<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                    Collegevoorstel
                    Openbaar




                    Onderwerp
                    Ontwikkelingen Spoorkuil, Bottendaalzijde

                    Opsteller                 Paul Matthieu                          Behandeldatum              12 mei 2020
                    Programma                 Wonen en Stedelijke ontwikkeling       Status                     Openbaar
                    Portefeuillehouder        N.P. Vergunst                          Dossiernummer              P16.000152



                    Advies
                    1. In te stemmen met de koopovereenkomst Dr Jan Berendsenstraat 47-67 en de
                        opbrengst aan te wenden voor het verwerven van de gronden van NS Vastgoed, onder
                        voorwaarde van instemming van de Raad met de planexploitatie Spoorkuil.
                    2. In te stemmen met de eeuwigdurende erfpachtovereenkomst Spoorkuil
                        Bottendaalzijde met NS Vastgoed, onder voorwaarde van instemming van de Raad
                        met de planexploitatie Spoorkuil.
                    3. In te stemmen met het in beheer brengen van de gronden aan de Spoorkuil aan de
                        werkgroep Bottendaal en daar nadere afspraken over te maken met de afdeling
                        stadsbeheer.
                    4. Te laten verkennen wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn van het Seinhuisje.

                    Aan de raad voor te stellen:
                    1.   Voor het structureel behouden en in groengebruik geven van de gronden in de
                         Spoorkuil Bottendaalzijde aan de bewoners van Bottendaal de bijbehorende
                         planexploitatie Spoorkuil vast te stellen.
                    2.   De financiële gevolgen – voor zover niet betrekking hebbende op de planexploitatie -
                         bij de zomernota 2020 te verwerken.

                    Aanleiding
                    De raad heeft in 2016 een motie aangenomen waarin de wens is geuit om het groengebied,
                    van de NS in de Spoorkuil Nijmegen (Bottendaalzijde) te verwerven en het gebied
                    structureel in gebruik te geven aan de buurt. In januari 2017 is het document
                    “Toekomstscenario’s Spoorkuil” opgesteld. Uit dit document blijkt de wenselijkheid van
                    het behoud van de groene waarden in de Spoorkuil en de cultuurhistorische waarde van
                    het Seinhuisje.

                    De raad heeft bij het aannemen van de motie en later bij de behandeling van de begroting
                    2017 er niet voor gekozen om het benodigde budget te reserveren. Dat betekent dat er
                    voor het realiseren van de verwerving (en het beheer) van de gronden een zogeheten
                    kostendrager gevonden moest worden.

                    Beoogde impact
                    Door de verkoop van het gemeentelijk pand Dr. Jan Berendsenstraat (voorheen Van Gend
                    & Loos loods) 57-67 is maatschappelijk kapitaal verkregen, dat kan worden ingezet voor
                    het financieren van de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde van de NS en uitvoering
                    wordt gegeven aan de motie van de raad uit 2016.

                    Argumenten
                    Plangebied




B&W, Raad / sjab = Collegevoorstel
                       Opgesteld door Paul Matthieu, 92 99, p.matthieu@nijmegen.nl                                    xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




Het door de gemeente van de NS aan te kopen gebied bestaat uit een groene buffer met
daarin functies als hondenuitlaatplaats, trapveldje, volkstuintjes en een voormalig
seinhuisje. Het seinhuisje is niet in gebruik en is ‘hufterproof‘ gemaakt.
Voor het verwerven van de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde van de NS is gezocht
naar een kostendrager.




Luchtfoto met in het midden het seinhuisje en rechtsboven het voormalige van Gend en Loos pand.


Aan de rand van de Spoorkuil ligt, ter hoogte van het seinhuisje, het voormalig Van Gend en
Loos pand (Dr. Jan Berendsstraat 57-67). Deze locatie is in eigendom bij de gemeente. Het
pand wordt momenteel in delen verhuurd. In totaal is er sprak van 9 bedrijfsmatige
huurders. Het pand verkeert in een matige staat. Door verkoop van dit gemeentelijke pand
wordt een kostendrager gevonden voor de verwerving van de gronden in het plangebied
van NS.

Cultuurhistorische waarde
Zowel het seinhuisje, als het voormalige pand van Van Gend en Loos aan de Dr. Jan
Berendsstraat 57-67 staan op de aandachtspandenlijst. Dat betekent dat er geen
beperkingen zijn voor bijvoorbeeld verbouwingen of wijzigingen. Ook is er geen extra
vergunningplicht, zoals bij monumenten. Er is ook geen aanleiding om de beide panden nu
als gemeentelijk monument te beschermen.




De voormalige garage van Van Gend & Loos aan de Dr. Jan Berendsstraat 47-67 staat in de oeuvrelijst in
het boek van Kees Rouw, Sybold van Ravesteyn. Architect, 2014. Op p. 296: 169 AS 1930-1932


Seinhuisje




                                                                                                         xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




Het ontwerp van het seinhuis is van K. van der Gaast, die vanaf 1950 als architect in dienst was bij de
Nederlandse Spoorwegen. Dit ontwerp was gebaseerd op het ontwerp voor het (conventionele) seinhuis
in Arnhem, dat door zijn voorganger, H.G.J. Schelling, was gemaakt.


Vanuit Cultureel historisch oogpunt is behoud van het karakter van beide panden gewenst.
De panden zijn allebei echter niet goed onderhouden en dienen behoorlijk verbouwd c.q.
gerenoveerd te worden.

Draagvlak vanuit de wijk
Vanuit het Bewonersoverleg Bottendaal is aangegeven dat zij de keuze het pand Dr. Jan
Berendsstraat in de ontwikkelingen te betrekken als een positieve ontwikkeling zien, die
kansen biedt op een feestelijker toegang vanaf de straat en ruimere verbinding van het
gebied beneden met de wijk. Zij geven aan dat zij het mooi vinden als op deze manier
beide panden (deze garage + seinhuisje beneden) als samenhangend ensemble van
spoorweg-erfgoed behouden en gerestaureerd kunnen worden.

Verkenning inzet Dr. Jan Berendsstraat 47-67
Er zijn meerdere scenario’s verkend op welke wijze inzet van het pand aan de Dr. Jan
Berendsstraat, financieel kan bijdragen aan het verwerven van de gronden in de Spoorkuil.
De scenario’s waren 1) Verkoop aan de huidige huurders 2) Verkopen in verhuurde staat
aan een belegger 3) Verkopen vrij van huur en gebruik aan een ontwikkelaar

In een bestuurlijk overleg in oktober 2018 met de wethouders stedelijke ontwikkeling en
vastgoed, sport en accommodaties wordt – na raadpleging van de standpunten van
Bewonersoverleg Bottendaal/Werkgroep Spoorkuil en Wijkplatform Willemskwartier -
besloten het scenario verkoop aan de huidige huurders uit te werken en daarvoor in
gesprek te gaan met de huidige huurders en de NS.
De belangrijkste argumentatie om te kiezen voor dit scenario is dat de huidige
bedrijfsbestemming wordt gecontinueerd en de huidige huurders (9) huren de ruimte al
vele jaren. Een aantal huurders heeft hun hoofdinkomen uit het gebruik van de ruimte, een
aantal verricht wijkactiviteiten (denk aan podia bouwen) en een aantal huurders heeft
persoonlijke belangen bij het blijven huren van de ruimte.
De opbrengst is wel van de 3 mogelijke scenario’s het laagste maar voldoende als
kostendrager voor de verwerving van de gronden in de Spoorkuil Bottendaalzijde.
Waarborg op voortzetting van het huidige gebruik is bij scenario 2 minder en bij scenario 3
niet gegarandeerd.

Verwerven gronden Spoorkuil Bottendaalzijde van NS
Nadat de keuze is bepaald voor scenario 1, zijn de eerder gestarte gesprekken met NS
Vastgoed over het aankopen van de gronden geïntensiveerd. De onderhandelingen tussen



                                                                                                          xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




NS Vastgoed en gemeente verlopen aanvankelijk constructief.
Evenwel door een combinatie van factoren bij het team van NS Vastgoed vertragen de
besprekingen. Het duurt tot het voorjaar van 2019 voordat gemeente en NS er samen uit
zijn en de concept koopovereenkomst inclusief bijlagen gereed is voor ondertekening, De
verkoopprijs van de niet strategische grond en louter inzet voor voortzetting van het
huidige groengebruik bedraagt € 87.000,-
Echter juni 2019 meldt NS Vastgoed dat zij alsnog eenzijdig afziet van de verkoop van
strategische gronden. Waar zij voorheen inhoudelijk instemden met het gegeven dat de
gronden in de Spoorkuil aan de Bottendaalzijde niet strategisch van aard waren voor hun
dagelijks functioneren, wijzigen zij dit standpunt vanwege het maatschappelijke publieke
debat dat is ontstaan na verkoop gronden in de noordelijke provincies en de noodzaak het
voor een aanzienlijk hogere prijs te moeten terugkopen.
Kort gesteld meldt NS Vastgoed dat zij de gronden nu alleen in erfpacht wenst te geven en
canon wenst te heffen. Het noodzaakt de gemeente om ambtelijk de onderhandelingen te
heropenen en te onderzoeken op welke wijze dan wel het structurele gebruik door de
bewoners van Bottendaal kan worden geborgd. Dit betekent dat een 2 jarig durend traject
voor een deel over moet worden gedaan.

Uiteindelijk lukt het april 2020 als gemeente overeenstemming te bereiken met de NS over
de gewijzigde voorwaarden en een definitief akkoord te sluiten met eeuwigdurende
erfpacht. Daarmee is in formele zin geen sprake meer van koop door de gemeente, maar
kan het betreffende gebied in materiële zin wel als zodanig worden beschouwd en
gebruikt.

Verkoop Dr. Jan Berendsstraat 47-67 aan huidige huurders
Om te bepalen wat de huidige waarde van het pand is, wordt in 2018 een taxatie
uitgevoerd. De getaxeerde waarde wordt bepaald op € 250.000,- bij voortzetting van het
huidige gebruik (scenario 1).
Met alle huurders worden gesprekken aangegaan om hun interesse voor koop te peilen. Uit
deze inventarisatie komen 2 huurders naar voren die samen het pand voor het getaxeerde
bedrag willen verwerven en vervolgens willen exploiteren. Zij overleggen ook schriftelijke
bewijzen dat de overige huurders hiermee instemmen.

Er komt in de voortgang van het sluiten van de koopovereenkomst een kink in de kabel
wanneer de buurman grenzend aan het voormalige Van Gend & Loospand meldt eerder in
gesprek te zijn geweest met de gemeente. En meent ook in zijn recht te staan het pand te
mogen aankopen. Bovendien maakt de buurman kenbaar zich zorgen te maken over de
aansluiting van het pand aan zijn woonhuis en de brandveiligheid. Na intensief beraad en
schriftelijke correspondentie kan ook deze laatste hobbel genomen worden.

Met het afronden van de koopovereenkomst voor de Dr. Jan Berendsstraat 57-67 en de
eeuwigdurende erfpachtovereenkomst voor de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde,
kan de besluitvorming en daarmee uitvoering van de motie van de raad uit 2016 worden
afgerond.
Hiermee kan de vanuit de wijk al lang gekoesterde wens van het duurzaam in beheer zijn
van de groene spoorkuil definitief vorm worden gegeven.

Kanttekeningen




                                                                                             xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




Beheer
De gronden aan de Spoorkuil worden in bruikleen gegeven aan de bewoners van
Bottendaal. Het beheer en onderhoud zullen zij zelf uitvoeren. Voor het creëren van een
goede startsituatie in het beheer door de bewoners is in de planexploitatie € 22.000,-
eenmalig opgenomen voor het opruimen en vlakmaken van het terrein.
In de jaren die volgen zullen de bewoners door zelfwerkzaamheid de diverse activiteiten
moeten uitvoeren om het beheer op niveau te houden. Vanuit stadsbeheer zal de
wijkregisseur hen ondersteunen en waar nodig toezicht houden.

Seinhuisje
Het seinhuisje wordt buiten de overdracht van het in gebruik geven van de gronden aan de
bewoners Bottendaal gehouden. Op dit moment hebben reeds vele gegadigden zich bij de
gemeente gemeld met ideeën voor hergebruik ervan. De bouwkundige staat van het
seinhuisje is echter matig en de faciliteiten zijn nu ontoereikend om er een nieuwe functie
in te vestigen. We zullen ons de komende maanden beraden wat te doen met het
seinhuisje. Dan weten we ook of een rendabele herontwikkeling tot de mogelijkheden
behoort.

Anti speculatie beding
Artikel 10, lid 3 van de koopovereenkomst Dr Jan Berendsstraat regelt een termijn van 10
jaar dat het koper verboden is het verkochte te vervreemden zonder schriftelijke
toestemming van de Gemeente. Deze termijn is te doen gebruikelijk gegeven de aard van
het vastgoed.

Financiën
Planexploitatie
De planexploitatie Spoorkuil Bottendaalzijde sluit met een marginaal voordeel.
De opbrengsten bedragen € 250.000,- door verkoop Dr. Jan Berendsstraat.
De kosten worden gevormd door verwerving gronden NS a € 90.000,- , het op orde brengen
van de gronden voor de overdracht van het beheer aan de bewoners a € 22.000,- en de
grootste post zijn de plan- en organisatiekosten inclusief boekwaardes van de afgelopen
jaren ter waarde van € 135.000,-

De WOZ waarde bedroeg in 2018 € 347.000,- Deze waarde is gebaseerd op het gegeven
dat het pand leeg, vrij van huur en gebruik geleverd wordt. Dat is bij de dr. Jan
Berendsstraat in deze situatie echter niet het geval. Hier is sprake van een lagere
marktwaarde in verhuurde staat.

De taxatiewaarde is in 2018 bepaald op basis van het voortgezet gebruik door de huidige
huurders tegen de vigerende relatieve lage huurprijzen. Daarmee is de taxatiewaarde
uiteindelijk een kapitalisatie van de huurwaarde of met andere woorden een
rendementsberekening voor de nieuwe eigenaar. Doordat destijds bestuurlijk veel waarde
aan werd gehecht dat de huidige huurders onder gelijkblijvende condities hun activiteiten
konden voortzetten, verklaart de relatief lage taxatiewaarde.

Exploitatiekosten oude situatie
Het pand Dr. Berendsstraat 47-67 wordt beheerd en geëxploiteerd door de afdeling VSA. Bij
de overdracht van het pand naar de afdeling Stadsontwikkeling (ivm de verkoop van het
pand) dient de huidige boekwaarde afgeboekt te worden. Begin maart 2020 bedraagt de



                                                                                              xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




boekwaarde circa € 3.400 (op 28 februari 2020 was dit exact € 3.403,35). Omdat de exacte
datum van de verkoop en het vaststellen van de planexploitatie nog niet bekend is en
daarmee de boekwaarde bij verkoop ook niet, wordt dit financieel verwerkt bij de
zomernota 2020. In de planexploitatie is een maximaal uit te keren bijdrage opgenomen
van € 3.698 waarmee het afboeken van de boekwaarde is geborgd.
Door de verkoop van het pand ontstaat een exploitatienadeel op dit pand voor de totale
begroting. Voor 2020 gaat het om een bedrag van € 24.000. Dit nadeel nemen we mee in de
Zomernota 2020.
Conform de kadernota Vastgoed 2012, die medio juli 2012 door de Raad is vastgesteld,
worden panden die vrijkomen van verhuur, geen gemeentelijk beleid (meer) dienen en niet
voor ontwikkeling in aanmerking komen, aangeboden op de markt. Het in bezit houden en
verhuren van panden die geen beleidsdoel dienen is geen gemeentelijke taak. Het pand
aan Dr. Berendsstraat 47-67 wordt net als andere panden die afgestoten worden, conform
bovenstaande kaders, financieel verwerkt bij de reguliere P&C documenten (in dit geval de
zomernota 2020).

Vervolg
Nadat we de gronden aan de bewoners cq werkgroep Bottendaal hebben overgedragen
zullen we met hen overleggen hoe verder om te gaan met het Seinhuisje.

Bijlagen
1. Erfpachtovereenkomst NS Vastgoed – Gemeente Nijmegen
2. Brief en beantwoording College (buurman)
3. Planexploitatie




                                                                                            xx
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>