen met een           Personen die niet meer zelfstandig kunnen wonen vanwege psychiatrische
        relatief lichte zorgvraag.                                     (psychische en/of psychosociale) problematiek komen in aanmerking voor
                                                                       beschermd wonen. Bij beschermd wonen is veelal sprake van kamerbe-
     Geestelijke gezondheidszorg (GGZ)                                 woning in een instelling of wooninitiatief, waarbij de bewoners intensief
     •	Klinische psychiatrie (GGZ B): Klinische instelling, bestemd   worden ondersteund in hun dagelijkse activiteiten. Afhankelijk van de
        voor psychiatrische patiënten met zware zorgvraag.             behoeften en het aanbod van de woonvorm kan er ook begeleiding zijn bij
     •	Beschermd Wonen (GGZ C): Grootschalige of kleinschalige        het huishouden, het maken van sociale contacten en eventuele verzorging
        woonvormen, gericht op mensen met matige zorgvraag.            en verpleging. Klinische opname of wonen op een gesloten afdeling valt
                                                                       niet onder beschermd wonen. Momenteel zijn er in Nijkerk te weinig wo-
     Jongeren                                                          ningen voor beschermd wonen. Er ligt dan ook een opgave om te voorzien
     •	Kwetsbare jongeren die uitstromen uit de Jeugdzorg omdat zij   in het aanbod van plaatsen voor beschermd wonen. Deze opgave wordt
        18 zijn geworden, maar nog wel behoefte hebben aan een vorm    in de komende jaren in samenwerking met andere gemeenten binnen de
        van begeleid (zelfstandig) wonen.                              regio Amersfoort opgepakt.
                                                                       Anderzijds ligt er een uitdaging in het huisvesten van personen die uit-
                                                                       stromen uit een instelling voor beschermd wonen. Zij moeten reguliere
                                                                       woonruimte krijgen. Dit vraagt wel om aandacht in de toewijzing van
                                                                       sociale huurwoningen. Daarbij moet aandacht zijn voor het woningtype en
                                                                       de ligging. Reguliere gezinswoningen zijn vaak te groot en te duur, gezien
23 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>de doelgroep die vaak alleenstaand is en een laag inkomen heeft. De lig-     als gemeente deze opgave willen faciliteren en aanjagen. Het is overigens
ging kan van belang zijn voor mensen die behoefte hebben aan een rustige,    ook denkbaar dat deze partijen de samenwerking met een corporatie
prikkelarme omgeving.                                                        opzoeken voor bepaalde projecten. Bij het formuleren van de behoefte aan
                                                                             sociale huurwoningen (nader uitgewerkt in bijlage 1) is daarentegen vooral
Uitstroom uit Jeugdzorg                                                      aandacht voor de categorieën die uitstromen. Zij zijn veelal aangewezen op
Momenteel telt Nijkerk circa 100 beschikkingen voor jeugdzorg met ver-       een sociale huurwoning en worden daarom meegenomen in de berekening
blijf, dat vorm krijgt in een gezinshuis of behandelgroep. De verwachting is van de behoefte aan sociale huurwoningen.
dat de vraag naar plaatsen in de jeugdzorg in de toekomst zal toenemen,
gebaseerd op het groeiend aantal jongeren in de gemeente. Naast een
uitbreiding van behandelplaatsen in de jeugdzorg, ligt ook in deze catego-
rie een behoorlijke uitdaging in de uitstroom van jongeren uit deze instel-
lingen op het moment dat zij 18 worden. Kenmerkend is dat ongeveer 70%
van deze uitstromers een indicatie op grond van een licht verstandelijke
beperking heeft. Ook voor deze categorie zijn voldoende goedkope en
kleine sociale huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens nodig.
Als het gaat om de opgaven die voortkomen uit dit thema kan kortom een
onderscheid gemaakt worden tussen de behoefte aan specifieke woon-
ruimte voor doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag en de be-
hoefte aan reguliere sociale huurwoningen voor mensen die juist moeten
uitstromen vanuit specifieke zorghuisvesting naar reguliere woonruimte.
Hierbij zal een groot aandeel van de benodigde woonruimte voor doel-
groepen met een zorg- of ondersteuningsvraag ontwikkeld worden door
zorgaanbieders en partijen die zich richten op zorghuisvesting, waarbij we
24 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Onze aanpak
• We zetten ons in om passend aanbod voor ouderen te realiseren, ge-        • In aanvulling op de bestaande woningvoorraad zijn meer kleine en goed-
   zien de tekorten aan passende woonruimte die als gevolg van vergijzing       kope sociale huurwoningen nodig, om de uitstroom van Beschermd
   ontstaan. Enerzijds betreft dit reguliere woningen verspreid door de         Wonen en Jeugdzorg op te vangen
   bestaande wijken, anderzijds ook geclusterde woonvormen.
                                                                             • We maken hiervoor afspraken met de woningcorporaties, om aandacht
• De (her)ontwikkeling van woonruimte voor ouderen vindt zoveel mo-            voor deze doelgroepen te vragen in de toewijzing van reguliere sociale
   gelijk plaats in de (directe) nabijheid van voorzieningen en in bestaande    huurwoningen.
   buurten. We reserveren hiervoor de locaties die vrijkomen in de bestaan-
   de bebouwing, zowel in het centrum als in de woonwijken.                  • Samen met zorgaanbieders en woningcorporaties zetten we in op com-
                                                                                municatie en het creëren van bewustwording om wooncarrières voor
• We streven hierbij naar een variatie in het koop- en huursegment. We         ouderen en specifieke doelgroepen te bevorderen.
   onderzoeken met de woningcorporaties hoe we ouderen met een laag
   inkomen kunnen faciliteren. Daarnaast is er ook specifieke aandacht voor  • Samen met zorgaanbieders willen we onderzoeken op welke manier
   woningen in de vrije huursector.                                             ontmoeting of een ‘dienstenaanbod’ kan worden vormgegeven in de
                                                                                nabijheid van geclusterde woonvoorzieningen, om daarmee de zelfred-
• We onderzoeken hoe we de mogelijkheden voor mantelzorgwoningen               zaamheid te vergroten.
   kunnen vergroten.
                                                                             •	We zorgen voor een woonomgeving die inwoners uitnodigt om elkaar
• We onderzoeken hoe we om moeten gaan met de toekomstig stijgende              te ontmoeten.
   behoefte aan intramurale zorg, voor ouderen die afhankelijk zijn van
   24-uurs zorg.
• We zetten ons in om tekorten aan woonruimte voor de kwetsbare
   personen met een zorg- of ondersteuningsvraagdoelgroepen te
   voorkomen.
25 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                               inhoud
4. Thema:
Alternatieve en
flexibele
woonvormen
26 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Alternatieve en flexibele woonvormen
                                                                                           Magic mix
                                                                                                                                               36m2
                                                                                                                      4e etage Studenten
    Arbeidsmigranten                                                              3e etage                                     Begeleid wonen
    Arbeidsmigranten zijn mensen die
    hun land of woonplaats verlaten om,
    vaak voor een beperkte duur, ergens                                                                               2e etage Urgentie
                                                                                                                                                Tiny
    anders te gaan werken. In Nijkerk zijn
    naar schatting 1200 arbeidsmigranten
    werkzaam, waarvan er naar verwach-
                                                                                  1e etage                                     Langdurige zorg house
    ting 350 in Nijkerk zijn gehuisvest                                                                                                                                   Starter
    (april 2019).
                                                                                                                                                                          Huishouden dat voor de
    De uitzendbureaus verwachten de
                                                                                                                                                                          eerste keer een zelfstandige
    komende jaren een groei van 10-25%
                                                                                                                                                                          woning betrekt en dus geen
    in het aantal arbeidsmigranten.
                                                                                                                                                                          zelfstandige woning na
                                                                                                                                                                          verhuizing achterlaat.
 Statushouders
                                                                   Boerenerf     woon-zorgconcept
 Een statushouder heeft de hele asielpro-
 cedure doorlopen en heeft vervolgens een
                                                                                                            Oudere jongeren                                    Senioren
 tijdelijke verblijfsvergunning voor vijf jaar
 gekregen. Elke gemeente in Nederland moet
 verplicht jaarlijks een aantal statushouders
 huisvesten. Het totaal van de afgelopen
 5 jaar is 324 personen.                                                                            Starters
                            2018
               2016                                    Kleine huishoudens
                      2017
                                                       huishoudens bestaande uit                                                                   Jongere ouderen
         2015
                                 2019
                                                       één of twee personen.
                                                                                                          Meergeneratie hofjes
               104
                             64
                                                                                 Spoedzoeker                                                            Ouderen (>55 jaar)
          70
                                                                                 Woningzoekende die met spoed op zoek is naar                           Een oudere is een AOW’er, maar uitgangs-
                                                                                 woonruimte, maar niet in aanmerking komt voor                          punt van deze woonvisie is iedereen van
                                  30
                       56                                                        woonurgentie. Door de strenge voorwaarden van de                       55 jaar of ouder. Dit is hiermee een erg
                                                                                 urgentieregeling komt immers lang niet iedereen in                     gedifferentieerde groep, met uiteindelijke
                                                                                 aanmerking voor woonurgentie.                                          woonwensen.
        Totaal 324 personen
                27 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>4. Thema: Alternatieve en flexibele woonvormen
                                                                          4.1 Alternatieve woningtypen
   Onze ambitie:
                                                                          In hoofdstuk 2 is geconstateerd dat er een toenemende vraag is naar
   •	We stimuleren alternatieve woningtypen in de sociale en             woonruimte die passend is voor één- en tweepersoons huishoudens. Ook
      middeldure segmenten, als antwoord op de veranderende vraag en      is er een grote opgave gelegen in het borgen van voldoende aanbod in de
      knelpunten in de huidige woningmarkt.                               sociale en middeldure segmenten. Daarbij speelt een aantal knelpunten
   •	We willen een flexibele schil naast de reguliere woningvoorraad     die ertoe leiden dat het steeds lastiger wordt om woningen betaalbaar
      om specifieke doelgroepen snel, en soms ook tijdelijk, in hun       te houden. Dit vraagt om een andere blik op de te bouwen woningen. We
      woonbehoefte te kunnen voorzien.                                    moeten daarom kijken bij welke ontwikkelingen of deelgebieden we af
                                                                          kunnen stappen van traditionele rijwoningen en deze kunnen vervangen
                                                                          door woningen met een alternatieve vorm.
De woningvoorraad in Nijkerk kenmerkt zich door een groot aandeel
grondgebonden woningen. De wijken zijn ruim opgezet en de woningen        Alternatieven voor grondgebonden woningen
zijn gemiddeld vrij groot. Niet iedereen heeft echter behoefte aan een    Een eerste uitdaging is het realiseren van sociale koopwoningen met een
typische gezinswoning, of mist het budget daarvoor. De vraag naar alter-  koopsom tot €200.000 die een reële afspiegeling van de marktwaarde
natieve woonvormen neemt toe. Ook is er een toenemende vraag naar         hebben. In de huidige markt is een rijwoning met tuin dan niet langer
flexibiliteit, omdat mensen tijdelijk verblijven of omdat ze met spoed    realistisch. Daarom moet er worden nagedacht over alternatieven voor
woonruimte zoeken. Naast de inzet die we plegen om reguliere woningen     rijwoningen met tuin. Het ligt voor de hand dat dit segment vorm krijgt
te bouwen, willen we daarom de bouw van alternatieve en flexibele woon-   door middel van gestapelde bouw. Er kan ook gedachte worden aan min-
vormen stimuleren.                                                        der gebruikelijke concepten, zoals beneden-bovenwoningen en rug-aan-
                                                                          rugwoningen.
Het ontwikkelen van alternatieve en flexibele woonvormen betekent dat
er wordt afgeweken van woonvormen die gebruikelijk zijn voor Nijkerk. Er  Ouderen en doelgroepen met een zorgbehoefte
zal daarom altijd een zorgvuldige afweging gemaakt moeten worden tus-     In hoofdstuk 3 is de opgave benoemd om te voorzien in voldoende wo-
sen enerzijds het zorgvuldig opgebouwde karakter van de wijken in Nijkerk ningen voor mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag. De extramu-
en anderzijds de veranderende behoefte aan woonruimte. We zien hierin     ralisering van zorg vraagt om woonruimte die geschikt is voor ouderen of
een belangrijk vraagstuk dat in het kader van de Omgevingsvisie verder    kwetsbare doelgroepen met een zorg- of ondersteuningsvraag. Voor deze
uitgewerkt kan worden.                                                    opgave moeten we kijken naar alternatieve woonvormen en aandacht
28 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>hebben voor de directe omgeving van deze woonvormen. Het is daarbij       heeft zo’n wijk bijvoorbeeld behoefte aan huisvesting gericht op ouderen,
belangrijk om ontmoeting te faciliteren, zodat informele netwerken mak-   waar dan ook ruimte voor ontstaat. We pleiten daarom voor het op zowel
kelijk ontstaan en bijdragen aan diversiteit in zorg- en samenlevingsver- uitleg- als inbreidingslocaties inzetten van flexibele woonvormen.
banden. Voorbeelden zijn hofjes voor ouderen en zogeheten magic-mix
woonvormen, waarbij verschillende doelgroepen bij elkaar wonen met het    Spoedzoekers
idee dat zij elkaar ook kunnen versterken.                                Flexibele woonvormen bieden een oplossing voor mensen die snel huisves-
                                                                          ting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten. Deze mensen
4.2 Flexibele woonvormen                                                  worden spoedzoekers genoemd. Zij beschikken niet over voldoende budget
De huidige druk op de woningmarkt en de inflexibiliteit van de bestaande  voor een koopwoning of voldoende inschrijfduur voor een sociale huur-
woningvoorraad vragen om een flexibele schil. Zeker als het gaat om       woning, waardoor ze niet eenvoudig op korte termijn een woning kunnen
sociale huurwoningen is de bouw van tijdelijke en verplaatsbare woningen  betrekken. Een deel van deze mensen neemt nu hun toevlucht tot infor-
een oplossing die snel gerealiseerd kan worden. We hebben daar in Nijkerk mele oplossingen die minder geschikt zijn, zoals bankslapen bij vrienden of
recent ervaring mee op kunnen doen door de plaatsing van tiny houses aan  familie of de illegale bewoning van vakantieparken of bedrijfspanden. Door
de Ds. Kuypersstraat. De vraag naar dit innovatieve concept bleek groot.  hen woonruimte met een tijdelijk contract van bijvoorbeeld twee jaar aan
Voor verschillende doelgroepen kan deze woonvorm een oplossing bieden.    te bieden worden dergelijke situaties voorkomen en wordt de tijd geboden
We willen daarom kijken of er meer innovatieve woonvormen en -concep-     om te werken aan een definitieve woonoplossing.
ten kunnen worden ontwikkeld. Flexibele woonvormen zijn daarbij niet
bedoeld als vervanging van reguliere woonvormen, maar als een alterna-    Jongeren
tief voor woningzoekenden die anders geen woning zouden vinden.           De leeftijd waarop jongeren uit huis gaan en eigen woonruimte betrekken
                                                                          neemt toe. Vaak is er wel de behoefte om op eerdere leeftijd uit huis te
Flexibele woonvormen in nieuwbouwwijken                                   gaan, maar ontbreekt het aan mogelijkheden om deze stap te maken. Door
Flexibele woningbouw leent zich goed voor locaties zonder woonbestem-     het toevoegen van flexibele woonvormen creëren we mogelijkheden voor
ming, waarbij gewerkt wordt met een tijdelijke bestemming. Na 10 of       deze doelgroep. De nadruk ligt ook voor deze doelgroep op een tijdelijke
15 jaar kunnen de wooneenheden verplaatst worden naar een volgende        oplossing, zodat ze eerder het ouderlijk huis kunnen verlaten en de tijd
locatie. Naast het gebruik van tijdelijke locaties kan ook gedacht worden hebben om te werken aan een meer definitieve oplossing. Een veelge-
aan het inzetten van flexibele woonvormen als onderdeel van nieuwbouw-    bruikte werkwijze is de toepassing van een tweejarig tijdelijk huurcontract
ontwikkelingen op uitleglocaties. De gedachte hierachter is dat na een    of een vijfjarig jongerencontract, waarbij de inschrijfduur voor een sociale
exploitatietermijn van bijvoorbeeld 30 jaar de locatie vrijkomt voor een  huurwoning door blijft lopen.
woonvorm waar op dat moment behoefte aan is. Na een dergelijke termijn
29 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Statushouders                                                                projecten te ontwikkelen en te realiseren in de drie kernen van Nijkerk.
Een belangrijke aanleiding voor de bouw van tiny houses was dat deze         Meer-generatie wonen is het gezamenlijk wonen van ouderen en jongeren
woningen ook geschikt zijn voor de huisvesting statushouders. Als het gaat   met het doel om ook wat voor elkaar te betekenen. Het is de bedoeling dat
om statushouders bestaan er grofweg twee sporen voor huisvesting. Voor       de woningen levensloopbestendig zijn en dat er ruimte is voor ontmoeting,
gezinnen geldt dat deze het beste bemiddeld kunnen worden naar een regu-     zowel binnen als buiten. In de komende jaren gaan we ons samen met de
liere woning. Hierbij wordt gestreefd om deze verspreid over de gemeente     initiatiefnemers inzetten om één of meerdere van dit soort projecten daad-
te huisvesten. Deze wijze van huisvesten schept tevens goede voorwaarden     werkelijk van de grond te krijgen.
voor een snelle inburgering. Anderzijds hebben we ook te maken met alleen-
staande of alleengaande statushouders. Veelal komen personen alleen naar     4.3 Huisvesting van arbeidsmigranten
Nederland en doen zij hier een aanvraag voor gezinshereniging. Het proces    Voor de bedrijvigheid in de gemeente Nijkerk zijn tegenwoordig buiten-
van gezinshereniging neemt echter al snel één of twee jaar in beslag. Om die landse werknemers noodzakelijk. In een bijeenkomst met lokale onder-
reden is er voor statushouders behoefte aan tijdelijke huisvesting, waar zij nemers, uitzendbureaus en huisvesters is het aantal in Nijkerk werkzame
kunnen verblijven totdat gezinshereniging plaatsvindt. In dat geval kunnen   arbeidsmigranten door hen ingeschat op 1.500 à 1.800 personen. Het
zij doorstromen naar een reguliere gezinswoning.                             bedrijfsleven schat daarnaast in dat de aanwezigheid van deze groep
                                                                             blijvend is. De roep om geschikte huisvesting voor deze doelgroep is dan
Magic mix                                                                    ook groot. Door het huidige tekort aan passende oplossingen voor deze
Hoewel we bovenstaande doelgroepen apart benoemd hebben, zijn er             doelgroep ontstaan situaties van huisvesting die niet wenselijk zijn. Bui-
ook veel voorbeelden waarbij flexibele woonvormen benut worden om            tenlandse werknemers zelf zijn ook veel kritischer geworden als het gaat
juist een combinatie van doelgroepen in te huisvesten. Vaak wordt gebruik    om huisvesting. Wanneer er geen goede huisvesting is, kiezen zij voor een
gemaakt van het begrip “magic mix” om een dergelijke combinatie van          andere werkgever. Het tekort aan geschikte huisvesting is daarmee een
doelgroepen te duiden. Het mengen van doelgroepen vraagt wel om een          risico voor de bedrijfsvoering van de in Nijkerk gevestigde ondernemingen.
goed beheer van het complex en mogelijk ook begeleiding van bewoners.        Voor de huisvesting van arbeidsmigranten is een vraag naar locaties waar
Daarnaast vergt het werken met tijdelijke contracten vaak begeleiding van    flexibele woonconcepten kunnen worden geplaatst. Op die manier kan ook
inwoners om ervoor te zorgen dat zij tijdig en actief aan de slag gaan met   voorkomen worden dat reguliere woningen worden onttrokken voor van de
een vervolgoplossing, voor het moment dat het tijdelijke contract afloopt    huisvesting van arbeidsmigranten. We willen daarom ruimte geven voor de
                                                                             ontwikkeling van flexibele woonconcepten. Bij de uitvoering van dit beleid
Wooncirkel                                                                   werken we nauw samen met de bedrijven die gebruik maken van de dien-
De wooncirkel is een initiatief dat voortkomt uit de dialoog ‘Samen aan      sten van arbeidsmigranten. Goede en veilige huisvesting en transparante
zet’. Het doel van de wooncirkel is om één of meerdere meer-generatie        contractvormen zijn integraal onderdeel van het beleid. Voor wat betreft
30 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>bestaande bouw stellen we duidelijke kaders voor het splitsen van wonin-
gen en het gebruik van woningen ten behoeve van kamergewijze verhuur.
4.4 Woonwagenstandplaatsen
In het kader van alternatieve woonvormen willen we ook stilstaan bij
woonwagenbewoners. De afgelopen jaren zijn er in de gemeente Nijkerk
geen nieuwe standplaatsen voor woonwagenbewoners bijgekomen. Het
Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft in een zaak geoordeeld
dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen
culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. In navolging
daarvan heeft het Rijk in 2018 een beleidskader opgesteld voor woon-
wagenstandplaatsen. Kern van het beleid is dat woonwagenbewoners
een reële kans op een standplaats moeten krijgen, zoals inwoners ook
een reële kans moeten hebben op het vinden van reguliere woonruimte.
Naar aanleiding van de uitspraak en het landelijke beleid heeft een aantal
inwoners van Nijkerk zich tot de gemeente gewend en het verzoek voor
een standplaats neergelegd. Zij behoren voornamelijk tot de jonge genera-
tie woonwagenbewoners die bij gebrek aan standplaatsen in een reguliere
woning is gaan wonen, maar een uitgesproken wens heeft om weer in
een woonwagen te wonen. Op basis van de gesprekken komen we tot een
behoefte van vijf nieuwe standplaatsen. We gaan daarom onderzoeken op
welke locatie in Nijkerk deze standplaatsen gerealiseerd kunnen worden.
31 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Onze aanpak
• We onderzoeken de bouw van alternatieve woningtypen als antwoord       • We onderzoeken welke locatie geschikt is om enkele woonwagen-
   op de veranderende vraag en knelpunten in de woningmarkt. Betaalbare      standplaatsen toe te voegen en daarmee te voorzien in de vraag bij de
   woningtypen voor met name het sociale en middeldure segment.              reeds in Nijkerk woonachtige woonwagenfamilies.
• We faciliteren de bouw van flexibele woonvormen om te voorzien in de
   vraag naar woonruimte van een aantal specifieke doelgroepen.
• We stimuleren gezamenlijke buitenruimte of ontmoetingsruimte in
   nieuwbouwprojecten om zo ontmoeting te stimuleren.
• We zoeken actief naar nieuwe locaties die kansen bieden voor flexibele
   en tijdelijke woonvormen zoals de tiny houses.
• We ontwikkelen beleid voor de huisvesting voor arbeidsmigranten en
   zoeken naar mogelijkheden om huisvesting te realiseren op een
   specifieke locatie. We werken hierbij samen met de Nijkerkse bedrijven
   die gebruik maken van de diensten van arbeidsmigranten om te zorgen
   voor een passend aanbod.
• We geven uitvoering aan de beleidsnota over woningsplitsing en
   kamerverhuur waarin een duidelijk kader voor het gebruik van de
   bestaande woningvoorraad is opgesteld.
32 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                               inhoud
5. Thema:
Verduurzaming
van de
woningvoorraad
33 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Verduurzaming woningvoorraad
                                                                                                                                                                                         2035                                 Ambitie
                                                                                                                                                                                                                             gemeente
                                                                                     Windmolens
                                                                                                                   Groene daken
                                                                                                                                                                                           co2                                nijkerk
                                            Zonnepanelen
                                                                                                                                                                                           neutraal
             Energiebesparende                  duurzaamheidsmaatregelen                                                                                                                                                                 2050
                                                                                                                                                                                                                 energie
                maatregelen
                         Vergroening
                                                                                                               Verwijderen
                      wijken en buurten                                                                                                                                                                                  neutraal
                                                                                                               asbestdaken
                                                   Isolatie van
                                                                                         Aardgasvrije
                                                    woningen
                                                                                          woningen
 Afname aardgasverbruik 2013-2017                                                          Gemiddeld aardgasverbruik koop / huur 2017 (m3)                                                      Percentage woningen met
   Nijkerk                 Gemeente                                                           Nijkerk    Hoevelaken    Nijkerkerveen    Gemeente    Nederland                                   geregistreerde zonnepanelen 2018
   Hoevelaken              Gelderland
                                                                                           2.000
   Nijkerkerveen           Nederland                                                                                                                     • Gemeentelijk
                                                                                           1.800
 20%                                                                                       1.600                                                           gemiddelde iets hoger
 18%                                                                                       1.400                                                           dan landelijk gebruik
 16%                                                                                       1.200                                                         • Gemiddeld verbruik in
 14%                                                                                       1.000
                                                                                                                                                           de koopsector hoger
 12%                                                                                         800
 10%                                                                                         600                                                           dan in huursector                          Nijkerk                 Nederland
                                                                  Bron: CBS (2019)
  8%                                                                                         400                                                                                                       15,8                      9,2
  6%                                                                                         200                                                                                                                                                Bron: CBS
  4%                                                                                           0
  2%                                                                                                    Koop          Huur             Totaal                         Bron: CBS (2019)
  0%
               Koop               Huur            Totaal                                                                                                                                        Verdeling geldige energielabels
   • Verbruik in gemeente veel meer afgenomen dan gemiddeld                                                                                                                                     woningen 2018
     in Gelderland (en iets meer dan landelijk beeld)
                                                                                           Gemiddeld aardgasverbruik naar woningtype 2017 (m3)
   • Veel grotere afname in huursector dan in koopsector                                      Nijkerk    Hoevelaken    Nijkerkerveen    Gemeente                                                                     F G
                                                                                                                                                                                                                 E
                                                                                          3.000                                                                                                                                   A t/m
                                                                                                                                                                  • Hoe groter de                                                 A++
                                                                                          2.500                                                                                                         D
                                                                                                                                                                    woning, hoe
                                                                                          2.000                                                                     groter het                                       Nijkerk
                                                                                          1.500                                                                     gemiddeld                                         2018
                                                                                                                                                                    gebruik
                                                                                          1.000
                                                                                                                                                                                                             C                       B
                                                                                            500
                                                                                              0
                                                                                                                                                                                                         Bron: Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat
Klimaatadaptieve en duurzaamheidsmaatregelen                                                       Rijwoning   Hoekwoning     2^1       Vrijstaand Appartement        Bron: CBS (2019)                                                   (Klimaatmonitor)
                34 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>5. Thema: Verduurzaming van de woningvoorraad
                                                                           om hun bezit te verduurzamen. Zij richten zich met name op maatregelen
   Onze ambitie:
                                                                           die nu al genomen kunnen worden en de vervolgstap naar energie-neutraal
   •	We richten onze aandacht op de verduurzaming van de woningen,        niet in de weg staan (no regret-maatregelen).
      zowel van corporaties als specifiek in particulier eigendom.
   •	We geven woningcorporaties helder inzicht in het tempo waarin de     Ondanks de potentie voor verdere ontwikkelingen in de sociale huurvoor-
      gemeente verduurzaming aanpakt, zodat ze hun activiteiten hierop     raad, ligt de grootste opgave bij de particuliere woningvoorraad. Hoe
      kunnen baseren.                                                      verleiden, faciliteren en stimuleren we de grote groep particuliere wo-
   •	We willen de leefkwaliteit vergroten door het stimuleren van         ningeigenaren tot duurzaamheidsmaatregelen? Onze aandacht richt zich
      woningbouw die vergroening en ontmoeting mogelijk maakt.             daarom, naast samenwerking met de corporaties, sterk op deze particulie-
                                                                           re woningeigenaren. Uitgangspunt bij het nemen van duurzaamheidsmaat-
                                                                           regelen is dat het, ondanks de benodigde investering uiteindelijk, moet
In 2050 is de gemeente Nijkerk energie-neutraal. Voor 2035 is het tus-     leiden tot zo laag mogelijke woonlasten voor bewoners.
sendoel CO2-neutraal. Dat is een hoge ambitie. In het landelijke Klimaat-
akkoord is de ambitie vastgesteld om in 2050 aardgasvrij te zijn. Nijkerk  5.1 Verduurzaming particuliere woningvoorraad
deelt deze ambitie ook. De gemeente telt momenteel bijna 17.000 wonin-     Tot nu toe kunnen eigenaren van woningen alleen gestimuleerd worden
gen, die samen een flinke bijdrage leveren aan de CO2-uitstoot. Het groot- hun woning te verduurzamen. Woningeigenaren collectief aanspreken is
ste deel van de woningen die we in 2050 hebben, staat er nu al. Om de      nog niet mogelijk. In de toekomst is dit wellicht mogelijk bij een wijkaan-
duurzaamheidsdoelen te realiseren, moet de gebouwde omgeving daarom        pak voor warmtetransitie. De beslissing om te verduurzamen ligt daardoor
ingrijpend worden getransformeerd.                                         momenteel bij de woningeigenaren zelf. De sturingsmogelijkheden voor
                                                                           de gemeente zijn beperkt, mede gezien de omvang van deze groep. Het
Om ons doel te bereiken worden al verscheidene acties ondernomen. Met      aandeel koopwoningen in Nijkerk is met 68% hoger dan het provinciale en
de Routekaart-Energieneutraal hebben we in 2019 in beeld gebracht wat      landelijke gemiddelde, met respectievelijk 60% en 57%. Gelukkig zijn er,
er allemaal nodig is om energie-neutraliteit in 2050 te behalen. Daarbij   naast de positieve bijdrage aan het milieu, ook financiële redenen voor par-
gaat het grofweg om reductie van energiegebruik (tot 50%) en daadwer-      ticulieren om te verduurzamen. Veel investeringen in energiebesparende
kelijke toevoeging van duurzame energie. Ook wordt er tot en met 2021      maatregelen verdienen zichzelf terug door de besparing op de energiereke-
gewerkt aan een Transitievisie Warmte. Nieuwbouwwoningen zijn sinds juli   ning. Om dit aan te moedigen biedt de gemeente de mogelijkheid van een
2018 al aardgasvrij. Daarnaast zijn ook de woningcorporaties al begonnen   duurzaamheidslening.
35 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Maatregelen: woningonderhoud en besparing                                    en een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. De in Nijkerk aanwezige
Het gemiddelde aardgasverbruik ligt in Nijkerk hoger ligt dan het landelijk  corporaties liggen op koers voor in ieder geval de doelstelling voor 2021.
gemiddelde. De reden hiervoor is met name gelegen in de gemiddeld iets       Anderzijds ligt er een grote uitdaging voor de corporaties in financiële zin.
ruimere woning. Het maakt de opgave voor Nijkerk ook groter. Er zijn dus     Aangezien zij zich primair richten op de lage inkomens, kunnen de investe-
maatregelen nodig om onze ambities te behalen. Dit betekent bijvoorbeeld     ringen in duurzaamheid niet leiden tot significante stijging van de woon-
het isoleren van woningen of energetisch renoveren om het aardgasver-        lasten van de huurders.
bruik te verminderen. De maatregelen die we hiervoor treffen, nemen we
op in het ‘Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid’.                               Temporisering van duurzaamheidsmaatregelen
                                                                             Het tempo van verduurzamen hangt voor een deel af van technologische
Wijkgerichte aanpak                                                          ontwikkelingen. Momenteel wordt vooral geïnvesteerd in zogenaamde no
Middels een wijkgerichte aanpak willen we wijk voor wijk aan de slag met     regret-maatregelen, bijvoorbeeld door energiebesparende maatregelen te
de transitie naar een duurzame woningvoorraad. Nijkerk kent veel ge-         combineren met benodigd onderhoud. Anderzijds hangt het tempo af van
mengde straten en wijken, met een combinatie van (sociale) huur en koop.     de mate waarin de infrastructuur om verduurzaming te realiseren daarop is
Hierin moet de combinatie en samenwerking worden gezocht, zodat parti-       ingericht. Deze infrastructuur ontbreekt momenteel nog. Hiervoor zijn de
culiere woningbezitters de kans krijgen zich aan te sluiten bij de projecten corporaties deels afhankelijk van de gemeente. De gemeente moet immers
van de woningcorporaties die gericht zijn op energiebesparing en -opwek-     in de Transitievisie Warmte aangeven wat het plan per wijk is. In nauwe
king. We zien onze rol als gemeente daarbij als die van een gelijkwaardige   samenwerking en afstemming met woningcorporaties werken we daarom
partner van inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties. Daarbij    wijkgericht aan verduurzaming.
zien we juist bij de duurzaamheidsopgave goede kansen voor burger-
initiatieven en verwachten we dat de aanpak om te komen tot aardgasvrije     5.3 Vergroten van duurzame leefkwaliteit
wijken nadrukkelijk bij kan dragen aan het versterken van de sociale         De kernen van onze gemeente en de wijken en buurten die daarbinnen
cohesie in de wijken.                                                        gelegen zijn, zijn in sociaal-economisch, demografisch en fysiek opzicht
                                                                             gevarieerd. Iedere kern en wijk beschikt over verschillende typen en
5.2 Verduurzaming sociale woningvoorraad                                     prijsklassen woningen. We vinden het van belang dat deze variëteit aan
De verduurzaming van de sociale woningvoorraad kent een andere aan-          woonmilieus blijft bestaan en dat de kernen hun karakter en kwaliteiten
pak, aangezien de corporaties een vaste gesprekspartner van de gemeente      behouden. Daarnaast vinden we dat verschillende doelgroepen, waaronder
zijn. Voor de corporatiesector ligt er een stevige opgave als het gaat om    de specifieke doelgroepen met een zorgbehoefte, in alle kernen en wijken
het verduurzamen van het woningbezit. Op grond van een routekaart in         ‘naast elkaar’ moeten kunnen wonen. In iedere kern en wijk streven we
Aedes-verband streven de corporaties naar een gemiddeld label B in 2021      daarom naar mogelijkheden voor een passende woning, voor zowel star-
36 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>ters als doorstromers en senioren. Bij het programmeren van nieuwbouw
blijft variatie en differentiatie het uitgangspunt en hebben we oog voor het
karakter van de kernen, wijken en buurten.
Bij het werken aan woonmilieus moet naast de woningen zelf ook aan-
dacht zijn voor de woonomgeving. We schenken hierbij onder meer
aandacht aan klimaatadaptatie. Door te streven naar minder verharding
en meer groen, waardoor de gebouwde omgeving beter bestand is tegen
extreme buien en hittestress. Ook moet de woonomgeving de inwoners
meer uitnodigen om elkaar te ontmoeten. Het faciliteren van ontmoeting
zorgt voor een grotere verbondenheid tussen de buurtbewoners. Door het
behoud van variatie van de kernen en wijken, evenals door het verbeteren
van de woonomgeving zetten we in op het verder vergroten van de leef-
kwaliteit.
37 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Onze aanpak
• Vanaf 2018 zijn alle nieuwbouwplannen BENG en aardgasvrij (conform       • In samenwerking met de corporaties willen we de bewustwording van
   meest actuele normen). Nieuwe particuliere woningen voldoen al aan          huurders vergroten over de duurzaamheidsopgave, met als doel dat zij
   deze eis.                                                                   verantwoordelijkheid nemen en hun gedrag aanpassen.
• Middels een wijkgerichte aanpak willen we wijk voor wijk werken aan de   • We streven naar minder verharding en meer groen, waardoor de ge-
   transitie naar een duurzame woningvoorraad. Hierbij werken we vooral        bouwde omgeving beter bestand is tegen extreme buien en hittestress.
   nauw samen met de inwoners, maar ook met woningcorporaties, netbe-
   heerders, financiers en het bedrijfsleven
• We zetten financiële middelen in om duurzaamheidsmaatregelen in en
   aan woningen te stimuleren. Denk hierbij aan de duurzaamheidslening
   via de SVn en de mogelijkheid tot kosteloos en onafhankelijk specialis-
   tisch advies over hoe te verduurzamen.
• In 2020 ligt er voor de eerste bestaande wijk in Nijkerkerveen, Hoevela-
   ken of Nijkerk een – samen met de corporaties en marktpartijen gemaakt
   – compleet en gedragen plan van aanpak voor de transformatie naar
   een aardgasloze wijk. Het plan van aanpak voor een eerste aardgasloze
   wijk maakt onderdeel uit de nog op te stellen Transitievisie Warmte.
• We maken prestatieafspraken met de woningcorporaties over
   verduurzaming van hun vastgoed, passend bij de mate waarin dit bij
   renovatie haalbaar is.
38 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>6. Uitvoering:
uitgangspunten
voor woningbouw-
programmering
39 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>6. Uitvoering: uitgangspunten voor woningbouwprogrammering
De druk op de woningmarkt en de knelpunten die daar uit voortkomen         Doelgroepenverordening
vragen om een ambitieuze aanpak. Tot nu toe was alleen het uitgangspunt    De gemeente heeft de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmings-
van 35% sociale woningbouw bij nieuwbouw in de woonvisie vastgelegd.       plannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen
In deze woonvisie gaan we een stap verder en introduceren we aanvullende   wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. In de doelgroepenveror-
maatregelen. Dit doen we om de doelgroepen die moeite ervaren op de        dening worden de doelgroepen (uitgedrukt in bruto inkomen), instandhou-
woningmarkt te faciliteren. We stellen naast het aandeel sociale woning-   dingstermijn en de maximale koop- of huurprijs per woningbouwcategorie
bouw ook een aandeel woningen in het lage en hoge middensegment ver-       vastgelegd. Middels deze verordening kan de gemeente expliciet sturen op
plicht. Daarbij bieden we ontwikkelaars een drietal opties. Hiermee willen de gewenste woningbouwcategorieën voor sociale- en midden huur. Tevens
we passend aanbod voor de verschillende doelgroepen realiseren. Ander-     wordt met deze verordening voor iedereen duidelijk wat we precies bedoe-
zijds willen we waken voor een overmaat aan sturing die woningbouw-        len als we het hebben over begrippen als sociale koop of middeldure huur.
ontwikkelingen zou bemoeilijken. We hebben daarom zoveel mogelijk aan
proberen te sluiten bij de praktijk zoals die nu in de woningbouwprojecten Verordening differentiatie woningbouw
plaatsvindt.                                                               Niet alle uitgangspunten die voortkomen uit deze woonvisie kunnen in de
                                                                           doelgroepenverordening worden vastgelegd. Daarom willen we ook een
6.1 Instrumenten                                                           verordening differentiatie woningbouw opstellen. De gemeenteraad kan
In beginsel geldt dat de gehele woonvisie bepalend is voor het gewenste    vervolgens deze twee verordeningen in samenhang met elkaar beoorde-
woningbouwprogramma van nieuwbouwontwikkelingen in de gemeente             len en vaststellen. In een verordening differentiatie woningbouw worden
Nijkerk. Met name op het punt van sociale en middeldure woningen en de     bepalingen vastgelegd om er voor te zorgen dat er voldoende sociale en
doelgroepen die op deze woningen zijn aangewezen willen we specifieker     middeldure woningbouw wordt gerealiseerd. Ook de opties die we bieden
aangeven wat we van ontwikkelaars verwachten. Omdat we het belang-         om te variëren in de verdeling van de percentages van de vereiste segmen-
rijk vinden dat elke ontwikkelaar aan dezelfde kaders gehouden is, gaan    ten kan in deze verordening worden vastgelegd.
we deze duidelijker vastleggen. Maar we bieden ook keuzemogelijkheden
binnen deze kaders, om tegemoet te komen aan de verschillen die bestaan    Met name in kleine projecten is het is niet altijd mogelijk om aan het
tussen nieuwbouwprojecten. Naast de uitgangspunten die in deze woon-       vereiste van sociale woningbouw te voldoen. In dat geval is het gebruikelijk
visie benoemd worden, geven we middels een aantal instrumenten de          om dit gebrek financieel te verevenen. Om deze werkwijze transparant te
kaders voor de woningbouwprogrammering verder vorm.                        maken en een duidelijk kader te geven, worden ook hiervoor bepalingen in
40 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>een verordening differentiatie woningbouw opgenomen. Wanneer soci-        wijken en buurten is voor een groot deel gelegen in de menging van ver-
ale woningbouw wordt afgekocht dient het verschuldigde bedrag in een      schillende woningsegmenten. Hierdoor wonen mensen met verschillende
vereveningsfonds te worden gestort. De middelen die met dit verevenings-  inkomens en in verschillende levensfasen naast elkaar. Een belangrijke
fonds beschikbaar komen, worden vervolgens ingezet voor het realiseren    uitdaging is gelegen in het streven naar meer variatie in de woningvoor-
van sociale woningbouw elders in de gemeente.                             raad. De bestaande woningvoorraad is redelijk eenzijdig door een groot
                                                                          aandeel grondgebonden gezinswoningen. In nieuwbouwprojecten moet
Privaatrechtelijke maatregelen: anti-speculatiebeding                     daarom naast differentiatie van prijsklassen ook aandacht zijn voor variatie
en zelfbewoningsplicht                                                    in woningtypen.
Voor vrijwel elke woningbouwontwikkeling wordt een (anterieure) over-
eenkomst gesloten. Hierin worden diverse onderwerpen vastgelegd, zoals    -	Voor grotere projecten geldt dat een duidelijke differentiatie van
de kosten van de gemeente voor de betreffende ontwikkeling. Ook is het       koop- en huursegmenten gewenst is. Om die reden wordt een bepaald
gebruikelijk om in deze overeenkomsten bepalingen met betrekking tot het     aandeel woningbouw in het sociale en middeldure segment vereist. Bij
woonprogramma vast te leggen. Het biedt zo de mogelijkheid om privaat-       de programmering van grotere projecten moet aandacht zijn voor de
rechtelijke maatregelen gericht op de betaalbaarheid en beschikbaarheid      verschillende doelgroepen die in deze woonvisie worden onderscheiden.
van woningen door te voeren. Zo wordt al langer een anti-speculatiebe-       Hierbij moet naast de inkomensdoelgroepen altijd afgewogen worden in
ding bij de verkoop van sociale koopwoningen toegepast. Deze maatregel       hoeverre het project kan bijdragen aan woonruimte voor één of meer-
kan uitgebreid worden naar middeldure koopwoningen, waar wij op grond        dere specifieke doelgroepen die worden benoemd in deze woonvisie.
van de woonvisie op willen sturen. Daarnaast kan een zelfbewoningsplicht  -	Met name voor kleinere nieuwbouwprojecten op inbreidingslocaties
voor woningen worden opgenomen, wanneer we bij sociale of middeldure         geldt dat het programma moet bijdragen aan een gevarieerd aanbod in
koopwoningen willen voorkomen dat deze in handen van (particuliere)          de betreffende wijk of buurt. Bij het programmeren van woningen op
beleggers komen.                                                             inbreidingslocaties moet daarom goed gekeken worden wat de tekort-
                                                                             komingen in de woningvoorraad van de directe omgeving zijn.
6.2 Uitgangspunten voor woningbouwprogrammering                           -	In het bijzonder bij het programmeren van sociale huurwoningen is het
Differentiatie en variatie                                                   belangrijk om te werken aan een gevarieerd aanbod dat aansluit bij de
Bij het programmeren hebben we oog voor het karakter van de kernen,          huidige doelgroepen. Zo is er in aanvulling op de bestaande voorraad
wijken en buurten. In bijlage 2 wordt nader ingegaan op de identiteit van    van overwegend eengezinswoningen in de sociale huur vraag naar onder
de verschillende kernen en de specifieke woningbehoefte die per kern te      andere appartementen voor ouderen, kleine en goedkope tweekame-
onderscheiden is. Het belangrijkste uitgangspunt dat we gemeentebreed        rappartementen voor jongeren en kwetsbare personen, evenals naar
hanteren is het streven naar differentiatie en variatie. De kracht van de    flexibele woonvormen zoals tiny houses.
41 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Keuzemenu voor nieuwbouw                                                    kelaar opgenomen dat een in Nijkerk actieve corporatie de eerste aange-
Om onze ambities te kunnen realiseren, stellen we duidelijke eisen ten      wezen partij is om sociale huurwoningen af te nemen. In het geval dat een
aanzien van het woningbouwprogramma in nieuwbouwprojecten. Hierbij          marktpartij sociale huurwoningen wil exploiteren, moeten de woningen
introduceren we een keuzemenu, waarbij we door middel van drie opties       aan de inkomensdoelgroep voor sociale huur verhuurd worden. Ook moe-
de mogelijkheid bieden om in zekere mate een deel van de verlangde          ten deze woningen langdurig als sociale huurwoningen in stand gehouden
percentages in de verschillende woningbouwcategorieën met elkaar uit te     worden, gelijk aan de eisen die aan een corporatie gesteld worden.
ruilen. Een nadere uitleg van dit keuzemenu wordt gegeven in bijlage 3. De
precieze uitwerking zal worden vastgelegd in een verordening differentiatie Vernieuwen van het segment sociale koop
woningbouw.                                                                 Het uitgangspunt van 35% sociale woningbouw ziet naast sociale huur toe
                                                                            op sociale koopwoningen. In hoofdstuk 2 is reeds stilgestaan bij de knelpun-
Hogere ambities belonen                                                     ten van het segment sociale koop in de huidige markt. Aan de andere kant
Mocht zich een goed initiatief voordoen dat niet past binnen het keuze-     is er vraag naar dit segment en moet voorkomen worden dat lage inkomens
menu, maar wel in hoge mate bijdraagt aan de ambities uit deze visie, wil-  per definitie zijn veroordeeld tot een sociale huurwoning. We willen ontwik-
len we daar ook medewerking aan verlenen. Dit is bijvoorbeeld het geval     kelaars dan ook uitdagen om sociale koopwoningen te blijven bouwen. Uit-
bij locaties waar een aandeel sociale huur boven de 35% gewenst is, bij     gangspunt daarbij is wel dat marktwaarde van die woningen in verhouding
initiatieven gericht op huisvesting voor doelgroepen met een zorgbehoefte   staat tot de koopsom van maximaal € 200.000. We moeten er rekening mee
of bij de bouw van tijdelijke woonvormen. In dergelijke gevallen zullen we  houden dat deze woningen vorm krijgen in gestapelde woningbouw. Daar-
overwegen om actief bij te dragen door een mogelijke bijdrage in financi-   naast is het van belang om de inkomensdoelgroep voor sociale koop gelijk
ële zin of door coulant om te gaan met andere randvoorwaarden. Zo kan       te stellen met die voor sociale huur. We willen immers bereiken dat sociale
de parkeernorm worden bijgesteld als de specifieke doelgroep (jongeren,     koopwoningen ook echt bij de lage inkomens terecht komen.
kwetsbare doelgroepen) of de locatie (nabij een OV knooppunt) daar aan-
leiding toe geven. Ook ligt het voor de hand om af te wijken van gangbare   Daarnaast kan vermeld worden dat de minister in 2019 heeft aangekon-
stedenbouwkundige uitgangspunten bij een hoger aandeel sociale woning-      digd de huidige maximale prijsgrens van € 200.000 voor sociale koop-
bouw, zoals een hogere dichtheid en/of gestapelde bouw.                     woningen los te willen laten en te willen verhogen tot aan de NHG-grens
                                                                            (Nationale Hypotheekgarantie). De NHG-grens bedraagt voor 2020 €
Exploitatie sociale huur door corporatie                                    310.000. De mogelijkheid om koopwoningen met een bepaalde prijs
Bij nieuwbouw van sociale huurwoningen hebben we een voorkeur voor          planologisch vast te leggen zou hiermee flink worden vergroot. De moge-
exploitatie door een in de gemeente actieve corporatie. Wanneer mogelijk    lijkheid die hierdoor ontstaat om ook het segment voor middeldure koop
wordt daarom in een anterieure- of koopovereenkomst met de ontwik-          planologisch vast te leggen, gaan we in dat geval ook benutten.
42 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>6.3 Monitoring
Ondanks de ambities om de kaders voor woningbouwprogrammering dui-
delijker vast te leggen, zijn woningbouwontwikkelingen van veel factoren
afhankelijk. Daarnaast willen we ontwikkelaars binnen de gestelde kaders
keuzemogelijkheden geven. Een exacte voorspelling van het woningbouw-
programma maken is dan ook niet realistisch. Anderzijds is er veel behoef-
te aan zicht op het toekomstige, alsmede het gerealiseerde programma.
Evaluatie van de gestelde kaders en monitoring van het woningbouwpro-
gramma zijn dan ook van belang. Dit moet tevens de mogelijkheid bieden
om bij te sturen. De woonvisie wordt in beginsel voor langere tijd vastge-
steld, maar ontwikkelingen op de woningmarkt zouden aanleiding kunnen
geven om het beleid te herijken en mogelijk aan te passen.
Onderdeel van de monitoring wordt het jaarlijks aanbieden van een
overzicht van het totale woningbouwprogramma en de opleveringen van
het afgelopen jaar aan de gemeenteraad. In 2019 is hier al mee gestart.
De komende jaren wordt bij die gelegenheid ook de relatie met de doel-
stellingen van de woonvisie gelegd. Daarnaast wordt in het kader van de
prestatieafspraken met woningcorporaties en huurders gerapporteerd
over het woningbouwprogramma, om in het bijzonder de ambities op het
gebied van sociale woningbouw te kunnen volgen.
43 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Bijlagen
44 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Ontwikkeling sociale huurvoorraad
Als het gaat om de ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen is           periode van 2015 tot 2020. Dat doel is al behaald. Vanaf 2015 tot en met
het van belang om een aantal punten te duiden. Daarbij willen we terug-           2019 zijn 267 sociale huurwoningen en 119 sociale koopwoningen ge-
kijken naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren en vooruitkijken naar de        bouwd.
gewenste ontwikkeling voor de komende jaren.
                                                                                  Toenemende behoefte aan sociale huur
Woonvisie 2015+                                                                   Bovenstaande nuanceringen kunnen niet wegnemen dat de druk op de
In de Woonvisie 2015+ wordt nadrukkelijk stilgestaan bij de zogeheten             sociale huurvoorraad in de afgelopen jaren verder is opgelopen. De be-
kernvoorraad 1. De kernvoorraad is daarbij gedefinieerd als de voorraad           hoefte aan sociale huur is groot. Dit vertaalt zich onder meer in oplopende
sociale huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens. Daarnaast wordt ge-           wachttijden voor een sociale huurwoning. Om die reden is recent berekend
sproken over de beschikbare kernvoorraad. Deze beschikbare kernvoorraad           hoe groot de behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente is. In
werd berekend door het aandeel van zogenaamde dure scheefhuurders van             2018 is een berekening opgesteld in samenwerking met Woningstichting
de totale kernvoorraad af te trekken. Het percentage dure scheefhuurders          Nijkerk. Daarnaast heeft Companen een berekening gemaakt in het wo-
werd daarbij in 2015 geschat op 36%. De beschikbaarheid van de kern-              ningmarktonderzoek voor deze Woonvisie. Zij hebben daarbij onder andere
voorraad bleef zodoende behoorlijk achter bij de berekende behoefte aan           gekeken naar de huishoudensontwikkeling, de inkomensverdeling en de
sociale huurwoningen, terwijl de kernvoorraad in absolute zin wel voldoen-        huidige omvang van de sociale huurvoorraad. Voor de periode van 2020
de groot was voor deze behoefte. Naast de nieuwbouw van sociale huur-             tot 2030 wordt een behoefte van 320 tot 450 extra sociale huurwoningen
woningen, was het beleid in de Woonvisie 2015+ dan ook sterk gericht op           voorzien, oftewel 32 tot 45 sociale huurwoningen per jaar. Een belangrijke
het vergroten van de beschikbaarheid door middel van doorstroming. De             aanvulling is dat de behoefte aan sociale huurwoningen als gevolg van de
huidige cijfers over de mate van scheefhuurders liggen tussen de 13% en           ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg extra toeneemt. Hier-
17%. Het percentage van 36% dat in de Woonvisie 2015+ werd genoemd,               bij gaat het met name om de uitstroom uit instellingen voor beschermd
lijkt destijds te hoog ingeschat.                                                 wonen of de Jeugdzorg. Dat kan niet eenvoudig in de bestaande voorraad
                                                                                  worden opgevangen. Wanneer de helft uitstroomt naar de bestaande voor-
In de Woonvisie 2015+ wordt ook een doelstelling voor de nieuwbouw van            raad, blijft nog altijd een aantal van 10 tot 15 woningen per jaar voor deze
sociale huur- en koopwoningen genoemd van 300 woningen voor de                    doelgroepen benodigd. Dit aantal plaatsen we daarom bovenop het aantal
1 In deze woonvisie is het begrip kernvoorraad losgelaten en spreken we van sociale huurvoorraad of voorraad sociale huurwoningen.
45 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>benodigde sociale huurwoningen. Opgeteld leidt dit tot een behoefte van     mende schaarste aan woonruimte zien we voor de komende jaren ruimte
42 tot 60 sociale huurwoningen per jaar.                                    om het tempo te verhogen naar gemiddeld 250 woningen per jaar. Door
                                                                            vast te houden aan het vereiste percentage van 35% sociale woningbouw
Afname door o.a. verkoop                                                    (waarvan minimaal 25% sociale huur) bij nieuwbouw en uitgaande van
De ontwikkeling van de sociale huurvoorraad is tevens een onderwerp van     een bouwtempo van gemiddeld 250 woningen per jaar, houden we ook
gesprek in de prestatieafspraken met corporaties. Bij het bereiken van de   zicht op het toevoegen van voldoende sociale huurwoningen. Aangezien
doelstelling voor de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad kijken we     het in de huidige markt lastig is om sociale koopwoningen te ontwikkelen,
naar het geheel van toevoeging, verkoop, liberalisatie en eventuele sloop.  is het denkbaar dat er in nieuwbouwprojecten geen sociale koop tot stand
Daarbij streven we naar een optimale benutting van de investeringsca-       komt en het aandeel van 35% volledig wordt ingevuld door sociale huur.
paciteit van de in Nijkerk actieve corporaties. Naast het investeren in     Anderzijds zal door de werkwijze met het keuzemenu ook gekozen worden
nieuwbouw zijn, moeten de corporaties ook zorgvuldig omgaan met de          voor een groter aandeel middeldure woningen ten koste van het aandeel
bestaande voorraad. Het aantal verkopen van sociale huurwoningen willen     sociale woningbouw. Dat zou het werkelijke percentage weer lager dan
we beperken tot het minimaal noodzakelijke. Dit kan door de verkoop en      35% kunnen houden. Het is daarom van belang om de ontwikkeling van de
liberalisatie te koppelen aan de nieuwbouwopgave. Wanneer bekend is wat     sociale huurvoorraad jaarlijks te monitoren. Op basis daarvan kan indien
er in bepaald jaar aan nieuwe sociale huurwoningen gebouwd wordt, kan       nodig bijgestuurd worden.
beter bepaald worden wat de ruimte voor verkoop en liberalisatie in dat
jaar is. De afgelopen jaren werden gemiddeld 20 sociale huurwoningen per    Wanneer de verschillende inschattingen voor de behoefte aan sociale huur
jaar verkocht. Anderzijds wordt gevraagd naar meer ruimte voor verkoop.     bij elkaar worden opgeteld, met een onderscheid naar de lage en de hoge
Dat is tevens benodigd om een grotere opgave te financieren. Grofweg        inschattingen, leidt dat tot het overzicht op de volgende pagina.
kunnen met de verkoop van één woning, twee nieuwe sociale huurwo-           Vervolgens is de benodigde bruto toevoeging afgezet tegen het huidige
ningen gefinancierd worden. Bij het berekenen van het aantal nieuw te       bouwtempo van gemiddeld 200 woningen per jaar en een wat hoger
bouwen sociale huurwoningen moet rekening gehouden worden met deze          bouwtempo van 250 woningen per jaar. Om in voldoende mate te voorzien
jaarlijkse afname door verkoop.                                             in de behoefte aan sociale huurwoningen bij voortzetting van het vereiste
                                                                            percentage sociale woningbouw (waarvan minimaal 25% sociale huur) is
Groei van de sociale woningvoorraad                                         het bouwtempo van gemiddeld 250 woningen per jaar ook benodigd.
Bij de behoefteberekening die het afgelopen jaar is uitgevoerd, is nog uit-
gegaan van een bouwtempo van 200 woningen per jaar. Door de toene-
46 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Behoefte
 Behoefte sociale                  Laag scenario               Hoog scenario
 huurwoningen
 2020 - 2030
 Reguliere behoefte                      320                       450
 Behoefte als gevolg van                 100                       150
 uitstroom
 Benodigde netto                        420                        600
 toevoeging
 Compensatie verkoop                     210                       300
 Benodigde bruto                        630                        900
 toevoeging
 Benodigd % sociale                Laag scenario               Hoog scenario
 huurwoningen
 naar bouwtempo
 Gemiddeld 200                          31%                        45%
 woningen per jaar
 Gemiddeld 250                          25%                        36%
 woningen per jaar
47 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Bijlage 2 Identiteit en woningbehoefte per kern
De gemeente Nijkerk bestaat uit de drie kernen Nijkerk, Hoevelaken en         We willen in Nijkerk voldoende bijbouwen voor gezinnen. Zij dragen bij aan
Nijkerkerveen. Deze kernen hebben elk hun eigen karakter. In deze woon-       de levendigheid van de wijken en het in stand houden van de diverse voor-
visie is in beginsel gekeken naar de behoefte voor de gemeente Nijkerk        zieningen. Ouderen in Nijkerk geven aan graag te willen verhuizen naar een
in zijn totaliteit. Toch bestaan er ook enkele verschillen tussen de kernen   levensloopgeschikt appartement. Een ligging in de buurt van winkels en
binnen de gemeente. We willen rekening houden met deze verschillen            voorzieningen is hierbij essentieel. We verwachten dat er de komende jaren
door ons te richten op onderscheidende woonmilieus die aansluiten bij het     nog enkele locaties ontwikkeld kunnen worden om in deze vraag te kunnen
karakter van de specifieke kern. In deze bijlage wordt de identiteit per kern voorzien, zoals bijvoorbeeld in de Havenkom. Ook voor starters zien we
geschetst en wordt aangegeven welke behoefte kenmerkend is voor de            op deze locaties mogelijkheden. Door vooral te bouwen voor één- en twee
betreffende kern.                                                             persoonshuishoudens en in de vrije sector huur kan in deze vraag worden
                                                                              voorzien.
De kern Nijkerk
Nijkerk is de grootste kern binnen de gemeente en beschikt ook over de        Niet iedereen wil zijn vertrouwde buurt verlaten, daarom willen we in
meeste voorzieningen. Daarmee is de kern aantrekkelijk voor oudere huis-      Nijkerk ook vrijkomende bebouwing in bestaande wijken gebruiken voor
houdens die vanwege een zorgvraag dichtbij voorzieningen willen wonen.        de realiseren van woningen voor ouderen. Hierbij moet aandacht zijn voor
In vergelijking met de andere kernen, beschikt Nijkerk over relatief veel     voldoende voorzieningen in de buurt. Bijvoorbeeld een ontmoetingsruim-
betaalbare rij- en hoekwoningen. Hierdoor oriënteren veel jonge één- en       te, een huisarts en een fysiotherapeut.
twee persoonshuishoudens uit de gemeente zich op Nijkerk. Nijkerk is ook
de kern waar de meeste verhuizers (vestigers) uit andere gemeenten zich
willen vestigen. Dit betreft eveneens jonge één- en twee persoonshuishou-
dens. Deels kiezen zij voor Nijkerk vanwege het voorzieningenniveau, maar
ook omdat in vergelijking met de andere kernen het aanbod aan betaalbare
woningen in Nijkerk wat groter is. In Nijkerk is er ook vraag naar apparte-
menten op centrumlocaties bij zowel senioren, die op zoek zijn naar ruime,
levensloopgeschikte appartementen, als bij jongeren, die vooral op zoek
zijn naar een betaalbaar, compact appartement. Tenslotte kent Nijkerk de
grootste vraag naar sociale huurwoningen.
48 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>De kern Hoevelaken                                                               De kern Nijkerkerveen
Kenmerkend voor Hoevelaken is het grote aandeel koopwoningen en de               Nijkerkerveen is de kleinste kern binnen de gemeente. De woningvoor-
ligging dicht tegen Amersfoort aan. Veel gezinnen die zich hier van oor-         raad bestaat voor een groot deel uit ruime grondgebonden en vrijstaande
sprong vestigden zijn nu een dagje ouder en hebben vaak geen reden om te         woningen. Hierdoor kent de kern een meer landelijk woonmilieu dan de
verhuizen. Ze wonen doorgaans in een ruime woning en de voorzieningen            andere kernen in de gemeente. Het dorp is vooral aantrekkelijk gebleken
van de stad zijn dichtbij. De kern is relatief sterk vergrijsd en zal nog verder voor gezinnen die een ruime koopwoning zoeken. Zij moeten wel mobiel
vergrijzen. Daarom zal goed gekeken moeten worden of deze kern vol-              genoeg zijn gezien de beperkte voorzieningen in Nijkerkerveen. De vraag
doende is ingericht op het langer zelfstandig wonen.                             richt zich in Nijkerkerveen wat meer op 2-onder-1 kap en vrijstaande
                                                                                 woningen dan in de andere twee kernen. Tenslotte is ook in Nijkerkerveen
Het woningaanbod in Hoevelaken is vrij eenzijdig. Om doorstroming op             behoefte aan sociale huurwoningen.
gang te brengen willen we specifieke nieuwe woonmilieus toevoegen.
Waarbij de aandacht uitgaat naar woon-zorg concepten voor ouderen, zo-           Ook in Nijkerkerveen willen we voldoende voor gezinnen bouwen. Oude-
dat ouderen in Hoevelaken kunnen blijven wonen. Een voorbeeld hiervan            ren willen graag in Nijkerkerveen blijven wonen. Zij zijn er aan gewend dat
is het Gastenhuis in woonpark Hoevelaken. De eengezinswoningen komen             de voorzieningen op afstand liggen. Anderzijds is het sociale netwerk hier
dan beschikbaar voor starters en gezinnen. Verder is er behoefte aan een         erg sterk, wat het voor ouderen ook aantrekkelijk kan maken om in Nij-
inhaalslag in het aanbod aan sociale huurwoningen. De invulling van het          kerkerveen te kunnen blijven wonen. In Nijkerkerveen is minder behoefte
gebied Middelaar- Oost vraagt om nader woonwensen onderzoek onder                aan appartementen. Daarom zien we hier ruimte voor woonconcepten die
met name inwoners uit Hoevelaken.                                                aansluiten bij het woonmilieu van Nijkerkerveen, bijvoorbeeld gelijkvloerse
                                                                                 woningen op voormalige boerenerven. Hierdoor kunnen de ouderen in de
                                                                                 buurt van hun kinderen blijven wonen.
49 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Bijlage 3 Uitleg keuzemenu bij woningbouwprogrammering
Het is gebruikelijk dat bij het programmeren van woningbouwontwik-         Laag en hoog middensegment
kelingen gemeenten een deel van de programmering reguleren. De meest       Wanneer wordt gesproken over het middeldure segment, is het van belang
voorkomende vorm van regulering op dit vlak is het stellen van een vereist om eerst te weten wat daar precies mee wordt bedoeld. Het risico van een
aandeel sociale woningbouw. Ook in Nijkerk is al enige tijd een aandeel    te brede definitie van het middensegment is dat er alleen aan de boven-
van 35% sociale woningbouw in nieuwbouwprojecten vereist. In deze          kant van dit segment gebouwd wordt en dat met name de lage midden-
woonvisie en een tweetal verordeningen gaan we een aantal aanvullende      inkomens nog altijd niet geholpen worden. Daarom is in deze woonvisie
maatregelen vastleggen. De meest vernieuwende maatregel hierbij is dat     gekozen voor een onderverdeling in een laag en een hoog middensegment.
we door middel van een keuzemenu een drietal opties bieden in de diffe-    In hoofdstuk 2 is al beschreven hoe wij dit lage en hoge middensegment
rentiatie van de woningsegmenten.                                          willen definiëren, in termen van doelgroep en maximale huur- of koop-
                                                                           prijsgrens. Deze definities van het middeldure segment zullen vastgelegd
Noodzaak tot regulering                                                    worden in een doelgroepenverordening.
Het reguleren van uitsluitend sociale woningbouw was lange tijd voldoen-
de. De markt ontwikkelde boven het sociale segment voldoende aanbod        Voorkomen van een stapeling van eisen
voor de inkomens die niet meer in aanmerking komen voor sociale woning-    Door het stellen van een vereist aandeel woningen in het middensegment
bouw. Nu bij woningbouwontwikkelingen een steeds grotere kloof zicht-      neemt het totale aandeel van woningbouwontwikkelingen dat geregu-
baar wordt tussen het sociale segment en het aanbod dat daarop volgt,      leerd wordt toe. Deze stapeling van eisen kan er toe leiden dat het voor
ontstaat de vraag of ook dit zogeheten middeldure- of middensegment        ontwikkelaars lastiger wordt om tot een rendabele ontwikkeling te komen.
gereguleerd moet worden. Naast een vereist aandeel woningen in het so-     Daarnaast kan een aanvullende eis van negatieve invloed zijn op de grond-
ciale segment kan namelijk ook een vast aandeel woningen in het middel-    exploitatie in ontwikkelingen waar ook de gemeente over posities beschikt.
dure segment vereist worden. De afgelopen jaren zijn al diverse gemeenten  In deze tijd waarin vertragingen of kostenstijgingen bij woningbouwont-
daartoe overgegaan. Met deze woonvisie leggen we ook in Nijkerk een        wikkelingen op de loer liggen, willen we terughoudend zijn met een stape-
vereist aandeel van middeldure woningen bij woningbouwontwikkelingen       ling van eisen. De gekozen aanpak is daarom niet te vergaand. Zo blijft de
vast. In beginsel 5% huur- en/of koopwoningen in het lage middenseg-       financiële impact beperkt en worden ontwikkelingen niet teveel belast.
ment en 15% koopwoningen in het hoge middensegment.
50 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Getrapte aanpak                                                             de percentages. Hiervoor bieden we twee opties, naast de optie voor het
Als we kijken naar huidige contractuele afspraken bij grote gebiedsontwik-  hiervoor gestelde uitgangspunt van 35% sociaal, 5% middensegment laag
kelingen (zoals Doornsteeg, Nijkerkerveen en Het Spaanse Leger), dan zien   en 15% middensegment hoog. Zodoende komen we tot een keuzemenu
we dat het uitgangspunt van minimaal 35% sociale woningbouw wordt           van in totaal drie opties. Op deze wijze willen we ontwikkelaars verleiden
gerealiseerd, verdeeld over zowel sociale huur- als koopwoningen. De        om meer woningen in het lage middensegment te bouwen, zonder dat we
woningen in de andere segmenten werden niet gereguleerd, maar in de         een hoog percentage in dit vaak lastig te ontwikkelen segment verplicht te
praktijk is waarneembaar dat ongeveer 25% van deze ontwikkelingen in        stellen.
het hoge middensegment (koop) wordt aangeboden. De resterende 40%
betreft koopwoningen in het dure segment. Koopwoningen in het lage          Keuzemenu
middensegment (tussen € 200.000 en € 250.000 v.o.n.) zijn de laatste        In het keuzemenu is een afweging gemaakt in het combineren van wat
jaren niet meer ontwikkeld, terwijl de behoefte aan die woningen groot      zich laat omschrijven als het “zoet” en het “zuur”. Deze metafoor is veelal
is. Ook huurwoningen in het lage middensegment zijn de afgelopen jaren      van toepassing omdat ontwikkelaars de winst die gemaakt wordt in de
nauwelijks ontwikkeld.                                                      hogere segmenten deels moeten inzetten voor de tekorten die ontstaan
                                                                            bij de lagere segmenten. Onze verwachting is dat door het keuzemenu
Met de bovenstaande afwegingen in gedachte is onderzocht hoe we ener-       het voor ontwikkelaars aantrekkelijk wordt om meer woningen in het lage
zijds een verzwaring van eisen kunnen voorkomen en anderzijds ontwik-       middensegment te bouwen. Maar aangezien deze werkwijze niet eerder
kelaars kunnen verleiden om meer woningen in het middensegment te           door andere gemeenten is toegepast, hebben we geen vergelijkingsma-
bouwen. Om die reden is in beginsel gekozen voor een beperkt aandeel        teriaal en zullen we goed moeten volgen of het gewenste effect wordt
van 5% in het lage middensegment en 15% in het hoge middensegment.          bereikt. Indien het onvoldoende tot resultaten leidt, zal de regeling herzien
In de huidige markt is het rendabel ontwikkelen van woningen in het lage    moeten worden. Door het keuzemenu in een verordening differentiatie
middensegment immers lastig, terwijl de markt het hoge middensegment        woningbouw vast te leggen, kan een eventuele wijziging van de regeling
(tussen € 250.000 en € 325.000 v.o.n.) wel goed weet te bedienen. Met de    vrij eenvoudig doorgevoerd worden en hoeft dat niet tot aanpassing
vereiste 15% woningen in het hoge middensegment sluiten we ook in hoge      van de woonvisie zelf te leiden.
mate aan bij de huidige praktijk en blijft het nadelige effect op ontwikke-
lingen zeer beperkt.                                                        In de tabel op de volgende pagina is weergegeven welke opties in het
                                                                            keuzemenu beoogd zijn.
Naast het bestaande, verplichte aandeel in het sociale segment en het
nieuwe verplichte aandeel in het middeldure segment kan vervolgens bij
wijze van tweede stap gekozen worden voor een andere verdeling van
51 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Keuzemenu
 Keuzemenu Verdeling                                                              Opmerkingen
 Optie A          •3 5% sociale woningbouw (waarvan minimaal 25% sociale         • Het percentage sociale woningbouw is bij deze keuze ongewijzigd ten
                    huur); en                                                        opzichte van de vorige woonvisie.
                  •m inimaal 5% middeldure koop en/of huur in het lage           • In aanvulling op het verplichte aandeel sociaal uit de vorige woonvisie,
                    middensegment                                                    is thans 5% middeldure koop en/of huur in het lage middensegment,
                  • minimaal 15% middeldure koop in het hoge middensegment           alsmede 15% middeldure koop in het hoge middensegment vereist.
                                                                                  • 55% van de programmering is gereguleerd.
 Optie B          •3 0% sociale woningbouw (waarvan minimaal 25% sociale         • Ten opzichte van optie A: de sociale woningbouw levert 5% in ten gunste
                    huur); en                                                        van 5% middeldure koop en/of huur in het lage middensegment en 5%
                  •m inimaal 10% middeldure koop en/of huur in het lage             middeldure koop in het hoge middensegment.
                    middensegment; en                                             • 60% is gereguleerd (dus 5% extra ten opzichte van optie A).
                  •m inimaal 20% middeldure koop in het hoge middensegment
 Optie C          • 25% sociale huur; en                                          • Ten opzichte van optie A: de sociale woningbouw levert 10% in ten
                  •m inimaal 15% middeldure koop en/of huur in het lage             gunste van 10% middeldure koop en/of huur in het lage middensegment
                    middensegment; en                                                en 10% middeldure koop in het hoge middensegment.
                  •m inimaal 25% middeldure koop in het hoge middensegment       • 65% is gereguleerd (dus 10% extra ten opzichte van optie A).
                                          40                        35
           45
           15                             20                        25
            5                             10                        15
           35                             30                        25
        Optie A                        Optie B                   Optie C
      % sociale huur                             % middensegment laag (huur/koop)
      % middensegment hoog (koop)                % ongereguleerd
52 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Bijlage 4 Begrippenlijst
Ambulante zorg – Ambulante zorg betekent dat de zorgverstrekker zoals      Daeb en niet-daeb activiteiten – Woningcorporaties moeten zich volgens
een arts, verpleegkundige of fysiotherapeut zich voor behandeling of       de Woningwet 2015 concentreren op het ontwikkelen en verhuren van
begeleiding verplaatst naar de zorgbehoevende. De patiënt kan hierdoor     sociale huurwoningen, alsmede enkele andere maatschappelijke taken. De
in de eigen omgeving blijven wonen, in tegenstelling tot residentiële zorg Woningwet 2015 noemt deze taken diensten van algemeen economisch
waarbij de zorgbehoevende tijdens zijn behandeling in de (verpleeg)instel- belang (daeb). Naast deze maatschappelijke activiteiten kunnen corpo-
ling verblijft.                                                            raties ook andere, veelal commerciële activiteiten verrichten, zoals het
                                                                           ontwikkelen en verhuren van huurwoningen in de vrije sector, alsmede
BENG-norm – ‘BENG’ staat voor ‘bijna-energieneutraal gebouw’. Vanaf        het ontwikkelen van koopwoningen of commercieel vastgoed. In dat geval
2021 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna-energieneutraal        wordt gesproken van niet-daeb activiteiten. Een corporatie moet een dui-
zijn, een gevolg van de Europese richtlijn EPBD uit 2010 en het Nederland- delijke scheiding tussen de daeb en niet-daeb activiteiten maken.
se Energieakkoord uit 2013. De nieuwe BENG-normen waaraan nieuw-
bouw moet voldoen zijn recent vastgesteld. De gemeente Nijkerk zal haar    Doelgroepenverordening – Gemeentelijke regeling op grond van de Wet
standpunt met betrekking tot het hanteren van deze norm, of het stellen    ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijk ordening waarin de doelgroe-
van bovenwettelijke eisen, moeten heroriënteren. De nieuwe normen          pen worden omschreven die naar het oordeel van de gemeenteraad passen
moeten per 1 juli 2020 worden toegepast (bouwbesluit).                     bij de woningbouwcategorieën zoals die in artikel 1.1.1 van het Besluit ruim-
                                                                           telijke ordening zijn gedefinieerd.
Beschermd wonen – Woon- en verblijfsvormen waarbij de zorg
permanent aanwezig of nabij is. Veelal gaat het om vormen van niet-        Domotica – Domotica is het toepassen van elektronica in huis om het
zelfstandig wonen in intramurale instellingen of kleinschalige vormen van  leven in huis ‘makkelijker’ te maken. Ouderen of mensen met een handicap
groepswonen.                                                               kunnen hierdoor langer zelfredzaam blijven. Het gaat om hulpmiddelen
                                                                           met sensoren en computertechnologie, soms gecombineerd met commu-
Corporatie – Privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die   nicatie met hulpverleners die zich ook buitenshuis bevinden.
uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting oftewel het
voorzien in woonruimte, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn  Doorstromer – Huishouden dat verhuist naar een zelfstandige woning en
in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep).                       daarbij een vorige zelfstandige woning achterlaat voor een volgende bewo-
                                                                           ner. Dit zorgt voor doorstroming op de woningmarkt.
53 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>Duurzaamheidslening – Lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisves-          waarderingsstelsel gereguleerd worden. Tevens de maximale huurprijs tot
ting (SVn) waarmee woningeigenaren energiebesparende maatregelen in           waaraan huurtoeslag mogelijk is.
en aan hun woning kunnen financieren.
                                                                              Middenhuur of middeldure huur – Segment huurwoningen met een
Extramuralisering – Het streven om buiten de muren van een (intramu-          huurprijs vanaf de liberalisatiegrens die betaalbaar zijn voor huishoudens
rale) instelling gelijkwaardige zorg te bieden, veelal in de eigen woning. De met een middeninkomen. Met middeninkomens worden hierbij inkomens
zorg wordt ambulant geleverd aan een zelfstandig wonende cliënt.              van de EU-inkomensgrens voor sociale huur van € 39.055 (prijspeil 2020)
                                                                              bedoeld. Het segment middenhuur en de bijbehorende inkomensdoel-
Inschrijfduur – Het aantal jaren (/maanden/dagen) dat een persoon staat       groep kan door de gemeenteraad in een doelgroepenverordening vastge-
ingeschreven bij WoningNet, het model waarmee sociale huurwoningen            legd worden.
worden aangeboden en op basis van de opgebouwde inschrijfduur worden
toegewezen.                                                                   NHG-grens – Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft men
                                                                              een vangnet als door omstandigheden, bijvoorbeeld scheiden of baanver-
Kwaliteitskortingsgrens – De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit      lies, de hypotheek niet meer kan worden betaald. Of als een restschuld
de huurtoeslag. Het bedrag tussen de basishuur en de kwaliteitskortings-      overblijft na de verkoop van het huis. De NHG is dus een garantie op
grens wordt 100% vergoed door huurtoeslag. Ligt de huurprijs hoger dan        hypotheken voor koopwoningen met een koopprijs tot de gemiddelde
deze grens, dan wordt er gekort op de huurtoeslag. Dit heet ‘kwaliteitskor-   huizenprijs. In 2020 is de NHG-grens € 310.000. Het verlenen van starters-
ting’ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich        leningen en bouwen van sociale koopwoningen is in de gemeente Nijkerk
mee zou moeten brengen.                                                       aan deze NHG-grens gekoppeld.
Levensloopgeschikte of levensloopbestendige woning – Woning die zo            Nultredenwoning – Woning die zonder traptreden van buitenaf bereik-
is gebouwd dat de bewoners – met relatief eenvoudige aanpassingen – er        baar is en waarbij de primaire ruimtes (de keuken, het sanitair, de woonka-
kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bij-            mer en minimaal één slaapkamer) zonder traptreden bereikbaar zijn.
voorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap. In tegenstelling tot een
seniorenwoning is deze woning óók inzetbaar voor andere doelgroepen.          Onzelfstandige woonruimte – Woonruimte die geen eigen toegang heeft
                                                                              en waarbij keuken en/of sanitaire voorzieningen worden gedeeld met an-
Liberalisatiegrens – De huurprijsgrens van € 737,14 (prijspeil 2020) waar-    dere huurders van woonruimte.
boven woningen in de vrije sector vallen en niet langer door het woning-
54 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Prestatieafspraken – De afspraken over de activiteiten en prestaties van       Starterslening – Lening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn)
de corporaties die volgens een jaarlijkse cyclus worden vastgesteld, dan       waarmee huishoudens die voor het eerst een woning kopen (koopstarters)
wel bijgesteld in een overleg van gemeente, corporaties en huurdersverte-      een deel van de beoogde woning kunnen financieren bovenop de lening
genwoordiging.                                                                 door een reguliere hypotheekverstrekker.
Regio Foodvalley – Samenwerkingsverband van de acht gemeenten                  Woningbouwprogrammering – Het bepalen en vastleggen van de
Barneveld, Ede, Nijkerk, Rhenen, Renswoude, Scherpenzeel, Veenendaal en        gewenste aantallen en kenmerken van woningen op de (bekende)
Wageningen.                                                                    toekomstige woningbouwlocaties.
Scheefwonen – Situatie waarbij het inkomen van het huishouden niet
overeenstemt met de (huur)prijs van de woning dat door het huishouden
wordt bewoond. Bij goedkope scheefheid is de woning te goedkoop in rela-
tie tot het inkomen. Bij dure scheefheid geldt het omgekeerde.
Sociale huur – Wijze van verhuur van woonruimte, waarbij onder andere
de maximale huurprijs en de toewijzing gereguleerd zijn. Het aanbieden
van sociale huurwoningen is de hoofdactiviteit van corporaties. De maxi-
male (kale) huur van een sociale huurwoningen wordt bepaald door de
liberalisatiegrens (€ 737,14). Andere classificaties van huurprijsgrenzen bin-
nen de sociale huur zijn de kwaliteitsgrens (€ 432,51), de lage aftoppings-
grens (€ 619,01) en de hoge aftoppingsgrens (€ 663,40 (prijspeil 2020).
Spoedzoeker – Woningzoekende die met acute of relatieve spoed op zoek
is naar woonruimte, maar niet in aanmerking komt voor woonurgentie.
Door de strenge voorwaarden van de urgentieregeling
komt immers lang niet iedereen in aanmerking voor woonurgentie.
Starter – Huishouden dat voor de eerste keer een zelfstandige woning
betrekt en dus geen zelfstandige woning na verhuizing achterlaat.
55 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Bijlage 5 Geraadpleegde bronnen
Literatuur                                                               Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (juli 2018).
Companen (april 2019). Woningmarktonderzoek Nijkerk, achterliggende      Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid
cijfers en figuren.
                                                                         Nibud (1 juni 2018). Minima- effectrapportage gemeente Nijkerk 2018
Companen (juli 2019). Huisvestingsopgave ‘Weer thuis wonen’ Gemeente
Nijkerk                                                                  Rijksoverheid.nl (2019). Woningwet: hoofdlijnen. Geraadpleegd op 26-2-
                                                                         2019 via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties/
Gemeente Nijkerk (2011). Structuurvisie 2030 Nijkerk/Hoevelaken: ont-    woningwet-hoofdlijnen
wikkelen, koesteren, verwelkomen
                                                                         Stec Groep (april 2019). Blik op Middenhuur: Position paper en MKBA voor
JENX (maart 2019). Gemeente Nijkerk, resultaten enquête                  middenhuur in gemeente Nijkerk
Omgevingsvisie 22-3-2019
                                                                         VNG (2018). Burgerpeiling Nijkerk 2018. Geraadpleegd op 7-6-2019 via
KWH (2018). Wat vinden huurders van duurzaamheid? Resultaten             https://www.waarstaatjegemeente.nl
huurdersonderzoek Duurzaamheid Woningstichting Nijkerk
                                                                         Bijeenkomsten
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (oktober 2019). -	Experttafel wonen, in het kader van de omgevingsvisie
Kamerbrief Onderzoek prijseffect op woningen door aankopen door             op 3 december 2018
particuliere beleggers                                                   -	Gesprekken met woningcorporaties en huurderorganisaties
                                                                            op 24 en 31 januari 2019
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (mei 2019).     -	Bijeenkomst met makelaars over de Nijkerkse woningmarkt
Kamerbrief Stimuleringsaanpak Flexwonen.                                    op 7 maart 2019
                                                                         - Bijeenkomst wonen en zorg: ouderen op 16 mei 2019
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (april 2019).   - Bijeenkomst wonen en zorg: specifieke doelgroepen op 17 mei 2019
Ruimte voor wonen: de resultaten van het WoON2018                        - Bijeenkomst met projectontwikkelaars en de WSN op 3 oktober 2019
56 | W O O N V I S I E G E M E E N T E N I J K E R K 2 0 2 0 +
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Woonvisie gemeente Nijkerk 2020+</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>