<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                            Zaaknummer: 86035

Beslisnota voor de Gemeenteraad

Onderwerp:
Bestemmingsplan 'De Passerot 18 in Wijchen'/toepassing
bestuurlijke lus


Voorgesteld besluit
De gemeenteraad besluit:
      1. De motiveringsgebreken in het raadsbesluit van 24 september 2020 tot
         vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ te herstellen
         conform de aanvullende motivatie onder ‘Argumenten’ in dit voorstel.


Aanleiding
Op 24 september 2020 heeft uw raad het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’
vastgesteld. Dit plan voorziet in de bouw van vier vrijstaande woningen in een erfachtige
setting op het perceel De Passerot 18 in Wijchen. Tegen dit besluit is door de eigenaar
van een aangrenzend perceel beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van
de Raad van State (hierna: de Afdeling). Over dit beroep heeft de Afdeling op 20 april
2022 een tussenuitspraak gedaan. De Afdeling vindt dat uw raad alsnog dient te
motiveren op grond waarvan de realisatie van het in het bestemmingsplan voorziene
aantal nieuwe woningen mogelijk is, ondanks het maximaal aantal nieuwe woningen dat
op grond van de ‘Beleidsnota wonen en werken in het buitengebied’ (februari 2005) en
de ‘Notitie functieverandering in het buitengebied’ (oktober 2007) is toegestaan. Ook
dient uw raad alsnog te motiveren dat deze woningen voldoen aan de vereisten van de
Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027. Alle overige beroepsgronden
van appellant slagen niet. In de tussenuitspraak wordt uw raad opgedragen om beide
motiveringsgebreken binnen 24 weken na de verzending van deze uitspraak te
herstellen. Dit wordt de ‘bestuurlijke lus’ genoemd.
De tussenuitspraak van de Afdeling, uw besluit van 24 september 2020 en het
bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ zijn bijgevoegd. Om kort te zijn verwijzen
wij uw raad verder naar deze bijlagen.



Eerdere besluiten

 Datum           Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo
                 mogelijk het zaaknummer/documentnummer)


 24-09-2020      Besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in
                 Wijchen’/zaaknummer Z/18/020112


Gewenst resultaat
De motivatie van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ op
twee onderdelen aanvullen, waardoor dit plan in beroep in stand kan blijven.



                                     Pagina 1 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                             Zaaknummer: 86035

Argumenten
1.1    Hiermee kan de Afdeling het geschil finaal beslechten.
Hieronder gaan wij in op de door de Afdeling geconstateerde motiveringsgebreken.
Allereerst beschrijven wij kort de relevante inhoud van de tussenuitspraak. Daarna vullen
wij de motivatie aan.

    I.      Regionaal functieveranderingsbeleid
Strekking tussenuitspraak
Voor het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied in ruil voor sanering van
voormalige agrarische bebouwing geldt regionaal beleid. Dit beleid is vastgelegd in de
‘Beleidsnota wonen en werken in het buitengebied’ (februari 2005) van de gemeenten
Beuningen, Druten, West Maas en Waal en Wijchen én in de ‘Notitie functieverandering in
het buitengebied’ (oktober 2007) van de KAN-raad. De strekking van dit beleid is -onder
andere- dat het mogelijk is om bij sloop van 750 m2 bedrijfsbebouwing één vrijstaande
woning te realiseren. Als 1.500 m2 of meer aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt,
kunnen ter plaatse twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd.
Op het perceel De Passerot 18 is ruim 2.500 m2 aan voormalige agrarische bebouwing
gesloopt. Volgens uw raad is dit ruim voldoende en legitiem voor het in het plan
voorziene aantal nieuwe woningen. Daarnaast past deze opzet stedenbouwkundig goed
in de structuur van het gebied en doet een verdere afschaling van het plan in de vorm
van minder woningen geen recht aan de aard en omvang van het plangebied.
Tijdens de zitting is namens uw raad toegelicht dat beide beleidsnota’s niet recent zijn en
dat een letterlijke lezing daarvan een onaanvaardbare uitkomst zou inhouden, omdat in
dat geval slechts twee nieuwe woningen mogen worden gerealiseerd.
De Afdeling concludeert dat het realiseren van maximaal twee vrijstaande woningen op
grond van beide beleidsnota’s is toegestaan, ongeacht hoeveel m2 voormalige
bedrijfsbebouwing is gesloopt. De Afdeling vraagt zich dan ook af hoe het standpunt van
uw raad moet worden opgevat: is het regionale beleid niet meer van toepassing
(verouderd) of heeft uw raad daarvan af willen wijken op grond van artikel 4:84 van de
Algemene wet bestuursrecht? Deze onduidelijkheid betekent dat het besluit tot
vaststelling van het bestemmingsplan volgens de Afdeling niet op een deugdelijke
motivering berust.

Aanvullende motivatie
Het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ voorziet in vergelijking met het
vigerende bestemmingsplan per saldo in een planologische toevoeging van drie nieuwe
woningen. De voormalige eerste en tweede agrarische bedrijfswoning (respectievelijk De
Passerot 18 en 16) zijn namelijk al eerder met een woonbestemming in het
bestemmingsplan ‘Buitengebied’ opgenomen. Beide woningen maken echter nu ook
onderdeel uit van het plangebied van eerstgenoemd bestemmingsplan. Daarvoor zijn
twee redenen, te weten:
1.     Het perceel De Passerot 16 -met daarop de aanwezige voormalige tweede
       agrarische bedrijfswoning- is aan het plangebied toegevoegd vanwege een
       grondverkoop en daarmee een vergroting van de woonbestemming voor het
       realiseren van bijgebouwen.




                                     Pagina 2 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                               Zaaknummer: 86035

2.     Het perceel De Passerot 18 is aan het plangebied toegevoegd, omdat met het
       gelijknamige bestemmingsplan nu concreet invulling wordt gegeven aan de
       functieverandering naar wonen, onder andere met een nieuwe
       herbouwmogelijkheid van de afgebroken voormalige eerste agrarische
       bedrijfswoning.
Met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’
wordt uw raad voorgesteld om met toepassing van artikel 4:84 van de Algemene wet
bestuursrecht af te wijken van het regionale functieveranderingsbeleid. Hierdoor kunnen
ter plaatse niet maximaal twee, maar drie nieuwe vrijstaande woningen worden
opgericht. Hiertoe stellen wij de navolgende motivatie voor.

1.
De transformatie van het gebied naar woningbouw is vanuit ruimtelijk, milieukundig en
planologisch oogpunt gewenst en passend, gelet op de functiewijziging en de omvang en
ligging van het plangebied. Uw raad heeft hierin een eigen beleidsvrijheid en u heeft er
bewust voor gekozen om op basis van het beleid en de inherente afwijkingsmogelijkheid
gebruik te maken van de mogelijkheid om in dit geval een extra woning mogelijk te
maken. Deze extra woning is gelet op de grootte van het plangebied, de totale
oppervlakte aan agrarische bedrijfsbebouwing die is gesaneerd en de ligging goed
inpasbaar in en ook acceptabel voor de bestaande omgeving. Bovendien is hiermee
sprake van een proportionele invulling van de herontwikkelingslocatie.

2.
De gemeente Wijchen heeft in haar ‘Beleidsnota wonen en werken in het buitengebied’
de uitgangspunten van het regionale beleid voor functieverandering nader uitgewerkt.
Daarmee streeft de gemeente naar een (kapitaal-)krachtige plattelandseconomie,
waardoor een financieel fundament onder behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit
wordt gelegd. Ook wenst de gemeente de leefbaarheid te behouden door een
gedifferentieerde bevolkingsopbouw. Inzet is versterking van het landschap door onder
andere het toestaan van nieuwe woonbebouwing op te saneren voormalige agrarische
bedrijfslocaties.

3.
Het doel van het gemeentelijk beleid is om verpaupering en ongewenst gebruik van
vrijkomende agrarische bedrijfslocaties te voorkomen. Om dit mogelijk te maken richt
het beleid van de gemeente zich op passende herontwikkelingsmogelijkheden van deze
locaties. Een dergelijke herontwikkeling vergt altijd een afweging op maat, aangezien
iedere locatie anders is (bijvoorbeeld qua oppervlakte, ligging, etc.). Dit alles op een
wijze die ruimtelijk tot aanzienlijke ontstening leidt, die functioneel leidt tot een passende
woonbestemming en die het planeconomisch mogelijk maakt om de sanering uit te
voeren.

4.
De gemeente is van mening dat de beoogde ontwikkeling past binnen het
functieveranderingsbeleid, enkel met uitzondering van het aantal te realiseren woningen.



                                       Pagina 3 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                            Zaaknummer: 86035

Het betreft in dit geval echter een afwijking die in redelijkheid kan worden aangemerkt
als een relatief geringe afwijking. Daarbij geldt dat het beleid in het algemeen vooral
voor ogen heeft om te komen tot een kwaliteitsverbetering voor de omgeving en om die
verbetering ook mogelijk te maken.

5.
De locatie ligt weliswaar formeel in het buitengebied, maar ook binnen de fysieke
barrière die de A326 vormt. Wij beschouwen de locatie daarom als kernrand;
aanmerkelijk anders dan het buitengebied aan de noordzijde van de A326 en de
buitengebieden van de kerkdorpen van Wijchen. De locatie behoort tot een gebied dat
een overgangszone is tussen de woonwijken in Wijchen-Noord en de echte
buitengebieden. In deze zone is reeds een iets hogere bebouwingsdichtheid aanwezig en
een gemiddeld kleine kavelmaat dan in de echte buitengebieden.
De kavelmaten die ontstaan indien het bestemmingsplan 4 vrijstaande woningen
mogelijk maakt, sluiten goed aan bij bestaande kavelmaten in de directe omgeving. De
in het bestemmingsplan opgenomen landschappelijke inpassing door middel van een
beeldkwaliteitsplan sluit aan bij de voornoemde omgevingskarakteristiek.

6.
De woningen worden binnen hetzelfde perceel gerealiseerd als waarop voorheen het
intensieve agrarische bedrijf stond. Voor de omgeving heeft dit geen enkel negatief
gevolg in vergelijking met een situatie waarbij in het bestemmingsplan één woning
minder bestemd zou worden. Omdat het omgevingsaspect voor wat betreft het realiseren
van 1 extra woning als nihil is beoordeeld, zijn wij van mening dat dit plan voor alle
belanghebbenden uit de omgeving zeker aanvaardbaar is. Er worden als gevolg van de
beleidsafwijking geen belangen van derden aangetast.

7.
Stichting Talis heeft de locatie aangekocht in de verwachting dat hier nieuwbouw van
tientallen sociale huurwoningen mogelijk zou zijn. De gemeente heeft destijds die
verwachting geschapen, mede omdat er ook toen al een tekort aan sociale huurwoningen
in Wijchen bestond. Om verschillende redenen is op deze locatie geen sociale
woningbouw mogelijk gebleken. Talis -een stichting zonder winstoogmerk met als doel
maatschappelijk kapitaal zorgvuldig en goed in te zetten- heeft de grond voor een fors
bedrag aangekocht en daar zijn in de loop der tijd veel kosten bij gekomen, waardoor de
boekwaarde inmiddels behoorlijk is opgelopen. Door het realiseren van 1 extra woning
wordt ook de financiële uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

Resumerend is er met de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in
Wijchen’ een locatiespecifieke afweging gemaakt die ertoe leidt dat een (planologische)
toevoeging van 3 woningen, in afwijking van het regionale functieveranderingsbeleid, is
gerechtvaardigd. De locatiespecifieke afweging is vanuit ruimtelijk, milieukundig en
planologisch oogpunt passend en past ook binnen de overige uitgangspunten van de
regelgeving en het beleid inzake de herontwikkeling van vrijkomende agrarische
bedrijven. Daarnaast komt de gemeente met het toevoegen van 3 woningen (in plaats
van 2) tegemoet aan de bij Talis gewekte verwachtingen en gemaakte kosten om haar
maatschappelijke taak inzake sociale woningbouw in Wijchen te kunnen vervullen.



                                     Pagina 4 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                           Zaaknummer: 86035

     II.    Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027
Strekking tussenuitspraak
Een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt moet volgens de
Omgevingsverordening Gelderland passen binnen een door Gedeputeerde Staten
vastgestelde regionale woonagenda. In dit geval de Woonagenda Subregio Nijmegen en
omstreken 2017-2027. In deze agenda is een aantal afspraken opgenomen waaraan
bestemmingsplannen voor nieuwe woningen moeten voldoen. Voldoet een dergelijk plan
niet aan deze afspraken, dan is voor realisatie daarvan onder meer instemming van
Gedeputeerde Staten vereist.
In de toelichting van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ heeft uw raad
vermeld dat de woningaantallen (kwantitatief) passen binnen de regionale afspraken en
dat de woningtypologieën kwalitatief passen binnen het gemeentelijk beleid. Ook is in de
plantoelichting beschreven hoe het betreffende woningbouwplan zich verhoudt tot de
gemeentelijke woonvisie.
De Afdeling concludeert dat uw raad noch in de plantoelichting noch in andere
procedurestukken expliciet en voldoende concreet is ingegaan op de afspraken in de
Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027. Dit brengt met zich mee dat
hierdoor ook niet duidelijk is of Gedeputeerde Staten op grond van artikel 2.2, tweede
lid, van de Omgevingsverordening Gelderland met dit bestemmingsplan moeten
instemmen, omdat niet vaststaat dat dit plan past binnen de Woonagenda Subregio
Nijmegen en omstreken 2017-2027. Hierdoor berust het besluit tot vaststelling van het
bestemmingsplan volgens de Afdeling -ook op dit onderdeel- niet op een deugdelijke
motivering.

Aanvullende motivatie
Met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’
stellen wij uw raad voor om ten aanzien van de Woonagenda Subregio Nijmegen en
omstreken 2017-2027 (hierna: de Woonagenda) onderstaande motivatie aan het plan
toe te voegen.

In de Woonagenda is afgesproken dat bij de onderbouwing van nieuwe
woningbouwplannen (kwalitatief en kwantitatief) gemeenten in ieder geval in een
onderbouwing moeten aangeven hoe het plan zich verhoudt tot/bijdraagt aan:
    1. De kwalitatieve uitgangspunten van de regionale woonagenda.
    2. De eigen gemeentelijke woonvisie.
    3. De meest recente provinciale Primos-prognose en de meest recente gezamenlijke
       regionale woningmarktanalyse.
    4. In het geval van CPO/zelfbouw projecten: aantonen directe vraag wanneer
       mogelijk (hier niet van toepassing).

Ad. 1.
Het woningbouwplan aan De Passerot 18 in Wijchen past binnen ambitie 2 ‘Diversiteit
versterken’ van de Woonagenda. Om te voorkomen dat we alleen ‘meer van hetzelfde’
krijgen, willen we ook kansen benutten om nieuwe woonmilieus en woonvormen te
ontwikkelen, zodat de subregio een breed aanbod aan kwaliteit kan blijven aanbieden
aan huidige en nieuwe inwoners.


                                    Pagina 5 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                           Zaaknummer: 86035

Dit plan voorziet in het toevoegen van woningen in een landelijk woonmilieu en is
daarmee in lijn met deze kwalitatieve ambitie.
Daarnaast past het woningbouwplan binnen de noodzaak om de woningbouw te
versnellen. Dit is één van de thema’s uit de Woonagenda. De totale woningbouwopgave
in de gemeente Wijchen is momenteel globaal 2.370 woningen (1.500 plus 870 extra op
twee versnellingslocaties). Over deze versnelling is in de Woonagenda afgesproken dat in
de eerste vijf jaar (2017-2022) 70% van het totaal van de richtlijn wordt gerealiseerd.
Voorliggend plan past bij dit thema.

Inmiddels is de Woonagenda Subregio Nijmegen en omgeving 2017-2027 opgevolgd
door de versie voor de periode 2020-2030. Het woningbouwplan aan De Passerot 18 in
Wijchen past ook binnen deze versie van de Woonagenda. Er wordt namelijk gewerkt
vanuit vier thema’s, waarbij voorliggend woningbouwplan vooral past binnen het thema
‘Verantwoord versnellen’. Hierbij gaat het om de hoognodige versnelde toevoeging van
woningen om het relatief hoge woningtekort in de regio aan te pakken. Maar ook om
ruimte te bieden aan specifieke woonmilieus, zoals landelijk wonen. Het plan past
daarmee ook binnen de huidige Woonagenda.

Ad. 2.
Op pagina 14/15 van de toelichting van het bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’
staat beschreven dat het woningbouwplan past binnen de ‘Woonvisie Wijchen 2015 Thuis
in Wijchen’. In de woonvisie zijn de woonwensen en het thuisgevoel van Wijchenaren
vertaald naar de woningvoorraad en de leefomgeving van Wijchen in de toekomst. De
Woonvisie geeft aan dat het behouden en versterken van de diversiteit, herkenbaarheid
en eigenheid (identiteit) binnen een wijk belangrijk is.
De in voorliggend bestemmingsplan voorgestelde bebouwing sluit qua aantal, dichtheid
en omvang nauw aan bij de aanwezige bebouwing in de omgeving en kan bovendien een
impuls geven aan de verbetering c.q. versterking van de leefbaarheid in dit gebied. De
invulling van onderhavige locatie, met naast de reeds bestemde twee vrijstaande
woningen nog drie in de omgeving passende vrijstaande woningen, sluit bovendien aan
bij het (beperkte) segment van landelijk wonen; de meest geëigende invulling van deze
voormalige agrarische bedrijfslocatie. Daarnaast leent de grootte van de woningen zich
ervoor om levensloopbestendige woningen te realiseren, waarmee ook aan de
kwalitatieve woningbouwopgave invulling kan worden gegeven.

Ad. 3.
De Primos-prognose is input voor het regionale woningmarktonderzoek, dat weer als
bouwsteen dient voor de Woonagenda. Het meest recente woningmarktonderzoek is het
Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen. Hierin is een duidelijke behoefte
aan extra woningen geconstateerd, die enerzijds voortkomt uit de huishoudensgroei en
anderzijds uit een woningtekort. Daarmee past voorliggend woningbouwplan binnen
genoemde prognose en analyse.

Het woningbouwplan aan De Passerot 18 in Wijchen is al sinds jaren opgenomen in de
gemeentelijke woningbouwmonitor met alle woningbouwplannen die in ontwikkeling zijn.
Het plan maakt daarmee al jaren onderdeel uit van de Wijchense plancapaciteit.




                                    Pagina 6 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                            Zaaknummer: 86035

Genoemd woningbouwplan levert een bijdrage aan de versnelling van de woningbouw,
voegt een nieuw woonmilieu toe (landelijk wonen) en bevordert de doorstroming op de
woningmarkt. Kortom, alle volkshuisvestelijke seinen staan op groen om dit plan snel te
realiseren.

Uit het bovenstaande volgt dat het woningbouwplan aan De Passerot 18 in Wijchen
voldoet aan de Woonagenda. Daarmee is van een situatie als bedoeld in artikel 2.2,
tweede lid, van de Omgevingsverordening Gelderland geen sprake.



Tegenargumenten en risico’s
1.1    Het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt vernietigd als er
       geen gehoor wordt gegeven aan toepassing van de bestuurlijke lus.
In de tussenuitspraak van 20 april 2022 draagt de Afdeling uw raad op om de
motiveringsgebreken in uw besluit van 24 september 2020 tot vaststelling van het
bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’ binnen 24 weken te herstellen. Geeft uw
raad geen gehoor aan deze opdracht, dan wordt genoemd besluit door de Afdeling
vernietigd.



Financiële gevolgen
Niet van toepassing.


Communicatie
Niet van toepassing.


Inwonersparticipatie
Niet van toepassing.


Uitvoering of Vervolgstappen
Nadat uw raad het herstelbesluit heeft genomen worden de Afdeling, appellant en Talis
daarover geïnformeerd. Ook wordt dit besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze
bekend gemaakt. Gelet op de door de Afdeling gegeven hersteltermijn van 24 weken
moet dit alles uiterlijk op woensdag 5 oktober 2022 hebben plaatsgevonden.


Geheimhouding        Nee
Niet van toepassing.


Voorstel/advies
De teams Wonen en Juridische Advisering hebben meegelezen met dit voorstel. Hun
opmerkingen zijn hierin verwerkt.




                                     Pagina 7 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Openbaar                                                          Zaaknummer: 86035

Bijlagen:
1. Tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d.
   20 april 2022
2. Raadsbesluit d.d. 24 september 2020
3. Bestemmingsplan ‘De Passerot 18 in Wijchen’




                                   Pagina 8 van 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>