<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                   2019-001

                                          Gemeenteraad


                                          Onderwerp   Aanpassing bouwhoogte Perkinsbaan 1 /
                                                      Rijnhuizen
                                          Datum   … december 2018




Raadsvoorstel                                          Afdeling Ruimtelijk Domein

                                                       Portefeuilleh ouder A.J. Adriani




Onderwerp
Aanpassing bouwhoogte Perkinsbaan 1 / Rijnhuizen.


Gevraagd besluit
In de Gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen de bouwhoogte van Perkinsbaan 1 aan te
passen naar maximaal 25 meter voor blok A en maximaal 19 meter voor blok
B (zie bijlage 1).


Inleiding
Rijnhuizen wordt conform de in 2014 vastgestelde Gebiedsvisie Mooi
Rijnhuizen momenteel getransformeerd van een wijk met een overwegend
bedrijfsmatige invulling naar een woonwijk. Hiervoor worden bestaande
bedrijfspanden getransformeerd naar appartementen of worden de huidige
opstallen gesloopt en komen hier nieuwbouwwoningen voor terug. Tevens
worden in Rijnhuizen diverse ingrepen in het openbaar gebied gedaan om een
prettig en aangenaam woon- en leefklimaat te realiseren. Het betreft een
organische wijkontwikkeling waarbij de gemeente nauwelijks grondposities
heeft en waar de markt dus het tempo bepaald van nieuwe ontwikkelingen.


Op de hoek van de Plettenburgerbaan en de Perkinsbaan is op dit moment een
bouwplan (sloop en nieuwbouw) in voorbereiding dat bestaat uit 123 woningen
bestaande uit 112 appartementen en 11 grondgebonden woningen (zie bijlage
2) en een commerciële ruimte. Deze locatie is gelegen aan de overzijde van
De Meander en bevindt zich direct aan de kruising die de hoofdentree van
Rijnhuizen vormt. Daarom is vanuit stedenbouwkundig en architectonisch
oogpunt van groot belang dat hier een ontwikkeling gerealiseerd wordt die
recht doet aan de locatie. Bovendien is dit het eerste grote nieuwbouwplan in
Rijnhuizen en het zet daarom de toon voor vervolg ontwikkelingen. Bij de
totstandkoming van het nu voorliggende plan is dan ook extra veel aandacht
besteed aan architectuur en stedenbouw. Daarom is de supervisor van
Rijnhuizen in het voortraject nauw betrokken geweest.


Om een duidelijk accent te geven aan deze bijzondere locatie binnen de totale
gebiedsontwikkeling Rijnhuizen, is het onder andere van belang dat er
voldoende hoogte wordt gerealiseerd. De Gebiedsvisie Rijnhuizen biedt op
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                           Bladnummer 2/3

                                           Raadsvoorstel 17 januari 2017


deze kavel onvoldoende ruimte om het gewenste hoogteaccent te kunnen
realiseren.


Gewenst effect
Het plan draagt bij aan het nieuwe woningbouwprogramma 2030, voor 3.500
nieuwe woningen.


Argumenten
1.1     Een stedenbouwkundig hoogteaccent is van belang om de
        belangrijkste entree van Rijnhuizen te accentueren.


De maximale bouwhoogtes conform de Gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen variëren
van 8 tot 11 meter voor grondgebonden woningen en van 10 tot 15 meter
voor appartementencomplexen. Daarbij wordt een zonering gehanteerd van
hogere bebouwing langs de Plettenburgerbaan tot lagere bebouwing in het
westelijke deel van Rijnhuizen. Op enkele plaatsen zijn in de Gebiedsvisie
hoogteaccenten van maximaal 25 meter aangegeven, welke zijn gesitueerd op
strategische plaatsen binnen Rijnhuizen. Bij de entree van Rijnhuizen ter
hoogte van de Perkinsbaan is dit accent er niet, maar bij nadere bestudering is
dit zeer gewenst gezien de prominente ligging in het gebied nabij de
hoofdentree van de wijk. Een hoogbouwaccent zorgt op deze plek voor
zichtbaarheid en herkenbaarheid.


Als uitwerking van de Gebiedsvisie wordt inmiddels de eis gesteld van een
zogenaamde "plint" voor nieuwe gebouwen langs structuurlijnen van
Rijnhuizen (o.a. Plettenburgerbaan en Marconibaan). Dit betreft een extra
hoge begane grondvloer van minimaal 3,5 meter waar nu of in de toekomst
ook andere functies als wonen kunnen worden ondergebracht, zoals
(commerciële of maatschappelijke) voorzieningen of woon-werk woningen. Dit
om de wijk toekomstbestendig te maken en het gebouw een duidelijk gezicht
te geven naar de omgeving. Bij het bepalen van de maximale hoogte voor een
appartementencomplex op deze locatie is geen rekening gehouden met een
extra hoge verdieping op de begane grond. Door de plint als eis te stellen voor
het appartementenblok aan de Plettenburgerbaan (blok A) is de maximale
hoogte van het vigerende bestemmingsplan en de Gebiedsvisie ontoereikend.
Maar omdat het de entree van het gebied Rijnhuizen betreft en aan de
overzijde van dit kruispunt De Meander gesitueerd is, is in dit specifieke geval
een overschrijding van de bouwhoogte met maximaal 3 meter gewenst ten
opzichte van het vigerende bestemmingsplan.


De gemeente is bovendien positief over de gekozen half verdiepte gebouwde
parkeervoorziening aan de binnenzijde van het plan, uit het zicht van het
openbaar gebied. Dit betekent wel dat er op het appartementenblok (blok A)
aan de Plettenburgerbaan een bouwlaag minder gerealiseerd kan worden. Met
een maximale bouwhoogte van 22 meter zouden op de parkeerlaag slechts 6
bouwlagen gerealiseerd kunnen worden. Om toch een duidelijker accent te
maken op de hoek is de zevende bouwlaag van belang. Ook hierdoor komt de
maximale bouwhoogte uit op 25 meter. Ten aanzien van het hoogste
appartementenblok aan de Perkinsbaan (blok B) is vanwege de gekozen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                            Bladnummer 3/3

                                            Raadsvoorstel 17 januari 2017


parkeeroplossing ook hier meer hoogte nodig: maximaal 19 meter voor een
gedeelte (circa 1/5) van dit blok. Het overige deel van dit blok past wel in het
vigerende bestemmingsplan.


Concluderend kan gesteld worden dat gezien de beeldbepalende plek (entree
van Rijnhuizen) én de eis van een plint én de gekozen parkeeroplossing een
overschrijding van de maximale bouwhoogte in het vigerende
bestemmingsplan zeer gewenst is.


Kanttekeningen
1.1    Hiermee wordt afgeweken van de gebiedsvisie en het vigerend
       bestemmingsplan.
Dit is de eerste afwijking van de vastgestelde Gebiedsvisie en het vigerende
bestemmingsplan. Dit kan een ongewenst precedent scheppen. Deze locatie
betreft echter de belangrijkste entree van Rijnhuizen, waar in de Gebiedsvisie
ten onrechte niet voldoende aandacht aan besteed is.


Financiële aspecten
Niet van toepassing.


Communicatie aspecten
Op 1 oktober is er een informatieavond geweest voor omwonenden
(inloopavond). Hier zijn circa 25 mensen geweest. De aanwezigen vonden het
een mooi plan met name in relatie tot het middengebied. Ook werd positief
gereageerd op de voorgestelde bouwhoogtes.


De ontwikkelaar/eigenaar van Perkinsbaan 1 wordt op de hoogte gebracht van
uw besluit en kan op basis daarvan een aanvraag omgevingsvergunning
indienen.


Uitvoering
Na instemming met het gevraagde besluit zal de Gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen
hierop aangepast worden.


Bijlagen
1. Overzicht bouwblokken plan Perkinsbaan 1
2. 3D aanzichten plan Perkinsbaan 1


             burgemeester en wethouders,




             P.J.M. Liebregts                            F.T.J.M. Backhuijs
             secretaris                                  burgemeester
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>