<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Overzicht Bijlagen
BIJLAGE 1 GERAADPLEEGDE BRONNEN ........................................................................................................... 2
BIJLAGE 2 RESPONDENTEN ............................................................................................................................... 4
BIJLAGE 3 UITGEBREIDE BEVINDINGEN GERUBRICEERD VOLGENS DE DEELONDERZOEKSVRAGEN ................... 5
   1     BELEID EN KADERS.......................................................................................................................................... 5
   2     MONITORING EN STAND VAN ZAKEN ................................................................................................................ 14
   3     UITVOERING ............................................................................................................................................... 16
   4     ROL GEMEENTERAAD .................................................................................................................................... 22
BIJLAGE 4 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .................................................................................................. 24
   1. CONCLUSIES ..................................................................................................................................................... 24
   2 AANBEVELINGEN ................................................................................................................................................ 26
BIJLAGE 5 NIEUWBOUWOPGAVE WSN UIT PRESTATIEAFSPRAKEN 2019 ........................................................ 28
BIJLAGE 6 VOORTGANG PRESTATIEAFSPRAKEN 2018 ..................................................................................... 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Bijlage 1 Geraadpleegde bronnen
  1.  20110611: Structuurvisie Nijkerk Hoevelaken 2030
  2.  2012: Presentatie woningmarktstrategie 2012-2013.
  3.  20141126: Evaluatie Woonvisie 2012+
  4.  20141126: Verslag evaluatie Woonvisie 2012+
  5.  20150402: Uitnodiging Openbare werkbijeenkomst update Woonvisie
       20150402: verslag werk bijeenkomst Woonvisie Lage inkomensgroepen
       20150402: verslag werk bijeenkomst Woonvisie Kwaliteit van de woonomgeving
       20150402: Verslag werkbijeenkomst Woonvisie Wonen met zorg
  6.  20150408: Memo Kernvoorraad met aanvulling 20150903
  7.  20150630: Raadsvoorstel Woonvisie 2015+
  8.  20150630: Woonvisie 2015+ "Samen wonen in Nijkerk"
  9.  20150924: Raadsbesluit Woonvisie 2015+
  10. 20160107: Aanbieding in het kader van de Woningwet door DGW voor 2016
  11. 20160121: aanvulling DGW op de bieding
  12. 20160606: Raadsinformatie betreffende vorming woningmarktregio
  13. 20160621: Ondertekende Prestatieafspraken 2016
  14. 20160707: Door DGW getekende Prestatieafspraken 2016 d.d. 26 mei 201620160901:
  15. 20160707: Samenwerkingsovereenkomst Wonen 2016-2020 Gemeente Nijkerk,
  16. 20161027: Brief Raadsinformatie inzake ontwikkelingen Woningwet: Woningmarktregio,
  17. 20161206: Brief Raadsinformatie inzake besluiten Woningwet: Zienswijze positie Alliantie,
      Splitsen/scheiden woningbezit en Prestatieafspraken 2017.
  18. 20161207: Prestatieafspraken 2017. Door Gemeente Nijkerk, Woningstichting Nijkerk, de
      Alliantie, Huurdersorganisatie Nijkerk en Vereniging Huurdersbelangen ondertekende versie.
  19. 20170321: Bevolkings- en huishoudensprognose 2017 Provincie Gelderland.
  20. 20170918: Liefde voor Nijkerk: Dialooggroep Wonen en woonomgeving. Start januari 2017.
  21. 20171017: Brief Raadsinformatie positie Alliantie
  22. 20171003: Brief Raadsinformatie evaluatie regionale woonruimteverdeling Woningnet
      Eemvallei. Rapport RIGO
  23. 20171116: Brief Raadsinformatie inzake Woningbouwprogrammering 2017-2027 FoodValley
  24. 20171130: Brief Raadsinformatie prestatieafspraken woningbouw 2018
  25. 20171122: Advies aan College Vaststellen Prestatieafspraken woningbouw 2018 inclusief
      Afsprakenrapport
  26. 20171129: Ondertekende versie Prestatieafspraken 2018
  27. 20181211: Plan van Aanpak Woonvisie Nijkerk 2019
  28. 20181205: Prestatieafspraken 2019
  29. Regionale woonagenda 2014
  30. 20151110 Binnenregionale woonverdeling Food Valley
  31. Aanbiedingsbrief Uitvoeringsplan Food Valley aan GS Gelderland d.d. 22- 02-2018
  32. Uitvoeringsplan Regionale Woonagenda Food Valley d.d. 18 januari 2018.
  33. Reactie d.d. 16 maart 2018 van Provincie Gelderland op Uitvoeringsplan Woonagenda Food
      Valley :
  34. Vastgoedmonitor 2018 Food Valley
  35. Bijlage 3: Woningbouwprogrammering Nijkerk ontwikkeling Planvoorraad 2019-2028
                                                 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>36. 20150924: Amendement in Raad voor afschaffen startersleningen
37. 20160606: Raadsnummer 2016-034: Collegevoorstel Gewijzigde regeling Starterslening
    Nijkerk.
38. 20160922: Besluit Raad op collegevoorstel starterlening.
39. 20150924: Unaniem aangenomen motie om starterslening te handhaven i.t.t. voorstel
    Woonvisie 2015+
40. 20160605: antwoorden op vragen m.b.t. Collegevoorstel wijziging regeling Starterslening
41. 20170110: Raadsvoorstel wijziging starterslening
42. 20170126: Raadsbesluit Verordening starterslening
43. 20180220: Brief Raadsinformatie svz starterslening
44. 20180925: Evaluatie starterslening inclusief notitie verordening.
45. 20160707: Rapportage EY betreffende jaarrekening 2015.
46. Jaarstukken 2015
47. 20170615: Rapportage EY betreffende jaarrekening 2016.
48. 20150101: Nota Grondprijsbeleid 2015 Gemeente Nijkerk. Beleid: Marktconforme prijzen.
49. 20160101: Nota Grondprijsbeleid 2016 Gemeente Nijkerk, zelfde samenvatting als 2015
50. 20170101: Nota Grondprijsbeleid 2017 Gemeente Nijkerk, idem
51. 20180101: Nota Grondprijsbeleid 2018 Gemeente Nijkerk, idem
52. 20180426: Verslag evaluatiebijeenkomst Doornsteeg fase 1
53. 20161000: Evaluatie Woonbeleid Ommen
54. Gemeente Nijkerk Coalitieakkoord 2018-2022 Verbinden met ambitie
55. Uitvoeringsplan Coalitieakkoord:
56. 20180901: Woonbeleid provincie Gelderland. Rapport Rekenkamer Oost-Nederland en
    20180901 Nota van bevindingen
57. 2014: Verkenning Woningbouwprogrammering Amersfoort door EIB
58. 2017: Woningmarktmonitor Utrecht
59. 2019: Artikel AD: Amersfoort raakt achterop met woningbouw
60. 20190319: Scenariokaarten ontwikkelen Omgevingsvisie
61. 20190222: Eerste Resultaten woningmarktonderzoek door Companen
62. 20180122: Rapportage Effectiviteit Woonbeleid Veenendaal
63. 20190207: Woningbouwprogrammering
64. 20190207: Presentatie beeldvormende vergadering met de raad
65. 20170327: Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland
66. 20171109: Besluitenlijst Commissie II o.a. Voorstellen dialooggroep 4 Wonen
67. 20171123: Besluitenlijst Raadsvergadering o.a. Voorstellen dialooggroep 4 Wonen
68. 20190521: Raadsbrief met resultaten woningbehoefte onderzoek en -evaluatie t.b.v.
    woonvisie met als bijlagen:
         • Samenvattend analysehoofdstuk woningbehoefte onderzoek door Companen
         • Achterliggende cijfers woningmarktonderzoek door Companen
         • Input woningcorporaties en huurdersorganisaties
         • Input experttafel wonen
         • Input Nijkerkse makelaars
         • Enquête inwoners t.b.v. Omgevingsvisie
                                                3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Bijlage 2 Respondenten
Adviseur Wonen van het Team Vakspecialisten
Adviseur wonen, welzijn en zorg van het Team Zelfredzaamheid
Projectleider Gebiedsontwikkelingen, woningbouwlocaties en diverse projecten van het
Team Projecten en procesbegeleiding
Projectleider Gebiedsontwikkelingen, woningbouwlocaties en diverse projecten van het
Team Projecten en procesbegeleiding
Directeur-bestuurder Woningstichting Nijkerk
                                             4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlage 3 Uitgebreide bevindingen gerubriceerd volgens de
deelonderzoeksvragen
1       Beleid en kaders
1.1     Deelvraag: invloed rijk, provincie en regio
Welke regelgeving, visies en regelingen vanuit het rijk, de provincie, de regio, de
(omliggende) gemeenten hebben invloed gehad op de inhoud en de uitvoering van het
woonbeleid van Nijkerk? Hoe heeft de gemeente Nijkerk rekening gehouden met deze
kaders?
Rijk
In 2015 is de Woningwet ingevoerd. Deze wet stelt nieuwe spelregels voor de sociale huursector. De
herziene Woningwet is erop gericht dat de woningcorporaties zich weer gaan concentreren op hun
kerntaak: zorgen dat mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen. In het
verlengde hiervan mogen ze specifiek omschreven maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten
voor leefbaarheid als 'diensten van algemeen economisch belang' verrichten. Woningcorporaties
dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Deze bijdrage wordt vastgelegd in
prestatieafspraken tussen gemeente, bewonersorganisatie en de woningcorporatie. De drie
betrokken partijen kunnen elkaar aan de prestatieafspraken houden. De gemeente kan in haar
woonvisie of volkshuisvestingsbeleid thema's benoemen waarop de woningcorporatie volgens haar
dient te presteren. Ze kunnen gaan over nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste
ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere de verkoop en liberalisatie van bezit), de
betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de huisvesting van specifieke
doelgroepen en de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving. Op
basis van een uitvraag door de gemeente aan de woningcorporatie op deze punten doet de
corporatie een bod waarin de corporatie aangeeft welke prestaties geleverd gaan worden.
Vervolgens maken de gemeente, de corporaties en de bewonersorganisaties gezamenlijk
prestatieafspraken over de realisatie van de woonopgaven uit de Woonvisie in een jaar.
Provincie en regio
Ook de regelgeving vanuit de provincie is van invloed op het woonbeleid van Nijkerk. Toen
de provincie Gelderland de Omgevingsvisie in 2014 vaststelde, was het Kwalitatief
Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) nog van kracht. In het KWP3 werden de kwantitatieve
opgaven door Gedeputeerde Staten (GS) per regio vastgesteld en ook kwalitatieve aspecten
die GS belangrijk vinden. In de Omgevingsvisie werd besloten per regio regionale
woonagenda’s te ontwikkelen en daarmee het KWP3 te vervangen.
De woonregio’s maken afspraken binnen provinciale kaders en werken deze verder uit in
regionale woonagenda’s. De gemeente Nijkerk maakt deel uit van de regio Foodvalley en (op
onderdelen) ook van de regio Amersfoort, in de volgende paragrafen wordt daar verder op
                                                 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>ingegaan. De woonregio’s leggen in de woonagenda’s concrete afspraken over het
woonbeleid vast en vormen daarmee het kader voor de deelnemende gemeenten. Per regio
stellen GS een kwantitatieve opgave vast. De regio verdeelt de regionale kwantitatieve
opgave op gemeenteniveau. Besluitvorming vindt plaats door het regiobestuur. Daarnaast
worden afspraken gemaakt over kwalitatieve aspecten (zie verder hieronder bij Regio
Foodvalley). De woonagenda’s als geheel worden door de betrokken gemeenten en door het
regiobestuur vastgesteld.
In het proces van de Regionale Woonagenda participeren alle partijen vanuit hun eigen rol
en verantwoordelijkheid. Niet onbelangrijk is dat de Regionale Woonagenda zich, naast de
eerder genoemde ambities en opgaven, ook richt op het maken van kwantitatieve afspraken
op regionale schaal ter voorkoming van overprogrammering. De provincie ziet hier voor
zichzelf een regierol, zij bepaalt de verdeling tussen de regio's. Daarbij wordt thans de op 22
april 2014 vastgestelde bevolkingsprognose als uitgangspunt genomen. Deze prognose is tot
stand gekomen in een proces van afstemming met Gelderse gemeenten en regio’s.
In de uitvoering van de opgaven wil de provincie partner zijn: partner om een goed woon- en
leefklimaat in alle Gelderse regio’s te stimuleren en partner om in de regio’s de goede
processen en projecten op het gebied van wonen te stimuleren en zo vraag en aanbod op de
woningmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden.
Regio Foodvalley
Naast Nijkerk maken de gemeenten Barneveld, Ede, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel,
Veenendaal en Wageningen onderdeel uit van deze regio. De regio is verantwoordelijk voor
regionale woningverdeling. In de Woningbouwprogrammering 2017-2027 regio Foodvalley
wordt de opgave voor de uitbreiding van de woningvoorraad voor Nijkerk aangegeven met
een bandbreedte van 1475 tot 1805 eenheden.
De regio Foodvalley is verantwoordelijk voor het opstellen van de regionale Woonagenda.
Dit is gedaan in overleg met de deelnemende gemeenten, de provincies Utrecht en
Gelderland en de stichting Vastgoedmonitor.
In het Uitvoeringsplan van de Woonagenda 2.0 worden, naast de kwantitatieve verdeling
van de woningbouwproductie over de deelnemende gemeenten, 7 thema's gekozen voor
uitwerking van kwalitatieve aspecten in de periode 2018-2021.
    • Flexibiliteit en differentiatie in woningbouw;
    • Middenhuur;
    • Duurzaamheid;
    • Bestaande voorraad: Wonen welzijn en zorg/kwetsbare en bijzondere groepen;
    • Transformatie en herontwikkeling;
    • Leefbaarheid naoorlogse wijken;
    • Monitoring.
In het Uitvoeringsplan wordt de eerste uitwerking aangegeven en in samenspraak heeft elke
gemeente één of meerdere thema’s ‘geadopteerd’. De adoptiegemeente is inhoudelijk
verantwoordelijk voor de uitwerking van het thema. De andere regiogemeenten dragen bij.
Verder worden in het Uitvoeringsplan de organisatie, planning en begroting voor de
uitwerking van de 7 thema's aangegeven.
                                                 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Regio Amersfoort
Regio Amersfoort is een samenwerkingsverband van de gemeenten Amersfoort, Baarn,
Bunschoten, Eemnes, Leusden, Soest en Woudenberg. De Gelderse gemeenten Barneveld en
Nijkerk zijn op onderdelen bij de samenwerking betrokken. Sinds 2009 wordt in de regio
samengewerkt op basis van het Bestuurconvenant Regio Amersfoort. De betrokkenheid van
Nijkerk (en Barneveld) krijgt met name vorm in de onderwerpen van de Strategische Agenda.
De laatste Agenda betreffen dat de onderwerpen:
    •   Onderwijs en arbeidsmarkt;
    •   Regioprofilering;
    •   Economische zaken zoals acquisitie nieuwe bedrijven, duurzame werklocaties en
        toerisme;
    •   Ontwikkelen Regionale Ruimte Visie;
    •   Sociaal domein;
    •   Verkeer en Vervoer.
Nijkerk maakt deel uit van de woningmarkt in de regio Amersfoort en doet ook mee met het
regionale verdeelsysteem voor de woonruimte in die regio. In de
woningbouwprogrammering van de regio doet Nijkerk (evenals Barneveld) niet mee met de
toewijzing van productieaantallen. Voor bijvoorbeeld de monitoring van vraag en aanbod op
de woningmarkt wordt door de regio Amersfoort de woningmarktmonitor van de provincie
Utrecht gehanteerd. Hierin wordt de uitsnede voor Regio Amersfoort gebruikt. Met de
provincie Utrecht wordt overleg gevoerd om in deze uitsnede ook Nijkerk en Barneveld te
kunnen meenemen om een totaal beeld te krijgen van de ontwikkelingen, niet om
taakstellingen naar Nijkerk (of Barneveld) op te leggen.
Gemeente Nijkerk
Ook de gemeente zelf zet kaders voor de ontwikkeling van de Woonvisie en de
woningbouwproductie. Het belangrijkste kader bij de vormgeving van de Woonvisie 2015
werd gevormd door de Structuurvisie 2011. Als uitgangspunt voor het beleidsterrein Wonen
werd geformuleerd: Nijkerk is een gemeente waar mensen naar tevredenheid wonen. De
woonplaatsen Hoevelaken, Nijkerkerveen en Nijkerk en de buurtschappen in het
buitengebied hebben ieder hun eigen karakter. De inwoners zijn verbonden met de eigen
gemeente en willen daar graag blijven wonen, waarbij de meerderheid van de ouderen
verbonden is met de eigen woonplaats.
Als belangrijkste opgaven werden in de Structuurvisie 2011 gezien:
                                               7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>     •  tot 2020 een nieuwbouwopgave van gemiddeld 250 woningen per jaar en vanaf 2020
        een lager bouwtempo;
     •  een uitgekiende woningbouwprogrammering en een interessante woonomgeving
        zodat vestigen aantrekkelijk wordt en vertrekken wordt tegen gegaan;
     •  vergroten keuzemogelijkheden op de woningmarkt door de diversiteit aan
        woningtypen en woonmilieus te vergroten (dorps, stedelijk en/of landschappelijk
        wonen.) Focus op een krachtige en herkenbare identiteit bij nieuwe
        woningbouwlocaties;
     •  de waardering voor de woning en woonomgeving wordt mede bepaald door een
        goed voorzieningenniveau. De (door)ontwikkeling van de woonservicezones in
        Nijkerk-centrum, Paasbos, Corlaer, Nijkerkerveen en Hoevelaken levert een
        belangrijke bijdrage aan een gewaardeerde woonomgeving;
     •  vasthouden van potentiële vertrekkers.
Thans wordt door de gemeente de Omgevingsvisie ontwikkeld dat als kader moet gaan
dienen voor de ontwikkeling van het nieuwe Woonbeleid. Beide beleidsstukken worden
parallel ontwikkeld waarbij naar verwachting in de zomer van 2019 de Omgevingsvisie ter
besluitvorming ligt en de Woonvisie in november.
1.2     Deelvraag: zelfstandigheid regie Nijkerk
In hoeverre kan de gemeente Nijkerk zelf regie voeren op het gebied van wonen? Welke
doelstellingen krijgt de gemeente opgelegd door het rijk, de provincie of de regio?
Nijkerk kan deels regie voeren op het gebied van wonen. Bij deelvraag 2.1.1 is al een aantal
kaders aangegeven. Het belangrijkste kader betreft de omvang van het bouwvolume. Dit
volume wordt door de provincie per regio vastgesteld en in regioverband wordt de verdeling
over de gemeenten afgesproken en door het regiobestuur vastgesteld . Daarnaast worden
in regioverband kwalitatieve aspecten ontwikkeld. zie verder daarvoor 2.1.1 Regio
Foodvalley.
Nijkerk is daarbij dus nauw betrokken. Met name in regioverband participeert de gemeente
bij de totstandkoming van de Regionale Woonagenda. In de interviews wordt aangegeven
dat Nijkerk volwaardig participeert in het regioverband. De regio wordt als professioneel
ervaren door de respondenten van de gemeenten (zie Bijlage 2 voor een overzicht van de
respondenten). Zij wijzen daarbij bijvoorbeeld op het gezamenlijk opstellen van het
Ambitiedocument voor het Woonbeleid, de structuur in de overleggen en de capaciteit die
er is om in te spelen op actuele zaken. Ook vanuit de provincie Gelderland wordt met
waardering gesproken over bijvoorbeeld in de reactie op het ingediende Uitvoeringsplan.
De wijze waarop vertaling naar de lokale aanpak plaatsvindt, is aan de gemeente. In stukken
als de Woonvisie, de Prestatieafspraken, de Samenwerkingsovereenkomsten met andere
partijen, de contracten met ontwikkelaars etc. geeft de gemeente vorm aan haar regierol om
de bouwvolumes te concretiseren naar de doelgroepen en de kwalitatieve aspecten daarbij
te betrekken.
                                               8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>1.3     Deelvraag: doelstellingen, betrokkenheid derden en afspraken
1.3.a: Deelvraag: Doelen Woonvisie
Welke doelen heeft de gemeente Nijkerk geformuleerd in de Woonvisie 2015?
In de Woonvisie werden de volgende speerpunten opgenomen:
    •   voldoende woningen voor huidige en toekomstige inwoners met een laag inkomen, of een
        middeninkomen of de mogelijkheid om (langer) zelfstandig te wonen;
    • voldoende kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving;
    • voldoende keuzemogelijkheden voor huidige en toekomstige inwoners.
Daarnaast werden m.b.t de bouwopgaven 2015-2020 de volgende doelstellingen opgenomen:
    • voor lagere inkomens zijn concrete aantallen voor de Kernvoorraad opgenomen waarbij in de
        planperiode 844 tot 1094 extra woningen voor deze doelgroep beschikbaar moeten komen;
        In de bijlage 2 van de Woonvisie wordt een nadere onderbouwing gegeven van deze
        doelstelling. Uitgangspunten zijn daarbij: de bevolkingsontwikkeling van de lagere
        inkomensgroep rekening houdend met de huidige behoefte, de behoefte in 2020 en de toen
        aanwezige kernvoorraad.
    • voor middeninkomens zijn geen concrete aantallen huurwoningen gegeven, slechts een
        secundaire verantwoordelijkheid wordt aangegeven door het faciliteren van initiatieven van
        derden;
    • geen aantallen voor (langer) zelfstandig wonen, maar ook hier slechts secundaire
        verantwoordelijkheid;
    • kwaliteit woningen: alleen een faciliterende rol, de (eigenaar)bewoner is verantwoordelijk;
    • kwaliteit woonomgeving: verantwoordelijkheid van de gemeente, maar wel wordt
        medeverantwoordelijkheid van de inwoners gestimuleerd.
Nadere invulling van en sturing op de doelstellingen door de gemeente
De gemeente geeft in de Woonvisie aan welke instrumenten ter beschikking staan voor de
invulling van de woonopgaven. De belangrijkste daarvan zijn:
    1. Woningbouwprogrammering
De programmering van de woningbouwlocaties wordt in overleg met de grondeigenaren /
projectontwikkelaars bepaald. Voor iedere woningbouwlocatie vindt een aparte
belangenafweging plaats. Uitgangspunten daarbij zijn:
    •   Op iedere locatie moet minimaal 35% goedkoop gerealiseerd worden dat wil zeggen: sociale
        huurwoningen onder de € 710 huur per maand en/of goedkope koopwoningen onder de prijs
        van € 180.000 (later werd dit € 200.000). Uitgaande van een woningbouwproductie van 150
        woningen per jaar, betekent dit dat in de periode 2015-2020 een kleine 300 goedkope
        koopwoningen en/of sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd worden.
        Indien de markt dit toelaat wordt het tempo verhoogd.
                                                    9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>    •   Om in de woonwensen van de middeninkomensgroep te kunnen voorzien wil de gemeente
        de mogelijkheden onderzoeken om geliberaliseerde (met een huur boven de grens van
        sociale huur, in 2015 was dat € 710 en in 2019 € 720) huurwoningen met een huurprijs van
        maximaal € 800 te realiseren. Wanneer de marktpartijen hierin niet kunnen of willen
        voorzien, wil de gemeente in gesprek gaan met de corporaties.
    2. Grondprijzenbeleid
De gemeente voert in het algemeen een faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend
grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) stelt de gemeente de kaders (in de
vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vast, maar zijn derden (zoals
ontwikkelaars of woningcorporaties) verantwoordelijk voor de realisatie. Bij faciliterend
grondbeleid is de invloed van een gemeente beperkt. Het enige middel waarmee de
gemeente kan sturen op de kwaliteit en het programma is het bestemmingsplan. Voor een
gemeente is een goed doorlopen planontwikkelingsfase en bestemmingsplan dan ook
essentieel.
    3. Uitvoeren wettelijk taak huisvesting verblijfsgerechtigden
De minister van Veiligheid en Justitie maakt elk halfjaar bekend hoeveel vergunninghouders
in Nederland moeten worden gehuisvest. Dat aantal wordt, naar rato van het aantal
inwoners, verdeeld over de gemeenten in Nederland. De totale taakstelling is gebaseerd op
de inschatting van het aantal vergunninghouders voor het komende halfjaar. De gemeenten
zijn op grond van de Huisvestingswet 2014 verplicht deze taakstelling te realiseren. In
overleg met de woningcorporaties en de Stichting Vluchtelingenwerk wordt hier uitvoering
aangegeven. In de meeste gevallen stelt de Woningstichting Nijkerk (WSN) de woningen
beschikbaar aangezien het sociale huurwoningen betreft.
Naast deze hoofdlijnen heeft de gemeente nog kleinere instrumenten om invulling te geven
aan de woonopgave. Een van deze instrumenten is de starterslening om het mogelijk te
maken dat woningzoekenden sneller een huis kunnen kopen. Uit de veelvoudige
documentatie (zie bijlage 1) hierover blijkt dat dit middel niet tot nauwelijks bijdraagt aan de
realisering van de doelstellingen in de woonopgave.
1.3.b: Deelvraag: Betrokkenheid externe partijen
Hoe is de betrokkenheid en invloed van externe organisaties en partijen bij de
beleidsontwikkeling geweest? (o.a. woningcorporatie(s), projectontwikkelaars,
vastgoedeigenaren, particuliere woningeigenaren, woningzoekenden).
De betrokkenheid en invloed van externe partijen en organisaties is op verschillende wijzen
vormgegeven, maar bleef beperkt van omvang:
    •   Op 26 november 2014 werd een evaluatie gehouden van de Woonvisie 2012+. Deze
        bijeenkomst werd gehouden met raadsleden, makelaars, woningstichtingen en Protestants
        Christelijke Ouderen Bond (PCOB) en voorgezeten door de toenmalige portefeuillehouder.
                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>    •    Op 2 april 2015 werd er een Openbare werkbijeenkomst gehouden voor een update van de
         Woonvisie. Deze werkbijeenkomst is een vervolg op de bijeenkomst van november 2014 en
         (naast informatie over de consequenties van de nieuwe Woningwet) gericht op de verdere
         uitwerking van de toen aangegeven prioriteiten: Lagere inkomensgroepen, Kwaliteit
         woonomgeving en Wonen met zorg. Ook aan deze bijeenkomst werd door externe instanties
         en organisaties deelgenomen.
Er was niet een strak omlijnde projectorganisatie voor de voorbereiding van de Woonvisie 2015.
Beleid moest pragmatisch zijn met concrete doelstellingen. Het moest richting geven aan de opgave
in de crisistijd: hoe houden we de woningmarkt in beweging en welke middelen kunnen we inzetten
tegen de achtergrond van de Structuurvisie uit 2011.
1.3.c: Deelvraag: Procesafspraken
Welke procesafspraken heeft de gemeente met deze partijen gemaakt en hoe hebben zij
een rol gespeeld bij de uitvoering van de woonvisie?
Procesafspraken zijn er in de Woonvisie niet concreet gemaakt. Wel zijn (naast de leden van
de gemeenteraad) vooral de woningstichtingen en de huurderorganisaties betrokken bij de
uitvoering door middel van de jaarlijkse prestatieafspraken waarin thematisch aangesloten
wordt bij de Woonvisie. Uit de Prestatieafspraken blijkt dat voor de gemeente met name
WSN de belangrijkste partij is bij het uitvoeren van de afspraken. De huurdersorganisaties
hebben daarbij een beperkte rol.
In september 2015 is er in Nijkerk een nieuw college aangetreden. De doelstelling van dit
college was om de samenleving meer te betrekken bij de beleidskeuzen. Om dit te realiseren
zijn er diverse dialooggroepen opgericht en zijn er diverse discussieavonden met o.a.
inwoners georganiseerd met verschillende thema’s. In de Dialooggroep ‘Wonen en
woonomgeving’ wordt door deelnemers breed uit de samenleving meegedacht over dit
onderwerp, waarbij innovatieve en/of projectmatige voorstellen zijn uitgewerkt in de nota:
"Liefde voor Nijkerk ". Dit betreft het Uitwerkingsplan voor 15 voorstellen op het gebied van:
              •    beleidsmatige voorstellen gericht op lokaal beleid m.b.t. kwaliteit en duurzaamheid
              •    onderzoek/of herijking beleid m.b.t. doorontwikkeling en kwaliteit
              •    Innovatieve en/of projectmatige voorstellen m.b.t. "Nijkerk: een kleurrijke beleving"
1.4      Deelvraag: concretisering van en sturing op doelstellingen
In hoeverre heeft de gemeente doelen gesteld (t.a.v. bijvoorbeeld de spreiding van
doelgroepen en segmentering) in het woningaanbod (bijv. sociale huur, middenhuur,
sociale koop) en de verdeling per wijk? Hoe is hierop gestuurd in de afgelopen jaren?
Zie ook de bevindingen op de deelvraag 2.1.3.a.
De jaarlijkse Prestatieafspraken bevatten concrete afspraken over te leveren prestaties en
procesafspraken om de doelstellingen van de Woonvisie te bereiken: meer woningen voor
lage inkomens, meer woningen middeninkomens, voldoende mogelijkheden om (langer)
zelfstandig te wonen en aandacht voor de kwaliteit van woningen en de woonomgeving. De
bouwopgaven per partner en locatie worden concreet in de bijlagen bij de
prestatieafspraken aangegeven.
                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Per kwartaal wordt de stand van de afspraken door de gemeente gemeten, in overzichten
vastgelegd en in het reguliere overleg (5 tot 6 keer per jaar) geaccordeerd.
In de Woningbouwprogrammering en opleveringen worden door de gemeente nauwkeurig
de planning en producties per project en per soort woning (diverse huurklassen en diverse
koopklassen) bijgehouden. Tevens wordt daarbij de verantwoordelijke binnen de gemeente
aangegeven.
Over dit overzicht wordt niet gestructureerd gerapporteerd aan de raad.
De Woonvisie 2015 is deels gekwantificeerd, maar ook veel onderwerpen zijn geformuleerd
als: daar willen we naartoe.
Toelichting in hoofdlijnen:
     •  Voor lagere inkomens zijn concrete aantallen voor de Kernvoorraad opgenomen
        waarbij in de planperiode 844 tot 1094 extra woningen voor de doelgroep
        beschikbaar moeten komen.
        De gekwantificeerde doelstellingen hebben vooral voor de huurwoningen
        gefunctioneerd. In de voorbereiding van de Woonvisie is met de raad vooral
        gesproken over de wijze waarop de omvang van de kernvoorraad werd bepaald,
        omdat niet duidelijk was op welke wijze deze berekening tot stand kwam. Bij het
        opstellen van de verdere inhoud van de Woonvisie is de raad niet vooraf betrokken
        geweest, alleen het eindproduct is ter besluitvorming in de commissie en raad
        behandeld.
        Op het moment van opstellen van de Woonvisie en de doelstelling voor deze
        categorie zat er een groot gat tussen behoefte en aanbod. Toen was al duidelijk dat
        dit gat (1000) niet in 5 jaar gedicht zou kunnen worden. Met de raad is daar niet
        expliciet over gesproken. Dankzij de Woonvisie is het bouwprogramma wel socialer
        geworden t.o.v. de oude Woonvisie 2012. Er zullen naar verwachting 345 sociale
        huurwoningen en 136 sociale koopwoningen worden toegevoegd. In 2018 zijn er
        door WSN 142 nieuwe huurwoningen aan de kernvoorraad toegevoegd , volgens
        WSN een record. Er zijn dus wel stappen gezet maar de vraag naar sociale huur is niet
        opgelost. In nieuwbouwprojecten is de doelstelling van 35% gehaald. In dit
        percentage zijn zowel de sociale huurwoningen als de goedkope koopwoningen
        begrepen. In de Woonvisie 2015 wordt daar geen verdeling in gemaakt, maar in de
        praktijk wordt er een verdeling van 25% huur en 10% koop aangehouden in de
        planvorming. Dat werd in de interviews duidelijk aangegeven en in de jaarlijkse
        overzichten van de Planvoorraad, die bijvoorbeeld als bijlage 3 bij de
        Prestatieafspraken 2019 is gevoegd (zie document 35 van bijlage 1 van dit rapport)
        wordt zelfs gesproken van: "Eis: 35% sociaal 25% huur en 10% koop".
     •  In de 35% zit 10% voor het bouwen van goedkope koopwoningen met de
        verwachting dat dit zou leiden tot doorstroming uit huurwoningen naar
        koopwoningen. Dat is echter nauwelijks gebeurd. Daarmee draagt dit middel niet bij
        aan het beschikbaar komen van meer huurwoningen voor lagere inkomens. Nog los
                                                 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>  van het feit dat de winst bij verkoop van een goedkope koopwoning door de eerste
  eigenaren eenzijdig bij deze eigenaren terecht komt door de prijsstijgingen.
• Voor middeninkomens zijn geen concrete aantallen huurwoningen opgenomen. In de
  woonvisie is opgenomen dat de gemeente de mogelijkheden van deze doelgroep in
  de gaten houdt en meewerkt aan initiatieven van de markt (faciliteren). De
  doelstelling voor meer woningen voor de middeninkomens is niet als percentage
  opgenomen in de woonvisie. Er is wel een aantal projecten gedaan, maar het is niet
  gekomen op het niveau waarop ingestoken was in 2015.
• De gemeente geeft aan secondair verantwoordelijk te zijn voor de huisvesting van de
  inwoners met een ondersteuningsvraag: zij monitoren de behoefte en de
  mogelijkheden van de inwoners met een ondersteuningsvraag en delen deze
  informatie, zij brengen richting aan in de opgave en brengen partijen bijeen. De
  oplossingsrichtingen worden voor een groot deel door anderen zoals
  woningeigenaren, zorginstellingen en woningstichtingen bepaald. Er zijn dan ook
  geen aantallen opgenomen voor (langer) zelfstandig wonen. Op deze groep is nog
  weinig grip en in de nieuwbouwplannen is er niet echt beleid voor. Vele zorgpartijen
  zoals de J.P. van de Bentstichting, 's Heerenloo en Beweging 3.0 huren wel bij WSN,
  maar deze werkt vraaggestuurd. Dan wordt er met huurders overlegd over het
  programma en wordt er passend gebouwd. De stichting geeft aan dat zij 80-90% van
  de zorghuisvesting in bezit heeft in de vorm van bijvoorbeeld gezondheidscentra,
  dagbestedinglocaties en verzorgingshuizen, maar dat er steeds meer nieuwe vragen
  ontstaan op het gebied van wonen en ondersteuning. Zorgaanbieders spelen hier al
  op in door nieuwe zorgconcepten te ontwikkelen, maar ook nieuwe technologie
  (domotica) maakt het mogelijk om comfortabeler zelfstandig te wonen.
• Kwaliteit woningen: de gemeente heeft alleen een faciliterende rol en geeft aan dat de
  eigenaar en/of bewoner verantwoordelijk is voor de kwaliteit van een bestaande woning. De
  thema’s duurzaamheid en levensloopbestendig faciliteren ze actief, omdat hier nog grote
  kwaliteitswinsten te behalen zijn en omdat deze thema’s sleutels naar de toekomst zijn.
  Doelstellingen zijn echter niet geformuleerd en sturing heeft ook niet plaats gevonden. Voor
  nieuwbouw geeft het bouwbesluit de richtlijnen en de gemeente ziet geen reden om daar
  bovenop extra eisen te stellen. Behalve voor locatie De Doornsteeg waarvan de ontwikkeling
  een aantal jaren duurt is met verhoogde eisen voorgesorteerd op aanscherping van de
  energieprestatie eisen.
  Respondenten geven aan dat dit punt tijdens de opstelling van de Woonvisie aangereikt is
  door partijen die niet betrokken waren bij de opstelling. Nu wordt er door de gemeente
  verbaasd gekeken naar deze prioriteit en snapt men niet hoe deze in het beleid is gekomen,
  omdat Nijkerk hoog op de lijst staat van gemeenten waar het goed wonen is. Er zijn geen
  grote problemen en geen probleemwijken. Het is wel goed om de ambitie te hebben om
  kwaliteit hoog te houden. Aan deze doelstelling is dan ook niet veel gedaan in de afgelopen
  jaren en er is niet op gestuurd. Ook het bestand van WSN heeft een goede kwaliteit.
                                            13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>        Bijvoorbeeld wat betreft energielabels behoort de stichting tot de kleine groep van
        woningstichtingen in Nederland die dat haalt.
    •   Kwaliteit woonomgeving: De gemeente geeft aan primair (mede) verantwoordelijk te zijn
        voor een minimaal kwaliteitsniveau van de woonomgeving, maar zij willen de
        medeverantwoordelijkheid van de inwoners stimuleren. Daar is wel op gestuurd door
        bijvoorbeeld de bewoners meer te betrekken bij de (her)inrichting, zodat (zelf)beheer een
        logische vervolgstap is. Verder willen ze bewoners bij kleinschalige en kortstondige projecten
        op wijk- of straatniveau betrekken in de hoop een beweging op gang te brengen. Wij willen
        dit doen door aan te haken op reeds bestaande bewegingen, zoals actieve bewoners of
        bestaande evenementen.
2       Monitoring en stand van zaken
2.1     Deelvraag: Stand van zaken en monitoring
Wat is de huidige stand van zaken op de woningmarkt in Nijkerk met betrekking tot de
gerealiseerde productie in de verschillende categorieën woningen in de periode van de
Woonvisie 2015+? Hoe heeft de gemeente de ontwikkeling van het woningaanbod in de
afgelopen jaren gevolgd?
De huidige stand van zaken m.b.t. de gerealiseerde en geplande productie wordt in
verschillende documenten aangegeven. In bijvoorbeeld de documenten "2018-11-10
Woningbouwprogrammering en opleveringen" (een groot Excel bestand dat vanwege de
omvang als bijlage niet geschikt is en “20190207” (een overzicht dat jaarlijks wordt
gemaakt) wordt een volledig beeld gegeven van de opleveringen in de jaren 2010 t/m 2017
respectievelijk 2018, de in aanbouw zijnde woningen en de programmering voor de jaren
t/m 2027 voor de verschillende categorieën woningen.
Uit het laatste document blijkt dat de opleveringen voor de lage- en middenhuur en de
goedkope nieuwbouw in de planperiode als volgt is verlopen en (met een aanname voor de
opleveringen in 2019 en 2020 en de verdeling 25%/10%) wordt geprognosticeerd:
                                                   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre> Toevoegen sociale woningen aan kernvoorraad
 Opleveringen in                          Opmerkingen               Huur      Koop    Totaal
       2016                                                           28        2             30
       2017                                                           32        35            67
       2018                                                          142        41           183
                    omvang                                                                     0
       2019            70      start bouw al in 2018                  18        7             25
       2019            200     aanname: 2/3 ook opgeleverd            34        14            48
       2020            67      start bouw al in 2019                  17        7             24
       2020            445     aanname: 2/3 ook opgeleverd            74        30           104
                                                                     345       136           481
                  prognose bij 25% huur en 10% koop
Daaruit blijkt dat de productie van 481 woningen achter blijft bij de doelstelling van 844 tot
1094 uit de Woonvisie.
In dit document wordt ook geen relatie gelegd met de realisering van de betreffende
doelstellingen uit de Woonvisie. Over dit document wordt niet apart gerapporteerd naar de
raad, maar het gedeelte programmering wordt (als Excel bestand) als bijlage opgenomen bij
de jaarlijkse Prestatieafspraken. Bij de Prestatieafspraken wordt tevens in een aparte bijlage
de nieuwbouwopgave van WSN opgenomen (zie voor een voorbeeld bijlage 5).
2.2     Deelvraag: inzicht in behoeften voor nieuwe Woonvisie
Heeft de gemeente inzicht in vraag en behoefte aan (soort) woningen, per doelgroep ter
voorbereiding op de nieuwe woonvisie?
De aanpak van de gemeente is erop gericht dat deze inzichten bij de opstelling aanwezig
zijn. Enerzijds geven de ervaringen en ontwikkelingen die zelf zijn opgedaan informatie voor
deze inzichten. Anderzijds zijn er specifieke onderzoeken gehouden door externe
adviesbureaus (zie bijvoorbeeld nr. 61, 65 en 68 van Bijlage 1). Deze onderzoeken geven
inzicht in vraag en behoefte aan woningen per doelgroep.
Bij de opstelling van de Woonvisie 2015 is er geen specifiek extern woningmarktonderzoek
gedaan, maar zijn verschillende onderzoeken met elkaar gecombineerd om een beeld te
krijgen van de stand van zaken van de woningmarkt Nijkerk. Nu wordt dit integraal gedaan
voor de situatie in Nijkerk. Dit onderzoek dat door het bureau Companen is uitgevoerd, gaat
onder andere in op de demografische ontwikkelingen en de kwantitatieve en kwalitatieve
woningbehoefte voor de verschillende doelgroepen. De gesignaleerde trends zijn
herkenbaar voor de gemeenten en de prognoses voor de ontwikkeling van de
woningbouwproductie voor de verschillende categorieën zijn onderbouwd en kunnen als
bouwsteen voor de nieuwe Woonvisie worden gebruikt . Met de raadsbrief van 21 mei 2019
zijn de resultaten aangeboden aan de raad, zie nummer 68 van Bijlage 1. Er worden nog 2
onderzoeken gedaan door Companen voor de regio Foodvalley en Stec voor de regio
                                                 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Amersfoort naar de woningbehoefte van de categorie middeninkomens. Uit de resultaten
moet dan duidelijk worden hoe groot in Nijkerk de behoefte is aan huur voor
middeninkomens. De Rijksoverheid zet erg in op deze groep. In Nijkerk lijkt er echter veel
meer behoefte aan betaalbare koopwoningen voor de middeninkomens.
Voor de doelgroep ggz/lichtelijk verstandelijke beperking wordt er nog een extra
verdiepingsslag gemaakt door Companen aangezien het nog steeds lastig is om deze
behoefte goed te onderbouwen.
In april 2019 is het landelijk onderzoek WOON2018 (Rijksoverheid) beschikbaar gekomen. De
resultaten ervan zijn meegenomen in de rapportage van Companen.
2.3      Deelvraag: Opnemen ontwikkelingen in nieuwe Woonvisie
Hoe is de gemeente van plan om de mogelijk gewijzigde omstandigheden in de behoeften
in de woningmarkt mee te nemen in de nieuwe woonvisie?
Het gaat hierbij niet alleen om gewijzigde behoeften in de woningmarkt. De nieuwe Woonvisie wordt
tegelijk ontwikkeld met de ontwikkeling van een nieuwe Omgevingsvisie waarin een beeld wordt
gegeven hoe de gemeente Nijkerk er in 2040 uit zou willen zien. De huidige Structuurvisie (tot 2030)
geeft nog ruimte om te bouwen in de laatste grote bouwruimten. In de nieuwe Omgevingsvisie
moeten voor de periode daarna keuzes gemaakt worden om bijvoorbeeld landbouw- of
natuurgebied op te offeren voor woningbouw of er moeten andere mogelijkheden gecreëerd worden
om ruimte te vinden voor de woningbouwopgave. Die keuzes bepalen ook de omvang van de
mogelijkheden voor de bouwproductie voor de periode na 2030.
Op basis daarvan zullen de verschillende doelstellingen zowel kwalitatief als kwantitatief
worden geformuleerd. Daarbij wordt rekening gehouden met alle ontwikkelingen van de
afgelopen jaren, de Woonagenda van de regio Foodvalley en de resultaten van de gehouden
onderzoeken.
In de raadsbrief van 21 mei 2019 is een overzicht gegeven van de informatie die door
onderzoeken en evaluaties thans voorhanden is om op te nemen in de nieuwe Woonvisie.
3        Uitvoering
3.1      Deelvraag: Betrokken beleidsterreinen
Welke beleidsterreinen worden binnen de gemeente Nijkerk betrokken bij het vormgeven
en uitvoeren van het woonbeleid?
Een breed palet van beleidsterreinen is betrokken bij de vormgeving en de uitvoering van
het woonbeleid. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij de adviseur Wonen uit
het Team Vakspecialisten. Daarbij wordt de adviseur Wonen, welzijn en zorg uit het Team
‘Zelfredzaamheid dagelijks leven’ nauw betrokken en voor de projecten betreffen dat de
                                                  16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>projectleiders Gebiedsontwikkelingen, woningbouwlocaties en diverse projecten. Voor
verdere deskundigheid is er breed ondersteuning binnen de gemeente onder andere door
specialisten grondzaken, juristen, planologen en financieel specialisten.
De organisatie van het gemeentelijk apparaat is gebaseerd op zelfsturing. Voor het
ontwikkelen van een Omgevingsvisie en Woonvisie is deskundigheid op veel terreinen nodig
om de integraliteit van de vraagstukken te waarborgen. Respondenten geven aan dat dit
veel van de verantwoordelijke trekker vraagt. Op dit moment loopt er een onderzoek naar
de organisatie van de gemeente.
3.2      Deelvraag: Betrokkenheid externe partijen
Welke externe partijen zijn betrokken bij het uitvoeren van het woonbeleid?
Bij de uitvoering van het woonbeleid zijn de belangrijkste betrokken externe partijen de
Woningstichtingen, de huurdersorganisaties en de ontwikkelaars. Partijen hebben wel
verschillende rollen bij de uitvoering. Zo zijn de Woningstichting Nijkerk, de Alliantie, de
Huurders Organisatie en de vereniging Huurdersbelangen als medeondertekenaars
rechtstreeks betrokken bij de jaarlijkse Prestatieafspraken. Woningstichting Nijkerk en de
Alliantie zijn beide woningcorporaties, waarbij de Alliantie in het kader van de Woningwet
geen ontheffing heeft gekregen voor nieuwbouw in Nijkerk. In de Woningwet 2015 is
namelijk het fenomeen woningmarktregio geïntroduceerd: elke woningcorporatie kan
slechts één woningmarktregio als kernwerkgebied hebben. De woningcorporaties mogen
niet langer investeren in uitbreiding van hun woningbezit buiten de woningmarktregio die
als haar kerngebied geldt, tenzij de minister daarvoor - per gemeente uitdrukkelijk
toestemming geeft. De gedachte daarachter is dat door focus op één gebied de binding van
woningcorporatie met zijn werkgebied wordt versterkt en de samenwerking met de
gemeenten en de huurdersorganisaties wordt bevorderd. De Alliantie werkt tussen
Amsterdam en Amersfoort en heeft een andere regio als kernregio gekozen. De minister
heeft geen ontheffing gegeven om ook te bouwen in "Amersfoort Noord-Veluwe Zeewolde",
de woningmarktregio waartoe Nijkerk behoort. De Huurdersorganisatie is de onafhankelijke
vrijwilligersorganisatie van en voor alle huurders van WSN. Ze behartigt de belangen van
haar leden en streeft naar een betere leefbaarheid en welzijn in de directe woonomgeving.
De vereniging Huurdersbelangen is de overkoepelende huurdersorganisaties van
woningcorporatie Stichting de Alliantie.
Gezien de verschillende rollen liggen de te leveren prestaties voornamelijk bij de gemeente
en WSN.
De verschillende ontwikkelaars zijn bij de uitvoering van het Woonbeleid betrokken, doordat
bij de ontwikkeling van woningbouwplannen rekening gehouden dient te worden met de
vanuit de gemeente opgestelde randvoorwaarden op basis van de Woonvisie.
                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>3.3      Deelvraag: Afspraken met externe partijen
Welke afspraken heeft de gemeente met de betrokken partijen gemaakt om de
doelstellingen uit het woonbeleid te realiseren?
Met betrokken partijen worden verschillende afspraken gemaakt.
• Met ontwikkelaars wordt bij de planvorming het percentage van 35% sociale woningen
    als kader meegegeven. Dat percentage is soms wel lastig te realiseren. Dit is bijvoorbeeld
    het geval bij complexe binnenstedelijke (veelal kleinere) opgaven, waar ook een stapeling
    van allerlei andere wensen/eisen ingevuld dient te worden. Dat kan ook komen, omdat
    de omvang van het project klein is of de kosten om het project te ontwikkelen door de
    locatie hoog zijn. Daarnaast is mede door de gewijzigde marktomstandigheden de druk
    vanuit de ontwikkelaars vaak groot om af te wijken van de randvoorwaarde. Voor de
    grotere ontwikkelingen is wel steeds vastgehouden aan de 35%. Bij Doornsteeg werden al
    in het masterplan kaders meegegeven voor sociale bouw en met name voor
    doorstromers. In fase 1 had de gemeente grondposities waardoor de eis gemakkelijker
    afdwingbaar was. In fase 2 heeft de gemeente geen eigen grondpositie en is het moeilijk
    iets af te dwingen, dat vraagt dan meer stevigheid vanuit de projectleiders van de
    gemeente, hoewel het masterplan wel een duidelijk beeld geeft van de percentages van
    verschillende woningbouwcategorieën. In fase 2 wordt hier door goed overleg en
    standvastigheid volledig invulling aan gegeven.
• Met de woningcorporaties worden in de jaarlijkse prestatieafspraken over een reeks van
    zaken afspraken gemaakt, waarbij de toevoeging van woningen aan de kernvoorraad een
    belangrijke plaats inneemt. De raad wordt na het ondertekenen van de
    prestatieafspraken steeds geïnformeerd.
3.4      Deelvraag: Hoe zijn deze afspraken tot stand gekomen
De afspraken met de ontwikkelaars en woningstichtingen worden in nauw overleg gemaakt.
De jaarlijkse prestatieafspraken zijn een gevolg van de Woningwet waarin het proces wordt
aangegeven (art 2.1.1). De gemeente doet jaarlijks een uitvraag, waarin te realiseren
doelstellingen zijn opgenomen, aan de betrokken partijen om een aanbieding te doen. Deze
aanbiedingen worden door de gemeente met partijen besproken en vervolgens omgezet in
een document Prestatieafspraken.
Dat proces kent ook nadelen. Het proces is nu wel wat te star voor de steeds wijzigende wet-
en regelgeving. De wijziging van vastgoedwaardes bijvoorbeeld kan betekenen dat er door
de woningcorporatie ineens minder geleend kan worden, waardoor reeds gemaakte
prestatieafspraken niet meer gerealiseerd kunnen worden. Een ander voorbeeld is dat de
regelgeving m.b.t. tot de verhuurderheffing wijzigt door deze af te toppen op € 270.000
i.p.v. op de bestaande € 250.000. Daardoor moet er door de woningcorporatie meer
afgedragen worden aan het Rijk. Dat gaat ten koste van de (financiële)haalbaarheid van
                                               18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>bouwplannen. Door partijen wordt wel aangegeven dat het proces tussen de gemeente, de
huurdersorganisaties en WSN goed en soepel verloopt.
Wel neigt het proces ernaar om steeds gedetailleerder te worden en dan is het oppassen om
niet op de stoel van de ander te gaan zitten.
Met de ontwikkelaars wordt per project gesproken op welke wijze de invulling van de
gemeentelijke kaders vorm gaat krijgen. Per project is dat soms lastig, omdat er met veel
randvoorwaarden rekening gehouden moet worden.
Met de huidige afspraken zit er wel een verschil tussen de rendementen die behaald kunnen
worden door de commerciële ontwikkelaars en die van de coöperaties. De opvang van
urgente gevallen en statushouders wordt nagenoeg geheel bij de woningcorporatie gelegd,
commerciële ontwikkelaars bouwen voornamelijk huurwoningen in de hogere klasse,
woningcorporaties zitten vast aan de verhuurderheffing van het Rijk en commerciële
ontwikkelaars meestal niet, doordat ze per project kleinere aantallen bouwen (minder dan
50).
3.5     Deelvraag: Monitoring afspraken
Hoe monitort de gemeente de realisering van de doelstellingen uit het woonbeleid?
Vier tot zes keer per jaar wordt de voortgang van de acties uit de Prestatieafspraken met
betrokken partijen besproken en per kwartaal wordt de voortgang door betrokken partijen
beoordeeld en door de gemeente vastgelegd in overzichten, zie bijlage 4. Deze overzichten
worden niet apart naar bijvoorbeeld de raad gerapporteerd. Voor wat betreft de
nieuwbouwprojecten worden er per ontwikkelingsproject in de planvorming de
gemeentelijke kaders ingebracht en worden de plannen vervolgens daaraan getoetst. Een
aparte rapportage daarover wordt niet gemaakt. Wel wordt in het overzicht
"Woningbouwprogrammering en opleveringen" steeds per project de voortgang aangegeven
van het aantal en soort opgeleverde en in aanbouw zijnde aantal woningen.
Bij de opstelling van de jaarlijkse Prestatieafspraken wordt steeds de
woningbouwprogrammering bijgevoegd zie nr. 35 van Bijlage 1.
3.6     Deelvraag: Evaluatie en bijstelling
Worden de afspraken jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld?
Er wordt geen aparte jaarlijkse evaluatie en rapportage gehouden van de doelstellingen uit
de Woonvisie. Wel wordt er bij het maken van nieuwe Prestatieafspraken voor het
betreffende jaar steeds bekeken waar men staat ten opzichte van de doelstellingen en
worden afspraken gemaakt om de doelstellingen te halen.
In de projecten van de ontwikkelaars worden de kaders zo veel mogelijk toegepast.
                                                19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>3.7    Deelvraag: Van invloed zijnde factoren
Welke factoren hebben invloed op het bereiken van de doelstellingen uit de woonvisie?
De belangrijkste invloeden komen vanuit de wet- en regelgeving van de Rijksoverheid en de
marktontwikkelingen. In 2.3.4. is een aantal wijzigingen in regelgeving vermeld die van
invloed zijn geweest op de realisering van sociale huurwoningen. Hoe groot deze invloed in
Nijkerk is geweest is moeilijk na te gaan. Landelijk gezien heeft bijvoorbeeld de invoering van
de verhuurderheffing geleid tot een lagere productie. In een staatje heeft de
overkoepelende organisatie van woningcorporaties (Aedes) dit laten zien:
WSN zelf geeft aan dat er in 2018 een recordaantal van 142 woningen is toegevoegd aan de
kernvoorraad.
Een voorbeeld van de invloed van wijzigende wet- en regelgeving is de disclaimer die in de
Prestatieafspraken 2019 werd opgenomen:
    1. Door de invoering van de concept definitie van de Beleidswaarde voor het wettelijke
        kader van de bedrijfsvoering van woningcorporaties, dreigt er met name voor WSN
        een inperking van haar investeringscapaciteit. Als het kader zoals het nu voorligt
        daadwerkelijk door het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties (AW) wordt
        gehanteerd, dienen onder meer prestatieafspraken 1,4,7, 13,24,25 en 32 opnieuw te
        worden bezien. De definitieve vaststelling van de Bedrijfs/Beleidswaarde is pas op
        zijn vroegst in 2019 bekend.
    2. lndien blijkt dat voorliggende afspraken niet kunnen worden nagekomen door WSN,
        gaan partijen opnieuw met elkaar om tafel.
                                               20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Daarnaast zijn de marktontwikkelingen, zoals de schaarste op de markt en de stijgende
huizenprijzen, van invloed op de realiseerbaarheid van de 35% bij woningbouwprojecten. Als
deze niet gerealiseerd wordt dan worden de doelstellingen niet gehaald. Dat vraagt dan ook
om stevig beleid en een deskundig ambtelijk apparaat.
3.8      Deelvraag: Wat is de rol van de gemeente Nijkerk geweest?
In de Woonvisie geeft de gemeente zelf de rol aan die ze bij de realisering wil spelen. Hierbij
wordt onderscheid gemaakt tussen primaire en secundaire verantwoordelijkheid voor het
bereiken van de verschillende doelstellingen.
Bij een primaire verantwoordelijkheid voor een woonopgave wordt, indien noodzakelijk,
door de gemeente het initiatief genomen om oplossingen te formuleren.
Wanneer de gemeente een secundaire verantwoordelijk heeft, ligt het initiatief in principe
bij derden en heeft de gemeente een faciliterende rol. Daarbij wordt nog onderscheid
gemaakt tussen actief en passief faciliteren. Passief faciliteren wil zeggen dat het initiatief bij
de externe partners en/of de inwoners ligt en dat de gemeente mogelijke belemmeringen
wegneemt.
Bij actief faciliteren ligt het initiatief ook bij derden, maar is de gemeente meer actief
betrokken door bijvoorbeeld partijen bij elkaar te brengen met het doel dat anderen het
initiatief oppakken.
Voor de realisering geldt wel dat de woonopgave alleen samen met andere partijen
gerealiseerd kan worden. De gemeente is afhankelijk van de inzet en medewerking van
andere partijen, waaronder ontwikkelaars, corporaties en inwoners.
Ter verduidelijking de rolverdeling voor de doelstelling: "Voldoende huurwoningen
beschikbaar voor inwoners met een laag inkomen".
 Doel                 Onze rol                              Welke rol                Gemeentelijke
                                                            verwachten wij van       inzet
                                                            onze partners
 beschikbare         Stimuleren, o.a. door middel         Stimuleren, o.a. door te Intensieve ambtelijke
 kernvoorraad        van                                  investeren in sociale    capaciteit
 tussen de 3.100     bestemmingsplancapaciteit,           huurwoningen,
 en 3.400            grondprijzenbeleid,                  woonruimteverdelings-
 woningen            woningbouwprogrammering              systeem, huurbeleid.
 Goede               Passief faciliteren, o.a. door de    Stimuleren, o.a. door    Minimale ambtelijke
 slaagkansen         corporaties zelf keuzes te laten     inrichting               capaciteit
 woningzoeken-       maken bij inrichting                 woonruimteverdelings-
 den                 woonruimteverdelingssysteem          systeem
 Wettelijke taak     Stimuleren, o.a. door pro-actief     Actief faciliteren, o.a. Intensieve ambtelijke
 huisvesting         naar oplossingen te zoeken op        door medewerking te      capaciteit en
 statushouders       gebied wonen en                      verlenen en woningen     budgetten Sociaal
                     ondersteuning.                       beschikbaar te stellen.  Domein
Zie voor een verdere toelichting ook 2.1.4
                                                       21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>3.9     Deelvraag: bewaking en sancties
Welke maatregelen kan de gemeente Nijkerk nemen om ervoor te zorgen dat de partijen
zich aan de afspraken houden? Kan zij eventueel sancties opleggen?
De Prestatieafspraken komen tot stand door de aanbiedingen die de uitvoerende partijen
doen voor de bouwopgaven en kwalitatieve aspecten. De totstandkoming van de afspraken
vraagt veel overleg, waarin partijen "tot elkaar zijn veroordeeld". Vanuit die afhankelijkheid
worden zakelijke afspraken gemaakt. Sancties bij niet nakomen worden niet aangegeven en
hebben ook niet veel zin. Je moet met elkaar verder en alle partijen hebben veelal
gezamenlijk belang bij een vruchtbare samenwerking.
Dat ligt anders bij de projectontwikkelaars. Daar kunnen aan de voorkant wel kaders worden
meegegeven, zeker als de gronden of een deel ervan in bezit zijn van de gemeente. Maar
het handhaven blijkt nog wel eens lastig te zijn zeker in situaties waarbij de grond in bezit is
van de ontwikkelaar. Hier heeft de gemeente bij het goedkeuren van bouwplannen,
bestemmingsplannen, etc. grote bevoegdheden met als sanctie het afkeuren van plannen.
Tegelijk heeft de gemeente de ontwikkelaars nodig voor het realiseren van de
bouwbehoefte. En dat maakt dat door elke keer plannen af te wijzen of zodanige eisen aan
de voorkant te stellen dat daar moeilijk aan kan worden voldaan er onvoldoende gebouwd
wordt. Dat vraagt dus om een sterk ambtelijk apparaat om in dit veld te kunnen
manoeuvreren.
4       Rol gemeenteraad
4.1     Deelvraag: De betrokkenheid van de Raad
Op welke wijze is de raad betrokken geweest bij het opstellen van de woonvisie?
De raad is betrokken geweest bij de evaluatie van de Woonvisie 2012+ en de
werkbijeenkomsten voor het opstellen van de Woonvisie 2015+. Ook nu wordt voor de
opstelling van de nieuwe Woonvisie de raad nadrukkelijk betrokken. In december 2018 is de
raad geïnformeerd over het Plan van Aanpak en in februari 2019 is de raad beeldvormend
geïnformeerd over de Woningbouwoplevering, Woningbouwprogrammering en de
Woonvisie 2019. Daarnaast zal de Raad betrokken worden bij de ruimtelijke vertaling van de
bouwstenen in visies en scenario's voor de Omgevingsvisie. Vervolgens zullen alle concepten
in de raad aan de orde komen ter besluitvorming.
4.2     Deelvraag: Informatievoorziening raad
Hoe is de raad in de afgelopen jaren geïnformeerd over de voortgang/ monitoring van de
uitvoering van de woonvisie?
In Bijlage 1 is een overzicht gegeven van de geraadpleegde documentatie die grotendeels
door de gemeente toegezonden is en aangevuld is met relevante andere documentatie. Dit
                                               22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>bestaat voor een groot deel uit Raadsinformatie, brieven en Raadsvoorstellen etc. m.b.t. het
Woonbeleid. De bijbehorende stukken zijn in de betreffende bijlage gemarkeerd. Deze
documenten geven het beeld dat er van een reguliere informatievoorziening aan de Raad
sprake is.
De belangrijkste informatie over voortgang en uitvoering van het beleid wordt gevormd door
de jaarlijkse Prestatieafspraken. Na ondertekening van deze afspraken wordt de raad
(jaarlijks) geïnformeerd.
Bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie (en ook de Omgevingsvisie) wordt de raad actief
betrokken, onder andere door het aanbieden van een plan van aanpak (december 2018) en
de gehouden beeldvormende bijeenkomst met de raad in februari 2019 over
Woningbouwoplevering, Woningbouwprogrammering en Woonvisie 2019. Bij de
Omgevingsvisie zullen in de raad verschillende scenario's aan de orde komen waaruit een
keuze gemaakt moet worden. Voor de nieuwe Woonvisie is door de raad input geleverd bij
de presentaties. Het concept van de Woonvisie wordt met stakeholders besproken en naar
verwachting wordt in het najaar de definitieve versie aan de raad aangeboden.
4.3      Deelvraag: Kwaliteit van de informatie
Hoe wordt de kwaliteit van informatie aan de raad beoordeeld?
Uit de documenten die aan de raad verstrekt worden, komt een beeld naar voren dat de
informatie over de projecten, de woningbouwproductie en de Prestatieafspraken geleverd
wordt. De hoofdlijn voor het volgen van de realisering van de doelstellingen uit de
Woonvisie wordt gevormd door de informatie in de Prestatieafspraken. Een direct verband
met de doelstellingen uit de Woonvisie is daarbij niet te leggen. En tevens ontbreekt de
informatie uit de commerciële woningbouwprojecten, waardoor het integrale beeld van het
bereiken van de doelstellingen uit de Woonvisie er niet is in de informatievoorziening.
                                             23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Bijlage 4 Conclusies en aanbevelingen
1. Conclusies
Op basis van de bevindingen van het onderzoek komt de Rekenkamercommissie tot de
volgende conclusies voor de verschillende onderdelen van de vraagstelling
1.1 Beleid en kaders
    1. De Woonvisie voortvloeiend uit de herziene Woningwet betreft slechts de sociale huursector
       en is daarmee slechts een deel van het gehele woonbeleid. Een integraal woonbeleid is er
       niet;
    2. De belangrijkste kaders voor het woonbeleid worden vastgesteld door de regio Foodvalley op
       basis van de door het Rijk en de Provincie vastgestelde kaders voor de regio. De gemeente
       Nijkerk is intensief betrokken bij het overleg in de regio om te komen tot deze afspraken.
    3. De kaders houden rekening met mogelijke overloop naar Foodvalley zoals dat voor Nijkerk
       geldt vanuit de regio Amersfoort;
    4. De nieuwe Omgevingsvisie zal de kaders moeten aangeven waarbinnen de realisering van de
       doelstellingen van het woonbeleid plaats zal moeten vinden;
    5. De uitwerking van de 7 thema's uit de Woonagenda 2.0 Foodvalley zijn van invloed op het
       woonbeleid van de gemeente Nijkerk.
1.2 Uitvoering gestelde doelen
    1. Van de in de Woonvisie 2015 gestelde doelen is slechts voor de omvang van de
       Kernvoorraad, dus de woningen voor lagere inkomens, een meetbare doelstelling
       opgenomen;
    2. Er zijn te weinig woningen gerealiseerd in de categorieën huurwoningen voor inwoners met
       lagere en middeninkomens en koopwoningen voor inwoners met lagere inkomens. Met
       name woningen voor de middeninkomens zijn nauwelijks gerealiseerd. Deze doelstelling was
       overigens bij aanvang al niet realistisch;
    3. Voor dit onderdeel wordt in het jaarlijkse overzicht "Woningbouwprogrammering en
       opleveringen" gerapporteerd over de resultaten. Daar wordt echter geen relatie gelegd met
       al of niet behalen van de doelstelling;
    4. Voor de overige doelstellingen geldt dat er weliswaar allerlei maatregelen opgenomen
       worden in de jaarlijkse prestatieafspraken, maar er wordt geen rapportage gemaakt over de
       resultaten van deze acties en de relatie met de doelstellingen;
    5. In de Woonvisie worden instrumenten aangegeven die ter beschikking staan voor de
       gemeente om de woonopgaven te halen. Over geen van deze instrumenten wordt
       gerapporteerd over de bijdrage ervan aan het behalen van de doelstellingen. Wel wordt per
       nieuwbouwplan de verdeling voor sociale huur en koop aangegeven in het kader van de
       doelstelling om 35% van de nieuwbouw te bestemmen voor sociale huur- en koopwoningen.
    6. De afspraak over de realisering van deze 35% sociale bouw komt per project tot stand. Dat is
       in toenemende mate een probleem door met name de druk op de woningmarkt, de daarmee
       gepaard gaande prijsstijgingen en daarmee de winstgevendheid van de
                                                  24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>       ontwikkelaars/bouwers. Ook kunnen de kosten van inbreidingsprojecten of de kleine schaal
       van het project oorzaken zijn;
   7.  Omdat de 35% sociale woningbouw essentieel is voor het realiseren van de doelstelling op
       dit gebied is een goede verankering in het beleid nodig, hoewel de woningcorporatie nog
       steeds het grootste deel van de sociale woningbouw realiseert. Doordat de
       randvoorwaarden tussen deze partijen verschillend zijn worden er verschillende
       rendementen gerealiseerd. Dat kan een bedreiging vormen voor de continuïteit van de
       bouwvolumes van de woningcorporatie.
   8.  Het percentage van 35% is verdeeld in 25% voor sociale huurwoningen en 10% voor
       goedkope koopwoningen in de verwachting dat doorstroming vanuit de sociale
       huurwoningen naar deze koopwoningen gestimuleerd zou worden. Deze doorstroming heeft
       echter niet tot nauwelijks plaats gevonden.
   9.  Zowel binnen de gemeente als bij de woningcorporatie lijkt er onduidelijkheid te bestaan
       over de invulling van de norm van 35%: a. is dit een harde norm die verdeeld is over een
       aandeel 25 huur en 10 koop of is dit flexibel en b. of tijdelijke huisvesting ook meegenomen
       mag worden in deze percentages.
   10. De jaarlijkse prestatieafspraken komen in overleg tot stand. WSN is eigenlijk de enige
       coöperatie in Nijkerk die echt bijdraagt aan doelstellingen op het terrein van de
       volkshuisvesting, omdat De Alliantie geen nieuwbouw mag realiseren in Nijkerk;
   11. Door de huidige wetgeving voor woningcorporaties zoals bijvoorbeeld de huurderheffing, zijn
       de randvoorwaarden voor ontwikkelaars en coöperaties op het gebied van nieuwbouw van
       sociale woningen verschillend;
   12. Voor de afspraken met WSN bestaan nauwelijks tot geen sancties omdat partijen aan elkaar
       gebonden zijn en gezamenlijk belang hebben. Dat geeft risico's maar ook kansen voor een
       effectieve samenwerking;
   13. De afspraken met ontwikkelaars krijgen vorm op basis van de gemeentelijke
       bestemmingsplannen die vanuit het woonbeleid bepalen wat iemand mag bouwen en hoe
       gebouwen en terreinen gebruikt mogen worden. Uiterste sanctie bij afwijkingen van
       bouwplannen is dan ook het niet goedkeuren.
1.3 Monitoring en informatievoorziening
   •   De raad wordt geïnformeerd over de belangrijkste aspecten zoals de jaarlijkse
       prestatieafspraken, de woningbouwplannen per project en de voortgang van de deelname in
       de regio's Foodvalley en Amersfoort;
   •   Er vinden echter geen integrale evaluaties plaats van de voortgang van de realisering van de
       doelstellingen uit de woonvisie;
   •   De woningmarkt is sterk in beweging en vraagt om adequate reactie bij
       veranderingen. Vaste doelstellingen voor langere termijn passen daarin minder goed,
       tenzij er gezorgd wordt voor tussentijdse evaluaties en bijstellingen;
   •   In de aangetroffen documentatie is sprake van het aanbieden van informatie door het
       bestuur aan de raad. Er zijn geen documenten aangetroffen waarbij informatie verstrekt
       wordt naar aanleiding van vragen vanuit de raad;.
                                                  25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>1.4 Opstellen nieuwe woonvisie
   •   Met de taakstellingen vanuit de regio, de gehouden evaluaties met externe partijen en de
       verrichtte onderzoeken is er voldoende informatie om de nieuwe demografische
       ontwikkelingen, de kwantitatieve kaders en de gewenste kwalitatieve ontwikkelingen op te
       nemen in de nieuwe woonvisie;
   •   De ontwikkeling van de Omgevingsvisie is nog niet zover dat de kaders daaruit meegenomen
       kunnen worden in de nieuwe woonvisie;
   •   De betrokkenheid van de raad bij de opstelling van de Woonvisie 2015 was beperkt, thans is
       de raad op verschillende momenten geïnformeerd over het proces van de totstandkoming
       van de nieuwe woonvisie en meegenomen in de achtergronden en doelstellingen;
   •   Alle relevante beleidsterreinen zijn weliswaar betrokken bij de opstelling en uitvoering, maar
       door de organisatie van het gemeentelijk apparaat is het de vraag of de integraliteit
       voldoende gewaarborgd is en er niet te veel sprake is van ad hoc inroepen van
       deskundigheid.
2 Aanbevelingen
Naar aanleiding van de conclusies doet de Rekenkamercommissie de volgende
aanbevelingen voor zowel de raad als het college.
2.1 Beleid en kaders
   1. Zorg er voor dat er eerst duidelijkheid komt over de (hoofdlijnen van de) Omgevingsvisie,
       zodat deze als kader kan (kunnen)dienen voor de Woonvisie;
   2. Zorg voor een geïntegreerd Woonbeleid waarin alle aspecten van het wonen zowel voor de
       sociale als de vrije sector op elkaar zijn afgestemd;
   3. De uitwerking van een aantal thema's die binnen de regio Foodvalley gezamenlijk worden
       uitgewerkt is volgens de planning afgerond. Zorg ervoor dat deze een plaats krijgen in de
       nieuwe Woonvisie
2.2 Doelstellingen en uitvoering
   1. Formuleer de doelstellingen in de woonvisie zo dat ze haalbaar zijn en zoveel mogelijk
       uitgedrukt in concrete aantallen of in ieder geval dat de mate van het bereiken ervan goed is
       te monitoren;
   2. Overweeg om in de nieuwe woonvisie concreet invulling te geven aan de huisvesting van
       inwoners met een ondersteuningsvraag.
   3. Formuleer zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw doelstellingen voor de
       energietransitie die de komende jaren vorm moet gaan krijgen;
   4. Ga na of op basis van het huidige onderzoek naar het functioneren van de ambtelijke
       organisatie aanpassingen nodig zijn voor het thema Wonen zowel in de beleidsvoorbereiding
       als in de realisering;
                                                    26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>   5. Zoek het in de samenwerking met de corporaties meer in beloningen dan in sancties, de
       afhankelijkheid van elkaar is voor sancties snel te groot;
   6. Maak het proces van de jaarlijkse prestatieafspraken flexibeler om wijzigingen in wet- en
       regelgeving snel te kunnen verwerken. Maak daarbij onder andere onderscheid in
       meerjarenafspraken en korter lopende afspraken;
   7. Onderzoek of de 35% sociale bouw in projecten adequaat is om de nieuwe doelstellingen
       voor de sociale bouw te realiseren.
   8. Overweeg of het aandeel sociale huurwoningen verhoogd moet worden t.o.v. het
       percentage goedkope koopwoningen, omdat de goedkope koopwoningen onvoldoende
       bijdragen aan de doorstroming uit de sociale huurwoningen; Communiceer vervolgens ook
       duidelijk over de doelstellingen/ afspraken.
   9. Om de 35% sociale woningbouw blijvend te realiseren in ontwikkelingsprojecten wordt
       aanbevolen dit in het beleid blijvend te verankeren. Voor de continuïteit van de sociale
       woningbouw is het wenselijk dat in de nieuwe Woonvisie integrale kaders worden
       opgenomen voor zowel ontwikkelaars als de woningcorporaties. Denk daarbij aan de
       verdeling van woningen over verschillende huurprijsklassen, exploitatietermijnen, meedoen
       via Woningnet en de opvang van urgente gevallen
   10. Ontwikkel nieuw beleid en maatregelen om het aantal woningen voor middeninkomens te
       verhogen.
2.3 Monitoring en informatievoorziening
   1. Zorg ervoor dat binnen de bestaande Planning & Control cyclus er gerapporteerd wordt over
       de voortgang van alle doelstellingen uit de Woonvisie.
   2. Zorg gedurende de looptijd voor tussentijdse evaluaties en maak daarvoor mede gebruik van
       de partijen die nu bijgedragen hebben aan de input voor de nieuwe woonvisie.
2.4 Nieuwe woonvisie
   1. Zorg ervoor dat er in de raad echt gekozen kan worden uit varianten in de woonvisie om de
       consequenties van de verschillende keuzes helder te krijgen.
                                                  27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>Bijlage 5 Nieuwbouwopgave WSN uit Prestatieafspraken 2019
                             28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Bijlage 6 Voortgang Prestatieafspraken 2018
                                                                                   2018
                                                                                                                              Stand van zaken
                                         Onderwerp                              periode                                                          Toelichting
                                                                          q1  q2        q3  q4    2019    2020    >2020    q1   q2       q3   q4
Afspraaknr   Eigen.    Structureel
                     Voldoende woningen beschikbaar voor inwoners
                     met een laag inkomen                                                                                                        Onder dit punt vallen onderwerpen zoals: woningbouwprogrammering, Onderdeel van apart overleg met WSN, woningbouwprogrammering
div         Gem/corp                                                                                                                             anterieure overeenkomst, scheefwonen, liberalisering etc.              en realisatie besproken in bestuurlijk en AOW overleg maart
                     Om huurders een passende woning te bieden bij
                     hun levensfas en om efficienter geb ruik te maken                                                                           Uitkomsten van het lopende Toekomst Ready project van WSN in feb
                     van de woningvoorraad hebben de Alliantie en de                                                                             besproken. Project wordt nog gecontinueerd. Status februari: 450
                     WSN aanvullend doorstroombeleid ontwikkeld.                                                                                 60+ huurders in egw met 3 kamers aangeschreven, 70 ingeschreven
          3 Corp.                                                                                                                                voor project, 7 verhuisd.
                     Corporaties leveren jaarlijks overzicht aan, waarin
                     voor de vier doelgroepen (primair, secundair,
                     ouderen en spoedzoekers) woningen beschikbaar
                     zijn. Tevens verantwoorden zij de verhuringen
                     naarinkomen, doelgroepen woningen, aantallen en
                     type woningen. De inkomensgegevens die bij het
                     sluiten van huurcontracten worden verkregen
                     dienen hierbij als bron.                                                                                                    In overleg van februari overzicht van WSN over heel 2017 besproken.
          2 Corp.                                                                                                                                Overzicht van de Alliantie op agenda van 22 mei
                     Corporaties brengen minimaal tweemaal per jaar
                     de slaagkans van de doelgroepen in beeld op
          2 Corp.    basis van gegevens uit WoningNet                                                                                            Slaagkans over eerste helft van 2017 besproken in januari 2018
                     De corporaties nemen (nog) geen specifieke
                     maatregelen om de gevolgen van passend
                     toewijzen voor de primaire en secondaire
                     doelgroepen te waarborgen. De corporaties
                     brengen eventuele gevolgen in beeld en deze
                     worden in het tripartiet overleg besproken.
?           Corp.
                     Ontwikkeling van vraag en aanbod wonen en zorg
                     tweejaarlijks naast elkaar zetten. De herijking van
                     het rapport "Scheiden wonen en zorg" wordt
                     besproken in het tripartiet overleg.
doorlopend Corp./Gem                                                                                                                             2e helft 2018 op de agenda
                     Gezamenlijk ontwikkelingen leefbaarheid
                     monitoren aan de hand van de Leefbaarometer                                                                                 In overleg van februari de uitkomsten van de leefbarometer 2014 en
                     (Ministerie BZK). Wordt jaarlijks in tripartiet                                                                             2016 besproken. De (mooie) scores gaven geen directe aanleiding tot
doorlopend Corp./Gem overleg besproken.                                                                                                          vervolgactie(s)
                     2018
                     De gemeente monitort in samenwerking met de
                     corporaties vraag en aanbod in de sociale
                     huursector op basis van bestaande cijfers. Dit                                                                              Herijking van de kernvoorraad heeft plaatsgevonden in Q2, evenals de
                     gebeurt tweejaarlijks vanaf 2017. In 2018 zal de                                                                            bespreking van de cijfers uit Woningnet voor Nijkerk. Conclusie is dat
                     gemeente, na herijking van de kernvoorraad en                                                                               er een (weliswaar kleiner dan in 2015) tekort is en dat nieuwe cijfers
                     herijking behoefte wonen & zorg, overwegen of de                                                                            van WoON 2018 een meer precies beeld geven. Deze cijfers vormen
          4 Corp/Gem woonvisie herijkt moet worden.                                                                                              de input bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie 2019+.
                     De gemeente Nijkerk is gestart met de update van
                     de structuurvisie. WSN start in januari 2018 met
                     een update van haar Strategisch Voorraad Beheer                                                                             In januari eerste overleg geweest gemeente en WSN, 7 maart was
                     (SVB). In het eerste kwartaal van 2018 stemmen                                                                              tweede overleg. Afgesproken dat Erwin Donga iemand van WSN
          5 Corp/Gem partijen beide visie op elkaar af.                                                                                          betrekt bij ontwikkelen structuurvisie                                 Loopt verder in 2019
                     Partijen brengen 1e helft van 2018 “scheefheid”
            Corp.    opnieuw in beeld brengen. Duur en goedkoop.                                                                                 Vind plaats tegelijk met herijken van de kernvoorraad
                     Gemeente organiseert een bijeenkomst voor
                     evaluatie 1e fase Doornsteeg (Stedenbouwkundig
                     plan: woonomgeving, gebruikerskwaliteit,                                                                                    Op 26 april evaluatie met gemeente, WSN en projectontwikkelaar
            Gem      leefbaarheid) ter input voor 3e fase Doornsteeg                                                                             geweest. Verslag op agenda van 22 mei.
                     Partijen nemen voor 1 juli 2018 een besluit of enkel
          2 Corp/Gem gestuurd kan worden op slaagkansen                                                                                                                                                                 memo slaagkansen wordt besproken in 1e kwartaal 2019
                                                                                                                                                 In maart jaarverslag 2016 besproken. Op agenda in mei: jaarverslag
         21 Corp     Buurtbemiddeling                                                                                                            2017 en afrekening voor 2016 en 2017.
                     WSN en Alliantie maken een plan hoe zij in 2050
      22/23 Corp     CO2 neutraal kunnen zijn                                                                                                    Status?
                     De gemeente ondersteunt en zorgt voor
                     begeleiding van energiecoaches, ook de coaches
         25 Gem. /HO van HO Nijkerk en de HBVA-A.
                                                                                                                                                                                                                        Huurdersraadpleging afgerond en bespoken in AO Wonen van 11
                     De HO houdt een enquête onder de huurders van                                                                                                                                                      juni. In september geeft HO met Woonbond een presentatie aan de
         27 HO       WSN en deelt de uitkomsten hiervan met partijen.                                                                            Terugkoppeling van resultaten in bijeenkomst van 11 juni               raad.
                     De gemeente Nijkerk bekijkt in Q1 2018 hoe zij                                                                              De gemeente heeft geen grondbezit in fase 2 Doornsteeg. Op 26 april
                     omgaat met eigengrond verkoop Doornsteeg aan                                                                                is met WSN, gemeente en projectontwikkelaars overleg geweest over
                     WSN. Zij maakt hierover eerst afspraken met                                                                                 (woning) alternatieven. Pas in 2022 komt Doornsteeg fase 3 aan de
         11 Gem.     WSN alvorens zijn tot gronduitgifte overgaat.                                                                               orde (waar de gemeente wel grondpositie heeft).                        Zijn afspraken over gemaakt in PA 2019
                                                                                                                                                 Half mei is een antwoordbrief ontvangen van het Ministerie van BiZa,
                     Experiment Cirsis- en herstelwet                                                                                            waarin kortgezegd wordt aangegeven dat binnen bestaande wet- en
                     middenhuursegment. Borgen in bestemmingsplan                                                                                regelgeving er al voldoende mogelijkheden zijn om middenhuur te
                     dat huurwoningen in middensegemetn beschikbaar                                                                              reguleren (binnen doelroepenverordening en/of                          Ministerie wil geen medewerking verlenen. Zij ziet voldoende
13+14       Gem      blijven.                                                                                                                    huisvestingsverordening respectievelijk het bestemmingsplan)           mogelijkheden met bestaande instumenten.
                                                                                                                                                 Haalbaarheidsonderzoek wordt gedaan door groep particulieren en de
                                                                                                                                                 gemeente faciliteert hierin. Op 31 mei vond er een informatieavond
                                                                                                                                                 plaats op het stadhuis waarvor veel belangstelling was. In het najaar Er wordt een haalbaarheidsstudie gedaan en gezocht naar locaties
         19 gem      meergeneratiewoningen in Doornsteeg                                                                                         vindt een venrolgbijeenkomst plaats.                                   door de groep. Loopt verder in 2019.
         20 HO       Menskracht Woonbewust                                                                                                       Huurdersorganisatie beschikt inmiddels over twee energiecoaches
         24 Gem      Energieloket, duurzaamheidslening                                                                                           Gerealiseerd
         26 Gem      beleidsplan duurzaamheid
                     Extra woningbouw ten behoeve van taakstelling                                                                               10 woningen Doornsteeg ingerekend in Fase II >= 2019. 6 woningen       Gemeente Nijkerk maakt een voorstel. Voorstel is 12 juni 2018
          7 Gem/Corp 2016 realiseren                                                                                                             Van Renselaarstraat geen College besluit. .                            goedgekeurd door het college.
                     Cyclus
                     Evaluatie prestatieafspraken. Verantwoording in
            Corp     Jaarverslag corporaties.                                1-mei                 1-mei   1-mei   1-mei
            Corp     BOD                                                     1-jul                  1-jul   1-jul    1-jul
                                                                                                                                                 Voor 15 dec corporatie de prestatieafspraken naar de Minister
            Corp     Prestatie afspraken                                                   15-dec 15-dec  15-dec  15-dec                         verstuurd, samen met de prognose-informatie (dPi)
                     Planning
                     Op schema / afgerond
                     Vertraging, wel gestart
                     Nog niet gestart
                                                                                                                                 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>