<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Aan                       Gemeente Nijmegen                                             Fakton B.V.
Ons contact               Ewald van Petersen                                            World Trade Center
                                                                                        22ste etage
                                                                                        Beursplein 37
                                                                                        3011 AA Rotterdam

                                                                                        Postbus 30188
                                                                                        3001 DD Rotterdam

                                                                                        +31 10 300 6000
NOTITIE
                                                                                        info@fakton.com
                                                                                        www.fakton.com
Procescode                102428
Onderwerp                 Reflectie op administratieve actualisatie grondexploitatie
Datum                     Waalfront 2018 naar 2019
                          5 juli 2019



Ieder jaar actualiseren de gemeente Nijmegen en OBW (samenwerking tussen BPD en de gemeente Nijmegen)
de grondexploitatie van de ontwikkeling van het Waalfront. In de afgelopen jaren is sprake geweest van een
actualisatie, waarbij uitgangspunten en beleidsoogpunten werden bijgesteld. Dit jaar koos OBW ervoor om een
‘administratieve actualisatie’ uit te voeren, waarbij zij enkel op basis van de stand van ontwikkeling de
boekwaarden en prognoses bijstelde en waarbij zij alle beleidsmatige en programmatische uitgangspunten
ongewijzigd liet.

Fakton heeft bij de voorgaande actualisaties van de grondexploitaties gereflecteerd op de gehanteerde
uitgangspunten, beleidsoogpunten en het geprognosticeerde resultaat. De gemeente Nijmegen heeft ons ook
nu gevraagd om, naar analogie van onze eerder uitgevoerde second opinions, te reflecteren op de
‘administratieve actualisatie’ van de grondexploitatie van 2018 naar 2019. Hierbij heeft zij tevens gevraagd om
geen ‘cijfers’ te noemen, zodat de reflectie ook aan ‘derden’ kan worden verstrekt.

Methodiek
Teneinde te kunnen beoordelen of de ‘administratieve actualisatie’ op een juiste manier is uitgevoerd en het
gepresenteerde resultaat deze actualisatie weerspiegelt, hebben wij een toelichting van OBW gekregen ten
aanzien van de totstandkoming van de ‘geactualiseerde grondexploitatie 2019’, hebben wij de berekeningen en
mutaties van prognose naar boekwaarde gecontroleerd en zijn wij nagegaan of de beleidsmatige
uitgangspunten gehandhaafd zijn. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de door OBW en de gemeente Nijmegen
aangeleverde overzichten met uitgaven en inkomsten ‘volledig’ zijn en dat de toewijzing over de verschillende
posten ‘juist’ is (wij zijn geen accountant en kunnen dit niet controleren).




                               Real people. Financial strategies. Resilient places.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Conclusie
OBW prognosticeert in haar ‘administratief geactualiseerde’ grondexploitatie van 2019 een resultaat op netto
contante waarde en eindwaarde dat licht verbeterd is ten opzichte van het resultaat van de grondexploitatie van
2019.

Wij onderschrijven deze conclusie, waarbij wij opmerken dat de mutatie op het resultaat op contante waarde
vrijwel gelijk is aan de mutatie op eindwaarde. OBW vergelijkt de resultaten op verschillende prijspeilen,
waardoor het lijkt alsof het resultaat op contante waarde vrijwel ongewijzigd is gebleven ten opzichte van vorig
jaar. Een zuivere vergelijking van de resultaten op prijspeil medio 2019 toont een min of meer gelijkwaardige
verschuiving op contante waarde als op eindwaarde.

Omdat de resultaatsverbetering het resultaat is van een puur administratieve actualisatie, adviseren wij de
resultaatsverbetering vooralsnog niet in te boeken als winst, maar hiermee te wachten totdat ook een
actualisatie van de beleidsoogpunten en marktontwikkelingen heeft plaatsgevonden. Als gevolg van
marktontwikkelingen en specifieke ontwikkelingen binnen het plan, is het immers de vraag of na actualisatie van
deze uitgangspunten nog steeds sprake is van een resultaatsverbetering.

Bevindingen
De geringe resultaatsverbetering van de grondexploitatie is de resultante van diverse ontwikkelingen in de
opbrengsten en kosten (prognose ten opzichte van realisatie). Hierna een beknopte reflectie op de belangrijkste
onderdelen:

    •    Als gevolg van positieve marktontwikkelingen namen de grondopbrengsten in blok 3 substantieel toe
         en heeft OBW ook in blokken 1 en 2 grondprijzen gecontracteerd die hoger liggen dan in de
         grondexploitatie van 2018 geprognosticeerd.

    •    Ondanks de realisatie van woningen en afname van het aantal woningen in het contingent van BPD,
         heeft OBW de buffers voor ‘rendement BPD’ en ‘kwaliteitsimpuls’ volledig in stand gehouden. Dit is
         conform opzet van de ‘administratieve actualisatie’, maar leidt wel tot een verbetering van het
         weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie van OBW.

    •    De inkomsten uit OZB-bijdragen lagen echter substantieel lager dan in 2018 geprognosticeerd. De
         prognose voor de komende jaren is, conform opzet van de ‘adminstratieve actualisatie’, ongewijzigd
         overgenomen in 2019.

    •    De verwervingskosten lagen per saldo lager dan in 2018 geprognosticeerd:
             o De verwerving van het Slachthuis verliep neutraal (gemaakte kosten conform prognose).
             o De verwervingskosten van Autobedrijf Schamp vielen lager uit dan verwacht.
             o Een kostenpost van verwerving werd ten onrechte onder beheer geschaard in plaats van
                 onder verwerving. Hierdoor ontstond het beeld dat de verwervingskosten nog verder waren
                 gedaald ten opzichte van prognose, en de beheerkosten substantieel waren toegenomen. Dit
                 effect was echter het gevolg van een foutieve toewijzing van kosten.

    •    Vanwege gelijktijdige uitvoering van werkzaamheden van archeologie, sanering, bouwrijp maken en
         bovenwijkse kosten, hebben er diverse mutaties tussen deze verschillende posten plaatsgevonden. Per
         saldo lagen de gemaakte kosten hoger dan in 2018 geprognosticeerd, voornamelijk door hogere
         saneringskosten.


                                                                                                       [Reference]
                                                                                                    Pagina 2 van 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>•   De gemaakte plankosten lagen lager dan prognose, mede vanwege lagere personeelskosten van
    BPD/gemeente (minder uren in rekening gebracht dan geprognosticeerd). De kosten van de accountant
    namen echter toe.

•   Vanwege een vrijval van kosten in Handelskade en lagere onvoorziene kosten in Koningsdaal, namen de
    overige kosten per saldo af.

•   Als gevolg van vertraging op de gronduitgifte en tegenvallende OZB inkomsten namen de rentekosten
    toe ten opzichte van prognose. Door de vertraging in de uitvoering van diverse projecten nam ook de
    verwachte kostenstijging toe.




                                                                                              [Reference]
                                                                                            Pagina 3 van 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>