<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                  2019-125


Woningmarktanalyse

Gemeente Nieuwegein




                      Datum:      30 januari 2019
                      Companen:   Bram Klouwen, Margot Vreman
                                                          1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Woningmarktanalyse gemeente Nieuwegein
Voor u ligt de deelrapportage van de gemeente Nieuwegein als onderdeel van het       Inhoud
regionale woningmarktonderzoek in de regio Utrecht (U16). In de woningmarkt-
analyse heeft Companen de belangrijkste opgaven op de woningmarkt in beeld           1   Huidige situatie op de woningmarkt        3
gebracht: de ‘woningmarktfunctie’ van de verschillende gemeenten, kansen voor            Bevolkings- en huishoudenssamenstelling   3
verschillende groepen op de woningmarkt, verdringing van groepen en verwachte            Woningvoorraad en bewoning                4
toekomstige vraagontwikkeling op de korte en lange termijn.
                                                                                     2   Dynamiek op de woningmarkt                5
De woningmarktanalyse is beleidsarm, en gaat uit van de huidige verhoudingen
                                                                                         Verhuizingen – wie komt waar vandaan      5
binnen de regionale woningmarkt. Dit betekent dat de uitkomsten soms niet
overeen komen met huidig of toekomstig gemeentelijk beleid. De uitkomsten                Ontwikkeling verkoopscores                7
bieden de mogelijkheid om bepaalde beleidskeuzes te maken of te heroverwegen.            Ontwikkeling verhuurscores                8
Onderbouwing van de analyse vindt u in de Factsheet.
                                                                                     3   Functie Nieuwegein op de woningmarkt      9
                                                                                         Leefstijlen en woonmilieus                9
Leeswijzer
Het eerste hoofdstuk gaat in op de huidige situatie van de woningmarkt. Hiervoor     4   Woningbehoefte naar de toekomst           13
zijn de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens en woningvoorraad in beeld            Prognose huishoudensontwikkeling          13
gebracht. Het tweede hoofdstuk laat de dynamiek op de woningmarkt zien aan de
                                                                                         Kwalitatieve mismatch                     14
hand van de verhuizingen en ontwikkelingen op de koop en huurwoningmarkt.
Vervolgens wordt in hoofdstuk drie, aan de hand van diverse leefstijlen, een beeld       Vraag en aanbod in relatie tot inkomen    15
gegeven van de functie van Nieuwegein op de woningmarkt. In het vierde hoofd-            Confrontatie behoefte en plannen          16
stuk wordt de vertaalslag gemaakt naar de toekomstige woningbehoefte en wordt
                                                                                     5   Aandachtspunten voor beleid               17
de kwalitatieve mismatch in beeld gebracht. Als laatste onderdeel van deze
                                                                                         Opgave ontwikkeling voorraad              17
rapportage worden enkele aandachtspunten voor beleid meegegeven.
                                                                                         Overige aandachtspunten                   17




                                                                                                                                    2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1 Huidige situatie op de woningmarkt
Bevolkings- en huishoudenssamenstelling                                                Figuur 2: Ontwikkeling huishoudenstype naar leeftijd 2008 - 2018
In de gemeente Nieuwegein wonen per 1 januari 2017 62.000 inwoners. Dit aantal
is sinds 2013 gestegen met circa 800 personen. Het aantal huishoudens is in             400
dezelfde periode met 1.400 gestegen. Tot 2013 verhuisden per saldo meer mensen
                                                                                        200
uit Nieuwegein dan naar Nieuwegein toe kwamen. Sinds 2013 zijn vestiging en
vertrek meer in evenwicht. De groei van de gemeente komt in hoofdzaak door                 0
meer geboorte dan sterfte.                                                             -200
In Nieuwegein is bijna de helft van de bevolking 45 jaar of ouder. Dit aandeel is de
                                                                                       -400
afgelopen jaren ook verder gegroeid. Het aandeel jongeren, met name tussen 25
en 45 jaar, is afgenomen.                                                              -600
In Nieuwegein wonen veel 1- en 2-persoonshuishoudens (jong en oud). Alleen             -800
gemeente Utrecht heeft in verhouding meer 1- en 2-persoonshuishoudens.                             2008   2009    2010     2011    2012     2013     2014    2015   2016    2017
Nieuwegein telt veel ‘empty-nesters’, stellen waarvan kinderen het huis hebben                                       Geboortesaldo              Migratiesaldo
verlaten. Dit is een logisch gevolg van de snelle groei van Nieuwegein in de jaren     Bron: CBS, bewerking Companen 2018.
’70 en ’80. Toen zijn veel inwoners als jong gezin naar Nieuwegein verhuisd. Nu,
circa 40 jaar later, zijn zij veelal 65 jaar of ouder.                                 Figuur 3: Ontwikkeling binnenlandse migratie- en geboortesaldo 2008 - 2017
                                                                                        12000
Figuur 1: Ontwikkeling inwoners (links) en huishoudens (rechts) 2008 - 2017
                                                                                        10000
  62.000                                                                      28.500
                                                                                          8000
  61.500                                                                      28.000
                                                                                          6000
                                                                              27.500
  61.000                                                                                  4000
                                                                              27.000
  60.500                                                                                  2000
                                                                              26.500
                                                                                               0
  60.000                                                                      26.000
                                                                                                    1-2 phh 18- 1-2 phh 30- 1-2 phh 45- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+            gezin
             2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
                                                                                                      29 jaar     44 jaar     64 jaar     74 jaar       jaar
                           Aantal inwoners              Aantal huishoudens
                                                                                                                              2008      2013      2018
Bron: CBS, bewerking Companen 2018.
                                                                                       Bron: CBS, bewerking Companen 2018.
                                                                                                                                                                                   3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Woningvoorraad en bewoning                                                             Tabel 1: Vergelijking gemeenten en regio U16, aandeel 65+, gezin, lage inkomens en sociale huur
                                                                                                (aandeel ten opzichte van alle huishoudens)
In Nieuwegein staan 27.697 woningen, waarvan 16.506 koop (60%), 8.673 huur-                                                                                        % sociale huur
woningen van toegelaten instellingen, bijna allemaal sociaal (31%) en 2.518                                                                                        van toegelaten
particuliere huur (9%). In Nieuwegein behoort 40% van de huishoudens tot de                                                 % 65+     % gezin     % < € 36.798      instellingen*
                                                                                        De Bilt                            23,7%      33,7%        37,4%                25,9%
wettelijke doelgroep van de corporaties (belastbaar jaarinkomen tot € 36.798). Dat
is iets hoger dan het landelijke gemiddelde van rond 35%. In de regio hebben alleen     Bunnik                             21,7%      37,2%         28,9%              15,6%
Zeist en Utrecht een hoger aandeel huishoudens met een inkomen onder € 36.798.          Houten                             13,6%      43,8%         29,4%              24,5%
Van de huurders in de sociale huur heeft 23% een inkomen boven de doelgroep-            IJsselstein                        16,7%      41,2%         35,7%              25,0%
grens.                                                                                  Lopik                              16,5%      43,1%         38,8%              17,3%
                                                                                        Montfoort                          18,8%      40,4%         33,0%              15,4%
Figuur 4: Inkomensgroepen naar eigendom                                                 Nieuwegein                         19,4%      33,8%         40,2%              30,7%
                                                                                        Oudewater                          20,1%      38,8%         38,9%              21,0%
        Totaal
                                                                                        De Ronde Venen                     20,1%      38,3%         35,5%              23,8%
  Huur overig                                                                           Stichtse Vecht                     19,6%      37,7%         35,7%              22,7%
                                                                                        Utrecht                            10,3%      26,3%         44,3%              32,1%
 Sociale huur
                                                                                        Utrechtse Heuvelrug                23,9%      33,2%         35,7%              23,1%
         Koop                                                                           Vianen                             20,2%      39,8%         39,7%              32,9%
                                                                                        Wijk bij Duurstede                 18,5%      38,9%         33,9%              24,1%
                 0       5000       10000       15000     20000      25000     30000
                                                                                        Woerden                            18,1%      38,6%         35,7%              23,1%
        Tot HT-grens      HT tot € 36.798    € 36.798 tot € 47.037   Vanaf € 47.037     Zeist                              20,6%      32,4%         42,5%              30,5%
Bron: Lokale monitor wonen 2018, bewerking Companen.                                    Regio U16                          16,0%      32,5%         39,4%              27,9%
                                                                                       Bron: CBS statline, bewerking Companen 2018.




                                                                                                                                                                                    4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>2 Dynamiek op de woningmarkt
Verhuizingen – wie komt waar vandaan                                                     hogere leeftijd, vaker naar een (huur)appartement. Ook gezinnen (met kinderen)
Circa 45% van de verhuizingen vindt plaats binnen de gemeente Nieuwegein. Bijna          vormen een grote groep verhuizers, zij het een kleinere groep dan de jongeren tot
20% van alle vestigers in Nieuwegein komt uit de stad Utrecht. Naast Utrecht heeft       30 jaar. Voor een deel is deze groep qua inkomen aangewezen op een sociale
Nieuwegein ook een woningmarktrelatie met IJsselstein, en vervolgens Houten en           huurwoning, dit is dan ook terug te zien in de verhuisbewegingen. Het grootste
Vianen. Er zijn relatief weinig vestigers van buiten de regio. Waarin bij vrijwel alle   deel van de gezinnen verhuist naar een grondgebonden rijwoning. Onder 50-
gemeenten er veel vertrek is naar Amsterdam, zien we dat vanuit Nieuwegein               plussers zien we niet of nauwelijks nog verhuisbewegingen. Zij blijven in veel
relatief weinig. In de gemeente komen veel jonge stellen en gezinnen met kinderen        gevallen zitten; gebonden aan de huidige woning en omgeving. Het deel van de
wonen. Deze groepen verhuizen in de gemeente nauwelijks door.                            ouderen dat wel verhuist kiest grotendeels voor een (huur)appartement. Jongere
In alle leeftijdsgroepen was er de afgelopen jaren sprake van per saldo vertrek.         ouderen (tussen 65 en 75 jaar) kiezen vaker voor een koopappartement. Dit zien
Jongeren vertrekken uit Nieuwegein, maar blijven vaak binnen de regio; zij gaan          we vaker, en hangt samen met het generatieverschil tussen mensen die voor en
naar Utrecht. Gezinnen komen per saldo vanuit de regio (met name uit de                  na de Tweede Wereldoorlog geboren zijn. De oriëntatie op koopwoningen neemt
gemeente Utrecht) in Nieuwegein wonen, maar gaan bij vertrek veelal de regio uit.        bij jongere generaties verhoudingsgewijs toe.
Vertrekkers hebben vaak een hoger inkomen.
                                                                                         Figuur 5: Verhuisvoorkeuren per doelgroep
Tabel 2: Vestiging en vertrek naar inkomen 2007 - 2017 (buiten U16)
                                             Vestiging                Vertrek   Saldo
 Tot HT-grens                                   1.464                   1.651    -187
 HT tot € 36.798                                  479                     485       -6
 € 36.798 tot € 47.037                            501                     536     -35
 Vanaf € 43.037                                 2.868                   3.609    -741
Bron: CBS microdata 2018.


Verhuisvoorkeuren
De meeste verhuizingen zijn er bij jongeren tot 30 jaar. Deze groep verhuist naar
grondgebonden rijwoningen zowel in de huur als in de koop. Ook verhuizen veel
jonge huishoudens naar een huurappartement in IJsselstein. In deze apparte-
menten wonen zij gemiddeld korter dan in een eengezinswoning. Bij huishoudens
van 30 jaar of ouder zijn er verhoudingsgewijs minder verhuizingen. Verhuizers uit
deze groep komen relatief vaak uit de gemeente zelf, en verhuizen, zeker op
                                                                                         Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.
                                                                                                                                                                        5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Figuur 6: Verhuisbewegingen vestiging en vertrek 2007 - 2017




Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.


In het figuur is aangegeven hoeveel vestigers (huishoudens) in de gemeente Nieuwegein komen wonen, en waar zij vandaan komen. In het andere figuur geldt dit voor de
vertrekkers. In Nieuwegein zijn bijvoorbeeld 4.902 huishoudens uit Utrecht komen wonen. Dit is 52% van alle vestigers die naar de gemeente Nieuwegein toe trekken.
                                                                                                                                                                   6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Ontwikkeling verkoopscores
De woningmarkt staat onder druk. Dat blijkt uit het feit dat het aantal verkochte
woningen sinds 2015 bijna is verdubbeld en dat de transactieprijzen toenemen. Er
lijkt stabilisatie in het aantal verkopen vanaf 2016, en van de gemiddelde
verkoopprijs vanaf begin 2018. Een belangrijke indicator voor de druk op de
koopwoningmarkt is de verhouding tussen het aantal verkochte en het aantal
aangeboden woningen. In Nieuwegein zien we dat begin 2016 per verkochte
woning er circa 10 te koop stonden. Inmiddels is het aanbod gedaald naar iets meer
dan 2 woningen. Dit geeft aan dat de koopwoningmarkt onder druk staat, zeker
ten opzichte van het regionale gemiddelde van 5 woningen.

Figuur 7: Ontwikkeling transactieprijs                                               Figuur 8: Keuzemogelijkheid koper

  € 270.000                                                                           12

  € 250.000                                                                           10

  € 230.000                                                                             8

  € 210.000                                                                             6

  € 190.000                                                                             4

  € 170.000                                                                             2

                                                                                        0
  € 150.000
                                                                                              2016-1/2       2016-3/4      2017-1/2      2017-3/4   2018-1/2   2018-3/4
                2015-1/2 2015-3/4 2016-1/2 2016-3/4 2017-1/2 2017-3/4 2018-1/2
                                                                                                                             Keuzemogelijkheden
                                         Gemidelde transactieprijs

Bron: Woningmarktcijfers.nl en funda.nl, bewerking Companen.                         Bron: Woningmarktcijfers.nl en funda.nl, bewerking Companen.




                                                                                                                                                                          7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Ontwikkeling verhuurscores
Bij de druk op de huurwoningmarkt kijken we naar het aantal reacties per aan-
geboden woningen en de actieve zoekduur van woningzoekenden die uiteindelijk
een woning hebben gevonden (het moment van eerste reactie tot verhuring). Voor
de huurwoningmarkt in Nieuwegein was de actieve zoekduur in 2018 circa 4,8 jaar.
De actieve zoekduur is daarmee in bijna zes jaar tijd met bijna twee jaar toe-
genomen. Daarnaast zien we ook een groei in het aantal reacties in de
verschillende prijssegmenten. De meeste vraag lijkt te zijn naar huurwoningen met
een prijs tussen de € 417 en de € 597. Het aantal reacties is in dit segment de
afgelopen jaren verdubbeld. Een waarschijnlijke verklaring hiervoor is de intro-
ductie van passend toewijzen, waardoor mensen met een inkomen tot de huur-
toeslaggrens nog enkel in aanmerking komen voor woningen onder € 597.

Figuur 9: Gemiddelde zoekduur                                                       Figuur 10: Aantal reacties per woning naar huurprijs

 5,0                                                                                  250

 4,0                                                                                  200

 3,0                                                                                  150

                                                                                      100
 2,0
                                                                                       50
 1,0
                                                                                        0
 0,0                                                                                             2013           2014           2015         2016           2017         2018
            2013          2014       2015        2016      2017       2018

                                     Gemiddelde zoekduur
                                                                                                 Tot €417          €417 tot €597           €597 tot €640          €640 tot €711
Bron: RWU 2018, bewerking Companen 2018.
                                                                                    Bron: RWU 2018, bewerking Companen 2018.




                                                                                                                                                                                  8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>3 Functie Nieuwegein op de woningmarkt
Verschillende delen van de regionale woningmarkt in de U16 trekken bepaalde         Door per deelgebied (CBS-wijk) huishoudenskenmerken, kenmerken van vestigers
groepen woningzoekenden aan. Dit komt door een combinatie van beschikbaar           (naar gezinsfase en inkomen) en omgevingskenmerken (huur-koop en prijsklasse)
aanbod en woonmilieu (met aspecten als nabijheid stad, werk, uitgaan, natuur en     te combineren, geven we een indicatie van leefstijlen die in de gemeente het
uitstraling van een gebied). Op grond van deze kenmerken en vestiging van huis-     meest aangesproken worden.
houdens naar kenmerken is een inschatting te maken van de functie van een
gebied op de regionale woningmarkt. De beschrijvingen bieden input voor nadere      Nieuwegein lijkt vooral in beeld bij leefstijlen met meer traditionele waarden:
beleidsafwegingen ten aanzien van gebiedsontwikkelingen, en regionale af-           traditionele starters, traditionele gezinnen en wijkgebonden ouderen. Daarnaast
stemming hierin: versterken van bestaande woonmilieus of woonmilieus aan-           bieden delen van Nieuwegein een woonmilieu voor groepen met een hogere
passen.                                                                             statusgevoeligheid, in verschillende levensfases. Met name Blokhoeve spreekt een
                                                                                    brede groep aan met een hogere statusgevoeligheid en meer postmodern waarde-
Leefstijlen en woonmilieus                                                          patroon. Dit geldt tot op zekere hoogte ook voor het stadscentrum. Een deel van
De vraag naar woningen is niet alleen afhankelijk van gezinsfase en inkomen, maar   de wijken sluit het beste aan bij de traditionele groepen, gearriveerde gezinnen of
ook van leefstijl. Er zijn verschillende leefstijlbenaderingen die uitgaan van      yuppen en dinkies.
waardeoriëntatie (traditioneel of modern) en statusgevoeligheid. Op basis van een
analyse van verschillende benaderingen hebben we een leefstijlindeling uit-         De variatie in leefstijlen biedt op gemeentelijk en regionaal niveau inzicht in
gewerkt.                                                                            leefstijlen die de gemeente op dit moment aantrekt. De aantrekkingskracht van de
                                                                                    gemeente met het advies voor het woningbouwprogramma zoals opgenomen in
                                                                                    hoofdstuk 5 bieden een basis voor de lokale en regionale woningmarktopgaven.




                                                                                                                                                                     9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Figuur 11: Primaire leefstijlen




                                  11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>Bron: Companen 2018.




                       12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>4 Woningbehoefte naar de toekomst
Prognose huishoudensontwikkeling                                                   De   prognose laat zien dat het aantal 75-plussers sterk toeneemt. Buiten de
Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige woningbehoefte is het        75-plussers blijft het aantal kleine huishoudens min of meer gelijk. Bij de leeftijd
van belang om inzicht te hebben in de huishoudensontwikkeling. De bevolkings-      van 65 tot 75 jaar neemt het aantal huishoudens na 2023 af. Het aantal mensen
en woningbehoefteprognose van Primos geeft een beeld van de ontwikkeling van       geboren na 1958 is dan ook relatief kleiner dan van voor 1958. De vergrijzing is in
de gemeente uitgaande van een trendmatige vestiging van huishoudens (door-         Nieuwegein daardoor relatief snel op z’n piek. Het aantal gezinnen met kinderen
zetten trend van met name afgelopen vijf jaar).                                    stijgt nog licht, al neemt hun aandeel op de totale bevolking de komende jaren iets
De groei van het aantal huishoudens is een indicatie voor de gewenste toevoeging   af. De ontwikkeling van het aantal huishoudens geeft met name inzicht in de
van woningen. Volgens de prognose zouden in Nieuwegein tot 2028 circa 2.900        kwantitatieve woningbouwopgave. De totale opgave is daarnaast afhankelijk van
extra woningen nodig zijn.                                                         de kwaliteit van de bestaande voorraad, en de eventuele mismatch op de
                                                                                   (regionale) woningmarkt. Daarmee kan de totale kwantitatieve opgave groter zijn
Figuur 12: Prognose huishoudens naar type en leeftijd                              dan de feitelijke huishoudensgroei.
 12000

 10000                                                                             Figuur 13: Prognose huishoudens naar type en leeftijd
                                                                                    100%
   8000                                                                              90%
                                                                                     80%
   6000
                                                                                     70%
   4000                                                                              60%
                                                                                     50%
   2000                                                                              40%
                                                                                     30%
       0
                                                                                     20%
            1-2 phh 18- 1-2 phh 30- 1-2 phh 45- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+   gezin
              29 jaar     44 jaar     64 jaar     74 jaar       jaar                 10%
                                                                                      0%
                                  2018      2023        2028   2033                                  2018                  2023                 2028              2033

Bron: Primos 2017, bewerking Companen.                                                               1-2 phh 18-29 jaar      1-2 phh 30-44 jaar   1-2 phh 45-64 jaar
                                                                                                     1-2 phh 65-74 jaar      1-2 phh 75+ jaar     gezin

                                                                                   Bron: Primos 2017, bewerking Companen.


                                                                                                                                                                         13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Kwalitatieve mismatch
                                                                                         Het potentiële aanbod ontstaat doordat mensen doorstromen of uitstromen (door
Voor de komende jaren is het potentiële aanbod en de potentiële vraag met elkaar
                                                                                         overlijden). Dit aanbod confronteren we met de (veranderende) woningvraag,
vergeleken. Dit hebben we gedaan door verhuistrends uit het verleden door te
                                                                                         waaruit blijkt waar de komende jaren de mismatch tussen vraag en aanbod het
trekken naar de toekomst, en daarbij veranderingen in huishoudenssamenstelling
                                                                                         meest waarschijnlijk is.
volgens de Primos 2017 mee te wegen (dus de vraag van 75-plussers wordt naar
                                                                                         De potentiële tekorten ontstaan de komende jaren met name in de apparte-
de komende jaren groter). Hierbij hebben we als trend meegerekend dat jongere
                                                                                         menten (huur en koop). De vraag naar huurappartementen komt vaak van
generaties meer gericht zijn op een koopwoning; conform landelijke tendensen,
                                                                                         ouderen. De vraag naar koopappartementen komt voor een belangrijk deel van
afgeleid uit de landelijke woningbehoefteonderzoeken (WoON).
                                                                                         kleine huishoudens tot 50 jaar. Bij grondgebonden woningen lijken vraag en
                                                                                         aanbod meer in balans, al blijven luxere koopwoningen gewenst.

                                                                                         Figuur 15: Saldo (tekort/overschot) vraag en aanbod naar woningtype 2018 - 2023
Figuur 14: Verwachting vraag en aanbod naar woningtype 2018 - 2023


    Huur eengezins
                                                                                               Huur eengezins
Huur appartement
                                                                                           Huur appartement
            Koop rij
                                                                                                       Koop rij
      Koop 2-1 kap
                                                                                                 Koop 2-1 kap
   Koop vrijstaand                                                                            Koop vrijstaand

Koop appartement                                                                           Koop appartement

                       0       1.000      2.000      3.000       4.000   5.000   6.000                            0        100         200        300         400          500   600

                            Potentieel aanbod        Potentiële vraag

Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.                                           Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.




                                                                                                                                                                                   14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Vraag en aanbod in relatie tot inkomen                                             Tabel 3: Keuze-index vraag/aanbod op basis van inkomen
Naast trendmatig doortrekken van verhuisgedrag, kijken we ook naar de financier-                     Aanbod      Tot     Tot
                                                                                                       ↓         HT-    EU-          Tot   Tot       Tot       Tot       Tot      Vanaf
baarheid en bereikbaarheid (op basis van regelgeving) van woningen. We hebben                                  grens grens €41.056 €50.000       €55.000   €65.000   €80.000    €80.000
daartoe de inkomensopbouw van potentiële verhuizers vergeleken met het              Vraag →                     315     425         190   215       235       215       215        175
momenteel beschikbare aanbod (anno medio 2018). Uit hoeveel woningen kunnen
                                                                                    Sociale huur
mensen op basis van hun inkomen, hypotheekmogelijkheden en toegang tot              tot aft-grens
                                                                                                       275
sectoren (sociale huur) in beginsel kiezen? Mensen met een inkomen tot de           Sociale huur
                                                                                    va aft-grens
                                                                                                       110
huurtoeslaggrens zijn aangewezen op sociale huurwoningen tot de aftoppings-         Part. huur                               Veel concurrentie
                                                                                                       250
grenzen. Hun keuze is daarmee beperkt. Huishoudens met een hoog inkomen
                                                                                    Goedk. koop
(vanaf bijvoorbeeld € 80.000) hebben een breder bereik, al zullen zij doorgaans     < € 185.000
                                                                                                       150                            Veel concurrentie
wel kiezen voor een woning die aansluit bij hun portemonnee.                        Middenkoop
                                                                                    < € 300.000
                                                                                                       640
• De vraag in deze benadering is bepaald door de omvang van verschillende           Dure koop
    inkomensgroepen in de gemeente en hun verhuisgeneigdheid volgens WoON           < € 400.000
                                                                                                       125

    2015.                                                                           Z. dure koop
                                                                                    > € 400.000
                                                                                                        55
• Het aanbod is bepaald door te kijken welke woningen jaarlijks verkocht/-
    verhuurd worden in een bepaalde prijsklasse binnen de gemeente.                 Totale potentiële keuze   275    635       470        550      1040      1065       800        820
• De keuze-index geeft een indicatie van het aantal woningen in het aanbod dat      Totale potentiële vraag   315    425       190        215       235       215       215        175
    voor een bepaalde vragersgroep potentieel bereikbaar is. Analoog aan de          Keuze-index               0,9    1,5       2,4        2,5       4,4       4,9       3,7        4,6
                                                                                     aanbod/vraag
    keuzemogelijkheden bij verkoop (zie figuur 9) geeft een keuze-index onder 5    Bron: Woningmarktsimulatiemodel Companen 2018.
    een indicatie van spanning op de markt.
                                                                                   Toelichting tabel 3: De groep potentiële verhuizers tot de huurtoeslaggrens geeft
Vooral aan de onderkant van de markt hebben woningzoekers weinig keuze-            een jaarlijkse vraag van 315 woningen in Nieuwegein. Op basis van inkomen is deze
mogelijkheden. In de sociale huur komt dit doordat de doelgroep geen uitwijk-      doelgroep aangewezen op de sociale huur tot de aftoppingsgrens. Het vrijkomende
mogelijkheden heeft. Middeninkomens ervaren een tekort aan middenhuur-             aanbod betreft circa 275 woningen per jaar. Dit geeft een keuze-index (verhouding
woningen (met een accent van € 600 - vrije sector - tot € 800) en goedkope         tussen aanbod en vraag) van 0,9. Deze groep met de laagste inkomens heeft
koopwoningen (door prijsdruk). Op het eerste gezicht heeft Nieuwegein een          daarnaast nog concurrentie van de inkomensgroep daarboven (inkomen tot de
passend koopwoningaanbod voor deze middeninkomensgroep. Maar dit aanbod            doelgroepgrens sociale huur). Vervolgens heeft deze tweede inkomensgroep ook
is beperkt beschikbaar voor deze doelgroep, vanwege verdringing door huis-         nog de keuze uit de duurdere sociale huurwoningen en voor een deel de particuliere
houdens met een grotere portemonnee. Voor inkomens vanaf € 75.000 is er in         huur. Zij kunnen hun vraag verplaatsen wat leidt tot substitutie-effecten. Maar
Nieuwegein namelijk beperkt aanbod dat aansluit bij de bestedingsmogelijkheden.    deze groep wordt wel weer deels beconcurreerd door de inkomensgroep daar-
                                                                                   boven, enzovoorts.

                                                                                                                                                                           15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Confrontatie behoefte en plannen
Er wordt voor Nieuwegein een potentiële woningbehoefte ingeschat van circa
1.500 woningen tot 2023 en nog eens 1.400 woningen voor de periode daarna
(2023 - 2028). Het planaanbod in Nieuwegein overstijgt in grote mate de
geprognosticeerde (lokale) behoefte, en ligt op een hoger niveau dan de afgelopen
jaren gerealiseerd is.

Figuur 16: Confrontatie behoefte en plannen
 700
 600
 500
 400
 300
 200
 100
    0
         2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

                                  Behoefte (HH groei)
                                  Gemiddelde toevoeging CBS

Bron: Planmonitor 2018, Site 2018, CBS, bewerking Companen.




                                                                                    16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>5 Aandachtspunten voor beleid
Tot slot geven we vanuit Companen enkele beleidsvraagstukken mee voor uit-             •    Voor de middengroep is 20% van de behoefte gericht op middenhuur. Daar-
werking van het woningmarktbeleid in Nieuwegein.                                            naast is er 30% gericht op betaalbare koopwoningen (rijwoningen en
                                                                                            appartementen).
Opgave ontwikkeling voorraad                                                           •    Voor de hoogste inkomensgroep is 20% van het nieuwbouwprogramma nodig,
De uitwerking van analyses naar een woningbouwprogrammering vraagt een groot                bedoeld voor doorstroming en voorkomen van verdringing van lagere
aantal keuzes die niet alleen betrekking hebben op de woningmarkt. Aspecten als             inkomens. Het aanbod aan luxere koopwoningen in Nieuwegein is beperkt.
bijvoorbeeld visie op wijkopbouw, ambities ten aanzien van profilering van de          •    Door deze vraag heen loopt de vraag van een grote groep senioren. Zij kiezen
gemeente, keuze voor wel/geen doorstroming als instrument, en financiële                    in Nieuwegein voor een relatief stedelijk woonmilieu. Circa 40% van de
consequenties bepalen mede de programmering.                                                additionele vraag richt zich op appartementen: iets meer in de koop- dan de
In dit onderzoek geven we een advies over de programmering die geënt is op enkel            huursector.
de woningmarktcijfers voor deze gemeente. Op basis van de huidige tekorten en          Figuur 17: Segmentering opgave ontwikkeling woningvoorraad op basis van woningbehoefte
vraagontwikkeling hebben we het beeld van fricties op de woningmarkt vertaald
naar een nieuwbouwopgave.
Uit figuur 15 blijkt dat een kleine 50% van de behoefte gericht is op een huur-
woning (1/3 deel als grondgebonden woning, 2/3 deel appartement). Uit de keuze-
index blijkt de druk het grootst bij sociale huurwoningen. Daarom slaat het
grootste deel van deze behoefte neer in de sociale huur. Tegelijkertijd zien we een
fors tekort bij koopappartementen en in mindere mate bij rijwoningen in de koop.
Kijkende naar de keuze-index ligt de grootste druk bij groepen die particuliere huur
en goedkope koop wensen. In het topsegment zijn de tekorten beperkt (een deel
koopappartementen en rijwoningen in de koop, en alle tweekappers en vrij-
                                                                                       Bron: Companen 2018.
staande woningen, samen goed voor circa 20% van de aanvullende behoefte). Op
grond van deze overwegingen komen we tot de volgende indicatieve verdeling van
de woningbouwopgave:                                                                   Overige aandachtspunten
• Voor de laagste inkomens (vaak meer traditionele leefstijlen) zijn meer              1.   Nieuwegein heeft een belangrijke functie voor de lokale en regionale markt.
     corporatiewoningen (30%) gewenst. De lokale binding van deze vraag is                  Huishoudens vinden hier vanuit Utrecht een betaalbare huur- of koopwoning.
     relatief groot. Het accent ligt hierbij op appartementen.                              Keuzes die Nieuwegein maakt hangen nauw samen met keuzes die de
                                                                                            gemeente Utrecht maakt en vice versa. Bijvoorbeeld herstructurering in


                                                                                                                                                                                17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>     Utrecht zal de druk op de woningmarkt in Nieuwegein vergroten. Onderlinge        5.   Nieuwegein heeft een behoorlijk aantal bouwmogelijkheden. Daarmee kan de
     afstemming van woonbeleid is dan ook van belang.                                      gemeente haar bijdrage leveren aan de regionale woningmarktopgaven. Met
2.   Door instroom van lage inkomens en uitstroom van hoge inkomens blijft de              de regio moet daarbij zowel gekeken worden naar de fasering (is tempo-
     koopkrachtige vraag in Nieuwegein achter bij de regio. Deze ontwikkeling past         versnelling mogelijk om daarmee de regionale woningmarkt te ondersteunen)
     bij de woningmarktfunctie van Nieuwegein alsmede de samenstelling van het             en differentiatie van deze nieuwbouw (zie voorgaande punten: versterking
     huidige woningaanbod. Het zal in de praktijk lastig blijken deze regionale            van het huidige profiel van Nieuwegein of meer aandacht voor differentiatie).
     positionering te veranderen. Toch kan bij nieuwbouw gekozen worden voor          6.   De analyses in deze rapportage zijn uitgevoerd op basis van demografische en
     een meer gedifferentieerd profiel van Nieuwegein, door een spiegelbeeldige            trendmatige ontwikkelingen in combinatie met verhuisbewegingen. Dit
     ontwikkeling. Te denken is aan ontwikkeling in hogere segmenten op courante           betekent dat de uitkomsten soms niet overeen komen met huidig of
     locaties ten behoeve van de koopkrachtige vraag. Consequentie is dat                  toekomstig gemeentelijk beleid. De uitkomsten bieden de mogelijkheid om
     mogelijkheden voor lagere en middeninkomens elders in de regio moeten                 bepaalde beleidskeuzes, al dan niet in regionale afstemming te maken of te
     worden uitgebreid.                                                                    heroverwegen. De woningmarktopgaven zoals opgenomen in dit hoofdstuk in
3.   Inspelen op de vraag van leefstijlen met traditionele waarden is voor Nieuwe-         combinatie met de verkenning van de leefstijlen bieden een basis om als
     gein het meest kansrijk, passend bij de huidige opbouw van de gemeente. Dit           gemeente en regio keuzes te maken over welke gemeente/regio je wilt zijn,
     betekent vooral een meer traditionele architectuur, aandacht voor relatief            voor wie je woningen wilt realiseren en welke groepen je juist meer zou willen
     gunstige prijs-kwaliteitsverhouding (in regionaal perspectief), en een rustige        spreiden over de regio.
     goed onderhouden woonomgeving. Dus geen modernistische architectuur en
     stedelijke dynamiek.
4.   De toename van het aantal 75-plushuishoudens in Nieuwgein is de komende
     15 jaar relatief groot, maar zal na 2033 snel afvlakken. Toevoeging van
     woningen voor ouderen is vanuit de kortetermijnvraag gewenst, maar heeft
     slechts een beperkte houdbaarheid. Bij nieuwbouw is zeker in Nieuwegein de
     multifunctionaliteit voor toekomstige generaties een must. Dus geen
     specifieke ouderenwoningen.




                                                                                                                                                                      18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>