<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Registratienr. 2011/1620-PROJ                                                     agendapunt nr. B-5


Onderwerp           : Financiering Green Park Aalsmeer

Portefeuillehouder : A. Verburg

Aan de raad,

Wat stellen we voor?
   1. Wij maken aan u kenbaar het voornemen te besluiten om:
       Ten behoeve van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. een garantstelling van maximaal
          10 miljoen te verlenen jegens de N.V. Bank van Nederlandse Gemeenten onder de voorwaarden
       zoals vermeld in de “Akte van Borgtocht” van maart 2011, voor de nakoming van alle verplichtingen
       van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. jegens de N.V. Bank van Nederlandse
       Gemeenten uit hoofde van de aan hen verleende kredietfaciliteit, dan wel uit welke hoofde ook;
   2. Op basis van artikel 169 van de Gemeentewet en op basis van artikel 3.1 van het Treasury-statuut
       verzoeken wij om wensen en bedenkingen ten aanzien van het voorgenomen besluit aan ons
       kenbaar te maken.

Wat is het wettelijk en/of beleidskader?
De wettelijke kaders zijn de Gemeenterwet en het Treasuystatuut.
Het beleidskader bestaat uit vele besluiten ondermeer:
    1. Verlegging van de N201 (2002-2004) met een bijdrage vanuit de gebiedsontwikkeling van 12.7
        miljoen;
    2. Het oprichten van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. samen met de gemeente
        Uithoorn met een kredietfaciliteit van 80 miljoen (2004);
    3. De realisatie van Green Park Aalsmeer volgens een Masterplan (2006);
    4. Verschillende kredietbesluiten voor met name grondverwerving van in totaal 76 miljoen.

Wat willen we bereiken?
In 2003 is besloten om voor de gebiedsontwikkeling rond de te verleggen provincialeweg N201 een besloten
vennootschap op te richten samen met de gemeente Uithoorn. Eind 2004 is Green Park Aalsmeer
Gebiedsontwikkeling B.V. ook daadwerkelijk opgericht en is de bijdrage van de gemeente Aalsmeer vanuit
de gebiedsontwikkeling van 12.7 miljoen (NCW 2005) direct aan de provincie Noord-Holland betaald. Het
doel van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. is om een stedenbouwkundig verantwoord en
duurzaam bedrijventerrein langs de omgelegde N201 aan te leggen met een maximale grondopbrengst,
maar in ieder geval ter grootte van de gebiedsbijdrage aan de omlegging van de N201.
De realisatie van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer heeft zich niet ontwikkeld zoals in 2004 was
ingeschat. Enerzijds is de aanleg van de provinciale infrastructuur die het bedrijventerrein zal ontsluiten
vertraagd (ruim 2 jaar), anderzijds is de markt voor zakelijk vastgoed in de afgelopen jaren vanwege de
economische en financiële crisis (wereldwijd) sterk afgenomen en daarmee is de afzet van nieuwe
bedrijfskavels in Green Park Aalsmeer in 2009 en 2010 weggevallen. Als gevolg van de financiële crisis
hebben bedrijven veel meer moeite om de financiering voor nieuw zakelijk vastgoed te organiseren, wat in
Green Park Aalsmeer door een aantal ondernemers directe gevolgen heeft voor het uitvoeren van reeds
gesloten overeenkomsten.
Gevolg van deze vertragingen is dat de in 2004 gecreeërde kredietfaciliteit van 80 miljoen niet meer
toereikend is in 2011 en dat voor het functioneren van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. een
aanvullende kredietfaciliteit nodig is, in de vorm van een aanvullende garantstelling aan de Bank van
Nederlandse Gemeenten.




3-3-2011, 13:33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Blad 2, van registratienr 2011/1620-PROJ,



Wat gaan we er voor doen?
Zoals hierboven beschreven heeft de tegenvallende afzet van kavels in het bedrijventerrein Green Park
Aalsmeer te maken met 3 aspecten:
    1. Vertraging oplevering programma N201+;
    2. Financiering aankoop bedrijfskavels;
    3. Vertraging afzet bedrijfskavels;

Ad 1. Vertraging oplevering programma N201+.
In 2004 zijn in de Realisatieovereenkomst N201+ afspraken gemaakt over de bijdragen van verschillende
partijen aan de omlegging van de N201. Bovendien is in de overeenkomst gekozen voor het zogenaamde
competentiemodel, dat wil zeggen de aanleg van de provinciale infrastructuur is voor risico en rekening van
de provincie en de ontwikkeling van de “verdiengebieden” is voor risico en rekening van de betreffende
gemeente. In de Realisatieovereenkomst was de planning om de omlegging Aalsmeer-Uithoorn medio 2010
op te leveren en de rest van het programma N201+ begin 2011. Op basis van de huidige inzichten zal
omlegging Aalsmeer-Uithoorn pas begin 2012 (gedeeltelijk) opengesteld worden en is het programma
N201+ pas begin 2013 gereed.
Het algemene beeld is dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein pas goed op gang zal komen, nadat de
belangrijkste vestigingsvoorwaarde: “een goede bereikbaarheid”, ook daadwerkelijk is gerealiseerd is en je
dus ook door het gebied heen kan rijden. Het is daarom ook zeer belangrijk dat in ieder geval een deel van
de omlegging Aalsmeer-Uithoorn zo snel als mogelijk in gebruik wordt genomen.
Ten aanzien van de vertraging van de oplevering van het programma N201+ vindt overleg met de provincie
Noord-Holland plaats om ervoor te zorgen dat onderdelen van het programma op de kortst mogelijke termijn
in gebruik worden genomen. Het is de verwachting om daarover in maart 2011 definitieve standpunten van
de provincie te horen.
Over de financiële gevolgen van de vertraging kan pas goed overleg gevoerd worden, zodra de provincie
meer duidelijkheid geeft over de ingebruikname van het programma N201+.

Ad 2. Financiering aankoop kavels.
Een belangrijk probleem bij de afzet van de kavels is dat de ondernemers de aankoop van de grond niet
gefinancierd krijgen. Sinds het uitbreken van de financiële crisis zijn de banken strenger geworden ten
aanzien van de eisen van solvabiliteit. Dat wil zeggen ondernemers moeten een groter deel eigen vermogen
in de investering zetten. Dit is geen lokaal probleem maar speelt in heel Nederland.
Een concrete oplossing voor de verkoop van een aantal kavels in Green Park Aalsmeer is de uitgifte in
erfpacht. Deze vorm van gronduitgifte passen wij in de gemeente slechts incidenteel toe en wij hebben
daarvoor in 2009 algemene voorwaarden voor uitgifte in erfpacht vastgesteld. In Nederland is deze vorm van
uitgifte niet ongebruikelijk. Het is een beproefd systeem (120 jaar) en met name de grotere steden passen
deze uitgiftevorm toe. Erfpacht kan profijtelijk zijn door in de erfpachtcanon een hoger rentepercentage aan
de erfpachter te vragen dan waarvoor zelf bijvoorbeeld bij BNG geld geleend kan worden. Daar tegenover
staat het risico van erfpacht als de erfpachter zijn verplichtingen, het betalen van de erfpachtcanon, niet na
kan komen, bijvoorbeeld bij een faillissement,
De gemeenten Aalsmeer en Uithoorn delen de risico’s ten aanzien van de gebiedsontwikkeling Green Park
Aalsmeer en hebben daarvoor Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. opgericht. Om voor de
uitgifte in erfpacht de lusten en lasten te blijven delen en vanuit fiscale en juridische redenen is het voorstel
dat Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. de uitgifte in erfpacht zal doen en dus de eigenaar van
de grond voor uitgifte in erfpacht wordt. Nadeel is dat de liquiditeitsbegroting van Green Park Aalsmeer
Gebiedsontwikkeling B.V wordt beïnvloed. Een deel van de voorziene inkomsten bij kavelverkoop
veranderen in een jaarlijkse canonontvangst. De statuten van de BV staan erfpacht niet in de weg. De
samenwerkingsovereenkomst moet worden aangepast.
Men kan zich afvragen in welke mate erfpacht ingezet kan worden door Green Park Aalsmeer
Gebiedsontwikkeling B.V. Het doel van de inzet van erfpacht is om de uitgifte op Green Park Aalsmeer op
gang te brengen. Bedrijven beschikken in de regel liever over het volledige eigendom van de grond, dan
over een recht van erfpacht. Daarom is er waarschijnlijk een beperkte vraag naar erfpacht. Voorgesteld
wordt om vooralsnog uit te gaan van een beperkt aantal uitgiften en in de AVA d.d. 16 februari 2011 is
besloten om per geval te besluiten over de toepassing van uitgifte in erfpacht.




3-3-2011, 13:33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Blad 3, van registratienr 2011/1620-PROJ,



Ad 3. Vertraging afzet bedrijfskavels
In 2004 was de inschatting dat het project Green Park Aalsmeer tot 2016 zou duren voordat de laatste kavel
uitgegeven zou worden. Naar aanleiding van de economische crisis ontstaan in 2009 is deze verwachting
voor de grondexploitatie 2010 met 2 jaar verlengd tot 2018 en is nu, op basis van de ervaringen in 2010, de
looptijd opnieuw bijgesteld en opnieuw met 2 jaar verlengd tot en met 2020.
Op een middellange termijn bekeken is de verwachting dat in onze regio de economie blijft stijgen en van
krimp zoals in andere delen van Nederland geen sprake zal zijn.
In 2010 heeft Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. onderzoek gedaan naar de grondprijzen. De
belangrijkste conclusie is dat de uitgifteprijzen die Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. hanteert
goed vergelijkbaar zijn met bedrijventerreinen in de omgeving. De grondprijzen liggen lager ten aanzien van
de Greenport Westland, maar hoger ten opzichte van de Greenport Venlo. Door de grondprijzen te verlagen
zal de snelheid van uitgifte niet stijgen.
Een probleem dat de regio heeft is het overschot aan beschikbaar bedrijventerrein. Naar aanleiding van een
opdracht van Greenport Aalsmeer is samen met de provincie Noord-Holland het aanbod van bedrijventerrein
in de regio Noord-Holland zuid onderzocht. De belangrijkste conclusie uit dit onderzoek is dat aanbod erg
groot is en dat het raadzaam is om over de docering van de uitgifte van bedrijventerrein met de partners in
de regio afspraken te maken. Dit advies is door de gemeenten Haarlemmermeer, Aalsmeer, Uithoorn en
Amstelveen gevolgd en onder leiding van deskundigen van de stadsregio wordt aan de te volgen strategie
gewerkt. Uitgangspunt bij deze strategie is dat de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer voorrang krijgt ten
aanzien van andere terreinen, vanwege de (realisatie)fase, waarin deze gebiedsontwikkeling zich bevindt.

Wat heeft dit voor consequenties?
De vertraging van de uitgifte van de kavels heeft als gevolg dat de financieringsbehoefte van Green Park
Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. is vergroot. In 2011 zal de huidige krediet faciliteit van 80 miljoen
worden overschreden als gevolg van lopende verplichtingen.
Op basis van een “worstcase-scenario” waarbij de uitgifte tot en met de volledige in gebruikname van de
omlegging Aalsmeer-Uithoorn begin 2013 blijft tegenvallen (d.w.z. er wordt niets uitgegeven), is berekend
dat de maximale financieringsbehoefte van de Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. in totaal
maximaal 97,8 miljoen is (inclusief erfpacht). De colleges van Aalsmeer en Uithoorn hebben voorgenomen
om de kredietfaciliteit voor Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. ieder met 10 miljoen te
verhogen, in totaal dus 20 miljoen.
In het Besloten Informatief Overleg van 15 december 2010 is de vraag gesteld om, als de financierings-
behoefte van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. het toelaat,de garantstelling dan ook weer te
verlagen. Ons inziens zal dat pas weer aan de orde moeten zijn op het moment dat de financierings-
behoefte van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. weer ruim binnen de 80 miljoen blijft.
Volgens de grondexploitatie 2011 zal dit pas na 2013 aan de orde zijn. Voor alle duidelijkheid moet worden
gezegd dat de garantstelling op zich voor de gemeente geen kosten met zich meebrengt.
In het treasurystatuut van de gemeente Aalsmeer staat in artikel 3.1:
“De gemeente mag leningen, waarborgen of garanties uit hoofde van de “publieke taak” verstrekken. Hierbij
informeert het college in ieder geval vooraf de raad en neemt pas een besluit, nadat de raad in de
gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen van het
verstrekken van leningen, waarborgen en garanties groter dan 1.000.000.”

Wat is het vervolg?
De verlenging van de looptijd van gebiedsontwikkeling veroorzaakt extra kosten, maar deze kunnen worden
gecompenseerd door verschillende maatregelen. Maatregelen die zijn getroffen voor de berekening van de
grondexploitatie 2011 liggen met name op het gebied van kostenbesparing en vergroting van het totale
uitgeefbaar terrein.
De voorlopige grondexploitatie 2011 is licht positief, maar met een beter risicoprofiel dan bij de
grondexploitatie van 2010 hoorde, ondanks de tegenvallende verkoopresulaten in 2010. Naar aanleiding van
de bespreking in de AVA van 16 februari jl. wordt de grondexploitatie 2011 nog aangepast, maar het
hierboven geschetste beeld van het risicoprofiel zal hierdoor naar verwachting nagenoeg niet wijzigen. Het
bovenstaande heeft geen consequenties voor de financieringsbehoefte.
Op basis van de grondexploitatie 2010 en risicoanalyse is besloten bij het vaststellen van de rekening 2009
een voorziening te treffen van 2.4 miljoen (beide gemeenten). Op basis van een nog op te stellen risico
analyse, behorende bij de definitieve grondexploitatie 2011, zal een advies over de hoogte van de
voorziening bij de vaststelling van de jaarrekening 2010 aan u worden voorgelegd.




3-3-2011, 13:33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Blad 4, van registratienr 2011/1620-PROJ,




Wat zijn de alternatieven?
Een alternatief is om de kredietfaciliteit niet te verlenen. Het risico daarvan is dat Green Park Aalsmeer
Gebiedsontwikkeling B.V. in 2011 niet meer aan haar betaalverplichtingen aan de BNG kan voldoen en dat
het bewind in Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. door de BNG conform de “Akte van
Borgtocht” wordt overgenomen.
Met een lagere kredietfaciliteit kan waarschijnlijk een periode tot openstelling van het programma N201+ in
2013 niet overbrugd worden. Er is dan een kans dat in 2012 wederom een besluit over financiering van
Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. moet worden genomen.
Het aanpassen van de organisatievorm lost de werkelijke problemen van de gebiedsontwikkeling niet op. De
nasleep van de economische en financiële crisis is echter lastig in te schatten. Indien de openstelling van de
N201 niet leidt tot een aantrekken van de markt voor zakelijk vastgoed, dan zullen wij andere verdergaande
scenario’s voorleggen.

Bijlagen:
Geen.

Achterliggende documenten:
Adviesnota 2011/1324


Aalsmeer, 22 februari 2011

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN AALSMEER,
de secretaris,             de burgemeester,

D.J. van Huizen                         drs. P.J.M. Litjens




3-3-2011, 13:33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>