<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                  Advies
                                                                                                                                                      Kudelstaart, DPO tweede supermarkt

advies   project
         Kudelstaart, DPO tweede su-
         permarkt
                                             Aanleiding
                                             In 2017 heeft BRO voor de gemeente Aalsmeer een verken-
                                                                                                                             2.000 m2 wvo. Daarmee is het de grootste supermarkt van
                                                                                                                             de gemeente en een stevige publiekstrekker voor het cen-
                                                                                                                             trum van Kudelstaart. Het overige aanbod in Kudelstaart be-
                                             nende studie uitgevoerd naar de vestigingsmogelijkheden
         datum                                                                                                               treft vijf (vers)speciaalzaken en is verhoudingsgewijs be-
         1 maart 2021                        voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. Hierin zijn meer-
                                                                                                                             scheiden.
                                             dere locaties beoordeeld en is een distributie planologisch
         opdrachtgever                       onderzoek (DPO) opgesteld naar de marktmogelijkheden.
         Hoorne Vastgoed                                                                                                     Kwantitatieve behoefte
                                             Hoorne Vastgoed is op dit moment bezig met een gebieds-
                                             ontwikkeling in Kudelstaart aan de Hoofdweg-Zuid/ Schout-                       Consumentendraagvlak
         projectnummer
         P04212                              weg. Er wordt een nieuwe buurt beoogd waar tussen de                            De gemeente Aalsmeer telt circa 31.850 inwoners, waarvan
                                             275 en 300 woningen kunnen komen. BRO is eind 2020 door                         circa 9.300 in de kern Kudelstaart3. Volgens de prognose van
         opgesteld door                      Hoorne Vastgoed gevraagd deze locatie op dezelfde wijze en
         FS en DG                                                                                                            de provincie Noord-Holland neemt het inwonertal in de ge-
                                             in relatie tot de andere locaties uit 2017 te beoordelen. De                    meente Aalsmeer de komende jaren toe tot circa 34.000 in-
         i.a.a.                              conclusie van dit BRO-onderzoek1 zijn dat een drietal cen-                      woners in 2031; een toename van circa 6,7%. Specifieke cij-
         DG                                  trumlocaties, vanuit de detailhandelsstructuur bezien welis-                    fers op kernniveau zijn er niet, maar rekening houdend met
                                             waar geschikter zijn, dan de planlocatie, maar een ontwikke-                    een vergelijkbare stijging van circa 6,7% telt Kudelstaart in
                                             ling op deze locaties lijkt niet of nauwelijks haalbaar. Hoorne                 2031 bijna 9.900 inwoners. Ook de nieuwe buurt waar de be-
                                             Vastgoed heeft BRO aanvullend gevraagd het dpo uit 2017                         oogde supermarkt onderdeel van uitmaakt zal voorzien in
                                             te actualiseren. Dit geeft inzicht in de behoefte aan een                       een groei van het inwonertal.
                                             tweede supermarkt van circa 1.400 m² wvo en de eventuele
                                             ruimtelijk-functionele effecten op het woon-leef- en onderne-                   Aalsmeer is een relatief welvarende gemeente. Het gemid-
                                             mersklimaat. Voorliggende memo voorziet hierin.                                 delde inkomen bedraagt ongeveer € 29.300,- per inwoner per
                                                                                                                             jaar. Dit is bijna 13% boven het landelijk gemiddelde inkomen
                                             Dagelijks winkelaanbod                                                          van circa € 26.000,- per inwoner per jaar.
                                             Het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Aalsmeer heeft
                                             een omvang van circa 14.839 m2 wvo, verdeeld over 49 win-                       Distributieplanologisch onderzoek
                                             kels2. Bijna 84% van het dagelijks aanbod is gevestigd in de                    Om een indicatie te geven van kwantitatieve behoefte voor
         BRO
                                             kern Aalsmeer, 16% van het dagelijks aanbod is gevestigd in                     dagelijkse winkels zijn distributieplanologische berekeningen
         Industriestraat 94
         5931 PK Tegelen                     de kern Kudelstaart. In verhouding tot het inwonertal in de                     gemaakt voor de huidige en toekomstige situatie. Dit geeft in-
         T +31 (0)77 373 06 01               kernen is het dagelijks winkelaanbod in Kudelstaart redelijk                    zicht in het economisch functioneren en eventuele uitbrei-
         E info@bro.nl                       beperkt.                                                                        dingsruimte in de branche dagelijkse artikelen. De berekenin-
         www.bro.nl                                                                                                          gen zijn gemaakt op niveau van kern Kudelstaart. Voor de
                                             In Kudelstaart is één supermarkt (Albert Heijn). De zaak is
                                             recent uitgebreid naar een moderne omvang van circa
                                       1
                                           Hoorne Vastgoed B.V. Kudelstaart, ruimtelijk-functionele mogelijkheden tweede supermarkt, december 2020.
                                       2
                                           Locatus retailverkenner, geraadpleegd in februari 2020
                                       3
                                           CBS Statline, Kerncijfers wijken en buurten 2020



                                                                                                                                                                                           1
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                                                                                                                                             Advies
                                                                                                                                                                   Kudelstaart, DPO tweede supermarkt


toekomstige situatie wordt rekening gehouden met een toe-
                                                                   Tabel 1     Indicatie economisch functioneren dagelijks aanbod kern Kudelstaart
name van het inwonertal.
                                                                                                                                                            2021                              2031
Koopstromen                                                       Inwonertal                                                                               9.300                              9.900

De koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector in Kudel-          Winkelomzet per hoofd (€)                                                                2.734                              2.734
staart bedraagt in de huidige situatie ca. 75%. Indien de 2de     Bestedingspotentieel (€ mln.)                                                             25,4                               27,1
supermarkt wordt toegevoegd worden meer bestedingen in            Koopkrachtbinding (%)                                                                     75%                                80%
de kern gebonden en zal deze rond de 80% liggen. De toe-
                                                                  Totaal gebonden bestedingen (€ mln.)                                                      19,1                               21,7
vloeiing (bestedingen van buiten de kern Kudelstaart) be-
                                                                  Koopkrachttoevloeiing (%)                                                                 15%                                20%
draagt nu circa 15%. Een lichte groei naar 20% is mogelijk
bij versterking.                                                  Omzet door toevloeiing (€ mln.)                                                            3,4                                5,4
                                                                  Totale besteding (€ mln.)                                                                 22,4                               27,1
Economisch functioneren en marktruimte                            WVO totaal                                                                               2.417                              2.417

Tabel 1 toont een indicatie van het economisch functioneren       Omzet per m wvo (€)
                                                                                2
                                                                                                                                                           9.300                             11.200
van het dagelijks aanbod in kern Kudelstaart. Hieruit blijkt      Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)                                          7.564                              7.564
het volgende:                                                     Verschil omzet met landelijk gemiddelde                                                   23%                                48%
    In de huidige situatie bedraagt de gemiddelde vloerpro-
                                                                  Distributieve uitbreidingsruimte afgerond (m² wvo)                                         550                              1.160
     ductiviteit circa € 9.300,- per m2 wvo, circa 23% boven
     het landelijk gemiddelde. Dit komt door het beperkte
     aanbod, waarover de omzet wordt verdeeld. Als het lan-            van winkelaanbod elders. Bovendien is de uitkomst van              lang om aan te geven dat bij winkelontwikkelingen tevens na-
     delijk gemiddelde als uitgangspunt geldt, is er in de hui-        de som indicatief (zie navolgende).                                drukkelijk waarde moet worden gehecht aan kwalitatieve as-
     dige situatie een indicatieve uitbreidingruimte van ca.                                                                              pecten.
                                                                  Kwaliteit boven kwantiteit
     550 m2 wvo.
                                                                                                                                          Kwalitatieve behoefte en effecten
    Door een toename van het inwonertal en rekening hou-         De benadering is het resultaat van berekeningen die geba-
     dend met een tweede moderne supermarkt in Kudel-             seerd zijn op enkele aannames. Het gaat immers om toe-                  Aanvullend op de kwantitatieve berekening dient ook te wor-
     staart (en in het verlengde daarvan een hogere binding       komstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact kunnen              den gekeken naar kwalitatieve behoefte en de impact op de
     en toevloeiing) nemen de bestedingen toe en vloerpro-        worden voorspeld. De bevolkingsontwikkeling kan anders uit-             consumentenverzorging en detailhandelsstructuur.
     ductiviteit toe. Er ontstaat richting 2031 een indicatieve   pakken. Bijvoorbeeld door de bevolkingsgroei als gevolg van                Het dagelijks winkelaanbod en specifiek het supermarkt-
     ruimte van ongeveer 1.160 m2 wvo. Dit is een kwantita-       de beoogde nieuwe buurt. Bestedingen voor dagelijkse arti-                  aanbod in Kudelstaart is beperkt. Een tweede moderne
     tieve behoefte aan extra supermarktaanbod.                   kelen kunnen sterk stijgen en koopstromen kunnen toch iets                  supermarkt is daarom een wenselijke ontwikkeling ten
    De inpassing van de extra supermarkt van 1.400 m 2 wvo       anders lopen dan verwacht. De uitkomsten van de bereke-                     behoeve van de consumentenverzorging. Twee super-
     overschrijdt deze marktruimte beperkt. Dit is niet erg.      ning mogen daarom nooit als normatief worden beschouwd,                     markten met een moderne omvang en in aanvullende
     Gezien de marktmogelijkheden zal de tweede super-            maar uitsluitend als indicatief. In dit verband is het van be-              segmenten passen bovendien uitstekend in een kern
     markt naar verwachting niet leiden tot het verdwijnen                                                                                    met circa 9.500 à 10.000 inwoners.




maandag 1 maart 2021                                                                                                                                                                                  2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                                        Advies
                                                               Kudelstaart, DPO tweede supermarkt


   Aangezien in beginsel geen sprake is van een significant
    omzeteffect is de kans op leegstand beperkt. Ook effec-
    ten op omliggende kernen zullen beperkt zijn. Een om-
    zeteffect van de nieuwe supermarkt verspreidt zich over
    de omliggende kernen en is per kern beperkt. Bovendien
    vindt ook in deze kernen bevolkingsgroei plaats, waar-
    door de behoefte aan supermarkten toeneemt.

Kwalitatieve behoefte en effecten
De conclusie is dat er behoefte is aangetoond en dat eventu-
ele effecten op de structuur naar verwachting beperkt en
aanvaardbaar zullen zijn. Wel kan een nadere analyse naar
de weerbaarheid van het centrum van Kudelstaart wenselijk
zijn, indien het plan voor de tweede supermarkt doorgang
vindt.




maandag 1 maart 2021                                                                           3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>