<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>GEMEENTE WIJCHEN

Bestemmingsplan Buitengebied,
VAB-locatie Wezelseveldweg 1




Toelichting




NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01 / ontwerp
Projectnr. 007-505 / 4 december 2012
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>INHOUD                                                                                                   BLZ

1.        INLEIDING................................................................................. 3
1.1.      Aanleiding....................................................................................... 3
1.2.      Ligging plangebied ......................................................................... 3
1.3.      Geldend bestemmingsplan............................................................. 3
1.4.      Leeswijzer ...................................................................................... 5


2.        BESTAANDE SITUATIE ........................................................... 6


3.        BELEIDSKADER....................................................................... 8
3.1.      Nationaal beleid.............................................................................. 8
3.2.      Provinciaal beleid ........................................................................... 9
3.3.      Regionaal beleid........................................................................... 13
3.4.      Gemeentelijk beleid...................................................................... 13
3.5.      Conclusie beleid ........................................................................... 20


4.        PLANBESCHRIJVING ............................................................ 22
4.1.      Kwantitatieve & kwalitatieve verevening ...................................... 22
4.2.      Planconcept.................................................................................. 23
4.3.      Bouwplan...................................................................................... 25
4.4.      Landschappelijke inpassing ......................................................... 28
4.5.      Verkeer & parkeren ...................................................................... 32


5.        MILIEU- & OMGEVINGSASPECTEN..................................... 34
5.1.      Milieu ............................................................................................ 34
5.2.      Waterhuishouding ........................................................................ 41
5.3.      Archeologie .................................................................................. 47
5.4.      Cultuurhistorie .............................................................................. 47
5.5.      Natuur........................................................................................... 48


6.        JURIDISCHE TOELICHTING ................................................. 50
6.1.      Indeling ......................................................................................... 50
6.2.      Artikelsgewijze bespreking ........................................................... 50


7.        ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................. 56


8.        MAATSCHAPPELIJKE AANVAARDHEID ............................ 57
8.1.      Overleg ......................................................................................... 57
8.2.      Zienswijzen................................................................................... 57




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1     NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01            ontwerp         1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>    Bijlagen :
     - Eindsituatie plangebied
     - Landschappelijke inpassing




                                         Globale ligging plangebied in groter verband (rode ster)
                                                                          Bron: http://maps.google.nl




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1    NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01     ontwerp          2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.     INLEIDING


1.1. Aanleiding
De gemeente Wijchen heeft het verzoek gekregen om het perceel van
het voormalige agrarisch bedrijf aan de Wezelseveldweg 1 in Leur
(kadastraal bekend gemeente Bergharen, sectie D, nummer 315) te
mogen omzetten naar een educatief gezondheids- en welzijnscentrum
waar cursussen en consulten op het gebied van yoga en Ayurvedische
voedingsleer gegeven worden.

In het kader van het beleid voor vrijkomende agrarische
bedrijfsgebouwen (VAB- beleid) worden alle (voormalige) agrarische
bedrijfsgebouwen gesaneerd. In ruil daarvoor wil de initiatiefnemer de
bestaande woning in gebruik nemen als praktijkruimte en een nieuwe
woning met bijgebouwen en een yogaruimte oprichten.

          e
In de 1 fase wordt alleen de nieuwe woning gebouwd en wordt de
bestaande bedrijfswoning als praktijkruimte gebruikt. De bestaande (aan
de bedrijfswoning gebouwde) schuur doet tijdelijk dienst als bijgebouw.
            e
Pas in de 2 fase, als ook de aangebouwde schuur is gesloopt, worden
een nieuwe praktijkruimte en een dubbele garage (ten behoeve van de
nieuwe woning) gebouwd. Omdat het ook kan gaan om meerdaagse
cursussen wordt bij bepaalde cursussen de mogelijkheid geboden om te
overnachten. De cursussen bestaan uit maximaal 10 personen.

Omdat het initiatief niet past binnen het geldende bestemmingsplan zal
het bestemmingsplan voor het plangebied herzien moeten worden. De
gemeente is bereid hier medewerking aan te verlenen.

1.2. Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen aan de Wezelseveldweg 1, aan de rand van
de polder, even ten noordwesten van de kern Wijchen tussen de kernen
Hernen en Leur en het buurtschap Wezel.
Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

1.3. Geldend bestemmingsplan
Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de
gemeente Wijchen, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 juni 2011.
De gronden in het plangebied hebben hierin de bestemming ‘Agrarisch
met waarden - 2' en zijn voorzien van een agrarisch bouwvlak (wat
precies samenvalt met de grens van het plangebied). Tevens heeft het
plangebied de nadere aanduiding ‘opslag’, wat betekent dat inpandige
opslag is toegestaan. In dit geval heeft dit betrekking op de stalling van
caravans.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>         Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied
                                                                     (rode omkadering)



Over een deel van het plangebied ligt daarnaast de dubbelbestemming
‘Waarde - Archeologie 3'. Op grond van deze dubbelbestemming wordt
de archeologische verwachtingswaarde van het gebied beschermd. Dit
betekent dat voor het bouwen en/of het uitvoeren van werken of
werkzaamheden onder nader beschreven voorwaarden bij een aanvraag
voor een omgevingsvergunning voor bodemingrepen met een
oppervlakte groter dan 1.000 m² dient de aanvrager een rapport te
overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop
de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in
voldoende mate zijn vastgesteld.

In het bestemmingsplan is voorzien in een regeling voor
functieverandering naar ‘Wonen’ door middel van het opstellen van een
wijzigingsplan, waarbij na bedrijfsbeëindiging de verbouw van de
voormalige bedrijfswoning kan worden toegestaan. Het is echter binnen
de wijzigingsbevoegdheid niet mogelijk om een nieuwe burgerwoning op
te richten in combinatie met het starten van een praktijkruimte in de
bestaande bedrijfswoning.

Daarom zal het geldende bestemmingsplan gedeeltelijk herzien moeten
worden ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro).




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1.4. Leeswijzer
Deze toelichting is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken:
 Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie;
 Hoofdstuk 3 beschrijft het beleidskader;
 Hoofdstuk 4 beschrijft de voorgenomen ontwikkeling in het
   plangebied;
 Hoofdstuk 5 gaat in op de milieu- en omgevingsaspecten;
 Hoofdstuk 6 beschrijft het juridisch plan;
 Hoofdstuk 7 gaat in op de exploitatieovereenkomst;
 Hoofdstuk 8 tenslotte geeft de resultaten uit overleg en inspraak
   weer.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                     2.          BESTAANDE SITUATIE
                                                                                                                                                            2
                                     Het te ontwikkelen perceel is circa 22.425 m groot. Een deel hiervan
                                                                                2
                                     omvat het woonhuisperceel (circa 4.370 m ) met daarop een agrarische
                                     bedrijfswoning, (agrarische) bedrijfsgebouwen en verharding. De rest is
                                     in gebruik als agrarisch grasland en verpacht.

                                                                                                                                                                                    2
                                     Het woonhuisperceel bestaat uit een bungalow (circa 96 m ) van circa
                                                                                            2
                                     40 jaar oud en aangebouwde bijkeuken van circa 14 m . Daaraan
                                                                                         2
                                     gekoppeld bevindt zich een schuur van circa 275 m in gebruik als
                                     garage/ berging. Daarnaast is er een vrijstaande stal bestaande uit een
                                                          2                        2
                                     gedeelte van 480 m en een deel van 272 m : De totale bebouwde
                                                                2
                                     oppervlakte is circa 1137 m . Op dit moment is de stal in gebruik als
                                     caravanstalling. Beide delen van de stal zijn van mestkelders voorzien.
                                     Tussen en achter de schuren is een groot deel van het perceel verhard
                                     met beton en asfalt.


                                                                             Grens bouw perceel
                    Oppervlak bouw perceel 9.585 m2

                                                                                                                                                                                        RENVOOI:
                                                                                                                                  W eiland
                                                                                                                                                            24,50
                                                                                                                                                                                        Voormalige bedrijfsruimten
                                                                                                                                                                                        ca.1.028 m2
                                                                     90,00
                                                                                             A frastering                                                                               Bestaande woning
                                                                                                                                                                                        ca.110 m2


                                                                                                                                                                                        Asfalt
                                                                                                                                                    18,40 20,50
                                                                                             B etonplaat
                                                                                                                                                                                        Betonplaat
                                                            Caravan stalling 1
                                                             12,60 x 38,15 =
                                                                 480 m2                                                                             5,03
                                                                                                                                                                                        Tuin
                                                                                                                                                                    100,00
Maisland
                                                                                                                                                    10,30
                                                                                                   A sfalt                                                                              Verpacht weiland
           113,00


                                                                                                                                                                                        Sloot


                                                                                           Garage                                                   20,67                               Beplanting
                                                           Caravan stalling 2                                            A chtertuin
                                                                                                                                                            55,00
                                                                                                                                                                             5




                                                            15,00 x 18,15 =                berging
                                                                272 m2                 11,20 x 24,57 =
                                                                                                                                                                             10




                                                                                           275 m2 B ijkeuken                                                                            Beuken haag
                                                                                                              14 m2
                                                                                                                                                                             15




                                                                                                                                                                                        Kadastrale grens
                                                                                                                      Woonhuis 1                    8,00
                                                                                                                        961m2
                                                                                                                                                                             20




                                                                                           P arkeerplaatsen                                                                             Grens bouwperceel
                                                                                                                                                                             25 m




                                                                  15,00             6,00           11,20      4,30        12,00              8,20

                                      W eiland
                                                                                                                                                    11,00
                                                                                                                          V oortuin
                                                                                           20,00

                                                                                                                                                                                                  N oord




                    E rfbeplanting




  S loot


                                                           veldweg
                                                 Wezelse


                                             S loot




                                     Aan de zuidwestzijde is het plangebied voorzien van erfbeplanting en aan
                                     de westzijde loopt tevens een B-watergang. Verder is de
                                     Wezelseveldweg aan weerszijden voorzien van een rij eiken.

                                     De Wezelseveldweg is een landbouwweg die de agrarische percelen
                                     ontsluit, gelegen tussen het Kavelpad aan de zuidzijde en de Ficarystraat



                                     Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1                                            NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01                          ontwerp               6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>in het noorden. De weg loopt tussen de Broekstraat aan de westzijde en
gaat over in de Hoogvonderweg die aan de noordoostzijde aansluit op de
Wezelsedijk. De Wezelsedijk ontsluit het agrarisch gebied in noord-
zuidrichting en loopt enigszins parallel met de Schoenaker
(hoofdverbindingsweg tussen Wijchen en Beuningen). Tussen de
agrarische gronden ten noorden van het plangebied en de Ficarystraat
bevindt zich de wetering ´De Leijgraaf´die het gebied in oost-westelijke
richting doorsnijdt. De Wezelsedijk vormt, naast de
hoofdverbindingsfunctie van de Schoenaker, de verbinding tussen de
agrarische gronden aan beide zijden van de Wetering.

Formeel kent de Wezelseveldweg een maximale rijsnelheid van
80 km/ uur. Effectief zal de snelheid hier echter lager uitvallen gelet op
het smalle wegprofiel en de bochten in de weg. In het kader van
duurzaam veilig wordt ernaar gestreefd dit soort wegen in te richten als
60 km/uur weg.




                                             De Wezelseveldweg gezien vanaf de Broekstraat




                                              Het plangebied gezien vanaf de Wezelseveldweg



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>3.     BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijk relevante beleidskaders beschreven
waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling zijn plek krijgt.

3.1. Nationaal beleid



Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012
vastgesteld. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de
doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland
concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota
Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het
rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts
13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk
en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben
decentrale overheden beleidsvrijheid.
Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk
over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor
kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die
aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en
ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk
gebied een grotere rol.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van nationale en
provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden
begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op
een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of
krachtens Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) respectievelijk
provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van
bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel
bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die
juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met
enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht
op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke
bestemmingsplannen.

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                    Conclusie
                                    Het beleid van de rijksoverheid heeft geen consequenties voor het
                                    plangebied. Er zijn geen nationale belangen in het geding en afspraken
                                    over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de
                                    provincies en gemeenten.

                                    3.2. Provinciaal beleid

                                    Streekplan Gelderland 2005
                                    Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008
                                    heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie
                                    gekregen. Dat betekent dat de inhoud van het streekplan voor de
                                    provincie de basis blijft voor haar eigen optreden in de ruimtelijke
                                    ordening. Ook gemeenten krijgen een grotere eigen verantwoordelijkheid
                                    in het afhandelen van lokale zaken.

Uitsnede beleidskaart ruimtelijke
structuur met globale aanduiding    Op de beleidskaart ruimtelijke structuur is het plangebied gelegen binnen
           plangebied (rode ster)   de Ecologische hoofdstructuur (EHS) en meer specifiek de ‘EHS-
                                    verbindingszone’. Tevens maakt het plangebied onderdeel uit van het
                                    ‘waardevol landschap’. Tenslotte geldt het beleid voor
                                    ‘functieverandering’ van agrarische bebouwing’. Het zoekgebied voor
                                    regionale waterberging is in de streekplanuitwerking ‘Waterberging’
                                    komen te vervallen.

                                    Natuur
                                    Het plangebied ligt in een ecologische verbindingszone (EVZ). Met de
                                    EVZ neemt de versnippering van de natuur af en ontstaan meer
                                    migratiemogelijkheden voor plant- en diersoorten. De zones, waar de
                                    ecologische verbindingsfunctie wordt versterkt, bestaan uit
                                    landbouwgronden en verspreid gelegen kleine natuur- en boselementen,
                                    waarbij veelal beken en andere watergangen de as van de ecologische
                                    verbindingszone vormen.

                                    Binnen de ecologische hoofdstructuur geldt de ‘nee, tenzij’-benadering.
                                    Dit houdt in dat bestemmingswijziging niet mogelijk is als daarmee de
                                    wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied significant worden
                                    aangetast (zie verder onder Ruimtelijke Verordening Gelderland).

                                    Waardevol landschap
                                    Het plangebied maakt deel uit van het waardevolle landschap ‘Rivierduin
                                    Wijchen - Bergharen’. Waardevolle landschappen zijn gebieden met
                                    (inter)nationaal en provinciaal zeldzame of unieke landschapskwaliteiten
                                    van visuele, aardkundige en/ of cultuurhistorische aard, en in relatie
                                    daarmee bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Voor de
                                    waardevolle landschappen geldt binnen de algemene voorwaarden dat
                                    de kernkwaliteiten worden versterkt, een ‘ja, mits‘- benadering voor het
                                    toevoegen van nieuwe bouwlocaties en andere ruimtelijke ingrepen.



                                    Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Voor de waardevolle landschappen, die samenvallen met de EHS geldt
het ‘nee, tenzij’-regime. Aantasting van de kernkwaliteiten is niet
mogelijk, tenzij er een groot maatschappelijk belang aan de orde is en er
geen alternatieven elders zijn. De samenhang tussen ecologische,
landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten is in deze gebieden
groot. Gezien de stapeling van hoge kwaliteiten vragen Gedeputeerde
Staten bij een aanzienlijke uitbreiding van bebouwing of infrastructuur
een beeldkwaliteitsparagraaf in het ruimtelijke plan. Daarbij dient er
sprake te zijn van behoud of versterking van de landschappelijke en
cultuurhistorische kernkwaliteiten.

Voor het waardevol landschap ‘Rivierduin Wijchen-Bergharen’ ter hoogte
van het plangebied zijn de navolgende kernkwaliteiten benoemd in de
streekplanuitwerking Kernkwaliteiten Waardevolle landschappen:
1. kleinschalige rivierduinen met afwisseling van bos, vennen,
    houtwallen en open essen, microreliëf en plaatselijk grillige lokale
    wegen;
2. onregelmatige, blokvormige verkaveling;
3. bebouwing geconcentreerd in dorpen en buurtschappen en verspreid
    langs open essen en dijken.

Functieverandering naar woon-werkcombinaties
In het streekplan is generiek beleid voor functieverandering van
vrijkomende (agrarische) gebouwen opgenomen. De provincie wil
bevorderen dat gebouwen in het buitengebied die hun huidige functie
verliezen of verloren hebben, op een goede wijze kunnen worden
(her)gebruikt. Dit moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid,
vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied.



Naast wonen ondersteunen ook niet-agrarische werkfuncties in het
buitengebied de vitaliteit van het landelijk gebied. Daarom wil de
provincie functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het
buitengebied naar kleinschalige vormen van niet-agrarische bedrijvigheid
                                                2
mogelijk maken tot een maximum van 500 m vloeroppervlak per locatie.
De resterende vrijgekomen gebouwen worden gesloopt. Daarnaast geldt
dat er geen detailhandel mogelijk is (behalve van op het bedrijf zelf
gemaakte producten), dat er geen aanzienlijke verkeersaantrekkende
werking optreedt en dat buitenopslag niet is toegestaan. Vervangende
nieuwbouw is niet mogelijk.

Daarnaast dient kwalitatieve verevening plaats te vinden. Uitgangspunt
daarbij is dat door de initiatiefnemer wordt bijgedragen aan de
verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het
buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar de functieverandering aan
de orde is.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Inmiddels heeft de provincie de Ruimtelijke Verordening Gelderland
(RVG) vastgesteld en is deze in werking getreden. De verordening
betekent geen verandering in het ruimtelijk beleid van de provincie, maar
is de ‘juridische vertaling’ van het streekplan.

Ruimtelijke Verordening Gelderland
Op basis van de Wro kunnen middels een provinciale verordening regels
gesteld worden omtrent de inhoud en de toelichting van
bestemmingsplannen, voor zover provinciale belangen dat met het oog
op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken. Provinciale staten
van Gelderland hebben op 15 december 2010 de Ruimtelijke
Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Op 27 juni 2012 hebben
Provinciale Staten de RVG deels herzien. Deze herziening is per 5 juli
2012 in werking getreden en verwerkt in de geconsolideerde versie.

In artikel 2.2 van de RVG is opgenomen dat nieuwe bebouwing ten
behoeve van wonen en werken in een bestemmingsplan in het
plangebied slechts is toegestaan:
 binnen bestaand bebouwd gebied;
 binnen de zoekzones bedrijventerreinen van de Stadsregio Arnhem-
    Nijmegen;
 binnen de zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem-
    Nijmegen, mits 90 % van de woningen wordt gebouwd in de
    betaalbare huur en/of koopsector, met dien verstande dat voor de
    gemeente Doesburg een percentage van 70 geldt.

In afwijking van 2.2 van de RVG kan in een bestemmingsplan nieuwe
bebouwing ten behoeve van wonen en werken tevens mogelijk worden
gemaakt in geval van functieverandering naar een niet-agrarische functie,
mits:
 sprake is van de vervanging van bestaande bebouwing door nieuwe
     bebouwing, die leidt tot een substantiële vermindering van het
     bebouwde oppervlak;
 gelegen buiten de concentratiegebieden glastuinbouw en de
     regionale clusters glastuinbouw;
 in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op
     welke manier bebouwing landschappelijk wordt ingepast.

In het geval van nieuwe bebouwing in het kader van functieverandering
kan voor de maatvoering en specifieke voorwaarden ten aanzien van het
bepaalde in artikel 2.3 onder b worden aangesloten bij het bepaalde in
paragraaf 2.3 van het streekplan en de als uitwerking hiervan door
Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale beleidskaders.

Het door de Stadsregio Arnhem - Nijmegen vastgestelde beleidskader
“Notitie functieverandering” is door Gedeputeerde Staten, voor zover dit
het multifunctioneel gebied betreft, als streekplanuitwerking vastgesteld.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van de kaart 'EHS'
behorende bij de RVG, waarin is te zien dat het plangebied valt binnen
een gebied met de aanduiding 'EHS verbindingszone’. Binnen de EHS
geldt de “nee, tenzij”-benadering. Dit houdt in dat bestemmingswijziging
niet mogelijk is als daarmee de wezenlijke kenmerken of waarden van
het gebied significant worden aangetast, tenzij er geen reële
alternatieven zijn en er sprake is van redenen van groot openbaar
belang.




  Uitsnede kaartviewer www.ruimtelijkeplannen.nl met globale aanduiding plangebied (rode
                                                                                  cirkel)


In gebieden aangeduid als ‘EHS-verbinding’ zijn initiatieven voor
kleinschalige woon-werkcombinaties mogelijk, wanneer wordt
bijgedragen aan de realisering van de natuurdoelen. Deze moeten dan
onderdeel zijn van de realisering van het initiatief. Door gelijktijdig met
een initiatief bij te dragen aan de realisering van de natuurdoelen kan het
mogelijk zijn om significante aantasting van kernkwaliteiten of
omgevingscondities te voorkomen. Dit geldt alleen wanneer daarmee
geen bestaande natuurwaarden significant worden aangetast en geen
barrières voor de gewenste samenhang worden gecreëerd.

Initiatiefnemers van ingrepen binnen de EHS zullen de effecten van de
ingreep op kernkwaliteiten en omgevingscondities moeten onderzoeken.
De kernkwaliteiten en omgevingscondities die gelden binnen de EHS zijn
vastgelegd in de streekplanuitwerking “Kernkwaliteiten en
omgevingscondities van de Gelderse ecologische hoofdstructuur”.

De kernkwaliteiten van een bepaald gebied zijn gelijk aan de door
Gedeputeerde Staten geformuleerde natuurdoelstellingen voor dat
gebied. Dit houdt in dat niet alleen de aanwezige natuurwaarden worden
beschermd maar ook de door Gedeputeerde Staten nagestreefde
natuurwaarden. Omgevingscondities zijn de omstandigheden waaraan
voldaan moet worden om de kernkwaliteiten te bewerkstelligen
(omgevingskwaliteit in de zin van kwaliteit van bodem, water en lucht, en




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>de kwaliteit van de ruimte in de zin van omvang, samenhang en
structuur).

Conclusie
De sloop van de bestaande vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing
zorgt voor een afname van het bebouwde oppervlak en daarnaast wordt
bijgedragen aan de realisering van de natuurdoelen door de
natuurwaarden van het plangebied te vergroten en het geheel
landschappelijk in te passen. Tevens wordt door de sloop van de
vrijstaande stal een barrière voor de gewenste samenhang weggenomen.

Ten slotte geeft het beleid voor ‘functieverandering’ richtlijnen voor de
mogelijkheden van het hergebruiken van agrarische bebouwing. Voor
                                                                          2
niet-agrarische bedrijvigheid geldt een maximum oppervlakte van 500 m
per locatie, waarbij de resterende vrijgekomen bebouwing moet worden
gesloopt.

Omdat het plangebied is gelegen in de EHS vindt er geen toets plaats
aan het door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale beleidskader
van de Stadsregio Arnhem – Nijmegen en dient te worden teruggevallen
op het streekplan.

Voor de conclusies met betrekking tot het provinciale beleid wordt
verwezen naar paragraaf 3.5.

3.3. Regionaal beleid

Regionaal Plan 2005 - 2020
De Stadsregio Arnhem – Nijmegen heeft in het Regionaal Plan de
gemeenschappelijke beleidsambities vastgelegd tot 2020. Gestreefd
wordt naar een hoogwaardige regionale ontwikkeling van de Stadsregio
als geheel.

Met de inwerkingtreding van de RVG zijn de woningbouwcontouren uit
het regionaal plan hierin overgenomen. Over functieverandering worden
in het Regionaal Plan geen uitspraken gedaan. De RVG is het
beleidskader waaraan de provincie bestemmingsplannen toetst.

Het plan is niet in strijd is met het regionale plan.

3.4. Gemeentelijk beleid

Strategische Visie Wijchen
In maart 2007 heeft de gemeenteraad de Strategische Visie Wijchen
2025 vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de
gewenste ontwikkeling van de gemeente Wijchen tot het jaar 2025. De
visie richt zich op 4 leidende thema’s, te weten:



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>1.    Bedrijvig Wijchen;
2.    Sociaal sterk;
3.    Duurzaam groen;
4.    Wijchense identiteit.

Duurzaam en kwalitatief zijn ook sleutelwoorden voor de ontwikkeling van
het buitengebied en de kleine kernen. De grote rijkdom aan natuur- en
landschapswaarden vormt het uitgangspunt voor verdere ontwikkeling.
Wijchen zet in op een beheerste groei van recreatie, verbrede landbouw,
ontwikkeling van groene en blauwe diensten en vitale kernen.

Er wordt een groene relatie tussen het stedelijk gebied met het
buitengebied nagestreefd met zo weinig mogelijk barrières. De groen-
blauwe relatie tussen de kern Wijchen en het omringende buitengebied
wordt verbeterd teneinde groen en water tot in de kern te laten
doorlopen.

In de Strategische visie 2025 zijn de belangrijkste ‘groene’ ambities als
volgt verwoord:
 verdere ontwikkeling alleen met respect voor landschap,
    cultuurhistorie en natuur;
 meer ruimte voor water;
 duurzame inrichting;
 nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan hun bijdrage aan het
    verhogen van de ruimtelijke kwaliteit.

De groene ambities zijn nader vorm gegeven in het
Landschapsontwikkelingsplan (december 2006).

Structuurvisie Wijchen
De structuurvisie Wijchen, vastgesteld door de gemeenteraad op 9 juli
2009, betreft een doorvertaling van de strategische opgaven die zijn
geformuleerd in de strategische visie Wijchen 2025.

Uitgegaan wordt van een compacte groei en het benutten van de
potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande
kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke
kleine kernen.

De gemeente wil de komende 10 jaar onder meer werken aan:
 herstel hydrologie kwelgebieden in Oost Wijchen;
 ontwikkeling en versterking van de EVZ Heumen – Horssen (=
   plangebied);
 aanleg van landschapselementen en (erf)beplantingen, die passen
   bij het gebied;
 versterking van cultuurhistorische landschapselementen en patronen;




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>     nieuwe woningen in het buitengebied alleen in geval van
      functieverandering of landgoederen in het kader van de
      Natuurschoonwet;
     kleinschalige bedrijvigheid in het kader van verbreding van de
      landbouw in het buitengebied;
     ruimte voor versterking en ontwikkeling van de agrarische sector;
     behoud en versterking van bestaande recreatieterreinen;
     extensieve recreatie in het landelijk gebied door een goede en
      aantrekkelijke ontsluiting;
     behoud en versterking van een goede woon- en leefomgeving.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een buitenplanse
omgevingsvergunning dienen de uitgangspunten uit de structuurvisie in
acht genomen te worden.

Conclusie
De planontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten uit de gemeentelijke
structuurvisie.

Landschapsontwikkelingsplan Beuningen, Druten, Wijchen
De gemeenten Beuningen, Druten en Wijchen hebben gezamenlijk een
landschapsontwikkelingsplan op laten stellen (december 2006, DLV,
Brons & Partners). Dit plan geeft inzicht in de
ontwikkelingsmogelijkheden en keuzen in het landschap voor de
komende 10 jaar. Daarnaast zijn een aantal projecten benoemd voor de
komende 10 tot 15 jaar.

In het LOP wordt vanuit landschappelijk oogpunt aangegeven welke
functies in de deelgebieden gewenst zijn. Voor nieuwe ontwikkelingen en
functieveranderingen geeft het LOP de landschappelijke
randvoorwaarden aan. Het vormt een beleidskader om de bestaande
waarden te behouden en daarnaast dient het plan als toetsingskader
voor ontwikkelingen in het landschap.

Het landschap van de 3 gemeenten is opgedeeld in 8 landschapstypes.
Het plangebied ligt op een overgangszone tussen rivierduin en vlak
komgebied (Waalkommen) met een overwegend karakter van de
komgronden.

De waardering van de Waalkommen uit zich in de openheid in waardevol,
vooral in contrast met de besloten oeverwallen en rivierduinen. Het ritme
van lange rechte wegen en weteringen en de rechte kavels met
repeterende maten maken het landschap duidelijk, overzichtelijk en
herkenbaar. De met name grootschalige landbouw is de drager van deze
openheid. Het gebied heeft een functionele uitstraling. Door het niet
consequent doorvoeren van wegbeplantingen zijn de voor de kommen zo
karakteristieke landschappelijke kamers niet overal even sterk. Het ritme



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>van groene erven op flinke afstand van elkaar geleedt de ruimte op een
prettige manier.

Voor de Waalkommen gelden de volgende doelstellingen:
 Behouden en versterken open landschap.
 Behouden agrarische functie door bieden van
   toekomstmogelijkheden.
 Ontwikkelen recreatieve routes en verbindingen.
 Ontwikkelen sterk patroon van wegbeplantingen en weteringen.




De rivierduinen vertegenwoordigen lokaal hoge natuurwaarden. Het
gebied heeft een hoge belevingswaarde door het afwisselende beeld, het
historische karakter en de kleinschaligheid. Hierdoor is het recreatief zeer
aantrekkelijk en is het een prachtige woonomgeving. Vooral de steile
noordranden op de overgang met de lager gelegen kommen zijn
belangrijk in de beleving van het reliëf. De donken die verspreid in de
omgeving liggen geven een extra dimensie aan het rivierenland. Dit
deelgebied is door de provincie aangewezen als waardevol landschap.

Voor de rivierduinen gelden de volgende doelstellingen:
 Recreatie reguleren, intensieve recreatie uitsluiten. - Ruimtelijke
   samenhang tussen rivierduinen en omliggende landschapstypen
   versterken.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>     Natuurwaarden en EVZ ontwikkelen.
     Bosareaal vergroten.
     Versterken historische bebouwing, boerderijen, en wegenstructuur
      door beplanting.
     Cultuurhistorisch bewustzijn vergroten.

Voor het landschapstype ‘rivierduinen, vlakten en donken’ staat centraal
dat de hoogteverschillen en de historische waarden van het gebied
behouden dienen te blijven. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen
aansluiten op de bestaande patronen en deze waar nodig met het
toevoegen van landschapselementen worden versterkt. Cultuurhistorie
dient als inspiratiebron voor de nieuwe ontwikkelingen.

Voor nieuwe ontwikkelingen op de rivierduinen, vlakten en donken geldt
dat deze bestaande natuur- en landschapswaarden niet moeten
verstoren. Individuele of stedelijke uitbreidingen kunnen alleen bijdragen
aan de versterking van de identiteit, indien de duinen in hun reliëf of
bebossing niet duidelijk herkenbaar zijn.

Het stedenbouwkundig ontwerp dient rekening te houden met de
hoofdinrichting van het duin en zorgvuldig om te gaan met de vormgeving
van groene randen.

Conclusie
Het gebied is gesitueerd op de overgang van 2 landschapstypen. Binnen
de komgebieden zijn incidenteel bosjes aanwezig. Het plan wordt
landschappelijk ingepast, waarbij de nadruk wordt gelegd op een
gesloten landschappelijke rand langs de west- en een deel van de
zuidzijde van het perceel in aansluiting op de karakteristiek van het
rivierduin, met aan de noordoostzijde een open gebaar naar de
komgronden. Hier wordt tevens voorzien in de aanleg van een natuurlijke
waterpartij.




Beleidsnota wonen en werken in het buitengebied
De gemeentelijke beleidsnota heeft model gestaan voor het regionale
beleid van de Stadsregio Arnhem - Nijmegen en is een nadere uitwerking
van) het provinciale beleid.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen gelden verder de volgende
voorwaarden:
 alle op het perceel aanwezige voormalige bedrijfsgebouwen dienen
    te worden gesloopt (ook al is dit meer dan 1.500 m²), met
    uitzondering van monumentale/ karakteristieke/ cultuurhistorisch
    waardevolle panden.
 de nieuwe woningbouw mag plaatsvinden op grond in eigendom van
    de initiatiefnemer. In principe dient de nieuwbouw plaats te vinden in
    de directe nabijheid van het reeds aanwezige hoofdgebouw. Indien
    dit vanuit het oogpunt van ruimtelijk kwaliteit gewenst is, kan een
    andere locatie op gronden in eigendom van de initiatiefnemer binnen
    of buiten het bouwvlak worden benut;
                                                      3
 toegestaan zijn woningen van maximaal 800 m met een bijgebouw
               2
    van 80 m ;
 een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Ten aanzien van het bovenstaande kan aanvullend worden vermeld dat
op basis van de meest recente beleidsuitgangspunten met betrekking tot
de inhoud van woningen in het buitengebied, een grotere woninginhoud
kan worden toegestaan. Dit uitgangspunt heeft zijn planologische
vertaling gekregen in een afwijkingsregel in het recent vastgestelde
bestemmingsplan voor het buitengebied van Wijchen.

Functieverandering naar woon-werkcombinaties
Naast functieverandering naar wonen of naar werken, is ook een
functieverandering naar woon-werkcombinaties mogelijk. In dit geval gaat
het om hergebruik van een deel van de vrijkomende bedrijfsgebouwen
door een woning met bijbehorende bedrijfsruimte.

Hiervoor geldt dezelfde benadering als voor ‘functieverandering naar
wonen’, waarbij het uitgangspunt (uit het Streekplan), dat tenminste 50 %
van de voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, gehandhaafd blijft.
Het resterende oppervlak aan gebouwen mag gebruikt worden voor
wonen. Ook gelden voor de werkfunctie dezelfde maximale maten als bij
                                        2
functieverandering naar werken: 500 m vloeroppervlak per locatie voor
niet-agrarische bedrijvigheid.

Het verschil is dat in plaats van een woongebouw een woon-
werkcombinatie kan worden gerealiseerd. Tussen wonen en werken dient
een directe relatie te bestaan;De bewoner van de woning heeft een
directe band met het bedrijf.

Kadernota Geluid 2008
Het gemeentebestuur van Wijchen wil de bestaande, goede
leefomgevingskwaliteit voor zijn bewoners ook in de toekomst behouden.
De gemeente wil in situaties, waar de leefomgevingskwaliteit nu te kort



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>schiet, streven naar oplossingen. Wijchen wenst een hoge geluidkwaliteit
te handhaven, maar ook nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk blijven.
In principe zou men willen uitgaan van een uniforme plandrempel van
48 dB Lden voor wegverkeerslawaai en van 50 dB(A) etmaalwaarde voor
industrielawaai voor de gehele gemeente en voor alle situaties.

Ten aanzien van woningbouw zal geluid in de beginfase van de
planvorming meegewogen dienen te worden. De gemeente Wijchen wil
bij nieuwe woningbouw de voorkeursgrenswaarde hanteren en daarmee
voor nieuwe ontwikkelingen een hoge woonkwaliteit garanderen.
Toepassing van een hoger geluidsniveau dan het gewenste niveau dient
beargumenteerd te worden.

Conclusie
Voor de nieuwe woning is geen sprake van een hoger geluidniveau. De
woning blijft voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan
Het gemeentelijk Verkeers en vervoerplan, schetst de hoofdlijnen van het
verkeers- en vervoersbeleid voor een periode van tien jaar (2008 - 2018).
In essentie gaat het voor de gemeente om:
 het garanderen van de bereikbaarheid;
 de verantwoordelijkheid voor een verkeersveilige situatie;
 een leefbare gemeente waarin verkeershinder wordt
    geminimaliseerd.

Voor 7 thema’s zijn concrete doelen, opgaven en streefbeelden
geformuleerd. Deze hoofdlijnen van beleid geven richting aan het
gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid in de periode 2006 - 2018.

Belangrijk aspect in het kader van dit plan is het parkeerbeleid.
Uitgangspunt is dat alle gebieden, voorzieningen en instellingen in hun
eigen parkeerbehoefte voorzien. Wijchen sluit aan bij de door het CROW
(Nationaal kenniscentrum verkeer, vervoer en infrastructuur) opgestelde
landelijke parkeernormen. Dit vormt het uitgangspunt voor de berekening
van de parkeerbehoefte.

Duurzaam veilig
Duurzaam veilig wordt waar mogelijk ingevoerd. Dat de gemeente de
richtlijnen van Duurzaam Veilig wil naleven is opgenomen in het GVVP
(Gemeentelijk Verkeers en VervoersPlan) deel 1. Dit betekent voor de
erfontsluitingswegen een snelheidsreductie naar 60 km/h en een
inrichting die hiermee overeenstemt.

Het profiel van de Wezelseveldweg is zodanig gedimensioneerd dat deze
overeenstemt met de voorgenomen snelheidsreductie. Het feitelijke




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>verlagen van de voorgeschreven rijsnelheid heeft nog niet
plaatsgevonden.
Conclusie
Het plan is niet in strijd met het GVVP. Het aspect duurzaam veilig is niet
direct toepasbaar op het betreffende perceel.

3.5. Conclusie beleid
Het beleid van de rijksoverheid heeft geen consequenties voor het
plangebied. Er zijn geen nationale belangen in het geding en afspraken
over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de
provincies en gemeenten.

Het plangebied maakt deel uit van het waardevolle landschap ‘Rivierduin
Wijchen - Bergharen’ op grond van de streekplanuitwerking. In
samenhang met de situering binnen de EHS, geldt hier een ‘nee tenzij’
regiem. Aantasting van de kernkwaliteiten is niet toegestaan, tenzij er
een groot maatschappelijk belang aan de orde is en er geen
alternatieven elders zijn. De samenhang tussen ecologische,
landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten is in deze gebieden
groot en behoud van of versterking van de landschappelijke en
cultuurhistorische kernkwaliteiten wordt nagestreefd. Vooral bij uitbreiding
met bebouwing in de nadere uitwerking van het streekplan zijn de
kernkwaliteiten van dit waardevolle landschap van belang.
Bestemmingswijziging is niet mogelijk als daarmee de wezenlijke
kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast.

Met het plan worden de kernkwaliteiten van het gebied niet aangetast. De
betreffende gronden zijn namelijk gelegen op de overgang van het
rivierduin naar het komgebied met de overwegende karakteristiek van het
komgebied.
                                                      2
Alle voormalige agrarische opstallen (circa 1.027 m ) worden gesloopt en
er wordt in ruil hiervoor een vervangende woning met bijgebouw
gebouwd. De bestaande woning met aangebouwde bijkeuken wordt
gebruikt voor de beoogde praktijkruimte en er worden aanvullend een
kleine yogaruimte en een ingangsportaal bij de beoogde praktijkruimte
bijgebouwd. Het totaal van de niet agrarische werkfunctie blijft (met een
                         2
oppervlakte van 260 m ) ruim onder de in het streekplan genoemde 500
   2
m . Met het vervallen van de bouwmogelijkheden op het agrarisch
bouwperceel, en het verwijderen van een groot oppervlak aan beton- en
asfaltverharding, leidt dit tot een substantiële vermindering van bebouwd
en verhard oppervlak op deze locatie in het buitengebied.
Het plan wordt landschappelijk ingepast, waarbij de nadruk wordt gelegd
op een gesloten landschappelijke rand langs de westzijde en een deel
van de zuidzijde van het perceel in aansluiting op de karakteristiek van
het rivierduin, met aan de noordoostzijde een open gebaar naar de
komgronden. Hier wordt tevens voorzien in de aanleg van een natuurlijke
waterpartij. Het plan draagt bij aan de realisering van de natuurdoelen




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>door de natuurwaarden van het plangebied te vergroten (verkleining
bouwvlak) en het geheel landschappelijk in te passen met voldoende
beeldkwaliteit.

Op grond van de Ruimtelijke Verordening Gelderland is
functieverandering naar niet agrarische functies onder voorwaarden
toegestaan. In het geval van nieuwe bebouwing in het kader van
functieverandering kan voor de maatvoering en specifieke voorwaarden
worden aangesloten bij bepalingen van het streekplan en de als
uitwerking hiervan door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale
beleidskaders.

Het regionale beleidskader wordt gevormd door het door de Stadsregio
Arnhem - Nijmegen vastgestelde beleidskader “Notitie
functieverandering”. Dit beleid is, voor zover dit het multifunctioneel
gebied betreft, als streekplanuitwerking vastgesteld. Aangezien het
plangebied onderdeel uitmaakt van de EHS geldt het regionale
beleidskader niet en dient te worden teruggevallen op het streekplan.

Functieverandering is mogelijk op grond van het streekplan in de vorm
van functieverandering in bestaande gebouwen. Vervangende
nieuwbouw is niet mogelijk bij functieverandering naar werken binnen de
EHS.

De provincie Gelderland heeft echter op 28 september 2012 aangegeven
akkoord te kunnen gaan met de nieuwbouw van de aanvullende kleine
yogaruimte ondanks de strijdigheid met het provinciale beleid. Er vindt
namelijk een reductie van bebouwing plaats, de nieuwbouw heeft een
kleine oppervlakte, het is een (maatschappelijke) functie die niet tot
hinder leidt en er bestaat samenhang tussen de nieuwbouw en het totale
plan.

Het plan is niet strijdig met de regionale en gemeentelijke
beleidsuitgangspunten. Met betrekking tot de proportionele verevening,
zoals gesteld in de beleidsnota wonen en werken in het buitengebied,
wordt aansluiting gezocht bij het landschapsontwikkelingsplan.

Voor het plangebied spelen er in het kader van het gemeentelijk
Verkeers- en vervoerplan geen bijzondere aspecten. Op de locatie wordt
voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De aspecten
geluid, luchtkwaliteit en waterhuishouding worden behandeld in
hoofdstuk 5.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>4.     PLANBESCHRIJVING


4.1. Kwantitatieve & kwalitatieve verevening

Voorwaarden
Binnen de geldende wet- en regelgeving is het mogelijk om op
locatieniveau (in de directe omgeving van en gekoppeld aan de locatie
waar functieverandering aan de orde is) voorzieningen te treffen ter
verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en daarvoor met een
exploitatieovereenkomst een proportionele bijdrage van de initiatiefnemer
overeen te komen.

Op locatieniveau kan de ruimtelijke kwaliteit worden verbeterd door sloop
van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en
herbestemming van het vrijkomende deel met een ‘groene’ bestemming,
maatregelen ter verbetering van de openbare toegankelijkheid van het
buitengebied, maatregelen ter verbetering van de waterhuishouding en
uitvoeringsmaatregelen als gevolg van een beeldkwaliteitsplan,
waaronder de realisering van groenvoorzieningen en natuurelementen.
Vereveningsbijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit kunnen in natura of in
financiële zin worden gerealiseerd.

De gewenste kwaliteitsbijdrage als onderdeel van de verevening hangt
samen met de huidige kwaliteiten van het gebied. Om de gewenste
kwaliteitsverbetering te kunnen vaststellen is er een differentiatie in
deelgebieden gemaakt. Op basis hiervan kan de gewenste verevening
worden vastgesteld. Het plangebied behoort tot een EVZ. De
verbindingszones bestaan uit landbouwgronden en verspreid gelegen
kleine natuur- en boselementen, waarbij veelal beken en andere
watergangen de as van de ecologische verbindingszone vormen.

Het LOP verschaft inzicht in de ruimtelijke kwaliteitsbijdrage die op lokaal
niveau het meest wenselijk wordt geacht.

Uitwerking
Op lokaal niveau wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit
door de aanwezige bedrijfsbebouwing te slopen en het bouwvlak te
verkleinen. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit is het gewenst om
de nieuw te bouwen woning aan de noordwestzijde van het huidige
bouwvlak te situeren in combinatie met de nieuwbouw van de
praktijkruimte meer centraal op het perceel.

Om een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit te leveren wordt aangesloten
bij het LOP. De kwaliteiten die hierin worden onderkend vormen het
uitgangspunt voor de landschappelijke inpassing van het plangebied.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>4.2. Planconcept
De initiatiefnemers willen graag een nieuw woonhuis bouwen met
bijbehorende bijgebouwen en uiteindelijk een yogaruimte volgens de
Vastu principes van natuurlijke bebouwing en planning, en in harmonie
met de natuurwetten (Vedisch bouwen). Dit ter ondersteuning van hun
eigen gezondheid en voor de ontwikkeling van yoga en Ayurvedische
activiteiten.

Het plangebied komt overeen met de omvang van het in het geldende
bestemmingsplan buitengebied opgenomen agrarisch bouwvak. Aan de
westzijde is in het geldende bestemmingsplan nog een klein hoekje
meegenomen binnen dit bouwvlak; hier stond vroeger een schuur. Dit
gedeelte van de gronden behoort niet tot het te ontwikkelen terrein, maar
dient wel te worden meegenomen in dit bestemmingsplan. Hier moet de
aanduiding ‘agrarisch bouwvlak’ worden verwijderd en krijgen de gronden
de onderliggende agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheid.
Voor het overige komen de agrarische bestemming, alsmede de
agrarische bouwmogelijkheden te vervallen.

Het perceel wordt bestemd ten behoeve van de voorgenomen functie en
de daarbij behorende bebouwing en beplanting. Het oppervlak dat voor
bebouwing in aanmerking komt wordt sterk beperkt ten opzichte van de
mogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan. Het perceel krijgt een
landschappelijke inpassing, waarmee tevens de proportionele verevening
op grond van het functieveranderingbeleid wordt vormgegeven. De
waterplan maakt hier deel van uit en dient tevens voor de opvang van het
schone hemelwater vanuit het perceel.

Elementen
Alle elementen spelen een belangrijke rol bij het Vedisch ontwerpen. Er
wordt getracht om alle basiselementen, zoals lucht, water, zon, aarde en
het vuur in balans te brengen. Van daaruit ontstaan vervolgens regels
voor het bouwen van een huis, maar ook voor de onmiddellijke omgeving
van het huis. De balans is belangrijk om het functioneren in een huis te
ondersteunen. Er wordt bijvoorbeeld gekookt waar de “stofwisseling” van
het huis dit ondersteunt, of er wordt gestudeerd waar de geestelijke
concentratie wordt aangemoedigd.

Zon
In de Vedische bouwwijze speelt de zonligging een uitermate belangrijke
rol. De eisen die aan de bouw van een Vedische woning gesteld worden
vereisen een vrij gezichtsveld gericht op het oosten. Om het maximale
voordeel te behalen van de energie van de in het oosten opkomende zon
moet de toegangsgevel beschenen kunnen worden. Dit betekent dat
deze gevel niet alleen op het oosten gericht moet te zijn, maar dat
hiervoor ook geen belemmerende bebouwing aanwezig mag zijn. De
azimuthoek (circa 60°) van het nieuwe woonhuis dient vrij te blijven.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Om die reden is de nieuwe woning wat verder vanaf de weg gesitueerd
en is het gericht op de kardinale punten. Het biedt daardoor een correcte
oriëntatie voor de bewoners op basis van parameters van de aarde, voor
beweging en magnetische- en energielijnen. Door de juiste oriëntatie
bieden de nieuwe gebouwen ook optimale omstandigheden voor het
opwekken van bijvoorbeeld zonne-energie.

De oriëntatie van de woning wordt ingebed in de voor het plangebied
opgestelde landschappelijke inpassing.

Water
Volgens de Vedische architectuur zijn problemen met ondergrondse
waterstromen te voorkomen door de waterpartijen in evenwicht te
brengen. Waar het Hernensche Meer ten zuidwesten gesitueerd is en het
Uiversnest ten noordoosten, zal door het graven van een vijver direct ten
noordoosten van de nieuwe woning het gewenste evenwicht ontstaan.
                                              2
De vijver, met een oppervlak van circa 1.000 m , gemeten vanaf de
insteek, kan tevens dienst doen voor de opvang van schoon hemelwater
van verharde oppervlakken binnen het plangebied.

Maatvoering
Bij een Vastu aanpak gelden de oude Vedische principes betreffende de
oriëntatie, de locatie en de dimensionering van gebouwen. Deze aanpak
geeft gedetailleerde aanwijzingen voor bijvoorbeeld de bouwkavel maar
ook aan de wijze van beplanting.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>Uiteindelijk heeft dit geleid tot een concept waarin het bouwperceel is
verdeeld in 4 ruimten:
 Woonruimte (Residence Area);
 Tuin (Agricultural Area);
 Bos (Forest Park);
 Praktijk (Ayurveda & Yoga Practice).

4.3. Bouwplan
De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het omzetten van de bestaande
agrarische bestemming naar een educatief gezondheids- en
welzijnscentrum waar cursussen en consulten op het gebied van yoga en
Ayurvedische voedingsleer gegeven worden. Meer specifiek is het de
bedoeling om de volgende activiteiten aan te bieden:
 Persoonlijk voedings- en levensstijlconsulten;
 Vegetarische kooklessen;
 Yogalessen;
 Ayurveda-, yoga- en zwangerschapscursussen.

                                                       e
Om dit mogelijk te maken wordt in de 1 fase de vrijstaande stal (circa
      2
752 m ) gesloopt. Daarnaast zal de betonnen en asfalt bestrating
verwijderd worden. De overige bebouwing wordt ingepast. Ter
vervanging van de bestaande woning wordt een vrijstaande woning
teruggebouwd.

De nieuw te bouwen woning wordt opgericht met de voorgevel op het
                                                                 3
oosten en bestaat uit één bouwlaag met kap (maximaal 1.000 m en een
                             2
oppervlakte van circa 190 m ). De woning staat bovendien binnen de
achterste gevellijn van de te slopen stal. Volgens de Vedische richtlijnen
zal de voormalige woning een exacte noord ingang krijgen door middel
                                                  2
van een aangebouwd ingangsportaal (circa 20 m ). Voor de nieuw te
bouwen woning wordt een vijverpartij gerealiseerd en op de
perceelsgrenzen rondom (maar met name aan de westzijde) komt
erfbeplanting.

De stal is onderkeldert met mestputten. De lege ruimtes die ontstaan
door het slopen van de stallen zullen worden opgevuld met aarde
afkomstig uit de vijver. Er wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans.
Dat wil zeggen dat geen grond aan- of afgevoerd hoeft te worden. Naar
                                        3
verwachting is circa 1.000 tot 1.300 m grond nodig om de oude
mestkelders op te vullen. Uit de vijver met een te ontgraven oppervlakte
                  2                      3
van circa 1.050 m komt circa 1.800 m grond. Dit is voldoende om een
gesloten grondbalans te realiseren.

                                                           2
De bestaande bedrijfswoning (circa 110 m ) met aangebouwde schuur
blijft vooralsnog in gebruik tot dat de nieuwe woning is gerealiseerd.
Daarna zal deze bedrijfswoning als praktijkruimte dienst gaan doen. De
aangebouwde schuur blijft vooralsnog in gebruik als garage/ berging tot



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                                  2
                            de nieuwe garage, van maximaal 80 m ten behoeve van de nieuwe
                            woning, is gerealiseerd. Hierna wordt de aangebouwde schuur van
                                  2
                            275 m eveneens gesloopt en door nieuwbouw vervangen in de vorm van
                                                         2
                            een yogaruimte (circa 130 m ) met sanitaire voorzieningen en een kleine
                            keuken. De totale oppervlakte voor praktijkruimte (voormalige woning en
                                                                  2
                            yogaruimte) bedraagt dan circa 260 m .




Nieuwe woning   oostgevel                                                                               zuidgevel




                            Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01       ontwerp   26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>De eindsituatie (ontwerp d.d. 3 juli 2011) is hier weergegeven.

Legenda:
 GA:              Poort;
 RV:              Tuin bij nieuwe woning;
 DB:              Gesloopte stal en schuur;
 PI:              Interessant punt;
 P:               Vijver;
 F:               Bos;
 FP:              Uitzichtpunt;
 HVG:             Kruiden en vegetarische groentetuin;
 GH:              Kas;
 BC:              Voetpad;
 OB:              Bestaande bedrijfswoning;
 EOB:             Aanbouw bestaande bedrijfswoning;
 G:               Garage/ berging;
 YH:              Yoga ruimte;
 DG:              Siertuin.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>4.4. Landschappelijke inpassing
Het initiatiefplan wordt op verantwoorde wijze in de landschappelijke
context ingepast. Hieronder wordt aangegeven op welke wijze hier
aandacht aan is besteed.

Bodem en water
De bodem van het plangebied en omgeving is primair gevormd onder
invloed van water en wind. Het sterke contrast van de gedeeltelijk
beboste rivierduinen met de vlakke, open komkleigebieden leidt tot een
zeer afwisselend landschap.

In het oostelijk deel van het Land van Maas en Waal ligt, in een strikte
noordwest-zuidoost-ordening, een aantal zandruggen. Deze grove,
grindhoudende zandgronden zijn oorspronkelijk rivierafzettingen van Rijn
en Maas, waarin later, door verstuiving een sterke mate van accidentatie
ontstond. De grootste hoogte ligt ten zuidoosten van Hernen en meet
circa 14,5 m +NAP.

Meer algemeen van karakter zijn de uit grove kleideeltjes en zand
opgebouwde stroomruggen, die in de nabijheid van de rivierbeddingen
door stromend water werden afgezet. Naarmate het water minder snel
stroomde, zijn fijnere zand- en kleidelen afgezet. Verder van de rivier af
werden achter de stroomruggen in vrijwel stilstaand water de fijnere
kleideeltjes afgezet. Deze gronden hebben lang een moerasachtig
karakter gehad, waarbij het rivierwater nog regelmatig, via doorbraken
door oeverwal of (later) dijk binnendrong.




Fragment bodemkaart met projectgebied gelegen in zone oude rivierklei (bron: Stiboka)



Het projectgebied ligt in de overgangszone van rivierduin naar vlakke,
open kom. De bodem bestaat hier uit oude rivierklei (poldervaaggrond),




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>bestaande uit zware zavel (kRn2). Het maaiveld is relatief vlak en ligt op
een gemiddeld peil van 6,5 m +NAP.

Het grondwaterpeil fluctueert tussen 0,4 – 0,8 m (GHG) en > 1,2 m
(GLG) minus maaiveld (grondwatertrap Vl).

Landschappelijke context
Door de matige bodemgeschiktheid (voor landbouw) van het rivierduin
zijn grote delen bebost. Vooral de randen, de overgangen naar de lagere,
meer vruchtbare gronden zijn in cultuur gebracht. Hetzelfde geldt voor de
vruchtbare en goed bewerkbare stroomruggen; hier werden de
nederzettingen gevestigd; redelijk beschermd tegen hoge rivierstanden,
maar nog voldoende dicht bij het water om in de directe nabijheid van de
(agrarische) gemeenschap geschikte landbouwgronden te kunnen
vinden.

Verder van de rivier af werden achter de stroomruggen, in vrijwel
stilstaand water, de fijnere kleideeltjes afgezet. Deze gronden hebben
lang een moerasachtig karakter gehad, waarbij het rivierwater nog
regelmatig, via doorbraken door oeverwal of (later) dijk binnendrong. De
zware kleigrond werd uiteindelijk toch in cultuur gebracht, doch staat in
feite slechts weidebouw toe. Daardoor is hier veelal sprake van een
uitgestrekt open landschap, waarin slechts een enkele beplantingslijn
langs weg of wetering voor enige geleding zorgt. De verkaveling is
rechthoekig, het waterstelsel fijnmazig. Bebouwing kwam hier pas laat in
       e
de 20 eeuw, in de vorm van verspreide ruilverkavelingsboerderijen.

Wat noordelijk van het plangebied liggen in de kom enkele restbeddingen
van voormalige rivierlopen. Doordat deze “watersporen” nog altijd van
invloed zijn op grondwaterstromingen en een drainerende invloed hebben
op de hogere gronden, zijn hier later door de mens de verschillende
weteringen gegraven, zoals de Woeziksche Leijgraaf.

Ecologisch patroon
Het projectgebied ligt in het overgangsmilieu, en draagt bij tot de
ecologische gradiënt tussen het besloten milieu van het rivierduin naar de
grootschalige open komgronden. Het natuurlijke bosgezelschap bestaat
hier uit het Elzen-vogelkersverbond, of het Vochtige elzen-essenbos. In
de lagergelegen gebieden is sprake van een grootschalige openheid,
waarin slechts een enkele lijnvormige beplantingscoulisse voorkomt (o.m.
wegbeplantingen, elzensingels en knotwilgen). Ook zijn plaatselijk
populierenblokken aangeplant. Het natuurlijke bosgezelschap bestaat
hier uit Vochtig elzen-essenbos, of Elzenbroek, c.q. Berkenbroek, beide
met bijmenging van soorten uit het Wilgenbroek-struweel.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>Landschappelijke inpassing
Het plan beslaat een min of meer vierkant perceel (het voormalig
agrarisch bouwblok), dat grofweg in 3 delen kan worden ingedeeld. Het
westelijk deel wordt ingeplant als parkbos. Incidenteel wordt hier ruimte
gereserveerd voor een bebouwingselement (woning en garage/ berging).
Deze zone presenteert zich als bosperceel.

De oostzijde wordt weer in tweeën gedeeld en bestaat uit:
 Een praktijkdeel met enkele bebouwingseenheden in de vorm van
   ateliers c.q. workshopruimten (voorzijde);
 en een semi-agrarisch deel met groente-, kruiden- en bloementuinen
   (achterzijde).

Het voorste deel presenteert zich sterk naar “buiten” met bebouwing, tuin
en erf, terwijl het achterste deel een vooral open en agrarische
karakteristiek vertoont en dus goed aansluit bij het achterliggende
landschap.




                                                      Masterplan landschappelijke inpassing


Hiermee kan het perceel in gebiedseigen termen worden geïnterpreteerd
en laat het zich op natuurlijke wijze inpassen in de omgeving.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>Uitwerking plan


Tuin en erf
De omgeving van het bestaande (en te handhaven) woonhuis wordt
ingericht ten behoeve van het beoogde studie- en praktijkcentrum. Het erf
wordt toegankelijk via een riante inrit en biedt ruimte voor parkeren,
terwijl de tuinen geschikt zijn voor verblijf en verpozing. Een achter de
woning te realiseren bijgebouw gaat fungeren als yogacentrum. Met
hagen (beuk, meidoorn, of iets soortgelijks) wordt de begrenzing van dit
terreindeel gemarkeerd.

Parkbos
Onmiddellijk na het betreden van de kavel, in de zuidwesthoek van het
perceel, wordt langs de westelijke grens van het perceel een groene
parkachtige situatie gecreëerd met behulp van streekeigen beplanting.
De bestaande boomsingel op de erfgrens wordt daarbij uitgebreid tot een
structuurrijk parkbos, opgebouwd uit boomlaag, struiklaag en kruidlaag.
Basissoorten in de boomlaag zijn iep, es, els, esdoorn, ratelpopulier, wilg.
In de onderbeplanting worden als basissoorten verwerkt: meidoorn,
sleedoorn, kornoelje, hazelaar, gelderse roos, eglantier en vlier. In de
kernzone kan deze basisopzet worden “verrijkt” met andere soorten.

Het gebruik van dit park dient ter ondersteuning van de yoga activiteit
door het creëren van:
 Een wandelpad in het bos;
 Een aantal meditatieplaatsen in de openlucht;
 Aandachtplekken langs het wandelpad.

Een wandeling over het bospad is een ervaring voor de zintuigen. Het
gaat hierbij om voorwerpen als kleine beelden en natuurlijke
geluidmakers zoals een windorgel van bamboe. Dit alles is bedoeld om
de zintuiglijke waarneming te verlevendigen. Een wandeling over dit
bospad sluit tevens aan bij de cursussen en bewustzijnstrainingen die
aangeboden worden in de Ayurvedische praktijk. De verandering van het
landschap langs het pad zal cliënten tevens bewuster maken van de
afwisseling in het landschap: weiden, waterelementen en bos.

Vijver
De nieuwe vijver dient alle gebruiks- en ecologische functies van open
water te ondersteunen. Voorbeelden daarvan zijn de CO2 verzamelende
eigenschappen van een vijver, een mooi uitzicht, zonreflectie en andere
absorberende kwaliteiten. Bovendien kan het talud een voedingsbodem
zijn voor dieren en vegetatie. Grootte en diepte dienen vanuit Vedisch
perspectief zo groot mogelijk te zijn. Natuurvriendelijke oeverzones,
zonbeschenen en uitgevoerd met flauwe taluds en moeraszones bieden
ruimte aan tal van plantensoorten, insecten, reptielen en amfibieën.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Kruiden- en groentetuin
Aan de oostelijke kant van de vijver, en ten noorden van de bestaande
woning, zal een kruiden- en groentetuin - met eventueel een kas –
worden gecreëerd. Hier zullen vegetarisch voedsel en kruiden worden
verbouwd ten behoeve van de cliënten/ gasten van de Ayurvedische
praktijk. Te overwegen is om de erfgrenzen hier te laten vervagen en dit
terreindeel naadloos te laten overgaan in het achterliggende agrarisch
perceel. Zo nodig wordt slechts een veekerend raster geplaatst
(ruimtelijke voorkeur). Als alternatief kan worden gedacht aan een
vlechthaag (ecologische voorkeur).

Hoogstam fruitbomen.
De wens bestaat om in het midden van het perceel ook hoogstam
fruitbomen aan te planten. Waar de grond hier niet geschikt voor is zal ter
                                  3
plaatse van het plantgat circa 1 m klei door zand vervangen worden.
Fruitbomen worden niet aan de randen van het perceel gesitueerd. Hier
wordt voorzien in een landschappelijk inpassing met gebiedseigen
beplanting.

4.5. Verkeer & parkeren
De Wezelseveldweg heeft geen functie als doorgaande weg, maar wordt
uitsluitend gebruikt voor bestemmingsverkeer. Het profiel van de weg is
landelijk.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   32
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Op dit moment is de toegestane snelheid hier formeel 80 km/uur, maar in
de praktijk blijkt dit niet realistisch. De inrichting van de weg is zodanig
dat het verkeer zich aanpast aan de omstandigheden. Op termijn zal het
hele buitengebied als 60 km/uur zone worden ingericht. Dit wordt
gefaseerd uitgevoerd waarbij zoveel mogelijk wordt getracht werk-met-
werk te maken.

Het verkeersaantrekkende karakter van de bedrijfsactiviteiten is zeer
beperkt. Er zullen ten hoogste 7 tot 10 personen per dag gelijktijdig aan
een cursus deelnemen. Het plangebied wordt ontsloten via de bestaande
inrit op de Wezelseveldweg.

Op het erf is voldoende ruimte aanwezig voor de benodigde
parkeerplaatsen. Er worden, mede ten behoeve van overnachtingen, 10
parkeerplaatsen gerealiseerd.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>5.     MILIEU- & OMGEVINGSASPECTEN


5.1. Milieu

Geluid
Er is een quickscan wegverkeerslawaai (Pouderoyen Compagnons, nr.
007-505) verricht ten behoeve van het bestemmingsplan
Wezelseveldweg te Leur.

Het plan ligt binnen de geluidszones van de Wezelseveldweg en de
Broekstraat, beide wegen hebben maximaal 2 rijstroken en zijn
buitenstedelijk gelegen, de zone bedraagt 250 m. De verkeersgegevens
voor de Broekstraat en de Wezelseveldweg zijn verstrekt door de
gemeente Wijchen.

De wettelijke voorkeursgrenswaarde voor nieuw te bouwen woningen ten
gevolge van een weg bedraagt 48 dB, de maximaal te ontheffen
geluidsbelasting bedraagt in een buitenstedelijke situatie 53 dB. De
quickscan is verricht met standaard rekenmethode I. Uit de berekeningen
blijken dat ten gevolge van de Broekstraat en de Wezelseveldweg de
wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn met
betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai.

De verkeersgegevens en berekeningen zijn als bijlage bij dit plan
gevoegd.

Bodem
Verkennend bodemonderzoek
Er is een verkennend milieukundig bodemonderzoek (Öko-Care bv nr.
RS0248A, d.d. 23 december 2011) verricht.

Bij de visuele inventarisatie is geen asbest aangetroffen.

De onderzoekresultaten zijn weergegeven in de navolgende tabel:




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   34
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>Op grond van de analyseresultaten van twee van de verzamelde
grondmengmonsters en de grondwatermonsters, wordt de hypothese
'niet-verdachte locatie' verworpen. Er mag echter worden aangenomen,
dat er geen sprake is van een relevante verontreinigingssituatie op de
onderzoekslocatie.

Op basis van deze aanname kan worden geconcludeerd, dat er geen
belemmeringen van milieukundige aard bestaan voor de voorgenomen
wijziging van en nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Er wordt vanuit het
terrein geen grond afgevoerd. Bij eventuele afvoer van uitkomende grond
dient rekening gehouden te worden met het Besluit Bodemkwaliteit.

Asfaltonderzoek
Er is daarnaast een onderzoek verricht naar de teerhoudendheid van de
asfaltverharding op het plangebied (ÖkoCare bv, nr. RL0248A, d.d. 23
december 2011).

Hiertoe zijn op 3 plaatsen op het terrein monsters genomen van de
aanwezige asfaltvarharding. Hieruit is een mengmonster samengesteld
dat is geanalyseerd op Polycylische Aromatische Koolwaterstoffen
(PAK’s). Uit de analyseresultaten blijkt, dat in het monster geen PAK’s
zijn aangetroffen. Het gehalte blijft derhalve zeer ruim onder de kritische
waarde van 75 mg/kg.ds. De conclusie luidt dat de op het terrein
aanwezige asfalt niet teerhoudend is.

Asbestinventarisatie gebouwen
Er is binnen het plangebied een asbestinventarisatie verricht (Asbest
Inventarisatie Bureau H.A.G. van Wijk, nr. 27101105HW, d.d. 30
november 2011). Het onderzoek geeft aan dat er asbest aanwezig is in
de vorm van asbesthoudende golfplaten op een van de schuren en op de
garage bij de woning. Deze beide gebouwen zullen worden gesloopt.

De sanering van het aangetroffen asbest zal worden uitgevoerd door een
erkend gecertificeerd asbestsaneerder.

Externe veiligheid
Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving
loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het
behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan
verbonden risico’s moeten aanvaardbaar blijven. De wetgeving rond
externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt
kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en
gezondheidsinstellingen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt
kwetsbaar zijn onder meer kantoren, winkels, horeca en
parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt
tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd
en buisleidingen.

De risiconormen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het “Besluit
externe veiligheid inrichtingen” (Bevi). In dit besluit zijn
milieukwaliteitseisen op het gebied van externe veiligheid geformuleerd.
De bij het besluit behorende ministeriële regeling “Regeling externe
veiligheid inrichtingen” (Revi) werkt de afstanden, de referentiepunten en
de wijze van berekenen van het plaatsgebonden risico en het
groepsrisico verder uit ter uitvoering van het Bevi. Op 1 juli 2007 is de
Regeling tot wijziging van de Revi in werking getreden en heeft onder
andere betrekking op de gewijzigde afstanden voor bestaande LPG
tankstations. Daarnaast zijn de Handreiking Verantwoording Groepsrisico
van VROM en de Handleiding externe veiligheid inrichtingen
hulpmiddelen voor de wijze waarop volgens het Bevi met externe
veiligheidsrisico’s moet worden omgegaan relevant.

Het Bevi verplicht het bevoegd gezag op basis van de Wet milieubeheer
om veiligheidsafstanden aan te houden tussen gevoelige objecten en
risicovolle bedrijven. In het besluit zijn gevoelige objecten gedefinieerd
als kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico (PR)
De kans dat één persoon buiten het inrichtingsterrein overlijdt als gevolg
van een calamiteit bij het bedrijf (plaatsgebonden risico).

Groepsrisico (GR)
De kans dat meerdere personen buiten het inrichtingsterrein overlijden
als gevolg van een calamiteit bij het bedrijf (groepsrisico). Voor het
groepsrisico wordt een oriëntatiewaarde gegeven en geldt voor nieuwe
situaties een verantwoordingsplicht voor het bevoegd gezag.

Om de risico’s ter plaatse van het plangebied te achterhalen is er een
analyse gemaakt van de externe veiligheidssituatie rondom het
plangebied, met behulp van de provinciale risicokaart. Bijgaand is een
uitsnede van de risicokaart opgenomen.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   36
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>Risicovolle inrichtingen:
Het plangebied is gelegen in een rustig buitengebied. Er zijn in het
plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Ook buiten het
plangebied zijn geen inrichtingen aanwezig waarvan de risicocontouren
het plangebied beïnvloeden.

Transport van gevaarlijke stoffen:
In of nabij het plangebied zijn geen routes gelegen waarover vervoer van
gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water plaatsvindt. De
afstand tot de dichtstbijzijnde routes is zodanig groot dat het plangebied
hier niet door wordt beïnvloed. De dichtstbijzijnde buisleidingen zijn
gelegen op circa 150 m ten westen van het plangebied. In onderstaand
overzicht zijn de leidingkarakteristieken weergegeven.

                                                                       -6
Leiding               Diameter               Maximale         PR 10 /jr              invloedsgebied
                                             werkdruk         contour
A-507                 42 inch                66 bar           Nihil                  490 m
A-505                 36 inch                66 bar           Nihil                  430 m

De leiding A-505 ligt het meest dichtbij het plangebied. Mede gezien de
lage bevolkingsdichtheid ter plaatse, vormt de realisatie van het initiatief
neemt de oriënterende waarde van het groepsrisico nauwelijks toe en is
nihil.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1    NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01      ontwerp   37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Pouderoyen compagnons heeft onderzoek verricht in verband met het
groepsrisico. Uit het onderzoek blijkt dat:
 er 4 hogedruk aardgastransportleidingen zijn waarvan het
    invloedsgebied een overlap kent met het plangebied;
                                        -6
 er geen overlap bestaat met de 10 plaatsgebonden risicocontouren
    van deze leidingen en het plangebied;
              -6
 dat de 10 plaatsgebonden risicocontouren van deze leidingen nihil
    zijn;
 dat de oriënterende waarde van het groepsrisico nihil is;
 er verder geen verantwoording van het groepsrisico behoeft plaats te
    vinden.

Het onderzoek is als bijlage bij dit plan gevoegd.

Hoogspanningsverbindingen
Er bevinden zich geen hoogspanningsverbindingen binnen het
plangebied of in de directe ervan.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor onderhavige
ontwikkeling.

Milieuzonering
Voor dit aspect is in eerste instantie de website van de provincie
Gelderland, Mijn Leefomgeving. In onderstaande afbeelding is hiervan
een uitsnede gemaakt.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   38
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>Uit de afbeelding blijkt dat er op ruim 200 m een melkveehouderij is
gevestigd. Conform de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, editie
2009 geldt hiervoor een richtafstand van 100 m. Hieraan wordt voldaan.
In de paragraaf Geurhinder en veehouderij wordt hierop verder ingegaan.

Het plan voorziet in de realisatie van een educatief gezondheids- en
welzijnscentrum waar cursussen en consulten op het gebied van yoga en
Ayurvedische voedingsleer gegeven worden. Conform de eerder
genoemde VNG-publicatie, kan aansluiting gevonden worden bij de
categorie ‘Overige Dienstverlening, persoonlijke dienstverlening niet
eerder genoemd’ (SBI-code: 9609.B, milieucategorie 1. Voor
milieucategorie 1 wordt een indicatieve hinderafstand van 10 m
gehanteerd. Binnen 10 m rond het plangebied is geen woning of ander
gevoelig object gevestigd.

Conclusie
Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor onderhavige
ontwikkeling.

Lucht
Op 15 november 2007 is de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ in
werking getreden, die het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’ vervangt. De wet is
één van de maatregelen die de overheid heeft getroffen om:
 negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge
    niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken;
 mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkeling te creëren ondanks de
    overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak
van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma
Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele
koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde
projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in
betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze
mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit
uitgevoerd worden.

Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ geen
belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:
 er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van
    een grenswaarde;
 een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de
    luchtkwaliteit leidt;
 een project ‘niet in betekenende mate’ van bijdraagt aan de
    luchtverontreiniging (meer dan 3 % ten opzichte van de
    grenswaarde);




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>     een project is opgenomen in een regionaal programma van
      maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU
      derogatie heeft verleend.

      NIBM-grens bouwlocaties, 3 % criterium:
      < 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg, met een
      gelijkmatige verkeersverdeling;
                   2
      < 100.000 m bruto vloeroppervlak kantoorruimte bij minimaal 1
      ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

                                                            e
Het plan voorziet in de realisatie van een 2 woonhuis en een educatief
gezondheids- en welzijnscentrum. In de planopzet wordt uitgegaan dat er
dagelijks maximaal 10 cursisten komen. Als deze met eigen auto komen
zullen dat 20 verkeersbewegingen worden gegenereerd. Daarnaast zal er
voor de beide woningen gemiddeld samen ook 20 verkeersbewegingen
worden gegenereerd (conform CROW-publicatie 256, kengetallen
Verkeersgeneratie Woon- en werkgebieden. Met behulp van het web-
based programma Car II, is bepaald of de Nibm-norm niet overschreden
wordt. Uit de berekeningen (die als bijlage zijn opgenomen) blijkt dat de
Nibm-norm niet wordt overschreden.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavige
ontwikkeling.

Geur
De gemeente ligt niet binnen een concentratiegebied, zoals aangegeven
in Bijlage 1 bij de Meststoffenwet, en de locatie ligt buiten de bebouwde
kom. Hier geldt in beginsel een wettelijk vastgestelde geurnorm die 8,0
       3
ouE/m bedraagt. De gemeente heeft geen verordening geurhinder en
veehouderij.

Pouderoyen Compagnons heeft onderzoek gedaan naar het aspect geur
in de vorm van een quickscan. Aan de hand van de web-based
bronnenbestand van de provincie Gelderland (web-bvb) zijn de gegevens
van de omliggende bedrijven geraadpleegd. In een straal van 2 km van
het plangebied liggen 17 veehouderijen, waarvan 9 veehouderijen een
vergunde geuremissie hebben. Uit de quickscan voorgrondbelasting blijkt
                                                              3
dat de geurnorm niet overschreden wordt (maximaal 0,4 ou E/m ). De
achtergrondbelasting zal ook de norm van de voorgrondbelasting niet
                                                  3
overschrijden, de geurbelasting bedraagt 0,7 ouE/m . Er kan gesproken
worden van een goede milieukwaliteit.

Op circa 200 m afstand ligt een melkveehouderij (Broekstraat 39). Deze
veehouderij houdt alleen dieren met een diercategorie waarvoor niet bij
ministeriële regeling een geuremissie is vastgesteld. De afstand die
aangehouden dient te worden bedraagt 50 m. Hieraan wordt voldaan.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   40
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>Verder zijn er binnen een straal van 200 m rond het plangebied geen
veehouderijen gevestigd waar dieren worden gehouden van een
diercategorie waarvoor niet bij ministeriële regeling een geuremissie is
vastgesteld.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er geursituatie ter plekke goed is. Het
aspect geur vormt geen belemmering voor de realisatie van het initiatief.

5.2. Waterhuishouding
Op basis van de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de
watertoets verplicht bij bestemmingsplannen, inpassingsplannen,
buitenplanse omgevingsvergunningen en buitentoepassingverklaringen
van beheersverordeningen. Voor overige plannen dient een watertoets te
worden uitgevoerd op basis van het nationaal bestuursakkoord water.

De watertoets is bedoeld om ruimtelijke plannen meer waterbestendig te
maken, waarbij wateraspecten vroegtijdig en expliciet worden
meegenomen in ruimtelijke plannen en bij locatiekeuzen. Het Bro regelt
de verplichte waterparagraaf in de toelichting bij genoemde ruimtelijke
plannen en het overleg met de waterbeheerder (wateradvies).

De waterparagraaf beschrijft de wijze waarop rekening wordt gehouden
met eventuele gevolgen van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding.
De waterparagraaf geeft een beschrijving van beleidsuitgangspunten,
waterhuishoudkundige situatie en wateropgaven in het plangebied,
(motivatie van) meest geschikte oplossingen en ruimtelijke consequenties
daarvan. Indien aan de orde is tevens het advies van het waterschap in
de waterparagraaf verwerkt.

Huidig watersysteem


Geohydrologie en grondwatersysteem:
Het plangebied is gesitueerd in het landelijk gebied. Het maaiveld ligt op
circa 6,5 m +NAP. De bodem op de locatie bestaat voornamelijk uit
zware zavel (grof zand) met een laagdikte van circa 1,0 m. Het
plangebied ligt op een rivierduin en tevens in een infiltratiegebied.

De gemiddelde grondwaterstand ligt op circa 5,6 m +NAP en de
gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) is circa 5,9 m +NAP. Als
ontwateringseis geldt dat de GHG niet hoger mag stijgen dan 0,5 m
beneden maaiveld, 0,7 m beneden straatpeil en 1,0 m beneden vloerpeil
begane grond.

Oppervlakte- en afvalwatersysteem:
Langs de westelijke rand van het plangebied ligt een B-watergang in
gedeeld particulier eigendom en beheer. Het waterpeil hiervan bedraagt



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>het gehele jaar door 5,4 m +NAP. Zie tevens onderstaande uitsnede van
de Legger van het waterschap:




                                                    Globale ligging plangebied (rode omkadering)
                                                                           Bron: http://maps.google.nl



Het plangebied is gerioleerd door middel van drukriolering.

Ecosysteem:
Het plangebied is gelegen in de EHS, in een ecologische
verbindingszone.

Gemeentelijk waterbeleid en waterbeheer
In november 2003 heeft de gemeenteraad de Strategische waternota
vastgesteld. De waternota omvat thema's en uitgangspunten voor een
meer duurzaam waterbeheer binnen de gemeente Wijchen. In het kader
van de watertoets moet een vertaalslag worden gemaakt naar de
concrete plansituatie. Tevens beschikt de gemeente over een
Gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de gemeente invulling geeft
aan haar zorgplicht voor een doelmatige aanleg en beheer van riolering.

De gemeente Wijchen valt binnen het beheersgebied van Waterschap
Rivierenland. Het waterschap geeft in het kader van de Wet
verontreiniging oppervlaktewater (Wvo) vergunning af voor lozing van
afvalwater op het oppervlaktewater en in het kader van de Keur een
ontheffing voor ingrepen in watergangen en waterkeringen. Daarnaast
verzorgt de waterbeheerder het onderhoud van A-watergangen.

Gemeenten dragen op grond van de Wet milieubeheer (artikel 10.33) de
zorg voor het inzamelen en transporteren van afvalwater naar het




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01     ontwerp       42
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>overnamepunt van de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). Daarnaast
hebben gemeenten op grond van de Waterwet (artikel 3.5) de zorgplicht
voor inzameling, transport en verwerking van overtollig hemelwater.
Perceeleigenaren dienen hemelwater op eigen perceel te verwerken.
Indien dit redelijkerwijs niet kan worden verlangd, treedt de gemeentelijke
zorgplicht in werking. Daarnaast hebben gemeenten op grond van de
Waterwet (artikel 3.6) de zorgplicht voor het treffen van maatregelen in
openbaar gebied om structureel de gevolgen van grondwaterstand voor
de aan de grond gegeven bestemming te voorkomen c.q. te beperken,
tenzij dit niet doelmatig is of de verantwoordelijkheid van de provincie of
het waterschap.

Beleidsuitgangspunten en consequenties voor het ruimtelijk plan


Wateroverlast en volksgezondheid
Inrichting en beheer van het waterhuishoudkundig systeem binnen het
plangebied dient te zijn gericht op het voorkomen van wateroverlast voor
wegen en bebouwing en het voorkomen van schade aan
volksgezondheid door bijvoorbeeld vochtige kruipruimten, stilstaand
water en onveilige oevers.

Zo nodig wordt de drooglegging of ontwatering verbeterd (bijvoorbeeld bij
een lage ligging van het plangebied of hoge grondwaterstanden). In het
geval van ondergronds bouwen of onderkeldering moet in het bouwplan
rekening worden gehouden met eventuele grondwateroverlast. Tevens
dienen consequenties van ondergronds bouwen voor het
grondwaterregime in de directe omgeving nader te worden bekeken.

Afkoppeling en waterberging
De gemeente streeft naar het vasthouden van gebiedseigen water door
benutting van de natuurlijke bergingscapaciteit van bodem en
oppervlaktewater. Transport van schoon hemelwater via de riolering moet
worden vermeden. Overeenkomstig de beslisboom voor hemelwater
(bron: BORG) en de beslisboom aan- en afkoppelen verharde
oppervlakken (bron: wRw 2003) dient zoveel mogelijk hemelwater te
worden afgekoppeld van het rioleringsstelsel met de voorkeursvolgorde:
 1. benutting;
 2. bodeminfiltratie;
 3. vertraagde afvoer naar en berging in oppervlaktewater;
 4. afvoeren via rioolstelsel.
Uitgangspunt bij nieuwbouw is de aanleg van een gescheiden
hemelwaterafvoer (HWA) en droogweerafvoer (DWA).

Indien de toename van verhard oppervlak als gevolg van het bouwplan
        2                              2
> 500 m (stedelijk gebied) of > 1.500 m (landelijk gebied) dan is het
plan op grond van het waterschapsbeleid compensatieplichtig,
inhoudende dat aanleg van extra waterberging noodzakelijk is. De




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>benodigde ruimte voor compenserende waterberging dient in dat geval te
worden berekend (zie Handreiking watertoets Waterschap Rivierenland).

In principe levert het voorliggende plan een afname van het bebouwd
                                       2                    2
oppervlak op. Er wordt circa 1.027 m (480 + 272 + 275 m ) aan
bebouwing gesloopt. Hiervoor wordt 1 nieuwe vrijstaande woning met
bijgebouwen gebouwd. Dit komt overeen met een bebouwing van circa
       2        2                  2
270 m (190 m woning en 80 m bijgebouw). Tevens worden er een
nieuwe praktijkruimte van circa 130 m² en een nieuw ingangsportaal
(circa 20 m²) opgericht en blijft de oude woning (circa 110 m2)
gehandhaafd. In totaal betekent dit dat in de nieuwe situatie minder dan
de helft (circa 530 m²) van het dakoppervlak aanwezig blijft.

In plangebied is er sprake van een infiltratiegebied. Aangezien er veel
bebouwing gesloopt wordt en er een vijver aangelegd wordt, betekent het
dat op deze locatie de waterhuishouding zal verbeteren.

Het regenwater afkomstig van nieuwe bebouwing zal op natuurlijke wijze
zijn weg vinden naar de nieuw aan te leggen vijver.

Waterkwaliteit
De gemeente streeft naar een goede waterkwaliteit, die voldoet aan de
gestelde eisen. Van belang is dat zo min mogelijk vervuilende stoffen
worden toegevoegd aan het grond- en oppervlaktewatersysteem. Alleen
schoon hemelwater wordt direct afgevoerd naar de bodem of het
oppervlaktewater.

Verontreiniging van hemelwater afkomstig van daken wordt voorkomen
door toepassing van niet-uitlogende materialen, zoals omschreven in de
Dubo-bepalingen, en door het beperken van de toepassing van lood,
koper, zink en zacht pvc. Verontreinigd hemelwater afkomstig van daken
en andere verharde oppervlakken wordt alleen afgevoerd via een
bodempassage. In het bouwplan moet hiermee rekening worden
gehouden. Afvalwater wordt op doelmatige wijze afgevoerd via de
gemeentelijk drukriolering.

Natuurwaarden
De gemeente streeft naar behoud van natuurwaarden en biodiversiteit.
Het bouwplan en toekomstige beheer van het plangebied mag daarom
geen verstoring geven van de vereiste (grond)waterkwaliteit en -
kwantiteit.

Het plangebied bevindt zich niet in een beschermingszone voor natte
natuur.

Het plangebied is wel gelegen binnen de ecologische verbindingszone.
Hier geldt een “nee, tenzij”-benadering. Dit houdt in dat




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   44
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>bestemmingswijziging niet mogelijk is als daarmee de wezenlijke
kenmerken of waarden van het gebied significant worden aangetast.
Uitgangspunt is dat wordt bijdragen aan een samenhangend netwerk van
kwalitatief hoogwaardige natuurgebieden en natuurrijke
cultuurlandschappen door bescherming, instandhouding en ontwikkeling
van de aanwezige bijzondere ruimtelijke waarden en kenmerken.

Bij eventuele aanleg van open water wordt gestreefd naar aanleg van
natuurvriendelijke (en veilige) oevers. Het beheer mag geen verstoring
geven van waterkwaliteit en biodiversiteit.

Met het plan vindt geen aantasting plaats van de wezenlijke kenmerken
of waarden van het gebied. Het agrarische bedrijf verdwijnt en de
bebouwing neemt significant af. Het perceel wordt landschappelijk
ingepast en er wordt een open water aangelegd met natuurvriendelijke
oevers, die bijdragen aan de versterking van de aanwezige
natuurwaarden.

Drinkwaterbesparing
Gebruik van hoogwaardig drinkwater dient zoveel mogelijk te worden
beperkt tot hoogwaardige toepassingen. Zo mogelijk wordt hemelwater
gebruikt voor laagwaardige toepassingen. Voor zover relevant wordt
verspilling van drinkwater voorkomen door de toepassing van
waterbesparende voorzieningen.

Het perceel is nimmer aangesloten geweest op een openbare
drinkwaterleiding. Er is voor het drinkwater gebruik gemaakt van een
eigen bron. Het is de bedoeling om dit gebruik voor het grijs water circuit
te continueren. Voor het drinkwater wordt uitgegaan van aansluiting op
de openbare drinkwaterinstallatie van Vitens.

Beleving
De gemeente streeft naar versterking van de belevingswaarde van water.
Cultuurhistorisch waardevolle watergebonden elementen zijn herkenbaar
in het landschap aanwezig. Water en watergebonden elementen worden
zo mogelijk gevisualiseerd. Het afkoppelen van hemelwater van daken en
wegen moet bij voorkeur zichtbaar gemaakt worden, bijvoorbeeld door de
aanleg van kleine goten.

Maatregelen
In het plangebied neemt per saldo het aantal vierkante meters verharding
(zowel bebouwing en terreinverharding) niet toe ten opzichte van de
huidige situatie. Pas als de verharding in het buitengebied met meer dan
         2
1.500 m toeneemt moeten er, volgens het beleid van het waterschap,
compensatiemaatregelen genomen worden in het kader van de
waterberging. Dit is in de voorliggende situatie niet aan de orde.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Bij de bouw wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van niet uitlogende
bouwmaterialen. Het hemelwater wordt niet gekoppeld aan het
rioolsysteem maar afgevoerd naar de op het terrein aan leggen vijver. In
het intermediair gebied kan het water worden geborgen tot uiteindelijk
infiltratie heeft plaats gevonden.

De hoeveelheid af te voeren hemelwater zal aanmerkelijk minder zijn dan
in de huidige situatie, doordat het verhard oppervlak afneemt ten opzichte
van de huidige situatie. De afname van verhard oppervlak bedraagt circa
       2                                                    2
800 m (circa ⅓ van het huidig oppervlak van circa 2.500 m ).

In de nieuwe vijver resteert, ten opzichte van het maaiveld, ongeveer
0,6 m voor waterberging. Uit ecologische overweging zou hiervan
maximaal 0,3 m kunnen dienen voor aanvullende berging. Bij een
                                         3
maatgevende bui zal er ongeveer 24 m water moeten worden
opgevangen. De capaciteit van de vijver, uitgaande van een maximale
peilstijging van 0,3 m, voldoet hier ruimschoots aan.

De afvoer van het afvalwater (DWA) vindt plaats op de bestaande
drukriolering. Voor de technische ontsluiting op de drukriolering wordt
met de gemeentelijke rioolbeheerder apart overleg gevoerd.

Aan de drooglegging kan worden voldaan. Er is voldoende
ontwateringsdiepte. Het peil van de nieuwe woning ligt op 7,2 m +NAP.
De GHG ligt op circa 5,9 m +NAP, waarmee de ontwateringsdiepte
uitkomt op 1,3 m (moet minimaal 0.7 m bedragen). Ook bij het
onderkelderen van gebouwen zal de drooglegging moeten worden
gegarandeerd. Dit betekent dat deze waterdicht moeten worden
gerealiseerd. De ontwateringsdiepte van de tuin bij de woning ligt tussen
de 0,56 m en de 1,06 m, waarmee kan worden voldaan aan de hiervoor
geldende ontwateringsdiepte van 0,5 m. De bovenzijden van de paden
op het perceel worden aangelegd op een hoogte van 6,5 m +NAP, zodat
ook hier kan worden voldaan aan de droogleggingseis.

Omdat er vanuit natuuroogpunt geen sprake is van bijzondere waarden,
behoeven in dit verband geen maatregelen te worden getroffen.

Overleg met waterbeheerder
Formeel overleg met de Waterschap Rivierenland in het kader van de
watertoets is volgens de nieuwe beleidslijn van het Waterschap verplicht
indien er een bepaalde toename van verharding plaatsvindt. In
voorliggend geval neemt het verhard oppervlak echter juist af.

Daarom hoeft geen overleg met waterschap plaats te vinden.
Desondanks is het bestemmingsplan ter kennisneming toegezonden aan
het waterschap.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   46
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>5.3. Archeologie
Met de inwerkingtreding van de 'Wet op de archeologische
monumentenzorg (Wamz)' per 1 september 2007 is de implementatie
van het 'Verdrag van Malta' (1992) een feit. Deze wet regelt de omgang
met het archeologisch erfgoed. Uitgangspunt van het verdrag is het
archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke te bewaren en
beheermaatregelen te nemen om dit te bewerkstelligen. Om het
bodemarchief beter te beschermen is het sindsdien verplicht om de
mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden te beoordelen.

Een gedeelte van de gronden valt samen met de archeologische
bestemming uit bestemmingsplan voor het buitengebied (Waarde -
Archeologie 3). Voor de rest van het perceel is de archeologische
verwachting laag en geldt er geen specifieke regeling op grond van het
plan buitengebied. Omdat het hier een nieuwe ontwikkeling betreft, dient
ten aanzien hiervan te worden teruggevallen op de gemeentelijke
archeologische beleidskaart. Archeologisch onderzoek is hier pas
                                                              2
verplicht bij ingrepen met een oppervlakte groter dan 2.000 m .

De nieuw op te richten woning en bijgebouw, de waterplas en een
gedeelte van het aan te leggen bos zijn gelegen in het gebied met een
lage archeologische verwachting Hier is het regiem op grond van de
archeologische beleidskaart van toepassing.

Het zuidelijk deel van het plangebied heeft grotendeels een middelmatige
archeologische verwachting. Archeologisch onderzoek is hier verplicht bij
                                                 2
ingrepen met een oppervlakte groter dan 100 m , in het
                                                             2
bestemmingsplan ‘Buitengebied’ later bijgesteld naar 1.000 m .
Aangezien de praktijkruimte die in deze zone wordt gebouwd ter plaatse
van de aangebouwde schuur, a) met een oppervlakte van maximaal
       2                                            2
130 m kleiner is dan maximaal vrijgestelde 1.000 m en b) de grond daar
al is geroerd vanwege de aanwezige gierkelder hoeft geen nader
archeologisch onderzoek plaats te vinden.

5.4. Cultuurhistorie
Het plangebied is geormorfolgisch gelegen in het rivierlandschap van de
Maas. De bodem bestaat voornamelijk uit rivierkleigronden. Ten zuiden
van het plangebied liggen de hoge terrasrestruggen en rivierduinen met
kalkloze zandgronden.

Zuidoostelijk van het plangebied bevindt zich op het rivierduin de
historische buitenplaats Huis te Leur. Het buurtschap Leur heeft de status
van beschermd dorpsgezicht met een flink aantal beschermde
monumenten.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Het plangebied ligt in het overgangsgebied van het rivierduin naar de
komgronden met het karakter van de komgronden. In de komgronden is
de archeologische verwachtingswaarde laag.

Het plangebied is echter wel onderdeel van een groter gebied dat is
aangemerkt als archeologische parel. Dit zijn gebieden die door de
provincie Gelderland op basis van een aantal archeologische
afwegingscriteria (o.a. gaafheid, zichtbaarheid, verwachtingswaarde etc.)
hoog scoren en van provinciaal belang worden geacht. In en direct om
het plangebied zijn geen archeologische monumenten of vindplaatsen
bekend. Deze bevinden zich iets zuidelijker op het rivierduin.

Er zijn met de planontwikkeling geen cultuurhistorische belangen in het
geding.

5.5. Natuur
Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een beschermd gebied
op grond van De Natuurbeschermingswet van 1998. Dit betreft de Natura
2000 gebieden, ook wel bekend als de Vogelrichtlijn- en
Habitatrichtlijngebieden en de staatsnatuurmonumenten die niet zijn
opgenomen in de Natura 2000-gebieden.

Het plangebied ligt wel een ecologische verbindingszone (EVZ) en is
onderdeel van het waardevolle landschap ‘Rivierduin Wijchen -
Bergharen’ (zie ook paragraaf 3.2 ‘Provinciaal beleid’).

De Flora- en faunawet (FFW) van 2002 richt zich specifiek op
soortbescherming. In het kader van deze wet is er een onderzoek (Öko-
Care bv, nr. RF0248A, d.d. 23 december 2011) verricht naar gevolgen
voor de op grond van de Flora en faunawet beschermde soorten.

Conclusies
De aanwezige natuurwaarden op het plangebied zijn in voldoende mate
onderzocht en biedt voldoende inzicht om in dit kader de eventuele
negatieve effecten van de voorgenomen sloop van de stallen en de
nieuwbouw van een woning op het plangebied in te schatten. Van de bij
de quickscan vastgestelde planten en diersoorten op of nabij de
onderzoekslocatie geldt dat alle vogelsoorten inclusief de Steenuil en de
vleermuizen als beschermde soort kunnen worden aangemerkt.

Omdat de quickscan in het winterseizoen is uitgevoerd werden er nu
geen vleermuizen aangetroffen. In verband met de vastgestelde sporen
van de Laatvlieger/Meervleermuis in de stallen met de caravanberging en
de verblijfsplaats van de Steenuil wordt het volgende advies gegeven.
Omdat sloop van de stallen met de caravanberging is gewenst, dient zo
spoedig als mogelijk gestart worden met compenseerde maatregelen.
Het plaatsen van een Steenuilenkast aan de buitenzijde van de




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   48
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>bestaande berging/garage die niet wordt gesloopt. De bestaande houtwal
biedt voorlopig nog onvoldoende beschutting. Voor de vleermuizen
dienen aan hetzelfde gebouw enkele vleermuizenkasten te worden
geplaatst die geschikt zijn voor de genoemde vleermuissoorten de
Laatvlieger/ Meervleermuis.

Om eventuele negatieve effecten op aanwezige beschermde soorten in
het kader van de Flora en Fauna wet te compenseren wordt geadviseerd
om een erfbeplanting met inheemse soorten te realiseren die past bij het
omringende landschap en minimaal gelijk is aan of beter is dan de
huidige situatie.

De voorgenomen aanleg van een poel wordt als positief gewaardeerd. Er
wordt geadviseerd om de oevers natuurvriendelijk in te richten en een
erfbeplanting aan te leggen die bestaat uit inheemse soorten die passen
in het omringende landschap.

Er bevinden zich geen direct aan de onderzoekslocatie grenzende
gebieden die kunnen worden aangemerkt als Natura 2000-gebied of die
onder de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen. Het plan heeft geen negatieve
effecten op Natura 2000 gebieden. Het gebied de Woezikse Leigraaf
maakt onderdeel uit van een ecologische verbindingszone. De
voorgestelde compenserende en mitigerende maatregelen (Steenuil en
vleermuizen) samen met voorgenomen aanleg van een poel met de extra
beplanting met inheemse soorten zal hieraan een positieve bijdrage
kunnen leveren.

Voor reguliere werkzaamheden geldt een vrijstelling van het verbod om
planten te plukken, dieren te doden, te verontrusten of hun vaste rust- of
verblijfplaats te vernielen op voorwaarde dat hierbij de algemeen
geldende verplichtingen ten aanzien van de zorgplicht om de voorziene
verstorende effecten op de (beperkt) aanwezige flora en fauna te
voorkomen. Zo kunnen door werkzaamheden als het verwijderen van
struiken en bomen buiten het broedseizoen negatieve effecten op vogels
worden voorkomen. Geadviseerd wordt om nog voor het broedseizoen
nestkasten op te hangen.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>6.     JURIDISCHE TOELICHTING

Voor dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de regeling zoals
deze van toepassing is op het bestemmingsplan voor het buitengebied
van de gemeente Wijchen. De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald
in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de
verbeelding, de plankaart, is een recente kadastrale ondergrond met
topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het
bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de
verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en
letteraanduidingen weergegeven. Daarnaast zijn aanduidingen
opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen.

Uitgangspunt voor de regels is de Standaard Vergelijkbare
Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). Daarnaast is voor de regels
ook aansluiting gezocht bij de op 1 oktober 2010 in werking getreden Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

6.1. Indeling
De regels zijn opgedeeld in 4 hoofdstukken:
 Hoofdstuk 1 bevat de begrippen (artikel 1) en een bepaling over de
    wijze van meten (artikel 2); deze worden opsommingsgewijs in
    alfabetische volgorde aangegeven en dienen als referentiekader voor
    de overige regels.
 Hoofdstuk 2 bevat de regels per bestemming, en geeft hierin
    ondermeer de bouwregels en het toegestane gebruik aan. De
    bestemmingen worden in alfabetische volgorde behandeld.
 Hoofdstuk 3 bevat enkele algemene regels, zoals de anti-
    dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene gebruiksregels.
    Dit zijn regels die voor het gehele plangebied gelden of doorgaans
    betrekking hebben op meer dan één bestemming.
 Hoofdstuk 4 bevat ten slotte het overgangsrecht en de slotregel, met
    daarin de titel van het bestemmingsplan.

6.2. Artikelsgewijze bespreking

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Begrippen
In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde
onduidelijkheid te voorkomen. Voor een gedeelte van de begrippen is
aansluiting gezocht bij de SVBP 2008. Een aantal begrippen is
opgenomen als direct gevolg van de inwerking getreden Wabo. In dit
verband is onder andere een definitie opgenomen van bevoegd gezag:
‘bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten
aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien
van een al verleende omgevingsvergunning’.



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   50
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>Wijze van meten
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij
het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels.
Ook hier is aansluiting gezocht bij de standaard (meet)regels uit de SVBP
2008.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
In het plan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - 2
De gronden die deel uitmaken van het plangebied, buiten de
woonpercelen, hebben de bestemming Agrarisch met waarden - 2
gekregen. Deze gronden zijn gelegen in het waardevolle landschap. Er
zijn binnen de bestemming geen bouwvlakken opgenomen (er zijn geen
agrarische bedrijfspercelen). De gronden binnen deze bestemming zijn
aangewezen voor:
 de uitoefening van het agrarisch bedrijf;
 water en waterhuishoudkundige doeleinden;
 extensief recreatief medegebruik;
 doeleinden van openbaar nut;
 tuin- en erfbeplanting, wegbeplanting, landschapselementen,
     bosschages;
 behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en de
     ecologische waarden in het bijzonder de ecologische
     verbindingszone;
 behoud, beheer en herstel en/ of ontwikkeling van de verschillende
     karakteristieke landschapstypen en het waarborgen van de dynamiek
     daarbinnen;

Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden
opgericht, ten behoeve van de in de hierboven genoemde doeleinden.

In de regels is maatvoering opgenomen.

De bestemmingsregeling kent de mogelijkheid toe aan het bevoegd
gezag, om onder nader in de regels genoemde voorwaarden, een
omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van nader genoemde
bouwregels. In dit geval betreft dit een afwijkingsmogelijkheid voor een
grotere hoogte voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze bepaling
is met name bedoeld voor bouwwerken die een landschappelijke
ondersteuning vormen (bijvoorbeeld een ooievaarsnest).




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Ook aan het gebruik zijn, in aanvulling op de bepaling hieromtrent in de
Wabo (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c), beperkingen opgelegd.
Zo is het niet toegestaan gronden en/ of opstallen te gebruiken voor:
 paardenbakken;
 sleufsilo's;
 het opslaan, storten of bergen van materialen, producten en mest;
 het bedrijfsmatig vervaardigen, opslaan, verwerken of herstellen van
    goederen en het opslaan en be- of verwerken van producten;
 detailhandel,
 buitenopslag ten behoeve van nevenactiviteiten;
 vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke
    woonruimte;
 het plaatsen van teeltondersteunende voorzieningen, met
    uitzondering van lage/ tijdelijke voorzieningen in de vorm van
    afdekfolie en insectengaas.

Daarnaast is in de regels de mogelijkheid opgenomen tot het verlenen
van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en
werkzaamheden. Een en ander ter bescherming van de in het gebied
aanwezige belangen en waarden, met inbegrip van het gerealiseerde
landschapsplan. Voor de volgende aspecten is geen
omgevingsvergunning noodzakelijk:
a. werken of werkzaamheden welke betreffen het aanleggen van de
    ecologische verbindingszone;
b. werken of werkzaamheden waarvoor ten tijde van het van kracht
    worden van het bestemmingsplan een aanleg- of
    omgevingsvergunning is verleend;
c. werken of werkzaamheden welke ten tijde van het van kracht worden
    van het bestemmingsplan in uitvoering waren;
d. werken of werkzaamheden welke betreffen het normale onderhoud
    en/of landschapsbeheer.

Artikel 4 Bos
Het westelijke deel van de planlocatie is bestemd voor bos. Deze
gronden zijn onderdeel van de landschappelijke inpassing en hebben een
meer specifiek boskarakter.
Ook met deze bestemmening is aansluiting gezocht met de regeling uit
het bestemmingsplan voor het buitengebied.
De gronden zijn aangewezen voor :
 bosbouw en houtproductie;
 behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke en
     natuurwaarden;
 behoud, herstel en ontwikkeling van de bestaande biotopen;
 behoud, herstel en ontwikkeling van cultuurhistorische en
     landschappelijke waarden;
 water en waterhuishoudkundige doeleinden;
 extensief recreatief medegebruik;



Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   52
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>     perceelsontsluitingen;

In de nadere detaillering van de doeleinden is de primaire
beleidsdoelstelling beschreven, waarbij het doel van het te ontwikkelen
bos is het creëren van een landschappelijke drager van de aanliggende
maatschappelijke bestemming, die tevens een versterking en
bescherming vormt van landschappelijke en ecologische waarden van
het omliggende gebied. Houtproductie is toegestaan, maar ondergeschikt
aan de doelstelling.

Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden
opgericht, ten behoeve van de in de hierboven genoemde doeleinden.

In de regels is maatvoering opgenomen en ongewenst gebruik van de
gronden is aangegeven.

De bestemmingsregeling kent de mogelijkheid toe aan het bevoegd
gezag, om onder nader in de regels genoemde voorwaarden, een
omgevingsvergunning te verlenen voor het uitvoeren van werken en
werkzaamheden. Een en ander ter bescherming van de in het gebied
aanwezige belangen en waarden, met inbegrip van het gerealiseerde
landschapsplan. Voor de realisatie van de landschappelijke inrichting
binnen de bestemming kent de regeling geen beperking.

Artikel 5 Maatschappelijk
Het grootste gedeelte van de gronden binnen het bestemmingsplan zijn
bestemd voor maatschappelijk. Dit in overeenstemming met de uit te
oefenen functie, waarvoor een praktijkruimte is toegestaan voor
paramedische doeleinden en tevens cursussen kunnen worden gegeven
op paramedisch gebied.

Daarnaast is er een woning met de hierbij behorende bijgebouwen
toegestaan. In combinatie met de woonfunctie zijn ondergeschikte
vormen van aan huis verbonden activiteiten toegestaan (niet-
publieksgerichte beroepsactiviteiten).
Daarnaast is binnen de bestemming het opwekken van duurzame
energie in de vorm van zonne-energie alsmede warmte-koude opslag in
ondergeschikte vorm toegestaan en voor waterhuishoudkundige
doeleinden.
Ten behoeve van overnachtingsmogelijkheden voor cursisten is
aangesloten bij de gemeentelijk regeling voor bed & breakfast in het
buitengebied. Bed & breakfast is direct toegestaan binnen de gebouwen
op het perceel. De logiesmogelijkheid wordt beperkt door de maximaal
hiervoor te benutten oppervlakte en aantallen personen.

Gebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de (in de
verbeelding) aangeduide bouwvlakken, waarbij de situering van de




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>woning nader is vastgelegd. Voor alle gebouwen zijn in de regels
maatvoeringseisen opgenomen. Voor gebouwen en bouwwerken geen
gebouwen zijnde geldt specifieke maatvoering.

De bestemmingsregeling kent de mogelijkheid toe aan het bevoegd
gezag, om onder nader in de regels genoemde voorwaarden, een
omgevingsvergunning te verlenen voor een verhoging van 10 % van de
voorgeschreven goot- en bouwhoogte.

Ook aan het gebruik zijn, in aanvulling op de bepaling hieromtrent in de
Wabo (artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c), beperkingen opgelegd.
Zo is het niet toegestaan gronden en/of opstallen te gebruiken voor:
 detailhandel en horeca;
 paardenbakken;
 vrijstaande bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke
    woonruimte;
 een ondergeschikt aan de woonfunctie aan huis verbonden
    bedrijfsactiviteit (anders dan de bij recht toegestane bedrijfsactiviteit).

Onder voorwaarden kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning
verlenen in afwijking van bovenstaande gebruiksregels voor het gebruik
van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte ten behoeve van
mantelzorg.

Artikel 5 Waarde – Archeologie 3
Met de benaming en de inhoud van de archeologische bestemming is
aangesloten bij de regeling uit het ontwerp bestemmingsplan voor het
buitengebied.

De gronden met de dubbelbestemming Waarde Archeologie 3, zijn
bestemd voor behoud en bescherming van waardevolle verwachte
archeologische informatie in de bodem. Bij het realiseren van een
bouwwerk groter dan 1.000 m² gelden specifieke regels.

Daarnaast is een regeling opgenomen op grond waarvan het bevoegd
gezag een omgevingsvergunning kan verlenen voor het uitvoeren van
werken en werkzaamheden.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, teneinde
de dubbelbestemming Waarde - Archeologie te verwijderen als blijkt dat
archeologische bescherming niet langer nodig is.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   54
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>Hoofdstuk 3: Algemene regels

Anti-dubbeltelregel
Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij
een verleende omgevingsvergunning voor bouwen is meegenomen niet
nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor
bouwen mag worden meegenomen.

Algemene bouwregels
De algemene bouwregels bevatten bepalingen met betrekking tot
ondergeschikte bouwdelen en ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling sluit het gebruik of het laten gebruiken van gronden en/of
opstallen voor seksinrichtingen uit.

Hoofdstuk 4: Overgangsrecht en slotregel

Overgangsrecht
In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten
die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit
bestemmingsplan.

De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Bro, waarin
standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

Slotregel
De slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>7.     ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een anterieure
exploitatieovereenkomst gesloten. De kosten voor sanering van de
agrarische opstallen, de bouw van de nieuwe opstallen en de inrichting
en onderhoud van de bij het exploitatiegebied behorende gronden komen
voor rekening van de initiatiefnemer. Afspraken over de mogelijke
vergoeding van planschade zijn onderdeel van de anterieure
overeenkomst.

Algemene (procedure)kosten die uit het project voorvloeien worden ten
laste gebracht van initiatiefnemer. Daarnaast worden in de
exploitatieovereenkomst alle op de initiatiefnemer te verhalen kosten
opgenomen met betrekking tot de realisatie van het plan. In de
exploitatieovereenkomst worden verder stedenbouwkundige en
architectonische randvoorwaarden opgenomen. Tevens worden
voorwaarden opgenomen met betrekking tot de sloop van agrarische
bebouwing en de hiermee samenhangende nieuwbouwplannen, alsmede
met betrekking tot de beoogde terreininrichting.

Er vindt geen overdracht van gronden plaats naar de gemeente.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   56
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>8.     MAATSCHAPPELIJKE AANVAARDHEID


8.1. Overleg
In het Bro is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de
voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met
de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die
diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor
ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in
het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg is het plan besproken met de volgende
partijen:
 Provincie Gelderland;
 Waterschap Rivierenland.

Te zijner tijd zullen eventuele opmerkingen uit het vooroverleg hier van
een gemeentelijke reactie worden voorzien.

8.2. Zienswijzen
Het ontwerp-bestemmingsplan wordt op grond van afdeling 3.4 van de
Algemene wet bestuursrecht in het kader van de zienswijzen gedurende
6 weken voor een ieder ter visie gelegd.

Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen bij de
besluitvorming worden betrokken.




Buitengebied, VAB-locatie Wezelseveldweg 1   NL.IMRO.0296.BGBvablocwezelsev1-OW01   ontwerp   57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>