<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                reg.nr.:
                                                                procesverantw.: j:5m
                                                                       INGEKOMEN
                                                                         17 MAART 2015

Aan: de gemeenteraad van Nijmegen                                 GEMEENTE NIJMEGEN
                                                                class.nr.:
                                                                afgedaan:
Nijmegen, 17 maart 2015

Betreft: Collegevoorstel: Verkoop panden Pijkestraat en Priemstraat-Lage Markt

Geachte leden van de gemeenteraad,

Naar aanleiding van het besluit van het college en voorstel aan de gemeenteraad hebben
omwonenden en kunstenaars van Pijkestraat 27 besloten juridisch advies in te winnen aangaande
het feit of de verkoop van het ateliercomplex aan de Pijkestraat 27 door de gemeente Nijmegen aan
Hermon Erfgoed BV onder het verbod op staatssteun valt.
Hierbij ontvangt U de bevindingen, zoals deze zijn verwoord door jurist Mr. Jaap Ockhuijsen.

Hopend u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, verblijven wij,
hoogachtend,

Namens de Vereniging van Huiseigenaren (VVE) Pijkestraat/La ge Helstraat Nijmegen
Jos van Rens, voorzitter, p/a Pijkestraat 41 6511 BN Nijmeg


Jan van Well, Pijkestraat 13 6511 BN Nijmegen-


Namens de huurders ateliercomp e        straat 27, 6511 BN Nijmegen
Gerard Koek

Geert-Jan van Oos ende

Nur Tarim
               t
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>MATRIX ADVIES
            Juridisc & Organisatie advies

                                                                                              Hoogstraat 42
                                                                                         6611 BZ Overasselt

                                                                                        tel:    024-3770566
                                                                                       fax:      024-3551601
                                                                                    e-mail: japock@tiscali.n1


 Datum: 16 maart 2015

 Advies: wel of geen verboden staatssteun


 Beste bewoners en kunstenaars van de Pijkestraat (Nijmegen),

 Jullie hebben mij gevraagd te onderzoeken of de verkoop van het ateliercomplex aan de Pijkestraat
 27 door de gemeente Nijmegen aan Hermon Erfgoed B.V. onder het verbod op staatssteun valt.

 Op basis van de informatie uit het besluit 'Verkoop panden Pijkestraat en Priemstraat-Lage Markt'
 van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen van 10 februari 2015,
 ben ik tot de conclusie gekomen dat dit inderdaad het geval is. In ieder geval een deel van deze
 beoogde vastgoedtransactie moet mijns inziens aangemerkt worden als staatssteun en ik heb geen
 enkele aanwijzing in dit collegebesluit kunnen vinden dat voldaan wordt aan de regels op basis
 waarvan staatssteun wel is toegestaan. Tenzij uit aanvullende informatie anders blijkt, gaat het hier
 dus om staatssteun die in strijd is met het verbod van artikel 107 en 108 VWEU. De overeenkomst
 tussen de gemeente en Hermon is daardoor bovendien onrechtmatig in de zin van artikel 3:40 BW.

 Ik heb van jullie begrepen dat jullie hierover reeds contact hebben met de gemeente. Mocht dit niet
 leiden tot het wijzigen of afzien van deze overeenkomst, kunnen jullie hier een klacht over indienen
 bij de Europese Commissie of een procedure aanhangig maken bij de civiele rechter.

 Ik zal bij de onderbouwing van mijn bevindingen achtereenvolgens ingaan op deze elementen:
 1.Het collegebesluit
 2. Is er sprake van staatssteun?
 3. Wat houdt het verbod op staatssteun in?
 4. Gaat het hier om verboden staatssteun?
 5. Conclusie

 1. Het collegebesluit

 Met het collegebesluit van 10 februari 2015 is de verkoop van het ateliercomplex door de gemeente
 aan Hermon mogelijk gemaakt. De verkoop van deze voormalige stadsdrukkerij maakt onderdeel
 uit van een meer omvattende overeenkomst die ook ziet op de verkoop van vier
 appartementsrechten aan de Priemstraat 57 en de Lage Markt 30, 32 en 34 en de renovatie van het
 voormalig Belgisch Consulaat aan de Parkweg 96-100. Omdat de renovatie van dit laatste pand een
 onrendabele top heeft, heeft Hermon de gemeente gevraagd het plan financieel haalbaar te maken
 door een aantal panden aan haar over te dragen.

 Voor de vier appartementsrechten is een verkoopprijs van e 545.000,- afgesproken op basis van een
 taxatie. Voor het ateliercomplex aan de Pijkestraat 27 is een symbolische prijs van 1,-
                                                   1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>afgesproken. Hier staat een realisatieplicht ten aanzien van alle drie de locaties tegenover waardoor
de functie als ateliercomplex grotendeels zal verdwijnen. Hermon is verplicht de
verbouwingsplannen ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeente. Bovendien geldt voor
Hermon een aanbiedingsplicht met een maximale huur ten aanzien van 5 atelierwoningen die
gerealiseerd zullen worden in het ateliercomplex.

2. Is er sprake van staatssteun?

Op grond van artikel 107, lid 1 VWEU is sprake van staatssteun als een overheid met
staatsmiddelen een niet-marktconform voordeel gunt aan één of enkele ondernemingen waardoor de
mededinging mogelijk vervalst wordt en de interstatelijke handel dus potentieel negatief beïnvloedt
wordt. Aangezien het hier gaat om een vastgoedtransactie tussen een gemeente en een bedrijf dat
gespecialiseerd is in de beleggings- en vastgoedmarkt, hoeft in dit geval alleen onderzocht te
worden of sprake is van een 'niet-marktconform voordeel'. De Europese Commissie gaat er bij
dergelijke transacties namelijk in beginsel van uit dat voldaan wordt aan de andere elementen van
het staatssteunbegrip van art. 107 VWEU.

Omdat dergelijke transacties vaak voorkomen, heeft de Europese Commissie in de 'Mededeling van
de Commissie betreffende staatssteunelementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door
openbare instanties' (97/C 209/03 ) hier specifieke aanwijzingen voor gegeven. Op basis van deze
Mededeling zijn er twee manieren waarop uitgesloten kan worden dat sprake is van een niet-
marktconform voordeel bij de verkoop van grond door overheden. De eerste mogelijkheid is grond
aan de hoogste bieder verkopen door middel van een openbare, onvoorwaardelijke biedprocedure.
Aangezien in dit geval de grond verkocht is op verzoek van Hermon, zal hier in ieder geval geen
sprake van zijn geweest. De andere mogelijkheid is grond verkopen tegen de marktwaarde waarbij
die marktwaarde is vastgesteld middels een taxatie die voldoet aan de vereisten van de Mededeling.

De verkoopprijs van de 4 appartementsrechten is gebaseerd op een taxatie van Strijbosch-
Thunnissen d.d. 15 augustus 2014. Aangezien die taxatie geen onderdeel uitmaakt van het
collegebesluit, kan ik niet beoordelen of deze aan de criteria uit de Mededeling voldoet. De
symbolische verkoopprijs van 1 euro voor het ateliercomplex voldoet in ieder geval niet aan deze
criteria. In het collegebesluit wordt geen melding gemaakt van een taxatie voor dit pand. Hierdoor
wordt per definitie niet aan de Mededeling voldaan en kan de aanwezigheid van staatssteun dus niet
op voorhand uitgesloten worden. Aangezien het gaat om een omvangrijk pand in de binnenstad van
Nijmegen en de verkrijging van dit pand bovendien expliciet bedoeld is om een renovatie met een
onrendabele top financieel haalbaar te maken, staat mijns inziens niet ter discussie dat de
marktwaarde van het ateliercomplex meer is dan € 1,-.

Wanneer geen gebruik wordt gemaakt van een van de twee methodes uit de Mededeling, moet
voldaan worden aan het algemenere en strengere 'criterium van de marktdeelnemer in een
markteconomie. Overigens zal de Mededeling waarschijnlijk binnenkort ingetrokken worden door
de Europese Commissie waardoor overheden bij de verkoop van panden sowieso moeten
verantwoorden dat zij handelen als marktdeelnemer in een markteconomie, zie paragraaf 4.2.3.2 en
overweging 198 van de 'Ontwerpmededeling van de Commissie betreffende het begrip "staatssteun"
in de zin van artikel 107, lid 1, VWEU'.

Het is dus de vraag of en marktdeelnemer in een markteconomie net zoals de gemeente een
symbolische prijs van € 1,- overeen zou zijn gekomen. Dit is mijns inziens niet het geval aangezien
normale particuliere investeerders nooit een pand op een toplocatie voor een symbolische prijs weg
zullen geven. De door gemeente bedongen tegenprestaties dragen niet bij aan het voorkomen dat er
een 'niet-marktconform voordeel' gegund wordt aan Hermon. Particuliere investeerders zullen
immers geen waardevolle panden verkopen voor € 1,- ten behoeve van de renovatie van een pand
                                                  2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>dat zij niet zelf in eigendom hebben of op wat voor manier dan ook economisch voordeel van zullen
hebben.

Ik kan dan ook niet anders dan concluderen dat bij de verkoop van de 4 appartementsrechten op
basis van de mij beschikbare informatie niet uitgesloten kan worden dat sprake is van staatssteun in
de zin van artikel 107, lid 1 VWEU, en dat ten aanzien van het ateliercomplex zeker sprake is van
staatssteun.

3. Wat houdt het verbod op staatssteun in?

Staatssteun is op grond van artikel 107, lid 1 VWEU verboden wanneer de steunmaatregel
onverenigbaar is met de interne markt. Om te kunnen bepalen of steunmaatregelen verenigbaar zijn
met de interne markt, zijn overheden op grond van artikel 108, lid 3 VWEU verplicht
steunmaatregelen vooraf te melden bij de Europese Commissie. Zolang de Europese Commissie
nog niet geoordeeld heeft dat een steunmaatregel verenigbaar is met de interne markt, mag deze op
basis van de 'standstill-verplichting' nog niet uitgevoerd worden. Er is dus ook sprake van verboden
staatssteun als steunmaatregelen waar de Europese Commissie inhoudelijk uiteindelijk wel akkoord
mee gaat, ten uitvoer worden gebracht terwijl nog niet voldaan is aan de vereisten van artikel 107 en
108 VWEU.

Een steunmaatregel die in strijd met artikel 107 en 108 VWEU ten uitvoer wordt gebracht, is
onrechtmatig in de zin van artikel 3:40 BW. De Europese Commissie kan de betreffende overheid
verplichten de onterecht verleende staatssteun volledig terug te vorderen, inclusief rente. Op
ondernemingen rust een zelfstandige onderzoeksplicht ten aanzien van staatssteun, waardoor zij
zich niet kunnen verweren tegen deze vordering met een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen.
Ook als de betreffende ondernemer financieel ernstig in de problemen komt door een
terugvordering van staatssteun, levert dit volgens de Europese Commissie en de rechter geen grond
op om de terugvordering te matigen of te laten vervallen.

4. Gaat het hier om verboden staatssteun?

Aangezien de verkoop van het ateliercomplex zeker staatssteun bevat, is de gemeente in beginsel
verplicht de overeenkomst te melden bij de Europese Commissie en te wachten met de
daadwerkelijke levering van de panden totdat de Europese Commissie akkoord is. Aangezien deze
hoofdregel onder meer tot gevolg heeft dat vrijwel alle subsidies eerst getoetst zouden moeten
worden door de Europese Commissie en pas na goedkeuring uitgevoerd mogen worden, heeft de
Europese Commissie een aantal algemene uitzonderingen gemaakt.

Wanneer een steunmaatregel binnen de reikwijdte van een uitzonderingsregeling valt, moet de
overheid er voor zorgen dat voldaan wordt aan de specifieke criteria van die regeling. Als dat het
geval is, hoeft de staatssteun niet gemeld te worden en kan deze meteen uitgevoerd worden. De
criteria van die regelingen waarborgen altijd volledige transparantie en vereisen over het algemeen
dat er niet meer steun gegeven wordt dan strikt noodzakelijk is om een bepaald beleidsdoel te
bereiken. Bovendien gelden er altijd monitorings- en terugbetalingsverplichtingen waardoor
eventueel te veel ontvangen steun achteraf teruggevorderd kan worden.

De meest voorkomende uitzondering op de meldingsplicht en de standstill-verplichting is de 'de-
minimis' verordening. Op grond van verordening 1407/2013 'betreffende de toepassing van de
artikelen 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op de-
minimis steun' kunnen ondernemingen — enkele uitzonderingen daargelaten — binnen een periode
van drie belastingjaren maximaal € 200.000,- steun krijgen van overheden zonder dat er sprake is
van staatssteun.
                                                 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Aangezien het bij de verkoop van het ateliercomplex voor € 1,- om een omvangrijk pand in de
binnenstad van Nijmegen gaat, is de kans groot dat het niet-marktconforme voordeel voor Hermon
boven de € 200.000,- uitkomt waardoor in het geheel geen gebruik gemaakt kan worden van deze
uitzondering op de meldingsplicht en standstill-verplichting. Zelfs al zou dit wel het geval zijn,
komt Hermon op basis van de informatie uit het collegebesluit overigens ook niet in aanmerking
voor de de-minimisregeling. Er wordt immers totaal niet getoetst aan de criteria van deze
verordening. Hierdoor is niet duidelijk hoeveel de-minimissteun Hermon de afgelopen drie
belastingj aren al heeft ontvangen. Andere criteria waar bijvoorbeeld zeker niet aan voldaan wordt,
zijn het transparant maken van hoeveel steun gegeven wordt en het expliciet in de steunmaatregel
vermelden dat het om de-minimissteun gaat.

Veel andere algemene uitzonderingen op de meldingsplicht en standstill-verplichting zijn per
definitie niet van toepassing op grondtransacties met een niet-marktconform voordeel dat meer dan
€ 200.000,- bedraagt. EuropaDecentraal, het kenniscentrum voor Europees recht voor
overheidsorganisaties, waarschuwt hier nadrukkelijk voor op haar website:

"Het is niet mogelijk een voordeel uit grondtransactie, dat boven de de minimisdrempel uitkomt,
staatssteunproef te maken op basis van een andere vrijstelling, zoals de AGVK de MKB
Landbouwverordening, de ODR of de Nationale Monumentenregeling, of een ander
staatssteunkader "

De overeenkomst ten aanzien van de het ateliercomplex en de 4 appartementsrechten is ontstaan ter
bekostiging van de onrendabele top van de renovatie van het voomialig Belgisch Consulaat. Dit
pand wordt in het collegebesluit als 'monumentaal pand' omschreven. Voor het geval de staatssteun
minder dan € 200.000.- blijkt te bedragen heb ik daarom tot slot onderzocht of de overeenkomst
past binnen het toepassingsbereik van de Nationale Monumentenregeling.

De Nationale Monumentenregeling is door de Europese Commissie in beschikking C(2009)9942
van 15 december 2009 voor de periode van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014
verenigbaar met de interne markt verklaard. Aangezien deze termijn inmiddels verlopen is en ik
geen berichten over een verlenging heb kunnen vinden, ga ik er vanuit dat deze niet is verlengd. De
meldingsplicht en standstill-verplichting gelden daarom weer onverkort voor dit soort staatssteun.

Aangezien ik vooralsnog geen uitzondering heb kunnen vinden op basis waarvan de staatssteun aan
Hermon uitgezonderd zou zijn van de meldingsplicht en standstill-verplichting, ga ik er vanuit dat
voldaan moet worden aan de hoofdregel. Ik heb in het collegebesluit geen informatie aangetroffen
waaruit blijkt dat de gemeente de steunmaatregel gemeld heeft of binnenkort zal melden bij de
Europese Commissie. Ik heb wel informatie aangetroffen waaruit blijkt dat de gemeente
voornemens is de overeenkomst met Hermon direct uit te voeren:

"Na ons besluit zullen de verdere stappen in het proces welke nodig zijn om te komen tot leeg
opleveren van de verkochte panden worden gezet. Samen met huidige gebruikers van de verkochte
panden zal gezocht worden naar vervangende woon- en/of werkruimte."

Dit betekent dat als de gemeente doorgaat met de uitvoering van het besluit zoals zij dat in het
collegebesluit heeft aangekondigd, er sprake is van verboden staatssteun nu niet voldaan wordt aan
de meldplicht en de standstill-verplichting. Overigens is het maar zeer de vraag of de Europese
Commissie toestemming zal geven voor de uitvoering van deze steunmaatregel wanneer deze wel
gemeld zou worden.

De Nationale Monumentenregeling is nog wel relevant als indicatie voor welke staatssteun voor
                                                 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>monumenten waarschijnlijk goedgekeurd zal worden door de Europese Commissie. Aangezien het
collegebesluit geen informatie bevat over welke kosten Hermon precies maakt voor de renovatie
van het voormalig Belgisch Consulaat, kan ik dit niet toetsen aan de regeling. Ik volsta daarom met
het citeren van de overweging van de Europese Commissie over de kosten die al dan niet in
aanmerking komen voor verenigbare staatssteun:

"Alleen de extra kosten voor instandhouding en restauratie van het monument en zijn monumentale
waarde komen voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten hebben alleen betrekking op
werkzaamheden die uit technisch oogpunt noodzakelijk zijn voor het behoud van het monument
(waaronder de kosten voor architecten en binnenhuisarchitecten) en omvatten geen kosten die
strekken tot verbetering van het comfort of ten behoeve van nieuwe aanpassingen aan het
monument. Bovendien zijn alleen de kosten subsidiabel indien de activiteiten gericht zijn op
behoud van de historische materialen en constructies van het monument. Dit betekent dat slechts
kosten ten behoeve van het behoud van culturele waarden subsidiabel zijn: kosten van
commerciële activiteiten van de begunstigde zijn niet subsidiabel en kunnen niet worden
gecompenseerd op grond van het kader Binnen het kader is het dus niet mogelijk om de
bouwkosten vergoed te krijgen van huizen, kantoren, hotels, horeca, etc. Hoewel een monument
een commerciële functie kan hebben of krijgen, komen deze commerciële activiteiten niet in
aanmerking voor steun."

5. Conclusie

Op basis van de informatie uit het collegebesluit 'Verkoop panden Pij kestraat en Priemstraat-Lage
Markt' bevat de overeenkomst tussen de gemeente en Hermon ten aanzien van de 4
appartementsrechten mogelijk staatssteun en ten aanzien van het ateliercomplex zeker staatssteun.
Ik heb geen informatie aangetroffen waaruit blijkt dat de gemeente deze steunmaatregel gemeld
heeft bij de Europese Commissie en zal wachten met de uitvoering ervan totdat de Europese
Commissie deze verenigbaar met de interne markt heeft verklaard. Ik heb bovendien geen
uitzondering op de meldingsplicht en standstill-verplichting gevonden waarvan op basis van de mij
bekende informatie, gebruik gemaakt zou kunnen worden voor deze overeenkomst. Tenzij uit
aanvullende informatie anders blijkt, gaat het hier dus inderdaad om verboden staatssteun en kunt u
hierover een klacht indienen bij de Europese Commissie of een procedure aanhangig te maken bij
de civiele rechter.

Ik hoop u hiermee voor dit moment voldoende geïnformeerd te hebben.



Mr. Jaap Ockhuijsen
Matrix Advies




                                                 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>