<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>VISIE OMGEVINGSKWALITEIT
HOFSTAD IVB DE GRASSEN ZUIDWEST   Door: LAP Landscape and Urban Design
                                                 i.o.v. Gemeente Houten
05 maart 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>    Aanleiding & doel
    Inleiding
    Voor u ligt de Visie Omgevingskwaliteit voor Hofstad IVb De
    Grassen zuidwest in Houten. Hofstad IVb De Grassen zuidwest
    ligt tussen woonbuurt De Grassen en Castellum. Ingeklemd
    tussen spoor, Rondweg, Citroengras en Basisschool Houten
    Limes. In het Globaal bestemmingsplan Houten-Vinex uit 1999
    werd dit gebied aangewezen als locatie voor bedrijven en
    kantoren. Dit plan is echter ingehaald door de tijd waardoor
    er inmiddels woningbouw wordt voorgesteld. Planning is om
    binnen dit gebied circa 220 woningen te ontwikkelen in een
    bijzondere en groene omgeving, een groot deel van de locatie
    is immers aangewezen als Rijks Archeologisch Monument.
    Wonen in Hofstad IVb De Grassen zuidwest is wonen in een
    groen, kleinstedelijk woongebied met voorrang voor kinderen,
    voetgangers en fietsers.

    Bewoners staan op de eerste plek in Houten. Daarom
    is deze Visie Omgevingskwaliteit opgesteld in overleg
    met de Projectgroep van de gemeente Houten, waarin
    alle vakdisciplines als verkeer, milieu, beheer etc. zijn
    vertegenwoordigd. Tevens heeft veelvuldig afstemming
    plaatsgevonden met de klankbordgroep van omwonenden De
    Grassen (Hofstad IVa). Het voorliggende document dient als
    sociaal geweten voor de verdere ontwikkeling van Hofstad IVb
    De Grassen zuidwest.

    Aanleiding
    De planontwikkeling voor Hofstad IVb De Grassen zuidwest
    in Houten Zuid is in volle gang. Nu de architectonische en
    landschappelijke uitwerking van het plan aanstaande zijn is
    er behoefte aan kwaliteitsborging. De tijd van blauwdrukken
    met klassieke beeldkwaliteitsplannen ligt echter achter ons.
    Een ander soort document is nodig, voorsorterend op de
    aankomende Omgevingswet. In de Omgevingswet stelt
    de overheid dat het voor draagvlak belangrijk is om als
    belanghebbende invloed uit te kunnen oefenen op initiatieven.
    De meeste van deze initiatieven spelen op buurtniveau en die
    belangen dienen meegenomen te worden in de planvorming
    en dat is breder dan alleen de uitstraling van de gebouwen
    of openbare ruimte. Daarnaast krijgen ook toekomstige




2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>bewoners meer invloed op hun nieuwe fysieke leefomgeving,          Kaderkaart
dit vraagt om flexibiliteit in de planvorming. Met dit alles in    Ondersteunend aan de kernkwaliteiten is in dit document een
het achterhoofd is er behoefte aan kwaliteitsborging van de        Kaderkaart opgenomen. De globale inrichting van de openbare
betrokkenen gedurende het ontwikkel- en realisatieproces.          en collectieve ruimte is hierin opgenomen. De verkeersroutes
De Projectgroep, met daarin een stedenbouwkundig supervisor,       en het maximaal aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte
heeft een toetsende rol voor bebouwing en openbaar gebied.         zijn hiermee geborgd en tevens is er ruimte gereserveerd voor
Daarnaast heeft het team een adviserende rol in de zin dat,        opgaand groen. De Kaderkaart is het ruimtelijk raamwerk, het
indien een plan niet voldoet aan de kwaliteit en ambitie van       laat ruimte voor de architectonische uitwerking van gebouwen,
dit Kwaliteitsdocument, advies wordt gegeven hoe het plan          en is een verdere uitwerking van de bestemmingsplankaart.
zo kan worden aangepast dat de geambieerde kwaliteit
wél wordt behaald. Toetsingskader is de voorliggende Visie         Deelgebieden
Omgevingskwaliteit.                                                De planontwikkeling voor Hofstad                    1b
                                                                   IVb De Grassen zuidwest bestaat             2a
De Omgevingskwaliteitsvisie benoemt gezamenlijk gedragen           uit een drietal verschillende
observaties, conclusies, doelstellingen en uitgangspunten voor     deelgebieden, waarbij de eerste twee        2b           1a
het inrichten en programmeren van Hofstad IVb De Grassen           deelgebieden onderverdeeld zijn in
zuidwest. De Omgevingskwaliteitsvisie kijkt verder dan het         3 subdelen. Waar dit van belang is
                                                                                                               2c
beeldkwaliteitsplan, het gaat bijvoorbeeld ook over gezondheid     zullen de deelgebieden in dit boek                  1c
en gebruiksgemak. Dit document schrijft niets voor, maar           apart behandeld worden.
dient als inspiratie, motivatie en als het geweten gedurende de                                                  3
verdere ontwikkeling en het borgt de beoogde ambities.

Zeven Kwaliteiten
Door niet uit te gaan van een vast blauwdrukplan maar te
kiezen voor kernkwaliteiten kunnen we onszelf spelregels
meegeven en tegelijkertijd flexibiliteit inbouwen. Iedere
kernkwaliteit zal een uitwerking krijgen in een apart hoofdstuk.      1 - HOUTENS, MAAR DAN ANDERS
In dit document zijn zeven kernkwaliteiten opgenomen:
1. Houtens, maar dan anders: groen klein stedelijke identiteit        2 - DE GESCHIEDENIS VAN DE LOCATIE
2. Ondergrond: de geschiedenis van de locatie
3. Goed wonen: licht, lucht, groen en privacy
4. Collectieve ruimte: buurtgevoel, gemeenschapszin en
                                                                      3 - GOED WONEN: LICHT, LUCHT, GROEN EN PRIVACY
      gemeenschappelijkheid
5. Zorgvuldig vormgegeven straatbeeld                                 4 - COLLECTIEVE RUIMTE
6. Innovatief duurzame toepassingen
7. Een goed proces integreert de kwaliteiten
                                                                      5 - ZORGVULDIG VORMGEGEVEN STRAATBEELD

                                                                      6 - INNOVATIEF DUURZAME TOEPASSINGEN

                                                                      7 - EEN GOED PROCES INTEGREERT DE KWALITEITEN



                                                                                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>              Spoor
                                     Rondweg




                                                           Rietplas


                                Castellum


    Vijfwal

                                       Hofstad 4b
                                               Inprikker




                      Houten: “Menselijke maat, voetgangers,
                      fietsers en ruimte voor het spelende kind”
4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Houten: groeikern
Houten is in enkele decennia uitgegroeid van een brinkdorp              geleidelijke hiërarchie van buiten naar binnen, van autoluw,
naar een gemeente van bijna 50.000 inwoners. Rond 1970                  naar autoarm, naar autovriie hoven. Elke buurt heeft een
heeft de gemeente Houten zo’n 4.000 inwoners. Dit aantal                eigen ‘inprikker’ waar poortgebouwen de entrees naar de
groeit echter snel nadat Houten vanwege haar gunstige                   buurt markeren.
ligging dicht bij Utrecht en direct aan de spoorlijn tussen        De groenstructuur en langzaam verkeersverbindingen werden
Utrecht en ’s-Hertogenbosch in de Tweede Nota Ruimtelijke          net als in het Houten van de jaren ’70 belangrijke dragers voor
Ordening wordt aangewezen als groeikern. De verschillende          de gehele ontwikkeling. De langzaam verkeersverbindingen
buurten zijn gebouwd in de geest van de tijd. Houten Den           vormen de meest directe verbindingen van wijk naar wijk en
Oord werd bijvoorbeeld volgens de stedenbouwkundige                binnen Houten is fietsen bijna altijd sneller dan autorijden.
principes van Het Nieuwe Bouwen ontworpen en gebouwd. De
Lobben daarentegen is in ontwerp en uitvoering een typische
woonerfwijk, een product van de reactionaire stedenbouw van
de jaren zeventig. Bij de bouw van Houten is de menselijke
maat, de ruimte voor het spelende kind en de voetganger
en fietser centraal gezet in de planvorming. Verder is Houten
uniek voor de specifiek hier toegepaste ‘inversie-stedenbouw’.
Eerst werd de openbare groene ruimte ontworpen om pas
daarna de bebouwing en de verkeersstructuur toe te voegen.
Woongebieden zijn daardoor omgeven door groen.

Houten VINEX
                                                                                                            Hofstad 4b
Met de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening (VINO) en
later de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) kreeg
Houten een tweede groeitaak. De bouw van Vinex-locatie
Houten-Zuid begint in 1997. Er komen zeven nieuwe wijken:
Loerik, Overdam, Hofstad, Schonauwen, De Hoon, Leebrug
en Castellum (inmiddels bekend als: Polders, Water, Stenen,
Grassen, Meren, Mossen, Muren, Landen, Tuinen, Sporen en
Bouw). In Castellum is een winkelcentrum en sinds 2010 station     Van bedrijfs naar woonlocatie
Houten Castellum te vinden. Houten VINEX is opgezet rond vijf      Hofstad IVb De Grassen zuidwest is een van de laatste
hoofdelementen:                                                    open plekken. Het plangebied ligt aan de oostzijde van
                                                                   het spoortraject Utrecht - ’s Hertogenbosch. In het Globaal
1.   Het Centrum, een Castellum als brandpunt op het snijpunt      bestemmingsplan Houten-Vinex (27 april 1999) is deze locatie
     van de centrale oost-west fietsas, de parallel aan de         opgenomen als bedrijfs- en woonbestemming, waardoor
     spoorlijn lopende fietspaden in noordzuid richting en de      bedrijven en kantoren mogelijk werden op de plek. In het
     diagonale fietsroutes vanuit de diverse wijken, waarbij een   noordelijke gedeelte van dit gebied zijn de Limesschool,
     carrévormige waterloop het gebied omsluit;                    een Park & Ride en de warmtekrachtcentrale al gerealiseerd.
2.   De Vijfwal, continue verhoogde esplanade die de wijken        De visie voor het zuidelijke deel is programmatisch echter
     verbindt;                                                     ingehaald door de tijd, waardoor inmiddels woningbouw wordt
3.   De Eilanden, waterrijk woonmilieu geïnspireerd op het         voorgesteld. De provincie Utrecht schrapt op diverse locaties de
     natte, lineaire en open karakter van het voormalige           mogelijkheid om kantoren en bedrijven te bouwen, waaronder
     veenweidegebied;                                              ook onderhavige locatie.
4.   De Rietplas, een ongeveer 20 ha grote waterplas en
5.   De Rondweg, als nieuwe autoring rondom alle nieuwe            Het gebied is bijzonder, omdat er op een Rijks Archeologisch
     woningen in Houten, met een concentrische opzet en een        monument gebouwd gaat worden.



                                                                                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>1 - HOUTENS, MAAR DAN ANDERS
    Groen, kleinstedelijke identiteit
    Gelegen tussen het centrum Castellum en de woonbuurt De               Een deel van het archeologisch monument wordt centraal in de
    Grassen (Hofstad IVa) wordt Hofstad IVb De Grassen zuidwest           nieuwe buurt zichtbaar vormgegeven als groot buurtpark. De
    ontwikkeld met een autonome eigen identiteit. Tegelijkertijd sluit    parkkwaliteit van de buurt wordt versterkt doordat het parkeren
    Hofstad IVb De Grassen zuidwest aan op de kernkwaliteiten van         voornamelijk zal worden ingepakt in groene omlijsting. Er zullen
    Houten zoals de menselijke maat, de groene opzet, de ruimte           weinig tot geen stedelijke voorzieningen worden ingevuld dus
    voor het spelende kind, voetgangers en fietsers.                      er is geen sprake van een stedelijke woonbuurt of stadsbuurt.
                                                                          Geheel volgens de Houtense stedenbouwkundige principes
    Mede vanwege de nabijheid van het spoor en de ligging                 zullen kinderen en fietsers voorrang krijgen in het ontwerp en
    op het Rijks Archeologisch monument wordt hier anders                 er zal ruim voldoende groen aanwezig zijn in de woonbuurt.
    gebouwd dan in Hofstad IVa, dat voornamelijk grondgebonden            Daardoor spreken wij in stedenbouwkundige terminologie over
    laagbouwwoningen kent. Rijwoningen met tuin worden ook                deze woonbuurt als groen kleinstedelijke woongebied.
    gerealiseerd in Hofstad IVb De Grassen zuidwest, maar er
    wordt hier tevens gezocht naar woningtypologieën zonder               Identiteit:
    die tuin maar met een terras, die inspelen op de specifieke           Wonen in Hofstad IVb De Grassen zuidwest is wonen in een
    condities van de locatie (regels vanuit het Rijks Archeologisch       groen, kleinstedelijk woongebied met voorrang voor kinderen,
    monument). Hierdoor ontstaan woningtypes met kleinere                 voetgangers en fietsers en op 13 minuten treinafstand van
    private buitenruimtes en ontstaat er behoefte aan een groot           hartje Utrecht.
    collectief groen. Langs het spoor wordt een rij van woningen
    gebouwd om de geluidsoverlast te beperken voor de rest
    van de woonbuurt. Deze rij krijgt twee smalle doorgangen als
    entree naar de binnenterreinen van bouwblokken.




                                                                    Groen, duurzaam
                                                                    en kindvriendelijk




6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                     2 - DE GESCHIEDENIS VAN DE LOCATIE
Uitdragen van het ondergrondse verhaal
Unieke ondergrond                                                 algemeen is het vondstmateriaal goed bewaard gebleven,
Hofstad IVb De Grassen zuidwest ligt op een bijzondere locatie.   doordat het zich grotendeels onder grondwaterniveau bevindt.
Onder het grootste deel van het plangebied bevindt zich                 II) De kronkelwaard of overgangszone, dit was een
een archeologisch wettelijk beschermd rijksmonument met           gebied dat de overgang markeerde tussen oeverwal en restgeul
nederzettingsresten uit de Bronstijd tot en met de Romeinse       en waar sporen van activiteiten kunnen worden verwacht
tijd. Wettelijk beschermde terreinen vormen de topcategorie       die te maken hebben met voedselvergaring, ambachtelijke
archeologische terreinen in Nederland en vallen onder bevoegd     werkzaamheden of deponering van afval.
gezag van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).              III) De oeverwal, dit was in de oudheid het hoger gelegen
Dat betekent dat alle grondverstorende ontwikkelingen in          deel van het landschap waarop mensen zich vestigden en waar
het gebied monumentvergunningplichtig zijn. Eerder zijn           nederzettingssporen verwacht kunnen worden.
al proefsleuven gegraven en zijn de bronstijd vindplaatsen
getraceerd. Het gehele maaiveld is opgehoogd met ongeveer         Er zijn archeologische voorwaarden waar aan voldaan moet
één meter (eind jaren ’90). Buiten de monumentgrenzen is de       worden. De archeologische kaders zijn:
gemeente bevoegd gezag.                                           •     Uit te geven percelen mogen niet kleiner zijn dan 2.500
                                                                        m2. Vlakdekkend onderzoek over een dergelijk oppervlak
Hofstad IVb De Grassen zuidwest is alleen al dankzij de                 op één moment moet mogelijk zijn.
ondergrond uniek. Het terrein is globaal onder te verdelen in     •     Er dient archeologiesparend onderheid te worden
drie zones die over de gehele lengte van het terrein lopen. Van         (heipaal type grondvervangend met mantel) in een grid
oost naar west zijn dat:                                                dat eventueel toekomstig archeologisch onderzoek nog
      I) De restgeul, deze geul bevat reeds aangetoond grote            mogelijk maakt (6x4 of 5x5 m).
hoeveelheden afvalmateriaal die iets kunnen zeggen over           •     Wanneer delen opgegraven worden (ex-situ behoud), dan
materiaalgebruik (aardewerk), voedselgebruik (dierlijk bot,             dient dit te gebeuren in aaneengesloten stukken (geen
botanische resten) en over intensiteit van bewoning. Over het           postzegelarcheologie).




                                                                                                                                    7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                       Hoe leefde men hier vroeger?
                       Vroege Bronstijd (-2000/-1800)
                       Op de grens van de Nieuwe Steentijd en de Vroege Bronstijd
                       arriveren de eerste vaste bewoners in Houten. Vermoedelijk
                       waren ze afkomstig van de Utrechtse Heuvelrug. Uit de
                       gevonden grafheuvels en archeologische sporen blijkt vooral in     Er is in die tijd sprake van een open landschap met een enkele
                       de buurt van Amerongen, Elst en Rhenen in die tijd relatief veel   boom (Els) die op een nattere plaats staat. Dit open landschap
                       bewoning te zijn geweest.                                          werd afgewisseld door bosrijke gebieden. Bewoners hielden
                                                                                          rundvee en schapen. Daarnaast zijn er sporen gevonden van
                       Rond 2000 voor Christus loopt er een zijtak van de Rijn via        paarden, varkens en honden. Door middel van palen in de
                       het huidige Houten. Daar waar deze zijrivier een bocht maakt       grond maakten ze een hekwerk, zodat het vee niet wegliep.
                       en een poel is ontstaan, vinden archeologen sporen van deze
                       eerste bewoning. Het terrein staat bij archeologen bekend
(Bron: Oudhouten.nl)




                                                                                          Ook werd er landbouw bedreven (gerst en tarwe) en werd er
                       als ‘Vindplaats Vleugel 20 AAC49’ (M. van der Heiden,              gejaagd op edelherten en vis. De oogst werd opgeslagen in
                       E.A. Besselsen, 2009) en ligt enkele tientallen meters van         hutten en spiekers (opslagschuurtjes). Na 1800 voor Christus
                       de warmtekrachtcentrale aan Raaigras. Het gaat vooral om           krijgen de ‘inwoners van vindplaats 20’ het zwaar. Steeds vaker
                       aardewerk en een maalsteen dat wordt gevonden. Deze sporen         vinden er overstromingen plaats en zodra de Rijn haar loop
                       dateren uit de periode 2200 – 1970 voor Christus.                  verlegt van Werkhoven naar Houten wordt het gebied verlaten.




                       •    Aanleg van riolering en aanplant van bomen op het             Educatief en speels
                            monument bij voorkeur in reeds verstoorde delen (daar         Centraal in het archeologisch monument ligt de oude
                            waar reeds proefsleuvenonderzoek is geweest) of in            Kronkelwaard. Deze archeologisch meest kwetsbare zone blijft
                            ophogingslaag. Wanneer dit niet mogelijk is moet er           nagenoeg onbebouwd en zal worden ingericht als centraal
                            van tevoren opgegraven worden. Bij aanleg riolering in        buurtpark. Er gelden grote beperkingen voor het graven en
                            delen van terrein die in-situ behouden worden dient de        woelen in de ondergrond. Diep wortelend groen is op veel
                            verstoring zo minimaal mogelijk te blijven (zo ondiep en zo   plaatsen niet toegestaan. In de reeds aanwezige één meter
                            smal mogelijk).                                               dikke leeflaag ontstaat ruimte voor ontwikkeling. In deze
                       •    Aangetroffen Bronstijdsites dienen ofwel ingepast te          leeflaag is het wel mogelijk om grond uit te graven voor
                            worden zonder aantasting (niet doorheen heien), of            bijvoorbeeld een wadi. Het Kronkelwaardpark krijgt geen bomen
                            opgegraven te worden.                                         maar wel beplanting om de seizoenen te beleven en speelse
                       •    Voorkeur RCE voor behoud in-situ van 2/3 terrein, en          bovengrondse afwatering.
                            behoud ex-situ van 1/3 terrein. Groter dan 2/3 in-situ is
                            mogelijk, kleiner is bespreekbaar. In-situ behoud betekent    In Hofstad IVb De Grassen zuidwest wordt archeologie gezien
                            dat de monumentenstatus voor die gebieden gehandhaafd         als een manifest voor de betekenis van de plek. De toekomstige
                            blijft.                                                       bewoners zullen zich bewust worden van millennia aan
                       •    Grondwaterfluctuaties zijn monumentvergunningplichtig.        geschiedenis onder hun voeten. De Archeologie zal zichtbaar
                                                                                          gemaakt worden op een educatieve en speelse manier. Daarin
                                                                                          wordt niet een directe link gelegd met het kijken in de grond,
                                                                                          maar naar het verhaal van deze bijzondere plek.

           8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                   fu i k
                           m   -vis
                       K li




                                            Geen openluchtmuseum,
                                            maar een plek met voldoende
                                            speelwaarde voor kinderen:
                                            een visfuik, waar de kinderen
                                            door- en overheen kunnen
                                            klimmen, een nagebouwde
                                            grafheuvel met glijbaan en
                                            een beklimbare boerderij met
                                            vogelnestschommel.




‘Spelen in de Bronstijd’
Nieuwbouwwijk Kadijken (Enkhuizen)




                                                   ‘Huis nummer 7’
                                                   Plan Aardhuus (Uddel)




                                                                            9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3 - GOED WONEN: LICHT, LUCHT, GROEN EN PRIVACY
     In Hofstad IVb De Grassen zuidwest is het prettig wonen
     In Houten Hofstad IVb De Grassen zuidwest is het goed             Licht en lucht: een gunstige bezonning
     wonen. Daarmee bedoelen we dat de focus primair ligt op het       Goed wonen laat zich ook vertalen naar de klimatologische
     comfortabel wonen. Werken is mogelijk, maar is onderschikt        omstandigheden. Aan het fietspad aan de Citroengras wordt
     en in dienst van het woongenot. Bewoners van Houten kiezen        er niet hoger dan drie lagen gebouwd, dit zorgt ervoor dat de
     er bewust voor om niet te wonen in de drukke stad, maar om        bezonning voor bestaande en nieuwe woningen gunstig uitvalt.
     te genieten van een fiets, wandel en kindvriendelijke omgeving    Bezonningsstudies maken onderdeel uit van het ontwerp-
     met veel groen in de nabijheid van de stad.                       proces voor het gehele plan.

     Rust en privacy                                                   Centraal buurtpark
     Het comfortabel wonen uit zich voor de Houtenaren in rust         In het centrale buurtpark mogen maar op enkele plekken
     en privacy en daarom zal er in de uitwerking rekening worden      bomen worden geplant. Het park krijgt lage beplanting,
     gehouden met het beperken van geluidsoverlast vanaf het           grassen en speelse bovengrondse afwatering van regenwater.
     spoor, de wegen en de warmtekrachtcentrale. Maar ook met          De centrale waterinfiltratiezone refereert aan de historische
     ongewenste inkijk; goede private en/of collectieve buitenruimte   crevasse van de Rijn die duizend jaar bewoning aantrok op
     maakt daar onderdeel van uit. Veel van de toekomstige             deze plek.
     woningen krijgen geen eigen tuin met volle grond, maar een
     terras. Vanwege de beperking vanuit de archeologie om niet
     de grond in te kunnen ligt in de architectuur een belangrijke
     opgave om zoveel mogelijk zicht op en gebruik van groen te
     integreren of mogelijk te maken. Mede voor de rust en privacy
     maar ook voor de gezondheid van de bewoners.




                                                                                                      Woongenot

10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>        Uitnodigend




                               Wadi

                      Speels


Krentenboompje




                                      11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>4 - COLLECTIEVE RUIMTE
     Buurtgevoel, gemeenschapszin en gemeenschappelijkheid
     De gemiddelde woningdichtheid in Houten-Zuid is momenteel          In deelgebied 1 vormt de woonstraat het verbindende
     circa 17 gebouwde woningen per hectare grond (inclusief            element tussen de deelgebieden. In deelgebied 2 zijn er korte
     de buitenruimte). Voor de afzonderlijke buurtjes varieert          binnenstraten met korte rijen woningen en in deelgebied 3 is er
     deze dichtheid tussen de 20 en 30 woningen per hectare,            een hof als voortzetting van het buurtpark.
     met enkele uitschieters naar boven. Uitgaande van circa 220
     nieuwe woningen in Hofstad IVb De Grassen zuidwest wordt de        Ook de archeologie bepaalt dat er een zekere mate van
     woningdichtheid hier circa 32 woningen per hectare. Dit is in de   collectiviteit georganiseerd moet worden. Deze collectiviteit
     context van Houten bovengemiddeld, daarom is extra aandacht        willen we inzetten om meerdere collectieve voorzieningen
     voor het schaalniveau van de buurt noodzakelijk. Er zit immers     op te nemen in het plan. Het gemeenschapsgevoel staat of
     een grens aan het aantal woningen waarbij de bewoners zich         valt met een overzichtelijke woongemeenschap. Er dient ook
     gemeenschappelijk betrokken blijven voelen bij hun buurt. Voor     rekening gehouden te worden met verschillende interesses van
     het creëren van een (buurt)gevoel is het daarom belangrijk om      verschillende type bewoners. Zo moet bijvoorbeeld voorkomen
     het plan op te delen in verschillende deelgebieden met eigen       worden dat senioren en kinderen elkaar onnodig hinderen in
     collectieve ruimtes. Concreet betekent dit dat deelgebieden        hun bewegingsvrijheid. De groene zone tussen de verschillende
     1 en 2 een onderverdeling krijgen in drie verschillende en         bouwblokken in is actief te gebruiken door verschillende
     afzonderlijk te herkennen gebieden.                                doelgroepen. Dit centrale buurtpark is tevens het verbindende
                                                                        element tussen de verschillende deelgebieden.




     Plekken voor ontmoeting
12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>               5 - ZORGVULDIG VORMGEGEVEN STRAATBEELD
Zorgvuldig vormgegeven straatbeeld
Naast de aanwezigheid van de toekomstige bewoners van             In de deelgebieden en bouwblokken zijn ‘openbare’ routes
de wijk komen er ook passanten door en langs de wijk. Het         voor voetganger en fiets opgenomen (4). Zo komen er
fietspad aan de Citroengras is onderdeel van een doorgaande       door deelgebied 1 routes van het fietspad aan de Citroengras
bovenwijkse fietsroute die het oude en het nieuwe centrum         richting het park, in deelgebied 2 komen wandelroutes van
van Houten verbindt met het achterland, de Lek, Het Goy,          het buurtpark tot het spoor en in deelgebied 3 komt een
Tull en Het Waal en het dorp Schalkwijk. Het straatbeeld van      verbinding van het Raaigras richting het fiets- en wandelpad
deze straat sluit aan op het belangrijke Houtens principe van     langs de Rondweg.
tweezijdig wonen aan het fietspad. Het fietspad wordt met
hagen en bomen omkaderd, voortuinen adresseren zich
met een voordeur naar de straat of fietspad (1).                                                                             (4)
                                                                          (5)



                                                                  De binnenstraat parallel aan het Citroengras heeft een grote
                                                                  extra parkeeropgave om de parkeerdruk binnen Hofstad IVa te
                                                                  faciliteren, hiertoe zijn 48 extra parkeerplaatsen opgenomen
                                                                  in het plan. Het vraagt bijzondere aandacht om het parkeren
  (2)                                                 (1)         het straatbeeld niet te laten domineren. Inpassing van het
                                                                  parkeren in groene hagen (5) is dan ook een belangrijk
Het Raaigras is een autoverbinding met busroute van en naar       uitgangspunt. Daarnaast wordt veel parkeren opgenomen
Castellum zuidoost en station Castellum. Op het Raaigras          op eigen terrein. Deze parkeerplaatsen dienen eenvoudig te
dient een bushalte te worden opgenomen. Het profiel van           zijn in het gebruik en te worden ingepast buiten het directe
het Raaigras kent een stevige doorgaande straatwand. Het          straatbeeld. Het bezoekers parkeren is mee-ontworpen in de
is in Hofstad IVb De Grassen zuidwest niet gewenst om een         binnenstraten en in het Raaigras.
eindeloze, zichzelf repeterende stenen wand te realiseren.
Dit geldt ook voor anonieme repetities van details in het         De collectieve woonstraten in deelgebied 2 zijn
gevelbeeld. De straatwanden krijgen een menselijke                multifunctioneel. Hier wordt parkeren opgelost op eigen terrein.
schaal waarbij individuele woningen herkenbaar blijven            De binnenstraten worden collectief. Belangrijk is dat bewoners
(2). Het Raaigras krijgt een stevige groene inbedding aan beide   deze korte woonstraten deels kunnen toe-eigenen
zijden groen. Langs het spoor wordt de wadizone versterkt met     (bewonen) en aankleden (6). De woonstraten krijgen een
bomen, ook de ‘inprikker’ van de rondweg krijgt een groene en     semi-privaat karakter en zullen niet afsluitbaar zijn, de postbode
boomrijke uitstraling.                                            en/of bezorgdienst moeten immers vrij de straten kunnen
                                                                  betreden.
                                                                  Deelgebied 3 presenteert zich richting haar omgeving (de
                                                                  groene spoorzone, ‘inprikker’ van de Rondweg, het buurtpark
                                                                  en de Raaigras). In het binnenhof is integraal ruimte gemaakt
                                                                  voor de continuering van het buurtpark en de benodigde
        (3)                                     (6)               parkeerplekken.

Het principe van de ‘inprikker’ komt veel terug in Houten         Belangrijkste uitvalsroute voor hulpdiensten (brandweer,
Hofstad en is vaak vormgegeven als bijzondere entree              ambulance, vuilophaal) is Het Raaigras. De woonstraat van
richting de wijk. Het is gewenst om ook in Hofstad IVb De         deelgebied 1 is ook toegankelijk voor hulpdiensten, waarbij de
Grassen zuidwest bij de inprikker een accent te realiseren        keerbeweging integraal is mee-ontworpen met het middelste
in de stedenbouwkundige opzet (3) met meerlaagse                  parkeerveld.
woningbouw.



                                                                                                                                       13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                     Deelgebied 1: Parkwoningen


     Parkeerstraat




                                 Parkeren groen
                                 ingepast

14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Leefruimte




             Parkwoning




                          Ogen aan het park




                                              15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>     Terrastuin




                  Levenloopbestendig




                            Bijzondere hoekwoningen




                                         Wonen
                                         aan het groen

16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Deelgebied 2: Collectieve binnenhoven




                                   Woonstraat

                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                              Parkeren groen
                                                              ingepast




     Plek maken bij collectieve
     entrees




                                                   Deelgebieden 1 & 3: Gestapeld




                            Decoraratief hekwerk

18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre> Groendak




                                         Diervriendelijk




                   Veilig oversteken




                   Groene inpassing
                   parkeren

                   Nuts groen ingepast




            Wadi

20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                        6 - INNOVATIEF DUURZAME TOEPASSINGEN
Innovatief duurzame toepassingen
Hofstad IVb De Grassen zuidwest wordt een bijzondere              voorzieningen. Bewoners delen straks bijvoorbeeld de
en duurzame woonbuurt, deels gebouwd op het Rijks                 parkeervoorziening en de gezamenlijke woonstraat. Het
Archeologisch monument. Door deze unieke ligging ontstaat         gemeentelijk parkeerbeleid geeft ruimte om, mits goed
hier een aanleiding om af te wijken van de Houtense standaard.    onderbouwd, af te wijken van de normen. Tussen de
Gangbare systemen voor ondergrondse infrastructuur zijn           parkeerplaatsen wordt ruimte vrijgemaakt voor deelauto’s
vanwege de beperkte leeflaag diepte moeilijk toepasbaar.          waardoor de parkeernorm gereduceerd kan worden. Het is een
Hierdoor verdwijnt de vanzelfsprekendheid van gangbare            belangrijke eerste stap van traditioneel autobezit richting het
systemen en hebben alternatieven (duurzame) oplossingen           toekomstige delen van auto’s. Los van de autobereikbaarheid
een sterke kans van slagen. Naast dat Hofstad IVb De Grassen      zijn de fiets en voetgangersverbindingen in Houten alom
zuidwest een aardgasloze woonwijk wordt zijn er ook andere        aanwezig. Hofstad IVb De Grassen zuidwest sluit hier naadloos
innovatieve duurzame toepassingen ingepast. Te denken valt        op aan. Hofstad IVb De Grassen zuidwest krijgt tevens een
aan bovengrondse hemelwaterafvoer en anders omgaan met            buurtpark in het hart, waar sociale interactie en ontmoeting
riolering.                                                        centraal staan.

Het dak komt als vijfde gevel ten bate van duurzame               Parallel aan deze Visie Omgevingskwaliteit is het ‘energie en
oplossingen. Door de toepassing van platte daken is optimale      installatie adviesbureau’ Merosch ingeschakeld om de ambities
oriëntatie van zonnepanelen en/of zonnecollectoren mogelijk.      duurzaamheid en circulariteit vorm te geven aan de hand van
Daken zonder installaties worden ingericht ten behoeve van het    het door de gemeente geformuleerd beleid wat moet leiden tot
innovatief omgaan met water en/of groen.                          concrete maatregelen voor Hofstad IVb De Grassen zuidwest.
Sociale duurzaamheid komt naar voren in de collectieve




  In 2040...                                                     In 2018...
  .. is Houten klimaat- en energieneutraal, schoon & stil,       .. wekt Houten 16% van het huishoudelijk energieverbruik,
  met gesloten kringlopen en volop groen & water.                ofwel 9% van het totale energieverbruik lokaal duurzaam op.

                                                                 .. scheidt Houten 75% van het huishoudelijk afval ter
                                                                 bevordering van hergebruik van grondstoffen.
  In 2025...                                                     .. is 7.500 m2 openbare verharding omgezet
                                                                 in groen (of losgekoppeld van de riolering).
  .. is Houten een circulaire stad, waar mensen naar
  elkaar omkijken en duurzaam reizen.
                                                                 .. vindt 45% van de verplaatsingen door Houtenaren
                                                                 plaats op een (elektrische) fiets.

       Bron: Programma duurzaam Houten 2016-2018,
                                                                 .. kunnen alle Houtense e-rijders hun auto opladen bij
       vastgesteld op 5 juli 2016
                                                                 of in de directe omgeving van hun woning.

                                                                                                                                    21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>     KADERKAART




                                                                sch
                                     astel
                                           lum              enbo
                              e  n C            - H e r tog
                       out              ht - ‘s
                  <- H            Utrec
                        r l i j n
                   Spoo




22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>7 - EEN GOED PROCES INTEGREERT DE KWALITEITEN
     Samenwerken
     De Omgevingskwaliteitsvisie benoemt de gezamenlijk gedragen
     doelstellingen en uitgangspunten voor het programmeren,
     ontwerpen en realiseren van Houten Hofstad IVb De Grassen
     zuidwest. Het dient als inspiratie, motivatie en als het geweten
     gedurende de verdere ontwikkeling en het borgt de beoogde
     ambities op ruimtelijk, sociaal en procesmatig vlak. Een goed
     proces integreert de kwaliteiten, of anders gezegd, hoge
     kwaliteit is alleen mogelijk vanuit een goed proces.

     De Projectgroep Hofstad IVb De Grassen zuidwest ontwikkelt
     gezamenlijk de verdere uitwerking en met een afgevaardigde
     bewonersgroep uit de directe omgeving als klankbordgroep.
     De projectgroep is hoofdzakelijk verantwoordelijk voor de
     bewaking van de integrale kwaliteit. Juist ook omdat het
     plan niet getoetst wordt aan een welstandscommissie wordt
     deze Omgevingskwaliteitsvisie als een belangrijk gezamenlijk
     gedragen toetsdocument toegevoegd aan de toelichting bij het
     bestemmingsplan.

     De Projectgroep, met daarin een stedenbouwkundig supervisor,
     heeft een toetsende rol voor bebouwing en openbaar gebied.
     Daarnaast heeft het team een adviserende rol in de zin dat,
     indien een plan niet voldoet aan de kwaliteit en ambitie van
     dit Kwaliteitsdocument, advies wordt gegeven hoe het plan
     zo kan worden aangepast dat de geambieerde kwaliteit
     wél wordt behaald. Toetsingskader is de voorliggende Visie
     Omgevingskwaliteit.




24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>COLOFON:

HOFSTAD IVb De Grassen zuidwest
Houten Zuid

Visie Omgevingskwaliteit

05 maart 2020




•   Opgesteld door:               •   In opdracht van:




LAP Landscape & Urban Design      Gemeente Houten
info@laplab.eu
+31 6 53 48 60 61
www.laplab.eu

Posthoornstraat 19
3011 WD Rotterdam
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>