<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>datum: 20-1-2022
projectnummer: 2257.0521
opdrachtgever: gemeente Wijchen
contactpersoon opdrachtgever: de heer van E. van Schipstal
contactpersoon DTNP: de heer W. Frielink


Effectenanalyse 2e supermarkt Hart van Zuid op
voorzieningenstructuur Wijchen

Inleiding
De gemeente Wijchen werkt samen met onder andere woningbouwcorporatie Talis, basisschool
Het Zuiderpad en Rialto Vastgoedontwikkeling (eigenaar winkelcentrum Zuiderpoort) aan het
ontwikkelen van een nieuw hart voor Wijchen-Zuid. Bij de planvorming daarvoor is het
toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid onderdeel van studie. Geconstateerd
wordt dat voor alle winkelgebieden in Wijchen, uitgezonderd de bedrijventerreinen, de
boodschappenfunctie heel belangrijk is.

De meest recente bevolkingsprognose gaat uit van een beperkte bevolkingskrimp van de
huidige 41.150 inwoners naar 40.300 inwoners in 2030. 1 De gemeente Wijchen zet inmiddels
echter in op een versnelde en vergrote woningbouwopgave van 2.700 bijkomende woningen tot
2030. De realisatie van dit complete programma in dit tempo (tot 2030) zou leiden tot een
bevolkingstoename van de huidige 41.150 inwoners tot 45.435 inwoners in 2030. Het
realisatietempo voor de plannen van de grote woningbouwlocaties die tot substantiële groei van
het aantal inwoners zullen leiden, is echter nog onzeker.

Wanneer wordt uitgegaan de maximale inwonerontwikkeling, ontstaat tegen 2030 een
marktruimte van 1.200 à 2.000 m2 wvo voor de dagelijkse winkelsector in de gemeente, wat
overeenkomt met de mogelijkheid tot het toevoegen van een extra supermarkt (zie bijlage 1).
Wanneer wordt uitgegaan van een meer behoudend scenario met een stabiel inwonertal, is er
in 2030 sprake van een verzadigde markt (-100 à +600 m2 wvo marktruimte). Om uit te komen
op dit stabiele inwonertal zijn, vanwege de huishoudensverdunning die optreedt, al circa 700
nieuwe woningen nodig tot 2030. De later in dit stuk beschreven scenario’s dienen dan ook in
het licht van deze onzekerheid omtrent de woningbouwontwikkeling te worden gelezen.

Deze context, in combinatie met het veranderende consumentengedrag, lokale ontwikkelingen
en de gevolgen van de coronacrisis, stelt de gemeente Wijchen voor een keuze: wel of niet een
tweede supermarkt aan Hart van Zuid toevoegen? In deze notitie gaan wij in op de hoofdlijn van
de keuze die voorligt. Bij deze notitie horen een aantal bijlagen die meer gedetailleerd ingaan
op relevante achtergronden en de scenariostudie:
1. Marktruimte in Wijchen
2. Het verschil tussen ruimtelijke ordening en economisch ordening;
3. De rol van supermarkten in centrumgebieden;
4. Scenario’s en effectenbeoordeling.


1
    Primos prognose op Druten-Wijchen in Cijfers, 2021



Graafseweg 109                    024 – 379 20 83            www.dtnp.nl    NL37 RABO 0382 8793 41
6512 BS Nijmegen                  info@dtnp.nl               KVK 09209490   BTW NL8215.37.738.B01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>De hoofdlijn
Het huidige cluster van voorzieningen in en om Zuiderpoort, waaronder het winkelcentrum, het
wijkcentrum en de school, is gedateerd, evenals een aantal wooncomplexen in de directe
omgeving. De beoogde gebiedsontwikkeling van Hart van Zuid leidt tot een compleet vernieuwd
en opgewaardeerd centrumgebied in het zuiden van Wijchen. Met deze ontwikkeling wordt niet
alleen het commerciële vastgoed gemoderniseerd; ook de bestaande maatschappelijke en
onderwijsinstellingen krijgen met het plan nieuwe moderne huisvesting. Hart van Zuid ligt te
midden van sociaaleconomisch zwakkere wijken in Wijchen. De gebiedsontwikkeling heeft als
doel Zuiderpoort te ontwikkelen tot een echt hart voor de wijk, waar de hele wijk van profiteert.
De toevoeging van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid kan de impuls zijn die nodig is
om de gebiedsontwikkeling zoals beoogd te realiseren.

Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid zal ontegenzeggelijk positief zijn
voor de hele gebiedsontwikkeling van Hart van Zuid én voor het voorzieningenniveau in
Wijchen-Zuid. Met in de huidige situatie één supermarkt in Zuiderpoort is het supermarktaanbod
in Wijchen-Zuid (circa 11.000 inwoners ten zuiden het van Wijchens Meer) relatief beperkt,
wanneer de wijk als zelfstandig verzorgingsgebied wordt gezien. Het aantal inwoners in de wijk
is voldoende groot voor een tweede supermarkt.

Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid gaat echter ook ontegenzeggelijk
(negatieve) effecten hebben op de overige winkelgebieden in Wijchen. Hoe groot die effecten
zijn en wanneer die effecten zichtbaar worden, is minder duidelijk en minder zeker dan het
positieve effect dat de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid op korte termijn zal hebben. In de
effecten op overig Wijchen hebben veel meer variabelen een rol, waaronder variabelen waar de
gemeente Wijchen slechts beperkt of helemaal geen invloed op heeft. Denk daarbij aan de
algehele ontwikkeling van de fysieke winkelsector, de gevolgen van de coronacrisis en de
economische weerbaarheid van ondernemers. Bovendien zijn er grote verschillen in effecten
tussen scenario’s; bijvoorbeeld in het geval van een verplaatsing van een supermarkt maakt het
uit welke specifieke supermarkt dan verplaatst. Een verplaatsing van een supermarkt uit
Wijchen-Centrum naar Hart van Zuid zal veel grotere gevolgen hebben voor Wijchen-Centrum
dan wanneer bijvoorbeeld een van de twee supermarkten uit Hof van Achterlo verplaatst. Er zijn
zelfs verschillen in effecten te verwachten in of het de discountsupermarkt of de service-
supermarkt uit Hof van Achterlo is die zal verplaatsen, zowel voor Wijchen-Centrum als voor
Hof van Achterlo.

De gemeente Wijchen kan in principe niet sturen op de formule of het soort supermarkt dat zich
vestigt in Hart van Zuid (zie bijlage 2). Ook het sturen op het wel of niet vestigen van een
nieuwe of verplaatsende supermarkt is zeer ingewikkeld en kent een hoog juridisch
afbreukrisico. Dit betekent in de praktijk dat er door de gemeente bij het maken van de keuze
voor het toevoegen van een nieuwe supermarkt aan Hart van Zuid vanuit moet worden gegaan
dat het meest negatieve scenario zich zal voltrekken.

De effecten in dit meest negatieve scenario kunnen potentieel groot zijn, zowel op de korte als
de middellange en lange termijn. Zeer grote kortetermijneffecten in het centrum zijn te
verwachten als een centrumsupermarkt (Albert Heijn of Lidl) zal verplaatsen; middellange- en
langetermijneffecten zijn te verwachten in alle situaties. Het zal daarbij naar verwachting niet




                                                                                           2 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>snel gaan om tientallen procenten, maar wel om meer dan enkele procenten negatief
omzeteffect bij centrumondernemers. Hoe dit uitpakt voor een individuele ondernemer verschilt
sterk en daar is geen inzicht in. Voor de ene ondernemer zal één procent omzetdaling al de
nekslag kunnen zijn, andere ondernemers kunnen mogelijk zelfs een omzetdaling van 20%
opvangen. Met de nog altijd voortdurende stevige coronamaatregelen is het echter niet
onrealistisch dat er meerdere ondernemers zijn die weinig buffer meer hebben.

Dankzij consistent detailhandelsbeleid van de gemeente Wijchen en inspanningen om
bijvoorbeeld supermarkt Lidl zich te laten vestigen in het centrum is de gemeente samen met
ondernemers en eigenaren er tot dusver in geslaagd vitale winkelgebieden te behouden voor
haar inwoners; winkelgebieden die ondanks de landelijke trends weinig leegstand kennen. Het
relatief goed functioneren van het hoofdcentrum is iets waar alle inwoners van Wijchen van
kunnen profiteren (voorzieningenniveau, sociale ontmoetingsplek, etc.). Door alle
ontwikkelingen in de sector is deze positieve situatie geen vanzelfsprekendheid; niet voor de
korte termijn én zeker niet voor de langere termijn. In de toekomstvisie op het centrum van
Wijchen die inmiddels afgerond is, wordt daarom ook geanticipeerd op een verdere afname van
het (niet-dagelijkse) winkelaanbod in het centrum. Dit vraagt om blijvende grote inspanning van
de gemeente, ondernemers en eigenaren, en om het soms (noodgedwongen) nemen van
pijnlijke verliezen. Met de keuze van de gemeente Wijchen voor het al dan niet toestaan van
een tweede supermarkt in Hart van Zuid kan de gemeente invloed uitoefenen op het
functioneren van Wijchen-Centrum.

In het voorgaande is vooral ingegaan op de effecten die een tweede supermarkt in Hart van
Zuid heeft op het centrum van Wijchen. Effecten daar hebben gevolgen voor álle Wijchenaren,
iedere Wijchenaar komt immers weleens in het centrum. Daarnaast zijn er ook effecten te
verwachten in de overige winkelgebieden van de gemeente met een supermarkt. Het gaat dan
dus om Hof van Achterlo en Wijchen-Noord. De effecten van een tweede supermarkt in Hart
van Zuid kunnen, afhankelijk van het exacte scenario, ook grote, meer lokale, gevolgen hebben.
Zo zou een verplaatsing van één van beide supermarkten uit Hof van Achterlo leiden tot een
forse vermindering van het voorzieningenniveau ter plaatse. Voor inwoners van de omliggende
buurten verandert er daardoor veel. Met name als het de verplaatsing van de servicesupermarkt
betreft (met een veel groter assortiment dan een discountsupermarkt) dan is dit een aderlating
voor de wijken.

De effecten voor Wijchen-Noord blijven naar verwachting in alle scenario’s beperkt doordat
inwoners uit het verzorgingsgebied van dit winkelgebied het verst af liggen van Hart van Zuid.
Zij zullen daardoor het minst snel naar Hart van Zuid uitwijken en daardoor blijft ook het effect
op dit winkelgebied relatief beperkt. Er is één uitzondering: indien de supermarkt uit Wijchen-
Noord zou verplaatsen, dan heeft dat zéér grote gevolgen voor Wijchen-Noord. De supermarkt
is daar dé drager voor de overige voorzieningen. Als de supermarkt vertrekt is er groot risico dat
het hele kaartenhuis ter plaatse instort.

Het toevoegen van een tweede supermarkt aan Hart van Zuid zal de positie van het centrum in
de gemeentelijke voorzieningenstructuur verzwakken, in een de context waarin het centrum al
onder druk staat en in transitie is (coronacrisis, veranderende markt, lokale ontwikkelingen




                                                                                           3 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>zoals TKWM) en heeft effecten op het voorzieningenniveau in de andere twee
boodschappencentra in Wijchen (Hof van Achterlo en Wijchen-Noord).

De vraag die daarmee voorligt is een simpele om te stellen en een moeilijke om te
beantwoorden: weegt het duidelijke en op korte termijn te ervaren positieve effect (voor
Wijchen-Zuid) van een supermarkt in Hart van Zuid op tegen de potentieel grote
negatieve effecten (voor héél Wijchen) op middellange en lagere termijn 2 in het centrum
en overige winkelgebieden? Dit een vraag waar het antwoord niet vanuit cijfers te geven is.


 Waarom heeft een supermarkt in Hart van Zuid negatieve omzeteffecten op het
 centrum van Wijchen?
 Hart van Zuid wordt met een tweede supermarkt veruit het sterkste boodschappencluster van
 Wijchen. Aan één parkeerplein zijn dan twee supermarkten gevestigd, met daaromheen een
 compleet pakket aan overige dagelijkse voorzieningen, zoals een bakker, slager, groente-
 boer, kaas- en notenhandel, drogist, apotheek en pakketpunt/tijdschriftenhandel. Nergens
 anders in Wijchen is dit aanbod zo compleet en dicht bij elkaar te vinden. Voor inwoners van
 Wijchen-Zuid is er daardoor minder aanleiding om het centrum van Wijchen te bezoeken voor
 de dagelijkse boodschappen. Dit leidt tot minder bezoeken van inwoners van Wijchen-Zuid
 aan het centrum van Wijchen.

 Het sterke boodschappencluster Hart van Zuid heeft ook een aantrekkingskracht op inwoners
 uit overige delen van Wijchen. Voor inwoners van bijvoorbeeld Huurlingsedam is de reistijd
 naar Hart van Zuid en Wijchen-Centrum even lang. Zij zullen hun keuze voor een van beide
 boodschappenlocaties maken op basis van de aantrekkelijkheid van de locatie. Hart van Zuid
 wordt veel aantrekkelijker gemaakt in de nieuwe situatie, dus meer consumenten kiezen voor
 Hart van Zuid dan nu het geval is. Dit leidt tot een afname van het aantal bezoekers in het
 centrum van Wijchen. Ditzelfde proces gaat op voor andere inwoners van Wijchen.

 Minder bezoekers in het centrum van Wijchen heeft negatieve omzeteffecten. Daarbij gaat in
 feite een heel bekend en simpel principe op: zien kopen doet kopen. Dit pakt op twee
 wijzen uit:
 • Minder bezoekers aan het centrum betekent minder bezoekers die gelijk al hun frequente
      benodigdheden in het centrum aanschaffen.
 • Minder bezoekjes aan het centrum betekent minder vaak langs een winkel lopen, en dat
      betekent:
      o minder snel aan die winkel denken als je iets nodig hebt (winkel is niet meer top-of-
          mind);
      o niet verleid worden tot een impulsaankoop van iets dat je niet nodig hebt, maar wel
          wil hebben omdat je het zag;
      o het product op internet bestellen, omdat je wel een product nodig hebt (en zelfs aan
          de winkel in het centrum dacht), maar het gemakshalve op internet bestelt, omdat je
          niet meer zo vaak bij de winkel in het centrum in de buurt komt.


2 Er zijn ook kortetermijneffecten, bijvoorbeeld voor de omgeving van Lidl als die zou

vertrekken, of voor de inwoners van Kraaijenberg, Homberg en Heilige Stoel als een
supermarkt daar verdwijnt.



                                                                                         4 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Het is overigens niet zo dat een tweede supermarkt in Hart van Zuid betekent dat bezoekers
aan Hart van Zuid helemaal niet meer in het centrum van Wijchen zullen komen. De
frequentie waarmee ze dat doen komt echter lager te liggen en het bezoekmotief zal ook een
andere zijn.

Deze effecten pakken voor verschillende soorten winkels anders uit. Hieronder laten we ter
illustratie de mentale processen zien die optreden als consumenten voor de dagelijkse
boodschappen voor Hart van Zuid kiezen en daardoor minder vaak in het centrum komen
voor hun dagelijkse boodschappen. Dit illustreren we aan de hand van verschillende soorten
winkels. De voorbeelden laten zien hoe complex mentale processen zijn en op welke wijze er
allerlei (spin-off)effecten kunnen optreden. Het illustreert daarmee ook de complexiteit om dit
te kwantificeren.
• een dagelijkse winkel: de speciaalzaak (zoals de bakker of slager) is ook naast de
     supermarkten in Hart van Zuid gevestigd. In Hart van Zuid kan de consument alle
     versproducten kopen. Er is waarschijnlijk onvoldoende aanleiding om dan nog eens de
     verswinkels in het centrum te bezoeken.
• een modewinkel: doordat de klant minder vaak of niet meer langs de winkel loopt, ziet
     hij/zij net niet dat ene shirtje in de etalage hangen dat hem/haar aanspreekt. Dit shirtje
     wordt niet spontaan gekocht en hij/zij weet ook niet dat bepaalde (nieuwe) winkels een
     leuke collectie hebben. De volgende keer dat de consument daadwerkelijk een shirtje
     nodig heeft, staat de consument voor een keuze: naar Wijchen-Centrum, naar een groot
     centrum als Nijmegen of ’s-Hertogenbosch met een veel grotere collectie, of naar
     internet. De keuze zal net wat minder vaak op het centrum van Wijchen vallen, en dus
     vinden daar minder bestedingen plaats. Een nieuwe modezaak heeft zo ook minder kans
     om consumenten aan zich te binden, dus die zoeken hun heil eerder in de grote
     binnensteden.
• een boekhandel: doordat de klant minder vaak of niet meer langs de winkel loopt, wordt
     hij/zij niet direct op het idee gebracht om even binnen te lopen om te kijken naar de
     nieuwste boeken-Top 10 of om een kaartje voor iemand te kopen. De kaart wordt ‘dan
     maar’ gekocht bij de supermarkt of bij de tijdschriftenhandel in Hart van Zuid, het boek
     wordt als het een boek is uit de Top 10, gekocht bij de tijdschriftenhandel in Hart van Zuid
     (want “daar was ik toch”) of, als het een specifieker boek betreft, bij een online winkel als
     bol.com.
• een opticien: doordat een consument minder vaak of niet meer langs de opticien loopt,
     wordt hij/zij niet of minder snel op het idee gebracht om een nieuw montuur uit te zoeken,
     gewoon omdat het kan (“de zorgverzekering betaalt toch een deel mee”) en niet omdat
     de oude bril niet meer goed is. Dezelfde brildager zou ooit wel een keer een nieuwe bril
     hebben aangeschaft, maar de frequentie daarvan ligt lager. Dat betekent dus simpelweg
     ook minder verkochte brillen en dus minder omzet voor de opticien.
Hoe groot de bovenstaande effecten zijn (uitgedrukt in percentages omzetverlies), is niet
goed in beeld te brengen. Er is simpelweg geen goed empirisch onderzoek naar gedaan.
Onderzoek dat dit onderwerp raakt, betreft onderzoek van DTNP naar bezoekmotieven in
middelgrote centra en recent geüpdatet onderzoek naar combinatiebezoek van
supermarktklanten met andere winkels (zie bijlage 3). Op basis van deze onderzoeken kan




                                                                                            5 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>    geconcludeerd worden dat supermarkten en boodschappenwinkels essentieel zijn voor het
    functioneren van het centrum van Wijchen, maar er kunnen geen harde cijfers uit worden
    gedestilleerd om negatieve omzeteffecten te kwantificeren als gevolg van minder direct en
    indirect combinatiebezoek.


Tot slot
Het al dan niet toevoegen van een tweede supermarkt op Hart van Zuid en de eventuele
afweging tussen de verschillende mogelijkheden daarvoor is uiteindelijk een (politieke) keuze
die de gemeente Wijchen moet maken. Wel vallen er een aantal uitgangspunten te noemen die
bij het maken van deze keuze meegenomen dienen te worden:

•     Hoewel in de scenariostudie (bijlage 4) de voor- en nadelen van het toevoegen van
      specifieke supermarktformules aan Hart van Zuid zijn besproken, dient de uiteindelijke
      keuze niet op basis van een specifieke supermarktformule gemaakt te worden.
      Planologisch gezien worden er namelijk extra supermarktmeters in het bestemmingsplan
      toegevoegd, onafhankelijk van de partij die deze meters invult. Na het vertrek van de
      eventuele voorkeurssupermarktformule x kunnen deze meters dus simpelweg door formule
      y worden ingevuld.
•     De uiteindelijke keuze dient dan ook te geschieden op basis van gegronde ruimtelijk-
      economische argumenten. Voor een juridisch houdbaar plan zal moeten worden
      aangetoond dat er behoefte is aan een tweede supermarkt op Hart van Zuid, dat deze geen
      verstorende effecten heeft op de gewenste detailhandelsstructuur en dat dit leidt tot een
      duurzaam ruimtegebruik (zie Ladder voor duurzame verstedelijking). Hierbij dient ook
      rekenschap te worden gegeven aan de mogelijk precedentwerking die van een nieuwe
      supermarkt uitgaat. Uit de al eerder door DTNP uitgevoerde marktruimteberekening voor de
      dagelijkse winkelsector is gebleken dat de marktruimte op de (middel)lange termijn onzeker
      is, en sterk afhankelijk van het tempo waarin de woningbouwopgave in de praktijk
      werkelijkheid zal worden. Het benutten van eventuele toekomstige marktruimte is
      bovendien geen doel op zich; deze dient enkel te worden ingezet om de beoogde
      detailhandelsstructuur te versterken. Ook dient hierbij te worden gekeken naar de locatie
      van de toekomstige substantiële woningbouw.
•     In de beoogde structuur heeft Hart van Zuid een aan het hoofdcentrum ondersteunende
      functie, het boodschappenaanbod behoort hierbij aan te sluiten. Een tweede supermarkt op
      Hart van Zuid zou Hart van Zuid dusdanig sterk maken in verhouding tot de overige
      winkelcentra dat dit winkelcentrum een wijkoverstijgende functie krijgt, wat ingaat tegen het
      vigerende detailhandelsbeleid. Daarmee worden potentiële bezoekers aan Wijchen-
      Centrum onttrokken, wat ten koste gaat van het voorzieningenaanbod in dit hoofdcentrum
      van de gemeente. Hierbij speelt bovendien dat de afstand tussen de winkelgebieden in
      Wijchen heel beperkt is en dat het centrum van Wijchen centraal in het dorp ligt. Zoals
      figuur 2 in bijlage 3 laat zien vormen juist de dagelijkse boodschappenwinkels het
      fundament waar overige voorzieningen in het hoofdcentrum van Wijchen op gestoeld zijn.
      Het dusdanig versterken van Hart van Zuid leidt tot het verzwakken van het fundament in
      het hoofdcentrum (minder bezoekers) en zet daarmee ook de overige voorzieningen in
      Wijchen-Centrum onder druk.




                                                                                            6 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>•   Een tweede supermarkt op Hart van Zuid biedt voor dit winkelgebied en voor Wijchen-Zuid
    duidelijke meerwaarde. Het zorgt ervoor dat een bredere herontwikkeling en modernisering
    van het winkelcentrum plaats kan vinden waarmee ook de toekomst voor maatschappelijke
    functies zoals IKC Het Zuiderpad op deze plek wordt veiliggesteld. Voor de algehele
    leefbaarheid van Wijchen-Zuid is dit een positieve ontwikkeling.
•   Zoals gezegd mag de gemeente niet sturen op formules. Een tweede supermarkt in Hart
    van Zuid betekent in alle scenario’s de toevoeging van een grote detailhandelsunit, primair
    geschikt voor supermarkten en soortgelijke formules. Dit brengt dusdanige onzekerheid met
    zich mee dat het ongewis wordt wat de uiteindelijk uitwerking zal zijn. Het risico bestaat
    bijvoorbeeld dat een verhuiscarrousel op gang komt en winkels zich buiten het centrum
    gaan vestigen in vrijkomende winkelunits. Dit is nog een complicerende factor in de
    scenarioanalyse (zie bijlage 4). Het is bij de uiteindelijke afweging verstandig uit te gaan
    van het scenario met de grootste effecten op de overige winkelstructuur.




                                                                                         7 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Bijlage 1

Marktruimte in Wijchen
Inzicht in de (toekomstige) distributieve marktruimte voor supermarkten en de dagelijkse sector
(sterke relatie met de supermarktsector) is een belangrijke bouwsteen voor het bepalen van de
gewenste winkelstructuur (omvang, spreiding). Hiervoor maken we een distributieve berekening
op basis van bestaande onderzoeksgegevens, kengetallen en ervaringscijfers, uitgaande van
een versterkt supermarktaanbod in Wijchen.

Een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod geeft een indicatie van de aanwezige
marktruimte (ruim, krap, overaanbod), maar is op zichzelf geen onderbouwing voor nieuwe
ontwikkelingen.

De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang van het verzorgingsgebied
(aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel uit dit verzorgingsgebied terechtkomt in
winkels in Wijchen (koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koop-
krachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en de
benodigde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.

Uitgangspunten
•      Bevolkingsprognose: voor de gemeente Wijchen gaat de Primos-prognose op ‘Druten-
       Wijchen in Cijfers’ uit van een lichte bevolkingskrimp van de huidige 41.150 inwoners naar
       40.300 in 2030 3. De gemeente zet in haar nieuwste woningbouwplannen echter in op 2.700
       bijkomende woningen tot 2030, wat zou leiden tot een inwonertal van 45.435. Er is echter
       nog onzekerheid over het realisatietempo van deze woningbouwplannen 4. Om aan deze
       onzekerheid tegemoet te komen rekenen we met een bandbreedte van een stabilisatie van
       het inwonertal op 41.150 als minimum en een bevolkingsgroei naar 45.435 inwoners als
       maximum. Voor beide scenario’s is substantiële woningbouw (respectievelijk 700 à 2.700
       woningen tot 2030) noodzakelijk, als gevolg van de optredende huishoudensverdunning.
•      Inkomenscorrectie: In Nederland is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking in
       de supermarktsector per jaar € 2.071 5 (excl. btw, excl. internet-uitgaven) en in de dagelijkse
       sector € 2.587 (excl. btw, excl. internet-uitgaven). Het gemiddeld inkomen per inwoner in
       Wijchen is met € 26.900 nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde van € 27.000 6. Dit
       minimale verschil hoeft niet doorberekend in de bestedingen per hoofd, maar hebben we
       vanwege zorgvuldigheid wel gedaan.
•      Aandeel online: het aandeel online lag in de dagelijkse sector in Wijchen in 2016 rond de
       1% 7, wat destijds normaal was in Nederland. Online boodschappen doen is sindsdien hard
       gegroeid. Zo zijn aanbieders als Picnic nu ook in Wijchen actief. De coronamaatregelen

3
    Druten-Wijchen in Cijfers (2021), Bevolking.
4  Gelet op onder andere doorlooptijden planontwikkeling, bouwcapaciteit aannemers, beschikbaarheid grondstoffen,
oplopende bouwkosten, bezwaarprocedures en ervaringen bij andere grootschalige woningbouwontwikkelingen.
5
  Retail Insiders (2021), Omzetkengetallen 2020.
6
  CBS Kerncijfers Wijken en Buurten, 2019
7
  I&O Research/Ecorys (2016), Kopen@Regio Arnhem-Nijmegen.




                                                                                                            8 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>    hebben deze ontwikkeling verder versneld. Inmiddels ligt dit percentage landelijk fors hoger
    (ca. 5%). Gelet op alle ontwikkeling in de sector, is het reëel er vanuit te gaan dat dit in de
    toekomst door blijft groeien. Voor 2025 gaan we uit van een online aandeel van 7,5%, voor
    2030 van een bandbreedte van 10% tot 15%. De precieze langetermijnontwikkeling van
    online boodschappen doen is erg onzeker (verdienmodel, doelgroepen, etc.), maar dat het
    de komende periode verder zal groeien is duidelijk. Het is dan ook belangrijk daar rekening
    mee te houden bij het bepalen van de voorzieningenstructuur op de lange termijn. De
    omzet per hoofd in 2025 en 2030 wordt gecorrigeerd om het effect van deze ontwikkeling te
    duiden (minder behoefte aan fysiek verkoopoppervlak). Deze online aankopen zijn in de
    som verwerkt door een (tweede) correctie uit te voeren op de winkelomzet per hoofd.
•   Koopkrachtbinding: de koopkrachtbinding staat voor de mate waarin de dagelijkse winkels
    er in slagen de inwoners uit het verzorgingsgebied aan zich te binden. In 2016 is het
    Koopstromenonderzoek regio Arnhem-Nijmegen uitgevoerd 8. Hier is voor de hele gemeente
    Wijchen een koopkrachtbinding gemeten van 89% voor de bestedingen in fysieke
    dagelijkse winkels. Voor de som is deze binding vanaf 2020 licht naar boven bijgesteld op
    90% vanwege de komst van de nieuwe Lidl die de variëteit in het supermarktaanbod van
    Wijchen heeft vergroot. Gezien de supermarktontwikkelingen die er spelen in o.a. Grave,
    het nabije aanbod in Dukenburg (AH XL) en de komst van de nieuwe Plus-supermarkt in
    Overasselt is 90% binding in de toekomst naar verwachting het maximaal haalbare.
•   Koopkrachttoevloeiing: De toevloeiing is het aandeel van de omzet dat verdiend wordt met
    bestedingen van consumenten van buiten de gemeente Wijchen. Uit het in 2016
    uitgevoerde Koopstromenonderzoek Arnhem-Nijmegen bleek deze toevloeiing ongeveer
    10% te zijn*. Sindsdien heeft Wijchen haar functie als aantrekkelijke boodschappenlocatie
    behouden (o.a. bezoekgemak), maar een toevloeiing van boven de 10% lijkt gezien de
    ontwikkelingen in en om Wijchen niet reëel.
•   Vloerproductiviteit: In Nederland bedragen de gemiddelde bestedingen per m² in de
    dagelijkse winkelsector € 7.577 9 en in de supermarktsector € 8.078 10. Ook in Wijchen moet
    deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteiten als ondergrens worden gezien, om
    consumenten een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau te kunnen bieden.

Resultaten
De berekeningen van de marktruimte voor de supermarktsector en de dagelijkse sector zijn op
de volgende pagina’s weergegeven. Op basis van deze variabelen en uitgangspunten kan
worden geconcludeerd dat de beschikbare marktruimte in zowel de algehele dagelijkse sector
als specifiek in de supermarktsector sterk afhankelijk is van de mate waarin het gemeentelijke
inwonertal zal toenemen.

In 2025 zou het huidige supermarktaanbod van 9.100 m2 wvo circa 10% boven het landelijke
gemiddelde functioneren. Op de langere termijn, wanneer de onzekerheid m.b.t woningbouw


8
  I&O Research/Ecorys (2016), Kopen@Regio Arnhem-Nijmegen.
9
  Retail Insiders (2021), Omzetkengetallen 2020
10
   Retail Insiders (2021), Omzetkengetallen 2020




                                                                                              9 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>        toeneemt, loopt het haalbare supermarktaanbod uiteen van -200 à +750 m2 wvo bij een
        stabilisatie van het inwonertal, tot 1.150 à 1.750 m2 wvo bij een maximale bevolkingsgroei. Voor
        de gehele dagelijkse sector is dit minimaal -100 à +600 m2 wvo en maximaal 1.200 à 2.000 m2
        wvo.

        De indicatieve berekening voor de supermarktsector in gemeente Wijchen*
                                                                2025                        2030                        2030
                                                                                  (stabiel aantal inwoners)    (max. toename inwoners)

a   Aantal inwoners in verzorgingsgebied                      41.150                      41.150                       45.435

b   Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet),
                                                              € 1.974                € 1.814 à 1.921              € 1.814 à 1.921
    gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen

c   Koopkrachtbinding                                          90%                         90%                          90%

d   Verwachte winkelomzet uit              a*b*c
                                                            € 73,1 mln               € 67,2 á 71,1 mln           € 74,2 á 78,5 mln
    verzorgings-gebied (excl. btw)


e   Aandeel vreemde
                                                               10%                         10%                          10%
    koopkracht/koopkrachttoevloeiing

f   Totale winkelomzet (excl. btw)         d / (1 - e)      € 81,2 mln               € 74,6 à 79,0 mln           € 82,4 à 87,3 mln

g   Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw)             € 8.078                     € 8.078                     € 8.078

h   Potentieel winkelaanbod                    g/h                                                                  ca. 10.200 à
                                                         ca. 10.050 m² wvo       ca. 9.250 à 9.800 m² wvo
                                                                                                                   10.800 m² wvo

i   Huidig winkelaanbod                                  ca. 9.100 m² wvo            ca. 9.100 m² wvo            ca. 9.100 m² wvo

j   Huidige winkelomzet per m² wvo               f/i
                                                              € 8.930                € 8.206 à 8.689              € 9.061 à 9.594
    (excl. btw)

k   Indicatie uitbreidingsruimte                h-i      ca. +950 m² wvo          ca. -200 à +750 m² wvo      ca. 1.150 à 1.750 m² wvo
        * Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders
        (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.




                                                                                                                      10 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>    De indicatieve berekening voor de dagelijkse sector in gemeente Wijchen*

                                                           2025                         2030                         2030
                                                                              (stabiel aantal inwoners)     (max toename inwoners)

a   Aantal inwoners in gemeente Wijchen                  41.150                       41.150                       45.435

b   Winkelomzet per hoofd (excl. btw en                                                                       € 2.266 à € 2.399
                                                         € 2.466
    internet), gecorrigeerd voor gemiddeld                                       € 2.266 à € 2.399
    inkomen

c   Koopkrachtbinding                                     90%                          90%                           90%

d   Verwachte winkelomzet            a*b*c
                                                       € 91,3 mln               € 83,9 à € 88,9 mln          € 92,7 à € 98,1 mln
    verzorgingsgebied (excl. btw)

e   Aandeel vreemde                                                                                                  10%
                                                          10%                          10%
    koopkracht/koopkrachttoevloeiing

f   Totale winkelomzet (excl. btw)   d / (1 - e)       € 101,5 mln               € 93,2 à 98,7 mln             € 103 à 109 mln

g   Gemiddelde winkelomzet per m² wvo                                                                              € 7.564
                                                         € 7.577                      € 7.564
    (excl. btw)

h   Potentieel winkelaanbod               f/g       ca. 13.400 m² wvo      ca. 12.300 à 13.000 m² wvo ca. 13.600 à 14.400 m² wvo

i   Huidig winkelaanbod                             ca. 12.400 m² wvo           ca. 12.400 m² wvo             ca. 12.400 m² wvo

j   Huidige winkelomzet per m²             f/i                                                                € 8.301 à € 8.789
                                                         € 8.181                 € 7.518 à € 7.960
    wvo (excl. btw)

k   Indicatie uitbreidingsruimte          h-i       ca. 1.000 m² wvo          ca. -100 à +600 m² wvo      ca. 1.200 à 2.000 m² wvo
    * Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders
    (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.




                                                                                                                 11 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Bijlage 2

Het verschil tussen ruimtelijke ordening en economische ordening
Er bestaat een groot verschil tussen ruimtelijke ordening (wettelijke taak van een gemeente) en
economische ordening (niet toegestaan 11). Ruimtelijke ordening gaat over de ordening van
functies (bijvoorbeeld ‘detailhandel’). De overheid bepaalt of een specifieke functie gewenst is
op een bepaalde plek en of het nodig is om voor die betreffende functie, aanvullend aan de
reeds beschikbare (schaarse) ruimte, extra ruimte te reserveren in bestemmingsplannen. Het is
een wettelijke taak van een gemeente hierin een zorgvuldige belangenafweging te maken (aan
goede ruimtelijke ordening te doen).

Deze afwegingsruimte gaat echter niet zo ver dat overheden kunnen sturen op specifieke
bedrijven, bijvoorbeeld dat bedrijf A zich wel of niet mag vestigen of uitbreiden, omdat dat
effecten heeft voor de bedrijfsvoering van bedrijf B. Dat is economische ordening en dat is niet
toegestaan. Er is namelijk sprake van vrije vestiging van bedrijven.

Concreet betekent dit voor Hart van Zuid dat de gemeente Wijchen niet mag bepalen welke
supermarktformule zich hier mag vestigen, maar wél of een verplaatsing of toevoeging van een
supermarkt als functie aan Hart van Zuid vanwege ruimtelijke argumenten wenselijk is.
Aangezien de plannen voor Hart van Zuid gelden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ moet
ook de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden doorlopen 12. De gemeente Wijchen dient
dus hoe dan ook duidelijk te motiveren of er behoefte is aan een tweede supermarkt in Hart van
Zuid, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin, en expliciet mogelijke effecten mee te wegen
in de besluitvorming.




11 Dit is onder andere geregeld in de Europese Dienstenrichtlijn en de Nederlandse

implementatie daarvan in de Dienstenwet).
12 Voor meer informatie, zie: https://iplo.nl/thema/ruimtelijke-ontwikkelingen/bijzondere-

onderwerpen/ladder/winkels/#h26f5f056-4364-4263-803b-9ac31b77c698



                                                                                             12 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Bijlage 3

De rol van supermarkten in centrumgebieden
Supermarkten hebben, meer dan andere publieksgerichte voorzieningen, een ruimtelijk-
economisch belang in het functioneren van winkel- en centrumgebieden:

•      Bezoekmotief: In een middelgroot centrum als dat van Wijchen en in een wijkcentrum zoals
       Hart van Zuid is het doen van boodschappen, samen met ‘doelgerichte aankopen’, de
       belangrijkste reden om dit centrum te bezoeken (zie figuur 1). 13 Het doen van fysieke
       boodschappen en doelgerichte aankopen is een door de jaren heen een stabiel
       bezoekmotief en is relatief alleen maar belangrijker geworden door de afname van het
       recreatieve winkelbezoek.




Figuur 1: Bezoekmotief centrum Wijchen, middelgrote Centra onderzoek 2021.


•      Trekkersfunctie: een gemiddelde moderne supermarkt trekt ongeveer 10.000 bezoekers per
       week, meer dan iedere andere functie in een winkelgebied. Supermarkten zijn dan ook de
       belangrijkste publiekstrekkers én bronpunten van passantenstromen in winkelgebieden.
•      Combinatiebezoek: Een supermarkt is van groot belang voor overige functies in een
       winkelgebied omdat een bezoek aan de supermarkt (als bronpunt) vaak gecombineerd
       wordt met een bezoek aan een andere publieke functie. Gemiddeld bezoekt bijna de helft
       van de supermarktbezoekers ook andere winkels 14. Een goede inpassing van de
       supermarkt is cruciaal (o.a. nabijheid, goede zichtrelatie). Indien een supermarkt niet goed
       is ingepast, dan daalt het combinatiebezoek snel.

13
     DTNP (2021), Middelgrote centra onderzoek.
14
     DTNP (2021), Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten.




                                                                                           13 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Figuur 2: Combinatiebezoek van supermarktbezoekers met andere winkels in centra


•   Draagvlak overige voorzieningen: Net als in de voedselketen is er ook in de samenstelling
    van winkelvoorzieningen in centra een opbouw en hiërarchie. De passantenstromen vanuit
    supermarkten en overige dagelijkse winkels vormen de basis waarop niet-dagelijkse
    winkels en overige voorzieningen in centra kunnen functioneren. Niet-dagelijkse winkels en
    overige voorzieningen zorgen op hun beurt voor aanvullende bezoekmotieven. Hierbij geldt
    het algemene ruimtelijk-economische basisprincipe dat een concentratie van functies en
    daarmee de bundeling van passantenstromen ertoe leidt dat functies elkaar gaan
    versterken. Het winkelcentrum als geheel wordt daarmee sterker dan de som der delen. In
    een middelgroot centrum als dat van Wijchen is de kritische massa en aantrekkingskracht
    van het niet-dagelijkse aanbod beperkt. Daardoor zijn zij voor hun functioneren deels
    afhankelijk van de passantenstroom van boodschappenpubliek.




                 Figuur 3: Dagelijkse boodschappen als fundament voor een centrum




                                                                                       14 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Naast het feit dat supermarkten cruciaal zijn voor een centrum of winkelgebied als geheel
vervullen zij nog bijkomende baten:
• De nabijheid van een boodschappenvoorziening verhoogt de leefbaarheid van een buurt of
    wijk. De buurt of wijk wordt als geheel aantrekkelijker.
• Een boodschappenvoorziening functioneert als lokale ontmoetingsplek waar buurtgenoten
    elkaar spontaan, tijdens het doen van een boodschap, tegenkomen en een praatje kunnen
    maken met elkaar.
• Supermarkten hebben voor verhuurders (vastgoedeigenaren) een lage risicofactor (stabiele
    huurder). Daarnaast vergroten zijn de haalbaarheid van complexe gebiedsontwikkelingen.
    Ze bieden investeringsperspectief voor ontwikkelaar en ondernemers.




                                                                                   15 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Bijlage 4

Scenario’s en effectenbeoordeling
Om helder te krijgen wat de gevolgen zijn van een tweede supermarkt op Hart van Zuid op de
algehele voorzieningenstructuur van Wijchen zijn de volgende scenario’s uitgewerkt 15:

0. Nul-scenario: Er komt geen tweede supermarkt op Hart van Zuid. De huidige supermarkten
   blijven op hun plek.
1. Verplaatsing discounter: een discount supermarkt verplaatst vanuit een ander winkelgebied
   in Wijchen naar Hart van Zuid
        a. Verplaatsing van Aldi (Hof van Achterlo) naar Hart van Zuid.
        b. Verplaatsing van Lidl (centrum) naar Hart van Zuid
2. Verplaatsing service formule: Een service supermarkt verplaatst vanuit een ander
   winkelgebied in Wijchen naar Hart van Zuid
        a. Verplaatsing Albert Heijn (centrum) naar Hart van Zuid, met mogelijk een kleinere
            AH in het centrum
        b. Verplaatsing Jan Linders (Hof van Achterlo) naar Hart van Zuid
3. Nieuwvestiging (soft-discounter) 16

In de scenario’s maken we onderscheid tussen verschillende supermarktformules en type
supermarkten. Ondanks dat het gemeenten niet is toegestaan te sturen op formules (zie
hiervoor), is het wel relevant voor de belangenafweging om de verschillende scenario’s (met elk
hun eigen effecten) af te wegen.

Voor ieder scenario zijn voor zowel de korte (1 jaar vanaf ontwikkeling) als de lange termijn (10
jaar vanaf ontwikkeling) de effecten bekeken op:
• Spreiding supermarktstructuur in Wijchen
• Totale voorzieningenstructuur in Wijchen
• Voorzieningenniveau per winkelgebied
• Invulbaarheid commercieel vastgoed
• Woon- en leefklimaat
• Ondernemersklimaat en investeringszekerheid
• Consistentie van gevoerd beleid (juridisch afbreukrisico en precedentwerking)

Voor ieder scenario worden in het vervolg van deze paragraaf de effecten beschreven op de
verschillende beoordelingsaspecten. Voor alle verplaatsingsscenario’s zijn we er vanuit gegaan
dat de achterblijvende winkel niet opnieuw wordt ingevuld met een andere winkel (uitgezonderd
het AH-scenario). In de ‘tot slot’-paragraaf gaan we hier nader op in.




15 Een verplaatsing van de COOP in Wijchen-Noord wordt op alle aspecten als dusdanig
negatief ingeschat dat deze niet is opgenomen in de scenariostudie. De enige supermarkt uit
die winkelgebied zou dan verdwijnen, waardoor ook het bestaansrecht van de overige
voorzieningen wegvalt.
16 Onder soft-discounter kunnen bijvoorbeeld Nettorama en Dirk worden verstaan.




                                                                                          16 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Nul-scenario: Voortzetting huidige situatie
• In het nul-scenario blijft de spreiding van het supermarktaanbod op het huidige niveau.
    Positief is dat de grootste woningbouwprojecten (Vormerse Plas, Huurlingsedam en TKWM)
    plaatsvinden nabij de centra met het meest ruime supermarktaanbod (Wijchen-Centrum en
    Hof van Achterlo).
• Voor de totale voorzieningenstructuur geldt dat het aanbod naar verwachting licht zal
    afnemen, als gevolg van de autonome ontwikkeling die sowieso plaatsvindt waarbij de
    behoefte vanuit de consument aan fysieke winkels afneemt. De invulbaarheid van
    publieksgericht vastgoed zal autonoom in het centrum eerder verslechteren dan verbeteren,
    ook wanneer Hart van Zuid niet versterkt wordt met een tweede supermarkt. Het niet
    toevoegen van een tweede supermarkt op Hart van Zuid zorgt er op die locatie voor dat
    kansen worden gemist om het voorzieningenaanbod hier een boost te geven.
• Als gevolg van de verwachte terugloop in voorzieningen zal het algehele woon- en
    leefklimaat in Wijchen naar verwachting ook licht verslechteren. Specifiek voor Hart van
    Zuid geldt dat het dan problematisch kan worden om maatschappelijke functies zoals de
    basisschool Het Zuiderpad een goede toekomst te bieden.
• Het nul-scenario sluit aan bij het vigerend detailhandelsbeleid (Beleidsnotitie Detailhandel,
    2015). Hierin werd het primaat duidelijk bij het centrum van Wijchen gelegd, met daarnaast
    drie ondersteunende winkelcentra (Hof van Achterlo, Wijchen-Noord en Zuiderpoort) die
    geen wijk-overstijgende functie hebben. Door consistent beleid te voeren ontstaat een
    gunstig ondernemersklimaat en een hogere investeringszekerheid. Juridisch staat de
    gemeente in dit scenario sterk; de gemaakte keuze sluit aan bij het vigerende beleid.
    Hierdoor wordt voorkomen dat er een precedent wordt geschapen waar eventuele
    toekomstige ongewenste supermarktinitiatieven zich op kunnen beroepen.

Scenario1a: Verplaatsing Aldi
• Verplaatsing van Aldi vanuit Hof van Achterlo naar Hart van Zuid zou leiden tot een
    logischere spreiding van het supermarktaanbod. In het verzorgingsgebied van Hart van
    Zuid wonen immers aanzienlijk meer mensen dan in dat van Hof van Achterlo.
• Voor Hart van Zuid is de vestiging van Aldi een positieve ontwikkeling: daar ontstaat een
    sterke combinatie met een discountsupermarkt en een servicesupermarkt. De overige
    ambities die er liggen voor Hart van Zuid kunnen hiermee worden verwezenlijkt.
• De combinatie van Aldi (discountsupermarkt) met Jumbo (servicesupermarkt) maakt Hart
    van Zuid het enige boodschappencluster in Wijchen waar een discounter, een
    servicesupermarkt en een divers pakket aan verszaken en drogist naast/bij elkaar zijn
    gevestigd (het voorzieningenaanbod zal in Hart van Zuid op de toevoeging van Aldi na niet
    veranderen). Dit is een sterke basis met veel aantrekkingskracht op consumenten. Het zou
    van Hart van Zuid een bovenwijks- en mogelijk zelfs bovenlokaal verzorgend winkelcentrum
    maken. Het wordt een sterke concurrent voor het centrum van Wijchen (waar wel de
    combinatie van discounter en servicesupermarkt aanwezig is, maar niet in elkaars directe
    nabijheid), maar ook voor de overige boodschappencentra in de gemeente.
    Passantenstromen aan het hoofdcentrum van Wijchen worden onttrokken. Dit heeft
    vervolgens negatieve gevolgen voor het voorzieningenaanbod in het centrum (zie bijlage 3,
    figuur 3 dagelijkse boodschappen als fundament voor een centrum). Het effect op Hof van
    Achterlo, (en daarmee het voorzieningenniveau voor de omliggende buurten) is zeer groot,
    doordat ongeveer de helft van het voorzieningenaanbod vertrekt. Daar staat tegenover dat




                                                                                       17 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>    het effect op Winkelcentrum Noord eerder positief dan negatief is. Dat winkelcentrum krijgt
    in feite meer lucht doordat het voorzieningenniveau elders in Wijchen-Noord af neemt.
•   Een verplaatsing van Aldi vanuit het ene buurtwinkelcentrum (Hof van Achterlo) naar het
    andere (Hart van Zuid) is niet consistent met het detailhandelsbeleid. Het gemeentelijke
    beleid zette in op een versterking van het centrum en een drietal ondersteunende
    boodschappencentra. De versterking van het centrum heeft met de komst van Lidl
    plaatsgevonden. Hof van Achterlo is nu met twee supermarkten oververtegenwoordigd,
    maar datzelfde zou gezegd kunnen worden van een tweede supermarkt in Hart van Zuid.
    Tegelijkertijd gaat verplaatsing van Aldi ook niet dusdanig tegen het beleid in dat gevreesd
    moet worden voor een hoog juridisch afbreukrisico of precedentwerking. Dit echter wel op
    voorwaarde dat de door de Aldi achtergelaten supermarktmeters in Hof van Achterlo uit de
    markt worden gehaald en dat gemotiveerd wordt waarom specifiek een discountsupermarkt
    uit Hof van Achterlo zou moeten verplaatsen.
•   Indien de achtergelaten supermarktmeters toch opnieuw (deels) wordt ingevuld met een
    supermarkt (bijvoorbeeld door schaalvergroting van Jan Linders) dan komt de dagelijkse
    winkelsector in de gemeente mogelijk onder druk te staan. De kwantitatieve
    uitbreidingsruimte op de (middel)lange termijn is immers onzeker.

Scenario 1b: Verplaatsing Lidl
• De verplaatsing van Lidl vanuit de Touwslagersbaan in het centrum naar Hart van Zuid is
    ongunstig voor de spreiding van de gemeentelijke supermarktstructuur. De toevoeging van
    Lidl aan Hart van Zuid is vanuit het aantal inwoners in Wijchen-Zuid logisch, maar met het
    verliezen van Lidl als supermarkt in het centrum, neemt het supermarktaanbod in het
    centrum fors af.
• Er wordt een sterk bronpunt in de hoofdwinkelstraat van Wijchen-Centrum weggenomen,
    waardoor de overige voorzieningen in het centrum niet meer profiteren van deze passanten.
    De effecten zullen het grootst zijn in de Touwslagersbaan, maar ook elders kunnen effecten
    merkbaar zijn als gevolg van minder bezoekers aan het centrum. Het algehele
    voorzieningenniveau van het centrum (en daarmee van de gemeente als geheel) zal
    teruglopen (zie figuur 3). De invulbaarheid van publieksgericht vastgoed, dat zich
    overwegend in Wijchen-Centrum bevindt, zal dan ook afnemen (lees: toename leegstand).
• Evenals in scenario 1a ontstaat een sterke combinatie van een service supermarkt (Jumbo)
    met een discountsupermarkt (Lidl) waardoor Hart van Zuid een sterke boost krijgt en
    bovenwijks/-lokaal zal gaan functioneren. Een dusdanige versterking van Hart van Zuid zal
    negatief uitpakken voor alle overige winkelgebieden in de gemeente.
• De verplaatsing van centrumsupermarkt Lidl naar Hart van Zuid is sterk inconsistent met
    het detailhandelsbeleid van de gemeente Wijchen, waarin het primaat bij het hoofdcentrum
    wordt gelegd en waarin de toevoeging van Lidl aan het centrum onderdeel was van de
    versterking van het centrum van Wijchen. Deze keuze zou dan ook leiden tot een hoog
    juridisch afbreukrisico en schept een zeer groot precedent voor volgende
    supermarktinitiatieven buiten het hoofdcentrum. Immers: als een supermarkt uit het
    hoofdcentrum mag verplaatsen, welke redenen zijn er dan om initiatieven van andere
    supermarkten (nieuwe of in een winkelgebied lager in de hiërarchie) te voorkomen?
• De onduidelijkheid die ontstaat door het voeren van dergelijk inconsistent beleid heeft een
    sterk negatief effect op de investeringszekerheid; niet alleen bij supermarktondernemers,
    maar ook bij andere (centrum)ondernemers en vastgoedeigenaren.




                                                                                         18 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Scenario 2a: Verplaatsing Albert Heijn
De verplaatsing van Albert-Heijn vanaf het Europaplein in het centrum naar Hart van Zuid heeft
in grote lijnen dezelfde effecten als de verplaatsing van de Lidl (scenario 1b).
• Ook in dit scenario verdwijnt een belangrijk bronpunt uit het centrum van Wijchen, waarmee
     de totale voorzieningenstructuur van de gemeente onder druk wordt gezet.
• Hoe negatief de verplaatsing van Albert Heijn daadwerkelijk uitpakt voor de totale
     voorzieningenstructuur van de gemeente is mede afhankelijk van de vraag of AH daarnaast
     een kleinere (mandjes)winkel aan het Europaplein wilt openhouden. Hoewel er geen
     kwantitatieve aanleiding is het aantal supermarktmeters in de gemeente uit te breiden, zou
     een vervangende (AH)supermarkt op de Albert Heijn-locatie het negatieve effect op de
     totale voorzieningenstructuur wel verzachten. Per saldo blijft het effect echter negatief.
• Met de ontwikkelingen omtrent TKWM komt de Albert Heijn locatie centraler in het
     centrumgebied te liggen. Albert Heijn is de grootste supermarkt in Wijchen en een cruciale
     publiekstrekker aan de oostzijde van het centrum.
• Hart van Zuid kan zich ook in dit scenario sterk ontwikkelen, zij het iets minder sterk omdat
     er met Jumbo reeds een servicesupermarkt aanwezig is. Het algehele woon- en leefklimaat
     gaat er in deze wijk van Wijchen op vooruit, maar niet zo sterk als bij toevoeging van een
     discountsupermarkt.
• Evenals een verplaatsing van Lidl geldt voor Albert Heijn dat dit inconsistent zou zijn met
     het vigerende detailhandelsbeleid en de daarin uitgesproken ambities voor het centrum van
     Wijchen, ook als AH een mandjeswinkel in het centrum open houdt. Dé complete Wijchen-
     verzorgende AH ligt dan in Zuid. Qua verzorgingsfunctie van winkelgebieden is dit de
     omgekeerde wereld.

Scenario 2b: Verplaatsing Jan Linders
• De verplaatsing van Jan Linders vanuit Hof van Achterlo naar Hart van Zuid zou, evenals
    een verplaatsing van Aldi, leiden tot een logischere supermarktstructuur die beter aansluit
    bij de verdeling van de inwoners over Wijchen. Echter, met het wegvallen van de
    servicesupermarkt in Hof van Achterlo wordt wel het hart uit het voorzieningenaanbod in dit
    winkelgebied gerukt. Dit betekent een forse verslechtering van het voorzieningenniveau
    voor de buurten rondom Hof van Achterlo.
• Met Jan Linders als toevoeging ontstaat in Hart van Zuid een winkelcentrum dat wijk-
    overstijgend gaat functioneren, maar dat wel minder krachtig is dan in de situatie met een
    discounter. Hart van Zuid wordt een sterke concurrent voor het centrum, wat ten koste gaat
    van de voorzieningenstructuur van Wijchen als geheel. De invulbaarheid van commercieel
    vastgoed en de investeringsbereidheid in het centrum zullen afnemen, maar niet zo sterk
    als in de scenario’s waarin er een supermarkt uit het centrum verdwijnt of wanneer zich een
    discountsupermarkt vestigt in Hart van Zuid.
• Opgemerkt dient te worden dat de effecten bij een verhuizing van Jan Linders iets minder
    sterk zijn dan wanneer de Aldi als discountsupermarkt wordt toegevoegd als Hart van Zuid.
    Alleen voor Hof van Achterlo zijn de effecten veel groter.
• Voor de consistentie met vigerend beleid en het al dan niet invullen van achtergebleven
    supermarktmeters geldt hetzelfde als voor scenario 1a.




                                                                                        19 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Scenario 3: Nieuwvestiging
De voorgaande scenario’s gingen uit van de verhuizing van een supermarkt binnen de
gemeente Wijchen. In al die scenario’s is de mogelijkheid open gelaten dat de achtergebleven
supermarktmeters uit de markt gehaald kunnen worden, wat ertoe zou leiden dat het
supermarktaanbod van de totale gemeente hoe dan ook binnen de aanwezige marktruimte zou
blijven. Scenario 3 gaat uit van de nieuwvestiging van een supermarkt die momenteel nog niet
in de gemeente aanwezig is. Het betreft dus een toevoeging op het aanbod en daarmee een
mogelijke overschrijding van de marktruimte (afhankelijk van de inwonerontwikkeling).
• Door het completere totale supermarktaanbod zal Wijchen haar regiofunctie mogelijk iets
     versterken, maar het aantal bijkomende bezoekers van buitenaf zal naar verwachting niet
     significant zijn. Extra toevloeiing zal primair terecht komen in Hart van Zuid.
• Het eventueel overschrijden van de beschikbare marktruimte leidt ertoe dat supermarkten
     onder het landelijk gemiddelde zullen gaan presteren. Enerzijds ontstaat de mogelijkheid
     dat een supermarkt op termijn weg zal vallen; anderzijds kan de kwaliteit van het aanbod
     onder druk komen te staan. Dit laatste kan zich bijvoorbeeld uiten in minder investeringen in
     de supermarkt en een minder ruime assortimenten 17.
• Op korte termijn wordt het voorzieningenniveau in Wijchen uitgebreid en dus versterkt. Het
     risico op structuurverstorende effecten op lange termijn is echter groot. Wanneer de groei
     van het gemeentelijke inwonertal tegenvalt, is het zeer goed mogelijk dat er een supermarkt
     wegvalt en/of verschraling optreedt in het overige dagelijkse winkelaanbod. Waar die
     effecten zich voordoen laat zich niet geheel op voorhand voorspellen. Het vernieuwde
     efficiënte en complete boodschappencentrum Hart van Zuid zal naar verwachting wel goed
     functioneren. Risico’s op verschraling van het aanbod en toename van leegstand voor de
     andere winkelgebieden nemen naar verwachting toe.
• Bij het toevoegen van een extra supermarktaanbieder wordt het woon- en leefklimaat van
     de totale gemeente op korte termijn verrijkt, maar op lange termijn slechter als gevolg van
     verschraling en de reële mogelijkheid dat er een andere supermarkt weg valt. Enkel in de
     buurten rondom Hart van Zuid wordt het woon- en leefklimaat versterkt, dankzij de
     bijkomende supermarkt en de complete herontwikkeling van Zuiderpoort.
• Beoordeling van een nieuwe supermarkt in Hart van Zuid (zonder dat er elders
     supermarktmeters uit de markt worden gehaald) dient genuanceerd te worden beoordeeld
     in relatie tot het vigerende beleid. Het centrum van Wijchen is versterkt door de komst van
     Lidl, conform beleid. Door nu een extra supermarkt aan Hart van Zuid toe te voegen, wordt
     in Zuid het sterkste boodschappencluster van Wijchen gecreëerd, terwijl het primaat (ook
     voor boodschappen, zie figuur 3) bij het centrum ligt. De overige centra zijn aangewezen als
     ondersteunende centra. Gelet op de schaal en structuur van Wijchen overstijgt een
     wijkcentrum met twee supermarkten en aanvullend aanbod (zoals met Hart van Zuid) deze
     functie. Dit is niet in lijn met het beleid.




17 Doorloop in elke supermarkt is lager, waardoor de kans op derving in versassortiment toe

neemt; als reactie daarop wordt dat assortiment verkleind om voldoende doorloop van
producten te houden



                                                                                          20 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>Tabel 1: Overzicht langetermijn-effecten per scenario. In kleur is de relatieve omvang van de effecten
weergegeven: hoe donkerder hoe groter de effecten zijn van dit scenario ten opzichte van de andere scenario’s.
Ook in het nul-scenario staan veel oranje kleuren. De reden daarvoor is dat autonoom verwacht mag worden
dat de winkelsector verder onder druk komt te staan. Groter-dan-tekens (>) geven aan dat de effecten,
afhankelijk van de locatie danwel de mogelijke afgeleide ontwikkelingen, ook groter kunnen zijn dan de
weergegeven beoordeling.




                                                                                                                                  2b – verplaatsing service
                                                                                                      2a – verplaatsing service
                                                                                                      formule (Albert Heijn)



                                                                                                                                  formule (Jan Linders)


                                                                                                                                                              3 – Nieuwvestiging
                                                                                  1b – Verplaatsing
                                                              1a – Verplaatsing
                                                              discounter (Aldi)




                                                                                                                                                              soft-discounter
                                                                                  discount (Lidl)
                                               Nul-scenario




 Spreiding supermarktstructuur                                                                                                                                      >

 Totale voorzieningenniveau                                         >                   >                      >                                                    >
 Invulbaarheid publieksgericht
 vastgoed                                                           >                   >                      >                                                    >

 Woon- en leefklimaat                                                                   >                      >
 Ondernemersklimaat &
 investeringszekerheid                                                                                         >

 Beleidsconsistentie                                                                                           >




                                                                                                                                                               21 van 21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>