<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Potentiële bewoners middensegment huur in
Nijmegen aan het woord
2018



Dr. H. Boumeester
m.m.v. K. Dol en H. van der Heijden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:
Gemeente Nijmegen in samenwerking met provincie Gelderland, Stichting Talis en Stichting
Portaal




Auteurs:
Dr. H. Boumeester
m.m.v. K. Dol en H. van der Heijden




September 2018

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft
Julianalaan 134, 2628 BL Delft
Tel. (015) 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
http://www.otb.bk.tudelft.nl



 Copyright 2018 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built
Environment, Delft University of Technology.
No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other
means, without written permission from the copyright holder.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Samenvatting         ............................................................................................... III
1   Inleiding        ................................................................................................. 1
2   De opzet van het onderzoek ...................................................................... 3
    2.1 Onderzoekontwerp ................................................................................... 3
    2.2 Opzet van de gespreksgroepen ................................................................. 4
    2.3 Beschrijving van de gespreksgroepen ........................................................ 7
3   De resultaten van de groepsgesprekken ................................................... 9
    3.1 De jongeren in Nijmegen .......................................................................... 9
    3.1.1 Kopen of huren? ....................................................................................... 9
    3.1.2 Woningkwaliteit of kwaliteit van de woonomgeving? .................................. 11
    3.1.3 Prioritering van de woonwensen ............................................................... 13
    3.1.4 Verhuisplannen en verhuismotieven.......................................................... 15
    3.1.5 Associaties met de stad Nijmegen ............................................................ 16
    3.2 De potentieel doorstromende huurders in Nijmegen .................................. 17
    3.2.1 Kopen of huren? ...................................................................................... 17
    3.2.2 Woningkwaliteit of kwaliteit van de woonomgeving? .................................. 19
    3.2.3 Prioritering van de woonwensen ............................................................... 21
    3.2.4 Verhuisplannen en verhuismotieven.......................................................... 22
    3.2.5 Associaties met de stad Nijmegen ............................................................ 23
4   Conclusies ............................................................................................... 25




                                                                 I
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>        Samenvatting



De gemeente Nijmegen wil het middensegment in de huursector de komende jaren verder in omvang
laten groeien, om de woningbehoeften van woonconsumenten die zijn aangewezen op het segment
tussen de sociale huursector en de koopsector, beter te kunnen faciliteren. Het is dan wel van belang
om zowel de kwantitatieve en de kwalitatieve woningvraag naar woningen in dat middensegment be-
ter inzichtelijk te krijgen, zodat ook passend woningaanbod gerealiseerd kan worden. Dit onderzoek
vormt een onderdeel van een breder onderzoeksproject, waarin de potentiële vraag naar huurwonin-
gen in het middensegment binnen de gemeente Nijmegen wordt verkend. Naast een cijfermatige be-
studering van mogelijke toekomstige ontwikkelingen van de bevolkingssamenstelling en woningvoor-
raad en mogelijkheden voor woonconsumenten op de gemeentelijke en regionale woningmarkt, zijn
daartoe een woonwensenonderzoek en verdiepende groepsgesprekken met potentiële doelgroepen
uitgevoerd.

Om passend woningaanbod in het middensegment van de huursector te kunnen realiseren, is het van
belang te weten welke kenmerken van de woning en de woonomgeving meer doorslaggevend zijn in
de keuzes van woonconsumenten. In het woonwensenonderzoek onder twee groepen woonconsu-
menten in Nijmegen, de jongeren in Nijmegen en huurders in de sociale huursector die geen huurtoe-
slag ontvangen, is vastgesteld dat de eigendomsverhouding, de prijsklasse, het aantal slaapkamers,
de geografische ligging in Nijmegen en de afstand tot het centraal station het meest doorslaggevend
zijn in de keuze van een (andere) woning. Voor de jongeren lijkt met name de locatie van de woning
een belangrijke rol te spelen, terwijl de potentiële doorstromers uit de sociale huursector iets meer
nadruk leggen op de kenmerken van de woning zelf.

Uit het uitgevoerde woonwensenonderzoek wordt echter niet duidelijk ‘waarom’ bepaalde kenmerken
belangrijker zijn in het keuzegedrag op de woningmarkt. Evenmin kan worden vastgesteld in welke
mate jongeren en potentiële doorstromers uit de sociale huursector bereid zijn om iets in te leveren
ten opzichte van hun oorspronkelijke woonwensen; ook wel de ‘hardheid’ van de woning- en omge-
vingskenmerken genoemd. Daarom is als vierde en laatste module van dit onderzoeksproject voor de
gemeente Nijmegen een kwalitatief onderzoek uitgevoerd dat hier dieper op in gaat. Daarvoor zijn
vier groepsgesprekken (twee gesprekken met jongeren en twee gesprekken met potentiële doorstro-
mers uit de sociale huursector) gehouden met personen, die ook aan het woonwensenonderzoek heb-
ben meegewerkt en daarbij hadden aangegeven interesse te hebben om aan deze gesprekken deel te
nemen. De gespreksgroepen van potentiële doorstromers uit de sociale huursector voldoen qua sa-
menstelling niet geheel aan de vooraf gedefinieerde onderzoeksgroep, omdat uiteindelijk toch een
aantal huurtoeslagontvangers aan de gesprekken hebben deelgenomen. Dit zal de resultaten van bei-
de groepsgesprekken wel enigszins gekleurd hebben.

De centrale onderzoeksvraag luidt: Waarom zijn bepaalde kenmerken van de woning en de woonom-
geving belangrijk in de keuze van een (volgende) woning voor jongeren en huurders in de sociale
huursector in Nijmegen en in welke mate zijn zij bereid om hun woonwensen te substitueren?

Om de groepsgesprekken beter te kunnen structureren en de duur van de gesprekken enigszins be-
perkt te houden, is er op vijf hoofdthema’s ingegaan: voordelen van kopen of huren, de prijskwaliteit-
verhouding met betrekking tot kwaliteit van de woning en van de woonomgeving, het prioriteren van
de woning- en omgevingskenmerken, de mogelijke verhuisplannen en –motieven en associaties met
de stad Nijmegen.



                                                 III
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Zowel de jongeren als de potentieel doorstromende huurders in de sociale huursector in Nijmegen zijn
van mening, dat de prijskwaliteitsverhouding gunstiger is in de koopsector dan in de huursector. Beide
onderzoeksgroepen vinden kopen financieel aantrekkelijker dan huren, waarbij de huurders wel vaker
ook de risico’s van het eigenwoningbezit benoemen. Voor de meeste jongeren is het kopen van een
woning toch wel het meest lonkende toekomstperspectief, terwijl onder de deelnemende huurders in
de sociale huursector slechts een enkeling die stap (nog) zou willen maken.

Over het algemeen zien de jongeren zichzelf voorlopig aangewezen op de (particuliere) huursector bij
het zoeken naar een andere woning. Enerzijds omdat de huidige omstandigheden op de koopwo-
ningmarkt (hoge koopprijzen, gering aanbod en voorwaarden voor hypothecaire lening) en het inko-
men (geringer en niet bestendig) het (nog) niet mogelijk maken om een woning te kopen. Anderzijds
omdat de jongeren zelf nog in een oriëntatiefase verkeren voor wat betreft de arbeidscarrière en
huishoudenscarrière. Naar eigen inschatting duurt zo’n oriëntatiefase na het afronden van de studie
zo’n drie tot vijf jaar.
De huurders in de sociale huursector denken vooral binnen de huursector (sociaal of particulier) te
blijven, als er naar een andere woning verhuisd zou worden. Naar verwachting zal dat op termijn ook
niet veranderen. Voor hen is het kopen van een woning veelal financieel niet haalbaar of (gezien de
levensfase) minder wenselijk.

Jongeren zijn sterker op het centrum van de stad en de rand daar omheen gericht, dan de huurders in
de sociale huursector. Wanneer het budget daartoe zou dwingen, opteren jongeren voor wat minder
woningkwaliteit en wel centraal wonen. Voor de huurders ligt deze afweging min of meer andersom
(ook omdat men al beperktere eisen aan de woningkwaliteit stelt).
De voorkeur voor centraal wonen is bij jongeren op iets andere kenmerken van de woonomgeving
gebaseerd dan bij de huurders. Voor de jongeren zijn de nabijheid van het Centraal Station en recrea-
tieve voorzieningen meer doorslaggevend. Voor de andere onderzoeksgroep spelen de nabijheid van
(culturele) voorzieningen en de buurtsamenstelling een grotere rol in de voorkeur voor een locatie.

Eigendomsverhouding en prijs vormen voor beide onderzoeksgroepen belangrijke kenmerken van de
woning in het keuzegedrag; in de huidige omstandigheden eigenlijk vooral als randvoorwaarden,
waarbinnen andere preferenties ten aanzien van de woning en omgeving kunnen worden afgewogen.

Gevraagd naar de voor hen gewenste woonquote (kale huur of hypotheeklasten/bruto maandinko-
men), achten jongeren in de huidige levensfase een woonquote van 30% tot 40% acceptabel. Bij de
huurders in de sociale huursector ligt dit percentage over het geheel genomen net iets lager: 25% tot
30%. Wanneer dit wordt vertaald naar een acceptabel geachte huurprijs voor huishoudens met een
middeninkomen (€ 30.000 – €45.000) loopt de range voor een huurwoning bij de jongeren van € 690
tot € 1.385 per maand en bij de huidige huurders in de sociale huursector van € 580 tot € 1.038 per
maand. Daarbij moet worden opgemerkt, dat de meeste deelnemers aan de groepsgesprekken (on-
bedoeld dus ook bij de potentiële doorstromers uit de sociale huursector) de ondergrens van de mid-
deninkomensgroep niet of maar net halen op dit moment.

De jongeren verwachten de nodige knelpunten om hun verhuisplannen daadwerkelijk te verwezenlij-
ken in de vorm van geringe kansen binnen het huidige woningtoewijzingssysteem in de sociale huur-
sector, de grote concurrentie in zowel de koopsector als de particuliere én de sociale huursector en de
disbalans tussen het huidige inkomen en de actuele woningprijzen in de koopsector en particuliere
huursector. De huurders in de sociale huursector laten zich weerhouden om te verhuizen door het ge-
brek aan passend woningaanbod. Men verwacht na een verhuizing sowieso duurder uit te zijn dan in
de huidige situatie; ook wanneer men zou kiezen voor minder kwaliteit (kleinere woning). De huurders
zijn ook van mening dat de huidige regelgeving bijdraagt aan ‘vast zitten’ van huurders in de huidige
woonsituatie. Het ‘makelen’ van de woningvraag (bijvoorbeeld door woningruil) in de sociale huursec-
tor wordt als mogelijke oplossing aangedragen.

                                                  IV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Zowel in de gesprekken met de jongeren als met de huurders in de sociale huursector wordt gecon-
stateerd, dat er een gat bestaat tussen de sociale huursector en de koopsector; in het aanbod van
woningen en de financiële toegankelijkheid ervan.
Tijdelijk huurcontracten (voor twee tot vijf jaar) voor een soort kleine ‘starterswoning’ met een accep-
tabele huur, met name voor alleenstaanden, worden door jongeren als een mogelijke optie gezien om
dit gat te dichten. Dit zou aansluiten op de oriëntatieperiode van jongeren na het afronden van de
studie. Een deel van de huurders in de sociale huursector vindt het gebruik van tijdelijke huurcontrac-
ten een slecht idee. Enkele suggereren om de huurprijs van een woning mee te laten bewegen met de
inkomensontwikkeling van de bewoners. Dus huurstijgingen, maar ook huurdaling bij een inkomens-
achteruitgang.

Om het gat tussen sociale huursector en koopsector aan te pakken worden ook voorstellen gedaan
met betrekking tot de woonruimteverdeling. Het probleem op de Nijmeegse woningmarkt zou vooral
voor alleenstaanden nijpend zijn. Jongeren dragen daarom de mogelijkheid aan om met twee alleen-
staanden (zonder een directe relatie) een huurcontract aan te gaan in de particuliere huursector. Zo
zou toch tot acceptabele woonquotes gekomen kunnen worden. Voor een deel van de huurders in een
wat latere levensfase geldt, dat zij minder behoefte hebben om individueel over alle woonvoorzienin-
gen te beschikken. Woonruimten ten behoeve van (woon)gemeenschappen, zoals het coöperatief wo-
nen en alternatieve woonvormen zouden daarom een (klein) deel van de oplossing kunnen zijn.

Nijmegen wordt gezien als een ideale woonomgeving voor zowel de jongeren als de huurders. Beide
onderzoeksgroepen blijken over het algemeen zeer tevreden met het wonen in Nijmegen. De positieve
associaties blijken onderverdeeld te kunnen worden in drie categorieën: de fysieke situatie, de sociale
sfeer en de politiek-culturele ‘wind’ die door de stad waait. Nijmegen is een echte studentenstad; met
een dorps karakter.




                                                   V
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>1       Inleiding



De gemeente Nijmegen wil het middensegment in de huursector de komende jaren verder in omvang
laten groeien, om de woningbehoeften van woonconsumenten tussen de sociale huursector en de
koopsector beter te kunnen faciliteren. Het is dan wel van belang om zowel de kwantitatieve en de
kwalitatieve woningvraag naar woningen in dat middensegment beter inzichtelijk te krijgen, zodat ook
passend woningaanbod gerealiseerd kan worden. Dit onderzoek vormt een onderdeel van een breder
onderzoeksproject, waarin de potentiële vraag naar huurwoningen in het middensegment binnen de
gemeente Nijmegen wordt verkend. Naast een cijfermatige bestudering van mogelijke toekomstige
ontwikkelingen van de bevolkingssamenstelling en woningvoorraad en mogelijkheden voor wooncon-
sumenten op de gemeentelijke en regionale woningmarkt, zijn daartoe een woonwensenonderzoek en
verdiepende groepsgesprekken uitgevoerd.

Om passend woningaanbod in het middensegment van de huursector te kunnen realiseren, is het van
belang te weten welke kenmerken van de woning en de woonomgeving meer doorslaggevend zijn in
de keuzes van woonconsumenten. In het woonwensenonderzoek onder twee groepen woonconsu-
menten in Nijmegen, de jongeren in Nijmegen en huurders in de sociale huursector die geen huurtoe-
slag ontvangen, is vastgesteld dat de eigendomsverhouding, de prijsklasse, het aantal slaapkamers,
de geografische ligging in Nijmegen en de afstand tot het centraal station het meest doorslaggevend
zijn in de keuze van een (andere) woning. Voor de jongeren lijkt met name de locatie van de woning
een belangrijke rol te spelen, terwijl de potentiële doorstromers uit de sociale huursector iets meer
nadruk leggen op de kenmerken van de woning zelf.

Uit het uitgevoerde woonwensenonderzoek wordt niet duidelijk ‘waarom’ bepaalde kenmerken belang-
rijker zijn in het keuzegedrag op de woningmarkt. Evenmin kan worden vastgesteld in welke mate
jongeren en potentiële doorstromers uit de sociale huursector bereid zijn om iets in te leveren ten op-
zichte van hun oorspronkelijke woonwensen; ook wel de ‘hardheid’ van de woning- en omgevings-
kenmerken genoemd. Daarom is als vierde en laatste module van dit onderzoeksproject voor de ge-
meente Nijmegen een kwalitatief onderzoek uitgevoerd dat hier dieper op in gaat. Daarvoor zijn vier
groepsgesprekken (twee gesprekken met jongeren en twee gesprekken met potentiële doorstromers
uit de sociale huursector) gehouden met personen, die ook aan het woonwensenonderzoek hebben
meegewerkt en daarbij hadden aangegeven interesse te hebben om aan deze gesprekken deel te ne-
men.

De centrale onderzoeksvraag luidt: Waarom zijn bepaalde kenmerken van de woning en de woonom-
geving belangrijk in de keuze van een (volgende) woning voor jongeren en huurders in de sociale
huursector in Nijmegen en in welke mate zijn zij bereid om hun woonwensen te substitueren?

Om de groepsgesprekken beter te kunnen structureren en de duur van de gesprekken enigszins be-
perkt te houden, is er voor gekozen om op vijf hoofdthema’s in te gaan: voordelen van kopen of hu-
ren, de prijskwaliteitverhouding met betrekking tot kwaliteit van de woning en van de woonomgeving,
het prioriteren van de woning- en omgevingskenmerken, de mogelijke verhuisplannen en –motieven
en associaties met de stad Nijmegen.
Hiermee zijn de structuur of de kaders van de groepsgesprekken wel door de onderzoekers vastge-
legd, maar de richting en de diepgang van de discussie wordt zoveel mogelijk door de groep zelf be-
paald. De inbreng of invloed van de respondenten op de informatieverzameling is in dit geval dus veel
groter, dan bij een meer kwantitatieve onderzoekaanpak met vooraf geformuleerde en sterk gestruc-
tureerde vragenlijsten. Doordat de onderzoeker als gespreksleider wel tijdens de gesprekken tijdig kan
bijsturen, zijn de resultaten van de afzonderlijke groepsgesprekken toch onderling vergelijkbaar.

                                                  1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de opzet van het onderzoek, waarbij achtereenvolgens het
doel, de opzet van de groepsgesprekken en de samenstelling van de vier gespreksgroepen worden
beschreven. De resultaten van de groepsgesprekken staan centraal in hoofdstuk 3. Bij het beschrijven
van de resultaten wordt in eerste instantie een onderscheid aangehouden tussen de twee verschillen-
de woonconsumentgroepen. Daarna volgen de belangrijkste conclusies van het onderzoek in het af-
sluitende hoofdstuk 4, door de gespreksresultaten tussen beide groepen onderling te vergelijken.




                                                 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2       De opzet van het onderzoek



2.1     Onderzoekontwerp

In het eerder uitgevoerde woonwensenonderzoek onder potentiële bewoners van het middensegment
huur in Nijmegen hebben 123 van de 452 respondenten aangegeven, dat men bereid was om eventu-
eel deel te nemen aan een vervolgonderzoek. Onder deze 123 personen bevonden zich 47 jongeren
en 76 huurders in een sociale huurwoning, die allemaal per email zijn benaderd om deel te nemen
aan een van de georganiseerde groepsgesprekken. Uiteindelijk hebben 17 jongeren, verdeeld over
twee groepen, en 18 huurders, eveneens verdeeld over twee groepen, zich daadwerkelijk aangemeld
voor deelname. De groepsgesprekken met de jongeren hebben plaatsgevonden op dinsdagavond 22
mei en donderdagavond 24 mei 2018. Met de huurders in de sociale huursector zijn de gesprekken
gevoerd op maandagavond 28 mei en dinsdagavond 29 mei 2018. Alle gesprekken hebben plaatsge-
vonden op het gemeentehuis van Nijmegen en hebben anderhalf tot twee uur geduurd.

Het houden van groepsgesprekken, ook wel focusgroepen genoemd, is een kwalitatieve manier van
dataverzameling. Er wordt geen gebruik gemaakt van vooraf geformuleerde en sterk gestructureerde
vragenlijsten, maar er zijn wel enkele gespreksthema’s bepaald waarover van gedachte wordt gewis-
seld tussen onderzoekers en respondenten. Er is dus een duidelijke structuur of kader voor de
groepsgesprekken vastgelegd door de onderzoekers, maar de richting en de diepgang van de discus-
sie wordt zoveel mogelijk door de groep zelf bepaald. De inbreng of invloed van de respondenten op
de informatieverzameling is in dit geval dus veel groter, dan bij een meer kwantitatieve onderzoek-
aanpak. Doordat de onderzoeker als gespreksleider tijdens de gesprekken wel tijdig kan bijsturen, zijn
de resultaten van de afzonderlijke groepsgesprekken toch onderling vergelijkbaar.

Een belangrijke voorwaarde voor een goed, vruchtbaar groepsgesprek is natuurlijk wel dat alle res-
pondenten daadwerkelijk deelnemen aan de discussies en ook gaandeweg daartoe gemotiveerd blij-
ven. Daarom wordt er tijdens de groepsgesprekken gebruik gemaakt van diverse vraagtechnieken om
de gewenste informatie bij de deelnemers te achterhalen, zoals:
 open vragen aan de groep in zijn algemeen;
 open vragen specifiek aan één van de deelnemers;
 stellingen aan de groep voorleggen;
 de deelnemers rapportcijfers laten geven/rangorde laten bepalen aan een pakketje kenmerken en
   vervolgens de groep met deze cijfers/rangorde confronteren;
 de deelnemers hun mening of ervaring met bepaalde onderwerpen schriftelijk in sleutelwoorden
   laten weergeven;
 de deelnemers associaties laten noemen bij bepaald onderwerp.

In de vier groepsgesprekken in Nijmegen zijn de meeste van deze technieken ook toegepast (zie ook
paragraaf 2.2). Met toestemming van de deelnemers zijn de gesprekken opgenomen met een recor-
der, zodat de opname gebruikt kan worden bij het uitwerken van de gespreksinhoud in de onderzoek-
rapportage. Daarna worden de opnames vernietigd. De deelnemers aan de groepsgesprekken krijgen
allen het onderzoeksrapport per email toegestuurd, waarna ook alle personalia van deze personen
vernietigd worden.




                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2.2     Opzet van de gespreksgroepen

In het verlengde van het uitgevoerde woonwensenonderzoek zijn, in overleg met de opdrachtgevers,
vijf thema’s benoemd waarop in de groepsgesprekken nader is ingegaan. Zoals gemeld vormen deze
thema’s de ‘kapstok’ voor de gesprekken, waarop de onderzoeker als gespreksleider kan bijsturen.
Daardoor zijn de resultaten van de afzonderlijke groepsgesprekken onderling toch te vergelijken en
kunnen overeenkomsten en verschillen tussen de jongeren en de huurders in de sociale huursector
worden vastgesteld. Per onderzoeksgroep zijn er twee groepsgesprekken gehouden om de resultaten
te kunnen valideren en ‘exemplarische’ onderzoeksresultaten te voorkomen.

De vijf hoofdthema’s zijn: voordelen van kopen of huren, de prijskwaliteitverhouding met betrekking
tot kwaliteit van de woning en van de woonomgeving, het prioriteren van de woning- en omgevings-
kenmerken, de mogelijke verhuisplannen en –motieven en associaties met de stad Nijmegen. Hieron-
der wordt per thema het doel, de toegepaste methode en aandachtspunten kort beschreven.

Thema 1: Kopen of huren; voordelen en nadelen

Doel
Het achterhalen van de belangrijkste motieven voor jongeren en voor potentiële doorstromers uit de
sociale huursector om een woning te willen huren of kopen; zoals zekerheid rond relatie of arbeid,
huishoudenssamenstelling, financiële consequenties en verwachtingen ten aanzien van de te verkrij-
gen woonkwaliteit.

Methode
Dit eerste onderdeel kent een vraagmethode, waarbij deelnemers zelf hun eigen ideeën kunnen op-
schrijven. Hierdoor wordt voorkomen dat deelnemers niet direct voor een groep onbekenden hun me-
ningen moeten uiten; wat kan leiden tot terughoudendheid bij deelnemers.

Deelnemers krijgen een vel papier waarop ze aan kunnen geven, welke redenen mensen in het alge-
meen kunnen hebben om een woning te huren of te kopen. De resultaten worden verzameld en op
een bord / flip-over geschreven. Vervolgens wordt aan de deelnemers gevraagd welke motieven zij
voor zichzelf belangrijk vinden. Op basis hiervan wordt geprobeerd tijdens de discussie enkele motie-
ven te groeperen (eventuele onderlinge verbondenheid van bepaalde koop- of huurmotieven vaststel-
len).

Ook aandacht voor:
Mochten bepaalde motieven tijdens de toelichtingen van de deelnemers niet naar voren komen, dan
wordt hier nog meer gericht naar gevraagd. Onderstaande onderdelen dienen daarbij aan de orde te
komen:
*termijnperspectief/betaalbaarheid;
*financieel/vermogensvorming;
*termijnperspectief/flexibiliteit;
*financieel/betaalbaarheid;
*beschikbaarheid/toegankelijkheid bepaalde segmenten woningmarkt.

Indien niet door deelnemers genoemd, gaat de gespreksleider ook nog in op:
*tijdelijke huurcontracten, startershypotheken, tussenvormen
*gewenste woonquote
*bijkomende woonlasten, onderhoudskosten.




                                                 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Thema 2: Prijs-kwaliteitverhouding in relatie tot woning en woonlocatie

Doel
De prijs van een huur- en koopwoning is afhankelijk van de kwaliteit van die woning. Die kwaliteit
heeft betrekking op kenmerken van de woning en op de locatie van de woning. In dit onderdeel wordt
geprobeerd vast te stellen welke kwaliteitsdimensie voor jongeren en voor potentiele doorstromers in
de sociale huursector dan meer doorslaggevend is binnen een te besteden woonbudget.

Methode
Deelnemers wordt gevraagd om in een matrix de meest geprefereerde combinatie van hoogte van de
woningkwaliteit, de mate van centrale ligging van de woonlocatie en de (huur- of koop)prijs aan te
geven.

De individueel gekozen combinaties worden geïnventariseerd en op een flip-over geschreven. Op basis
hiervan gaat de gespreksleider de discussie aan over de afweging tussen woningkwaliteit, locatie en
prijs. Waar ligt voor de deelnemers het omslagpunt in de keuze voor al dan niet centraal in Nijmegen
wonen en de prijs die men wenst te betalen? Is men bereid om woonkwaliteit in te leveren ten gunste
van de gewenste locatie, en andersom?

Ook aandacht voor:
De vraag in hoeverre de aanwezigheid van/afstand tot het station Nijmegen Centraal (of Elst en Wij-
chen) van belang is in de keuze voor meer of minder centraal wonen dient aan de orde te komen.
Hetzelfde geldt voor de vraag of de gemaakte keuze zou wijzigen, indien er niet in de buurt met de
auto geparkeerd kan worden.

Thema 3: Woonvoorkeuren

Doel
Achterhalen welke woningkenmerken door jongeren en potentiële doorstromers in de sociale huursec-
tor belangrijk worden gevonden en waarom. Op basis van ruime ervaring met woonwensenonderzoek
en in overleg met de opdrachtgever is op voorhand vastgesteld, dat de volgende kenmerken in ieder
geval de revue moeten passeren.

 Woningkenmerken                                      Woonomgevingskenmerken
 woningtype                                           nieuwbouwwijk of bestaande buurt
 prijs                                                buurtsamenstelling bewoners
 eigendomsverhouding                                  nabijheid openbaar vervoer
 aantal kamers                                        aanwezigheid voorzieningen
 oppervlakte woonkamer                                nabijheid familie en kennissen
 afwerkingsniveau keuken
 afwerkingsniveau sanitair



Probleem is echter de tijd om al deze aspecten achtereenvolgens te behandelen.
Daarom de volgende methode.

Methode
Deelnemers krijgen per kenmerk een kaartje. Gevraagd wordt deze kaartjes op volgorde van persoon-
lijke voorkeur te sorteren. Men krijgt hierbij ook twee lege kaartjes voor het geval men een woning- of
omgevingskenmerk mist. Resultaten worden verzameld en op een flip-over genoteerd. Op basis hier-
van gaat de gespreksleider in op mogelijke patronen binnen de rangorde van voorkeuren.



                                                  5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Thema 4: Verhuisplannen en verhuismotieven

Doel
De belangrijkste verhuismotieven van jongeren en van potentiële doorstromers in de sociale huursec-
tor achterhalen, zoals werk, studie, wens tot zelfstandig wonen, huishoudenvorming of –beëindiging,
wijziging in de huishoudenomvang, gezondheid of woning dan wel omgeving gerelateerde redenen.
Daarbij kan ook worden na gegaan of bepaalde verhuismotieven onderling verbonden zijn, Specifiek
voor de jongeren dient te worden na gegaan of er ook minder duidelijke verhuismotieven aanwezig
zijn, zoals leeftijdsdruk of groepsdruk van bijvoorbeeld vrienden/kennissen.

Methode
Aan een deelnemer, die tijdens de discussies reeds liet blijken over goede uitdrukkingsvaardigheden
te beschikken, wordt gevraagd om aan te geven of hij/zij verhuisplannen heeft en zo ja, op welke
termijn en wat de belangrijkste motieven zijn voor de gewenste verhuizing. Vervolgens worden de an-
dere deelnemers gevraagd naar hun verhuisplannen, verhuistermijn, motieven en zoekacties.

De gespreksleider houdt een groslijst achter de hand van verhuismotieven (zie hieronder) en zoekac-
ties (zoeken op websites met woningaanbod, bekijken ramen makelaars, advertenties in krant, woon-
krant, contact met kamerbemiddelaars, bezoeken balies van verhuurders/makelaars etc.). Wanneer
belangrijke verhuismotieven of bepaalde zoekmogelijkheden niet ‘spontaan’ worden genoemd door de
deelnemers, kan de gespreksleider daar nog naar vragen.

Ook aandacht voor:
Eventuele belemmeringen en mogelijkheden die de deelnemers zien om te gaan verhuizen.
Mogelijke opties om wensen en huidige woonsituatie met elkaar in overeenstemming te brengen (bij-
voorbeeld volledige woning i.p.v. ‘verkamerde’ woning huren).

Mogelijke verhuismotieven:
Werk
Studie
Zelfstandigheid
Samenwonen
Huishoudenssamenstelling (verandering)
Leeftijd
Medische indicatie
Verandering inkomen

Familie in de omgeving
Sociale contacten
Invloed omgeving (wat doen vrienden/kennissen?)

Andere woonvoorkeur
Andere omgeving
Voorzieningen in de buurt
Verkorten reistijd




                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Thema 5: De positieve en negatieve associaties met de stad Nijmegen en de regio

Doel
Achterhalen waarom men kiest voor Nijmegen, voor één van de omliggende woonplaatsen of voor een
vertrek uit de regio Nijmegen en omgeving.

We weten inmiddels al iets over verhuismotieven die kunnen leiden tot een vertrek, zoals studie of
werk. Dit onderdeel gaat vooral in op de houding tegenover de stad Nijmegen en de omliggende
woonplaatsen. In grote lijnen gaat het dus om de binding met de stad.

Methode
Deelnemers mochten hun gevoelens over Nijmegen en woonplaatsen in de omgeving noemen. Deze
worden opgeschreven op een flipover. Daarbij mag men zelf aangeven of de genoemde associatie een
positief dan wel negatief aspect is en of dit betrekking heeft op de stad Nijmegen of een van de om-
liggende woonplaatsen. Vervolgens wordt er verder gediscussieerd naar aanleiding van de resultaten.


2.3     Beschrijving van de gespreksgroepen

Het eerste groepsgesprek is gehouden met acht jongeren uit Nijmegen (een negende persoon had
zich vooraf om privé redenen afgemeld). Deze groep bestaat uit vijf mannen en drie vrouwen; met
uitzondering van één persoon (jonger dan 24 jaar) allen in de leeftijdsklasse 24-30 jaar. Drie van hen
woont alleen en drie personen wonen samen met een partner; de resterende twee mannen wonen
nog thuis. Naar opleidingsniveau is er sprake een zekere spreiding binnen deze groep (HAVO, MBO,
HBO en WO). Hetzelfde kan gesteld worden over het maandinkomen waarover men beschikt. Eén al-
leenstaande persoon heeft minder dan € 1.400 netto per maand te besteden, maar er zijn ook twee
personen die samen met een partner beschikken over een netto maandinkomen van meer dan €
3.500. Alle deelnemers hebben momenteel een baan, waarvan er twee een vast arbeidscontract heb-
ben. De acht deelnemers wonen momenteel allemaal in een huurwoning, waarbij drie personen een
kamer huren en vijf personen een woning in de particuliere huursector hebben.

De tweede groep jongeren waarmee gesproken is, bestaat uit zeven personen (één persoon is niet op
komen dagen) waaronder maar één man. Eén persoon is jonger dan 24 jaar en de overige deelne-
mers behoren tot de leeftijdsklasse 24-30 jaar. De alleenstaanden zijn met vier personen het sterkst
vertegenwoordigd in deze groep; twee deelnemers hebben een partner en één woont thuis. Zes van
de zeven deelnemers heeft, of volgt een HBO of WO opleiding. De spreiding naar inkomensniveau is
binnen deze tweede groep minder groot dan in de eerste gespreksgroep: vijf personen hebben maxi-
maal 1.400 per maand te besteden. De drie resterende personen hebben een netto maandinkomen
dat ligt tussen de € 1.700 en € 3.500. Het merendeel van deze groep is nog studerend met al dan niet
een bijbaan. Van de vijf niet thuiswonende jongeren wonen er twee op kamers, twee in de particuliere
huursector en één in een sociale huurwoning.

De eerste gespreksgroep van huurders in de sociale huursector telt zeven personen (één persoon is
niet op komen dagen): twee mannen en vijf vrouwen. Een van de mannen heeft een partner en alle
overige deelnemers zijn alleenstaand. Er zit een redelijk spreiding in de leeftijd binnen deze groep
(drie personen in de leeftijdsklasse 40-54 jaar, 2 personen tussen de 55 en 64 jaar en twee personen
tussen de 65 en 74 jaar. Twee mannen en twee vrouwen hebben een opleiding op MAVO of MBO ni-
veau en de drie overige vrouwen hebben een HBO opleiding genoten. Daarbij hebben twee deelne-
mers momenteel een werkbetrekking. Niet onverwachts zijn de lagere inkomens sterk vertegenwoor-
digd binnen deze groep. Drie deelnemers hebben een netto maandinkomen onder de € 1.400, drie
personen behoren tot de inkomenscategorie tussen € 1.400 en € 2.100 en een persoon heeft een in-
komen daar net boven. Drie van de zeven huurders ontvangen een huurtoeslag.


                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Op de avond van het tweede groepsgesprek met huurders uit de sociale huursector waren er slechte
weersomstandigheden, waardoor drie van de tien uitgenodigde deelnemers vooraf alsnog hadden af-
gemeld. Vijf vrouwen en twee man zijn wel aanwezig geweest tijdens dit gesprek, waarvan de leeftijd
varieert tussen de leeftijdsklassen 30-40 jaar en 75 jaar of ouder. Ook in deze gespreksgroep heeft
een van de mannen een partner en zijn alle overige deelnemers alleenstaand. Het opleidingsniveau
binnen deze groep is over het geheel genomen iets hoger dan binnen de eerste groep: vier van de ze-
ven personen heeft een opleiding op HBO of WO niveau. Vier gespreksdeelnemers zijn op dat moment
werkzaam (waaronder twee ZZP-ers) en drie personen hebben inmiddels de pensioen gerechtige leef-
tijd gepasseerd. Het netto maandinkomen overstijgt in drie gevallen de € 1.400 niet, twee personen
beschikken over een inkomen tussen de € 1.400 en € 1.700 en de resterende twee deelnemers blijven
met hun inkomen ook onder de € 2.000 per maand. Vijf van de zeven huurders ontvangen een huur-
toeslag.

Naar aanleiding van bovenstaande beschrijving kan geconcludeerd worden, dat er duidelijke verschil-
len bestaan tussen de groepen jongeren en potentieel doorstromende huurders in de sociale huursec-
tor voor wat betreft de huidige situatie en de toekomstperspectieven op de korte termijn. Maar daar-
naast zijn er ook wel accentverschillen tussen de samenstelling van de twee groepen jongeren en de
twee groepen huurders in de sociale huursector. Daardoor kunnen de resultaten van de groepsge-
sprekken ook binnen elke onderzoeksgroep complementair zijn.

De gespreksgroepen van huurders bestaan hierbij overigens maar gedeeltelijk uit personen die tot de
oorspronkelijke onderzoeksgroep ‘potentiële doorstromers uit de sociale huursector’ behoren. Een
aantal deelnemers heeft namelijk wel de beschikking over een laag inkomen (en ontvangen een huur-
toeslag), waardoor uitstroom uit de sociale huursector minder snel te verwachten is. De resultaten van
deze groepsgesprekken kunnen daardoor wel enigszins gekleurd of vertekenend zijn, omdat bij het
uitwerken van de verkregen informatie (op basis van bandopnamen en inventarisatiebladen) geen on-
derscheid kan worden aangebracht tussen al dan niet huurtoeslagontvangers.




                                                  8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>3       De resultaten van de groepsgesprekken



In dit hoofdstuk worden de resultaten van de gehouden groepsgesprekken weergegeven. Daarbij
wordt in paragraaf 3.1 eerst ingegaan op de gespreksresultaten met betrekking tot de jongeren in
Nijmegen, waarbij de volgorde van de behandelde thema’s wordt gevolgd en eventuele (nuance) ver-
schillen tussen beide gesprekken worden aangestipt. In paragraaf 3.2 wordt dezelfde aanpak toege-
past voor de resultaten uit de gesprekken, die gehouden zijn met de potentieel doorstromende huur-
ders in de sociale huursector binnen Nijmegen.


3.1     De jongeren in Nijmegen

Op 22 en 24 mei 2018 zijn er gesprekken gevoerd met jongeren uit Nijmegen, die zich hebben aan-
gemeld om nader te discussiëren over het wonen in Nijmegen in het algemeen en de eigen woonpre-
ferenties in het bijzonder. Om deze discussie te structureren en de resultaten van de groepsgesprek-
ken onderling vergelijkbaar te houden, zijn daarbij dus vijf thema’s behandeld. De belangrijkste overall
resultaten van beide gesprekken, en eventuele verschillen tussen beide groepen, worden hierna per
thema weergegeven.

3.1.1 Kopen of huren?

Het gesprek is geopend door aan de deelnemers te vragen om individueel de voordelen en nadelen
van het kopen van een woning en het huren van een woning te noteren. Daarna zijn de opgeschreven
voor- en nadelen geïnventariseerd op een flip-over en zijn deze met de groep besproken. Figuur 3.1
geeft een overzicht van de door de jongeren genoemde voordelen en nadelen in de twee gesprekken.
Een eerste conclusie die naar aanleiding van dit overzicht is getrokken, betreft het feit dat de nadelen
van de ene eigendomssituatie vaak de voordelen zijn van de andere eigendomssituatie; en andersom.
Voorbeelden hiervan zijn het onderhoud aan de woning, het aanpassen van de woning en de beschik-
king over eigen kapitaal.
Naast de zeggenschap en verantwoordelijkheid over de woning worden met name financiële voor- en
nadelen genoemd van kopen en huren. Daarbij hebben jongeren vooral de overtuiging dat het kopen
van een woning financieel meer aantrekkelijk is dan het huren van een woning. Dit betreft dan zowel
de verwachte hoogte van de maandelijkse lasten (in relatie tot de woningkwaliteit), als het opbouwen
van vermogen in de eigen woning door aflossing op de hypotheek en mogelijke waardestijging in de
tijd. Het toetreden tot de koopsector onder de huidige omstandigheden wordt daarbij door de jonge-
ren wel als een duidelijk nadeel gezien van het kopen van een woning. “De huidige koopwoningmarkt
is zo gespannen (hoge prijzen, weinig kansen), dat het voor starters momenteel nauwelijks mogelijk is
om iets te kopen”, aldus een van de deelnemers.

Uit de discussie blijkt dat het kopen van een woning een perspectief is op de wat langere termijn. De
meeste deelnemers hebben nu nog geen vaste baan, of weten zelf ook nog niet hoe lang men in een
eerste functie ‘wil blijven hangen’. Het kopen van een woning wordt door de deelnemers toch wel ge-
koppeld aan een meer stabiele levensfase in zowel de huishoudenscarrière als de carrière op de ar-
beidsmarkt. Een deelnemer verwoordt dit met “Kopen doe je niet voor één jaar”. Volgens een andere
deelnemer zou je de extra kosten die je als koper hebt, onder de huidige woningmarktomstandighe-
den echter naar één of twee jaar terugverdiend hebben, door lagere woonlasten ten opzichte van het
huren van een vergelijkbare woning.




                                                   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Figuur 3.1 Door jongeren genoemde voor- en nadelen van het kopen en het huren van een
woning

                                               Kopen                                                   Huren
                voordeel                       nadeel                    voordeel                    nadeel
      Vermogen opbouwen              Eigen geld nodig      Geen onderhoud verrich-        Duurder dan kopen
                                                                               ten
    Waardestijging woning     Afhankelijk van conjunc-                    Flexibel      Jaarlijkse huurstijging
                                                   tuur
            Iets van jezelf Lastig hypotheek te krijgen   Geen verantwoordelijkheid         Weggegooid geld
                                                                   over de woning
    Zelf woning aanpassen        Onderhoud verrichten        Geen eigen geld nodig            Inkomenseisen
           Geen huurbaas                     Inflexibel                               Niet zelf aanpassen wo-
                                                                                                         ning
  Meer contact met buren


Op de vraag wat hun risicoperceptie is bij het kopen van een woning wanneer men geen arbeidscon-
tract voor onbepaalde tijd heeft, geeft één van de deelnemers aan dat opeenvolgende jaarcontracten
voor hem ook voldoende zekerheid bieden (“er volgt dan toch zeer waarschijnlijk wel weer een vol-
gend contract”). Voor de meeste andere deelnemers vormen een tijdelijk arbeidscontract juist wel een
drempel om voor een eigen woning te (willen) kiezen. Omdat tijdelijke contracten de laatste jaren
meer gemeengoed zijn geworden en de huidige generatie jongeren zichzelf ook minder vaak voor lan-
ge tijd in een eerste baan gebonden zien, denken de meeste deelnemers dat er sprake zal zijn van
een drie tot vijf jaar durende oriëntatiefase na het afronden van de studie. Men verwacht dan ook dat
de start op koopwoningmarkt voor jongeren structureel enkele jaren later plaatsvindt dan bij de vorige
generaties jongeren. Voor de langere termijn hebben vrijwel alle deelnemers aan deze groepsge-
sprekken echter hun ogen gericht op het bezitten van een eigen woning.

Op de korte termijn denkt men aangewezen te zijn op het huren van een woning, omdat enerzijds het
eigen geld als startkapitaal (de kosten voor de koper bij een maximale financiering van 100%) of de
voorwaarden voor het verkrijgen van een toereikende hypotheek ontbreken. Anderzijds is het huren
van een woning ook meer flexibel. Daarmee blijkt, na doorvragen, voornamelijk bedoeld te worden,
dat men gemakkelijk het huurcontract kan opzeggen (sneller en gemakkelijker dan het moeten verko-
pen van de eigen woning). “Want eigenlijk zit je in Nijmegen ook vast in de (sociale) huursector, om-
dat alternatieven niet voor handen zijn of te duur zijn ”. De sociale huursector is veelal niet goed toe-
gankelijk (door maximale inkomenseisen, lange wachttijden en geringe slaagkansen). En de particulie-
re verhuurders hanteren minimale inkomenseisen, die naar de ervaring van meerdere deelnemers zo
rond de één op drie is: het bruto inkomen moet minimaal drie keer zo hoog zijn dan de kale maand-
huur. Daarmee is ook de toegankelijkheid van dat marktsegment voor jongeren beperkt; zeker wan-
neer men alleenstaand is.

Ter afsluiting van dit gespreksblok wordt nog de mogelijkheid besproken van tijdelijke huurcontracten
(twee tot vijf jaar) voor starterswoningen, met voldoende basiskwaliteit tegen een redelijke huur. Dit
wordt door een deel van de jongeren als een goed en welkom idee omarmd, als daarmee de toegan-
kelijkheid van de huursector daadwerkelijk vergroot wordt. “In die periode heb je dan als jongere de
tijd om jezelf te oriënteren op de arbeidsmarkt en de woningmarkt ”, zo concludeert één van de deel-
nemers.




                                                     10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>3.1.2 Woningkwaliteit of kwaliteit van de woonomgeving?

Kwaliteit kost geld, dat geldt ook op de woningmarkt. De huur- of koopprijs van een woning zal dus
over het algemeen een afspiegeling zijn van de woningkwaliteit én de kwaliteit van de woonomgeving.
Met deze constatering is het tweede gespreksblok met de jongeren gestart. Het beschikbare inko-
mensbudget van jongeren bepaalt enerzijds de maximale prijs (woonlast) die men voor een woning
wenst te betalen, maar daarmee dus ook de woonkwaliteit die men kan consumeren. De woonkwali-
teit kan daarbij gezien worden als de optelsom van de kwaliteit van de woning zelf en de kwaliteit van
de omgeving waarin deze staat.
Aan de deelnemers van de beide groepsgesprekken is gevraagd om met behulp van een beschikbaar
gesteld schema (zie figuur 3.2) een afweging te maken tussen een gewenst woonlastenbudget en de
combinatie van woningkwaliteit (algemeen uitgedrukt van minimaal tot zeer hoog) en omgevingskwa-
liteit (uitgedrukt als geografische liggen ten opzichte van het centrum van de stad), die men voor die
prijs zou wensen te krijgen. Deze keuze heeft men individueel gemaakt, waarna deze keuzes binnen
de totale groep zijn geïnventariseerd en besproken. Uiteindelijk kan dan worden vastgesteld welke
kwaliteitsdimensie (de woning of de woonomgeving) voor jongeren meer doorslaggevend is in de wo-
ningkeuze.

Figuur 3.2 Keuzekaart gewenste prijs-kwaliteitsverhouding voor jongeren in Nijmegen

                                                                       Geografische ligging van de woning
                         centrum stad   ring rond het    uitbreidingswijk   net buiten de    in de regio
 Woningkwaliteit
                                          centrum             stad              stad

 Zeer hoge kwaliteit        €1000           €850              €750              €600           €500


 Hoge kwaliteit             €850            €750              €650              €500           €450


 Gemiddelde kwaliteit       €750            €650              €500              €475           €400


 Basis kwaliteit            €600            €500              €450              €450           €350


 Minimale kwaliteit         €500            €450              €400              €350           €300



Op verzoek van de deelnemers aan het groepsgesprek is bij het uitvoeren van deze taak een onder-
scheid aangehouden tussen de gewenste prijs-kwaliteitsverhouding in het geval van het huren van
een woning en bij het in eigendom hebben van een woning. Men is namelijk van mening dat hun af-
wegingen duidelijk verschillen naar eigendomsverhouding. Figuur 3.3 toont de resultaten over beide
gespreksgroepen bezien. De niet ingekleurde combinaties zijn niet genoemd door de jongeren in beide
groepen; naarmate een combinatie een donkere kleur groen heeft, is deze vaker gekozen door de
deelnemers.
Uit figuur 3.3 blijkt dat de keuzes van jongeren inderdaad per eigendomssituatie verschilt. Uit de ge-
voerde discussie is gebleken dat dit verschil vooral te maken heeft met de door hen veronderstelde
levensfase en het bijbehorende perspectief op de woonduur. Het huren wordt namelijk veelal meer als
een optie op de kortere termijn en van tijdelijke aard gezien. In dat geval blijkt voor de jongeren wat
minder woningkwaliteit eerder acceptabel. In deze levensfase wegen de nabijheid van de voorzienin-
gen in het centrum en de sfeer van het stadcentrum zwaar mee in de gemaakte afweging. Omdat het
prijsniveau in het centrum van Nijmegen over het algemeen hoger ligt dan aan de rand van de stad of
in de regio, neemt men in dat geval wat minder woonkwaliteit voor lief. Er wordt dan ook vaker geko-
zen voor een gemiddelde of basiskwaliteit van de woning. Er is wel enige discussie over wat onder
centrum van de stad kan worden verstaan, maar er lijkt wel een zekere grens te liggen bij de singels
in de stad: centrum is in ieder geval ‘binnen de Oranjesingels’. De rand om het stadscentrum wordt

                                                    11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>daarnaast door de jongeren niet echt als een cirkel rondom de singels ervaren, maar lijkt in hun bele-
ving meer de grenzen van bepaalde wijken te volgen. Daarbij is wel enig meningsverschil binnen de
groep over welke wijken al dan niet tot de rand gerekend kunnen worden.
Voor één van de deelnemers is de huidige woonsituatie zo nijpend en zijn de wensen ten aanzien van
de woningkwaliteit van dien aard, dat zij kiest voor een woning in de regio.

Figuur 3.3 Gewenste prijs-kwaliteitsverhouding voor jongeren in Nijmegen in een huursi-
tuatie (boven) en in een koopsituatie (onder)

                                                                                Geografische ligging van de woning

                                        ring rond het cen-   uitbreidingswijk       net buiten de
 Woningkwaliteit         centrum stad                                                                in de regio
                                               trum                stad                 stad


Zeer hoge kwaliteit


Hoge kwaliteit


Gemiddelde kwaliteit


Basis kwaliteit


Minimale kwaliteit



                                                                                Geografische ligging van de woning

                                        ring rond het cen-   uitbreidingswijk       net buiten de
 Woningkwaliteit         centrum stad                                                                in de regio
                                               trum                stad                 stad


Zeer hoge kwaliteit


Hoge kwaliteit


Gemiddelde kwaliteit


Basis kwaliteit


Minimale kwaliteit



Uit de discussie blijkt ook dat de jongeren inschatten pas op een zekere termijn een woning te kunnen
of zullen kopen en dan ook in een wat latere levensfase zullen zitten. Men schat daarbij ook in dat het
wonen in het centrum van de stad op dat moment minder doorslaggevend zal zijn in hun woningkeu-
ze. Enkele deelnemers stellen zelfs dat een woning in het stadscentrum in die levensfase als minder
handig zal worden ervaren, waarbij beperkte parkeermogelijkheden (zeker voor bezoekers) als voor-
beeld aangehaald wordt. In figuur 3.3 is dan ook een lichte verschuiving te zien in de gekozen combi-
naties van centrum naar uitbreidingswijk aan de rand van de stad. Daarnaast worden nu ook vaker
(dan bij het huren van een woning) prijskwaliteitscombinaties gekozen, waarin de woning een hoge
tot zeer hoge kwaliteit heeft. Uit een toelichting vanuit de groep blijkt hier het perspectief van een
langere woonduur in de koopwoning een rol bij te spelen.

Wanneer de deelnemers wordt gevraagd uit te gaan van een hypothetische situatie waarin men een
beperkter budget voor de woonlasten zou hebben, blijkt men op dit moment toch liever meer centraal
in de stad te willen wonen met minder woningkwaliteit dan andersom. Wederom worden daarbij weer
                                                     12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>de losse ongebonden sfeer en de vele voorzieningen in het centrum als drijfveer genoemd. Of zoals
een van de deelnemers stelt: “Je wilt er op deze leeftijd sociaal bij (blijven) horen”. Daarnaast is de
nabijheid van het centraal station een groot pluspunt in de ogen van de jongeren. Het station Nijme-
gen Centraal heeft volgens hen toch wel een andere status, dan de overige treinstations in Nijmegen
(minder doorgaande verbindingen). Deze mening over de rol van het centraal station in de afwegin-
gen bij het kiezen van een woning, is niet onverwachts sterk verbonden met de plek waar men werkt.

3.1.3 Prioritering van de woonwensen

In de introductie op het derde thema wordt door de gespreksleider de link gelegd naar het eerder uit-
gevoerde woonwensenonderzoek, waaraan de jongeren ook hebben deelgenomen. In dat onderzoek
is een zogenaamde ‘holistische’ aanpak gekozen, door woonprofielen (een pakket aan kenmerken van
de woning en van de woonomgeving) te laten beoordelen. Daaruit is naar voren gekomen dat de
woonlocatie, de afstand tot het centraal station, de prijsklasse en het aantal slaapkamers het meest
bepalend zijn voor de woningkeuze van jongeren.
In het groepsgesprek wordt een meettechniek gebruikt, waarbij de jongeren hun preferenties kenbaar
kunnen maken op basis van afzonderlijke woning- en omgevingskenmerken. De deelnemers is daarbij
gevraagd de twaalf voorgelegde kenmerken op volgorde van belang te leggen in hun woningkeuze. In
het eerste groepsgesprek geven de deelnemers aan deze oefening toch wel lastig te vinden; lastiger
dan de holistische benadering. In de tweede groep vindt men het beoordelen van de woonprofielen
juist lastiger of meer onbevredigend, dan het prioriteren van losse kenmerken: “ In die woonprofielen
zaten altijd wel enkele kenmerken waar ik helemaal niets mee had ”. Aanvankelijk is gevraagd om een
top 5 aan te geven, maar dit is tijdens het uitvoeren van deze taak aangepast naar een top 3.

Figuur 3.4 Mate van belangrijkheid van woning- en woonomgevingskenmerken in het
keuzeproces voor een woning bij jongeren in Nijmegen


                                                                                          Rangnummer

Kenmerk                                                            1             2                   3

Woningtype

Prijs

Eigendomsverhouding

Aantal kamers

Oppervlakte woonkamer

Afwerkingsniveau keuken

Afwerkingsniveau sanitair

Nabijheid openbaar vervoer

Nabijheid familie en kennissen

Aanwezigheid voorzieningen

Nieuwbouwwijk of bestaande buurt

Buurtsamenstelling bewoners


Op hoofdlijnen komen de resultaten uit de groepsgesprekken (zie figuur 3.4) overeen met de bevin-
dingen uit het kwantitatieve woonwensenonderzoek. Figuur 3.4 toont de resultaten over beide ge-
spreksgroepen bezien. Een niet ingekleurde cel in deze tabel betekent dat het kenmerk niet in de top
3 genoemd is door de jongeren in beide groepen; naarmate een cel een donkere kleur groen heeft,
hebben meer deelnemers het betreffende kenmerk dat rangnummer gegeven.
De prijs van de woning staat bij een ruime meerderheid van de deelnemers in de top 3 van belangrij-
ke kenmerken bij de keuze van een woning. De aanwezigheid van voorziening is eveneens door een
meerderheid bij de drie belangrijkste kenmerken geplaatst; veelal op de eerste plaats. Dit komt over-
                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>een met de prominente plek van het kenmerk ‘woonlocatie’ in het eerder genoemde woonwensenon-
derzoek. Daarnaast zijn ook het aantal kamers en de nabijheid van openbaar vervoer bovengemiddeld
genoemd in de top drie van jongeren.
Een opvallende afwijking in de resultaten van de groepsgesprekken ten opzichte van het woonwen-
senonderzoek, is de rol van eigendomsverhouding in het afwegingsproces. Dit kenmerk wordt door
meerdere deelnemers op de eerste plaats gezet en lijkt dus behoorlijk doorslaggevend in de uiteinde-
lijke woningkeuze van de jongeren. Uit de discussie die hierover is gehouden, is duidelijk geworden
dat de invloed van eigendomsverhouding daarbij verschillend is bedoeld. Voor sommige deelnemers is
eigendomsverhouding belangrijk, omdat kopen (nog) helemaal geen optie is; enkele andere deelne-
mers vinden de eigendomsverhouding belangrijk, omdat kopen financieel veel aantrekkelijker is. De
impact op de woningkeuze kan dus zowel positief als negatief zijn.

De rol van buurtsamenstelling in het zoek- en keuzeproces van jongeren is door de gespreksleider aan
de orde gesteld als een opvallende uitkomst. Dit leidt tot redelijk wat discussie over wat voor type
buurt nou te prefereren valt. Sleutelbegrippen blijken daarbij te zijn: sfeer, levendigheid maar ook
rust, niet te eentonig (in mensen en bebouwde omgeving) en geen overlast. Een van de deelnemers
vatte het samen met “een gemêleerde samenstelling, maar wel met raakvlakken”.
Op de vraag of een autovrije buurt zou bijdragen aan de uitstraling van de buurt, of het ontbreken
van parkeergelegenheid in de buurt negatief of positief beoordeeld zou worden door de deelnemers,
is uiteindelijk wel een helder antwoord geformuleerd: zorg dan wel voor alternatieve (gratis) parkeer-
plekken in de buurt en goede verbinding naar woonbuurt. De deelnemers die al een baan hebben,
vinden het overigens een wat minder goed idee. Auto- en parkeervrije buurten lijkt dan ook voorna-
melijk kans van slagen te hebben in combinatie met wonen voor de ‘jongste’ jongeren en voor studen-
ten.

Op de vraag of de huur- of koopprijs van een woning eigenlijk wel als een woningkenmerk moet wor-
den beschouwd, volgt een volmondig ‘ja’ als antwoord. Het verschil zit volgens de deelnemers in het
feit, dat de andere kenmerken van de woning (en omgeving) een ‘vast’ gegeven zijn (een huis heeft
bijvoorbeeld nu eenmaal 2 slaapkamers), terwijl je in de prijs die je wil betalen kan variëren. De prijs
wordt als een heel belangrijk kenmerk beschouwd, want deze stuurt het zoekproces heel sterk. Prijs
en budget zijn daarbij natuurlijk sterk gerelateerd. Eén jongere verwoordt het als volgt: “ Na eigen-
domsverhouding is de prijs het tweede kenmerk, dat je aanklikt op Funda”. Soms wordt de invloed
van prijs onbewust meegenomen in het keuzeproces via de keuze van de woonlocatie. “Je weet dat
bepaalde wijken duurder zijn dan andere”.
De hoogte van de prijs die men kan betalen, is niet naar boven op te rekken. Volgens de jongeren
geeft de bank aan wat je kan (of mag) verwonen, door de gehanteerde criteria bij de hypotheekver-
strekking en zeker het tegenwoordig zelf in te brengen startkapitaal (de kosten koper). Die maximale
leencapaciteit moet men ook meestal wel gebruiken, om als jongere op de huidige koopwoningmarkt
überhaupt te kunnen kopen. In de particuliere huursector ligt het te besteden budget voor een wo-
ning ook redelijk vast. Verhuurders hanteren daarbij volgens de ervaring van een meerderheid van de
deelnemers de eis dat het bruto maandinkomen minimaal drie keer zo hoog is als de kale maandhuur.
De particuliere huurwoningen aan de Handelskade worden daarbij als voorbeeld genoemd. Daarnaast
worden volgens enkele jongeren ook oneigenlijke criteria toegepast in particuliere sector, zoals voor-
rang voor stelletjes, voor vrouwelijke alleenstaande, het gebruik van motivatiebrieven en het gebruik
van aanbevelingen door andere huurders. Hoe krapper de markt, des te meer toetsingscriteria de par-
ticuliere verhuurders lijken toe te passen, zo is het gevoel onder enkel deelnemers. In de sociale
huursector zijn ook duidelijk budgetbeperkingen ingebouwd, maar dan andersom. “Als je inkomen
(net) te hoog is, kom je die sector niet meer in”.

In de huidige levensfase blijken de jongeren een woonquote van 30% tot 40% als ideaal te beschou-
wen. Het liefst zou men dus maximaal een derde van het bruto maandinkomen aan huurprijs én ener-
giekosten willen besteden. De deelnemers verwachten dat dit percentage in een koopsituatie iets la-
ger uit zou kunnen komen.
                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Er wordt tijdens het gesprek geconstateerd dat er een duidelijk gat bestaat tussen de mogelijkheden
in de de sociale huursector en op de koopmarkt in Nijmegen. In de vrije sector is het aanbod aan
huurwoningen toch wel beperkt en vaak zijn de woningen te duur voor de jongeren met een starters-
inkomen. Onder de deelnemers zijn dan ook voorbeelden bekend van vrienden of kennissen die geen
echte relatie hebben, maar toch gaan samenwonen. “Als alleenstaande is ook middeldure huur nau-
welijks op te brengen”.

Op de vraag of er voor dit probleem tussenoplossingen zijn te bedenken, wordt door één deelnemer
het voorbeeld van ‘uitstroomcomplexen’ in Nijmegen genoemd. Dat is een speciaal aangewezen com-
plex met aangepaste huurprijzen, waar studenten in hun laatste studiejaar naar toe konden verhuizen.
Op die manier zou de uitstroom uit echte studentenhuisvesting worden bevorderen. Bewoners blijken
daar ook na het afronden van de studie langer te blijven wonen vanwege de gunstige prijskwaliteit-
verhouding. “De parkeerplaats bij dat complex staat tegenwoordig vol met grote auto’s, dus lijkt dit
systeem uiteindelijk niet echt te werken” aldus de betreffende gespreksdeelnemer.
Toch wordt een tijdelijk huurcontract voor een soort starterswoning met een acceptabele huur binnen
één van de twee groepen wel als een mogelijke optie beschouwd. Daarbij zou een contract voor twee
jaar wel te kort zijn als overgangsperiode. Een oriëntatieperiode op de arbeidsmarkt en de woning-
markt van vijf jaar wordt als meer realistisch gezien en daar zou zo’n tijdelijk huurcontract op afge-
stemd moeten zijn.
De vraag of het actuele ‘tiny housing’ ook een rol kan spelen als oplossing voor het geconstateerde
aanbodproblemen voor jongeren, wordt snel afgekapt. De jongeren wonen veelal nog op een kamer
of in een kleine studio en zijn daar ontevreden over.

3.1.4 Verhuisplannen en verhuismotieven

De jongeren die hebben deelgenomen aan de groepsgesprekken zijn volop verhuisgeneigd, maken
zelfs plannen, maar verwachten toch wel de nodige problemen om die plannen ook daadwerkelijk te
verwezenlijken.
Eén deelnemer heeft pas een appartement gekocht en gaat dus binnen drie maanden verhuizen. Hij
wil graag op zichzelf wonen in plaats van zijn huidige studentenkamer, nu hij al drie jaar werkt. Een
andere deelnemer is gedwongen te verhuizen uit de huidige huurkamer met een studentencontract,
omdat zij bijna een jaar geleden haar studie heeft afgerond (contract loopt standaard tot negen á
twaalf maanden na het afronden van de studie). Een alternatief is echter nog niet gevonden.
Daarnaast woont een deelnemer momenteel samen met een partner in een zeer kleine studio, zonder
aparte slaapkamer en waarbij enkele voorzieningen gedeeld moeten worden met andere bewoners. Zij
wil dolgraag verhuizen, stelt daarom ook niet veel eisen aan de locatie, maar wenst wel wat ruimer te
kunnen wonen. Het beperkte inkomen en de geringe kansen in de sociale huursector vormen voorals-
nog een onoverkomelijke hobbel.
Een vierde voorbeeld komt van een deelnemer die wil gaan samenwonen. Door het samenvoegen van
beide inkomens verwacht zij dat verhuizen naar een particuliere huurwoning dan financieel wel moge-
lijk; als alleenstaande zou dat niet aan de orde zijn.
Twee personen willen (op kortere termijn) wel gaan verhuizen om over meer woonruimte te kunnen
beschikken. Op dit moment hebben beiden ervoor gekozen om nabij hun sociale netwerk te wonen en
dus in het centrum van de stad. Daarbij hebben zij bewust ingeleverd op de wensen, die zij oorspron-
kelijk hadden ten aanzien van de woonruimte.
Tot slot geeft een deelnemer aan eigenlijk al wel ideaal te wonen voor dit moment: een goede, welis-
waar duurder huurappartement net tegen het centrum aan. Met een perspectief van drie jaar denkt
hij wellicht samen te gaan wonen en zou dan graag een woning kopen. “Want ik ben wel klaar met
die aanhoudende jaarlijkse huurstijgingen en ik wil de woonlastenontwikkeling in eigen hand hebben”
is de toelichting die hij daarbij geeft.




                                                 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Overkoepelende verhuismotieven die worden genoemd, zijn het ontgroeien van het studentenleven en
het willen beschikken over een zelfstandig woonruimte. Daarbij zijn meerdere personen bereid aan-
vankelijk een kleinere woning te accepteren en na verloop van tijd voor ‘meer comfort’ te gaan.

Er worden ook wel overkoepelende knelpunten genoemd bij het realiseren van de verhuisplannen. Het
eerste knelpunt vormt het systeem van woningtoewijzing in de sociale huursector op basis van in-
schrijfduur (ook nu dit in de regio Nijmegen is uitgebreid met woonduur). Je moet jezelf al heel vroeg
gaan inschrijven (“eigenlijk al aan het eind van de basisschool ”), om als starter enige kans te maken
op een sociale huurwoning in Nijmegen. Omdat de inschrijfduur regionaal of lokaal gebonden is, heeft
ook het tijdig inschrijven weinig zin, als je nog niet weet in welke (andere) stad je gaat studeren of
werken. Dat maakt de uitgangssituatie voor instromers in de stad nog ongunstiger ten opzichte van
de Nijmeegse jongeren. Toch heeft het merendeel zich wel ingeschreven in Nijmegen, al verwacht
men hier niet veel baat bij te hebben.

Een tweede knelpunt is, dat je als woningvrager onder de huidige omstandigheden op de woning-
markt nauwelijks tijd hebt/krijgt om over een eventueel woningaanbod in de koopsector, de particulie-
re huursector, maar ook in de sociale huursector na te denken. De concurrentie is namelijk erg groot
en voor meerdere deelnemers voelt het dan ook als ‘slikken of stikken’. Wederom wordt het definiëren
van een soort ‘starterswoning’ in de vrije sector als mogelijke oplossing aangedragen. Met tijdelijke
huurcontracten, een woning met minimaal één slaapkamer en een niet te hoge huurprijs. Deze wo-
ningen zouden dan met name aan alleenstaande jongeren (met veelal een nog beperkt startersinko-
men) beschikbaar gesteld moeten worden.

De discussie rond dit thema wordt afgesloten met de conclusie, dat de huidige generatie jongeren pas
later op de woningmarkt start in een zelfstandige woning en nog later de koopsector zal betreden,
dan de vorige generaties jongeren. Naast de actuele woningmarktsituatie spelen hierbij zeker ook de
meer flexibele arbeidsmarkt en de meer flexibelere instelling van de huidige jongeren zelf een rol in.
Voor de huidige jongeren beperkt de (hoge) studieschuld daarbij ook in sterkere mate de mogelijkhe-
den op de hypotheekmarkt dan bij vorige generaties. Toch blijft voor de meesten het kopen van een
woning het uiteindelijk gewenste toekomstperspectief. “ Ik kon mezelf tien jaar geleden toch echt niet
voorstellen, dat ik op 26 jarige leeftijd nog in een studentenwoning zou wonen. Maar het is wel zo ”.

3.1.5 Associaties met de stad Nijmegen

Het laatste thema dat in de groepsgesprekken met de jongeren – nog kort – aan de orde is gekomen,
betreft de positieve en negatieve associaties die men heeft bij de stad Nijmegen. Wat maakt de stad
nou zo aantrekkelijk om in te willen wonen, of juist niet? De daaruit naar voren gekomen sleutelwoor-
den zijn: sfeer, diversiteit en politiek klimaat.

Volgens de jongeren is Nijmegen een stad met een dorps karakter. Het is een echte studentenstad,
maar niet op de (te) grote schaal zoals in bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht. Hierdoor heerst er wel
een bruisende en levendige sfeer in de stad, zonder dat het te massaal wordt. Nijmegen kent een gro-
te mix aan bewoners, die over het algemeen een open houding naar elkaar toe hebben. Men is ge-
moedelijk; meer dan in bijvoorbeeld het nabij gelegen Arnhem. Een van de deelnemers verwoordt dit
als volgt: “Als je in Arnhem tegen iemand aanbotst, dan heb je ruzie; als je in Nijmegen tegen iemand
aanbotst, dan heb je een gesprek”.

Mede als gevolg van het feit dat Nijmegen een onderwijsstad is, bestaat er onder de bevolking een
open houding naar nieuwelingen toe; ook al komen deze hier maar tijdelijk wonen (studenten, asiel-
zoekers). Nijmegen is daarmee “lekker links”. Die openheid ervaren de jongeren ook in de lokale poli-
tiek. Politici en ambtenaren zijn volgens de deelnemers ook goed bereikbaar; geregeld worden er in-
spraakmogelijkheden voor de bevolking georganiseerd.


                                                 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Daarnaast is Nijmegen rijk aan zeer diverse culturele activiteiten, horeca gelegenheden en heeft het
een groene uitstraling. Ook recreatief zeggen de jongeren dan ook goed aan hun trekken te komen in
de stad en de directe omgeving.

Naast onderwijsstad kan Nijmegen ook getypeerd worden als dienstenstad. Er is veel werkgelegenheid
in de dienstensector, waarbij er wel een overschot aan personeel lijkt te bestaan in de maatschappe-
lijke dienstverlening en de sociale wetenschappen. Voor de inwoners van Nijmegen zijn er wel minder
mogelijkheden als men is aangewezen op de werkgelegenheid in de industriële sector.

Er wordt in de discussie ook nog een negatieve noot gekraakt. Volgens de jongeren bestaat er in de
stad namelijk wel een duidelijk verschil tussen arm en rijk; een enkeling heeft het zelfs over segrega-
tie binnen de stad. Het bestaan van een ‘linkse elite’ wordt op dit punt eveneens genoemd. Daarnaast
geven enkele deelnemers aan dat Nijmegen misschien wel in te sterke mate een studentenbevolking
kent. Iets meer mix van bewoners met diverse achtergronden zou de stad nog mooier kunnen maken.

Het laatste woord is echter aan een geboren en getogen Nijmeegse in de groep: “In alle fases van
mijn leven heb ik in Nijmegen steeds nieuwe dingen kunnen doen; naar school gaan, buiten spelen,
uitgaan, winkelen, studeren en werken. Nijmegen heeft eigenlijk van alles wat, niets heel specifiek”.


3.2     De potentieel doorstromende huurders in Nijmegen

Op 28 en 29 mei 2018 zijn er gesprekken gevoerd met huurders uit Nijmegen, wonend in een sociale
huurwoning, die zich hebben aangemeld om nader te discussiëren over het wonen in Nijmegen in het
algemeen en de eigen woonpreferenties in het bijzonder. Om deze discussie te structureren en de re-
sultaten van de groepsgesprekken onderling vergelijkbaar te houden, zijn daarbij dezelfde vijf thema’s
behandeld als bij de groepsgesprekken met jongeren. De belangrijkste overall resultaten van beide
gesprekken, en eventuele verschillen tussen beide groepen, worden hierna per thema weergegeven.

3.2.1 Kopen of huren?

Na een korte introductie van alle aanwezigen en een inleiding over het doel en de opzet van het ge-
sprek, is de eerste vraag aan de deelnemers geweest wat volgens hen de mogelijke voordelen en na-
delen van het kopen van een woning en het huren van een woning zijn. Nadat iedereen dit individueel
had genoteerd, zijn deze voordelen en nadelen groepsgewijs geïnventariseerd en vervolgens bespro-
ken. Het totaaloverzicht wordt gepresenteerd in figuur 3.5.
Net als bij de jongeren is in figuur 3.5 te zien dat de nadelen van de ene eigendomssituatie, vaak de
voordelen zijn van de andere eigendomssituatie; en andersom. Voorbeelden hiervan zijn het onder-
houd aan de woning, het opbouwen van vermogen en het aangaan van financiële risico’s. Verder valt
op dat het aantal genoemde voordelen en nadelen omvangrijker is en dat deze soms gedetailleerder
geformuleerd zijn dan bij de jongeren.
De door de deelnemers genoemde voor- en nadelen zijn grofweg in drie categorieën in te delen:
(veel) financiële aspecten van huren en kopen, zeggenschap over (aanpassingen aan) de woning en
de afhankelijkheid van de verhuurder. Over het algemeen zijn de huurders van mening dat het in ei-
gendom hebben van de woning financieel aantrekkelijker is, dan het huren van een woning. Dit is te-
rug te zien in het lijstje nadelen van huren, waarbij wordt gewezen op hogere woonlasten, jaarlijkse
huurstijgingen en het feit dat je geen eigen vermogen opbouwt (door middel van verplicht aflossen op
de hypotheek). Het voordeel van een dergelijk eigen vermogen (en dus van kopen) is, dat dit op late-
re leeftijd kan worden vrijgespeeld voor andere bestedingsdoeleinden. Eén van de deelnemers heeft
dit enige tijd geleden ook in de praktijk gebracht en de overstap van de koopsector naar de huursec-
tor gemaakt. Tegenover de financiële aantrekkelijkheid van het kopen, worden door de huurders ook
nadrukkelijk gewezen op de risico’s, die aan het eigenwoningbezit gekoppeld zijn. Hierbij worden het
aangaan van een grote schuld, de onderhoudskosten, de afhankelijkheid van de conjunctuur en het

                                                  17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>risico van inkomensonzekerheid genoemd. De wat gevorderde levensfase waarin de deelnemers ver-
keren, speelt hierin volgens hen ook een rol.

Figuur 3.5 Door huurders in de sociale huursector in Nijmegen genoemde voor- en nade-
len van het kopen en het huren van een woning

                                                 Kopen                                                      Huren
                  voordeel                        nadeel                    voordeel                         nadeel
      vermogen opbouwen         hypotheekvoorwaarden         geen startkapitaal nodig    geen vermogen opbouwen
                               (o.a. niet bestendig inko-
                                                   men)
    vermogen vrijspelen bij                      te duur          geen waarde risico            duurder dan kopen
                  pensioen
   investeren in duurzaam-        aangaan grote schuld                   huurtoeslag         jaarlijkse huurstijging
  heid/lagere energielasten
 zeggenschap over woning            onderhoud(skosten)      geen onderhoud(skosten)       geen invloed op energie-
                                                                                                             kosten
              onafhankelijk    Afhankelijk van conjunc-                    geen VVE       minder vrijheid voor aan-
                                                    tuur                                                 passingen
              keuzevrijheid selectieve groep toetreders                       flexibel     afhankelijkheid van ver-
                                                                                                           huurder
                    flexibel       VVE bij appartement              goede corporatie     kamergewijze verhuur (in
                                                                                                 directe omgeving)
        meer woningkeuze                                    procedures tegen overlast       beleid verschilt per ge-
                                                                                                            meente
                                                                                           verhuiswens moeilijk te
                                                                                                         realiseren


Zeggenschap over de woning, onafhankelijkheid en keuzevrijheid worden door meerdere deelnemers
gezien als voordelen van een eigen woning. Voor een deel blijkt deze mening gebaseerd te zijn op de
ervaren praktijk in de huursector, waar het juist veelal ontbreekt aan deze aspecten. Als voorbeeld
wordt het investeren in energiebesparende maatregelen genoemd. Enkele deelnemers zijn sterk mili-
eubewust en zouden graag zien, dat hun woning meer duurzaam en energieverbruiks-arm zou zijn.
Lagere energiekosten zouden daarbij ook meer financiële ruimte bieden voor de overige woonlasten.
“In de huursector ben je hierbij volledig afhankelijk van de beslissingen die verhuurders nemen en
vooralsnog schiet het hierin niet op”.
De afhankelijkheid van de verhuurder wordt door de deelnemers ook meer in het algemeen als een
nadeel gezien. De corporatie beslist over het beleid ten aanzien van de huurverhoging, het onder-
houd, de investeringen en de leefbaarheid in de directe omgeving (bijvoorbeeld overlast). En ook over
het al dan niet maatwerk (willen) leveren in de woningtoewijzing. “ Dat beleid verschilt vaak per ge-
meente, dus het is ook nog eens maar net waar je woont ”, zo licht een van de deelnemers deze af-
hankelijkheid nog toe.

Tijdens de discussie wordt er door de huurders ook nog gewezen op het feit dat de woonlasten in
koopsector voor langere tijd gelijk blijven, terwijl de huurprijzen in huursector jaarlijks blijven stijgin-
gen. Die extra huurkosten worden slechts gedeeltelijk door de huurtoeslag gecompenseerd; als je die
toeslag ontvangt. Met de huidige rentestand en de fiscale behandeling van de eigen woning is volgens
meerdere deelnemers een kleine koopwoning veelal goedkoper dan een kleine huurwoning, maar zijn
dergelijke woningen niet beschikbaar of (door de hypotheekvoorwaarden) niet toegankelijk voor deze
groep huishoudens. “Er zouden meer kleine woningen gebouwd moeten worden (huur of koop), die
ook voor alleenstaanden betaalbaar zijn. Middeldure huur is voor hen veelal te duur”, concludeert een
van de deelnemers.

                                                       18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Los van de eigendomsverhouding hebben enkele oudere huurders in de sociale huursector eigenlijk
behoefte aan een andere vorm van wonen. In een latere levensfase hebben zij minder behoefte om
individueel over alle woonvoorzieningen te beschikken. Er zouden daarom meer woonruimten ten be-
hoeve van (woon)gemeenschappen gerealiseerd kunnen worden. Als voorbeelden worden hierbij het
coöperatief wonen en woonvormen zoals Knarrenhof genoemd. Volgens deze deelnemers zouden der-
gelijke initiatieven zowel in de huur- als de koopsector tot stand kunnen komen. Daarnaast zou ook in
de reguliere bouw van nieuwe huurwoningen, meer inspraak aan toekomstige bewoners gegeven
kunnen worden. “Laat hen mee bepalen welke aspecten (ruimte, afwerkingsniveau, combinatie prive –
publiek) van de woning echt belangrijk zijn binnen een bepaald budget. Hierdoor kan bespaard wor-
den op de bouwkosten, wat dan ook moet leiden tot lagere huurprijzen”.

Aan het einde van dit gespreksblok wordt het gebruik van tijdelijke huurcontracten als mogelijke op-
lossing voor het gebrek aan betaalbare huurwoningen bediscussieerd. Binnen de twee gespreksgroe-
pen is men hier duidelijk over: slecht idee! “Contracten moet je niet aankomen ” en “Huurrecht is be-
langrijk” zijn twee meningen die gedeeld worden. Er is ook nog even gesproken over het toepassen
van woonvouchers, maar daar zijn de meningen erg verdeeld over. Een van de deelnemers heeft
vroeger in de schuldsanering gewerkt en toen gezien hoe moeilijk sommige huishoudens om kunnen
gaan met de vrijheid om hun bestedingen zelf te bepalen. Een aantal deelnemers is van mening, dat
het beter zou zijn om de huurprijs van een woning mee te laten bewegen met de inkomensontwikke-
ling van de bewoners. Dus huurstijgingen, maar ook huurdaling bij een inkomensachteruitgang.

3.2.2 Woningkwaliteit of kwaliteit van de woonomgeving?

De woonkwaliteit kan gezien worden als de optelsom van de kwaliteit van de woning zelf en de kwali-
teit van de omgeving, waarin deze staat. Die woonkwaliteit bepaalt grotendeels de prijs voor een wo-
ning. Aan de deelnemers van de beide groepsgesprekken is gevraagd om met behulp van een be-
schikbaar gesteld schema (zie figuur 3.6) een afweging te maken tussen een gewenst woonlasten-
budget en de combinatie van woningkwaliteit (algemeen uitgedrukt van minimaal tot zeer hoog) en
omgevingskwaliteit (uitgedrukt als geografische liggen ten opzichte van het centrum van de stad), die
men voor die prijs zou wensen te krijgen. Deze keuze heeft men individueel gemaakt, waarna deze
keuzes binnen de totale groep zijn geïnventariseerd en besproken. Uiteindelijk kan dan worden vast-
gesteld welke kwaliteitsdimensie (de woning of de woonomgeving) voor de huurders in de sociale
huursector meer doorslaggevend is in de woningkeuze.

Het was opvallend dat vanuit deze groepen veel meer vragen (dan bij de jongeren) vooraf werden ge-
steld, over wat dan onder kwaliteit moet worden verstaan en tot hoe ver de regio dan loopt. De deel-
nemers denken dus veel genuanceerder en blijven ook gedurende het uitvoeren van de taak steeds
onderling discussiëren. Figuur 3.7 toont de resultaten over beide gespreksgroepen bezien. De niet in-
gekleurde combinaties zijn niet genoemd door de huurders in beide groepen; naarmate een combina-
tie een donkere kleur groen heeft, is deze vaker gekozen door de deelnemers.

Allereerst valt in de resultaten op, dat de deelnemers zich sterk laten sturen door een beperkter bud-
get voor de te betalen prijs (sterker dan bij de jongeren het geval was). Dit leidt over het geheel be-
schouwd tot meer keuzes voor een wat lager kwaliteitsniveau van de woning. Uit de discussie blijkt
dat de gewenste prijs in de huursector daarbij wat lager ligt dan in de koopsector.
Daarnaast lijkt de locatie van de woning voor deze groep woonconsumenten toch wel belangrijker te
zijn, dan uit het eerder uitgevoerde woonwensenonderzoek naar voren is gekomen; al is de ideale lig-
ging zeker niet altijd in het centrum van de stad. Een van de deelnemers verwoordt dit met “Voorzie-
ningen op loopafstand (en voor mij persoonlijk geldt dat met name voor alle culturele voorzieningen)
worden steeds belangrijker, naarmate je ouder wordt. Daarom kies ik toch voor het centrum van de
stad of de rand daar omheen”. Gegeven het gewenste prijsniveau zijn de deelnemers daarbij bereid in
te leveren op de kwaliteit van de woning. Een deelnemer geeft aan dat zij aan de Waal woont in een


                                                  19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>kwalitatief slechte, gedateerde woning, maar dat die locatie haar daar toch naar grote tevredenheid
laat wonen.

Figuur 3.6 Keuzekaart gewenste prijs-kwaliteitsverhouding voor huurders in de sociale
huursector in Nijmegen

                                                                        Geografische ligging van de woning
                          centrum stad   ring rond het    uitbreidingswijk   net buiten de     in de regio
 Woningkwaliteit
                                           centrum             stad              stad

 Zeer hoge kwaliteit         €1200          €1100             €1000              €900            €800


 Hoge kwaliteit              €1100          €1000              €900              €800            €700


 Gemiddelde kwaliteit        €1000           €900              €800              €700            €600


 Basis kwaliteit             €900            €800              €700              €600            €500


 Minimale kwaliteit          €700            €625              €550              €475            €400



Een aantal personen kiest daarnaast voor de combinatie, waarbij men meer aan de rand van de stad
of net daarbuiten woont in een woning van gemiddelde tot hogere kwaliteit. Daarbij wordt wel opge-
merkt dat “de ene uitbreidingswijk de andere niet is”. Hoewel de meningen over kwalitatief betere
wijken divers zijn, blijken met name de bereikbaarheid per fiets en openbaar vervoer tussen de wijk
en het stadscentrum en de veiligheid daarbij, heel belangrijk te zijn voor de deelnemers.

De discussie is vervolgens gegaan over de vraag waarom er een huurnormering voor huurwoningen
bestaat, die voor alle huishoudens geldt. Individuele huishoudens kunnen toch heel verschillende be-
stedingspatronen hebben, waardoor ook die huurnorm subjectief is. “Als je zuinig leeft, kan je meer
aan wonen besteden. Maar die keuze heb je niet als huurder ”, aldus één van de deelnemers. Een an-
dere deelnemer brengt daar tegenin dat die (objectieve) normering ook is bedoeld om mensen te be-
schermen tegen te hoge woonlasten en eventuele betalingsproblemen.

Figuur 3.7 Gewenste prijs-kwaliteitsverhouding voor huurders in de sociale huursector in
Nijmegen

                                                                         Geografische ligging van de woning

                                          ring rond het   uitbreidings-
 Woningkwaliteit          Centrum stad                                                        In de regio
                                             centrum        wijk stad


Zeer hoge kwaliteit


Hoge kwaliteit


Gemiddelde kwaliteit


Basis kwaliteit


Minimale kwaliteit




                                                    20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>De gespreksleider stelt vervolgens de vraag wat voor de deelnemers dan de ideale woonquote zou
zijn. In het eerste groepsgesprek blijken de antwoorden van de deelnemers daarbij uit te komen op
25% tot 30% van het bruto maandinkomen in de huursector (kale huur); een enkeling noemt een
huurquote van 40%. In de koopsector zou men een iets hogere woonquote accepteren; mede omdat
er dan ook vermogen wordt opgebouwd. Tijdens het tweede groepsgesprek komen de deelnemers
overall op een iets hogere gewenste woonquote uit: zo’n 30% tot 35% van het bruto inkomen. In
werkelijkheid zitten bijna alle deelnemers echter boven de voor hen ideaal geachte verhouding tussen
woonlasten en inkomen. Soms tot meer dan 50% van het inkomen. De conclusie van een deelnemer
is dan ook, dat de huurprijzen in Nijmegen (en in Nederland) best hoog zijn. “We bouwen in Neder-
land best duur (hoge bouwkosten door onder andere dure materialen en ook best hoge kwaliteit van
de woningen). En tel daarbij de bedrijfskosten van de corporaties en de door de corporaties af te dra-
gen verhuurdersheffing nog eens bij op. De huurprijzen (in de sociale huursector) sluiten daardoor
niet meer aan bij de inkomens van de lagere inkomensgroep ”. De oplossing om dan kwalitatief min-
dere (kleinere) woningen te bouwen tegen lagere huren, wordt door enkele deelnemers zeker om-
armd.

3.2.3 Prioritering van de woonwensen

In de introductie op het derde thema is door de gespreksleider de link gelegd naar het eerder uitge-
voerde woonwensenonderzoek, waaraan de huurders in de sociale huursector ook hebben deelgeno-
men. In tegenstelling tot het gebruik van woonprofielen (een pakket aan kenmerken van de woning
en van de woonomgeving) in dat onderzoek, wordt in het groepsgesprek aan de huurders gevraagd
om hun preferenties kenbaar te maken op basis van afzonderlijke woning- en omgevingskenmerken.
De deelnemers zijn daarbij gevraagd twaalf voorgelegde kenmerken op volgorde van belang te leggen
in hun woningkeuze. Uiteindelijk kon men hun top 5 doorgeven. De resultaten staan weergegeven in
figuur 3.8, waarbij de cellen donkerder groen zijn gekleurd, naarmate het rangnummer door meer
personen is genoemd. Een niet ingekleurde cel houdt in dat het betreffende kenmerk niet in de top 5
is geplaatst door de respondenten.

Figuur 3.8 Mate van belangrijkheid van woning- en woonomgevingskenmerken in het
keuzeproces voor een woning bij huurders in de sociale huursector in Nijmegen


                                                                                        Rangnummer

Kenmerk                                           1          2          3          4               5

Woningtype

Prijs

Eigendomsverhouding

Aantal kamers

Oppervlakte woonkamer

Afwerkingsniveau keuken

Afwerkingsniveau sanitair

Nabijheid openbaar vervoer

Nabijheid familie en kennissen

Aanwezigheid voorzieningen

Nieuwbouwwijk of bestaande buurt

Buurtsamenstelling bewoners




                                                 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>De voorgelegde woningkenmerken worden door de deelnemers relatief vaker in de top 5 genoemd,
dan de kenmerken van de omgeving. Bovendien worden de woningkenmerken (woningtype, prijs en
eigendomsverhouding) vaker als belangrijkst beschouwd door de huurders. Van de omgevingsken-
merken blijken wederom de voorzieningen in de buurt en ook de buurtsamenstelling doorslaggeven-
der in de keuze van een woning.

In het eerste groepsgesprek blijkt dat nu de woningkenmerken het belangrijkst worden geacht (resul-
taten van dit gesprek zijn niet afzonderlijk gepresenteerd). Dat lijkt enigszins tegengesteld te zijn aan
de uitkomsten bij het tweede gespreksthema, waar toch vooral aandacht was voor de locatie van de
woning. Uit de gevoerde discussie rond deze constatering kan de conclusie worden getrokken, dat er
bij thema 2 door de deelnemers meer is gekeken naar de afstand en de bereikbaarheid van de woon-
locatie. Nu er meer eigenschappen van de locatie worden voorgelegd, is daar ook rekening mee ge-
houden door de deelnemers.
In het tweede groepsgesprek blijken de woningkenmerken belangrijker, maar krijgen ook de omge-
vingskenmerken veel aandacht van de deelnemers in hun afwegingen. Hier lijken de uitkomsten dus
meer consequent met de resultaten bij thema 2. Enkele deelnemers geven daarbij ook nog aan, dat
de eigendomsverhouding en de prijsklasse eigenlijk min of meer gedwongen een belangrijke rol spe-
len in het keuzeproces, gegeven het lagere beschikbare inkomen. “Als ik dat als randvoorwaarden had
kunnen beschouwen, dan zou het belang van de woonomgevingskenmerken nog sterker naar voren
komen”, stelt een deelnemer.

In de groepsgesprekken met de huurders in de sociale huursector is ook de vraag voorgelegd, of de
prijs eigenlijk wel een kenmerk van de woning is. Uit de antwoorden blijkt dat het inkomensbudget
bepaalt wat je kan betalen en de prijs van een woning dus sturend is in wat men verder kan kiezen.
Een gedeelde gedachte is, dat men door de huidige woningmarktomstandigheden (met name het
prijsniveau in huur- en koopsector) eigenlijk wordt gedwongen tot bepaalde keuzes, die niet goed aan
hoeven te sluiten bij de belangrijkste preferenties. Dit geldt zeker voor alleenstaanden, die verhou-
dingsgewijs veel aan wonen moeten betalen; ook al omdat het kopen van een woning voor deze
groep woonconsumenten vaak niet mogelijk is.
Een vervolgvraag vanuit de groep is wie eigenlijk bepaalt wat een reële prijs is voor een woning. Men
vindt dat de prijskwaliteitsverhouding (in Nijmegen) echt scheef gegroeid is in de laatste jaren. Daar-
bij lijkt het imago van een wijk een steeds grotere rol te spelen in de marktsector; maar ook in de so-
ciale huursector ziet men deze tendens in de vorm van het aantal reacties op woningaanbod en moge-
lijk ook in de huurprijs. In wijken met een minder goed imago lijken de huurstijgingen achter te blij-
ven bij andere wijken, in de beleving van een aantal deelnemers.

3.2.4 Verhuisplannen en verhuismotieven

Een meerderheid van de deelnemers aan de groepsgesprekken zou wel willen verhuizen, maar wordt
daarbij weerhouden door het gebrek aan passend woningaanbod. “Het kromme is dat het na een ver-
huizing sowieso duurder wordt, dan wat je nu betaalt; ook wanneer je kiest voor minder kwaliteit”. Zo
omschrijft één van de deelnemers één van de hobbels voor een daadwerkelijke verhuizing.
De woonsituatie van een deelnemer is een goed voorbeeld van die situatie. Deze alleenstaande me-
vrouw is door een inkomensstijging net boven de inkomensgrens van de sociale huursector uitgeko-
men. Daardoor wordt de huur nu jaarlijks extra verhoogd en is deze huurprijs inmiddels behoorlijk
hoog geworden in relatie tot haar inkomen. Zij woont in een grote woning met meerdere etages en
zou graag gelijkvloers wonen (ook in verband met fysieke omstandigheden). “Maar verhuizen is nau-
welijks een optie, want er is niet veel aanbod en in de vrije huursector zou de huur bovendien
hoogstwaarschijnlijk nog hoger uitkomen dan nu. Verhuizen zou dus kleiner én duurder worden”. Zij
vervolgt: “Nu blijft deze grote woning dus bezet door een (ontevreden) alleenstaande, terwijl er mo-
gelijk een gezin in een kleiner appartement woont, dat graag in deze woning zou willen wonen ”.
Waarom is het niet mogelijk om woningruil met een passende, niet te hoge huurprijs toe te passen, zo
denkt een deel van de groep.
                                                   22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>In de groepsgesprekken wordt ook benadrukt, dat de huidige regelgeving bijdraagt aan het ‘vast zit-
ten’ van huurders in de huidige woonsituatie. De corporaties zouden weinig openstaan, of onvoldoen-
de capaciteit hebben, voor het bedenken en invoeren van nieuwe structuren en nieuwe woonvormen.
In plaats van huidige systeem van ‘inschrijven, reageren en toewijzen’ zou er eens nagedacht kunnen
worden over het ‘makelen’ van de woningvraag (bijvoorbeeld door woningruil); ook in de sociale
huursector.

Ter afsluiting van dit gespreksblok wordt nog een voorbeeld gegeven, waarin de praktijk van de wo-
ningtoewijzing te star is gebleken volgens een deelnemer aan het gesprek. Enige tijd geleden zijn er
door de corporatie ‘levensloopbestendig, aangepaste woningen’ gebouwd in Nijmegen voor ouderen
of mensen met lichamelijke beperkingen. “Maar uiteindelijk zijn deze woningen grotendeels toegewe-
zen aan mensen, die niet tot die doelgroep behoren. Want via het bestaande woningaanbodsysteem
kwamen er te weinig reacties binnen vanuit de beoogde doelgroep ”. De corporatie had hier in uitzon-
deringen moeten denken en de toewijzing via het huidig systeem moeten vermijden. “Corporatieme-
dewerkers hadden hier op een andere manier moeten gaan zoeken naar de juiste bewoners met inte-
resse voor deze woningen”.

3.2.5 Associaties met de stad Nijmegen

Ter afsluiting van het groepsgesprek is aan de deelnemers gevraagd, hoe men de stad Nijmegen in
positieve of negatieve zin zou kunnen typeren (in het tweede groepsgesprek is dit onderdeel door
tijdgebrek minder uitvoerig aan de orde geweest). In figuur 3.9 is een opsomming van alle genoemde
associaties weergegeven.
Het aantal positieve typeringen is vele malen groter dan de negatieve aspecten van de stad. De huur-
ders blijken over het algemeen dan ook zeer tevreden met het wonen in Nijmegen. De positieve asso-
ciaties kunnen onderverdeeld worden in drie categorieën: de fysieke situatie, de sociale sfeer en de
politiek-culturele ‘wind’ die door de stad waait.

Figuur 3.9 Door huurders in de sociale huursector genoemde associaties bij de stad Nij-
megen

                                                                    Associaties bij de stad Nijmegen
                                              Positief                                        Negatief
                                             De Waal                                 Leegstand winkels
                                           Omgeving                                  Stad mag groener
                                Natuur in omgeving
                                                Veilig
                                      Fietsvriendelijk


                                   Sfeer van vrijheid                          Sfeer in probleemwijken
                                            Levendig
                                Variatie aan mensen
                                    Gemoedelijkheid
                                           Kneuterig


                                 Invloed universiteit
                                Culturele activiteiten
                                   Progressieve stad
                                   Politieke inspraak




                                                    23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Nijmegen wordt door de huurders gezien als een fysiek prettige stad om in te wonen. Daarbij spelen
de aanwezigheid van de Waal in de stad en de natuur in de omgeving een belangrijke rol voor meer-
dere deelnemers. Maar ook de fietsvriendelijke en verkeersveilige infrastructuur draagt daar aan bij.
De stedelijke omgeving zou nog iets groener mogen zijn volgens een van de deelnemers en voor
meerdere personen doet de leegstand van winkels wel afbreuk aan de uitstraling van de stad.

De sfeer in de stad wordt als prettig ervaren door de deelnemers. De mix aan mensen, die over het
algemeen gemoedelijk met elkaar omgaan, zorgen voor een zekere levendigheid in de stad en voor
een vrije sfeer. Daarbij blijft overigens wel ‘iets provinciaals’ over de stad hangen, wat door de mees-
ten als prettig wordt ervaren en door een enkeling als ‘kneuterig’ wordt omschreven.

De huurders in de sociale huursector, die allemaal van middelbare of oudere leeftijd zijn, zijn even-
eens te spreken over het progressieve, linkse karakter van Nijmegen in het algemeen en van de lokale
politiek in het bijzonder. Daarbij wordt, net als door de jongeren, de goede bereikbaarheid van politici
en ambtenaren aangehaald. De inspraak van burgers wordt zeker gewaardeerd. Daarnaast heeft de
stad Nijmegen volgens de deelnemers een groot en divers aanbod aan culturele activiteiten; al bedoe-
len deze huurders waarschijnlijk andere activiteiten dan de jongeren.




                                                  24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>4       Conclusies



Kopen financieel aantrekkelijker
Zowel de jongeren als de huurders in de sociale huursector in Nijmegen zijn van mening, dat de prijs-
kwaliteitsverhouding gunstiger is in de koopsector dan in de huursector. Beide onderzoeksgroepen
vinden kopen financieel aantrekkelijker dan huren, waarbij de huurders wel vaker ook de risico’s van
het eigenwoningbezit benoemen. Voor de meeste jongeren is het kopen van een woning toch wel het
uiteindelijke toekomstperspectief, terwijl onder de deelnemende huurders in de sociale huursector
slechts een enkeling die stap (nog) zou willen maken.

Huren als korte termijnperspectief voor jongeren
Over het algemeen zien de jongeren zichzelf voorlopig aangewezen op de huursector bij het zoeken
naar een andere woning. Enerzijds omdat de huidige omstandigheden op de koopwoningmarkt (hoge
koopprijzen, gering aanbod en voorwaarden voor hypothecaire lening) en het inkomen (geringer en
niet bestendig) het (nog) niet mogelijk maken om een woning te kopen. Anderzijds omdat de jonge-
ren zelf nog in een oriëntatiefase verkeren voor wat betreft de arbeidscarrière en huishoudenscarrière.
Naar eigen inschatting duurt zo’n oriëntatiefase na het afronden van de studie zo’n drie tot vijf jaar.
De huurders in de sociale huursector denken ook vooral binnen de huursector te blijven, als er naar
een andere woning verhuisd zou worden. Naar verwachting zal dat perspectief op termijn ook niet
veranderen. Voor hen is het kopen van een woning veelal financieel niet haalbaar of (gezien de le-
vensfase) minder wenselijk.

Centraal in de stad wonen of meer woningkwaliteit
Jongeren zijn sterker op het centrum van de stad en de rand daar omheen gericht dan de huurders in
de sociale huursector. De jongeren zouden daarbij ook iets meer woningkwaliteit wensen dan de
huurders. Wanneer het budget daartoe zou dwingen, opteren jongeren voor wat minder woningkwali-
teit en wel centraal wonen. Voor de huurders ligt deze afweging min of meer andersom (ook omdat
men al beperktere eisen aan de woningkwaliteit stelt).

De voorkeur voor centraal wonen is bij jongeren op iets andere kenmerken van de woonomgeving
gebaseerd dan bij de huurders. Voor de jongeren zijn de nabijheid van het Centraal Station en recrea-
tieve voorzieningen meer doorslaggevend. Voor de andere onderzoeksgroep spelen de nabijheid van
(culturele) voorzieningen en de buurtsamenstelling een grotere rol in de voorkeur voor de locatie.

Eigendomsverhouding en prijs vormen voor beide onderzoeksgroepen belangrijke kenmerken van de
woning in het keuzegedrag; maar in de huidige omstandigheden eigenlijk vooral als randvoorwaarden,
waarbinnen andere preferenties ten aanzien van de woning en omgeving kunnen worden afgewogen.
Het woningtype wordt door beide onderzoeksgroepen, maar met name door de huurders in de sociale
huursector als een belangrijk kenmerk beschouwd. Bij de laatstgenoemde groep is daarbij sprake van
een voorkeur voor appartementen. Het aantal kamers staat bij niemand op de eerste plaats in de af-
weging, maar wel regelmatig in de top 3. Voor de jongeren geldt daarbij dat er minimaal één slaap-
kamer beschikbaar dient te zijn (iets waar in de huidige situatie veelal nog geen sprake van is).

Acceptabele woonquotes
Aan de deelnemers aan de groepsgesprekken is gevraagd, hoe hoog voor hen de gewenste woonquo-
te (kale huur of hypotheeklasten/bruto maandinkomen) zou kunnen zijn. De jongeren achten daarbij
in de huidige levensfase een woonquote van 30% tot 40% acceptabel. Bij de huurders in de sociale
huursector ligt dit percentage over het geheel genomen net iets lager: 25% tot 30%. Wanneer we dit
vertalen naar een acceptabel geachte huurprijs voor huishoudens met een middeninkomen (€ 30.000

                                                  25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>– €45.000) loopt de range voor een huurwoning van € 690 tot € 1.385 per maand bij de jongeren en
van € 580 tot € 1.038 per maand bij de huidige huurders in de sociale huursector. Daarbij moet wor-
den opgemerkt, dat de meeste deelnemers aan de groepsgesprekken de ondergrens van de midden-
inkomensgroep niet of maar net halen op dit moment.

Veel verhuisplannen en weinig opties
De jongeren die hebben deelgenomen aan de groepsgesprekken, hebben volop verhuisplannen, maar
verwachten toch wel de nodige problemen om die plannen ook daadwerkelijk te verwezenlijken. Over-
koepelende verhuismotieven zijn het ontgroeien van het studentenleven en willen beschikken over
een zelfstandig woonruimte. Daarbij zijn meerdere personen bereid aanvankelijk een kleinere woning
te accepteren en na verloop van tijd voor ‘meer comfort’ te gaan.
De door jongeren genoemde knelpunten zijn de geringe kansen binnen het huidige woningtoewij-
zingssysteem in de sociale huursector, de grote concurrentie in zowel de koopsector als de particuliere
én de sociale huursector en de disbalans tussen het huidige inkomen en de actuele woningprijzen in
de koopsector en particuliere huursector.
Een meerderheid van de huurders in de sociale huursector zou wel willen verhuizen, maar wordt
daarbij weerhouden door het gebrek aan passend woningaanbod. Men verwacht daarbij na een ver-
huizing sowieso duurder uit te zijn dan in de huidige situatie; ook wanneer men zou kiezen voor min-
der kwaliteit (woonruimte). De huurders zijn ook van mening dat de huidige regelgeving bijdraagt aan
‘vast zitten’ van huurders in de huidige woonsituatie. De corporaties zouden weinig openstaan, of on-
voldoende capaciteit hebben, voor het bedenken en invoeren van nieuwe structuren en nieuwe woon-
vormen. In plaats van huidige systeem van ‘inschrijven, reageren en toewijzen’ zou er eens nagedacht
kunnen worden over het ‘makelen’ van de woningvraag (bijvoorbeeld door woningruil); ook in de so-
ciale huursector.

Het gat tussen sociale huur en koop opvullen
Zowel in de gesprekken met de jongeren als met de huurders in de sociale huursector wordt gecon-
stateerd, dat er een gat bestaat tussen de sociale huursector en de koopsector; in het aanbod van
woningen en de financiële toegankelijkheid ervan.
Tijdelijke huurcontracten voor een soort kleine ‘starterswoning’ met een acceptabele huur, met name
voor alleenstaanden, wordt door jongeren als een mogelijke optie gezien om dit gat te dichten. Een
contract voor twee jaar zou daarbij wel te kort zijn als overgangsperiode. Een oriëntatieperiode op de
arbeidsmarkt en de woningmarkt van vijf jaar wordt als meer realistisch gezien en daar zou zo’n tijde-
lijk huurcontract op afgestemd moeten zijn. Een deel van de huurders in de sociale huursector vindt
het gebruik van tijdelijke huurcontracten een slecht idee. Enkele deelnemers suggereren dat het beter
zou zijn, om de huurprijs van een woning mee te laten bewegen met de inkomensontwikkeling van de
bewoners. Dus huurstijgingen, maar ook huurdaling bij een inkomensachteruitgang.

Jongeren dragen daarnaast de mogelijkheid aan om met twee alleenstaanden (zonder een directe re-
latie) een huurcontract aan te gaan in de particuliere huursector om op acceptabele woonquotes uit te
kunnen komen. Zeker voor jongere afgestudeerde alleenstaanden zou dit een tussenstap naar volledig
zelfstandig wonen kunnen zijn. Voor een aantal huurders in een wat latere levensfase geldt, dat zij
minder behoefte hebben om individueel over alle woonvoorzieningen te beschikken. Er zouden meer
woonruimten ten behoeve van (woon)gemeenschappen gerealiseerd kunnen worden, waarbij het co-
operatief wonen en woonvormen zoals Knarrenhof als voorbeelden genoemd worden.

Nijmegen als ideale woonstad
Zowel de jongeren als de huurders blijken over het algemeen zeer tevreden met het wonen in Nijme-
gen. Het aantal positieve associaties bij de stad is vele malen groter, dan de genoemde negatieve as-
pecten van de stad. De positieve associaties blijken onderverdeeld te kunnen worden in drie catego-
rieën: de fysieke situatie, de sociale sfeer en de politiek-culturele ‘wind’ die door de stad waait.



                                                  26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Nijmegen is volgens de gespreksdeelnemers een stad met een dorps karakter. Het is een echte stu-
dentenstad, maar niet op te grote schaal. Hierdoor heerst er een bruisende en levendige sfeer in de
stad, zonder dat het te massaal wordt. Nijmegen kent een grote mix aan bewoners, die over het al-
gemeen een open houding naar elkaar toe hebben. Men is gemoedelijk; meer dan in bijvoorbeeld het
nabij gelegen Arnhem.
Mede als gevolg van het feit dat Nijmegen een onderwijsstad is, bestaat er onder de bevolking een
open houding naar nieuwelingen toe; ook al komen deze hier maar tijdelijk wonen (studenten, asiel-
zoekers). Nijmegen is daarmee “lekker links”. Die openheid ervaren de jongeren en de huurders in de
sociale huursector ook in de lokale politiek. Politici en ambtenaren zijn volgens de deelnemers ook
goed bereikbaar.
Daarnaast is Nijmegen rijk aan zeer diverse culturele activiteiten, horeca gelegenheden en heeft het
een groene uitstraling. Ook recreatief kan men dus goed uit de voeten in de stad en de directe omge-
ving.

Het laatste woord is aan een geboren en getogen Nijmeegse in de groep jongeren: “ In alle fases van
mijn leven heb ik in Nijmegen steeds nieuwe dingen kunnen doen; naar school gaan, buiten spelen,
uitgaan, winkelen, studeren en werken. Nijmegen heeft eigenlijk van alles wat, niets heel specifiek ”.




                                                 27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Julianalaan 134, 2628 BL Delft
Postbus 5043, 2600 GA Delft

Telefoon: +31 (0)15 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
www.otb.bk.tudelft.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>