<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Nieuw Calslagen

  Startdocument




           Gemeente Aalsmeer
                    Projecten
                    Mei 2011
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Inhoud

1.        Inleiding                                                                    2
1.1       Algemeen                                                                     2
1.2       Doel project                                                                 3
1.3       Doel startdocument                                                           3
1.4       Vervolgtraject                                                               4

2.        Projectorganisatie                                                           5
2.1       Interne organisatie                                                          5
2.1.1     Portefeuillehouder                                                           5
2.1.2     Ambtelijk opdrachtgever                                                      5
2.1.3     Projectleider en Planteam                                                    5
2.2       Externe organisatie                                                          5
2.2.1     Eigenaar en initiatiefnemer                                                  5
2.2.2     Stuurgroep                                                                   6
2.2.3     Projectteam/Planteam                                                         6

3.        Context van het project                                                      7
3.1       Achtergrond bouwinitiatief                                                   7
3.2       Grond en grondpositie                                                        7
3.3       Vigerend Bestemmingsplan                                                     8
3.4       Historische context en archeologie                                           8
3.4.1     Historische context                                                          9
3.4.2     Archeologie                                                                  10
3.5       Beleid                                                                       11

4         Financiën                                                                    12
4.1       Eerste opzet financiële paragraaf                                            12
4.2       Eerste risico inschatting                                                    12
4.3       Planschade                                                                   13
4.4       Gemeentelijke kosten                                                         13
4.4.1     Ambtelijke uren                                                              13
4.4.2     Externe kosten                                                               13
4.5       Afdrachten gemeentelijke voorzieningen                                       13
4.5.1     Fonds Bovenwijkse voorzieningen                                              13
4.5.2     Fonds kunstzinnige verfraaiing                                               13
4.5.3     Afkoop onderhoud                                                             14
4.6       Facturering                                                                  14
4.7       Exploitatie saldo gemeente                                                   14

5.        Globale planning                                                             14

6.        Communicatie                                                                 14



Bijlagen
Bijlage   1: Eigendomssituatie en plangebied
Bijlage   2: Kader en richtlijnen voor ontwikkeling woonwijk Nieuw Calslagen, Cultureel Erfgoed NH
Bijlage   3: Voorstel participatie/communicatie, Kunst en Cultuur NH
Bijlage   4: Standaard projectenprocedure
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>1      Inleiding

1.1   Algemeen

      De Herenweg bij Kudelstaart bestaat uit een lint langs de Westeinderplassen met bebouwing
      aan weerszijden van de weg. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande en 2A1 kap-
      woningen, recreatiewoningen en (recreatie)arken uit verschillende perioden. Ook bevindt zich
      een jachtwerf tussen de Herenweg en de Westeinderplassen. Eenheid in architectuur en
      stedenbouw ontbreekt grotendeels in het lint.




               Figuur 1: situering Calslagen, Herenweg 60A en 64, Kudelstaart

      Centraal in het lint, aan de zijde van de Westeinderplassen en rondom 'het kerkhofje van
      Calslagen', een rijksmonument, ligt een in verval geraakt kassencomplex met een woning. Het
      rijksmonument markeert de plek waar tot begin van de 19e eeuw de kerk van het dorpje
      Calslagen heeft gestaan en bestaat nu uit een ommuurd 'begraafplaatsje' met oorspronkelijke
      grafstenen. Het kassencomplex is eind 19e eeuw gebouwd op de plek van het dorpje
      Calslagen.




                                    Figuur 2: huidige situatie
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>1.2 Doel project

Nieuw Calslagen
Het doel van het project Nieuw Calslagen is te komen tot de herontwikkeling van de aangrenzende
percelen grond rondom het Rijksmonument, het kerkhofje Calslagen. Beoogd is een integraal plan te
maken waarbij met 17 wooneenheden (maximaal 19 woningen) de voormalige ambachtsheerlijkheid
Calslagen (weer) op de kaart staat.

Belangrijk hierbij is de Belvedere gedachte: behoud door ontwikkeling. Dit betekent dat door
nieuwbouw de historische context van de plek, voormalig ambachtsheerlijkheid Calslagen, wordt
versterkt.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is het project een aanwinst voor Aalsmeer en zelfs voor de provincie
Noord-Holland. De geschiedenis van het oude Calslagen spreekt, mede door wisselingen in het
landschap door de eeuwen heen, zeer tot de verbeelding. Calslagen ligt van oudsher aan een
belangrijke historische route van Amsterdam naar Leiden, al ver voordat de Westeinderplassen
aanwezig waren. Ambtelijk is de wens groot om door deze ontwikkeling tevens het 'oudste huisje' van
Kudelstaart, Herenweg 83, te (laten) behouden en te (laten) restaureren, mogelijk kan het op
passende wijze worden benut.

Naast de cultuurhistorische context geeft ook de waterrijke omgeving een extra dimensie aan de plek
Vanuit recreatief oogpunt is het magnifieke uitzicht op de Westeinderplassen met in de verte de
watertoren, mede door de historische context van de plek, absoluut een aanleiding om van de fiets te
stappen.

Masterplan Herenweg
Nieuw Calslagen ligt aan de Herenweg en kan daarmee ook niet zonder de huidige context worden
bezien. Voor de gehele Herenweg is inmiddels het Masterplan Herenweg afgerond. Het Masterplan is
een visie op de (omgeving van) de Herenweg met als doelen:
        een ruimtelijke onderbouwing voor het toevoegen van individuele woningen in het bestaande
        lint met behoud van ruimtelijke kwaliteiten van de Herenweg
        een onderlegger om toestemming aan te vragen bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu
        voor het toevoegen van woningen in zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit
        een stedenbouwkundig toetsingskader voor nieuwbouwinitiatieven aan de Herenweg, inclusief
         Nieuw Calslagen
        richting geven aan de ontwikkeling van groen, water en recreatie in de (omgeving) van de
         Herenweg.


1.3 Doel Startdocument

Het Startdocument vormt de afronding van de Startfase (overeenkomstig het Spoorboekje projecten,
december 2010) en is bedoeld om de beheersmatige uitgangspunten qua aanpak van het project
Calslagen vast te laten leggen door het college van Aalsmeer. Na vaststelling van het Startdocument
vormt dat de basis voor vervolgstappen in het project. De meer beleidsmatige en inhoudelijke
uitgangspunten van het project worden verwoord in de Nota van Uitgangspunten die wordt vastgesteld
door de gemeenteraad van Aalsmeer.

In het Startdocument worden de volgende projectonderdelen beschreven: de ruimtelijke context, de
gewenste projectorganisatie, een planning op hoofdlijnen, een eerste communicatievoorstel en een
globaal financieel kader.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1.4 Vervolgtraject

Overeenkomstig het Spoorboekje (zie bijlage 4) wordt voor het project Nieuw Calslagen de Startfase
(Fase 1) afgerond met instemming op het Startdocument (B&W) en de Nota van uitgangspunten (de
Raad). Aangezien door Van Berkel al de ambtelijke kosten zijn vergoed tot en met het Startdocument
en het project een relatief korte doorlooptijd heeft, wordt geen Intentieovereenkomst opgesteld maar
worden in de Definitiefase (Fase 2) onderhandelingen opgestart om tot een Anterieure exploitatie
overeenkomst te komen. Als er aanleiding toe is (de voortgang van het project stokt) wordt alsnog in
Fase 2 een Intentieovereenkomst afgesloten.

In de Definitiefase wordt vervolgens een Visiedocument opgesteld en wordt de financiële haalbaarheid
van het project getoetst. In het Visiedocument wordt een beschrijving van de visie op de ontwikkeling
van het plangebied Nieuw Calslagen opgenomen, de nadere uitwerking van de gemeentelijke
uitgangspunten, het stedenbouwkundig plan en het financiële kader. Deze fase wordt naar schatting
afgerond in het derde kwartaal van 2011. Bij besluitvorming wordt dan tevens krediet aangevraagd
voor de volgende fase. Omdat Nieuw Calslagen een kleinschalig project betreft en een vlotte
doorgang wordt beoogd zal spoedig na het Visiedocument de Anterieure
Exploitatieovereenkomst afgesloten worden . We gaan er vooralsnog van uit dat het openbaar
gebied wordt ondergebracht bij de Vereniging van Eigenaren, waardoor ook in Fasen 4 en 5
(Realisatie-en Beheerfase) minder ambtelijke inzet nodig zal zijn. Nadat de Anterieure Exploitatie
overeenkomst is getekend kan de planologische procedure worden opgestart om tot een wijziging van
het Bestemmingsplan te komen. De ontwikkelaar heeft aangegeven (het eerste kwartaal) 2012 te
willen starten met het bouwrijp maken.

Het Masterplan Herenweg wordt naar verwachting door het College voor inspraak vrijgegeven
omstreeks mei-juni 2011. De inspraak die vervolgens wordt verzameld kan hiermee zo nodig worden
verwerkt in het Visiedocument Nieuw Calslagen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2         Projectorganisatie

2.1       Interne organisatie

De interne organisatie van het project bestaat uit de ambtelijke opdrachtgever en het planteam dat
vanuit de betrokken specialismen op gezette momenten een bijdrage levert aan het project.

2.1.1 Portefeuillehouder
Bestuurlijk verantwoordelijk portefeuillehouder voor het project is wethouder G. van der Hoeven. Ter
voorbereiding van de bestuurlijke besluitvormingsmomenten vindt overleg met hem plaats.

2.1.2 Ambtelijk     opdrachtgever
De ambtelijk opdrachtgever voor het project is de directeur Projecten van de gemeente Aalsmeer,
mevrouw T. van Petersen. Zij fungeert als ambtelijk opdrachtgever. De opdrachtgever is
eindverantwoordelijk voor het projectresultaat.

2.1.3 Projectleider en Planteam
Mevrouw C. Jansen (afdeling Projecten) is aangewezen als projectleider. De projectleider is manager
van het project en is daarmee verantwoordelijk voor de gemeentelijke tussen- en eindproducten van
het project (beslisdocumenten en overeenkomsten), de fasering en de bewaking van tijd, geld,
kwaliteit, informatie en organisatie. De projectleider is binnen de projectopdracht, zoals geformuleerd
door de opdrachtgever, bevoegd de gemeente te vertegenwoordigen, opdrachten aan derden te
verstrekken en bijdragen van de projectgroepleden te vragen en te beoordelen.

In het Planteam nemen medewerkers van de afdelingen Projecten, Maatschappij en Ruimte,
Vergunning & Handhaving en Bestuurlijke Ondersteuning zitting. De planteamleden zijn mede
verantwoordelijk voor het project, voeren de aan hen toebedeelde taken uit en rapporteren aan de
projectleider. De opbouw van het Planteam is als volgt:

      C. Jansen (Projecten, Projectleider)
      J. Graper (Projecten, Projectassistent)
      L. Kiep (M&R, Stedenbouw en Planologie)
      D. Overmulder (V&H, RO/Vergunningen)
      A. Dees (M&R, Recreatie)
      Y. Klaver (M&R, Leefomgeving/Duurzaamheid)
      H. Venekamp (M&R, Civiele techniek)
      B. Van der Poel/S. Kho (Projecten, Planeconomie).
      M. van de Berg/A. van Geldermans (Bestuurlijke Ondersteuning, Communicatie)

Het projectteam wordt ad hoc versterkt door andere medewerkers ( bijvoorbeeld inbreng financiën,
woonbeleid, verkeer en milieu).

De projectleider rapporteert minimaal eenmaal per kwartaal aan de wethouder in het
Afstemmingsoverleg Projecten. Daarnaast rapporteert de projectleider regelmatig aan de directeur
Projecten. De projectleider roept het Planteam op regelmatige basis bijeen.


2.2      Externe organisatie

2.2. f Eigenaar en initiatiefnemer
Hoofdelijk verantwoordelijk voor de beoogde ontwikkeling is Van Berkel Aannemers. Van Berkel is als
initiatiefnemer en risicodragende partij verantwoordelijk voor de aankoop van grond, de benodigde
werkzaamheden en activiteiten om het project te realiseren (zoals in ieder geval het opstellen van een
plan, verrichten benodigd onderzoek zoals bodem-, akoestisch-, verkeerskundig, archeologisch- en
natuurwaardenonderzoek, uitvoering sanering en dergelijke). Tevens is deze initiatiefnemer
verantwoordelijk voor de uitvoering van de bouw en de inrichting van het openbaar gebied.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>De gemeente treedt op als kaderstellende partij (uitgangspunten). Daarnaast liggen bij de gemeente
de taken om te toetsen (plannen en programma toetsen op gemeentelijke uitgangspunten en beleid)
en te faciliteren (indien de plannen geaccordeerd zijn dienen de benodigde procedures door de
gemeente in gang te worden gezet). De producten die benodigd zijn voor deze procedures, zoals
bijvoorbeeld een ruimtelijke onderbouwing, bouwaanvragen of akoestische gegevens, worden door de
ontwikkelaar aangeleverd.

Deze beginselen van de samenwerking worden nader uitgewerkt in een Anterieure
exploitatieovereenkomst die door de externe partij met de gemeente wordt aangegaan. Vooralsnog
wordt een Intentieovereenkomst niet noodzakelijk geacht omdat de ontwikkelaar in de Startfase reeds
de ambtelijke kosten heeft vergoed. De onderhandelingen om tot de Exploitatie overeenkomst te
komen worden in de Definitiefase opgestart.

2.2.2 Stuurgroep
Er zal een stuurgroep worden opgezet. De stuurgroep wordt samengesteld uit de portefeuillehouder
en de directeur projecten, alsmede leden uit de directie van de ontwikkelaar. De stuurgroep wordt
aangevuld met de wederzijdse projectleiders. De stuurgroep stuurt in relatie tot de op te stellen
(ontwerp) exploitatie overeenkomst. De stuurgroep neemt daarbij unaniem beslissingen alvorens deze
aan onder meer het gemeentebestuur ter besluitvorming worden voorgelegd.

2.2.3     Projectteam/Planteam
Op operationeel niveau zal Van Berkel Aannemers het projectmanagement ter hand nemen.
Hieronder wordt een projectteam opgericht die bestaat uit de gemeentelijk projectleider en de
projectleider van de ontwikkelaar.

Het (gemeentelijk) planteam bereidt bestuurlijke beslissingen voor en bewaakt de voortgang van het
project. De projectleider stemt in- en output af tussen het Planteam en het Projectteam.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>3       Context van het project

3.1 Achtergrond bouwinitiatief

Het project Nieuw Calslagen is niet opeens ontstaan, voor de locatie zijn reeds langere tijd
bouwplannen bij de gemeente bekend.

In 2003 kwam de heer Kuiper met een bouwplannetje voor zijn woning en kwekerij op Herenweg 66.
Daarnaast kwam buurman Van Hagen met een bouwplannetje voor zijn percelen aan de Herenweg
60.

Vanaf dat moment vormde met name de cultuurhistorie van de plek voor de gemeente aanleiding om,
in samenwerking met de provincie Noord-Holland, de 'Belvedere gedachte' nader uit te werken. Aldus
ontstond het idee dat de cultuurhistorie van de plek van het vroegere dorpje Calslagen een mooie
betekenis zou kunnen krijgen in een ruimtelijke ontwikkeling aldaar.

Landelijk heeft het Programma Belvedere van 1998 tot 2009 de inzet van cultuurhistorie bij ruimtelijke
transformatie gestimuleerd. Overeenkomstig de 'Belvedère-gedachte' levert de cultuurhistorie een
positieve bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling, de cultuurhistorie wordt er visueel extra door
versterkt. De regeling was destijds zeer succesvol en de projecten inspirerend. Het gedachtegoed
wordt tot op vandaag nog steeds uitgedragen via de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en Stichting
Erfgoed Nederland en is inmiddels opgenomen in diverse (ondermeer provinciale) beleidskaders. De
provincie Noord Holland, Cultureel Erfgoed Noord-Holland, stimuleert dergelijke ontwikkelingen en
levert desgewenst een actieve bijdrage.

In 2005 werd bij het Ministerie van VROM (LIB zone 4 is van kracht dus bouwen is niet zondermeer
mogelijk) ontheffing van het Luchthavenindelingbesluit aangevraagd op grond van de Belvedere
gedachte. De VROM Inspectie stemde destijds in met het uitgangspunt dat op de plek van de
voormalige nederzetting Calslagen een nieuw dorpje kon worden bijgebouwd van 'circa 15 woningen'
buiten de bestaande woning(en).

In 2008 sloot de heer Kuiper met Van Berkel Aannemers uit Leimuiden een (koop)overeenkomst en
werd buurman Van Hagen uitgekocht, waarbij ook de naastgelegen eigenaar Van der Veldt wordt
betrokken. Het eigendom van deze buurman wordt vanaf dat moment ook bij het project betrokken.

In 2010 kwam het project Nieuw Calslagen op de prioriteitenlijst bij besluit van B&W.


3.2     Grond en grondpositie

Het beoogde plangebied van Nieuw Calslagen beslaat verschillende kadastrale percelen en heeft
verschillende eigenaren. In bijlage 1a en 1b is de eigendomssituatie en het beoogde plangebied
opgenomen. Bij de notaris is vastgelegd dat Van Berkel Projectontwikkeling eigenaar is van de
gronden links en rechts van het kerkhofje van Calslagen (de percelen van Hoofdweg Beheer en deels
Van Berkel/Van der Veldt, zie bijlage 1a), in totaal ca 15.000 m2. Van der Veldt is vanaf dat moment
de eigenaar van het deel aan de plassen rechts van zijn grondgebied, het geheel beslaat ca 8.500
m2. Van der Veldt heeft de wens geuit om binnen de cultuurhistorische context van Calslagen zijn
gehele grondgebied te willen toevoegen aan het project gebied van Nieuw Calslagen. Wanneer deze
gronden worden toegevoegd aan Nieuw Calslagen vormen ze het eerste aanzien vanaf de plas en
daarmee een boegbeeld voor Nieuw Calslagen.

Voorts heeft de gemeente ten westen van Calslagen twee landtongen in bezit in gemeentelijk water,
beide zijn circa 30 tot 40 meter lang. Vanuit de gemeente is beoogd de meest oostelijke landtong met
aangrenzend water in te brengen in de planontwikkeling.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>Het Rijksmonument Calslagen beslaat een oppervlak van 1.178 m2 en is gemeentelijk eigendom. De
inrichting ervan wordt geoptimaliseerd en maakt als zodanig deel uit van het plangebied. De
eigendomssituatie verandert niet.

De oppervlakte van het beoogde plangebied Nieuw Calslagen bedraagt hiermee in totaal ca. 25.000
m2, zie bijlage 1b.


3.3     Vigerend Bestemmingsplan




                      Figuur 3: huidig Bestemmingsplan Uiterweg-Plasoevers 2005

Op dit moment is rondom de voormalige kwekerswoning, Herenweg 64, op een groot deel van de
locatie een verouderd glastuinbouwbedrijf aanwezig dat 'rijp' is voor de sloop. In het Bestemmingsplan
'Uiterweg-Plasoevers 2005' is het terrein aangemerkt voor Agrarische doeleinden'. Ook ligt de
waterkering rondom het Rijksmonument.

In de Westeinderplassen zijn gronden gelegen in eigendom van familie Van der Veldt. Dit gebied is
deels bestemd als 'Oever- en rietlanden' en deels als 'Natuur'. Op het eiland ligt een recreatieark en
staat een vakantiehuisje. De eigenaar heeft aangegeven 2 woningen te willen toevoegen op het
perceel en verwijdert de vakantiewoning en recreatieark.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>3.4 Historische context en archeologie

3.4.1 Historische context
De naam van het bouwplan Calslagen refereert aan de nederzetting Calslagen, dat omstreeks 1200 is
ontstaan. Het kerkhof Calslagen is een Rijksmonument, het is in 1976 door de stichting 'Oud
Aalsmeer' gerestaureerd. Ook zijn nog funderingen van de vroegere dorpskerk aanwezig, dat in 1803
door brand is verwoest. Ambachtsheerlijkheid Calslagen is in de loop van de 19e eeuw van de kaart
verdwenen.

Op onderstaande prent is het 'lieflijk dorp' Calslagen opgetekend.




                              Figuur 5. Getekende prent van Calslagen

Op dit moment is aan de overzijde van de weg, Herenweg 83, nog één huisje uit de late
middeleeuwen bewaard gebleven (zie figuur 2, foto middenboven). Het 'oudste huisje' van Kudelstaart
is een 'charmant' gemeentelijk monument, maar verkeert in een (zeer) slechte bouwtechnische staat.

De Herenweg maakt deel uit van de historische hoofdstructuur van Aalsmeer (van oorsprong de weg
van Leiden naar Amsterdam) en is aan beide zijden opgebouwd uit hoofdzakelijk lint bebouwing.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>3.4.2    Archeologie
Onderstaande figuur is een uitsnede uit het Archeologisch Informatiesysteem. Het rode stipje
halverwege de Herenweg geeft het kerkterrein van Calslagen weer, dat archeologisch van zeer hoge
waarde is. Alhoewel slecht zichtbaar zijn tevens gele stippen aangegeven welke de locaties
weergeven al waar door archeologen reeds onderzoek is gedaan. Het betreft de locatie alwaar
funderingsresten van de kerk zijn gevonden en een locatie tegenover Herenweg 77.




                        Figuur 6. Uitsnede Archeologisch Informatiesysteem


    • Kerkterrein
De Archeologische Werkgemeenschap voor Nederland heeft in 1976 tijdens de restauratie van het
kerkhof een kleine opgraving uitgevoerd. Zowel boven- als ondergronds bleken nog fundamenten
aanwezig te zijn. De resten van de kerk leveren in wetenschappelijk opzicht een belangrijke bijdrage
aan de bewoningsgeschiedenis van het gebied en dienen derhalve behouden te blijven.

    •   Terrein tegenover Herenweg 77
In 1988 werden tijdens ploegwerkzaamheden stukken muurwerk opgeploegd. Uit nader onderzoek
bleek het te gaan om stukken fundering van een huis. Het huis was 7,2 m lang en 4,8 m breed. In het
huis werd een zandlaag met een asplek gevonden. De datering op basis van de stenen is 17e eeuws.
Onder de fundering is een 13e eeuwse afvalkuil (2 m doorsnede en 0,8 m diep) aangetroffen met veel
vondsten erin Deze vondsten uit de vroege periode van Calslagen bestaan uit scherven van
handgemaakte kogelpotten met bezemstreekversiering, steengoed kannen uit Duitsland of Zuid-
Limburg en bakpannen en aardewerk met slibversiering, en verder uit runder- en varkensbotten en
stenen. De vondsten geven ons een glimp van het leven in een middeleeuws veendorp.




                                                  10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>    • Rijksmonument
De funderingsresten van het kerkgebouw zijn aangewezen als rijksmonument, met hierna volgende
omschrijving:

De grafstenen van dit kerkhofje zijn gelegen binnen de restanten van een kerkgebouw. Van dit
kerkgebouw is boven maaiveld niets bewaard gebleven. De fundering is enkele stenen hoog boven
het maaiveld uitgemetseld in de jaren '50. De ruimte binnen deze muur is opgevuld met grind en oude
grafzerken die voor heen deel uit maakten van de vloer van het kerkgebouw. De vloer bestaat voor
een deel uit zerken (dertien stuks) van ongeveer 80x200 cm. De oudste zerken dateren van het begin
van de zeventiende eeuw en zijn in sommige gevallen voorzien van een fraai ontworpen tekst.'


3.5 Beleid
Omdat het projectgebied in zone 4 van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) ligt, is het aantal woningen
dat kan worden gebouwd gebonden aan de ontheffingsmogelijkheden die hert Ministerie van
Infrastructuur en Milieu biedt. Voor Calslagen is door de VROM Inspectie reeds in 2005 ontheffing
verleend voor het toevoegen van 'circa 15 woningen' nabij Calslagen op basis van de
Belvederegedachte.

Alle overige beleidsuitgangspunten zijn voorts verwoord in de Nota van Uitgangspunten.




                                                 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>4     Financiën
4.1     Eerste opzet financiële paragraaf

Met de randvoorwaarden en uitgangspunten uit dit Startdocument en de Nota van uitgangspunten
wordt van de ontwikkelaar een ambitieus programma gevraagd, Dit wordt gerechtvaardigd omdat
Nieuw Calslagen een bijzonder project is met -naar eerste inschatting- een hoge opbrengcapaciteit.

Nieuw Calslagen ligt aan de Herenweg, waarlangs naar verwachting de komende jaren meerdere
bouwinitiatieven worden ontplooid. Het kostenverhaal vindt plaats via afzonderlijke anterieure
overeenkomsten.

Voor het project Nieuw Calslagen zal de cultuurhistorische context een belangrijk onderdeel zijn van
de kosten en uitgaven. Vooralsnog wordt ingeschat dat de volgende ingrepen een bijdrage kunnen
leveren aan de cultuurhistorische context:

- opwaardering en inpassing rijksmonument Calslagen tot een attractief rustpunt
- markering voormalige kerktoren met een (vertikaal) kunstwerk
- aanbrengen historische (ophaal)brug en inrichting van de kade aan de Westeinderplassen
- hersituering voormalige Breggevaart met markante brug of poort in de Herenweg
- realisatie van een aanlegsteiger, wandelroute en voorzieningen voor fietsers en
  auto's (beperkte parkeervoorziening)
- natuurlijke inpassing van het plangebied inclusief ecologisch ingericht eilandje in de
  Westeinderplassen
- restaureren gemeentelijk monument en inpassen in cultuurhistorische context (uitgaande van een
  passende bestemming) inclusief het beheer ervan
- een communicatietraject op basis van participatie in het ontwerp van cultuurhistorische elementen
  voor bewoners van Kudelstaart.

Vooralsnog geldt als uitgangspunt dat het openbaar gebied in Nieuw Calslagen wordt ondergebracht
bij de Vereniging van Eigenaren waardoor de lasten voor de gemeente minimaal zullen zijn.
Recreanten zijn in dat geval 'te gast'. In de volgende fase worden hiertoe voorwaarden gedefinieerd
en kan een weloverwogen keuze worden gemaakt.


4.2     Eerste risico inschatting

De ambtelijke kosten per fase worden vooraf aan de ontwikkelaar in rekening gebracht. De
ontwikkelaar loopt het projectrisico. Overige risico's hebben met name betrekking op vertraging in de
planvorming. O.a. de tijdsduur met vertaling van het Visiedocument naar het gewenste
stedenbouwkundige ontwerp. Ook de te volgen planologische procedures kunnen leiden tot
vertraging.

De eigendomssituatie is versnipperd (zie bijlage 1) dit brengt het risico met zich mee dat de
ontwikkelaar de beslissing niet neemt namens de grondeigenaar(s). Hiertoe heeft de ontwikkelaar Van
Berkel een notariële volmacht overlegd van de grondeigenaren waaruit blijkt dat de ontwikkelaar
gemachtigd is namens hen op te treden ook in financiële zin. Dit potentiële risico is hiermee derhalve
afgedekt.

Als de woning Herenweg 83 betrokken wordt bij het project moet voor de huidige bewoners, een
ouder echtpaar een vervangende woonruimte worden gevonden.

Door de realisatie van bijzondere voorzieningen en kunstwerken kunnen de beheerkosten (hoog)
oplopen, dit wordt als potentieel risico gedefinieerd.




                                                  12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>4.3 Planschade

Mogelijk wil de eigenaar van het aangrenzende perceel aan westzijde aanspraak maken op
planschade. Op een (klein) deel van het aangrenzend perceel grond rust de bestemming 'jachthaven'.
Indien de grond als zodanig gebruikt wordt, is een hindercontour van 50 meter aan de orde. Deze
contour valt mogelijk dan over een deel van het plangebied van Nieuw Calslagen. In overleg met de
eigenaar kunnen eventueel alternatieve ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden.

Hiernaast is in en rondom het gebied een aantal risico-objecten aanwezig in de vorm van bestaande
woningen. Het verlies aan uitzicht en/of woonkwaliteit is echter naar verwachting niet aanwezig, de
kwaliteit van de omgeving gaat aanzienlijk omhoog.

Om een allesomvattende inschatting van te verwachten planschade te maken dient de ontwikkelaar in
de volgende fase een planschade-analyse uit te (laten) voeren. De planschade-analyse vormt een
onderdeel van de haalbaarheidstoetsing door de gemeente. Planschade voortvloeiend uit het project
wordt doorberekend aan de ontwikkelaar. Pas na beoordeling van een brede schade-analyse kan in
principe worden aangetoond of het plan economisch uitvoerbaar is en wordt medewerking aan de
benodigde planologische procedure verleend. Indien het plan financieel niet uitvoerbaar blijkt te zijn
dienen aanpassingen aan het plan te worden doorgevoerd of andere oplossingen worden gezocht.


4.4   Gemeentelijke kosten

4.4.1. Ambtelijke uren
Voor het totale project is de volgende urenraming opgesteld.

                Fase 0/1          Fase 2-3             Fase 4-5      Totaal
ambtelijke uren 250               800                  100           1.150

Omdat Nieuw Calslagen een kleinschalig project betreft en een vlotte doorgang wordt beoogd zal
direct nadat het Visiedocument is vastgesteld de Anterieure Exploitatieovereenkomst worden
gesloten. Uitgangspunt is vooralsnog dat het openbaar gebied wordt ondergebracht bij de
Vereniging van Eigenaren, waardoor in de Fasen 2-3 maar ook Fasen 4-5 (Realisatie- en
Beheerfase) minder ambtelijke inzet nodig zal zijn. De doorlooptijd wordt hiermee verkort en de
benodigde ambtelijke uren beperkt.

Het ambtelijk uurtarief in 2010 was € 111,64. Het interne uurtarief in 2011 is € 109,-. Het externe
uurtarief voor 2011 bedraagt € 135,-. Hiermee bedragen de interne kosten tot en met het
Startdocument (fase 0/1) ca. € 30.000,-. Dit bedrag is reeds voldaan door Van Berkel
Aannemers.

4.4.2 Externe kosten
Alle gemeentelijke kosten (exclusief publiek rechtelijke taken) zullen worden doorbelast aan de
ontwikkelaar. Deze kosten zullen daarom ook als kosten en inkomsten geboekt worden in de
projectadministratie.


4.5 Afdrachten gemeentelijke voorzieningen

4.5.1 Fonds Bovenwijkse Voorzieningen
Vanuit het project dient een afdracht van € 24,53 per m2 uitgeefbaar terrein te worden gedaan aan het
Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. De uiteindelijk afdracht door de ontwikkelaar geschiedt op basis
van de werkelijke uitgeefbare oppervlakte.




                                                  13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>4.5.2 Fonds kunstzinnige verfraaiing
De afdracht voor het fonds Kunstzinnige Verfraaiing is bepaald op 1 % van de kosten voor het bouw-
en woonrijp maken (exclusief saneringskosten en exclusief BTW). De uiteindelijke afdracht geschiedt
op basis van de besteksraming of werkelijke kosten.

4.5.3 Afkoop onderhoud
Indien het openbaar gebied niet wordt ondergebracht bij de Vereniging Van Eigenaren koopt de
ontwikkelaar voor het eind van de onderhoudstermijn het onderhoud van de openbare verharding af
voor een bedrag (inclusief BTW) waarmee 100 % van het areaal herstraat kan worden. Voor het
onderhoud en nieuwe inboet van de openbare groen- en watervoorzieningen na de onderhoudstermijn
wordt door de ontwikkelaars een bedrag aan de gemeente betaald op basis van kosten voor een
onderhoudsperiode van één jaar.

4.6 Facturering

De door de gemeente te maken kosten zullen voorafgaand aan de fase die wordt gestart aan de
ontwikkelaar worden gefactureerd. De facturering zal worden gebaseerd op een raming.
Eventuele minder- of meerkosten zullen worden verrekend.

4.7     Exploitatiesaldo gemeente

Het gemeentelijk exploitatiesaldo (CW/ prijspeildatum per 1 maart 2011) is neutraal. Dit neutrale saldo
ontstaat door de doorbelasting van ambtelijke uren. De ontwikkelaar heeft voor fase 0/1 reeds een
factuur voor ambtelijke uren a € 30.000,- ontvangen en betaald.

De inkomsten uit afdrachten aan de gemeentelijke voorzieningen (fondsen) worden uit de exploitatie
toegevoegd aan de eerder genoemde voorzieningen. Het saldo kan licht negatief worden beïnvloed
door een licht renteverlies over de te verrekenen bedragen.




5 Globale planning
Onderstaande tabel geeft de globale planning van het project, deze is afgestemd op de voortgang van
het project zoals de ontwikkelaar die beoogd.

                                   Jaar 1 0 1 1      1 2     1 3
                                Kwartaal 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Fase 0: Projectopdracht                  X
Fase 1: Startfase                        X X X X
Fase 2/3: Definitie/Ontwerpfase                  X X X X
Fase 4: Realisatiefase                                 X X X X
Fase 5: Beheerfase




6 Communicatie en participatie
Binnen het project Nieuw Calslagen wordt een geheel nieuw buurtschapje ontwikkeld in een
cultuurhistorische context.

In het project zijn verschillende partijen betrokken, waaronder de provincie Noord Holland (Cultureel
Erfgoed NH), de gemeente, de ontwikkelaar, grondeigenaren en in een later stadium een makelaar
voor grondaankoop. Hiernaast biedt het project kansen om de aalsmeerse bevolking te betrekken bij
de cultuurhistorische context en de hoge archeologische waarden van het gebied. Er worden
verschillende communicatielijnen uitgezet. Enerzijds is dit communicatie vanuit het project zelf,
anderzijds vanuit trajecten die direct invloed op het project hebben.


                                                  14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Voor de wijze van communicatie en participatie is de Participatieverordening van toepassing, als
vastgesteld op 1 april 2010. Voor de communicatie in relatie tot het project zal een Communicatieplan
worden opgesteld. Onderstaand wordt de (wijze van) communicatie/participatie in hoofdlijn toegelicht.

Communicatie vanuit het project

Communicatie rond bestuurlijke besluitvorming
Hieronder valt de berichtgeving naar aanleiding van B&W besluiten, commissie- en
raadsbehandelingen. Vaak is dit gekoppeld aan fasedocumenten, zoals Startdocument,
Visiedocument, Realisatiedocument en Afsluitingsdocument.

In te zetten middelen:
         persberichten
         webteksten
         advertenties op gemeentepagina
         informatieavond
         bewonersbrieven

De gemeentelijke communicatie moet voldoen aan de doelstellingen en richtlijnen van het
communicatiebeleidsplan. Voor de gemeentelijke communicatie vanuit het project geldt:

        Informatie wordt duidelijk en begrijpelijk verstrekt;
        Inspraak wordt geregeld door middel van de formele inspraaktrajecten;
        De gemeente houdt regie op de boodschap. Beleidsonderwerpen moeten geformuleerd
        worden in eenduidige, gemotiveerde en begrijpelijke boodschappen.

Promotietraject rond de woningbouwlocatie
Dit traject omvat de stimulering van de verkoop van de woningen en zal volledig door de ontwikkelaar
worden getrokken. Het communicatieplan van de ontwikkelaar zal met de communicatieadviseur van
de gemeente worden afgestemd, en waar van toepassing zal samenwerking worden gezocht.

Communicatie rondom het project, cultuurhistorische context en archeologie

De cultuurhistorische context van het project leent zich om burgers actief bij te betrekken. In de
Definitiefase wordt derhalve aan de bewoners van Kudelstaart de mogelijkheid geboden te
participeren in het ontwerp van historische elementen binnen het projectgebied. Hiertoe heeft de
afdeling Kunst en Cultuur van de provincie Noord-Holland een voorstel uitgewerkt voor een 'cocreatie
proces': het (mede)ontwerp van historische elementen via een creatief atelier onder leiding van een
kunstenaar, zie bijlage 3. Dit voorstel sluit aan bij trede 3 op de participatieladder van de Algemene
inspraak- en participatieverordening Aalsmeer 2010.

Als onderdeel van de Definitiefase wordt het 'cocreatie proces' gezamenlijk met de ontwikkelaar en de
provincie opgestart en worden een aantal sessies georganiseerd voor belangstellenden. Uiteindelijk
wordt een afsluitende avond georganiseerd, waarbij wordt aangegeven wat er met de input,
opmerkingen en vragen van burgers is gedaan.

Opstarten participatieavond(en)
   •    Uitnodigingsbrieven sturen naar belanghebbenden in de omgeving van het bouwplan
   •    In de Nieuwe Meerbode wordt een advertentie geplaatst waarbij geïnteresseerde
        Kudelstaarters worden uitgenodigd
   • Vooraf en achteraf persbericht sturen aan alle lokale media
   • Alle informatie wordt achteraf geplaatst op de (nieuwe) projectwebsite




                                                  15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>      Bijlage 1

Eigendomssituatie
       en
   plangebied




         16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                    1a. Eigendomssituatie




                                                                                          9inaart2011



Figuur 1: grondeigenaren: 1 Gemeente Aalmseer, 2 Hoofdweg Beheer BV, 3 Van der Veldt, 4: Van Berkel
Projectontwikkeling BV/Van der Veldt

Sectie Perceel-       Opper-       Nr.    Gerechtigde
       nummer         vlakte
D      2563           1178 m2      1      Gemeente Aalsmeer
D       2084          2470 m2     2      Hoofdweg Beheer B.V.
D       1543          480 m2      2      Hoofdweg Beheer B.V.
D       2404          74 m2       2      Hoofdweg Beheer B.V.
D       3322          5695 m2     2      Hoofdweg Beheer B.V.
D       2309          4250 m2     3      A. J. van der Veldt
D       2310          3325 m2     3      A. J. van der Veldt
D       2565          1596 m2(± 4        Van Berkel Projectontwikkeling Leimuiden/A.J. van der Veldt
                      1000 m2
                      eiland)
D       2405          316 m2    4        Van Berkel Projectontwikkeling Leimuiden/A.J. van der Veldt
D       2567          5916 m2   4        Van Berkel Projectontwikkeling Leimuiden/A.J. van der Veldt




                                                 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>1b.   Beoogd plangebied
       Nieuw Calslagen




           18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>          Bijlage 2

Kader en richtlijnen voor
 ontwikkeling woonwijk
   Nieuw Calslagen,
  Cultureel Erfgoed NH




             19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>          Bijlage 3

         Voorstel
Participatie/communicatie
  Kunst en Cultuur NH




             20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>      Bijlage 4

     Standaard
projectenprocedure




         21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>