<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                   Collegevoorstel
                   Openbaar




                   Onderwerp
                   Nijmeegse Woonagenda 2024 - 2029

                   Opsteller                 Bas Böhm, Wieteke Koster              Behandeldatum             2 april 2024
                   Programma                 Wonen en Stedelijke ontwikkeling      Status                    Openbaar
                   Portefeuillehouder        G. Visser en N.P. Vergunst



                   Advies
                       1. De brief aan de Seniorenraad met antwoord op hun advies over de Nijmeegse
                          Woonagenda 2024-2029 vast te stellen;
                       2. De brief aan de adviescommissie Jeugd, Maatschappelijk opvang en
                          Gehandicapten met antwoord op hun advies over de Nijmeegse Woonagenda
                          2024-2029 vast te stellen.

                   Aan de raad voor te stellen:
                       1. De ‘Nijmeegse Woonagenda 2024-2029; Beter benutten en betaalbaar bouwen’
                           vast te stellen als gemeentelijke woonbeleid, met daarin:
                                a. de ambitie om 10.000 tot 12.000 woningen toe te voegen tot en met 2030
                                     via nieuwbouw en bestaande voorraad, waarvan twee derde deel van de
                                     nieuwbouw in het betaalbare segment. Van de minimaal 10.000
                                     woningen zijn er circa 2.500 voor studenten (zelfstandig of
                                     onzelfstandig);
                                b. versteviging van onze inzet in de bestaande voorraad door een
                                     campagne over de woonmogelijkheden hier binnen;
                                c. de volgende uitgangspunten voor nieuwe woningbouwinitiatieven voor
                                     de verdeling van prijssegmenten:
                                     -    Minimaal 30% sociale huurwoningen
                                     -    Minimaal 10% goedkope koop
                                     -    Maximaal 27% middeldure huur en betaalbare koop
                                     -    Maximaal 33% vrije sector huur en/of koop;
                                d. terughoudendheid ten aanzien van nieuwe woningbouwinitiatieven voor
                                     de periode tot en met 2030 vanwege de huidige ruime planvoorraad voor
                                     deze periode;
                                  e.   de lijn dat, in afwijking van beslispunten 1b en 1c ,vanuit
                                       volkshuisvestelijk perspectief kan worden overwogen mee te werken
                                       aan nieuwe woningbouwinitiatieven, als deze zorgen voor:
                                               i. een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het
                                                  stedelijke woningbouwprogramma voorziet in minimaal twee
                                                  derde betaalbare woningen; of
                                              ii. vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de
                                                  huisvestingsmogelijkheden van aandachtsgroepen waarvoor
                                                  nog onvoldoende plannen zijn; of
                                            iii. verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en
                                                  invulling van andere maatschappelijke opgaves; of
                                             iv. invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend binnen
                                                  de kaders van de omgevingsvisie;




B&W, Raad / sjab = Collegevoorstel
                       Opgesteld door Bas Böhm, 34 36, b.bohm@nijmegen.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




              f.   nieuwe definities voor de woningbouwcategorieën sociale
                   huurwoningen, middeldure huurwoningen, goedkope koopwoningen en
                   betaalbare koopwoningen;
              g.   voor middeldure huurwoningen, goedkope koopwoningen en
                   betaalbare koopwoningen een minimummetrage van 40 m2
                   gebruiksoppervlakte;
              h.   na besluitvorming over de Nijmeegse Woonagenda 2024 – 2029 in het
                   omgevingsplan de definities van de woningbouwsegmenten uit de
                   doelgroepenverordening aan te passen.


Aanleiding
In het huidige woonbeleid, de Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025, en in het
coalitieakkoord is opgenomen dat de uitkomsten van nieuw woonbehoefteonderzoek
worden gebruikt voor actualisatie van dat beleid. Daarnaast is besloten de Woondeal 2.0
als uitgangspunt te hanteren bij de actualisatie van het woonbeleid. Het hebben van een
woonvisie met een looptijd van maximaal 5 jaar is een wettelijke verplichting. In 2023 is het
woonbehoefteonderzoek afgerond. Op basis hiervan is het proces gestart dat heeft geleid
tot de voorliggende Nijmeegse Woonagenda 2024 – 2029.

Beoogde impact
Onze ambitie is om een aantrekkelijke stad te zijn om te wonen, met goede werklocaties,
openbare ruimtes en voorzieningen en met een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij
de vraag van alle nieuwe en bestaande bewoners. Ons doel daarbij is om de
woningbouwopgave uit de Omgevingsvisie en uitvoeringsagenda wonen (het gemeentelijk
woonbeleid) te realiseren. Met de Nijmeegse Woonagenda 2024-2029 actualiseren we het
woonbeleid en maken we duidelijk welke opgaves er zijn op het terrein van wonen, welke
keuzes we maken en hoe we hier uitvoering aan geven. In de woonagenda staat het
volkshuisvestelijk beleid dat conform Woningwet geldt voor een periode van maximaal 5
jaar.

Argumenten
    1. Adviezen van adviescommissies duiden
De Seniorenraad en de adviescommissie Jeugd, Maatschappelijk Opvang en
Gehandicapten (JMG) zijn gevraagd om advies te geven op een concept van de Nijmeegse
Woonagenda 2024-2029. Door vaststelling van de brieven aan deze twee commissie geven
aan op welke wijze wij hun adviezen hebben meegenomen. De relatie met de opstelling
van de woonzorgvisie wordt daarin ook gelegd. De adviezen zijn ook gebruikt in dit traject.

     2. Er is een grote behoefte aan (betaalbare) woonruimte
De uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek 2022 en de landelijke monitor
studentenhuisvesting laten zien dat er van 2024 tot en met 2030 nog behoefte is aan 12.000
woningen, waarvan circa 2.500 wooneenheden voor studenten. In deze cijfers is rekening
gehouden met gerealiseerde woningen in 2022 en 2023. In lijn met de Woondeal is de
opgave om hierbinnen minimaal twee derde deel van de nieuwbouw betaalbaar te
realiseren, waarvan minimaal 30% sociale huur. In de Nijmeegse Woonagenda is daarom
de woonopgave opgenomen om van 2024 tot en met 2030 om minimaal 10.000 woningen
toe te voegen, conform de Woondeal. En met een streven naar 12.000 woningen, conform
de woonbehoefte. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 1.400 tot 1.700
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




woningen en woonruimtes. Van de minimaal 10.000 woningen zijn er circa 2.500 bestemd
voor studenten (zelfstandig of onzelfstandig).

    3.   De bestaande voorraad speelt een belangrijke rol bij het inlopen van de
         woonopgaven
We vullen de uitbreidingsbehoefte in via toevoegingen in de bestaande voorraad en via
nieuwbouw. Onder meer vanwege de schaarse ruimte is het relevant om aandacht te
vestigen op de mogelijkheden voor het toevoegen van woonruimte in de bestaande
voorraad. De afgelopen jaren vond bijna 30% van de woningtoevoegingen plaats in de
bestaande voorraad. De bestaande voorraad levert daarmee een substantieel aandeel in
de oplossing van de woonopgave. Gezien deze positieve ontwikkeling kiezen we voor
continuering van de huidige instrumenten. Daarbij willen we stappen zetten om deze
ontwikkeling verder te bevorderen. We starten daarom een campagne voor inwoners ten
behoeve van het vergroten van de bekendheid en vindbaarheid van de mogelijkheden
voor het beter benutten van de bestaande voorraad.

     4. Focus op uitvoering van bestaande plannen
Op dit moment hebben we een ruime plancapaciteit voor de periode tot en met 2030, ruim
boven de 130% van de onderzochte woonbehoefte. Daarom gaan we terughoudend om
met nieuwe woningbouwinitiatieven voor deze periode. Vanuit volkshuisvestelijk
perspectief kan worden overwogen om mee te werken aan nieuwe
woningbouwinitiatieven die gerealiseerd worden vóór 2031 als realisatie van het initiatief
zorgt voor:
     a) een betere mix en menging in de wijk of buurt mits het stedelijke
         woningbouwprogramma voorziet in minimaal twee derde betaalbare woningen;
         of
     b) vergroting van betaalbaarheidscategorieën of de huisvestingmogelijkheden van
         aandachtsgroepen waarvoor nog onvoldoende plannen zijn; of
     c) voor verbetering van (verouderde) bestaande bebouwing en invulling van andere
         maatschappelijke opgaves; of
     d) invulling van de woningbouwopgave ná 2030, passend binnen de kaders van de
         omgevingsvisie.
We monitoren structureel de planontwikkeling, realisatie en de ontwikkelingen in de
bestaande bouw en kijken van daaruit naar de wenselijkheid van nieuwe initiatieven.
Naast de volkshuisvestelijk overweging voor terughoudendheid met
woningbouwinitiatieven kunnen er ook andere redenen zijn voor terughoudendheid. Voor
uitvoering van de Nijmeegse Woonagenda is bijvoorbeeld de invulling van de
randvoorwaarden zoals benoemd in de Woondeal 2.0 en Verstedelijkingsstrategie cruciaal.
Het gaat dan om investeringen in bereikbaarheid, financiering van onrendabele toppen,
voldoende goede ambtelijke capaciteit, voldoende stikstofruimte en voldoende capaciteit
op het elektriciteitsnet. De afgelopen jaren zijn er forse bijdragen door het Rijk toegekend
aan Nijmegen voor infrastructurele maatregelen en dekking van publieke tekorten.
Momenteel is voldoende netcapaciteit echter zeer onzeker.

    5.  We sturen sterker op de woningsegmenten waar we tekort aan hebben en afspraken
        over hebben gemaakt
Conform afspraken in de Woondeal 2.0 sturen we op minimaal twee derde betaalbare
woningbouw. Daarbij sturen we op minimaal 30% sociale huur en minimaal 10% goedkope
koopwoningen. We richten het Nijmeegs Woonfonds op, waarmee we lokaal bijdragen aan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




het versnellen van betaalbare woningbouw in de stad. De definities van sociale huur,
middenhuur, goedkope en betaalbare koop leggen we vast. We leggen voor middenhuur,
goedkope en betaalbare koop het minimum aantal m2 gebruiksoppervlak vast op 40 m2.
Hiermee blijft het mogelijk om ook ónder de maximale prijsgrenzen te differentiëren in
prijs en woonproduct. In de huidige markt is een nieuwbouwappartement van 40 m2,
mede afhankelijk van de locatie, mogelijk voor circa € 200.000 tot € 250.000 vrij op naam.
Ook bij middeldure huur kiezen we voor 40 m2, zodat huurprijzen vanaf de ondergrens van
het middenhuursegment mogelijk zijn.
Als we uit zouden gaan van minimaal 50 m² dan liggen de vrij op naam (VON)-prijzen voor
deze appartementen afhankelijk van de locatie momenteel tussen de € 235.000 en de €
290.000. Voor middeldure huurappartementen geldt dan een huurprijs vanaf circa € 1.000
per maand.

    6.   Actualisatie in lijn met rijksbeleid, regionale afspraken en lessen Nederlandse
         Vereniging van Rekenkamers
Actualisatie van het woonbeleid past in de rijkslijn om concreet te maken hoeveel
woningen en in welke betaalbare segmenten er toevoegingen plaats dienen te vinden. Via
de woonagenda maken we ook concreet op welke wijze we invulling geven aan de
woondealafspraken.
Bij de opstelling van het beleid zijn tevens de overkoepelende lessen uit meta analyse
woonbeleid van de Nederlandse Vereniging van Rekenkamers (NVVR) meegenomen. In
bijgaande analyse wordt weergegeven op welke wijze hier invulling aan is gegeven.

     7. Punten uit participatieproces meegenomen
Via stadsgesprekken en gesprekken met woningcorporaties, huurdersorganisaties,
marktpartijen en regiogemeenten is input opgehaald voor het woonbeleid. De
voornaamste punten hieruit waren:
     -   Aandacht gemengde wijken/gemêleerde bewonerssamenstelling;
     -   Wonen en Zorg is een belangrijk punt, maar loop niet vooruit op de
         woonzorgvisie;
     -   Belang van inzet in bestaande wijken;
     -   Aandacht voor mogelijkheden en effecten van deelwonen;
     -   Aandacht voor doorstromen in de wijk en kwaliteit van seniorenwoningen;
     -   Aandacht voor woonlasten;
     -   Opnamecapaciteit nieuwbouw als risico bij realisatie;
     -   Woningcorporaties als belangrijkste partner bij invulling sociale huur;
     -   Studentenhuisvesting: maak scherp hoe deze opgave zich tot de totale opgave
         verhoudt.
Deze punten zijn verwerkt in de Nijmeegse Woonagenda.


Kanttekeningen
     1. Verschillende afhankelijkheden voor realisatie
Voor uitvoering is invulling van de randvoorwaarden zoals benoemd in de Woondeal 2.0 en
Verstedelijkingsstrategie cruciaal. Het gaat dan om investeringen in bereikbaarheid,
financiering van onrendabele toppen, voldoende goede ambtelijke capaciteit, voldoende
stikstofruimte en voldoende netcapaciteit op het elektriciteitsnet. De afgelopen jaren zijn
er forse bijdragen door het Rijk toegekend aan Nijmegen voor infrastructurele maatregelen
en dekking van publieke tekorten. Momenteel is voldoende netcapaciteit echter zeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




onzeker. We pleiten, samen met regiogemeenten en provincie, nadrukkelijk bij het Rijk
voor verdere invulling hiervan.



      2. Haalbaar, betaalbaar en voldoende menging
We zetten in op twee derde betaalbare woningbouw. Uit het woonbehoefteonderzoek
blijkt de vraag naar betaalbare woningen (exclusief studentenhuisvesting) nog wat hoger
te liggen (72%). Om de uitvoering financieel haalbaar, ook voor ontwikkelende partijen, en
de stedelijke ontwikkeling voldoende gemengd te houden zetten we in op maximaal een
derde deel vrije sector.
Op de opgave voor studentenhuisvesting sturen we apart, dit komt bovenop de twee derde
deel betaalbare woningbouw. We sturen veelal complexgewijs met de SSH& en we kijken
per project of menging met andere doelgroepen en woningtypes gewenst is. We monitoren
deze apart om zo zicht op beide opgaven scherp te hebben.

    3.  Een lagere minimummetrage voor middenhuur, goedkope en betaalbare koop dan
        in de doelgroepenverordening.
We leggen voor middenhuur en voor alle goedkope en betaalbare koop het minimum
aantal m2 gebruiksoppervlak vast op 40 m2. In de doelgroepenverordening is 50 m2
opgenomen voor middeldure huurwoningen en voor betaalbare koopwoningen (in
doelgroepenverordening ‘sociale koopwoning’) vanaf € 200.000. We kiezen voor een
minimummetrage van 40 m2 omdat:
    -   het dan mogelijk blijft om ook ónder de maximale prijsgrenzen te differentiëren in
        prijs en woonproduct.
    -   De woonagenda is het kader voor alle nieuwe woningbouwinitiatieven, de
        toepassing van de doelgroepenverordening kan per project afgewogen worden.
        Een standaard minimummetrage van 50 m2 kan zorgen voor onuitvoerbare
        plannen.
    -   Een minimum metrage kan op termijn resulteren in een tekort op de
        grondexploitaties omdat de gemeente in de grondexploitaties rekening houdt
        met marktconforme prijzen. Daar waar niet de gemeente, maar een ontwikkelaar
        grondpositie heeft, kan het de haalbaarheid van die projecten onder druk zetten.
    -   In lijn met de beleidsregels parkeren 2024 het dan mogelijk blijft om in bepaalde
        gevallen te werken met een lagere parkeernorm of de mogelijkheid blijft bestaan
        om een parkeerplaats in te wisselen voor fietsparkeerplaatsen. Met een
        minimummetrage van 50m2 kan dit niet.

     4. Geen instandhoudingstermijn voor goedkope en betaalbare koop
In de doelgroepenverordening is voor betaalbare koopwoningen (in
doelgroepenverordening: ‘sociale koopwoning’) een instandhoudingstermijn opgenomen
van 5 jaar. In de woonagenda is voor goedkope- en betaalbare koopwoningen geen
instandhoudingstermijn opgenomen. De toepassing van de doelgroepenverordening kan
per project afgewogen worden, de woonagenda is het kader voor alle nieuwe
woningbouwinitiatieven. We zien een aantal belangrijke belemmeringen die kunnen
ontstaan door de instandhoudingstermijn voor goedkope- en betaalbare koop:
     -   huiseigenaren worden belemmerd in de vermogensopbouw. Ook kan de verkoop
         verliesgevend zijn, als zij investeringen in hun woning hebben gedaan.
     -   een negatief effect op de doorstroming, doordat de betreffende woningen minder
         snel worden verkocht.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




    -    een gemeentebrede instandhoudingstermijn voor goedkope- en betaalbare
         koopwoningen leidt tot aanzienlijke administratieve lasten en
         handhavingswerkzaamheden voor de gemeente. Bij koopwoningen gaat het om
         veel individuele eigenaren, met een bijbehorende zware uitvoeringslast.


Financiën
Dit voorstel heeft geen directe financiële consequenties. Breder en strakker sturen op
betaalbare woningbouw heeft dit uiteraard wel. Afspraken bij bestaande plannen
respecteren we. Vanuit dit oogpunt en om te kunnen voldoen aan het gewenste
realisatietempo passen we het woningbouwprogramma in de al langer lopende
gebiedsontwikkelingen Waalsprong en Waalfront niet aan. In de gebiedsontwikkelingen
Stationsomgeving en Winkelsteeg wordt op gebiedsniveau voldaan aan de uitgangspunten
voor betaalbare woningbouw. Bij ontwikkeling van vrijkomende onderwijslocaties
bekijken we of extra financiële inzet mogelijk is, – onder andere via het woonfonds –
mogelijk is, zodat voldaan kan worden aan de uitgangspunten voor betaalbare
woningbouw. Hierover vindt separaat besluitvorming plaats.

Het maken van afspraken over betaalbare woningbouw en de gemeentelijke sturing via
volkshuisvestelijke instrumenten uit de huisvestingsverordening past momenteel binnen
de uitvoeringskosten van het programma Wonen en Stedelijke Ontwikkeling. Doordat er bij
steeds meer woningbouwprojecten afspraken over bijvoorbeeld prijs en instandhouding
zijn gemaakt zullen de uitvoeringskosten voor toezicht en handhaving hiervan stijgen.
Daarnaast is de verwachting dat de Tweede Kamer in de komende maanden besluit over
de wetsvoorstellen Versterking regie volkshuisvesting en Betaalbare huur. De VNG heeft
erop gewezen dat deze wetsvoorstellen (en de nog in te vullen lagere regelgeving) meer
uitvoeringskosten voor gemeenten met zich mee brengen.

Bij het koersdocument 2025 en de stadsbegroting 2025 maken we inzichtelijk welke
structurele uitvoeringskosten de Nijmeegse Woonagenda en bovenstaande
wetsvoorstellen met zich mee brengen.


Vervolg
De brieven aan de adviescommissies te verzenden en de Nijmeegse Woonagenda 2024-
2029 ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad.



Bijlage(n)
     -   Raadsvoorstel Nijmeegse Woonagenda 2024 - 2029
     -   Nijmeegse Woonagenda 2025 – 2029; Beter benutten en betaalbaar bouwen
     -   Advies Seniorenraad op concept Nijmeegse Woonagenda 2024-2029
     -   Antwoordbrief aan Seniorenraad
     -   Advies adviescommissie Jeugd, Maatschappelijk opvang en Gehandicapten (JMG)
         op concept Nijmeegse Woonagenda
     -   Antwoordbrief aan adviescommissie JMG
     -   Nederlandse Vereniging van Rekenkamers & Rekenkamercommissies (NVRR),
         Meta-analyse woonbeleid, november 2023
     -   Analyse Nijmeegse woonbeleid op basis van meta-analyse woonbeleid NVRR
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Collegevoorstel




    -    Decisio/Companen, Arbeidsmigranten in de Groene Metropoolregio Arnhem-
         Nijmegen, onderzoek in opdracht van de Groene Metropoolregio Arnhem-
         Nijmegen, 20 februari 2024
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>