<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Tuibrug 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Inhoudsopgave



Toelichting                                                                5
Hoofdstuk 1 Inleiding                                                      6
1.1   Aanleiding                                                           6
1.2   Ligging plangebied                                                   6
1.3   Geldend bestemmingsplan                                              8
1.4   Leeswijzer                                                           9
Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie                             10
2.1   Bestaande situatie                                                  10
2.2   Toekomstige situatie                                                11
Hoofdstuk 3 Beleidskader                                                  16
3.1   Inleiding                                                           16
3.2   Rijksbeleid                                                         17
3.3   Regionaal en provinciaal beleid                                     19
3.4   Gemeentelijk beleid                                                 21
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten                                             26
4.1   Bodem                                                               26
4.2   Archeologie                                                         27
4.3   Cultuurhistorie                                                     28
4.4   Flora & Fauna                                                       29
4.5   Stikstofdepositie                                                   30
4.6   Geluid                                                              31
4.7   Luchtkwaliteit                                                      32
4.8   Geur                                                                34
4.9   Bedrijven- en milieuzonering                                        35
4.10  Kabels en leidingen                                                 37
4.11  Externe veiligheid                                                  38
4.12  Water                                                               40
4.13  Verkeer en parkeren                                                 42
4.14  Duurzaamheid                                                        44
4.15  Milieueffectrapportage                                              45
Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving                                   46
5.1   Inleiding                                                           46
5.2   Opbouw van de regels                                                47
5.3   Planregels                                                          48
5.4   Overgangsrecht                                                      49
5.5   Handhaafbaarheid                                                    50
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid                                               51
6.1   Economische uitvoerbaarheid                                         51
6.2   Maatschappelijke uitvoerbaarheid                                    52
Bijlagen bij toelichting                                                  53
Bijlage 1       Bodemonderzoek                                            54
Bijlage 2       Quickscan Flora & Fauna                                   55
Bijlage 3       Nader onderzoek Flora & Fauna                             56
Bijlage 4       Aerius-berekening                                         57
Bijlage 5       Akoestisch onderzoek                                      58
Bijlage 6       Vormvrije m.e.r.-aanmeldnotitie                           59
Bijlage 7       Verslag buurtparticipatie Tuibrug                         60
Regels                                                                    61
Hoofdstuk 1     Inleidende regels                                         62



2                                                               (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 1        Begrippen                                     62
Artikel 2        Wijze van meten                               65
Hoofdstuk 2      Bestemmingsregels                             66
Artikel 3        Maatschappelijk                               66
Hoofdstuk 3      Algemene regels                               67
Artikel 4        Antidubbeltelregel                            67
Artikel 5        Algemene bouwregels                           68
Artikel 6        Algemene afwijkingsregels                     69
Artikel 7        Algemene gebruiksregels                       70
Hoofdstuk 4      Overgangs- en slotregels                      71
Artikel 8        Overgangsrecht                                71
Artikel 9        Slotregel                                     72




 (vastgesteld)                                                  3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>    bestemmingsplan Tuibrug 4




4                               (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                bestemmingsplan Tuibrug 4


Toelichting




(vastgesteld)                               5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 1            Inleiding
1.1    Aanleiding

Initiatiefnemer Het Fort Houten B.V. (hierna: initiatiefnemer) is voornemens de locatie van de
voormalige Thermen Houten aan de Tuibrug 4 in het voorzieningengebied de Weteringhoek te
herontwikkelen naar circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige zorgwooneenheden voor mensen met
een zorgvraag. Dit zou onder meer kunnen bevatten, maar is niet beperkt tot, somatische zorg,
geriatrische revalidatiezorg, woonvormen voor mensen met dementie, woonvormen voor mensen met
een (verstandelijke) beperking en/of een centrum voor medische dienstverlening.
Tot medio 2019 was Thermen Houten gevestigd aan de Tuibrug 4 in Houten. Het saunabedrijf is
destijds failliet gegaan, door onder meer de toenemende concurrentie van moderne saunacomplexen.
Thermen Houten was sterk verouderd en is dan ook niet interessant gebleken voor een doorstart of
overname. Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie van de Thermen Houten circa 70 tot
maximaal 90 onzelfstandige zorgwooneenheden te realiseren. Onderhavig bestemmingsplan maakt
de realisatie van deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.


1.2    Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de wijk Weteringhoek in Houten, tussen de Rondweg aan de noordzijde,
de Tuibrug aan de zuidoost zijde en de Hefbrug aan de zuidwest zijde. De kavel heeft een
oppervlakte van 5.923 m2 en betreft het nieuw gesplitste perceel kadastraal bekend als gemeente
Houten, sectie A, nummer 13705. Op afbeelding 1 is de ligging van het plangebied te zien. De
Weteringhoek is het voorzieningengebied aan de westzijde van de Rondweg in Houten. Hier
bevinden zich diverse sportverenigingen, kinderdagverblijven, een politiebureau en diverse andere
(maatschappelijke) voorzieningen. Er wordt niet gewoond in het gebied, maar de gemeente Houten
heeft in 2020 medewerking verleend aan het 'Vertrouwde Dorp', een project voor het realiseren van
kleinschalige zorg met 30 zorgwooneenheden voor mensen met dementie. Alhoewel het 'Vertrouwde
Dorp' een zorginstelling van minder grote omvang is dan onderhavig planinitiatief, toont het wel de
diversiteit aan voorzieningen in de omgeving aan.




6                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4




Afbeelding 1: Ligging plangebied (bron: Google Maps)




(vastgesteld)                                                  7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


1.3     Geldend bestemmingsplan

Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kruisboog - Weteringhoek', welke is
vastgesteld op 6 maart 2012. Het gehele plangebied is bestemd als 'Cultuur en ontspanning'. De voor
'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig verrichten van
activiteiten gericht op cultuur, spel, vermaak en ontspanning. Het plan van de initiatiefnemer is niet
realiseerbaar binnen de regels van het bestemmingsplan, omdat zorg niet is toegestaan binnen de
bestemmingsregels. In het gebied 'Weteringhoek' komen in het moederplan 'Kruisboog -
Weteringhoek' 3 bestemmingen voor die per locatie zijn vastgelegd, namelijk: Sport, Maarschappelijk,
Cultuur en Ontspanning. Onderhavig bestemmingsplan sluit hierbij aan.
Om onderhavig initiatief planologisch juridisch mogelijk te maken wordt er dan ook een nieuw
bestemmingsplan opgesteld waarin het gehele plangebied zal worden bestemd met de bestemming
'Maatschappelijk' met bijbehorende functieaanduiding 'onzelfstandige zorgwooneenheden'




8                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


1.4    Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van deze toelichting. De
toelichting is als volgt opgezet:
 In hoofdstuk 2 wordt ten eerste ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied.
     Vervolgens wordt de toekomstige situatie beschreven.
 In hoofdstuk 3 worden de relevante beleidskaders van zowel het rijk, de provincie en de
     gemeente beschreven.
 In hoofdstuk 4 worden de planologische en milieutechnische randvoorwaarden voor ontwikkeling
     van het plangebied behandeld.
 Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de juridische planopzet voor het bestemmingsplan beschreven.
     De uitgangspunten voor het bestemmingsplan worden hier toegelicht.
 Tot slot worden in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.




(vastgesteld)                                                                                    9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 2             Bestaande en toekomstige situatie

2.1     Bestaande situatie

Houten is de grootste plaats in de gemeente Houten. De plaats ligt ten zuiden van de stad Utrecht.
Houten is in de jaren '60 aangewezen als groeikern. Sindsdien is Houten snel gegroeid tot een
gemeente met circa 50.000 inwoners, met een voorzieningenniveau die hoort bij een gemeente van
deze grootte.
Het plangebied is gelegen in de Weteringhoek. De Weteringhoek is een voorzieningengebied dat ooit
bedacht is voor jong Houten, met een zwembad, diverse sportlocaties en andere maatschappelijke
voorzieningen. Het voorzieningengebied van de Weteringhoek werd in het verleden gekenmerkt door
paviljoen achtige bebouwing, midden op de kavel met groen er omheen. Echter is het gebied van de
Weteringhoek de laatste jaren aan veranderingen onderhevig geweest, en komt deze
stedenbouwkundige opzet niet meer voor op elk perceel.
In de huidige situatie is de bebouwing voor de Thermen Houten nog aanwezig in het plangebied. Er is
in het plangebied één hoofdgebouw aanwezig. Daarnaast staan er ook enkele kleinere gebouwen op
het perceel. De buitenruimte is tevens ingericht ten behoeve van de Thermen, met onder andere een
zwembad. De Thermen Houten is niet meer in bedrijf.




10                                                                                     (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


2.2     Toekomstige situatie

Het planinitiatief betreft de volledige sloop en nieuwbouw van het door faillissement getroffen en niet
in bedrijf zijnde wellness- en saunaxomplex 'Thermen Houten'. Initiatiefnemer is voornemens het
plangebied te herontwikkelen naar een woonzorgomgeving voor zwaardere zorg.
De voorgenomen ontwikkeling ziet op de realisatie van circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige
wooneenheden waarbinnen zorg kan worden verleend. Regulier wonen is in het toekomstige complex
niet toegestaan, enkel mensen met een zorgvraag kunnen gebruik maken van de
zorgwooneenheden. Dit betreffen uitsluitend mensen die vallen binnen de Wet langdurige zorg, of de
zorgverzekeringswet. Deze onzelfstandige wooneenheden worden daarnaast WMO-proof
gerealiseerd.
De beschreven zorg kan onder meer het volgende omvatten:
 Somatische zorg;
 Gereatrische revalidatiezorg;
 Onzelfstandige woonvormen voor mensen met dementie;
 Onzelfstandige woonvormen voor mensen met een (verstandelijke) beperking;
 Medische dienstverlening.
Hiermee wordt de functie van de Weteringhoek versterkt en kan middels deze toevoeging zich
doorontwikkelen als voorzieningengebied. Daarnaast zijn in de Weteringhoek alle voorzieningen
aanwezig waardoor dit een aannemelijke en aantrekkelijke locatie lijkt voor de ontwikkeling van
onzelfstandige zorgwooneenheden. Ook is in de nabije omgeving van het plangebied reeds een
zorgcomplex ontwikkeld voor mensen met dementie, betreffende 'Het vertrouwde dorp'. Door de
verschillende zorgvoorzieningen te clusteren, kunnen deze elkaar ook versterken.
Het zorgwonen-concept is ontwikkeld vanuit de verwachting dat in de toekomst een institutionele
belegger zoals een (pensioen)fonds de locatie als zorgvastgoed gaat verwerven. De beoogde
beleggers c.q. fondsen hebben veelal een specialisatie zorgvastgoed in hun organisatie. Deze treedt
hierbij vaak samen op met een gerenommeerde zorgexploitant waarmee voor de toekomst een
landgdurige en hoogwaardige zorgexploitatie verzekerd is.
De Weteringhoek is geen woonlocatie maar een voorzieningengebied. Regulier wonen is dan ook niet
toegestaan binnen het plangebied, dit is gewaarborgd in de planregels.
De ontwikkeling bevat circa 70 tot maximaal 90 zorgwooneenheden. Gelet op de omvang van het
toekomstige gebouw zouden er circa 70 individuele zorgunits van circa 75m 2 bvo kunnen worden
gerealiseerd. Rekening houdend met de mogelijkheid dat bij de uiteindelijke exploitatie van het
plangebied er een grotere diversiteit aan het type zorgvraag van cliënten wordt gerealiseerd kunnen
er eventueel 90 zorgwooneenheden van circa 60m2 worden gerealiseerd binnen dezelfde
bebouwingsoppervlakte. In de planregels is gewaarborgd dat maximaal 90 individuele
zorgwooneenheden mogen worden gerealiseerd binnen het toekomstige gebouw. Het totaal aantal
m2 BVO van onderhavige ontwikkeling bedraagt 5640m2.


2.2.1   Stedenbouwkundige onderbouwing

Het beoogde ontwerp voorziet in één gebouw, gesitueerd in een u-vormig gebouw, met aftrappende
hoogtes. Dit is tot stand gekomen aan de hand van uitgevoerde analyses. De opzet van het gebouw
met de verschillende aftrappende hoogtes is bevoordelijk voor onder andere:
 De oriëntatie van de zon;
 Binnentuin aan de geluidsluwe zijde;
 Centrale groene ruimte tussen de gebouwen; 'het hart'




 (vastgesteld)                                                                                        11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Het deel aan de noordwestzijde krijgt 3 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Op
het deel aan de zuidoostzijde komen twee bouwlagen, met een maximale bouwhoogte van 6 meter.
De ingang wordt aan de noordzijde gerealiseerd. In totaal wordt er 5640m2 BVO aan
maatschappelijke zorgvoorzieningen gecreëerd in het plangebied. Het blok van drie bouwlagen
zorgt voor een mooie afscheiding van het naastgelegen kavel, waar de bebouwing vrij dicht op de
kavelgrens is gesitueerd. Door, vanaf de Tuibrug bekeken, op te trappen met het bouwblok krijgt het
binnengebied een vriendelijke en toegankelijke uitstraling, het veilige 'hart' van de ontwikkeling. In
plaats van een vrijstaand 'paviljoen'-achtig gebouw omringd door groen, welke tevens in de
tegenwoordige situatie op de Weteringhoek nauwelijks meer terug te zien is, wordt er op deze manier
een parkachtige omgeving gecreëerd binnen het bouwblok. Het deel van het gebouw met drie
bouwlagen krijgt een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Het realiseren van een derde verdieping is
bedacht als integraal onderdeel van de stedenbouwkundige opzet. Hierbij is uitgegaan van een
doorlopende lijn in een u-vorm, waarbij het bouwblok aan de Tuibrug-zijde wordt opgetrapt richting de
erfgrens aan de westzijde van het perceel. Tevens zorgt deze opzet zoals eerder benoemd voor een
rustige, veilige en parkachtige invulling binnen het blok, hetgeen noodzakelijk is voor de beoogde
doelgroep. Ook geeft het variëren van de bouwhoogtes een architectonisch aantrekkelijker beeld.
Daarnaast is het realiseren van een extra bouwlaag noodzakelijk om in het plangebied voldoende
onzelfstandige wooneenheden te creëren. Aangezien er relatief grote, hoogwaardige onzelfstandige
wooneenheden worden gerealiseerd is het voor de financiële haalbaarheid van het plan noodzakelijk
om een extra bouwlaag toe te voegen in combinatie met een fraai bouwontwerp.
Middels onderhavig bestemmingsplan wordt het huidige bouwvlak vergroot. Het ontwerp sluit
grotendeels aan bij de door de gemeente opgestelde eisen voor het afwijken van de bestaande
bouwvlakken. Deze eisen zijn voor het gebied de 'Weteringhoek' als volgt:
Randvoorwaarde                               Weteringhoek
Bebouwingspercentage per bouwperceel         max. 30%
Aaneengesloten verharding per                max. 20%
bouwperceel
Groen per bouwperceel                        min. 50%
Bouwhoogte                                   7,5 m met eventueel 3e ondergeschikte bouwlaag (11m)
                                             door middel van een kap, dakopbouw of een setback.
Afstand voorgevel tot erfgrens               min. 5m
Afstand zijgevel tot erfgrens                min. 5m
Afstand achtergevel tot erfgrens             min. 15m aan zijde Houtensewetering
Representatie                                respresentatieve zijde geörienteerd op openbare ruimte
Tabel 1: Stedenbouwkundige randvoorwaarden Weteringhoek
Met het beoogde initiatief wordt grotendeels tegemoetgekomen aan bovengenoemde
randvoorwaarden. De maximale bouwhoogte conform de randvoorwaarden bedraagt in de basis 7,5
meter, met een maximale bouwhoogte van 11 meter door middel van een setback in een derde
bouwlaag. Alhoewel de derde bouwlaag niet alszijnde ondergeschikt wordt gerealiseerd, wordt de
maximale bouwhoogte van drie bouwlagen (11 meter) niet overschreden. Het bebouwingspercentage
van het bouwperceel wordt in vergelijking met de hierboven genoemde stedenbouwkundige
randvoorwaarden met maximaal 5% overschreden tot 35%. Het bouwvlak van de ontwikkeling
bedraagt 2073m2, ten opzichte van een totaaloppervlak van 5923m2 van het gehele perceel. Aan de
overige randvoorwaarden wordt wel voldaan. Het voorzieningengebied van de Weteringhoek is de
laatste jaren aan veranderingen onderhevig. Alhoewel bij al deze veranderingen de
stedenbouwkundige randvoorwaarden nog steeds als leidraad worden gebruikt, is hier in diverse
gevallen op enkele punten vanaf geweken. Aangezien er niet meer dan 3 bouwlagen worden
gerealiseerd, en de maximale bouwhoogte voor 3 bouwlagen van 11 meter niet wordt overschreden is
deze afwijking voorstelbaar. Ten opzichte van de huidige situatie wordt er veel extra groen
gerealiseerd; de overige ruimte wordt ingericht als groen, zowel in de vorm van groenstroken als een
gemeenschappelijke tuin. Het plangebied zal immers in de toekomstige situaite voorzien in een
grotere ruimtelijke kwaliteit dan de huidige situatie.
Tussen de te realiseren gebouwen wordt een gemeenschappelijke tuin gerealiseerd. De tuin betreft


12                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


een combinatie van een terras, paden en groen. Het groen bestaat onder andere uit gras, maar ook
worden bomen en andere planten aangeplant. Ook worden de daken op de gebouwen uitgevoerd met
groene daken. In vergelijking met de huidige situatie wordt meer groen toegevoegd en neemt de
hoeveelheid verharding af. Dit bevordert de biodiversiteit in het plangebied.
Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Tevens worden de
bestaande verhardingen, met uitzondering van het parkeerterrein, verwijderd.
In onderstaande afbeeldingen is het plan nader uitgewerkt. Op deze tekeningen is het initiatief
geplaatst in relatie tot de omliggende bebouwing. Het meest zuid-oostelijk gelegen deel van het
gebouw wordt gerealiseerd met 2 bouwlagen, de overige bebouwing zal uit 3 bouwlagen bestaan.
Rekening houdend met de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt er een afstand van minimaal
5 meter tussen de zijgevel en de erfgrens gewaarborgd in de planregels.
Verkeer en parkeren
Het parkeren vindt plaats aan de noordzijde van het perceel. De parkeerplaatsen worden op eigen
terrein gerealiseerd en worden halfverhard aangelegd. Ook is er ruimte voor fietsparkeerplaatsen.
Vanaf daar is de hoofdingang goed bereikbaar. Vanwege de doelgroep en de afstand tot het centrale
parkeerveld op de Weteringhoek worden er parkeerplaatsen bij de voorziening gerealiseerd. Het
parkeerterrein wordt voor auto's en fietsers ontsloten vanaf de Tuibrug. Het aspect parkeren wordt
nader onderbouwd in paragraaf 4.13.




Afbeelding 2: Indeling plangebied (bron: initiatiefnemer)




 (vastgesteld)                                                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4




Afbeelding 3: Impressie toekomstige situatie vanaf de Rondweg (bron: initiatiefnemer)




Afbeelding 4: Impressie toekomstige situatie vanaf de Rondweg (bron: initiatiefnemer)




14                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4




Afbeelding 5: Impressie toekomstige situatie vanuit het binnenterrein bekeken (bron: initiatiefnemer)




Afbeelding 6: Impressie toekomstige situatie vanaf de Tuibrug (bron: initiatiefnemer)




 (vastgesteld)                                                                                          15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 3            Beleidskader

3.1    Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied 'Tuibrug 4' relevante
ruimtelijke beleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleidskader
vormt de formele basis voor ontwikkelingen in het plangebied en is daarnaast een onderbouwing voor
de beleidskeuze die in het plan zijn gemaakt.




16                                                                                     (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


3.2     Rijksbeleid

3.2.1   Nationale omgevingsvisie

De nationale omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze samenleving' komt voort uit de
Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt. Uitgangspunt is dat ingrepen in de
leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo worden in gebieden betere,
meer geïntegreerde keuzes gemaakt. Vier prioriteiten hierin zijn:
1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
3. Sterke en gezonde steden en regio's;
4. Toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied.


Binnen deze prioriteiten worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen om beleidskeuzes te
maken. Dit zijn:
1. Combinaties van functies hebben voorrang op enkelvoudige functies;
2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
3. Afwendelen wordt voorkomen.


Tot het moment dat de Omgevingswet in werking treedt (naar verwachting op 1 juli 2023) geldt de
omgevingsvisie als structuurvisie van zijn ruimtelijke belangen geborgd in het Besluit algemene regels
ruimtelijke ordening (Barro, zie §3.1.2). In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het Rijksbelang
opgenomen dat verstedelijking op duurzame wijze plaatsvindt. Wanneer een nieuwe stedelijke
ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt moet er getoetst worden aan de 'ladder voor duurzame
verstedelijking'.


Doorwerking plangebied
De met dit bestemmingsplan gepaard gaande nieuwbouw heeft wel raakvlakken met de NOVI, met
name waar het gaat om het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit en het zorg dragen voor
een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Het abstractieniveau van de NOVI is echter
dusdanig hoog, dat er geen directe opgaven voor het bestemmingsplan gelden.
3.2.2   Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) staat een aantal onderwerpen waarvoor
het Rijk uit het oogpunt van de nationale belangen in de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte regels
stelt. De 14 nationale belangen van het Barro zijn:
 Rijksvaarwegen;
 Mainportontwikkelingen Rotterdam;
 Kustfundament;
 Grote rivieren;
 Waddenzee en waddengebied;
 Defensie;
 Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
 Elektriciteitsvoorziening;
 Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
 Natuurnetwerk Nederland;
 Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
 IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
 Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
 Ruimtereservering parallelle Kaagbaan


Doorwerking plangebied
De in het Barro juridisch verankerde nationale belangen hebben geen van allen betrekking op het
plangebied uit voorliggend bestemmingsplan of de ontwikkelingen die daar zijn gepland.



 (vastgesteld)                                                                                       17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4




3.2.3   Besluit ruimtelijke ordening

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, 2017) is de Ladder voor duurzame verstedelijking
opgenomen. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en
transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De Ladder
voor duurzame verstedelijking is geregeld in artikel 3.1.6 lid 2 en luidt: 'De toelichting bij een
bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van
de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt
buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk
gebied in die behoefte kan worden voorzien.'
De begrippen “bestaand stedelijk gebied” en “nieuwe stedelijke ontwikkeling” zijn opgenomen in
artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder h en i Bro.
De 'behoefte' is de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar –
looptijd van een bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het
feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De Ladder bepaalt niet voor welke regio de
behoefte in beeld moet worden gebracht. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt
op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. De afbakening van het onderzoeksgebied is dus
afhankelijk van het beoogde programma in het bestemmingsplan.
De Ladder biedt de mogelijkheid om in geval van een globaal bestemmingsplan met
uitwerkingsplichten en/of wijzigingsbevoegdheden, in het moederplan te bepalen dat het
Ladderonderzoek pas hoeft te worden verricht bij vaststelling van het uitwerkingsplan of het
wijzigingsplan.


Doorwerking plangebied
Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en er een motivering (ladderonderbouwing) nodig is, is
afhankelijk van de inhoud van het plan. Omdat er circa 70 onzelfstandige zorgwooneenheden worden
gerealiseerd, is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Wanneer een ruimtelijk besluit een
stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt is toetsing aan de Ladder noodzakelijk. Voor deze specifieke
ontwikkeling is alleen een onderbouwing van de behoefte noodzakelijk, het plangebied ligt immers
binnen bestaand stedelijk gebied.
De behoefte aan zorgwoningen is niet moeilijk te onderbouwen, het tekort aan passende
zorgwoningen voor ouderen is immers in heel Nederland hoog, doordat er veel vergrijzing is en
ouderen langer thuis wonen. Ook in Houten is behoefte aan zorgwoningen, ook in de vorm van
onzelfstandige wooneenheden. In paragraaf 3.4.3 wordt hier op ingegaan.
Derhalve kan, op basis van de definitie in artikel 1.1.1. Bro, onderbouwd worden dat het plangebied
kan worden gezien als bestaand stedelijk gebied. In de jurisprudentie zijn ook uitspraken te vinden die
deze (voorlopige) conclusie onderbouwen. Een ontwikkeling aansluitend op bestaande bebouwing en
op gronden waar in het verleden reeds een stedelijke functie mogelijk was kan bestaand stedelijk
gebied zijn (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:946). Daarnaast wordt het plangebied in de
Provinciale Ruimtelijke verordening van Utrecht aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.




18                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


3.3     Regionaal en provinciaal beleid

3.3.1   Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Omgevingsvisie
provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie zijn de integrale lange termijn ambities en
beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vastgelegd. Dat is inclusief
sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Omgevingsvisie
worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in
onderlinge samenhang gezien. De provincie biedt daarmee ruimte voor duurzaam gebruik en
ontwikkeling, voor sociale samenhang en zorgt voor behoud of verbetering van kwaliteit in de
Utrechtse leefomgeving.


Doorwerking planinitiatief
Onderhavig planinitiatief draagt bij aan de ambities van de Omgevingsvisie provincie Utrecht. Zo
draagt de ontwikkeling bij aan een gezonde stad. Er is namelijk geen toename in externe
veiligheidsrisico's en geluid-, geur- en lichthinder, zoals beschreven in hoofdstuk 4. Daarnaast is
onderhavig planinitiatief een binnenstedelijke ontwikkeling die aansluit op de lokale woningbehoefte.
Op andere onderdelen uit de omgevingsvisie heeft onderhavig planinitiatief niet direct raakvlak, maar
doet ook geen afbreuk aan de ambities uit de omgevingsvisie. Daarmee vormt de Omgevingsvisie
provincie Utrecht geen belemmering voor onderhavig planinitiatief.


3.3.2   Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de interim
Omgevingsverordening vastgesteld. De interim Omgevingsverordening is vastgesteld vooruitlopend
op de Omgevingswet en geldt vanaf 1 april 2021. De Provincie Utrecht heeft een interim
Omgevingsverordening opgesteld omdat de invoering van de Omgevingswet is uitgesteld en ze toch
wil starten met de uitvoering van de Omgevingsvisie. De interim Omgevingsverordening vormt de
tijdelijke juridische onderlegger om met de uitvoering van de Omgevingsverordening te kunnen
starten.
De Omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het
opstellen van ruimtelijke plannen. In de Omgevingsverordening zijn alleen algemene regels
opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.
Deze belangen zijn onderverdeeld in 10 thema's (paragrafen), te weten:
1. Algemeen;
2. Watersysteem;
3. Ondergrond en bodem;
4. Bereikbaarheid en mobiliteit;
5. Energie;
6. Natuur;
7. Cultuurhistorie en landschap;
8. Landbouw;
9. Wonen, werken, recreëren;
10. Uitvoering en procedure
Binnen de thema's zijn de artikelen van de verordening opgenomen. Hierna worden de voor dit plan
relevante artikelen aangehaald.




 (vastgesteld)                                                                                         19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                      bestemmingsplan Tuibrug 4


Doorwerking planinitiatief
Voor onderhavig planinitiatief is het volgende artikel relevant:
Paragraaf Wonen, Werken, Recreëren
Artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking
1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan
     bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking;
2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan
     bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende
     voorwaarden:
     a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en
         werken;
     b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de
     genoemde voorwaarden is voldaan.


De voorgenomen ontwikkeling past binnen het vastgestelde programma Wonen en werken, zoals is
toegelicht in paragraaf 3.3.3. Daarnaast is er geen indicatie dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot
extra bodemdaling. Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient aan te worden getoond dat er geen
sprake zal zijn van extra bodemdaling.
Andere artikelen in de omgevingsverordening hebben niet direct raakvlak met onderhavig
planinitiatief, maar vormen ook geen belemmering. De Interim omgevingsverordening vormt daarmee
geen belemmering voor onderhavig planinitiatief.


3.3.3   Provinciaal programma Wonen en werken

Het Provinciaal programma Wonen en werken is op 5 oktober 2021 vastgesteld door de
Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. Het programma bevat de uitwerking van de in de
Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en
bedrijventerreinen. Bovendien worden via dit programma woningbouw- en
bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk gemaakt; in de Interim omgevingsverordening is bepaald, dat
bestemmingsplannen die nieuwe woningbouw- of bedrijventerreinontwikkelingen mogelijk maken,
moeten passen in dit provinciale programma wonen en werken.
In het programma Wonen en werken is aandacht voor zowel het kwantitatieve
woningbouwprogramma als de kwalitatieve afspraken.


Doorwerking planinitiatief
Er is een grote behoefte aan extra woningen in de provincie Utrecht. Deze ontwikkelingen dienen met
name op binnenstedelijke locaties plaats te vinden. Onderhavig planinitiatief voorziet in een
binnenstedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in zelfstandige woningen.
Echter worden onzelfstandige zorgwooneenheden gerealiseerd. Het programma Wonen en Werken
gaat niet specifiek in op deze woonvorm. Vanuit dit programma zijn er dan ook geen directe kaders
van toepassing op het initiatief.
Wel versterkt de voorgenomen ontwikkeling de integrale stedelijke kwaliteit. Er is behoefte naar dit
type woonvorm, zoals blijkt uit paragraaf 3.4.3. In de tuinen is tevens aandacht voor groen. Daarmee
sluit onderhavig planinitiatief aan op het kwantitatieve woningbouwprogramma en de kwalitatieve
afspraken van het provinciaal programma wonen en werken.




20                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


3.4     Gemeentelijk beleid

3.4.1   Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025

De Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de gemeente Houten.
Hierin wordt de visie voor Houten in 2025 vastgelegd, waarin Houten duurzaam, innovatief en
kleinschalig moet zijn met oog voor elkaar, veel ruimte voor experimenten en initiatieven bij inwoners.
Hiervoor zijn vijf principes geformuleerd die centraal staan in de toekomstvisie:


1. We stellen de mens centraal
Houten kiest voor nieuwe woningen en ontwikkellocaties, maar deze zijn voornamelijk kleinschalig. In
Houten heerst namelijk een cultuur waarin mensen elkaar kennen en herkennen, dit moet worden
gewaarborgd.
2. We waarderen verschillen
In 2025 is de samenstelling van de bevolking in Houten een stuk gevarieerder en inclusiever. Er is
dan meer plek voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden.
3. We zijn zuinig op onze omgeving
In 2025 moet Houten een circulaire stad zijn die in balans is. Dit geldt voor zowel het leefklimaat van
de (toekomstige) bewoners, als voor de gezondheid en de omringende natuur.
4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA
Het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig met de groenzones, het
fietspadenstelsel, de centrumgebieden en de weidse buitengebieden. Onder andere deze elementen
dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is.
5. We zijn actief in de regio
Houten is onderdeel van het stedelijk gebied in en rond Utrecht. Tegelijkertijd is er ook rust en ruimte
te vinden bij de Kromme Rijn, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het Eiland van Schalkwijk. Houten
moet in 2025 een plek zijn waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de
omvang met veranderingen die op ons afkomen, waarbij de identiteit van Houten niet verloren gaat:
Houten als proeftuin van de regio.


Doorwerking plangebied
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige
woonzorgeenheden, die geschikt zijn voor onder andere ouderen met dementie, mensen met
somatische aandoeningen en geriatrische zorg. De planlocatie valt binnen het stedelijk gebied van de
gemeente Houten en kan worden gezien als inbreidingslocatie binnen het voorzieningengebied de
Weteringhoek.
Deze ontwikkeling past goed binnen de kaders van de Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. Het
planinitiatief sluit goed aan bij 'We stellen de mens centraal', omdat nieuwe vormen van zorg worden
gerealiseerd. Daardoor kunnen mensen met behoefte aan deze vorm van zorg ook in Houten terecht.
Daarnaast wordt met het initiatief bijgedragen aan het onlangs vastgestelde 'DNA van Houten'.




 (vastgesteld)                                                                                        21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


3.4.2   Houtens DNA

In april 2023 heeft het college van B&W Houten het document 'Houtes DNA' opgesteld. Dit
beleidsdocument is in de raadsvergadering van 1 juni 2023 unaniem vastgesteld. Het Houtens DNA
bestaat uit tien kernwaarden, welke samen omvatten wat 'van waarde is' voor inwoners en
professionals van de gemeente Houten. Daarmee vormt het Houtens DNA het kompas waarin de
gemeente gezamenlijk de uitdagingen van de toekomst aangaat. Met het Houtens DNA wordt de
basis gelegd voor nieuwe ontwikkelingen, plannen, visie en beleid die de komende jaren gemaakt
gaan worden. De gemeente Houten wil zowel ruimtelijk als sociaal verder ontwikkelen, waarbij
bouwen én verduurzamen centraal staat. Tegelijkertijd moeten ook de voorzieningen passend zijn en
blijven. Zo wordt beoogd dat de ontwikkelingen aansluiten bij de wensen en behoeften van de
inwoners, zodat Houten een fijne en herkenbare gemeente blijft om in te wonen, te werken en te
creëren.
De 10 kernwaarden van het Houtens DNA zijn:
1. Groen omarmd - omgekeerd ontwerpen
2. Houtense fietsstructuur - gezonde mobiliteit
3. Auto anders - trein prominent aanwezig
4. Buurten met eigen identiteit - menselijke maat
5. Dorps karakter - bouwen aan gemeenschappen
6. Krachtige betrokken samenleveing - inwonersparticipatie
7. Voorzieningen - sociaal en stedelijk
8. Ondernemerschap - inventief en duurzaam
9. Multidisciplinair ontwerpen - van begin tot eind
10. Regie nemen - samen optrekken


Doorwerking plangebied
Onderhavig planinitiatief probeert zo veel mogelijk aansluiting te vinden bij elk van de 10 kernwaarden
van het Houtens DNA. Onderstaand staan de kernwaarden opgesomd met daarbij de motivering hoe
het planinitiatief hieraan bijdraagt.


1. Groen Omarmd
   Met het ontwerp van dit initiatief opent de locatie zich weer naar de openbare ruimte, in
   tegenstelling tot de huidige (gesloten) situatie. In de huidige situatie is het ontwerp voornamelijk
   naar binnen gericht, vanwege de aard van de huidige functie, een sauna, is er rekening gehouden
   met de privacy van de gebruikers. In de toekomstige situatie wordt een open structuur gecreëerd
   met een tuin gericht naar de openbare ruimte. Er wordt zo verbinding gezocht met de omgeving.
   Tevens wordt het duurzame gebouw zo goed als mogelijk opgenomen in de groene omgeving,
   mede vanwege de relatief lage bebouwingsdichtheid van het perceel. Daar waar mogelijk zullen
   groene daken worden aangelegd. Per salso wordt er in ieder geval veel deelbaar groen
   toegevoegd in het gebied door dit planinitiatief.
2. Houtense fietsstructuur
   In het plan wordt aansluiting gevonden bij het uitgangspunt dat parkeren van auto's zoveel
   mogelijk in het centrale parkeergedeelte wordt opgevangen. Er wordt een beperkt aantal
   parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd t.b.v. mensen die vanwege medische
   omstandigheden geen lange afstanden kunnen lopen. Verder is de locatie goed bereikbaar met
   de fiets en kan er aansluiting worden gezocht bij alternatieve mobilitietsvoorzieningen zoals
   golfkarren en busvervoer (waaronder ook taxidiensten).
3. Auto anders
   Onderdeel van de kernwaarde 'auto anders' is het versterken en verbeteren van de kwaliteit van
   het lokale openbaar vervoer voor inwoners met (toekomstige) mobiliteitsbeperkingen. Door meer
   vraag te creëren zal het bijdragen aan de basis om meer aanbod hierop te genereren. Samen
   met andere organisaties kan bekeken worden hoe de aansluiting van het gebied voor kwetsbare
   doelgroepen kan worden verbeterd. Zo kan er aansluiting worden gezocht bij alternatieve
   mobiliteitsvoorzieningen zoals busvervoer en/of taxidiensten, waarmee de voorzieningen (zoals
   winkels en medische voorzieningen) in andere delen van Houten (Oude Dorp, Het Rond,
   Castellum) nog beter bereikbaar worden.

4. Menselijke maat


22                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                      bestemmingsplan Tuibrug 4


      Onderhavig planinitiatief biedt de mogelijkheid voor een kwetsbare doelgroep om in de eigen
      vertrouwde Houtense omgeving te blijven. Het ontwerp is opgezet om de menselijke maat te
      borgen. Het initiatief bestaat uit een weldoordacht vormgegeven oude-dags-voorziening met oog
      voor de bewoners en de omgeving. Met maximaal drie bouwlagen voelt de bewoner van deze
      voorziening zich thuis en wordt ontmoeting gestimuleerd, zowel in het gebouw als in de
      buitenruimte. Daarmee ligt de focus niet alleen op interne ontmoeting, maar ook met de
      gebruikers uit de omgeving.
5.    Dorps karakter
      De voorziening aan de Tuibrug staat niet op zichzelf. Het maakt onderdeel uit van een verhoging
      van de ruimtelijke kwaliteit van het gehele voorzieningengebied. De voorziening is onderdeel van
      een rijk leven in Houten, voor alle leeftijden. Zo wordt de Weteringhoek een completer
      voorzieningengebied, waarbij sporten, zorg, kinderdagopvang en andere soortgelijke functies
      samen komen.
6.    Krachtig betrokken samenleving
      Het unieke karakter van het voorzieningengebied Weteringhoek ontwikkelt zich naar een sterk
      met elkaar betrokken mini-samenleving. Door het gehele gebied kan uitwisseling plaatsvinden.
      Zowel tussen leeftijdsgenoten, als tussen mensen uit verschillende generaties, met het behoud
      van de eigen doelen terwijl rekening wordt gehouden met elkaar. Voorliggend initiatief vindt hier
      aansluiting bij en biedt ook mogelijkheden hiertoe, door uitwisseling te zoeken met omliggende
      voorzieningen in Houten.
7.    Voorzieningen
      De beoogde ontwikkeling voorziet in een onmisbare behoefte van de Houtense samenleving. Er
      bestaat de komende tijd in ieder geval een behoefte aan 450 zorgwoningen voor ouderen. De
      wens is dat deze doelgroep zich kan blijven bestigen in de Houtense samenleving. Zo kunnen
      zorgbehoevende en kwetsbare ouderen in hun eigen maar toch nieuwe omgeving zoveel mogelijk
      zorgeloos hun leven voortzetten, zodat ze bereikbaar blijven in de buurt van hun oude
      leefomgeving.
8.    Ondernemerschap
      Het voorzieningengebied Weteringhoek kent een laag bebouwingspercentage. Hiermee wordt
      weliswaar veel open ruimte gecreëerd, maar dat beperkt tevens de invulmogelijkheden. In een tijd
      waar de druk op de ruimte groot is, vraagt het om slim en inventief ruimtegebruik. Voorliggend
      plan combineert de open ruimte voor ontmoeten, groene buitenruimte voor beleving en toch een
      intensieve zorg voor een groeiende taak van de samenleving: een goede oudedagsvoorziening
      voor kwetsbare ouderen. Het gebied van de Weteringhoek biedt deze mogelijkheid en is daarom
      bij uitstek de juiste omgeving voor een ontwikkeling als deze. Door het creëren van 'shared
      spaces' zoals de open groene tuin, maar ook de huiskamers intern, worden diverse gebruikers
      met elkaar verbonden.
9.    Multidisciplinair ontwerpen
      Het ontwerp van het gebouw combineert de praktijk van het gebruik met de kwaliteit die de
      omgeving biedt. Er is nadrukkelijk aansluiting gezocht met de reeds gebouwde omgeving. De
      beginselen van de ruimtelijke kwaliteit van de Weteringhoek worden nageleefd. Het gebouw
      vormt in samenhang met de omgeving een krachtige verschijning, zonder hierbij te overheersen
      waardoor het goed wordt opgenomen in de omgeving. De toevoeging van het groene open
      karakter zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit in het gebied aanzienlijk wordt vergroot.
10.   Regie nemen
      Het initiatief is in nauwe samenhang met de gemeente uitgewerkt en ontwikkeld. Zo is er
      zorgvuldig overleg geweest met o.a. de gemeente en gezocht naar de juiste doelgroep voor deze
      locatie, en hoe dit planologisch juridisch in te bedden. In het ontwerp is, in samenwerking met de
      partijen, gezocht naar de juiste vormgeving waarbij kwaliteit en efficiëntie van het ontwerp leiden
      tot een optimale voorziening voor Houten. Deze voorziening zal een grote toegevoegde waarde
      hebben op de behoefte vanuit de Houtense samenleving.


Hiermee draagt onderhavig planintiatief op elk van de 10 kernwaarden in zekere mate bij aan het
verbeteren van de kwaliteit van Houten.




3.4.3     Programma Ruimte 2017-2019


 (vastgesteld)                                                                                        23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Het Programma Ruimte 2017-2019 van de gemeente Houten heeft tot doel om de verschillende
ruimtelijke ambities van de gemeente te vertalen naar concrete plannen voor de twee à drie jaar
vanaf 2017. Daarnaast geeft het doorkijk voor de periode daarna en vormt het de basis voor
toekomstige herijkingen. Het is een instrument om tot een goede ruimtelijke ontwikkeling van Houten
te komen. Alhoewel het programma is gericht op de periode tot en met 2019, werkt deze in de jaren
daarna wel door.
Het programma Ruimte geeft richting aan ontwikkellocaties in Houten. De locaties kunnen ingezet
worden voor wonen en zorg, sociale woningbouw maar ook voor nieuwe woningbouwconcepten. In
het programma Ruimte zijn ook publieke belangen gedefinieerd die het inhoudelijk kader bepalen
voor specifieke herontwikkelingen.


Doorwerking plangebied
Het plangebied ligt in de Weteringhoek. Een kans voor dit gebied is de verdere uitbouw van het
voorzieningenniveau waarbij ook verblijfsvoorzieningen in beeld komen. Aan de andere kant vormt
leegstand een bedreiging voor het gebied. De voorgenomen ontwikkeling sluit hier goed op aan, door
onzelfstandige zorgwooneenheden te realiseren. Daarmee wordt het voorzieningenniveau versterkt
en wordt leegstand tegengegaan. Daarnaast wordt in het programma Ruimte ingezet op
voorzieningen voor ouderen. De voorgenomen ontwikkeling sluit met de realisatie van
zorgwooneenheden aan op deze vraag.


3.4.4   Sociale Koers 2020-2023

De sociale koers 2020-2023 is opgesteld om de uitdagingen binnen het sociaal domein uiteen te
zetten en hier oplossingen voor te bieden, om onder andere de zorg beschikbaar en betaalbaar te
houden voor de inwoners die het nodig hebben. De kern van de sociale koers kan worden
samengevat in de zin 'een inclusieve samenleving'. De gemeente Houten vindt het belangrijk dat
iedereen de kans krijgt om mee te doen in de maatschappij en erbij te horen. Het beleid is er dan ook
op gericht om te zorgen voor toegankelijke voorzieningen en een toegankelijke openbare ruimte.
Uitgangspunt bij het faciliteren van woningen voor ouderen is het realiseren van woningen in
bestaande buurten, om zo binnen de eigen sociale omgeving te kunnen blijven. Wanneer dit in de
praktijk niet mogelijk blijkt, wordt er samen met de markt en zorgpartijen gezocht naar passende
woonvormen voor ouderen.


Doorwerking plangebied
De kernwaarde uit de sociale koers is inclusiviteit; dat iedereen kan meedoen in de samenleving.
Alhoewel er vanuit de sociale koers wordt aangestuurd op zoveel mogelijk passende woningen
faciliteren voor inwoners met een beperking, zodat iedereen zo lang mogelijk in de eigen buurt kan
blijven wonen, is dit in veel gevallen niet mogelijk vanwege de zware zorgvraag. Een gebouw waar op
grootschalige wijze zorg wordt verleend aan mensen met een zware zorgvraag is lastig te realiseren
binnen de bestaande woonwijken. Door het realiseren van een zorg-gebouw waar alle benodigde
faciliteiten aanwezig zijn, in een rustige omgeving die gericht is op voorzieningen, wordt deze
zorgvraag gefaciliteerd. Aangezien er alleen maar zware zorg zal worden verleend binnen het
gebouw wordt een geïsoleerde woonomgeving voorkomen. De bewoners kunnen elkaar ontmoeten in
de gemeenschappelijke ruimtes, zowel binnen, als buiten in de binnentuinen. Doordat de
binnentuinen zijn ingebouwd door de opgetrapte gebouwen wordt een veilige omgeving voor de
bewoners gecreëerd.
Omdat er middels de realisatie van het zorgcomplex wordt aangesloten bij de behoefte voor
zorgwooneenheden, en er zo een passende oplossing wordt geboden aan het bestaande tekort,
wordt er invulling gegeven aan de sociale koers 2020-2023. Doordat de mensen met een zware
zorgvraag geclusterd zitten in een gebouw met veel gezamenlijke binnen-en buitenruimtes wordt
gewaarborgd dat de bewoners niet geïsoleerd worden.


3.4.5   Woonvisie 2021-2030




24                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


De Woonvisie Houten 2021-2031 heeft als doel om beter te sturen op de uitvoering van het
gemeentelijk woningbouwprogramma tot 2040. In de woonvisie zijn vier speerpunten geformuleerd:
1. Toevoegen van 4.750 woningen in de periode tot 2040.
2. Actieve sturing op een wijziging in de woningvoorraad in Houten door het toevoegen van vooral
   diverse soorten gelijkvloerse woningen.
3. Een Thuis voor iedereen.
4. Opgave duurzaamheid en wonen.
Deze vier speerpunten zijn vertaald in 12 ambities voor de gemeente Houten.
Doorwerking plangebied
In de gemeente Houten is een vraag naar 4.750 woningen. Specifiek is er een vraag naar circa 450
zorgwoningen. De gemeente Houten wil daarom inzetten op het realiseren van zorgwoningen en 24-
uurszorg. Deze wens is uitgewerkt in de ambities 'invulling huisvestingsopgaven wonen & zorg' en 'de
volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties volgens de Woningwet'.
De voorgenomen ontwikkeling voorziet enkel in onzelfstandige zorgwooneenheden. Deze kunnen
zowel voor korte als voor lange termijn worden bewoond. De woonvisie gaat met name uit van
zelfstandige wooneenheden. Op dit punt is er daarom niet direct raakvlak met de woonvisie. Echter is
er wel een sterke behoefte naar dit type woonvorm. Daarmee wordt wel voor een aanwezige vraag
gebouwd.
De voorgenomen ontwikkeling sluit daarmee aan op de ambities van de Woonvisie 2021-2031.


3.4.6   Visie Groen en Biodiversiteit Houten

Groen en biodiversiteit zijn wereldwijd belangrijke onderwerpen. Vergeleken met de biodiversiteit in
1990 is in Nederland de biodiversiteit van nagenoeg alle ecosystemen afgenomen en vele malen
lager dan niet-aangetaste ecosystemen. Belangrijke oorzaken zijn intensieve landbouw,
stikstofdepositie, vervuiling, afname van natuuroppervlak en versnippering van natuurgebieden.
De Visie Groen en Biodiversiteit geeft richting aan het beleid voor groen en biodiversiteit in de
gemeente Houten. Hiermee biedt de visie een leidraad om te bepalen welke maatregelen bijdragen
aan het versterken van het groen en de biodiversiteit. Op basis van deze visie worden in de toekomst
uitvoeringsprogramma's opgesteld.
De visie geeft voor 8 thema's mogelijke maatregelen mee. De thema's betreffen groenbeheer,
water(beheer), ecologische verbindingen, kleine landschapselementen, soortenbeheer,
voorlichting/educatie, natuurinclusieve landbouw en tijdelijke natuur.
Doorwerking plangebied
Het planinitiatief voorziet in een nieuwe tuin. De tuinen in Houten vormen een essentieel onderdeel in
de totale biodiversiteit in de gemeente. De gemeente streeft naar meer gevarieerd groen in de tuinen,
zodat deze geschikt zijn voor zoveel mogelijk soorten fauna.
Door de realisatie van nieuwe bomen en struiken in deze tuin kunnen diverse vogels gebruik maken
van het plangebied. Door de toevoeging van plantenbakken kunnen diverse bloemen worden geplant,
welke insecten aan kunnen trekken. Ook worden groene daken aangelegd, waar insecten en vogels
gebruik van kunnen maken.
Op deze manier wordt bijgedragen aan de biodiversiteit in het plangebied en wordt aangesloten op de
Visie Groen en Biodiversiteit.


3.4.7   Nota parkeernormen Houten 2021

De Nota Parkeernormen is van toepassing bij nieuw- en verbouwplannen (ruimtelijke ontwikkelingen)
waarvoor een bestemmingsplanwijziging en/of omgevingsvergunning verplicht is. Hierbij wordt
getoetst door de gemeente Houten of in het plan voldoende parkeergelegenheid wordt gecreëerd
conform de Nota Parkeernormen. Dit aspect wordt in dit bestemmingsplan nader onderbouwd in
paragraaf 4.13.




 (vastgesteld)                                                                                         25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 4             Omgevingsaspecten
4.1     Bodem

4.1.1   Beleidskader

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten regels moeten stellen bij het vaststellen
van bestemmingsplannen. De regels zijn nodig om voor een goede ruimtelijke ordening te zorgen. Dit
betekent dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming
moeten zijn. Een historisch onderzoek kan worden uitgevoerd om te bepalen of de bodem een
planontwikkeling in de weg staat. Dit onderzoek kan aangevuld worden met een nader
bodemonderzoek. Het is niet toegestaan om te bouwen op vervuilde grond.
Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit van kracht. Bij het toepassen van grond en bagger hanteert
dit besluit een toets. De bodem moet met de gebruiksfunctie in balans zijn. Het doel van het Besluit
bodemkwaliteit is duurzaam bodembeheer. De bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en
milieu moet in balans zijn met gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen. Te
denken valt aan woningbouw of het aanleggen van wegen. Er moet bij plannen rekening worden
gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Dit is bepaald in artikel 3.1.6 van
het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht.
Ten aanzien van eventuele toekomstige ontwikkelingen geldt in het algemeen dat een
bodemonderzoek noodzakelijk is bij het wijzigen van de bestemming of bij graafwerkzaamheden.
Indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging zal op basis van de Wet bodembescherming en
de Wabo (art 6.2c) pas gebouwd/ontwikkeld mogen worden wanneer bij de omgevingsaanvraag een
door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan/BUS-melding is gevoegd.
4.1.2   Doorwerking planinitiatief

In april 2022 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Lycens B.V. Met dit onderzoek is
onderzocht of de bodem geschikt is voor de beoogde woonzorgfunctie. Het onderzoek is bijgevoegd
als Bijlage 1.
In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan nikkel aangetoond. Deze overschrijden de
achtergrondwaarde niet. In de ondergrond zijn een matig verhoogd gehalte aan zink en licht
verhoogde gehalten aan kobalt en nikkel aangetoond. Ter plaatse van één boring is de gehalte aan
zink licht verhoogd. Er is echter geen sprake van een sterke verontreiniging in de ondergrond.
Daarnaast zijn licht verhoogde gehalten aan DDE en DDD aangetoond. Ook is een geringe gehalte
aan chloride aangetroffen.
De aangetroffen verontreinigingen zijn dusdanig beperkt dat deze geen gevolgen hebben voor de
gezondheid van de toekomstige gebruikers van de locatie. Daarom zijn er milieuhygiënisch gezien
geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Een nader bodemonderzoek is dan ook niet
noodzakelijk.




26                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.2     Archeologie

4.2.1   Beleidskader

Het nationale beleid voor archeologie is afkomstig uit Europees beleid. Het Verdrag van Valetta (of
wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch
erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese
verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd. Dit is gegaan in de Wet op de
archeologische monumentenzorg (Wazm). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007.
Hiermee zijn een aantal wetten gewijzigd. Dit zijn onder andere de Monumentenwet (1988), de
Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke
ordening (Wro).
Sinds de Wamz hebben gemeenten een zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Dit is ook
verwerkt in de Erfgoedwet sinds 1 juli 2016. In de toekomst zal de zorgplicht verwerkt worden in de
Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke
leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van
de Erfgoedwet.
4.2.2   Doorwerking planinitiatief

Uit de regels en toelichting van het geldende bestemmingsplan 'plan Kruisboog en Weteringhoek'
blijkt dat er geen archeologische waarden in het geding zijn. De archeologische beleidskaart van de
gemeente Houten bevestigt dit, zoals te zien is in afbeelding 4. Het plangebied ligt namelijk binnen
categorie 5, een gebied of terrein met lage archeologische verwachting of geen archeologische
verwachting. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat het aspect archeologie geen
belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief.




Afbeelding 7: Uitsnede Archeologische Beleidskaart Houten




 (vastgesteld)                                                                                         27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.3     Cultuurhistorie

4.3.1   Beleidskader

In de ruimtelijke ordening moet de cultuurhistorie worden afgewogen. Het rijk heeft in 2009 hiervoor
een aanzet gegeven in de Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Het Rijk stelt dat de
cultuurhistorie moet worden verantwoord in structuurvisies, bestemmingsplannen en
milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van
Nederland op gebiedsniveau the behouden en te versterken.
Op 5 juli 2011 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gepubliceerd. Vanaf 1 januari
2012 moet ieder nieuw bestemmingsplan een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten. De
Bro is samen met andere wetten al eerder toegepast op 17 juni 2011. Zo zijn ook het Besluit
omgevingsrecht (Bor) en het Besluit archeologische Monumentenzorg (Bamz) aangepast. Dit sluit
aan op de vaststelling van de Wijzigingswet Monumentenzorg 1988. Ook sluit het aan op de Wet
algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in 2011. Door een wijziging van het Bro moeten
cultuurhistorische waarden voortaan vooraf in het proces van ruimtelijke ordening worden
meegenomen. Dit is met name bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen. Het Bro
bevat eisen waar de voorbereiding van een bestemmingsplan aan moet voldoen. Zo wordt er onder
meer een beschrijving verlangd. In deze beschrijving moet worden aangegeven hoe er met de in het
gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Ook moet het aangeven hoe er met
de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De wetgever wil hiermee
bereiken dat aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan in het planproces naar voren worden
gehaald.
De Erfgoedwet bundelt wet- en regelgeving op het gebied van het cultuurerfgoed in Nederland in één
nieuwe wet. De wet is van kracht sinds 1 juli 2016 en gaat over het behoud en beheer van cultureel
erfgoed. Een groot deel van de bestaande wet- en regelgeving is overgenomen in de Erfgoedwet. Dit
betreffen de Monumentenwet en de Wet ruimtelijke ordening. Daarnaast is de aanwijzing van
rijksmonumenten overgenomen. Ook is overgenomen wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe
het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet over het cultureel
erfgoed. Deze heeft betrekking op de museale objecten, musea, monumenten, en archeologie op het
land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes
verschillende wetten. Deze hadden elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het
uitgangspunt is dat deze beschermingsniveaus worden gehandhaafd. Dit zijn de
beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden. Daarnaast worden aan de
Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet wordt een
integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. De Omgevingswet wordt naar verwachting
in 2022 of 2023 ingevoerd.
4.3.2   Doorwerking planinitiatief

In de Weteringhoek zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. De dichtstbijzijnde locaties met
cultuurhistorische waarden liggen in het centrum van Houten. Onderhavig planinitiatief doet geen
afbreuk aan deze cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie vormt daarom geen
belemmering voor onderhavig planinitiatief.




28                                                                                         (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.4     Flora & Fauna

4.4.1   Beleidskader

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt
drie actuele wetten: de Flora- en faunawet, de Boswet, en de Natuurbeschermingswet 1998. In de
Wet natuurbescherming is de bescherming van soorten en gebieden vastgelegd.
Verantwoording soortenbescherming
De toets aan de natuurwetgeving is een getrapte toets. Allereerst is een quickscan flora & fauna
(natuurtoets) nodig. De resultaten van de quickscan bepalen of een vervolgonderzoek uitgevoerd
moet worden. Een vooorbeeld van een vervolgonderzoek is een onderzoek naar de aanwezigheid
van vleermuizen of andere beschermde soorten. Het plan kan soms onder bepaalde voorwaarden
worden uitgevoerd als er negatieve effecten woren verwacht. Een voorbeeld is door het nemen van
maatregelen om negatieve effecten te voorkomen. Er is meestal een ontheffing nodig van de
provincie als negatieve effecten niet voorkomen kunnen worden.
Verantwoording gebiedsbescherming
Vanuit de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn er natuurgebieden aangewezen die beschermd zijn. Het
gaat daarbij om Natura 2000-gebieden. Deze gebieden zijn uitgesplitst in Habitatrichtlijngebieden en
Vogelrichtlijngebieden. Binnen de diverse Natura 2000-gebieden komen een aantal stikstofgevoelige
habitattypen voor. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Lingegebied & Diefdijk-Zuid, ligt op een
afstand van circa 10,1 kilometer vanaf het plangebied. Het dichtstbijgelegen gebied dat deel uitmaakt
van Natuurnetwerk Nederland ligt op circa 1,4 kilometer afstand van het plangebied. Vanwege de
afstand kunnen effecten als areaalverlies, vernippering, verstoring en verandering van
waterhuishouding van het Natura 2000-gebied op voorhand worden uitgesloten. Ten behoeve van
(incidenteel) aanwezige algemene soorten dient de zorgplicht van artikel 1.11 Wet
natuurbescherming in acht te worden genomen. Deze zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende
zorg dient te dragen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden, in het wild
levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Het plangebied vormt geen onderdeel van
een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals een Natura 2000-gebied.
4.4.2   Doorwerking planinitiatief

Op 13 augustus 2020 is door EcoTierra een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Deze quickscan is
toegevoegd als Bijlage 2. Uit dit onderzoek is gebleken dat er mogelijk vleermuizen en steenmarters
in het plangebied voorkomen. Andere beschermde flora en fauna zijn in het plangebied niet
aanwezig.
In navolging op de quickscan is een nader onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van
steenmarters en vleermuizen. Dit onderzoek is toegevoegd als Bijlage 3. Tijdens dit onderzoek zijn
geen vaste verblijfplaatsen van vleermuizen en steenmarters vastgesteld. Er is tijdens dit onderzoek
geen steenmarter meer waargenomen. Wel foerageren enkele vleermuizen in het gebied. Het betreft
echter geen significant foerageergebied. Daarom kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen
ingreep geen overtreding van de Wnb tot gevolg heeft. Uiteraard is de zorgplicht altijd van toepassing.




 (vastgesteld)                                                                                      29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.5     Stikstofdepositie

4.5.1   Beleidskader

Voorheen diende op grond van het Programma Aanpak Stikstof (PAS) - dat in juli 2015 van kracht
werd - berekend te worden of een nieuwe (bouw)activiteit leidde tot een significante toename van
stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Onder het PAS golden enkele drempels- en
grenswaarden die bepaalden of een toename van stikstofdepositie significant was en zo ja, of er dan
een meldingsplicht of een vergunningplicht gold. Door te rekenen met het voorgeschreven
rekenprogramma AERIUS Calculator werd automatisch met die drempelwaarden rekening gehouden
In het geval van de meldingsplicht kon de planontwikkeling aanspraak maken op benutting van de
ontwikkelingsruimte die voor een Natura 2000-gebied gold, totdat deze niet meer voorradig was. Als
gevolg van de uitspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 mag het PAS niet meer gebruikt
worden als toestemmingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een toename van
stikstofdepositie op (stikstofgevoelige habitattypen in) Natura 2000-gebieden. De drempel- en
grenswaarden uit het PAS zijn daarmee ook niet meer van toepassing. Hiermee kan een project met
een geringe depositietoename van 0,01 mol/ha/jaar al vergunningplichtig zijn (artikel 2.7 en 2.8 Wnb).
Oftewel, ook relatief kleinschalige projecten dienen zorgvuldig op hun stikstofdepositie getoetst te
worden om aan Europese regelgeving te kunnen voldoen (en stand te houden bij de Raad van State
in geval van een beroep).
Per 1 juli 2021 is de nieuwe stikstofwet in werking getreden. Door deze wetgeving is het in principe
niet langer noodzakelijk om ook de realisatiefase (lees: bouwfase) te betrekking in het onderzoek,
alleen de gebruiksfase dient nog onderzocht te worden.
4.5.2   Doorwerking planinitiatief

In november 2023 is door Lodewijck Groep een Aerius-berekening uitgevoerd waarin de negatieve
gevolgen voor de Natura 2000-gebieden in de omgeving zijn berekend op het gebied van
stikstofdepositie. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het Lingegebied & Diefdijk-Zuid,
welke op 10,1 kilometer van het plangebied afligt. De toename in verkeersbewegingen door de
voorgenomen ontwikkeling zal niet leiden tot een toename in stikstofdepositie in Natura 2000-
gebieden. Ook de uitstoot als gevolg van de bouwfase van maximaal 90 zorgwooneenheden leidt niet
tot een toename in stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden. Daarom zijn er geen belemmeringen op
het gebied van stikstof voor de voorgenomen ontwikkeling. Het volledige onderzoek is toegevoegd als
Bijlage 4.




30                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.6     Geluid

4.6.1   Beleidskader

Wegverkeer
De Wet geluidhinder (Wg) bepaalt de wettelijke grenswaarden van de toelaatbare geluidsbelasting.
Het bevoegd gezag moet deze in acht nemen bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Er moet
getoetst worden aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van de Wet geluidhinder. Dit vindt
plaats per weg. 30 km/h wegen zijn vrijgesteld van het onderzoek in de Wg. Het geluidsniveau door
het wegverkeer dient op de gevels van geluidsgevoelige objecten te voldoen aan de ten hoogste
toelaatbare geluidsbelasting. Dit is van toepassing bij nieuwe of te wijzigen woningen in de
geluidszone van een weg. De ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting werd voorheen
voorkeursgrenswaarde genoemd. Deze bedraagt 48 dB. De gemeente kan een hoger geluidsniveau
toestaan als deze wordt overschreden. Dit heet de zogenaamde "Hogere waarde". De hogere waarde
mag alleen worden verleend onder één voorwaarde. Uit akoestisch onderzoek moet blijken dat er
geen bron-, overdrachts- of gevelmaatregelen mogelijk zijn. Dit zijn maatregelen om het
geluidsniveau terug of onder het ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting terug te brengen. Aan de
hogere waarde is een maximum verbonden. Voor de nieuwbouw van woningen in binnenstedelijke
situaties is dit 63 dB en in buiten stedelijke situaties is dit 53 dB. Deze niveaus zijn na aftrek van de
correctie volgens artikel 110g van de Wet geluidhinder.


Industrielawaai
Op basis van artikel 40 van de Wet geluidhinder kunnen (delen van) industrieterreinen worden
aangewezen als gezoneerd industrieterrein met een zonegrens. Dit betreft industrieterreinen waarop
zich gronden bevinden die zijn aangewezen voor mogelijke vestiging van zogenaamde "zware
lawaaimakers" als genoemd in artikel 41 lid 3 van de Wet geluidhinder en artikel 2.1 lid 3 van het
Besluit omgevindsrecht. Buiten de zonegrens mag de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de
waarde van 50 dB niet te boven gaan. De op 1 januari 2007 geldende ten hoogste toelaatbare
geluidsbelastingen voor woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen
- vastgelegd in eerder genomen besluiten - blijven gelden.


4.6.2   Doorwerking planinitiatief

Er is door K+ een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de te verwachten optredende
geluidbelastingen vanwege wegverkeerslawaai voor de voorgenomen ontwikkeling. Het volledige
onderzoek is toegevoegd als Bijlage 5.
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal worden overschreden
vanwege wegverkeerslawaai van de Rondweg. De gevelbelasting bedraagt maximaal 58 dB. De
maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.
Het treffen van maatregelen om de gevelbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde stuit
op bezwaren van landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële aard.
Omdat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, dient een hogere waarde te worden
vastgesteld door het bevoegd gezag.




 (vastgesteld)                                                                                        31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.7     Luchtkwaliteit

4.7.1   Beleidskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de
luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van
de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet
milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveloxide, stikstofoxide, fijn stof, lood, koolmonoxide
en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs de wegen vooral de grenswaarden
voor stikstofoxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De
grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 1 weergegeven.
Stof                               Toetsing van                      Grenswaarde
Stikstofoxide (NO2)                Jaargemiddelde concentratie       40 µg/m³
                                   Uurgemiddelde concentratie        Max. 18 keer p.j. meer dan 200
                                                                     µg/m³
Fijnstof (PM10)                    Jaargemiddelde concentratie       40 µg/m³
                                   24-uurgemiddelde concentratie     Max. 35 keer p.j. meer dan 50
                                                                     µg/m³
Fijnstof (PM2,5)                   Jaargemiddelde concentratie       25 µg/m³
Tabel 2: Luchtkwaliteit
Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen
hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien:
 De bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1
   onder a);
 de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die
   bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
 bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de
   uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die
   uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
 de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de
   buitenlucht (lid 1 onder c);
 het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal
   Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op
   het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).


In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit
oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de
luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied. Met grof stof wordt rekening gebouden bij de
milieuzonering en wordt niet in het kader van luchtkwaliteit meegenomen.


Besluit niet in betekende mate
In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) is bepaald in welke gevallen een project vanwege de
gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden
twee situaties onderscheiden:
 een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en
    PM10 (= 1,2 µg/m³);
 een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze
    categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één
    ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto
    vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee
    ontsluitingswegen.



32                                                                                         (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4




4.7.2   Doorwerking planinitiatief

De jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 zijn bepaald ter plaatse van het plangebied.
In de NSL-monitoringstool zijn langs de belangrijkste wegen de jaargemiddelde concentraties NO2,
PM10 en PM2,5 voor het peiljaar 2020 bepaald.
De dichtstbijzijnde meetpunten zijn gelegen aan de Rondweg. De jaargemiddelde concentraties NO2
en PM10 zijn minder dan 35 µg/m³. Het aantal PM10 overschrijdingsdagen is minder dan 35 dagen.
De jaargemiddelde concentratie PM2,5 is minder dan 20 µg/m³. Op basis hiervan kan geconcludeerd
worden dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor onderhavig planinitiatief.
Daarnaast behoort de realisatie van circa 70 tot maximaal 90 zorgwoningen tot de categorie gevallen
dat 'niet in betekende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De rijksoverheid
heeft een rekentool ontwikkeld waarmee onderzocht kan worden of een project inderdaad 'niet in
betekende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. In deze tool wordt het
verwacht aantal verkeersbewegingen ingevoerd die de ruimtelijke ontwikkeling genereert. In
paragraaf 4.13 wordt nader ingegaan op de verkeersgeneratie. Op basis van de berekende
verkeersgeneratie is de nibm-tool ingevuld (zie afbeelding 5). De verkeersgeneratie zal lager zijn dan
het aantal waarmee is gerekend, omdat de afname aan verkeersbewegingen door het verdwijnen van
de huidige functie niet is ingevuld. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van
een verslechtering van de luchtkwaliteit.




Afbeelding 8: resultaten nibm-tool




 (vastgesteld)                                                                                      33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.8     Geur

4.8.1   Beleidskader

Het omgevingsaspect geur moet meegewogen worden bij het opstellen van een nieuw
bestemmingplan of ruimtelijke onderbouwing voor geurgevoelige objecten zoals woningen. Het is niet
toegestaan om zonder meer nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk te maken binnen de
geurcontour van een bestaand bedrijf. Deze verplichting vloeit voort uit de jurisprudentie over een
goed woon- en leefklimaat (ABRvS 24 oktober 2007, nr. 200604926/1).
Bij de beoordeling van een ruimtelijk plan op geurhinder van bedrijven (en andersom) zijn de
volgende vragen relevant:
 Is ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling een goed woon- en verblijfklimaat gegarandeerd?
     (belang geurgevoelig object)
 Wordt niet iemand onevenredig in zijn belangen geschaad? belangen bedrijf en omgeving)


Wat precies het belang geurgevoelig object is, hangt af van welke definitie van toepassing is. Het
Activiteitenbesluit kent twee verschillende definities: geurgevoelig object en gevoelige gebouwen.
Binnen de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) worden geurgevoelige objecten, zoals woningen,
tegen de geurhinder van dierenverblijven van veehouderijen beschermd. Ook gevoelige gebouwen
zoals onderwijsinstellingen en ziekenhuizen worden beschermd. Zowel het belang van de omliggende
agrarische bedrijven als de nieuwe woonbestemming mag niet onevenredig geschaad worden. Het is
in principe niet mogelijk om de realisatie van geurgevoelige objecten in een geurcontour mogelijk te
maken. Voor het maken van uitzonderingen moeten zeer zwaarwegende belangen aan de orde zijn.


4.8.2   Doorwerking planinitiatief

In de nabije omgeving bevinden zich geen functies die mogelijk geurhinder veroorzaken. De beoogde
ontwikkeling maakt eveneens geen ontwikkelingen mogelijk die geurhinder veroorzaken. Daarmee
vormt het omgevingsaspect geur geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.




34                                                                                     (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.9     Bedrijven- en milieuzonering

4.9.1   Beleidskader

De invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijvigheid moet op de leefomgeving worden
afgewogen. Er dient een ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende
functies en milieugevoelige functies. Dit kan door middel van milieuzonering. Wonen is een voorbeeld
van een milieugevoelige functie. De VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009) geeft
richtlijnen voor de in acht te nemen afstanden. Deze afstanden worden gemeten tussen de grens van
de bestemming die bedrijven/milieubelastende activiteiten toestaat en de uiterste situering van de
gevel van woningen. Aan de hand van de VNG-brochure is beoordeeld of de bedrijvigheid in en
rondom het plangebied problemen oplevert voor de milieugevoelige functies (zoals wonen). In
onderstaande tabel staan de richtafstanden per milieucategorie uit de VNG-brochure Bedrijven en
Milieuzonering (2009) weergegeven.
Milieucategorie                   Gemengd gebied                    Rustige woonwijk
1                                 0 meter                           10 meter
2                                 10 meter                          30 meter
3.1                               30 meter                          50 meter
3.2                               50 meter                          100 meter
4.1                               100 meter                         200 meter
4.2                               200 meter                         300 meter
Tabel 3: Richtafstanden VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering (2009)


4.9.2   Doorwerking planinitiatief

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een nieuwe milieubelastende functie. De ontwikkeling
zal daarom niet leiden tot hinder voor gevoelige functies in de omgeving.
De omgeving van het plangebied is een voorzieningengebied, met onder andere een diverse
sportverenigingen, kinderdagverblijven, een politiebureau en diverse andere (maatschappelijke)
voorzieningen. Op basis daarvan kan geconcludeerd worden dat het plangebied is gelegen in een
gemengd gebied.
In onderstaande tabel zijn de bedrijven in de omgeving in kaart gebracht.
Adres               Inrichting           Milieucategorie     Richtafstand        Werkelijke afstand
                                                                                 tot beoogde
                                                                                 zorgvoorzieningen
Draaibrug 3         Dagcentrum           1                   0                   0
Draaibrug 1         Kinderdagverblijf    2                   10                  10
Tuibrug 1           Kinderdagverblijf    2                   10                  30
Tuibrug 3           Binnenspeeltuin      2                   10                  22
Hefbrug 2           Dansschool           2                   10                  55
Tuibrug 2           Kinderdagverblijf    2                   10                  10
Tabel 4: Omliggende bedrijven met bijbehorende milieucategorie
Aan de Tuibrug 3 is een binnenspeeltuin gevestigd. In de VNG-brochure zijn geen richtafstanden
opgenomen voor binnenspeeltuinen. Daarom dient aangesloten te worden bij een vergelijkbare
inrichting. Binnenspeeltuinen hebben een vergelijkbare mate van overlast als een amusementshal of
gymnastiekzaal. Deze functies vallen onder milieucategorie 2. Daarom wordt voor de binnenspeeltuin
uitgegaan van milieucategorie 2 met een richtafstand van 10 meter.
In de directe omgeving van het plangebied zijn enkele milieubelastende functies aanwezig. Zoals in


 (vastgesteld)                                                                                       35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


bovenstaande tabel te zien is, wordt de minimale afstand naar deze functies behaald, waardoor er
geen sprake zal zijn van overlast door deze functies. Het aspect bedrijven- en milieuzonering vormt
dan ook geen belemmering voor onderhavig planinitiatief.




36                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


4.10    Kabels en leidingen

4.10.1 Beleidskader

Er kunnen planologisch relevante kabels en/of leidingen in het plangebied liggen. Ze kunnen ook in
de omgeving voorkomen. Voorbeelden zijn hoofdnutsvoorzieningen. Dit kunnen leidingen voor het
transport van giftige, brandbare en/of ontplotbare stoffen zijn. Daanaast zijn aardgasleidingen,
hoogspanningsleidingen en afvalwaterleidingen ook voorbeelden. Deze leidingen worden bestemd als
ze voorkomen in het gebied. Met het vigerende bestemmingsplan kan worden vastgesteld welke
maatregelen, overleggen en/of rapporten nodig zijn voor een ruimtelijke ontwikkeling.


4.10.2 Doorwerking planinitiatief

In of nabij het plangebied bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen. Er zijn
derhalve geen belemmeringen te verwachten.




 (vastgesteld)                                                                                      37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.11    Externe veiligheid

4.11.1 Beleidskader

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid voor de omgeving van een inrichting met
gevaarlijke stoffen en/of transport van gevaarlijke stoffen. Elk nieuw ruimtelijk plan moet volgens de
Wet ruimtelijke ordening getoetst worden aan de normen voor plaatsgebonden risico en groepsrisico.
Daarbij kunnen de volgende bronnen worden onderscheiden:
 Inrichtingen: risico's van onder andere tankstations met LPG, gevaarlijke stoffen (PGS-15)-
    opslagplaatsen en ammoniakkoelinstallaties;
 Transport van gevaarlijke stoffen over de weg;
 Transport van gevaarlijke stoffen per spoor;
 Transport van gevaarlijke stoffen over het water;
 Transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding.


Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans dat een denkbeeldig persoon op een bepaalde plaats
overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De norm (een op een
miljoen per jaar) geldt voor kwetsbare objecten als grenswaarde en voor beperkt kwetsbare objecten
als richtwaarde. Dit betekent dat er als gevolg van een ongeval - in theorie - per jaar slechts een
persoon op een miljoen mensen mag overlijden. Dit geldt ook als deze objecten geprojecteerd zijn.


Groepsrisico
Het groepsrisico (GR) is de kans op een ongeval met veel dodelijke slachtoffers. Hierbij wordt
gekeken naar de werkelijk aanwezige bevolking en de verspreiding van de bevolking rond een
risicobron. Bepaald wordt hoe groot de kans is op tien, honderd of meer slachtoffers tegelijk onder die
bevolking. Groepsrisicoberekeningen beogen maatschappelijke ontwrichting inzichtelijk te maken. Het
groepsrisico is afhankelijk van de omvang van het ongeval.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet het groepsrisico worden verantwoord (VGR). Vanzelfsprekend
speelt de hoogte van het groepsrisico een rol, ook de mogelijkheden voor zelfredzaamheid en
bestrijdbaarheid maken onderdeel uit van de verantwoordingsplicht. De risicomaten zijn vastgelegd in
diverse besluiten en beleidsnota's. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de
bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichitngen, zoals deze op dit moment luiden (REVI II), zijn
de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen
vastgelegd.
De normstelling voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (voor zowel weg, spoor als water) is
gebaseerd op de Nota Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) die reeds is vervallen.
De nota heeft geen wettelijk bindende werking, maar is niet vrijblijvend. Voor buisleidingen geldt sinds
1 januari 2012 de regeling 'Beleid externe veiligheid buisleidingen'.
4.11.2 Doorwerking planinitiatief

De het woonzorgcomplex is een kwetsbaar object in het kader van de Bevi, welke getoetst dient te
worden op externe veiligheid. Afbeelding 6 toont een kaart met de risico's in de omgeving van het
plangebied. Het plangebied is in oranje weergegeven.
Transport gevaarlijke stoffen
Het plangebied ligt in het toxische invloedgebied van de spoorlijn Utrecht - Meteren op ca. 810 meter
afstand. Omdat de afstand van de spoorlijn tot het plangebied groter is dan 200 meter kan worden
volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Het gebied is goed bereikbaar en er
zijn voldoende vluchtroutes. Mogelijk kan een afsluitbaar ventilatiesysteem en het instrueren van de
medewerkers bijdragen aan de veiligheid.
Inrichtingen




38                                                                                         (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Op circa 400 meter van het plangebied is een koelinstallatie voor ammoniak gesitueerd. De
risicoafstand van deze risicovolle inrichting bedraagt 0 meter. Voor het groepsrisico geldt tevens een
afstand tot de grens van het invloedsgebied van 0 meter. Daarmee vormt het de koelinstallatie geen
belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Op circa 200 meter vanaf het plangebied bevindt zich een LPG vulpunt. Op circa 170 meter afstand
bevindt zich de opslagtank. De risicocontour voor brand bij deze punten is 60 meter. Daarnaast kent
het BEVI een minimale afstand van 150 meter tot de grens van het invloedsgebied vanwege het
groepsrisico. Vanuit de 'Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations voor besluiten
met gevolgen voor de effecten van een ongeval' van 14 juni 2016 is er ook een effectcirkel van 160
meter aangegeven. Binnen deze cirkel wordt geadviseerd rekening te houden met het effectgebied
van de warme BLEVE ten aanzien van zeer kwetsbare objecten. Kijkend naar afbeelding 9 valt het
plangebied buiten deze contour.




Afbeelding 9: Uitsnede risciokaart. Plangebied blauw omlijnd.


Conclusie
Rondom het plangebied zijn geen overige risicovolle inrichtingen aanwezig. Het plangebied is op
voldoende afstand gelegen van risicovolle inrichtingen. Daarom vormt het aspect externe veiligheid
geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel wordt ten tijde van het aanvragen van de
omgevingsvergunning nader overlegd met de Veiligheidsregio Utrecht ten aanzien van het
inrichtingsplan en de beoogde bouwplannen.




 (vastgesteld)                                                                                       39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


4.12    Water

4.12.1 Beleidskader

Nationaal waterplan
Het Nationaal Waterplan (NWP) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998. Het
vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld aan de
hand van de Waterwet. Deze is sinds 22 december 2009 van kracht. Op basis van de Wet ruimtelijke
ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie.
Het NWP 2016-2021 bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende
aspecten van het ruimtelijk beleid. Het kabinet actualiseert het waterbeleid op een aantal terreinen in
het nieuwe NWP.
 Het beleid met betrekking tot waterveiligheid en zoetwater. Dit beleid is met vastgestelde
    deltabeslissingen in 2014 fundamenteel veranderd. Uit de voorstellen voor deze deltabeslissingen
    vloeit het rijksbeleid voort. Het rijksbeleid is in 2014 met een tussentijdse wijziging verankerd in
    het NWP 2009-2015. Ook is het rijksbeleid opgenomen in de actuele versie van de NWP voor de
    periode 2016-2021;
 Het kabinet heeft de afgelopen jaren over verschillende beleidsterreinen afspraken gemaakt die
    raakvlakken hebben met water. Voorbeelden zijn afspraken over energie (Energieakkoord),
    natuur (Natuurvisie), internationale inzet en vernieuwde bestuurlijke verhoudingen (SVIR,
    bestuursakkoord water en Deltaprogramma). Deze afspraken zijn verwerkt in het NWP. De
    betreffende beleidsdocumenten blijven van kracht;
 Met de vaststelling van het NWP voldoet Nederland tevens aan de Europese eisen. Actuele
    plannen en maatregelenprogramma's moeten volgens de Europese eisen opgesteld worden
    volgens de Kaderrichtlijn Water (KRW), de Richtlijn Overstromingsrisico (ROR), en de
    Kaderrichtlijn mariene Strategie (KRM).
Het NWP formuleert antwoorden op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en
economie. Ook investeert het NWP in een duurzaam waterbeheer. Een goede bescherming tegen
overstromingen, het zoveel mogelijk voorkómen van wateroverlast en droogte, en het bereiken van
een goede waterkwaliteit zijn basisvoorwaarden voor welvaart en welzijn. Nederland als aantrekkelijk
waterrijk land met hoge mate van veiligheid levert een positieve bijdrage aan het vestigingsklimaat.


Waterwet
De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang
tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Ook is via de Invoeringswet Waterwet de
saneringsregeling voor waterbodems van de Wet bodembescherming overgebracht naar de
Waterwet. Naast de Waterwet blijft de Waterschapswet als organieke wet voor de waterschappen
bestaan. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om
wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het
toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening,
landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en
de inrichting van het watersysteem.


Watertoets
Sinds 1 november 2003 verplicht het Besluit ruimtelijke ordening een watertoets te verrichten. De
watertoets bedrijft het proces waarop de waterbeheerder en de initiatiefnemer van het ruimtelijke plan
moeten samenwerken. Het samenwerkingsproces leidt uiteindelijk tot een 'waterparagraaf' die
onderdeel moet gaan uitmaken van het uiteindelijke plan of besluit. Bij dit bestemmingsplan zijn de
Hoogheemraadschap van de Stichtse Rijnlanden en de gemeente Houten de waterbeheerder. De
waterparagraaf bevat een beschrijving over de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen
van het plan voor de waterhuishouding.




40                                                                                         (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
Waterbeheerprogramma
Het waterbeheerprogramma van De Stichtse Rijnlanden is op 22 december 2021 vastgesteld. Het
waterbeheerprogramma beschrijft de ambities en inzet om de waterdoelen voor dit gebied te
bereiken. De volgende vier thema's staan centraal:
 Zuiver afvalwater. Energieneutraal en circulair
 Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied
 Waterveilige leef- en werkomgeving
 Waterbewust leven en genieten van water


Keur en uitvoeringsregels
Vanaf 7 mei 2021 is de nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap van kracht. In de keur staat wat
wel en niet mag op of aan de waterkeringen en watergangen. De regels maken het mogelijk dat het
waterschap het onderhoud aan watergangen en waterkeringen goed kan uitvoeren.
Vergunningplichtige activiteiten worden getoetst aan de beleidsregels. Voor andere activiteiten gelden
de algemene regels.


4.12.2 Doorwerking planinitiatief

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt veel verharding uit het plangebied verwijderd. Per saldo zal
er in de nieuwe situatie minder verharding aanwezig zijn en meer groen. Hierdoor kan het hemelwater
beter worden geïnfiltreerd in de bodem. Ook hebben de groene daken een waterbergend vermogen.
Hierdoor zal in de toekomstige situatie minder water naar het riool afgevoerd worden.
Bij ontwikkelingen waarbij de verharding toeneemt, schrijft het hoogheemraadschap voor dat
watercompensatie plaats dient te vinden in het plangebied. Omdat met de voorgenomen ontwikkeling
wordt voorzien in een afname in verharding, is watercompensatie niet noodzakelijk.
Het plan wordt met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden afgestemd in het wettelijk
vooroverleg.




 (vastgesteld)                                                                                     41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


4.13    Verkeer en parkeren

4.13.1 Beleidskader

Bij een bestemmingsplanwijziging is het noodzakelijk om de veranderingen ten aanzien van verkeer
en parkeren inzichtelijk te maken. De uitgangspunten voor de parkeerbehoefte bij nieuwbouw- en
verbouwprojecten zijn gesteld in de Nota Parkeernormen Houten. Bij nieuwe ontwikkelingen mag
geen overlast ontstaan door parkeren of een toename in verkeersbewegingen.
4.13.2 Doorwerking planinitiatief

Parkeren
Voor het berekenen van de parkeerbehoefte binnen het plangebied wordt gebruik gemaakt van de
Nota Parkeernormen Houten. Op basis van deze nota ligt het plangebied in het gebied Rest
bebouwde kom. Voor een verpleeg- en verzorgingstehuis geldt een parkeernorm van 0,5
parkeerplaatsen per wooneenheid.
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige
zorgwooneenheden. Dat betekent dat er tenminste 45 parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden
op eigen terrein, conform de Nota Parkeernormen. De opzet van het voorzieningen gebied voorziet in
een centraal gelegen parkeervoorziening. Bezoekers van het gebied parkeren hier en lopen naar de
locatie waar ze moeten zijn. In het geval van onderhavig planinitiatief wordt ervoor gekozen, gelet op
de doelgroep en de ligging ten opzichte van het centrale parkeerveld, om ook parkeergelegenheid op
de locatie te creëren.
Op eigen terrein worden maximaal 40 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor de overige benodigde
parkeerplaatsen geldt dat deze in de omgeving en op het centrale parkeerveld kunnen worden
opgevangen. Dit is ook de wens van de gemeente Houten, om zo min mogelijk parkeerplaatsen op
eigen terrein te realiseren in het voorzieningengebied om op deze manier zo min mogelijk verharding
te realiseren. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning zal er, naar aanleiding van de
concrete zorginstelling, invulling worden gegeven aan het aantal senioren- en invaliden
parkeermogelijkheden.
Tevens werd er in de voormalige situatie door de bezoekers van Thermen Houten geparkeerd op de
naastgelegen percelen en parkeerplaatsen. Aangezien er voor het nieuw te realiseren planinitiatief
wordt voorzien in parkeerplekken op eigen terrein is hier sprake van een verbeterde situatie. Het
aspect parkeren vormt dus geen belemmering voor onderhavig planinitiatief.
Verkeersgeneratie
De verkeersintensiteit in de huidige situatie (planologisch maximale invulling) bedraagt 185
verkeersbewegingen per dag. Op basis van CROW-gegevens dient immers rekening te worden
gehouden met 10,3 verkeersbewegingen per 100m2 bvo voor wellness centra. In de huidige situatie
is er in het plangebied circa 1.800m2 aan bebouwing, wat resulteert in een totale maximale
verkeersgeneratie van 185 verkeersbewegingen per dag. Deze verkeersbewegingen die verdwijnen
als gevolg van de sloop van het saunacentrum kunnen in mindering worden gebracht bij de
berekening van de toekomstige maximale verkeersgeneratie.

De verkeersintensiteit in de toekomstige situatie is beredeneerd op basis van het aantal bewoners en
medewerkers. Bewoners zullen geen gebruik maken van de auto; bezoekers en medewerkers wel.
Op basis van het maximale aantal (90) onzelfstandige zorgwooneenheden wordt uitgegaan van 90
bezoekers per dag. Dit leidt tot 180 verkeersbewegingen. Daarnaast wordt met de maximale
zorgwooneenheden uitgegaan van 40 medewerkers, die een totaal van 80 verkeersbewegingen
genereren. In totaal zullen er maximaal 260 auto's per dag zijn. Om dit verder toe te lichten met een
maatgevend spitsuur van 8%, zal dit maximaal 20 auto's per uur betekenen.




42                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4



Daarnaast zijn de verkeersstromen geleidelijk verdeeld over een dag. Bezoek is doorgaans mogelijk
op elk moment van de dag waardoor de verkeersbewegingen van bezoekers geen extra druk geven
gedurende de spitstijden. Het personeel is verdeeld in verschillende shifts waarvan de nachtploeg het
kleinst zal blijken en de ochtend en middag ploeg gelijk zullen zijn. De ploegtijden zijn doorgaans
7.00-15.00 uur ochtenddienst, 15.00-23.00 uur middagdienst en 23.00-7.00 uur nachtdienst of
daaromtrent. Hier kan uitgegaan worden van verkeersstromen van 16-16-8 of 18-18-4 (in totaal 40
verkeersbewegingen).

Daarnaast zullen, bij het realiseren van minder appartementen (70 eenheden), de
verkeersbewegingen afnemen. Zodra er van 70 onzelfstandige zorgwooneenheden wordt uitgegaan,
zal het tot een bezoekersaantal van 70 per dag leiden. Er zullen dan in totaal ongeveer 200 auto's per
dag rijden, verdeeld over de gehele dag.

Gezien de bovenstaande onderbouwing kan worden aangenomen dat de verkeersintensiteit als
gevolg van onderhavig plan binnen de toelaatbare grenzen van de bestaande infrastructuur ligt.
Andere vervoersvormen
Houten kent een uitstekende fietsinfrastructuur. Ook de Weteringhoek is goed ontsloten voor fietsers
naar de rest van de stad. Langs de Weteringhoek ligt een hoogwaardig fietspad welke van oost naar
west loopt. Deze verbindt het gebied met onder andere Houten-Zuid en Utrecht. Ook is een fietspad
aanwezig naast De Brug, welke het gebied verbindt met het centrum van Houten en de noordelijke
wijken van de plaats.
Nabij de ingang van het pand worden fietsparkeerplaatsen gerealiseerd. Deze zijn goed bereikbaar
vanaf de doorgaande fietspaden. Werknemers en bezoekers kunnen hier gebruik van maken.
Daarmee is het plangebied goed toegankelijk voor fietsers.
Verder liggen op circa 5 minuten loopafstand twee bushaltes, betreffende Oude Dorp en
Weteringshoek. Diverse buslijnen maken van deze haltes gebruik. Een deel van deze bussen rijdt van
of naar Station Houten. Vanaf daar kan men met de trein de reis vervolgen. Daarmee is het
plangebied tevens goed bereikbaar met het openbaar vervoer.




 (vastgesteld)                                                                                     43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                   bestemmingsplan Tuibrug 4


4.14   Duurzaamheid

Gelet op de eindigheid van ruimte en bouw- en brandstoffen is duurzaamheid bij ruimtelijke
ontwikkelingen van belang. Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften
van heden en toekomst zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen
behoeften te voorzien in gevaar te brengen.
Energieprestatie indicatoren - BENG
Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat aanvragen van de
omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale
gebouwen (BENG).
Doorwerking planinitiatief
De gemeente Houten streeft naar duurzame ontwikkelingen. Meer concreet is het doel voor een
duurzaam Houten in 2040: klimaat- en energieneutraal, stil en schoon, met volop groen en water,
natuurlijk materiaalgebruik en (lokaal) gesloten kringlopen. Het gehele zorgcomplex wordt gasloos
gerealiseerd. Op het dak worden waar mogelijk PV-panelen geplaatst. De overige beschikbare ruimte
op de daken zal worden ingevuld met groene daken. Daarnaast zal er worden voldaan aan de BENG-
normen overeenkomstig het bouwbesluit. Op deze wijze wordt invulling gegeven aan een duurzaam
gebouw en zal er worden voldaan aan het Bouwbesluit.
Op locatie wordt de hemelwaterafvoer afgekoppeld. Het terrein wordt groen, met zo min mogelijk
verharding, ingericht daarmee is het terrein klimaatadaptief ingericht.




44                                                                                    (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>                                       bestemmingsplan Tuibrug 4


4.15    Milieueffectrapportage

4.15.1 Beleidskader

Milieueffectrapportage is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit
m.e.r. De Wm is een kaderwet waarin de uitgangspunten van het milieubeleid staan beschreven. In
het Besluit m.e.r. staat wanneer een m.e.r. moet worden toegepast. het besluit bevat bijlagen,
waaronder de C- en D-lijst. Door middel van deze lijsten kan bij het opstellen van een ruimtelijk plan
worden beoordeeld of het plan een ontwikkeling omvat die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kent. Voor
activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit de C- en D-lijst geldt een m.e.r.-plicht respectievelijk
m.e.r.-beoordelingsplicht. Als een voorgenomen ontwikkeling activiteiten bevat zoals opgenomen in
de D-lijst van het besluit m.e.r., maar beneden de drempelwaarden in deze lijst ligt, dan is er een
vormvrije m.e.r.-beoordeling mogelijk.
Bij een m.e.r.-plicht dient een milieueffectrapportage gemaakt te worden. Bij een m.e.r.-
beoordelingsplicht dient een afweging te worden gemaakt door het bevoegd gezag of een m.e.r.
opgestart zal moeten worden.
4.15.2 Doorwerking planinitiatief

Uit de vormvrije m.e.r.-aanmeldnotitie blijkt dat het voorgenomen planinitiatief geen nadelige
milieueffecten met zich mee brengt. De aanmeldnotitie is toegevoegd als Bijlage 6.




 (vastgesteld)                                                                                            45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 5             Juridische planbeschrijving
5.1     Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridische vertaling van de nieuwe ontwikkeling.
De verbeelding en de regels zijn het juridische deel van een bestemmingsplan. De regels bevatten
regels voor het gebruik van de gronden. Ook omvat het bepalingen over de toegelaten bebouwingen.
Daarnaast bevat het regelingen over het gebruik van bouwwerken.
De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels. Ook heeft het de
functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor
de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende
werking. De toelichting maakt juridisch ook geen deel uit van het bestemmingsplan. Het heeft echter
wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan. Ook bij de uitleg van bepaalde
bestemmingen en regels.
Er is qua plansystematiek zoveel mogelijk aangesloten bij het Handboek Digitale Uitwisseling
Bestemmingsplannen Gemeente Houten en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen
(SVBP2012).




46                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                  bestemmingsplan Tuibrug 4


5.2    Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:
 Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1). Ook bevat het een
    bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen dienen als referentiekader
    voor de overige regels.
 Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Eerst wordt een
    bestemmingsomschrijving gegeven. Vervolgens worden de bouwregels gegeven. Dan volgen de
    gebruiksregels. Daarna de eventuele nadere eisen. Ook kunnen er eventuele mogelijkheden voor
    afwijking van de bouwregels en de gebruiksregels worden gegeven.
 Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de
    algemeenheid gegroepeerd zijn.
 Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het
    bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de
    verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De overgangsbepalingen gaan over
    bouwwerken en het gebruik.




(vastgesteld)                                                                                  47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>                                  bestemmingsplan Tuibrug 4


5.3     Planregels

In deze paragraaf worden de bestemmingen nader toegelicht.
5.3.1   Bestemmingsregels

Artikel 3 Maatschappelijk
De gronden met de bestemming maatschappelijk zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen,
groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en verhardingen, verkeers- en
verblijfsvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen het bouwvlak mogen
gebouwen worden gebouwd ten behoeve van de bestemming.
Binnen de bestemming Maatschappelijk is regulier wonen niet toegestaan. Bewoning is enkel
toegestaan mits dat noodzakelijk is voor het ontvangen van zorg.
5.3.2   Algemene regels

In de algemene regels zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op het gehele plangebied en
alle andere regels in het bestemmingsplan.




48                                                                                   (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


5.4     Overgangsrecht

Het overgangsrecht heeft tot doel de rechtszekerheid te verzekeren ten aanzien van bouwwerken, die
op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan gebouwd zijn of op grond
van een reeds verleende of een nog te moeten afgeven bouwvergunning, gebouwd mogen worden en
afwijken van de bouwregels in dit plan. Zij mogen blijven staan of, als een bouwvergunning of
omgevingsvergunning is verleend, gebouwd worden zolang de bestaande afwijking maar niet
vergroot wordt en het bouwwerk niet (grotendeels) wordt vernieuwd of veranderd.
Ook het gebruik van gronden en daarop staande opstallen dat – op het tijdstip dat het
bestemmingsplan rechtsgeldig wordt – afwijkt van de gegeven bestemming is in het overgangsrecht
geregeld. Het afwijkende gebruik mag worden voortgezet of worden gewijzigd in een andere, zolang
de afwijking van het bestemmingsplan maar niet vergroot wordt.
In het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is de tekst van de in een bestemmingsplan op te nemen
regels voor het 'overgangsrecht gebruik' opgenomen.
In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden
aangehaald




(vastgesteld)                                                                                     49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


5.5     Handhaafbaarheid

Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire
verantwoordelijkheid voor controle en handhaving ligt bij de gemeente. Handhaving kan worden
omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een
overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en
omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name
betrekking op de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet. Bij overtreding van deze regelgeving
moet gedacht worden aan bouwen zonder omgevingsvergunning voor het bouwen, bouwen in
afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke
vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en voor werkzaamheden (de
vroegere aanlegvergunning) en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels
van het bestemmingsplan of een afwijking.
Er zijn twee vormen handhaving te onderscheiden: preventieve en repressieve handhaving.
Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld
regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen en regelmatige gebiedscontroles.
Vervolgens worden in het kader van preventieve handhaving duidelijke en maatschappelijk
geaccepteerde regels opgesteld en aandacht besteed aan communicatie en voorlichting.
Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij
geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van
bestuursdwang. Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijk
actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Repressieve handhaving
heeft als primaire doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de
Woningwet.
De handhaafbaarheid van een bestemmingsplan is met name afhankelijk van het draagvlak van de
regels onder de burgers en van de duidelijkheid van de regels.


Vertaling naar bestemmingsregeling
In dit bestemmingsplan is aangesloten bij de actuele maatschappelijke behoefte voor wat betreft
bouwen en gebruik, bijvoorbeeld ten aanzien van aan-huis-verbonden beroepen. De verbeelding, de
regels en de toelichting zijn zodanig op elkaar afgestemd dat interpretatieproblemen en problemen
met betrekking tot de uitvoering zo veel mogelijk worden voorkomen




50                                                                                       (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 6              Uitvoerbaarheid
6.1     Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het
Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan.
Met het bestemmingsplan wordt de realisatie van circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige
woonzorgeenheden mogelijk gemaakt. Hiermee is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel
6:12 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent
dat de raad een exploitatieplan dient vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd.
Bij de voorliggende ontwikkeling is het kostenverhaal anderszins verzekerd middels een tussen de
gemeente en initiatiefnemer gesloten intentie- en anterieure overeenkomst.




 (vastgesteld)                                                                                        51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


6.2     Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform de 'Leidraad Omgevingsinitiatieven & participatie' van de gemeente Houten zijn ook bij dit
initiatief de directe belanghebbenden meegenomen in het plan van aanpak en is gevraagd om hun
reactie. Middels een brief die is rondgestuurd aan de omliggende bedrijven en/of grondeigenaren zijn
de directe belanghebbenden geïnformeerd in de planvorming en hebben zij hun mening kunnen uiten
hierover. Ook is een informatieavond gehouden. Het verslag hiervan is te vinden in Bijlage 7.
6.2.1   Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken terinzage
gelegen. Hierbij was er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Het
ontwerp-bestemmingsplan en de bijbehorende stukken hebben vanaf donderdag 21 september 2023
tot en met woensdag 1 november 2023 voor een periode van zes weken terinzage gelegen.
Gedurende deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het plan is dan inhoudelijk ook niet
aangepast. Wel is er voor de volledigheid een nieuwe Aerius-berekening uitgevoerd, met gebruik van
de nieuwe Aerius Calculator (versie 2023.0.1). Deze is vervangen voor de eerder uitgevoerde Aerius-
berkeening. Verder zijn er geen ambtelijke wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het
ontwerpbestemmingsplan.




52                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>                           bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlagen bij toelichting




(vastgesteld)                                          53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>                      bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 1   Bodemonderzoek




54                                                (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>                            bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 2       Quickscan Flora & Fauna




(vastgesteld)                                           55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>                        bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 3   Nader onderzoek Flora & Fauna




56                                                  (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>                            bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 4       Aerius-berekening




(vastgesteld)                                           57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>                        bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 5   Akoestisch onderzoek




58                                                  (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>                             bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 6       Vormvrije m.e.r.-aanmeldnotitie




(vastgesteld)                                            59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>                         bestemmingsplan Tuibrug 4


Bijlage 7   Verslag buurtparticipatie Tuibrug




60                                                   (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>                bestemmingsplan Tuibrug 4


Regels




(vastgesteld)                               61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 1             Inleidende regels
Artikel 1       Begrippen

1.1     plan

het bestemmingsplan 'Tuibrug 4' met identificatienummer NL.IMRO.0321.0860TUIBRUG4-VSBP van
de gemeente Houten.
1.2     bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.
1.3     aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels
regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4     aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5     bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.6     bedrijfsvloeroppervlakte

de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de
verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke;
1.7     bestaande situatie (bebouwing en gebruik)

bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, dan wel
zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning;
het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft
verkregen;
1.8     bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;
1.9     bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.10    bijbehorend bouwwerk

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend
hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een
dak;
1.11    bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een
bouwwerk;
1.12    bouwgrens

de grens van een bouwvlak;
1.13    bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte
liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijk
omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw,
dakopbouw en/of zolder;



62                                                                                        (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


1.14    bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende
bebouwing is toegelaten;
1.15    bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel;
1.16    bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.17    bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij
indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.18    dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.19    dakopbouw

een gedeelte van een gebouw, gesitueerd op de bovenste bouwlaag van een gebouw, met een
oppervlakte van maximaal 60% van de oppervlakte van de bovenste bouwlaag;
1.20    dienstverlening

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, evenwel met uitzondering
van een garagebedrijf en een seksinrichting;
1.21    differentiatielijn

aanduiding welke het verschil aangeeft tussen de, binnen één bestemming geldende, bouw- en / of
gebruiksregels;
1.22    erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en
dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een
bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
1.23    gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden
omsloten ruimte vormt;
1.24    geluidsgevoelige functies

geluidsgevoelige functies als bedoeld in de Wet geluidhinder, te weten: woningen,
onderwijsgebouwen (met uitzondering van gymnastieklokalen), ziekenhuizen, verpleeghuizen,
verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medisch centra, poliklinieken en medische
kleuterdagverblijven.
1.25    hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste
bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt
ondergebracht;
1.26    maatschappelijke voorzieningen

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en
voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, met uitzondering van kinderdagverblijven;
1.27    nutsvoorzieningen




 (vastgesteld)                                                                                       63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations,
schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen en apparatuur voor
telecommunicatie.
1.28    ondergeschikte functie

functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte als zodanig mag worden gebruikt;
1.29    onzelfstandige zorgwooneenheden

een niet zelfstandige wooneenheid bestemd voor verzorgd wonen die niet via de reguliere
woningdistributie beschikbaar komt maar waarvan de bewoners vanwege hun beperktere
zelfredzaamheid vanaf aanvang van bewoning op basis van een ter zake van overheidswege
gehanteerd systeem zijn geindiceerd voor zorg die beschikbaar is in de instelling waar de
wooneenheid zich bevindt en welke zorg door die bewoners ook daadwerkelijk wordt afgenomen;
1.30    prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen
vergoeding;
1.31    seksinrichting

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij
bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische
aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf,
een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een
erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.32    vloeroppervlakte

de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond;
1.33    voorgevel

de gevel van een gebouw, die is gekeerd naar de weg of het openbaar gebied waarop het
bouwperceel is georiënteerd. Bij panden die met meerdere gevels op de openbare weg zijn gekeerd
(hoekpanden) geldt een evenredig aantal voorgevels;
1.34    voorgevellijn

de denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelgrenzen;
1.35    wonen

een object of perceel bestemd voor reguliere zelfstandige bewoning;
1.36    zelfstandige bewoning

het bewonen van een woning met een eigen toegang zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke
voorzieningen buiten de woningen.




64                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 2        Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1     bebouwingspercentage

het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden;
2.2     de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde,
met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de
aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.3     de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk
te stellen constructiedeel;
2.4     de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de
scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.5     de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts
geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het
bouwwerk;
2.6     het bebouwd oppervlak van een bouwperceel

de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen;
2.7     peil
a. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die
   weg ter plaatse van de hoofdtoegang vermeerderd met 0,20 m;
b. in andere gevallen:de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte
   bouwterrein vermeerderd met 0,20 m.




 (vastgesteld)                                                                                       65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 2            Bestemmingsregels
Artikel 3      Maatschappelijk

3.1     Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. maatschappelijke voorzieningen;
b. ter plaatse van de aanduiding 'onzelfstandige zorgwooneenheden', tevens maximaal 90
   onzelfstandige zorgwooneenheden.


Met daaraan ondergeschikt:
c. groenvoorzieningen;
d. nutsvoorzieningen;
e. tuinen, erven en verhardingen;
f. verkeer- en verblijfsvoorzieningen, waaronder parkeervoorzieningen (maximaal 40
    parkeerplaatsen);
g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.


3.2     Bouwregels

3.2.1   Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
b. het bouwvlak mag voor 100% worden bebouwd;
c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' mag de bouwhoogte niet meer
   bedragen dan de aangegeven hoogte;


3.2.2 Bijbehorende bouwwerken
a. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
b. de gezamenlijke oppervlakte mag niet meer dan 100m2 bedragen
c. de bouwhoogte mag niet meer dan 4 meter bedragen.


3.2.3   Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:
a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden
   gebouwd;
b. de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt 2 m, met dien verstande dat
   de maximale hoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel 1 m bedraagt;
c. de maximale bouwhoogte van verlichtingsarmaturen en lichtmasten bedraagt 12 m;
d. de maximale hoogte van vlaggenmasten bedraagt 6 m;
e. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraag 3 m.


3.3     Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor:
a. seksinrichtingen en prostitutie
b. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn;
c. wonen;
d. commerciële zaalverhuur.




66                                                                                     (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>                                  bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 3            Algemene regels
Artikel 4       Antidubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering
is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten
beschouwing.




(vastgesteld)                                                                                 67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 5       Algemene bouwregels

5.1     Bestaande maten

Met betrekking tot bestaande maten gelden de volgende regels:
a. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in
    hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen ter plaatse van de afwijking als ten hoogste toelaatbaar
    worden aangehouden;
b. de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die minder bedrgaen dan in
    hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen ter plaatse van de afwijking als ten minste toelaatbaar
    worden aangehouden.
c. in geval van herbouw is dit lid onder a en b uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op
    dezelfde plaats plaatsvindt.


5.2     Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen en/of voorgevelrooilijnen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van
de verbeelding en hoofdstuk 2 worden overschreden door:
a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen,
    funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's, overstekken en afdaken, mits de overschrijding
    niet meer dan 2 m bedraagt;
b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen en bouwwerken, mits de overschrijding niet
    meer dan 1 m bedraagt.


5.3     Ongeoorloofde wijze van bouwen

Het is verboden op enig terrein of bouwperceel, waarop dit bestemmingsplan van toepassing is,
zodanig te bouwen dat daardoor op een aangrenzend terrein of bouwperceel een toestand zou
ontstaan, die ter plaatse niet meer met de planregels van het betreffende bestemmingsplan zou
overeenstemmen, of voor zover er reeds aldaar een afwijking van de betreffende planregels bestaat,
zodanig te bouwen, dat deze afwijking nog zou worden vergroot.




68                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>                                  bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 6       Algemene afwijkingsregels

6.1    Afwijken

Het college van burgemeester en wethouders kan middels omgevingsvergunning afwijken van:
a. de op de verbeelding of in de planregels aangegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten
    hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages;
b. de planregels en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt
    vergroot tot maximaal 10 m;
6.2     Voorwaarden

De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 6.1 kan slechts worden verleend, met inachtneming van
tenminste de volgende voorwaarden:
a. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig
    worden geschaad;
b. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van in de omgeving aanwezige functies en
    waarden;
c. geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren van omliggende
    gronden.




(vastgesteld)                                                                                  69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>                                    bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 7       Algemene gebruiksregels

Onder het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder
geval begrepen het gebruiken van gronden of bouwwerken:
a. als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor
   het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
b. voor het opslaan van kampeermiddelen, roei-, motor- en zeilboten en al of niet gedemonteerde
   strandhuisjes;
c. voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.




70                                                                                      (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>                                     bestemmingsplan Tuibrug 4


Hoofdstuk 4             Overgangs- en slotregels
Artikel 8        Overgangsrecht

8.1     Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in
uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het
plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de
    aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het
    bouwwerk teniet is gegaan.
8.2      Afwijking

Het bevoegd gezag kan eenmalig bij omgevingsvergunning afwijken van lid 8.1 voor het vergroten
van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 8.1 met maximaal 10%.
8.3     Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Lid 8.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van
inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor
geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
8.4     Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het
bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
8.5     Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.4 te veranderen of te
laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking
naar aard en omvang wordt verkleind.
8.6     Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een
periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te
laten hervatten.




 (vastgesteld)                                                                                      71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>                                 bestemmingsplan Tuibrug 4


Artikel 9      Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het bestemmingsplan Tuibrug 4 van de gemeente Houten.




72                                                                 (vastgesteld)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>