<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                              2018
                                                 Welstandscriteria Locatie
                                           Kerkallee/IJsselstraat Velp
                                                              Gemeente Rheden
                                                              Aanvulling op Welstandsnota Gemeente Rheden
                                                                                           1|Pagina
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>         Opgesteld door: team Ruimte Strategie en Ontwikkeling, gemeente Rheden
         Illustraties: gemeente Rheden, Geesink Weusten Architecten en GreenM2
         Datum vaststelling gemeenteraad: <PM>
2|Pagina
                                                                     Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoud
1    Aanleiding ............................................................................................................................................................................................... 5
  1.1     Herontwikkelingsopgave voormalig Record terrein ................................................................................................................................. 5
  1.2     Aanpassing bestemmingsplan en welstandsnota .................................................................................................................................... 7
  1.3     Leeswijzer ........................................................................................................................................................................................ 8
2    Herontwikkeling bedrijfslocatie ten behoeve van woningbouw ........................................................................................................................ 9
  2.1     Stedenbouwkundig plan...................................................................................................................................................................... 9
3    Beeldkwaliteit: toetsingskader welstand .................................................................................................................................................... 13
  3.1     Beeldkwaliteitskader ........................................................................................................................................................................ 13
  3.2     Herziening welstandsgebied B1 Bedrijventerrein .................................................................................................................................. 13
  3.3     Welstandsniveau ............................................................................................................................................................................. 14
  3.4     Welstandscriteria Thematische inbreiding Kerkallee/IJsselstraat ............................................................................................................ 15
  3.5     Welstandscriteria voor kleine bouwwerken .......................................................................................................................................... 17
  3.6     Hardheidsclausule ............................................................................................................................................................................ 17
Bijlagen ....................................................................................................................................................................................................... 18
                                                                                                                                                                                                3|Pagina
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4|Pagina
         Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1 Aanleiding
1.1 Herontwikkelingsopgave voormalig Record terrein
Het bedrijf Record is in 1911 opgericht en houdt zich bezig met de productie en verkoop van metaalwaren. Het fabrieksterrein is gelegen aan de rand
van de oude dorpskern van Velp ten zuiden van de spoorlijn Arnhem-Zutphen op de hoek van de Kerkallee en de IJsselstraat. Het dorp heeft zich door
de decennia heen uitgebreid en momenteel ligt deze bedrijfslocatie midden in het dorp. Ook het bedrijf zelf heeft zich door de jaren heen ontwikkeld en
is aan verschillende zijden uitgebreid met onder andere een productiehal, kantoorvleugel en opslagruimten. De bedrijfslocatie ligt vandaag de dag
volledig ingeklemd in het stedelijk weefsel van Velp. De omgeving van het terrein is functioneel gemêleerd; woningen, bedrijfjes en enkele winkels
(waaronder een supermarkt).
De ligging midden in het dorp, strengere milieu-eisen behorend bij het type bedrijf, de matige ontsluiting voor transporten en het feit dat het terrein ligt
ingeklemd in het stedelijk weefsel maakt dat het bedrijf is vertrokken uit het dorp naar een andere, meer geschikte locatie. Het terrein is daarmee
beschikbaar gekomen voor een herontwikkeling dat beter past (zowel ruimtelijk als functioneel) in de stedenbouwkundige context. Een herontwikkeling
ten behoeve van (overwegend) woningbouw ligt voor de hand. Het terrein met de bedrijfsopstallen is door een ontwikkelaar aangekocht en het
plangebied is uitgebreid met de aankoop van enkele naastgelegen percelen, waaronder een onbebouwde strook grond en een winkelruimte/woonpand
aan de IJsselstraat. Omwille van de planontwikkeling wordt ook een kleine strook grond van de gemeente Rheden ten zuiden van de bedrijfslocatie
ingezet. De totale omvang van de herontwikkellocatie bedraagt zo’n 9.400m².
                                                                                                                                             5|Pagina
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Afbeeldingen 1 en 2: Ligging van het plangebied in het dorp (links) en in zijn directe omgeving (rechts).
6|Pagina
                                                                                                          Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>1.2 Aanpassing bestemmingsplan en welstandsnota
De vigerende bestemming van het terrein (in Bestemmingsplan Velp 2016, Woongebieden-Zuid; hoofdzakelijk bestemming ‘Bedrijf’ en een gedeelte
bestemming ‘Gemengd-2’) maakt een ontwikkeling met woningbouw niet mogelijk. Ten behoeve van de herontwikkelingsopgave is een nieuw
bestemmingsplan noodzakelijk. Het Bestemmingsplan Velp-Zuid 2016, locatie Kerkallee/IJsselstraat is in 2018 in procedure gebracht.
Afbeelding 3: Ontwerp verbeelding behorende bij Bestemmingsplan Velp-Zuid 2016, locatie Kerkallee/IJsselstraat’
                                                                                                                                    7|Pagina
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Ook de vigerende welstandsnota is niet toereikend om in een later stadium bouwplannen in het kader van de benodigde omgevingsvergunningen te
toetsen op redelijke eisen van welstand. Het terrein is in de Welstandsnota 2017 vervat in welstandsgebied ‘B1 Bedrijventerreinen’ met bijbehorende
welstandscriteria. Voor het gebied geldt welstandsniveau 3; soepel/vrij. Gelijktijdig met het bestemmingsplan is daarom een herzien toetsingskader ten
behoeve van de welstandstoets in procedure gebracht. Het herziene toetsingskader wordt gevormd door dit document. Dit document moet gelezen
worden als aanvulling op de welstandsnota.
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt de stedenbouwkundige context geschetst als gevolg van de herontwikkelingsopgave voor het bedrijventerrein. Daaruit volgt een
beeldkwaliteitsambitie voor het terrein. In hoofdstuk 3 wordt deze ambitie omgezet in een herzien welstandskader.
8|Pagina
                                                                                                                                        Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>2 Herontwikkeling bedrijfslocatie ten behoeve van woningbouw
2.1 Stedenbouwkundig plan
Het industriële complex dat het plangebied vormt is geïnventariseerd voor de gemeentelijke monumentenlijst. Gesteld is dat het complex in aanmerking
komt voor een monumentale status. Het college van B en W van de gemeente Rheden heeft gelet op de grootte en de functie van het complex echter
besloten het niet integraal op de monumentenlijst te plaatsen, maar om eerst ruimte te geven voor een gebiedsontwikkeling. Een belangrijk
uitgangspunt voor deze opgave is inspelen op de industriële identiteit van de plek en het zo optimaal mogelijk borgen van cultuurhistorische waarden die
het complex kent. Het terrein geeft een fraai beeld van de ontwikkeling van een historisch gegroeid fabriekscomplex. Het gedeeltelijk behouden van
waardevolle bebouwingselementen alsmede een algehele referentie naar het bedrijfsverleden is een belangrijke onderlegger voor planontwikkeling.
Afbeelding 4: Luchtfoto van fabriekscomplex met herkenbare schaal- en sheddaken
                                                                                                                                           9|Pagina
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Voor het terrein is een plan ontwikkeld ten behoeve van 30 grondgebonden woningen. Daarnaast is er aanvullend beperkte ruimte beschikbaar voor een
gemengde invulling voor ofwel woningen (maximaal 2) of een kleinschalige bedrijfsmatige invulling die zich goed verhoudt tot de woonomgeving. De
opzet concentreert zich rondom twee aan elkaar geschakelde pleinruimten op het binnenterrein voor het voormalige bedrijvencomplex welke door middel
van drie toegangen zijn ontsloten.
                                                                                           Niet alle bestaande bedrijfsbebouwing op het terrein
                                                                                           bleken na onderzoeken geschikt voor herbestemming naar
                                                                                           woningen. Waar mogelijk worden bestaande elementen
                                                                                           geïntegreerd in het nieuwe plan. Zo wordt de langwerpige
                                                                                           hal met schaaldak deels behouden ten behoeve van een
                                                                                           nieuwe functie en vormt een gedeelte een markante
                                                                                           onderdoorgang in de toekomstige openbare ruimte binnen
                                                                                           het plangebied. Ook wordt er anderszins gerefereerd naar
                                                                                           de industriële oorsprong van de locatie, door bijvoorbeeld
                                                                                           in de nieuwbouw architectonische sterk aan te sluiten bij
                                                                                           de industriële identiteit van de plek. Zo wordt er centraal in
                                                                                           het plangebied een bouwblok opgericht met een typische
                                                                                           sheddaken kapvorm en worden de entrees gemarkeerd
                                                                                           met 3-laagse ‘pakhuizen’.
Afbeelding 5: Verkavelingsplan februari 2018
10 | P a g i n a
                                                                                                                                        Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Naast inspelen op de industriële identiteit van de locatie is een verantwoorde aansluiting op de bestaande bebouwde omgeving een belangrijk
uitgangspunt. Dit heeft gestalte gekregen door een doorgang te creëren vanaf de Kerkallee aan de noordzijde van het plangebied naar de Paulus
Buijsstraat aan de zuidzijde ervan. Vanaf de IJsselstraat wordt voorzien in een verbindend pad. Zowel aan de Kerkallee als de IJsselstraat zal aansluiting
worden gezocht bij de bestaande stedenbouwkundige structuur door het aanvullen van deze bebouwingslinten.
Via een toegangsweg vanaf de Kerkallee en een toegangspad vanaf de IJsselstraat wordt een hofje bereikt waaraan een tweetal bouwvolumes zijn
gesitueerd. Vanaf de Paulus Buijsstraat wordt eveneens een hofje bereikt in een langgerekt vorm (refererend naar de oorspronkelijke hal). Beide hofjes
staan met elkaar in verbinding door de genoemde onderdoorgang.
De beide hofjes zullen in hun vormgeving –materiaal- en kleurgebruik en de toepassing van groen en straatmeubilair- een sterke referentie hebben naar
het industriële verleden. Denk bijvoorbeeld aan de toepassing van beton en stelconplaten of het gebruik van delen van de oorspronkelijke halconstructie
als verlichtingsarmatuur. Het toekomstige openbare gebied binnen het plangebied zal zich hierdoor sterk onderscheiden van de directe omgeving.
Daarnaast hebben beide hofjes een verkeersfunctie in de vorm van verkeersafwikkeling en ruimte voor parkeerplaatsen. De toekomstige openbare
ruimte wordt informeel vormgegeven en kent één straatniveau.
                                                                                                                                          11 | P a g i n a
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Afbeeldingen 6, 7 en 8: impressies stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsambitie; met
de klok mee onderdoorgang, binnenruimte plangebied in vogelvlucht en nieuwbouw
IJsselstraatzijde
12 | P a g i n a
                                                                                        Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>3 Beeldkwaliteit: toetsingskader welstand
3.1 Beeldkwaliteitskader
Het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteitsambitie voor zowel de bebouwing als de onbebouwde ruimte zijn door de architect en de
landschapsarchitect van het plan vervat in de documenten Ontwikkeling Record-terrein te Velp, presentatie Monumentencommissie (21 oktober 2016) en
Ontwikkeling Record-terrein te Velp, planaanpassing n.a.v. opmerkingen cultuurhistorische commissie (09 december 2016). Deze documenten vormen
als beeldkwaliteitskader de basis voor de welstandstoets in het kader van de omgevingsvergunning. Beide documenten zijn ter illustratie en
verduidelijking als bijlage toegevoegd.
3.2 Herziening welstandsgebied B1 Bedrijventerrein
Het verkavelingsplan en de beeldkwaliteitsambitie noodzaken om de welstandsnota voor het plangebied te herzien. Voor een gedeelte kan volstaan
worden met de verwijzing naar aangrenzende welstandsgebieden en bijbehorende criteria. Dit geldt voor de nieuwbouw aan de Kerkallee en het
bebouwingslint aan de IJsselstraat. Hierbij wordt verwezen naar het welstandsgebied H1 Historisch dorpsgebied en bebouwingslint. Uitgezonderd hiervan
zijn de twee ‘pakhuizen’ die de entrees naar het binnenterrein markeren.
De strook grond achter de woningen aan de Paulus Buijsstraat die feitelijk al voor een groot deel in gebruik is als tuinen wordt in het bestemmingsplan
voorzien van een woonbestemming. Hierbinnen zijn bijgebouwen mogelijk ten behoeve van de bestaande woningen. Het ligt hier voor de hand om het
welstandsgebied en de –criteria die gelden voor de hoofdgebouwen ook voor de bijgebouwen te laten gelden. Voor deze strook wordt W2 Tuindorpen en
tuinwijken van toepassing verklaard.
Voor het overige gedeelte van het plangebied wordt de oorspronkelijke welstandsbeschrijving (B1 Bedrijventerreinen) vervangen voor een specifieke
uitwerking; Thematische Inbreiding Kerkallee/IJsselstraat. Deze wordt gevormd door dit document (+ bijlagen) en moet worden gelezen als een
aanvulling op de Welstandsnota 2017 voor het benoemde gedeelte van het voormalige Record terrein. Dit document vormt het toetsingskader voor de
welstandscommissie ter beoordeling van de gebouwde omgeving bij de vergunningverlening.
Zogezegd wordt voor de thema’s H1 en W2 verwezen naar de gebiedsbeschrijving en welstandscriteria van de huidige welstandsnota (Welstandsnota
gemeente Rheden, 2017). Eén en ander is als volgt in kaart gebracht:
                                                                                                                                            13 | P a g i n a
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                     H1
                                                                                                                                                   H1
                                                                                                      W2
                                                B1                                                                                   TI
                                                                                                                                                  H1
Afbeelding 9 en 10: Respectievelijk oorspronkelijk welstandsgebied B1 Bedrijventerreinen en herziening welstandsgebieden H1 Historisch dorpsgebied en bebouwingslint,
W2 Tuindorpen en tuinwijken en Thematische inbreiding Kerkallee/IJsselstraat (TI)
3.3 Welstandsniveau
Bij de beoordeling in het kader van de omgevingsvergunning zal getoetst worden aan de welstandscriteria zoals in document van toepassing is verklaard
of conform verwijzing naar de welstandscriteria uit de vigerende welstandsnota. Het toetsingsniveau dat daarbij gehanteerd wordt betreft voor het
gehele plangebied niveau 1; bijzonder. Dit is het hoogste toetsingsniveau. Bij dit toetsingsniveau wordt niet alleen op hoofdlijnen getoetst, maar zullen
ook deelaspecten en detailuitwerkingen worden beoordeeld. Dit toetsingsniveau is van toepassing omdat het een nieuwbouwsituatie betreft.
14 | P a g i n a
                                                                                                                                                       Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>3.4 Welstandscriteria Thematische inbreiding Kerkallee/IJsselstraat
Hoofdaspect: Bebouwing/omgeving
      De industriële thematiek van het gebied vormt het voornaamste ontwerpuitgangspunt bij de uitwerking;
      De vormgeving van de bebouwing is binnen de thematiek gevarieerd, doch per volume eenduidig en samenhangend;
      Het architectonische beeld is ingetogen en functioneel en onderscheidend van de bebouwde omgeving;
      De thematiek komt tot uitdrukking van hoofdvorm tot detailuitwerking;
      De bebouwing is georiënteerd op de pleinruimten;
      Twee panden aan de IJsselstraat en Kerkallee markeren de entrees tot het gebied en zijn hoofdzakelijk georiënteerd op beide straten;
      Gehandhaafde historische bebouwingselementen vormen een eenheid met nieuwe toevoegingen.
Deelaspecten: Massa en vorm
      Ieder volume kent zijn eigen onderscheidende massaopbouw en kapvorm;
      Kenmerkend voor de entreevolumes is de verticale opbouw;
      Kenmerkend voor de volumes aan de pleinen is de horizontale opzet;
      De volumes aan de pleinen zijn duidelijk leesbaar door hun ritmiek in de massaopbouw en/of kapvorm;
      De entreevolumes zijn plat afgedekt of hebben een flauwe kap;
      De entreevolumes onderscheiden zich duidelijk van naastgelegen lintbebouwing (H1);
      Kapvormen van de volumes aan de pleinen zijn gevarieerd (zadeldak, typische sheddakconstructie, plat,…);
      Eventuele aan- en uitbouwen de opzet van de hoofdvolumes (bijvoorbeeld ritmische toepassing van dakkapellen).
                                                                                                                                       15 | P a g i n a
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Deelaspect: Gevelcompositie
       De gevelcompositie is per volume in samenhang ontworpen;
       Er dient per volume aandacht te zijn voor de overhoekse samenhang van gevels;
       Er is nadrukkelijke aandacht voor de verbijzondering van de uitvoering van de zijgevels van de twee entreevolumes en de kop van de rij aan de
        entree bij de Paulus Buijsstraat;
       De verticale richting van gevelindeling en –openingen is dominant;
       De verticale gelaagdheid van de entreevolumes komt tot uitdrukking in het gevelbeeld.
Detailaspecten: Materiaalgebruik/kleurgebruik/detaillering
Hoofdmateriaal
       Hoofdmateriaal en kleurstelling gevels is per volume bepaald en consequent doorgevoerd;
             o   Materiaal: stucwerk, glas, metaal, baksteen, beton;
             o   Kleur: wit, antraciet, grijs, rood/bruin.
Kozijnen
       Materiaal en kleurstelling kozijnen is per volume bepaald en consequent doorgevoerd;
       Materiaal: hout, metaal;
       Kleur: donker;
       Kleur kozijnen en gevels zijn op elkaar afgestemd;
       Kozijnen liggen terug ten opzichte van de gevel.
Dakvlak
       Hoofdmateriaal en kleurstelling dakvlak is per volume bepaald;
       Hoofdmateriaal dakvlak keramische pannen of leipannen;
       Kleurstelling hoofdmaterialen dakvlak donker/gedekt;
       Kleur dakvlak en gevels zijn op elkaar afgestemd.
16 | P a g i n a
                                                                                                                                      Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Detaillering
        Detaillering is zorgvuldig en met aandacht voor de plasticiteit van de gevels uitgewerkt;
        Door belettering van de gevels van de entreevolumes (‘Record’) wordt verwezen naar de historische identiteit van de locatie;
        De horizontale belijning van de oorspronkelijke betonnen randbalk van de schaaldakenhal komt als accentuering terug in de gevelopzet van het
         bouwvolume dat de oorspronkelijke hal markeert;
        Met detail in metselwerk zal de ingetogen functionele architectuur van de volumes worden ondersteund;
        De industriële thematiek is tot op detailniveau doorgevoerd.
3.5 Welstandscriteria voor kleine bouwwerken
Met betrekking tot welstandscriteria voor kleine bouwwerken wordt verwezen naar de desbetreffende criteria in de welstandsnota, met dien verstande
dat:
        Dakkapellen aan de voorzijde een integraal onderdeel uitmaken van de architectonische opzet van de volumes als geheel;
        Erfafscheidingen grenzend aan de (toekomstige) openbare ruimte integraal zijn mee ontworpen met de desbetreffende hoofdvolumes en slechts
         ondersteunend zijn aan begroeiing omwille van een groene uitstraling naar de openbare ruimte.
3.6 Hardheidsclausule
In het geval dat de welstandscriteria ontoereikend zijn of wanneer het bouwplan afwijkt van de welstandscriteria, maar door een bijzondere schoonheid
een gewenste toevoeging aan de omgeving is, kan worden teruggevallen op algemeen geldende kwaliteitsprincipes conform de Welstandsnota Gemeente
Rheden 2017 (Welstandsnota gemeente Rheden 2017, hoofdstuk 2, paragraaf 2.1 Algemene Welstandscriteria).
                                                                                                                                        17 | P a g i n a
Welstandscriteria Locatie Kerkallee/IJsselstraat Velp
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Bijlagen
   -    Ontwikkeling Record-terrein te Velp, presentatie Monumentencommissie, Geesink Weusten Architecten/GreenM2, 211016
   -    Ontwikkeling Record-terrein te Velp, planaanpassing n.a.v. opmerkingen cultuurhistorische commissie, Geesink Weusten Architecten, 091216.
18 | P a g i n a
                                                                                                                                     Gemeente Rheden
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>