<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Onderbouwing instrumenten voor
behoud en beheer woonruimtevoorraad
Nijmegen 2020
Bijlage bij de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020


7 juli 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
1. Inleiding.................................................................................................................................................................................3
2. Korte historie ........................................................................................................................................................................5
3. Onderbouwing schaarste .....................................................................................................................................................6
   3.1. De woningmarkt in Nijmegen: tekorten en groei.........................................................................................................6
       De kwalitatieve woningvraag...........................................................................................................................................6
       Nijmegen studentenstad..................................................................................................................................................7
   3.2. Ontwikkelingen tot nu...................................................................................................................................................8
       Koopwoningen: prijzen stijgen, aanbod vrijwel opgedroogd ........................................................................................8
       Huurwoningen: aanhoudend lage slaagkansen .............................................................................................................9
       Woningproductie houdt vraag niet bij ..........................................................................................................................10
   3.3 Ontwikkelingen voor de toekomst ..............................................................................................................................11
       Ontwikkelingen op de kamermarkt...............................................................................................................................12
       Leefbaarheid en kamerverhuur .....................................................................................................................................12
       Evaluatie kamerverhuurbeleid ......................................................................................................................................14
4. Voldoen aan de vereisten volgens de Huisvestingswet 2014 ...........................................................................................15
       Effectiviteit......................................................................................................................................................................15
       Noodzakelijk en geschikt ...............................................................................................................................................15
       Proportionaliteit.............................................................................................................................................................15
       Subsidiariteit ..................................................................................................................................................................16
5. Conclusie.............................................................................................................................................................................17




                                                                                              2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1. Inleiding.
De Huisvestingswet biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de
samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van
schaarste aan woonruimte. Dat is vastgelegd in artikel 2 van de Huisvestingswet. Deze schaarste moet worden
aangetoond.

De Huisvestingsverordening richt zich op twee belangen. Enerzijds het belang van een eerlijke en evenwichtige
woonruimteverdeling. Hiervoor wordt in hoofdstuk 2 van de Huisvestingsverordening de huisvestingsvergunning
geïntroduceerd. De huisvestingsverordening stelt regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen tot de
huurliberalisatiegrens. De schaarste aan deze woningen is regionaal aangetoond voor de sociale voorraad in de
woningmarktregio Arnhem-Nijmegen. Deze verordening is in alle gemeenten van de woningmarktregio Arnhem
Nijmegen hetzelfde. Op deze manier wordt bereikt dat de woonruimteverdeling in de hele regio op uniforme wijze
plaatsvindt, en onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden tegengegaan. Per 1 januari 2020
geldt in alle gemeenten van de woningmarktregio Arnhem Nijmegen de Huisvestingsverordening 2020. Daarvoor is de
schaarste op regionale schaal opnieuw vastgesteld1.

Daarnaast richt de huisvestingsverordening zich op het belang van behoud van de woonruimtevoorraad. Zo kan de
gemeenteraad op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet bepalen dat een vergunning nodig is bij verandering
van de woningvoorraad. Hoofdstuk 3 van de huisvestingsverordening bevat een vergunningenstelsel voor het
onttrekken van een woonruimte aan de woonbestemming, en voor het omzetten van een woning naar onzelfstandige
wooneenheden (verkamering). Bij het verlenen van de vergunningen heeft het college een ruime mate van
beoordelings- en beleidsvrijheid. Om hieraan nadere invulling te geven, heeft het college beleidsregels vastgesteld.
Hierbij spelen voor de omzettingsvergunning de schaarste aan woonruimten en het voorkomen van
leefbaarheidsproblematiek een rol. Voor de onttrekkingsvergunning speelt alleen de schaarste een rol. Van de
vergunning om woningen te kunnen samenvoegen maken we geen gebruik, dit komt weinig voor en beleidsmatig is
het op die wijze toevoegen van meer woonkwaliteit geen probleem.

In deze notitie wordt een onderbouwing gegeven voor het instellen van het vergunningstelsel in de
Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020, dat gaat over het behoud en beheer van de woonruimtevoorraad.
Deze notitie vervangt de notitie ‘Onderbouwing instrumenten voor behoud en beheer woonruimtevoorraad
Nijmegen’, d.d. 1 oktober 2019 welke als bijlage 5 bij het raadsvoorstel tot vaststelling (op 27 november 2019) van de
Huisvestingsverordening 2020 is gevoegd. In deze aangevulde versie wordt nader onderbouwd waarom het vanuit
schaarste en leefbaarheid, op zichzelf en in onderlinge samenhang beschouwd, noodzakelijk is om een
vergunningenstelsel in het leven te roepen voor bepaalde wijken in de gemeente Nijmegen.

Daarmee is dit de derde versie van onderbouwing van de huisvestingsverordening. De eerste versie was een notitie
van mei 2019 en onderdeel van de Huisvestingsverordening die door het Nijmeegse college van b en w is vrijgegeven
voor inspraak. Deze mei-versie was gebaseerd op woningmarktgegevens uit 2015, die een duidelijk, maar inmiddels
gedateerd beeld van de schaarste schetsten. Meer actuele gegevens waren op dat moment niet beschikbaar. Die
zouden na de zomer van 2019 komen uit het onderzoek door Companen. Op basis van de uitkomsten van dat
onderzoek heeft de gemeenteraad de tweede versie van 1 oktober 2019 vastgesteld. In deze versie zijn de eerste
gegevens uit het woningmarktonderzoek van Companen Advies meegenomen. Companen heeft het definitieve
rapport op 11 oktober 2019 opgeleverd. Uit dit advies blijkt een grote en groeiende schaarste op de Nijmeegse
woningmarkt. Deze tweede versie, met de cijfers uit een rapport waarvan de inkt amper droog was, is vastgesteld als
bijlage bij de huisvestingsverordening op 27 november 2019.




1   “Schaarste sociale huurwoningen op de regionale woningmarkt Arnhem-Nijmegen”, Enserve, Elst 2018
                                                             3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>De derde versie die in dit document is vervat, is verbeterd ten opzichte van de vorige versie. Zo wordt nu de relatie
gelegd met de Omgevingsvisie en de Woondeal met de rijksoverheid, waarin schaarste een hoofdrol speelt. Daarnaast
zijn recente cijfers uit de Stads- en Wijkmonitor 2020 meegenomen. Daarmee is nu de volledige impact van recente
informatie over de situatie op de woningmarkt in de relevante context in de onderbouwing meegenomen. Dat levert
een beter en scherp beeld op van de schaarste op de Nijmeegse woningmarkt.




                                                          4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2. Korte historie
Nijmegen is een studentenstad. Zo’n 10% van de totale bevolking is student. We kennen al decennia een beleid om
verkamering van zelfstandige woningen te reguleren. Voor het van kracht worden van de Huisvestingswet 2014
gebeurde dat op basis van de Regionale Huisvestingsverordening van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Deze
verordening bevatte een vergunningplicht voor het omzetten en onttrekken van woningruimte. Bij de uitvoering van
deze vergunningplicht hanteerde het college de beleidsregels voor het samenvoegen, omzetten en onttrekken van
woonruimte (2002, 2011, en aangepast in 2013). De reden om een omzettingsvergunning te hanteren was om
goedkope zelfstandige eengezinswoningen te behouden (de grens was toen € 172.000 WOZ), en grip te houden op het
verkamerde deel van de woonruimtevoorraad uit oogpunt van kwaliteit en brandveiligheid. De schaarste hoefde niet
expliciet voor deze vergunning te worden onderbouwd, maar het was overigens evident dat er grote schaarste was, zo
bleek uit ieder woningmarktonderzoek. Nijmegen kende al jaren een gespannen woningmarkt. Toen is gekozen voor
de bescherming van goedkope eengezinswoningen.

In 2015 is de Huisvestingsverordening 2016 in werking getreden. Conform artikel 3 van deze verordening is de
schaarste, ten behoeve van de huisvestingsvergunning, regionaal onderbouwd (zie bijlage)2. Voor de
omzettingsvergunning is niet separaat een onderbouwing opgesteld. De beleidsregels voor de omzettingsvergunning
(versie 2013) bleven van kracht. Per 1 januari 2018 zijn de beleidsregels aangescherpt. Ook toen is dat niet nog eens
apart onderbouwd. Temeer omdat de argumentatie van het nieuwe beleid expliciet toeziet op het tegengaan van
onaanvaardbare overlast. Zo is er een leefbaarheidstoets uitgevoerd bij de vergunningverlening




2   Raadsbesluit Huisvestingsverordening Nijmegen 2016, met bijlagen Gemeente Nijmegen, 11 november 2015.
                                                             5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>3. Onderbouwing schaarste
3.1. De woningmarkt in Nijmegen: tekorten en groei

Landelijk gezien groeien de steden en studentensteden het hardst. Dat blijkt uit diverse rapporten en prognoses3.
Nijmegen is een studentenstad, groeit stevig door en heeft een woningtekort. Het aantal huishoudens dat niet
zelfstandig woont maar wel die wens heeft, lag medio 2019 rond de 7% van de woningvoorraad, ruim 5.500 woningen.
Daarmee behoren we met Utrecht en Amsterdam tot de top 3 van Nederland. En het aantal huishoudens blijft de
komende jaren groeien (zie grafiek 1). Op basis van prognoses uit 2019 over de huishoudensontwikkeling en de
woningbehoefte voor de komende jaren is een totale woningbehoefte berekend van 10.000 woningen in de periode
2019 tot 2030. En voor de periode daarna nog een behoefte in de bandbreedte van 2.500 tot 5.000. Tot 2030 wijzen
echter alle prognoses in dezelfde richting: 10.000 woningen erbij. Dat is ook de opgave die we ruimtelijk hebben
vertaald in de Omgevingsvisie Nijmegen stad in beweging4. Nijmegen groeit in het komende decennium van 177.670
inwoners in 2020 naar ca. 190.000 in 2030.
Het woningtekort en de verwachte groei zijn mede aanleiding geweest voor het sluiten van een Woondeal met het Rijk
op 4 maart 2020. De opgaven zijn zo groot en urgent dat ook het Rijk gaat bijdragen aan een oplossing.




Grafiek 1: Verwachte huishoudensontwikkeling 2019-2039. Bron: Companen 2019



De kwalitatieve woningvraag
De kwantitatieve woningvraag van 10.000 woningen extra is glashelder. Maar het tekort kent ook een kwalitatieve
kant: welke woningtypes, huur, koop en prijs zijn de komende jaren nodig? Dit wordt duidelijk als de verwachte vraag
wordt geconfronteerd met het vrijkomende aanbod op de Nijmeegse woningmarkt, zie grafiek 2.
In de huursector ligt er vooral een opgave om appartementen toe te voegen, doorgaans levensloopgeschikt en met
een prijs tot de 1e aftoppingsgrens in de huurtoeslag (€ 607 in 2020). Daarnaast is er de komende jaren een behoefte
aan vrije sector huur. Dit segment vervult voor een groot deel een rol als tussenstap voor starters die qua inkomen
niet in de sociale huur terechte kunnen maar (nog) niet kunnen of willen kopen.
In de koopsector is het grootste tekort dat aan woningen met een prijs tot € 280.000. Maar ook naar duurdere
koopwoningen is meer vraag dan vrijkomend aanbod. Met name grondgebonden woningen > € 350.000. Dus ook daar
ligt zeer een deel van de bouwopgave. In dit segment is veel sprake van een doorstroomvraag van mensen uit een
betaalbare koopwoning naar een duurdere koopwoning.


3   Zie o.a.: De stad, magneet, roltrap en spons, Planbureau voor de leefomgeving 2015
4   Ontwerp Omgevingsvisie Nijmegen, stad in beweging, Gemeente Nijmegen, februari 2020
                                                            6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>De krapte in vrijwel alle segmenten veroorzaakt een groot gebrek aan gezonde doorstroming op de hele
woningmarkt. De kloof tussen huur en koop blijft bestaan. Goedkope koopwoningen tot € 220.000 zijn er te weinig en
komen amper vrij omdat er een tekort is in het volgende segment tot rond de € 280.000. Die stap in de wooncarrière
wordt zo gefrustreerd. Dat fenomeen herhaalt zich als mensen willen doorstromen naar een laagbouwwoning boven
de € 350.000. Want daaraan is ook een tekort. Nijmegen kent met dit profiel geen evenwichtige samenstelling van de
woningvoorraad. Door tekorten staan woningzoekenden van onderaan tot bovenaan in de rij. Waarbij de rijen aan de
onderkant het langst zijn, maar ook druk aan de bovenkant aanwezig is. Deze krapte leidt ook tot substitutie: als de
gewenste grondgebonden koopwoning niet aanwezig is neemt met eerst maar “genoegen” met een appartement.
Waardoor daar weer druk kan ontstaan. Zo leidt een onevenwichtige markt tot uitwijkgedrag, minder positieve
woonkeuzes, en druk op minder courante segmenten, met prijsstijgingen tot gevolg.




Grafiek 2: Vraag en aanbod naar marktsegmenten. Bron: Woningbehoefteonderzoek Nijmegen, Companen 2019



Nijmegen studentenstad
In het studiejaar 2018/2019 volgden bijna 22.000 studenten onderwijs aan de Radboud Universiteit en bijna 25.000
studenten onderwijs aan de Nijmeegse locaties van de Hogeschool Arnhem Nijmegen. Van alle deze studenten wonen
er ca. 18.700 ook in Nijmegen. De meeste studenten wonen in een onzelfstandige woonruimte. Ook op deze deelmarkt
is de vraag groter dan het aanbod. Dat komt doordat met name het aantal WO studenten de komende 8 jaar volgens
de prognoses nog zal groeien met ca. 900 5. De internationalisering van het hoger onderwijs zal ook doorgaan. Het
aantal internationale studenten zal in deze periode met ca. 220 toenemen. Daarnaast zijn er nog ca. 1.300 studenten
die nu nog niet in Nijmegen wonen maar aangeven dat wel te willen. Goede en betaalbare studentenhuisvesting is
dan ook onderdeel van de totale woningbouwopgave.
Het grote aandeel in Nijmegen wonende studenten heeft daarnaast ook een speciaal effect op de totale woningmarkt.
Na het afstuderen blijft een deel in Nijmegen wonen en oefent een vraag uit als starter op de woningmarkt. Dit is een
belangrijke oorzaak voor de continue aanwezige druk aan de onderkant van de woningmarkt. Dat hier de
doorstroomketen al stokt blijkt uit het feit dat er ca. 8.500 mensen ouder dan de studentenleeftijd van 25 jaar (nog) op
de onzelfstandige markt woont6.



5   Apollo 2019, studentenhuisvesting in Nijmegen, ABF-research 2019
6   Stads- en wijkmonitor 2020, Gemeente Nijmegen.
                                                               7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>3.2. Ontwikkelingen tot nu

Koopwoningen: prijzen stijgen, aanbod vrijwel opgedroogd
De grote krapte op de woningmarkt leidt al een aantal jaren tot stijgende prijzen in de koopsector, zie grafiek 3. De
gemiddelde transactieprijs steeg tussen 2015 en 2019 in Nijmegen met maar liefst 40% (van € 205.000 naar € 287.000).
Een ware hausse. Direct gevolg van de prijsstijging is dat met name veel koopstarters in de kou blijven staan. De
prijzen zijn hoger dan hun leencapaciteit. Daarnaast leidt de prijsstijging tot een doorstroomvraag naar hogere
marktsegmenten van huishoudens die de prijsstijging willen verzilveren. Daardoor ontstaat ook meer druk in de
duurdere segmenten.




Grafiek 3: Gemiddelde woningprijzen bestaande koopwoningen Nijmegen en Nederland. Bron: Woningmarktcijfers.nl

Een ander effect dat een gevolg is van de algehele schaarste aan koopwoningen is het opdrogen van het aanbod in de
koopsector, zie grafiek 2. In Nijmegen wordt per jaar voor ca. 500-600 miljoen euro aan bestaande woningen verkocht
tussen particulieren (geen nieuwbouwkoop dus en geen beleggerstransacties). In aantal transacties per kwartaal
varieert het van 1200 in slechte tijden tot 2500 wanneer er veel animo is om te kopen en er aanbod beschikbaar is.
In de laatste vijf jaar zien we het aanbod aan bestaande koopwoningen in hoog tempo opdrogen. Het aanbod daalde
tot ca. 500 woningen per kwartaal in 2019. Het aantal transacties lag op ongeveer hetzelfde niveau. De marktratio
(aantal transacties in elk kwartaal als percentage van het aantal aangeboden woningen) loopt daardoor op van rond
20% naar vrijwel 100%. Of anders gezegd van kiezen uit vijf woningen per koper naar ongeveer één woning per koper.
Dat is een helder signaal van een overspannen koopmarkt. Er staan steeds minder woningen te koop en alle aanbod
wordt snel verkocht.




                                                           8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Grafiek 4: Aanbod, transacties en "marktratio" (transacties/aanbod), bestaande koopmarkt Nijmegen. Bron:
woningmarktcijfers.nl.

Huurwoningen: aanhoudend lage slaagkansen
De sociale huurmarkt blijft onverminderd krap. In Nijmegen verhuren de corporaties per jaar zo’n 1700-2200
vrijkomende woningen aan nieuwe bewoners. In 2018 zat het aantal toewijzingen met 1853 woningen in die
bandbreedte. Wie reageert op een woning had in 2019 een kans van krap 8% op succes. Die totale slaagkans
(aantal toewijzingen gedeeld door het aantal reacties) kent de laatste 10 jaar ups-and-downs, maar de tendens is
tot 2018 sterk dalend. Voor starters liggen de slaagkansen in het laagst (2019: 5,4 %), doorstromers hebben met 9,2
% meer succes bij hun reacties op huurwoningen.


 18,00
 16,00
 14,00
 12,00
 10,00                                                                        doorstromer

  8,00                                                                        starter
                                                                              gemiddeld
  6,00
  4,00
  2,00
  0,00
         20092010201120122013201420152016201720182019


Grafiek 5: Slaagkans op de sociale huurmarkt, totaal. Bron: Enserve/Entree.

De meettijd (hoe lang ingeschreven bij starters, en de woonduur bij doorstromers bij de verhuizing) varieert van 8
jaar inschrijvingstijd bij starters tot 20 jaar woonduur bij doorstromers. De zoektijden variëren van 0,8 jaar bij
herstarters (m.n. verhuizing door scheiding), tot rond 1,5 jaar bij zowel 'echte' starters en doorstromers. Deze
zoektijden laten zien hoe lang mensen echt intensief gezocht hebben tot het moment dat zij een nieuwe woning
toegewezen krijgen/aanvaarden. Er zijn uiteraard ook heel veel mensen die eveneens actief zoeken, maar die (nog)
níet slagen. Deze groep valt buiten dit cijfer. Een kleine 14% van de toewijzingen kwam in 2018 via loting tot stand
en 8,6% werd verhuurd aan urgenten.


                                                             9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Een andere indicatie voor de schaarste op de sociale huurmarkt is het aantal reacties op de geadverteerde woningen.
Op regionale schaal spannen de steden Arnhem en Nijmegen daarbij al jaren de kroon. Het minste wordt gereageerd
op woningen in Montferland, Zevenaar en Druten. Illustratief voor een oplopende druk op de huurmarkt is de
toename van het aantal reacties. In Nijmegen was dat zo rond de 200 per jaar, maar de laatste jaren stijgt dat sterk
naar ruim boven de 200.

 reacties/advertentie Jaar
 gemeente                    2015       2016        2017       2018     2019   Eindtotaal
 Arnhem                        134        142        158          177    224         167
 Berg en Dal                    75        106        102          138    127         110
 Beuningen                     115         86         99           98    132         106
 Doesburg                       55         63         61           94    134          81
 Druten                         42         46         53           63     83          57
 Duiven                         78         72         96          109    127          96
 Heumen                         84        110        118          153    131         119
 Lingewaard                     59         67         69           97     84          75
 Montferland                    33         50         49           60     71          53
 Nijmegen                      186        190        207          242    302         225
 Overbetuwe                     90        108        110          202    189         140
 Renkum                         53         63         85           98    100          80
 Rheden                         77         82        110          118    149         107
 Westervoort                    87         69        144          167    216         137
 Wijchen                       109        118        120          140    169         131
 Zevenaar                       57         56         60           68     89          66
Tabel 1: Reacties op vrijkomende woningen in de regio. Bron: Enserve

Legenda bij tabel 1:


Groen: de 3 laagste scores


Oranje: de 3 hoogste scores


Woningproductie houdt vraag niet bij
De woningproductie in de afgelopen periode schommelde vrij sterk, en haalt sinds 2014 gemiddeld met 960 woningen
net geen 1.000 woningen per jaar. Dat betekent dat de productie achterbleef bij de sterk gestegen vraag van de
laatste jaren. Een gestegen vraag, een achterblijvend aanbod en stijgende prijzen heeft tot gevolg dat het aanbod snel
opdroogt en de markt droogkookt, zoals hiervoor is aangeven. De doorstroming stagneert. Dat doet zich voor binnen
de huursector waar slaagkansen dalen, van huur naar koop, en ook binnen de koopsector is door tekorten geen
sprake van een evenwichtige opbouw waardoor doorstroming stagneert en logische stappen in de wooncarrière
amper kunnen worden gezet.




                                                             10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Grafiek 6: Gerealiseerde woningproductie 2010-2020. Bron: afd. Stadsontwikkeling, gemeente Nijmegen

3.3 Ontwikkelingen voor de toekomst

Met dit beeld van de Nijmeegse woningmarkt zijn de opgaven voor de komende jaren volstrekt helder. In de
Omgevingsvisie en de bijbehorende Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2025 zijn de lijnen uitgezet om deze opgave aan
te pakken. De in maart 2020 ondertekende Woondeal met het Rijk sluit daar naadloos op aan, biedt ondersteuning
van het rijk, en laat zien dat het kabinet ook onze brede schaarste-problematiek onderkent.
De focus ligt de komende jaren op het versnellen van de woningproductie om de tekorten weg te werken.
Uitgangspunt is dat in Nijmegen alle doelgroepen moeten kunnen wonen, arm en rijk, jong en oud.
Ons woningbouwprogramma vullen we in om te voldoen aan de woningbehoefte van al die mensen die in Nijmegen
een huis zoeken. Meer studentenwoningen, meer sociale huurwoningen, meer middeldure huur en een breed
programma in de koopsector om ook daar aan de vraag te voldoen. Zo willen we werken aan een evenwichtige
opbouw van de woningvoorraad die de vraag van nu en de toekomst beter kan accommoderen, en logische stappen
in wooncarrières mogelijk maakt. Van de starter die een zelfstadige huurwoning zoekt tot een doorstromer in bonus
die naar de al jaren gewenste koopwoning op de juiste locatie wil verhuizen.


 1600
 1400
 1200
 1000
  800
  600
  400
  200
    0
            2020        2021         2022         2023          2024

Grafiek 7: Prognoses woningproductie 2020-2025. Bron: afd. Stadsontwikkeling, gemeente Nijmegen




                                                           11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Uit deze grafiek blijkt dat de woningproductie de komende jaren flink zal toenemen. We zorgen voor voldoende plan-
en ontwikkelcapaciteit. Maar PAS, Pfas, en de conjuncturele gevolgen van de coronacrisis maken dat deze prognose
met onzekerheid is omgeven. Ondanks onze inspanningen zal de schaarste daarmee niet op korte termijn opgelost
kunnen worden. De komende jaren blijft er daarom sprake van schaarste.
Op basis van dit gegeven stellen we regels op basis van de Huisvestingswet om onrechtvaardige en onevenwichtige
effecten tegen te gaan, en het omzetten en onttrekken van zelfstandige woningen te reguleren.


Ontwikkelingen op de kamermarkt
Voor de huisvesting van het groeiende aantal studenten is de komende jaren een extra aanbod nodig van zo’n 2.000
eenheden tot 2030. Aan de aanbodkant zal dit moeten worden opgevangen door de SSH& en de particuliere
kamermarkt. Naast studenten wonen er ook andere jongeren op de kamermarkt.
De kamermarkt is daarmee belangrijk voor de huisvesting van deze groepen in onze stad. Maar het is ook een
kwetsbare markt. Voor 2018 hanteerden we een ruimhartig beleid voor kamerverhuur. Een omzettingsvergunning was
verplicht vanaf 5 of meer kamers. Goedkope eengezinswoningen mochten niet worden verkamerd. Deze woningen
waren (en zijn) zo schaars dat ze om die reden niet uit de zelfstandige voorraad mogen verdwijnen. Maar de
verkamering nam sterk toe, ook als gevolg van lage rente op spaarrekeningen én op het lenen van geld. Hierdoor
kozen veel mensen voor het hogere rendement van een kamerverhuurpand, vastgoed dat in Nijmegen altijd wel goed
verhuurbaar is. Het gevolg was niet alleen meer woonruimte voor studenten, maar ook minder woonruimte voor
anderen en ook de overlast door kamerverhuur nam sterk toe. Burgers gingen zich organiseren tegen kamerverhuur.
De leefbaarheid kwam in het geding. Dat was aanleiding voor het gemeentebestuur om de regels voor het omzetten
van woningen aan te scherpen. Dat betekent echter niet dat goede kamerverhuur onmogelijk wordt gemaakt.

Tegelijkertijd spannen we ons samen met de SSH&, de woningcorporatie die gespecialiseerd is in
studentenhuisvesting, in om het aantal studenteneenheden te laten groeien. In de huidige prestatieafspraken is een
productie afgesproken van 900 eenheden, waarvan de helft al in de pijplijn zit, en voor de andere helft in 2020 locaties
worden gezocht. We hebben een voorkeur voor groei van het aantal eenheden van de SSH&. Kwaliteit en
betaalbaarheid zijn dan gegarandeerd en bij eventuele overlast bestaat een duidelijk aanspreekpunt en wordt direct
opgetreden. We willen ook meer studenteneenheden bouwen om zelfstandige woningen in alle prijsklassen te
kunnen behouden voor andere doelgroepen zoals gezinnen.


Leefbaarheid en kamerverhuur
In deze notitie is met name ingegaan op de schaarste op de Nijmeegse woningmarkt en de gevolgen daarvan. Maar
zoals in paragraaf 2 al is aangegeven kan, naast schaarste, ook de impact op een geordend woon- en leefmilieu een
argument zijn om regels te stellen aan het omzetten van zelfstandige woningen. Op dit aspect leefbaarheid gaan we
hier nader in. Het verkameren van panden heeft namelijk in een aantal delen van de stad een negatieve invloed op de
leefbaarheid.

De volgende overzichten geven de meldingen weer die zijn binnengekomen bij het meldpunt overlast kamerverhuur
van de ODRN. In grafiek 6 is in de tijd uitgezet voor het jaar 2019 en in tabel 2 naar aantal en onderwerp van de
melding. De geografische spreiding is weergegeven op kaart 1.




Grafiek 8: Aantal meldingen van overlast door kamerverhuur in 2019. Bron: Meldpunt overlast ODRN


                                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre> Aantal meldingen overlast kamerverhuur
                   2018     Periode 1-1-2019               Periode 1-7-2019 t/m 31-12-       Totaal 2019
                            t/m30-6-2019                   2019
 Afval             65       28                             27                                55
 Parkeren auto     4        3                              13                                16
 Brandveiligheid   6        12                             6                                 18
 Stallen fiets     27       18                             25                                43
 Geluid            302      65                             103                               168
 Geur              7        2                              2                                 4
 Groen             4        2                              3                                 5
 Illegale bouwsels 2        2                              4                                 6
 Mogelijk illegale 81       22                             28                                50
 kamerverhuur
 Overig            9        1                              0                                 1
 Totaal aantal          433       138 (82                  134 (123 afgehandeld)             272 (inmiddels 208
 meldingen                        afgehandeld)                                               afgehandeld)
Tabel 2: Overlast naar aantal en onderwerp. Bron: Meldpunt overlast ODRN


Wat opvalt is dat de overlast door kamerverhuur een aantal pieken kent in de zomermaanden, september en in
november. Dat is deels te verklaren door het einde van het studiejaar, beter weer (ramen open, feestjes in tuin), en de
traditiegetrouw met festiviteiten gevulde introductie van de eerstejaars in september.




Kaart 1: Geografische spreiding van overlast door kamerverhuur




                                                               13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Kaart 1 laat zien dat overlast in grote delen van de stad voorkomt, met uitzondering van de Waalsprong, Groenewoud,
de Kwakkenberg en delen van Dukenburg. De buurten/wijken met de meeste overlastmeldingen door kamerverhuur
zijn: Altrade, Stadcentrum, Wolfskuil, Bottendaal en Galgenveld.
Straten met de meeste overlastmeldingen door kamerverhuur zijn: Bijleveldsingel, Graafseweg, Nijhoffstraat,
Lankforst, Sloetstraat, St. Annastraat, van Schaeck Mathonsingel, Wilhelminasingel en Plutostraat.

Het gemeentebestuur heeft met de aangescherpte regels een balans gezocht tussen enerzijds het behoud van
voldoende woonruimte voor studenten en jongeren, en anderzijds het actief aanpakken van overlast en tegengaan
van illegaliteit. Kamerverhuur wordt niet onmogelijk gemaakt. Maar aanvragen worden getoetst op de impact op de
leefbaarheid in de directe omgeving. Meldingen voor overlast zijn beter gestroomlijnd en handhaving wordt
projectmatig aangepakt. Te beginnen bij de gebieden met de meeste overlast.


Evaluatie kamerverhuurbeleid
In 2019 is het kamerverhuurbeleid geëvalueerd. Belangrijk punt daaruit was dat de grens van € 180.000 voor schaarse
goedkope woningen die niet verkamerd mochten worden algemeen als veel te laag werd gezien. Zeker tegen de
achtergrond van recente prijsontwikkelingen. Om die reden is in 2019 de grens voor woningen die niet verkamerd
mochten worden gelegd op € 220.000, en de grens voor vergunningplichtige woonruimte is gelegd op de NHG-grens.
Die was toen € 290.000. In een aantal wijken waar de leefbaarheid door kamerverhuur onder druk staat valt de hele
voorraad onder het vergunningstelsel. Hiermee bereiken we twee dingen: de echt goedkope zelfstandige woningen
blijven beschermd. En de voorraad tot € 290.000 viel onder de vergunningsplicht omdat deze voorraad ook schaars is
in Nijmegen en bovendien van groot belang is voor de doorstroming op de koopmarkt. Op deze manier konden we
van woningen tussen de € 220.000 en € 290.000 de volkshuisvestelijke afweging blijven maken of omzetting wel of niet
gewenst is. Daarnaast kunnen we de impact op de leefbaarheid in de afweging betrekken. De NHG-grens voor 2020
ligt op € 310.000.




                                                        14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>4. Voldoen aan de vereisten volgens de
Huisvestingswet 2014
De Huisvestingwet vereist dat voor de inzet van instrumenten uit die wet, schaarste moet worden aangetoond, en de
instrumenten voldoen aan de vereisten van effectiviteit, noodzakelijkheid, geschiktheid, proportionaliteit en
subsidiariteit.


Effectiviteit
De schaarste op de Nijmeegse woningmarkt is in deze notitie aangetoond. Die schaarste doet zich voor in vrijwel de
volle breedte van de woningmarkt, van sociale huur tot en met koopwoningen boven de € 350.000. Het recente
woningbehoefteonderzoek uit 2019 laat dat helder zien. Het onderzoek geeft het beeld voor de hele stad. Het is
daarbij evident dat een schaarse koopwoning tot € 310.000 zowel in Wedesteinbroek schaars is, maar ook in Hees. En
ook net zo goed schaars in Altrade, als in de Weezenhof. De schaarste zoals die zich op het niveau van de hele stad
voordoet, daalt, met een zekere variatie, neer in alle wijken. De variatie wordt dan vooral bepaald door het type
woonmilieu: zo is in een centrum-stedelijk woonmilieu duidelijk minder schaarste aan dure grondgebonden
woningen dan in een meer ontspannen woonmilieu als Galgenveld. Maar schaarste zit in alle wijken en stadsdelen.
Met name in het centrum en de wijken daar omheen zijn woningen zeer courant, worden gemiddeld snel verkocht en
heeft men een lange registratieduur nodig voor een sociale huurwoning. Zo is de gemiddelde registratieduur in Oost
meer dan 20 jaar en in Lindenholt nog geen 15 jaar. Daar komt nog bij dat het aantal huishoudens de komende jaren
door blijft stijgen. We hebben een uitbreidingsopgave van 10.000 woningen tot 2030. We werken er hard aan, maar de
schaarste zal nog zeker een tijdje aanhouden.

Vanwege dit tekort willen we het omzetten van woningen blijven reguleren zoals we dat nu doen: alle zelfstandige
woningen tot de NHG-grens van € 310.000 hebben bij omzetting een vergunning nodig. In de aangewezen wijken
waar, naast schaarste ook sprake is van overlast door kamerverhuur zijn alle zelfstandige woningen
vergunningplichtig. Woningen met een WOZ-waarde tot € 220.000 mogen niet worden omgezet. Want deze woningen
worden door opgelopen bouwkosten niet meer gebouwd met een aanvaardbare en duurzame kwaliteit. Daarmee
kunnen we effectief blijven werken aan een meer evenwichtige woningvoorraad waarin in alle segmenten voldoende
zelfstandig aanbod aanwezig is. In de aangewezen wijken waar sprake is van overlast door kamerverhuur brengen we
alle woningen onder de vergunningplicht. Zo kunnen we een stad worden met een meer evenwichtige woningmarkt
waarin plaats is voor iedereen, en beperken we de overlast in de wijken waar dat nodig is. Zo lagen we ook geen
onnodige regeldruk op gebieden waar dat niet speelt.


Noodzakelijk en geschikt
Zonder inzet van deze vergunning kunnen schaarse zelfstandige woningen zonder meer worden verkamerd. Dat
vinden we zeer ongewenst in een situatie met schaarste in vrijwel alle segmenten van de koopsector. Zonder
regulering krijgen we te maken met oplopende prijzen en een verder stagnerende doorstroming. Daarnaast is inzet
van het instrument noodzakelijk om overlast door kamerverhuur in een aantal delen van de stad aan te kunnen
pakken, en grip te houden op veiligheid, kwaliteit en leefbaarheid in straten en wijken.


Proportionaliteit
De inzet van de omzettingsvergunning richt zich om redenen van schaarste op de voorraad tot € 310.000. Dit is het
deel waar de tekorten het grootst zijn. Dit is ook het segment dat zeer belangrijk is voor de doorstroming. De regels
zijn daarnaast ook gericht op het tegengaan van overlast door kamerverhuur. Dat doen we alleen in die gebieden
waar de leefbaarheid door kamerverhuur onder druk staat en overlast een probleem vormt. Daar brengen we alle
zelfstandige woningen onder de vergunningplicht. We leggen zo geen extra regeldruk op gebieden waar dit niet
speelt. Dat is een afgewogen en proportionele inzet. Het uitgangspunt in het hele beleid is dat vanaf 3 of meer kamers


                                                          15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>per woning de regels van toepassing zijn, met als argumentatie dat vanaf dat punt de kans op overlast reëel aanwezig
kan zijn. Verhuur aan 1of 2 personen is vergunningsvrij.


Subsidiariteit
Voor het reguleren van het omzetten van woningen en het tegengaan van overlast door kamerverhuur op de wijze
waarop het nu wordt ingezet met leefbaarheidstoets, voorwaarden voor geluidsisolatie etc. staan ons ook geen
andere, lichtere, instrumenten ter beschikking die hetzelfde effect kunnen bereiken. Via het bestemmingplan kan wel
gestuurd worden op het veranderen van gebruik en functie van een pand. Maar bijvoorbeeld de wijze waarop we de
impact op de leefbaarheid willen afwegen, en de voorwaarden als goed verhuurderschap zijn niet goed mogelijk bij
inzet van dat instrument. De regels en mogelijkheden van (vigerende) bestemmingplannen (en in de nabije toekomst
omgevingsplannen), bieden daarvoor veel minder aanknopingspunten. Regulering via een bestemmingsplan is ook
alleen van toepassing op nieuwe gevallen. Bestaande situaties kunnen daarmee niet worden aangepakt.
Inzet van regels via de omzettingsvergunning voldoet zo ook aan het subsidiariteitsbeginsel.




                                                         16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>5. Conclusie
Gezien de schaarste op de Nijmeegse woningmarkt is het niet alleen nodig om in de hele gemeente regels te stellen
voor de verdeling van woonruimte (de huisvestingsvergunning), maar is ook de noodzaak aangetoond om het
omzetten van zelfstandige woningen aan regels te binden (de omzettingsvergunning). Deze regels zijn zo ingericht dat
het omzetten van echt goedkope woningen niet mogelijk is, zodat deze voorraad wordt beschermd. Voor de
zelfstadige voorraad tot €310.000 wordt een afweging gemaakt zoals de wet dat mogelijk maakt. In een aantal
aangewezen gebieden waar de leefbaarheid door kamerverhuur onder druk staat valt de hele voorraad onder het
werkingsgebied van de omzettingsvergunning. Op deze wijze zijn we in staat om prudent om te gaan met de schaarse
zelfstandige voorraad en een balans te houden tussen het belang van behoud van de schaarse zelfstandige
woningvoorraad, de leefbaarheid in straten en buurten, én voldoende goede kamerverhuur. Daarmee kunnen we ook
blijven voorzien in goede huisvesting voor de grote groep studenten en jongeren die zijn aangewezen op
onzelfstandige woonruimte.
Schaarste is aangetoond en inzet van de instrumenten onttrekkingsvergunning en omzettingsvergunning voldoet aan
de vereisten van effectiviteit, geschiktheid, noodzakelijkheid, proportionaliteit en subsidiariteit.




                                                        17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>