<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Grondexploitaties en VGP
Gemeente Nijmegen, 10 februari 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Agenda
1. Wat is een grondexploitatie (kortweg: GREX)
2. Kaderstellend beleid en controlerende rol
3. Belangrijke elementen in de grondexploitatie
4. Wat valt op in het VGP?
5. Afsluiting
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Grondexploitatie: wat is het wel en wat is het niet
Begrippen en definities: financiële waardeketen
 Grondverwerving                              Grondexploitatie                     Bouwexploitatie                         Gebouwexploitatie
       •Kosten                                      •Kosten                              •Kosten                                 •Kosten
        -Verwerving grond                            -Inbrengwaarde grond                 -Verwervinggrond                        -Verwering opstal(len) /
        -Plankosten                                  -Bouwrijp maken                      -Bouwkosten                              grond (kapitaallasten)
        -Beheerkosten                                -Woonrijp maken                      -Bijkomende kosten                      -Onderhoud
                                                     -Plankosten                          -Algemene kosten                        -Beheer
       •Opbrengsten                                 •Opbrengsten                         •Opbrengsten                            •Opbrengsten
        -Verkoop / inbreng grond                     -Grondverkopen                       -Verkoop opstal(len)                    -Huurinkomsten
        -Evt. bijdragen                              -Bijdragen                            (+ grond)                              -Restwaarde
       •SALDO                                       •SALDO                               •SALDO                                  •SALDO
                                Nota grondbeleid Nijmegen: In de afweging om tot een gebiedsontwikkeling over te gaan, spelen niet alleen het
                                financieel rendement maar ook het maatschappelijk rendement een belangrijke rol
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad?
Overall kaderstelling in relatie tot individuele grondexploitaties
                                                                                           De afgelopen jaren vastgestelde nota’s
                                                           o.a. omgevingsvisie             en onderzoeken die relevant zijn:
                          Visie                                                            •   Nota grondbeleid 2018
                                                                                           •   Raadsbesluit Strategische
                                                                                               aankopen (8 juli 2020 )
                                                                                           •   De Financiële beheerverordening
                                                                                               van 13 september 2017
                      (Ruimtelijk)                                                         •   De Kadernota ‘Risicomanagement,
                         beleid                                                                weerstandsvermogen en financiële
                                                               O.a. nota grondbeleid,          kengetallen’ vastgesteld 11 mei
                                                               financiële verordening          2016
                                                               maar ook bestemmingsplannen
                                                                                           •   Het gewijzigde Besluit Begroten en
                                                                                               verantwoording (BBV) van 1 januari
                                                                                               2016
                                                                                           •   De Kadernota Verbonden Partijen
                                                                                               (2019)
                                                          O.a. grondexploitaties
                         project
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad?
Kaderstelling in relatie tot individuele grondexploitaties
e                                 • In de Omgevingsvisie staan uitgangspunten voor het gebruik van de ruimte in Nijmegen
                                  • Het geeft daarmee de komende jaren richting aan de ontwikkeling van de stad
        Omgevingsvisie            • Waar kunnen bijvoorbeeld de benodigde 10.000 extra woningen komen?
                                  • Focusgebieden: Waalsprong, Waalfront, centrum/stationsomgeving,
                                    Kanaalzone/Winkelsteeg en Heyendaal, en in de sectoren Health & High Tech.
                                  • In een bestemmingsplan staat wat er in een bepaald gebied gebouwd of verbouwd mag
                                    worden. En hoe de grond en de gebouwen gebruikt mogen worden. Het
                                    bestemmingsplan geeft aan waar bijvoorbeeld woningen, winkels, bedrijven of horeca
     Bestemmingsplannen             mogen zijn. En welke grond bedoeld is voor wegen en groen
                                  • De gemeente kan op eigen initiatief een bestemmingsplan herzien/wijzigen, bijvoorbeeld
                                    door een verandering in het beleid
                                  • De raad stelt budgetten beschikbaar voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting.
                                  • Deze budgetten regelen de financiering en dekking van de uitvoering van de
       Grondexploitaties            grondexploitatiebegroting en zijn dan bestemd voor aankopen, wegenaanleg,
                                    groenaanleg, riolering, plankosten, bouw- en woonrijp maken enzovoort
                                  • Afwijkingen worden meegenomen in de jaarlijkse actualisatie in het VGP
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad?
Wanneer kan de raad nog invloed uit oefenen?
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre> 2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad?
 Welke keuzes hebben welke invloed op de grondexploitatie
Hogere kwaliteit (bijvoorbeeld                              Lagere kwaliteit (bijvoorbeeld lagere
duurdere bestrating)                                        bestrating)
Meer sociale woningbouw                                     Meer commerciele woningbouw
                                       Financieel resultaat Verhogen prijzen
Verstrekken staffelkorting
                                         grondexploitatie
Verstrekken van meer subsidie                               Verkrijgen van meer subsidie
Uitgeefbaar gebied verkleinen                               Uitgeefbaar gebied vergroten
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>2. Kaderstellend beleid; rol van de raad?
Keuze: regie versus risico
                                                                                                                      Nijmegen Nota grondbeleid 2018:
                                                                                  Niet zelf doen
     Zelf in eigen beheer             Samenwerking met                                                                •   Situationeel grondbeleid: dit houdt
                                                                                   (Faciliterend
     (Actief grondbeleid)          derden (publiek/privaat)                                                               in dat per opgave/initiatief bepaald
                                                                                  grondbeleid)                            wordt welke mate van sturing
                                                                                                                          nodig is en welke risico’s door de
                                                                                                                          gemeente genomen kunnen
                                                                                                                          worden
                 Risico                         Risico                                  Risico
                                                                                                                      •   Grondbeleid initieert en
                                                                                                                          ondersteunt (ruimtelijke)
                                                                                                                          ontwikkelingen die
                                                                                                                          maatschappelijk en bestuurlijk
                                                                                                                          gewenst zijn
                                                Regie                                   Regie
                 Regie                                                                                                •   Keuze tussen regie en risico’s
                                                                                                                          adequaat toegelicht in de Nota
                                                                                                                          grondbeleid 2018
                                                                        Private Partij:
     Private en publiekrechtelijke                                      • Koopt grond
        sturing door gemeente:       Delen van de risico’s en regie van • Ontwikkeling voor eigen rekening en risico
            • Koopt grond            de privaatrechtelijke taken. Een   Gemeente met name sturing vanuit
         • Maakt de plannen              voorbeeld hiervan is PPS       publiekrechtelijke taken en verhaal van
       • Realiseert infra en OR           constructie Waalfront         kosten:
          • Verkoopt kavels                                             • Plankosten (o.a. nieuw bestemmingsplan)
                                                                        • Kosten realisatie bovenwijkse voorzieningen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2. Kaderstellend beleid en controlerende rol van de raad?
De controlerende rol van de gemeenteraad
                                  • Aan de hand van de tussentijdse rapportages, VGP en de jaarrekening
                                  • Worden de gronden ontwikkeld overeenkomstig de kaders?
            Achteraf              • Lopen de grondexploitaties volgens de planning?
                                  • Is het noodzakelijk om bij te sturen?
                                  • Is onze toekomstvisie nog juist?
                                  • Zijn de risico’s van de huidige projecten duidelijk gekwantificeerd (kans en impact)?
 Beheersen van risico’s bestaande • Zijn er verschillende scenario’s berekend? Wat gebeurt er bijvoorbeeld als een
           projecten                ontwikkeling langzamer op gang komt?
                                  • Welke beheersmaatregelen zijn door het college geformuleerd?
                                  • Hoe vindt de informatievoorziening aan de raad plaats (bijvoorbeeld een commissie
                                    stationsomgeving, winkelsteeg);
   Beheersing van toekomstige     • Binnenstedelijke ontwikkeling
           projecten              • Projectcontrol;
                                  • Woondeal en inzet subsidiestromen;
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3. Belangrijke elementen GREX
De 5P’s (inclusief wettelijk kader): wat zijn de 5P’s?
               Planning                 • Is de tijdsplanning van de projecten afgestemd op de (on)mogelijkheden in de markt?
                                        • Is een kritische analyse gemaakt van de ‘mix’ van woningen (huur, koop, vrije kavels, etc.)
            Programmering
                                          in relatie tot de actuele marktvraag?
                                        • Is afgewogen en onderbouwd welke prijzen realistisch zijn, rekening houdend met het
                 Prijs
                                          risico dat grondenverkopen later of niet plaatsvinden?
                                        • Is een adequate schatting gemaakt van de benodigde interne uren om het plan voor te
              Plankosten
                                          bereiden, uit te voeren en af te ronden?
                                        • Is een deugdelijke en binnen het BBV passende schatting van de verwachte
              Parameters
                                          kostenindexatie, opbrengstenstijging, rente en discontovoet?
In zijn algemeenheid geldt: hoe verder een project is gevorderd in de tijd, hoe kleiner de onzekerheden normaliter zijn en dus hoe nauwkeuriger en
betrouwbaarder de (schattingen in de) grondexploitatie zijn (bijvoorbeeld omdat kosten en opbrengsten (grotendeels) vastliggen in contracten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3. Belangrijke elementen grondexploitatie
De 5P’s (inclusief wettelijk kader): gevoeligheidsanalyse op hoofdlijnen
                           • Hoe eerder je de kosten maakt des te hoger het geïnvesteerd vermogen is → hogere rentekosten en risico’s
                           • Hoe eerder je de verkopen realiseert des te lager het geïnvesteerd vermogen → lagere rentekosten en risico’s
        Planning
                           • Planning bepaalt dus in belangrijke mate de in- en uitgaande geldstromen en daarmee rentekosten & risico’s
                           • Maar: planning moet realistisch zijn en aansluiten met o.a. beschikbaarheid personeel, marktvraag, etc.
                           • De opbrengstpotentie van (sociale) huur is normaliter lager dan de opbrengstpotentie van koopwoningen
                           • Appartementen hebben door gestapelde bouw normaliter meer opbrengstpotentie dan grondgebonden woningen
    Programmering
                           • Hoe meer koopwoningen en specifiek appartementen des te hoger de opbrengsten
                           • Maar: programma moet aansluiten met marktvraag om woningen te verkopen en leegstand te voorkomen
                           • Lagere grondprijs → lagere opbrengsten → lager verwacht resultaat bij afsluiting
          Prijs            • Hogere grondprijs → hogere opbrengsten → hoger verwacht resultaat bij afsluiting
                           • Maar: prijzen moeten realistisch en marktconform zijn (‘niet rijk rekenen’)
                           • Hoe meer uren benodigd zijn, des te hoger de plankosten en des te lager het verwacht planresultaat
      Plankosten           • Complexere projecten (als binnenstedelijke ontwikkeling) vergen normaliter meer interne uren en leiden tot hogere plankosten
                           • Aandachtspunt: vooral bij winstgevende plannen letten op het niet ‘oneindig’ toerekenen van interne uren
                           • Kostenstijging: een hoger percentage kostenstijging leidt tot een hogere kostenraming en dus een lager verwacht resultaat
                           • Opbrengstenstijging: een hoger percentage opbrengstenstijging leidt tot een hogere opbrengsten en dus een hoger verwacht resultaat
      Parameters
                           • Rente: een hoger rentepercentage leidt tot hogere rentekosten en dus een lager verwacht resultaat
                           • Disconteringsvoet: geen keus want door commissie BBV bepaald (hogere disconteringsvoet = lagere contante waarde en voorziening )
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>3. Belangrijke elementen GREX
De 5P’s (inclusief wettelijk kader): onderlinge samenhang
                                                 De 5P’s staan niet op zichzelf maar hangen onderling nauw samen. Bijvoorbeeld:
           Parameters       Planning                   • Het later plannen van kosten betekent dat de indexatie van kosten hoger is, en
                                                         daarmee de geraamde kosten hoger en het verwachte resultaat lager zijn.
                                                       • Het later plannen van verkopen betekent dat de gemeente het geïnvesteerd
                                                         vermogen (kosten) later terugverdiend en dus de rentekosten hoger zijn. Tegelijk is
                                                         hierdoor de opbrengstenstijging hoger.
    Plankosten                  Programmering
                                                       • Het inrekenen van veel appartementen terwijl er meer vraag is naar huurwoningen
                                                         betekent dat de gemeente de verkopen later/niet realiseert, en hierdoor de planning
                                                         aanpassing vraagt. Tegelijk nemen de rentekosten hierdoor toe omdat het langer
                                                         duurt voordat de gemeente het geïnvesteerd vermogen terugverdient.
                      Prijs
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>3. Belangrijke elementen GREX
Tussentijdse winst en verlies; hoe werkt dat?
Basis voor het bepalen van de winsten en verliezen gevormd door:
•   Voorzichtigheidsbeginsel: totale verlies nemen zodra bekend is dat sprake is van verlies
•   Realisatiebeginsel: winsten als ze (gedeeltelijk) gerealiseerd zijn
    ➢ Per complex bepalen
    ➢ Onderlinge compensatie van winst en verlies niet toegestaan
Tussentijdse winstneming
Voorwaarde
•   Resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat
•   De grond (of deelperceel) is verkocht
•   Kosten zijn gerealiseerd
Formule op basis van de Percentage of Completion methode (POC)
•   POC percentage :      (gerealiseerde kosten / totale kosten) x (gerealiseerde opbrengsten / totale opbrengsten)
•   Tussentijdse winst:   ((geraamd eindsaldo – project specifieke risico's) x % POC) - eerder genomen tussentijdse winst
Dekking versus financiering
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Best practice overkoepelend inzicht
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
De fasering voor 2021 is verhoogd, waar deze afgelopen jaren niet is gerealiseerd
                                                     Uitgegeven kavels en raming 2021
 2000
 1800
 1600
 1400
 1200
 1000
  800
  600
  400
  200
    0
                  2017                         2018                         2019                         2020               2021
                                                                    Raming   Realisatie
NB: voor de waardering heeft een vertraging van de uitgifte een verwaarloosbaar effect omdat de toe te rekenen rente 0% is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Nog geen groen licht voor zowel de A15 als de Grift
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
De parameters zijn in een vroegtijdig stadium vastgesteld tijdens een pandemie. Zijn er mogelijk nieuwe inzichten?
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Zijn de risico’s en beheersmaatregelen voldoende duidelijk opgenomen in het VGP?
NB: de risico’s zijn gesaldeerd met de kansen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Opnemen scenario analyses: wat als?
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Inzicht in het programma alsmede de realisatie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Toelichtingen op de mutaties in de projecten kunnen op onderdelen verder versterkt worden
Bovenstaand voorbeeld betreft onderwijshuisvesting, maar geldt ook voor andere projecten bijvoorbeeld Mercuriuspark/Nymakwartier
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre> 4. Wat valt op in het VGP?
Impact woondeal wordt verder zichtbaar in de komende periode
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>4. Wat valt op in het VGP?
Veur-Lent blijft een actueel thema
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>5. Afsluiting</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>