<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Uitwerkingsdocument
        SPVE en BKP
         Dalweg Soest
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Colofon
Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van gemeente Soest
Rotterdam, 17 februari 2022




JAAP GRABER

in samenwerking met


 BGSV          bureau voor stedenbouw en landschap
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                               Uitwerkingsdocument
                                       SPVE en BKP
                                         Dalweg Soest
Inhoud
1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Deel 1 -Stedenbouwkundig Programma van Eisen
3. Groen landschap water  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

4. Functies  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

5. Duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

6. Verkeer en Parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

7.Milieutechnische uitgangspunten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Deel 2 - ruimtelijk kader
8. De kernwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

9. Ruimtelijke hoofdopzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

10. Stedenbouwkundige randvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

11. Beeldkwaliteit architectuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

12. Beeldkwaliteit buitenruimte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Deel 3 - Bijlage
Proefverkaveling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1. Inleiding
De gebiedsontwikkeling Dalweg betreft het gebied tussen de Beukenlaan en de Soesterengweg. Aan de
noordzijde van de Dalweg betreft het de locatie van sporthal Beukendal, het politiekantoor, de omgeving
van het gemeentehuis en de openbare ruimte tot de aan de noordzijde gelegen woonbebouwing. Aan
de zuidzijde van de Dalweg bestaat het gebied uit de (openbare) omgeving van sportboulevard De Engh,
medisch centrum Meander en wooncomplex Molenschot. Voor het gehele gebied is in november 2020
de Gebiedsvisie Dalweg vastgesteld.

Aanleiding voor de ontwikkeling is het verdwijnen van het politiekantoor en de sporthal aan de
noordzijde en de vernieuwing van de sportboulevard aan de zuidzijde. Op de vrijgekomen gronden aan
de noordzijde ontstaat ruimte voor het toevoegen van woningbouw, van groen en het versterken van de
ontmoetingsfunctie. De wens van de gemeente om van het gemeentehuis meer een toekomstbestendig
gemeentehuis met meerdere publieke functies te maken, is een onderdeel van de totale visie waarbij
verbinden en ontmoeten belangrijke pijlers zijn. Dit onderdeel wordt in dit uitwerkingsdocument SPVE
en BKP niet direct meegenomen. Het gemeentehuis ligt midden in het plangebied en is binnen de visie
een belangrijk puzzelstuk. Over het toekomstbestendige gemeentehuis, wat overigens een werktitel is en
geen definitieve benaming, volgt een apart besluitvormingstraject.

De ontwikkeling biedt kansen om de kwaliteit van het groen te vergroten, het gebied meer
toekomstgericht te maken, en tegelijkertijd wensen uit de woonvisie te realiseren. In de Gebiedsvisie
is beschreven dat het gaat om een integrale ontwikkeling die is gebaseerd op drie kernwaardes:
landschap en groen, samenleving centraal en toekomstbestendig leefklimaat. In de uitwerking van
verschillende deellocaties worden de kernwaarden verder geconcretiseerd. De volgende vier deellocaties
zijn te onderscheiden; rondom het gemeentehuis, rondom de sportboulevard, de Dalweg zelf en (het
voorterrein van) Molenschot/Meander. De verschillende deellocaties volgen in hun uitwerking een eigen
traject, maar passen allen binnen de ambities van de gebiedsvisie en dragen bij aan het realiseren van de
kernwaarden.

Aanvullend op de gebiedsvisie worden twee documenten opgesteld die de kaders aangeven
voor ontwikkelingen. Een globaal bestemmingsplan (met uit te werken woonbestemming)
die de planologische kaders aangeven en de ontwikkeling mogelijk maken. Daarnaast een
uitwerkingsdocument dat de (harde) beleidsmatige uitgangspunten en ambities vastleggen (het SPvE)
en waarin de kwalitatieve doelstellingen staan beschreven (een uimtelijk kader). Onderdeel daarvan is de
beschrijving van de beeldkwaliteit voor zowel het landschap als de bebouwing. Zij vormt een inspirerend
document voor partijen (zowel marktpartijen als de gemeente) die de uitwerking van de bebouwing
en de openbare ruimte ter hand gaan nemen. Op basis van het uitwerkingsdocument kan voor de
ontwikkeling van het gebied een tender worden uitgeschreven.

Tijdens het opstellen van het uitwerkingsdocument heeft participatie plaatsgevonden met de omgeving.
Er zijn meerdere gesprekken geweest met direct omwonenden en er heeft een brede informatie
bijeenkomst plaatsgevonden. De gemaakte opmerkingen hebben invloed gehad op voorliggend
document. Bij de nadere uitwerking, na de tenderfase, zal opnieuw participatie plaats vinden.




                                               5 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>plangebied gebiedsvisie




plangebied bestemmingsplan




plangebied uitwerkingsdocument en tender


                                           6 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Het plangebied
Het gebied waarop de gebiedsontwikkeling Dalweg, zoals beschreven in de Gebiedsvisie, betrekking
heeft, betreft zowel de terreinen aan de noordzijde van de weg, waar ontwikkelingen mogelijk zijn,
als de zuidzijde van de weg, als de Dalweg zelf vanaf de rotonde tot en met de Soesterengweg, met
uitloop richting het kruispunt bij Albert Cuyplaan. Voor de integrale ontwikkeling aan de noordzijde
wordt via een tender een partij gezocht voor de ontwikkeling van woningbouw. Om deze ontwikkeling
mogelijk te maken is een bestemmingplanwijziging noodzakelijk. Het bestemmingsplan betreft alleen
het noordelijk deel van het Dalweggebied, daar waar een verandering van bestemming gaat plaats
vinden. In dit uitweringsdocument worden echter ook uitspraken gedaan over de Dalweg zelf en geldt de
beschreven beeldkwaliteit op hoofdlijnen ook voor de overzijde van de Dalweg. Het gebied waarover het
uitwerkingsdocument SPVE en BKP uitspraken doet is het plangebied van het bestemmingsplan én de
Dalweg.

Voor de herinrichting van de Dalweg neemt de gemeente het initiatief. Dit kan plaatsvinden binnen het
bestaande bestemmingsplan. Een onderzoek naar de ontsluitingsstructuur in relatie tot het profiel moet
nog plaatsvinden. In het SPvE komt de Dalweg zijdelings aan bod omdat een herinrichting invloed heeft
op met name de ontsluitingsroutes voor langzaam verkeer in het gebied zelf.

Ontwikkelingen rondom de sportboulevard lopen al. Voorstellen voor uitbreiding van het bestaande
gebouw en herinrichting van de openbare ruimte passen binnen de gebiedsvisie. Voorzieningen voor
inspanning en ontspanning zijn aanvullend op de voorzieningen voor ontmoeten en verbinden rondom
het gemeentehuis. Plannen voor met name de inrichting van de buitenruimte moeten worden afgestemd
op o.a. het profiel van de Dalweg en het gewenste landschappelijk beeld zoals opgeschreven in het
ruimtelijk kader (beeldkwaliteitsplan landschap).

Ontwikkelingen aan de Dalweg, zijde Molenschot, zijn op de korte termijn niet te verwachten. Wel is
bij een herinrichting van de Dalweg en het creëren van een landschappelijker beeld, het wenselijk hier
met een herinrichting van het openbaar gebied op aan te sluiten. Mochten er andere initiatieven (gaan)
spelen dan gelden de in deze visie genoemde ambities en uitgangspunten als randvoorwaarde. Juist
de combinatie van functies, de onderlinge fysieke verbindingen en samenhangende landschappelijke
beeldkwaliteit dragen bij aan de identiteit van het geheel.

Op de kaarten op pagina 6 is te zien hoe het gebied van de Gebiedsvisie zich verhoudt tot het
gebied waarvoor een bestemmingsplanwijziging in voorbereiding is en het gebied waarvoor
dit uitwerkingsdocument geldt. In een tender zal gevraagd worden een plan te maken voor het
gebied waarvoor het bestemmingsplan in voorbereiding is en een visie op het gebied van het
uitwerkingsdocument.

Leeswijzer
Dit uitwerkingsdocument SPVE en BKP bestaat uit drie delen. In deel 1 bevat het Stedenbouwkundig
programma van Eisen met alle technische kaders. Kaders die volgen uit de huidige situatie, uit reeds
gemaakte afspraken en uit vigerend beleid. Aangevuld met eisen en wensen op verschillend (niet
ruimtelijk) gebied. Deel 2 bevat het Ruimtelijk Kader. Daarin wordt het beeld beschreven dat we voor
ogen hebben voor het gebied en worden de doelstellingen beschreven waaraan de uiteindelijke
verkaveling moet voldoen. In het onderdeel Beeldkwaliteit zijn de spelregels voor de bebouwing en
de inrichting van de buitenruimte beschreven. Deel 3 bevat een proefverkaveling. Hierin is getoetst of
binnen de kaders een haalbaar plan mogelijk is.
In principe kan deel 2, Ruimtelijk Kader, ook als losstaand document gelezen worden. De belangrijkste
uitgangspunten uit deel 1 staan hierin opnieuw, maar dan meer integraal, opgeschreven.




                                                7 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>             Deel 1
  Stedenbouwkundig
programma van eisen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Soest 1900               Soest 1933




Soest 1980               Soest 2021




             10 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3. Groen, landschap, water en klimaat
Bestaande situatie
De kern Soest is ontstaan langs linten rond en op de hoger gelegen Soester Eng. Deze oude linten
vormen nu nog steeds de hoofdstructuur van de kern. Tussen de linten, bovenop de Eng, ligt een
groene verbinding die open en weidse delen van de Eng met elkaar verbindt. Tussen de linten liggen
verschillende intieme verbindingen die van laag, via hoog de linten met elkaar verbinden en waarlangs
houtwallen en hagen liggen. Binnen deze structuur is ook de Dalweg één van de verbindende routes.

De tegenwoordige Soester Eng (“Den Eng” of “Neng”; elders Es of Nes), is bouwland, dat in de loop der
tijden is opgehoogd. De Eng ligt op een uitloper van de stuwwal van de Utrechtse heuvelrug. Vanaf de
late middeleeuwen werd de oorspronkelijke zandgrond vruchtbaar gemaakt door het aanbrengen van
potstal. Potstal zijn heideplaggen, doortrokken met de mest van schapen en ook koeien. Aan het begin
van de winter stonden de dieren in de stallen laag en tegen het voorjaar stonden ze hoog, de stallen
werden dan uitgemest en de potstal werd voor het bouwland gebruikt, waardoor de Eng in de loop
der eeuwen steeds hoger werd. Dit hoogteverschil is goed te zien op het doorgetrokken stuk Dalweg.
Door afgraving is daar echter wel een bres geslagen in de landschappelijk zo mooie Eng. Een deel van
de Dalweg (buiten de huidige planlocatie) werd vroeger de Kerksholleweg genoemd (naar zijn route
tussen de lange Brinkweg en de Rooms Katholieke kerk) was vroeger een holle weg, evenals de Prins
Bernhardlaan en Kolonieweg. Bij de herinrichting van de Dalweg in 1992 (onderdeel van de locatie) is dit
als inspiratie genomen en is geprobeerd het beeld van de holle weg zichtbaar te maken door middel van
een ‘verdiepte’ ligging met grondwallen aan beide zijden. Rondom de kruising werd in de inrichting gele
halfverharding toegepast als verwijzing naar de Eng. Deze verharding is inmiddels vervangen door gras
en hagen. Door zijn ruime opzet en de grote openheid bij de kruising door het ontbreken van bomen,
mist het de herkenbaarheid en de intimiteit van een holle weg, zoals die wel bij een aantal andere routes
nog aanwezig is.




                                               11 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>            Groene verbinding tussen de Engen




            Het plangebied en de hoger gelegen Eng




              hoogte verschil in het gebied


12 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Het bestaande groen in het visiegebied is grotendeels afkomstig van de oorspronkelijke houtwallen
langs routes over de Eng. Ook is een aantal bomenrijen afkomstig van een boomkwekerij die hier in
de jaren ’30 aanwezig was. De bomen zijn uitgegroeid tot grote volwassen bomen en waardevol om
hun natuurwaarde en hun beeld. Vanwege hun leeftijd zijn echter niet alle bomen toekomstbestendig.
Meerdere bomen in het gebied staan op de monumentale bomenkaart van Soest. Naast individuele
bomen en houtwallen is een aantal bosschages aanwezig met onderbegroeiing die onderdeel is van
de groenstructuur van Soest en een belangrijke rol spelen in de verbinding tussen de noordelijke en
zuidelijke Eng. Deze bosschages bevinden zich op de overgang naar de aansluitende woonbebouwing en
betreffen de 4 op de kaart aangegeven zones.
Langs een aantal wegen, Beukenlaan en Dalweg staat laanbeplanting. Beide zijn als laanstructuur niet
continu. Daarnaast staan er verschillende waardevolle solitaire bomen en is er een bosplantsoen. Aan de
zuidzijde staan rondom de sportboulevard waardevolle groenstructuren.

Het gehele ontwikkelgebied loopt op van circa +6 aan de zijde van de Beukenlaan tot +14 bij de
Soesterengweg. De beide gebieden aan weerszijden van de Dalweg en de Dalweg zelf kennen een
ander hoogteverloop. De grondwaterstand in het hele gebied is diep en ligt op ongeveer 2 a 3 meter
NAP. Aan de zijde van de Beukenlaan kan het nat zijn bij veel regenval. De hogere delen kennen bij
droge perioden uitdrogingsverschijnselen. Het plangebied ontvangt het water van de van nature hoger
gelegen percelen zonder dat er schade ontstaat. Het vangt water van heftige buien op en er vindt weinig
transport over de grenzen van het plangebied plaats. Tijdens heftige buien ontstaat, mede door de
hoogte verschillen, overlast aan de tuinzijde van het gemeentehuis en op de Dalweg aan de zijde van
de rotonde Beukenlaan. Dit levert op doorgaande wegen begaanbaarheidsproblemen op. In het gebied
bevindt zich alleen rondom het gemeentehuis open water, in de vorm van een formele vijver met een
harde (gebouwde) oever.

Uitgangspunten
Met de ontwikkeling beogen we een zo groot mogelijk aaneengesloten groengebied te maken.
Daarbij moeten de houtwallen worden ingepast en zoveel mogelijk van de waardevolle delen van het
bosplantsoen. Laanstructuren, met name langs de Beukenaan en houtwallen, worden aangeheeld.
Solitaire bomen en monumentale bomen met voldoende toekomstwaarde moeten worden ingepast.
Wanneer dit niet mogelijk is moeten de gekapte bomen binnen het gebied worden gecompenseerd. Zie
ook de nota bescherming en kap van bomen (De groene parels van Soest). De inrichting moet aansluiten
op de beschreven beeldkwaliteit in het Ruimtelijk Kader (deel 2 van dit document).

Om een groen woonmilieu te kunnen garanderen wordt een richtlijn gehanteerd van minimaal 75m2
per woning, zoals de gemeente dat ook voor andere ontwikkelingen binnen de gemeente hanteert.
Hierbij telt een groen ingerichte tuin op een openbare parkeervoorziening als groen, mits er voldoende
gronddekking is voor vaste planten en heesters. Spelen is essentieel voor kinderen, daarom geldt dat 3%
van het openbaar gebied geschikt moet zijn om te spelen voor verschillende doelgroepen. Binnen het
ontwikkelgebied moet één openbare speelplek moet komen. De inrichting wordt afgestemd op de in het
Ruimtelijke Kader beschreven landschappelijke karakteristiek van de plek.

De bomenstructuur langs de Dalweg moet versterkt worden (aangeheeld en / of aangevuld met een extra
rij) om zo het profiel robuuster en meer continu te maken.




                                              13 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Bomeninventarisatie
rood=monumentale boom
donker groen = conditie goed+ behoudswaardig+ levenswachting10 +jaar
hoe lichter groen hoe minder van kwaliteit




                                                                       2       2
                                                                   3
                                                 1
                                                     1                     1


                                         1


                                     2




                                             1


                                 2



Groeninventarisatie
1 houtwallen (aangegeven in bestemmingsplan)
2 bosplantsoen (waardevol )
3 overig groen

                                                           14 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>De inrichting draagt bij aan het behouden en versterken van lokale biotopen en ecosystemen. Dat
betekent inheemse beplanting en het vergroten van de biodiversiteit. Zowel bebouwing als de inrichting
van de openbare ruimte is natuurinclusief en draagt bij aan het versterken van leefgebieden voor flora
en fauna. Extra aandacht moet daarbij besteed worden aan de nu al in het gebied aanwezige vogels en
aan vleermuizen. Nieuwe bomen planten in de volle grond en op voldoende afstand van bebouwing
zodat ze de ruimte hebben om uit te groeien. Houd daarbij rekening met de ondergrondse infrastructuur
en eisen die de nutspartijen daaraan stellen. Hanteer daarbij het Handboek bomen om te komen tot
groeiplaatsverbetering: de juiste boom op de juiste plaats.

Het hoogteverloop binnen het gebied blijft. Dit kan worden gebruikt om parkeren uit het zicht op te
lossen. Overlast door te snel afstromen van water moet worden voorkomen maar hoogteverschillen
kunnen wel gebruikt worden om water naar plekken te leiden waar het kan infiltreren en naar het
grondwater kan stromen. Doel is het zoveel mogelijk binnen het plangebied vasthouden van water, ook
bij flinke buien.
Het is wenselijk bij herinrichting van het terrein het hoogteverloop (sterker) zichtbaar te maken en
daarmee de beleving van de Eng te versterken.

Het gebied moet klimaatbestendig worden ingericht. Dat betekent dat maatregelen worden genomen
ter voorkoming van hittestress en dat water zoveel mogelijk binnen het gebied wordt vastgehouden en
vertraagd wordt afgevoerd, zonder dat dit overlast veroorzaakt. De uitgangspunten en ambities (streven
naar) zijn hieronder genoemd:
•    Streef naar 100% infiltratie van water in het gebied met zo min mogelijk technische oplossingen.
•    Uitgangspunt is het vasthouden van water binnen het gebied en onderbouw aan de hand
     van berekeningen dat doelen met betrekking tot hemelwater worden bereikt. Bij voorkeur 30
     mm statische berging en een flinke “dynamische” berging zodat buien van 60 mm/uur geen
     wateroverlast veroorzaken en het gebied en bij omringende wegen.
•    Minimaliseren van de verharding en waar mogelijk (in overleg met het team Realisatie) toepassen
     van doorlatende verharding
•    Hemelwater niet lozen op het riool maar infiltreren en bufferen (bijvoorbeeld met wadi’s, kratten,
     kelder, daken etc)
•    Voorkomen van onbedoelde stroming over het maaiveld van hoog naar laag (aandachtspunt bij
     parkeerplaatsen/garages in de helling)
•    Streef daarbij naar groene daken en wadi’s of andere zichtbare voorzieningen in het openbaar
     gebied, en of genut bestaande infiltratievoorzieningen.
•    Streef naar hergebruik van water in het gebied (bijvoorbeeld voor bewatering)
•    Voor de ontwikkeling aansluiten op het Gemeentelijke Water en Rioleringsplan 2018-2022 (GWRP).
•    Hanteer klimaateffectatlas Vallei en Veluwe als basis voor de stresstest
•    Streef ernaar aan te sluiten op de klimaatafspraken binnen de provincie Utrecht

Voor de inrichting van de openbare ruimte is de Leidraad Fysieke Leefomgeving Soest uitgangspunt.
Vanwege de hoge ambitie op het gebied van klimaatbestendigheid en het beoogde beeld is het mogelijk
dat op punten wordt afgeweken van de LFS, mits de voorstellen integraal tot stand zijn gekomen. Het
ontwerp van de inrichting moet goed worden afgestemd met de beheersders van het team Realisatie
van de gemeente Soest zodat ook op de lange termijn de beoogde inrichting en kwaliteit kan worden
gegarandeerd.

In het kader van de zorgplicht moet bij de werkzaamheden rekening worden gehouden met alle in het
plangebied aanwezige dieren en planten. Met de werkmethode en planning/fasering moet hier rekening
mee worden gehouden.




                                              15 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Bestaande situatie en functies


       wonen laagbouw
       wonen appartementen
       wonen met zorg
       zorgvoorzieningen
       medische voorzieningen
       sport
       gemeentehuis
       politiebureau
       atelier/cultuur




                                 16 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>4. Functies
Bestaande situatie
De gebouwen in het gebied zijn relatief nieuw en hebben geen cultuurhistorische waarde. Anders
is dat met de in het gebied aanwezige houtwallen. Deze maken deel uit van het oorspronkelijke
cultuurlandschap van de Eng en de aan beide zijden gelegen linten. Ook ligt op het hele gebied een hoge
verwachtingswaarde voor archeologie.

Het gebied rondom de Dalweg is een groengebied met een sterk versnipperd karakter. Er staan grote
gebouwen, mooie groengebieden met hagen en volwassen bomen, maar het is ook een optelsom van
parkeerterreinen en snippergroen. De openbare ruimte wordt weinig verschillende partijen gebruikt om
te verblijven. Dat geldt ook voor de tuin aan de oostzijde van het gemeentehuis. Vooral door jongeren
worden deze plekken gebruikt om te hangen of te voetballen.
Het gemeentehuis is een markant en herkenbaar gebouw dat zich duidelijk presenteert aan de Dalweg.
Het is van een hoge architectonische kwaliteit is, dat aanknopingspunten biedt voor nieuwbouw (zie
beeldkwaliteitsplan Dalweg). De waterpartij, het voorplein en de achterliggende tuin maken deel uit
van het architectonische ensemble. Het gemeentehuis heeft momenteel vooral een kantoorfunctie met
een publieksbalie. Deze functie zal het ook in de toekomst behouden, al dan niet aangevuld met ander
programma..
De politie gaat verhuizen waardoor het huidige gebouw leeg komt te staan. Datzelfde geldt voor de
sporthal Beukendal. Bij het politiebureau bevindt zich een brandweerpost.
Aan de overzijde van de Dalweg staat Sportboulevard de Engh, met een parkeerterrein en een
buitenterrein. Momenteel vindt vernieuwing van het complex plaats, waarbij bebouwing wordt
toegevoegd en het buitenterrein met parkeerplekken, voorplein en fietsenstallingen opnieuw worden
ingericht.
In de groenzone tussen Dalweg en het terrein van de sportboulevard staat een paviljoen dat in gebruik is
door een kunstenaar als werkruimte.

Uitgangspunten
Het creëren van een gebied met een grote variatie aan functies en een breed maatschappelijk
programma aan beide zijden van de Dalweg staat centraal. De verschillende functies versterken elkaar en
kunnen elkaar aanvullen.

De gezondheidsfuncties en sport aan de zuidzijde van de Dalweg spelen daarbij een belangrijke
rol. Uitgangspunt bij ingrepen aan deze zijde van de Dalweg is het vergroten en verbeteren van de
zichtbaarheid van de functies, bijvoorbeeld door het maken van uitnodigende entrees. Rondom
de entrees moet plek zijn voor ontmoeten en ontspannen met verblijfsplekken en aantrekkelijk
vormgegeven buitenruimten. Daarvoor liggen, naast de reeds ingezette ontwikkelingen transformatie
van de ligweide naast de sporthal tot een groene sport en ontmoetingsplek (inspannen en ontspannen),
kansen. Dezelfde kansen liggen er voor de Dierenweide die mits beter toegankelijk een rol kan spelen
binnen het thema beleven en ontmoeten.

Voor de noordzijde ligt de focus op maatschappelijk-culturele programma’s. De gemeente onderzoekt
of de rol van het gemeentehuis in de samenleving breder zou kunnen zijn dan momenteel het geval is.
Het gaat dan om het beter/intensiever gebruiken van de aanwezige ruimte in het gebouw door ruimte
te bieden aan culturele en maatschappelijke functies. Bijvoorbeeld het gebruik van de raadszaal als
theaterzaal, het na werktijd gebruiken van vergaderzalen als cursusruimte of de kantine transformeren
naar een openbare lunchroom. De ruimte hiervoor kan deels gevonden worden binnen het bestaande
volume door dubbelgebruik en mogelijk kan als gevolg van flexwerken het kantoordeel kleiner zijn dan
momenteel het geval is. Deze functieverandering heeft invloed op het parkeren.




                                               17 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>Daarnaast wordt rekening gehouden met eventuele uitbreiding van de functies en hiermee het
gebruiksoppervlak. Bij voorkeur een uitbreiding aan het bestaande gebouw vast/in het bestaande
gebouw van maximaal 1.100 m2 BVO. Voor deze uitbreiding moet het bijbehorend aantal
parkeerplaatsen in de parkeerbalans worden meegenomen. Behalve een binnenprogramma is het
programmeren van de openbare ruimte aan de voorzijde van het gemeentehuis een opgave. De huidige
verlaten en stenige ruimte moet transformeren naar een bruisende plek die ruimte biedt aan ontmoeting
en uitwisseling.

Brandweerpost
Aan de noordzijde van de Dalweg of aan de Beukenlaan zal de brandweerpost moeten worden ingepast.
Het gaat om een ruimtebeslag van circa 80m2 waar de wagen in kan staan. Vanuit daar moet de
wagen zonder barrières op de hoofdontsluiting kunnen komen. Volgens de VNG richtafstanden kan de
brandweerpost niet direct naast woningen worden gesitueerd. Wanneer afspraken gemaakt worden over
het moment van aanzetten van de sirene (pas op de Dalweg) en dit schriftelijk wordt vastgelegd kan van
de richtafstanden worden afgeweken.

Wonen
In het gebied worden woningen toegevoegd. Dit zijn er minimaal 160 en maximaal 250 en in
verschillende woningtypen en categorieën. Voor het woningbouwprogramma gelden de volgende
uitgangspunten:
•   Op basis van een proefverkaveling is het aantal van 200 woningen als streefaantal vastgesteld. Meer
    woningen is wenselijk mits dat niet ten koste gaat van de kwaliteit van het geheel.
•   Voor de ontwikkeling en het te realiseren programma is de doelgroepenverordening van toepassing.
•   Voor middeldure koopwoningen wordt gestreefd naar het hanteren van de maximale prijzen uit het
    masterplan wonen (4 ton) of wordt geadviseerd de NHG grens te hanteren.
•   De verdeling is vastgesteld op 25% sociale huur, 25% sociale koop en 50% markt (streven naar 25%
    middenduur 25% duur).
•   De sociale huurwoningen moeten worden verhuurd door een binnen de gemeente Soest toegelaten
    instelling (woningcorporatie).
•   Voor koopwoningen is zelfbewoningsplicht van toepassing.
•   De woningen zullen grotendeels uit appartementen bestaan, afgestemd op de behoefte binnen de
    gemeente. Een klein deel grondgebonden woningen in een bijzondere woningtypologie (bijv een
    patiowoning) is denkbaar, indien aanvullend op het bestaande aanbod van Soest.
•   In de ontwikkeling is het belangrijk dat vooral de doelgroepen starters en senioren een plek krijgen
    in het gebied en dat zij worden bediend met voor hen geschikte typologieën (in verschillende
    marktsegmenten). Het is een sterke wens ca 30% te realiseren als een (minimaal) 3 kamerwoning van
    70m2, die rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk is.
•   De ruimte rondom de appartementengebouwen wordt als openbaar gebied ingericht. Daar waar het
    gaat om buitenruimte, op bijvoorbeeld het dak van een parkeervoorziening die niet openbaar is, kan
    deze ook collectieve tuin voor bewoners worden ingericht, maar blijft openbaar toegankelijk.




                                                  18 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>5. Duurzaamheid
De ambities op het gebied van duurzaamheid zijn voor het gebied hoog. In het hele ontwikkelgebied
zullen maatregelen genomen moeten worden om het toekomstgericht te maken. De harde eisen (tussen
haakjes benoemd) en ambities voor een duurzame ontwikkeling zijn de volgende:

1. Maak het terrein klimaatbestendig, zowel op het gebied van water, als door het voorkomen van
hittestress en overlast door wind. Een eis is dat hitte, droogte en hevige neerslag niet mag leiden tot
schade aan gebouwen, functies en voorzieningen. De ambities met betrekking tot klimaatadaptie zijn:
•    Laat (regen)water infiltreren en houdt het vast; toon dit aan met een berekening
•    Maak zo min mogelijk verharding
•    Voorkom te veel oppervlakkig afstromen van water door hoogteverschillen
•    Sluit aan op de klimaatafspraken van de provincie Utrecht
•    Zorg voor voldoende schaduw – 40% van het oppervlak openbaar gebied en voor voldoende koele
     en schaduwrijke verblijfsplekken
•    Zorg dat kwetsbare functies en groen beschermd zijn tegen hitte en droogte
•    Zet bomen in de volle grond zodat zij groot kunnen uitgroeien
•    Let op detaillering van gebouwen bij hogere bebouwing die gevoelig is voor wind

2.    Natuurinclusief/biodiversiteit.
•    Maak ruimte voor volwassen bomen; zowel bij inpassen bestaande bomen als bij nieuwe bomen.
     Hanteer hierbij het Handboek bomen en de Leidraad Fysieke leefomgeving zodat de juiste soort op
     de juiste plek terecht komt.
•    Sluit aan op gebiedseigen beplantingsassortiment, met voldoende variatie. Zowel natuurlijk als meer
     aangeharkt en gecultiveerd groen. Versterk daarmee de lokale biotopen.
•    Behoud het leefgebied van aanwezige dieren; met name vogels en vleermuizen.
     Vleermuizenonderzoek moet nog plaatsvinden, hieruit volgen mogelijk nadere aandachtspunten.
•    Streef naar groene daken, groene gevels, groen op dakterassen
•    Streef naar een natuurinclusief gebied: integreer nestkasten, insectenhotels etc., zowel in bebouwing
     als in openbaar gebied

3.    Mobiliteitsconcept
•    Hanteer het principe STOMP; geef voorrang aan de volgende mobiliteiten: Stappen Trappen
     Openbaar vervoer Mobiliteit op maat en als laatste de Privé-auto
•    Stimuleren fietsgebruik door goede routes en comfortabele stallingen met voldoende sociale
     controle
•    Maak ruimte voor deelmobiliteit en elektrisch laden. Bij marktwoningen kan dit een onderdeel
     worden van de ontwikkeling.

4.    Energie
•    Woningen zijn minimaal BENG (eis) maar de nadrukkelijk wens is ENG
•    Woningen zijn gasloos (eis)
•    Beperk gebruik, stimuleer duurzaam opwekken, tot 100% duurzaam
•    Onderzoek innovaties, waaronder collectieve bronnen




                                                19 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>           5.    Circulair
           •    Een Milieuprestatie (MPG) van maximaal 0,8 voor nieuwbouwwoningen (eis)
           •    Bijdragen aan de ambitie om in 2050 volledig circulair te zijn (eis)
           •    Er moet een visie zijn op circulairiteit
           •    De volgende aspecten en ambities kunnen daarbij aan de orde komen:
                    1. Efficiënt inzetten van grondstoffen, zonder schadelijke emissies
                    2. Maak gebruik van secundaire grondstoffen en waar dat niet mogelijk is hernieuwbare  . . . . . . .
                    grondstoffen
                    3. Bouw waar mogelijk modulair met het oog op duurzame bouw, gebruik en ontmanteling
                    4. Gebruik materialen met een minimaal CO2-uitstoot
                    5. Vermijd toxische en kritische stoffen
                    6. Herbruik materialen uit het gebied




laag en hoog struweel;                  laagtes voor de opvang van regenwater,         natuurinclusieve bebouwing
behouden en versterken                  voorkomen van afstroming                       en openbaar gebied
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>6. Verkeer en parkeren

Bestaande situatie
De Dalweg is een gebiedsontsluitingsweg met op de wegvakken een stroomfunctie en op de kruispunten
een uitwisselfunctie. Op de weg geldt een 50 km regime, afslagen zijn vormgegeven als rotonde of met
een middenberm. De inrichting past bij de functie die de Dalweg heeft binnen het wegennet, namelijk
dat van hoofdroute die verkeersbewegingen door woonwijken moet voorkomen. Langs de weg liggen
vrijliggende fietspaden en vrijliggende voetpaden. Het hele profiel is inclusief groene bermen/talud ruim
30 meter breed. De weg scheidt ruimtelijk het ontwikkelgebied in een noordelijk deel en een zuidelijk
deel. De Dalweg is een barrière in (langzaamverkeers)routes tussen het noordelijke en het zuidelijke
deel. Alleen op de belangrijkste plek, ter hoogte van het Raadhuisplein/Dalplein is er een dubbele
fietsoversteek en een zebra dus een goede en veilige oversteekplaats voor het langzaamverkeer. Aan de
noordzijde is er een tunneltje voor de fietsroute over de Soesterengweg. Deze fietsroute maakt onderdeel
uit van het hoofdfietsroutenetwerk van Soest. De ongelijkvloerse kruising is een prettige en verkeerveilige
kruising die des al niet te min door sommige omwonenden als sociaal onveilig wordt ervaren. Tenslotte
is bij de rotonde Beukenlaan een oversteekmogelijkheid voor langzaamverkeer. De belangrijkste functies
in het gebied zijn goed te bereiken. Voor het lopen van informele ommetjes is het netwerk momenteel
nogal grofmazig. Dit verbetert doordat als gevolg van de ontwikkelingen rondom de sportboulevard er
op de Dalweg een oversteek met een zebra bijkomt halverwege het Dalplein en de Soesterengweg.

De autobereikbaarheid van het noordelijk deel van het ontwikkelgebied is deels vanuit de Dalweg,
deels vanuit de Beukenlaan. Beide ontsluitingen zijn niet aan elkaar gekoppeld. Tussen beide is een
hoogteverschil van circa 3 meter aanwezig. Ook is de ontsluiting niet verbonden met de aanliggende
woonbuurt. De ingang van het gemeentehuis is met de auto te bereiken voor het afzetten van mensen
en goederen. In de oksel van het gebouw ligt een enorme vlakte verharding. Dit autovrije voorplein heeft
echter een weinig aantrekkelijke inrichting en uitstraling en doet niet/nauwelijks dienst als ontmoetings-
of verblijfsruimte. Voor het langzaamverkeer zijn er verbindingen tussen het gebied en de omliggende
woonstraten. Via de tuin tussen de parkeerterreinen aan weerszijden van het gemeente en vanaf het
gemeentehuis richting de Beukenlaan is een smalle route achter het politiekantoor en de voormalige
sporthal langs. Deze route is door het hoogteverschil met een trap niet toegankelijk voor mindervaliden.
Ook aan de zuidzijde van de Dalweg zijn de sportfunctie, Molenschot en het medisch centrum
Meander voor de auto alleen toegankelijk vanaf de Dalweg en niet via de aanliggende woongebieden.
Langzaamverkeersverbindingen zijn wel aanwezig.

Aan beide zijden van de Dalweg liggen grote verhardingsvlakten voor parkeren. De parkeerdruk is als
gevolg van de hier (omheen) gelegen programma’s hoog. Rondom sportboulevard de Engh voldoet
het aantal parkeerplaatsen niet aan de huidige norm, wat regelmatig leidt tot een hoge parkeerdruk en
overlast. De piek ligt hier in de avonduren. Rondom het gemeentehuis is er ten opzichte van de norm
een klein overschot aanwezig, met een piek overdag. Het aantal is voldoende, maar sommige gebruikers
ervaren de afstand van de parkeerplaatsen aan het einde van de parkeerstroken (ca 250 meter) tot de
entree van het gemeentehuis als (te) lang. Tussen de functies sport en gemeentehuis (kantoor) kan
momenteel uitwisseling plaatsvinden in de piekuren. In het kader van de ontwikkeling sportboulevard
wordt een nieuwe oversteek met zebra aangelegd, waardoor dit dubbelgebruik wordt verbeterd. Bij
ontwikkelingen rondom het gemeentehuis zullen parkeerplaatsen aan deze zijde daarom ook behouden
moeten blijven.
Het parkeerterrein van Molenschot/Meander is onderdeel van de ruimtelijke visie met het oog op
het creëren van een meer samenhangend beeld. Functioneel maakt het echter geen deel uit van de
ontwikkelingen en dus ook niet van de parkeerbalans van de gebiedsvisie.




                                                21 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>ontsluiting auto huidig




ontsluiting langzaamverkeer huidig

                                     22 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Uitgangspunten
De ambitie in de gebiedsontwikkeling is om meer samenhang te creëren in het gebied. De beide
zijden van de Dalweg willen we niet alleen ruimtelijk verbinden, maar ook fysiek. De Dalweg behoudt
daarbij zijn verkeersfunctie maar wordt niet meer als een barrière ervaren. Het ontwikkelgebied aan
de noordzijde van de Dalweg moet daarnaast een prettig en autoluw verblijfsgebied worden, waarbij
autoverkeer te gast is in het landschap.

Langzaam verkeer
Verbinding wordt gecreëerd door het verbeteren van de oversteekbaarheid van de Dalweg en het
aanbieden van verschillende typen routes voor het langzaam verkeer. Zowel snelle routes van A naar B als
prettige wandel- en struinroutes door het gebied met sociale controle en mogelijkheden voor verblijf en
ontmoeting. Goede voorzieningen voor langzaam verkeer dragen bij aan het stimuleren van beweging
en een gezonde leefstijl. De volgende voorstellen moeten in de ontwikkeling worden ingepast:
•   In plaats van de route voor voetgangers langs de Dalweg één (of meerdere) route(s) die door de
    gebieden aan beide zijden van de Dalweg lopen routes die op een goede manier verschillende
    programma’s verbinden maar ook routes die uitnodigen tot struinen en het lopen van ommetjes.
    Minimaal één route is daarbij toegankelijk voor mindervaliden.
•   Het maken van een verbinding tussen de ’achterzijde’/ tuinzijde van het gemeentehuis en de
    voorzijde door het gemeentehuis heen.
•   Het maken van verkeersveilige oversteken op de Dalweg die aansluiten op routes tussen herkomst
    en bestemming. Door het toepassen van een middengeleider wordt de oversteekbaarheid vergroot.
•   Het verbeteren van sociale veiligheid rondom het in het verlengde van de Soesterengweg.
    Onderzoeken of als alternatief voor de voetganger een oversteek wenselijk is.
•   Het van de Dalweg loshalen van de fietsroute en het op de bovenzijde van het talud situeren. Zo
    ontstaat langs de rijbaan meer ruimte voor bomen en is er vanaf het fietspad beter zicht op de
    aanliggende gebieden (aandachtspunt daarbij zijn wel de kabels en leidingen).




    parkeren huidig




                                              23 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>•   Bij woningen aanbieden van uitstekende fietsenstallingen, al dan niet collectief en aansluitend op de
    parkeernota, waarbij de fiets sneller en makkelijker te bereiken is dan de auto.
•   Prettige en hoogwaardige fietsenstallingen bij openbare programma’s, aansluitend op de richtlijnen
    uit de parkeernota.
•   Het voorkomen van doodlopende straten en daarmee voorkomen van (ruimte vretende) keerlussen.
    Uitgangspunt voor het autoverkeer in het ontwikkelgebied is een doorgaande weg die het
    gebied ontsluit. Een weg die aansluit op zowel de Dalweg als de Beukenlaan, waardoor het aantal
    verkeersbewegingen kan worden verdeeld en de ontsluiting vanaf twee zijden kan plaatsvinden. De
    weg koppelt alle deelgebieden aan elkaar maar moet doorgaand verkeer door zijn inrichting (smal)
    voorkomen.

Ontsluitingsroutes
Voor de ontsluiting van het gebied kan ook een andere verkeersstructuur gekozen worden. Hierbij moet
echter aan de volgende eisen worden voldaan:
•   Het voorkomen van doodlopende straten en daarmee voorkomen van (ruimte vretende) keerlussen.
    Uitgangspunt voor het autoverkeer in het ontwikkelgebied is een doorgaande weg die het
    gebied ontsluit. Een weg die aan sluit op zowel de Dalweg als de Beukenlaan, waardoor het aantal
    verkeersbewegingen kan worden verdeeld en de ontsluiting vanaf twee zijden kan plaatsvinden. De
    weg koppelt alle deelgebieden aan elkaar maar moet doorgaand verkeer door zijn inrichting (smal)
    voorkomen.
•   Via wegen koppelen van verschillende parkeerconcentraties zodat onnodig omrijden voor een
    parkeerplek zoekend verkeer wordt vermeden
•   Direct vanaf de Dalweg ontsluiten van het grootste deel van het (openbaar) parkeren
•   Toegankelijkheid van het gebied en de woningen voor hulp en nooddiensten vanaf een doorgaande
    route
•   Toegankelijkheid van het gemeentehuis voor bevoorrading
•   Toegankelijkheid van het gemeentehuis voor afzetten van o.a. mindervaliden, met maximaal 50
    meter loopafstand

Zuidzijde Dalweg
Aan de zuidzijde van de Dalweg blijft de verkeerssituatie zoals hij momenteel is. Wel vindt een
herinrichting plaats rondom de sportboulevard waardoor parkeren en routing wordt verbeterd, voor
zowel autoverkeer als langzaamverkeer. De herinrichting vindt plaats binnen de uitgangspunten van het
Ruimtelijk kader (beeldkwaliteitsplan).

Dalweg
Voor de Dalweg is het de ambitie om door een herprofilering het ruimtelijk beeld te verbeteren zonder de
doorstroming te belemmeren. Voor het nieuwe profiel gelden de volgende uitgangspunten:
•   Inrichten als gebiedsontsluitingsweg met 50 km uur regime (zoals ook in de huidige situatie). De
    kruisingen ontwerpen op een lagere snelheid.
•   Waar mogelijk reduceren van hoeveelheid verharding rondom kruisingen zonder afbreuk te doen
    aan bereikbaarheid door grote voertuigen en veilige oversteken met opstelplekken.
•   Onderzoeken haalbaarheid van versmalling van het profiel en een profiel met meer continuïteit. Al
    dan niet met een doorgaande middenberm en andere oplossingen op de kruising.
•   Aanbrengen van meer continuïteit in de beplanting; aanhelen bestaande bomenrij ter hoogte
    van aansluiting Dalplein/ Raadhuisplein. Tegelijkertijd het optisch versmallen van het profiel door
    toevoegen van een nieuwe bomenrij ter hoogte van het bestaande fietspad.
•   Verbeteren veiligheid voetgangersoversteken (meerdere plekken) en verlagen van de snelheid ter
    plekke.




                                                  24 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Parkeren
De parkeerdruk in het gebied is hoog. Het toevoegen van programma zal samen moeten gaan met het
toevoegen van parkeerplaatsen om de druk niet verder te laten toenemen. Deels zal gebruik gemaakt
kunnen worden van ongelijktijdigheid, maar het toevoegen van een substantieel aantal parkeerplekken
is nodig. In de parkeerbalans voor de gebiedsontwikkeling worden de benodigde plekken voor sport,
gemeentehuis, toe te voegen maatschappelijke programma’s en wonen opgenomen. Daarbij wordt
zoveel mogelijk het parkeren in de directe nabijheid van de functies opgelost maar kan in piektijden
ook uitwisseling tussen de noord- en zuidzijde van de Dalweg plaatsvinden rondom (nieuwe)
voetgangersoversteken. In de parkeernota staat per functie aangegeven hoe met parkeren moet worden
omgegaan, zowel in aantal als locatie en afmetingen. De focus ligt echter op het creëren van een prettig
verblijfsgebied met zo min mogelijk parkeren.
Binnen het gebied moet aan de parkeervraag worden voldaan binnen de volgende uitgangspunten:
•    Parkeernormen, inrichtingsprincipes en loopafstanden volgens de parkeernota (4e herziening Nota
     parkeernormen auto en fiets).
•    Dubbelgebruik op basis van aanwezigheidspercentages zoals beschreven in de parkeernota en is
     weergegeven in de parkeerbalans.
•    Rekening houdend met correctiefactoren zoals omschreven in de parkeernota, waarbij
     parkeerplekken op eigen terrein niet volledig meetellen in de parkeerbalans.
•    Deelmobiliteit wordt gestimuleerd maar heeft geen effect op de parkeernorm.
•    Maximaal 38 pp voor de sportfunctie realiseren aan de noordzijde van de Dalweg* . Hierover zijn
     afspraken gemaakt bij de ontwikkeling van de Sportboulevard. De plekken moeten in de nabijheid
     zijn van de sportfunctie; in de omgeving van de nieuwe oversteek over de Dalweg.
•    Parkeerplaatsen voor sociaal programma en niet woon-programma zijn openbaar toegankelijk.
     Parkeerplaatsen voor bezoekers van woningen zijn openbaar toegankelijk. Parkeren voor bewoners
     van marktwoningen vindt in principe op eigen terrein plaats, behalve als aangetoond kan worden
     dat parkeren in de openbare ruimte in het kader van dubbelgebruik een aanzienlijke reductie van het
     aantal parkeerplaatsen oplevert. Zie ook de parkeernota.
•    Het gelijk houden of reduceren van het aantal parkeerplekken op maaiveld in de buitenruimte.
     Toegevoegde parkeerplekken uit het zicht: verdiept of halfverdiept, waarbij rekening wordt
     gehouden met het aspect veiligheid.
•    Gebruiken natuurlijk hoogteverschil voor het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen/
     parkeren onder een (openbaar toegankelijk) dek.

Voor de ontsluitingsstructuur en uitwerking daarvan moet worden voldaan aan de principes van
duurzaam veilig en de Leidraad Fysieke Leefomgevingvan de gemeente Soest




*In de huidige situatie rondom de sporthal de Eng is er een rekenkundig tekort van 40 parkeerplaatsen. Dit tekort is
ontstaan door het ophogen van de parkeernorm zonder dat ruimtelijk te vertalen in de inrichting. Het wegwerken van dit
zogenaamde historische tekort (in het verleden ontstaan) kan in de gebiedsontwikkeling meegenomen. Dit legt echter een
behoorlijke ruimteclaim op de ontwikkellocatie aan de noordzijde. Het is een politieke afweging deze 40 plekken niet mee
te nemen in de ontwikkeling en dit tekort te laten bestaan. Mogelijk is ook het tekort op de locatie van de sportboulevard op
te lossen door intensief/dubbel grondgebruik. Dat kan nu of op een later moment, wanneer blijkt dat het tekort een te grote
wissel trekt op de leefkwaliteit van het gebied.




                                                        25 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>leiding traces




geluidsbelasting op 7,5 meter




                                26 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>7. Milieutechnische uitgangspunten
Huidige situatie en uitgangspunten

•   Kabels en leidingen. In het gebied liggen kabelen en leidingen en er staat een electriciteitshuis
    (zie bijgevoegde kaart). Hoofdleidingen moeten blijven liggen. Voor de aanwezige
    infiltratiesystemen is het wenselijk te onderzoeken waar deze kunnen blijven liggen en of ze
    hergebruikt kunnen worden. In het algemeen geldt: zoek naar kansen om werk met werk te
    maken, met name op plaatsen waar broze leidingen liggen of leidingen die op de planning staan
    voor groot onderhoud. Een voorbeeld daarvan zijn de leidingen die onder het fietspad liggen
    aan de Dalweg, waar nu (nog) een gemengd rioolstelsel ligt.

•   Er heeft een verkennend geluidsonderzoek plaatsgevonden. Op basis daarvan blijkt dat
    bij een 50 km weg het grootste deel van het terrein een geluidsbelasting heeft boven de
    voorkeurswaarde, maar niet boven de maximale grenswaarde. In het kader van het uit te werken
    bestemmingplan zal nader onderzoek plaatsvinden. Hieruit zal blijken welke maatregelen
    nodig zijn om woningbouw mogelijk te maken. Uitgegaan wordt van het verlenen van hogere
    waarden (voor max 25% van de nieuwe woningen), maar mogelijk moet ook worden uitgegaan
    van plaatselijk dove gevels aan de zijde van de Dalweg bij de eerste bebouwingslinie. Dit heeft
    invloed op de bebouwingstypologie en de beeldkwaliteit. In het Ruimtelijk Kader is hiermee
    rekening gehouden.

•   Bodem, Externe Veiligheid, fijnstof, stikstof. Nader onderzoek heeft plaatsgevonden in het kader
    van het bestemmingsplan. Er zijn geen beperkingen voor de ontwikkeling.

•   Riool en hemelwater. Momenteel ligt er een gemengd riool. Bij ontwikkeling van het gebied
    moet een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd waarbij huishoudelijk afval in het openbare
    rioolnetwerk gaat en regenwater apart wordt verzameld en geïnfiltreerd. De ambitie is om dit
    regenwater zo lang mogelijk vast te houden in wadi’s, buffers of op daken en indien mogelijk
    opnieuw te gebruiken. De randvoorwaarden hiervoor zijn beschreven in het hoofdstuk groen en
    water.

•   Archeologie en cultuurhistorie. In het kader van het bestemmingsplan heeft onderzoek
    plaatsgevonden. De archeologische verwachting is laag. Er worden geen beperkingen verwacht.

•   Grondbalans. Bij de gebiedsontwikkeling is een gesloten grondbalans uitgangspunt. De
    natuurlijke hoogteverschillen kunnen gebruikt worden om op een eenvoudige manier
    halfverdiepte parkeervoorzieningen te maken. Het hoogteverloop in het gebied kan door de
    ontwikkeling veranderen. Naar de randen toe moet de hoogte aansluiten op de bestaande
    peilen. Grond die op een plek vrijkomt is elders in het gebied te gebruiken.

•   Afval. Inzamelen in ondergrondse containers langs de nieuwe ontsluitingsroute. De route moet
    dus geschikt zijn voor vuilniswagen.

•   Hulpdiensten. In het plan moet de brandweerpost worden ingepast. Hierbij moet rekening
    worden gehouden met geluidsoverlast. Alle woningen moeten daarnaast bereikbaar zijn voor
    hulpdiensten. Dit heeft invloed op de landschappelijke inrichting. In het Ruimtelijk Kader is
    hiermee rekening gehouden.




                                                27 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>           Deel 2
Ruimtelijk Kader
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>30 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>8. De kernwaarden
Het gebied rondom de Dalweg staat op het punt zijn kansen als hart van Soest te verzilveren. In het
geografisch midden van de kern, tussen de beide linten en grenzend aan de centraal gelegen Eng,
ligt een dynamisch gebied waar door het toevoegen van functies en herinrichten van de openbare
ruimte een kwalitatief hoogwaardig ‘groenstedelijk’ gebied gerealiseerd kan worden voor alle
inwoners van Soest.

Om goed richting te kunnen geven aan de ontwikkeling is het gebied gebaat bij een helder
toekomstperspectief en een overtuigend geformuleerde en gedragen identiteit. De praktijk leert dat
gebieden met een sterke identiteit in staat zijn betekenis te geven aan gebruikers, en mee kunnen
bewegen met de toekomst. Een gemeenschappelijk gedragen gebiedsidentiteit werkt als een
kompas voor de gewenste ontwikkelrichting. Een nieuwe identiteit is dus ‘kiezen voor een richting’,
en gaat over de essentie van het gebied.

Voor de identiteit van de gebiedsontwikkeling Dalweg staan drie kernwaarden centraal: landschap
en groen, samenleving centraal en een toekomstbestendig leefklimaat. De kernwaarden komen
deels voort uit algemeen beleid van de gemeente Soest, uit kansen die gezien worden binnen de
gemeente, maar is ook voortgekomen uit gesprekken met de omgeving.

Landschap en groen
In de beleving van het gebied staat het landschap centraal. Nieuw en bestaand groen maken deel
uit van een doorgaande groene ruimte die verbonden is met de Dalweg en via de Dalweg met
de Eng. Het landschap heeft een hoge belevingswaarde en de bebouwing, verkeer en parkeren is
er te gast. Continuïteit in het groen staat centraal, zowel in tijd (verwijzend naar het verleden en
toekomstbestendig) als in beeld (hoofdzakelijk één landschappelijke karakteristiek).

Samenleving centraal
Het Dalweggebied is een gebied voor iedereen. Waar je kunt ontspannen en inspannen. Waar
volop ruimte is voor beleven en ontmoeten. Waar wordt gewoond, gewerkt en gesport. Door
het toevoegen van functies in de culturele en maatschappelijke sector, bijvoorbeeld door
multifunctioneel gebruik van het gemeentehuis, krijgt het gebied een plek in de gemeenschap
van Soest. De functies hebben een zo’n openbaar mogelijk karakter en ook de omringende groene
buitenruimte is er voor alle inwoners. In het gebied vind verbinding plaats, zowel fysiek als sociaal.
Het toe te voegen woningbouwprogramma draagt bij aan het realiseren van een gevarieerd gebied
als goede afspiegeling van de samenleving.

Toekomstbestendig leefklimaat
In de gebiedsontwikkeling Dalweg realiseren we een toekomstbestendig leefklimaat voor
bewoners en bezoekers van het gebied. De inrichting is toegerust op een veranderend klimaat (is
dus klimaatbestendig) en de bebouwing is voorbereid op de energietransitie. Er is aandacht voor
diversiteit in bewoners en in flora en fauna; bebouwing en openbare ruimte zijn natuurvriendelijk en
circulair. Het gebied wordt ingericht op voetgangers en fietsers. Auto’s zijn te gast in een gebied dat
is ontworpen op een aantrekkelijk groen leefklimaat.

Het ruimtelijk concept voor het Dalweggebied is gebaseerd op de drie kernwaarden en beoogd in
het gebied meer samenhang te creëren. De Dalweg zelf wordt van een scheidend element, waar je
vooral lángs de gebieden beweegt, naar een verbindende ruimte van waaruit je op een natuurlijke
manier de naastgelegen gebieden betreedt. Oversteken in de dwarsrichting worden prettig en veilig
en vanaf de Dalweg heb je steeds zichten diep het gebied in. De herinrichting van de Dalweg zelf
maakt daarom essentieel onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling.




                                                  31 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>9. De ruimtelijke hoofdopzet

Bij de ontwikkeling van het gebied staat het sterker verbinden van de plek met zijn historie centraal. De
ruimtelijke opzet die wordt gekozen draagt bij aan het zichtbaar maken van de cultuurhistorie.
De kern Soest is ontstaan langs linten rond en op de hoger gelegen Soester Eng. Deze oude linten
vormen nu nog steeds de hoofdstructuur van de kern. Tussen de linten, bovenop de Eng ligt een
groene verbinding die open en weidse delen van de Eng met elkaar verbindt. Tussen de linten liggen
verschillende verbindingen die van laag, via hoog de linten met elkaar verbinden en waarlangs
houtwallen en hagen liggen. Binnen deze structuur is de Dalweg één van de verbindende routes. Het
behouden van de houtwallen en daarmee samenhangende (lange) lijnen tussen hoog en laag geven
richting aan de inrichting van het gebied.




Het hoge deel van de Eng was lange tijd een reeks open velden met midden daaroverheen de Molenweg/
Soesterengweg. Deze weg verbond Soestdijk via de Lazarusberg en de Engberg met station Soest
Zuid. In de loop der tijd raakte met name de noordelijke zijde, rondom de Lazarusberg, steeds meer
bebouwd, maar tot de aanleg van de Dalweg begin jaren 70 bleef de route een belangrijke verbinding
en een centrale open ruimte. Daarna is door bebouwing rondom de Dalweg en het maken van een
ongelijkvloerse kruising de continuïteit verloren gegaan. Het versterken van de verbinding tussen
de Engen, zowel fysiek met routes al middels groene verbindingen, moet een onderdeel zijn het
uiteindelijke plan. De Soesterengweg is als cultuurhistorische lijn tussen de Engen aanwezig maar kan
worden benadrukt, onder meer door het versterken van de bomenstructuur.




Met de gebiedsontwikkeling Dalweg ontstaan kansen om de relatie met het landschap, de structuur
van de houtwallen loodrecht op de helling en de routes tussen de Engen haaks daarop te herstellen en
te versterken. De ligging op de flank van de heuvel met zo’n 8 meter hoogteverschil tussen het laagste
en het hoogste deel, is karakteristiek voor het gebied. Het zichtbaar maken van dit hoogteverschil kan
worden ingezet om het landschap van de Eng als heuvel tussen de linten beter leesbaar te maken.




                                                 33 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>Van fietsen onderlangs de weg, grondwallen aan beide zijden; langs de gebieden..




..Naar fietsen op het talud; contact maken lopend: door het gebied, verbindingen




                                                                34 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>De Dalweg heeft momenteel meer een scheidende dan een verbindende functie. De
gebiedsontwikkeling moet er voor zorgen dat dit wordt omgedraaid en de Dalweg een groene
voeg wordt in het hart van het gebied. Door het gebruik en de (groene) inrichting aan beide zijden
op elkaar af te stemmen ontstaat samenhang. Door de groene ruimte aan te laten aansluiten op
de inrichting van de weg zelf door het verbeteren van de routes tussen beide gebieden en door
de gebieden richting beide engen worden beide letterlijk aan elkaar verbonden. Lange zichtlijnen
diep het gebied in leggen visuele verbindingen en maken de nu enigszins verborgen gelegen
kwaliteiten, zoals de houtwallen, zichtbaar. Het vergroten van de openheid middels meerdere
diagonale zichtlijnen is één van de belangrijkste uitgangspunten bij de herontwikkeling waarbij
het landschap is leidend is; zichtbaar en voelbaar.




De ambitie is om van de Dalweg een holle weg met een groen karakter te maken, die zich voegt in
de structuur van de houtwallen. Als een lange continue lijn vanaf de voet van de heuvel tot op de
top/ het hoogste punt ter hoogte van de Albert Cuyplaan. Vanaf de flanken van de Dalweg, op de
bovenzijde van de naast de rijbaan gelegen grondwallen, kijk je de aanliggende groene gebieden
in, waarbij je de volledige diepte van het gebied kan ervaren. Door de bestaande fietspaden te
verplaatsen van de diepe ligging naast de rijbaan naar de hoge delen van de grondwallen
ervaar je niet alleen het hoogte verschil in de lengterichting, maar kijk je ook het naastgelegen
gebied in waardoor zij ruimtelijk meer bij elkaar gaan horen. Naast de weg ontstaat zo ruimte
voor het plaatsen van twee extra bomenrijen die de intimiteit versterken en de menselijke maat
terug brengen in het profiel. Dit moet uiteraard wel mogelijk zijn met ondergrondse infrastructuur en
hoogte ligging van aansluitingen. Als fietser moet je niet steeds omhoog en omlaag fietsen.




                                                35 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>36 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>De bebouwing is te gast in het landschap en staat als losse volumes in een doorgaande groene
ruimte. Tussen de volumes door is er zicht op de achterliggende bebouwing. De bouwmassa’s
zijn afgestemd op de omliggende bebouwing. Enerzijds op de kleine schaal van de laagbouw,
anderzijds op de grote schaal van het gemeentehuis en de grote volumes van sporthal, Molenschot
en Meander. Binnen het gebied zijn bouwhoogten van 3 lagen inpasbaar aan de randen en 6 lagen
met hoogte accenten van 8 en 10 aan de Dalweg mogelijk. Daarbij wordt ten opzichte van bestaande
bebouwing altijd een minimale afstand aangehouden van 10 meter voor laagbouw en 15 meter bij
appartementen. De grootste bouwhoogte vormen accenten die een rol hebben in de markering van
een plek en bijdragen aan de oriëntatie en herkenbaarheid. Daarbij zijn er twee plekken die zich
hier voor lenen: bij de entree vanaf de Dalweg en op de hoek met de Beukenlaan. Uitgangspunt is
bebouwing hoog waar dat kan en laag waar zij aansluit op bestaande woonbebouwing.
Het programma bestaat grotendeels uit appartementen, geclusterd in losse gebouwen met een
alzijdige oriëntatie, te gast in het groen. De verhouding tussen bebouwde en onbebouwde ruimte
is zodanig dat ondanks het volume het groen de boventoon voert. Er is daarom een maximum aan
footprint die het gebied kan dragen. Het maximale bebouwingspercentage binnen het gebied is
daarom vastgesteld op 40%. Daarbinnen zijn zowel woongebouwen als gebouwde parkeergarages
gerekend. De overige 60% bestaat uit groen, verblijfs- en verkeersruimte.




Daarnaast is de positionering van gebouwen essentieel in hoe het gebied ervaren wordt. Met de
plaatsing wordt voortgeborduurd op de bestaande opzet en het beeld vanaf de Dalweg waar
bouwmassa afwisselend dichter naar de weg en meer op afstand liggen. De nieuwe volumes vormen
een sterke compositie waarin de bebouwing van het gemeentehuis op een natuurlijke manier wordt
ingepast. Door te spelen met de maat van de raadszaal en met naar voren en terugliggende
volumes ontstaat een samenhangend beeld dat veel ruimte laat voor groene doorzichten.




                                             37 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>Wonen te gast betekent ook de auto te gast en parkeren uit het zicht. Gezien de grote
parkeeropgave op de locatie, met name ook aan openbaar parkeren moeten nieuwe
parkeervoorzieningen deels gebouwd opgelost worden, aan het zicht onttrokken door een dek .
Het aanwezige hoogte verschil kan daarbij benut worden om op een kosten efficiënte, maar ook
voor het beeld aantrekkelijke manier op te lossen. Het slim combineren van programma helpt bij
het maximaal inzetten van dubbelgebruik om de totale hoeveelheid te realiseren parkeerplaatsen
te reduceren. Ook een goede routing voor het parkeren waarbij lang zoeken op piekmomenten
wordt voorkomen en de omgeving minimaal wordt belast is daarbij essentieel. Ten opzichte van
het huidige maaiveld parkeren zal het aantal parkeerplaatsen op maaiveld in de ontwikkelinging
afnemen. Dit om voldoende ruimte te maken voor bebouwing en groen. Daarbij ligt de oplossing
naar verwachting in een combinatie van maaiveld parkeren, halfverdiept parkeren onder een dek en
volledig gebouwd parkeren. Uitgangspunt is dat parkeren voldoende is en comfortabel, maar
zo min mogelijk zichtbaar.




De verblijfskwaliteit in het gebied is hoog. De groene inrichting met voldoende schaduw draagt
bij aan een prettig leefklimaat, maar ook de verkeersluwe opzet. Voetgangers en fietsers krijgen
ruim baan, de auto moet zich daarop aanpassen. Een doorgaande woonstraat ontsluit alle
parkeervoorzieningen en woningen en sluit op twee plekken aan op het omliggende wegennet. Alle
woonblokken hebben een adres aan deze ontsluiting. Voor de voetgangers zijn meerdere routes
door het gebied mogelijk, waarbij minimaal één route vanaf de kruising Dalweg-Soesterengweg
richting de Beukenlaan. Alle routes worden onderdeel van een netwerk, doorlopende straten
en routes worden voorkomen. Een verbinding door het gemeentehuis, die de bruisende
publiekszijde met de rustige tuinzijde verbindt is daarbij essentieel.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>40 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>Verschillende mogelijk invullingen




                                     41 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>42 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>10. Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Op basis van de gewenste ruimtelijke hoofdopzet zijn voor de ontwikkeling de harde
stedenbouwkundige spelregels bepaald. De spelregels zijn grotendeels vertaald in het
bestemmingsplan en zijn voorwaardelijk voor het kunnen maken van een aantrekkelijk groen-
stedelijk woonmilieu zoals we dat voor ogen hebben. Deze regels gaan over de stedenbouwkundige
opzet van het gehele gebied. De plaatsing van volumes, de ontsluitingsstructuur en het
grondgebruik. Zij overstijgen het niveau van gebouwen of inrichting. Voorstellen die in de
tenderfase gedaan worden moeten laten zien hoe in een concrete invulling hieraan invulling wordt
gegeven.

Stedenbouwkundige spelregels bouwvolumes en plaatsing van volumes
(hard):

1.    Bebouwing op afstand van bestaande omliggende laagbouw - 10 of 15 meter
2.    Bouwhoogte maximaal 3 lagen grenzend aan de omliggende laagbouw
3.    Maximale hoogte 1x10 lagen bij gemeentehuis óf aan Beukenlaan, 1x 8 lagen
4.    Verhouding bebouwd en onbebouwde ruimte -max 40% van gebied bebouwd
5.    Onbebouwde ruimte voornamelijk groen (75%)
6.    Max aantal parkeerplaatsen op maaiveld minder dan het huidige aantal, een reductie van ten
      minste 15%
7.    Overige parkeerplaatsen gebouwd/verdiept
8.    Bouwvolumes zo situeren dat doorzichten mogelijk zijn en de hele diepte van de zone vanaf de
      Dalweg te ervaren is (minimaal aantal en breedte van doorzicht)
9.    Bouwvolumes zo situeren dat zowel besloten als doorgaande ruimten ontstaan
10.   Gebouwen als onderdeel van het landschap: een groene uitstraling
11.   Het geheel is een stedenbouwkundig en architectonisch ensemble
12.   Alzijdigheid / geen achterkanten aan de openbare ruimte
13.   Toegang/entree van apartementengebouwen niet aan hoofdgroen
14.   Samengestelde volumes en geleding in de hoogte van bouwvolumes
15.   Eenheid: alle bouwvolumes zijn familie van elkaar, ook het gemeentehuis:
16.   Het gemeentehuis is de basis: in kleur en in concept als samengesteld volume
17.   De geformuleerde kernwaarden komen overal in de verschijningsvorm terug
18.   Routes en gebouwen afstemmen op het hogere schaalniveau; verbinden van de Engen



Bij het te maken plan moet aan de hand van bezonningsstudies worden aangetoond dat nieuwbouw
geen nadelige invloed heeft op de bezonning van omliggende bestaande bouw.




                                                43 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>44 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>11. Beeldkwaliteit architectuur
Voor de bebouwing is het creëren van een samenhangend beeld belangrijk. Het gehele plangebied
is een landschap en alle bouwdelen zijn een sterke familie in beeld en verschijningsvorm.
Gezamelijk met het gemeentehuis vormen de gebouwen een enseble met de volgende kermerken:

1.   Krachtige samenhang, eenheid in beeld
2.   Bouwdelen die ondergeschikt en terughoudend zijn in hun verschijningsvorm vormen de
     basis, het landschap is leidend.
3.   Gemeentehuis is onderdeel van de familie, omdat het er al staat vormt zij het uitgangspunt
4.   Sterke samenhang in kleur: hoofdzakelijk wit
5.   Sterke reductie van aanwezigheid van volumes door kleine korrels van de gebouwen, losse
     bouwdelen laten landschap als een aaneengesloten en doorgaande ruimte vloeien
6.   Neutrale en in basis generieke verschijningsvorm, eenheid een gelijkheid van de gebouwen
7.   De verschillende bouwvolumes zullen verschillende typologieën en categorieën woningen
     hebben, deze verschillen mogen niet in de architectuur tot uitdrukking komen
8.   Door verschillen in massa, locatie, oriëntatie, ontsluiting zijn gebouwen toch allemaal uniek en
     anders
9.   Heldere opzet met eenduidige raamindeling, Samengestelde en elegante volumeopbouw.
     Daarbinnen bijzondere elementen als de entree en de raadzaal. Ingepast op locatie en
     reagerend op locatie specifieke context en kansen




                                                 45 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>Gebouwtype en identiteit

•   Gebouwen hebben aan alle zijden een representatieve gevel en verblijfsruimten.
•   Gebouwen zijn alzijdig en hebben geen te onderscheiden voor- en herkenbare
    achterkanten
•   De plastiek, massa en volume-opbouw van de gebouwen is verschillend; daarmee
    hebben ze ieder een ander karakter maar vormen samen een herkenbare familie
•   Uitzondering ten behoeve van geluidswering; bij bebouwing in de geluidszone
    van de Dalweg kan in plaats van een alzijdig gebouw ook een alzijdig
    gebouwencomplex gemaakt worden dat bestaat uit meerdere gebouwen rondom
    een luwe hof/binnenruimte.
•   Uitzondering nabij erfgrenzen: geen hoofdverblijfsruimtes en/of georiënteerd
    richting naastgelegen woning
•   Ontsluiting bij een appartementengebouw is niet beeldbepalend in het zicht: geen
    beeldbepalende of dominante galerijen
•   Elementen als entrees kunnen binnen de architectuurtaal op ondergeschikte
    manier verschillend zijn en bijdragen aan de eigen identiteit van het gebouw
•   Gebouw staat hard en helder als een volume in het landschap, bij voorkeur geen
    begroeiingen of overgangen
•   Geen architectonische benadrukking van plint of plintzone
•   een herkenbare entree: elk gebouw heeft een heldere entreehal. Deze is duidelijk
    herkenbaar en architectonisch herkenbaar, bijvoorbeeld door de hoogte of
    breedte.
•   Fietsenbergingen en andere utilitaire ruimten niet aan de gevel




                                            46 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Architectuur in toon, materiaal en detaillering


•   Eén samenhangende architectuur met één kleurenpallet
•   Maximaal 2 verschillende architecten
•   Kleur: wit / licht / natuurlijk
•   Uitzondering hout (ondergeschikt) en groene gevels
•   Materiaal: abstract en vlak; stucwerk, beplating, aluminium, glas, wit gekeimd.
    Bij een gelaagde opbouw mogelijk ondergeschikte geveldelen in steen in een
    terughoudende kleur
•   Geen zichtbare bevestigingsmiddelen bij het gevel materiaal
•   Aandacht voor hoogwaardige afscheidingen en borstweringen, zoals bijzonder
    hekwerk of glas.
•   Liftopbouwen meeontwerpen in het bouwvolume of onderdeel van de
    architectuur
•   Dakopbouwen en/of liftopbouw uitgevoerd als gevel, dus in uitstraling en
    materiaal gebruik gelijk aan de gevel of duidelijk gelijkwaardig onderdeel van de
    architectuur
•   Elegante verfijnde en chique architectuur en detaillering zonder gebruik te maken
    van (opzichtige) decoratie
•   Dakranden en uitkragende buitenruimten in samenhang, als familie vormgeven




                                               47 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>Plint

•   Zorgvuldig vormgeven van de overgang van (achterkanten van) gebouwen naar
    daarachter gelegen gebieden
•   Actieve, levendige plinten
•   In geval van een parkeergarage onder het gebouw deze max voor 50% in het zicht
    of middels grondlichaam inpakken. Bij gevel in het zicht deze meeontwerpen als
    gevel; hoogwaardig in detaillering en materialisering
•   Buitenruimten op begane grond zwevend/opgetild ten opzichte van maaiveld
•   Gebruik hoogteverschil om dichte plinten en parkeervoorzieningen aan het beeld
    te onttrekken
•   Open maken plint gemeentehuis; creëren doorgang, levendige functies in de plint
    situeren (kantine en publieksfuncties)




                                             48 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Buitenruimtes


•   Buitenruimtes zijn zo gepositioneerd dat er minmaal inkijk is in bestaande
    tuinen (aan een zijde van het gebouw dat op 15 meter afstand staat van de
    perceelgrens van laagbouw geen buitenruimten)
•   Buitenruimtes en balkons zijn zorgen voor een alzijdig beeld van de
    bouwvolumes
•   Buitenruimtes zijn terrassen, balkons of patio’s; geen tuinen en geen directe
    toegang van individuele buitenruimte naar openbaar gebied
•   Buitenruimtes: gevelbeeld wordt gevormd door royaal en sterk horizontale
    buitenruimtes
•   Daarmee ontstaat beeld van samengestelde architectuur en geen massieve
    volumes of blokken met gaten
•   Per bouwdeel: balkons en setbacks hebben minimaal lengte of percentage
    groene planten bakken
•   Planten en begroeiing afgestemd met landschapsontwerp.




                                                49 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>Parkeergarage



•   Minimaal halfverdiept met een groen dak en voldoende dekking voor vaste
    planten en heesters, op meerdere plekken ook echte bomen
•   Dak inrichten als verblijfsgebied met hoge kwaliteit
•   Garage zelf is licht en ruim van opzet met aandacht voor de sociale veiligheid
•   Natuurlijke ventilatie kan, maar openingen zijn beperkt en zeer zorgvuldig
    ontworpen en ingepast in het landschapsontwerp. Auto’s zijn niet zichtbaar.
•   Een opening in het dek zorgt voor voldoende daglicht in de garage in de
    opening moet voldoende ruimte zijn voor bomen.
•   Interne verlichting en ventilatieroosters niet (minimaal) zichtbaar vanuit het
    landschap
•   Maak gebruik van het hoogteverschil in het terrein voor de inpassing.
•   Opstanden niet in het zicht behalve wanneer vormgegeven als groene gevel
    of als een bijzonder element met bijvoorbeeld trappen of een speelaanleiding.
    Geen hekwerken op de rand.
•   Talud om hoogteverschil naar dak de garage op te lossen zijn flauw en
    geleidelijk (min 1:5) in de richting haaks op de helling van het gehele terrein.
    Taluds in de richting van de helling mogen tot 1:1,5
•   Bij een garage onder het gebouw kan de entree en de opstand onderdeel zijn
    van de architectuur van het gebouw, met eenzelfde materialisering en kwaliteit.
    De entree is hoogwaardig en vriendelijk vormgegeven
•   Hoofdentree voor voetgangers vanuit de garage, die uitkomt in de daktuin, als
    gebouw vormgeven.
•   Entree voor de auto en nooduitgangen landschappelijk goed inpassen.
•   Planten en begroeiing wordt afgestemd met landschapsontwerp. Het
    onderhoudsplan voor het groene dak op de garage moet ter goedkeuring
    worden besproken. Waterinfiltratieeisen zijn in afstemming met gehele
    infiltratie binnen het plan en met de kernwaarden




                                                50 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>51 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>12. Beeldkwaliteit buitenruimte
Voor de inrichting van de buitenruimte staan de drie kernwaarden centraal:
Landschap en groen
In de beleving van het gebied speelt het landschap een belangrijke rol. Continuïteit staat centraal,
zowel in tijd als in beeld.
Samenleving centraal
Het Dalweggebied is een gebied voor iedereen. In de buitenruimte is er volop ruimte om te
ontspannen bewegen, beleven en ontmoeten. Zowel meer intiem en besloten als weids en ruim.
Toekomstbestendig leefklimaat
De inrichting is toegerust op een veranderend klimaat en is dus klimaatbestendig. Dit is voelbaar en
zichtbaar. De inrichting versterkt lokale biotopen en is natuurinclusief.

De kernwaarden komen op alle niveaus terug, voor het gebied als geheel, maar ook voor
verschillende deelgebieden, de openbare en ook eventuele collectieve en maatschappelijke
buitenruimte. De beschreven beeldkwaliteit geldt voor het hele visiegebied, dus ook over de Dalweg
heen en in de verbindingen naar de Engen. Elementen, inrichtingsprincipes en assortiment in
materiaal en beplanting slaan bruggen tussen de verschillende delen.
Daarnaast is het goed een aantal verschillende typen ruimten te onderscheiden met een eigen
karakteristiek en waarin de inrichting is afgestemd op het gebruik. Voor ieder type worden hierna de
spelregels en kenmerken weergegeven.

De inrichting van de buitenruimte is bepalend voor de kosten van onderhoud en beheer.
Hiervoor dient de gemeente het benodigde budget op te nemen in haar begroting. Binnen het
landschapsontwerp moeten nutsvoorzieningen, voorzieningen voor afval, verlichting etc op een
goede en vanzelfsprekende manier worden ingepast in het ontwerp waardoor zij minimaal zichtbaar
zijn.
Een aantal ingrepen is essentieel om het beoogd landschappelijk beeld en de onderscheidende
karakteristieken te bereiken:

Ingrepen
1.   Inpassen en aanhelen houtwallen, doorzichten mogelijk maken
2.   Nieuwe inrichting Dalweg; intiem (holleweg) , remmen van de snelheid door optisch versmallen,
     oversteekplaatsen, middengeleider (rammelstrook)
3.   Doorzichten vanaf Dalweg gebied in en over de Dalweg heen naar beide zijden
4.   Doorgaande open ruimte, openheid op ooghoogte, afstemmen beeld en beplating
5.   Ontmoetingsplekken en tuinen, unieke plekken met onderscheidend karakter/ eigenheid
6.   Informele inrichting ontsluitingsstructuren; parkeren, wegen en paden




                                                53 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>54 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>Spelregels houtwallen
•   Houtwallen versterken als cultuurhisstorisch waardevolle elementen op de flank
    van de Eng
•   Aanhelen bomenrijen van houtwallen als lineaire structuur
•   Voldoende ruimte rondom bestaande bomen, zeer terughoudend met verharding
    rondom de bomen.
•   Als autonome structuur in het plangebied
•   Deels uitdunnen onderbegroeiing om zicht onderdoor vrij te houden
•   Naast de houtwallen zijn er waardevolle solitaire bomen in het gebied. Waar
    deze worden ingepast maken zij onderdeel uit van de tuinen of het doorgaande
    landschap
•   Haaks op de houtwallen de Soesterenkweg als cultuurhistorische verbinding beter
    zichtbaar maken




                                             55 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>..Naar fietsen op het talud; contact maken lopend: door het gebied, verbindingen




                                                                                   Terug naar de intimiteit van een
                                                                                   holleweg. Toevoegen bomenrijen,
                                                                                   rammelstrook in midden en voetpaden
                                                                                   informeel als schelpenpad




                                                       56 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>    Spelregels herprofilering Dalweg
    •   Optisch versmallen om snelheid te remmen
    •   Landschappelijke uitstraling
    •   Versterken beeld holle weg
    •   Tegelijkertijd openhouden zichten naar aanliggende gebieden
    •   Verbeteren oversteekbaarheid
    •   Minder sterk benadrukken rechte lijnen (zowel functioneel als ruimtelijk), zoeken
        naar meer speelsheid/informeel/landschappelijk.
    •   Comfortabele en sociaalveilige fietsroutes creeëren




n




                                                   57 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>58 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>Spelregels doorlopend landschap

•   Open maaiveld inrichting; lage beplanting met boomgroepen- nadruk op openheid
•   Bomen als solitair of in groep van 3 of meer, geen bomenrijen
•   Gazon of bloemenweide 1 of 2x per jaar maaien
•   Bomen van de 1e en 2e categorie, grotendeels inheemse soorten
•   Smalle paden door het landschap (die alleen voor voetgangers zijn) van
    halfverharding. Verstevigde bermen zodat ze berijdbaar zijn door hulpdiensten en
    onderhoudsvoertuigen
•   Zichtbaar maken van hoogteverloop in het terrein door het opdelen van het terrein
    in terrassen. Hoogteverschillen (loodrecht op de helling) oplossen met zichtbare
    en relatief steile taluds 1:3 tot 1:1,5 en plaatselijk met trappen hoogteverschillen
    accentueren en zichtbaar maken.
•   Minimaal één doorgaande route door het landschap toegankelijk maken voor
    mindervaliden (zonder trappen) en alle entrees van appartementengebouwen
    toegankelijk maken.
•   Fietsers langs de randen van het gebied; op de paden te gast
•   Doorzichten mogelijk maken vanaf de Dalweg het gebied in; diepte voelbaar
    maken; strategisch plaatsen van boomgroepen
•   Organische vormen
•   Aandacht voor infiltratie en voorkomen van teveel direct afstroming naar het
    laagste punt
•   Vanuit het nieuwe landschap verbindingen maken naar de Engen
•   Spelen en sporten in de vorm van speelaanleidingen of als natuurlijk spelen. In de
    omgeving van de Sportboulevard zijn toestellen voor calinetics denkbaar




                                                59 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>60 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Spelregels tuinen
•   Nadruk op geborgenheid
•   Verschil maken tussen levendige tuinen met reuring aan voorzijde van
    publieksfuncties (sportboulevard en gemeente zuid-west zijde) en rustige
    plekken elders
•   Uitbundige beplanting met vaste planten en heesters
•   Kleurrijk divers en aantrekkelijk voor vlinders, insecten en bijen
•   Nadruk op biodiversiteit
•   Duidelijk onderscheid tussen beplantingsvakken en bakken en de (verharde)
    ruimte daaromheen
•   Tuinen zijn functionele plekken met veel ruimte voor ontmoeten en verblijven
•   Geen slagbomen, hekwerken ventilatie, vluchtwegen in het zicht van de tuin




                                              61 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>Huidige uitstraling: parkeerterrein veel verharding, grauwe uitstraling




kleurenpallet; rood-wit-groen                               voorbeeld kleur- en materiaalverschil tussen rijbaan en
                                                            parkeerstrook




slingerende smalle paden van halfverharding                             voorbeeld smalle rijbaan met losliggend trottoir




                                                            62 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Spelregels wegen en paden
•   Informele uitstraling
•   Voor nieuwe verharding hoogwaardige verhardingsmaterialen
•   Vrij liggende voetpaden op afstand van de rijbaan, met voldoende aandacht
    voor de oversteekbaarheid en het gebruik van parkeerplaatsen.
•   Onderscheidende materialisatie (halfverharding) voor het informele netwerk
•   Voor de auto smalle rijloper, roodbruine klinker, aanzetten belijning met goten
    of banden in andere kleur/steen. Accentueren doorgaande lijn.
•   Parkeren in onderscheidende steen/kleur, met groene uitstraling. Optisch
    loshalen van de rijbaan.
•   Aandacht voor plekken waar routes en entrees naar gebouwen elkaar
    ontmoeten




                                                63 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>            Deel 3
            bijlage




65 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>      Nieuwe openbare parkeervoorziening centraal gelegen




      Ontsluiting buitenom




     Ontsluiting voet en fiets




     Parkeerconcentratie en gebruikers

66 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>        De proefverkaveling
        Voor de locatie is een proefverkaveling gemaakt. De proefverkaveling laat zien hoe 200 woningen
        passen binnen de kaders van het SPvE en de ruimtelijke ambities die er zijn. Door het testen van
        meerdere proefverkavelingen hebben we zicht gekregen op de mogelijkheden en onmogelijkheden
        van de plek en hebben we gevoel gekregen voor het maximale laadvermogen, het programma.
        Zowel in aantallen parkeerplaatsen als in volume en footprint van de bebouwing. Door het ophogen
        van het programma naar 250 woningen zijn andere, meer complexere parkeeroplossingen nodig.
        Om daarnaast een hoogwaardig groen beeld te krijgen en voldoende ruimte voor klimaatadaptie zal
        meer moeten worden ingezet op dubbel grondgebruik en zal een beroep gedaan moeten worden
        op nieuwe en innovatieve oplossingen. Marktpartijen worden uitgedaagd hier op te studeren.
        Voor het ruimtelijk kader zijn op basis van de de proefverkaveling met 200 woningen de ruimtelijke
        randvoorwaarden benoemd.

        De proefverkaveling is een realistische variant waarin een programma van 200 woningen
        gerealiseerd kan worden. De proefverkaveling is gebaseerd op de volgende ontwerpprincipes:
        •   Maximaal dubbelgebruik in parkeren is mogelijk tussen de kantoorfunctie en goedkope
            woningbouw (met parkeren in het openbaar gebied). Het situeren van beide programma’s
            in elkaars nabijheid is daarom ruimte efficiënt. Het hoogteverschil aan de voorzijde van het
            gemeentehuis wordt benut om hier een openbare parkeervoorziening te maken met daarop
            een dak die als openbare tuin te gebruiken is. Het (goedkope) woningbouwprogramma situeren
            aansluitend op deze garage.
        •   Het realiseren van een ontsluiting langs de randen van het gebied die alle parkeerconcentraties
            verbindt en waaruit alle woningen ontsloten kunnen worden. Door de route langs de
            randen wordt voldoende afstand tot bestaande bebouwing gegarandeerd. De route naar de
            parkeergarage kan als gevolg van het hoogteverschil niet aan de zijde van de Heetakker hierop
            aangesloten worden, maar is wel aan aan de Dalwegzijde hiermee gekoppeld. De route door de
            gemeentetuin maakt van een achterkant een voorkant, waar ook afzetten van bezoekers van het
            gemeentehuis geregeld kan worden.
        •   Een netwerk van langzaamverkeersroutes midden door het gebied.
        •   Positioneren van kleine volumes in de gemeentetuin die gebruik maken van de daaromheen
            gelegen bestaande parkeerplaatsen. Een parkeergarage met woonblokken daarop aan de zijde
            Beukenlaan. Hier maaiveld parkeren alleen voor bezoekers.
Ruimtelijk beeld




                                                       6767
                                                          | BGSV
                                                             | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>De bouwmassa’s
Op de kop aan de Beukenlaan
Een ensemble van drie gebouwen rondom/op een parkeergarage. Als ensemble alzijdig georiënteerd.
Bouwhoogte gemiddeld 6 lagen (5-6-7). Op voldoende afstand van de houtwal. Representatieve
uitstraling aan de Dalweg, maar entree vanuit de Beukenlaan (nieuwe route). Woningen marktsector.

In de oksel van de bestaande woningbouw
Kleinschalige appartementen waardoor bomen van de houtwal zichtbaar blijven. Adres aan de
nieuwe ontsluiting. 2 lagen met ondergeschikte 3e laag. Woningen markt of sociale koop.

Bij de entree van het plangebied aan de Dalweg
Architectonisch en hoogte-accent. Samen met raadszaal een mooi ensemble aan beide zijden van
de entree. Bebouwing heeft zijn adres aan de Dalweg. Een ensemble van 2 volumes met een hoogte
verschil van minimaal 3 bouwlagen. Accent 10 lagen hoog, tweede gebouw 8 hoog . Parkeren in
openbare halfverdiepte parkeervoorziening samen met parkeren voor gemeentehuis. Woningen
sociaal al dan niet in combinatie met middelduur.

Aan de tuinzijde van het gemeentehuis
Kleinschalige losse volumes met een adres aan de tuin. Twee lagen met een terugliggende 3e laag.
Benutten bestaande parkeerplaatsen. Gemeentehuis en volumes met hun entrees aan deze openbare
groene ruimte. Woningen markt of sociale koop.

Het gemeentehuis
Uitbreidingsmogelijkheden aan de noordwestzijde, de tuinzijde naast de raadszaal of in de oksel.
Tweezijdige entree maken van zowel huidige als tuinzijde door het maken van een poort.




                                                 68 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>Ruimtelijk beeld proefverkaveling
                                    69 | BGSV
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>