<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>	
              	
                               	
   	
     	
     	
     	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  


       Project	
  Oostflank	
  te	
  Wijchen	
  
                         	
  
                         	
  
                         	
  
                       Gemeente	
  Wijchen	
  
	
  
	
  
	
      	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      	
  
	
  
	
  
	
  
	
  

Inhoudsopgave	
  
	
  
	
  
	
  
Locatie	
  en	
  Masterplan	
                                               	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  3	
  
Programma	
  en	
  Planning	
                                               	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  4	
  
Stand	
  van	
  zaken	
  juni	
  2012	
   	
                                     	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  5	
  
Scenario	
  “IJSKAST”:	
  Verwachtingen	
  voor	
  de	
  Toekomst	
                                                                                                                                                                                                        	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  6	
  
Scenario	
  “DOORSTART”	
                                                   	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  10	
  
Conclusies	
   	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
   	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  12	
  
Aanbevelingen	
                                                    	
       	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  13	
  
Onderzoeksvragen	
   	
                                                     	
   	
   	
   	
                                                                                                                                                                              	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                                  14	
  
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             	
  
Bijlage	
  A	
  –	
  Opdracht	
  en	
  Aanpak	
      	
    	
    	
                                                                                                                                                                                                        	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                      16	
  
Bijlage	
  B	
  –	
  Informatie	
  	
  	
  	
   	
   	
    	
    	
                                                                                                                                                                                                        	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                      17	
  
Bijlage	
  C	
  –	
  Woningstimuleringsregeling	
  –	
  voorbeeld	
                                                                                                                                                                                                        	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                      18	
  
Bijlage	
  D	
  –	
  Aanbevelingen	
  Procesinrichting	
   	
    	
                                                                                                                                                                                                        	
                                          	
                                           	
               	
     	
                                      19	
                                                                                            	
  




	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           2	
  
	
  
HWHPartners	
                  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
                                             	
   	
                     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                 	
                                                                                                                                        	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>          	
  




                                                                                       Klik op de link Afdrukken naast de kaart om
                                                                                        alle details op het scherm weer te geven.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          Locatie	
  en	
  Masterplan	
  
          	
  
          	
  	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          Afb.	
  1	
  en	
  2.	
  Locatie	
  en	
  Masterplan	
  Oostflank	
  (Deelplan	
  1)	
  
          N.B.	
  De	
  te	
  ontwikkelen	
  locatie	
  is	
  inmiddels	
  vrij	
  beschikbaar,	
  de	
  oude	
  opstallen	
  zijn	
  gesloopt	
  
          	
                                                                                                        	
  
Afbeeldingen ©2012 Aerodata International Surveys, DigitalGlobe, GeoContent, GeoEye, Kaartgegevens ©2012 Google -


          	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           3	
  
          	
  
          HWHPartners	
                          	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
          	
                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
                                                                                                	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
          	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       	
  
	
  
	
  
	
  
Programma	
  en	
  Planning	
  
	
  
Programma	
  (voorstel	
  AM	
  februari	
  2012)	
  
   a) 170	
  appartementen	
  en	
  11	
  grondgebonden	
  woningen.	
  
   b) Huurprogramma:	
  23	
  appartementen	
  sociaal	
  en	
  72	
  midden/duur.	
  
   c) Koopprogramma:	
  75	
  appartementen	
  en	
  11	
  grondgebonden	
  woningen,	
  alle	
  midden/duur.	
  
   d) 232	
  parkeerplaatsen,	
  waarvan	
  131	
  voor	
  de	
  woningen	
  en	
  101	
  voor	
  de	
  gemeente.	
  Dit	
  betekent	
  een	
  kleinere	
  parkeergarage.	
  
   e) Ongewijzigd	
  stedenbouwkundig	
  plan.	
  
   f) Afname	
  per	
  fase	
  in	
  plaats	
  van	
  het	
  geheel.	
  
	
  
Planning	
  (voorstel	
  AM	
  februari	
  2012)	
  
   a) Realisatie	
  in	
  acht	
  fasen.	
  
   b) Oktober	
  2012	
  start	
  bouw	
  parkeergarage	
  en	
  sociale	
  huurwoningen.	
  
   c) Onderhandelingen	
  vrije	
  sector	
  huurwoningen	
  afronden	
  in	
  2012	
  en	
  start	
  bouw	
  maart	
  2013.	
  
   d) Start	
  verkoop	
  grondgebonden	
  woningen	
  oktober	
  2012.	
  
   e) Start	
  verkoop	
  appartementen	
  eerste	
  Stadsvilla	
  januari	
  2013.	
  
   f) Start	
  bouw	
  per	
  fase	
  verkoopwoningen,	
  half	
  jaar	
  na	
  start	
  verkoop	
  van	
  die	
  fase.	
  
	
  
	
                                                                                         	
  




	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            4	
  
	
  
HWHPartners	
           	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                          	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
Stand	
  van	
  zaken	
  juni	
  2012	
  
	
  
       a)   Geen	
  overeenstemming	
  afzet	
  sociale	
  en	
  vrije	
  sector	
  huurwoningen.	
  
       b)   Een	
  weinig	
  volwaardige	
  visie	
  op	
  markt	
  en	
  doelgroepen	
  aanwezig.	
  
       c)   Geen	
  overeenstemming	
  Gemeente-­‐AM	
  op	
  inhoud	
  of	
  financiën,	
  noch	
  op	
  planning	
  of	
  programma.	
  
       d)   Start	
  bouw	
  oktober	
  2012	
  is	
  onhaalbaar,	
  mede	
  omdat	
  de	
  RO-­‐procedure	
  nog	
  doorlopen	
  moet	
  worden.	
  
       e)   Start	
  bouw	
  een	
  half	
  jaar	
  na	
  start	
  verkoop	
  van	
  een	
  deelproject	
  is	
  te	
  optimistisch.	
  
       f)   Verwachtingen	
  van	
  de	
  opbrengst	
  van	
  zowel	
  koop-­‐	
  als	
  huurwoningen	
  zijn	
  te	
  optimistisch.	
  Een	
  opbrengstniveau	
  in	
  een	
  bandbreedte	
  
            van	
  EUR	
  	
  1.800	
  –	
  2.300	
  per	
  m2	
  is	
  marktconform,	
  uiteraard	
  afhankelijk	
  van	
  ligging	
  en	
  product.	
  (Prijs	
  incl.	
  BTW	
  en	
  Parkeerplaats).	
  
       g)   Kostprijs	
  van	
  de	
  woningen	
  is	
  boven-­‐marktconform.	
  Een	
  verlaging	
  van	
  10%	
  is	
  zeker	
  te	
  realiseren.	
  
       h)   De	
  oorspronkelijke	
  residuele	
  grondwaarde	
  is	
  onhaalbaar.	
  Halvering	
  daarvan	
  is	
  momenteel	
  een	
  meer	
  realistische	
  doelstelling.	
  
       i)   Vele	
  wezenlijke	
  uitgangspunten	
  van	
  het	
  gevolgde	
  tenderproces	
  zijn	
  inmiddels	
  achterhaald.	
  
            	
  
       j)   Conclusie	
  :	
  Medio	
  2012	
  is	
  er	
  nog	
  geen	
  zicht	
  op	
  de	
  start	
  en	
  op	
  een	
  continue	
  voortgang	
  in	
  de	
  realisatie	
  van	
  het	
  project.	
  
	
  
	
  
	
  
	
                                                                                            	
  




	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               5	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       	
  
	
  
	
  
	
  
Scenario	
  “IJSKAST”	
  :	
  Verwachtingen	
  voor	
  de	
  toekomst	
  
	
  
Koopwoningen	
  
	
  
     1) De	
  prijzen	
  van	
  koopwoningen	
  zijn	
  vanaf	
  1993	
  ver	
  uitgestegen	
  
        boven	
  de	
  economisch	
  verantwoorde	
  lijn	
  van	
  inflatie.	
  Vanaf	
  2008	
  
        zijn	
  de	
  prijzen	
  al	
  fors	
  gedaald.	
  	
  
     2) De	
  betaalbaarheid	
  van	
  koopwoningen	
  is	
  allereerst	
  onder	
  druk	
  
        gekomen	
  door	
  de	
  prijsstijgingen,	
  alhoewel	
  gecamoufleerd	
  door	
  
        de	
  ruimere	
  verstrekkingsnormen	
  van	
  de	
  banken.	
  Door	
  het	
  
        aanscherpen	
  van	
  deze	
  normen	
  is	
  de	
  betaalbaarheid	
  sterk	
  
        verslechterd.	
  
     3) De	
  prijsdaling	
  van	
  koopwoningen	
  zet	
  naar	
  verwachting	
  nog	
  
        enkele	
  jaren	
  door.	
  Inschattingen	
  variëren	
  tussen	
  de	
  10%	
  en	
  20%	
  
        vanaf	
  2012	
  tot	
  2015.	
  Stabilisatie	
  van	
  de	
  prijzen	
  treedt	
  pas	
  op	
  
        indien	
  en	
  zodra	
  deze	
  het	
  niveau	
  benaderen	
  van	
  de	
  inflatie-­‐lijn.	
  
     4) Tempo	
  en	
  niveau	
  van	
  deze	
  prijsontwikkeling	
  wordt	
  mede	
  
        beïnvloed	
  door	
  ingrepen	
  van	
  de	
  overheid,	
  dan	
  wel	
  het	
  
        ontbreken	
  daarvan	
  (m.n.	
  hypotheekrenteaftrek).	
  
     5) Verlaging	
  van	
  de	
  prijzen	
  verbetert	
  de	
  betaalbaarheid	
  en	
  is	
  
        noodzakelijk	
  om	
  het	
  vertrouwen	
  te	
  doen	
  terugkeren,	
  dat	
  een	
  woning	
  kopen	
  een	
  verstandige	
  investering	
  is	
  (omdat	
  toekomstige	
  
        prijsstijgingen	
  weer	
  te	
  verwachten	
  zijn).	
  
	
                                              	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            6	
  
	
  
HWHPartners	
           	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                          	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       	
  
	
  
	
  
	
  
Huurwoningen	
  
	
  
     1) De	
  huren	
  zijn	
  tot	
  2010	
  uitgestegen	
  boven	
  de	
  lijn	
  van	
  de	
  inflatie.	
  
        Vanaf	
  2000	
  tot	
  heden	
  is	
  dit	
  verschil	
  kleiner	
  dan	
  in	
  de	
  periode	
  
        daarvoor.	
  	
  
     2) Het	
  gemiddelde	
  prijsniveau	
  van	
  de	
  huren	
  daalt	
  sinds	
  2010	
  door	
  de	
  
        toename	
  van	
  aanbod	
  van	
  m.n.	
  geliberaliseerde	
  (vm.	
  sociale)	
  
        huurwoningen.	
  
     3) Stijging	
  van	
  de	
  huren	
  zal	
  de	
  komende	
  jaren	
  naar	
  verwachting	
  niet	
  
        ver	
  afwijken	
  van	
  het	
  niveau	
  van	
  de	
  inflatie.	
  De	
  mate	
  waarin	
  zowel	
  
        de	
  vraag	
  als	
  het	
  aanbod	
  toenemen	
  zal	
  hiervoor	
  bepalend	
  zijn.	
  
     4) De	
  verwervingskosten	
  van	
  huurwoningen	
  zijn	
  conform	
  de	
  
        huurprijsontwikkeling	
  beperkt	
  gestegen.	
  In	
  de	
  afgelopen	
  jaren	
  zijn	
  
        deze	
  zelfs	
  gedaald	
  ten	
  gevolge	
  van	
  o.a.:	
  
                a. Ontbrekend	
  indirect	
  rendement	
  en	
  hogere	
  kapitaalseisen	
  
                      bij	
  institutionele	
  beleggers;	
  	
  
                b. Ontbrekend	
  indirect	
  rendement	
  en	
  beperking	
  van	
  
                      investeringsruimte	
  bij	
  woningcorporaties;	
  en	
  
                c. Versterking	
  van	
  de	
  marktpositie	
  van	
  m.n.	
  beleggers.	
  
     5) Er	
  is	
  een	
  toename	
  van	
  beschikbaar	
  kapitaal	
  bij	
  institutionele	
  en	
  particuliere	
  beleggers	
  ten	
  behoeve	
  van	
  investeringen	
  in	
  vastgoed.	
  
        Belangrijke	
  oorzaak	
  hiervan	
  is	
  het	
  onaantrekkelijke	
  karakter	
  van	
  hun	
  alternatieven:	
  staatsobligaties	
  en	
  aandelen.	
  In	
  de	
  komende	
  jaren	
  
        neemt	
  het	
  beschikbare	
  kapitaal	
  naar	
  verwachting	
  verder	
  toe,	
  omdat	
  vastgoed	
  relatief	
  aantrekkelijker	
  wordt	
  door	
  de	
  dalende	
  prijzen.	
  
	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            7	
  
	
  
HWHPartners	
           	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                          	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Kostprijs	
  
	
  
     1) De	
  kostprijs	
  van	
  woningen	
  is	
  tot	
  2008	
  scherp	
  gestegen	
  door	
  a)	
  de	
  reële	
  kostenstijging,	
  b)	
  toenemende	
  eisen	
  aan	
  het	
  product	
  en	
  c)	
  de	
  
        sterk	
  gestegen	
  grondkosten.	
  Anno	
  2012:	
  
               ad	
  a.) is	
  er	
  al	
  enkele	
  jaren	
  sprake	
  van	
  daling	
  van	
  de	
  kostprijs	
  vanwege	
  de	
  dalende	
  vraag	
  naar	
  de	
  diensten	
  van	
  bouwbedrijven	
  c.a.	
  In	
  
                         de	
  gehele	
  keten	
  wordt	
  tevens	
  actief	
  gewerkt	
  aan	
  kostenverlaging	
  door	
  ketenintegratie.	
  De	
  huidige	
  shake-­‐out	
  in	
  de	
  
                         bouwketen	
  zal	
  zich	
  nog	
  enkele	
  jaren	
  voortzetten,	
  totdat	
  een	
  stabiele	
  situatie	
  van	
  vraag	
  &	
  aanbod	
  is	
  bereikt.	
  Een	
  boven-­‐
                         inflatoire	
  prijsstijging	
  is	
  daarna	
  te	
  verwachten.	
  
               ad	
  b.) is	
  zichtbaar	
  dat	
  opdrachtgevers	
  zich	
  enigszins	
  gaan	
  beperken	
  in	
  hun	
  wensen,	
  bijvoorbeeld	
  in	
  afwerkingsniveaus	
  en	
  
                         parkeervoorzieningen.	
  
               ad	
  c.) komen	
  vrijwel	
  alle	
  ontwikkellocaties	
  uit	
  grondportefeuilles	
  van	
  voor	
  2008	
  en	
  hebben	
  deze	
  te	
  hoge	
  boekwaarden.	
  Residuele	
  
                         grondwaarden	
  dalen	
  net	
  zo	
  snel	
  als	
  ze	
  gestegen	
  zijn	
  in	
  de	
  periode	
  tot	
  2008.	
  Afwaarderingen	
  zullen	
  verder	
  plaats	
  vinden	
  naar	
  
                         mogelijkheden	
  van	
  de	
  betrokken	
  partijen,	
  dan	
  wel	
  door	
  faillissementen.	
  
     2) Geld	
  en	
  risico	
  zijn	
  aanzienlijk	
  kostbaarder	
  geworden.	
  Ondanks	
  het	
  lage	
  renteniveau	
  hebben	
  de	
  kosten	
  en	
  voorwaarden	
  voor	
  
        vastgoedfinancieringen	
  zich	
  fors	
  ongunstig	
  ontwikkeld	
  ten	
  opzichte	
  van	
  de	
  periode	
  voor	
  2008.	
  Het	
  ontwikkelen	
  van	
  vastgoed	
  vraagt	
  van	
  
        vastgoedontwikkelaars	
  aanzienlijk	
  meer	
  (duurder)	
  Eigen	
  Vermogen	
  en	
  de	
  kosten	
  van	
  Vreemd	
  Vermogen	
  zijn	
  verhoogd.	
  Binnen	
  de	
  
        kostencalculaties	
  dient	
  daarboven	
  rekening	
  te	
  worden	
  gehouden	
  met	
  grotere	
  risicobuffers.	
  Hiermee	
  is	
  feitelijk	
  bij	
  projectontwikkelaars	
  
        de	
  toegevoegde	
  waarde	
  weggevallen	
  van	
  het	
  nemen	
  van	
  substantiële	
  risico’s	
  en	
  resteert	
  hen	
  de	
  deskundigheid	
  van	
  het	
  inhoudelijke	
  
        ontwikkelproces.	
  
	
                                             	
  



	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               8	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
Samenvattend	
  effect	
  voor	
  Oostflank	
  Deelplan	
  1	
  
	
  
      1) De	
  opbrengst	
  van	
  het	
  totale	
  woonprogramma	
  is	
  sedert	
  2008	
  stevig	
  gedaald,	
  zeker	
  ten	
  opzichte	
  van	
  de	
  op	
  dat	
  moment	
  ingecalculeerde	
  
          verdere	
  opbrengststijgingen.	
  
      2) De	
  hogere	
  kosten	
  voor	
  financiering	
  en	
  risicobuffer	
  verkleinen	
  daarboven	
  de	
  ruimte	
  in	
  het	
  project	
  voor	
  de	
  daadwerkelijke	
  bouwkosten	
  
          en	
  (residuele)	
  grondopbrengst.	
  
      3) De	
  kans	
  op	
  aanzienlijk	
  lagere	
  bouwkosten	
  door	
  optimaal	
  gebruik	
  te	
  maken	
  van	
  de	
  huidige	
  marktsituatie	
  in	
  de	
  bouw	
  is	
  naar	
  verwachting	
  
          over	
  enkele	
  jaren	
  voorbij.	
  
      4) Uitstellen	
  van	
  de	
  realisatie	
  van	
  Oostflank	
  Deelplan	
  1	
  zorgt	
  ervoor,	
  dat	
  geen	
  aanbod	
  wordt	
  gecreëerd	
  voor	
  de	
  wel	
  degelijk	
  aanwezige	
  
          vraag.	
  Het	
  is	
  te	
  verwachten	
  dat	
  in	
  ieder	
  geval	
  een	
  deel	
  van	
  die	
  vraag	
  zal	
  wegvloeien	
  naar	
  andere	
  projecten	
  en	
  zelfs	
  andere	
  gemeenten.	
  
	
  
Conclusie	
  A:	
  Wij	
  verwachten	
  dat	
  de	
  financiële	
  kaders	
  van	
  het	
  project	
  –	
  en	
  daarmee	
  de	
  haalbaarheid-­‐	
  zich	
  de	
  komende	
  5	
  jaar	
  ongunstig	
  
ontwikkelen	
  ten	
  opzichte	
  van	
  heden.	
  
	
  
      1) De	
  komende	
  jaren	
  is	
  de	
  vraag	
  naar	
  huurwoningen	
  (in	
  alle	
  segmenten)	
  dominant.	
  Daarbij	
  zijn	
  beleggers	
  en	
  corporaties	
  voor	
  de	
  hand	
  
          liggende	
  partners.	
  
      2) Vanwege	
  problemen	
  voor	
  het	
  verkrijgen	
  van	
  financieringen	
  en	
  het	
  nemen	
  van	
  risico’s	
  zijn	
  bedrijven	
  midden	
  in	
  de	
  vastgoedketen	
  veel	
  
          minder	
  dan	
  in	
  het	
  verleden	
  in	
  staat	
  om	
  een	
  doorbraak	
  te	
  creëren	
  in	
  projecten.	
  
      3) De	
  komende	
  jaren	
  is	
  er	
  voldoende	
  vraag	
  naar	
  woningen,	
  indien	
  op	
  de	
  juiste	
  locatie,	
  voor	
  de	
  juiste	
  doelgroep	
  en	
  tegen	
  de	
  juiste	
  prijs.	
  
      4) Oostflank	
  Wijchen	
  betreft	
  een	
  uitstekende	
  locatie.	
  
	
  
Conclusie	
  B:	
  Zowel	
  de	
  vraag	
  naar	
  woningen	
  als	
  de	
  uitstekende	
  locatie	
  rechtvaardigen	
  een	
  doorstart	
  van	
  het	
  project.	
  De	
  doelgroep,	
  de	
  prijs	
  en	
  
het	
  partner-­‐/samenwerkingsmodel	
  zijn	
  daarbij	
  de	
  belangrijkste	
  items	
  om	
  nader	
  uit	
  te	
  werken.	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               9	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Scenario	
  “DOORSTART”	
  
	
  
Beknopte	
  SOWT-­‐analyse:	
  de	
  positieve	
  kant	
  
	
  
     a) Uitstekende	
  ligging	
  van	
  de	
  locatie	
  tussen	
  het	
  Wijchens	
  Meer	
  en	
  het	
  Centrum.	
  
     b) Unanieme	
  wens	
  van	
  politiek	
  en	
  bestuurlijk	
  Wijchen	
  tot	
  realisatie	
  van	
  Oostflank.	
  De	
  procedurerisico’s	
  worden	
  als	
  beperkt	
  
        ingeschat.	
  
     c) Toereikende	
  vraag	
  naar	
  woningen	
  i.r.t.	
  deze	
  locatie.	
  In	
  het	
  bijzonder	
  geldt	
  dit	
  voor	
  de	
  doelgroepen	
  starters,	
  senioren	
  en	
  diverse	
  
        onderdelen	
  van	
  de	
  zorg.	
  Ook	
  andere	
  doelgroepen	
  zijn	
  vooralsnog	
  niet	
  uit	
  te	
  sluiten.	
  N.B.	
  Er	
  zijn	
  doelgroepen	
  die	
  voor	
  een	
  lagere	
  
        parkeerdruk	
  zorgen	
  en	
  vanuit	
  die	
  optiek	
  extra	
  interessant	
  zijn.	
  
     d) Een	
  Masterplan	
  van	
  in	
  principe	
  toereikende	
  kwaliteit	
  en	
  met	
  mogelijkheden	
  om	
  verder	
  te	
  verbeteren	
  c.q.	
  te	
  optimaliseren.	
  
     e) Beschikbaarheid	
  van	
  middelen	
  bij	
  investeerders	
  en	
  bereidheid	
  om	
  deze	
  in	
  te	
  zetten	
  in	
  vastgoed.	
  
     f) Geen	
  risico’s	
  in	
  grondverwerving.	
  Oude	
  opstallen	
  zijn	
  inmiddels	
  gesloopt	
  en	
  de	
  voormalige	
  functies	
  elders	
  gerealiseerd.	
  
     g) Het	
  ontstaan	
  van	
  toenemende	
  inzichten,	
  mogelijkheden	
  en	
  werkwijzen	
  in	
  nieuwe	
  benaderingen	
  zoals	
  CPO	
  (Collectief	
  Particulier	
  
        Opdrachtgeverschap)	
  en	
  CZO	
  (Collectief	
  Zakelijk	
  Opdrachtgeverschap),	
  waarmee	
  de	
  keten	
  wordt	
  verkort	
  tussen	
  initiatiefnemer	
  en	
  
        afnemer.	
  Ook	
  het	
  “model-­‐Volendam”	
  is	
  het	
  waard	
  om	
  te	
  bestuderen	
  op	
  mogelijkheden	
  om	
  toe	
  te	
  passen.	
  
     h) Kansen	
  in	
  de	
  markt	
  op	
  zeer	
  gunstige	
  resultaten	
  uit	
  aanbesteding	
  van	
  parkeergarage	
  en	
  woningen.	
  
        	
  




	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     10	
  
	
  
HWHPartners	
             	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                            	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
  
	
  
	
  
	
  
de	
  negatieve	
  kant	
  
	
  
      a) Een	
  niet	
  gerealiseerd	
  tender-­‐resultaat	
  en	
  het	
  ontbreken	
  van	
  perspectief	
  daarin.	
  
      b) Een	
  matige	
  onderlinge	
  verbondenheid	
  (als	
  team)	
  van	
  de	
  thans	
  betrokken	
  partijen.	
  Een	
  succesvolle	
  samenstelling	
  van	
  het	
  team	
  –
         zowel	
  intern	
  als	
  extern-­‐	
  van	
  bij	
  een	
  ontwikkeling	
  betrokken	
  partijen	
  is	
  noodzakelijk	
  voor	
  de	
  realisatie	
  van	
  de	
  doelen.	
  
      c) Onvoldoende	
  focus	
  op	
  waar	
  het	
  in	
  iedere	
  markt	
  om	
  zou	
  moeten	
  gaan:	
  de	
  klant,	
  de	
  vraag,	
  de	
  bewoner,	
  de	
  behoefte.	
  Het	
  
         ontbreken	
  van	
  deze	
  termen	
  in	
  vrijwel	
  alle	
  (ons	
  beschikbare)	
  documenten	
  uit	
  de	
  periode	
  2007-­‐2010	
  en	
  de	
  dominantie	
  van	
  de	
  
         onderwerpen	
  vormgeving,	
  techniek	
  en	
  prijs	
  zonder	
  significante	
  betrokkenheid	
  van	
  de	
  klant	
  (behoudens	
  Talis)	
  zijn	
  tekenen	
  van	
  een	
  
         proces-­‐architectuur,	
  die	
  niet	
  meer	
  van	
  deze	
  tijd	
  is.	
  En	
  niet	
  minder	
  belangrijk:	
  vooral	
  niet	
  effectief	
  in	
  de	
  huidige	
  economische	
  tijd.	
  
      d) Het	
  ontbreken	
  van	
  een	
  volwaardige	
  en	
  gedeelde	
  marktvisie.	
  
      e) Ontbreken	
  van	
  voldoende	
  financiële	
  partners	
  in	
  een	
  hen	
  passende	
  rol.	
  Beleggers	
  staan	
  op	
  afstand	
  en	
  ook	
  woningcorporatie	
  Talis	
  is	
  
         slechts	
  indirect	
  (nl.	
  via	
  de	
  ontwikkelaar/aannemer)	
  betrokken.	
  
      f) Een	
  gebouwde	
  parkeerplaats	
  onder	
  appartementen	
  drukt	
  de	
  residuele	
  grondwaarde	
  fors	
  (tot	
  mogelijk	
  negatief).	
  De	
  beoogde	
  
         garage	
  is	
  extra	
  kostbaar,	
  omdat	
  deze	
  als	
  stallingsgarage	
  en	
  tevens	
  deels	
  voor	
  openbaar	
  gebruik	
  is.	
  Bij	
  realisatie	
  van	
  een	
  openbare	
  
         parkeergarage	
  zonder	
  passend	
  parkeerbeleid	
  ontstaat	
  	
  naast	
  een	
  hogere	
  investering	
  tevens	
  een	
  negatief	
  jaarlijks	
  
         exploitatieresultaat	
  ten	
  gevolge	
  van	
  ontbrekende	
  inkomsten.	
  
      g) Verlegging	
  van	
  risico’s	
  op	
  een	
  wijze	
  die	
  ineffectief	
  en	
  daarnaast	
  zeer	
  kostbaar	
  is.	
  Zoals	
  eerder	
  aangegeven	
  wordt	
  momenteel	
  geen	
  
         waarde	
  toegevoegd	
  door	
  de	
  risico’s	
  voor	
  zowel	
  huur-­‐	
  als	
  koopwoningen	
  bij	
  een	
  tussenschakel	
  in	
  de	
  keten	
  te	
  leggen.	
  Het	
  leidt	
  tot	
  
         (begrijpelijk)	
  risicomijdend	
  gedrag	
  en	
  hogere	
  kosten.	
  
      h) Ontbrekend	
  voordeel	
  van	
  de	
  scherpe	
  inkoopmarkt	
  door	
  de	
  exclusieve	
  binding	
  aan	
  BAM/AM.	
  
         	
  
	
                                                                                           	
  

	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     11	
  
	
  
HWHPartners	
             	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                            	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           	
  
	
  
	
  
	
  
Conclusies	
  
De	
  locatie	
  Oostflank	
  is	
  van	
  uitstekende	
  kwaliteit	
  en	
  de	
  gronden	
  liggen	
  klaar	
  om	
  te	
  bebouwen.	
  Bevolking,	
  politiek	
  en	
  bestuur	
  staan	
  achter	
  
de	
  plannen	
  en	
  er	
  is	
  in	
  principe	
  voldoende	
  vraag	
  naar	
  woningen.	
  In	
  de	
  markt	
  zijn	
  voldoende	
  middelen	
  aanwezig	
  om	
  te	
  investeren	
  in	
  
woningbouw.	
  Door	
  de	
  gewijzigde	
  financiële	
  situatie	
  zijn	
  de	
  oorspronkelijke	
  verwachtingen	
  niet	
  meer	
  haalbaar,	
  bij	
  iedere	
  betrokken	
  partij	
  
overigens	
  op	
  andere	
  wijze	
  en	
  met	
  andere	
  gevolgen.	
  Wij	
  trekken	
  over	
  het	
  project	
  Oostflank	
  Deelplan	
  1	
  de	
  volgende	
  conclusies:	
  	
  
          a) Uitstel	
  van	
  de	
  ontwikkeling	
  van	
  project	
  Oostflank	
  leidt	
  tot	
  een	
  slechter	
  resultaat	
  en	
  niet	
  tot	
  de	
  gedachte	
  verbetering.	
  
          b) Bij	
  voortzetting	
  van	
  de	
  samenwerking	
  in	
  de	
  huidige	
  rolverdeling	
  is	
  het	
  risicoprofiel	
  van	
  de	
  Gemeente	
  aanzienlijk.	
  Het	
  leidt	
  niet	
  
                 tot	
  realisatie	
  van	
  de	
  uitgangspunten	
  van	
  de	
  tender	
  en	
  niet	
  tot	
  een	
  spoedige	
  start	
  en	
  continue	
  voortgang	
  van	
  het	
  project.	
  	
  
          c) Aanpassing	
  van	
  de	
  oorspronkelijke	
  uitgangspunten	
  leidt	
  mogelijk	
  tot	
  problemen	
  met	
  de	
  destijds	
  concurrerende	
  partijen.	
  	
  
          d) Daarmee	
  is	
  de	
  tender	
  niet-­‐geslaagd	
  en	
  is	
  het	
  passend	
  om	
  de	
  overeenkomst(en)	
  te	
  ontbinden.	
  	
  
          e) Het	
  is	
  voor	
  het	
  slagen	
  van	
  het	
  project	
  van	
  groot	
  belang	
  om	
  investeerders	
  (beleggers/corporatie),	
  gebruikers,	
  bewoners,	
  
                 zorgpartijen	
  direct	
  te	
  betrekken	
  en	
  te	
  committeren	
  aan	
  het	
  project.	
  Belangrijke	
  kansen	
  zijn	
  de	
  te	
  verlagen	
  bouwsom/	
  
                 stichtingskosten,	
  het	
  verkorten	
  van	
  de	
  keten	
  en	
  het	
  op	
  een	
  meer	
  passende	
  manier	
  beleggen	
  van	
  de	
  risico’s.	
  
          f) Voor	
  optimaal	
  resultaat	
  is	
  grotere	
  flexibiliteit	
  van	
  het	
  proces	
  gewenst,	
  zodat	
  per	
  fase/object	
  de	
  juiste	
  wijze	
  van	
  samenwerking,	
  
                 marktbewerking,	
  risicoverdeling	
  en	
  realisatie	
  kunnen	
  worden	
  bepaald.	
  Leidend	
  daarin	
  is	
  de	
  beoogde	
  doelgroep.	
  Door	
  de	
  
                 fasering	
  is	
  tevens	
  betere	
  sturing	
  vanuit	
  de	
  Gemeente	
  mogelijk	
  door	
  eveneens	
  gefaseerde	
  besluitvorming.	
  
          g) Voor	
  de	
  kwaliteit	
  van	
  het	
  gebied	
  en	
  voor	
  het	
  Centrum	
  van	
  Wijchen	
  is	
  een	
  gebouwde	
  parkeervoorziening	
  van	
  groot	
  belang.	
  Dit	
  
                 leidt	
  tot	
  een	
  forse	
  afname	
  van	
  de	
  residuele	
  grondwaarde.	
  Het	
  is	
  zinvol	
  om	
  te	
  onderzoeken	
  wat	
  het	
  verschil	
  in	
  resultaat	
  is	
  in	
  de	
  
                 eerste	
  fase	
  van	
  Deelplan	
  1	
  met/zonder	
  openbaar	
  parkeren.	
  Hierop	
  kan	
  een	
  besluit	
  worden	
  genomen	
  door	
  de	
  Gemeente.	
  	
  
          h) Het	
  eindresultaat	
  voor	
  Deelplan	
  1	
  in	
  geheel	
  is	
  niet	
  te	
  voorspellen.	
  De	
  huidige	
  grillige	
  markt	
  biedt	
  naast	
  bedreigingen	
  echter	
  
                 zeker	
  kansen.	
  Een	
  gefaseerde	
  benadering	
  –	
  ook	
  in	
  besluitvorming	
  –	
  biedt	
  de	
  grootste	
  kans	
  op	
  een	
  optimaal	
  resultaat,	
  zowel	
  
                 ruimtelijk	
  als	
  financieel.	
  
          i) Er	
  bestaan	
  interessante	
  regelingen	
  en	
  initiatieven	
  elders	
  in	
  Nederland,	
  waarvan	
  toepassing	
  overwogen	
  kan	
  worden.	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       12	
  
	
  
HWHPartners	
               	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                              	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
Aanbevelingen	
  
	
  
       a) Voortzetten	
  van	
  de	
  ontwikkeling	
  van	
  Oostflank	
  Deelplan	
  1.	
  
       b) De	
  huidige	
  overeenkomst(en)	
  ontbinden.	
  	
  
       c) De	
  samenwerking	
  evalueren	
  en	
  besluiten	
  over	
  het	
  vervolg.	
  
       d) Rechtstreeks	
  beleggers	
  benaderen	
  die	
  interesse	
  hebben	
  in	
  de	
  locatie	
  Oostflank.	
  
       e) Breed	
  en	
  concreet	
  marktonderzoek	
  uitvoeren	
  naar	
  de	
  woonbehoefte	
  op	
  de	
  locatie	
  Oostflank.	
  Zowel	
  beleggers,	
  corporatie	
  als	
  
          zorgpartijen	
  kunnen	
  daarbij	
  betrokken	
  worden.	
  Onderzoek	
  naar	
  behoefte	
  tot	
  CPO	
  kan	
  hiervan	
  onderdeel	
  uitmaken	
  voor	
  
          bijvoorbeeld	
  een	
  Urban	
  Villa.	
  
       f) Met	
  belegger(s)	
  en	
  Talis	
  gezamenlijk	
  het	
  Hofgebouw	
  ontwikkelen	
  v.w.b.	
  programmering,	
  ontwerp	
  en	
  financiële	
  haalbaarheid.	
  
          Voor	
  de	
  realisatie	
  een	
  passende	
  wijze	
  van	
  aanbesteding	
  kiezen	
  en	
  overeenkomen,	
  wie	
  in	
  welke	
  mate	
  het	
  aanbestedingsresultaat	
  
          (pos/neg)	
  toekomt.	
  Het	
  alternatief	
  onderzoeken	
  om	
  de	
  parkeergarage	
  te	
  beperken	
  tot	
  stallingsgarage	
  voor	
  het	
  Hofgebouw.	
  
       g) Het	
  proces	
  flexibeler	
  inrichten	
  door	
  voor	
  de	
  diverse	
  fasen	
  afhankelijk	
  van	
  de	
  woonbehoefte	
  een	
  keuze	
  maken	
  voor	
  de	
  te	
  
          betrekken	
  partner(s)	
  met	
  als	
  belangrijke	
  doelen	
  om	
  optimale	
  producten	
  te	
  realiseren,	
  afzetrisico’s	
  bij	
  marktpartijen	
  te	
  beperken	
  
          en	
  gunstige	
  aanbestedingsresultaten	
  te	
  behalen.	
  Aanbestedingsvormen	
  zoals	
  Design	
  &	
  Build	
  kunnen	
  hierin	
  aantrekkelijk	
  zijn,	
  
          zowel	
  voor	
  bouwbedrijven	
  als	
  voor	
  de	
  Gemeente.	
  
       h) Een	
  garantieregeling	
  overwegen	
  zoals	
  deze	
  elders	
  toegepast	
  wordt	
  ter	
  stimulering	
  van	
  de	
  realisatie	
  van	
  de	
  koopwoningen.	
  
       i) De	
  wens	
  en	
  mogelijkheid	
  onderzoeken	
  van	
  zelfrealisatie	
  door	
  de	
  gemeente	
  van	
  een	
  of	
  meer	
  Urban	
  Villa’s	
  met	
  koopwoningen.	
  
          (“model-­‐Volendam”	
  is	
  een	
  van	
  de	
  voorbeelden,	
  waarin	
  de	
  Gemeente	
  meer	
  risico	
  naar	
  zichzelf	
  toe	
  trekt,	
  omdat	
  marktpartijen	
  deze	
  
          niet	
  op	
  zich	
  kunnen	
  of	
  wensen	
  te	
  nemen.)	
  
       Met	
  name	
  de	
  aanbevelingen	
  over	
  de	
  procesinrichting	
  en	
  de	
  voorbereiding	
  van	
  de	
  eerste	
  fase	
  zijn	
  nader	
  uitgewerkt	
  in	
  Bijlage	
  D	
  en	
  
       voorzien	
  van	
  een	
  indicatieve	
  tijdsplanning.	
  
	
  

	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      13	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Onderzoeksvragen	
  
	
  
Naast	
  voorgaande	
  Conclusies	
  en	
  Aanbevelingen	
  resteert	
  het	
  –	
  als	
  samenvatting	
  -­‐	
  beantwoorden	
  van	
  onze	
  onderzoeksvragen:	
  
	
  
       • Hoe	
  kan	
  het	
  wel?	
  Door	
  middel	
  van	
  welke	
  aanpassingen	
  kunnen	
  de	
  oorspronkelijke	
  uitgangspunten	
  c.q.	
  het	
  voorliggende	
  plan	
  
               gerealiseerd	
  worden?	
  
               Aanpassing	
  van	
  de	
  inrichting	
  van	
  het	
  proces	
  en	
  de	
  keuze	
  van	
  samenwerkingspartners	
  daarbij	
  is	
  de	
  belangrijkste	
  vereiste	
  om	
  kans	
  
               te	
  maken	
  op	
  realisatie	
  van	
  het	
  beoogde	
  plan.	
  Ook	
  een	
  volwaardige	
  marktbenadering	
  met	
  bredere	
  en	
  meer	
  directe	
  betrokkenheid	
  
               van	
  investeerders	
  en	
  gebruikers	
  (particulier	
  en	
  organisaties)	
  is	
  noodzakelijk.	
  
       • Wat	
  kan	
  wel?	
  In	
  hoeverre	
  dienen	
  de	
  oorspronkelijke	
  uitgangspunten	
  c.q.	
  het	
  voorliggende	
  plan	
  gewijzigd	
  te	
  worden,	
  zodat	
  een	
  
               haalbaar	
  plan	
  resteert?	
  
               Of	
  voorliggend	
  plan	
  in	
  haar	
  geheel	
  haalbaar	
  blijkt,	
  is	
  nog	
  niet	
  met	
  zekerheid	
  te	
  zeggen.	
  Indien	
  echte	
  flexibiliteit	
  wordt	
  ingebouwd	
  
               met	
  per	
  fase	
  mogelijkheden	
  voor	
  een	
  andere	
  procesinrichting	
  en	
  andere	
  partners,	
  is	
  de	
  kans	
  het	
  grootst	
  op	
  het	
  bereiken	
  van	
  de	
  
               oorspronkelijke	
  doelen.	
  Indien	
  nodig	
  kan	
  bij	
  zo’n	
  flexibele	
  inrichting	
  ook	
  per	
  fase	
  onderbouwd	
  besloten	
  worden	
  tot	
  enige	
  afwijking	
  
               van	
  ruimtelijke,	
  programmatische	
  of	
  financiële	
  kaders.	
  Een	
  passende	
  governance-­‐structuur	
  moet	
  daarbij	
  zorgdragen	
  voor	
  
               optimale	
  informatievoorziening	
  en	
  besluitvorming	
  op	
  het	
  juiste	
  niveau	
  binnen	
  de	
  gemeente.	
  
	
  
Er	
  zijn	
  twee	
  momenten	
  waarop	
  nader	
  besloten	
  kan	
  worden	
  tot	
  een	
  go/nogo.	
  Indien	
  de	
  eerste	
  fase	
  van	
  Deelplan	
  1	
  (Hoofgebouw)	
  wordt	
  
uitgewerkt	
  volgens	
  de	
  nieuwe	
  werkwijze	
  kan	
  de	
  Gemeente	
  Wijchen	
  zowel	
  op	
  basis	
  van	
  de	
  voorcalculatie	
  als	
  na	
  de	
  aanbesteding	
  
overwegen	
  of	
  de	
  ruimtelijke,	
  programmatische	
  en	
  financiële	
  uitkomsten	
  van	
  het	
  proces	
  toereikend	
  zijn	
  om	
  te	
  starten	
  met	
  de	
  realisatie.	
  
De	
  definitieve	
  besluitvorming	
  wordt	
  daarmee	
  weliswaar	
  uitgesteld,	
  maar	
  wordt	
  wel	
  gebaseerd	
  op	
  het	
  best	
  bereikbare	
  resultaat	
  voor	
  deze	
  
fase	
  als	
  start	
  van	
  Oostflank	
  Deelplan	
  1.	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      14	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   	
  
Zeist,	
  27	
  juni	
  2012	
  	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Drs.	
  Ing.	
  H.F.	
  Vos	
  
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    HWHPARTNERS	
  BV	
  
Partner	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Driebergseweg	
  22	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   Postbus	
  651	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 3700	
  AR	
  Zeist	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 030	
  691	
  98	
  67	
  
Bijlage	
  A	
  	
  -­‐	
  Opdracht	
  en	
  Aanpak	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              06	
  810	
  880	
  57	
  
Bijlage	
  B	
  	
  -­‐	
  Informatie	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             h.vos@hwhpartners.nl	
  
Bijlage	
  C	
  –	
  Woningstimuleringsregeling	
  –	
  voorbeeld	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  	
  	
  www.hwhpartners.nl	
  
Bijlage	
  D	
  -­‐	
  	
  Aanbevelingen	
  Procesinrichting	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                   	
                                                                  	
  

	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            15	
  
	
  
HWHPartners	
                    	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                   	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          	
  
	
  
	
  
	
  
Bijlage	
  A	
  –	
  Opdracht	
  en	
  Aanpak	
  
	
  
De	
  analyse	
  en	
  advisering	
  richt	
  zich	
  op	
  vaststellen	
  van	
  de	
  haalbaarheid	
  van	
  het	
  project	
  via	
  het	
  beantwoorden	
  van	
  de	
  volgende	
  vragen:	
  
      • Hoe	
  kan	
  het	
  wel?	
  Door	
  middel	
  van	
  welke	
  aanpassingen	
  kunnen	
  de	
  oorspronkelijke	
  uitgangspunten	
  c.q.	
  het	
  voorliggende	
  plan	
  
          gerealiseerd	
  worden?	
  
      • Wat	
  kan	
  wel?	
  In	
  hoeverre	
  dienen	
  de	
  oorspronkelijke	
  uitgangspunten	
  c.q.	
  het	
  voorliggende	
  plan	
  gewijzigd	
  te	
  worden,	
  zodat	
  een	
  
          haalbaar	
  plan	
  resteert?	
  
Voor	
  het	
  beantwoorden	
  van	
  deze	
  vragen	
  wordt	
  het	
  project	
  zowel	
  financieel,	
  commercieel,	
  ruimtelijk,	
  programmatisch,	
  juridisch	
  als	
  
organisatorisch	
  doorgelicht	
  binnen	
  een	
  zeer	
  kort	
  tijdsbestek.	
  
N.B.:	
  Gezien	
  de	
  overweging	
  van	
  de	
  Gemeente	
  Wijchen	
  om	
  het	
  project	
  eventueel	
  enkele	
  jaren	
  “in	
  de	
  ijskast	
  te	
  zetten”,	
  is	
  dit	
  scenario	
  expliciet	
  
beoordeeld	
  naast	
  het	
  voortzetten/doorstarten	
  	
  van	
  het	
  project.	
  
	
  
Onderdeel	
  van	
  onze	
  aanpak	
  zijn:	
  
   • Deskresearch:	
  Tenderinformatie,	
  Project-­‐	
  en	
  planinformatie	
  en	
  Marktinformatie	
  uit	
  diverse	
  bronnen	
  
   • Bespreken	
  van	
  visies	
  en	
  inhoudelijke	
  informatie	
  met	
  diverse	
  betrokkenen	
  
   • Bezoek	
  Ontwikkellocatie	
  en	
  Centrum	
  Wijchen	
  
   • Conceptrapportage	
  bespreken	
  met	
  Gemeente,	
  BAM/AM	
  en	
  Talis	
  	
  
   • Eindrapportage,	
  te	
  bespreken	
  in	
  de	
  Stuurgroep	
  Gemeente	
  Wijchen	
  
      	
  
	
                                                                                            	
  



	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      16	
  
	
  
HWHPartners	
              	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                             	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
  
	
  
	
  
	
  
Bijlage	
  B	
  -­‐	
  Informatie	
  
	
  
       •   De	
  volgende	
  informatie	
  is	
  door/via	
  de	
  Gemeente	
  Wijchen	
  beschikbaar	
  gesteld:	
  
                  o Ontwerpprogramma	
  Oostflank	
  Wijchen	
  d.d.	
  27-­‐08-­‐2008	
  
                  o Concept-­‐Intentieovereenkomst	
  d.d.	
  25	
  augustus	
  2008	
  
                  o Beslisnotitie	
  Selectieprocedure	
  Oostflank	
  d.d.	
  19	
  mei	
  2009	
  
                  o Presentatie	
  AM/BAM	
  Oosterkwartier	
  Wijchen	
  d.d.	
  11	
  juni	
  2009	
  
                  o Concept	
  Gronduitgifteovereenkomst	
  Deelplan	
  1	
  d.d.	
  21	
  januari	
  20120	
  
                  o Marktscan	
  Oostkwartier	
  Wijchen	
  (AM)	
  d.d.	
  8	
  juli	
  2011	
  
                  o Presentatie	
  AM/BAM	
  Oosterkwartier	
  Wijchen	
  d.d.	
  februari	
  2012	
  
                  o Grondprijs	
  per	
  blok	
  d.d.	
  25	
  april	
  2012	
  
                  o Stichtingskosten	
  betaalbare	
  huur	
  d.d.	
  16	
  en	
  18	
  mei	
  2012	
  
                  o GREX	
  Oostflank	
  
           	
  
       •   Uit	
  open	
  bronnen	
  is	
  de	
  volgende	
  aanvullende	
  informatie	
  verkregen:	
  
                  o Masterplan	
  Oostflank	
  d.d.	
  1	
  mei	
  2007	
  
                  o Coalitieprogramma	
  2010-­‐2014	
  
                  o Aanbod	
  appartementen	
  verkoop	
  en	
  verhuur	
  (Funda	
  4	
  juni	
  2012)	
  
                  o Diverse	
  persberichten	
  en	
  artikelen	
  De	
  Gelderlander	
  e.a.	
  
                     	
  
	
  
	
                                                                                           	
  


	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     17	
  
	
  
HWHPartners	
             	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                            	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           	
  
	
  
	
  
	
  
Bijlage	
  C	
  –	
  Woningstimuleringsregeling	
  -­‐	
  voorbeeld	
  
	
  
       a) Het	
  doel	
  van	
  de	
  regeling	
  is	
  om	
  als	
  katalysator	
  op	
  te	
  treden	
  bij	
  stagnerende	
  woningbouwprojecten.	
  Een	
  van	
  de	
  factoren	
  van	
  stagnatie	
  is	
  
          het	
  gegeven,	
  dat	
  potentiële	
  kopers	
  minder	
  geneigd	
  zijn	
  om	
  “vanaf	
  tekening”	
  te	
  kopen.	
  Er	
  is	
  immers	
  geen	
  druk	
  van	
  concurrerende	
  
          kopers	
  en	
  men	
  wacht	
  liever	
  tot	
  de	
  oplevering	
  nabij	
  is.	
  De	
  regeling	
  speelt	
  hierop	
  in.	
  
       b) In	
  de	
  praktijk	
  werkt	
  de	
  regeling	
  als	
  volgt	
  uit:	
  
       c) Het	
  betreft	
  projecten	
  met	
  koopwoningen.	
  
       d) De	
  projecten	
  dienen	
  zelfstandig	
  al	
  een	
  substantiële	
  voorverkoop	
  hebben	
  bereikt	
  (30%).	
  Daarmee	
  is	
  toereikend	
  aangetoond	
  dat	
  deze	
  
          projecten	
  aansluiten	
  bij	
  de	
  vraag	
  in	
  de	
  markt,	
  zowel	
  qua	
  product	
  als	
  prijs.	
  
       e) Een	
  afnamegarantie	
  wordt	
  verstrekt	
  van	
  zoveel	
  woningen,	
  dat	
  de	
  voorverkoopdrempel	
  van	
  70-­‐75%	
  wordt	
  bereikt.	
  	
  
       f) De	
  afnameprijs	
  daarbij	
  ligt	
  15-­‐30%	
  onder	
  de	
  particuliere	
  VON-­‐prijs.	
  
       g) Door	
  deze	
  afnamegarantie	
  kan	
  door	
  de	
  ontwikkelaar	
  financiering	
  en	
  afbouwgarantie	
  worden	
  verkregen	
  en	
  kan	
  de	
  bouw	
  starten.	
  
       h) Na	
  start	
  bouw	
  wordt	
  het	
  effect	
  beoogd	
  “zien	
  bouwen,	
  doet	
  kopen”.	
  
       i) Na	
  verkoop	
  van	
  een	
  woning	
  wordt	
  de	
  afnamegarantie	
  verkleind,	
  totdat	
  deze	
  nihil	
  is	
  bij	
  een	
  verkoop	
  van	
  70-­‐75%.	
  
       j) Het	
  risico	
  boven	
  de	
  voorverkoopdrempel	
  van	
  70-­‐75%	
  blijft	
  altijd	
  het	
  normale	
  ondernemersrisico.	
  
       k) Indien	
  bij	
  oplevering	
  nog	
  geen	
  70-­‐75%	
  verkoop	
  is	
  bereikt,	
  worden	
  de	
  resterende	
  “garantie-­‐woningen”	
  afgenomen.	
  
       l) Juridisch	
  wordt	
  de	
  regeling	
  beoordeeld	
  als	
  “geen	
  staatssteun”.	
  
       m) Tot	
  op	
  heden	
  zijn	
  er	
  nog	
  geen	
  woningen	
  daadwerkelijk	
  aangekocht	
  door	
  de	
  uitvoerder	
  van	
  de	
  regeling.	
  
	
  
	
  
	
                                                                                             	
  


	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       18	
  
	
  
HWHPartners	
               	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                              	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
  
	
  
	
  
	
  
Bijlage	
  D	
  –	
  Aanbevelingen	
  Procesinrichting	
  
	
  
Wij	
  adviseren	
  de	
  volgende	
  acties	
  in	
  gang	
  te	
  zetten:	
  
      a) De	
  huidige	
  contracten	
  ontbinden	
  (juli	
  2012).	
  	
  
      b) Het	
  proces	
  herinrichten	
  voor	
  de	
  realisatie	
  van	
  Project	
  Oostflank	
  (juli-­‐sept	
  2012).	
  Met	
  een	
  onderzoekende	
  en	
  tegelijk	
  sturende	
  rol	
  van	
  de	
  
          Gemeente	
  in	
  deze	
  fase	
  dienen	
  o.a.	
  de	
  volgende	
  vragen	
  te	
  worden	
  beantwoord:	
  
                 a. Welke	
  toegevoegde	
  waarden	
  zijn	
  belangrijk	
  om	
  als	
  Partner	
  aan	
  je	
  te	
  binden?	
  
                 b. Welke	
  toegevoegde	
  waarden	
  kunnen	
  op	
  een	
  passend	
  moment	
  uit	
  de	
  markt	
  worden	
  aangetrokken?	
  
                 N.B.	
  Voorbeelden	
  zijn:	
  Kapitaalverschaffing,	
  Ontwerp,	
  Ontwikkeling,	
  Realisatie,	
  Verkoop,	
  etc.,	
  waarbij	
  ieder	
  onderdeel	
  een	
  eigen	
  
                 risicoprofiel	
  kent.	
  
                 c. Tot	
  welke	
  optimale	
  rol-­‐	
  en	
  risicoverdeling	
  leidt	
  dit?	
  
                 d. Welke	
  rolwijziging	
  houdt	
  dit	
  in	
  voor	
  de	
  huidige	
  partner(s)?	
  
                 e. (Hoe)	
  dienen	
  andere	
  partijen	
  aan	
  het	
  project	
  gebonden	
  te	
  worden?	
  
          Deze	
  fase	
  kan	
  doorlopen	
  worden	
  met	
  de	
  huidige	
  partners,	
  indien	
  zowel	
  Gemeente	
  als	
  deze	
  partners	
  daarvoor	
  open	
  staan.	
  
          Deze	
  fase	
  kan	
  eindigen	
  in	
  een	
  intentieovereenkomst	
  (oktober	
  2012).	
  
      c) Beleggers	
  benaderen,	
  bijvoorbeeld	
  in	
  de	
  vorm	
  van	
  de	
  concurrentiegerichte	
  dialoog.	
  Onderwerpen	
  van	
  overleg	
  zijn	
  daarbij:	
  
                 a. De	
  interesse	
  in	
  project	
  Oostflank	
  in	
  algemene	
  zin	
  en	
  het	
  Hofgebouw	
  in	
  het	
  bijzonder.	
  
                 b. Het	
  stedenbouwkundig	
  plan	
  en	
  het	
  programma.	
  
                 c. De	
  rolverdeling.	
  
                 d. Commerciële	
  aspecten	
  zoals	
  grondprijs	
  en	
  risico’s.	
  
      d) Dezelfde	
  vraagstelling	
  voorleggen	
  aan	
  een	
  corporatie.	
  
Op	
  basis	
  van	
  de	
  resultaten	
  van	
  deze	
  fase	
  kan	
  de	
  contractering	
  starten	
  met	
  de	
  (nieuwe)	
  Partners,	
  kan	
  het	
  ontwikkelproces	
  herstarten	
  van	
  het	
  
Hofgebouw	
  en	
  kan	
  de	
  besluitvorming	
  voor	
  deze	
  eerste	
  fase	
  worden	
  voorbereid.	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     19	
  
	
  
HWHPartners	
             	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                            	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>	
  




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
Mogelijke	
  uitwerking	
  eerste	
  fase	
  Deelplan	
  1	
  -­‐	
  Hofgebouw	
  
	
  
De	
  stedenbouwkundige	
  opzet	
  vanuit	
  het	
  Masterplan	
  biedt	
  naar	
  verwachting	
  voldoende	
  ruimte	
  voor	
  een	
  succesvolle	
  uitwerking.	
  Vormgeving	
  en	
  
kwaliteit	
  zijn	
  toereikend	
  en	
  voldoende	
  aansprekend	
  en	
  zullen	
  geen	
  aanleiding	
  zijn	
  voor	
  het	
  uitblijven	
  van	
  de	
  vraag	
  naar	
  woningen	
  c.a.	
  
	
  
Huurwoningen	
  zullen	
  dominant	
  aanwezig	
  blijven	
  in	
  de	
  programmering	
  van	
  Deelplan	
  1.	
  Met	
  een	
  aantal	
  van	
  circa	
  30-­‐40	
  vrije	
  sector	
  
huurwoningen	
  is	
  waarschijnlijk	
  het	
  maximum	
  bereikt	
  voor	
  dit	
  segment.	
  Het	
  aantal	
  sociale	
  huurwoningen	
  (tot	
  €	
  664,66)	
  	
  kan	
  nog	
  iets	
  toenemen	
  
boven	
  het	
  huidige	
  aantal.	
  Er	
  moet	
  blijken	
  of	
  ook	
  in	
  de	
  (goedkope)	
  koop,	
  dan	
  wel	
  vanuit	
  een	
  specifieke	
  zorg-­‐doelgroep	
  vraag	
  bestaat	
  voor	
  deze	
  
fase.	
  Indien	
  alles	
  tezamen	
  nog	
  onvoldoende	
  programma	
  oplevert	
  voor	
  Deelplan	
  1	
  en	
  het	
  niet	
  mogelijk	
  is	
  om	
  het	
  aanvullende	
  deel	
  op	
  risico	
  te	
  
realiseren,	
  dient	
  nadere	
  fasering	
  plaats	
  te	
  vinden.	
  
	
  
De	
  peiling	
  kan	
  uitwijzen	
  dat	
  de	
  vraag	
  naar	
  stadswoningen	
  groter	
  is,	
  dan	
  thans	
  voorzien,	
  ten	
  koste	
  van	
  het	
  aantal	
  appartementen.	
  	
  
	
  
Een	
  van	
  de	
  alternatieven	
  is	
  een	
  samenwerkingsovereenkomst	
  Gemeente	
  Wijchen-­‐Belegger-­‐Talis:	
  	
  
      a) Belegger	
  en	
  Corporatie	
  nemen	
  de	
  gronden	
  af,	
  behorende	
  bij	
  hun	
  programma	
  (realisatieovereenkomst	
  jan	
  2013).	
  
      b) Zij	
  ontwikkelen	
  samen	
  Deelplan	
  1	
  op	
  basis	
  van	
  hun	
  PvE’s,	
  eventueel	
  in	
  opdracht	
  ontwikkeld	
  door	
  AM.	
  
      c) Tezamen	
  besteden	
  ze	
  het	
  geheel	
  aan	
  (incl.	
  de	
  stallingsgarage)	
  op	
  basis	
  van	
  Design&Build	
  en	
  sturen	
  de	
  realisatie	
  aan.	
  BAM	
  heeft	
  het	
  
           recht	
  om	
  mee	
  te	
  dingen	
  in	
  deze/iedere	
  aanbesteding.	
  Vanaf	
  oktober	
  2012	
  tot	
  de	
  aanbesteding	
  is	
  optioneel	
  of	
  het	
  een	
  gedeeltelijk	
  
           openbare	
  garage,	
  dan	
  wel	
  een	
  100%	
  stallingsgarage	
  betreft.	
  
           Tijdens	
  de	
  ontwikkelfase	
  loopt	
  de	
  RO-­‐procedure	
  (Start	
  bouw	
  medio	
  2013).	
  
      d) Afspraken	
  worden	
  gemaakt	
  over	
  de	
  verdeling	
  van	
  het	
  aanbestedingsresultaat.	
  
      e) Optioneel	
  is	
  het	
  op	
  risico	
  realiseren	
  van	
  een	
  beperkt	
  deelprogramma	
  aan	
  koopwoningen	
  door	
  corporatie	
  of	
  gemeente.	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     20	
  
	
  
HWHPartners	
             	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Analyse	
  Project	
  Oostflank	
     	
   	
     	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  Gemeente	
  Wijchen	
     	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  	
  
	
                                                                                                                                                                                                                                                                            	
                                                                                                	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
	
  
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>