<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>








































Raadsvoorstel  

Openbaar

Map =  B&W, Raad /  sjab =  Raadsvoorstel 
Opgesteld door Paul Matthieu, 92 99, p.matthieu@nijmegen.nl Ontwikkelingen Spoorkuil, 

Bottendaalzijde

Onderwerp
Ontwikkelingen Spoorkuil, Bottendaalzijde

Opsteller Paul Matthieu Behandeldatum 8 juli 2020
Programma Wonen en Stedelijke ontwikkeling Status Openbaar
Portefeuillehouder N.P. Vergunst

Samenvatting
Door de verkoop van het gemeentelijk pand Dr. Jan Berendsenstraat (voorheen Van Gend 
& Loos loods) 57-67 is maatschappelijk kapitaal verkregen, dat kan worden ingezet voor 
het financieren  van de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde van de NS. Hiermee 
wordt  uitvoering wordt gegeven aan de motie van de raad uit 2016 om het betreffende 
gebied structureel in groengebruik te geven aan de bewoners.  

Voorstel
1 Het raadsvoorstel ‘Ontwikkelingen Spoorkuil Bottendaalzijde’ d.d.  8 juli 2020 in te 

trekken en te vervangen door het voorliggend raadsvoorstel, met bijlagen.
2 Voor het structureel behouden en in groengebruik geven van de gronden in de 

Spoorkuil Bottendaalzijde aan de bewoners van Bottendaal de bijbehorende 
planexploitatie Spoorkuil vast te stellen.

3 De financiële gevolgen – voor zover niet betrekking hebbende op de planexploitatie – 
ter waarde van € 24.000,- in de reguliere P&C cyclus te verwerken. 

Aanleiding
De raad heeft in 2016 een motie aangenomen waarin de wens is geuit om het groengebied, 
van de NS  in de Spoorkuil Nijmegen (Bottendaalzijde) te verwerven en het gebied 
structureel in gebruik te geven aan de buurt. In januari 2017 is het document 
“Toekomstscenario’s Spoorkuil” opgesteld. Uit dit document blijkt de wenselijkheid van 
het behoud van de groene waarden in de Spoorkuil en de cultuurhistorische waarde van 
het Seinhuisje. 

De raad heeft bij het aannemen van de motie en later bij de behandeling van de begroting 
2017 er niet voor gekozen om het benodigde budget te reserveren. Dat betekent dat er 
voor het realiseren van de verwerving (en het beheer) van de gronden een zogeheten 
kostendrager gevonden moest worden

Beoogde impact
Door de verkoop van het gemeentelijk pand Dr. Jan Berendsenstraat (voorheen Van Gend 
& Loos loods) 57-67 is maatschappelijk kapitaal verkregen, dat kan worden ingezet voor 
het financieren  van de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde van de NS en uitvoering 
wordt gegeven aan de motie van de raad uit 2016. 



Raadsvoorstel 

Ontwikkelingen Spoorkuil, 
Bottendaalzijde

Argumenten

Plangebied 
Het door de gemeente van de NS aan te kopen gebied bestaat uit een groene buffer met 
daarin functies als hondenuitlaatplaats, trapveldje, volkstuintjes en een voormalig 
seinhuisje. Het seinhuisje is niet in gebruik en is ‘hufterproof‘ gemaakt. 
Voor het verwerven van de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde van de NS is gezocht 
naar een kostendrager. 

Luchtfoto met in het midden het seinhuisje en rechtsboven het voormalige van Gend en Loos pand.

Aan de rand van de Spoorkuil ligt, ter hoogte van het seinhuisje, het voormalig Van Gend en 
Loos pand (Dr. Jan Berendsstraat 57-67). Deze locatie is in eigendom bij de gemeente. Het 
pand wordt momenteel in delen verhuurd. In totaal is er sprak van 9 bedrijfsmatige 
huurders. Het pand verkeert in een matige staat. Door verkoop van dit gemeentelijke pand 
wordt een kostendrager gevonden voor de verwerving van de gronden in het plangebied 
van NS.

Cultuurhistorische waarde
Zowel het seinhuisje, als het voormalige pand van Van Gend en Loos  aan de Dr. Jan 
Berendsstraat 57-67 staan op de aandachtspandenlijst.  Dat betekent dat er geen 
beperkingen zijn voor bijvoorbeeld verbouwingen of wijzigingen. Ook is er geen extra 
vergunningplicht, zoals bij monumenten. Er is ook geen aanleiding om de beide panden nu 
als gemeentelijk monument te beschermen. 



Raadsvoorstel 

Ontwikkelingen Spoorkuil, 
Bottendaalzijde

Dr. Jan Berendsstraat 47-69

De voormalige garage van Van Gend & Loos aan de Dr. Jan Berendsstraat 47-67 staat in de oeuvrelijst in 

het boek van Kees Rouw, Sybold van Ravesteyn. Architect, 2014. Op p. 296: 169 AS 1930-1932

Seinhuisje

Het ontwerp van het seinhuis is van K. van der Gaast, die vanaf 1950 als architect in dienst was bij de 

Nederlandse Spoorwegen. Dit ontwerp was gebaseerd op het ontwerp voor het (conventionele) seinhuis 

in Arnhem, dat door zijn voorganger, H.G.J. Schelling, was gemaakt.

Vanuit Cultureel historisch oogpunt is behoud van het karakter van beide panden gewenst. 
De panden zijn allebei echter niet goed onderhouden en dienen behoorlijk verbouwd c.q. 
gerenoveerd te worden. 

Draagvlak vanuit de wijk
Vanuit het Bewonersoverleg Bottendaal is aangegeven dat zij de keuze  het pand Dr. Jan 
Berendsstraat in de ontwikkelingen te betrekken als een positieve ontwikkeling zien, die 
kansen biedt op een feestelijker toegang vanaf de straat en ruimere verbinding van het 
gebied beneden met de wijk. Zij geven aan dat zij het mooi vinden als op deze manier 
beide panden (deze garage + seinhuisje beneden) als samenhangend ensemble van 
spoorweg-erfgoed behouden en gerestaureerd kunnen worden. 

Verkenning inzet Dr. Jan Berendsstraat 47-67
Er zijn meerdere scenario’s verkend op welke wijze inzet van het pand aan de Dr. Jan 
Berendsstraat, financieel kan bijdragen aan het verwerven van de gronden in de Spoorkuil. 



Raadsvoorstel 

Ontwikkelingen Spoorkuil, 
Bottendaalzijde

De scenario’s waren 1) Verkoop aan de huidige huurders 2) Verkopen in verhuurde staat 
aan een belegger 3) Verkopen vrij van huur en gebruik aan een ontwikkelaar

In een bestuurlijk overleg in oktober 2018 met de wethouders stedelijke ontwikkeling en 
vastgoed, sport en accommodaties wordt – na raadpleging van de standpunten van 
Bewonersoverleg Bottendaal/Werkgroep Spoorkuil en Wijkplatform Willemskwartier - 
besloten het scenario verkoop aan de huidige huurders uit te werken  en daarvoor in 
gesprek te gaan met de huidige huurders en de NS.
De belangrijkste argumentatie om te kiezen voor dit scenario is dat de huidige 
bedrijfsbestemming wordt gecontinueerd en de huidige huurders (9) huren de ruimte al 
vele jaren. Een aantal huurders heeft hun hoofdinkomen uit het gebruik van de ruimte, een 
aantal verricht wijkactiviteiten (denk aan podia bouwen) en een aantal huurders heeft 
persoonlijke belangen bij het blijven huren van de ruimte.
De opbrengst is wel van de 3 mogelijke scenario’s het laagste maar voldoende als 
kostendrager voor de verwerving van de gronden in de Spoorkuil Bottendaalzijde. 
Waarborg op voortzetting van het huidige gebruik is bij scenario 2 minder en bij scenario 3 
niet gegarandeerd.

Verwerven gronden Spoorkuil Bottendaalzijde van NS
Nadat de keuze is bepaald voor scenario 1, zijn de eerder gestarte  gesprekken met NS 
Vastgoed over het aankopen van de gronden geïntensiveerd.  De onderhandelingen tussen 
NS Vastgoed en gemeente verlopen aanvankelijk constructief. 
Evenwel door een combinatie van factoren bij het team van NS Vastgoed vertragen de 
besprekingen.  Het duurt tot het voorjaar van 2019 voordat gemeente en NS er samen uit 
zijn en de concept koopovereenkomst inclusief bijlagen gereed is voor ondertekening,  De 
verkoopprijs van de niet strategische grond en louter inzet voor voortzetting van het 
huidige groengebruik bedraagt € 87.000,- 
Echter juni 2019 meldt NS Vastgoed dat zij alsnog eenzijdig afziet van de verkoop van 
strategische gronden. Waar zij voorheen inhoudelijk instemden met het gegeven dat de 
gronden in de Spoorkuil aan de Bottendaalzijde niet strategisch van aard waren voor hun 
dagelijks functioneren, wijzigen zij dit standpunt vanwege het maatschappelijke publieke 
debat dat is ontstaan na verkoop gronden in de noordelijke provincies en de noodzaak het 
voor een aanzienlijk hogere prijs te moeten terugkopen. 
Kort gesteld meldt NS Vastgoed dat zij de gronden nu alleen in erfpacht wenst te geven en 
canon wenst te heffen. Het noodzaakt de gemeente om ambtelijk de onderhandelingen te 
heropenen en te onderzoeken op welke wijze dan wel het structurele gebruik door de 
bewoners van Bottendaal kan worden geborgd.  Dit betekent dat een 2 jarig durend traject  
voor een deel over moet worden gedaan. 

Uiteindelijk lukt het april 2020 als gemeente overeenstemming te bereiken met de NS over 
de gewijzigde voorwaarden en een definitief akkoord te sluiten met eeuwigdurende 
erfpacht. Daarmee is in formele zin geen sprake meer van koop door de gemeente, maar 
kan het betreffende gebied in materiële zin wel als zodanig worden beschouwd en 
gebruikt. 

Verkoop Dr. Jan Berendsstraat 47-67 aan huidige huurders
Om te bepalen wat de huidige waarde van het pand is, wordt in 2018 een taxatie 
uitgevoerd. De getaxeerde waarde wordt bepaald op € 250.000,- bij voortzetting van het 



Raadsvoorstel 

Ontwikkelingen Spoorkuil, 
Bottendaalzijde

huidige gebruik (scenario 1). 
Met alle huurders worden gesprekken aangegaan om hun interesse voor koop te peilen. Uit 
deze inventarisatie komen 2 huurders naar voren die samen het pand voor het getaxeerde 
bedrag willen verwerven en vervolgens willen exploiteren. Zij overleggen ook schriftelijke 
bewijzen dat de overige huurders hiermee instemmen. 

Er komt in de voortgang van het sluiten van de koopovereenkomst een kink in de kabel 
wanneer de buurman grenzend aan het voormalige Van Gend & Loospand meldt eerder in 
gesprek te zijn geweest met de gemeente. En meent ook in zijn recht te staan het pand te 
mogen aankopen. Bovendien maakt de buurman kenbaar zich zorgen te maken over de 
aansluiting van het pand aan zijn woonhuis en de brandveiligheid. Na intensief beraad en 
schriftelijke correspondentie kan ook deze laatste hobbel genomen worden. 

Met het afronden van de koopovereenkomst voor de Dr. Jan Berendsstraat 57-67 en de 
eeuwigdurende erfpachtovereenkomst voor de gronden aan de Spoorkuil Bottendaalzijde, 
kan de besluitvorming en daarmee uitvoering van de motie van de raad uit 2016 worden 
afgerond. 
Hiermee kan de vanuit de wijk al lang gekoesterde wens van het duurzaam in beheer zijn 
van de groene spoorkuil definitief vorm worden gegeven. 

Kanttekeningen

Beheer
De gronden aan de Spoorkuil worden in bruikleen gegeven aan de bewoners van 
Bottendaal. Het beheer en onderhoud zullen zij zelf uitvoeren. Voor het creëren van een 
goede startsituatie in het beheer door de bewoners is in de planexploitatie € 22.000,- 
eenmalig opgenomen voor het opruimen en vlakmaken van het terrein. 
In de jaren die volgen zullen de bewoners door zelfwerkzaamheid de diverse activiteiten 
moeten uitvoeren om het beheer op niveau te houden. Vanuit stadsbeheer zal de 
wijkregisseur hen ondersteunen en waar nodig toezicht houden. 

Seinhuisje
Het seinhuisje wordt buiten de overdracht van het in gebruik geven van de gronden aan de 
bewoners Bottendaal gehouden. Op dit moment hebben reeds vele gegadigden zich bij de 
gemeente gemeld met ideeën voor hergebruik ervan. De bouwkundige staat van het 
seinhuisje is echter matig en de faciliteiten zijn nu ontoereikend om er een nieuwe functie 
in te vestigen. We zullen ons de komende maanden beraden wat te doen met het 
seinhuisje. Dan weten we ook of een rendabele herontwikkeling tot de mogelijkheden 
behoort.

Anti speculatie beding
Artikel 10, lid 3 van de koopovereenkomst Dr Jan Berendsstraat regelt een termijn van 10 
jaar dat het koper verboden is het verkochte te vervreemden zonder schriftelijke 
toestemming van de Gemeente. Deze termijn is te doen gebruikelijk gegeven de aard van 
het vastgoed. 



Raadsvoorstel 

Ontwikkelingen Spoorkuil, 
Bottendaalzijde

Financiën
Planexploitatie
De planexploitatie Spoorkuil Bottendaalzijde sluit met een marginaal voordeel. 
De opbrengsten bedragen € 250.000,-  door verkoop Dr. Jan Berendsstraat. 
De kosten worden gevormd door verwerving gronden NS a € 90.000,- , het op orde brengen 
van de gronden voor de overdracht van het beheer aan de bewoners a  € 22.000,- en de 
grootste post zijn de plan- en organisatiekosten inclusief boekwaardes van de afgelopen 
jaren ter waarde van € 135.000,-

De WOZ waarde bedroeg in 2018 € 347.000,- Deze waarde is  gebaseerd op het gegeven 
dat het pand leeg, vrij van huur en gebruik geleverd wordt. Dat is bij de dr. Jan 
Berendsstraat in deze situatie echter niet het geval. Hier is sprake van een lagere 
marktwaarde in verhuurde staat. 

De taxatiewaarde is in 2018 bepaald op basis van het voortgezet gebruik door de huidige 
huurders tegen de vigerende relatieve lage huurprijzen. Daarmee is de taxatiewaarde 
uiteindelijk een kapitalisatie van de huurwaarde of met andere woorden een 
rendementsberekening voor de nieuwe  eigenaar. Doordat destijds bestuurlijk veel waarde 
aan werd gehecht dat de huidige huurders onder gelijkblijvende condities hun activiteiten 
konden voortzetten, verklaart de relatief lage taxatiewaarde.

Exploitatiekosten oude situatie
Het pand Dr. Berendsstraat 47-67 wordt beheerd en geëxploiteerd door de afdeling VSA. Bij 
de overdracht van het pand naar de afdeling Stadsontwikkeling (ivm de verkoop van het 
pand) dient de huidige boekwaarde afgeboekt te worden. Begin maart 2020 bedraagt de 
boekwaarde circa € 3.400 (op 28 februari 2020 was dit exact € 3.403,35). Omdat de exacte 
datum van de verkoop en het vaststellen van de planexploitatie nog niet bekend is en 
daarmee de boekwaarde bij verkoop ook niet, wordt dit financieel verwerkt bij de 
zomernota 2020. In de planexploitatie is een maximaal uit te keren bijdrage opgenomen 
van € 3.698 waarmee het afboeken van de boekwaarde is geborgd. 
Door de verkoop van het pand ontstaat een exploitatienadeel op dit pand voor de totale 
begroting. Voor 2020 gaat het om een bedrag van € 24.000. Dit nadeel kunnen we – 
vanwege de relatief geringe omvang -  verwerken in de reguliere P&C cyclus. 
Conform de kadernota Vastgoed 2012, die medio juli 2012 door de Raad is vastgesteld, 
worden panden die vrijkomen van verhuur, geen gemeentelijk beleid (meer) dienen en niet 
voor ontwikkeling in aanmerking komen, aangeboden op de markt. Het in bezit houden en 
verhuren van panden die geen beleidsdoel dienen is geen gemeentelijke taak. Het pand 
aan Dr. Berendsstraat 47-67 wordt net als andere panden die afgestoten worden, conform 
bovenstaande kaders, financieel verwerkt bij de reguliere P&C documenten. 

Vervolg
Nadat we de gronden aan de bewoners cq werkgroep Bottendaal hebben overgedragen 
zullen we met hen overleggen hoe verder om te gaan met het Seinhuisje.

Bijlagen
1. Erfpachtovereenkomst NS Vastgoed – Gemeente Nijmegen
2. Brief en beantwoording College (buurman)
3. Planexploitatie


</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>