<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                  2023-201 Bijlage 1




Jaarstukken Grondbedrijf 2022


Gemeente Nieuwegein, Ruimtelijk Domein




Raadsnummer 2023-…
Vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juli 2023
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud
Voorwoord ........................................................................................................ 3
1.      Toelichting op de systematiek van grondexploitaties ......................................... 4
2.      Financiële positie Grondbedrijf ...................................................................... 6
  2.1     Jaarresultaat 2022 ................................................................................... 6
  2.2     Winstgevende complexen .......................................................................... 7
  2.3     Verliesgevende complexen ........................................................................ 7
  2.4     Risicoanalyse .......................................................................................... 8
  2.5     Meerjarenprognose Grondbedrijf ................................................................ 9
  2.6     Reserve Grondbedrijf ............................................................................... 9
  2.7     Conclusie .............................................................................................. 10
3.      Materiële vaste activa ................................................................................ 11
  Complex 02 – Galecopperzoom ......................................................................... 11
4.      Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex ......................................... 12
  Complex 22 – Het Klooster ............................................................................... 12
  Complex 23 – Lekboulevard Hoog Zandveld ........................................................ 13
  Complex 26 – Blokhoeve ................................................................................. 13
  Complex 28 – Juko Hesseveld ........................................................................... 14
  Complex 31 – Deventerschans .......................................................................... 14
  Complex 36 – Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk ................................................. 15
  Complex 37 – City .......................................................................................... 16
  Complex 41 – Rijnhuizen Noord ........................................................................ 16
  Complex 44 – Altrecht ..................................................................................... 17
  Complex 46 – Kindcentrum .............................................................................. 17
  Complex 47 - Mondriaanlaan ............................................................................ 18
  Complex 48 - Politiebureau HZ.......................................................................... 19
5.      Faciliterend Grondbeleid ............................................................................. 20
  Complex 26b – Blok West ................................................................................ 20
  Complex 38 – Mooi Rijnhuizen .......................................................................... 20
6.      Overige complexen .................................................................................... 22
  Complex 01 – Niet toerekenbare kosten en overige grondverkopen ......................... 22
  Complex 19 – Erfpachtsgronden en commerciële grondverhuur .............................. 22
  Complex 29 – Vredebestlaan ............................................................................ 22
  Complex 32 – Snippergroen ............................................................................. 22
  Complex 33 – Verhuur commerciële ruimte ......................................................... 22
  Complex 42 – Sloop Pinguïn ............................................................................. 22
  Complex 43 – Fortwachterswoning .................................................................... 22
  Complex 80 – Parkmanagement Het Klooster ...................................................... 23




                                                                                                                   2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>      Voorwoord

Het is gebruikelijk dat het Grondbedrijf     Hoofdstuk 6 gaat in op de overige
jaarlijks inzicht geeft in de behaalde       complexen.
resultaten, in de actuele
grondexploitatieopzetten en in de            In de geheime bijlagen worden de
financiële positie van het Grondbedrijf.     gedetailleerde cijfers getoond per
                                             complex, diverse financiële bijlagen en
In dit boekwerk treft u aan in hoofdstuk 1   ook de risicoanalyses. Ten aanzien van
een toelichting op de systematiek van        de bijlagen bij de Jaarstukken
grondexploitaties, waarbij een aantal        Grondbedrijf hebben wij aan u
basisprincipes nader wordt toegelicht.       geheimhouding opgelegd. In uw
                                             raadsvergadering zal gevraagd worden
In hoofdstuk 2 wordt de financiële positie   om deze geheimhouding te bevestigen.
van het Grondbedrijf per 1 januari 2023      Geheimhouding is noodzakelijk in
toegelicht. De aard en omvang van de         verband met de grote financiële belangen
risico’s worden afgezet tegen de reserves    die met de grondexploitaties gemoeid
en de stand van de voorzieningen.            zijn.

Hoofdstuk 3 laat het overzicht van           In het kader van digitale toegankelijkheid
materiële vaste activa zien.                 voor mensen met een beperking is de
                                             opmaak van de jaarstukken aangepast
Hoofdstuk 4 toont per complex van het        om te kunnen voldoen aan de wettelijke
Grondbedrijf een geactualiseerde             verplichting van overheden om informatie
grondexploitatieopzet per 1-1-2023           digitaal toegankelijk te maken.
inclusief een toelichting van de
verschillen ten opzichte van de              De tabellen worden weergegeven in
grondexploitaties per 1-1-2022.              miljoenen euro’s afgerond op twee
                                             decimalen (voorbeeld 0,03 miljoen euro
Hoofdstuk 5 behandelt het faciliterend       = 30.000 euro).
grondbeleid.




                                                                                      3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.    Toelichting op de systematiek van grondexploitaties

De gemeente kan er bij
gebiedsontwikkelingen voor kiezen om        Als echter een negatief saldo wordt
actieve grondpolitiek te bedrijven, zoals   verwacht (verlieslatend complex) dan is
bijvoorbeeld bij City, Blokhoeve en Het     de gemeente verplicht om direct een
Klooster. Zij gaat dan zelf gronden         voorziening te treffen om dit verlies te
opkopen, bouwrijp maken en percelen         dekken. Die voorziening wordt berekend
uitgeven als bouwgrond. Ook legt de         tegen de contante waarde, wat wil
gemeente de nieuwe openbare ruimte          zeggen dat wordt uitgerekend welk
aan (woonrijp maken). Alle kosten en        bedrag nu apart moet worden gezet om
opbrengsten die hiermee zijn gemoeid        te zijner tijd het nadelig saldo op de
worden ondergebracht in een                 exploitatie te kunnen dekken.
grondexploitatieberekening. De
systematiek van de grondexploitaties
wijkt af van de “normale” exploitatie- en
investeringsbudgetten van de gemeente.

Systematiek
Een grondexploitatie loopt over meerdere
jaren. Voorafgaande aan de opening van
de exploitatieopzet wordt een begroting
gemaakt van de kosten en opbrengsten
in de tijd, rekening houdend met
prijsontwikkelingen en rente-effecten.
                                            Gedurende de uitvoering van het plan
Dat alles kan weer worden teruggerekend
                                            kunnen de gemaakte kosten en/of
naar één enkel saldo. Het saldo (=
                                            opbrengsten mee- of tegenvallen, maar
verwachte resultaat) in euro’s van nu
                                            ook kunnen de prognoses van de nog te
wordt de contante waarde van een
                                            maken kosten en/of de te maken
grondexploitatie genoemd.
                                            opbrengsten wijzigen. Al deze verschillen
                                            vallen toe aan de grondexploitatie. Waar
Na opening van een nieuwe
                                            mogelijk worden veranderingen binnen
grondexploitatie (door de raad), kunnen
                                            het afgesproken saldo opgelost, maar
uit de grondexploitatie kredieten worden
                                            soms kan dat niet. Dan verandert het
vrijgegeven om hier de gemeentelijke
                                            saldo van de grondexploitatie. Als
kosten (inclusief de rentekosten) uit te
                                            bijvoorbeeld de geraamde opbrengsten in
dekken. Ook alle opbrengsten van
                                            een plan naar beneden moeten worden
gronduitgiften en bijvoorbeeld externe
                                            bijgesteld of als het plan vertraging
subsidies worden toegerekend aan de
                                            oploopt (renteverlies) dan zal het
grondexploitatie. Daardoor ontstaat
                                            geraamde exploitatieresultaat
gedurende de looptijd een boekwaarde
                                            verslechteren. Bij een plan dat al negatief
(het saldo gerealiseerde kosten minus
                                            was zal dat betekenen dat de voorziening
gerealiseerde opbrengsten). De nog te
                                            waarmee het verlies wordt afgedekt
maken kosten en nog te ontvangen
                                            opgehoogd moet worden bij de
opbrengsten worden dan steeds kleiner.
                                            jaarrekening.
Dit hoeft dus geen invloed te hebben op
het saldo.
                                            Jaarresultaat Grondbedrijf
                                            Het jaarresultaat van het Grondbedrijf
Als er een positief grondexploitatiesaldo
                                            wordt niet bepaald door de jaarlijkse
wordt geraamd (winstgevend complex)
                                            uitgaven en inkomsten in de
dan wordt deze winst tussentijds
                                            grondexploitaties, maar door de volgende
genomen bij de jaarrekening volgens de
                                            onderdelen:
percentage of completion methode.

                                                                                       4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>   •   Resultaatneming op een                 voorziening voor bestaande
       winstgevende grondexploitatie;         verlieslatende complexen bij oplopende
   •   Resultaat overige complexen (niet      tekorten op te kunnen vangen zonder de
       zijnde grondexploitaties):             algemene dienst hiermee te belasten. Het
       - verkoop/verhuur van                  oplopende tekort zal afgedekt moeten
       snippergroen en overige gronden        worden bij de jaarrekening met een
       - verhuur van commerciële ruimten      toevoeging aan de voorziening.
       - niet toerekenbare kosten             In de derde en laatste plaats dient de
       Grondbedrijf;                          Reserve Grondbedrijf om voorzieningen
   •   Rente over boekwaarde van              uit te kunnen vormen wanneer de
       verlieslatende complexen die           gemeenteraad besluit een nieuwe
       conform het BBV ten laste van het      verlieslatende grondexploitatie te
       resultaat van het Grondbedrijf         openen.
       komt;
   •   Het naar beneden of boven
       bijstellen van reeds getroffen
       voorzieningen voor verlieslatende
       plannen op basis van de jaarlijkse
       actualisatie van de prognose van
       het resultaat van de lopende
       grondexploitaties.

Reserve Grondbedrijf
Naast de voorzieningen voor
verlieslatende complexen hoort een
                                              Het spreekt vanzelf dat een reserve waar
Grondbedrijf ook een reserve te hebben:
                                              vaak een beroep op wordt gedaan ook
de Reserve Grondbedrijf. Deze dient in de
                                              moet worden aangevuld. Dat gebeurt
eerste plaats om de risico’s af te dekken.
                                              door tussentijdse winstnemingen en door,
In alle grondexploitaties loopt de
                                              na afronding, het saldo van winstgevende
gemeente in meer of minder mate
                                              complexen toe te voegen aan de Reserve
risico’s. Dit kunnen tegenvallende of
                                              Grondbedrijf. Daarmee kunnen nieuwe
onvoorziene kosten zijn, lager dan
                                              fluctuaties in de hele
geraamde grondopbrengsten, langere
                                              grondzakenportefeuille worden
doorlooptijden e.d. Al deze risico’s
                                              opgevangen. De Reserve Grondbedrijf
tezamen worden jaarlijks in beeld
                                              fungeert op deze wijze als buffer tussen
gebracht en gekwantificeerd in de
                                              de inspanningen in de
Jaarstukken Grondbedrijf (2.4
                                              grondexploitatiegebieden en de Algemene
risicoanalyse en bijlage overzicht risico’s
                                              Reserve van de gemeente Nieuwegein.
grondexploitaties). Het totale risico dat
                                              Om als buffer te fungeren is een solide
de gemeente loopt met grondexploitaties
                                              reservepositie van belang. De Reserve
moet vervolgens worden afgedekt. Dit
                                              Grondbedrijf is en blijft bestemd voor
gebeurt bij de bepaling van het
                                              projecten ten behoeve van
weerstandsvermogen van de gemeente
                                              grondexploitaties en faciliterend
waarbij alle risico’s van de gemeente,
                                              grondbeleid.
inclusief de risico’s van de
grondexploitaties, worden afgezet tegen
de reserves van gemeente (Algemene
Reserve, Reserve Grondbedrijf).

In de tweede plaats dient de Reserve
Grondbedrijf om verhoging van de




                                                                                     5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2.    Financiële positie Grondbedrijf

De diverse grondexploitaties zijn per 1-1-   vakgebied een concreet aantal uren is
2023 weer geactualiseerd. In dit             geïnventariseerd. Op deze manier zijn de
hoofdstuk wordt de financiële positie van    begrote plan- en VAT-kosten aangepast
het Grondbedrijf toegelicht.                 aan de meest recente inzichten en
                                             opgenomen in de actualisatie van de
In hoofdstuk 4 wordt bij de                  grondexploitaties per 1-1-2023.
grondexploitatieberekeningen een
toelichting gegeven op de verschillen
tussen de grondexploitatie per 1-1-2023
ten opzichte van die per 1-1-2022.

VPB
Aan de hand van de balanswaardes per
1-1-2022 en de fiscale waarde van de
grondexploitaties per 1-1-2023 is de
jaarwinst bepaald naar rato van de
opbrengsten.

Urenverantwoording op grondexploitaties
De uren die medewerkers van de
gemeente maken voor planontwikkeling
en voor de voorbereiding, administratie
en toezicht (VAT) van civieltechnische
                                             2.1    Jaarresultaat 2022
werken worden verantwoord op de
grondexploitaties.
                                             Het resultaat van het Grondbedrijf
                                             ontstaat door de som van de volgende
Door vooral met vast personeel te
                                             onderdelen:
werken, hebben de grondexploitaties een
financieel voordeel (vast is goedkoper
                                                •   Resultaatneming op een
dan inhuur). Er wordt geprobeerd een zo
                                                    winstgevende grondexploitatie;
goed mogelijke begroting van de uren te
                                                •   Resultaat overige complexen (niet
maken. Het egalisatieprincipe is in 2020
                                                    zijnde grondexploitaties)
losgelaten. Als er minder uren worden
                                                    - verkoop/verhuur van
gemaakt dan begroot, wordt getoetst of
                                                    snippergroen en overige gronden
de Algemene Dienst het op kan vangen.
                                                    - verhuur van commerciële ruimten
Als dat niet mogelijk is, wordt de
                                                    - niet toerekenbare kosten
rekening in het begrotingsjaar conform
                                                    Grondbedrijf;
begroting doorbelast aan de Reserve
                                                •   Rente over boekwaarde van
Grondbedrijf. Dit betekent dat het
                                                    verlieslatende complexen die
verschil tussen begrote en werkelijke
                                                    conform het BBV ten laste van het
uren wordt verrekend met de Reserve
                                                    resultaat van het Grondbedrijf
Grondbedrijf via het voorstel tot
                                                    komt;
resultaatbestemming. Als er meer uren
                                                •   Het naar beneden of boven
aan de grondexploitaties worden besteed
                                                    bijstellen van reeds getroffen
dan begroot, komt dit voor rekening van
                                                    voorzieningen voor verlieslatende
de grondexploitaties.
                                                    plannen op basis van de jaarlijkse
                                                    actualisatie van de prognose van
Voor 2023 is een interne
                                                    het resultaat van de lopende
ureninventarisatie gehouden. In 2022 zijn
                                                    grondexploitaties.
gesprekken gevoerd met alle
projectleiders waarbij per project en per

                                                                                     6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Het resultaat van het Grondbedrijf over                  contante waarde, naar aanleiding van een
2022 bedraagt € 2,70 miljoen positief en                 eerdere opmerking van de accountant.
wordt in onderstaande tabel
gespecificeerd:                                          Het resultaat voor de overige complexen
                                                         (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële
 Complex                                 Resultaat       ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,47
 Materiele vaste activa - strategische
 gronden
                                                         miljoen. De rente verlieslatende
 02 Galecopperzoom (MVA)                       0,09      complexen is € -0,29 miljoen.
 Voorraad in exploitatie genomen                         De voorziening verlieslatende complexen
 gronden
                                                         wijzigt met € -4,70 miljoen.
 22 Het Klooster                               7,22
 23 Lekboulevard                               1,70
 26 Blokhoeve                                 -1,01      Hoofdstukken 3 tot en met 6 geven per
 28 Juko                                       0,11      complex een toelichting over de behaalde
 31 Deventerschans                            -0,06
                                                         jaarresultaten.
 36 Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk        -0,25
 37 City                                      -2,49
 41 Rijnhuizen Noord                           0,00      2.2   Winstgevende complexen
 44 Altrecht                                   0,00
 46 Kindcentrum Vreeswijk                     -0,10      Het Klooster is een winstgevend complex.
 47 Mondriaanlaan                             -0,50
 48 Politiebureau                             -0,03
                                                         In de grondexploitatie per 1-1-2023
 Overlopende passiva                                     wordt een voorcalculatorisch positief
 26b Blok West                                 0,00      resultaat geraamd van € 17,45 miljoen.
 38 Mooi Rijnhuizen                           -2,36      Tezamen met de reeds genomen winst
 Overige complexen (direct in resultaat)
 01 Niet toerekenbare kosten                  -0,20
                                                         van € 55,54 miljoen is dit € 1,82 miljoen
 19 Erfpachtsgronden & comm grondverhuur       0,28      hoger dan vorig jaar.
 29 Vredebestlaan                             -0,03
 32 Snippergroen                               0,21
 33 Verhuur comm. Ruimte                       0,17
 42 Sloop Pinguin                              0,00
 43 Fortwachterswoning                        -0,03
 80 Parkmanagement Het Klooster               -0,02
 99 Doorberekende kosten Grondbedrijf          0,00
 Jaarresultaat                                 2,70

 Onderdelen resultaat Grondbedrijf          Resultaat
 Winstnemingen                                    7,22
 Resultaat overige complexen                      0,47
 Rente verlieslatende complexen ten laste
 van resultaat                                   -0,29
 Mutaties voorziening verlieslatende                     Het hanteren van de door de commissie
 complexen                                       -4,70
                                                         BBV voorgeschreven methode van
 Jaarresultaat                                    2,70
                                                         winstneming betekent dat er dit jaar
                                                         winst wordt genomen op het complex Het
Dit positieve jaarresultaat van € 2,70
                                                         Klooster.
miljoen komt door een winstneming bij
complex Het Klooster van € 7,22 miljoen.
                                                         2.3   Verliesgevende complexen
Deze winstneming (volgens de
percentage of completion methode) is
                                                         Ter grootte van het jaarlijkse verlies
voorgeschreven door de commissie BBV.
                                                         wordt ten laste van het resultaat van dat
Daarnaast zijn voorzieningen gevormd
                                                         jaar een voorziening gevormd conform
voor de nieuwe grondexploitaties
                                                         het BBV. De rente wordt niet op de
Mondriaanlaan en Politiebureau en is de
                                                         boekwaarde bijgeschreven, maar wordt
voorziening voor Blokhoeve, City en Mooi
                                                         rechtstreeks ten laste van het
Rijnhuizen opgehoogd.
                                                         jaarresultaat gebracht. Hieronder is de
                                                         stand van de voorziening weergegeven
De percentage of completion methode is
                                                         per 1-1-2023.
dit jaar wederom toegepast op het
resultaat op eindwaarde in plaats van
                                                                                                 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                       2022 zijn de nog te maken kosten met
Complex                  1-1-2022   1-1-2023 Mutatie
                                                       € 3,13 miljoen gestegen en zijn de nog te
23 Lekboulevard              4,50       2,75  -1,75
26 Blokhoeve                 4,13       5,10   0,98    ontvangen opbrengsten gedaald met
28 Juko                      0,10       0,00  -0,10    € 2,13 miljoen (zie onderstaande tabel).
31 Deventerschans            0,50       0,55   0,05                                 Nog te maken    Nog te ontv
36 P-terrein tramhalte                                 Complex                      kosten          opbrengsten
Wiersdijk                   0,20       0,45     0,25   Materiele vaste activa -
37 City                    23,75      26,04     2,29   strategische gronden
46 Kindcentrum              1,40       1,50     0,10   02 Galecopperzoom                     0,00          0,00
47 Mondriaanlaan            0,00       0,50     0,50   Voorraad in exploitatie
48 Politiebureau            0,00       0,03     0,03   genomen gronden
Subtotaal                  34,58      36,92     2,34   22 Het Klooster                      -7,92         36,78
02 Galecopperzoom                                      23 Lekboulevard                      -2,45          3,92
(MVA)                      15,23      15,23     0,00   26 Blokhoeve                         -9,66          7,13
38 Mooi Rijnhuizen          0,00       2,36     2,36   28 Juko                              -0,34          0,00
Totaal                     49,80      54,51     4,70   31 Deventerschans                    -0,67          1,06
                                                       36 Parkeerterrein
                                                       tramhalte Wiersdijk                  -1,22          1,00
De voorziening wordt bepaald aan de                    37 City                             -49,87         38,19
hand van het contante resultaat per                    41 Rijnhuizen Noord                  -8,54          9,84
complex. De voorziening Lekboulevard                   44 Altrecht                          -0,80          3,94
neemt af met € 1,75 miljoen door de                    46 Kindcentrum                       -5,65          4,20
                                                       47 Mondriaanlaan                     -0,38          1,13
gunstige grondverkoop begin 2022.Bij                   48 Politiebureau                     -1,38          1,38
Blokhoeve is de voorziening met € 0,98                 Overlopende passiva
miljoen toegenomen door gestegen                       26b Blok West                        -0,25         1,64
kosten voor de verkabeling van de                      38 Mooi Rijnhuizen                  -21,82        11,63
                                                       Totaal 31-12-2022                  -110,93       121,85
hoogspanningsleiding. Ook in City is als
                                                       Totaal 31-12-2021                  -107,81       123,98
gevolg van de inflatie de voorziening                  Verschil t.o.v. vorig jaar           -3,13        -2,13
toegenomen met € 2,29 miljoen. Voor
Mooi Rijnhuizen is afgelopen jaar voor                 De risicoanalyse vindt als volgt plaats.
het eerst een voorziening gevormd.                     Per project wordt een overzicht gegeven
Voorgaande jaren werd het tekort enkel                 van de belangrijkste risico’s. Door middel
geoormerkt binnen de Reserve                           van een gevoeligheidsanalyse wordt
Grondbedrijf. Bij de overige complexen                 bepaald welke risico’s per project
zijn de verschillen ten opzichte van vorig             financieel gezien het belangrijkste zijn.
jaar relatief klein.                                   Op basis van een Monte-Carlosimulatie
                                                       wordt vervolgens bepaald wat de totale
                                                       financiële impact van alle benoemde
                                                       risico’s op het betreffende project is.
                                                       Deze simulatie gaat ervan uit dat niet alle
                                                       risico’s zich tegelijkertijd én in volle
                                                       omvang zullen voordoen. Het optellen
                                                       van alle maximale consequenties zou
                                                       daardoor een overschatting geven van
                                                       het totaal aan risico’s binnen een project.

                                                       De uitkomsten van deze simulatie worden
                                                       weergegeven in percentages van
2.4     Risicoanalyse                                  zekerheid dat het berekende bedrag
                                                       voldoende is om alle benoemde risico’s in
Om een eerste idee van de omvang van                   financiële zin af te dekken. Uit de “Nota
de risico’s aan te geven wordt opgemerkt               risicomanagement en
dat binnen de diverse grondexploitaties                weerstandsvermogen” volgt dat het
per 1-1-2023 nog een totaal aan kosten                 weerstandsvermogen wordt bepaald op
is te maken van € 110,93 miljoen en aan                basis van een risicosimulatie waarbij een
opbrengsten is te ontvangen van                        zekerheidspercentage van 90% wordt
€ 121,85 miljoen. Ten opzichte van 1-1-                gehanteerd.
                                                                                                              8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Op basis van de per 1-1-2023 herziene
grondexploitaties zijn door de                            2.5       Meerjarenprognose
planeconomen van het Grondbedrijf,                                  Grondbedrijf
projectleiders en de afdeling financiën
nieuwe risicoanalyses gemaakt. De                         In de onderstaande tabel is het
rapportage is bijgevoegd.                                 verwachte verloop weergegeven van alle
                                                          grondexploitaties. Een positieve
De gezamenlijke risicoposten (benodigde                   boekwaarde betekent dat de kosten
weerstandsvermogen bij een                                hoger zijn dan de opbrengsten. Een
zekerheidspercentage van 90%)                             negatief saldo geeft aan dat de
bedragen per 1 januari 2023 € 4,17                        opbrengsten hoger zijn dan de kosten.
miljoen.                                                  De verwachting is dat de komende 5 jaar
                                                          de boekwaarde de eerste jaren toeneemt
Het beschikbare weerstandsvermogen                        en daarna verder zal dalen.
van het Grondbedrijf bestaat uit de
Reserve van het Grondbedrijf (€ 30,15                      MPG      Boek-
                                                                    waarde    2023     2024     2025     2026       2027
miljoen) vermeerderd met het nog niet                      Koste
gerealiseerde (winstgevend) resultaat                      n
                                                           Opbre
                                                                    198,32    23,74    21,68    24,87    16,87      13,93

van Het Klooster (€ 17,45 miljoen) en is                   ngsten   170,19    14,26    21,63    28,39    34,32      23,14
per 1-1-2023 € 47,60 miljoen.                              Saldo
                                                           Saldo
                                                                    28,13     9,49     0,05     -3,52    -17,45     -9,21

                                                           lopend   28,13     37,61    37,66    34,14    16,68      7,47
 Weerstandsvermogen
 Reserve Grondbedrijf per 1-1-2023 na             30,15
 resultaatbestemming
                                                          2.6       Reserve Grondbedrijf
 Nog niet gerealiseerd (winstgevend) resultaat    17,45
 Het Klooster                                             Met inachtneming van de resultaten over
 Beschikbaar weerstandsvermogen 1-1-2023          47,60
 Risicoposten                                      4,17   2022 is er een nieuw beeld van de
 Buffer (incl. nog niet gerealiseerd resultaat)   43,43   financiële positie van het Grondbedrijf
                                                          per 1-1-2023 beschikbaar. Dit beeld is in
De buffer is per 1-1-2023 € 43,43                         onderstaande tabel weergegeven.
miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de
buffer met € 5,05 miljoen afgenomen.                      Financiële positie Grondbedrijf
                                                          Reserve Grondbedrijf per 1-1-2022 na
Voor de accountant is het evenwel van                     resultaatbestemming                                     27,80
belang dat alle risico’s van de gemeente                  Begroot jaarresultaat 2022                               3,00
(inclusief het Grondbedrijf) worden                       VPB aanslag 2019 en 2022                                 0,25
afgedekt met het totale                                   Reserve voor resultaatbestemming                        31,05
weerstandsvermogen van de gemeente
                                                          Werkelijk resultaat 2022 t.o.v. begroot                 -0,30
(zie Jaarrekening 2022 Gemeente                           Correctie eerdere VPB aangifte                          -0,18
Nieuwegein).                                              Afdracht aan alg, dienst i.v.m. plan- & vat-kosten      -0,42
                                                          Reserve Grondbedrijf per 1-1-2023 na
                                                          resultaatbestemming                                     30,15


                                                          Het Grondbedrijf heeft een positief
                                                          resultaat gerealiseerd van € 2,70 miljoen
                                                          (zie toelichting bij 2.1 Jaarresultaat
                                                          2022).

                                                          Er wordt voorgesteld het saldo van het
                                                          werkelijke resultaat (€ 2,70 miljoen) plus
                                                          de correcties eerdere VPB aangiftes
                                                          (€ 0,07 miljoen) minus de afdracht aan
                                                          de algemene dienst vanwege de plan- &
                                                          vat-kosten (€ 0,42 miljoen) toe te
                                                          voegen aan de Reserve Grondbedrijf.
                                                                                                                      9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Na resultaatbestemming is de stand van         Door de fundamentele wijzigingen op de
de Reserve Grondbedrijf per 1 januari          vastgoedmarkten moet de gemeente
2023 € 30,15 miljoen positief.                 voorzichtig blijven met de ramingen van
                                               toekomstige grondopbrengsten. Als
2.7   Conclusie                                Grondbedrijf blijven we de lopende
                                               grondexploitaties nauwlettend in de
De economische ontwikkelingen in 2022          gaten houden door een goede analyse
werden sterk beïnvloed door de relatief        van de risico’s, een lage parameter voor
hoge inflatie en oplopende rente. Op dit       opbrengstenstijgingen en goede
moment lijkt het erop dat de                   ontwikkelstrategieën.
prijsstijgingen voorlopig zullen afvlakken.
De markt lijkt vanwege de hoge                 In de toekomst ligt de nadruk op
hypotheekrentes op zijn voorlopige             inbreidingslocaties. Dit zijn complexe
hoogtepunt. Deze veronderstelling is           binnenstedelijke ontwikkelingen die in de
gebaseerd op het feit dat het aantal           basis minder winstgevend of zelfs
overbiedingen langzaam afneemt en de           verlieslatend zijn. De door de
stijging in de transactieprijzen afvlakt. Er   maatschappij en politiek gewenste
bestaat echter nog steeds een grote            verhoging van het participatieve element
vraag naar woningbouw, echter drukt de         in gebiedsontwikkelingen zal een
hypotheekrente en de energieprijzen de         kostprijsverhogend effect hebben op de
betaalbaarheid van de woningen.                grondexploitaties. Daarvoor is en blijft
                                               een gezonde Reserve Grondbedrijf van
We hebben als gemeente een grote               belang.
portefeuille aan lopende
grondexploitatieprojecten en blijven dus
ook risico's houden. De Reserve
Grondbedrijf is toegenomen met € 2,35
miljoen tot € 30,15 miljoen positief na
resultaatbestemming.

Het aantal verkochte woningen in de
regio Utrecht is in het vierde kwartaal
van 2022 gedaald met 11,0 procent ten
opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar
eerder. De gemiddelde verkoopprijzen
zijn met 7,3 procent gedaald ten opzichte
van het vierde kwartaal 2021. De
gemiddelde verkooptijd is 30 dagen.




                                                                                      10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3.    Materiële vaste activa

Het enige complex wat materieel vast       “Intentieverklaring A12 Centraal”
actief is, is Galecopperzoom.              vastgesteld. De Galecopperzoom is een
                                           strategische ontwikkelpositie voor de
      Complex 02 – Galecopperzoom          lange termijn.

                                           Tevens is afgesproken voor het gebied
                                           een zogenaamd pauzelandschap te
                                           bedenken om op die manier het gebied
                                           wat aantrekkelijker voor de stad te
                                           maken en om met de eventuele
                                           opbrengsten de rentekosten die een
Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten     positieve boekwaarde nu eenmaal met
Projectleider: L. Maat                     zich meebrengt te verlagen. Het bedrag
Programma: Verhuur gronden                 aan rente dat na verrekening van de
Fasering: 2023-2030                        opbrengsten resteert wordt ten laste van
Plangebied: 48 hectare                     het resultaat van het Grondbedrijf van
Boekwaarde: € 18,5 mln. Positief           het lopend boekjaar gebracht.

Besluitvorming en programma                Financieel (kosten en opbrengsten)
Enige jaren geleden is met de omliggende   De boekwaarde van het gebied bedraagt
gemeenten, de provincie en het rijk        € 18,5 miljoen. Hier staat een
afgesproken het gebied Galecopperzoom      voorziening tegenover van € 15,3 miljoen
in het kader van de A12 zone op dat        zodat een gecorrigeerde boekwaarde
moment niet in ontwikkeling te brengen     ontstaat van € 3,2 miljoen wat neerkomt
als bedrijventerrein maar het gebied te    op € 6,70/m² hetgeen als agrarische
reserveren voor de                         waarde kan worden beschouwd. Deze
woningbouwontwikkeling na 2030. Dit is     boekwaarde is ten opzichte van het begin
vastgelegd in een aantal afspraken,        van het jaar niet gewijzigd. In 2022 werd
“Wenkend perspectief” en “Dynamisch        circa € 0,09 miljoen aan resultaat beheer
werkprogramma A12 centraal”. In 2012       gerealiseerd.
is door alle partijen een




                                                                                   11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>   4. Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex

In dit hoofdstuk wordt per complex een
toelichting gegeven op de actualisatie en   Algemeen
de belangrijkste financiële gegevens. De    Bedrijvenpark Het Klooster is een
uitgebreide cijfers zijn te vinden in de    bedrijvenpark van 74 hectare dat grenst
bijlagen.                                   aan de snelweg A27. Het afgelopen jaar
                                            zijn er een aantal kavels verkocht en
                                            voorbereidingen getroffen voor verkoop
                                            van de resterende kavels. Bijvoorbeeld
                                            voor de tender van de twee entreekavels.
                                            Het bestemmingsplan voor deelgebied 4
                                            is behandeld bij de Raad van State en
                                            deze heeft uitgesproken dat het
                                            bestemmingsplan opnieuw moet worden
                                            gemaakt met als gevolg een langere
                                            doorlooptijd.

                                            Ruimtegebruik en programma
We hebben voorzichtig geraamd. De
                                            De planologische procedure voor
gehanteerde parameters zijn als volgt:
                                            deelgebied vier, helemaal in het noorden,
                                            moet opnieuw gemaakt worden. De
•      Het gehanteerde rentepercentage
                                            verwachting is dat deze in 2025 klaar is.
is 1,19% als gemiddelde voor langjarige
                                            De duurzaamheid van het bedrijvenpark
prognoses.
                                            wordt gewaarborgd door een streng
                                            toewijzingsbeleid.
•     Het gehanteerde
disconteringspercentage is 2,0% zoals
                                            Financieel (kosten en opbrengsten)
voorgeschreven door de Commissie BBV.
                                            Het geprognosticeerde resultaat van de
                                            grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 17,5
•     De parameter voor
                                            miljoen) is per saldo € 5,4 miljoen lager
kostenstijgingen is:
 2022       2023      2024      2025 e.v.
                                            dan de grondexploitatie per 1-1-2022. Dit
 6,0%       3,5%      3,0%      2,0%        komt omdat er voor € 7,2 miljoen winst
De parameter voor opbrengstenstijgingen     genomen is. Eind 2022 is 60 hectare
is 1,0% in de grondexploitaties.            verkocht, 11,6 hectare gereserveerd en
                                            nog 1,6 hectare te verkopen.
        Complex 22 – Het Klooster
                                            Het Klooster        1-1-2023   1-1-2022   Resultaat
                                                                                      -effect
                                            Kosten                103,73     106,34        -2,61
                                            Opbrengsten           122,75     129,94        -7,19
                                            Saldo                  19,02      23,60        -4,58
                                            Indexatie & Rente      -1,57      -0,75        -0,82
                                            Resultaat              17,45      22,85        -5,40


                                            Aan de kostenkant is een aantal posten
                                            afgeraamd (o.a. woonrijp maken sectie 4
                                            € -1,55 miljoen, nutsvoorzieningen € -
                                            0,25 miljoen), nu we de laatste fase van
Bestuurlijk opdrachtgever: E. Eggengoor     uitgifte ingaan. Ook heeft er een
Projectleider: W. Hoogenkamp                verschuiving van VAT-kosten naar het
Programma: Bedrijvenpark                    woonrijp maken plaatsgevonden. Deze
Fasering: 2005-2027                         waren apart geraamd, maar maken in de
Plangebied: 74 hectare                      praktijk onderdeel uit van het woonrijp
Saldo: € 17,5 mln. Positief                 maken. De opbrengsten zijn per saldo
                                                                                             12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>met € 7,2 miljoen gedaald vanwege de                   De kosten zijn in totaal met circa € 0,35
winstneming die in mindering is gebracht               miljoen afgenomen door de bijstelling
op de grondopbrengsten.                                van een aantal budgetten. De plan- en
                                                       VAT-kosten zijn aangepast op basis de
       Complex 23 – Lekboulevard                       interne ureninventarisatie. De
       Hoog Zandveld                                   grondopbrengst is aangepast op basis
                                                       van de inschrijving van de geselecteerde
                                                       partij. Gezien de voorzichtige raming in
                                                       het verleden heeft dit geleid tot een
                                                       stijging van de grondopbrengsten met
                                                       circa € 1,50 miljoen.

                                                             Complex 26 – Blokhoeve




Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Projectleider: M. Slingerland
Resterend programma: Circa 100
woningen
Fasering: 2023-2026
Plangebied: 6,2 hectare
Saldo: € 2,75 mln. negatief
                                                       Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Algemeen                                               Projectleider: M. van Heugten
In 2022 is na de aanbestedingsprocedure                Resterend programma: Circa 100
een ontwikkelaar geselecteerd voor de                  woningen
ontwikkeling van het deelgebied                        Fasering: 2023-2027
Middenblok. Op dit moment wordt het                    Plangebied: 35 hectare
plan verder uitgewerkt door de                         Saldo: € 5,1 mln. negatief
ontwikkelaar.
                                                       Algemeen
Ruimtegebruik en programma                             De wijk Blokhoeve is gelegen aan de
Het programma van het Middenblok                       noordkant van Nieuwegein. In totaal
bestaat uit 50 woningen; waarvan 15                    worden er ruim 800 woningen gebouwd.
sociale huurwoningen en 6 lage                         Blokhoeve is onderverdeeld in drie
middenhuur woningen.                                   deelgebieden: De Lamellen in het
                                                       noorden, Het Eiland in het midden en Het
Financieel (kosten en opbrengsten)                     Blok in het zuiden. De ontwikkeling van
Het geprognosticeerde resultaat van de                 deelgebied Blok West is opgenomen
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -2,75                 binnen het faciliterend grondbeleid (zie
miljoen) is verbeterd met € 1,75 miljoen               hoofdstuk 5). Na het ondergronds
ten opzichte van de grondexploitatie per               brengen van de hoogspanningsleiding
1-1-2022.                                              door Blokhoeve kunnen de resterende
                                                       woningen worden gerealiseerd.
Lekboulevard        1-1-2023   1-1-2022   Resultaat
                                          -effect
Kosten                 12,70      13,05         0,35   Ruimtegebruik en programma
Opbrengsten            10,10       8,60        -1,50   Het ruimtegebruik ten opzichte van de
Saldo                  -2,59      -4,45        -1,86   grondexploitatie per 1-1-2022 is
Indexatie & Rente      -0,16      -0,05         0,11
Resultaat              -2,75      -4,50        -1,75   ongewijzigd.
                                                                                               13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Financieel (kosten en opbrengsten)                     Algemeen
Het geprognosticeerde resultaat van de                 Dit complex omvat het voormalige Juko-
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -5,10                 terrein aan de Hildo Kropstraat. Binnen
miljoen) is met circa € 0,98 miljoen                   dit plangebied is de ontwikkeling van 40
verslechterd ten opzichte van de                       sociale appartementen voorzien ten
grondexploitatie per 1-1-2022.                         behoeve van senioren uit de wijk
                                                       Jutphaas-Wijkersloot. In 2022 is de bouw
Blokhoeve           1-1-2023   1-1-2022   Resultaat    gestart. De afrondende werkzaamheden
                                          -effect
Kosten                 61,10      59,60        -1,50   vinden in 2023 plaats.
Opbrengsten            56,40      55,74        -0,66
Saldo                  -4,69      -3,86        -0,84   Ruimtegebruik en programma
Indexatie & Rente      -0,41      -0,27         0,14
Resultaat              -5,10      -4,13         0,98
                                                       Het ruimtegebruik en programma zijn
                                                       ongewijzigd ten opzichte van de
De kosten binnen het complex zijn met                  grondexploitatie per 1-1-2022.
€ 1,50 miljoen toegenomen. Dit is
grotendeels het gevolg van de                          Financieel (kosten en opbrengsten)
toegenomen kosten aan de verkabeling                   Het geprognosticeerde resultaat van de
van de hoogspanningsleiding. Enerzijds                 grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,00
zijn de kosten toegenomen door de                      miljoen) is met € 0,10 miljoen verbeterd
wettelijke indexatie van de gemeentelijke              ten opzichte van de grondexploitatie per
bijdrage aan deze verkabeling, anderzijds              1-1-2022.
doordat een langer traject wordt
                                                       Juko                1-1-2023    1-1-2022    Resultaat
verkabeld. Hiernaast zijn de plan- en                                                              -effect
VAT-kosten herijkt op basis van de                     Kosten                   0,84        0,94         0,10
interne ureninventarisatie.                            Opbrengsten              0,84        0,84         0,00
                                                       Saldo                    0,00       -0,10        -0,10
De opbrengsten zijn met € 0,66 miljoen                 Indexatie & Rente        0,00        0,00         0,00
toegenomen doordat een provinciale                     Resultaat                0,00       -0,10        -0,10
subsidie is opgenomen voor de
verkabeling het langere traject van de                 De kosten zijn met circa € 0,10 miljoen
hoogspanningsleiding.                                  afgenomen doordat het woonrijp maken
                                                       voordeliger is aanbesteed dan vorig jaar
       Complex 28 – Juko Hesseveld                     geraamd.

                                                              Complex 31 – Deventerschans




Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Projectleider: J. Haaksman                             Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Programma: 40 appartementen                            Projectleider: Diversen
Fasering: afronding in 2023                            Programma: Circa 16 woningen
Plangebied: 1,0 hectare                                Fasering: 2023-2025
Saldo: € 0,0 mln. neutraal                             Plangebied: 0,4 hectare
                                                       Saldo: € 0,55 mln. negatief
                                                                                             14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                 Complex 36 – Parkeerterrein
Algemeen                                                         tramhalte Wiersdijk
Het plan Deventerschans betreft de
locatie van een voormalig
scholencomplex aan de Deventerschans.
Meerdere partijen hebben belangstelling
getoond voor de kavel. De verwachting is
dat de kavel in 2024 wordt uitgegeven.
De toekomstige woningbouw zal in
samenspraak met de omgeving tot stand
komen. De aanbesteding volgt dit jaar.

Ruimtegebruik en programma                                Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
De locatie Deventerschans ligt binnen een                 Projectleider: C. Hoppe
cirkel van 400 meter van                                  Programma: 40 appartementen
(centrum)voorzieningen waardoor de                        Fasering: 2023-2026
locatie geschikt is voor het realiseren van               Plangebied: 0,4 hectare
woningen voor senioren en/of voor                         Saldo: € 0,45 mln. negatief
personen die zorg en ondersteuning
behoeven. Het programma gaat uit van                      Algemeen
een mix van koop en sociale huur van in                   Op 28 april 2016 heeft de raad de
totaal circa 16 woningen.                                 grondexploitatie Parkeerterrein tramhalte
                                                          Wiersdijk vastgesteld. Deze ontwikkeling
Financieel (kosten en opbrengsten)                        grenst aan het toekomstige
Het geprognosticeerde resultaat van de                    multifunctionele Sportpark
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -0,55                    Parkhout/Zandveld (SPZ) waar de
miljoen) is met € 0,05 miljoen                            hockeyvereniging MHCN zich zal gaan
verslechterd ten opzichte van de                          vestigen.
grondexploitatie per 1-1-2022.
                                                          Ruimtegebruik en programma
 Deventerschans      1-1-2023    1-1-2022    Resultaat    Ongewijzigd ten opzichte van de
                                             -effect
 Kosten                   1,58        1,47        -0,11
                                                          grondexploitatie per 1-1-2022. Om op de
 Opbrengsten              1,06        0,99        -0,07   plek van de parkeerplaats Helmkruid te
 Saldo                   -0,52       -0,48        -0,04   kunnen bouwen, moeten de
 Indexatie & Rente       -0,03       -0,02        -0,01
                                                          parkeerplaatsen worden verplaatst. In
 Resultaat               -0,55       -0,50         0,05
                                                          2017 is gestart met de aanleg van extra
                                                          parkeerplaatsen ter hoogte van SV
De kosten zijn toegenomen als gevolg
                                                          Geinoord.
van indexatie van de kosten en
aanpassing van de plan- en VAT-kosten.
                                                          Financieel (kosten en opbrengsten)
De opbrengsten zijn ook iets gestegen als
                                                          Het geprognosticeerde resultaat van de
gevolg van de indexatie van de
                                                          grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -0,45
opbrengsten.
                                                          miljoen) is met € 0,25 miljoen
                                                          verslechterd ten opzichte van de
                                                          grondexploitatie per 1-1-2022.

                                                          Parkeerterrein      1-1-2023    1-1-2022    Resultaat
                                                          tramhalte                                   -effect
                                                          Wiersdijk
                                                          Kosten                   1,57        1,33       -0,24
                                                          Opbrengsten              1,17        1,16       -0,01
                                                          Saldo                   -0,40       -0,17        0,23
                                                          Indexatie & Rente       -0,05       -0,03        0,02
                                                          Resultaat               -0,45       -0,20        0,25



                                                                                                             15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>De kosten zijn toegenomen met € 0,24                     veroorzaakt door indexatie van de kosten
mln. als gevolg van het indexeren van de                 als gevolg van de toegenomen inflatie in
kosten en het aanpassen van de plan- en                  het afgelopen jaar. Hiernaast zijn op
VAT-kosten conform de interne                            basis van de interne ureninventarisatie
ureninventarisatie. Daarnaast zijn extra                 de plan- en VAT-kosten bijgesteld.
kosten opgenomen in de grondexploitatie                  Hier staat tegenover dat ook de
om de bestrating van de Helmkruid te                     opbrengsten naar boven zijn bijgesteld
versterken met het oog op het                            met € 4,16 miljoen. Op basis van een
toekomstig bouwverkeer.                                  externe taxatie en de Nota Grondprijzen
De grondopbrengsten zijn nagenoeg                        2023 zijn de grondopbrengsten
gelijk gebleven ten opzichte van vorig                   bijgesteld.
jaar.
                                                               Complex 41 – Rijnhuizen Noord
       Complex 37 – City




Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten                   Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Projectleider: G. Govaart                                Projectleider: Nog geen projectleider
Programma: 1.000 – 2.000                                 Programma: Circa 60 woningen
appartementen                                            Fasering: 2023-2027
Fasering: 2013-2028                                      Plangebied: 0,4 hectare
Saldo: € 26,04 mln. negatief                             Saldo: € 0,47 mln. positief

Ruimtegebruik en programma                               Algemeen
Ongewijzigd ten opzichte van de                          Op 28 april 2016 heeft de raad de
grondexploitatie per 1-1-2022.                           grondexploitatie Rijnhuizen Noord. De
                                                         planvorming zal worden opgestart in
Financieel (kosten en opbrengsten)                       2023/2024, op het moment dat de
Het geprognosticeerde resultaat van de                   hockey verplaatst naar Sportpark
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -26,04                  Parkhout/Zandveld.
miljoen) is per saldo met € 2,29 miljoen
afgenomen ten opzichte van de                            Bij vaststelling op 24 november 2016
grondexploitatie per 1-1-2022.                           door de raad van de grondexploitatie
                                                         Mooi Rijnhuizen is besloten voor het
City                1-1-2023    1-1-2022    Resultaat
                                            -effect
                                                         revolving fund de eigen gebiedsbijdrage
Kosten                  80,38       74,39        -5,99   in te zetten van de grondexploitatie
Opbrengsten             55,83       51,67        -4,16   Rijnhuizen-Noord in 2017.
Saldo                  -24,55      -22,72         1,83
Indexatie & Rente       -1,49       -1,03         0,46
Resultaat              -26,04      -23,75         2,29   Ruimtegebruik en programma
                                                         Ongewijzigd ten opzichte van de
De kosten zijn naar boven bijgesteld met                 grondexploitatie per 1-1-2022.
€ 5,99 miljoen. Dit wordt grotendeels
                                                                                                 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Financieel (kosten en opbrengsten)                      Ruimtegebruik en programma
Het geprognosticeerde resultaat van de                  Het complex omvat in totaal 84 woningen
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,47                   bestaande uit 53 appartementen (sociale
miljoen) is met € 0,6 mln. verslechterd                 huur en middeldure huur) en 31
ten opzichte van de grondexploitatie per                grondgebonden woningen. Het
1-1-2022.                                               ruimtegebruik en programma zijn
                                                        ongewijzigd ten opzichte van de
Rijnhuizen Noord    1-1-2023   1-1-2022    Resultaat    grondexploitatie per 1-1-2022.
                                           -effect
Kosten                  9,09        8,51        -0,58
Opbrengsten            10,02        9,92        -0,10   Financieel (kosten en opbrengsten)
Saldo                   0,93        1,40         0,47   Het geprognosticeerde resultaat van de
Indexatie & Rente      -0,46       -0,34         0,13
Resultaat               0,47        1,07         0,60
                                                        grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 3,00
                                                        miljoen) is verslechterd met € 0,30
De kosten zijn met circa € 0,58 miljoen                 miljoen ten opzichte van de
toegenomen. Deze stijging wordt                         grondexploitatie per 1-1-2022.
grotendeels veroorzaakt door de
                                                        Altrecht            1-1-2023    1-1-2022    Resultaat
indexatie van de verplaatsingskosten van                                                            -effect
de hockey waarover contractuele                         Kosten                   0,81        0,56        -0,25
afspraken gelden. Hiernaast zijn ook de                 Opbrengsten              3,94        3,94         0,00
                                                        Saldo                    3,13        3,38         0,25
toekomstige kosten voor het bouw- en                    Indexatie & Rente       -0,13       -0,08         0,05
woonrijp maken met 6% geïndexeerd en                    Resultaat                3,30        3,30         0,30
de grondopbrengsten met 1%
geïndexeerd conform extern advies.                      De verslechtering van het resultaat wordt
                                                        hoofdzakelijk veroorzaakt door extra
       Complex 44 – Altrecht                            kosten voor de toekomstige
                                                        fietsontsluiting. De keuze voor een
                                                        veiligere fietsstraat brengt extra kosten
                                                        met zich mee.

                                                               Complex 46 – Kindcentrum




Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Projectleider: J. Haaksman
Programma: 84 woningen
Fasering: 2023-2026
Plangebied: 1,7 hectare
Saldo: € 3,0 mln. positief

Algemeen
Stichting Altrecht en de gemeente                       Bestuurlijk opdrachtgever: G. Bamberg
werken gezamenlijk aan de realisatie van                Projectleider: J. Haaksman
de geplande woningbouw op de percelen                   Programma: circa 34 woningen
langs de Rembrandthage, Pieter van                      Fasering: 2023-2027
Laerhage en Galecopperdijk. Op 17                       Plangebied: 1,8 hectare
november 2021 hebben Stichting Altrecht                 Saldo: € 1,5 mln. negatief
en de gemeente de koopovereenkomst
met de ontwikkelaar ondertekend.                        Algemeen
Momenteel wordt het plan nader                          Aan de Industrieweg in Vreeswijk zijn
uitgewerkt.                                             plannen voor een kindcentrum
                                                        (basisonderwijs en kinderopvang) met
                                                                                                           17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>sportvoorziening in combinatie met                               Complex 47 - Mondriaanlaan
woningbouw. Hiervoor dient het pand en
bijbehorend perceel van Stichting
Meander aangekocht te worden. Op 23
september 2021 is de grondexploitatie
Kindcentrum Vreeswijk vastgesteld.
Tijdelijk wordt dit pand gedeeltelijk
gebruikt voor de opvang van
vluchtelingen.

Ruimtegebruik en programma
Het ruimtegebruik en programma is
ongewijzigd ten opzichte van de
grondexploitatie per 1-1-2022.
                                                         Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Financieel (kosten en opbrengsten)                       Projectleider: C. Hoppe
Het geprognosticeerde resultaat van de                   Programma: 6 woningen en een hospice
grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -1,50                   Fasering: 2023-2025
miljoen) is verslechterd met € 0,10                      Plangebied: 1.430 m2
miljoen ten opzichte van de                              Saldo: € 0,5 mln. negatief
grondexploitatie per 1-1-2022.
                                                         Algemeen
Kindcentrum         1-1-2023    1-1-2022    Resultaat
                                            -effect
                                                         Op 21 april 2022 is de grondexploitatie
Kosten                   5,55        5,33        -0,22   vastgesteld voor dit project aan de
Opbrengsten              4,20        4,04        -0,16   Mondriaanlaan waar het
Saldo                   -1,35       -1,29        -0,06
                                                         gezondheidscentrum wordt aangekocht
Indexatie & Rente       -0,15       -0,11        -0,04
Resultaat               -1,50       -1,40        -0,10   ten behoeve van de realisatie van een
                                                         hospice en een aantal woningen. Dit
Deze wijziging van het resultaat wordt                   gezondheidscentrum is later in 2022 dan
hoofdzakelijk veroorzaakt door het                       ook aangekocht. Op dit moment worden
indexeren van de toekomstige kosten                      de plannen verder uitgewerkt.
met 6%. Dit negatieve effect werd deels
gecompenseerd door hogere                                Ruimtegebruik en programma
grondopbrengsten op basis van Nota                       Het ruimtegebruik en programma ten
Grondprijzen 2023. Per saldo had dit een                 opzichte van de vastgestelde
negatief effect van € 0,10 miljoen.                      grondexploitatie is ongewijzigd.

                                                         Financieel (kosten en opbrengsten)
                                                         Het geprognosticeerde resultaat van de
                                                         grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,5
                                                         miljoen negatief) is beperkt verslechterd
                                                         met € 0,03 miljoen ten opzichte van de
                                                         grondexploitatie per 1-1-2022. Dit komt
                                                         met name door de indexatie van de
                                                         bedragen.

                                                                                                      Resultaat
                                                          Mondriaanlaan       1-1-2023    1-1-2022
                                                                                                      -effect
                                                          Kosten                   1,60        1,56         0,04
                                                          Opbrengsten              1,13        1,10         0,03
                                                          Saldo                   -0,47       -0,46        -0,01
                                                          Indexatie & Rente       -0,03       -0,01        -0,02
                                                          Resultaat               -0,50       -0,47        -0,03




                                                                                                             18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>      Complex 48 - Politiebureau HZ         betreft het bouw- en woonrijp maken van
                                            de kavel, in de oksel van de A2, ten
                                            behoeve van verplaatsing van het
                                            politiebureau vanuit het centrum van
                                            Nieuwegein.

                                            Ruimtegebruik en programma
                                            Het ruimtegebruik ten opzichte van de
                                            vastgestelde grondexploitatie is
                                            ongewijzigd.

                                            Financieel (kosten en opbrengsten)
                                            Het geprognosticeerde resultaat van de
                                            grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,025
                                            miljoen negatief) is verslechterd met
                                            € 0,025 miljoen ten opzichte van de
Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten      grondexploitatie per 1-1-2022. Dit komt
Projectleider: M. Slingerland               met name door de indexatie van de
Programma: Politiebureau HZ                 kosten en opbrengsten.
Fasering: 2023-2025
                                                                                        Resultaat
Plangebied: 5.200 m2                        Politiebureau HZ    1-1-2023    1-1-2022
                                                                                        -effect
Saldo: € 0,025 mln. negatief                Kosten                   1,35        1,28         0,07
                                            Opbrengsten              1,38        1,30         0,08
                                            Saldo                    0,03        0,02         0,01
Algemeen                                    Indexatie & Rente       -0,05       -0,02        -0,04
Op 19 mei 2022 is de grondexploitatie       Resultaat               -0,02        0,00        -0,02
vastgesteld voor dit project. Dit project




                                                                                               19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>   5. Faciliterend Grondbeleid

                                                          1-1-2022 € 1,15 miljoen positief en is
        Complex 26b – Blok West                           daarmee met € 0,13 verslechterd ten
                                                          opzichte van vorig jaar. De kosten zijn
                                                          toegenomen als gevolg van het bijstellen
                                                          van de plan- en VAT-kosten op basis van
                                                          de interne ureninventarisatie.

                                                                Complex 38 – Mooi Rijnhuizen




Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten
Projectleider: M. van Heugten
Resterend programma: 177 woningen
Fasering: 2023-2025
Plangebied: 4,8 hectare
Saldo: € 1,15 mln. positief                               Bestuurlijk opdrachtgever: M.Schouten
                                                          Projectleider: R. van Schaik
Algemeen                                                  Programma: 2.500 woningen
De initiatiefnemers van Blok West hebben                  Fasering: 2016-2028
eind november 2018 bij de gemeente een                    Plangebied: 83 hectare
principeverzoek ingediend. In het                         Saldo: € 2,36 mln. negatief
principeverzoek zijn in totaal 177
woningen (sociale vrije sector, gestapeld                 Algemeen
en grondgebonden), een klim- en                           De gebiedsexploitatie Mooi Rijnhuizen
bergsportcentrum en een supermarkt                        (faciliterend grondbeleid) is gericht op de
opgenomen. De raamovereenkomst met                        organische ontwikkeling van het gebied
de initiatiefnemers is getekend. Komend                   door initiatieven vanuit de markt conform
jaar zal het ontwerpbestemmingsplan ter                   de kaders van de gebiedsvisie Mooi
inzage worden gelegd.                                     Rijnhuizen. De te maken investeringen
                                                          zijn verdeeld in 3 fasen. In deze
 Blok West           1-1-2023    1-1-2022    Resultaat    grondexploitatie zit het systeem van
                                             -effect
 Kosten                   0,43        0,33        -0,10
                                                          revolving fund verwerkt. Dit revolving
 Opbrengsten              1,64        1,64         0,00   fund treedt in werking nadat 1/3 van de
 Saldo                    1,21        1,31         0,10   exploitatiebijdragen van een fase is
 Indexatie & Rente       -0,07       -0,04         0,03
                                                          ontvangen vanuit de markt. Vervolgens
 Resultaat                1,15        1,28         0,13
                                                          financieren de gemeente en de Provincie
                                                          Utrecht ieder 1/3 van de investering voor
Financieel (kosten en opbrengsten)
                                                          van die fase zodat gestart kan worden
Blok West wordt apart verantwoord onder
                                                          met de upgrade van het gebied. Dit zorgt
het facilitaire grondbeleid conform de
                                                          voor een aanjaaginstrument met een
richtlijnen van het BBV. Het resultaat van
                                                          beperkt risicoprofiel. De gemeente heeft
de ontwikkeling Blok West bedraagt per
                                                                                                  20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>daarvoor de eigen gebiedsbijdrage
ingezet van de grondexploitatie                        Er hebben een aantal aanpassingen aan
Rijnhuizen-Noord in 2017.                              de kostenkant plaatsgevonden. Onder
                                                       andere is er een nieuwe raming voor de
Ruimtegebruik en programma                             Merwedebrug gemaakt en zal een
Ongewijzigd ten opzichte van de                        damwand langs het kanaal in combinatie
gebiedsexploitatie per 01-01-2022.                     met een milieuvriendelijke oever
                                                       uitgevoerd worden. De stijging aan de
Financieel (kosten en opbrengsten)                     opbrengstenkant komt door een stijging
Het geprognosticeerde resultaat van de                 van de VON-prijzen van de woningen.
gebiedsexploitatie per 1-1-2023 (€ -2,36               Hiernaast is in voorgaande herzieningen
mln.) is met € 0,36 mln. verslechterd ten              uitgegaan van een voorzichtige
opzichte van de gebiedsexploitatie per                 berekening van de opbrengsten. Nu veel
01-01-2022.                                            initiatieven vorm krijgen, kan er een
                                                       betere inschatting gemaakt worden van
Mooi Rijnhuizen     1-1-2023   1-1-2022   Resultaat    de hoogte van de gebiedsbijdrage. Het
                                          -effect
Kosten                 23,47      15,28        -8,19   resultaat wordt naar beneden bijgesteld
Opbrengsten            21,55      13,29        -8,26   door de aanpassing van de parameters.
Saldo                  -1,91      -1,99         0,07
Indexatie & Rente      -0,45      -0,01        -0,43
Resultaat              -2,36      -2,00        -0,36




                                                                                            21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>   6. Overige complexen

                                            worden gedekt uit de opbrengsten. Er is
      Complex 01 – Niet                     in 2022 voor € 0,08 miljoen ontvangen
      toerekenbare kosten en overige        aan huurinkomsten en voor € 0,13
      grondverkopen                         miljoen aan grondverkopen.

Het complex ‘Niet toerekenbare kosten’            Complex 33 – Verhuur
betreft algemene uren van het                     commerciële ruimte
Grondbedrijf die niet ten laste van de
grondexploitaties geboekt mogen             Exploitatie van commercieel vastgoed
worden. In dit complex worden ook de        met omzetbelasting. Binnen dit product
grondverkopen vermeld die buiten een        zijn onder meer de volgende twee
grondexploitatie vallen, maar groter zijn   gebouwde vastgoedcomplexen
dan normale snippergroen transacties. Zo    opgenomen, te weten:
is in 2022 een perceel verkocht aan de
Wierselaan ten behoeve van de realisatie    Winkelplint blok 4b (onderdeel van
van zes woon-werk units.                    Stadshuis) per 31 december 2022 is ruim
                                            500 m² bvo verhuurd aan een drietal
      Complex 19 – Erfpachtsgronden         ondernemers.
      en commerciële grondverhuur
                                            Horecaplint blok 6 (onderdeel van
Het complex ‘Erfpacht & commerciële         Theatergarage) per 31 december 2022
grondverhuur’ omvat de erfpachtcanon        zijn 5 horeca units, afgerond 1.500 m²
voor de grond waarop het                    bvo verhuurd. Er is 1 leegstaande unit.
schippersinternaat staat, de verhuur van
een perceel grond aan Shell ten behoeve           Complex 42 – Sloop Pinguïn
van een brandstofverkooppunt, verhuur
ten behoeve van een snellaadstation en      De Pinguïn is gesloten sinds 1 januari
de verhuur van grond ten behoeve van        2018. Medio 2019 is deze gymzaal
windpark Nieuwegein. Verder worden alle     gesloopt. Op deze locatie wil de
commerciële huuropbrengsten waarover        gemeente woningbouw ontwikkelen.
geen omzetbelasting is verschuldigd op      Daarvoor zal een participatietraject
dit complex geadministreerd.                starten en een grondexploitatie worden
                                            geopend.
      Complex 29 – Vredebestlaan
                                                  Complex 43 –
Het terrein aan de Vredebestlaan (nr. 23)         Fortwachterswoning
betreft het voormalige schoolgebouw dat
tot eind 2013 werd verhuurd aan             In november 2017 heeft de
Altrecht. Momenteel wordt het gebouw        gemeenteraad krediet beschikbaar
gebruikt door de Kledingbank en de          gesteld voor de renovatie van de
Speelgoedbank. Het is de bedoeling dat      fortwachterswoning op Fort Jutphaas.
dit gebouw een maatschappelijke functie     Renovatie van het pand is afgerond in
blijft vervullen.                           2022. Aangezien het om een vastgoed-
                                            ontwikkeling gaat, zal hiervoor geen
      Complex 32 – Snippergroen             grondexploitatie worden geopend.

In dit complex worden alle kosten en
opbrengsten van de uitgifte van
snippergroen geregistreerd en
verantwoord. Het omvat zowel verkopen
als huurinkomsten. Het betreft een
structurele activiteit waarvan de kosten
                                                                                      22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Complex 80 – Parkmanagement
Het Klooster                  De gemeente laat het parkmanagement
                              uitvoeren in opdracht van de eigenaren
                              op Het Klooster. In 2021 is een
                              coöperatie voor het parkmanagement
                              opgericht. In 2022 zijn de taken
                              overgedragen aan de coöperatie.




                                                                   23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>