<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
Ontwikkelingen juni 2018 - juni 2019

Opdrachtgever: Gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen

Rotterdam, 28 november 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Monitoring RPW Arnhem-
Nijmegen


Ontwikkelingen juni 2018 - juni 2019




Opdrachtgever: Gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen


Michel Hek
Luc Heestermans




Rotterdam, 28 november 2019
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave


Samenvatting                                                                                     7
    1.1         Bedrijventerreinen                                                               7
    1.2         Kantoren                                                                         9
    1.3         PDV-locaties                                                                     10


2   Inleiding                                                                                    11


3   Bedrijventerreinen                                                                           13
    3.1         Inleiding                                                                        13
    3.2         Trends en ontwikkelingen                                                         13
    3.3         Ontwikkelingen in de monitoringsperiode                                          14
          3.3.1     Historische uitgifte                                                         14
          3.3.2     Situatie juni 2018                                                           15
          3.3.3     Situatie juni 2019                                                           15
    3.4         Lokale bedrijventerreinen                                                        15
          3.4.1     Ontwikkelingen juni 2018-juni 2019                                           15
          3.4.2     Belangrijkste conclusies lokale bedrijventerreinen                           16
    3.5         Regionale bedrijventerreinen                                                     16
          3.5.1     Ontwikkelingen juni 2018-juni 2019                                           16
          3.5.2     Belangrijkste conclusies regionale bedrijventerreinen                        17
    3.6         XXL-logistiek                                                                    17
          3.6.1     Situatie juni 2018                                                           17
          3.6.2     Situatie juni 2019                                                           17
          3.6.3     Conclusies en aanbevelingen XXL-logistiek                                    18
    3.7         Watergebonden bedrijvigheid                                                      19
          3.7.1     Situatie juni 2018                                                           19
          3.7.2     Situatie juni 2019                                                           19
          3.7.3     Conclusies en aanbevelingen watergebonden bedrijventerreinen                 19
    3.8         Beleidsprioritaire terreinen                                                     19
          3.8.1     Situatie 2018                                                                20
          3.8.2     Situatie 2019                                                                20
          3.8.3     Conclusie en aanbevelingen beleidsprioritaire terreinen                      20
    3.9         Nieuwe prognose ruimtebehoefte bedrijventerreinen provincie Gelderland           21
          3.9.1     Kwantitatieve vraagraming                                                    21
          3.9.2     Kwalitatieve verdieping van de ruimtevraag: werkmilieus                      21
          3.9.3     Vraag vs. aanbod per werkmilieu                                              23
    3.10        Conclusies en aanbevelingen                                                      24
          3.10.1 Conclusies                                                                      24
          3.10.2 Aanbevelingen                                                                   24


4   Monitor kantoorlocaties                                                                      26
    4.1         Inleiding                                                                        26
    4.2         Kantoren op centrumlocaties                                                      27




                                                                Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen        5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>        4.3     Kantoren op kantorenparken                29
        4.4     Kantoren op bedrijventerreinen            30
        4.5     Conclusies en aanbevelingen               31


    5   Monitor PDV-locaties                              33
        5.1     Inleiding                                 33
        5.2     Ontwikkelingen in de monitoringsperiode   34
        5.3     Conclusies en aanbevelingen               39




6             Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>      Samenvatting


      In 2016 is het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) vastgesteld. Dit programma is gericht op
      de regio Arnhem-Nijmegen, en heeft als doel om regionaal overaanbod op werklocaties tegen te
      gaan, en om ruimte te creëren voor nieuwe ontwikkelingen. Binnen het RPW wordt onderscheid
      gemaakt tussen drie typen werklocaties; bedrijventerreinen, kantorenlocaties en locaties voor
      perifere detailhandel (PDV-locaties).


      Volgens de afspraken in het RPW is begin 2019 middels een ruimtelijke uitwerking bepaald voor
      welke werklocaties voorzienbaarheid gecreëerd wordt. In de afspraken is vastgelegd dat
      grondeigenaren (gemeenten en private partijen) tot 2021 de tijd hebben om uitgiften te doen. Na
      deze datum dient de bestemming van de voorzienbare locaties, indien deze op dat moment nog
      niet verkocht zijn, te worden gewijzigd/geschrapt om zodoende het evenwicht tussen vraag en
      aanbod te herstellen.


      In het RPW zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:
      1. Ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen op de juiste plek.
      2. Ruimte geven aan ontwikkeling van lokale bedrijvigheid.
      3. Toewerken naar een economisch evenwicht tussen vraag en aanbod.
      4. De economische marktontwikkelingen nauwlettend volgen en optimaal benutten.


      In het kader van doelstelling 4 vindt vanaf 2018 een jaarlijkse monitor plaats. Doormiddel van deze
      monitor wordt nagegaan of de situatie wezenlijk veranderd is in de periode 1 juni 2018 – 1 juni 2019
      en of dit aanleiding geeft tot het herzien van gemaakte afspraken.


      In drie hoofdstukken worden de marktontwikkelingen van respectievelijk bedrijventerreinen,
      kantoren en PDV-locaties voorzien van een update. De afzonderlijke hoofdstukken worden
      afgesloten met een advies over de te volgen koers per type werklocatie


1.1   Bedrijventerreinen

                                                                       Figuur 1 Ontwikkeling vraag en aanbod
      Kwantitatieve confrontatie vraag en aanbod
      Het overaanbod in de regio, is gedurende de
      monitoringsperiode gedaald van 109 hectare naar 61
      hectare. De bovengemiddelde uitgifte gedurende de eerste
      monitoringsperiode (april 2016-juni 2018) heeft zich, zelfs in
      grotere mate, tussen juni 2018 en juni 2019 dus voortgezet.
      Bovendien is 51 van de in totaal 214 hectare in optie
      uitgegeven. Dit betekent dat voor in ieder geval ca. een
      kwart van het aanbod per direct concrete interesse bestaat
      en uitgifte snel kan gaan. Het totaal aan uitgeefbaar
      aanbod is verder onderverdeeld in lokaal en
      (boven)regionaal aanbod.




                                                                       Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>    Uitgifte heeft zich op zowel lokale als (boven)regionale terreinen voorgedaan:
    •   Op lokale bedrijventerreinen is het aanbod, dankzij een uitgifte van 17 hectare, teruggelopen
        van 55 hectare in 2018 naar 38 hectare in 2019. Dit heeft ertoe geleid dat het aantal gemeenten
        met minder hectare dan volgens het RPW is toegestaan, is toegenomen. Het merendeel van de
        gemeenten heeft op dit moment echter voldoende aanbod om te kunnen voorzien in de
        ruimtevraag gedurende de RPW-periode.
    •   Op (boven)regionale bedrijventerreinen is in de periode juni 2018-juni 2019 45 hectare
        uitgegeven. Dit betekent dat er nog een aanbod resteert van 178 hectare, ten opzichte van 223
        hectare in juni 2018. Hoewel het grootste gedeelte van de uitgifte heeft plaatsgevonden op
        ‘groene’ terreinen, is het aandeel van de uitgifte op voorzienbaar gestelde terreinen
        (rood/oranje) toegenomen ten opzichte van 2018.


    Kwalitatieve verdiepingsslag


    XXL-logistiek
    Ten opzichte van 2018 is het aanbod voor XXL-logistiek afgenomen. In totaal resteert voor XXL-
    logistiek nog 65 hectare direct beschikbaar aanbod. Daarvan zijn 2 kavels met een gezamenlijke
    oppervlakte van 31 hectare reeds verkocht aan een ontwikkelaar. Voor deze ontwikkelingen is
    echter nog geen eindgebruiker bekend, waardoor de ruimte nog voor de markt beschikbaar is.
    Bovendien zijn enkele kavels in optie uitgegeven. Wanneer alle opties daadwerkelijk verkocht
    worden en voor de reeds verkochte kavels een eindgebruiker gevonden wordt, resteert nog een
    aanbod van 33 hectare. Van dit aanbod is 23 hectare te vinden op Park15, waardoor in de Knoop
    EMZ het einde van het aanbod snel in zicht komt.


    Watergebonden bedrijventerreinen
    Net als in 2018 is er ook in juni 2019 geen uitgeefbaar aanbod op watergebonden
    bedrijventerreinen. In het vervolgonderzoek naar de mogelijkheden voor watergebonden
    bedrijvigheid in de regio Arnhem-Nijmegen, dat Ecorys n.a.v. de vorige monitoring heeft uitgevoerd,
    zijn enkele potentiele (her)ontwikkelingslocaties geïdentificeerd. Koningspleij Noord in Arnhem en
    het Engie-terrein in Nijmegen zijn hierbij als meest kansrijk aangemerkt.


    Beleidsprioritaire terreinen
    Op de groene hubs IPKW (Arnhem), Innofase (Duiven) en het Engie-terrein (Nijmegen) en op de
    NovioTech Campus hebben in de monitoringsperiode geen uitgiften van uitgeefbaar aanbod
    plaatsgevonden. De bevindingen in de monitoringsperiode juni 2018-juni 2019 leiden daarom niet
    tot een herziening van de conclusies:
    •   Voor de duurzame/ groene hub terreinen schatten wij in dat vanwege de beleidsprioriteit en de
        mogelijkheden die reservering op deze terreinen biedt in het licht van de ontwikkelingen die
        gaande zijn op het gebied van circulaire economie en de energietransitie de reservering op dit
        moment van voldoende omvang is en dat deze behouden dient te worden.
    •   Voor campusontwikkeling is op dit moment nog 1 terrein beschikbaar. Door middel van
        monitoring moet in de gaten gehouden worden of dit voldoende is voor de komende jaren.


    Nieuwe prognose ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de provincie Gelderland


    Kwantitatieve ruimtebehoefte
    In opdracht van de Provincie Gelderland heeft Ecorys een nieuwe prognose uitgevoerd van de
    ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de provincie Gelderland. Zo ook in de regio Arnhem-
    Nijmegen. De nieuwe vraagraming is opgesteld aan de hand van de nieuwe WLO-scenario’s, die




8              Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>      voor de periode tot 2030 en de periode tot 2050 een bandbreedte hanteren met een scenario Laag
      (gemiddeld1% landelijke groei per jaar) en een scenario Hoog (2% groei per jaar).


      De uitkomsten van deze nieuwe prognose kunnen aanleiding geven tot het herzien van de huidige
      afspraken in het RPW. Dit is afhankelijk van de keuze die gemaakt wordt aangaande het te
      hanteren scenario waarop regionale afspraken in de regio gebaseerd worden. De prognose
      volgens Scenario Laag (19 hectare per jaar) komt in grote lijnen overeen met de huidige RPW-
      afspraken, terwijl volgens scenario Hoog (33,5 hectare per jaar) een aanzienlijk hogere ruimtevraag
      geprognosticeerd wordt. Om beleidsmatig meer keuzeruimte te bieden is voor de regio Arnhem-
      Nijmegen een tussenscenario berekend op basis van een gemiddelde landelijke groei van 1,5% per
      jaar. Door de relatief sterke economische structuur van de regio Arnhem-Nijmegen ligt de prognose
      van de ruimtevraag volgens dit tussenscenario (27,2 hectare per jaar) iets hoger dan het
      gemiddelde tussen scenario Hoog en Laag.


      Vraag vs. aanbod per werkmilieu
      Om diepgaander inzicht te verkrijgen in de ruimtevraag, zijn vraag en aanbod ingedeeld in
      werkmilieus. Door vraag en aanbod op werkmilieu-niveau met elkaar te matchen, krijgt een vraag-
      aanbodconfrontatie meer waarde. Hiermee wordt immers zichtbaar voor welke doelgroep en in
      welk marktgebied vraag en aanbod al dan niet in evenwicht zijn.


      Uit deze analyse komt naar voren dat het logistiek en klassiek-gemengd werkmilieu de grootste
      ruimtevragers zijn. Ook het (maak)industrieel werkmilieu en het agricluster (agrifood en
      agrologistiek) zijn belangrijke ruimtevragers. Afhankelijk van het scenario ontstaat het volgende
      beeld van de match tussen vraag en aanbod:
      •   Scenario Laag: deze prognose is vergelijkbaar met de huidige RPW-raming en geeft geen
          aanleiding de afspraken te herzien.
      •   Scenario Hoog: in scenario Hoog ontstaat er op korte termijn (1-3 jaar) een tekort aan aanbod
          op bedrijventerreinen. Dit geldt met name, maar niet alleen, voor het logistiek en klassiek-
          gemengd werkmilieu.
      •   Tussenscenario: in het tussenscenario is het beeld iets genuanceerder. Volgens dit scenario is
          gedurende de huidige RPW-periode (tot 2021) nog voldoende aanbod beschikbaar. Daarna
          neemt het risico op een tekort aan aanbod voor, wederom met name, maar niet alleen, het
          logistiek en klassiek-gemengd werkmilieu snel toe.


      Belangrijkste conclusies
      Hieruit volgt dat voor bedrijventerreinen het belangrijkste monitoringsvraagstuk is op welk scenario
      de regionale afspraken in het (huidige of een nieuw) RPW gebaseerd worden. De belangrijkste
      vraagstukken zijn:
      •   Scenariokeuze;
      •   Voldoende aanbod voor lokale bedrijvigheid;
      •   Beleidsmatige vraagstukken omtrent XXL-logistiek (m.b.t. wenselijkheid en de stikstof-
          discussie);
      •   Mogelijkheden voor uitbreiding en vestiging van watergebonden bedrijvigheid.


1.2   Kantoren

      Op de kantorenmarkt is het beeld, dat in de monitoring van 2018 geschetst werd, nagenoeg
      onveranderd.




                                                                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen          9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>           Op de centrumlocaties in Arnhem en Nijmegen is nog steeds sprake van een mismatch tussen
           beschikbaar aanbod en de verwachte toekomstige vraag. Op dit moment is op deze locaties
           onvoldoende geschikt en beschikbaar aanbod om in de ruimtevraag tot en met 2025 te kunnen
           voorzien. Deze mismatch werd ook in 2016 en 2018 geconstateerd, maar is sinds 2018 nog weer
           groter geworden. Dit ondanks het feit dat deze locaties als meest toekomstbestendig zijn
           beoordeeld voor kantorenaanbod. In het vervolgonderzoek naar de mogelijkheden voor kantoren
           op CS-locaties is geconstateerd dat met name de situatie in Arnhem nijpend is. In Nijmegen zijn in
           ieder geval voor de periode tot en met 2025, en waarschijnlijk ook daarna, voldoende
           (her)ontwikkelingsmogelijkheden voorhanden.


           Op de toekomstbestendige kantorenparken, die zijn aangemerkt als concentratielocaties voor
           kantoren op kantorenparken, is per juni 2019 een klein aanbodtekort geconstateerd (van courant en
           incourant). Daarnaast is op de overige kantorenparken nog altijd een overaanbod aanwezig (van
           zowel courant als incourant aanbod). Hier staat wel nog een grote transformatie van incourant
           aanbod op de rol.


           Voor kantoren op bedrijventerreinen worden de afspraken die in het RPW gemaakt zijn omtrent de
           onbebouwde kantoorlocaties nageleefd. Desondanks is er in het bestaand vastgoed nog altijd
           sprake van een overaanbod.

           De afspraken in het RPW waarbij er ingezet wordt op het reduceren van de incourante bestaande
           vastgoedvoorraad dienen wat ons betreft gecontinueerd te worden. Op de CS-locaties en de
           (aangewezen) kansrijke kantorenparken adviseren we transformatie van kantoorpanden stop te
           zetten en (her)ontwikkeling in gang te zetten om de ruimtevraag op de meest kansrijke locaties te
           kunnen faciliteren.


     1.3   PDV-locaties

           Ook voor de PDV-locaties wordt in het RPW geconcludeerd dat er in 2016 en 2018 een
           overaanbod was. Dit is anno 2019 nog steeds aan de orde. De hernieuwde vraag-
           aanbodconfrontatie geeft daarmee geen reden de afspraken in het RPW te herzien. Het is
           bovendien belangrijk dat gemonitord wordt dat gemaakte afspraken nageleefd blijven worden.




10                    Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2   Inleiding


    Hoe houden wij de regio Arnhem-Nijmegen aantrekkelijk voor vestiging van nieuwe en verplaatsing
    van bestaande bedrijven? Dat is de belangrijkste vraag van het Regionaal Programma
    Werklocaties (RPW). In de bouwstenenrapportages voor bedrijventerreinen, kantoren en pdv-
    locaties, die ten grondslag liggen aan het RPW, wordt een overaanbod geconstateerd op
    werklocaties in de regio Arnhem-Nijmegen. In het RPW hebben de 17 gemeenten in de regio
    Arnhem-Nijmegen zich tot doel gesteld regionaal overaanbod op de werklocaties tegen te gaan.


    Volgens de afspraken in het RPW is begin 2019 middels een ruimtelijke uitwerking 1 bepaald voor
    welke werklocaties voorzienbaarheid gecreëerd wordt. In de afspraken is vastgelegd dat
    grondeigenaren (gemeenten en private partijen) tot 2021 de tijd hebben om uitgiften te doen. Na
    deze datum dient de bestemming van de voorzienbare locaties, indien deze op dat moment nog
    niet verkocht zijn, te worden gewijzigd/geschrapt om zodoende het evenwicht tussen vraag en
    aanbod te herstellen.


    In het RPW zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:
    1. Ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen op de juiste plek.
    2. Ruimte geven aan ontwikkeling van lokale bedrijvigheid.
    3. Toewerken naar een economisch evenwicht tussen vraag en aanbod.
    4. De economische marktontwikkelingen nauwlettend volgen en optimaal benutten.


    In het kader van doelstelling vier is vastgelegd dat er vanaf 2018 een jaarlijkse monitor plaatsvindt
    van de ontwikkelingen van vraag en aanbod op de werklocaties. Middels deze monitor wordt
    nagegaan of de situatie wezenlijk veranderd is en of dit aanleiding geeft tot het herzien van
    gemaakte afspraken. Daarmee vormt deze rapportage een beschrijving van de tweede
    monitoringsronde.


    De monitoring in 20182 heeft geresulteerd in vervolgonderzoeken naar de mogelijkheden en de
    wenselijkheid van XXL-logistiek, het aanbod voor watergebonden bedrijvigheid en de (potentiële)
    ruimte voor kantoren op centraal stationslocaties. Nieuwe WLO-scenario’s en de
    inspraakprocedure n.a.v. de ruimtelijke uitwerking hebben geresulteerd in de behoefte aan een
    herijking van de vraagramingen en vraag-aanbodconfrontaties voor bedrijventerreinen, kantoren en
    PDV-locaties. De resultaten van deze deelonderzoeken zijn los van deze rapportage gepubliceerd.
    Voor de monitoring relevante onderdelen komen ook in deze rapportage terug.


    In deze notitie richten we ons op de ontwikkelingen op de markt voor werklocaties tussen 1 juni
    2018 en 31 mei 2019. De vraag of deze ontwikkelingen aanleiding geven tot het herzien van de, in
    het RPW, vastgelegde afspraken staat daarbij centraal.


    In de volgende drie hoofdstukken worden de marktontwikkelingen van respectievelijk
    bedrijventerreinen, kantoren en PDV-locaties voorzien van een update. De afzonderlijke
    hoofdstukken worden afgesloten met een advies over de te volgen koers per type werklocatie.




    1
        Stec Groep (2019) Ruimtelijke uitwerking regionaal programma werklocaties regio Arnhem-Nijmegen.
    2
        Ecorys (2018) Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen. Ontwikkelingen april 2016- juni 2018 in beeld gebracht.




                                                                                 Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>3     Bedrijventerreinen


3.1   Inleiding

      In het RPW van de regio Arnhem-Nijmegen werd een overaanbod op bedrijventerreinen
      geconstateerd van 148 hectare. In de periode april 2016 tot juni 2018 is een afname van het
      overaanbod naar 109 hectare gerealiseerd3. In dit hoofdstuk analyseren we de ontwikkelingen op
      de bedrijventerreinenmarkt in de regio Arnhem-Nijmegen tussen juni 2018 en juni 2019.


      Gedurende deze periode heeft Ecorys van de Provincie Gelderland de opdracht gekregen een
      prognose van de vraag naar bedrijventerreinen in de provincie uit te voeren. Deze vraagraming is
      gebaseerd op de nieuwe WLO-scenario’s en geldt voor de periode 2019-2030, met een doorkijk
      naar 20504. De uitkomsten van de nieuwe vraagraming krijgen, vanwege het belang voor het RPW,
      eveneens een plek in dit hoofdstuk. Naar aanleiding van de kwalitatieve verdieping van de
      ruimtevraag naar werkmilieus, is ook het aanbod in de regio Arnhem-Nijmegen voorzien van een
      kwalitatieve analyse. Dit resulteert in een diepgaander inzicht in overaanbod en/of tekorten voor
      bepaalde marktsegmenten.


      De monitoring van de ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt geschiedt zowel op basis van
      deze nieuwe vraagraming als op basis van de vraagraming die ten grondslag ligt aan het RPW.
      Allereerst besteden we aandacht aan de ontwikkelingen tussen juni 2018 en juni 2019.


3.2   Trends en ontwikkelingen

      In de monitoring 2018 zijn de trends en ontwikkelingen waarop het RPW gebaseerd is voorzien van
      een update. De volgende trends en ontwikkelingen zijn in dat onderzoek geïdentificeerd:
      •      De economie is sinds 2016 stevig aangetrokken. Dit is zichtbaar in de stijging van de
             werkgelegenheid en ook de uitgifte op bedrijventerreinen in de regio, in met name 2016 en
             2017.
      •      De ruimtevraag onder lokale ondernemers is sindsdien aangetrokken. Deze vraag kenmerkt
             zich onder andere door een behoefte aan kleine bedrijfsunits van bijvoorbeeld 60-200m2.
      •      De ontwikkelingen binnen de XXL-logistiek zetten door.
      •      De ontwikkeling van de infrastructuur heeft een groot effect op de geschiktheid van locaties. In
             dat kader heeft de doortrekking van de A15 en realisatie afrit A12 vertraging opgelopen (huidige
             inzichten gaan uit van circa 1 jaar vertraging). Dit heeft voorlopig, voor de looptijd van het RPW,
             geen directe consequenties op de gemaakte afspraken.
      •      Ook de daling van de werkgelegenheid in arbeidsextensieve sectoren als logistiek en industrie
             zet door. Dit wordt met name veroorzaakt door automatisering en robotisering. Door
             automatisering en robotisering wordt dus meer waarde gecreëerd door minder mensenhanden.
             De toegevoegde waarde per hectare van bedrijven in deze sectoren stijgt, ongeacht de daling
             van het aantal arbeidsplaatsen, echter wel. Dit betekent dat een daling van het aantal
             arbeidsplaatsen niet per se een dalend ruimtegebruik betekent. Arbeid wordt steeds meer uit
             handen genomen, waardoor werkgelegenheid voor deze sectoren een steeds minder goede
             indicator vormt voor de ontwikkeling van de ruimtebehoefte.




      3
          Ecorys (2018) Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen. Ontwikkelingen april 2016- juni 2018 in beeld gebracht.
      4
          Ecorys (2019) Langjarige bedrijventerreinprognose provincie Gelderland 2019-2030 met een doorkijk naar 2050




                                                                                    Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen      13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>            •   Er is een toenemende focus op duurzaamheid op bedrijventerreinen te herkennen. Dit uit zich
                vooral bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en panden. Veel nieuwe
                bedrijventerreinen en panden worden energieneutraal ontwikkeld.
            •   Tot slot is er steeds meer aandacht voor de circulaire economie. Er wordt ook steeds meer
                duidelijk over het mogelijke ruimtebeslag hiervan. De verwachting is dat er in de transitieperiode
                van lineair naar circulair tijdelijk fors meer ruimtebehoefte ontstaat. Het ruimtebeslag na de
                transitieperiode hangt af van het type circulaire economie. Voor de bouw wordt opslagruimte
                belangrijker, bij het gebruik van restwarmte of CO2 moet infrastructuur aangelegd worden. De
                circulaire economie zal zich ook uiten in toenemende en veranderende goederenstromen.


            Gedurende de periode juni 2018-juni 2019 hebben zich enkele ontwikkelingen voorgedaan die van
            invloed kunnen zijn op het bedrijventerreinenbeleid:
            •   De economische vooruitzichten laten zien dat de economische groei afzwakt. Dit betekent dat
                de Nederlandse economie blijft groeien, maar op een gematigder tempo dan de afgelopen twee
                jaar. De verwachting is dat de groei van het bbp de komende drie jaar rond de 1,6% ligt 5.
            •   De uitwerking van internationale ontwikkelingen als de Brexit is nog ongewis: veel is afhankelijk
                van de manier waarop het Verenigd Koninkrijk de Europese Unie verlaat. Wordt het een harde
                of een zachte Brexit? Wat zeker is, is dat de gevolgen het hardst gevoeld zullen worden bij een
                harde Brexit. De gevolgen zijn naar verwachting echter niet noodzakelijk negatief. Enerzijds
                wordt verwacht dat de handel tussen het Verenigd Koninkrijk en Nederland afneemt, terwijl er
                anderzijds mogelijk is dat bijvoorbeeld meer logistieke bedrijven (hoofd)vestigingen in
                Nederland openen in plaats van in het VK6.
            •   Het oordeel van de Raad van State dat het Programma Aanpak Stikstof in strijd is met
                Europese natuurwetgeving. Op basis van het PAS wordt vooruitlopend op toekomstige
                positieve gevolgen van maatregelen voor beschermde natuurgebieden, alvast toestemming
                gegeven voor activiteiten die mogelijk schadelijk zijn voor die gebieden. De Raad van State
                heeft dus besloten dat dit niet is toegestaan7. Maar liefst 18.000 bouwprojecten, waaronder de
                ontwikkeling van bedrijventerreinen en de aanleg van infrastructuur, in de buurt van
                Natura2000-gebieden kunnen geraakt worden door dit besluit8. Dit besluit heeft dus mogelijk
                vergaande vervolgen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen alsmede de aansluiting A15-
                A12. Het is op moment van schrijven nog onbekend of en op welke manier hiervoor een
                oplossing voorhanden is.


     3.3    Ontwikkelingen in de monitoringsperiode

     3.3.1 Historische uitgifte
            In Figuur 2 is de historische uitgifte op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen afgezet
            tegen gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van 18,8 hectare waarvan in het RPW wordt uitgegaan.
            Hieruit blijkt dat de inhaalslag van de uitgifte ten opzichte van de ruimtevraag zich in de tweede
            helft van 2018 en de eerste helft van 2019 heeft doorgezet.


            De totale uitgifte in deze periode bedraagt 62 hectare in een jaar tijd. Daarmee heeft de uitgifte in
            de afgelopen monitoringsperiode de jaarlijkse uitgifte over de periode april 2016-juni 2018 (circa 85
            hectare) overtroffen. Dit gegeven geeft aanleiding de vraagraming te herzien. De herziening heeft,
            zoals al aangegeven, reeds plaatsgevonden en komt aan bod in het volgende hoofdstuk.




            5
              De Nederlandsche Bank (2018). Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten.
            6
              Logistiek.nl (2019) Harde no deal Brexit: dit zijn de gevolgen voor logistiek Nederland.
            7
              Raad van State (2019) PAS mag niet als toe-stem-mings-ba-sis voor ac-ti-vi-tei-ten wor-den ge-bruikt
            8
              Cobouw (2019) ‘’ Niet honderden, maar 18.000 projecten in de knel door stikstof’’




14                       Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>      Figuur 2 Historische uitgifte regio Arnhem-Nijmegen 2000-2019




3.3.2 Situatie juni 2018
      Op 1 juni 2018 bedroeg het totaal         Figuur 3 Ontwikkeling vraag en aanbod

      uitgeefbaar aanbod nog 281
      hectare. Daartegenover stond in juni
      2018 een ruimtevraag die, ver-
      minderd met de prognose van een
      uitgifte van 47 hectare in ruim 2 jaar,
      nog 172 hectare bedroeg, waarmee
      een kwantitatief overaanbod van
      109 hectare geconstateerd werd.


3.3.3 Situatie juni 2019
      Met een theoretische afname van
      de ruimtevraag van circa 66 hectare
      in 3,5 jaar, bedraagt de resterende
      ruimtevraag volgens de RPW-
      raming voor de periode t/m 2025
      nog 153 hectare. Het aanbod
      bedraagt per 1 juni 2019 nog 214
      hectare. Dit resulteert in een kwantitatief overaanbod van 61 hectare. Bovendien is van het totale
      aanbod van 214 hectare, 51 hectare in optie uitgegeven. Wat betekent dat, door de concrete
      interesse voor deze oppervlakte aan uitgeefbaar aanbod, het verschil tussen vraag en aanbod (van
      61 hectare) op korte termijn ingelopen kan zijn. De ontwikkelingen omtrent deze opties is daarmee
      belangrijk om in de gaten te houden. De daadwerkelijke uitgifte in de afgelopen monitoringsperiode
      is onder te verdelen in lokale bedrijventerreinen enerzijds en regionale terreinen anderzijds.


3.4   Lokale bedrijventerreinen

3.4.1 Ontwikkelingen juni 2018-juni 2019
      Voor iedere gemeente zijn vitale lokale bedrijventerreinen van groot belang. Hiermee kan namelijk
      lokale bedrijvigheid gefaciliteerd worden. Daarom is in het RPW voor iedere gemeente een
      oppervlakte ‘toegestaan lokaal aanbod’ bepaald. Op 1 juli 2018 bedroeg het aanbod op lokale
      bedrijventerreinen 55 hectare. Op 1 juni 2019 resteert nog 38 hectare. In de monitoringsperiode op
      lokale bedrijventerreinen is dus zo’n 17 hectare uitgegeven (Figuur 4). In de grafiek worden alleen
      de gemeenten weergegeven die ten tijde van het opstellen van het RPW beschikten over lokaal
      aanbod en daarmee een ‘mandje’ toegewezen hebben gekregen.




                                                                      Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen        15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>            Figuur 4 Lokaal aanbod per gemeente




            Wanneer het rode balkje de groene staafdiagram overschrijdt, bekent dit dat er minder lokaal
            aanbod voorhanden is dan lokaal wordt toegestaan per 01-01-2021. In de gemeenten Berg en Dal,
            Renkum, Druten, Heumen, Montferland en Zevenaar is op dit moment minder toegestaan lokaal
            aanbod aanwezig dan in het RPW is bepaald. In de resterende gemeenten is er op dit moment
            voldoende aanbod om te kunnen voorzien in de vraag gedurende de periode van het RPW. Voor
            de gemeenten waar nog een overaanbod aan lokale bedrijventerreinen voorhanden is, wordt in de
            ruimtelijke uitwerking van het RPW een voorstel gedaan voor het voorzienbaar te stellen aanbod op
            lokale bedrijventerreinen.


     3.4.2 Belangrijkste conclusies lokale bedrijventerreinen
            •   Tussen juni 2018 en juni 2019 is 17 hectare uitgegeven op lokale bedrijventerreinen. Daarmee
                resteert in totaal nog 38 hectare op lokale bedrijventerreinen.
            •   Het aantal gemeenten met minder lokaal aanbod dan toegestaan volgens de afspraken in het
                RPW neemt toe.


     3.5    Regionale bedrijventerreinen

     3.5.1 Ontwikkelingen juni 2018-juni 2019
            Op 1 juli 2018 bedroeg het aanbod op regionale bedrijventerreinen 223 hectare. In de
            monitoringsperiode tot 1 juni 2019 is het regionale bedrijventerreinenaanbod met 45 hectare
            afgenomen tot 178 ha. In Figuur 5 is te zien dat de uitgifte van regionale bedrijventerreinen
            grotendeels conform het RPW op de als ‘groen’ bestempelde bedrijventerreinen heeft
            plaatsgevonden. De uitgifte op voorzienbaar te stellen bedrijventerreinen is vooral verdeeld over de
            gemeenten Duiven en Lingewaard.


            Figuur 5 Uitgifte op regionale bedrijventerreinen 1 juni 2018 - 1 juni 2019




16                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>       Om een diepgaander inzicht              Figuur 6 Regionaal aanbod per werkmilieu
       te geven van de regionale
       bedrijventerreinen die als
       rood/oranje aangemerkt zijn,
       is het aanbod op deze
       terreinen in Figuur 6
       onderverdeeld naar
       werkmilieus. Hieruit kan
       worden opgemaakt dat de
       voorzienbaarheid vooral van
       toepassing is op de terreinen
       zijn waar ruimte-vraag naar
       is. Oftewel, het
       (boven)regionale aanbod dat voorzienbaar gesteld is, biedt ruimte aan de werkmilieus waar de
       meeste vraag is. Dit betreft voornamelijk het logistiek en (maak)industrieel werkmilieu.


3.5.2 Belangrijkste conclusies regionale bedrijventerreinen
       •     Tussen juni 2018 en juni 2019 is 45 hectare uitgegeven op regionale bedrijventerreinen.
             Daarmee resteert in totaal nog 178 hectare op regionale bedrijventerreinen.
       •     De meeste uitgifte heeft plaatsgevonden op ‘groene’ bedrijventerreinen, maar ook op
             voorzienbare (rood/oranje) bedrijventerreinen heeft uitgifte plaatsgevonden.
       •     Het grootste gedeelte van het voorzienbaar gestelde aanbod op regionale bedrijventerreinen
             biedt ruimte aan de werkmilieus met de meeste ruimtevraag (logistiek en (maak)industrie)


3.6    XXL-logistiek

3.6.1 Situatie juni 2018
       Per 1 juni 2018 bedroeg het aanbod ten behoeve van XXL-logistiek in totaal 80 hectare, verdeeld
       over de drie bedrijventerreinen die specifiek voor deze doelgroep zijn gereserveerd:
       •     Het aanbod t.b.v. XXL-logistiek op Park15 bedroeg op 1 juni circa 50 hectare. Na de peildatum,
             maar nog gedurende het monitoringsonderzoek, heeft een grootschalige transactie
             plaatsgevonden van in totaal 27 hectare. Deze transactie is gedurende de huidige
             monitoringsperiode geformaliseerd.
       •     Op 7Poort waren per 1 juni 2018 nog een kavel van 19 hectare en een kavel van 6 hectare
             beschikbaar. Het direct uitgeefbare aanbod op 7Poort bedroeg dus 25 hectare. Daarnaast was
             er nog de mogelijkheid om twee kavels te combineren tot een kavel van 7 hectare.
       •     DocksNLD beschikte over een vrije kavel van circa 5 hectare en enkele kavels van in totaal 8
             hectare die in optie waren uitgegeven. Het direct beschikbare aanbod bedroeg daarmee 5
             hectare.


       Op basis van deze bevindingen werd geconcludeerd dat er nog altijd (zeer) geschikt en
       beschikbaar aanbod voorhanden was in de twee logistieke knooppunten van regio Arnhem-
       Nijmegen (knoop 38 en EMZ). De bevindingen hebben evenwel geleid tot een onderzoek naar de
       wenselijkheid van XXL-logistiek voor de regio Arnhem-Nijmegen9 en de toekomstige mogelijkheden
       wat ruimte betreft10.


3.6.2 Situatie juni 2019
       Gedurende de monitoringsperiode 1 juni 2018 – 1 juni 2019 hebben er enkele grootschalige
       uitgiften van XXL-kavels plaatsgevonden.

       9
           Stec Groep (2019) Economische analyse XXL-Logistiek regio Arnhem-Nijmegen.
       10
            Ecorys (2019) XXL-logistiek in de regio Arnhem-Nijmegen.




                                                                                 Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>           •      Op Park15 is het uitgeefbaar aanbod in de afgelopen monitoringsperiode weliswaar afgenomen
                  met 27 hectare, maar een kavel van ruim 12 hectare daarvan is verkocht aan een ontwikkelaar.
                  Op de peildatum was/waren voor deze kavel nog geen eindgebruikers bekend, wat betekent dat
                  de ruimte nog voor de markt beschikbaar is. De totale beschikbare ruimte op Park15 bedraagt
                  daarmee nog 35 hectare. In het best-case-scenario wordt op korte termijn een eindgebruiker
                  gevonden, wat betekent dat er nog 23 hectare beschikbaar is.
           •      Op 7Poort speelt een vergelijkbare situatie. Hier is een kavel met een oppervlakte van 19
                  hectare verkocht, eveneens aan een ontwikkelaar. Ook deze ontwikkelaar heeft nog geen
                  eindgebruiker, wat betekent dat de ruimte nog beschikbaar is voor de markt. De totale
                  beschikbare ruimte ten behoeve van XXL-logistiek op 7Poort bedraagt daarmee 29 hectare.
                  Wanneer een of meerdere eindgebruiker(s) gevonden wordt voor de kavel van 19 hectare,
                  resteert nog een kleine 10 hectare, verdeeld over een kavel van 6 hectare en een kavel een
                  kleine 4 hectare. Deze laatste kavel kan gecombineerd worden met een naastgelegen kavel,
                  waarmee en kavel van 7 hectare ontstaat.
           •      Op DocksNLD is tussen 1 juni 2018 en 1 juni 2019 een kavel van 5 hectare uitgegeven. Dat
                  betekent dat er ten behoeve van XXL-logistiek nog twee kavels resteren met een gezamenlijke
                  oppervlakte van een kleine 8,5 hectare. Beide kavels waren op de peildatum in optie
                  uitgegeven. Inmiddels is bekend dat beide kavels definitief verkocht zijn. Op peildatum 1 juni
                  2019 monitor bedraagt het aanbod op DocksNLD nog 8,5 hectare. In werkelijkheid is het terrein
                  volledig uitgegeven.


           Uit Figuur 7 blijkt dat er ten behoeve van XXL-logistiek in totaal nog circa 65 hectare beschikbaar
           is. Daarvan is reeds 31 hectare verkocht aan een ontwikkelaar zonder eindgebruiker. Dit betekent
           dat deze ruimte beschikbaar is voor de markt. Daarnaast is 8,4 hectare in optie uitgegeven. Dit
           betekent dat er in het best-case-scenario het direct beschikbare aanbod nog 33 hectare bedraagt.


           Figuur 7 Aanbod t.b.v. XXL-logistiek per 1 juni 2019
                Bedrijventerrein        Totaal           Direct                Verkocht              Opties              Doorkijk best
                                        aanbod           beschikbaar           zonder                                    case
                                                         XXL                   eindgebruiker
                Knoop 38
                Park15                  35,3 ha          35,3 ha               12,2 ha               -                   23,1
                Knoop EMZ
                7Poort                  28,9 ha          28,9 ha               19 ha                 -                   9,9
                DocksNLD                8,4 ha           -                     -                     8,4 ha              0
                Totaal                  77,4 ha          64,2 ha               31,2 ha               8,4 ha              33 ha


     3.6.3 Conclusies en aanbevelingen XXL-logistiek
           Omdat met 23 hectare het grootste gedeelte van het aanbod op Park15 te vinden is, komt met
           name in de knoop EMZ het einde snel in zicht. Afhankelijk van de keuze die gemaakt wordt
           aangaande de wenselijkheid van XXL-logistiek in de regio, is het met name in dit gebied raadzaam
           nieuwe ontwikkelprocedures van start te laten gaan.


           Een belangrijke disclaimer hierbij is de uitwerking die de uitspraak van de Raad van State over de
           PAS-regeling heeft op de aansluiting van de A15 op de A12 en de mate waarin uitbreiding van
           bedrijventerreinen mogelijk blijft. Uitbreiding van bedrijvenpark Medel heeft hieronder reeds te lijden
           gehad11.




           11
                De Gelderlander (2019) Wéér streep door bouwproject wegens stikstof: uitbreiding bedrijventerrein bij Tiel van de baan.




18                         Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>3.7   Watergebonden bedrijvigheid

3.7.1 Situatie juni 2018
      In de monitor van 2018 is geconstateerd dat er op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-Nijmegen
      geen uitgeefbaar watergebonden aanbod beschikbaar is. Tevens is geconstateerd dat er wel
      aanvragen waren naar watergebonden locaties. Deze aanvragen konden op dat moment niet
      gefaciliteerd worden in de regio. Er werd, kortom, een knelpunt voorzien op watergebonden
      bedrijventerreinen.


      Dit heeft geleid tot de volgende conclusies en aanbevelingen:
              •    Uitbreiding van bestaande watergebonden bedrijven blijft, conform afspraken in het RPW,
                   mogelijk;
              •    Er zijn twee opties om nieuwe ruimtevragers te faciliteren:
                        o      Door herstructurering van bestaande watergebonden bedrijventerreinen kan
                               mogelijk efficiënter met de huidige ruimte omgegaan worden, waardoor hier
                               ruimte vrijgemaakt kan worden.
                        o      Tevens adviseren we te onderzoeken om nieuwe watergebonden ruimtevraag in
                               de regio van een locatie te kunnen voorzien


3.7.2 Situatie juni 2019
      Gedurende de periode 1 juni 2018 – 1 juni 2019 heeft het vervolgonderzoek naar de mogelijkheden
      voor watergebonden bedrijventerreinen plaatsgevonden12. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er
      wat betreft direct uitgeefbaar aanbod niets aan de situatie veranderd is.


      Wel zijn meerdere locaties geïdentificeerd waar door nieuwe ontwikkeling of herstructurering ruimte
      voor watergebonden bedrijvigheid gecreëerd kan worden. In totaal gaat het om 24-39 hectare op
      de volgende locaties:
      •      Koningspleij Noord: 5-13 hectare;
      •      Engie-terrein: 2-8 hectare;
      •      Spijksedijk: 5 hectare;
      •      Parenco: 1-2 hectare;
      •      Drutense Waarden: 5-8 hectare.



3.7.3 Conclusies en aanbevelingen watergebonden bedrijventerreinen
      Uit het aanvullende onderzoek naar de mogelijkheden voor watergebonden bedrijvigheid wordt
      geconcludeerd dat er op enkele locaties in de regio Arnhem-Nijmegen mogelijkheden zijn om door
      nieuwe ontwikkeling of herstructurering ruimte te creëren voor watergebonden bedrijvigheid.


      Het advies luidt dan ook te starten met de (her)ontwikkeling van deze locaties, waarbij de meest
      kansrijke locaties (lage investering/korte termijn) prioriteit krijgen. Bovendien moet uitbreiding van
      bestaande watergebonden bedrijvigheid, conform de afspraken in het RPW, gefaciliteerd worden.


3.8   Beleidsprioritaire terreinen

      Vanwege de beleidsprioriteit die in het Regionaal Investeringsprogramma Arnhem-Nijmegen wordt
      gegeven aan duurzaamheid en campusontwikkelingen, is een aantal bedrijventerreinen in de regio
      aangewezen als duurzame/groen hub- of campusterrein. Deze terreinen genieten een speciale
      status en worden daarom niet voorzienbaar gesteld. Het betreft de volgende terreinen:

      12
           Ecorys (2019) Watergebonden bedrijvigheid in de region Arnhem-Nijmegen. Vervolgonderzoek monitoring RPW Arnhem-
              Nijmegen




                                                                                 Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen              19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>           Duurzame/ Groene hub:
           •      Industriepark Kleefse Waard (Arnhem)
           •      Engie-terrein (Nijmegen)
           •      InnoFase (Duiven)


           Campus
           •      Winkelsteeg NovioTech Campus (Nijmegen


     3.8.1 Situatie 2018
           Op de groene hubs is op IPKW in Arnhem in de periode 2016 - medio 2018 4 hectare uitgegeven.
           Dit betekent dat hier op de peildatum nog ruim 4 hectare beschikbaar was. Op de andere
           duurzame/groene hubterreinen heeft in de periode april 2016-juni 2018 geen uitgifte
           plaatsgevonden. Op de NovioTech campus is in dezelfde periode eveneens geen uitgeefbaar
           aanbod uitgegeven. Dit betekent niet dat er zich geen bedrijven hebben gevestigd in leegstaande
           en/of herontwikkelde panden. Dit is in deze monitoring niet onderzocht.


           Geconcludeerd werd dat voor de beleidsprioritaire terreinen op peildatum 1 juni 2018 in de regio
           Arnhem-Nijmegen nog 18 hectare beschikbaar was op duurzame/groen hub-terreinen. Daarnaast
           was nog 6 hectare beschikbaar ten behoeve van campusontwikkeling.


           Dit heeft geleid tot de volgende conclusies:
           •      Voor de duurzame/ groene hub terreinen schatten wij in dat vanwege de beleidsprioriteit en de
                  mogelijkheden die reservering op deze terreinen biedt in het licht van de ontwikkelingen die
                  gaande zijn op het gebied van circulaire economie en de energietransitie de reservering op dit
                  moment van voldoende omvang is en dat deze behouden dient te worden.
           •      Voor campusontwikkeling is op dit moment nog 1 terrein beschikbaar. Door middel van
                  monitoring moet in de gaten gehouden worden of dit voldoende is voor de komende jaren.


     3.8.2 Situatie 2019
           Op de beleidsprioritaire terreinen heeft gedurende de periode 1 juni 2018-1 juni 2019 geen uitgifte
           plaatsgevonden. Dit betekent niet dat er zich geen bedrijven hebben gevestigd in leegstaande en/of
           herontwikkelde panden, zoals het geval is op de Novio Tech Campus. Dit is in de uitgifte niet terug
           te zien.


           Wel zijn er stappen gezet met de herstructurering van het Engie-terrein in Nijmegen (voor meer
           informatie, zie: brochure Waal Energie: Nieuwe bestemming terrein Central Gelderland 13)



     3.8.3 Conclusie en aanbevelingen beleidsprioritaire terreinen
           De bevindingen in de monitoringsperiode juni 2018-juni 2019 leiden niet tot een herziening van de
           conclusies. Deze blijven dus gehandhaafd:
           •      Voor de duurzame/ groene hub terreinen schatten wij in dat vanwege de beleidsprioriteit en de
                  mogelijkheden die reservering op deze terreinen biedt in het licht van de ontwikkelingen die
                  gaande zijn op het gebied van circulaire economie en de energietransitie de reservering op dit
                  moment van voldoende omvang is en dat deze behouden dient te worden.
           •      Voor campusontwikkeling is op dit moment nog 1 terrein beschikbaar. Door middel van
                  monitoring moet in de gaten gehouden worden of dit voldoende is voor de komende jaren.



           13
                Te vinden via: https://centralegelderland.nl/-/media/online/websites/nl/gelderland/documenten/bewoners-markt%20april%
                202019/waalenergie_concept_gebiedsvisie_folder.pdf




20                         Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>3.9   Nieuwe prognose ruimtebehoefte bedrijventerreinen provincie Gelderland

      In opdracht van de Provincie Gelderland heeft Ecorys een nieuwe prognose uitgevoerd van de
      ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de provincie Gelderland. Zo ook in de regio Arnhem-
      Nijmegen14. De nieuwe vraagraming is opgesteld aan de hand van de nieuwe WLO-scenario’s, die
      een bandbreedte hanteren met een scenario Laag en een scenario Hoog15. In scenario Laag wordt
      een landelijke economische lange termijngroei van 1% per jaar voorzien. In scenario Hoog
      bedraagt de economische groei 2% per jaar. Voor nadere toelichting over de WLO-scenario’s en de
      gehanteerde methodiek verwijzen we naar de rapportage over de langjarige prognose van de
      ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de provincie Gelderland16. In deze rapportage richten we
      ons op de uitkomsten en mogelijke implicaties voor het RPW.


3.9.1 Kwantitatieve vraagraming
      De prognose geeft inzicht in de verwachte ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de regio Arnhem-
      Nijmegen voor de periode 2019-2030 in scenario Hoog en scenario Laag. Bovendien geeft de
      prognose een doorkijk naar de mogelijke ontwikkelingsrichting in de periode 2030-2050. Omdat de
      middellange termijn, de periode tot 2030, net name van belang is voor het RPW, richten we ons
      hier op de prognose voor deze periode. De doorkijk naar 2050 laat een grote bandbreedte zien,
      waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting ontwikkelt.


      Uit Tabel 1 valt af te leiden dat de geprognosticeerde ruimtevraag in de regio Arnhem-Nijmegen
      213-369 hectare bedraagt. Dit komt neer op een gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van 19 hectare
      in scenario Laag tot 33,5 hectare in scenario Hoog. Vanwege de relatief grote bandbreedte en de
      overeenkomst tussen scenario Laag en de huidige RPW-raming, is ervoor gekozen voor de regio
      Arnhem-Nijmegen een tussenscenario van 1,5% landelijke groei te berekenen. Dit tussenscenario
      is nadrukkelijk geen ‘’middenscenario’’17. De optie van een tussenscenario biedt beleidsmatig meer
      keuze. De prognose van de ruimtevraag en het tussenscenario bedraagt 27,2 hectare per jaar. Dat
      komt neer op een ruimtevraag van 300 hectare voor de periode 2019-2030.
      Tabel 1 Prognose ruimtevraag regio Arnhem-Nijmegen 2019-2030
           Scenario                                                               Jaarlijks 2019-           Totaal 2019-2030
                                                                                  2030 (gemiddeld)
           Laag                                                                   19 ha                     213 ha
           Tussen                                                                 27,2 ha                   300 ha
           Hoog                                                                   33,5 ha                   369 ha


3.9.2 Kwalitatieve verdieping van de ruimtevraag: werkmilieus
      Regionale afspraken over het bedrijventerreinenbeleid leiden veelal tot een discussie over hectaren
      (in kwantitatieve zin). Bedrijventerreinen zijn echter dikwijls niet met elkaar te vergelijken. Het is
      daarom belangrijk zowel vraag als aanbod ook te analyseren op basis van kwaliteiten. Om dit te
      bewerkstelligen heeft Ecorys een methodiek ontwikkeld die vraag en aanbod indeelt in werkmilieus.


      De toedeling van vraag en aanbod in werkmilieus levert inzicht op in het type ruimtevraag en de
      bijbehorende vestigingseisen van de ruimtevrager. Door vraag en aanbod op werkmilieu-niveau
      met elkaar te matchen, krijgt een vraag-aanbodconfrontatie meer waarde. Hiermee wordt immers


      14
         Ecorys (2019) Langjarige bedrijventerreinprognose provincie Gelderland 2019-2030 met een doorkijk naar 2050
      15
         CPB/PBL (2015) Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving. Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s,
         Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving/Centraal Planbureau.
      16
         Ecorys (2019) Langjarige bedrijventerreinprognose provincie Gelderland 2019-2030 met een doorkijk naar 2050
      17
         De landelijk groeiscenario’s worden middels een zogenoemde shift-and-share-analyse vertaald naar regionale
         groeiscenario’s. Om deze reden ligt de uitkomst van het tussenscenario niet precies in het midden tussen scenario Laag en
         Hoog, maar neigt deze meer naar scenario Hoog. Dit betekent dat de regio Arnhem-Nijmegen een gunstige economische
         structuur heeft en opzichte van de landelijke economische structuur.




                                                                                   Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen                    21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>     zichtbaar voor welke doelgroep en in welk marktgebied vraag en aanbod al dan niet in evenwicht
     zijn.


     Op basis van meerdere landelijke onderzoeken zijn een achttal werkmilieus geïdentificeerd. We
     onderscheiden de volgende werkmilieus:
     •          Klassiek-gemengd;                                           •           Hoogwaardig/ kantoren;
     •          Agrifood (agrifood/agrologistiek);                          •           Stedelijk interactiemilieu;
     •          Logistiek;                                                  •           Maritiem;
     •          (Maak)industrieel;                                          •           Campus.
     Voor meer informatie verwijzen we weer naar de rapportage over de langjarige prognose van de
     ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de provincie Gelderland.


     In Figuur 8 is de geprognosticeerde ruimtevraag voor de periode 2019-2030 voor scenario Hoog,
     Laag en het tussenscenario verdeeld over de werkmilieus. Hieruit valt op te maken dat het klassiek,
     kleinschalig werkmilieu (met name, maar niet alleen lokale bedrijventerreinen) en de logistiek de
     grootste ruimtevragers zijn.


     Figuur 8 Prognose ruimtevraag naar werkmilieus 2019-2030




     De prognose van de ruimtevraag voor logistieke bedrijventerreinen omvat ook, maar niet per
     definitie alle, ruimtevraag naar XXL-logistiek18. Het agricluster, opgesplitst in agrifood en
     agrologistiek, en het industrieel werkmilieu zijn de andere twee grote ruimtevragers.


     De ruimtevraag naar bedrijventerreinen van het hoogwaardig werkmilieu is beperkt. Dit heeft ermee
     te maken dat de regio voldoende ruimte beschikbaar heeft op andere kantoorlocaties. Wat verder
     opvalt is dat de ruimtevraag van het industrieel werkmilieu in scenario Laag bijna nihil is. Het
     verschil met het tussenscenario en scenario Hoog valt te verklaren door de automatisering die in



     18
       De vraagraming gaat in de basis uit van economische groei (werkgelegenheid/ toegevoegde waarde) en als gevolg daarvan
     de uitbreidingsvraag van de op dit moment gevestigde bedrijven. De ontwikkeling van de werkgelegenheid en toegevoegde
     waarde in de afgelopen jaren (dus ontwikkeling van gevestigde bedrijven én de vestiging van nieuwe bedrijven) speelt mee in
     de vertaling van landelijke naar regionale scenario’s (de shift-and-share-analyse).

     In principe maakt alles wat vanuit economische ontwikkeling, dus ook nieuwe vestigingen, te ramen valt dus onderdeel uit van
     de vraagraming. De ruimtevraag van hele grote, incidentele bedrijven/ontwikkelaars (de zogenoemde ‘witte raven’) maakt
     echter geen onderdeel uit van ons model.

     Dit betekent dat het mogelijk is dat, als gevolg van beleid/acquisitie-inspanningen, de ruimtebehoefte hoger uitvalt. Beleid kan er
     natuurlijk ook voor zorgen dat, als het ertoe leidt dat er geen grootschalige kavels beschikbaar zijn, de ruimtebehoefte van die
     ‘witte raven’ niet manifest wordt.




22                 Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>      scenario Laag beperkt is in vergelijking met de andere scenario’s. Bij een dalende
      beroepsbevolking wordt de productie in dit scenario’s beperkt geautomatiseerd voorgezet.




3.9.3 Vraag vs. aanbod per werkmilieu
      Omdat scenario Laag in grote lijnen overeenkomt met de huidige RPW-raming, is beleidsmatig de
      keuze gemaakt vraag en aanbod alleen voor het tussenscenario en scenario Hoog in beeld te
      brengen. In Figuur 9 is voor het tussenscenario te zien dat voor de meeste werkmilieus er de eerste
      5 jaar voldoende aanbod is. Voor de periode tot 2030 is dit echter niet voldoende aanbod om aan
      de ruimtebehoefte te voldoen.


      Enkel voor het hoogwaardig/kantoren werkmilieu is er een klein overschot. Bovendien kent het
      werkmilieu campus een aanbod van circa 20 hectare. De vraag naar het werkmilieu campus is
      echter niet geraamd in deze prognose. Vanwege het bijzondere karakter en uitgebreide
      verzorgingsgebied is voor campussen een aparte ramingsmethode van toepassing.


      Verder is de vraag naar logistiek circa 49 hectare hoger dan het aanbod en de vraag naar klassiek
      – gemengd circa 26 hectare hoger. Voor agrifood is de vraag circa 31 hectare hoger en
      (maak)industrieel heeft een ruimtebehoefte die ongeveer 15 hectare groter is.

      Figuur 9 Vraag vs. aanbod per werkmilieu tussenscenario 2019-2030




      In scenario Hoog (Figuur 10) ligt de ruimtevraag per werkmilieu logischerwijs hoger dan in het
      tussenscenario. Dit betekent dat zich in scenario Hoog op nog kortere termijn een ruimtetekort
      manifesteert.


      Figuur 10 Vraag vs. aanbod per werkmilieu scenario Hoog 2019-2030




                                                                   Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen           23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>     3.10 Conclusies en aanbevelingen

     3.10.1 Conclusies
           •   In de afgelopen monitoringsperiode heeft veel uitgifte van bedrijventerrein plaatsgevonden.
           •   Een groot gedeelte hiervan komt voor rekening van het logistiek werkmilieu, maar ook het
               klassiek-gemengd en (maak)industrieel werkmilieu hebben in diezelfde periode een aanzienlijke
               uitgifte gezien.
           •   In veel gemeenten is heden minder lokaal aanbod beschikbaar dan volgens het ‘mandje’, dat in
               het RPW is afgesproken, is toegestaan. Dit betekent dat in veel gemeenten (zo goed als) geen
               sprake meer is van een overaanbod en dat enkele gemeenten zelfs op zoek kunnen naar
               uitbreidingsmogelijkheden.
           •   De uitgifte op regionale bedrijventerreinen heeft voor het grootste gedeelte plaatsgevonden op
               ‘groene’ terreinen. Een groter deel dan gedurende de vorige monitoringsperiode is echter ook
               uitgegeven op voorzienbaar gestelde terreinen (rood/oranje).
           •   Op bedrijventerreinen ten behoeve van XXL-logistiek is op dit moment in zijn totaliteit nog
               voldoende ruimte beschikbaar. In de knoop EMZ komt, dankzij de uitgiften op DocksNLD en
               7Poort, het einde van het aanbod echter wel snel in zicht. Eventuele uitbreidingsplannen zijn
               afhankelijk van beleidsmatige keuzes die gemaakt worden aangaande het faciliteren van XXL-
               logistiek en de ontwikkelingen in het stikstof-debat. Dit laatste geldt overigens in het algemeen
               voor ontwikkelingen in de buurt van Natura2000-gebieden.
           •   In de situatie op watergebonden bedrijventerreinen is in de periode juni 2018-juni 2019 geen
               verandering opgetreden. Er is ook nu geen watergebonden ruimte beschikbaar. In het
               vervolgonderzoek naar aanleiding van de vorige monitoring, zijn enkele
               (her)ontwikkelingslocaties aangewezen die dit knelpunt kunnen oplossen.
           •   Beleidsprioritaire bedrijventerreinen: Ook hier hebben zich geen wijzigingen voorgedaan ten
               opzichte van de situatie in juni 2018. De conclusies en aanbevelingen van destijds blijven
               daarom gehandhaafd.
           •   De nieuwe prognose van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de provincie Gelderland
               kan leiden tot een andere kijk op het bedrijventerreinenbeleid in de regio. Waar scenario Laag
               vergelijkbaar is met het huidige RPW-scenario, is de prognose volgens scenario Hoog
               aanzienlijk hoger. Daarnaast is beleidsmatig de keuze gemaakt een tussenscenario te laten
               doorrekenen. Ook dit tussenscenario geeft aanleiding de afspraken in het RPW te herzien.


     3.10.2 Aanbevelingen
           De bevindingen en conclusies van de monitoring over de periode juni 2018-juni 2019 leiden tot de
           volgende aanbevelingen:
           •   Hanteer voor een volgende RPW-periode de nieuwe WLO-als maatstaf voor de match tussen
               vraag en aanbod. Ecorys adviseert hiervoor het tussenscenario aan te houden.
           •   Heroverweeg de voorzienbaarheidsprocedure(s) voor bedrijventerreinen. Ecorys adviseert
               terreinen die voorzienbaar zijn gesteld waar mogelijk in te zetten voor werkmilieus waar vraag
               naar is. Dit brengt mogelijk investeringen met zich mee.
           •   Het doel is nog steeds het bieden van kwalitatief goede bedrijventerreinen op de juiste plek.
               Verlies deze doelstelling niet uit het hoofd. Dit kan nog steeds betekenen dat op de ene plek
               ruimte geschrapt moet worden om op een andere plek nieuwe ontwikkelingen mogelijk te
               maken.
           •   Overweeg een nieuw RPW-traject. Hierbij dient aandacht gegeven te worden aan
               toekomstgerichte ontwikkelingen en kwalitatief goede terreinen, niet meer alleen op het
               schrappen van overaanbod.
           •   Start met de (her)ontwikkeling nieuwe watergebonden terreinen. Ecorys adviseert om hiervoor
               in eerste instantie IPKW in Arnhem en ENGIE in Nijmegen aan te wijzen.




24                    Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>•   Indien provincie en regio XXL logistiek wenselijk vindt, adviseert Ecorys om een
    ontwikkelstrategie op te stellen om nieuwe locaties gereed te maken voor de toekomst (met
    name voor de Knoop EMZ).




                                                              Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen    25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>     4     Monitor kantoorlocaties


     4.1   Inleiding

           In de monitoring (2018) van het RPW 19 wordt met betrekking tot kantoren in de regio Arnhem-
           Nijmegen geconstateerd dat ondanks een afname er in de regio nog steeds sprake is van een
           kwantitatieve (tekort en/of overaanbod) en een kwalitatieve (voldoet niet aan de vestigingseisen)
           mismatch. Het overaanbod en de kwalitatieve mismatch manifesteert zich voornamelijk op
           bedrijventerreinen en kantorenparken, omdat op basis van de trends en ontwikkelingen op de
           kantorenmarkt wordt verwacht dat de ruimtevraag naar kantoren zich voor een groot deel
           concentreert op de centrum- & stationsgebieden in Arnhem en Nijmegen. Op deze locaties is het
           geschikt aanbod echter beperkt20. Het beschikbare aanbod ligt voornamelijk op andere locaties,
           zoals kantorenparken, bedrijventerreinen en ook op informele werklocaties, zoals woonwijken en
           buitengebied, en voldoet, zoals aangegeven, niet altijd aan de gevraagde kwaliteiten. In het RPW
           zijn regionale afspraken vastgelegd om deze mismatch tussen vraag en aanbod naar kantoren op
           centrumlocaties, kantorenparken en bedrijventerreinen aan te pakken.


           Vanuit het perspectief van de ladder voor duurzame verstedelijking is het wenselijk om de
           kwantitatieve mismatch te verkleinen en de kwalitatieve mismatch op te lossen, zodat er voldoende
           aanbod en/of ontwikkelruimte beschikbaar blijft op die locaties waar de marktvraag zich voordoet.
           In het RPW is daarom bepaald dat een totaalopgave aan kantoorlocaties voorzienbaar gesteld
           moet worden. Meer specifiek wordt geconcludeerd dat:
           •    Centrum- en stationslocaties het meest toekomstbestendig en gewild zijn.
           •    Het courante aanbod niet op de juiste plek ligt, namelijk een tekort op centrum- en
                stationslocaties en een overschot op andere locaties.
           •    Ingrijpen op kantorenparken en bedrijventerreinen daarom nodig is.
           •    Er buiten de kantorenconcentraties ook veel aanbod is en slechts een beperkte vraag.


           In het RPW is daarom afgesproken dat de gebieden rondom Arnhem Centraal en Nijmegen
           Centraal aangewezen worden als ontwikkellocaties voor kantoren. Op de overige locaties wordt
           ingezet op reductie van het (plan)aanbod. In dit hoofdstuk wordt nagegaan of de ontwikkelingen
           van de afgelopen jaren aanleiding geven de gemaakte afspraken over de kantoorlocaties te
           herzien. Hierbij wordt afzonderlijk ingezoomd op de ontwikkelingen op de centrumlocaties,
           kantorenparken en bedrijventerreinen.


           Vraagraming
           De bouwstenenrapportage kantoren21, waarop de afspraken in het RPW zijn gebaseerd, is
           opgesteld aan de hand van een vraagraming op basis van het TM-scenario. Omdat er inmiddels
           nieuwe scenario’s beschikbaar zijn waarop vraagramingen gebaseerd worden 22, hebben we naast
           de monitoring tevens een nieuwe vraagraming uitgevoerd. De vraagraming op basis van de nieuwe
           WLO-scenario’s Laag en Hoog wordt in deze notitie vergeleken met de vraagraming op basis van
           het TM-scenario. Op die manier brengen we in kaart wat de mogelijke beleidsmatige consequenties
           zijn doen de nieuwe scenario’s gehanteerd worden en wat daarvan de invloed is op de in het RPW
           vastgestelde afspraken.



           19
                Ecorys (2018), Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
           20
                Ecorys (2019), De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de region Arnhem-Nijmegen
           21
                Ecorys (2016), Bouwstenenrapport Herijking Regionaal Programma Werklocaties – Onderdeel kantoren
           22
                CPB/PBL (2015), Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving. Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s,




26                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>      Actualiteit cijfers
      Voor aanvang van de monitoring van de verschillende locaties moet een kanttekening worden
      geplaatst bij de cijfers: de cijfers van Nijmegen zijn actueel (1 juni 2019). De meest actuele cijfers
      van de gemeente Arnhem dateren van 1 januari 2019.


4.2   Kantoren op centrumlocaties

      In deze paragraaf behandelen we het kantooraanbod op de CS/centrumlocaties van Arnhem en
      Nijmegen. Hierbij benadrukken we dat het gebied, dat we aanduiden met centrum-/CS-locaties, een
      groter gebied betreft dat het gebied dat we hebben onderzocht in het onderzoek naar
      mogelijkheden voor kantoren op de CS-locaties van Arnhem en Nijmegen23. Daar gaat het om de
      gebieden binnen 12 minuten loopafstand van de CS-locaties, terwijl in dit rapport ook het complete
      stadscentrum wordt meegenomen. De cijfers in beide rapportages zijn daarom niet een-op-een
      vergelijkbaar.


      We starten de monitoring van de verschillende typen kantoorlocaties steeds met een overzicht van
      de situatie in de jaren 2016 en 201824.


      Situatie 2016
      In 2016 bedroeg het totale aanbod op de centrumlocaties circa 80.000m2, waarvan ongeveer
      53.000m2 onbebouwd dan wel courant was. De verwachte ruimtevraag naar kantoren op
      centrumlocaties bedroeg ruim 62.000m2, hetgeen meer is dan het onbebouwde en courante
      aanbod. Hieruit blijkt dat er destijds sprake was van een kwalitatieve mismatch.


      Situatie 2018
      Gedurende de periode medio 2016-medio 2018 monitoring heeft door een functiewijziging van
      onbebouwd kantorenaanbod naar wonen een sterke daling plaatsgevonden in het areaal
      onbebouwd aanbod rondom Arnhem Centraal naar 9.800 m 2. Ook courant en incourant aanbod zijn
      toen afgenomen, naar respectievelijk 8.000 m2 en 16.900 m2.


      Op de centrumlocaties in Nijmegen was in 2018 met 2.700 m2 nauwelijks nog beschikbaar courant
      aanbod. Door herontwikkeling van Metterswane zou vanaf begin 2019 nog 4.000 m2 nieuwe
      kantoren ontwikkeld worden. Deze meters zijn opgenomen in het onbebouwd aanbod, omdat het
      bestaande pand eerst gesloopt wordt alvorens er nieuwe ontwikkeling plaatsvindt. In totaal
      resteerde in 2018 op centrumlocaties 24.500 m2 onbebouwd en courant aanbod ten opzichte van
      een geraamde ruimtevraag van ruim 62.000 m2.


      Tabel 2 Kantorenaanbod op centrumlocaties 2018
                                                                    Onbebouwd (m2)         Incourant (m2)    Courant (m2)
           Arnhem CS/Centrum                  Centrumlocatie              9.800                16.900           8.000
           Nijmegen CS/Centrum                Centrumlocatie              4.000                   0             2.700
                                                                          13.800               16.900           10.700
           Totaal
                                                                                                         2
                                                                                             41.400m


      Het tekort aan geschikt aanbod op centrumlocaties dat in 2016 werd geconstateerd was in 2018
      nog steeds aan de orde en zelfs groter geworden.




      23
             Ecorys (2019), De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de region Arnhem-Nijmegen
      24
             Ecorys (2018), Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen




                                                                                   Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen           27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>     Situatie 2019
     De actuele situatie van het kantooraanbod is weergegeven in Tabel 3. In vergelijking met de
     situatie in 2018 is het onbebouwde aanbod in Arnhem van 9.800 m 2 afgenomen tot 8.000 m2. Ook
     het courante en incourante aanbod in Arnhem is afgenomen, respectievelijk van 16.900 m 2 naar
     3.000 m2 en van 8.000 m2 naar 2.800 m2. In Nijmegen is het onbebouwd aanbod gelijk gebleven.
     Verder is er geen incourant aanbod meer aanwezig, en is het courante aanbod licht gestegen van 0
     m2 naar 1.900 m2.


     Tabel 3 Kantorenaanbod op centrumlocaties 2019
                                                                    Onbebouwd (m2)         Incourant (m2)    Courant (m2)
          Arnhem CS/Centrum                   Centrumlocatie               8.000                 2.800          3.000
          Nijmegen CS/Centrum                 Centrumlocatie               4.000                     0          1.900
                                                                          12.000                 2.800          4.900
          Totaal
                                                                                                         2
                                                                                             19.700 m


     Elst Centraal is een overig plan van 5.000 m2 bvo in Overbetuwe. Hoewel het hier eveneens een
     centrumlocatie betreft, is het niet te vergelijken met de centrumlocaties Arnhem en Nijmegen. De
     bereikbaarheid is weliswaar goed te noemen, maar het stedelijk voorzieningenniveau en de
     uitstraling zijn van een andere orde dan de stadscentra van Arnhem en Nijmegen. Waar de
     centrumlocaties in Arnhem en Nijmegen naast lokale en regionale gebruikers ook nationale en
     internationale kantoorgebruikers aantrekt zal Elst Centraal naar verwachting eerder lokale en
     regionaal georiënteerde kantoorgebruikers bedienen.


     Vraagraming
     De in 2016 en 2018 gebruikte vraagraming is gebaseerd op het TM-scenario. In opdracht van het
     IOW is in 2019 een herijking uitgevoerd van die vraagraming. Vanwege het beschikbaar komen van
     nieuwe scenarios, is de nieuwe vraagraming niet langer gebaseerd op het TM-scenario, maar op
     de bandbreedte tussen WLO-scenario Laag en Hoog.


     Hierbij is het WLO-scenario Laag vergelijkbaar met het TM-scenario. Uit het scenario Laag komt
     een gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van circa 8.000m2, tegen een in 2016 gehanteerde
     gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van 6.200 m2. In scenario Hoog bedraagt de gemiddelde
     jaarlijkse ruimtevraag ruim 13.000 m2.


     Bevindingen centrumlocaties
     Het totaal aanbod is in alle drie de categorieën (onbebouwd, courant en incourant) vanaf 2018
     verder afgenomen. Daarnaast komt uit de nieuwe vraagraming een vraag van 78.000-118.000 m2,
     welke groter is dan de gehanteerde vraag in 2016 en 2018. Hieruit kan geconcludeerd worden dat
     voor zowel Arnhem als Nijmegen de in 2018 vastgestelde mismatch in 2019 nog grotere proporties
     heeft aangenomen. De mismatch blijft de tussen 2016 en 2018 ingezette trend volgen. Een
     positieve noot in dit verhaal is dat er met name rondom Nijmegen CS voldoende potentiele
     (her)ontwikkelingsmogelijkheden zijn om de vraag te kunnen faciliteren. Met name in Arnhem
     ontbreekt het aan deze potentie (voor meer informatie verwijzen we naar de rapportage over de
     CS-locaties in Arnhem en Nijmegen)25.




     25
          Ecorys (2019) De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de regio Arnhem Nijmegen.




28                   Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>4.3   Kantoren op kantorenparken

      In deze paragraaf ligt de focus op het kantooraanbod op kantorenparken in de regio Arnhem-
      Nijmegen. De gegevens voor de jaren 2016 en 2018 zijn samengevat overgenomen uit de vorige
      monitoring26.


      Situatie 2016
      In 2016 overtrof het courante aanbod de vraag. Bovendien was er sprake van incourant aanbod.
      Om die reden is destijds voor kantorenparken als gezamenlijke doelstelling ingezet op het
      concentreren van de kantorenvolumes op de meest toekomstbestendige locaties: Velperweg en
      Arnhems Buiten in Arnhem en Brabantse Poort en Heyendaal in Nijmegen. Daarnaast is toen
      ruimte geboden aan het plan Lent van 5.000m2 ten behoeve van de versterking van het lokale
      vestigingsklimaat in de Waalsprong.


      Situatie 2018
      Ten opzichte van 2016 hebben er tot 2018 geen grote wijzigingen plaatsgevonden op de
      kantorenparken. Aangezien er geen onbebouwd aanbod beschikbaar was op kantorenparken
      hebben we het over de bestaande vastgoedvoorraad. Inclusief het minder geschikte aanbod was
      op de meest toekomstbestendige kantorenparken sprake van een licht overaanbod (34.000m2
      t.o.v. 25.900m2 ruimtevraag voor de aangewezen toekomstbestendige kantorenparken. Verder was
      op de overige kantorenparken nog altijd sprake van een overaanbod.


      Er werd kortom geconstateerd dat er voldoende courant aanbod is op kantorenparken, maar
      tegelijkertijd dat er een overschot is aan incourant aanbod.


      Situatie 2019
      Ten opzichte van 2018 is het courante aanbod op alle kantorenparken fors afgenomen. Op de
      toekomstbestendige terreinen is het courante aanbod van 20.700 m 2 in 2018 gedaald naar 8.000
      m2 in 2019. De Brabantse Poort heeft hier het grootste aandeel in, hier is het courante aanbod
      gedaald van 14.000 m2 naar 4.400 m2. Op de overige terreinen is het courante aanbod tussen juni
      2018 en juni 2019 gedaald van 27.000 m2 naar 14.800 m2.


      Het totale incourante aanbod is in 2019 maar licht afgenomen, van 44.700 m 2 naar 40.500 m2. Als
      dit echter wordt uitgesplitst naar de toekomstbestendige en de overige locaties wordt een ander
      verhaal zichtbaar. Op de toekomstbestendige locaties is de incourante voorraad ruim gehalveerd,
      met een nu nog overgebleven voorraad van circa 7.000 m 2. Deze afname heeft zicht grotendeels
      op de Brabantse Poort in Nijmegen en Velperweg in Arnhem afgespeeld. Op de overige locaties is
      het incourante aanbod juist met 3.000 m2 gestegen, naar een totaal van 33.500 m2. Hier moet de
      kanttekening bij worden geplaatst dat er op Kronenburg concrete plannen zijn voor de transformatie
      van bijna 26.000 m2 kantoorruimte naar wonen. Naar verwachting zal dus op korte termijn de
      incourante voorraad op de overige locaties op hetzelfde niveau zitten als op de toekomstbestendige
      locaties.


      In 2018 was er geen onbebouwd aanbod op de kantorenparken aanwezig. In 2019 is dit wel
      aanwezig op Nijmegen Lent (5.000 m2) en de Brabantse Poort (8.000 m2). Op Nijmegen Lent is dit
      onbebouwde aanbod het resultaat van het plan Lent uit 2016, met als doel het versterken van het
      lokale vestigingsklimaat in de Waalsprong. De 8.000 m2 op de Brabantse Poort komt voort uit de
      planologische mogelijkheden voor kantoren aan de Wijchenseweg, rondom station Dukenburg.




      26
           Ecorys (2018), Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen




                                                                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen        29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>           Vraagraming
           De in 2016 en 2018 gebruikte vraagraming is gebaseerd op het TM-scenario. In opdracht van het
           IOW is in 2019 een herijking uitgevoerd van die vraagraming. Vanwege het beschikbaar komen van
           nieuwe scenarios, is de nieuwe vraagraming niet langer gebaseerd op het TM-scenario, maar op
           de bandbreedte tussen WLO-scenario Laag en Hoog.


           Uit het scenario Laag komt een gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van circa 6.000m2, tegen een in
           2016 gehanteerde jaarlijkse ruimtevraag van ongeveer 2.600m2. In scenario Hoog bedraagt de
           gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag vraag ruim 9.000 m2.


           Bevindingen kantorenparken
           Door de ontwikkelingen tussen 2018 en 2019 is er op de toekomstbestendige terreinen een tekort
           aan aanbod (zowel geschikt als minder geschikt) tot stand gekomen. Er wordt een vraag van
           36.000 m2 verwacht, terwijl het aanbod op de toekomstbestendige kantorenparken 23.000 m2
           bedraagt, waarvan 7.000 m2 incourant is.


           Daarnaast is op de overige kantorenparken nog altijd te veel aanbod aanwezig. Na afronding van
           de transformatie van 26.000 m2 incourant aanbod op Kronenburg, zal het resterende overaanbod
           op de overige kantorenparken voor circa 2/3 uit courant aanbod bestaan.


     4.4   Kantoren op bedrijventerreinen

           In deze paragraaf ligt de focus op het kantooraanbod op bedrijventerreinen in de regio Arnhem-
           Nijmegen. De gegevens voor de jaren 2016 en 2018 zijn samengevat overgenomen uit de vorige
           monitoring27.


           Situatie 2016
           Op de bedrijventerreinen IJsseloord II (Arnhem), Mercurion (Zevenaar) en de Hes West (Renkum)
           is in 2016 een ruim overaanbod geconstateerd van in totaal ruim 163.000 m 2. Daartegenover staat
           een vraag van slechts 5.200 m2.


           Op de bedrijventerreinen IJsseloord II (Arnhem) en Mercurion (Zevenaar) is het courant
           beschikbare kantorenaanbod ruim voldoende om in de toekomstige vraag van 5.200m2 te voorzien.
           Het zijn beide locaties met toekomstperspectief, maar het aanwezige aanbod staat niet in
           verhouding tot de ruimtevraag. besloten voor IJsseloord II het onbebouwde kantooraanbod van
           80.000 m2 terug te brengen naar 10.000 m2 en om de kantoorfunctie voor onbebouwd aanbod op
           Mercurion te schrappen. Voor de Hes-West is besloten om deze niet meer in het RPW op te nemen
           als toekomstige kantoorlocatie met een regionale functie.


           Situatie 2018
           Ten opzichte van 2016 was in 2018 het onbebouwd kantorenaanbod op de bedrijventerreinen
           afgenomen. Op de drie terreinen was voor ruim 90.000 m2 onbebouwd aanbod geschrapt.
           Daarnaast vonden er op de Hes-West woningbouwontwikkelingen plaats, waarbij ook het
           incourante aanbod (circa 23.000 m2) wordt getransformeerd.


           Op IJsseloord II resteerde conform de afspraken met de provincie nog 10.000 m2 onbebouwd
           aanbod. In totaal was er op de bedrijventerreinen samen nog ruim 60.000 m 2 aan aanbod in
           bestaande panden, waarvan circa 40% courant aanbod was. Met de ruimtevraag van circa 5.200
           m2 was er dus nog steeds sprake van een overaanbod (in de bestaande vastgoedvoorraad). Dit
           ondanks de al forse deprogrammering van onbebouwd aanbod.

           27
                Ecorys (2018), Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen




30                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>      Situatie 2019
      Het courante aanbod van kantoren op bedrijventerreinen kent in 2019 een kleine afname (1.700
      m2) ten opzichte van 2018. Deze afname heeft voornamelijk plaatsgevonden op IJsseloord II. Het
      totale courante aanbod bedraagt nu 24.600 m 2, waarvan 20.300 m2 op IJsseloord II in Arnhem ligt.


      In 2019 is er nog 8.400 m2 incourant aanbod op de bedrijventerreinen aanwezig. Ten opzichte van
      2018 is dit een afname van ruim 29.100 m2. Deze afname is grotendeels tot stand gekomen door
      de woningbouwontwikkelingen op de Hes-West (23.000 m2 incourant aanbod naar wonen
      getransformeerd). Daarnaast is er nog ruim 6.000 m2 incourant aanbod op De Goffert/Novio Tech
      campus verdwenen. Dit voormalig incourante aanbod betrof ruimten in 1 gebouw (52 degrees). Dit
      gebouw was ondanks de incourante stempel wel kwalitatief geschikt voor opname door de markt 28.
      Deze 6.000 m2 is nu uitgegeven.


      Het onbebouwde aanbod is afgenomen van 18.000 m2 in 2018 naar 10.000 m2 in 2019. De afname
      van 8.000 m2 is volledig tot stand gekomen door de functiewijziging op Mercurion. De overgebleven
      10.000 m2 onbebouwd aanbod ligt volledig op IJsseloord II.


      Vraagraming
      De in 2016 en 2018 gebruikte vraagraming is gebaseerd op het TM-scenario. In opdracht van het
      IOW is in 2019 een herijking uitgevoerd van die vraagraming. Vanwege het beschikbaar komen van
      nieuwe scenario’s, is de nieuwe vraagraming niet langer gebaseerd op het TM-scenario, maar op
      de bandbreedte tussen WLO-scenario Laag en Hoog.


      Hierbij is het WLO-scenario Laag vergelijkbaar met het TM-scenario. Uit scenario Laag komt een
      gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag van circa 1.200m2, tegen een in 2016 gehanteerde gemiddelde
      jaarlijkse ruimtevraag van 520 m2. In scenario Hoog bedraagt de gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag
      ruim 1.800 m2.


      Bevindingen kantoren op bedrijventerreinen
      In totaal is er in 2019 een kantorenaanbod (geschikt en minder geschikt) van 32.900 m 2 op de
      bedrijventerreinen. Dit is een afname van bijna 50.000 m2 ten opzichte van 2018. Vergelijkend met
      de geraamde vraag van 6.000-9.000 m2 voor de periode 2019-2025 blijkt er echter nog steeds een
      ruim overaanbod aanwezig te zijn. Van de nog beschikbare ruimte ligt circa 32.300 m 2 op
      IJsseloord II, waarvan ruim 30.000 m2 onbebouwd dan wel courant is.


4.5   Conclusies en aanbevelingen

      Conclusies


      Kantoren op centrumlocaties
      •    Op de centrumlocaties in Arnhem en Nijmegen is een mismatch tussen beschikbaar aanbod en
           de verwachte toekomstige vraag. Op dit moment is op deze locaties onvoldoende geschikt en
           beschikbaar aanbod om in de ruimtevraag tot en met 2025 te kunnen voorzien. Deze mismatch
           werd ook in 2016 en 2018 geconstateerd, maar is sinds 2018 nog weer groter geworden. Dit
           ondanks het feit dat deze locaties als meest toekomstbestendig zijn beoordeeld voor
           kantorenaanbod.




      28
           Ecorys (2016), Bouwstenenrapport Herijking Regionaal Programma Werklocaties




                                                                              Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen   31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>     Kantoren op kantorenparken
     •    Op de toekomstbestendige kantorenparken, die zijn aangemerkt als concentratielocaties voor
          kantoren op kantorenparken, is per juni 2019 een klein aanbodtekort geconstateerd (van
          courant en incourant).
     •    Daarnaast is op de overige kantorenparken nog altijd een overaanbod aanwezig (van zowel
          courant als incourant aanbod). Hier staat wel nog een grote transformatie van incourant aanbod
          op de rol.


     Kantoren op bedrijventerreinen
     •    Voor kantoren op bedrijventerreinen worden de afspraken die in het RPW gemaakt zijn omtrent
          de onbebouwde kantoorlocaties nageleefd:
          -   Onbebouwd aanbod IJsseloord II is max. 10.000m2;
          -   De Hes West is niet meer meegenomen als toekomstige kantoorlocatie;
          -   De functie kantoren is geschrapt op Mercurion (gemeente Zevenaar).
     •    Desondanks is er in het bestaand vastgoed nog altijd sprake van een overaanbod.


     Aanbevelingen


     •    Met het doel het tekort aan kantorenaanbod op centrum en CS-locaties te verminderen,
          adviseren we geen kantoorruimtes meer te transformeren. Op deze locaties liggen juist kansen
          voor kantoren29.


     •    Voor een gezond marktevenwicht voor kantoren op de meest toekomstbestendige
          kantorenparken adviseren we, met het oog op de langere termijn, aanvullend onderzoek uit te
          voeren naar de mogelijkheden om door herontwikkeling en/of op nieuwe locaties
          kantorenaanbod toe te voegen.


     •    Voor de overige kantorenparken adviseren we om te onderzoeken wat een kansrijke nieuwe
          bestemming kan zijn voor het te transformeren kantorenaanbod.


     •    Voor kantoren op bedrijventerreinen adviseren we te onderzoeken wat een kansrijke nieuwe
          bestemming kan zijn voor te transformeren (incourant) kantorenaanbod.




     29
          Ecorys (2019), De kantorenmarkt op centraal stationslocaties in de regio Arnhem-Nijmegen




32               Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>5     Monitor PDV-locaties


5.1   Inleiding

      In de monitoring van het RPW in 201830 is geconcludeerd dat er in de periode april 2016- juni 2018
      geen ontwikkelingen hebben plaatsgevonden die aanleiding geven tot wijzigingen ten aanzien van
      de afspraken die in het RPW zijn vastgelegd. In het bouwstenenrapport PDV/GDV, dat de basis
      vormt voor de afspraken in het RPW, wordt geconstateerd dat er sprake is van:
      •    Een forse kwantitatieve overprogrammering van de planvoorraad voor nieuwe perifere
           detailhandel.
      •    De kwaliteit van het aanbod van een aantal locaties onvoldoende is en niet aansluit bij de
           kwaliteiten die de markt vraagt.
      •    Bestemmingsplannen in een aantal gevallen ruimte bieden voor nieuwe detailhandels-
           ontwikkelingen die in strijd zijn met eerder gemaakte afspraken. Deze afwijkingsmogelijkheden
           leiden tot een toename van reeds bestaand overaanbod, of concurrentie met centrumgebieden,
           stadsdeelcentra en wijken buurtcentra.


      Het aanbod op PDV-locaties is ingedeeld in de drie deelregio’s Noord, Midden en Zuid. Daarbinnen
      wordt onderscheid gemaakt naar concentratielocaties en overige winkellocaties. De concentratie-
      locaties zijn grote, kwalitatief goede PDV/GDV-locaties die in het RPD (Regionaal Programma
      Detailhandel) 2013 zijn benoemd. Overige winkellocaties hebben betrekking op locaties, zoals
      bedrijventerreinen, waar middels een afwijkingsmogelijkheid perifere detailhandel wordt
      toegestaan.


      Om de overprogrammering op PDV-locaties te verminderen is in het RPW middels een
      3-stappenplan afgesproken dat:
      1. zachte plannen geen doorgang vinden;
      2. regionaal de afspraak gemaakt wordt dat afwijkingsmogelijkheden in bestemmingsplannen niet
           gebruikt worden;
      3. de harde planvoorraad in evenwicht gebracht wordt.


      In dit hoofdstuk wordt nagegaan of de ontwikkelingen in het afgelopen jaar aanleiding geven de
      gemaakte afspraken over de PDV-locaties te herzien. Hierbij wordt afzonderlijk ingezoomd op de
      ontwikkelingen op de concentratielocaties en overige winkellocaties in drie verschillende
      deelregio’s.


      Actualisatie bouwstenenrapportage
      De regionale afspraken die in het RPW aangaande PDV-locaties zijn vastgelegd, zijn gebaseerd op
      de vraag-aanbodconfrontatie uit het bouwstenenrapport PDV/GDV uit 201731. Ter actualisatie van
      de onderzoeksgegevens is in 2019 een nieuwe confrontatie van vraag en aanbod op PDV-locaties
      uitgevoerd. De uitkomsten daarvan vormen mede de basis voor dit hoofdstuk. Voor meer
      achtergrond verwijzen we naar de bouwstenenrapportage PDV/GDV 2019 32.




      30
           Ecorys (2018), Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
      31
           Ecorys (2017), Bouwstenenrapport Herijking Regionaal Programma Werklocatie - Marktruimte (vraag) en planvoorraad
           (aanbod) PDV/GDV-branches 2015-2020
      32
           Ecorys (2019), Bouwstenenrapport Herijking Regionaal Programma Werklocatie - Marktruimte (vraag) en planvoorraad
           (aanbod) PDV/GDV-branches 2019-2025




                                                                                Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen                33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>     5.2   Ontwikkelingen in de monitoringsperiode

           In deze paragraaf bespreken we de ontwikkelingen op de perifere detailhandelsmarkt in de regio
           Arnhem-Nijmegen. We starten de monitoring van de detailhandelslocaties met een overzicht van de
           situatie in de jaren 2016 en 201833.


           Situatie 2016
           In het RPW is per deelregio een confrontatie gemaakt tussen het beschikbare aanbod en de
           marktruimte. Voor deelregio Noord is geconstateerd dat er sprake was van een overaanbod.
           Deelregio Midden wordt niet gezien als autonoom functionerende markt, maar als integraal
           onderdeel van de regio Arnhem-Nijmegen. Hier zijn vraag en aanbod beperkt en daarmee min of
           meer in evenwicht. In deelregio Zuid daarentegen was het aanbod kleiner dan de marktruimte en
           was dus sprake van een tekort op concentratielocaties.


           In het RPW is per deelregio een voorstel gedaan om op concentratielocaties en overige
           winkellocaties vraag en aanbod met elkaar in evenwicht te brengen.


           Concentratielocaties
           In het harde planaanbod in deelregio Noord wordt 9.500m2 op Zevenaar Hengelder voorzienbaar
           gesteld 34. Daarnaast wordt 35.000m2 op gereserveerd voor PDV in-en-om-het-huis met
           bovenregionale aantrekkingskracht op Nieuwgraaf in Duiven.


           Omdat op ‘overige winkellocaties’ in deelregio Midden geen geschikt aanbod is, wordt deze
           marktruimte overgeheveld naar de marktruimte voor concentratielocaties. Ondanks een kleine
           overschrijding van de marktruimte worden de mogelijkheden van Elst Aamsepoort Zuid overeind
           gehouden.


           Om het tekort in deelregio Zuid op te vullen is besloten akkoord te gaan met de ontwikkeling van
           het plan voor locatie Ressen van 20.000m2 voor een solitaire grootschalige bouw- en tuinmarkt.
           Daarnaast wordt 8.000m2 strategische reserve aangehouden voor het vergroten van mogelijkheden
           op andere concentratiegebieden in deelregio Zuid.


           Overige winkellocaties
           Voor de overige winkellocaties wordt regionaal afgesproken dat zachte plannen niet in ontwikkeling
           genomen worden en er geen gebruik wordt van afwijkingsmogelijkheden. In deelregio Noord wordt
           26.000m2 harde planvoorraad op IJsseloord II geschrapt. Daarnaast wordt een strategische
           voorraad van 5.000m2 aangehouden ter invulling van een overige winkellocatie met voldoende
           kwaliteit. In deelregio Midden wordt de marktruimte voor overige winkellocaties overgeheveld naar
           concentratielocaties. In deelregio Zuid wordt eveneens gestopt met zachte plannen en worden
           afwijkingsmogelijkheden niet gebruikt. Daarnaast wordt in de harde planvoorraad aan de van
           Heemstraweg in Beuningen geschrapt. In Druten wordt, met uitzondering van de overeengekomen
           4.000m2, alle harde plancapaciteit geschrapt.


           Situatie 2018
           Op de concentratielocaties is in de monitoringsperiode enkel op Nieuwgraaf in Duiven sprake
           geweest van grootschalige uitgifte van in totaal 20.000m 2.




           34
                De hoeveelheid voorzienbaar te stellen m2 op Hengelder kan verminderen door verplaatsing van bestaande, in gebruik
                zijnde, perifere detailhandelsvestigingen van Tatelaar naar Hengelder.




34                     Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>Het schrappen van aanbod op overige winkellocaties heeft betrekking op het wegnemen van
afwijkingsmogelijkheden, waarvoor het bestemmingsplan moet worden gewijzigd (gemeente
Druten). Dit is een papieren opgave. Hiervoor hoeven derhalve geen kavels uit de markt te worden
genomen.


Per saldo zijn er in de periode april 2016- juni 2018 geen grote wijzigingen op het PDV vlak
gedurende de monitoringsperiode die aanleiding geven tot wijzigingen in het voorstel in het RPW.


Situatie 2019


Vraagraming 2019-2025
De ruimtevraag voor PDV/GDV-locaties voor de periode 2019-2025 is berekend door per
PDV/GDV-branche het haalbaar aantal m2 winkelvloeroppervlak (wvo) te verminderen met het
aanwezige aantal vierkante meters wvo. Het resultaat is de marktruimte (ruimtevraag) in m 2 wvo.


In Tabel 4 is per deelregio het haalbaar aantal m2 wvo weergegeven. Opvallend is dat het haalbaar
aantal m2 wvo in de nieuwe raming (2019-2025) met circa 80.000 m2 (13%) is afgenomen ten
opzichte van de voorgaande raming (2015-2020). De voornaamste reden hiervoor is dat de
gemiddelde omzet per m2 wvo van de diverse PDV/GDV-branches van 2015 tot en met 2017 als
totaliteit flink hoger geworden is, waardoor minder vierkante meters nodig zijn om een vergelijkbare
of hogere omzet te kunnen behalen. Voor nadere uitwerking per branche verwijzen we naar
hoofdstuk 2 t/m 5 van het bouwstenenrapport PDV/GDV 201935.


Tabel 4 Vergelijking haalbaar aantal m2 wvo periode 2015-2020 en 2019-2025.
                                           Bouwstenenrapport 2017            Bouwstenenrapport 2019
                               periode                        2015-2020                          2019-2025
     Deelregio Zuid                        308.000 m2                        231.000 m2
     Deelregio Midden                      83.000 m2                         71.000 m2
     Deelregio Noord                       255.000 m2                        263.000 m2
                                                       2
     Totaal Arnhem-Nijmegen                645.000 m                         565.000 m2


Het haalbaar aantal m2 wvo is niet gelijk aan de marktruimte voor nieuw toe te voegen winkelruimte
op de PDV/GDV-locaties. Om te bepalen hoeveel m2 de komende jaren kunnen worden
toegevoegd aan het op dit moment aanwezige aantal m2 winkelruimte in de PDV/GDV-branches
moet het haalbare aantal m2 worden verminderd met het aanwezig aantal m2. Bovendien moet
worden gecorrigeerd voor de eventuele benutting van leegstaande winkelpanden.


Aanwezig aantal m2 wvo
Tussen april 2016 en juni 2019 is het aantal m2 wvo in de PDV/GDV-branches afgenomen. In 2016
werd er nog 591.000 m2 wvo geteld in deze regio in deze branches, terwijl dit momenteel (juni
2019) nog 553.500 m2 wvo is. Een afname van 37.500 m2 (circa 6%).


De mate van afname van het bestaande aanbod aan m2 PDV/GDV (6%) is achtergebleven bij de
mate van afname van het haalbaar aantal m2 PDV/GDV (13%). Per saldo is daarmee de
marktruimte voor toe te voegen aantal m2 verkleind.


Uit Tabel 5 kan worden opgemaakt dat van de totale oppervlakte aan wvo, 425.500 m2 gevestigd is
op PDV/GDV-locaties met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2 wvo. Daarvan is weer 245.000
m2 wvo gevestigd op de in het RPW aangewezen concentratielocaties.

35
        Ecorys (2019), Bouwstenenrapport Herijking Regionaal Programma Werklocatie - Marktruimte (vraag) en planvoorraad
        (aanbod) PDV/GDV-branches 2019-2025




                                                                             Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen                35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>     Tabel 5 Aanwezig aantal m2 wvo op PDV/GDV-locaties
                                   Aanwezig m2 wvo in     Aanwezig m2 wvo op           Aanwezig m2 wvo op
                                   PDV/GDV-branches       PDV/GDV-locaties met         PDV/GDV-
                                                          > 1.500 m2 wvo               concentratiegebieden
                                              2                       2
      Deelregio Zuid              211.500 m               153.500 m                    60.500 m2
      Deelregio Midden            75.000 m2               64.500 m2                    41.000 m2
                                              2                       2
      Deelregio Noord             267.500 m               208.000 m                    143.000 m2
      Totaal Arnhem-Nijmegen      553.500 m2              425.500 m2                   245.000 m2




     Plancapaciteit
     De harde plancapaciteit heeft betrekking op het aantal m2 bvo dat volgens het geldende
     bestemmingsplan kan worden gerealiseerd. Let op we spreken hier over bvo in plaats van wvo. In
     Tabel 6 wordt zowel het op dit moment aanwezig aantal m2 wvo als bvo weergegeven. Hiervoor
     zijn per branche vastgestelde verhoudingen tussen wvo en bvo gebruikt (zie tabel 2.1
     bouwstenenrapportage 2019). Voor nadere toelichting verwijzen we naar hoofdstuk 3.2.2 van het
     bouwstenenrapport 2019.


     Uit Tabel 7 blijkt dat bestemmingsplannen van bedrijventerreinen in totaal circa 125.000 m2 bvo
     toelaten. Ruim de helft daarvan (65.000 m2) bevindt zich in de daarvoor aangewezen
     concentratiegebieden. Dat betekent dat het mogelijk is circa 60.000 m2 bvo aan nieuw PDV/GDV-
     aanbod te realiseren op de overige bedrijventerreinen buiten de concentratiegebieden, ongeacht of
     daar voldoende marktruimte voor bestaat


     Tabel 6 Harde plancapaciteit PDV/GDV-aanbod per deelregio
                                                                                          Potentieel toe te
                                        Aanwezig m2 wvo        Aanwezig m2 bvo
                                                                                          voegen m2 bvo
                                        PDV/GDV                PDV/GDV
                                                                                          PDV/GDV
                                                   2                      2
      Deelregio Zuid                    23.000 m               32.500 m                   27.500 m2
      Deelregio Midden                  20.000 m2              32.000 m2                  6.000 m2
                                                   2                      2
      Deelregio Noord                   72.500 m               89.500 m                   92.000 m2
      Totaal Arnhem-Nijmegen            115.000 m2             154.000 m2                 125.000 m2


     Tabel 7 Harde plancapaciteit op PDV/GDV-concentratiegebieden en op overige bedrijventerreinen.
                                         Harde plancapaciteit op              Harde plancapaciteit op overige
                                         concentratiegebieden (m2 bvo)        bedrijventerreinen (m2 bvo)
                                              2
      Deelregio Zuid                     0m                                   27.500 m2
      Deelregio Midden                   6.000 m2                             0 m2
                                                    2
      Deelregio Noord                    59.000 m                             33.000 m2
      Totaal Arnhem-Nijmegen             65.000 m2                            60.000 m2


     Daarnaast kent deelregio nog 20.000 m2 bvo zachte plancapaciteit op Nijmegen-Ressen. De netto-
     marktruimte voor concentratiegebieden in de deelregio Zuid (12.333 m2 bvo) wordt gealloceerd op
     vlek 14 Nijmegen-Ressen. Bestuurlijk zal overlegd worden om daarnaast een deel van de netto-
     marktruimte voor de overige winkellocaties (13.885 m2 bvo) te alloceren op vlek 14 Nijmegen-
     Ressen, dit in aanvulling op de besluiten daaromtrent in het RPW 2017, pagina 23-25 en pagina
     56-57.




36             Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Berekening bruto-marktruimte PDV/GDV-locaties
De voorgaande stappen leiden tot de berekening van de bruto-marktruimte. Door het haalbaar
aantal m2 wvo te verminderen met het aanwezig aantal m2 wvo, resulteert het aantal m2
winkelvloeroppervlak dat toegevoegd zou kunnen worden.


Tabel 8 Bruto-marktruimte in m2 wvo PDV/GDV-branches per deelregio bij inwoneraantal 2025
                                     Haalbaar aantal m2    Aanwezig aantal       Bruto-marktruimte
                                     wvo                   m2 wvo                in m2 wvo
 Deelregio Zuid                      231.000 m2            211.500 m2            19.500 m2
                                                2                        2
 Deelregio Midden                    71.000 m              75.000 m              -4.000 m2
 Deelregio Noord                     263.000 m2            267.500 m2            -4.500 m2
                                                    2                        2
 Totaal Arnhem-Nijmegen              565.000 m             553.500 m             11.500 m2


De metrages in de Tabel 8 betreffen de totale oppervlakte wvo van PDV/GDV-branches per
deelregio. In tabel 4.2 van de bouwstenenrapportage 2019 is de bruto-marktruimte ook per branche
uitgesplitst.


Er is aangenomen dat de helft (50%) van de bruto-marktruimte terecht komt op PDV/GDV-
concentratiegebieden (Zie paragraaf 4.1 van de bouwstenenrapportage 2019). De andere helft dus
op overige winkellocaties (=bedrijventerreinen >1.500m2 en reguliere winkellocaties).


Rekenstap: om van wvo naar bvo te gaan wordt per branche een percentage aangehouden (zie
tabel 4.2 van de bouwstenenrapportage 2019). De formule luidt: bvo = wvo * 1/x, waarbij x een
getal tussen 0 en 1 is. In Tabel 9 wordt de uitkomst van deze rekenstap per deelregio gegeven.
Doordat de verhouding wvo/bvo bij tuincentra 50% is, komt deelregio Noord toch positief uit na
omrekening van wvo naar bvo.


Tabel 9 Berekening bruto-marktruimte concentratiegebieden in m2 bvo 2025
                                     Bruto-marktruimte     Aandeel PDV/GDV-      Bruto-marktruimte
                                     in m2 wvo             concentratie-         concentratie-
                                                           gebieden in m2        gebieden in m2
                                                           wvo                   bvo
 Deelregio Zuid                      19.500 m2             9.750 m2              15.500 m2
                                                2                     2
 Deelregio Midden                    -4.000 m              -2.000 m              -3.000 m2
 Deelregio Noord                     -4.500 m2             -2.250 m2             2.500 m2
                                                2                    2
 Totaal Arnhem-Nijmegen              11.000 m              5.500 m               15.000 m2


Berekening netto-marktruimte PDV/GDV-locaties
De volgende stap is de berekening van de netto-marktruimte in m2 bvo. Daarvoor wordt de bruto-
marktruimte verminderd met het verwachte toekomstige hergebruik van leegstaande winkelpanden
voor detailhandel op de PDV/GDV-concentratiegebieden en de overige bedrijventerreinen met
meer dan 1.500 m2 wvo detailhandel.


In de afgelopen 3 jaren is de winkelleegstand op de PDV/GDV-concentratiegebieden in de regio
afgenomen (-31%). De winkelleegstand op de overige bedrijventerrein met > 1.500 m2 PDV/GDV is
meer dan verdubbeld. Deze beweging is in lijn met het detailhandelsbeleid van de regio (namelijk
PDV faciliteren op de daarvoor aangewezen concentratielocaties).


Alle panden die op de bedrijventerreinen door Locatus als ‘leegstaand winkelpand’ worden
geregistreerd, kunnen in de toekomst mogelijk detailhandel gaan huisvesten, maar ook andere
bedrijfsfuncties zijn mogelijk. Locatus geeft aan dat de praktijk heeft uitgewezen dat ongeveer de



                                                              Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen         37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>     helft van de leegstaande panden die als leegstand winkelpand worden gekwalificeerd op grond van
     de genoemde criteria in de toekomst inderdaad gebruikt zullen gaan worden voor detailhandel.


     Tabel 10 Potentiele nieuwe m2 bvo in leegstaande panden
                                                        Potentiele nieuwe m2 bvo in leegstaande panden

                                                     Concentratiegebieden        Overige bedrijventerreinen
                                                               2
      Deelregio Zuid                                 3.300 m                     1.800 m2
      Deelregio Midden                               400 m2                      500 m2
      Deelregio Noord                                2.500 m2                    1.700 m2
                                                               2
      Totaal Arnhem-Nijmegen                         6.200 m                     4.000 m2


     De circa 6.200 m2 bvo potentieel aan nieuw PDV-GDV-aanbod, uit hoofde van de winkelleegstand
     in de PDV/GDV-concentratiegebieden (5.300 m2 wvo) komt overeen met 2,1% van de totale m2
     wvo aan potentiële detailhandel op deze locaties. Voor de overige winkellocaties beslaat de 4.000
     m2 bvo (circa 3.300 m2 wvo) circa 2,0% van het totaal.


     Deze beide percentages liggen ruim onder de 5% aan frictieleegstand die als noodzakelijk wordt
     gezien voor voldoende flexibiliteit in de opvolging van winkelbedrijven.


     In Tabel 11 en Tabel 12 is de bruto-marktruimte per deelregio verminderd voor het potentieel nieuw
     PDV/GDV-aanbod uit leegstaande winkelpanden. In de PDV/GDV-concentratiegebieden kan circa
     6.200 m2 bvo aan leegstaande winkelpanden als potentiële detailhandel worden gezien en in de
     overige winkellocaties circa 4.000 m2 bvo.


     De netto-marktruimte voor de PDV/GDV-concentratiegebieden (circa 8.875 m2 bvo) en voor de
     overige winkellocaties (circa 11.170 m2 bvo) zouden tot het jaar 2025 aan het bestaande aanbod in
     de PDV/GDV-branches kunnen worden toegevoegd.


     Tabel 11 Netto-marktruimte in m2 bvo tot 2025 voor de PDV/GDV-concentratiegebieden
                                 Bruto-marktruimte        Potentieel nieuw        Netto-marktruimte
                                 2025 PDV/GDV-            PDV/GDV-aanbod uit      2025 PDV/GDV-
                                 concentratiegebieden     leegstaande             concentratiegebieden
                                 in m2 bvo                winkelpanden            in m2 bvo
      Deelregio Zuid             2.500 m2                 2.500 m2                -100 m2
                                            2                      2
      Deelregio Midden           -3.000 m                 400 m                   -3.400 m2
      Deelregio Noord            15.500 m2                3.300 m2                12.200 m2
      Totaal regio               15.000 m2                6.200 m2                8.800 m2


     Tabel 12 Netto-marktruimte in m2 bvo tot 2025 voor overige winkellocaties
                                 Bruto-marktruimte        Potentieel nieuw        Netto-marktruimte
                                 2025 overige             PDV/GDV-aanbod uit      2025 overige
                                 winkellocaties           leegstaande             winkellocaties
                                 in m2 bvo                winkelpanden            in m2 bvo
      Deelregio Zuid             2.500 m2                 1.700 m2                700 m2
                                            2                      2
      Deelregio Midden           -3.000 m                 500 m                   -3.400 m2
      Deelregio Noord            15.500 m2                1.800 m2                13.900 m2
      Totaal regio               15.000 m2                4.000 m2                11.200 m2




38              Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>      In Tabel 13 is de netto marktruimte in m2 bvo tot 2025 weergeven voor beide typen locaties en het
      totaal (een optelsom van de vierde kolom van Tabel 11 en Tabel 12).


      Tabel 13 Netto-marktruimte in m2 bvo tot 2025
                                  Netto-marktruimte             Netto-marktruimte                 Totaal
                                  2025 PDV/GDV-                 2025 overige
                                  concentratie-gebieden         winkellocaties

          Deelregio Zuid          12.200 m2                     13.900 m2                         26.200 m2
                                             2                             2
          Deelregio Midden        -3.400 m                      -3.400 m                          -6.800 m2
          Deelregio Noord         -100 m2                       700 m2                            600 m2

          Totaal regio            8.800 m2                      11.200 m2                         20.000 m2


      Confrontatie marktruimte (vraag) en plancapaciteit (aanbod)
      Tabel 14 laat zien dat de netto-marktruimte in de gehele regio voor de PDV/GDV-concentratie-
      gebieden voor de komende jaren structureel in een scheve verhouding komen te staan ten opzichte
      van de harde plancapaciteit voor deze concentratiegebieden. Op basis hiervan kunnen de volgende
      conclusies worden getrokken:
      •     Er is sprake van overaanbod aan harde plancapaciteit in deelregio Noord.
      •     In de deelregio Midden is, vanwege de relatief beperkte oppervlakte van vraag en aanbod,
            vrijwel sprake van evenwicht.
      •     Voor deelregio Zuid is ontwikkeling van de zachte plancapaciteit noodzakelijk.


      Tabel 14 Confrontatie netto-marktruimte en plancapaciteit PDV/GDV-concentratiegebieden, in m2 bvo
                                   Deelregio          Deelregio                   Deelregio                Totaal
                                   Zuid               Midden                      Noord                    regio
                                              2                   2                           2
          Netto-marktruimte        12.200 m           -3.400 m                    -100 m                   8.800 m2

          Harde plancapaciteit     --                 6.100 m2                    59.050 m2                65.150
                                              2
          Zachte plancapaciteit    20.000 m           --                          --                       --


      In Tabel 15 is dezelfde vergelijking gemaakt voor overige winkellocaties. Ook hier is per saldo
      sprake van structurele overprogrammering.


      Tabel 15 Vergelijking van netto-marktruimte PDV/GDV-branches voor alle overige winkellocaties met
      plancapaciteit voor PDV/GDV-aanbod voor de overige bedrijventerreinen, in m2 bvo
                                  Deelregio                Deelregio              Deelregio                Totaal
                                  Zuid                     Midden                 Noord                    Regio
                                             2                        2                   2
          Netto-marktruimte       13.900 m                 -3.400 m               700 m                    11.200 m2

          Harde plancapaciteit    27.500 m2                --                     33.000 m2                60.500 m2
          Zachte plancapaciteit   --                       --                     --                       --


5.3   Conclusies en aanbevelingen

      De marktruimte voor toe te voegen PDV/GDV (de ruimtevraag) was 3 jaar geleden al kleiner dan de
      plancapaciteit (het ruimteaanbod), zowel op het schaalniveau van de deelregio’s als van de diverse
      branches. De marktruimte voor toe te voegen aanbod is sedertdien aanzienlijk kleiner geworden. Er
      is sprake van mismatch tussen vraag en aanbod en van overcapaciteit aan plancapaciteit.




                                                                               Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen          39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>     De doelstellingen van het beleid zoals deze zijn overeengekomen in hoofdstuk 5 en 6 van het
     regionaal programma detailhandel (2013) en – met betrekking tot PDV/GDV - in het regionaal
     programma werklocaties “Ruimte voor economische Ontwikkeling” (september 2017) zijn nog
     steeds valide: er is alle reden om controle te blijven houden op de regionale groei van de
     PDV/GDV-voorraad, onder meer door de plancapaciteit te verkleinen.




40             Monitoring RPW Arnhem-Nijmegen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>     Over Ecorys


     Ecorys is een toonaangevend internationaal onderzoeks- en adviesbureau dat zich richt op de
     belangrijkste maatschappelijke uitdagingen. Door middel van uitmuntend, op onderzoek gebaseerd
     advies, helpen wij publieke en private klanten bij het maken en uitvoeren van gefundeerde
     beslissingen die leiden tot een betere samenleving. Wij helpen opdrachtgevers met grondige
     analyses, inspirerende ideeën en praktische oplossingen voor complexe markt-, beleids- en
     managementvraagstukken.


     Onze bedrijfsgeschiedenis begon in 1929, toen een aantal Nederlandse zakenlieden van wat nu
     beter bekend is als de Erasmus Universiteit, het Nederlands Economisch Instituut (NEI) oprichtten.
     Het doel van dit gerenommeerde instituut was om een brug te slaan tussen het bedrijfsleven en de
     wereld van economisch onderzoek. Het NEI is in 2000 uitgegroeid tot Ecorys.


     Door de jaren heen heeft Ecorys zich verspreid over de wereld met kantoren in Europa, Afrika, het
     Midden-Oosten en Azië. Wij werven personeel met verschillende culturele achtergronden en
     expertises, omdat wij ervan overtuigd zijn dat mensen met uiteenlopende eigenschappen een
     meerwaarde kunnen bieden voor ons bedrijf en onze klanten.


     Ecorys excelleert in zeven werkgebieden:
     - Economic growth;
     - Social policy;
     - Natural resources;
     - Regions & Cities;
     - Transport & Infrastructure;
     - Public sector reform;
     - Security & Justice.


     Ecorys biedt een duidelijk aanbod aan producten en diensten:
     - voorbereiding en formulering van beleid;
     - programmamanagement;
     - communicatie;
     - capaciteitsopbouw (overheden);
     - monitoring en evaluatie.


     Wij hechten waarde aan onze onafhankelijkheid, onze integriteit en onze partners. Ecorys geeft om
     het milieu en heeft een actief maatschappelijk verantwoord ondernemingsbeleid, gericht op
     meerwaarde voor de samenleving en de markt. Ecorys is in het bezit van een ISO14001-certificaat
     dat wordt ondersteund door al onze medewerkers.




42              NL5300-34614
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>Postbus 4175
3006 AD Rotterdam
Nederland


Watermanweg 44
3067 GG Rotterdam
Nederland


T 010 453 88 00
F 010 453 07 68
E netherlands@ecorys.com
K.v.K. nr. 24316726


W www.ecorys.nl



Sound analysis, inspiring ideas



                      BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>