<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                  1




                     Marktonderzoek en
                        Laddertoets
                    Thermen Berendonck
                     2021-R-003/1013 10-11-2021




Samenstellers
Niek Timmermans
Hans van Spronsen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                  2
                                                Inleiding en inhoudsopgave


Inleiding
Het familiebedrijf Quality Wellness Resorts (Thermen Bussloo, Thermen                             Inleiding en Inhoudsopgave                                                 2
Soesterberg, Thermen Bad Nieuweschans en Thermen Berendonck) is
voornemens een hotelfunctie te creëren bij locatie Thermen Berendonck. Deze
locatie is 1 mei 2019 geopend en leent zich bij uitstek voor toegevoegde                          1. Beoordeling concept en uitgangspositie                                  3
hotelfunctie. Met een hotelfunctie zijn zeer goede ervaringen opgedaan bij
Thermen Bussloo met een hoge bezettingsgraad, met name gerealiseerd vanuit                        2. Behoeftebepaling                                                        8
wellnessgasten. De onderneming ziet het hotel als een zeer belangrijke
toevoeging op de geboden functies om een onderscheidend product te bieden                         Bijlagen                                                                   20
en marktpositie te versterken in een competitieve markt.

Het beoogde hotel omvat 110 hotelkamers en wordt uitgevoerd op een
vijfsterren niveau met een zeer luxe uitstraling. De standaard kamers krijgen een
oppervlakte van 30-35m², suites van 50-60m² en presidentiële suites van 120-
150m². Er worden twee verschillende restaurants gerealiseerd met verschillend
luxeniveau. De belangrijkste doelgroep voor dit hotel is de wellnessgast die van
een lang verblijf wil genieten. Het hotel is echter niet exclusief voor
wellnessgasten en kan ook geboekt worden door de externe markt.

De ondernemer heeft behoefte aan een marktonderzoek om inzicht te krijgen in
de te verwachtte bezetting en omzet, de herkomst van gasten (wellnessgasten of
externe markt) en inzicht in het effect van het hotel op het aantal
verkeersbewegingen bij Thermen Berendonck.

Voor de realisatie van de plannen is een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk.
De studie behandelt in bondige vorm de onderdelen behorende tot de Ladder
toets (voorheen Ladder voor Duurzame Verstedelijking), waarbij de behoefte
wordt aangetoond en waarbij wordt gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet
binnen het bestaande stedelijke gebied kan worden voorzien.

© 2021 Van Spronsen & Partners horeca-advies.
Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiden en Quality Wellness Resorts. Niets uit deze uitgave worden
vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking.
Van Spronsen en Partners te Leiden, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867, e-mail: info@spronsen.com. Website: www.spronsen.com
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                            3




1. Beoordeling concept en
     uitgangspositie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                     4
                                         1. Beoordeling concept en uitgangspositie
                                         1.1 Concept

Thermen Berendonck
• Thermen Berendonck te Wijchen is een grootschalig wellnesscentrum met
  een verzorgingsgebied van heel Nederland en deels ook Duitsland en
  België.
• Thermen Berendonck maakt samen met Thermen Bussloo, Thermen
  Soesterberg en Thermen Bad Nieuweschans deel uit van familiebedrijf
  Quality Wellness Resorts.
• Het wellnesscentrum biedt een breed scala aan wellness faciliteiten
  waaronder; 7 binnensauna’s, 4 buitensauna’s, 4 stoomcabines, een
  hamam, een rasul, groot zwembad, zoutwaterbad en 6 whirlpools.
• Naast de sauna- en wellnessfaciliteiten is er een beautycentrum waar de
  gasten keuze hebben uit vele behandelingen. Hier kunnen de bezoekers
  kiezen uit massages, gezichtsbehandelingen, hamam,
  lichaamsbehandelingen en hand- en voetbehandelingen. In totaal zijn er
  24 behandelruimtes aanwezig, waarvan 4 hamam banken.
• Thermen Berendonck heeft een dagelijks programma met rituelen en
  geurbelevenissen, zoals opgietingen, smoke ritueel, Oosters klankritueel,
  floating ritueel, meditatie en yoga.
• Tri Dosha is het restaurant van het saunabedrijf waar gasten tijdens het
  bezoek kunnen genieten van een live-cooking buffet. Het restaurant
  bevindt zich op de eerste verdieping en heeft zich voor menukaart en
  uitstraling laten inspireren door India. Hierdoor ervaren gasten geuren en
  kleuren terug in de gerechten en omgeving.
• Op de begane grond bevindt zich de ruime Lounge met een à la carte
  kaart.
• Thermen Berendock is geopend in mei 2019 en trekt gemiddeld circa 800
  bezoekers per dag.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                     5
                                         1. Beoordeling concept en uitgangspositie
                                         1.2 Hotelplan Thermen Berendonck

Toekomstig hotelplan Thermen Berendonck
• Thermen Berendonck is voornemens haar faciliteiten uit te breiden met
  een hotel met totaal 110 kamers, waarvan 20 suites en 5 presidentiële
  suites.
• Het hotel wordt uitgevoerd op een vijfsterren niveau met een zeer luxe
  uitstraling. Kamers worden ruim van opzet (standaard kamers 30-35m²,
  suites 50-60m² en presidentiële suites 120-150m²).
• In het hotel komen twee restaurants. Eén restaurant met circa 30 tot 40
  couverts wordt meer luxe met een hoog culinair niveau en lange termijn
  ambities voor een Michelinster. Het tweede a la carte restaurant wordt
  toegankelijker en zal zich richten op de ontbijt, lunch en diner behoefte
  van de hotelgasten.
• De restaurants zijn voor geklede gasten. Hotelgasten die in hun badjas
  willen ontbijten, lunchen of dineren kunnen terecht in de horeca van de
  thermen. Er komt een directe verbinding tussen het hotel en de thermen
  middels een tunnel.
• Bij het hotel wordt een bewustwordingcentrum gerealiseerd. Dit zal
  bestaan uit verschillende zalen voor activiteiten van te organiseren
  retreats. Het programma persoonlijke ontwikkeling wordt vergelijkbaar
  aan dat van het huidige Banyan Centre bij Thermen Bussloo.
• In de lobby van het hotel worden enkele shops gerealiseerd voor
  bijvoorbeeld cosmetica, badkleding/lingerie en juwelier. De ondernemers
  willen voor de invulling van de shops samenwerken met lokale partijen.
• Het hotel wordt voorzien van een gym exclusief voor de hotelgasten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                                     6
                                         1. Beoordeling concept en uitgangspositie
                                         1.2 Hotelplan Thermen Berendonck

Doelgroepen hotel
• Het hotel richt zich hoofdzakelijk op de eigen wellnessgasten.
  Belangrijkste element hierbij is dat gasten direct uit hun hotelkamer met
  hun badjas aan naar en van de thermen en restaurants kunnen bewegen.
  Hiervoor hoeven zij niet van het terrein af, zich om te kleden of zich te
  verplaatsen met auto of openbaar vervoer. Dit gemak is in combinatie met
  de pijler ‘ontspanning’ binnen wellness- sector van groot belang.
• Thermen Berendonck zal retreats organiseren met activiteiten in
  combinatie met de thermen en overnachtingen. Dit zijn meerdaagse
  programma’s voor bijvoorbeeld persoonlijke ontwikkeling en anti burn-
  out.
• Thermen Berendonck is gelegen naast golfclub Burggolf met een 18-hole
  baan. Thermen Berendonck is voornemens arrangementen aan te bieden
  in samenwerking met deze golfclub om een internationale
  aantrekkingskracht te creëren voor een midweek of weekje weg.
• Het hotel is ook te boeken voor de externe markt via boekingswebsites,
  met prijzen exclusief thermenbezoek. Dit is echter geen doelgroep waar
  het bedrijf actief op inzet, waardoor het aandeel hiervan minimaal zal
  zijn.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                                                  7
                                         1. Beoordeling concept en uitgangspositie
                                         1.3 Ligging projectgebied

Ligging projectgebied
• Het gebied waar de ontwikkeling plaats zal vinden is aan Oude Teersdijk
   15 te Wijchen.
• Het hotel is per auto goed bereikbaar door de ligging nabij de A73, A362
   en N324.
• Rondom het hotel is het parkeerterrein van de wellness aanwezig met
   circa 665 parkeerplaatsen. Voor de bouw van het hotel zullen circa 70
   parkeerplaatsen worden onttrokken, waarmee in de toekomst circa 595
   parkeerplaatsen beschikbaar zijn.
                                                                             Thermen Berendonck
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                      8




2. Behoeftebepaling
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                                 9
                                           2. Trede 1: Behoeftebepaling
                                           2.1 Inleiding

Bij de vaststelling van de bestemmingsplannen dient in het kader van Besluit
Ruimtelijke Ordening de Ladder van Duurzame Verstedelijking doorlopen te
worden. Hierbij worden de twee treden getoetst:
• Trede 1: Is sprake van behoefte aan beoogde ontwikkeling?
• Trede 2: Indien de beoogde ontwikkeling is voorzien buiten bestaand
    stedelijk gebied, dient deze voorzien te zijn van een motivering waarom
    niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden
    voorzien.

Trede 1 - Behoeftebepaling
• Op grond van de eerste trede van de ladder voor duurzame
   verstedelijking wordt getoetst of de voorgenomen stedelijke ontwikkeling
   voorziet in een behoefte. Doel hierbij is om na te gaan of de vestiging van
   de functies in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
• Behoefte voor dit type hotel bestaat uit:
     A. Interne vraagbehoefte: huidige wellnessbezoekers van Thermen
        Berendonck;
     B. Externe vraagbehoefte: reguliere hotelovernachtingen binnen de
        regionale hotelmarkt.
• Voor de interne markt van wellness kijken we naar gegevens van het
   reeds bestaande hotel bij Thermen Bussloo, een wellnessbedrijf van QWR
   dat qua omvang en bezoekersaantal vergelijkbaar is en reeds een hotel
   naast het wellnesscentrum heeft staan.
• Voor de externe markt kijken we naar de aanbod- en vraagzijde waarbij
   het onderzoeksgebied is vastgesteld aan de hand van het
   verzorgingsgebied van de beoogde hotelontwikkeling. Uitgangspunt
   hierbij is de koopmoeitebereidheid; de reisafstand en -tijd die een
   gemiddelde gast maximaal wenst af te leggen tussen het hotel en de
   doelbestemming van de reis. Wij gaan ervan uit dat de
   koopmoeitebereidheid maximaal 30 auto-rijminuten is.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                 10
                                          2. Behoeftebepaling
                                          2.2 Interne markt – Benchmark Thermen Bussloo

Thermen Bussloo vs. Thermen Berendonck
• Thermen Berendonck en Thermen Bussloo zijn beide onderdeel van
  QWR, zijn vergelijkbaar qua omvang en faciliteiten en
  hebben vergelijkbare bezoekersaantallen van circa 800 tot 1.000 per dag.
• Het verzorgingsgebied van beide thermen is omvangrijk, mensen komen
  uit heel Nederland en deels ook uit België en Duitsland naar het bedrijf
  voor dag- of weekendbezoek aan de wellness. Toevoeging van het hotel
  heeft bij Bussloo geleidt tot een groter aandeel internationale bezoekers.
• De locatiekenmerken van beide thermen zijn vergelijkbaar; beide zijn
  gesitueerd in een recreatiegebied, aan het water, nabij een middelgrote
  stad en beide met een golfbaan nabijgelegen.

Gegevens Thermen Bussloo
• Thermen Bussloo trekt jaarlijks circa 375.000 wellnessbezoekers.
• Het hotel bij Thermen Bussloo heeft de laatste jaren een gemiddelde
  kamerbezetting van circa 90%.
• Binnen de hotelsector is dit een bezettingsgraad die vrijwel alleen in de    Conclusie
  Amsterdam/Schiphol-regio behaald wordt. Dit geeft aan dat een groeiend       • Thermen Bussloo en Thermen Berendonck zijn vergelijkbaar qua
  deel van de wellnessgasten bereid is het wellnessbezoek te combineren          wellnesscentrum.
  met een overnachting.                                                        • Momenteel boekt 24% van de wellness bezoekers bij Bussloo een hotel
• Gemiddeld wordt bij Bussloo 95% van de hotelkamers verkocht aan                overnachting in het bijbehorende hotel. Het hotel heeft hiermee een
  bezoekers van het wellnesscentrum. Dit betekent dat circa 24% van de           kamerbezetting van circa 90%.
  wellnessbezoekers bij Thermen Bussloo een hotelovernachting boekt.           • Na uitbreiding van het aantal hotelkamers van 73 naar 123 zal dit
• Van Spronsen en Partners horeca-advies heeft een rapportage opgesteld          aandeel, wegens de huidige overvraag en groeiende populariteit, naar
  voor de uitbreiding van hotel bij Thermen Bussloo, van 73 naar 123             verwachting groeien naar 34%.
  kamers (rapportage 2017-R-117/1008 d.d. 12 juli 2019), deze plannen zijn     • Qua hotelcapaciteit zit het plan van Thermen Berendonck tussen de
  inmiddels bestemd. De uitkomst van de rapportage is dat het verwachte          huidige en toekomstige situatie van Bussloo.
  aandeel wellnessbezoekers dat een hotelkamer boekt zal stijgen naar          • Omdat het aantal wellnessbezoekers per jaar vergelijkbaar is,
  34%, als gevolg van de huidige overvraag (hotel is nu vaak volgeboekt,         verwachten we dat het aandeel wellnessbezoekers dat bij
  waardoor gasten niet terecht kunnen) en de groeiende populariteit van          Thermen Berendonck gebruik zal maken van de hotelfunctie
  dit type concept.                                                              vergelijkbaar zal zijn aan het aandeel bij Thermen Bussloo (tussen de
                                                                                 24% en 34%).
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                                11
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.3 Externe markt - Onderzoeksgebied

Onderzoeksgebied
• Om vraag en aanbod in beeld te brengen is een onderzoeksgebied
  vastgesteld op basis van koopmoeitebereidheid (afstand en reistijd die
  gasten bereid zijn te reizen voor een bezoek aan een hotel).
• De afstand is bepaald vanaf de beoogde locatie van het toekomstig
  horecaconcept.

We onderscheiden de volgende gebieden:
• De vestigingsgemeente: Wijchen (41.110 inwoners).
• Het omliggende gebied, hierbij is gekeken naar de gemeenten die
  maximaal 30 autominuten van de beoogde horecalocatie zijn verwijderd.
  Dit zijn de gemeenten Nijmegen, Beuningen, Druten, West Maas en Waal,
  Oss, Landerd, Grave, Heumen, Berg en Dal, Mook en Middelaar, Cuijk,
  Overbetuwe, Mill en Sint Hubert, Uden, Bernheze, Boekel, Meierijstad,
  Sint-Michielsgestel, ‘s-Hertogenbosch, Maasdriel, Tiel, Neder-Betuwe,
  Wageningen, Renkum, Arnhem, Lingewaard, Westervoort, Duiven, Ede en
  Rhenen. In totaal wonen er in deze regio circa 1.377.620 inwoners.
• In het totale 30-minuten gebied wonen circa 1.418.730 mensen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                         12
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.3 Externe markt - Aanbod

Kwantitatieve aanbodanalyse
                                                                                                                                                                           Nederland excl.
• In de tabel is het hotelaanbod in beeld gebracht.                            Hotelaanbod
                                                                                                                                   Wijchen          Omliggend gebied
                                                                                                                                                                            Amsterdam
• De dichtheid is het aantal kamers per 10.000 arbeidsplaatsen.                                                              Hotels        Kamers   Hotels        Kamers   Hotels        Kamers
                                                                               Eénsterren aanbod                               0             0        1              12      3             96
Wijchen                                                                        Tweesterren aanbod                              0             0        3              54     31            2.097
• In Wijchen bevinden zich twee driesterren hotels met gezamenlijk 70          Driesterren aanbod                              2             70       40          1.022     443          15.582
  kamers. De hotelkamerdichtheid is hiermee zeer laag en biedt ruimte          Viersterren aanbod                              0             0        44          3.332     367          33.867
                                                                               Vijfsterren aanbod                              0             0        0              0      23            1.579
  voor uitbreiding.
                                                                               Overig aanbod                                   0             0        21           221     2.306         49.471
• De gemiddelde hotelomvang in Wijchen ligt met gemiddeld 35 kamers op
                                                                               Totaal                                          2             70      109          4.641    3.173         102.692
  gemiddeld niveau.
                                                                               Gemiddelde hotelomvang                                 35                     43                     32
                                                                               Aantal arbeidsplaatsen                              15.700                  682.500            7.154.400
Omliggende gebied                                                              3 en 4 sterren kamers per 10.000 arbeidspl.            45                     64                     69
• Het aantal 3 en 4 sterren kamers per 10.000 arbeidsplaatsen is in het
  omliggende gebied laag in vergelijking met het landelijke gemiddelde. Hier
  is theoretisch gezien ruimte voor uitbreiding.
• De gemiddelde hotelomvang is in Wijchen en het omliggende gebied iets
  groter dan het landelijke gemiddelde. In het omliggende gebied liggen
  relatief veel grotere hotels van Van der Valk en Fletcher in het 4-sterren
  segment.

De kamerdichtheid in Wijchen en het omliggende gebied is relatief laag en
biedt ruimte voor uitbreiding.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                                   13
                                          2. Behoeftebepaling
                                          2.3 Externe markt - Aanbod

Aanbod hotels
• In de kaart is het aanbod van 3- en 4-sterren hotels zichtbaar binnen een
  straal van 30 autominuten van Thermen Berendonck.
• In totaal zijn er 86 hotels in het 3- en 4-sterren segment binnen het
  onderzoeksgebied,
• 30 hotels liggen in het stedelijk gebied van Nijmegen, ‘s-Hertogenbosch
  en Arnhem. Dit zijn de grootste concentraties van hotels binnen het
  onderzoeksgebied.
• In de bijlagen is een overzicht opgenomen van de hotels.




                                                                              TB
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                          14
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.3 Externe markt - Vraag

Ontwikkeling onderzoeksgebied                                                 Arnhem/Nijmegen               2015       2016       2017       2018       2019
Voor de gegevens inzake hotels wordt de vergelijking van kamerbezetting,      Occupancy (%)                 69,8%      72,9%      75,4%     73,8%      77,0%
gemiddelde kamerprijs en RevPAR gemaakt tussen 2015 en 2019 voor regio        Average room rate (€)        € 77,00    € 79,00    € 80,00    € 92,00    € 88,00
Arnhem/Nijmegen waar het merendeel van de gemeenten uit het                   RevPAR (€)                   € 54,00    € 58,00    € 60,00    € 68,00    € 69,00
onderzoeksgebied liggen en Nederland. Een deel van de gemeenten van het
                                                                              Noord-Brabant                 2015       2016       2017       2018       2019
onderzoeksgebied ligt in de regio Noord-Brabant, daarom wordt ook de
                                                                              Occupancy (%)                 58,9%      63,2%      71,0%     68,7%      72,1%
vergelijking gemaakt met deze regio.                                          Average room rate (€)        € 79,00    € 85,00    € 86,00    € 89,00    € 96,00
• Uit onderzoek van HOSTA 2020 (Horwath) blijkt dat de kamerbezetting in      RevPAR (€)                   € 46,00    € 54,00    € 61,00    € 61,00    € 69,00
   Arnhem/Nijmegen van 69,8% naar 77,0% is gestegen en in Noord-Brabant
   van 58,9% naar 72,1%. In de Arnhem/Nijmegen regio ligt de kamerbezetting   Nederland (ex A'dam)          2015       2016       2017       2018       2019
   bovengemiddeld voor Nederland.                                             Occupancy (%)                 65,1%      68,4%      72,0%     72,9%      73,5%
                                                                              Average room rate (€)        € 83,00    € 88,00    € 91,00    € 95,00    € 96,00
• De gemiddelde kamerprijs in Arnhem/Nijmegen ligt onder het landelijk
                                                                              RevPAR (€)                   € 54,00    € 60,00    € 66,00    € 69,00    € 71,00
   gemiddelde.
                                                                              5 sterren (NL, incl A,dam)     2015       2016       2017       2018       2019
De hotelsector in regio Arnhem/Nijmegen wordt gekenmerkt door een             Occupancy (%)                 66,0%      67,0%      71,3%      70,1%      76,6%
relatief hoge bezetting en relatief lage kamerprijs. De RevPAR ligt op        Average room rate (€)        € 208,00   € 212,00   € 220,00   € 226,00   € 217,00
ongeveer hetzelfde niveau als het landelijke beeld.                           RevPAR (€)                   € 145,00   € 150,00   € 161,00   € 172,00   € 166,00




Overnachtingen Wijchen (lokaal)                                               Ontwikkelingen Nederland
• Gemeente Wijchen maakt via hun ’Toeristische visie Wijchen 2020-2030’       • Het aantal hotelovernachtingen in Nederland is gestegen van 51,6
  bekend dat zij tot en met 2030 in totaal met 20% willen groeien op het        miljoen overnachtingen in 2018 naar 54,4 miljoen overnachtingen in
  gebied van toeristische hotelovernachtingen, het aantal banen en              2019, een toename van circa 5% (Bron: CBS). In 2019 waren er 24,3
  toeristische bestedingen. De ontwikkeling van Thermen Berendonck wordt        miljoen overnachtingen van Nederlandse gasten en 30,1 miljoen
  in de visie benoemd als een van de belangrijkste krachten achter deze         overnachtingen van buitenlandse gasten.
  beoogde groei.                                                              • Uit onderzoek naar de hotelsector (HOSTA) blijkt dat de bezetting van
• Plannen stimulering toerisme: Park Wighenerhorst recreatief vitaal maken,     5-sterren hotels in Nederland (inclusief Amsterdam) is gestegen van
  een duurzame hotelontwikkeling in het centrum en profiteren van               66% (2015) naar 76,6% (2019). Een groot deel van het huidige 5
  recreatieve ontwikkeling op recreatiegebied Groene Heuvels (Beuningen).       sterren-aanbod bevindt zich in Amsterdam. Hierdoor liggen de
• Het doel van de gemeente is om waterrecreatie te versterken door het          gemiddelde bezetting en gemiddelde kamerprijs relatief zeer hoog.
  Wijchens Meer bevaarbaar te maken voor kleine bootjes of fluisterboten.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                            15
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.3 Trede 1 conclusie

Thermen Berendonck
• Thermen Berendonck trekt momenteel jaarlijks circa 300.000 wellness bezoekers. Door                   Hotel Thermen Berendonck
  toevoeging van het hotel verwachten we een vergelijkbare groei van het                 Bezoekers Thermen Berendonck per jaar     365.000
  bezoekersaantal als bij Thermen Bussloo, dit betekent een groei naar circa 365.000     Aantal geplande hotelkamers                 110
  bezoekers per jaar.                                                                    Dagen geopend                               365
• De toevoeging van een hotelfunctie met 110 kamers heeft 40.150 beschikbare kamers      Kamers beschikbaar/jaar                    40.150
  gedurende het jaar.
                                                                                                                 Wellness
Wellness                                                                                 Aandeel bezoekers vanuit wellness           29%
• Zoals aangegeven heeft Thermen Berendonck veel overeenkomsten met thermen              Bezoekers                                 105.850
  Bussloo. Op basis van het huidige (op basis van 73 kamers) en toekomstige (op basis    Gemiddeld aantal dagbezoeken per nacht       2
  van 123 kamers) te verwachten hotelgebruik van wellnessgasten bij Thermen Bussloo,     Overnachtingen                             52.925
  verwachten we dat 29% van de wellnessbezoekers van Thermen Berendonck gebruik          Gemiddelde kamerbezetting (personen)        1,8
  zal maken van de hotelfunctie. Dit ligt lager dan de verwachting van Bussloos na       Verkochte kamers                           29.403
  uitbreiding (34%) omdat het hotel bij Berendonck nog nieuw is en ook Thermen                                   Retreats
  Berendonck zelf een relatief nieuw wellnesscentrum is, waar bezoekersaantallen na      Weekende met retreats                       52
  het openingsjaar mogelijk iets terug kunnen zakken.
                                                                                         Retreats per week                            5
• Een gast die in het hotel overnacht maakt gebruik van 2 dagbezoeken aan de wellness.
• We gaan uit van gemiddeld 1,8 personen per bezette kamer.                              Grootte van retreat                          8
• Hiermee is de verwachting dat circa 29.400 kamers verkocht worden aan                  Overnachtingen per retreat                   2
  wellnessbezoekers van Thermen Berendonck.                                              Verkochte kamers                           4.160

Retreats
• In het Banyan retreatcenter bij Thermen Bussloo worden per weekend 3 retreats
  georganiseerd met een gemiddelde groepsgrootte van 8 personen.
• Naar de toekomst toe wil QWR meer intensieve marketing voeren voor retreats, met
  een overkoepelend online platform (retreats.nl) dat inzicht geeft in het aanbod van
  retreats bij alle thermen bedrijven van de groep. Hier zal een landelijke
  promotiecampagne voor komen.
• Bij de berekening voor de bezetting vanuit de retreats wordt taakstellend uitgegaan
  van gemiddeld 5 retreats per week. Retreats duren 3 dagen, 2 nachten.
• Hiermee is de verwachting dat circa 4.200 kamers verkocht worden aan deelnemers
  van retreats bij Thermen Berendonck.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                  16
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.3 Trede 1 conclusie

Golf
• Bezoekers van de naastgelegen golfbaan Burggolf bestaan uit leden en                                     Golf
  greenfee spelers. De golf- en wellnessarrangementen van Thermen              Aandeel greenfee rondjes golfclub          40%
  Berendonck zijn gericht op de greenfee-spelers van de golfbaan.
                                                                               Aantal (circa) greenfee rondjes           35.502
• Op basis van het gemiddeld aantal rondes per hole in Nederland heeft
                                                                               Aandeel overnachting Berendonck            3%
  BurgGolf De Berendonck potentie voor circa 88.750 rondes per jaar. Circa
  40% van de rondes wordt gelopen door greenfee-spelers, circa 35.500 per      Gemiddelde kamerbezetting (personen)       1,8
  jaar.                                                                        Verkochte kamers                           592
• Op basis van kennis- en ervaringscijfers verwachten we dat 3% van de                                    Extern
  greenfee-spelers een hotelovernachting boekt in combinatie met de            Kamers beschikbaar voor externe markt     5.996
  greenfee. Met een gemiddelde kamerbezetting van 1,8 personen per             Gemiddelde bezetting regio                 77%
  kamer betreft het jaarlijks circa 600 verkochte kamers.                      Invloed actual bezetting externe markt    -70%
                                                                               Actual bezetting externe markt             23%
Extern
                                                                               Verkochte kamers                          1.385
• Uitgaande van de 34.154 kamernachten voor wellness, retreats en golf,
   zijn er 5.996 kamernachten per jaar beschikbaar voor de externe markt.                          Totaal
• De gemiddelde bezetting in de regio van Nijmegen is 77%. Wij verwachten      Totaal aantal verkochte kamers            35.539
   dat de externe vraag voor het hotel van Thermen Berendonck een stuk         Bezetting toekomstig totaal               88,5%
   lager zal liggen, omdat de zakelijke markt ontbreekt en de beschikbarheid
   beperkt is (vaak is het hotel reeds volgeboekt door wellnessgasten). We
   gaan daarom uit van een bezetting die 70% lager ligt dan
   het marktgemiddelde.
• De actual bezetting vanuit de externe markt voor de 5.996 beschikbare
   kamernachten ligt daarmee op 23%, 1.385 verkochte kamers.                   Marktsegment                    Kamers   Bezetting
                                                                               Bezoekers vanuit thermen        29.403    73,2%
Conclusies:
                                                                               Retreats                         4.160    10,4%
• In totaal verwachten we 35.539 verkochte kamers.
                                                                               Golfarrangementen                 592      1,5%
• Uitgaande van 110 kamers bedraagt de toekomstige bezettingsgraad
  88,5%.                                                                       Externe markt                    1.385     3,4%
• Deze bovengemiddelde bezettingsgraad is een direct gevolg van                Totaal                          35.539    88,5%
  het hoge aandeel wellnessgasten. Hiermee is de behoefte aan de
  beoogde functie aangetoond.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                             17
                                         2. Behoeftebepaling
                                         2.4 Trede 2

Trede 2: Inpassing in bestaand stedelijk gebied
• Op grond van de tweede trede van de ladder wordt getoetst of de
   beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen bestaand stedelijk gebied
   door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van
   bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of
   gebieden.

Bestaand stedelijk gebied
• De geplande ontwikkeling betreft een hotelfunctie gekoppeld aan de
  bestaande wellnessvoorziening. Het hotel en de thermen worden
  gekoppeld met een tunnel, zodat gasten zich droog, veilig en comfortabel
  kunnen verplaatsen tussen beide voorzieningen. De beoogde
  hotelvoorziening kan niet losgekoppeld worden van de bestaande functie
  vanwege de binding met het wellnessbedrijf (operationeel en
  gastenbeleving). De functie is hiermee locatie gebonden. Het is niet
  mogelijk om de ontwikkeling elders te realiseren.

Conclusie
De behoefte die wordt ingevuld met de functie is volledig gericht op
afgeleide vraag vanuit eigen bezoekers. Het betreft een functie gekoppeld
aan de bestaande wellnessfunctie waarmee deze ontwikkeling locatie
gebonden is. De inpassing van de functie dient daarmee op beoogde locatie
plaats te vinden.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                 18
                                        2. Behoeftebepaling
                                        2.5 Parkeerbehoefte

Parkeergelegenheid
Huidige parkeergelegenheid –en behoefte                                      Toekomstige parkeergelegenheid en -behoefte
• De maximale capaciteit van Thermen Berendonck is 1.000 gasten per dag.     • Door de bouw van het hotel gaan 70 parkeerplekken verloren en blijft een
   Op basis van het aantal lockers, de capaciteit in de wellness en omvang     capaciteit van 595 plekken over.
   van de horeca is dit het maximale, er worden daarom niet meer             • Voor medewerkers van het hotel worden 20 plakken gerekend, wat
   bezoekers toegelaten.                                                       gezien de kamercapaciteit en voorzieningen ruim is ingeschat.
• Thermen Berendonck is dagelijks geopend van 09.00 tot 23.00 uur. De        • De totale parkeerbehoefte in de toekomst bedraagt daarmee:
   1.000 gasten komen verdeeld over de dag en zijn niet gelijktijdig           430 + 20 = 449 plekken. Met een capaciteit van 595 plekken is sprake van
   aanwezig.                                                                   een marge van 146 plekken, circa 33%. Deze marge achten wij afdoende.
• De bezoekers zijn te verdelen in bezoekers die in de ochtend inchecken
   (vanaf 09.00 uur) en bezoekers die in de middag inchecken (vanaf 15.00
   uur). Circa 65% checkt in de ochtend in en 35% in de middag. Op een dag
   waarop 1.000 bezoekers worden ontvangen checken derhalve 650 gasten
   in de ochtend in en 350 in de middag/avond.
• Een deel van de ochtendgasten overlapt met de middaggasten, omdat ze
   langer blijven dan tot 15.00 uur. Gemiddeld checken circa 300
   ochtendgasten uit voor 15.00 uur, en overlappen circa 350 gasten met de
   middaggasten.
• Op een dag waarop de maximale capaciteit wordt benut zijn derhalve
   gelijktijdig maximaal 700 gasten aanwezig in het bedrijf.
• Uit ervaring van Thermen Berendonck blijkt dat er gemiddeld 1,8 gasten
   in één auto zitten, de parkeerbehoefte bedraagt daarmee circa 390
   parkeerplaatsen.
• Medewerkers van Thermen Berendonck gebruiken gemiddeld 40
   parkeerplekken per dag.
• De totale parkeerbehoefte van Thermen Berendonck bedraagt 430
   parkeerplaatsen.
• Thermen Berendonck telt momenteel 665 parkeerplaatsen, waarmee de
   parkeercapaciteit 155% is van de parkeerbehoefte..
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>           19




Bijlagen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                         20
Bijlagen
Bijlage I – Gemeenten onderzoeksgebied
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                        21
Bijlagen
Bijlage II – Aanbod 3-sterren hotels onderzoeksgebied
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                         22
Bijlagen
Bijlage III – Aanbod 4-sterren hotels onderzoeksgebied
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>