<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Raadsvoorstel
Voorstelnummer: 659850                                       Houten, 28 november 2023
Zaaknummer:     817625

Onderwerp:
Vaststelling bestemmingsplan Tuibrug 4

Beslispunten:

1. Het bestemmingsplan “Tuibrug 4, Houten” gewijzigd vast te stellen, zoals
   weergegeven in:
   a. de bij dit voorstel behorende analoge versie van het bestemmingsplan “Tuibrug 4,
      Houten”;
   b. het bij dit voorstel behorende GML-bestand van het bestemmingsplan met
      identificatie: NL.IMRO.0321.0860TUIBRUG4-VSBP;


Samenvatting
Op 12 september 2023 heeft het college besloten om het ontwerpbestemmingsplan
‘’Tuibrug 4, Houten’’ ter inzage te leggen.

Initiatiefnemer Het Fort Houten B.V. heeft als voornemen de locatie van de voormalige
Thermen Houten aan de Tuibrug 4 in het voorzieningengebied de Weteringhoek te
herontwikkelen naar een zorgwoonomgeving voor zwaardere zorg. De voorgenomen
ontwikkeling ziet op de realisatie van circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige
wooneenheden. De zorgwooneenheden zouden onder meer somatische zorg, geriatrische
revalidatiezorg, woonvormen voor mensen met dementie, woonvormen voor mensen met
een (verstandelijke) beperking en/of een centrum voor medische dienstverlening kunnen
bevatten.

Het plan ligt in het bestemmingsplan 'Kruisboog - Weteringhoek', welke is vastgesteld op 6
maart 2012, en heeft de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. De voor 'Cultuur en
ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig verrichten van
activiteiten gericht op cultuur, spel, vermaak en ontspanning. Het plan van de initiatiefnemer
om zorgwooneenheden te realiseren is in strijd met de regels van deze bestemming.
Daarnaast voldoet het stedenbouwkundig ontwerp niet aan alle randvoorwaarden die het
vigerende bestemmingsplan als (afwijkings-)mogelijkheden biedt.

Om onderhavig initiatief planologisch-juridisch mogelijk te maken wordt er dan ook een
nieuw bestemmingsplan opgesteld waarin het plangebied de bestemming 'Maatschappelijk'
krijgt met de functieaanduiding 'onzelfstandige zorgwooneenheden'.

Het ontwerpbestemmingsplan, inclusief bijlagen, heeft van 21 september 2023 tot en met
1 november 2023 ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.
Voorgesteld wordt om het bestemmingsplan gewijzigd door de raad vast te laten stellen. Er
is een ambtshalve wijziging in paragraaf 4.13 betreft een naderende duiding van de
verkeersintensiteit.

Aanleiding
Het planinitiatief betreft de volledige sloop en nieuwbouw van het niet in bedrijf zijnde
wellness- en saunacomplex 'Thermen Houten'. Tot medio 2019 was Thermen Houten
gevestigd aan de Tuibrug 4 in Houten. Het saunabedrijf is destijds failliet gegaan, door
onder meer de toenemende concurrentie van moderne saunacomplexen. Thermen Houten
was sterk verouderd en is dan ook niet interessant gebleken voor een doorstart of
overname.




                                                          *659850*
                                                                   659850
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                            2 - 11
In figuur 1 hieronder is het plangebied met rode lijnen weergegeven:




Figuur 1: Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: Google Maps)

Initiatiefnemer Het Fort Houten B.V. is voornemens het plangebied te herontwikkelen naar
een zorgwoonomgeving voor zwaardere zorg. De voorgenomen ontwikkeling ziet op de
realisatie van circa 70 tot maximaal 90 onzelfstandige wooneenheden waarbinnen zware
zorg kan worden verleend. Regulier wonen is in het toekomstige complex niet toegestaan,
enkel mensen met een zorgvraag kunnen gebruik maken van de zorgwooneenheden. Dit
betreffen uitsluitend mensen die vallen binnen de Wet langdurige zorg, of de
zorgverzekeringswet. Deze onzelfstandige wooneenheden zullen conform de eisen van de
WLZ worden gerealiseerd.

Zie in figuur 2 hieronder de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied (in kleur
aangegeven):




Figuur 2: Indeling plangebied (bron: initiatiefnemer)

Het plan ligt in het bestemmingsplan 'Kruisboog - Weteringhoek', welke is vastgesteld op 6
maart 2012, en heeft de bestemming 'Cultuur en ontspanning'. De voor 'Cultuur en
ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor het bedrijfsmatig verrichten van
activiteiten gericht op cultuur, spel, vermaak en ontspanning. Het plan van de initiatiefnemer
om zorgwooneenheden te realiseren is in strijd met de regels van deze bestemming.
Om onderhavig initiatief planologisch-juridisch mogelijk te maken wordt er dan ook een
nieuw bestemmingsplan opgesteld waarin het gehele plangebied zal worden bestemd met
de bestemming 'Maatschappelijk' met bijbehorende functieaanduiding 'onzelfstandige
zorgwooneenheden'.



       Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                          3 - 11
Daarnaast zijn er in het vigerende bestemmingsplan ‘Kruisboog – Weteringhoek’
afwijkingsmogelijkheden van de bouwregels voorgeschreven. De stedenbouwkundige
randvoorwaarden zijn:
 Randvoorwaarde                               Weteringhoek
 Bebouwingspercentage per bouwperceel         max. 30%
 Aaneengesloten verharding per                max. 20%
 bouwperceel
 Groen per bouwperceel                        min. 50%
 Bouwhoogte                                   7,5 m met eventueel 3e ondergeschikte
                                              bouwlaag (11m) door middel van een kap,
                                              dakopbouw of een setback.
 Afstand voorgevel tot erfgrens               min. 5m
 Afstand zijgevel tot erfgrens                min. 5m
 Afstand achtergevel tot erfgrens             min. 15m aan zijde Houtensewetering
 Representatie                                representatieve zijde georiënteerd op
                                              openbare ruimte
Tabel 1: Stedenbouwkundige randvoorwaarden bij afwijken van de bouwregels

Het onderhavige plan voldoet niet aan alle randvoorwaarden die het vigerende
bestemmingsplan als afwijkingsmogelijkheden biedt. Zo wordt er in het voorliggende
ontwerp het bebouwingspercentage van het bouwperceel met 5% overschreden tot 35% en
wordt de derde bouwlaag niet ondergeschikt gerealiseerd. De bouwhoogte blijft met 9 meter
onder het maximum.
Tussen initiatiefnemer en de gemeente heeft overleg plaatsgevonden over de omvang van
het gebouw en over het gebruik van het gebouw (een primaire woonfunctie is ongewenst in
dit gebied). Hierover is consensus bereikt.

Het zorgwonen-concept is ontwikkeld vanuit de verwachting dat in de toekomst een
institutionele belegger zoals een (pensioen)fonds de locatie als zorgvastgoed gaat
verwerven. De beoogde beleggers c.q. fondsen hebben veelal een specialisatie
zorgvastgoed in hun organisatie. Deze treedt hierbij vaak samen op met een zorgexploitant
waarmee voor de toekomst zorgexploitatie verzekerd is.

Met de initiatiefnemers zijn afspraken gemaakt over de realisatie van het initiatief (zoals het
kostenverhaal) en de afwenteling van mogelijke planschade. Deze afspraken zijn
vastgelegd in de anterieure overeenkomst, die door beide partijen is ondertekend.

Beoogd effect
Het bestemmingsplan biedt een juridisch en planologisch kader voor het realiseren van
zware zorgwooneenheden op het perceel Tuibrug 4.

Argumenten per beslispunt
1.1     Het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening
Het ruimtelijk initiatief moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarborgen. Het
plangebied is gelegen in de Weteringhoek. De Weteringhoek is een voorzieningengebied
dat ooit bedacht is voor jong Houten, met een zwembad, diverse sportlocaties en andere
maatschappelijke voorzieningen. Er wordt niet gewoond in het gebied, maar de gemeente
Houten heeft in 2020 medewerking verleend aan het 'Vertrouwde Dorp', een project voor het
realiseren van kleinschalige zorg met 30 zorgwooneenheden voor mensen met dementie.
Alhoewel het 'Vertrouwde Dorp' een zorginstelling van minder grote omvang is dan
onderhavig planinitiatief, toont het wel de diversiteit aan voorzieningen in de omgeving aan.
Door dit ruimtelijk initiatief in de Weteringhoek te vestigen, kunnen de verschillende
zorgvoorzieningen clusteren en elkaar aanvullen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een groot aantal onzelfstandige
zorgwooneenheden die geschikt zijn voor onder andere ouderen met dementie, mensen met
somatische aandoeningen en geriatrische zorg. Er is behoefte aan deze woonvorm.




       Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                4 - 11
1.2     Het ruimtelijk initiatief draagt bij aan de 10 kenmerken van het Houtens DNA
Het initiatief past in de kernwaarden van het Houtens DNA:

       1. Groen omarmd De groene tuin, met een open karakter en gericht op de openbare
       ruimte, vormt het centrale hart van het ontwerp. Daar waar mogelijk zullen groene
       daken worden aangelegd. Het groen vergroot de ruimtelijke kwaliteit op het perceel
       en in het omliggende gebied. Het ontwerp draagt daarom bij aan een aangename,
       gezonde en duurzame leefomgeving.

       2. Houtense fietsstructuur Weteringhoek ligt centraal in de kern Houten.
       Medewerkers, familie en bezoekers kunnen het nieuwe gebouw straks goed bereiken
       met de fiets. Daarmee draagt het initiatief bij aan meer levendigheid in het gebied,
       aan een prettige leef- en verblijfskwaliteit en aan een gezonde mobiliteit.

       3. Auto anders Het nieuwe gebouw is duidelijk afgeschermd van het doorgaand
       autoverkeer, maar voor bestemmingsverkeer goed bereikbaar. Toekomstige
       bewoners zullen naar verwachting zelf minder van de auto gebruikmaken, maar zijn
       wel deels afhankelijk van gemotoriseerd vervoer voor het bereiken van (medische)
       voorzieningen. Er is voldoende ruimte in de omgeving voor de auto, het openbaar
       vervoer en alternatieve voorzieningen voor kwetsbare doelgroepen zoals golfkarren.
       Er wordt een beperkt aantal parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd voor
       mensen met lichamelijke beperkingen. Daarnaast wordt het parkeren van auto’s
       opgevangen in het centrale parkeergedeelte.

       4. Eigen identiteit - menselijke maat Het gebied van de Weteringhoek heeft een
       uniek karakter, met een krachtige mix van gebruiksfuncties. Het initiatief past daar
       goed in en sluit aan bij de voorzieningen zoals Het Vertrouwde Dorp. Het gebied is
       daarom geschikt voor een ontwikkeling als deze. Het toevoegen van zorgwoningen
       doet bovendien recht aan de gevarieerde bevolkingssamenstelling van Houten, in
       het bijzonder de zorg-woonbehoefte van de kwetsbare, oudere Houtenaar. Deze
       dorpsgenoten kunnen door dit initiatief in Houten blijven wonen. Dat bevordert het
       samenleven tussen generaties. Met maximaal drie bouwlagen is in bouwtechnisch
       opzicht de menselijke maat als uitgangspunt genomen.

       5. Dorps karakter Het initiatief nodigt uit tot ontmoeting en draagt daarom bij aan
       het dorpse karakter van Houten. Zowel het architectonisch als het stedenbouwkundig
       ontwerp stimuleert ontmoeting tussen de bewoners onderling en met gebruikers uit
       de directe omgeving. In het gebouw wordt ruimte gemaakt voor ontmoeting en
       samenzijn. Het open ontwerp van de tuin zorgt voor contact en ontmoetingen met de
       buitenwereld. De nieuwe zorgvoorziening draagt bij aan een leven lang wonen in
       Houten. Dat bevordert de saamhorigheid en de sociale samenhang van ons dorp.

       6. Krachtig betrokken samenleving De bouw van de zorgwoningen draagt in een
       belangrijke mate bij aan een inclusieve samenleving, waar kwetsbare ouderen
       welkom zijn, er een geborgen plek voor hen is, en er goed voor hen kan worden
       gezorgd.

       7. Voorzieningen Met het initiatief wordt de zorg-woonvoorziening in Houten verder
       versterkt. Door de vergrijzing van de Houtense bevolking is dit dringend nodig. Het
       plan draagt concreet bij aan het realiseren van de geplande 450 zorgwoningen voor
       ouderen.

       8. Ondernemerschap Zorgondernemers zijn onmisbaar voor het Houten van nu. De
       initiatiefnemer getuigt van een sociale betrokkenheid bij de Houtense samenleving
       en speelt in op een dringende woonvraag en -behoefte van Houtenaren.

       9. Multidisciplinair ontwerpen In het ontwerp is, in samenwerking met meerdere
       partijen, gezocht naar de juiste vormgeving waarbij kwaliteit en efficiëntie van het
       ontwerp leiden tot een optimale voorziening voor Houten. Er is nadrukkelijk
       aansluiting gezocht met de reeds gebouwde omgeving. De beginselen van de
       ruimtelijke kwaliteit van de Weteringhoek worden nageleefd. Het gebouw vormt in
       samenhang met de omgeving een krachtige verschijning, zonder hierbij te
       overheersen.


      Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                            5 - 11
       10. Regie nemen Het initiatief is in nauwe samenwerking met de gemeente
       ontwikkeld. Er was steeds zorgvuldig overleg met o.a. de gemeente en er is in
       onderling overleg gezocht naar de juiste doelgroep voor deze locatie, en de
       planologisch-juridische inbedding van het initiatief.

1.3    De zware zorgwooneenheden dragen bij aan het beleid om zorgeenheden voor 2040
       in Houten te realiseren
In de gemeente Houten is een vraag naar 4.750 woningen waarin ook vraag is naar
zorgwoningen. Er is namelijk een tekort aan woningen voor inwoners die een vorm van zorg
nodig hebben. De gemeente Houten wil daarom inzetten op het realiseren van
zorgwoningen en 24-uurszorg. Deze wens is uitgewerkt in de ambities 'invulling
huisvestingsopgaven wonen & zorg' en 'de volkshuisvestelijke taken van woningcorporaties
volgens de Woningwet' van de Woonvisie 2021-2031. In de verplichte, gemeentelijke
woonzorg-visie die momenteel wordt opgesteld, wordt de integrale behoefte aan woonzorg-
eenheden in kaart gebracht.

Bovendien geeft deze ontwikkeling invulling aan de Sociale Koers 2020-2023. Vanuit de
sociale koers wordt aangestuurd op zoveel mogelijk passende woningen faciliteren voor
Houtense inwoners met een beperking. Het voorliggende plan kan mogelijk ruimte bieden
voor het versterken van de sociale structuur binnen Houten zoals het verbeteren van de
nabijheid van familieleden.
De zorgwooneenheden zouden onder meer somatische zorg, geriatrische revalidatiezorg,
woonvormen voor mensen met dementie, woonvormen voor mensen met een
(verstandelijke) beperking en/of een centrum voor medische dienstverlening kunnen
bevatten. In het toekomstig complex is regulier wonen niet toegestaan. Enkel mensen met
een onzelfstandige zorgvraag kunnen gebruik maken van de zorgwooneenheden. Dit
betreffen uitsluitend mensen die vallen binnen de Wet langdurige zorg, of de
zorgverzekeringswet. Deze onzelfstandige wooneenheden zullen conform de eisen van de
WLZ worden gerealiseerd.

Gelet op de omvang van het toekomstige gebouw zouden er circa 70 individuele zorgunits
van circa 75 m 2 bvo kunnen worden gerealiseerd. Rekening houdend met de mogelijkheid
dat bij de uiteindelijke exploitatie van het plangebied er een grotere diversiteit aan het type
zorgvraag van cliënten wordt gerealiseerd kunnen er eventueel tot 90 zorgwooneenheden
van circa 60 m 2 worden gerealiseerd binnen dezelfde bebouwingsoppervlakte.

1.4     Er wordt voldaan aan een acceptabel stedenbouwkundig ontwerp en het
        stedenbouwkundig ontwerp sluit grotendeels aan bij de opgestelde eisen voor het
        afwijken van de bestaande bouwvlakken in het vigerende bestemmingsplan van de
        Weteringhoek
Het voorzieningengebied van de Weteringhoek werd in het verleden gekenmerkt door
paviljoenachtige bebouwing, midden op de kavel met groen er omheen. Echter is het gebied
van de Weteringhoek de laatste jaren aan veranderingen onderhevig geweest en komt deze
stedenbouwkundige opzet niet meer voor op elk perceel. Wel worden de
stedenbouwkundige randvoorwaarden zoveel mogelijk meegenomen.

Het beoogde ontwerp voorziet in één gebouw, gesitueerd in een u-vorm, met aftrappende
hoogtes. Dit is tot stand gekomen aan de hand van uitgevoerde analyses. De opzet van het
gebouw met de verschillende aftrappende hoogtes is bevorderlijk voor onder andere:
• de oriëntatie van de zon;
• binnentuin aan de geluidsluwe zijde;
• centrale groene ruimte tussen de gebouwen; 'het hart'.

Het deel aan de noordwestzijde krijgt 3 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van 9
meter. Op het deel aan de zuidoostzijde komen twee bouwlagen, met een maximale
bouwhoogte van 6 meter. De ingang wordt aan de noordzijde gerealiseerd. In totaal wordt er
5640 m 2 BVO aan maatschappelijke zorgvoorzieningen gecreëerd in het plangebied.
Hiervoor zal het huidige bouwvlak moeten worden vergroot.

Het blok van drie bouwlagen zorgt voor een afscheiding van de naastgelegen kavel, waar
de bebouwing vrij dicht op de kavelgrens is gesitueerd. Door, vanaf de Tuibrug bekeken, op
te trappen met het bouwblok krijgt het binnengebied een vriendelijke en toegankelijke
uitstraling, het veilige 'hart' van de ontwikkeling.
       Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                              6 - 11

Tussen de te realiseren gebouwen wordt een gemeenschappelijke tuin gevestigd. De tuin
betreft een combinatie van een terras, paden en groen. Het groen bestaat onder andere uit
gras, maar ook worden bomen en andere planten aangeplant. Ook worden de daken op de
gebouwen uitgevoerd met groene daken. In vergelijking met de huidige situatie wordt meer
groen toegevoegd en neemt de hoeveelheid verharding af. Dit bevordert de biodiversiteit in
het plangebied.

In plaats van een vrijstaand 'paviljoen'-achtig gebouw omringd door groen, welke tevens in
de tegenwoordige situatie op de Weteringhoek nauwelijks meer terug te zien is, wordt er op
deze manier een parkachtige omgeving gecreëerd binnen het bouwblok.
Ten opzichte van de huidige situatie wordt er veel extra groen gerealiseerd; de overige
ruimte wordt groen ingericht, zowel in de vorm van groenstroken als een
gemeenschappelijke tuin. Het plangebied zal in de toekomstige situatie voorzien in een
grotere ruimtelijke kwaliteit dan de huidige situatie.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Tevens
worden de bestaande verhardingen, met uitzondering van het parkeerterrein, verwijderd.
In onderstaand figuur (3) is schematisch het stedenbouwkundig ontwerp met
bovengenoemde aspecten weergegeven:




Figuur 3: schematisch stedenbouwkundig ontwerp (Bron: initiatiefnemer)

Met het ontwerp wordt grotendeels tegemoetgekomen aan de door de gemeente opgestelde
eisen voor het afwijken van de bestaande bouwvlakken.
De maximale bouwhoogte conform de randvoorwaarden bedraagt in de basis 7,5 meter, met
een maximale bouwhoogte van 11 meter door middel van een setback in een derde
bouwlaag.
Hoewel de maximale bouwhoogte van 11 meter niet wordt overschreden, wordt de derde
bouwlaag niet als ondergeschikt gerealiseerd. Ook wordt het bebouwingspercentage van
het bouwperceel met maximaal 5% overschreden tot 35%. Aan de overige randvoorwaarden
wordt wel voldaan.

1.5     Het bestemmingsplan voldoet aan de milieuaspecten
Om te bevestigen of het plan volledig voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en daarbij
voldoet aan de milieuaspecten, zijn er bodem-, akoestisch- en flora & fauna-onderzoeken
gedaan, is de stikstofdepositie bepaald (aan de hand van een Aerius-berekening) en is de
vormvrije M.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat de
voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal worden overschreden vanwege wegverkeerslawaai
van de Rondweg. De maximale toelaatbare grenswaarde wordt niet overschreden. Er dient
een hogere waarde besluit te worden vastgesteld door het college tijdens het voorleggen
van dit bestemmingsplan.

De verkeersintensiteit is beredeneerd op basis van het aantal bewoners en medewerkers.
Bewoners zullen geen gebruik maken van de auto; bezoekers en medewerkers wel. Op
       Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                            7 - 11
basis van het maximale aantal (90) onzelfstandige zorgwooneenheden wordt uitgegaan van
90 bezoekers per dag. Dit leidt tot 180 verkeersbewegingen. Daarnaast wordt met de
maximale zorgwooneenheden uitgegaan van 40 medewerkers, die een totaal van 80
verkeersbewegingen genereren. In totaal zullen er maximaal 260 auto’s per dag zijn. Om dit
verder toe te lichten met een maatgevend spitsuur van 8%, zal dit maximaal 20 auto’s per
uur betekenen.

Daarnaast zijn de verkeersstromen geleidelijk verdeeld over een dag. Bezoek is doorgaans
mogelijk op elk moment van de dag waardoor de verkeersbewegingen van bezoekers geen
extra druk geven gedurende de spitstijden. Het personeel is verdeeld in verschillende shifts
waarvan de nachtploeg het kleinst zal blijken en de ochtend en middag ploeg gelijk zullen
zijn. De ploegtijden zijn doorgaans 7.00-15.00 uur ochtenddienst, 15.00-23.00 uur
middagdienst en 23.00-7.00 uur nachtdienst of daaromtrent. Hier kan uitgegaan worden van
verkeersstromen van 16-16-8 of 18-18-4 (in totaal 40 verkeersbewegingen).

Daarnaast zullen, bij het realiseren van minder appartementen (70 eenheden), de
verkeersbewegingen afnemen. Zodra er van 70 onzelfstandige zorgwooneenheden wordt
uitgegaan, zal het tot een bezoekersaantal van 70 per dag leiden. Er zullen dan in totaal
ongeveer 200 auto’s per dag rijden, verdeeld over de gehele dag.
Gezien de bovenstaande onderbouwing kan worden aangenomen dat de verkeersintensiteit
als gevolg van onderhavig plan binnen de toelaatbare grenzen van de bestaande
infrastructuur ligt.

1.6     De wettelijke overlegpartners zijn om advies gevraagd
Als onderdeel van de voorbereiding van een bestemmingsplan dient vooroverleg plaatst te
vinden met de Provincie, het Waterschap en de Veiligheidsregio Utrecht (VRU). Deze
partijen zijn formeel benaderd om advies te geven over het conceptbestemmingsplan. Het
HDSR en de Provincie konden zich in het bestemmingsplan vinden en hadden geen op- of
aanmerkingen. Op grond van de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht
dienen woonontwikkelingen met name op binnenstedelijke locaties plaats te vinden. De
planlocatie valt binnen het stedelijk gebied van de gemeente Houten en kan worden gezien
als inbreidingslocatie binnen het voorzieningengebied de Weteringhoek.
De VRU had nog een aantal aanvullingen. Zo vraagt de VRU nader overleg te willen plegen
met betrekking tot het inrichtingsplan en de bouwplannen. Het is namelijk van belang een
goede positionering te bepalen van de opstelplaatsen voor de hulpdiensten en
bluswatervoorziening. Daarnaast worden er voorwaarden gegeven voor de
omgevingsvergunning ‘bouwen’ waaronder een eenvoudig uitschakelbaar en afsluitbaar
ventilatiesysteem en het laten opstellen van een calamiteitenplan voor alle
ongevalsscenario’s die het plangebied bedreigen (zoals vluchtroutes). Deze voorwaarden
worden in de aanvraag omgevingsvergunning verwerkt.

1.7     De ‘’Leidraad van Omgevingsinitiatieven & participatie’’ is gevolgd
Gedurende het ontwikkelen van het beoogde initiatief, hebben de initiatiefnemers de
‘’Leidraad van Omgevingsinitiatieven & participatie’’ (vastgesteld in februari 2022) gevolgd.
Er heeft zorgvuldige participatie plaatsgevonden. Zo zijn alle partijen van de Weteringhoek
door de initiatiefnemers geïnformeerd (zie bijlage 7.2 van de toelichting met een
overzichtstekening van de genodigden):
  - iedere particuliere woning aangegeven op de overzichtstekening (in bijlage 7) heeft een
     uitnodiging ontvangen;
  - ieder appartement van woongroep Het Dorpserf heeft een uitnodiging ontvangen,
     alsmede een uitnodiging t.a.v. het bestuur;
  - alle separate medische praktijken die zijn gevestigd binnen Het Zorggebouw hebben
     individueel een uitnodiging ontvangen;
  - alle gebruikers van alle gebouwen op de Weteringhoek hebben een uitnodiging
     ontvangen, waaronder alle scholen;
  - alle gebouweigenaren op de Weteringhoek hebben een uitnodiging ontvangen.
De initiatiefnemers hebben een bijeenkomst belegd waarbij de plannen uiteen zijn gezet en
waar is gevraagd om reactie en input voor verdere verbetering.

Kanttekeningen
1.1     Het college heeft het ‘’Besluit hogere waarden Tuibrug 4, Houten’’ vastgesteld
Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting van de Rondweg ten hoogste
58 dB bedraagt op de noordgevel van het complex. De voorkeurswaarde van ten hoogste
      Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                             8 - 11
48 dB (inclusief 5 dB correctie ex. Artikel 110g van de Wet geluidhinder) wordt
overschreden. Gelet op artikel 110a, eerste lid, van de Wet geluidhinder, is het college van
burgemeester en wethouders bevoegd een hogere waarde voor de ten hoogste toelaatbare
geluidsbelasting vast te stellen tot de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Deze waarde
wordt in geen geval overschreden.

Afwijken van de voorkeurswaarde is alleen mogelijk als uit het onderzoek is gebleken dat
bron- en overdrachtsmaatregelen niet proportioneel zijn ten opzichte van de ontwikkeling.
De maatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen
ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.
Echter zorgt de overschrijding van de voorkeurswaarde er wel voor dat er extra
gevelmaatregelen uitgevoerd dienen te worden. Er dient een nader onderzoek uitgevoerd te
worden om te bepalen welke gevelmaatregelen nodig zijn om te voldoen aan de gestelde
eisen van het Bouwbesluit.
Gelet op het voorgaande heeft het college van burgemeester en wethouders op 28
november 2023 besloten om voor de nieuw te realiseren bedrijfswoning aan de Tuibrug 4 in
Houten hogere waarden vast te stellen.

1.2     De initiatiefnemers zullen het voorliggende plan niet zelf exploiteren
De initiatiefnemers willen op den duur het zorgwonen-concept als bouwplan verkopen aan
een institutionele belegger zoals een (pensioen)fonds die de locatie als zorgvastgoed gaat
verwerven. De initiatiefnemers hebben inzichtelijk gemaakt dat er kandidaten zijn. De
beoogde beleggers/fondsen hebben zorgvastgoed in hun organisatie. Deze treedt samen op
met een zorgexploitant die het bouwplan zal realiseren.
De anterieure afspraken worden op de opvolgende partijen overgedragen en blijven
daarmee van kracht.

1.3    Er komt verkeer bij op de Weteringhoek
De vestiging van twee scholen en twee kinderopvang hebben geleid tot drukte in met name
de ochtendspits. Daartoe zijn al een aantal maatregelen genomen. Zo is er een
eenrichtingsverkeer ingesteld, een verkeersprotocol opgesteld, fietsparkeren op
schoolpleinen en schuine parkeervlakken gerealiseerd en snelheidscorrectieborden langs
de weg geplaatst. Er wordt onderzocht welke maatregelen nog meer nodig zijn voor een
toekomstbestendige verkeerssituatie. Daarin wordt de vestiging van het zorgwooncomplex
aan de Tuibrug 4 meegenomen. De bedrijfsactiviteit en bedrijfsvoering van het
zorgwooncomplex zijn anders dan van bovengenoemde activiteiten, waardoor de
verwachting is dat deze nieuw-vestiging leidt tot een aanvaardbare verkeerstoename.

Daarnaast is privaatrechtelijk afgesproken (in de anterieure overeenkomst) dat voor de
route en afwikkeling van het bouwverkeer tijdens de werkzaamheden de exploitant zich
verplicht om vóór de start van de geplande werkzaamheden in het plangebied een
bouwplaats inrichtingstekening en bouwrouteplan ter goedkeuring van de gemeente in te
dienen. Uitgangspunt is dat openbare wegen/paden/parkeerplaatsen/nutsvoorzieningen te
allen tijde toegankelijk zijn en blijven. Er moet worden voorkomen dat bouwverkeer tijdens
begin- en eindtijden van de scholen zal plaatsvinden. Indien tijdelijke afsluiting als gevolg
van de werkzaamheden nodig is zal de verzoeker dit tijdig ter goedkeuring voorleggen aan
de gemeente.

Participatie
De belanghebbenden (alle bewoners, bedrijven in de Weteringhoek en
appartementencomplexen tegenover het beoogde plan) hebben een brief ontvangen met
informatie over de ontwikkeling. Tussentijd zijn voornoemde bewoners en gebruikers op de
hoogte gehouden over de voortgang van de procedure.
Daarnaast is er voor alle partijen een informatieavond gehouden (op woensdag 21 juni
2023) op de Tuibrug 2. Op deze avond zijn de plannen uiteengezet en is gevraagd om
reactie en input voor verbetering. De belanghebbenden hebben toentertijd aangegeven
geen problemen te hebben met de beoogde ontwikkeling. Bovendien zijn er geen
zienswijzen ingediend tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Financiën en formatie
Er zijn geen financiële consequenties voor de gemeente met het opstellen van het
bestemmingsplan. De plankosten worden verhaald door middel van een anterieure
overeenkomst.

       Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                          9 - 11
Met de initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst gesloten om planschade op hem te
kunnen verhalen.

Communicatie
Het bestemmingsplan zal na vaststelling worden gepubliceerd in het Houtens Nieuws, het
Gemeenteblad (www.officielebekendmakingen.nl) en op de gemeentelijke website.
Vervolgens wordt het plan zowel op papier als digitaal (via de gemeentelijke website en via
www.ruimtelijkeplannen.nl) voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In de
publicatie wordt aangegeven op welke wijze beroep kan worden ingediend.

Uit het doorlopen participatietraject blijkt dat het bouwplan goed is ontvangen door de direct
omwonenden. Daarnaast zijn er geen zienswijzen binnengekomen tijdens de
terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Voortgang
De Raad wordt voorgesteld om het bestemmingsplan op 13 februari 2024 vast te stellen. Na
de publicatie van het vaststellingsbesluit hebben belanghebbenden gedurende 6 weken de
mogelijkheid om beroep in te dienen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van
State. Indien geen beroep wordt ingesteld, zal het bestemmingsplan na deze periode
onherroepelijk worden.
Nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, zal de initiatiefnemer een
omgevingsvergunning aanvragen voor het realiseren van de plannen.

Evaluatie
N.v.t.


Houten, 28 november 2023
Houten,
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten
de secretaris,             de burgemeester,




A.J. Barink                       G.P. Isabella




         Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                         10 - 11

Bijlagen
     1. Bestemmingsplan ‘’Tuibrug 4, Houten’’
           a. Toelichting + Regels
           b. Verbeelding
           c. Bijlagen bij de toelichting
              - Bijlage 1 – Bodemonderzoek
              - Bijlage 2 – Quickscan Flora & Fauna
              - Bijlage 3 – Nader onderzoek Flora & Fauna
              - Bijlage 4 – Aerius-berekening
              - Bijlage 5 – Akoestisch onderzoek
              - Bijlage 6 – Vormvrije m.e.r.-aanmeldnotitie
              - Bijlage 7 – Verslag buurtparticipatie Tuibrug
                     o Bijlage 1 – Schriftelijke uitnodiging
                     o Bijlage 2 – Overzichtstekening met de genodigden


Verantwoordelijke portefeuillehouders college
1e PoHo: Rosa Molenaar
2e PoHo: n.v.t.




      Versie datum: 6-12-2023 14:55:19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Raadsbesluit
Voorstelnummer: 659850


Onderwerp
Vaststelling bestemmingsplan Tuibrug 4



De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders
d.d. 28 november 2023 gelezen en besluit:
1. Het bestemmingsplan “Tuibrug 4, Houten” gewijzigd vast te stellen, zoals weergegeven
     in:
     a. de bij dit voorstel behorende analoge versie van het bestemmingsplan “Tuibrug 4,
         Houten”;
     b. het bij dit voorstel behorende GML-bestand van het bestemmingsplan met
         identificatie: NL.IMRO.0321.0860TUIBRUG4-VSBP;


Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 23 januari 2024.

De raad van de gemeente Houten,
de griffier,                             de voorzitter,
{{?esl:Signer2:Capture:size(200,1        {{?esl:Signer1:Capture:size(200,100)}}
00)}}




C.M.S. Visser                            G.P. Isabella
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>