<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                           Gemeent
                                                                                           Montfoort


Memo

Aan de heer E. Verweij, CDA


Zaaknummer           454810

Onderwerp            Reactie college raadsinitiatief starterslening

Portefeuillehouder   Wethouder C.L. Jonkers

Datum                25 februari 2025



Geachte heer Verweij,

Het CDA heeft een raadsvoorstei Verordening starterslening Montfoort 2025 opgesteld. Hiermee wil zij dat
de gemeente Montfoort de starter in Montfoort en Linschoten ondersteunt op de woningmarkt en kansen
biedt aan starters op een woning bij de nieuwbouwprojecten op De Bleek in Montfoort en Park Rapijnen in
Linschoten. Het college onderschrijft de gedachte van het CDA om de starter te willen ondersteunen, te zor-
gen voor doorstroming op de woningmarkt en de instroom van nieuwe bewoners in de gemeente Montfoort
te stimuleren. Graag geven we u hierbij onze overweging mee bij het maken van de keuze voor een starters-
lening. zodat u deze kunt betrekken bij uw raadsvoorstel en de raad een weloverwogen keuze kunt maken
over het opzetten van een starterslening

Financiële consequenties
ln het raadsvoorstel Verordening starterslening Montfoort 2025 welke wij van u hebben ontvangen en
welke u aanbiedt aan de raad op 24 maart 2025 is geen financiële dekking opgenomen. Om een startersle-
ning op te stellen moeten er financiële middelen worden vrij gemaakt. Deze zijn niet in de begroting opgeno-
men. Er worden daarnaast baten verwacht, maar die baten zijn gekoppeld aan de lening en de aanvragen
en zijn daarmee onzeker.

ln de raadsinformatiebrief van 10 december 2024 heeft het college in reactie op de motie vreemd Voorrang
Montfoorters en Linschotenaren op nieuwbouwprojecten De Bleek fase 1 en Park Rapijnen en onderzoek
startersleningen aangegeven wat de kosten van een starterslening zijn. Wij willen u nogmaals meegeven
wat deze kosten zijn:

De kosten van de starterslening zijn als volgt:
 Kostensoort
 rentekosten ivm aantrekken lening                                    € 15.000,-
 beheervergoeding aan SVn (Stimuleringsfonds-                         € 2.295,-
 Volkshuisvesting)
 Structureel                                                          € 17.295
 variabele kosten                                                     circa € 4.000
 Totaal ¡aarliikse kosten                                             € 21.295.-

Toelichting kosten tabel:
     -    Over de geleende € 500.000 moet rente worden betaald, het rentetarief is op dit moment zon 3%, dus €
          500.000 x 3% = € 15 000 perjaar (obv aflossingsvrije lening)
     -    SVn rekent voor het beheren van de starterslening een vast bedrag van €2.295,-.




                                                                           Gemeente Montfoort l Kasteetplein 5 l 34171G Montfoort
                                                              Postbus 41 l 3417 ZG Montfoort l T 0348-476400 l info@montfoort.nl

                                                                                                          www.montfoort.nt
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                    Gemeente
                                                                                    Montfoort


        De variabeie kosten zijn O,57% over de uitstaande schuldrest van de verstrekte leningen, zolang er niet met
        aflossing wordt gestart Deze kosten zijn variabel, omdat de starter pas vanaf 4 of 7 iaar met aflossing hoeft te
        starten1. Wanneer er pas na 7 jaar gestart wordt met aflossing van alle leningen, dan ziin de iaarlijkse kosten
        (voor 7 jaar) circa € 4 000,-

Bovenstaande kosten betreffen een revolverende lening. Het college meent dat dit in het kader van de be-
zuinigingsoperatie niet aan de orde kan zijn en er geen sprake is van een integrale afweging. Het college
stelt voor om een niet-revolverende starterslening te ontwikkelen, waarvan de kosten mogelijk lager uitvallen
en er geen sprake is van een structurele druk op de begroting.

De gemeente zal een lening van € 500.000,- bij de BNG moeten aantrekken. Deze lening wordt gekoppeld
aan de looptijd waarover de leningen worden doorverstrekt aan de starters. De startersleningen gelden voor
een periode van 30 jaar. Om dat te financieren zullen we dus ook een BNG lening voor die periode af moe-
ten sluiten. De gemeenteraad kan besluiten om, op voorstel van het college, deze leningen eenmalig te ver-
strekken (dus geen revolverend fonds) De eerste drie jaar staat de gemeente dan definitief aan de lat voor
de rentekosten (€ 15.000,--) en de variabele kosten (€ 2.850,--) van deze lening. Als eigenaren niet in staat
zijn om na drie jaar de rente en aflossing te betalen leidt dat tot meerkosten van de gemeente. Omdat de
rentekosten in principe voor drie jaar door ons gedekt moeten worden is het verstanding om in het initiatief-
voorstel op te nemen dat we een reserve aanleggen ter hoogte van minimaal 3 jaar de rentekosten en de
opslag voor de beheerskosten (in totaal afgerond € 55.000,--). Daarmee voorkomen we dat dit structureel in
de meerjarenbegroting gaat doorwerken waardoor we op andere posten moeten gaan bezuinigen. De be-
heersvergoeding SVn zit al structureel in de begroting omdat we nog een starterslening vanuit het verleden
hebben lopen.

ln de voorwaarden van de startersleningen staat opgenomen dat er na afloop van het 3dejaar wordt getoetst
op voldoende inkomen om te gaan aflossen. Na afloop van het 6de, lode en l5de jaar wordt er een hertoets
gedaan ofde aanvrager dan wel aan haar verplichting kan voldoen. Als er na 15 jaar nog geen financierings-
ruimte is wordt de periode verlengt tot en met 30 jaar. ln het meest ongunstigste geval wordt de restschuld
na 30 jaar kwijtgescholden en krijgt de gemeente het geld niet terug. De verwachting dat dit gebeurt is erg
klein omdat sinds 201 3 woningkopers verplicht zijn om minimaal annuïtair af te lossen. Dus een Starter met
een Starterslening heeft naast de Starterslening ook een hypotheek bij een andere geldverstrekker waar in
de ioop der jaren wel rente en aflossing ¡s betaald, dus normaiiter zou er aan het einde van de looptijd van
de Starterslening voldoende financieringsruimte zijn. Maar het risico is er wel en gedurende de tijd dat er niet
afgelost wordt, betaalt de gemeente alle kosten zonder dat er ontvangsten / aflossingen worden ontvangen

De baten zijn incidenteel. Er kan jaarlijks creditrente ontvangen worden over de lening, die we uitzetten bij
SVn. Zolang er een bedrag aan lening openstaat bij de SVn, dan wordt daar creditrente over berekend.
Echter als bijvoorbeeld de € 500.000,- meteen verleend wordt door de SVn omdat er vrij snel 10 startersle-
ningen worden verstrekt, dan is er geen openstaand bedrag meer waarover creditrente berekend en ontvan-
gen kan worden. Dat maakt dit een onzekere baat en lastig in te schatten.

Gelet op bovenstaand punt zal de gemeente voor dit geheel een voorziening (we gaan namelijk een ver-
plichting aan, maar onzeker is wanneer die verplichting volledig is ingelost) moeten treffen en deze voor
maximaal 30 jaar moeten aanhouden.




 SVn doet cf haar regelingen na 3 jaar een toets of de aanvrager van de lening aan haar rente + aflossingsverplichting
kan voldoen t.a.v. de aangegane starterslening. Zo niet, dan wordt pas na het 6de jaar weer een hertoets gedaan of de
aanvrager dan wel aan haar verplichting kan voldoen


                                                                    Gemeente Montfoort l Kasteelplein 5 l 3417JG Montfoort
                                                       Postbus 41 j 3417 ZG Montfoort l T 0348-476400 l info@montfoort.nl

                                                                                                   www.montfoort.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                     Gemeente
                                                                                     Montfoort


Indien besloten wordt tot een starterslening is het advies om deze te maximeren op 10, ongeacht of het wel
of niet een succes wordt. Zodra de wens ontstaat om toch dit aantal te gaan verhogen, dan stijgen de struc-
turele en variabele kosten mee. 2Ook dat is dan ongedekt.

Alternatieven
Zoals gemeld in de raadsinformatiebrief van 10 december heeft het college, in reactie op de motie vreemd
  Voorrang Montfoorters en Linschotenaren op nieuwbouwprojecten De Bleek fase 1 en Park Rapijnen en on-
derzoek startersleningen, aangegeven dat er alternatieven zijn om starters te ondersteunen. Er zijn diverse
landelijke mogelijkheden en regelingen waarmee starters hun financiële positie op de woningmarkt kunnen
verbeteren. Het Rijk vindt het ook belangrijk om starters te ondersteunen en stelt daarom medio dit jaar (wel-
licht kan dit ook Q3 worden) het Nationaal fonds betaalbare koopwoningen in.

Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen
Het doel van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen is om starters met een middeninkomen te hel-
pen bij het kopen van een nieuwbouwwoning. Het Rijk stelt € 70 miljoen beschikbaar. Ontwikkelaars kunnen
bij het fonds een aanvraag voor kopers ondersteuning indienen, waarmee woningen voor een lagere prijs
dan de marktwaarde aan de starter kunnen worden verkocht. Er geldt een cofinanciering van 25% van de
kopersondersteuning. De bijdragen van ontwikkelaars vloeien weer terug naar het fonds, wat bijdraagt aan
de revolverende werking van het fonds Er wordt gebruik gemaakt van de reeds bestaande KoopStart-rege-
lirig.
Het beheer van dit fonds komt in handen van SVn en stichting Op Maat. Voordeel voor de koper is dat een
betaalbare woning binnen handbereik komt, hierbij zijn zij er wel van afhankelijk of een ontwikkelaar wonin-
gen aan het fonds aanbiedt. Het voordeel voor de gemeente is dat het bijdraagt aan de ambitie en doelstel-
lingen maar het geen geld en capaciteit kost.

Andere moqeliikheden
Wanneer € 500.000 beschikbaar wordt gesteld voor de starterslening kunnen siechts 10 jongeren worden
geholpen. Dit zijn dan the lucky few. Er geldt wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Na deze 10 kunnen er
geen jongeren meer geholpen worden. Met de inzet op andere terreinen probeert het College een groter be-
reik te hebben waarmee meer staters worden geholpen. Er wordt dan ook ingezet op:

           Creëren van woningaanbod
           De focus ligt op betaalbare woningbouw. n alle grotere projecten worden betaalbare woningen gere-
           aliseerd. Daarnaast wordt ingezet op differentiatie van woningen, zodat doorstroming kan plaats vin-
           den. Daarbij wordt ook extra gekeken naar de behoefte van ouderen, waardoor er grotere woningen
           vrij komen. Met al deze beleidsmatige keuzes komen er meer woningen beschikbaar voor starters.

           Beschikbaarheid en doorstroming
           ln de huisvestingsverordening wordt van de wettelijke mogelijkheid gebruik gemaakt om ook net zo-
           als bij de sociale huurwoningen bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen een huisvestingsvergun-
           ning af te geven. Hiermee zorgen we voor dat deze woningen aan de lage en middeninkomens wor-
           den toegewezen. Daarnaast zetten we ook met deze verordening in op het bevorderen van de door-
           stroming. Dit met de regel van Groot naar Beter en de nieuwe voorrangsregels bij de nieuwbouw be-
           taalbare koop en middenhuur waar bij mensen die een sociale huurwoning achterlaten voorrang krij-
           gen. Hiermee komen er meer woningen beschikbaar en profiteren starters daar ook weer van. Ook
           is opgenomen dat bij betaalbare koop voor 50% lokaal kan worden toegewezen. Hiermee zorgen we


2   lmmers de starter kan over de aflossing 30 jaar doen. Dit leidt er toe dat wanneer dat de gemeente dan ook opnieuw
voor   30 jaar de lening bij BNG aangaat met de daarbij behorende kosten


                                                                     Gemeente Montfoort l Kasteelplein 5 l 34171G Montfoort
                                                        Postbus 41 l 3417 ZG Montfoort l T 0348-476400 l info@montfoort.nt

                                                                                                    www.montfoort.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                                Gemeente
                                                                                Montfoort


        ervoor dat de woningzoekenden van Montfoort en Linschoten ook echt ¡n de eigen gemeente kun-
        nen biijven wonen en zorgen we voor doorstroming in de woningmarkt in de gemeente.

        Gemeente Montfoort heeft een doelgroepenverordening waardoor bij nieuwbouwprojecten betaal-
        bare woningen voor lage en middeninkomens worden gerealiseerd én zorgt er tevens voor dat deze
        behouden blijven voor de doelgroep. De verordening regelt de maximum prijsgrenzen voor de wo-
        ningcategorieën sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.


Aandachtspunten/ kanttekeningen bij het raadsvoorstei
Aanpassing van de voorgestelde verordening starterslening gemeente Montfoort 2025
De voorliggende startersleningsverordening komt niet overeen met het modelverordening van de SVn. Er
ontbreekt bijvoorbeeid een artikel waarin verwezen wordt naar de productspecificaties van SVn. Hierdoor
wordt een product beschikbaar gesteld waarvan de voorwaarden onduidelijk zijn die van toepassing zijn op
de staterslening.
Daarnaast kloppen een aantal verwijzingen niet. Zo staat in artikel 3 lid 1: Het college toetst de aanvraag
aan artikel 2 en 3. Het college ¡s bevoegd om, met ¡nachtneming van het bepaalde in deze verordening, te
bepalen ofde aanvragereen starterslening mag aanvragen bij SVn. De verwijzing moet artikel 4 en 5 zijn.
Ook wordt het begrip verwervingskosten gehanteerd. Deze term wordt al jaren niet meer gebruikt.
Voor de uitvoerbaarheid van de regeling is het van belang dat deze overeenkomt met de modelverordening
van de SVn en niet strijdig is met wet- en regelgeving en productspecificaties. ln ieder geval moetartikel 2
en 8 uit worden gebreid met de zin: De verordening is in overeenstemming met de productspecificaties Star-
terslening van SVn en de deelnemingsovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente Montfoort en SVn.
Anders ontstaat er een onwerkbare situatie.

Andere gemeenten en de starterslening
ln het raadsvoorstel is aangegeven dat andere gemeenten ook een starterslening hebben. Dit klopt, maar de
situatie waarmee de starterslening daar is aangegaan ligt anders dan in de gemeente Montfoort. Montfoort is
in 2010 gestart met een starterslening. ln 2021 heeft de raad besloten om de regeling stop te zetten. Van de
SVn-rekening courant is toen een opname van € 150.000 gedaan. ln bijvoorbeeld Lopik is de starterslening
nooit beëindigd. Zij hebben met hun keuze van het verhogen van het bedrag van de starterslening naar
€ 50.000 geen nieuwe financiële middelen hoeven aanwenden. Voor Montfoort geldt dit anders en moet er
nu geld worden geleend om deze beschikbaar te kunnen stellen.

lnzet startersleninq bij Park Rapiinen onwaarschiinliik
ln het raadsvoorstel wordt aangegeven om de starterslening o.a. in te zetten bij het nieuwbouwproject Park
Rapijnen. De start van de verkoop van dit project zou een goede aanleiding kunnen zijn om te starten met
het aanbieden van een starterslening, echter is de starterslening niet exclusief voor financieringsaanvragen
voor nieuwbouwwoningen, maar ook voor het financieren van een bestaande koopwoning. Op het moment
dat de starterslening aangevraagd kan worden kan het dan ook voorkomen dat niet alle beschikbare lenin-
gen exclusief worden ingezet voor Park Rapijnen.

De projectontwikkelaar van Park Rapijnen heeft kenbaar gemaakt dat de verkoop start per 11 maart a.s. De
verkoop van de woningen in Park Rapijnen zal dan ook gestart worden voordat het voorstel is vastgesteld,
de verordening is opgesteld en SVn de regeling heeft kunnen open stellen voor de gemeente. Daarnaast
dient ook nog afstemming plaats te vinden met de ontwikkelaar zodat de regeling kan worden opgenomen in
het verkoopproces om geïnteresseerden en potentiële kopers voldoende te informeren van de instellen van
de starterslening.




                                                                Gemeente Montfoort l Kasteelptein 5 l 3417JG Montfoort
                                                  Postbus 41 l 3/.17 ZG Montfoort l T 0348-476600 l Lnfo@montfoort.nL

                                                                                              www.montfoort.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                                  Gemeente
                                                                                  Montfoort


Ambtelijk zal dit ook de nodige werkzaamheden verlangen en uitwerking vergen waardoor het niet mogelijk
is om de starterslening voor dit project mee te kunnen nemen.

Aanvullend zijn er reeds 1500 inschrijvingen op Park Rapijnen, waarvan een significant aandeel uit Linschoten
afkomstig is. Het invoeren van de starterslening schiet hierdoor het doel voorbij. De starterslening kan meer-
waarde bieden bij andere projecten reeds in ontwikkeling in Montfoort en Linschoten.


Concl uderend
Het coilege wilde aan u als initiatiefnemer de in deze memo opgenomen informatie meegeven zodat u een
wel overwogen voorstel kunt voorleggen aan de raad over de inzet van een starterslening waaraan financi-
ele consequenties verbonden zijn en er op andere wijze al wordt ingezet op het verbeteren van de positie
van de starter van Montfoort en Linschoten.


Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd.

Hoogachtend,

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VA                 MONTFOO
desecretaris               de




M.H. van derVeer                        mr. P.J. v        arts         -de Jong


Bijiage(n)
Raadsinformatiebrief dd 1 0 december 2024 motie vreemd voorrang Montfoorters en Linschotenaren op
nieuwbouwprojecten De Bleek fase 1 en Park Rapijnen en onderzoek startersleningen




                                                                  Gemeente Montfoort l Kasteelplein 5 l 3417]C Montfoort
                                                     Postbus 41 l 3417 ZG Montfoort l T 0348-476400 l info@montfoort.nl

                                                                                                 www.montfoort.nl
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>