<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Gemeenteraad van Nijkerk
Postbus 1000
3860 BA NIJKERK
Uw brief van                                              Ons kenmerk       1604592
Uw e-mailadres                                            Bijlage
Datum          13 december 2023                           Behandeld door    J. van Oostveen -Buiter
Onderwerp      Bestemmingsplan Poort naar Hoevelaken      Team              Proces- en projectbegeleiding
Geachte heer, mevrouw,
De afgelopen jaren heeft grond- en vastgoedeigenaar Bouwbedrijf Schoonderbeek gewerkt aan een
plan voor de herontwikkeling van de westelijke entree van het dorp Hoevelaken. Het betreft de hoek
van de Koninginneweg en Westerdorpsstraat, ook wel bekend onder de naam ‘Eiken Schuur’. In dit
plan worden de bestaande opstallen gesloopt en vervangen door een appartementengebouw en een
aantal grondgebonden woningen. Over het planvoornemen “Poort naar Hoevelaken” stelde uw raad
op 16 december 2021 diverse kaders.
Binnen deze kaders is sindsdien gewerkt aan een planuitwerking en inmiddels is het zover dat het
ontwerpbestemmingsplan Poort naar Hoevelaken ter inzage wordt gelegd. In deze brief informeren wij
u over de stand van zaken en planning van dit project.
Kaderstelling 16 december 2021
Op 16 december 2021 heeft u een achttal kaders meegegeven voor dit project, te weten:
•     Op de planopzet is de Woonvisie 2020+ van toepassing, incl. de bijbehorende verordeningen,
      waarbij ook rekening wordt gehouden met het compenseren van sociale woningbouw uit het
      plan Spaanse Leger zoals beschreven in de toelichting bij dit voorstel.
•     De stedenbouwkundige opzet van het plangebied voorziet in een passend ontwerp qua hoogte
      en bouwmassa, dat de omgeving respecteert, waarbij de kerktoren van de Hervormde Kerk niet
      als referentiepunt uit het oog wordt verloren. In het uiteindelijke voorstel zal een nadere
      onderbouwing worden gegeven van de wenselijkheid en passendheid van de gekozen hoogte
      en bouwmassa.
                                                                                                          1/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                   1604592
•     Er wordt gezorgd voor een goede inpassing in de bestaande omgeving c.q. bebouwing. De
      hoogte van de woningbouw in het plangebied bijv. bouwt om die reden af tot (maximaal) twee
      lagen met een kap aan de zijde van de Westerdorpsstraat en het Mulderslaantje.
•     Qua architectuur wordt gestreefd naar een markante, eigentijdse en vriendelijke uitstraling, gelet
      op de locatie als entree van Hoevelaken.
•     Bij het bestemmingsplan zullen ook de uitkomsten van een verkeerskundig onderzoek worden
      gepresenteerd. Daarin zal specifiek aandacht gegeven worden aan de impact van het plan ten
      aanzien van de doorstroming van het verkeer en de verkeersveiligheid en de invloed daarop, al
      dan niet, van de wijze van ontsluiting van het plangebied.
•     In het vervolgproces wordt zorgvuldig aandacht gegeven aan een goede participatie van
      omwonenden en belanghebbenden. Tevens wordt in dat traject de mogelijkheid geboden tot
      inbreng van betrokkenen c.q. zich betrokken voelende Hoevelakers. In het definitieve voorstel
      wordt inzichtelijk gemaakt hoe met deze inbreng is omgegaan.
•     Ten aanzien van duurzaamheid geldt als uitgangspunt het streven naar (minimaal)
      energieneutraliteit. Daarnaast wordt substantieel gebruik gemaakt van duurzame/circulaire
      bouwmaterialen, denk bijvoorbeeld aan houtbouw.
•     Het gemeentelijk kostenverhaal wordt op de initiatiefnemer verhaald door het sluiten van een
      anterieure overeenkomst, waardoor geborgd wordt dat de initiatiefnemer de gemeentelijke
      planontwikkelingskosten vergoedt, alsmede conform geldende beleidsuitgangspunten een
      bijdrage levert aan bovenwijkse voorzieningen en eventuele tegemoetkoming in schade
      (planschade) voor zijn rekening neemt.
Op een aantal van deze kaders geven wij een nadere toelichting.
Compensatie sociale woningen Spaanse Leger
In het plangebied Poort naar Hoevelaken worden 47 woningen gerealiseerd: 9 grondgebonden
woningen en 38 appartementen. Het woningbouwprogramma is in lijn met de Woonvisie 2020+.
Daarbovenop realiseert Schoonderbeek 8 extra woningen in het sociale segment, ter compensatie
van het aandeel sociaal uit haar bouwveld in het plangebied Spaanse Leger in Nijkerk. Hierdoor komt
het aandeel sociaal voor het gehele plan uit op 45% (= 21 van de 47 woningen). Denkbaar is dat een
aantal appartementen in het sociale segment als sociale koop gerealiseerd wordt. Dit is nog
onderwerp van gesprek tussen initiatiefnemer en woningbouwcorporatie.
Bouwhoogte en ruimtelijke inpassing
De locatie vormt de entree van Hoevelaken en is daarmee een beeldbepalende plek. Op basis van het
oorspronkelijk stedenbouwkundig plan heeft Van Bokhorst Architecten een ontwerp gemaakt voor een
markant appartementengebouw op de hoek van de Westerdorpsstraat en Koninginneweg, met
aanvullend negen grondgebonden woningen. Voor de kern Hoevelaken is een appartementengebouw
van gedeeltelijk vijf lagen met een kap weliswaar vrij hoog, maar aan de rand van de bebouwde kom
van Hoevelaken op de splitsing van de Westerdorpsstraat en de Koninginneweg is een dergelijke
gebouwhoogte stedenbouwkundig verantwoord. Een gebouw met deze hoogte heeft een functie als
herkenningspunt/landmark. De situering van het gebouw en de maximale hoogte zorgt ervoor dat bij
de benadering van Hoevelaken vanaf het knooppunt over de Westerdorpsstraat de kerk aan de
Westerdorpsstraat niet uit het zicht geraakt. Het appartementengebouw heeft als accent aan de
noordwestzijde vijf bouwlagen met een kap.
                                                                                                     2/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                                  1604592
Naar de zuidzijde loopt dit af naar drie bouwlagen. Aan de oostzijde vormen de grondgebonden
woningen de overgang naar de bebouwing aan de Westerdorpsstraat en het Mulderslaantje. Deze
negen grondgebonden woningen hebben maximaal twee lagen met een kap. Hiermee wordt
aangesloten bij de omgeving van het plangebied.
Architectuur
Een veel gemaakte opmerking bij presentaties van het voorlopige ontwerp was dat de oorspronkelijk
gepresenteerde kleur steen te donker zou zijn, zeker in combinatie met de hoogte van de bebouwing.
De zwaarte/somberheid van het gebouw wordt vriendelijker bij een keuze voor een lichtere kleur van
de gebruikte baksteen. In het aangepaste ontwerp wordt inmiddels een samenstelling van
verschillende lichtere tinten baksteen voorgesteld. Ruimtelijk is deze aanpassing een verbetering voor
de belevingswaarde van het gebouw.
Ontsluiting en verkeer
Bij de kaderstelling op 16 december 2021 werd uitgegaan van een gedeeltelijke ontsluiting van het
plangebied via het Mulderslaantje. Dit werd door omwonenden als onwenselijk gezien omdat zij
gevaarlijke situaties en opstoppingen verwachten. Deze kritiek is meegenomen in het
verkeersonderzoek dat is uitgevoerd door het bureau Goudappel. Mede op basis van de kritiek van
omwonenden en een verkeerskundige analyse is ervoor gekozen het plangebied niet via het
Mulderslaantje te ontsluiten, maar via een in- en uitweg aan de Westerdorpsstraat.
Conclusie vanuit het verkeersonderzoek is overigens dat de verkeerstoename als gevolg van het
woningbouwplan zodanig beperkt is dat dit geen effect heeft op de verkeersafwikkeling van de
nabijgelegen rotonde. De rotonde kan de huidige en toekomstige verkeersstromen verwerken, ook op
basis van de extra verkeersbewegingen. Ook voor fietsers en voetgangers wordt voorzien in een
veilige ontsluiting.
Participatie met omwonenden en belangstellenden
Als vervolg op de kaderstelling van 16 december 2021 heeft Schoonderbeek op 22 maart 2022 in De
Stuw in Hoevelaken een inloopavond voor omwonenden en overige belangstellenden georganiseerd.
Bij deze bijeenkomst waren circa 100 inwoners aanwezig. De aanwezigen konden hun reacties geven
op de planontwikkeling. De reacties hadden vooral betrekking op zaken als het ontwerp, behoud van
privacy, hoogte, materialisatie, duurzaamheid, verkeer, ontsluiting en het verdere proces. Daarnaast
waren er veel belangstellenden die zich alvast wilden inschrijven voor een woning. Via een brief van 8
juni 2022 heeft Schoonderbeek in samenspraak met de gemeente gereageerd naar de aanwezigen bij
de inloopbijeenkomst. Nadien is het plan verder uitgewerkt en is het ontwerpbestemmingsplan
opgesteld.
Op 13 november 2023 was er opnieuw een informatieavond in De Stuw. Deze avond startte met een
centrale presentatie over het plan en een terugkoppeling met de wijzigingen ten opzichte van de
vorige bijeenkomst. Vervolgens kon over deelonderwerpen nadere informatie worden verkregen. De
avond is bezocht door zo’n 200 belangstellenden. Het verloop van de avond heeft aangetoond dat er
veel behoefte is aan woningbouw in Hoevelaken en gaf geen aanleiding grote planaanpassingen te
doen.
                                                                                                    3/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                                   1604592
Duurzaamheid en houtbouw
Schoonderbeek heeft een duurzaamheidsvisie opgesteld voor dit project, waarbij gestreefd wordt naar
energieneutraliteit op projectniveau. Om dit te kunnen bereiken zullen de grondgebonden woningen
energieleverend worden. Voor de appartementen is energieneutraal niet realistisch, gelet op het
relatief geringe dakoppervlak van het appartementencomplex en het gereguleerde prijssegment dat in
het appartementengebouw voorzien is wat de investeringsmogelijkheden beperkt.
Op uw verzoek is de toepassing van hout(skelet)bouw voor dit project onderzocht. Dit blijkt niet
mogelijk, vanwege de hoogte van het appartementencomplex en de gevoeligheid voor
geluidsoverdracht. Wel zullen, waar mogelijk, bestaande bouwmaterialen worden hergebruikt, zowel
vanuit de aanwezige opstallen als van elders. De duurzaamheidsvisie bij het project wordt gelijktijdig
met het bestemmingsplan definitief aan uw raad ter vaststelling voorgelegd.
Hogere grenswaarde geluid
Het plangebied ligt in de nabijheid van de A1 en de invalswegen van Hoevelaken (Westerdorpsstraat
en Koninginneweg). Vanwege het wegverkeerslawaai is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De
resultaten van dit onderzoek laten zien dat bij vrijwel alle appartementen en woningen de zogeheten
voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, maar dat door het toepassen van maatregelen aan de
woningen voorzien kan worden in een goed woon- en leefklimaat, zoals een of meer geluidluwe
gevels en een geluidluwe buitenruimte. Tegelijkertijd met de terinzagelegging van het
ontwerpbestemmingsplan leggen wij ook een zogeheten ontwerpbesluit hogere grenswaarden ter
inzage.
Ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere grenswaarden ter inzage
Vanaf 28 december 2023 liggen het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit hogere
grenswaarden zes weken ter inzage. Omwonenden krijgen een brief over de terinzagelegging.
Daarnaast kondigen we de terinzagelegging aan via publicaties in de Stad Nijkerk, het Gemeenteblad
(via officielebekendmakingen.nl) en op de gemeentelijke website via www.nijkerk.eu/ter-inzage.
In de periode dat het plan ter inzage ligt kan iedereen een zienswijze indienen. Na afloop van deze
periode reageren we op de eventuele zienswijzen. Dan wordt ook gekeken of het door de zienswijzen
nodig is om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. Wij leggen het bestemmingsplan daarna
aan u voor ter vaststelling. Het definitief vaststellen van hogere waarden is een bevoegdheid voor ons
college.
Informatiebijeenkomst 8 januari 2024
Op 8 januari 2024 is een informatiebijeenkomst gepland waar omwonenden en andere
belangstellenden vragen kunnen stellen over het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit
hogere grenswaarden.
Vervolg
We verwachten dat we het bestemmingsplan Poort naar Hoevelaken en bijbehorende stukken in het
tweede kwartaal van 2024 ter vaststelling aan u kunnen voorleggen.
Mochten er de komende tijd ontwikkelingen zijn waardoor de planuitwerking en het planproces zoals
in deze brief toegelicht anders worden, dan laten wij dat weten.
                                                                                                     4/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                    1604592
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Nijkerk,
de secretaris,                        de burgemeester,
de heer drs. J.G. de Jager            de heer mr. drs. G.D. Renkema
                                                                      5/5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>