<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                  2019-125

                                            Gemeenteraad


                                            Onderwerp Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019
                                                       Gemeente Nieuwegein
                                            Datum   16 april 2019




Raadsvoorstel                                            Afdeling Ruimtelijk Domein

                                                         Portefeuilleho uder Hans Adriani




Onderwerp
Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein.


Gevraagd besluit
1. Conform het regionale wijzigingsvoorstel van de huisvestingsverordening:
- 75% van de inschrijftijd te behouden bij acceptatie woning;
- de doorstroomregeling voor ouderen te verruimen en geen leeftijdsgrens
meer te hanteren en de regeling regionaal te maken.
2. De gehele woningvoorraad vergunningplichtig te maken op grond van de
bepalingen in Hoofdstuk 3 “Wijziging samenstelling woningvoorraad en
financiële compensatie te vragen.
3. De Huisvestingsverordening op een aantal technische en aanvullende
punten aan te passen aan de Huisvestingswet.
4. De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 – gemeente Nieuwegein
vast te stellen.
5. Bijdragen van de financiële compensatie jaarlijks toe te voegen aan de
reserve urgentieprogramma 1600 woningen ter dekking van de realisering van
gereguleerde huurwoningen voor maximaal het bedrag dat via de compensatie
binnen is gekomen.


Inleiding
De huidige huisvestingsverordening regio Utrecht 2015 gemeente Nieuwegein
vervalt per 1 juli. In samenspraak met de U16 gemeenten is gewerkt aan een
actualisatie van de verordening. Op een regionale bijeenkomst is de notitie
Woonruimteverdeling 2019 besproken met de raadsleden uit de 16
gemeenten. Verder is het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht betrokken
geweest bij de vernieuwing. Ook hebben huurdersorganisaties de gelegenheid
gekregen op de voorstellen te reageren. Het resultaat is een verordening met
algemene regels die voor de 16 gemeenten gelijk zijn en een lokaal deel met
daarin de gemeentelijke (lokale) keuzes. Een deel van dit lokale beleid is aan
de gemeenteraad (hoofdstuk 3) en een deel wordt in de verordening
gedelegeerd aan het college van B&W. Wij hebben dit lokale beleid onder
voorbehoud van vaststelling van de verordening reeds opgesteld en dit beleid
is ter informatie bijgevoegd. (bijlage 3)
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                           Bladnummer 2/6

                                           Raadsvoorstel 16 april 2019


Gewenst effect
Een nieuwe huisvestingsverordening voor een efficiënte en transparante
verdeling van de schaarse sociale huurwoningvoorraad.


Argumenten
1.1. Door behoud van een substantieel deel van de inschrijftijd wordt
doorstroming gestimuleerd.
Het voorstel beoogt dat mensen eerder een woning accepteren omdat zij een
substantieel deel van hun inschrijftijd behouden als ze een woning accepteren.
De verwachting is dat dit de doorstroming zal stimuleren doordat
woningzoekenden sneller nog een keer kunnen verhuizen.


1.2. Met behoud inschrijfduur zijn goede ervaringen opgedaan in andere
regio’s.
In Gooi en Vechtstreek zien we dat het aantal toewijzingen de afgelopen jaren
hoger lag dan de jaren daarvoor. Verder blijkt uit de enquête die in de regio
Arnhem/Nijmegen is gehouden dat een derde deel van de respondenten
aangeeft dat zij door behoud van meettijd (= inschrijftijd) een woning sneller
hebben geaccepteerd. En meer dan twee derde heeft aangegeven positief te
zijn over behoud meettijd bij acceptatie van een woning.


1.3. Door naast het behoud van inschrijfduur ook te zorgen voor een betere
benutting van het lotingmodel, ontstaat een meer evenwichtig voorstel voor
alle woningzoekenden.
In regionaal verband is afgesproken om in samenhang met het voorstel
behoud inschrijfduur het lotingmodel beter te benutten. Loting biedt namelijk
een kans voor woningzoekenden die nog niet veel inschrijftijd hebben en niet
urgent genoeg zijn, maar wel een woning willen.


1.4. Door verruiming van de Doorstroomregeling voor ouderen wordt
doorstroming gestimuleerd.
Het gaat hier om voorrang van een woningzoekende die een (minimaal) 4 –
kamerwoning achterlaat voor een (maximaal) 3-kamerwoning. Kenmerk van
de woningmarkt is een gebrek aan doorstroming. Specifiek probleem is dat
kleine huishoudens in een te grote woning blijven wonen. De huidige regeling
is nu alleen bestemd voor 65-plussers. Door de aanpassing wordt de
leeftijdsgrens losgelaten en wordt de regeling regionaal gemaakt, zodat het
gebruik van deze voorrangsregel wordt bevorderd en er meer aanbod van
grotere woningen ontstaat.


2.1. De woningmarktanalyse van Companen toont schaarste in alle soorten
woningen in Nieuwegein aan wat bescherming van de gehele woningvoorraad
noodzakelijk maakt.
Op dit moment geldt het vergunningstelsel tot een waarde van € 265.000,--.
Wanneer er sprake is van schaarste ligt het voor de hand om alle woonruimte
te beschermen tegen (te veel) onttrekken aan de woonfunctie, omzetting en
splitsing, waardoor te veel (zelfstandige) woonruimte verdwijnt. Door alle
woningen te reguleren kan in alle situaties een evenwichtige belangenafweging
plaatsvinden op basis van het gemeentelijk beleid en de lokale situaties. In de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                            Bladnummer 3/6

                                            Raadsvoorstel 16 april 2019


verordening wordt de wettelijke grondslag voor het nog aan te passen beleid
geformuleerd.


2.2. Het is wenselijk om alle woningen onder de werking van de huisvestings-
verordening te brengen omdat de huisvestingsverordening extra instrumenten
biedt om de leefbaarheid te beschermen.
Er wordt een toenemende druk op de leefbaarheid ervaren. Het rapport ”In de
aap gelogeerd” gaat hier ook op in. Om deze reden is het wenselijk om het
omzetten en splitsen van alle woningen via de huisvestingsverordening te
reguleren. Op grond van de huisvestingsverordening kan effectiever
gehandhaafd worden en kunnen voorwaarden worden gesteld om de
leefbaarheid te beschermen.


2.3. We maken de regels eenduidiger.
Door de schaarstegrens van € 265.000,-- los te laten en de vergunningplicht
op grond van hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening voor alle woningen
te laten gelden, vereenvoudigen we de regels. Op dit moment is het lastig uit
te leggen aan burgers waarom voor een het omzetten van een woning met
een WOZ-waarde boven de schaarstegrens geen vergunning nodig is en onder
de grens wel. Bovendien werd in gemeente Utrecht al een financiële
compensatie gevraagd en is uitwijken naar Nieuwegein omdat daar geen
financiële compensatie wordt gevraagd niet meer aan de orde. Met het vragen
van een financiële compensatie brengen we een extra drempel aan.


3.1. De mogelijkheid van woningruil was nog niet goed in de
huisvestingsverordening opgenomen.
Bij woningruil gaat het om huishoudens die op eigen initiatief van woning
ruilen. Woningruil was vroeger geregeld in het huisvestingsbeleid. Met de
Huisvestingswet 2014 werd dit besluit ingetrokken. De woningcorporaties
ondersteunen deze manier van doorstroming en hebben zelfs een systeem
ontwikkeld om het te bevorderen (huisje huisje app). Woningruil is nu
opgenomen als toewijzingsmethode.


3.2. Voor de aanpassing behoud inschrijfduur is een overgangsbepaling
opgenomen.
Naast de standaard overgangsbepalingen, is een overgangsbepaling
opgenomen voor behoud van inschrijfduur. De overgangsbepaling regelt dat
woningzoekenden die vanaf 1 januari 2019 een woning hebben geaccepteerd
in aanmerking komen voor behoud inschrijfduur. Hierdoor wordt de harde
grens van 1 juli verzacht en voorkomen we dat woningzoekenden wachten met
een woning te accepteren tot 1 juli 2019.


3.3. Ter verduidelijking van de verordening is een aantal technische
aanpassingen gedaan.
De huidige verordening was op een aantal punten toe aan verduidelijking.
Deze aanpassingen zijn vooral tekstueel en een aantal begrippen worden
gewijzigd/toegevoegd. In bijlage 4 is een lijst met de wijzigingen opgenomen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                           Bladnummer 4/6

                                           Raadsvoorstel 16 april 2019


4.1. Sociale huurwoningen zijn schaars.
Schaarste is een voorwaarde voor het opstellen van een huisvestings-
verordening. De schaarste van sociale huurwoningen is aangetoond door een
woningmarktonderzoek dat door het onderzoeksbureau Companen is
uitgevoerd in opdracht van de U16. (zie bijlage 5)


4.2. De regionale woningmarkt maakt het wenselijk om in de hele regio te
werken met dezelfde regels
Woningzoekenden verhuizen immers niet alleen binnen de gemeente, maar
ook tussen de divers (regio)gemeenten. Dit zorgt voor gelijke kansen in iedere
gemeente en biedt transparantie voor woningzoekenden.


4.3. De huidige verordening vervalt van rechtswege na 4 jaar op 1 juli 2019
Deze verordening komt daarvoor in de plaats.


5.1. De compensatiegelden kunnen zo snel aan lopende woningbouwprojecten
worden gekoppeld.
Het is nog niet duidelijk hoeveel compensatie er binnen komt. Door de
onttrekking te koppelen aan het maximum bedrag dat er binnen komt kan wel
snel worden ingespeeld worden op projecten die ondersteuning behoeven.
Over de onttrekkingen en toevoegingen aan de reserve wordt gerapporteerd
via de reguliere P&C-rapportages.


Kanttekeningen
1.1. Behoud inschrijftijd betekent een systeemwijziging waarbij het niet
wenselijk is om deze op korte termijn weer terug te draaien.
De aanpassing is niet makkelijk weer ongedaan te maken. Dit betekent
namelijk dat er verschillen ontstaan in de opbouw van de inschrijftijd tussen
woningzoekenden.


1.2. Het voorstel is relatief ongunstiger voor woningzoekenden met een
kortere wachttijd.
Woningzoekenden met een relatief korte inschrijftijd hebben met deze
aanpassing relatief minder voordeel dan woningzoekenden met een langere
inschrijftijd. Om tegemoet te komen aan woningzoekenden met een kortere
inschrijftijd worden tegelijkertijd met deze aanpassing afspraken ontwikkeld
om het lotingsmodel beter te benutten.


2.1. De ervaren regeldruk en kosten voor de burger nemen toe.
Voor verhuurders betekent dit voorstel om alle woningen vergunningplichtig te
maken dat de regeldruk en kosten toenemen omdat ze immers voor meer
panden een vergunning moeten aanvragen voor het onttrekken, omzetten,
samenvoegen, woningvormen en splitsen. Voor het omzetten, onttrekken en
samenvoegen kan bovendien een financiële compensatie worden gevraagd
(per m2 € 459 bij onttrekken en € 248,- bij omzetting en samenvoegen).


2.2. Het loslaten van de schaarstegrens kan leiden tot extra inzet op
vergunningverlening en toezicht en handhaving.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                           Bladnummer 5/6

                                           Raadsvoorstel 16 april 2019


Deze extra interne kosten moeten in beeld gebracht worden en zoveel
mogelijk worden gedekt uit kostendekkende leges. Onderzocht wordt of de
leges verhoogd moet worden en of dekking gezocht moet worden voor de
resterende kosten. Een en ander wordt meegenomen bij de aanscherping van
het gemeentelijk beleid rondom omzetten en splitsen.


3.1. De overgangsbepaling ten aanzien van behoud inschrijfduur is beperkt.
Met de datum 1 januari 2019 blijft de overgangsregeling beperkt. Hierbij is de
achterliggende gedachte dat in de maand januari de notitie “Woonruimte-
verdeling regio Utrecht” openbaar werd. In deze notitie is het voorstel tot
behoud inschrijfduur reeds opgenomen. Belangrijk aandachtspunt is dat hier
duidelijk over moet worden gecommuniceerd. Zodat woningzoekenden die een
woning hebben geaccepteerd er op worden geattendeerd dat zij zich opnieuw
moeten inschrijven om aanspraak te kunnen maken op het behoud van hun
inschrijftijd.


4.1. De werking van de verordening is beperkt tot de sociale huur.
Enkele gemeenten zijn voornemens de werking van de huisvestingsverorde-
ning uit te breiden naar de middenhuur (t/m € 966,--). Dit betekent dat voor
deze woningen een vergunningstelsel wordt ingericht, inschrijving in een
register kan worden geëist en voorrang kan worden gegeven. Wij kiezen hier
nog niet voor. De ophoging van de DAEB-grens staat nog ter discussie,
hiermee komen de woningen in het werkgebied van de woningcorporaties te
vallen.


Financiële aspecten
Zoals aangegeven kan het loslaten van de schaarstegrens leiden tot extra
kosten voor vergunningverlening, handhaving en toezicht. Deze extra interne
kosten worden in beeld gebracht en zoveel mogelijk worden gedekt uit
kostendekkende leges. Onderzocht wordt of de leges verhoogd moet worden
en of dekking gezocht moet worden voor de resterende kosten. Een en ander
wordt meegenomen bij de aanscherping van het gemeentelijk beleid rondom
omzetten en splitsen.


Communicatie aspecten
De nieuwe verordening wordt gepubliceerd in het gemeenteblad om de
inwerkingtreding daarvan te bewerkstelligen. De nieuwe regelgeving zal ook
worden gecommuniceerd via de gemeentelijke website, via de verhuurders,
via de U10 website en via Woningnet.


Uitvoering
In de verordening wordt al verwezen naar beleidsregels woningomzetting en
woningsplitsing. Deze beleidsregels worden de komende maanden verder
uitgewerkt.


Bijlagen
1.        Raadsbesluit Huisvestingsverordening 2019
2.        Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                       Bladnummer 6/6

                                       Raadsvoorstel 16 april 2019


3.   Beleidsregels Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 gemeente
     Nieuwegein
4.   Overzicht wijzigingen Huisvestingsverordening 2019
5.   Woningmarktanalyse Companen gemeente Nieuwegein d.d. 30-1-2019



         burgemeester en wethouders,




         Ellie Liebregts                            Frans Backhuijs
         secretaris                                 burgemeester
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>