<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Woonwensen van potentiële bewoners in het
middensegment huur in Nijmegen
2018



Dr. H. Boumeester
m.m.v. drs. C. Lamain
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:
Gemeente Nijmegen in samenwerking met provincie Gelderland, Stichting Talis en Stichting
Portaal




Auteurs:
Dr. H. Boumeester
m.m.v. drs. C. Lamain




November 2018

OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft
Julianalaan 134, 2628 BL Delft
Tel. (015) 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
http://www.otb.bk.tudelft.nl



 Copyright 2018 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built
Environment, Delft University of Technology.
No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other
means, without written permission from the copyright holder.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Samenvatting           3
1      Inleiding 7
2      De opzet van het onderzoek ...................................................................... 9
       2.1 Onderzoekontwerp ................................................................................... 9
       2.2 Uitwerking van het meetinstrument ........................................................... 9
       2.3 Bepalen van de steekproef ....................................................................... 11
3      De resultaten van de enquête ................................................................. 13
       3.1 Beschrijving van de responsgroep en de woonprofielen ............................. 13
       3.1.1 De jongeren huishoudens ........................................................................ 13
       3.1.2 De potentieel doorstromende huishoudens................................................ 13
       3.1.3 De beoordeelde woonprofielen ................................................................. 14
       3.2 De woningwaardering door jongere huishoudens ...................................... 15
       3.2.1 Het waarderingsmodel ............................................................................. 15
       3.2.2 De voorkeur voor de woonprofielen .......................................................... 17
       3.2.3 Validatie van het waarderingsmodel ......................................................... 19
       3.3 De woningwaardering door potentieel doorstromende huishoudens ............ 19
       3.3.1 Het waarderingsmodel ............................................................................. 19
       3.3.2 De voorkeur voor de woonprofielen .......................................................... 22
       3.3.3 Validatie van het waarderingsmodel ......................................................... 24
       3.4 Verschillen in woonpreferenties tussen beide onderzoeksgroepen ............... 24
4      Conclusies 28
Bijlage A              Gehanteerde geografische indeling woonlocatie ................... 30
Bijlage B              Meetinstrument P.E.P.S.I. ...................................................... 31
Bijlage C              Uitnodigingsbrieven deelname onderzoek............................. 33
Bijlage D       Demografische en sociaal-economische kenmerken van de
      responsgroepen ....................................................................................... 37
Bijlage E              Samenstelling en frequentie beoordeelde woonprofielen ..... 43
Bijlage F     Waarderingsmodellen voor woningken-merken en voor
      woonomgevingskenmerken .................................................................... 47
Bijlage G              Validiteit van de schattingsmodellen ..................................... 52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>       Samenvatting



De gemeente Nijmegen wil het middensegment in de huursector de komende jaren verder in omvang
laten groeien, om de woningbehoeften van woonconsumenten tussen de sociale huursector en de
koopsector beter te kunnen faciliteren. Het is dan wel van belang om zowel de kwantitatieve en de
kwalitatieve woningvraag naar woningen in dat middensegment beter inzichtelijk te krijgen, zodat ook
passend woningaanbod gerealiseerd kan worden. Dit onderzoek vormt een onderdeel van een breder
onderzoeksproject, waarin de potentiële vraag naar huurwoningen in het middensegment binnen de
gemeente Nijmegen wordt verkend. Naast een cijfermatige bestudering van mogelijke toekomstige
ontwikkelingen van de bevolkingssamenstelling en woningvoorraad en mogelijkheden voor wooncon-
sumenten op de gemeentelijke en regionale woningmarkt, zijn daartoe een woonwensenonderzoek en
verdiepende groepsgesprekken uitgevoerd.

Om passend woningaanbod in het middensegment van de huursector te kunnen realiseren, is het van
belang te weten welke kenmerken van de woning en de woonomgeving meer doorslaggevend zijn in
de keuzes van woonconsumenten. In dit onderzoek is daarom meer specifiek ingegaan op de gewens-
te woonproducten en locatievoorkeuren van potentieel geïnteresseerde woonconsumenten voor een
middel dure huurwoning in Nijmegen. Daarbij is gebruik gemaakt van een specifieke meettechniek
voor het vaststellen van de woonpreferenties: het conjuncte meten.
Het woonwensenonderzoek is gericht geweest op twee groepen woonconsumenten in Nijmegen, de
jongeren in Nijmegen en huurders in de sociale huursector, die geen huurtoeslag ontvangen. Deze
groepen worden door de gemeente Nijmegen beschouwd als mogelijke toekomstige vragers naar
huurwoningen in het middensegment. Een andere groep potentieel belangstellenden voor het mid-
densegment, oudere huishoudens in de koopsector, valt om praktische redenen buiten de scoop van
dit onderzoek.
De centrale onderzoeksvraag luidt: Welke kenmerken van de woning en de woonomgeving zijn van
belang in de keuze van een (volgende) woning voor jongeren en huurders in de sociale huursector
(zonder huurtoeslag) in Nijmegen en in hoeverre verschilt dit belang tussen beide woonconsument-
groepen?

Voor het onderzoek zijn 2.000 jongeren in Nijmegen en 3.000 huurders van de woningcorporaties Ta-
lis en Portaal per brief uitgenodigd om deel te nemen aan een internet-enquête. Uiteindelijk hebben
452 personen de enquête volledig ingevuld: 199 jongeren, 89 huurders zonder huurtoeslag en 164
huurders met huurtoeslag. De laatstgenoemde groep respondenten zijn buiten de analyses gehouden,
omdat deze woonconsumenten niet tot de potentiële vragers naar middeldure huurwoningen worden
gerekend. De gerealiseerde responspercentages komen hiermee overeen met de vooraf gestelde ver-
wachting.

De beide responsgroepen wijken duidelijk af in samenstelling naar demografische en sociaal-
economische kenmerken. De jongeren wonen in bijna de helft van de gevallen alleen. Ruim de helft
van deze jongeren beschikt over een maandinkomen tot € 2000, maar driekwart van hen heeft daarbij
wel een HBO of WO opleidingsniveau. De jongeren wonen relatief weinig in de sociale huursector en
de koopsector.
Van de potentiële doorstromers in de sociale huursector beschikt ook ruim de helft over een inkomen
tot € 2000 per maand. Het aandeel van de personen met een HBO of WO opleiding is daarbij wel dui-
delijk lager dan onder de jongeren. Een meerderheid van deze responsgroep is vrouw en het relatieve
aantal alleenstaanden blijkt nog iets hoger uit te komen dan bij de jongeren.
Waar de jongeren een meer diverse verwachting hebben ten aanzien van hun toekomstige woonsitua-
tie (40% wil kopen, 35% wil huren, 25% weet het nog niet), ziet 70% van de respondenten in de so-

                                                 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>ciale huursector zichzelf ook in de komende jaren in een huurwoning wonen en denkt slechts 8% aan
het kopen van een woning.

Alle deelnemers aan de internet-enquête hebben zes keuzesets met steeds twee woonprofielen ter
beoordeling voorgelegd gekregen. Elk woonprofiel bestaat daarbij uit een bepaald niveau voor zes
woningkenmerken en voor vijf woonomgevingskenmerken. De respondenten is gevraagd om aan elk
woonprofiel een waardering te geven in de vorm van een rapportcijfer en vervolgens aan te geven
welk woonprofiel in de keuzeset de voorkeur heeft. Met behulp van een multiple regressie analyse is
op basis van de aldus verkregen informatie per responsgroep een model geschat, waarmee de rap-
portcijfers (de waardering) voor de woonprofielen verklaard kunnen worden. Uiteindelijk geeft dit in-
zicht in welke kenmerken van de woning en van de woonomgeving meer en minder bepalend zijn in
de beoordeling van een woonproduct en dus al dan niet doorslaggevend zullen zijn in de keuze voor
een woning (in het middeldure huursegment).

Over het algemeen beoordelen de potentiële doorstromers de voorgelegde woonprofielen negatiever
dan de jongeren in Nijmegen. Door de jongeren worden tien van de 27 woonprofielen gemiddeld met
een voldoende (rapportcijfer van 6 of hoger) gewaardeerd; onder de potentiële doorstromers ‘scoort’
niet één woonprofiel gemiddeld een voldoende. Een lagere overall waardering ligt in de lijn der ver-
wachting, omdat de respondenten een set aan zeer diverse woonprofielen voorgelegd krijgen. Daarbij
worden slechts enkele woonproducten als echt positief beoordeeld; de overige woonprofielen dus
meer negatief. Het verschil tussen beide groepen wordt daarbij mede bepaald door een verschillend
referentiepunt van jongere huishoudens en potentiële doorstromers voor wat betreft de woningkwali-
teit. Dit maakt de potentiële doorstromers ook meer kritisch bij het beoordelen van ander woningaan-
bod.




Voor jongeren blijken de afstand tot het station, de woonlocatie, de prijsklasse en het aantal kamers
het meest belangrijk in hun afwegingen bij het kiezen van een woning. Bij de afstand tot het station
lijkt het breekpunt te liggen op 10 minuten reisafstand. Een woning buiten Nijmegen wordt veruit het
minst gewaardeerd, maar ook aan de rand van de stad levert een lagere waardering op dan in het
centrum. Opvallend is dat de jongeren, ondanks de sterke vertegenwoordiging van de alleenstaanden
in deze groep, een woning met maar één kamer duidelijk lager waarderen. Een lagere prijsklasse
wordt door de jongeren natuurlijk hoger gewaardeerd, maar ook een middeldure woning (huurprijs
tussen de €711 en €900 of een koopprijs tussen de €220.000 en €280.000) blijkt de beoordeling van
de voorgelegde theoretische woningaanbiedingen niet negatief te beïnvloeden.



                                                 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>De potentiële doorstromers letten bij het beoordelen van een woningaanbod het meest op de prijs-
klasse; deze heeft verreweg de grootste invloed. Daarnaast blijken de eigendomsverhouding, het aan-
tal kamers, het woningtype en de woonlocatie het meest belangrijk in hun afwegingen bij het kiezen
van een woning. Wanneer een woning tot het middensegment van de huursector of de koopsector
behoort, leidt dit niet meteen tot een negatieve beoordeling. Maar een woning in de lagere prijsklasse
wordt door deze groep woonconsumenten nog meer gewaardeerd dan door de jongeren. Bij het wo-
ningtype blijkt de toegankelijkheid van de woning redelijk doorslaggevend. Een appartement met lift
worden namelijk het meest gewaardeerd door de potentiële doorstromers. In tegenstelling tot de jon-
geren, speelt bij de potentiële doorstromers uit de sociale huursector de centrale ligging in de stad en
de afstand tot het station een beperkte rol in de keuze van een (andere) woning.

Het belang dat aan het afwerkingsniveau van de keuken en badkamer wordt toegekend in de keuze
van een woning, is opvallend verschillend voor beide onderzoeksgroepen. Jongeren kennen iets meer
waarde toe aan een wat hoger afwerkingsniveau dan de potentiële doorstromers. Mogelijk speelt
hierbij het referentiepunt van de respondenten met betrekking tot het ervaren kwaliteitsniveau een
rol.
De parkeermogelijkheden nabij de woning blijkt voor beide onderzoeksgroepen niet het grootste issue
in het zoeken naar een woning. Dat geldt zeker voor de jongeren en in iets mindere mate voor de po-
tentiële doorstromers. Uit de onderzoeksresultaten is ook gebleken, dat een privé parkeerplaats niet
gewenst wordt of niet als reëel gezien wordt.

De jongeren in Nijmegen en de potentiële doorstromers blijken dus best een verschillend woonprefe-
rentiestructuur te kennen. Wanneer de tien hoogst gewaardeerde woonprofielen voor beide groepen
naast elkaar gezet worden, blijken echter acht van de tien woonprofielen hetzelfde te zijn. Het gaat
daarbij in de meeste gevallen om appartementen met lift of rijwoningen, in de middeldure of goedko-
pere prijsklasse, met een gemiddeld tot hoog afwerkingsniveau en gelegen in het centrum van de
stad. De gemiddelde rapportcijfers die door de potentiële doorstromers aan deze woonprofielen zijn
toegekend, liggen daarbij steeds wel beduidend lager dan bij de jongeren. Mogelijk speelt hierbij het
referentiepunt van de huidige woonsituatie van de beide woonconsumentgroepen een rol.
Er zijn ook enkele woonprofielen die door beide woonconsumentgroepen het meest negatief worden
gewaardeerd. Daarbij spelen met name de ligging buiten of aan de rand van Nijmegen (en daarmee
de grotere afstand tot het centraal station), de beperkte interne woonruimte en het hogere prijsniveau
een rol.

Ondanks de afwijkende woonpreferentiestructuren van beide onderzoeksgroepen, komen toch dezelf-
de woonprofielen als best gewaardeerd naar voren. Dat heeft te maken met de samenstelling van een
woonprofiel uit elf kenmerken van de woning en van de woonomgeving. De jongeren vinden bepaalde
kenmerken in een profiel weliswaar minder belangrijk of waarderen deze negatief, maar daar staan
andere positief gewaardeerde kenmerken tegenover. Bij hetzelfde woonprofiel geldt dat ook voor de
potentiële doorstromers, maar dan met betrekking tot andere kenmerken.

De bevindingen in dit onderzoek sluiten aan bij het zoek- en keuzeproces op de woningmarkt in de
werkelijkheid. Ook daar gaan huishoudens op zoek naar een woonproduct, dat zo goed mogelijk aan-
sluit bij de wensen. Dat zal veelal niet het ideaal gewenste plaatje zijn. Jongeren zijn daarbij minder
bereid om in te leveren op de wensen ten aanzien van de woonomgeving; de huurders in de sociale
huursector zonder huurtoeslag zullen eerder vasthouden aan hun wensen met betrekking tot de wo-
ningkenmerken. De jongeren lijken daarbij eerder bereid om een woning in het middensegment van
de Nijmeegse woningmarkt te accepteren, dan de potentiële doorstromers in de sociale huursector.
Waarom bepaalde kenmerken belangrijk zijn en in hoeverre woonconsumenten bereid zijn om op be-
paalde gewenste kenmerken ‘in te leveren’, wordt met dit woonwensenonderzoek niet achterhaald.
Daarom zijn er aanvullend verdiepende groepsgesprekken gehouden met enkele vertegenwoordigers
uit beide onderzoeksgroepen, waarvan een afzonderlijk onderzoeksverslag is gepubliceerd.

                                                   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Om jongeren te laten doorstromen naar een middeldure huurwoning, zouden vooral appartementen
met lift aangeboden moeten worden in het centrum van de stad en op kortere afstand van het cen-
traal station. Deze appartementen dienen minimaal 2 kamers en een middelgrote tot grote woonka-
mer te hebben, waarbij het afwerkingsniveau van de keuken en badkamer bovengemiddeld is. Jonge-
ren stellen daarmee behoorlijke eisen aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de woning.
De potentiële doorstromers in de sociale huursector stellen wel wat lagere eisen aan de prijs-
kwaliteitsverhouding van de woning, maar lijken daarbij minder bereid te zijn om een huurwoning in
het middeldure segment te accepteren. De kans daarop is het grootst, wanneer een appartement met
lift wordt aangeboden met meer dan twee kamers en een middelgrote woonkamer. De aanwezigheid
van een (openbare)parkeerplaats is daarbij een pre, evenals een meer centrale ligging in de stad.




                                                6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>1      Inleiding



Er kan een groot verschil bestaan tussen wens en werkelijkheid. Dat geldt ook voor de woningbehoef-
te van huishoudens in Nijmegen. Nederland kent een rijke traditie in het meten van woonvoorkeuren.
Deze onderzoeken inventariseren of mensen verhuisplannen hebben en zo ja, welke woningkenmer-
ken men wenst, zoals het eigendom, het woningtype, het aantal kamers, etc. Daarbij kunnen diverse
meettechnieken worden toegepast, waarbij de woningkenmerken afzonderlijk (compositioneel) of als
totaalpakket (decompositioneel) worden aangeboden en de mate van het onderlinge belang van de
gewenste woningkenmerken al dan niet wordt vastgesteld.

Een probleem bij meer traditioneel woonwensenonderzoeken is dat het moeilijk is te achterhalen, wel-
ke preferenties ten aanzien van de verschillende woning- en woonomgevingskenmerken nou zwaarder
wegen dan andere preferenties. Wanneer naar de voorkeur voor afzonderlijke kenmerken van de wo-
ning en de woonomgeving wordt gevraagd, is de optelsom van de genoemde eigenschappen de beste
schatting van het geprefereerde woonproduct. Dat kan echter al snel leiden tot een aspiratiebeeld
(gebaseerd op de door het huishouden ingeschatte mogelijkheden) of zelfs een ideaalbeeld dat woon-
consumenten hebben over hun woonsituatie. In werkelijkheid is het woonproduct veelal niet te vinden
of niet bereikbaar op de woningmarkt. Huishoudens worden namelijk in hun keuze beperkt door re-
gelgeving en het beschikbare aanbod.

De gemeente Nijmegen wil het middensegment in de huursector de komende jaren verder in omvang
laten groeien, om de woningbehoefte van woonconsumenten tussen de sociale huursector en de
koopsector beter te kunnen faciliteren. Het is dan wel van belang om zowel de kwantitatieve en de
kwalitatieve woningvraag naar woningen in dat middensegment beter inzichtelijk te krijgen, zodat ook
passend woningaanbod gerealiseerd kan worden.
Dit onderzoek vormt een onderdeel van een breder onderzoeksproject, waarin de potentiële vraag
naar huurwoningen in het middensegment binnen de gemeente Nijmegen nader inzichtelijk te maken.
Naast een cijfermatige bestudering van mogelijke toekomstige ontwikkelingen van de bevolkingssa-
menstelling en woningvoorraad en mogelijkheden voor woonconsumenten op de gemeentelijke en re-
gionale woningmarkt, zijn hiervoor ook dit woonwensenonderzoek én verdiepende focusgroepen uit-
gevoerd onder twee groepen woonconsumenten in Nijmegen (jongeren tot 30 jaar en huurders vanaf
30 jaar en wonend in de sociale huursector). Deze groepen worden als mogelijke vragers naar huur-
woningen in het middensegment beschouwd in de nabije toekomst. Een andere groep potentieel be-
langstellenden voor het middensegment, oudere huishoudens in de koopsector, valt om praktische re-
denen buiten de scoop van dit onderzoek.

De gemeente Nijmegen wil met het woonbeleid en het woningvoorraadbeheer beter in kunnen spelen
op de woonwensen van huishoudens ten aanzien van het huren of kopen van een woning in het mid-
densegment. Daarvoor is het van belang om te weten welke kenmerken van de woning en de woon-
omgeving meer doorslaggevend zijn in de keuzes van woonconsumenten. In dit onderzoek wordt
daarom meer specifiek ingegaan op gewenste woonproducten en locatievoorkeuren onder potentieel
geïnteresseerde woonconsumenten voor een middeldure huurwoning in Nijmegen.
De centrale onderzoeksvraag luidt: Welke kenmerken van de woning en de woonomgeving zijn van
belang in de keuze van een (volgende) woning voor jongeren en voor huurders in de sociale huursec-
tor (zonder huurtoeslag) in Nijmegen en in hoeverre verschilt dit belang tussen beide woonconsu-
mentgroepen?

In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van een specifieke meettechniek voor het vaststellen van de
woonpreferenties: het conjuncte meten. Dit is een zogenoemde decompositionele meetmethode,

                                                 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>waarbij een (realistisch) concreet samengesteld pakket aan woning- en omgevingskenmerken ter be-
oordeling aan woonconsumenten wordt voorgelegd. Op basis van het totaal aan beoordelingen van
een groep ondervraagde personen, kan dan de populariteit van deze woonproducten worden vastge-
steld. Vervolgens kan modelmatig het belang van de afzonderlijke kenmerken in de totaalpakketten
worden geschat: welke kenmerken wegen zwaarder mee in de beoordeling (en dus de te verwachte
woningkeuze) van het woningaanbod in het middensegment.

Het woonwensenonderzoek is uitgevoerd met gebruikmaking van een internet-enquête, die is vorm-
gegeven binnen de internet-applicatie P.E.P.S.I. (Picture Enabled Preference Survey Interface).

In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de opzet van het onderzoek, waarbij achtereenvolgens het
doel, de opzet van het meetinstrument en de steekproefbepaling worden beschreven. De resultaten
van de uitgevoerde enquête staan centraal in hoofdstuk 3. Bij het beschrijven van de resultaten wordt
steeds een onderscheid aangehouden tussen de twee verschillende consumentgroepen. De belangrijk-
ste conclusies van het onderzoek zijn terug te vinden in het afsluitende hoofdstuk 4.




                                                 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2        De opzet van het onderzoek



2.1      Onderzoekontwerp

Conjunct meten is een onderzoeksmethode om preferenties te meten, waarbij steeds een combinatie
van kenmerken ter beoordeling wordt voorgelegd aan de respondent. Het gaat daarbij om kenmerken
van de woning (zoals woningtype, grootte, eigendomsverhouding, prijs, afwerkingsniveau) en/of van
de woonomgeving (bijvoorbeeld type woonmilieu, groenvoorzieningen of parkeergelegenheid). Elke
afzonderlijke combinatie van kenmerken noemen we een woonprofiel. Het beoordelen van zo’n woon-
profiel is een waarheidsgetrouwe nabootsing van het feitelijke beslissingsgedrag op de woningmarkt.
De respondent weegt de onderliggende kenmerken af en komt tot een totaalwaardering voor het
voorgelegde woningaanbod. Door de ondervraagde persoon steeds elk woonprofiel afzonderlijk een
rapportcijfer te laten geven en daarnaast woonprofielen paarsgewijs te laten beoordelen, kan uit de
rapportcijfers en de keuzes worden afgeleid welke kenmerken het meest bepalend zijn in de woning-
keuze.
In onderzoektermen spreken we over de gemiddelde bijdrage van het kenmerk aan de totaalnut (de
waardering) van het voorgelegde woningaanbod. Wanneer er van een statistisch verantwoord aantal
respondenten informatie beschikbaar is over de waardering van de voorgelegde woonprofielen, kun-
nen er nutmodellen worden geschat met behulp van regressietechnieken. Op basis van een dergelijk
nutmodel is het vervolgens mogelijk om voor elke combinatie van ondervraagde kenmerken statistisch
een totaalnut te schatten. Deze totaalnutten kunnen weer gebruikt worden om (potentieel of be-
staand) woningaanbod te rangschikken naar waardering van de gemiddelde woonconsument.


2.2      Uitwerking van het meetinstrument


Bij het uitwerken van de conjunct-meten-enquête zijn enkele stappen doorgelopen, die hieronder kort
beschreven worden.
In de eerste stap is de selectie van de kenmerken (of wel de attributen) gemaakt, waarvan wordt
aangenomen dat ze van belang zijn voor de woningkeuze van de twee woonconsumentgroepen jon-
geren in Nijmegen en potentiële doorstromers uit de sociale huursector in Nijmegen. Daarbij geldt de
restrictie dat respondenten maximaal zes à zeven attributen tegelijkertijd kunnen beoordelen. In over-
leg met de opdrachtgever is besloten om de woningkenmerken en de woonomgevingskenmerken af-
zonderlijk van elkaar ter beoordeling aan te bieden. Daardoor kunnen in beide blokken maximaal ze-
ven attributen worden gepresenteerd. Uiteindelijk zijn er zes woningkenmerken (woningtype, eigen-
domsverhouding, oppervlakte woonkamer, aantal kamers, uitrustingsniveau sanitaire voorzieningen en
prijsklasse) en vijf woonomgevingskenmerken (woonlocatie, parkeergelegenheid, reisafstand tot sta-
tion, afstand tot winkels en afstand tot scholen) geselecteerd in dit experiment. Deze selectie van
kenmerken is gebaseerd op eerder studies1 en de praktijkervaringen bij de opdrachtgever.
De tweede stap is de keuze van de attribuutniveaus geweest: de waarden van de kenmerken waar-
mee wordt gevarieerd in het conjuncte experiment. Daarbij is gekozen voor drie niveaus per attribuut,
met uitzondering van de eigendomsverhouding (huur- of koopwoning). Voor de prijsklasse is een on-
derscheid aangebracht in huurprijsklassen voor huurwoningen en koopprijsklassen voor koopwonin-


1
  Molin, E. H., 1999, Conjoint Modeling approach for residential group preferences, Eindhoven (Technische Universiteit Eindho-
ven) (dissertatie);
Boumeester, H., H. Coolen, K. Dol, R. Goetgeluk, S. Jansen, G. Mariën en E. Molin , 2008, Module Consumentengedrag WoON
2006, Delft (OTB);
Blijie, B., R. van Hulle, C. Poulus, R. van Til en K. Gopal, 2009, Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent.
WoON-module Consumentengedrag, Den Haag (Ministerie van VROM).
                                                              9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>gen. Bij de keuze van de attribuutniveaus is rekening gehouden met het feit dat alle mogelijke com-
binaties van attributen tot zo min mogelijk onvoorstelbare woonsituaties leidt. In figuur 2.1 zijn de
gehanteerde attributen en attribuutniveaus weergegeven. Een grafische weergave van de operationa-
lisering van de woonlocatie is terug te vinden in bijlage A.

Figuur 2.1 Gehanteerde woningkenmerken en woonomgevingskenmerken in de conjunct-
meten-enquête naar woonwensen onder jongeren en potentiële doorstromers uit de soci-
ale huursector in Nijmegen

Attribuut                             Attribuutniveau
Woningkenmerken
Woningtype                            Appartement zonder lift
                                      Appartement met lift
                                      Rijwoning
Eigendomsverhouding                   Koop
                                      Huur
Oppervlakte woonkamer                 Woonkamer 20 m2
                                      Woonkamer 30 m2
                                      Woonkamer 40 m2
Aantal kamers                         1 kamer
                                      2 kamers
                                      3 kamers
Uitrustingsniveau sanitaire ruimten   Basic
                                      Gemiddeld
                                      Hoog
Prijsklasse                           Laag (Huur € 640 -710 of Koop € 180.000 - 219.000)
                                      Midden (Huur € 711 - 900 of Koop € 220.000 - 279.000)
                                      Hoog (Huur € 901 - 1100 of Koop € 280.000 - 340.000)



Woonomgevingskenmerken
woonlocatie                           Nijmegen-centraal
                                      Nijmegen-buitenwijk
                                      Buiten Nijmegen
parkeergelegenheid                    Geen parkeerplaats
                                      Prive parkeerplaats
                                      Openbare parkeerplaats
reisafstand station                   10 minuten
                                      20 minuten
                                      30 minuten
afstand winkels                       < 500 meter
                                      500 tot 1000 meter
                                      > 1000 meter
afstand scholen                       < 500 meter
                                      500 tot 1000 meter
                                      > 1000 meter




De derde stap was het combineren van de attribuutniveaus tot hypothetische woonsituaties: het con-
strueren van woonprofielen (ook wel alternatieven genoemd). De meest volledige aanpak is het ma-

                                                        10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>ken van alle mogelijke combinaties, waardoor het zogenaamde full-factorial design wordt verkregen.
gegeven de selectie van 11 attributen met ieder drie (of twee bij eigendomsverhouding) niveaus, zou
dit echter tot een onhanteerbaar aantal van 118.098 woonprofielen leiden. Dat is teveel om mee te
nemen in een onderzoek. Dit is ook niet nodig, omdat de belangrijkste effecten ook statistisch kunnen
worden bepaald op basis van een specifieke selectie uit alle mogelijk combinaties (orthogonal fractio-
nal factorial design). Dit beperkt het aantal op te nemen woonprofielen tot 27. De samenstelling van
deze 27 woonprofielen is gebaseerd op een zogenoemd Basic Plan voor 11 kenmerken met 2 of 3 ni-
veaus; een volledige beschrijving van deze 27 profielen is terug te vinden in tabel D.1 in bijlage D.
Deze 27 woonprofielen zijn random in keuzesets van twee random geselecteerde profielen aan de
respondenten voorgelegd. Iedere deelnemer aan de enquête krijgt daarbij zes keuzesets voorgelegd
en beoordeelt dus 12 van de 27 woonprofielen.
De vierde en laatste stap bij het uitwerken van de conjunct-meten-enquête is de keuze voor de voor
te leggen meettaken geweest. Aan de respondenten is gevraagd om achtereenvolgens het blok wo-
ningkenmerken en het blok woonomgevingskenmerken binnen een woonprofiel te beoordelen (rating
taak). Vervolgens zijn de twee woonprofielen tegelijkertijd gepresenteerd en is aan de respondenten
gevraagd om aan te geven welke van de twee woonprofielen de voorkeur heeft (ranking taak).

De conjunct-meten-enquête is voorafgegaan door een korte algemene vragenlijst naar de achter-
grondkenmerken (demografisch, sociaal-economisch, woningmarktpositie) van het huishouden waar-
toe de respondent behoort. De uitgevoerde enquête is afgesloten met de vraag of de respondent ge-
interesseerd is in een verdiepend vervolggesprek.

Voor het vormgegeven en afnemen van de enquete is gebruik gemaakt van de internet-applicatie
P.E.P.S.I. (Picture Enabled Preference Survey Interface). In bijlage B wordt een nadere uitleg gegeven
over deze applicatie.


2.3     Bepalen van de steekproef

Omdat in de conjunct-meten-enquête iedere respondent 12 woonprofielen ter beoordeling voorgelegd
krijgt, neemt het aantal metingen voor de uit te voeren analyses met een factor 12 toe per respon-
dent. Honderd respondenten bijvoorbeeld levert dan 1.200 metingen op. Daardoor kan de gewenste
netto-responsgroep in omvang geringer zijn dan bij meer traditionele woonwensenonderzoek en toch
statistische toetsing op nauwkeurigheid en betrouwbaarheid toe laten.
Voor significante resultaten wordt in de regel een minimum van dertig respondenten vereist bij een
statistische analyse. In het kader van dit onderzoek houdt dat in, dat er van alle profielen minimaal
dertig beoordelingen moeten zijn. Gegeven de 27 beschikbare woonprofielen betekent dit 810 metin-
gen. Omdat elke respondent zes keuzesets van twee random geselecteerde woonprofielen krijgt voor-
gelegd, zijn er dus minimaal circa 70 respondenten nodig om een waarderingsmodel te kunnen schat-
ten. Het schatten van een voorkeurmodel is gebaseerd op de keuze voor één van de twee woonpro-
fielen in elk keuzeset. Omdat elke respondent zes random samengestelde keuzesets krijgt voorgelegd,
resulteert dit in zes metingen per respondent. Het aantal benodigde respondenten verdubbeld daar-
mee in vergelijk met het schatten van een waarderingsmodel. Door uit te gaan van een benodigde
netto-responsgroep van 150 personen per onderzoeksgroep, is het mogelijk om op een verantwoorde
manier tot verklaringsmodellen te komen van de woonpreferenties.
De onderzoekspopulatie jongeren in Nijmegen is in dit onderzoek gedefinieerd als: “personen in de
leeftijdsklasse 20 tot en met 30 jaar en woonachtig in de gemeente Nijmegen”. Op 1 januari 2018 telt
de gemeente Nijmegen circa 38.500 inwoners in deze leeftijdsklasse. Uitgaande van een gewenste
netto-responsgroep van 150 personen2 en een responspercentage van 7,5%, is een random steek-

2
  Uitgaande van de maximaal mogelijke standaarddeviatie in de onderzoeksresultaten en een betrouwbaarheidsmarge
van 95% (dubbelzijdig), geldt op basis van dit aantal respondenten een nauwkeurigheidsmarge van 8% rond de uit-
komsten voor de responsgroep (Rustenburg, Gb., 2000, Marktonderzoek voor marketingbeslissingen, Groningen (Wol-
ters-Noordhoff bv).
                                                      11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>proef getrokken van 2.000 personen uit deze onderzoekspopulatie. De gemeente Nijmegen heeft deze
steekproef uit de beschikbare Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) getrokken en met behulp de
NAW-gegevens een uitnodigingsbrief (met de internetlink en inloggegevens) voor deelname aan het
onderzoek verstuurd (een voorbeeldbrief is op opgenomen in bijlage C).
De onderzoekspopulatie potentiële doorstromers uit de sociale huursector in Nijmegen in voor dit on-
derzoek gedefinieerd als: “personen die een corporatiewoning huren in de gemeente Nijmegen en
geen huurtoeslag ontvangen” Op 1 januari 2018 verhuren de woningcorporaties Talis en Portaal naar
schatting 20.700 woningen in de gemeente Nijmegen. Uitgaande van een gewenste netto-
responsgroep van 150 personen en een responspercentage van 10%, zou een random steekproef van
1.500 personen uit het huurdersbestand van de woningcorporaties Portaal en Talis voldoende moeten
zijn. Omdat op voorhand echter niet kon worden gestratificeerd naar huurders die wel of geen huur-
toeslag ontvangen, is de benodigde steekproef in omvang verdubbeld (rond de 50% van de huurders
in de sociale huursector in Nijmegen blijkt namelijk huurtoeslag te ontvangen, zo bleek uit een korte
analyse op het WoON 2015). Beide genoemde corporaties hebben daarom een random steekproef van
1.500 personen inclusief de NAW-gegevens aangeleverd aan de gemeente Nijmegen. De gemeente
heeft wederom de uitnodigingsbrief (met de internetlink en inloggegevens) voor deelname aan het
onderzoek verstuurd aan deze personen. Ook van deze brief is een voorbeeld opgenomen in bijlage C.
De uitnodigingsbrieven zijn op 19 februari 2018 verstuurd en de enquête is voor de deelnemers be-
schikbaar geweest gedurende drie weken in de periode 20-2-2018 tot 11-03-2018. Er zijn geen herin-
neringsbrieven verstuurd.




                                                 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3       De resultaten van de enquête



3.1     Beschrijving van de responsgroep en de woonprofielen

In totaal is er door 452 personen een volledige, bruikbare conjunct-meten-enquête ingevuld. In de
eerste week van het veldwerk is verreweg het grootste deel van de respondenten binnen gehaald. Het
aantal personen dat de enquête is gestart (656), komt neer op een overall responspercentage (13%)
dat boven het vooraf verwachte percentage (9%) uitkomt. Het uitgangspunt was namelijk een
responspercentage van 7,5% onder de jongeren in Nijmegen en 10% onder de huurders van de wo-
ningcorporaties, of wel respectievelijk 150 personen en 300 personen (450 respondenten in totaal;
9% van alle aangeschreven personen).
Circa 70% van de personen heeft de enquête echter ook daadwerkelijk helemaal afgerond en laten
opslaan in het databestand. Alleen deze enquêteresultaten konden meegenomen worden in de uitge-
voerde analyses. De netto te gebruiken responsgroep bestaat dus uit 452 personen, wat neer komt op
9% van alle aangeschreven personen.

3.1.1 De jongeren huishoudens

De eerste onderzoeksgroep, de jongeren tussen de 20 en 30 jaar in Nijmegen, is met 199 responden-
ten ruim vertegenwoordigd in de netto te gebruiken responsgroep (44%). Daarmee komt het netto
responspercentage uit op 10%. Met deze 199 respondenten komen uiteindelijk 2.388 metingen (be-
oordelingen van een woonprofiel) beschikbaar voor de uitgevoerde analyses.
Onder de jongere respondenten komen verhoudingsgewijs veel vrouwen voor (65% in vergelijking
met 55% in de totale populatie). Verder passen de demografische kenmerken van de respondenten
typisch bij jongere woonconsumenten: bijna de helft is alleenstaand, 30% heeft een partner en de
rest (26%) woont op een of andere manier samen met anderen. Bij vier respondenten is er ook een
kind aanwezig in het huishouden (zie tabellen D.1 – D.11 in bijlage D voor alle onderliggende cijfers).
Drie kwart van de respondenten volgt een HBO of WO opleiding of heeft deze afgerond. Dit hoge
aandeel heeft een aannemelijk verband met de stad Nijmegen als onderwijsstad. Ongeveer 4% heeft
een lager opleidingsniveau. De inkomensverdeling is ook typerend voor deze groep van jongere
woonconsumenten. Vier op de tien respondenten heeft een netto maandinkomen onder de €1.400 en
nog eens circa 15% komt niet boven de €2.000 per maand uit. Daar staat tegenover dat bijna 15%
over een netto maaninkomen van minimaal €3.500 beschikt.
45% van de respondenten tussen de 20 en 30 jaar woont op kamers en nog eens 28% woont in een
particuliere huurwoning. De jongeren wonen relatief minder vaak in een sociale huurwoning (14%) en
in de koopsector (10%). Een op de vier jongere respondenten ontvangt een huurtoeslag.
De jongeren blijken, zoals verwacht, niet erg honkvast te zijn. 60% van hen geeft aan binnen twee
jaar te willen verhuizen. Een kleine 20% heeft geen plannen om te verhuizen (ook niet over meer dan
twee jaar) of weet niet wat de toekomst op dit punt brengt. Overigens is maar een derde van de jon-
geren echt actief aan het zoeken naar andere woonruimten. Op de vraag of men liever een woning
zou willen kopen of huren, blijken de meningen van jongeren redelijk verdeeld: ruim 40% wil kopen,
35% wil huren en de resterende 20% heeft geen voorkeur of weet het (nog) niet. Ten opzichte van
de huidige woonsituatie (10% woont in een koopwoning) is er dus wel sprake van een verschuiving in
de richting van de koopsector.

3.1.2 De potentieel doorstromende huishoudens

De tweede onderzoeksgroep, de potentiële doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, is met
89 respondenten vertegenwoordigd. De resterende 164 respondenten in de netto-responsgroep blij-
ken namelijk een huurtoeslag te ontvangen. Daarmee vallen deze respondenten buiten de definitie
                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>van de potentiële doorstromers in de sociale huursector. Het aandeel respondenten met huurtoeslag is
dus groter onder de huurders die hebben deelgenomen aan de enquête (65%), dan op voorhand
werd verwacht (circa 50%).
De te gebruiken netto-responsgroep van 89 deelnemers komt overeen met een netto responspercen-
tage van 6%. Met deze 89 respondenten komen uiteindelijk 1.068 metingen (beoordelingen van een
woonprofiel) beschikbaar voor de uitgevoerde analyses. Dat is nog een voldoende basis om betrouw-
bare regressieanalyses uit te voeren om te komen tot een waarderingsmodel van de woonpreferen-
ties. Op basis van deze 89 respondenten dient een nauwkeurigheidsmarge van 9% rond de uitkom-
sten te worden aangehouden (uitgaande van een maximaal mogelijke standaarddeviatie en een be-
trouwbaarheidsmarge van 95%).
Deze groep respondenten is niet onverwachts wat meer divers dan de onderzoeksgroep jongeren (zie
tabellen D.12 – D.20 in bijlage D voor alle onderliggende cijfers). Wel zijn ook nu de vrouwen veel
sterker vertegenwoordigd dan de mannen: 63% - 37%. Naar leeftijd bezien is er een goede spreiding
in het aantal respondenten, met een zwaartepunt in de leeftijdsklassen 40-54 jaar (ruim 30%) en 55-
64 jaar (40%). Het aandeel alleenstaanden is in deze groep opvallend hoog met 60% (ook hoger dan
in de responsgroep van de jongere huishoudens). Het aantal huishoudens met thuiswonende kinderen
is wederom minimaal (19 respondenten).
Naar sociaal-economische kenmerken bezien, zit er een redelijke spreiding in de responsgroep poten-
tiële doorstromers. Zo heeft 44% een hogere opleiding en 23% een wat lagere opleiding (bij de groep
jongeren komen deze aandelen uit op respectievelijk 76% en 3%). Het aandeel huishoudens met een
netto maandinkomen tot €1.400 bedraagt 10%. Ook nu komt ruim 50% van de respondenten niet bo-
ven een maandinkomen van €2.000 uit. Voor de resterende 40% van de respondenten ligt het inko-
men tussen de €2.000 en €3.500 netto per maand.
De potentiële doorstromers die aan de enquête hebben deelgenomen, blijken veel honkvaster dan de
jongere respondenten. Een kwart geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen en 10% ziet zichzelf
op een iets langere termijn op zoek gaan naar een andere woning. Voor de overige 65% geldt dat
men helemaal niet met een eventuele verhuizing bezig is. Op de vraag of men liever een woning zou
willen kopen of huren, blijkt men redelijk eensgezinds: ruim 70% wil blijven huren en slechts 8%
denkt aan kopen. De resterende 20% heeft geen voorkeur of weet het (nog) niet.

3.1.3 De beoordeelde woonprofielen

Iedere respondent heeft 12 profielen van de 27 woonprofielen voorgelegd gekregen (een volledige
beschrijving van deze 27 profielen is terug te vinden in tabel E.1 in bijlage E). De keuze van die pro-
fielen vindt random plaats in P.E.P.S.I. Dus iedere respondent krijgt een andere set van 12 profielen
te beoordelen. Bij een voldoende aantal deelnemers moeten bij deze werkwijze alle profielen voldoen-
de vaak en enigszins evenredig beoordeeld zijn. Dit blijkt inderdaad het geval te zijn geweest. Een
frequentieverdeling van de beoordeelde woonprofielen is per onderzoeksgroep opgenomen in tabel
E.2 in bijlage E.

Voor de uit te voeren multiple regressie analyses is het nog wel noodzakelijk om de beoordeelde
woonprofielen uiteen te leggen in de afzonderlijke attribuutniveaus, waaruit het betreffende woonpro-
fiel bestaat. Dit is gedaan met behulp van een zogenaamde effectcodering, die desgewenst is terug te
vinden in tabel E.3 in bijlage E.




                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>3.2         De woningwaardering door jongere huishoudens

3.2.1 Het waarderingsmodel

De respondenten in de onderzoeksgroep jongeren in Nijmegen hebben in de enquête een rapportcijfer
gegeven aan het blok met woningkenmerken en aan het blok met omgevingskenmerken afzonderlijk.
In eerste instantie is daarom afzonderlijk een waarderingsmodel geschat voor de rapportcijfers voor
het woningblok met behulp van de woningkenmerken en een waarderingsmodel voor de rapportcijfers
voor het woonomgevingsblok met behulp van de omgevingskenmerken. De resulterende modellen zijn
terug te vinden in bijlage F (respectievelijk tabel F.1 en F.2). Deze modellen geven dus inzicht in wel-
ke kenmerken binnen het blok meer of minder van belang zijn in de beoordeling door de responden-
ten; of wel welke kenmerken met name bepalend zullen zijn in de eventuele keuze van een woning,
c.q. woonomgeving.
Omdat in beide modellen de modelspecificaties niet veel afwijken en de gemiddelde beoordeling van
het woningkenmerkenblok en van het woonomgevingsblok slechts geringe verschillen laten zien, is er
voor gekozen om per woonprofiel het gemiddelde te berekenen over de gegeven rapportcijfers voor
beide blokken. Dat resulteert in een rapportcijfer voor het gehele woonprofiel, dat dan ook verklaard
kan worden met gebruikmaking van alle kenmerken in het woonprofiel. Het voordeel van deze werk-
wijze is dat het belang van de afzonderlijke woning- of omgevingskenmerken nu worden afgemeten
ten opzichte van alle gepresenteerde kenmerken in de woonprofielen. Het feit dat de B-coëfficiënten
per kenmerken qua richting en sterkte niet veel afwijken tussen de deelmodellen en het totale model,
rechtvaardigt de werkwijze met het gemiddelde rapportcijfer per woonprofiel.

Figuur 3.1 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woonwensen voor
jongere huishoudens in Nijmegen

    Model                                   R    Verklaarde variantie       Gecorrigeerde R2       Standaardfout van
                                                                    2
                                                                  (R )                            de geschatte waar-
                                                                                                                    de
    1                                    0,43                    0,185                   0,178                  1,6551


        Som van de kwa-       vrijheidsgraden      Gemiddelde van de                 F-waarde      Significantie waar-
                 draten                                    kwadraten                                                de
                1470,68                     21                   70,03                    25,56                   0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


Uit figuur 3.1 is af te lezen dat het geschatte waarderingsmodel voor jongeren een significant betere
voorspelling van de beoordeling geeft, dan wanneer er wordt uitgegaan van hetzelfde gemiddelde
rapportcijfer over alle woonprofielen voor alle respondenten (de F-toets is namelijk significant). De
verklaringskracht van het model blijkt overigens wel enigszins beperkt (R2 = 17,8%), wat over het al-
gemeen wordt terug gezien in onderzoek naar woonwensen met de conjuncte meettechnieken 3. Dit
betekent dat de waardering van de woonprofielen voor een belangrijk deel ook door andere factoren
wordt bepaald. Het waarderingsmodel laat het wel toe om het onderling belang van de bevraagde
woning- en woonomgevingskenmerken vast te stellen voor deze onderzoeksgroep.




3
  Molin, E. H., 1996, Eindhoven doorgelicht. Deel 2: Een model voor de woonkeuze in Meerhoven, Rapport 18c, Eindhoven,
(Stichting Interface Technische Universiteit Eindhoven);
Boumeester, H., H. Coolen, K. Dol, R. Goetgeluk, S. Jansen, G. Mariën en E. Molin , 2008, Module Consumentengedrag WoON
2006, Delft (OTB).
                                                          15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Tabel 3.1 Het waarderingsmodel woonwensen voor jongere huishoudens in Nijmegen
 Variabele                                                       B      Std. Error               Beta     Sign.   Belang
 Constante                                                   5,675           0,040                        0,000
 Woningtype                                                                                                        6,7%
 rijwoning                                                   0,105           0,048               0,047    0,029
 appartement met lift                                        0,130           0,048               0,058    0,006
 appartement zonder lift                                    -0,235
 Eigendomsverhouding                                                                                               7,1%
 koopwoning                                                 -0,193
 huurwoning                                                  0,193           0,036               0,099    0,000
 Oppervlakte woonkamer                                                                                             5,8%
 woonkamer 40 m2                                             0,123           0,048               0,055    0,011
 woonkamer 30 m2                                             0,068           0,048               0,031   0,155*
 woonkamer 20 m2                                            -0,191
 Aantal kamers                                                                                                    14,5%
 3 kamers                                                    0,342           0,048               0,153    0,000
 2 kamers                                                    0,104           0,048               0,046    0,031
 1 kamers                                                   -0,446
 Afwerkingsniveau keuken/badkamer                                                                                  7,6%
 hoge afwerking                                              0,245           0,048               0,109    0,000
 gemiddelde afwerking                                       -0,075           0,048           -0,033      0,117*
 Basic afwerking                                            -0,170
 Prijsklasse                                                                                                      14,7%
 lage prijsklasse                                            0,351           0,048               0,157    0,000
 gemiddelde prijsklasse                                      0,100           0,048               0,045    0,038
 hoge prijsklasse                                           -0,451
 Woonlocatie                                                                                                      14,4%
 Nijmegen-centraal                                           0,453           0,048               0,203    0,000
 Nijmegen-rand                                              -0,123           0,048           -0,055       0,011
 buiten Nijmegen                                            -0,330
 Parkeergelegenheid                                                                                                6,4%
 prive parkeerplaats                                         0,102           0,048               0,046    0,032
 openbare parkeerplaats                                      0,123           0,048               0,055    0,010
 geen parkeerplaats                                         -0,226
 Afstand tot station                                                                                              15,0%
 station op 10 minuten                                       0,448           0,047               0,132    0,000
 station op 20 minuten                                      -0,084           0,048           -0,037       0,081
 station op 30 minuten                                      -0,365
 Afstand tot winkels                                                                                               6,0%
 winkels binnen 500 meter                                    0,092           0,048               0,042    0,054
 winkels op 500-1000 meter                                   0,115           0,048               0,051    0,018
 winkels verder dan 1000 meter                              -0,208
 Afstand tot scholen                                                                                               1,8%
 scholen binnen 500 meter                                    0,021           0,049               0,009   0,674*
 scholen op 500-1000 meter                                   0,038           0,048               0,017   0,421*
 scholen verder dan 1000 meter                              -0,059
                                                                                                                   100%
* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>In tabel 3.1 is het totale waarderingsmodel voor jongeren in Nijmegen weergegeven. Daaruit blijkt dat
de voorgelegde woonprofielen overall met een rapportcijfer 5,7 beoordeeld worden door de respon-
denten (de constante in het model bedraagt 5,7). Door de variatie in de samenstelling van de profie-
len, zal een respondent slechts enkele profielen als (zeer) positief beoordelen en de overige op ken-
merken afwijkende profielen per definitie minder positief of negatief beoordelen. Daardoor is het
overall oordeel ook minder hoog. De coëfficiënt per attribuutniveau (B) geeft aan in welke mate dat
gemiddelde rapportcijfer omlaag of omhoog zou gaan wanneer in een beoordeelde woonprofiel dat
attribuutniveau is opgenomen. Hoe groter het verschil tussen de hoogste en de laagste coëfficiënt
voor de attribuutniveaus binnen één attribuut (de range), des te groter is het effect van dat woning-
of woonomgevingskenmerk op de beoordeling van een woonproduct. Dit wordt uitgedrukt in het be-
lang van het kenmerk (zie de laatste kolom van tabel 3.1), dat te berekenen is met de formule: de
range attribuut/ som van de ranges alle attributen.

In de waardering van de woonprofielen heeft de afstand tot het station de grootste invloed voor jon-
geren, zo blijkt uit de laatste kolom van tabel 3.1. Dit kenmerk wordt op de voet gevolgd door de
prijsklasse, het aantal kamers en de woonlocatie. Deze vier kenmerken zijn voor jongeren dus het
meest belangrijk in hun afwegingen bij het keuze van een woonproduct. Bij de afstand tot het station
lijkt het breekpunt te liggen op 10 minuten reisafstand; 20 of 30 minuten maakt niet meer zoveel uit.
Een woning buiten Nijmegen wordt veruit het minst gewaardeerd, maar ook aan de rand van de stad
levert een beduidend lagere waardering op dan in het centrum. Opvallend is dat de jongeren, ondanks
de sterke vertegenwoordiging van de alleenstaanden in deze groep, een woning met één kamer ook
duidelijk lager waarderen dan wanneer er meer kamers beschikbaar zijn. Dat een lagere prijsklasse
door de jongeren hoger gewaardeerd wordt, is niet verrassend te noemen. Maar ook een middeldure
woning (huurprijs tussen de €711 en €900 of een koopprijs tussen de €220.000 en €280.000) blijkt de
beoordeling van de woonprofielen nog enigszins positief te beïnvloeden.
Op enige afstand van de vier besproken kenmerken blijken ook het eigendomsverhouding (met een
voorkeur voor huurwoning) en het uitrustingsniveau van de sanitaire ruimte (met een voorkeur voor
een hoog afwerkingsniveau) een belang van rond de 7% te hebben in de verklaring van de rapportcij-
fers van jongeren. Ten slotte kan nog opgemerkt worden dat de afstand tot scholen voor deze groep
woonconsumenten absoluut geen rol speelt in de afwegingen. Het belang van dit kenmerk is namelijk
minimaal (1,8%) en bovendien blijken alle coëfficiënten niet significant te zijn.

3.2.2 De voorkeur voor de woonprofielen

Met behulp van de B-coëfficiënten voor de modelconstante (de gemiddelde waardering of wel het
gemiddelde nut) en voor de afzonderlijke attribuutniveaus (de deelnutten) is voor alle 27 woonprofie-
len het geschatte totaalnut te berekenen. Het totaalnut is gelijk aan de coëfficiënt van de modelcon-
stante plus alle coëfficiënten van de desbetreffende attribuutniveaus in het woonprofiel. In tabel 3.2
zijn alle berekende totaalnutten (de gemiddelde waardering of rapportcijfer) voor de 27 voorgelegde
woonprofielen bij elkaar gezet; op volgorde van meest naar minst gewaardeerd. Daaruit blijkt dat
woonprofiel 17 het beste gewaardeerd wordt. Daarbij speelt de ligging in Nijmegen-centraal met een
maximale reisafstand tot het station van 10 minuten en de beschikking over openbare parkeerplaatsen
een grote rol. Daarnaast gaat het hierbij om een huurappartement met lift, met meer dan één kamer
en een huurprijs tussen de €640 en €710 per maand. Woonprofiel 5 wordt het minst goed gewaar-
deerd. Dit blijkt dan ook op de meeste kenmerken de tegenpool te zijn van woonprofiel 17.
Opmerkelijk is nog dat de jongeren met een hoger inkomen (vanaf €45.000) evenredig vaak een
voorkeur hebben voor de woonprofielen met een huurprijs tussen de €640 en €710 per maand, als de
jongeren met een laag of middeninkomen (zo rond de 37% van de gemaakte keuzes). Zij gaan er
blijkbaar aan voorbij dat deze huurwoningen onder de liberalisatiegrens in de sociale huursector voor
hen niet toegankelijk zijn.

Tabel 3.2 Voorgelegde woonprofielen en de profielomschrijving, op volgorde van waarde-
ring door jongere huishoudens in Nijmegen

                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Woon-     Waar-
profiel   dering   Omschrijving
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710,
17         7,25    Nijmegen-centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen
                   op 500 tot 1000 meter
                   Appartement met lift, Koop, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 280.000 -
12         6,93    340.000, Nijmegen-centraal, Privé parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter,
                   Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-
22         6,89    centraal, Privé parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op 500
                   tot 1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711 -
13         6,41    900, Nijmegen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen
                   op > 1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2,3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijme-
26         6,40    gen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op
                   < 500 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900,
18         6,38    Nijmegen-buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,
                   Scholen op > 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640
6          6,36    -710, Buiten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,
                   Scholen op > 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 -
4          6,33    900, Nijmegen-centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter,
                   Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 180.000 - 219.000,
19         6,32    Nijmegen-buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen
                   op < 500 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710,
15         6,26    Buiten Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen
                   op 500 tot 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710,
8          5,80    Nijmegen-centraal, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op
                   > 1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nij-
23         5,78    megen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scho-
                   len op > 1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-
27         5,78    buitenwijk, Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op 500 tot
                   1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Buiten
25         5,74    Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op >
                   1000 meter
                   Appartement met lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop €
10         5,63    180.000 - 219.000, Nijmegen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op
                   500 tot 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711
9          5,58    - 900, Nijmegen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter,
                   Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 220.000 -
20         5,58    279.000, Buiten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scho-
                   len op 500 tot 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 180.000
1          5,54    - 219.000, Nijmegen-buitenwijk, Prive parkeerplaats,Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter,
                   Scholen op > 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 -
7          5,52    1100, Buiten Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,
                   Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 220.000 -
2          5,33    279.000, Buiten Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000
                   meter, Scholen op < 500 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100,
14         5,32    Nijmegen-buitenwijk, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,
                   Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Buiten Nij-
24         5,25
                   megen, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500 meter
                   Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop €
3          4,87    280.000 - 340.000, Nijmegen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000
                   meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Koop € 280.000 - 340.000,
21         4,86
                   Nijmegen-centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,

                                                      18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                      Scholen op > 1000 meter
                      Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 -
 16          4,37     1100, Buiten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scho-
                      len op < 500 meter
                      Appartement met lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 220.000 -
 11          4,27     279.000, Buiten Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter,
                      Scholen op > 1000 meter
                      Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 -
 5           4,21     1100, Nijmegen-buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter,
                      Scholen op 500 tot 1000 meter
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


De informatie in tabel 3.2 geeft niet alleen inzicht in welk woningaanbod het beste zal aansluiten bij
de woonwensen van jongeren, maar ook welke woonproducten een min of meer vergelijkbare waar-
dering hebben. Woonproducten met een vergelijkbare waardering zijn in principe uitwisselbaar: men
levert op één of enkele kenmerken wat in, maar krijgen daar andere positief gewaardeerde kenmer-
ken voor terug. Dit wordt ook wel aangeduid met substitutiegedrag in het woningkeuzeproces. Jonge-
ren beschouwen woonprofiel 12 als een redelijk alternatief (waardering 6,9) voor hun eerste keuze.
Het gaat daarbij om een koopappartement in de duurdere prijsklasse, met meer interne ruimte, een
hoger afwerkingsniveau, maar wel ook centraal gelegen in de stad. Een huurwoning in het middeldure
prijssegment krijgt ook een vergelijkbare waardering, mits het een rijwoning betreft met een grote
woonkamer, met een hoog uitrustingsniveau en deze ook in het centrum van Nijmegen staat.

3.2.3 Validatie van het waarderingsmodel

Het is aannemelijk dat de woonprofielen die een hogere waardering hebben gekregen van de jonge-
ren ook vaker de voorkeur zullen hebben gehad in de tweede taak binnen de enquête. De respondent
is namelijk gevraagd om per voorgelegde keuzeset van twee woonprofielen aan te geven welke profiel
de voorkeur heeft. Uit een nadere analyse op de data blijkt dat dit in grote lijnen inderdaad het geval
is (zie tabel G.1 in bijlage G). Er is dus sprake van een behoorlijk consequente uitvoering van de ra-
ting taak (rapportcijfer geven) en de ranking taak (voorkeur aangeven) door de jongeren in Nijmegen.

Tot slot is de robuustheid van de geschatte woonvoorkeuren ook nog op een andere manier vastge-
steld. Daartoe is nagegaan of de uitkomsten van de ranking taak (de voorkeur aangeven tussen twee
woonprofielen in een keuzeset) verschillen tussen de respondenten, die in de enquête hebben aange-
geven liever te willen kopen enerzijds en de respondenten die naar eigen zeggen liever willen huren
anderzijds. Er zijn namelijk negen woonprofielen met een koopwoning voorgelegd in de enquête en
18 profielen met een huurwoning. Het is aannemelijk dat jongeren die liever willen kopen, vaker de
woonprofielen met een koopwoning hebben gekozen, dan jongeren die willen huren; en andersom.
De analyseresultaten bevestigen in grote lijnen ook deze veronderstelling (zie tabel G.2 in bijlage G).
Van de negen profielen met een koopwoning, krijgen zeven profielen (veel) vaker de voorkeur bij de
groep potentiële kopers dan bij de potentiële huurders. En in tien van de 18 profielen met een huur-
woning, blijken de jongeren die liever willen huren ook (veel) vaker voor het desbetreffende profiel te
hebben gekozen, dan de potentiële kopers.


3.3     De woningwaardering door potentieel doorstromende huishoudens

3.3.1 Het waarderingsmodel

Ook voor de respondenten in de onderzoeksgroep potentiele doorstromers in de sociale huursector
zijn in eerste instantie twee afzonderlijke waarderingsmodellen geschat voor de rapportcijfers voor het
woningblok en de rapportcijfers voor het woonomgevingsblok. De resulterende modellen zijn terug te
vinden in bijlage F (respectievelijk tabel F.3 en F.4). Vervolgens is wederom per woonprofiel het ge-
middelde berekenen over de gegeven rapportcijfers voor beide blokken, waardoor een rapportcijfer
voor het gehele woonprofiel wordt verkregen. Dat gemiddelde rapportcijfer kan dan verklaard worden
                                                        19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>met gebruikmaking van alle kenmerken in het woonprofiel. Ook nu blijkt dat de B-coëfficiënten per
kenmerken qua richting en sterkte niet veel verschillen tussen de deelmodellen en het totale model
(zie tabel 3.3).

Het geschatte waarderingsmodel voor de potentiële doorstromers geeft een significant betere voor-
spelling van de beoordeling, dan wanneer aan alle woonprofielen hetzelfde gemiddelde rapportcijfer
wordt toegekend (zie de significante F-waarde in figuur 3.2). De verklaringskracht van het model blijkt
overigens wel beperkt (R2 = 0,105), wat over het algemeen wordt terug gezien in onderzoek naar
woonwensen met de conjuncte meettechnieken 4. Dus ook hier geldt dat de beoordeling van de woon-
profielen, of wel de woonwens, voor een belangrijk deel mede van andere factoren afhangt. Het
waarderingsmodel laat het wel toe om het onderling belang van de bevraagde woning- en woonom-
gevingskenmerken vast te stellen voor de groep potentiële doorstromers uit de sociale huursector.


Figuur 3.2 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woonwensen voor po-
tentieel doorstromende huishoudens in Nijmegen

    Model                                  R     Verklaarde variantie   Gecorrigeerde R2   Standaardfout van
                                                                   2
                                                                 (R )                      de geschatte waar-
                                                                                                           de
    2                                    0,35                   0,123              0,105                1,921


        Som van de kwa-        vrijheidsgraden     Gemiddelde van de           F-waarde    Significantie waar-
                      draten                               kwadraten                                       de
                      540,24               21                   25,73               6,97                 0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


In tabel 3.3 is het totale waarderingsmodel voor de potentiële doorstromers in Nijmegen weergege-
ven. De constante in het model geeft aan dat de voorgelegde woonprofielen overall met een onvol-
doende (rapportcijfer 3,9) beoordeeld worden door de potentiële doorstromers. Zoals in paragraaf
3.2.1 al is aangegeven, is een minder hoog overall beoordeling van de woonprofielen te verwachten
door de grote variatie in samenstelling van de profielen. De potentiele doorstromers ‘scoren’ daarmee
1,5 rapportpunt lager dan de jongeren in Nijmegen (zie tabel 3.2). Het referentiepunt van de potenti-
ele doorstromers voor wat betreft de woningkwaliteit is natuurlijk ook anders dan dat van jongere
huishoudens. Dit maakt potentiële doorstromers ook meer kritisch bij het beoordelen van de voorge-
legde woonprofielen.
De coëfficiënt per attribuutniveau (B) geeft aan in welke mate dat gemiddelde rapportcijfer omlaag of
omhoog zou gaan wanneer in een beoordeelde woonprofiel dat attribuutniveau is opgenomen. Hoe
groter het verschil tussen de hoogste en de laagste coëfficiënt voor de attribuutniveaus binnen één
attribuut (de range), des te groter het effect is van dat kenmerk op de beoordeling van een woonpro-
duct. Het belang (de range attribuut/som van de ranges over alle attributen) van de afzonderlijke
kenmerken is terug te vinden in de laatste kolom van tabel 3.3.
In de waardering van de woonprofielen heeft de prijsklasse verreweg de grootste invloed bij de po-
tentiële doorstromers, zo blijkt uit tabel 3.3 (belang van 21,4%). Dit kenmerk wordt op enige afstand
gevolgd door de eigendomsverhouding (17,8%). Daarnaast kennen ook het aantal kamers, het wo-
ningtype en de woonlocatie nog een substantieel belang van rond de 10%. Deze vijf kenmerken zijn
voor potentiële doorstromers dus het meest belangrijk in hun afwegingen bij het keuze van een
woonproduct.




4
    Zie voetnoot 3.
                                                         20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Tabel 3.3 Het waarderingsmodel woonwensen voor potentieel doorstromende huishou-
dens in Nijmegen
 Variabele                                                       B      Std. Error               Beta     Sig.   Belang
 Constante                                                   3,933             ,064                      0,000
 Woningtype                                                                                                      10,7%

 Rijwoning                                                    ,067             ,085              ,027    ,429*
 appartement met lift                                         ,210             ,084              ,086     ,012
 appartement zonder lift                                      -,277
 Eigendomsverhouding                                                                                             17,8%

 Koopwoning                                                   -,405
 Huurwoning                                                   ,405             ,064              ,186     ,000
 Oppervlakte woonkamer                                                                                            4,1%

 woonkamer 40 m2                                              ,054             ,084              ,022    ,520*
 woonkamer 30 m2                                              ,065             ,084              ,026    ,445*
 woonkamer 20 m2                                              -,119
 Aantal kamers                                                                                                   10,8%

 3 kamers                                                     ,216             ,082              ,088     ,009
 2 kamers                                                     ,057             ,085              ,023    ,502*
 1 kamers                                                     -,273
 Afwerkingsniveau keuken/badkamer                                                                                 3,2%

 hoge afwerking                                               -,006            ,084              -,002   ,947*
 gemiddelde afwerking                                         ,075             ,083              ,030    ,363*
 Basic afwerking                                              -,069
 Prijsklasse                                                                                                     21,4%

 lage prijsklasse                                             ,477             ,082              ,190     ,000
 gemiddelde prijsklasse                                       ,017             ,083              ,007    ,836*
 hoge prijsklasse                                             -,494
 Woonlocatie                                                                                                      9,9%

 Nijmegen-centraal                                            ,295             ,085              ,119     ,001
 Nijmegen-rand                                                -,153            ,084              -,062    ,069
 buiten Nijmegen                                              -,142
 Parkeergelegenheid                                                                                               9,5%

 prive parkeerplaats                                          ,046             ,085              ,018    ,588*
 openbare parkeerplaats                                       ,192             ,083              ,077     ,021
 geen parkeerplaats                                           -,238
 Afstand tot station                                                                                              6,3%

 station op 10 minuten                                        ,121             ,084              ,049    ,151*
 station op 20 minuten                                        -,164            ,084              -,066    ,051
 station op 30 minuten                                        ,043
 Afstand tot winkels                                                                                              5,9%

 winkels binnen 500 meter                                     ,118             ,084              ,047    ,160*
 winkels op 500-1000 meter                                    ,034             ,083              ,014    ,682*
 winkels verder dan 1000 meter                                -,152
 Afstand tot scholen                                                                                              0,4%

 scholen binnen 500 meter                                     ,013             ,086              ,005    ,883*
 scholen op 500-1000 meter                                    -,006            ,084              -,003   ,938*
 scholen verder dan 1000 meter                                -,007
                                                                                                                  100%

* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>Het prijsniveau van de woning is voor de potentiële doorstromers zeer bepalend in de woningkeuze.
Daarbij leidt een lagere prijsklasse tot een hogere waardering. Maar ook een middeldure woning
(huurprijs tussen de €711 en €900 of een koopprijs tussen de €220.000 en €280.000) blijkt de beoor-
deling van de woonprofielen niet negatief te beïnvloeden; de desbetreffende B-coëfficiënt is echter
niet significant, waardoor dit effect niet zeker is. Een hoge prijsklasse is ook voor de potentiële door-
stromers niet gewenst en laat de waardering van het woonproduct duidelijk afnemen.

Als de potentiële doorstromers in de sociale huursector op zoek zouden gaan naar een andere woning,
dan zal dat zeer waarschijnlijk weer een huurwoning zijn. De B-coëfficiënten voor het attribuut eigen-
domsverhouding laten zien, dat een huur woning positiever gewaardeerd wordt dan een koopwoning.
Deze constatering komt overeen met de antwoorden, die door de respondenten in deze groep zijn ge-
geven op de vraag of men liever een woning wil huren of liever wil kopen (zie ook tabel D.20 in bijla-
ge D).
Opvallend is verder dat alleen een woning met drie kamers duidelijk meer gewaardeerd wordt door de
respondenten in deze groep. De waardering voor twee kamers blijft wat onduidelijk in dit schattings-
model (een coëfficiënt van 0,06; niet significant), terwijl een woning met één kamer duidelijk negatief
gewaardeerd wordt.
Bij het woningtype blijkt het breekpunt eigenlijk gevormd te worden door de toegankelijkheid van de
woning. Een appartement met lift worden namelijk het meest gewaardeerd door de potentiële door-
stromers. De rijwoning wordt weliswaar nog licht positief gewaardeerd, maar dit verband is niet signi-
ficant. Wanneer het een appartement zonder lift in het appartementencomplex betreft, blijkt de waar-
dering van het woningaanbod duidelijk negatiever uit te pakken.
In tegenstelling tot de jongeren speelt de woonlocatie en de afstand tot het station een beperkte rol
in de waardering van de woonprofielen. Een centrale ligging van de woning is dus minder doorslagge-
vend voor potentiële doorstromers in de keuze van een (andere) woning.
Ten slotte kan nog opgemerkt worden dat de afstand tot scholen voor deze groep woonconsumenten
geen rol van betekenis speelt in de afwegingen. Het belang van dit kenmerk is namelijk minimaal
(0,4%) en bovendien blijken alle coëfficiënten niet significant te zijn. Ook het gering belang dat aan
het uitrustingsniveau van de keuken en badkamer wordt toegekend door de potentiële doorstromers
is onverwachts te noemen. Een gemiddeld niveau wordt namelijk het hoogst gewaardeerd, maar het
effect is niet significant.

3.3.2 De voorkeur voor de woonprofielen

Met behulp van de B-coëfficiënten voor de modelconstante (de gemiddelde waardering, of wel het
gemiddelde nut) en voor de afzonderlijke attribuutniveaus (de deelnutten), is voor alle 27 woonpro-
fielen het geschatte totaalnut berekend. Zoals in paragraaf 3.2.2 al vermeld, is het totaalnut namelijk
gelijk aan de coëfficiënt van de modelconstante plus alle coëfficiënten van de desbetreffende attri-
buutniveaus in het woonprofiel. In tabel 3.4 staan de berekende totaalnutten voor alle 27 voorgelegde
woonprofielen; op volgorde van meest naar minst gewaard. Daaruit blijkt dat, net als bij de jongere
huishoudens, woonprofiel 17 het beste gewaardeerd wordt door de potentiële doorstromers. Daarbij
speelt een huurprijs tussen de €640 en €710 per maand een grote rol en het feit dat het om een
huurappartement met lift en met meer dan één kamer gaat. De aanwezigheid van openbare parkeer-
plaatsen is ook een duidelijk pluspunt. Woonprofiel 5 wordt het minst goed gewaardeerd. Dit blijkt
dan ook op de meeste kenmerken de tegenpool te zijn van woonprofiel 17.
De potentiële doorstromers met een hoger inkomen (vanaf €45.000) hebben relatief iets minder vaak
een voorkeur gegeven aan de woonprofielen met een huurprijs tussen de €640 en €710 per maand,
dan de respondenten met een laag of middeninkomen (39% versus 45% van de gemaakte keuzes).
Zij zijn eerder bereid een woning in het middeldure segment te accepteren, of zijn zich bewust van
het feit dat huurwoningen in de sociale huursector onder de liberalisatiegrens voor hen niet toeganke-
lijk zijn.



                                                   22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Tabel 3.4 Voorgelegde woonprofielen en de profielomschrijving, op volgorde van waarde-
ring door potentieel doorstromende huishoudens in Nijmegen

Woon-     Waar-
                   Omschrijving
profiel   dering
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijme-
17         5,69    gen-centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot
                   1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Buiten
15         5,42    Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op 500 tot
                   1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2,3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijmegen-
26         5,25
                   centraal, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-centraal,
22         5,16
                   Privé parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640 -710,
6          4,95    Buiten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op >
                   1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijme-
18         4,67    gen-buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op >
                   1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nij-
13         4,66    megen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op > 1000 me-
                   ter
                   Appartement met lift, Koop, Woonkamer 30 m2,3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 280.000 - 340.000,
12         4,63    Nijmegen-centraal, Privé parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500
                   meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nijmegen-
23         4,57    buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000
                   meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nij-
4          4,54    megen-centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500
                   meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900,
9          4,50    Nijmegen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op <
                   500 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-buitenwijk,
27         4,47
                   Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Buiten Nijmegen,
25         4,22
                   Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op > 1000 meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 180.000 - 219.000, Nijmegen-
19         4,21
                   buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500 meter
                   Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Buiten Nijmegen,
24         4,21
                   geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500 meter
                   Appartement met lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 180.000 -
10         4,17    219.000, Nijmegen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 me-
                   ter, Scholen op 500 tot 1000 meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 220.000 - 279.000, Bui-
20         4,17    ten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot 1000
                   meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijme-
8          4,15    gen-centraal, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000 me-
                   ter
                   Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 180.000 -
1          4,10    219.000, Nijmegen-buitenwijk, Prive parkeerplaats,Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op
                   > 1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nijme-
14         3,88    gen-buitenwijk, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op < 500
                   meter
                   Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Bui-
7          3,68    ten Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op 500 tot
                   1000 meter
                   Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100,
16         3,61    Buiten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500
                   meter
                   Rijwoning, Koop, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Koop € 280.000 - 340.000, Nijmegen-
21         3,55    centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op > 1000
                   meter
                   Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 220.000 -
2          3,38    279.000, Buiten Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter,
                   Scholen op < 500 meter
                   Appartement met lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 220.000 - 279.000,
11         3,15
                   Buiten Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000
                                                       23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                     meter
                     Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 280.000 -
 3           2,85    340.000, Nijmegen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen
                     op 500 tot 1000 meter
                     Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nij-
 5           2,84    megen-buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot
                     1000 meter
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


De informatie in tabel 3.4 geeft inzicht in welk woningaanbod het beste zal aansluiten bij de woon-
wensen van potentiële doorstromers, Daarnaast wordt uit dit overzicht ook duidelijk welke woonpro-
ducten een min of meer vergelijkbare waardering hebben gekregen van deze groep huishoudens.
Woonproducten met een vergelijkbare waardering zijn in principe uitwisselbaar: men levert op één of
enkele kenmerken wat in, maar krijgen daar andere positief gewaardeerde kenmerken voor terug.
Daarbij valt het op dat de zeven meest gewaardeerde woonprofielen steeds huurwoningen betreft.
Woonprofiel 15 blijkt als een na beste woningaanbod gewaardeerd te worden (5,4). Ook nu betreft
het een huurappartement met lift in het goedkope prijssegment, maar met als belangrijkste verschil
de locatie van de woning: buiten Nijmegen in plaats van centraal in de stad. Deze negatiever gewaar-
deerde locatie wordt binnen woonprofiel 15 ‘gecompenseerd’ door meer interne beschikbare ruimte en
een hoger uitrustingsniveau.

3.3.3 Validatie van het waarderingsmodel

Als het waarderingsmodel robuust is, zouden de woonprofielen die een hogere waardering hebben
gekregen van de potentiële doorstromers, ook vaker de voorkeur hebben gekregen in de ranking taak
binnen de enquête (de voorkeur voor een van de twee woonprofielen binnen een keuzeset). Uit een
nadere analyse op de data blijkt dit inderdaad in grote lijnen het geval te zijn. (zie tabel G.3 in bijlage
G). Er is dus sprake van een behoorlijk consequente uitvoering van de rating taak (rapportcijfer ge-
ven) en de ranking taak (voorkeur aangeven) door de potentiële doorstromers in Nijmegen.

Er is ook nagegaan of de uitkomsten van de ranking taak verschillen tussen de respondenten, die in
de enquête hebben aangegeven liever te willen kopen dan wel te willen huren. In de enquête zijn ne-
gen woonprofielen met een koopwoning en 18 profielen met een huurwoning voorgelegd. Het is aan-
nemelijk dat potentiële doorstromers die liever willen huren, vaker de woonprofielen met een huurwo-
ning hebben gekozen dan woonprofielen met een koopwoning.
In tabel G.4 in bijlage G zijn de analyseresultaten weergegeven van deze vergelijking onder de res-
pondenten met een voorkeur voor huren (het aantal respondenten met een voorkeur voor kopen is te
gering voor een betrouwbare analyse). Uit de resultaten blijkt dat deze veronderstelling over het al-
gemeen klopt. Van de 18 profielen met een huurwoning, hebben 12 profielen in meer dan 50% van
de gevallen de voorkeur gekregen in een keuzeset. Bij de negen woonprofielen met een koopwoning
blijkt dit voor één profiel te gelden.


3.4     Verschillen in woonpreferenties tussen beide onderzoeksgroepen

Omdat de conjuncte-meten-enquête vergelijkbaar is gehouden voor de onderzoeksgroepen jongeren
in Nijmegen en potentiële doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, zijn de resultaten van
de voor deze twee groepen afzonderlijk geschatte waarderingsmodellen wel onderling te vergelijken.
Er is daarom een vergelijking uitgevoerd op het niveau van de afzonderlijke woning- en woonomge-
vingskenmerken en op het niveau van de complete woonprofielen.

In tabel 3.5 zijn de eerder besproken belangen van de kenmerken (zie ook de paragrafen 3.2.1 en
3.3.1) voor zowel de jongeren als de potentiële doorstromers naast elkaar geplaatst. Daarbij zijn de
voorgelegde woning- en woonomgevingskenmerken op volgorde van belang geplaatst volgens de be-


                                                        24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>oordeling van de jongeren. Door ook de rangorde volgens de potentiële doorstromers er bij te
plaatsten, wordt snel duidelijk waarin beide groepen van elkaar afwijken in hun woonpreferenties.
Voor beide onderzoeksgroepen geldt dat de prijsklasse en het aantal kamers tot de top 3 belangrijkste
kenmerken behoren. In het zoeken naar een (andere) woning zijn dit dus zeer bepalende preferentie
voor zowel jongeren als doorstromers.
De locatie van een woning is voor jongeren veel bepalender dan voor de potentiële doorstromers. De
afstand tot het station (1) en de ligging ten opzichte van het centrum van de stad (4) staan bij de
jongeren hoger in de rangorde dan bij de potentiële doorstromers (respectievelijk de zevende en zes-
de plek).
Voor de potentiële doorstromers zijn de eigendomsverhouding (2) en het woningtype (4) juist weer
meer bepalend in de woningkeuze, dan voor de jongeren (respectievelijk de zesde en zevende plek).
Jongeren staan blijkbaar nog meer open voor verschillende woningmarktsegmenten, terwijl het voor
de potentiële doorstromers veel duidelijker is dat men bij voorkeur naar een appartement met lift in
de huursector zou willen verhuizen.

Tabel 3.5 Mate van belang van de woning- en woonomgevingskenmerken voor jongere
huishoudens en potentieel doorstromende huishoudens, naar rangorde van de kenmerken
volgens de jongere huishoudens

                                                                            Belang van het kenmerk
 Variabele                                                   jongeren       Potentiële doorstromers
                                                belang        rangorde         Belang        rangorde
 Constante
 Afstand tot station                              15,0               1            6,3               7
 Prijsklasse                                      14,7               2           21,4               1
 Aantal kamers                                    14,5               3           10,8               3
 Woonlocatie                                      14,4               4            9,9               6
 Afwerkingsniveau keuken/badkamer                     7,6            5            3,2              10
 Eigendomsverhouding                                  7,1            6           17,8               2
 Woningtype                                           6,7            7           10,7               4
 Parkeergelegenheid                                   6,4            8            9,5               5
 Afstand tot winkels                                  5,9            9            5,9               8
 Oppervlakte woonkamer                                5,8           10            4,1               9
 Afstand tot scholen                                  1,8           11            0,4              11


Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


Het belang dat aan het afwerkingsniveau van de keuken en badkamer wordt toegekend in de keuze
van een woning, is wel opvallend verschillend voor beide onderzoeksgroepen. Mogelijk speelt hierbij
het referentiepunt van de huishoudens een rol. Oudere huishoudens zijn een zeker afwerkingsniveau
gewend en gaan er van uit dat andere woningen wel minimaal een gemiddeld niveau zullen hebben.
Onder de groep jongeren vallen ook de studenten die op kamers (in studentenhuizen) wonen. De
praktijk leert dat het kwaliteitsniveau van de keuken en het sanitair dan nog wel eens wat te wensen
over laat.
De parkeermogelijkheden nabij de woning blijkt voor beide onderzoeksgroepen niet het grootste issue
in het zoeken naar een woning. Dat geldt zeker voor de jongeren (rangorde 8) en in iets mindere ma-
te voor de potentiële doorstromers (5). Uit de waarderingsmodellen is ook gebleken, dat een privé
parkeerplaats niet gewenst wordt of niet als reëel gezien wordt.

De jongeren in Nijmegen en de potentiële doorstromers blijken dus best een verschillend woonprefe-
rentiestructuur te kennen. Wanneer de tien hoogst gewaardeerde woonprofielen voor beide groepen

                                                 25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>naast elkaar gezet worden, blijken echter acht van de tien woonprofielen hetzelfde te zijn (zie tabel
3.6). Het gaat daarbij in de meeste gevallen om appartementen met lift of rijwoningen, in de mid-
deldure of goedkopere prijsklasse, met een gemiddeld tot hoog afwerkingsniveau en gelegen in het
centrum van de stad. De gemiddelde rapportcijfers die door de potentiële doorstromers aan deze
woonprofielen zijn toegekend, liggen daarbij steeds wel beduidend lager dan bij de jongeren. Mogelijk
speelt hierbij het referentiepunt van de huidige woonsituatie van de beide woonconsumentgroepen
een rol.
Er zijn ook enkele woonprofielen die door beide woonconsumentgroepen het meest negatief worden
gewaardeerd. Het betreft hier de woonprofielen 5, 11 en 16 (zie tabel 3.2 en tabel 3.4). Daarbij spe-
len met name de ligging buiten of aan de rand van Nijmegen (en daarmee de grotere afstand tot het
centraal station), de beperkte interne ruimte en het hogere prijsniveau een rol.

Dus ondanks de afwijkende woonpreferentiestructuren van beide onderzoeksgroepen, komen toch de-
zelfde woonprofielen naar voren als best gewaardeerd. Dat heeft natuurlijk te maken met de samen-
stelling van een woonprofiel uit elf kenmerken van de woning en van de woonomgeving. De jongeren
vinden bepaalde kenmerken in een profiel weliswaar minder belangrijk of waardeert deze kenmerken
negatief, maar daar staan andere positief gewaardeerde kenmerken tegenover. Bij hetzelfde woonpro-
fiel geldt dat ook voor de potentiële doorstromers, maar dan met betrekking tot andere kenmerken.
Dit sluit natuurlijk aan bij het zoek- en keuzeproces op de woningmarkt in de werkelijkheid. Ook daar
gaan huishoudens op zoek naar een woonproduct dat zo goed mogelijk aansluit bij de wensen. Dat zal
veelal niet het ideaal gewenste plaatje zijn.

Tabel 3.6 De tien hoogst gewaardeerde woonprofielen door jongere huishoudens en po-
tentieel doorstromende huishoudens, naar gemiddelde waardering


                                           Jongeren                            Potentiële doorstromers
 Woonprofielnummer                         Waardering     Woonprofielnummer                 Waardering

 17                                               7,3                     17                       5,7
 12                                               6,9                     15                       5,4
 22                                               6,9                     26                       5,3
 13                                               6,4                     22                       5,2
 26                                               6,4                      6                       5,0
 18                                               6,4                     18                       4,7
 6                                                6,4                     13                       4,7
 4                                                6,3                     12                       4,6
 19                                               6,3                     23                       4,6
 15                                               6,3                      4                       4,5
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


Op basis van de analyseresultaten zou (uitgaande van alleen de significante verbanden) het ideaal
voor de jongeren in Nijmegen binnen het voorgelegde conjunct-meten-experiment, bestaan uit “een
huurappartement met lift, met een grote woonkamer, drie kamers en een hoog afwerkingsniveau van
de keuken/badkamer voor een huurprijs tussen de € 640 en € 710. Deze woning zou binnen Nijme-
gen-centraal moeten staan, op maximaal 10 minuten afstand van het station, met openbare parkeer-
plaatsen in de directe omgeving en winkels op 500 tot 1000 meter afstand”.
Voor potentiële doorstromers is het ideaal te omschrijven als “een huurappartement met lift, met drie
kamers en een gemiddeld afwerkingsniveau van de keuken/badkamer voor een huurprijs tussen de €
640 en € 710. Deze woning zou binnen Nijmegen-centraal moeten staan”.

Om jongeren te laten doorstromen naar een middeldure huurwoning, zouden vooral appartementen
met lift aangeboden moeten worden in het centrum van de stad en op kortere afstand van het cen-
                                                   26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>traal station. Deze appartementen dienen minimaal 2 kamers en een middelgrote tot grote woonka-
mer te hebben, waarbij het afwerkingsniveau van de keuken en badkamer bovengemiddeld is. Jonge-
ren stellen daarmee behoorlijke eisen aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de woning.
De potentiële doorstromers in de sociale huursector stellen wel wat lagere eisen aan de prijs-
kwaliteitsverhouding van de woning, maar lijken daarbij minder bereid te zijn om een huurwoning in
het middeldure segment te accepteren. De kans daarop is het grootst, wanneer een appartement met
lift wordt aangeboden met meer dan twee kamers en een middelgrote woonkamer. De aanwezigheid
van een (openbare)parkeerplaats is daarbij een pre, evenals een meer centrale ligging in de stad.




                                               27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>4       Conclusies



Over het algemeen beoordelen de potentiële doorstromers de voorgelegde woonprofielen negatiever
dan de jongeren in Nijmegen. Het referentiepunt voor wat betreft de woningkwaliteit wijkt bij de po-
tentiële doorstromers natuurlijk ook af van die bij de jongere huishoudens. Dit maakt de potentiële
doorstromers ook meer kritisch bij het beoordelen van ander woningaanbod.

Voor jongeren blijken de afstand tot het station, de woonlocatie, de prijsklasse en het aantal kamers
het meest belangrijk in hun afwegingen bij het kiezen van een woning. Bij de afstand tot het station
lijkt het breekpunt te liggen op 10 minuten reisafstand. Een woning aan de rand van de stad of verder
weg wordt weinig gewaardeerd. Ondanks de sterke vertegenwoordiging van de alleenstaanden in de
groep jongeren, wordt een woning met maar één kamer duidelijk lager gewaardeerd. Voor deze groep
woonconsumenten lijken de kenmerken van de locatie meer doorslaggevend dan de woningkenmer-
ken.

De potentiële doorstromers letten bij het beoordelen van een woningaanbod het meest op de prijs-
klasse, gevolgd door de eigendomsverhouding, het aantal kamers, het woningtype en de woonlocatie.
Een woning in het middensegment van de huursector of de koopsector leidt niet meteen tot een ne-
gatieve beoordeling, maar een woning in de lagere prijsklasse wordt door deze groep woonconsumen-
ten nog sterker gewaardeerd dan door de jongeren. Bij het woningtype blijkt de toegankelijkheid van
de woning redelijk doorslaggevend: een appartement(encomplex) zonder lift zal eerder tot een afwij-
zing van het woningaanbod. Voor de potentiële doorstromers speelt de centrale ligging in de stad en
de afstand tot het station een meer beperkte rol in de keuze van een (andere) woning.

De parkeermogelijkheden nabij de woning blijkt voor beide onderzoeksgroepen niet het grootste issue
in het zoeken naar een woning. Dat geldt zeker voor de jongeren en in iets mindere mate voor de po-
tentiële doorstromers. Een privé parkeerplaats wordt niet per se gewenst of niet als reëel gezien,
maar een woonlocatie zonder parkeergelegenheid wordt wel negatief beoordeeld.

De jongeren en de potentiële doorstromers in Nijmegen blijken redelijk verschillende woonpreferentie-
structuren te hebben. Toch blijken de hoogst gewaardeerde woonprofielen voor beide groepen voor
een groot deel overeen te komen. De jongeren vinden bepaalde kenmerken in een profiel weliswaar
minder belangrijk, maar daar staan andere positief gewaardeerde kenmerken tegenover. Bij hetzelfde
woonprofiel geldt dat ook voor de potentiële doorstromers, maar dan met betrekking tot andere ken-
merken. Jongeren lijken daarbij minder bereid om in te leveren op de wensen ten aanzien van de
woonomgeving; de huurders in de sociale huursector zonder huurtoeslag zullen eerder vasthouden
aan hun wensen met betrekking tot de woningkenmerken.
Waarom bepaalde kenmerken belangrijk zijn en in hoeverre woonconsumenten bereid zijn om op be-
paalde gewenste kenmerken ‘in te leveren’, wordt met dit woonwensenonderzoek niet achterhaald.
Daarom zijn er aanvullend verdiepende groepsgesprekken gehouden met enkele vertegenwoordigers
uit beide onderzoeksgroepen, waarvan een afzonderlijk onderzoeksverslag is gepubliceerd.

Om jongeren te laten doorstromen naar een middeldure huurwoning, zouden vooral appartementen
met lift aangeboden moeten worden in het centrum van de stad en op kortere afstand van het cen-
traal station. Deze appartementen dienen minimaal twee kamers en een middelgrote tot grote woon-
kamer te hebben, waarbij het afwerkingsniveau van de keuken en badkamer bovengemiddeld is. Jon-
geren stellen daarmee behoorlijke eisen aan de prijs-kwaliteitsverhouding van de woning.
De potentiële doorstromers in de sociale huursector stellen wel wat lagere eisen aan de prijs-
kwaliteitsverhouding van de woning, maar lijken daarbij minder bereid te zijn om een huurwoning in

                                                 28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>het middeldure segment te accepteren. De kans daarop is het grootst, wanneer een appartement met
lift wordt aangeboden met meer dan twee kamers en een middelgrote woonkamer. De aanwezigheid
van een (openbare)parkeerplaats is daarbij een pre, evenals een meer centrale ligging in de stad of in
de buitenrand van het centrum.




                                                 29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Bijlage A Gehanteerde geografische indeling
          woonlocatie




                         30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre> Bijlage B Meetinstrument P.E.P.S.I.



Het OTB heeft software laten ontwikkelen waarin alle keuzes - met betrekking tot het aantal kenmer-
ken (attributen), de attribuutniveaus, het aantal woonprofielen per keuzeset en het voor te leggen
aantal keuzesets - zijn door te voeren en er een bruikbare conjunct meten vragenlijst kan worden ge-
construeerd: P.E.P.S.I. (versie 2.0.1). P.E.P.S.I. staat voor Picture Enabled Preference Survey Inter-
face. Het is namelijk mogelijk om de woonprofielen geheel op te bouwen uit tekst (omschrijven van
alle attributen en attribuutniveaus), maar ook om een deel van de attributen en hun niveaus door
middel van afbeeldingen (foto’s of tekeningen) weer te geven. Dit kan met name worden toegepast
voor kenmerken die minder duidelijk kunnen zijn voor respondenten, zoals architectuur, specifieke
woningtypen, type woonmilieu of groenvoorzieningen.

Het is eveneens mogelijk om verschillende vragenlijsten, dus verschillend samengestelde woonprofie-
len te hanteren voor - een beperkt aantal - afzonderlijke groepen woonconsumenten in hetzelfde con-
junct meten experiment. Er kan bijvoorbeeld een onderscheid aangebracht worden voor woonconsu-
menten met verschillende basis voorkeurstructuur (koop of huur, appartement of eengezinswoning,
verschillend gewenst prijssegment), al dan niet gekoppeld aan bijvoorbeeld het inkomensniveau, de
leeftijd of de samenstelling van het huishouden.

P.E.P.S.I. is een internet applicatie die echter ook stand-alone op een (portable) PC is te installeren.
De applicatie heeft een helpfunctie op diverse niveaus, waarmee de respondent toelichting kan krijgen
over het onderzoek, de specifieke meettaak, de gebruikte attributen en over de attribuutniveaus.
In het onderstaande figuur wordt een voorbeeld gegeven van een keuzeset uit een ‘conjuncte meet
experiment’, zoals deze in P.E.P.S.I. kan voorkomen.




                                                  31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>De toegang tot de internet applicatie is afgeschermd door een persoonsgebonden “gebruikersnaam”
en “wachtwoord”, zodat een respondent slechts eenmaal aan de enquête kan deelnemen. Door het
gebruik van deze persoonsgebonden inloggegevens is bovendien de respons tussentijds goed te moni-
toren, zodat tijdens het veldwerk het benaderen van potentiële respondenten kan worden bijgestuurd.




                                                32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre> Bijlage C Uitnodigingsbrieven deelname onderzoek



C.1 Uitnodigingsbrief aan de jongeren in Nijmegen




De gemeente wil graag van Nijmegenaren horen welke woningen we nog tekort komen. Wat moet er
nog worden gebouwd? Waar en hoe wilt u wonen? Daarom houden we een woonwensenonderzoek.

U bent één van de inwoners die ik graag uitnodig om mee te werken aan dit onderzoek. Uw naam
komt via een steekproef uit het bevolkingsbestand van de gemeente.

Voor ons woningbouwprogramma is het belangrijk dat veel mensen deelnemen aan het onderzoek.
Ik hoop dan ook op uw medewerking.

Het onderzoeksbureau OTB van de Technische Universiteit Delft voert dit onderzoek uit in opdracht
van de woningcorporaties Talis en Portaal, de provincie Gelderland en de gemeente.

Hoe gaat het onderzoek in zijn werk?
In het onderzoek vragen wij u steeds te kiezen uit twee verschillende woningen, die op kenmerken
en plek van elkaar verschillen. Met uw hulp krijgen we dan in beeld aan welke soorten woningen be-
hoefte is.

Ik stel het zeer op prijs als u de vragenlijst via internet invult. Door in de adresbalk van uw internet-
browser pepsi.otb.tudelft.nl (zonder “www.” ervoor) in te tikken komt u bij de vragenlijst en kunt u
uw persoonlijke inlogcodes invullen:

        Gebruikersnaam: < gebruikersnaam>

        Wachtwoord: <wachtwoord>
                                                    33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Het onderzoek duurt ongeveer 20 minuten. U kunt het invullen op elk moment onderbreken en later
verder gaan.

Bij het onderzoek is uw privacy gewaarborgd. De gegevens behandelen wij vertrouwelijk en gebrui-
ken wij alleen voor dit onderzoek.

Het totale onderzoek is rond de zomer klaar en gaat dan naar de gemeenteraad. Daarna publiceren
wij het onderzoek op onze website.

Heeft u vragen? Mail dan naar het OTB, emailadres

of bel telefoonnummer (secretariaat OTB).



Alvast hartelijk dank voor uw hulp!



Met vriendelijke groet,



Wethouder B. Velthuis,
stedelijke ontwikkeling, grondbeleid, wonen en cultuur




                                                34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>C.2 Uitnodigingsbrief aan de huurders in de sociale huursector




De gemeente wil graag van Nijmegenaren horen welke woningen we nog tekort komen. Wat moet er
nog worden gebouwd? Waar en hoe wilt u wonen? Daarom houden we een woonwensenonderzoek.

U bent één van de inwoners die ik graag uitnodig om mee te werken aan dit onderzoek. Uw naam
komt via een steekproef uit het huurdersbestand van uw corporatie. De gemeente Nijmegen mag dit
bestand gebruiken.

Voor ons woningbouwprogramma is het belangrijk dat veel mensen deelnemen aan het onderzoek.
Ik hoop dan ook op uw medewerking.

Het onderzoeksbureau OTB van de Technische Universiteit Delft voert dit onderzoek uit in opdracht
van de woningcorporaties Talis en Portaal, de provincie Gelderland en de gemeente.

Hoe gaat het onderzoek in zijn werk?
In het onderzoek vragen wij u steeds te kiezen uit twee verschillende woningen, die op kenmerken
en plek van elkaar verschillen. Met uw hulp krijgen we dan in beeld aan welke soorten woningen be-
hoefte is.

Ik stel het zeer op prijs als u de vragenlijst via internet invult. Door in de adresbalk van uw internet-
browser pepsi.otb.tudelft.nl (zonder “www.” ervoor) in te tikken komt u bij de vragenlijst en kunt u
uw persoonlijke inlogcodes invullen:

        Gebruikersnaam: < gebruikersnaam>

        Wachtwoord: <wachtwoord>



Het onderzoek duurt ongeveer 20 minuten. U kunt het invullen op elk moment onderbreken en later
verder gaan.


                                                    35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Bij het onderzoek is uw privacy gewaarborgd. De gegevens behandelen wij vertrouwelijk en gebrui-
ken wij alleen voor dit onderzoek.

Het totale onderzoek is rond de zomer klaar en gaat dan naar de gemeenteraad. Daarna publiceren
wij het onderzoek op onze website.

Heeft u vragen? Mail dan naar het OTB, emailadres

of bel telefoonnummer (secretariaat OTB).



Alvast hartelijk dank voor uw hulp!



Met vriendelijke groet,



Wethouder B. Velthuis,
stedelijke ontwikkeling, grondbeleid, wonen en cultuur




                                                36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre> Bijlage D Demografische en sociaal-economische
           kenmerken van de responsgroepen



D.1 Responsgroep Jongeren in Nijmegen

Tabel D.1 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar geslacht

Geslacht                                                    aantal            aandeel
Man                                                             66               33,2
Vrouw                                                          131               65,8
Anders                                                           2                1,0
Totaal                                                         199              100,0
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel D.2 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar leeftijdsklasse

Leeftijdsklasse                                             aantal            aandeel
Jonger dan 23 jaar                                              51               26%
23 - 29 jaar                                                   148               74%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.3 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar huishoudensamenstelling

Huishoudensamenstelling                                     aantal            Aandeel
Alleenstaande                                                   87               44%
Alleenstaand met kind(eren)                                      2                1%
Samenwonend met echtgenoot/-note of partner                     57               29%
Samenwonend met echtgenoot/-note of partner en kind(eren)        2                1%
Ik woon bij mijn ouders/familie/vrienden/kennissen              18                9%
Anders                                                          33               17%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                     37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Tabel D.4 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar huishoudensomvang

Huishoudensomvang                                           aantal            aandeel
1 persoon                                                       81               41%
2 of 3 personen                                                 77               39%
4 of meer personen                                              41               21%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.5 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar opleidingsniveau

Opleidingsniveau                                            aantal            aandeel
MAVO, VMBO (theoretische of gemengde leerweg), ULO,
                                                                 7                3%
MULO of lager
HAVO, VWO, Gymnasium, HBS, MMS                                  22               11%
Middelbaar beroepsonderwijs (MBO, BOL, BBL)                     19               10%
Propedeuse, kandidaats, bachelor, HBO                           86               43%
Doctoraal, master, WO                                           65               33%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.6 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar netto maandinkomen

Inkomensklasse                                              aantal            aandeel
Tot € 1.400                                                     79               40%
€ 1.400 tot € 1.700                                             12                6%
€ 1.700 tot € 1.950                                             13                7%
€ 1.950 tot € 2.100                                             21               11%
€ 2.100 tot € 3.500                                             26               13%
€ 3.500 of meer                                                 27               14%
Wil ik niet aangeven                                            21               11%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.7 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar huidige woonsituatie

Huidige woonsituatie                                        aantal            aandeel
Op kamers                                                       91               46%
Sociale huurwoning                                              27               14%
Particuliere huurwoning                                         56               28%
Koopwoning                                                      19               10%
Anders                                                           6                3%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



                                              38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Tabel D.8 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar al dan niet ontvangen huurtoeslag

Ontvangen huurtoeslag                                       aantal            aandeel
Ja                                                              48               24%
Nee                                                            148               74%
Weet ik niet/wil ik niet zeggen                                  3                2%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.9 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren in
Nijmegen, naar mate van verhuisgeneigdheid

Mate van verhuisgeneigdheid                                 aantal            aandeel
Ja, binnen twee jaar                                           121               61%
Ja, over meer dan twee jaar                                     44               22%
Nee, ik ben niet van plan te verhuizen                          24               12%
Weet ik niet                                                    10                5%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.10 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren
in Nijmegen, naar al dan niet ondernomen zoekacties

Zoekacties ondernomen                                       aantal            aandeel
Ja                                                              72               36%
Nee                                                            104               52%
Niet van toepassing                                             23               12%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


Tabel D.11 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Jongeren
in Nijmegen, naar gewenst eigendomsverhouding woning

Voorkeur eigendomsverhouding                                aantal            aandeel
Ik koop liever een woning                                       85               43%
Ik huur liever een woning                                       71               36%
Geen voorkeur/weet ik niet                                      43               22%
Totaal                                                         199              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                           39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>D.2 Potentiële doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen


Tabel D.12 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar geslacht

Geslacht                                                      aantal          aandeel
Man                                                                33            37%
Vrouw                                                              56            63%
Anders                                                              0
Totaal                                                             89           100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel D.13 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar leeftijdsklasse

Leeftijdsklasse                                               aantal          aandeel
30 - 39 jaar                                                       30            34%
040 – 54 jaar                                                      36            40%
55 - 64 jaar                                                       17            19%
65 – 74 jaar                                                        6             7%
75 jaar of ouder                                                    0
Totaal                                                             89           100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.14 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar huishoudensamenstelling

Huishoudensamenstelling                                       aantal          aandeel
Alleenstaande                                                      45            51%
Alleenstaand met kind(eren)                                         8             9%
Samenwonend met echtgenoot/-note of partner                        23            26%
Samenwonend met echtgenoot/-note of partner en kind(eren)          11            12%
Ik woon bij mijn ouders/familie/vrienden/kennissen                  0
Anders                                                              2             2%
Totaal                                                             89           100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.15 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar huishoudensomvang

Huishoudensomvang                                             aantal          aandeel
1 persoon                                                          44            49%
2 of 3 personen                                                    38            43%
4 of meer personen                                                  7             8%
Totaal                                                             89           100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                     40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>Tabel D.16 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar opleidingsniveau

Opleidingsniveau                                            Aantal            aandeel
MAVO, VMBO (theoretische of gemengde leerweg), ULO,
                                                                21               23%
MULO of lager
HAVO, VWO, Gymnasium, HBS, MMS                                   7                8%
Middelbaar beroepsonderwijs (MBO, BOL, BBL)                     21               24%
Propedeuse, kandidaats, bachelor, HBO                           28               31%
Doctoraal, master, WO                                           12               13%
Totaal                                                          89              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.17 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar netto maandinkomen

Inkomensklasse                                              aantal            aandeel
Tot € 1.400                                                      8                9%
€ 1.400 tot € 1.700                                             17               19%
€ 1.700 tot € 1.950                                             21               24%
€ 1.950 tot € 2.100                                             11               12%
€ 2.100 tot € 3.500                                             23               26%
€ 3.500 of meer                                                  1                1%
Wil ik niet aangeven                                             8                9%
Totaal                                                          89              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.18 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar mate van verhuisgeneigdheid

Mate van verhuisgeneigdheid                                 aantal            aandeel
Ja, binnen twee jaar                                            23               26%
Ja, over meer dan twee jaar                                      8                9%
Nee, ik ben niet van plan te verhuizen                          43               48%
Weet ik niet                                                    15               17%
Totaal                                                          89              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




Tabel D.19 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar al dan niet ondernomen zoekac-
ties

Zoekacties ondernomen                                       aantal            aandeel
Ja                                                              30               34%
Nee                                                             39               44%
Niet van toepassing                                             20               22%
Totaal                                                          89              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



                                              41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Tabel D.20 Aantal respondenten (absoluut en procentueel) in de responsgroep Potentiële
doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen, naar gewenst eigendomsverhouding
woning

Voorkeur eigendomsverhouding                                aantal            aandeel
Ik koop liever een woning                                        7                8%
Ik huur liever een woning                                       65               73%
Geen voorkeur/weet ik niet                                      17               19%
Totaal                                                          89              100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                           42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>Bijlage E Samenstelling en frequentie beoordeelde
          woonprofielen




                         43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Tabel E.1 Omschrijving van de voorgelegde woonprofielen

 Woon-
 profiel   Omschrijving
           Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 180.000 - 219.000,
    1      Nijmegen-buitenwijk, Prive parkeerplaats,Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op > 1000 me-
           ter
           Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 220.000 - 279.000,
    2      Buiten Nijmegen, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op <
           500 meter
           Appartement zonder lift, Koop, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 280.000 -
    3      340.000, Nijmegen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op
           500 tot 1000 meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-
    4
           centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500 meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nijmegen-
    5
           buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Bui-
    6      ten Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op > 1000
           meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 3 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Buiten
    7      Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000
           meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 1 kamer, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijmegen-
    8
           centraal, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000 meter
           Appartement zonder lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 2 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nij-
    9      megen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500
           meter
           Appartement met lift, Koop, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 180.000 - 219.000,
   10      Nijmegen-buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op
           500 tot 1000 meter
           Appartement met lift, Koop, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Koop € 220.000 - 279.000, Bui-
   11
           ten Nijmegen, geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000 meter
           Appartement met lift, Koop, Woonkamer 30 m2,3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 280.000 - 340.000, Nij-
   12
           megen-centraal, Privé parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijme-
   13
           gen-centraal, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op > 1000 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nijmegen-
   14
           buitenwijk, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op < 500 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Buiten Nijme-
   15
           gen, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 40 m2, 1 kamer, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Buiten
   16
           Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 20 m2, 2 kamers, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijmegen-
   17
           centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
           Appartement met lift, Huur, Woonkamer 30 m2, 3 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-
   18
           buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op > 1000 meter
           Rijwoning, Koop, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Koop € 180.000 - 219.000, Nijmegen-
   19
           buitenwijk, geen parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op < 500 meter
           Rijwoning, Koop, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Koop € 220.000 - 279.000, Buiten
   20
           Nijmegen, Prive parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
           Rijwoning, Koop, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Koop € 280.000 - 340.000, Nijmegen-
   21      centraal, Openbare parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op > 1000 me-
           ter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-centraal, Privé
   22
           parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2, 3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Nijmegen-
   23
           buitenwijk, Openbare parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op > 1000 meter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Buiten Nijmegen, geen
   24
           parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op < 500 meter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 40 m2, 2 kamers, Hoog uitrustingsniveau, Huur € 901 - 1100, Buiten Nijmegen,
   25
           Openbare parkeerplaats, Station op 20 minuten, Winkels op < 500 meter, Scholen op > 1000 meter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 20 m2,3 kamers, Gemiddeld uitrustingsniveau, Huur € 640 -710, Nijmegen-centraal,
   26
           geen parkeerplaats, Station op 30 minuten, Winkels op 500 tot 1000 meter, Scholen op < 500 meter
           Rijwoning, Huur, Woonkamer 30 m2, 1 kamer, Basic uitrustingsniveau, Huur € 711 - 900, Nijmegen-buitenwijk,
   27
           Prive parkeerplaats, Station op 10 minuten, Winkels op > 1000 meter, Scholen op 500 tot 1000 meter
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                          44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Tabel E.2 Frequentieverdeling van de beoordeelde woonprofielen naar woonprofielnum-
mer en het aandeel per woonprofielnummer in het totaal aantal beoordeelde woonprofie-
len.

                                                               Aandeel in het totaal aantal beoordeelde
                                  Aantal keren beoordeeld                                woonprofielen
 Woonprofiel-         Onderzoeksgroep Onderzoeksgroep po-         Onderzoeksgroep Onderzoeksgroep po-
 nummer                      jongeren tentiele doorstromers               jongeren tentiele doorstromers
 1                                 86                   47                     3,6                   4,4
 2                                   81                   44                    3,4                    4,1
 3                                   92                   31                    3,9                    2,9
 4                                   88                   34                    3,7                    3,2
 5                                   86                   35                    3,6                    3,3
 6                                   96                   46                    4,0                    4,3
 7                                   83                   42                    3,5                    3,9
 8                                   94                   47                    3,9                    4,4
 9                                   82                   42                    3,4                    3,9
 10                                  94                   44                    3,9                    4,1
 11                                  89                   37                    3,7                    3,5
 12                                  94                   30                    3,9                    2,8
 13                                  87                   47                    3,6                    4,4
 14                                  77                   30                    3,2                    2,8
 15                                  86                   53                    3,6                    5,0
 16                                  95                   33                    4,0                    3,1
 17                                 100                   42                    4,2                    3,9
 18                                  92                   47                    3,9                    4,4
 19                                  76                   31                    3,2                    2,9
 20                                  91                   43                    3,8                    4,0
 21                                  77                   35                    3,2                    3,3
 22                                  90                   39                    3,8                    3,7
 23                                 105                   43                    4,4                    4,0
 24                                  84                   35                    3,5                    3,3
 25                                  93                   36                    3,9                    3,4
 26                                  78                   42                    3,3                    3,9
 27                                  92                   33                    3,9                    3,1
 Totaal                            2388                 1068                  100%                  100%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018


Voor de uit te voeren multiple regressie analyses is het nog wel noodzakelijk om de beoordeelde
woonprofielen uiteen te leggen in de afzonderlijke attribuutniveaus, waaruit het betreffende woonpro-
fiel bestaat. Dit is gedaan met behulp van een zogenaamde effectcodering. Daarbij worden per ken-
merk/attribuut indicatorvariabelen (een soort dummy variabelen) geconstrueerd. Met behulp van de
informatie in die indicatoren wordt dan per attribuut aangeduid welk attribuutniveau in een betreffend
woonprofiel is opgenomen. Het aantal indicatorvariabelen is daarbij altijd gelijk aan het aantal attri-
buutniveaus minus 1. De eerste indicatorvariabele geeft aan het al dan niet het eerste attribuutniveau
is, dat in het woonprofiel is opgenomen. De tweede indicatorvariabele doet hetzelfde voor het tweede
attribuutniveau. Als beide indicatorvariabelen nul scoren, is het ook duidelijk dat het derde attribuutni-
veau in het betreffende woonprofiel is opgenomen. De indicatorvariabelen worden in de analyses als
onafhankelijke, verklarende variabelen meegenomen bij het verklaren van de door de respondenten
gegeven beoordeling (rapportcijfer) van de woonprofielen. De toegepaste effectcodering is weergege-
ven in tabel E.3.

                                                   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Tabel E.3 Toegepaste effectcodering op gehanteerde attributen en hun niveaus

Attribuut en atribuutniveau’s                             Indicator 1    Indicator 2
Woningtype
appartement zonder lift                                            -1             -1
appartement met lift                                               0              1
rijwoning                                                          1              0
Eigendomsverhouding
koop                                                               -1
huur                                                               1
Oppervlakte woonkamer
woonkamer 20 m2                                                    -1             -1
woonkamer 30 m2                                                    0              1
woonkamer 40 m2                                                    1              0
Aantal kamers
1 kamer                                                            -1             -1
2 kamers                                                           0              1
3 kamers                                                           1              0
Uitrustingsniveau sanitaire ruimten
basic                                                              -1             -1
gemiddeld                                                          0              1
hoog                                                               1              0
Prijsklasse
laag (Huur € 640 -710 of Koop € 180.000 - 219.000)                 1              0
midden (Huur € 711 - 900 of Koop € 220.000 - 279.000)              0              1
hoog (Huur € 901 - 1100 of Koop € 280.000 - 340.000)               -1             -1
Woonlocatie
Nijmegen-centraal                                                  1              0
Nijmegen-buitenwijk                                                0              1
Buiten Nijmegen                                                    -1             -1
Parkeergelegenheid
geen parkeerplaats                                                 -1             -1
openbare parkeerplaats                                             0              1
privé parkeerplaats                                                1              0
Reisafstand naar station
10 minuten                                                         1              0
20 minuten                                                         0              1
30 minuten                                                         -1             -1
Afstand tot winkels
< 500 meter                                                        1              0
 500 tot 1000 meter                                                0              1
 > 1000 meter                                                      -1             -1
Afstand tot scholen
< 500 meter                                                        1              0
 500 tot 1000 meter                                                0              1
 > 1000 meter                                                      -1             -1




                                                     46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Bijlage F Waarderingsmodellen voor woningken-
          merken en voor woonomgevingskenmerken




                       47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Figuur F.1 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woningkenmerken
voor jongeren in Nijmegen

 Model                                           R    Verklaarde variantie            Gecorrigeerde R2         Standaardfout van
                                                                            2
                                                                          (R )                                de geschatte waar-
                                                                                                                               de
 A                                            0,40                        0,16                      0,157                   2,098


     Som van de kwa-             vrijheidsgraden        Gemiddelde van de                        F-waarde      Significantie waar-
                 draten                                           kwadraten                                                    de
                2003,50                          11                      182,14                     41,36                    0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel F.1 Het waarderingsmodel woningkenmerken, voor jongeren in Nijmegen

 Variabele                                                           B            Std. Error                Beta            Sign.

                                                                 5,634                 ,046                                 0,000
 Constante
 Woningtype
 rijwoning                                                        ,146                 ,061                 ,052             ,017
 appartement met lift                                             ,156                 ,060                 ,056             ,010
 appartement zonder lift                                         -,302
 Eigendomsverhouding
 koopwoning                                                      -,413
 huurwoning                                                       ,413                 ,046                 ,170             ,000
 Oppervlakte woonkamer
 woonkamer 40 m2                                                  ,252                 ,061                 ,090             ,000
 woonkamer 30 m2                                                  ,064                 ,061                 ,023            ,291*
 woonkamer 20 m2                                                 -,316
 Aantal kamers
 3 kamers                                                         ,512                 ,061                 ,183             ,000
 2 kamers                                                         ,155                 ,061                 ,055             ,011
 1 kamers                                                        -,667
 Afwerkingsniveau keuken/badkamer
 hoge afwerking                                                   ,296                 ,061                 ,105             ,000
 gemiddelde afwerking                                            -,040                 ,060                 -,014           ,507*
 Basic afwerking                                                 -,256
 Prijsklasse
 lage prijsklasse                                                 ,576                 ,061                 ,206             ,000
 gemiddelde prijsklasse                                           ,195                 ,061                 ,070             ,001
 hoge prijsklasse                                                -,771
* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>Figuur F.2 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woonwensen voor
jongeren in Nijmegen

 Model                                           R    Verklaarde variantie            Gecorrigeerde R2         Standaardfout van
                                                                            2
                                                                          (R )                                de geschatte waar-
                                                                                                                               de
 B                                            0,46                       0,212                      0,208                   1,918


     Som van de kwa-             vrijheidsgraden        Gemiddelde van de                        F-waarde      Significantie waar-
                 draten                                           kwadraten                                                    de
                2348,18                          10                      234,82                     63,82                    0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel F.2 Het waarderingsmodel woonomgevingskenmerken, voor jongeren in Nijmegen

 Variabele                                                           B            Std. Error                Beta            Sign.

                                                                5,708                  ,039                                 0,000
 Constante
 Woonlocatie
 Nijmegen-centraal                                                ,773                 ,056                 ,293             ,000
 Nijmegen-rand                                                   -,122                 ,056                 -,046            ,029
 buiten Nijmegen                                                 -,651
 Parkeergelegenheid
 prive parkeerplaats                                              ,274                 ,055                 ,103             ,000
 openbare parkeerplaats                                           ,183                 ,055                 ,069             ,001
 geen parkeerplaats                                              -,457
 Afstand tot station
 station op 10 minuten                                            ,805                 ,055                 ,304             ,000
 station op 20 minuten                                           -,095                 ,055                 -,036            ,088
 station op 30 minuten                                           -,710
 Afstand tot winkels
 winkels binnen 500 meter                                         ,250                 ,055                 ,096             ,000
 winkels op 500-1000 meter                                        ,195                 ,056                 ,074             ,001
 winkels verder dan 1000 meter                                   -,445
 Afstand tot scholen
 scholen binnen 500 meter                                         ,105                 ,056                 ,039             ,063
 scholen op 500-1000 meter                                        ,042                 ,055                 ,016            ,451*
 scholen verder dan 1000 meter                                   -,147
* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Figuur F.3 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woonwensen voor po-
tentiële doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen

 Model                                           R    Verklaarde variantie           Gecorrigeerde R2         Standaardfout van
                                                                            2
                                                                         (R )                                 de geschatte waar-
                                                                                                                              de
 C                                            0,41                       0,166                      0,158                  2,242


     Som van de kwa-             vrijheidsgraden        Gemiddelde van de                        F-waarde     Significantie waar-
                 draten                                           kwadraten                                                   de
                1057,98                          11                      96,18                      19,14                   0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel F.3 Het waarderingsmodel woningkenmerken, voor potentiële doorstromers in de
sociale huursector in Nijmegen

 Variabele                                                           B           Std. Error                 Beta           Sign.

                                                                 3,604                ,074                                 0,000
 Constante
 Woningtype
 rijwoning                                                        ,079                ,099                  ,026           ,426*
 appartement met lift                                             ,308                ,097                  ,104            ,002
 appartement zonder lift                                         -,387
 Eigendomsverhouding
 koopwoning                                                      -,618
 huurwoning                                                       ,618                ,074                  ,236            ,000
 Oppervlakte woonkamer
 woonkamer 40 m2                                                  ,074                ,098                  ,025           ,449*
 woonkamer 30 m2                                                  ,234                ,098                  ,078            ,017
 woonkamer 20 m2                                                 -,308
 Aantal kamers
 3 kamers                                                         ,385                ,096                  ,131            ,000
 2 kamers                                                         ,097                ,099                  ,032           ,325*
 1 kamers                                                        -,482
 Afwerkingsniveau keuken/badkamer
 hoge afwerking                                                   ,025                ,097                  ,008           ,799*
 gemiddelde afwerking                                             ,082                ,096                  ,027           ,394*
 Basic afwerking                                                 -,107
 Prijsklasse
 lage prijsklasse                                                 ,689                ,095                  ,228            ,000
 gemiddelde prijsklasse                                           ,043                ,097                  ,014           ,660*
 hoge prijsklasse                                                3,604                ,074
* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Figuur F.4 Modelspecificaties behorende bij het waarderingsmodel woonwensen voor po-
tentiële doorstromers in de sociale huursector in Nijmegen



 Model                                           R    Verklaarde variantie           Gecorrigeerde R2          Standaardfout van
                                                                            2
                                                                         (R )                                 de geschatte waar-
                                                                                                                               de
 D                                            0,23                       0,055                      0,046                   2,283


     Som van de kwa-             vrijheidsgraden        Gemiddelde van de                        F-waarde      Significantie waar-
                 draten                                           kwadraten                                                    de
                  319,62                         10                      31,96                       6,13                    0,000
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018



Tabel F.4 Het waarderingsmodel woonomgevingskenmerken, voor potentiële doorstro-
mers in de sociale huursector in Nijmegen

 Variabele                                                           B           Std. Error                 Beta            Sign.

                                                                 4,355                ,070                                   ,000
 Constante
 Woonlocatie
 Nijmegen-centraal                                                ,436                ,100                  ,153             ,000
 Nijmegen-rand                                                   -,101                ,099                  -,036           ,309*
 buiten Nijmegen                                                 -,335
 Parkeergelegenheid
 prive parkeerplaats                                              ,219                ,100                  ,076             ,028
 openbare parkeerplaats                                           ,234                ,098                  ,082             ,017
 geen parkeerplaats                                              -,453
 Afstand tot station
 station op 10 minuten                                            ,343                ,099                  ,121             ,001
 station op 20 minuten                                           -,132                ,100                  -,046           ,185*
 station op 30 minuten                                           -,211
 Afstand tot winkels
 winkels binnen 500 meter                                         ,229                ,099                  ,079             ,021
 winkels op 500-1000 meter                                        ,057                ,098                  ,020            ,559*
 winkels verder dan 1000 meter                                   -,286
 Afstand tot scholen
 scholen binnen 500 meter                                        -,019                ,102                  -,007           ,850*
 scholen op 500-1000 meter                                        ,015                ,099                  ,005            ,879*
 scholen verder dan 1000 meter                                    ,004
* Het gevonden coëfficiënt B is niet significant bij een significatie niveau grens van P< 0,10
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                                51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre> Bijlage G Validiteit van de schattingsmodellen




Tabel G.1 De geschatte waardering van de voorgelegde woonprofielen en het aandeel
waarbij het woonprofiel de voorkeur heeft gekregen binnen een keuzeset, op volgorde
van waardering door jongeren in Nijmegen

 Woonprofielnummer                         Gemiddelde waardering   Voorkeur voor woonprofiel
 17                                                          7,3                        82%
 12                                                          6,9                        63%
 22                                                          6,9                        80%
 13                                                          6,4                        64%
 26                                                          6,4                        55%
 18                                                          6,4                        65%
 6                                                           6,4                        57%
 4                                                           6,3                        72%
 19                                                          6,3                        68%
 15                                                          6,3                        44%
 8                                                           5,8                        54%
 23                                                          5,8                        52%
 27                                                          5,8                        62%
 25                                                          5,7                        53%
 10                                                          5,6                        51%
 9                                                           5,6                        41%
 20                                                          5,6                        45%
 1                                                           5,5                        59%
 7                                                           5,5                        37%
 2                                                           5,3                        37%
 14                                                          5,3                        52%
 24                                                          5,3                        33%
 3                                                           4,9                        34%
 21                                                          4,9                        35%
 16                                                          4,4                        19%
 11                                                          4,3                        11%
 5                                                           4,2                        15%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Tabel G.2 De woonprofielen naar eigendomsverhouding in het profiel en het aandeel dat
het woonprofiel de voorkeur heeft gekregen door jongeren in Nijmegen, naar voorkeur
voor eigendomsdomsverhouding van het huishouden

Woon-
profiel-
nummer     Eigendomsverhouding                           Aandeel voorkeur voor het woonprofiel
                                  jongeren met een voorkeur voor jongeren met voorkeur voor huren
                                            kopen van de woning                    van de woning
1          koopwoning                                      81%                              41%
2          koopwoning                                      37%                              36%
3          koopwoning                                      51%                              25%
10         koopwoning                                      45%                              47%
11         koopwoning                                      13%                               8%
12         koopwoning                                      66%                              55%
19         koopwoning                                      85%                              43%
20         koopwoning                                      57%                              25%
21         koopwoning                                      49%                              26%
4          huurwoning                                      66%                              74%
5          huurwoning                                      21%                              15%
6          huurwoning                                      49%                              65%
7          huurwoning                                      25%                              53%
8          huurwoning                                      39%                              68%
9          huurwoning                                      26%                              57%
13         huurwoning                                      53%                              73%
14         huurwoning                                      57%                              53%
15         huurwoning                                      36%                              50%
16         huurwoning                                      21%                              21%
17         huurwoning                                      71%                              93%
18         huurwoning                                      67%                              70%
22         huurwoning                                      76%                              82%
23         huurwoning                                      61%                              50%
24         huurwoning                                      24%                              43%
25         huurwoning                                      50%                              52%
26         huurwoning                                      57%                              57%
27         huurwoning                                      68%                              52%




                                            53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Tabel G.3 De geschatte waardering van de voorgelegde woonprofielen en het aandeel
waarbij het woonprofiel de voorkeur heeft gekregen binnen een keuzeset, op volgorde
van waardering door potentiële doorstromers binnen de sociale huursector in Nijmegen

 Woonprofielnummer                         Gemiddelde waardering   Voorkeur voor woonprofiel
 17                                                          5,7                        74%
 15                                                          5,4                        67%
 26                                                          5,3                        66%
 22                                                          5,2                        69%
 6                                                           5,0                        69%
 18                                                          4,7                        68%
 13                                                          4,7                        70%
 12                                                          4,6                        39%
 23                                                          4,6                        59%
 4                                                           4,5                        54%
 9                                                           4,5                        74%
 27                                                          4,5                        71%
 25                                                          4,2                        39%
 19                                                          4,2                        38%
 24                                                          4,2                        68%
 10                                                          4,2                        55%
 20                                                          4,2                        34%
 8                                                           4,2                        35%
 1                                                           4,1                        48%
 14                                                          3,9                        40%
 7                                                           3,7                        39%
 16                                                          3,6                        26%
 21                                                          3,6                        21%
 2                                                           3,4                        19%
 11                                                          3,2                        24%
 3                                                           2,9                        19%
 5                                                           2,8                        31%
Bron: Woonwensenonderzoek Nijmegen, 2018




                                                54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Tabel G.4 De woonprofielen naar eigendomsverhouding in het profiel en het aandeel
waarin het woonprofiel de voorkeur heeft gekregen door potentiële doorstromers (met
een voorkeur voor het huren van een woning) binnen de sociale huursector in Nijmegen,

Woonprofielnummer     Eigendomsverhouding        Aandeel voorkeur voor het woonprofiel
9                     huurwoning                                                   74
17                    huurwoning                                                   74
27                    huurwoning                                                   71
13                    huurwoning                                                   70
22                    huurwoning                                                   69
6                     huurwoning                                                   69
24                    huurwoning                                                   68
18                    huurwoning                                                   68
15                    huurwoning                                                   67
26                    huurwoning                                                   66
23                    huurwoning                                                   59
4                     huurwoning                                                   54
14                    huurwoning                                                   40
7                     huurwoning                                                   39
25                    huurwoning                                                   39
8                     huurwoning                                                   35
5                     huurwoning                                                   31
16                    huurwoning                                                   26
10                    koopwoning                                                   55
1                     koopwoning                                                   48
12                    koopwoning                                                   39
19                    koopwoning                                                   38
20                    koopwoning                                                   34
11                    koopwoning                                                   24
21                    koopwoning                                                   21
2                     koopwoning                                                   19
3                     koopwoning                                                   19




                                            55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving
Faculteit Bouwkunde, TU Delft
Julianalaan 134, 2628 BL Delft
Postbus 5043, 2600 GA Delft

Telefoon: +31 (0)15 278 30 05
E-mail: OTB-bk@tudelft.nl
www.otb.bk.tudelft.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>