<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   1 van 59




STARTNOTITIE
Hoofdweg Zuid

Titel                Hoofdweg Zuid
Nummer               Z21-039686 D21-298061




Datum                Versie, 18 okt 2021
Portefeuillehouder   B. Kabout
Projectmanager       P.E.D. Kamphuis
Ambtelijk            A. van Olst
opdrachtgever




Versie voor besluitvorming gemeenteraad




                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                               Pagina   2 van 59




Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   3 van 59




1.     Aanleiding

1.1    Inleiding/voorgeschiedenis

Deze startnotitie richt zich op het gebied “Hoofdweg Zuid” in Kudelstaart. Roosdom Tijhuis
heeft als eigenaar van en rechthebbende op gronden in dit plangebied, de gemeente
Aalsmeer in 2017 gevraagd om haar medewerking te verlenen aan de transformatie van het
(voormalige) tuinbouw gebied tot woonwijk met bijbehorende functies waaronder een
supermarkt.

1.2     Leeswijzer
Deze startnotitie vormt de leidraad waaraan de voor het plangebied te ontwikkelen
producten moeten voldoen. De ruimtelijke en andere randvoorwaarden worden gebruikt als
leidraad voor het nog op te stellen bestemmingsplan.

De Startnotie kent de volgende opbouw:

Hoofdstuk   1    Inleiding, Leeswijzer, Projectdoelstelling en kanttekening supermarkt
Hoofdstuk   2    Analyse van de huidige situatie
Hoofdstuk   3    Algemene Beleidskaders c.q. algemene regels vanuit de overheid
Hoofdstuk   4    Welke aanvullende onderzoeken zijn minimaal vereist?
Hoofdstuk   5    Vertaling naar gemeentelijke, concrete projectgebonden uitgangspunten
Hoofdstuk   6    Indicatieve Proefverkaveling vanuit de Ontwikkelaars met 100% woningen
Hoofdstuk   7    Gemeentelijke uitgangspunten rond de supermarkt binnen Hoofdweg Zuid
Hoofdstuk   8    Indicatieve schets ontwikkelaars inzake mogelijke invulling supermarkt
Hoofdstuk   9    Financiën
Hoofdstuk   10   Planproducten en planning
Hoofdstuk   11   Projectcommunicatie



1.3     Besluitvorming tot heden
Op 13 februari 2018 heeft het college van Aalsmeer besloten:
1. Kennis nemen van het initiatief van Roosdom Tijhuis tot het ontwikkelen van de
    percelen gelegen aan de Zuidkant van de Hoofdweg te Kudelstaart;
2. De Quickscan over Hoofdweg Zuid Kudelstaart vast te stellen;
3. De Quickscan ter kennisname aanbieden aan de gemeenteraad middels een raadsbrief.

Als vervolg op dit besluit heeft het college van Aalsmeer op 2 januari 2019 een voor-
voorovereenkomst gesloten met Roosdom Tijhuis. Doel van deze overeenkomst is het
vastleggen van de voorwaarden waaronder de Gemeente medewerking verleent aan de
werkzaamheden ten behoeve van het bepalen van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid
van de door Roosdom Tijhuis en de gemeente gewenste ontwikkeling. Er is destijds gekozen
voor een voor-voorovereenkomst omdat Roosdom Tijhuis nog niet de zeggenschap over alle
gronden in het plangebied had verworven. Inmiddels is Hoorne Vastgoed B.V. in beeld
gekomen als mede-eigenaar in het gebied. Daarop is per april 2021 aanvullend een
Voorovereenkomst gesloten voor alle vervolgwerkzaamheden om de ruimtelijke en financiële
haalbaarheid verder te onderzoeken met Rotij Grondontwikkeling West B.V. (Roosdom
Tijhuis), Hoorne Vastgoed B.V. en BPD-Tijhuis Projecten B.V. Bij gebleken haalbaarheid zal
een aanvullende overeenkomst worden gesloten. Deze overeenkomst betreft een
zogenaamde overeenkomst tot kostenverhaal (Anterieure Overeenkomst), waarin het




                    Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   4 van 59


kostenverhaal voor de volgende fase wordt afgesproken alsmede de mogelijk te volgen
ruimtelijke procedure.



Deze startnotitie vormt de leidraad waaraan de voor het plangebied te ontwikkelen
producten moeten voldoen. De ruimtelijke en andere randvoorwaarden worden gebruikt als
leidraad voor het op te stellen bestemmingsplan en de toetsing van de woningbouwplannen
door de gemeente.

1.4     Projectdoelstelling.
De doelstelling van het project is het transformeren van een verouderd glastuinbouwgebied
tot een nieuwe aantrekkelijke woonwijk inclusief een supermarkt in Kudelstaart met de
daarbij behorende functies, infrastructuur, water en groen. Hiermee kan een belangrijke
bijdrage worden geleverd aan de doelen van de gemeente op het gebied van woningbouw
en het algemeen voorzieningenniveau van Kudelstaart.

1.5    Wijzigingen ten opzichte van de Ontwerp Startnotitie.
Na de ter visie legging van de Ontwerp Startnotitie van 27 mei 2021 tot 30 juni 2021 zijn
de ontvangen reacties en opmerkingen beoordeeld en zijn een aantal aanvullende
onderzoeken gedaan met name gericht op de verkeersafwikkeling en de supermarkt.

Dit heeft geleid tot de volgende wijzigingen ten opzichte van de Ontwerp Startnotitie:

 Nr.    Wijziging                Toelichting
 W1.    Ruimtelijk ontwerp       Ontwerp aangepast zodat er een doorlopende
        Westrand van het         groenstructuur ontstaat vanaf de aansluiting op de
        plangebied
        aangepast.               Hoofdweg via een langgerekte groenstructuur voor de
                                 twee onder een kap woningen langs naar het centrale
                                 groengebied in Centrum van het plan. Daarnaast de
                                 relatie met het open landschap versterkt aan de
                                 Westzijde .
 W2.    Geen doorgaande          De doorgaande weg voor het autoverkeer door het
        autoweg door de          centrale groengebied is vervallen zodat een meer
        centrale groenzone en
        twee zelfstandige        samenhangend groengebied in het centrumgebied
        plandelen voor het       ontstaat. De langzaam verkeersroutes zijn gehandhaafd
        autoverkeer met
                                 evenals een verbindende route voor hulpdiensten. Aan
        minder
        verkeersbelasting op     de zuidzijde van het plan is een doorlopende
        de Schoutweg.            verkeersverbinding opgenomen tussen de beide
                                 plandelen alleen voor langzaam verkeer en hulpdiensten.
                                 Voor het autoverkeer ontstaat een knip in het plan zodat
                                 voor autoverkeer het oostelijk en westelijk deel twee
                                 zelfstandige plandelen ontstaan met ieder een eigen
                                 hoofdontsluiting. Dit leidt tot minder autoverkeer op de
                                 Schoutweg.




                    Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   5 van 59


 W3.   Aantal woningen in     Het herzien van het ruimtelijk ontwerp aan de Westrand
       het plangebied         leidt tot een reductie van 5 woningen in het westelijk
       gewijzigd.
                              plandeel. Daarnaast zijn 2 vrijstaande
                              appartementengebouwen vervangen door een
                              langgerekte bebouwing aan de Zuidzijde van het
                              groengebied in combinatie met meer appartementen
                              rond de supermarkt. Het totaal aantal woningen
                              bedraagt 299 plus supermarkt.
 W4.   Parkeren Zuiderpark.   In de variant met en zonder supermarkt neemt de
                              verkeersbelasting de Schoutweg als
                              gebiedsontsluitingsweg toe tussen de aansluiting op de
                              Hoofdweg en de kruising Zuiderpark en kan er niet
                              langer op Schoutweg geparkeerd worden. Daarom
                              worden er tussen de bomen langs de ventweg op het
                              Zuiderpark circa 7 langsparkeerplaatsen opgenomen om
                              het vervallen van een parkeermogelijkheid op de
                              Schoutweg te compenseren voor de aanwonenden van
                              de ventweg Zuiderpark.
 W5    Supermarkt is een      In de Ontwerp Startnotitie is de supermarkt genoemd als
       uitgangspunt en niet   optie. Inmiddels is uit aanvullende onderzoeken gebleken
       langer een optie.
                              dat er vanuit de inwoners behoefte is aan een tweede
                              supermarkt, er marktruimte aanwezig is om te komen
                              tot een tweede supermarkt, deze niet leidt tot leegstand
                              elders en tenslotte verkeerstechnisch en ruimtelijk
                              inpasbaar is. Daarom is de supermarkt niet langer een
                              optie maar een uitgangspunt in de ontwikkeling
                              Hoofdweg Zuid. Op de gehele locatie wordt er een
                              woningbouwbestemming opgenomen met daarnaast voor
                              een specifiek deel van het plan een tweede bestemming
                              supermarkt. Er is gekozen voor een flexibele
                              bestemming rond de supermarkt zodat bij het eventueel
                              niet tot stand komen van een supermarkt woningbouw
                              als terugvalscenario kan fungeren.



1.6      Samenvatting afweging 2e supermarkt Kudelstaart
In Kudelstaart neemt het aantal inwoners toe onder andere door de ontwikkeling van de
nieuwbouwplannen Hoofdweg Zuid en het plan Westeinderhage. Daarmee doet de vraag zich
voor of deze groei qua inwoneraantal niet om het uitbreiden van de commerciële
voorzieningen vraagt en met name de vraag of er behoefte is aan een tweede supermarkt
in Kudelstaart. Daarbij moet een afweging gemaakt worden tussen de wens vanuit de
inwoners om te komen tot een tweede supermarkt, de vraag of er voldoende marktruimte
is en of er een geschikte locatie beschikbaar is.



                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   6 van 59



Voor het beantwoorden van deze vraag heeft er uitgebreid aanvullend onderzoek
plaatsgevonden in welke mate er onder de inwoners van Kudelstaart behoefte bestaat aan
een tweede supermarkt. Uit dit aanvullend onderzoek is inmiddels gebleken dat 76% van de
bevolking van Kudelstaart voor de vestiging van een 2e supermarkt is, 16% is neutraal en
8% is tegen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar een budget supermarkt die complementair
is aan de full-service supermarkt in het centrum van Kudelstaart.

Verder is er aanvullend onderzoek gedaan of er voldoende theoretische marktruimte is voor
een extra supermarkt is zodat mogelijke overbewinkeling en toekomstige leegstand
voorkomen wordt. Daaruit blijkt dat er voldoende marktruimte aanwezig is.

Daarnaast is er de vraag waar in Kudelstaart een nieuwe supermarkt zich idealiter zou
moeten of kunnen vestigen. Daarbij spelen factoren een rol zoals bereikbaarheid en het in
stand houden van een duurzame voorzieningenstructuur in Kudelstaart. In het
centrumgebied zijn geen mogelijkheden om te komen tot de vestiging van een tweede
supermarkt en kwalificeert het plan Hoofdweg Zuid zich als de best beschikbare locatie op
korte en lange termijn.

Ook vanuit verkeer heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden om de optie voor een
supermarkt in het plangebied af te wegen. Hieruit komt naar voren dat het verkeer op de
bestaande wegenstructuur voldoende kan worden afgewikkeld. Wel is een andere inrichting
nodig van de Schoutweg, gelegen tussen de Hoofdweg en de aansluiting van het plangebied,
om te komen tot een verkeersveilige weginrichting.

In de startnotitie wordt uitgegaan van een woonbestemming voor het gehele plangebied en
een supermarkt op een specifiek deel van het plangebied. De bestemming “wonen” ter
plaatse van de supermarkt dient om wonen boven de supermarkt mogelijk te maken en
tevens als terugvalscenario mocht de bestemming “supermarkt” niet gerealiseerd worden.



1.5     Kanttekening supermarkt.
Naast de gemeente heeft ook de Provincie Noord-Holland zeggenschap over een de
mogelijke vestiging van een supermarkt in het plan Hoofdweg Zuid. Besluitvorming door de
Provincie op dit punt kan nog geruime tijd vragen. Gezien de grote druk op de woningmarkt
in de gemeente Aalsmeer is besloten een supermarkt in het plan Hoofdweg Zuid op te nemen
vooruitlopend en parallel aan eventuele besluitvorming door de provincie op dit punt. Mocht
er geen supermarkt tot stand komen dan wordt voor de locatie van de supermarkt binnen
het plangebied als alternatief woningbouw voorzien.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   7 van 59


2.      Analyse huidige situatie




Afbeelding 2: impressie plangebied (zicht vanuit Romeijnstraat)




                    Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   8 van 59


2.1     Plangebied en gebiedsbegrenzing




afbeelding 1: Ligging plangebied Hoofdweg Zuid

Het plangebied ligt in de Zuidwesthoek van Kudelstaart en wordt ontsloten door de
particuliere percelen aan de Hoofdweg en de openbare ruimte langs de Schoutweg, de
Clantstraat en het verlengde van het Corry Vonkpad. Aan de westzijde grenst het plangebied
aan een gemeentelijk perceel dat nu ingericht is als grasland.

Van deze wegen is de Hoofdweg een oorspronkelijk bebouwingslint en maakt onderdeel uit
van de historische hoofdstructuur van Kudelstaart. De wegen Schoutweg en Romeijnstraat
worden gekenmerkt door woonbebouwing uit de jaren 1990 - 2005.

De locatie is aan drie zijden omsloten door woonbebouwing en aan één zijde door een
glastuinbouwbedrijf. Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 8,5 hectare.

2.2     Ontstaansgeschiedenis
Hoofdweg Zuid is gelegen naast de Zuider Legmeerpolder die eind 19e eeuw is
drooggemalen. De onderstaande kaarten geven de situatie voor en na deze drooglegging
weer.




                    Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                         Pagina   9 van 59



Afbeelding 3 (links): Kaart uit ca 1870, situatie voor de drooglegging (rood omlijnd Hoofdweg Zuid)
Afbeelding 4 (rechts): Kaart uit ca 1900, situatie na de drooglegging (rood omlijnd Hoofdweg Zuid)




Afbeelding 5 en 6: Kaart uit ca 1980 en 2010 (met rood omlijnd ligging Hoofdweg Zuid)


2.3     Huidig gebruik plangebied
De kassen gelegen achter de woningen aan de Hoofdweg 124 en 126 zijn nog in gebruik bij
Kwekerij Zuiderlegmeer ten behoeve van de tuinbouw. De locatie is verkocht aan een
ontwikkelaar (een van de initiatiefnemers) met het voornemen hier woningbouw te
realiseren. De ontwikkelaar heeft de mogelijkheid het voortgezet gebruik jaarlijks op te
zeggen.

De gronden gelegen achter de woningen en schuren aan de Hoofdweg 128 en 130 zijn na
2019 niet meer in gebruik ten behoeve van de tuinbouw. Ook deze gronden zijn verkocht
aan een ontwikkelaar (een van de initiatiefnemers).

De gronden gelegen achter de woningen aan de Hoofdweg tot 132 tot 142 liggen gedeeltelijk
braak. De op deze gronden gelegen kassen worden niet meer gebruikt en zijn in zeer
vervallen staat.
De gronden van de gemeente Aalsmeer worden gebruikt als grasland en tuin op grond van
een huurovereenkomst.



2.4     Stedenbouwkundige analyse
De percelen aan de Hoofdweg liggen aan de zuidkant van de bebouwing aan de
Romeijnstraat en ten westen van de Schoutweg in het dorp Kudelstaart. Op de kaart vormt
het plangebied Hoofdweg Zuid een logische afronding van de bestaande
bebouwingsstructuur. De percelen liggen aan de rand van de woonwijk en zijn nu in gebruik
als tuinbouwgebied in combinatie met agrarische bebouwing.
De transformatie van een verouderd glastuinbouw naar een aantrekkelijke nieuwe woonwijk,
eventueel waar nodig gecombineerd met andere voorzieningen, vormt de afronding van de
Zuidwesthoek van Kudelstaart.

Bij de vormgeving van het plan dient de bestaande bedrijfsbebouwing ruimtelijk met
aandacht ingepast te worden.

Ten noorden en ten oosten van het plangebied zijn uitbreidingswijken te vinden die in de
jaren 1990 tot en met 2005 zijn ontstaan. Ze worden gekenmerkt door woonhoven met
voornamelijk grondgebonden rijenwoningen die gepositioneerd zijn in een orthogonale
structuur, gebaseerd op de richting van de aanwezige polders.




                     Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   10 van 59



De Schoutweg, die het noordelijke plangebied begrenst, heeft een breed profiel bestaande
uit een brede watergang en een groenvoorziening en functioneert als hoofdonsluitingsweg
met vrijliggende fietspaden in combinatie met ventwegen als onderdeel van de
wegenstructuur binnen de woonbuurten.

In de noord-zuid richting zijn deels autoluwe straten te vinden met brede watergangen en
groenvoorzieningen die de ruimtelijke structuur in de buurt versterken. Voor het plangebied
biedt dit kansen om de aanwezige groene en blauwe kwaliteiten te versterken en in het
plangebied door te trekken om een aantrekkelijk woon- en leefmilieu te maken voor zowel
nieuwe bewoners als bestaande bewoners.

2.5    Analyse bestaande openbare ruimte
In de bestaande situatie is er geen openbare ruimte aanwezig binnen het plangebied.

2.6    Analyse bestaande situatie verkeer


In de huidige situatie is de Schoutweg aangesloten op de Hoofdweg. Beide wegen hebben
een 50km regime en worden gezien als gebiedsontsluitingswegen. De Schoutweg dient als
ontsluiting voor de wijken aan de zuid oost kant van Kudelstaart en wordt verder ontsloten
op de Hoofdweg. Conform de voorkeurskenmerken van Duurzaam Veilig binnen de
bebouwde kom, opgesteld door het CROW, wordt de Hoofdweg bij een verdere detaillering
gezien als een wijkontsluitingsweg met vrijliggend fietspad, welke een maximum capaciteit
kent van 15.000 mvt/etm. De fietsroute langs de Schoutweg loopt over het woonerf
Zuiderpark. Daarmee valt de Schoutweg ook onder een wijkontsluitingsweg met fietspad,
maar kent deze weg een lagere maximum capaciteit van 4000 mvt/etm doordat parkeren
op de rijbaan is toegestaan. Op de Hoofdweg tussen de Schoutweg en de
Ambachtsheerweg rijden momenteel circa 4.800 motorvoertuigen per etmaal en 6.400
motorvoertuigen tussen de Schoutweg en de Daltonstraat.

De locatie Hoofdweg Zuid is bereikbaar met het Openbaar Vervoer en sluit aan op de
busverbinding 358. De busverbinding 358 rijdt vanaf busstation Amsterdam Zuid via
Amsterdam UMC vestiging Boelelaan, busstation Amstelveen en Floraholland naar
Kudelstaart en heeft enkele haltes aan de Bilderdammerweg. Deze busverbinding kent ook
een halte op het busstation Zwarteweg in Aalsmeer, waar de overstap gemaakt kan worden
op de buslijnen richting Uithoorn en Schiphol over de vrijliggende busbaan op de
Burgemeester Kasteleinweg. De dichtstbijzijnde halte van het plangebied ligt op ca. 500
meter. Het betreft een halfuur dienst.

In 2018 heeft Goudappel Coffeng een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd
“verkeersonderzoek Kudelstaart”. Hierin zijn onder andere de verkeerseffecten van de nieuw
te ontwikkelen woonwijk opgenomen. Uit het Verkeersonderzoek Kudelstaart zijn enkele
samenhangende maatregelen voorgesteld die moeten zorgen dat met name het toenemende
autoverkeer zich veilig in Kudelstaart beweegt. Deze maatregelen worden gefaseerd
uitgevoerd:
    •  vrijliggend fietspad Bilderdammerweg-zuid doortrekken langs de Bilderdammerweg-
       noord en aansluiten op de bestaande fietsstructuur;
    •  verkeersveilige inrichting Kudelstaartseweg, tussen de Madame Curiestraat en het
       Robend (voorheen in het onderzoek nog éénrichtingsverkeer Kudelstaartseweg);
    •  doortrekken Robend naar de Hoofdweg.

Daarnaast is in het verkeersonderzoek gesproken over het verbreden van de rijstroken op
de N231-zuid, tussen de Bachlaan en de Hoofdweg en wordt aanbevolen om extra rijstroken



                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   11 van 59


toe te voegen op de Bachlaan en de Mijnsherenweg om het verkeer in de toekomst ook
voldoende te kunnen afwikkelen. De N231 is in beheer van de provincie Noord-Holland. Het
al dan niet uitbreiden van de capaciteit van de N231 en de daarbij behorende kruispunten
wordt meegenomen in een gezamenlijke studie, de Bereikbaarheidsagenda Zuidlob. In het
eerste kwartaal van 2022 zal meer bekend worden gemaakt over de resultaten uit deze
studie.


Bij het toevoegen van woningen en een supermarkt is aandacht vereist voor de
consequenties daarvan voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op het lokale
wegennet, als ook het regionale wegennet. Het toevoegen van nieuwe woningen zal goed
moeten worden ingepast. De verkeersbelasting op de bestaande wegen, de ontsluiting van
het plangebied, als ook de inrichting van de aansluitende lokale wegen moeten worden
meegenomen in de totale afweging. Het plan gebied dient twee hoofdontsluitingen te
hebben om het verkeer goed te kunnen afwikkelen. Het betreft een hoofdontsluiting op de
Hoofdweg en een tweede hoofdontsluiting op de Schoutweg. De verbinding van het
plangebied met de Romeijnstraat wordt ingericht als langzaam verkeer verbinding voor
voetgangers en fietsers. Daarnaast wordt de langzaam verkeerverbinding, het Cory
Vonkpad, wat gelegen is aan de westzijde van het plangebied, aangesloten op de aan te
leggen wegenstructuur in het plangebied.

Het rapport van Goudappel Coffeng is recent aangevuld met verkeersonderzoeken op
detailniveau rond het plangebied, waarin het nieuwe woonprogramma van ca. 300
woningen is opgenomen evenals de toevoeging van een supermarkt in dit gebied. Daaruit
blijkt dat de bestaande kruisingen en wegvakken direct aansluitend aan het plangebied, de
toename van de verkeersstromen goed en op een verkeersveilige manier kunnen
verwerken. Daarnaast wordt het wegvak van de Schoutweg tussen de kruisingen
Hoofdweg en Zuiderpark opnieuw ingericht. Het wegvak wordt verbreedt van 5,5m naar
6,5m1 en er wordt een parkeerverbod ingesteld. Het verlies van de mogelijkheid om te
parkeren op de Schoutweg over dit wegvak wordt gecompenseerd door langs de ventweg
Zuiderpark circa 7 langsparkeerplaatsen te creëren in samenspraak met de bewoners.




2.7    Eigendomssituatie
Het plangebied heeft een oppervlakte van in totaal circa 8,5 hectare. De binnen het
plangebied gelegen gronden zijn grotendeels in eigendom van Hoorne Vastgoed
Ontwikkeling B.V. en Roosdom Tijhuis. Deze twee partijen, beide projectontwikkelaars,
werken samen en zijn gezamenlijk de primaire initiatiefnemers van het project. Zij bezitten
het eigendom van dan wel hebbende kooprechten op circa 85% van het plangebied.
De overige gronden in het plangebied (circa 15%) zijn eigendom van de gemeente Aalsmeer.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   12 van 59




Afbeelding 2. Bestaande bestemming en huidige kadastrale kaart




Afbeelding 3. Eigendommen per april 2021




                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   13 van 59


2.8    Geldend planologisch-juridisch kader
De gronden binnen het plangebied vallen binnen het op dit moment binnen het
bestemmingsplan Kudelstaart 2006. Dit bestemmingsplan is consoliderend van aard. In
september 2021 is het algemeen bestemmingsplan Kudelstaart 2020 in werking getreden
voor het omliggend gebied. Hierin is de locatie Hoofdweg niet opgenomen zodat de eerdere
bestemming uit 2006 gehandhaafd blijft. De gronden zijn nu grotendeels bestemd voor
Glastuinbouw. Toegestaan zijn glastuinbouwbedrijven, tuinen en erven met inbegrip van
bijbehorende bijgebouwen, groenvoorzieningen en water. Een klein deel van de gronden,
gelegen aan de zuidwestzijde van het plangebied, is op dit moment bestemd voor agrarische
doeleinden. Op onderstaande afbeelding 4 is de plankaart van het nu geldende
bestemmingsplan weergegeven.




Afbeelding 4. Plankaart geldend bestemmingsplan

Dit huidig, vigerend bestemmingsplan voor de te ontwikkelen locatie is consoliderend van
aard. Om de beoogde gebiedsontwikkeling mogelijk te maken zal een bestemmingsplan
opgesteld en in procedure gebracht waarmee te zijner tijd gedeeltelijk het bestemmingsplan
Kudelstaart 2006 wordt herzien.

Alvorens het college van burgemeester en wethouders overgaat tot het opstellen van een
nieuw bestemmingsplan is het van belang inzicht te hebben in relevante beleidskaders, wet-
en regelgeving, op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In het volgende hoofdstuk
wordt hier nader op ingegaan.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   14 van 59


3.      Toetsingskader (beleid, wet- en regelgeving)

In dit hoofdstuk worden de van toepassing zijnde algemene beleidsregels omschreven
vanuit de verschillende overheden.

3.1     Beleid, wet- en regelgeving rijksoverheid

In september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. Het NOVI
biedt perspectief om grote, complexe opgaven integraal op te pakken op het gebied van
klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.
Daar waar het gaat om de toekomst van de fysieke leefomgeving geeft de rijksoverheid
prioriteit aan ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair)
economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio's en een toekomstbestendige
ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het grote woningtekort ziet het rijk bij uitstek als een opgave die zowel voor de korte als
langere termijn inzet van alle partijen vraagt, lokaal, regionaal, provinciaal en aan de zijde
van het Rijk. Het inlopen van het woningtekort vraagt van de gezamenlijke overheden ruimte
te bieden of te creëren voor het in een hoog tempo ontwikkelen van voldoende plannen met
de juiste kwaliteiten. De uitdaging is dit zo te doen dat steden en stedelijke regio's hier
sterker en gezonder uitkomen.

Ondanks het geconstateerde woningtekort dient op basis van het landelijke Besluit algemene
regels ruimtelijke ordening (Barro) bij woningbouwplannen de Ladder voor duurzame
verstedelijking te worden doorlopen. Dit betekent dat in het kader van de planologische
procedure de behoefte aan de voorgenomen woningbouw dient te worden aangetoond.

Het gaat om een nadere motiveringseis die in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke
ordening is opgenomen ten behoeve van een zorgvuldige afweging en transparante
besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in
stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling moet
gemotiveerd worden dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Eerst dient te worden
aangegeven dat er een actuele regionale behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling,
daarna dient te worden aangegeven of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan
worden opgevangen en daarna dient te worden aangegeven of de nieuwe locatie goed kan
worden ontsloten of valt te ontsluiten. De ladderonderbouwing betreft de woningen en de
supermarkt.

Wat betreft de energietransitie in relatie tot woningbouw geldt vanaf 1 januari 2021 het
zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energieneutrale Gebouwen) als nieuwe wetgeving in Nederland.
Deze wetgeving vervangt de EPC-norm voor nieuwbouw. BENG is gebaseerd op de “Trias
Energetica”, een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken. De huidige
EPC-methode om de energieprestatie van woningen te berekenen voldoet niet meer. Bij de
huidige EPC nieuwbouweis is het bijvoorbeeld mogelijk om het energieverlies van een woning
door de gebouwvorm, bijvoorbeeld door een grote glaswand, te compenseren met
zonnepanelen. Er is daardoor bij de huidige eis geen relatie met het energieverbruik per m2.
De BENG-eisen houden hier wel rekening mee. Er wordt een aparte eis gesteld aan de
buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te limiteren. Dit
noemen we BENG 1. Daarnaast moet de energievraag van een gebouw zo veel mogelijk uit
hernieuwbare energie bestaan: de BENG 3-eis. En tenslotte moet de resterende
energiebehoefte zo efficiënt mogelijk worden ingevuld: BENG 2. De nieuwbouw van de
woningen moet aan deze normen gaan voldoen.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   15 van 59



Naar aanleiding van de invoering van Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) op 1 juli
2018, is aansluiting voor kleinverbruikers op het aardgasnet niet meer mogelijk. Een te
ontwikkelen woongebied zal aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Tijdig overleg met de
netbeheerder is noodzakelijk om te zorgen dat de energie-infrastructuur geschikt is voor het
aansluiten van nieuwe gebouwen.




3.2     Beleid, wet- en regelgeving provincie

In de Omgevingsvisie NH2050 van de provincie is de doelstelling opgenomen om vraag en
aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in
overeenstemming te brengen. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte
is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitane landschap, maar met
mogelijkheden voor toevoeging of verandering van functies. Om het landschap te sparen, is
in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. Sterke kernen en
sterke regio’s zijn van cruciale betekenis voor de leefbaarheid.

De Omgevingsvisie gaat uit van ontwikkelprincipes waarbij wonen en werken zoveel mogelijk
binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Nieuwe ontwikkelingen van
woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de
kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele
cijfers.

Door middel van de Omgevingsverordening is de doorwerking van de Omgevingsvisie naar
gemeentelijke ruimtelijke plannen geregeld. In de verordening is het provinciale beleid in
regels vertaald. Het betreft regels voor de inhoud van en de toelichting op
bestemmingsplannen over onderwerpen binnen het gehele provinciale grondgebied en
specifiek voor het landelijke gebied van Noord-Holland waarmee een provinciaal belang
gemoeid is.
Bij de (woningbouw)ontwikkeling Hoofdweg Zuid moet rekening worden gehouden met de
bepalingen die gelden op basis van de werkingsgebieden ‘MRA – landelijk gebied’ en ‘LIB5
zone Schiphol’.

In de Omgevingsverordening is de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid aangeduid als landelijk
gebied/MRA landelijk gebied.

Ontwikkelingen in het landelijk gebied zijn niet per definitie uitgesloten maar hiervoor geldt
een aanvullend afwegingskader waarin aangetoond moet worden dat de ontwikkeling
voldoet aan:
    -   de Ladder van duurzame verstedelijking voor zowel wonen als supermarkt.
    -   binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken
    -   de landschappelijke inpassing van het plan getoetst is door de commissie ARO.

Nadat de Provincie akkoord is met c.q. geen bezwaar aantekent tegen de wijziging van het
bestemmingsplan o.b.v. voorgaande criteria, wordt parallel de aanduiding Landelijk gebied
voor de te ontwikkelen locatie Hoofdweg Zuid door de provincie opgeheven.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                    Pagina   16 van 59




MRA – landelijk gebied




                                  Afbeelding: Omgevingsverordening, in groen het werkingsgebied
                                  landelijk gebied / MRA landelijk gebied. Woningbouwlocatie
                                  Hoofdweg Zuid in rood




Hoofdweg Zuid en regionale afstemming.

De ontwikkeling van Hoofdweg Zuid gaat uit van de realisatie van circa 300 woningen en
een supermarkt. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van
artikel 6.3 van de Omgevingsverordening is een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het huidig
landelijk gebied mogelijk, onder voorwaarde dat deze ontwikkeling in overeenstemming is
met binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken waarbij de provincie parallel de
aanduiding Landelijk gebied op de te ontwikkelen locatie verwijdert. Dit artikel is daarmee
aanvullend op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestuurlijke afspraken over regionale woningbouwlocaties zijn binnen de regio Amstelland –
Meerlanden gemaakt en vastgelegd in het in 2021 afgesloten Woonakkoord tussen de
provincie Noord-Holland en de gemeenten in de regio Amstelland-Meerlanden. De
woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is hierin opgenomen.



Ladder duurzame verstedelijking

De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie onderdeel is van een
nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese regelgeving ligt het accent bij
bestemmingsplanwijzigingen in mindere mate op een onderbouwing in economische
termen (concurrentie met bestaande voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante
termen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de
activiteit op de omgeving, leefbaarheid en leegstand als een negatieve factor in de
ruimtelijke kwaliteit. In het geval van een wijziging naar wonen of detailhandel dient ook
voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid
2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet worden zijn:
             a) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen
                 ontwikkeling.
             b) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin
                 voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied.
             c) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand
                 stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                    Pagina   17 van 59


De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient middels
gedegen onderzoek aangetoond te worden.



Leidraad Landschap en Cultuurhistorie
Een andere randvoorwaarde bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het
werkingsgebied landelijk gebied is dat bij het opstellen van het bestemmingsplan rekening
wordt gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Aandacht moet bijvoorbeeld
besteed worden aan de ontstaansgeschiedenis, de kernwaarden van het toepasselijke
ensemble en de toepasselijke provinciale structuren.

Definities Bestaand stedelijk gebied in relatie tot LIB.
Voor de definitie van het begrip Bestaand stedelijk gebied (BSG) wordt verwezen naar artikel
1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Als BSG wordt volgens
dit artikel aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve
van wonen dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij
behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
Volgens de Nota van Toelichting bij het Bro is de kwalificatie van bestaand stedelijk gebied
afhankelijk van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie,
het bestemmingsplan en de aard van de omgeving.

De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kan, gelet op de omstandigheden van het geval,
worden beschouwd als onderdeel van bestaand stedelijk gebied. In het geval agrarische
gronden aan alle zijden omsloten worden door stedelijke functies, zijn deze agrarische
gronden namelijk te beschouwen als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. In het
reeds genoemde bestemmingsplan Kudelstaart 2006 en bij de komende herziening worden
de gronden aan alle zijden omsloten door bestemmingen ten behoeve van de woonfunctie,
water, groenvoorzieningen en verkeer. Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van een
stedenbouwkundig samenstel van bebouwing alsmede de daarbij behorende voorzieningen
en stedelijk groen.

Gelet op bovenstaande omstandigheden is de locatie Hoofdweg Zuid aan te merken als
Bestaand stedelijk gebied in de zin van het LIB.



Hoofdweg Zuid en LIB5 zone Schiphol.

Ter plaatse van de woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid is het werkingsgebied LIB 5 zone
van kracht. Dat betekent dat in de toelichting van het bestemmingsplan rekenschap
gegeven moet worden van het feit dat op de betreffende locatie sprake is van geluid
vanwege het luchtverkeer. Daarnaast moeten de redenen worden vermeld die er toe
hebben geleid om op de betreffende locatie nieuwe woningen te bestemmen.




                                             Afbeelding: Omgevingsverordening, met contour LIB5
                                             zone Schiphol, in rood woningbouwlocatie Hoofdweg
                                             Zuid




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   18 van 59




Dit artikel moet worden gelezen in samenhang met het Luchthavenindelingbesluit Schiphol
(LIB), dat de ruimtelijke regels op rijksniveau bevat in verband met de aanwezigheid en het
gebruik van luchthaven Schiphol. Met de wijziging van de regels voor externe veiligheid en
geluid in het LIB per 1 januari 2018 is het beleid uit de voormalige Nota Ruimte voor het
gebied binnen de zogenaamde 20 Ke-contour in het LIB verankerd. Het gebied binnen de 20
Ke-contour is daartoe als een nieuwe zone, te weten het afweginggebied (zone 5) aan het
beperkingengebied toegevoegd. In het LIB is bepaald dat binnen zone 5, buiten bestaand
stedelijk gebied geen nieuwe woningbouwlocaties zijn toegestaan.

Bij nieuwe ontwikkelingen in zone 5 LIB dienen ook de externe veiligheidsaspecten met het
oog op de luchtvaart te worden betrokken bij de afweging. Gemotiveerd moet worden op
welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met
meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen.



3.3     Beleidskaders gemeente



3.3.1   Gebiedsvisie Aalsmeer
Voor het gehele grondgebied van Aalsmeer is door de gemeente samen met de bewoners,
bedrijven, maatschappelijke organisaties en instellingen de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020”
opgesteld. Deze ruimtelijke visie is op 26 november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld
en heeft op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening de status van een structuurvisie.
Daarmee is de gebiedsvisie een strategisch beleidsdocument waarin het integrale ruimtelijk
beleid van de gemeente vastligt. In de “Gebiedsvisie Aalsmeer 2020” is aangegeven dat het
beleid nader wordt uitgewerkt aan de hand van thema’s. Op 18 november 2014 heeft de
gemeenteraad een uitvoeringsparagraaf en uitvoeringsagenda vastgesteld en daarbij tevens
de Gebiedsvisie expliciet aangeduid als structuurvisie.

De Gebiedsvisie beschrijft de aantrekkingskracht van Aalsmeer als woonplaats. Aantrekkelijk
zijn de ligging in het centrum van de metropool met veel voorzieningen onder handbereik,
het prettige woonmilieu in de wijken van Aalsmeer en de onderlinge betrokkenheid met het
drukke verenigingsleven. Deze voordelen wegen op tegen de nadelen van een mindere
bereikbaarheid en de (geluid-)overlast van het luchtverkeer van en naar de nabij gelegen
luchthaven Schiphol. Volgens de Gebiedsvisie is het beleid gericht op het op peil houden van
het woningaanbod en het in de toekomst kunnen blijven aanbieden van geschikte woningen
passend bij de vraag en het karakter van Aalsmeer. Dit is belangrijk om ook in de toekomst
een aantrekkelijk vestigingsgebied te kunnen zijn, in de eigen behoefte te kunnen voorzien
en een bijdrage te leveren aan de regionale opgave.

In de Uitvoeringsparagraaf is aangegeven dat woningbouw in Kudelstaart Zuid na 2020 is
voorzien, dat de sportfunctie eventueel geïntensiveerd wordt en dat voor het landelijk gebied
de agrarische doelstelling gehandhaafd blijft. De voorgenomen woningbouw binnen het
plangebied past binnen het ruimtelijk beleid zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad.
Voor de functie supermarkt wordt hiervan gemotiveerd afgeweken.

3.3.2   Schiphol-dossier
Volgens de Gebiedsvisie is een heroverweging van het woningbouwbeleid aan de orde in het
geval zich veranderingen voordoen ten aanzien van de ontwikkeling van Schiphol. Sinds de



                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   19 van 59


vaststelling van de Gebiedsvisie in 2009 en de uitvoeringsparagraaf in 2014 heeft de
luchthaven Schiphol een aanzienlijke groei doorgemaakt. Inmiddels is het plafond van
500.000 vluchten per jaar dat in het Aldersakkoord is afgesproken voor de periode tot en
met 2020, nagenoeg bereikt (pre Corona). Dit aantal wordt verankerd in het ontwerp
Luchthavenverkeersbesluit dat in 2021 ter inzage heeft gelegen en waarop de gemeente
Aalsmeer een zienswijze heeft ingediend.
De effecten van de groei van het luchtverkeer hebben hun weerslag op het leefklimaat in
Aalsmeer. Verdere groei heeft bijvoorbeeld nadelige gevolgen voor de geluidbelasting in
Aalsmeer. In december 2017 heeft de gemeenteraad het Position Paper “De mensen achter
de cijfers” vastgesteld. Volgens het Position paper was verdere groei van de luchthaven niet
verantwoord met het oog op de leefbaarheid in Aalsmeer. Inmiddels zijn het college en de
voltallige gemeenteraad unaniem van mening dat de hinder van Schiphol die door inwoners
wordt ervaren te groot is. Van verdere groei van het aantal vluchten kan, zonder een
aantoonbare en meetbare afname van die hinder, geen sprake meer zijn.
Alleen door afname van het aantal vluchten kan er volgens college en raad een substantiële
afname van hinder worden bereikt. Deze boodschap heeft het gemeentebestuur van
Aalsmeer in november 2020 in een open brief verkondigd aan het kabinet en de Tweede
Kamer.

Bij het mogelijk maken van nieuwe woningbouw maken wij een brede afweging. De
invloed van het luchtverkeer, de geluidsbelasting en de beperkingenzones rondom de
luchthaven spelen daarbij zeker een rol. Maar wij hebben ook oog voor de behoefte vanuit
de woningmarkt, het feit dat er lange wachtlijsten zijn en dat bijvoorbeeld ook het
voorzieningenniveau op peil gehouden moet worden. Ook dat zijn aspecten die een rol
spelen bij het investeren in de leefbaarheid van onze kernen.

In het ‘Plan van Aanpak voortvarende woningbouw’ heeft het college verschillende locaties
aangewezen waar nog een substantieel aantal woningen gebouwd kan worden. Ook de
locatie Hoofdweg Zuid valt daaronder. Deze locatie ligt binnen LIB zone 5. Deze zone geeft
echter geen beperking voor woningaantallen zolang de ontwikkeling plaatsvindt binnen
bestaand stedelijk gebied (zie ook 3.2). En dat is hier het geval. Conform de regels voor
het LIB 5 zal bij de planuitwerking wel rekenschap worden gegeven ten aanzien van het
aspect externe veiligheid. In de toelichting van het bestemmingplan zal ook nader worden
ingegaan op het geluidsaspect.




3.3.3   Groenvisie
Voor het hele grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groenvisie opgesteld
genaamd “Groen en Blauw voor jou”. In deze visie is het groen langs het Corry Vonkpad,
de Clantstraat en de Schoutweg aangeduid als structureel groen. De groene rand langs de
westrand van Kudelstaart is aangeduid als onderdeel van de ecologische structuur van
Aalsmeer.

3.3.4   Mobiliteitsagenda
In januari 2022 zal de Mobiliteitsagenda door de gemeenteraad, naar verwachting, worden
vastgesteld. De Mobiliteitsagenda gaat uit van 3 uitgangspunten, welke zijn voort gekomen
uit de eerder door de gemeenteraad vastgestelde koersen in het Koersdocument.

Uitgangspunt 1: Aalsmeer via alle modaliteiten bereikbaar




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   20 van 59


   •    Wanneer we werken aan de bereikbaarheid van Aalsmeer, doen we dat met een
        regionale blik vanuit alle modaliteiten samen
   •    We maken lopen aantrekkelijker en veiliger, onder meer door verbetering van de
        bestaande routes en aanleg specifieke routes
   •    We versterken de rol van de (e-)fiets in de bereikbaarheid van Aalsmeer
   •    We werken aan een regionaal en lokaal bereikbaar Aalsmeer per openbaar vervoer
        voor iedereen
   •    De bereikbaarheid per auto blijft op orde, tegelijkertijd verleiden we automobilisten
        om vaker via de andere vervoerwijzen te reizen en de spits te mijden
   •    We werken aan slimmer, efficiënter en schoner vrachtvervoer om de doorstroming
        te verbeteren en de overlast te beperken

Uitgangspunt 2: Aalsmeer verkeersveilig en toegankelijk
    •  Iedereen moet deel kunnen nemen in het verkeer en we streven naar nul dodelijke
       verkeersslachtoffers in 2050
    •  Bij wegwerkzaamheden zorgen we voor goede (alternatieve) routes voor alle
       vervoerswijzen

Uitgangspunt 3: Aalsmeer innovatief, duurzaam bereikbaar
    •  Ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit worden vroegtijdig in de planvorming aan
       elkaar gekoppeld
    •  We kijken naar slimme vormen van mobiliteit
    •  Bij mobiliteitsvraagstukken kijken we naar het beter benutten van de bestaande
       infrastructuur en naar gedragsbeïnvloeding van inwoners en werknemers
    •  We houden de ontwikkeling van de bereikbaarheid van Aalsmeer goed in de gaten
    •  Duurzame mobiliteit draagt bij aan een schoon, gezond en leefbaar Aalsmeer

Vanuit de uitgangspunten betekent dit dat er in het plangebied wordt gekeken naar de
bereikbaarheid vanuit alle modaliteiten, bijvoorbeeld door de aansluiting te vinden met het
openbaar vervoer en in te zetten op een goede aansluiting van het fietsnetwerk, zodat
gebruik van fiets en openbaar vervoer wordt gestimuleerd. Ook houdt dit bijvoorbeeld in
dat wordt ingezet op duurzame mobiliteit. De wijze waarop (openbare)laadinfrastructuur
wordt ingepast in het plangebied moet tijdig worden afgestemd met de netbeheerder om
zo voldoende capaciteit te kunnen genereren.

3.3.5   Nota Parkeernormen Aalsmeer
Voor de toepassing van de parkeernormen in het plangebied geldt op dit moment de “Nota
Parkeernormen Aalsmeer 2016” en wordt gewerkt aan de herziening van deze nota. Na
eventuele herziening zal de dan geldenede parkeernota het beleidsuitgangspunt vormen.
De huidige Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke richtlijnen en wordt in de gehele
gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans zal de ontwikkelaar aan moeten
tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform de parkeernormen die
gelden op moment van vergunningverlening.

Voor de geprojecteerde woningbouw in het plangebied gelden op basis van bruto
vloeroppervlak de volgende parkeernormen:




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   21 van 59


Duurzame mobiliteit zal door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de
planvorming.



3.3.6   Woonbeleid
Randvoorwaarden Volkshuisvesting

Inleiding

Uitgangspunten Woonagenda Aalsmeer 2020

Programmatisch:

    •   Prijssegmenten:
             o 25 % sociaal waaronder sociale huur eventueel aangevuld met sociale
                koop:
                Binnen het sociale segment moet worden gezocht naar een mix van
                woningen tot de aftoppingsgrens voor huurtoeslag en de sociale huurgrens.
                Voor de sociale koop gelden de maximale stichtingskosten zoals genoemd
                in de vigerende Woonagenda Aalsmeer.
             o 30 % middelduur:
                    ▪   Woningen in het middensegment worden zowel in de koop- als in
                        de huursector aangeboden;
                    ▪   Het aanbod in het middeldure koopsegment bestaat uit een mix
                        van woningen behorende tot de subcatogorie “middelduur laag” en
                        de subcategorie “middelduur hoog”.
             o 45 % overig

Tabel 1: Prijssegmenten Woonagenda Aalsmeer, prijspeil 1 januari 2021

                        Prijspeil 2019        Indexering 1-1-        Indexering
                        (woonagenda)          2020                   1-1 2021
CPI (2015 = 100)        104,05                106,16                 107,62
Prijsstijging           n.v.t.                2,11%                  1,46 %
Koopwoningen
Sociaal/goedkoop        < €200.000            < €204.000             < €207.000
Middelduur              €200.000 -            €204.000 -             €207.000 -
                        €363.000              €371.000               €376.000
-   Middelduur laag     €200.000 -            €204.000 -             €207.000 –
                        €290.000              €296.000               €300.000
-   Middelduur hoog     €290.000 -            €296.000 -             €300.000 -
                        €363.000              €371.000               €376.000
Duur                    > €363.000            > €371.000             > €376.000
Huurwoningen
Sociaal/goedkoop*       < €720 p/m           < €737 p/m             < €752 p/m
Middelduur              €720 - €900 p/m      €737 - €919 p/m        €752 - €932 p/m
Duur                    > €900 p/m           > €919 p/m             > €932 p/m
*De grens tussen sociale huur en middeldure huur wordt wettelijk bepaald



                                                                 paraaf         :




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   22 van 59


Doelgroepen:

(N.B. Onderstaande is geen letterlijke tekst uit de Woonagenda maar een samenvatting +
nadere invulling van hetgeen er in de Woonagenda staat)

Aalsmeer streeft naar gemengde wijken. Mensen met verschillende achtergronden, van
verschillende leeftijden en met verschillende inkomens moeten samen kunnen leven in een
wijk. In de Woonagenda wordt specifiek aandacht gevraagd voor jongeren en starters,
senioren en inwoners met een beperking. Ervaring in de afgelopen jaren leert dat:

   •   Senioren met een verhuiswens veelal op zoek zijn naar een appartement met
       minimaal 3 kamers (woonkamer/keuken en 2 slaapkamers);
   •   Jongeren (tot 27 jaar) die alleenstaand zijn, ook best tevreden zijn met een 2
       kamerwoning mits deze in het laagste prijssegment wordt aangeboden;
   •   De groep starters heel divers is: voor een groot deel zijn dit jongeren, maar er is
       ook een oudere groep die herstart. Bepalend voor de woonwensen van deze groep
       zijn huishoudensamenstelling en inkomen.
   •   Inwoners met een psychische beperking vooral op zoek zijn naar een kleine 2
       kamerwoning in het sociale segment, het liefst met enkele geclusterd;
   •   De woonwensen van mensen met een fysieke beperking, afhankelijk van de aard
       van de beperking, sterk verschillen.




Anti-speculatie en zelfbewoning:

   •   Alle nieuwbouwwoningen in Aalsmeer hebben een zelfbewoningsplicht van 5 jaar,
       gemeten vanaf het moment dat de woning wordt opgeleverd. Gedurende deze 5
       jaar moet de eigenaar van de woning de woning bewonen. Dit betekent dat de
       woning in deze periode best verkocht mag worden, maar dat ook dan de nieuwe
       eigenaar, gedurende de resttand looptijd van de zelfbewoningsplicht ook
       daadwerkelijk zelf de woning bewoond;
   •   Op het moment dat een nieuwbouwwoning wordt verkocht voor een prijs beneden
       de actuele marktwaarde, wordt er een anti-speculatiebeding opgelegd van 5 jaar.
       Er zijn bestaande koopconstructies, zoals KoopStart en Koopgarant die eigen
       standaard bepalingen hebben om speculatie tegen te gaan. Toepassing van deze
       bepalingen is ook akkoord.

Uitgangspunten Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019

De verordening doelgroepen Aalsmeer 2019 doet uitspraken over de zaken m.b.t. sociale –
en middeldure huurwoningen:

   a) De huurprijsgrenzen van deze categorieën woningen (deze komen overeen met de
      grenzen uit de Woonagenda);
   b) De doelgroep voor deze categorieën woningen;
   c) De minimale instandhoudingstermijn van deze categorieën woningen.

M.b.t. punt b: Artikel 3. Doelgroep
1. Als doelgroep voor sociale huurwoningen worden aangemerkt huishoudens met een
   maximaal inkomen tot de DEAB-norm.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   23 van 59


2. Als doelgroep voor middeldure huurwoningen als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder
   c van deze verordening worden aangemerkt huishoudens met een inkomen tot
   maximaal 1,5 keer de DAEB‐norm.




M.b.t. punt c: Artikel 4. Instandhoudingstermijn
1. Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de
   eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar blijven.
2. Middeldure huurwoningen, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onder c van deze
   verordening dienen gedurende een termijn van tenminste 20 jaar na de eerste
   ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven.
3. Burgemeester en wethouders kunnen indien economische omstandigheden daartoe
   aanleiding geven de in lid 1 en 2 van dit artikel genoemde instandhoudingstermijn
   termijn ten gunste van de aanvrager aanpassen.

De vastgestelde Verordening doelgroepen woningbouw Aalsmeer 2019 definieert onder
andere het begrip sociale huurwoning en middeldure huurwoning. De omschrijving
daarvan wordt opgenomen in het nader op te stellen bestemmingsplan en daarmee
juridisch afdwingbaar door derden in de toekomst. Daarnaast wordt vooruitlopend op het
onherroepelijk worden van het toekomstig bestemmingsplan in een anterieur
overeenkomst tussen ontwikkelaar en gemeente afspraken van dezelfde strekking
gemaakt zodat deze begrippen vroegtijdig en tussentijds geborgd worden.




Prestatieafspraken Eigen Haard – Gemeente – Huurdervereniging

Eigen Haard is veruit de grootste verhuurder van sociale huurwoningen in de gemeente
Aalsmeer. Naast Eigen Haard heeft ook woningcorporatie Habion bezit (= specialist in
woonconcepten voor senioren) en belegger MN-services ( = pensioenfonds van de
Metaalsector). In de Woonagenda is bewust niet vastgelegd dat sociale huurwoningen
gerealiseerd en beheerd moeten worden door een toegelaten instelling. Ook andere
partijen mogen hiervoor ingezet worden. In de prestatieafspraken die de gemeente met
Eigen Haard heeft is gemeentelijke inspanningsverplichting openomen om ontwikkelaars in
contact te brengen met Eigen Haard, maar ook dat de ontwikkelaar vervolgens vrij is om
uiteindelijk met een andere partij in zee te gaan.

Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020

Sociale huurwoningen in de gemeente Aalsmeer worden toegewezen op basis van regels
die zijn vastgelegd in de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2020. Voor sociale
huurwoningen in het bezit van een toegelaten instelling is de huisvestingsverordening van
toepassing zolang de woningen in het sociale segment worden verhuurd. Voor sociale
huurwoningen in het bezit van een andere partij geldt de Huisvestingsverordening alleen
bij de eerste verhuur.




3.3.7   Klimaatadaptatiebeleid en rioleringsbeleid
Het klimaat in Nederland verandert. Om te zorgen dat een nieuwe gebouwde omgeving ook
toekomstbestendig is dient zoveel mogelijk met deze verandering rekening te worden



                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   24 van 59


gehouden bij het ontwerp. Klimaatadaptatie is het proces waarbij de samenleving zich
aanpast aan het actuele of verwachte klimaat en de effecten daarvan, om de schade die
gepaard kan gaan met klimaatverandering te beperken en de kansen die de
klimaatverandering biedt te benutten. Instrumenten zijn o.a. vermindering/beperking van
verhard oppervlak, stimulering van groen en waterdoorlatendheid en voorkomen van
hittestress.
Weersextremen nemen toe in aantal, omvang en intensiteit. Internationaal onderzoek toont
aan dat deze trends duurzaam zijn. Daarom richt klimaatadaptatiebeleid zich op bestrijding
van wateroverlast, van droogtestress, van hittestress en op waterveiligheid.
Gemeente Aalsmeer zal binnenkort nieuw klimaatadaptatiebeleid bestuurlijk vaststellen. Dit
is vastgelegd in het Actieplan en Agenda klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026. Dit beleid
geldt voor alle stedelijke ruimte, openbaar en particulier.

De waterparagraaf (ook wel: klimaattoets) bij nieuwe plannen, ontwikkelingen en bij
reconstructies en herinrichtingen is een wettelijk verplicht onderdeel in de voorbereiding.
De waterparagraaf heeft geen wettelijk voorgeschreven format, maar moet de
onderbouwing bevatten van de te behalen doelen op het gebied van klimaatadaptatie,
riolering, water en waterbeheer.
Verschillende partners stellen eisen ten aanzien van het watersysteem. Primair zijn dit
gemeente en waterbeheerder, maar ook de drinkwatersector kan eisen stellen of wensen
aangeven, die moeten worden meegenomen.

De eisen en uitgangspunten van de betrokken waterbeheerder Waterschap Amstel, Gooi en
Vecht zijn separaat beschreven. De Keur, de Legger, de geldende Waterbeleidsplannen en
watergebiedsplannen omvatten een groot deel van het geldende beleid. Actuele en/of
aanvullende eisen zijn bij de waterschappen verkrijgbaar.

De gemeente zelf stelt eisen over klimaatadaptatie, riolering (afvalwaterverwerking,
hemelwaterverwerking) en grondwaterbeheer. Het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie
Aalsmeer 2021-2026 zijn recent vastgesteld. Hieronder is het beleid per thema
aangegeven.

Klimaatadaptatie algemeen
Het beleid geeft invulling aan de thema’s die zijn benoemd in het Deltaplan Ruimtelijke
Adaptatie (DPRA) en sluiten op hoofdlijnen aan bij de te behalen normen die zijn opgesteld
door de metropoolregio Amsterdam (MRA). Per thema zijn de eisen als ambitie beschreven.
Steeds is de aanpak voor nieuwbouw en nieuwe stedelijke ontwikkelingen beschreven.
In het gemeentelijk actieplan Aalsmeer 2021 -2026 worden naast beleid en maatregelen in
de bestaande buitenruimte vooral kaders en randvoorwaarden gegeven voor nieuwe
ontwikkelingen. De thema’s waar het stedelijk gebied van Aalsmeer aan moet voldoen zijn:

A. Wateroverlast: inrichting voor verwerking van extreme buien en bestrijding van
   extreme grondwaterstanden
B. Hitte: beperking van de impact;
C. Droogte: vergroten sponswerking;
D. Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking.

In onderstaand overzicht is op hoofdlijnen per thema aangegeven waar bij de
planontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. Verdere achtergrond en eisen zijn
terug te vinden in het Actieplan en Agenda Klimaatadaptatie Aalsmeer 2021-2026.

A. Wateroverlast: inrichting voor extreme buien;
Ambitie:



                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   25 van 59


Bij een bui van 70 mm in één uur (die gemiddeld 1x per 100 jaar voorkomt) stroomt er
vanuit de openbare ruimte geen water gebouwen in; daarnaast blijven nutsvoorzieningen
en vitale/kwetsbare objecten functioneren bij een bui van 90 mm in één uur. Op openbaar
en privaat terrein streeft de gemeente ernaar dat regenwater als waardevol product wordt
gezien. De gemeente streeft ernaar dat regenwater zoveel mogelijk opgevangen wordt waar
het valt, hergebruikt wordt (groen, grondwater, toilet) of vertraagd wordt afgevoerd
(invulling van de drietrapsstrategie Vasthouden-Bergen-Afvoeren)

Nieuwbouw:
Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te
ontwikkelen gebied. Deze waterberging moet primair een plaats vinden in oppervlaktewater
(minimaal 10% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn
ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder
schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in
het ontwerp.

B. Hitte, beperken van de impact
Ambitie:
De hitte impact is in 2050 niet erger dan in 2020; knelpunten van kwetsbare groepen uit de
stresstest zijn onderzocht en waar nodig maatregelen getroffen. De negatieve
gezondheidsimpact op kwetsbare groepen wordt verkleind; de openbare ruimte, gebouwen,
nutsvoorzieningen en vitale functies worden hittebestendiger ingericht.

Nieuwbouw:
Bij nieuwbouwontwikkeling streeft de gemeente naar een zodanige inrichting van het gebied
dat de gevoelstemperatuur binnen aanvaardbare normen blijft. Koele verblijfsplekken van
minimaal 200 m2 omvang zijn aanwezig op maximaal 300 meter loopafstand om (de
gevolgen van) hitte voor mens en natuur te beperken. Verblijfsplekken worden met minimaal
50% groen en 30% schaduw ingericht (bomen tellen voor beide). Daarbij is het van belang
dat rekening wordt gehouden met de bestaande flora en fauna en voor nieuwe beplanting
keuzes worden gemaakt voor gebiedseigen flora en fauna.

C. Droogte: vergroten sponswerking;
Ambitie:
Droogte leidt niet tot onomkeerbare schade aan gebouwen, infrastructuur en natuur.

Nieuwbouw:
Een gebied bij een nieuwbouwontwikkeling wordt neerslag bergend en afvoer vertragend
ingericht. Zodanig dat bij droogte bomen, groen, (dak)tuinen of andere voorzieningen van
water worden voorzien. Daarom wordt het principe van de verdringingsreeks gehanteerd:
vasthouden, bergen en afvoeren.
Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en die kostenefficiënt zijn over de
levensduur van 30 jaar worden in het ontwerp opgenomen, zoals langdurige voorbelasting
om restzetting te beperken.

D. Waterveiligheid: regionaal samenwerken aan gevolgbeperking.
Ambitie:
Om de waterveiligheid blijvend te borgen draagt de gemeente actief bij aan de regionale
samenwerking. Het waterschap is leidend bij dijkversterkingen en de Veiligheidsregio bij
gevolgbeperking van overstromingen.

Nieuwbouw:




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   26 van 59


Inpassing van waterkeringen en gevolgbeperking van overstromingen zijn onderdeel van het
ontwerpproces van de gebouwen en nieuwe inrichting.

De gemeente heeft er voor gekozen om de uitwerking van klimaatadaptieve eisen met de
programmering van reconstructies en herinrichtingen (bestaande bouw) en de SO projecten
(nieuwbouw) mee te nemen (“meekoppelkansen benutten”).

Rioleringsbeheer
Het Gemeentelijk Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026 (GRP) is eind 2020 door de
gemeenteraad van Aalsmeer vastgesteld. Het borgt het beheer en onderhoud van het
bestaande rioleringsstelsel en gaat in op de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en
grondwater, zowel voor bestaande bouw, als ook voor nieuwe ontwikkelingen. Ook beschrijft
het de ambities hoe we in de toekomst klimaatbestendig, duurzaam en zorgzaam met de
afvoer van afvalwater, het vasthouden, bergen en afvoeren van hemelwater en het reguleren
van het grondwater omgaan. Tevens is het GRP de basis voor de hoogte van de jaarlijkse
rioolheffing.

Het rioleringsbeheer voor de periode 2021-2026 sluit direct aan op de eisen die gesteld zijn
in het Actieplan Klimaatadaptatie. Beheer, onderhoud en nieuw aanleg van riolering en
drainage moeten bijdragen aan de eisen uit het Actieplan Klimaatadaptatie.

Achtergronden en nadere technische         eisen   zijn   opgenomen    in   het   Gemeentelijk
Rioleringsplan Aalsmeer 2021-2026.

Inspelen op herontwikkeling en nieuwbouw
In Aalsmeer vinden in de komende periode verschillende ruimtelijke ontwikkelingen plaats.
Bij herontwikkeling en nieuwbouw bouwen we zoveel mogelijk klimaatadaptief,
energieneutraal en aardgasvrij. Tegelijkertijd brengen we vroegtijdig in beeld wat uitbreiding
betekent voor ons stedelijk watersysteem en de bestaande structuur van het riool.
We streven naar meer waterveiligheid door het versterken van de sponsfunctie van (nieuw
én oud) stedelijk gebied en optimale grondwaterniveaus.

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben invloed op de bestaande afvoerstructuur. Kosten voor
extra maatregelen aan het bestaande stelsel als gevolg van belasting door stedelijke
ontwikkelingen komen in principe voor rekening van ontwikkelaars. De gemeente stelt
wanneer nodig een afvoerstructuur op. Hierin houden wij rekening met toekomstige
ontwikkelingen, maar ook met het verwachte vervangingsregime en ontwikkelingen op het
gebied van afvalwatertransport. Het afvoerstructuurplan kan gebruikt worden als
onderlegger om ontwikkelaars op de hoogte te brengen van de gevolgen van uitbreidingen
en daar gezamenlijk het gesprek over aan te gaan.

Grondwaterbeheer
Grondwaterbeheer is een wettelijk verplichte taak voor gemeenten en is in Amstelveen
primair functiegericht grondwaterbeheer: het richt zich op de afstemming van het stedelijk
grondwater op de grondgebruiksfuncties in de gemeente voor zover dit technisch mogelijk
is en voor zover het andere doelen niet schaadt.
Grondwaterbeheer is een complexe opgave waarvoor de gemeente een separaat
Grondwaterzorgplan Aalsmeer 2021-2026 heeft opgesteld, als bijlage bij het Gemeentelijk
Rioleringsplan 2021-2026.
In dit grondwaterzorgplan staan de eisen beschreven die de gebruiksfuncties stellen aan het
stedelijk grondwater; en hoe deze eisen invulling gegeven kan worden. Onder meer is
beschreven welke maximale en minimale grondwaterstanden voor gebruiksfuncties gelden.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   27 van 59


Klimaatadaptatie procesmatig
Klimaatadaptieve eisen richten zich niet alleen op uit te voeren maatregelen, maar ook op
de te behalen doelen volgens het Actieplan Klimaatadaptatie 2021-2026.

Reconstructies en herinrichtingen door de gemeente
De gemeente volgt een meerjarenprogrammering waarin reconstructies en herinrichtingen
van de openbare ruimte in wijken gepland zijn die onderhoudsbehoeftig zijn en waarin nieuw
beleid ingepast moet worden.
Klimaatadaptieve eisen worden in de voorbereiding van projecten meegenomen. Met
technisch onderzoek tijdens de ontwerpfase, met name in de schetsontwerpen en
voorontwerpen, moet aangetoond worden welke ontwerpen leiden tot het voldoen aan de
klimaatadaptieve eisen.

Stedelijke ontwikkelingen (gemeente en ontwikkelende partijen)
In nieuwe stedelijke ontwikkelingen worden gebieden voorbereid op geheel of gedeeltelijk
nieuwe inrichtingen en/of nieuwbouw. Nieuwe verkavelingen worden ontworpen in een nieuw
vorm te geven openbare en particuliere ruimte.
Klimaatadaptieve eisen worden meegenomen in de voorbereidingstrajecten (visievorming,
startnotitie, ontwerptraject met gemeente, architecten, ontwerpers en ontwikkelaars). Met
technisch onderzoek moet worden aangetoond in hoeverre de gebiedsontwerpen voldoen
aan de klimaatadaptieve eisen.




Particuliere ruimte (bewoners en bedrijven)
De gemeente heeft geen bevoegdheden in de particuliere ruimte, maar heeft deze ruimte
wel nodig om klimaatadaptieve doelen te behalen. De gemeente heeft in het beleid gekozen
voor een faciliterende rol, waarin stimuleren, aanjagen en ondersteunen kernbegrippen zijn.
Voor de particuliere ruimte gelden dezelfde klimaatadaptieve eisen, maar deze kunnen niet
afgedwongen worden. De gemeente staat het evenwel vrij om, indien nodig, bindende
verordeningen op te stellen ten aanzien van particulier waterbeheer. Op dit moment zijn
alleen regels gesteld voor hemelwaterverwerking door particulieren, die opgenomen zijn in
de aansluitverordening.




4. Onderzoeken met betrekking tot de uitvoerbaarheid

Om de gewenste woningbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te kunnen maken
dient in het ruimtelijke plan de uitvoerbaarheid te worden aangetoond. In dit hoofdstuk
wordt aangegeven welke onderzoeken dit minimaal betreft.

4.1    Milieueffectrapportage
Voor het plangebied dient met oog op de beoogde ontwikkeling van ca. 300 woningen en
een supermarkt een vormvrije m.e.r.-beoordeling plaats te vinden. Het opstellen van een
aanmeldnotitie zal de eerste stap in de procedure zijn voor het uitvoeren van een (vormvrije)
m.e.r.-beoordeling.

4.2    Milieuzonering bedrijven
Ten behoeve van het opstellen van een bestemmingsplan dient onderzocht te worden in
hoeverre er richtafstanden aangehouden dienen te worden ten opzichte van bedrijven.



                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   28 van 59


Daarbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de bestaande bedrijven niet in hun
bedrijfsvoering beperkt worden. Relevant voor het op te stellen bestemmingsplan is
onderzoek naar de aan te houden afstand ten opzichte van het glastuinbouw aan de
westzijde van het plangebied.

4.3    Geluid
Omdat een deel van de woningbouw in het plan Hoofdweg Zuid binnen de geluidzone van
de Hoofdweg is geprojecteerd, zal een akoestisch onderzoek wegverkeer moeten worden
uitgevoerd. Het doel van het onderzoek is om de geluidsbelasting op de geplande woningen
te bepalen. De toetsing van de berekende waarden vindt plaats aan de eisen van de Wet
geluidhinder en aan het gemeentelijke geluidbeleid, zoals vastgesteld in de Deelnota Hogere
Waarden.

4.4    Luchtkwaliteit
De voorgenomen ontwikkeling dient ingevolge de 'Regeling wel/niet in betekenende mate
bijdragen' (NIBM) te worden getoetst aan deze regeling. Als NIBM-categorie is aangewezen
een woningbouwontwikkeling van maximaal 1500 woningen met twee ontsluitingswegen.
Het onderhavige project valt hier onder.

4.5    Archeologie
In opdracht van initiatiefnemers is door Transect verkennend onderzoek uitgevoerd in de
vorm van een archeologisch bureauonderzoek. De conclusie van dit onderzoek is dat het
plangebied een middelhoge verwachtingswaarde heeft waardoor wordt geadviseerd nader
onderzoek te doen in de vorm van een booronderzoek. In opdracht van initiatiefnemers heeft
Transect in augustus 2019 dit booronderzoek uitgevoerd. Conclusie van dit onderzoek is dat
op grond van de onderzoeksresultaten de kans klein is dat bij uitvoering van de
voorgenomen woningbouwplannen archeologische waarden zullen worden verstoord. Op
basis hiervan wordt voor het plangebied in het kader van de voorgenomen bodemingrepen
geen vervolgstap uit het proces van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) noodzakelijk
geacht.

4.6    Flora en fauna
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 gebied of het Natuurnetwerk
Nederland (NNN). De nabijgelegen Westeinderplassen behoren tot het Natuurnetwerk
Nederland. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden zijn Botshol en de Nieuwkoopse Plassen
en de Haeck, deze liggen op meer dan 10 km van het plangebied Hoofdweg Zuid.

Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle / behoudenswaardige groenelemen-
ten. In het kader van het bestemmingsplan zal ecologisch onderzoek worden verricht. Er zal
worden onderzocht of en op welke wijze het project gelet op de natuurwetgeving kan worden
uitgevoerd. Dit onderzoeksrapport zal ook worden gebruikt bij de vergunningverlening ten
behoeve van de sloop binnen het plangebied.

Daarnaast zal ook specifiek onderzoek verricht moeten worden dan de effecten van de
beoogde ontwikkeling in relatie tot het aspect stikstof.



4.7    Bodem
In het kader van de voorgestane ontwikkeling moet een verkennend onderzoek (NEN 5740)
aantonen dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde (gewijzigde)
gebruik. Eerdere onderzoeken, waarvan de resultaten inmiddels zijn gedateerd, hebben




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   29 van 59


aangetoond dat in het plangebied, geen ernstige bodem- of grondwaterverontreiniging
voorkomt.
Voor het grootste gedeelte van het plangebied is reeds een verkennend bodemonderzoek
verricht. Hieruit blijkt dat er rekening moet worden gehouden met een beperkte, lokale
sanering. De kosten van deze sanering zijn voor rekening van de eigenaren. Na sanering
van de geconstateerde verontreinigingen, is het plangebied geschikt voor de voorgestane
nieuwe functie.

4.8    Externe veiligheid


Het plangebied is niet binnen de invloedsgebieden van hogedruk aardgasleiding, LPG-
tankstation, Bevi-bedrijf of route gevaarlijke stoffen gelegen. Nader onderzoek naar het
groepsrisico of plaatsgebonden risico is in dat kader niet nodig.
Wel ligt het plangebied binnen de LIB5 zone. Vanwege dit Luchthavenindelingbesluit Schiphol
dient bij nieuwe ontwikkelingen in dit gebied te worden gemotiveerd op welke wijze rekening
is gehouden met de mogelijkheid van een vliegtuigongevallen.

Voor wat betreft zogenaamde ‘niet gesprongen explosieven’ (NGE) blijkt dat het plangebied
op de NGE Risicokaart Aalsmeer voor een (beperkt) deel de aanduiding “loopgraven” is
opgenomen. Omdat de betreffende gronden na de 2e Wereldoorlog zijn bewerkt c.q.
geroerd, zal worden bezien of voor deze locatie nog een projectgebonden risicoanalyse moet
worden uitgevoerd.

4.9    Water
Het plangebied ligt in het beheergebied van AGV/Waternet.
Wanneer er in de toekomstige situatie sprake is van een groter aandeel verharding dan in
de huidige situatie dan dient conform de regels van het waterschap van het oppervlakte aan
extra verharding minimaal 10% als oppervlaktewater te worden gecompenseerd. Het
precieze percentage wordt bepaald door AGV/Waternet. De locatie en bouwvormen lenen er
zich ook voor om in het gebied en in de bebouwing maatregelen te nemen waardoor de
opvang van hemelwater vertraagd kan worden en dit water in het gebied vastgehouden kan
worden. Door dit soort maatregelen kan ook worden voldaan aan de doelstellingen van de
gemeente om klimaatadaptief te bouwen. Hierbij wordt het hemelwater in het gebied
opgevangen, geïnfiltreerd of afgevoerd naar het oppervlaktewater en niet alleen via het riool
het gebied uitgeleid.

4.10   Energie en duurzaamheid
Bij    de    ontwikkeling    van    woningbouwprojecten       wordt    in  gezamenlijkheid
(stedenbouwkundigen, architect, installateur en ontwikkelaar) gezocht naar effectieve en
efficiënte invulling van de energievraag van het project en de mogelijkheden tot duurzame
opwek van energie. De netbeheerder wordt hierbij in een vroeg stadium betrokken.
Collectieve warmte-oplossingen hebben de voorkeur boven individuele warmte-oplossingen
omdat deze de piekvraag beperken en daarmee het elektriciteitsnet minder belasten.
Nieuwbouw wordt waar mogelijk als startmotor ingezet om bestaande bouw verder te helpen
in de warmtetransitie en zal minimaal de transitie voor de bestaande bouw niet bemoeilijken.
Verder geven de nutsbedrijven aan wellicht een beperkte aansluitcapaciteit binnen het
plangebied te kunnen leveren vanwege de sterke groei van de vraag naar electrische
energie.

4.11   Klimaatadaptatie en riolering
Om aan de in het beleid vastgelegde normen te voldoen is kwantitatief onderzoek nodig naar
de robuustheid van het gebied om met name aan nieuwe wateroverlastnormen en




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   30 van 59


hittestressnormen te voldoen. Daarvoor kan een “Tygron” onderzoek worden ingezet.
Ontwikkelaars dienen in beginsel aan te tonen dat het gebied na inrichting hieraan kan
voldoen.
Bij de uitwerking in het onderzoek van water- en klimaatadaptieve maatregelen is de
drietrapsstrategie “vasthouden-bergen-afvoeren” de leidraad.
Tevens zal een riolering moeten worden ontworpen, gebaseerd op de uitgangspunten van
volledig gescheiden hemelwater- en afvalwaterrioolstelsels. Hierbij moet het waterschap
worden betrokken in verband met de effecten op het open water (waterkwaliteit en
waterpeilstijgingen door hevige regenval).

4.12   Kabels en leidingen
Uit het onderzoek blijkt dat er binnen het plangebied een middenspanningsleiding loopt. De
ligging van de leiding is aangegeven op onderstaande afbeelding. Bij de uitwerking van de
plannen zal rekening worden gehouden met de ligging van deze leiding.




Afbeelding: ligging middenspanningsleiding in plangebied



4.13   Rekenschap geven van vliegtuiggeluid
Sinds 2010 wordt volgens een nieuw normen- en handhavingstelsel (NNHS) gevlogen: het
zogenaamde strikt geluid preferentiële vliegen. Dit stelsel is overeengekomen in het
zogenaamde Aldersakkoord en ging, onder meer, gepaard met de afspraak dat het
vliegverkeer niet verder mocht groeien dan 500.000 vliegbewegingen per jaar.
Dit NNHS en het maximum aantal vluchten wordt momenteel verankerd in een nieuw
Luchthavenverkeerbesluit.    Ten    behoeve    van    de   geluidberekeningen    in   de
milieueffectrapportage wordt het Nederlands rekenvoorschrift geactualiseerd op basis van
het in Europees verband ontwikkelde rekenmodel Doc29. Op basis van de uitkomsten van
deze geluidberekeningen en de besluitvorming over de toekomstige ontwikkeling van



                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   31 van 59


Schiphol moeten ook de contouren in het Luchthavenindelingbesluit nog worden
geactualiseerd.

De ligging van een woningbouwlocatie ten opzichte van de geluidcontouren in het
Luchthavenindelingbesluit geeft daarom bij benadering aan hoe de specifieke akoestische
situatie op een bepaalde locatie is.

Specifieke situatie van Kudelstaart
Vergeleken met andere delen van Aalsmeer ligt Kudelstaart verder af van de luchthaven,
zodat de geluidbelasting hier relatief lager is dan elders in de gemeente. Kudelstaart ligt
echter ingeklemd tussen de aanvliegroutes van de Aalsmeerbaan, de Zwanenburgbaan
(Zuid) en de Kaagbaan. De cumulatie van geluid vergt daarom in het bijzonder de aandacht.
De kans is immers groot dat er op enig moment altijd wel één van de banen in gebruik is,
zodat de aanwezigheid van vliegtuiggeluid een constante factor is. Daarom is het ook van
belang inzicht te hebben in het baangebruik.

De Aalsmeerbaan wordt hoofdzakelijk als tweede start- of landingsbaan gebruikt in
combinatie met de Kaagbaan voor starts en landingen naar het zuiden. Het hangt van de
weersomstandigheden af of de Aalsmeerbaan als start of landingsbaan wordt gebruikt. Voor
de Aalsmeerbaan geldt een nachtregime. Dit betekent dat de baan tussen 23.00 uur en
07.00 uur niet mag worden ingezet.

Ook de Zwanenburgbaan is een niet-preferente baan en wordt hoofdzakelijk ingezet als
tweede start- of landingsbaan in combinatie met de Polderbaan voor starts naar of landingen
vanuit het noorden. Voor de geluidbelasting in Kudelstaart is echter van belang dat de
Zwanenburgbaan ook als tweede start- of landingsbaan wordt gebruikt voor starts naar en
landingen vanuit het zuiden, bijvoorbeeld bij een krachtige zuidelijke wind, zuidoostelijke
wind, bij mist of na zonsondergang. Dit gebruik van de Zwanenburgbaan is van invloed op
het akoestisch klimaat in Kudelstaart.

De Kaagbaan is een zogenaamde preferente baan. De Kaagbaan wordt ingezet voor starts
naar of landingen vanuit het zuidwesten. De Kaagbaan wordt ook ’s nachts bij voorkeur
ingezet. Daar komt bij dat sinds 1 januari 2017 wordt geëxperimenteerd met een vaste
bochtstraal voor het startend verkeer richting het oosten vanaf de Kaagbaan. Het experiment
is om Leimuiden te ontlasten, maar heeft effecten voor de geluidbelasting in Kudelstaart.
Het gevolg van het experiment is dat de bocht meer aan de binnenkant wordt gevlogen en
vliegtuigen gemiddeld 100 meter dichter en 86 meter lager langs Kudelstaart vliegen.

In het westelijk deel van Kudelstaart dragen starts van de Kaagbaan en daarna van de
Zwanenburgbaan relatief het meest bij aan de geluidbelasting. In het oostelijke deel is vooral
het landend verkeer van de Aalsmeerbaan samen met het startend verkeer van de
Aalsmeerbaan bepalend voor de geluidbelasting. In de gebruiksjaren 2018 en 2019 bleef de
gerealiseerde geluidsbelasting min of meer gelijk aan de geprognosticeerde geluidsbelasting.

De geluidbelasting van vliegverkeer op Hoofdweg Zuid
De woningbouwlocatie Hoofdweg Zuid kent een jaargemiddelde berekende geluidbelasting
overdag tussen de 48 dB (A) Lden en de 58 dB (A) Lden. Voor de periode van 23.00 uur tot
07.00 uur ’s nachts geldt een berekende jaargemiddelde geluidbelasting van lager dan 50
dB (A) Lnight.

Op de locatie Hoofdweg Zuid hebben vooral starts van de Kaagbaan, landingen van de
Zwanenburgbaan en starts van de Zwanenburgbaan impact. Het startend verkeer van de
Zwanenburgbaan levert naar verhouding de grootste bijdrage aan de geluidbelasting. Door



                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   32 van 59


de groei van het aantal vluchten         worden    ook   de   secundaire    banen,   zoals   de
Zwanenburgbaan, vaker ingezet.

Toekomstige ontwikkelingen en belangenafweging invloed luchtverkeersgeluid
In 2019 is het maximum van 500.000 vluchten nagenoeg bereikt zoals eerder in het
Aldersakkoord overeengekomen, en dit wordt in 2021 verankerd in het Luchtverkeerbesluit
(LVB-1). Dat betekent dat binnen de afspraken van het huidige Aldersakkoord geen verdere
groei meer mogelijk is. In het LVB wordt naast het maximum aantal vluchten ook het
preferent baangebruik vastgelegd. De primaire banen Polderbaan en Kaagbaan worden
zoveel mogelijk gebruikt voor het afhandelen van het vliegverkeer, maar als het aanbod
vliegverkeer groter is dan de capaciteit van de banen, dan worden de secundaire
Aalsmeerbaan en Zwanenburgbaan ingezet.
De MER behorend bij het LVB-1 laat zien dat ten opzichte van de situatie in 2015 een
toename van het vliegverkeer ook leidt tot een toename van gebruik van deze banen.
Schiphol zet daar zelf tegenover het stiller worden van de vloot en het inzetten van
glijvluchten. Hierdoor is er minder vermogen van de vliegtuigmotoren nodig en wordt er als
gevolg daarvan ook minder geluid geproduceerd.

Op basis van de in 2020 door het kabinet vastgestelde Luchtvaartnota is er voor de
luchthaven Schiphol perspectief voor verdere groei geboden. Deze groei van het aantal
vluchten moet wel verdiend worden door minder hinder voor de omgeving. Wat dit precies
inhoudt moet nog verder uitgewerkt worden. Standpunt van de Bestuurlijke Regie Schiphol
is in ieder geval dat iedereen in de Schipholregio er in meer of mindere mate op vooruit
moet gaan en dat hinderverschuiving geen hinderbeperking is.

De (berekende) geluidsbelasting in Kudelstaart, locatie Hoofdweg Zuid, ligt nog altijd
onder de grens van 58 dB(A) Lden waarboven het Rijk het nodig acht beperkingen aan de
mogelijkheid van nieuwe woningbouwontwikkelingen op te leggen. Wat betreft de
geluidsbelasting in de nacht speelt een rol dat het aantal nachtvluchten wordt gereduceerd.
Vanuit de luchtzijdige belangen is de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar.

Wel is het van groot belang dat toekomstige bewoners zorgvuldig en objectief worden
geïnformeerd over de geluidbelasting en de mogelijkheid dat zij hiervan hinder ondervinden.
In de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar worden afspraken gemaakt over de
informatievoorziening. Daarnaast wordt de ontwikkelaar gevraagd bij de uitwerking van het
woningbouwplan rekening te houden met het vliegtuiggeluid en maatregelen te nemen om
de hinder van het vliegtuiggeluid te beperken, bijvoorbeeld door het voorzien in geluidluwe
plekken in de woning. Hiermee dient bij het ontwerp van de woningen rekening te worden
gehouden.

Wat landzijdige belangen betreft kan deze locatie een significante bijdrage leveren aan de
kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte van Kudelstaart en Aalsmeer. Andere
invullingen van het gebied liggen niet voor de hand en zijn vanuit het beleid van rijk,
provincie en gemeente eveneens minder gewenst. Door invulling van de locatie met
hoogwaardige woningbouw kan bovendien een belangrijke positieve impuls worden gegeven
aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in Kudelstaart. Met de ontwikkeling van
woningen en groen, grenzend aan het landelijk gebied, kan een belangrijke verbetering
worden bewerkstelligd van de ruimtelijke kwaliteit in dit deel van Kudelstaart. De supermarkt
levert een bijdrage aan het voorzieningenniveau binnen Kudelstaart.




4.14             Spuitzone



                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   33 van 59


Aan de westzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier dient
onderzocht te worden in hoeverre de spuitzone bestrijdingsmiddelen van invloed is op de
afstand van de kas tot de achtergevel van de toekomstige woningbouw.




                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   34 van 59


5.     Projectdefinitie / Uitgangspunten

In de Projectdefinitie worden de algemene beleidsuitgangspunten vertaald naar en
aangevuld met de locatie-specifieke randvoorwaarden vanuit de gemeente en overige
overheden.

Het doel van de ontwikkeling betreft de realisatie van een duurzame woningbouwlocatie
inclusief supermarkt in Kudelstaart, waarbij rekening wordt gehouden met
omgevingsfactoren zoals de omliggende woonbebouwing en luchthaven Schiphol.

De plancapaciteit van de woningbouwlocatie bedraagt ca. 300 woningen en een supermarkt.
De rol van de gemeente is faciliterend van aard. Dit betekent dat de gemeente de kaders
(o.a. in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vaststelt maar derden, i.c.
de ontwikkelaars, verantwoordelijk zijn voor de realisatie. Hiermee is de gemeentelijke
investering beperkt inclusief de bijbehorende risico’s.

5.1    Randvoorwaarden


Randvoorwaarden nabijheid luchthaven Schiphol
Gezien de ligging van de planlocatie binnen de 20 Ke-zone is het van belang in de
ontwerpfase aandacht te besteden aan de mogelijkheid van geluidhinder vanwege het
vliegverkeer en de akoestische situatie De initiatiefnemer dient in het stedenbouwkundig
plan, bij de inrichting van de openbare ruimte en bij het ontwerp van de woningen en de
keuze van materialen de geluidbelasting van vliegverkeer in ogenschouw te nemen en
maatregelen te treffen om hinder zoveel mogelijk te beperken. Tevens dient initiatiefnemer
zorg te dragen voor een deugdelijke en objectieve informatievoorziening van toekomstige
bewoners over de situatie met betrekking tot het vliegverkeerslawaai.




Randvoorwaarden Stedenbouw
De stedenbouwkundige kaders/ uitgangspunten voor het project en plangebied zijn mede
vastgelegd in onderstaande ruimtelijke randvoorwaardenkaart. Deze kaart is weergegeven
op onderstaande afbeelding 5.

    [Trek de aandacht van uw lezer met een veelzeggend citaat uit het
document of gebruik deze ruimte om een belangrijk punt te benadrukken.
  Sleep dit tekstvak als u het ergens anders op de pagina wilt plaatsen.]




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   35 van 59




Afbeelding 5. Ruimtelijke Randvoorwaardenkaart


Aan de hand van de kenmerken van de locatie zijn de volgende aanvullende
stedenbouwkundige randvoorwaarden / uitgangspunten vastgesteld:

1.   Bestaande groen-blauwe structuren versterken
•    De bestaande watergangen langs de Schoutweg en Romijnstraat worden verbreed en
     voorzien van brede groene bermen;
•    De watergangen lang het Corry Vonkpad en Van Heijningenstraat worden in het
     plangebied doorgetrokken;
•    Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat de
     doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op langzaam
     verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   36 van 59




Relatie omliggend landschap en gebieden




                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   37 van 59




       Principe Hoofdontsluitingen




Principe Groenstructuur




Principe Verkeersontsluitingen




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   38 van 59




2. Hart van het plangebied
Het bestaande groen met zijn watergang tussen Stuurboordstraat en Romeijnstraat wordt
in het plangebied doorgetrokken en als groenvoorziening ingericht als het hart van het
plangebied.
    •    In het hart van het plangebied zijn bijzondere woningen of complexen (hoogbouw,
         maximaal 5 lagen) aan het park/water aanwezig;
    •    Parkeren zo veel mogelijk scheiden van de groenvoorziening;
    •    Speelplek en trapveld krijgen een plek in de groenvoorziening.
    •    Geen doorgaande autoverkeersweg door het centrale groengebied;

3.   Verkeer en parkeren
     •  (Hoofdweg, Schoutweg en Romeijnstraat (ook langzaam verkeer) worden
        aangesloten op het plangebied. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken voor
        uitsluitend langzaam verkeer aan de Noordzijde. Binnen het plangebied krijgt het
        verlengde van het Corry Vonkpad een ontsluiting voor autoverkeer rechtstreeks op
        de Hoofdweg.
     •  Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat
        de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op
        langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.
     •  Inpassing van bomen in de openbare ruimte is van belang om de stenige
        parkeerstraten minder hittestressgevoelig te maken.

4.   Overige stedenbouwkundige punten
     •  Frontvormige bebouwing tegenover Hoofdweg ;
     •  Groene overgang tussen Romeijnstraat en het nieuwe woongebied;
     •  Verbindingsroute tussen park richting buitengebied (Corry Vonk pad en richting
        Groene Hart)

Algemeen
Het is van belang om bij de invulling van het plangebied de karakteristieke
(landschappelijke) kenmerken van de omgeving te respecteren, teneinde de identiteit van
het gebied te bewaren.

Verder is het van belang de kleinschalige bebouwingstructuur met traditionele uitstraling
langs de Hoofdweg te behouden/versterken.

De woningtypologie in Hoofdweg Zuid zal voor een groot deel uit grondgebonden woningen
bestaan. Gestapelde bebouwing mag alleen gepositioneerd worden op plekken die hiervoor
stedenbouwkundig aanleiding geven, zoals het hart van het plangebied, de overgang richting
het Corry Vonkpad en ter plaatse van de supermarkt.

Specifiek
Voor woningen die met zowel de voorgevel als de zijgevel grenzen aan openbaar gebied,
zijn bijzondere hoekoplossingen gewenst.

Voor de erfscheidingen vanaf de openbare weg bij alle woningtypes geldt dat bijzondere
eisen worden gesteld. Dit betreft dus ook achtertuinen, zijtuinen en voortuinen voor zover
zichtbaar vanaf de openbare weg. Integraal vormgegeven erfscheidingen vormen hierbij het
uitgangspunt.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   39 van 59


Voor het plangebied zal een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan worden opgesteld en
vastgesteld worden als onderdeel van het bestemmingsplan.




Randvoorwaarden Volkshuisvesting

Op 12 december 2019 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Aalsmeer 2020 vastgesteld.
De Woonagenda 2020 formuleert (op hoofdlijnen) de volgende 3 opgaven:
   • Een passende woningvoorraad: meer gericht op 1- en 2-persoonshuishoudens;
   • Toekomstbestendige woningen: aardgasloos en zoveel mogelijk energieneutraal;
   • Leefbare buurten: gericht op zowel fysieke (woonmilieu, klimaatadaptatie, wonen en
      vliegen) als sociale (voorkomen van segregatie) aspecten.
Doel van deze woonagenda is om zorg te dragen dat er voor specifieke doelgroepen
woningen beschikbaar komen en blijven. Daarbij is voor nieuwe woningbouwplannen zoals
onderhavige het volgende bepaald:
    •   25% van de woningen binnen nieuwbouwprojecten groter dan 50 woningen moet
        behoren tot het sociale segment. Binnen het sociale segment moet worden gezocht
        naar een mix van woningen tot de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag en de sociale
        huurgrens;
    •   Minimaal 30% van de woningen wordt gerealiseerd in het middel dure segment.
        Hierbij wordt gezocht naar een mix van huur en koopwoningen;




   •   Vrije sector huurwoningen worden in overleg met de corporatie met voorrang
       toegewezen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten;
   •   Toevoegen van kleinere wooneenheden specifiek voor jongeren en starters in het
       sociale segment, zowel als onderdeel van de ontwikkeling van grote projectlocaties
       als in separate ontwikkelingen;
   •   Het aantal woningen dat geschikt is voor 1- en 2persoons huishoudens dient te
       worden vergroot;
   •   Vasthouden aan de doelgroepenverordening Aalsmeer, waarin onder meer is
       bepaald dat de maximale huurprijs voor middel dure huurwoningen €900,- per
       maand bedraagt (prijspeil 2019) en deze huurwoningen minimaal 20 jaar in stand
       moeten worden gehouden;


Op basis van de omvang van het plangebied wordt een plancapaciteit van circa 300 woningen
verondersteld. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat op basis van deze Woonagenda en
de verdeling van de doelgroepen met daarbij behorende VON-prijzen voorliggende
ontwikkeling haalbaar lijkt




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   40 van 59




Randvoorwaarden Verkeer, Parkeren en Mobiliteit

Algemeen
    • Het plangebied dient tenminste twee ontsluitingen te hebben voor autoverkeer, te
      weten een ontsluiting op de Schoutweg ten oosten van het plangebied, en een
      ontsluiting op de Hoofdweg ten zuiden van het plangebied. Er dient een langzaam
      verkeerverbinding te komen ten noorden van het plangebied, als verbinding met
      de Romeijnstraat. Het Corry Vonkpad dient als langzaam verkeerverbinding te
      worden doorgetrokken en worden aangesloten op het plangebied, zodat een
      verbinding ontstaat richting de sportvelden.
    • Geen doorgaande autoverbinding tussen het Westelijk en Oostelijk plandeel zodat
      de doorgaande verbindingen door het centrale groengebied gericht zijn op
      langzaam verkeer en er tenminste een verbinding geschikt is voor hulpdiensten.



De Hoofdweg is een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen onder een
wijkontsluitingsweg met fietspad, waarbij een snelheidsregime van 50 km/uur geldt en een
capaciteit van maximaal 15.000 mvt/etm, conform de gestelde richtlijnen van Duurzaam
Veilig. De nieuwe woonbuurt zal, zo blijkt uit het onderzoek van Goudappel Coffeng, een
beperkt verhoogde verkeersdruk op de Hoofdweg veroorzaken. De verwachte
verkeersintensiteiten passen ruim binnen de maximale capaciteit op de Hoofdweg. Het
verkeer van en naar Kudelstaart maakt voornamelijk een noord-zuid beweging, waarbij het
grootste deel van het verkeer verder wordt afgewikkeld via de kruising Hoofdweg-N231. Het
planeffect heeft een beperkte bijdrage op de verminderde kwaliteit van de afwikkeling van
de kruispunten op de N231, die al ontstaan bij een autonome situatie.

Net als de Hoofdweg, betreft de Schoutweg een gebiedsontsluitingsweg en valt daarbinnen
onder een wijkontsluitingsweg met fietspad. Er geldt een snelheidsregime van 50 km/uur.
Doordat er mag worden geparkeerd op de rijbaan wordt gerekend met een maximum
capaciteit van 4000 mvt/etm. Om tegemoet te komen aan een supermarkt in het plangebied
dient de Schoutweg, tussen de Hoofdweg en de aansluiting met het plangebied te worden
heringericht. Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg moet worden
verbreed van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met het instellen van een parkeerverbod. Het
verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg voor de aanliggende woningen aan
het Zuiderpark kunnen worden gecompenseerd door de aanleg van circa 7 parkeerplaatsen
langs de ventweg Zuiderpark. Daarnaast dient de kruising van het plangebied met de
Schoutweg en het Zuiderpark verkeersveilig worden ingericht, waarbij aandacht is voor het
passeren van vrachtwagens en langzaam verkeer. Om sluipverkeer naar de omliggende
wijken en richting de Bilderdammerweg te voorkomen wordt geadviseerd om de
rijbaanbreedte vanaf het plangebied richting Calslagen Bancken en het parkeren op de
rijbaan hier te behouden. De uitwerking van de inrichting van de Schoutweg dient nog
technisch onderzocht te worden en voor de aanleg van ca. 7 parkeerplaatsen langs het
Zuiderpark is overleg met aanwonenden gewenst.

In het plangebied dient voldoende aandacht te zijn voor alle modaliteiten. Dit betekent dat
er wordt gekeken naar de aansluiting van belangrijke voorzieningen voor fietsers en
voetgangers, ook naar het openbaar vervoer toe.



Erftoegangswegen




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   41 van 59


De wegen in het plangebied vallen allen in de categorie erftoegangswegen (30 km/h zone)
en dienen conform Duurzaam Veilig ingericht te worden. Kruisingen tussen
erftoegangswegen zijn gelijkwaardig en in beginsel worden geen éénrichtingswegen
toegepast. De erftoegangswegen worden in open verharding uitgevoerd waarbij bochtstralen
geschikt moeten zijn voor vuilniswagens en brandweerauto’s.

Daar waar het plangebied wordt ontsloten op de bestaande wegenstructuur, te weten de
Hoofdweg en de Schoutweg, dient een verhoogde inritconstructie te komen conform de
CROW richtlijnen om de overgang van het plangebied (30 km/uur regime) naar de
gebiedsontsluitingwegen (50 km/uur) verkeersveilig en eenduidig in te richten.

De fietsverbindingen in de wijk, dienen toegankelijk te zijn voor nood- en hulpdiensten.

Parkeren
Het uitgangspunt is dat parkeren binnen het plangebied wordt opgelost, waar mogelijk op
eigen terrein. Zoals in hoofdstuk 3 van de startnotitie opgenomen, gelden de specifieke
parkeernormen inclusief uitgangspunten, toepassingsregels en juridisch kader die zijn
opgenomen in de Nota Parkeernormen Aalsmeer 2016. Op het moment van
vergunningverlening geldt de op dat moment geldende parkeernota.

Daarnaast zal duurzame mobiliteit door de ontwikkelaar moeten worden meegenomen in de
planvorming. Laadpalen worden, daar waar mogelijk, bij woningen op eigen terrein
gesitueerd. Er wordt tijdig in kaart gebracht wat de beoogde vraag zal zijn, om zo tijdig
voldoende capaciteit op het net te kunnen waarborgen.

Voetpaden/trottoirs
Trottoirs zijn minimaal 1,80 m1 breed maar bij voorkeur 2,50 m1 of breder (exclusief
opsluitingen). Bij puntversmallingen geldt een minimum van 1,20 m1.

(Brom) fietspaden
Fietsroutes dienen herkenbaar, direct, sociaal veilig en comfortabel te zijn en langs
voorzieningen te lopen. Nieuwe eenrichtingsfietspaden zijn bij voorkeur minimaal 2,25 m1
breed (exclusief opsluitingen). Tweerichtingsfietspaden zijn bij voorkeur 4,00 m1 breed.
Fietspaden worden uitgevoerd in rood asfalt.




Randvoorwaarden groen, water en openbare ruimte
Overeenkomstig de Groenvisie van Aalsmeer moet het groen in het plan de
hoofdgroenstructuur respecteren en waar mogelijk versterken. In het plan kan dat worden
ingevuld door het structureel groen met een ecologische waarde en een landschappelijk
karakter langs de westrand van Kudelstaart zoveel als mogelijk door te zetten tot aan de
Hoofdweg. Bij de aansluiting op de Hoofdweg ontstaat een nieuwe entree van de
bebouwde kom waarvan een versterking van het groene karakter wordt aanbevolen.
De groenstructuur binnen het plan moet op een goede manier aansluiten op de
groenstructuur van de bestaande wijk die aan het plangebied grenst.
Het aan te leggen groen in het plangebied moet een gevarieerd beeld bieden met een
goede belevingswaarde. Aalsmeer wil een kleurig en bloemrijk beeld van het groen op
beeldbepalende plekken, en een gedifferentieerd beheer.

Het groen in het plan moet de bewoners recreatieve voorzieningen bieden in de vorm van
wandelpaden, speelplekken voor kleine en grotere kinderen en ontmoetingsplekken.
Speelplekken voor kleinere kinderen liggen iet verder dan 300 meter uit elkaar, en
speelplekken voor grotere kinderen als trapveldjes en verharde speelveldjes liggen niet



                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   42 van 59


verder dan 600 meter uit elkaar. Bij de situering van speelplekken moet rekening
gehouden worden met mogelijke barrières als verkeerswegen en waterpartijen. Er moet
gelet worden op veilige routes naar speelvoorzieningen.

Ter voorkoming van te grote opwarming moet gezorgd worden voor voldoende bomen in
de woonstraten en voldoende schaduwplekken. Wateroverlast door hevige regenval moet
worden voorkomen door in het plan voorzieningen op te nemen voor tijdelijke wateropslag.
Voor het aanleggen van beplantingen en het planten van bomen moeten de technische
richtlijnen in de gemeentelijke LIOR worden aangehouden. Bomen worden in principe in
open grond geplaatste en niet in de verharding. Groenstroken hebben een breedte van
minstens drie meter.
Taluds langs water hebben een helling van 1:3 of flauwer, en in geval van gazon 1:5 of
flauwer.

Water
In het plan moet een stelsel van waterlopen worden aangelegd dat een goede verbinding
heeft met de waterlopen in de aangrenzende gebieden en met het afwateringsstelsel in de
polder. Watergangen moeten een robuust karakter hebben. Vanwege de toename van
verhard oppervlak moet compenserend oppervlaktewater worden aangelegd volgens de
eisen van de waterbeheerder.

Spelen
Voor jonge kinderen zijn kleinschalige speelvoorzieningen dicht bij huis nodig. Een afstand
tussen kleuterspeelplekken is maximaal 300 meter. Grotere kinderen hebben een grotere
actieradius, dus voor voorzieningen als trapveldjes en verharde speelvoorzieningen is een
onderlinge afstand van 600 meter acceptabel. Veilige routes naar speelvoorzieningen zijn
een belangrijk aandachtspunt.

Randvoorwaarden openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte dient te geschieden op basis van de Leidraad Inrichting
Openbare Ruimte van de gemeente Aalsmeer (LIOR) . Voor de openbare verlichting wordt
ROVL 2011 en het Politiekeurmerk gehanteerd; uitgangspunt is dat er LED-verlichting wordt
toegepast.

Voor het hemelwater en vuilwater dient een (verbeterd) gescheiden rioolstelsel te worden
aangelegd. Daarbij moet het hemelwaterafvoer (HWA) afwateren op de nabijgelegen
watergangen. Verder moeten er zoveel mogelijk duurzame materialen worden toegepast
zodat uitloging van materialen wordt voorkomen.

De afvalinzameling verloopt volgens de hiervoor geldende regelingen en wordt door de
gemeente verzorgd. Daarbij moet voldoende opstelruimte gereserveerd worden voor
eventuele ondergrondse of bovengrondse containers.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   43 van 59


6.     Indicatieve Verkavelingsschets Ontwikkelaar


Voor het plangebied is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten, een
indicatief schetsmatig Voorlopig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een
proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze
schets is onder andere om omwonenden meer inzicht te kunnen geven in de (mogelijke)
uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe woonomgeving zou kunnen
gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling geen blauwdruk voor de
invulling van het plangebied is maar, gezien de verwachte looptijd van de realisatie, aan
veranderingen onderhevig kan zijn.




Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar 100%
woningbouw

Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige opzet is een groen woonmilieu, goed verbonden
met de bestaande groen/ blauwe hoofdstructuur van Kudelstaart en met het landschap. De
bestaande watergang langs de Schoutweg en de Romeijnstraat worden verbreed en zorgen
voor een groene rand. De bestaande brede singel wordt doorgetrokken in het plangebied.
Dit is het hart van de buurt. Een brede groenstrook met wadi brengt het groen verder de
buurt in en verbindt het hart van de buurt met het landschap van de Groene Poort.

De buurt kent een duidelijke gradiënt, waarbij de buurt richting het landschap steeds
groener, landschappelijker en informeler wordt. Er worden vier verschillende deelgebieden
onderscheiden. De hoofdontsluiting heeft een lus vormige opzet en rijgt alle deelgebieden
aan elkaar.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   44 van 59



Vier deelgebieden
In grote lijnen kunnen vier verschillende deelgebieden worden onderscheiden.

•   Het deel aan de Schoutweg kent een rationele opzet. Deze buurt bestaat voornamelijk
    uit een reeks van rijtjeswoningen met een orthogonaal stratenpatroon. De
    hoofdontsluitingsweg heeft een breder profiel met dubbele bomenrij. Maar ook de
    overige woonstraten hebben een groen karakter met een brede berm, waarin eventueel
    ook water kan worden vastgehouden.

•   Het hart van de buurt is groen met een enkel, losstaand appartementengebouw. Hier
    wordt de singelstructuur het plangebied ingetrokken. Het groen biedt ruimte voor
    ontmoeting en spelen. Het centrale groengebied wordt niet door een autoweg
    doorsneden.

•   In de lusvorm van de hoofdontsluiting wordt het groen vanuit het hart van de buurt
    doorgetrokken de buurt in, via een brede groenstrook met wadi. Ten noorden hiervan
    is een mix van vrijstaande- en twee onder één kapwoningen voorzien met tuinen aan
    het water. De andere zijde bestaat uit rijtjeswoningen langs een groene woonstraat of
    langs de wadi. De gebouwen staan niet strak in de rooilijn, maar hebben een speelsere
    opzet. De auto en het parkeren zijn zoveel mogelijk uit de groenzone weggehouden,
    zodat deze ook echt als speelplek en verblijfsplek kan worden ingericht.

•   De wadi komt uit bij het meest westelijk deelgebied, waar aansluiting wordt gemaakt
    met het landschap van de Groene Poort. Dit deelgebied vormt de overgang van het
    dorp naar het landelijk gebied. Hier is ruimte voor enkele rijtjeswoningen en een
    kleinschalige appartementengebouw. Het Corry Vonkpad wordt doorgetrokken naar de
    Hoofdweg langs een bestaande maar verbrede watergang.

Verkeer
Voor het autoverkeer wordt de nieuwe wijk op twee punten ontsloten. Het plangebied wordt
in zijn geheel aangemerkt als 30 km-zone. Een duidelijke en continue hoofdontsluiting voert
door de buurt en rijgt alle deelgebieden aaneen. De hoofdontsluiting is gelegen aan de
Schoutweg en op de Hoofdweg wordt een 2e ontsluiting gerealiseerd in het verlengde van
het Corry Vonkpad.

Voor langzaam verkeer is een aantakking voorzien op het Corry Vonkpad, zodat er een
fietsverbinding ontstaat tussen Hoofdweg en Bilderdammerweg en tevens tussen het hart
van de buurt en de Romeijnstraat.

Het parkeren wordt zowel in de openbare ruimte als op eigen erf opgelost. Voor vrijstaande
woningen en twee-onder-één-kap woningen op eigen erf. Voor rijwoningen en
appartementen in de openbare ruimte, in verscholen parkeerkoffers, of langs de straat in
langsparkeervakken of parkeervakken haaks op de weg. Het plan voorziet in voldoende
parkeergelegenheid volgens de gemeentelijke normering.

Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en
Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1 in combinatie met een 30km
snelheidsregime. Verder een parkeerverbod op dit deel van de Schoutweg. De vereiste
inrichting van de Schoutweg dient nog technisch onderzocht te worden, waarbij voor het
aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs het Zuiderpark is overleg met aanwonenden
gewenst.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   45 van 59




Afbeelding 10: Indicatieve verkavelingsschets Ontwikkelaar plus woningbouwaantallen
zonder supermarkt sept 2021

Woningen
De indicatieve verkavelingsschets in het scenario zonder supermarkt kent een mix van
verschillende woningtypen, zowel qua vormgeving en qua financieringscategorie. De
proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 278 woningen in totaal, bestaande uit: circa
98 appartementen waaronder 42 beneden-boven woningen. Verder circa 165
grondgebonden woningen, waaronder circa 143 rijenwoningen, 20 twee-onder-één-kap
woningen en circa 2 vrijstaande woningen.
De appartementen zijn verdeeld over twee locaties. Eén vrijstaand appartementengebouw
in de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het
hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen
met een hoogte van 3 bouwlagen. De grondgebonden woningen en beneden-boven
woningen hebben een hoogte van twee bouwlagen plus een kap.
Circa 32 appartementen en 38 beneden-bovenwoningen zijn bedoeld voor sociale huur of
koop, totaal 70 stuks. Dit is een aandeel van 25% van het totale aanbod. Het programma
voldoet aan de Woonagenda 2020 met een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45%
vrije sector.



Groen
De omvang van het groen beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee is het
groene karakter van de wijk gegarandeerd. Daarbij speelt met name het groene hart van de
buurt en de groenzone met wadi dwars door de buurt een belangrijke rol. Het groen biedt
ruimte aan verblijf en spelen door de hele buurt, maar zorgt ook voor een klimaatadaptieve
buurt en voldoende ruimte om water vast te houden in het gebied. Voor de jonge kinderen
zijn er op korte loopafstand van de woningen drie plekken aan gewezen. Voor de jeugd is er




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   46 van 59


centraal in de wijk één grotere plek aangewezen, enigszins op afstand van de woningen om
overlast van jongeren zoveel mogelijk te voorkomen. Deze plek biedt ruimte aan een
trapveldje van ca. 20 x 40 m. Vanzelfsprekend moet de inrichting van deze plekken nog
nader worden uitgewerkt.
Om het groene karakter van de wijk extra te benadrukken zijn langs alle straten brede
bermen met bomen opgenomen. In de stroken met haakse parkeervakken is ook ruimte
voor bomen gecreëerd tussen de parkeervakken. Deze bomen dragen bij aan het groene
beeld in de straat en zorgen voor schaduw in deze versteende plekken.

Water
De omvang van het water beslaat circa 15% van het totale plangebied. Daarmee voldoet
het plan ruimschoots aan de norm van het Waterschap. Gebaseerd op de vereisten hebben
alle hoofdwatergangen een minimale breedte van 7 m.
Het waterstelsel krijgt een eigenstandig peil. Om te voorzien in een goede afwatering van
het plangebied sluit het waterstelsel aan op de waterlopen in de aangrenzende gebieden.

Randen
De rand van de buurt aan de Romeijnstraat en Schoutweg is groen, met een watergang en
groene oevers. De oevers zijn grotendeels openbaar, alleen ter hoogte van de tweekappers
en vrijstaande woningen grenzen de privétuinen direct aan het water. Het is van belang
dat deze privé oevers zorgvuldig worden mee ontworpen en ook als zodanig in stand
worden gehouden.

De grens met de bestaande percelen langs de Hoofdweg wordt zoveel mogelijk aan het zicht
onttrokken door hier op aan te sluiten met achtertuinen van de nieuwe woningen. Er moet
nader worden onderzocht of er bij ophoging een peilverschil ontstaat en hoe dit moet worden
opgevangen. Ook de afwatering van de bestaande percelen moet daarin worden
meegenomen.

Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan een bestaand kassencomplex. Hier is een
nader te bepalen spuitzone van toepassing.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   47 van 59


7.     Supermarkt

7.1    Waarom een tweede supermarkt Kudelstaart op de locatie Hoofdweg Zuid?

In Kudelstaart neemt het aantal inwoners toe onder andere door de ontwikkeling van de
nieuwbouwplannen Hoofdweg Zuid en het plan Westeinderhage. Daarmee doet de vraag zich
voor of deze groei qua inwoneraantal om het uitbreiden van de commerciële voorzieningen
vraagt en meer specifiek of behoefte is aan een tweede supermarkt in Kudelstaart. Nu blijkt
een groot deel van de inwoners naar Aalsmeer of elders te rijden om daar boodschappen te
doen in verband met een eenzijdig aanbod qua supermarkt. Verder moet een afweging
gemaakt worden tussen de wens vanuit de inwoners om te komen tot een tweede
supermarkt, de vraag of er voldoende marktruimte is en of er een geschikte locatie
beschikbaar is. Tevens is het van belang dat de 2e supermarkt zich in een ander prijssegment
bevindt dan de huidige Albert Heijn vestiging. Deze behoort tot de zogenaamde full service
supermarkt.

Er heeft een uitgebreid, onafhankelijk onderzoek plaatsgevonden via persoonlijke interviews
in welke mate er onder de inwoners van Kudelstaart behoefte bestaat aan een tweede
supermarkt. Uit dit aanvullend onderzoek is inmiddels gebleken dat 76% van de bevolking
van Kudelstaart voor de vestiging van een 2e supermarkt in Kudelstaart is, 16% is neutraal
en 8% is tegen.

Verder is er een voorlopig onderzoek gedaan of er voldoende theoretische marktruimte is
voor een extra supermarkt is zodat mogelijke overbewinkeling en toekomstige leegstand
voorkomen wordt. Uit dit onderzoek volgt dat deze marktruimte aanwezig is. Daarbij kan
het ook een kans zijn om meer bewoners in Kudelstaart te houden voor hun boodschappen
en zelfs een aantrekkende werken van buiten Kudelstaart wat een kans biedt voor de overige
winkels in het centrum van Kudelstaart.

Daarnaast is het de vraag waar in Kudelstaart een nieuwe supermarkt zich idealiter zou
moeten of kunnen vestigen. Daarbij spelen factoren een rol zoals bereikbaarheid (per auto,
fiets en te voet) en het in stand houden van een duurzame voorzieningenstructuur in
Kudelstaart. In het centrumgebied zijn vooralsnog geen mogelijkheden om te komen tot de
vestiging van een tweede supermarkt. Het plan Hoofdweg Zuid biedt deze mogelijkheid en
is de beste locatie die op korte en lange termijn beschikbaar is.

Aansluitend is de ontwikkeling van de supermarkt overall getoetst aan de Ladder voor
duurzame verstedelijking. Daaruit blijkt dat er een behoefte aanwezig is om te komen tot
een tweede supermarkt en er voldoende marktruimte is. Verder leidt de supermarkt niet tot
leegstand elders en is ruimtelijk-functioneel goed inpasbaar in het plangebied Hoofdweg
Zuid.

Ook vanuit verkeer heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden om de optie voor een
supermarkt in het plangebied af te wegen. Hieruit komt naar voren dat het verkeer op de
bestaande wegenstructuur voldoende kan worden afgewikkeld. Wel is een andere inrichting
nodig van de Schoutweg, gelegen tussen de Hoofdweg en de aansluiting van het plangebied,
om te komen tot een verkeersveilige weginrichting.




7.2    Beleidsuitgangspunten supermarkt vanuit Provincie Noord Holland / MRA




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   48 van 59


Naast de goedkeuring van de gemeenteraad voor de realisatie van een tweede supermarkt,
dient in het kader van de planologische procedure ook voldaan te worden aan het provinciaal
beleid. Hieronder worden de beleidsuitgangspunten voor een supermarkt uit het provinciaal
beleid nader toegelicht.

Omgevingsverordening PNH NHN2020
De omgevingsverordening van de Provincie Noord Holland kent beperkingen ten aanzien
van detailhandel als het gaat om bedrijventerreinen of kantoorlocaties. Detailhandel dient
in beginsel binnen bestaand stedelijk gebied te worden gerealiseerd. (artikel 6.13 lid 1 en
2). Voor de realisatie van detailhandel in toekomstig stedelijk gebied geldt dat getoetst
moet worden aan de regels die gelden voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (artikel
6.3), waarvoor wordt aangesloten bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Veder
staan regionale afstemming staat centraal en de behoefte moet aangetoond worden.



Regionaal Detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam 2021
Voor afwegingen rond detailhandelslocaties hanteert de Provincie Noord Holland het
Regionaal Detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam 2021.

In dit kader zijn de gemeenten verplicht bij een bestemmingsplanwijziging binnen
bestaand stedelijk gebied die een winkellocatie mogelijk maakt met meer dan van 1.500
m2 verkoopvloeroppervlak advies te vragen aan de Adviescommissie Detailhandel Noord-
Holland Zuid (ADZ). De voorgestelde supermarkt kent een oppervlak van 1400m2
verkoopvloeroppervlak en behoeft daarom niet aan de ADZ te worden voorgelegd.

Wel dient de supermarkt regionaal te worden afgestemd binnen het verzorgingsgebied van
de nieuwe ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking
De ladderonderbouwing is verplicht in dit geval omdat de locatie van de supermarkt
onderdeel is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder invloed van Europese
regelgeving ligt het accent bij bestemmingsplanwijzigingen naar detailhandel in mindere
mate op een onderbouwing in economische termen (concurrentie met bestaande
voorzieningen) maar meer in ruimtelijk relevante termen. Hierbij valt te denken aan
mobiliteitseffecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leefbaarheid
en leegstand als een negatieve factor in de ruimtelijke kwaliteit. In het geval van een
wijziging naar detailhandel dient ook voldaan te worden aan de Ladder voor Duurzame
Stedelijke Vernieuwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De drie treden waaraan voldaan moet
worden zijn:
            d) Er moet een actuele behoefte aangetoond worden voor de voorgenomen
                 ontwikkeling.
            e) Als deze behoefte er is moet beschreven worden in hoeverre daarin
                 voorzien kan worden in bestaand stedelijk gebied.
            f) Als dat dat laatste niet kan, is het toegestaan ruimte buiten bestaand
                 stedelijk gebied te gebruiken mits deze goed multimodaal ontsloten is.

De mate waaraan voldaan wordt aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dient
middels gedegen onderzoek aangetoond te worden. Uit het onderzoek moet blijken of een
supermarkt op de ze locatie levensvatbaar is; er geen andere locatie binnen Kudelstaart of
directe omgeving beschikbaar is; de eventuele komst van deze supermarkt niet leidt tot
leegstand elders en tenslotte goed inpasbaar is qua ruimtelijke en verkeerstechnische
kwaliteit.
Inmiddels is op deze punten uitgebreid, aanvullend onderzoek uitgevoerd en is gebleken
dat een tweede supermarkt voldoet aan deze ladderonderbouwing.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   49 van 59


De actuele behoefte is via onafhankelijke onderzoeken aangetoond vanuit het perspectief
van de consument en vanuit de beschikbare marktruimte. Ten tweede is de locatie
Hoofdweg Zuid de best beschikbare locatie op korte en lange termijn. Verder leidt de
vestiging van een 2e supermarkt niet tot leegstand elders, wel tot verschuiving in
koopstromen die goed binnen de bedrijfsvoering van de bestaande supermarkten
opgevangen kunnen worden. Voor de bestaande winkels in het centrum van Kudelstaart
wordt een eventuele daling van het bezoek aan de full-service supermarkt in het centrum
van Kudelstaart gecompenseerd doordat er minder afvloeiing van koopstromen optreedt
naar de omliggende kernen. Tenslotte blijkt uit onderzoek dat de 2e supermarkt binnen de
locatie Hoofdweg Zuid verkeerstechnisch goed en veilig ontsloten kan worden en niet leidt
tot een sterke toename van sluipverkeer in de omliggende wijken. Daarmee wordt voldaan
aan de ladderonderbouwing. De ladderonderbouwing is inmiddels via een separaat rapport
uitgewerkt.




7.3     Gemeentelijke beleids- en ruimtelijke uitgangspunten optie supermarkt.


7.3.1   Detailhandelsnota gemeente.
Beleidsmatig streeft de gemeente Aalsmeer naar het versterken en behouden van de
bestaande dorpscentra. Een solitaire supermarkt buiten het centrum van Kudelstaart
voldoet in basis daar niet aan. Daartegenover staat dat er geen ruimtelijke mogelijkheden
zijn om een tweede supermarkt in het centrum te positioneren. Hier is door BRO (2017) in
opdracht van de gemeente een locatiestudie gemaakt voor een vestiging van een 2e
supermarkt. De mogelijke locaties in het centrum zijn niet beschikbaar gebleken. Verder is
door de gemeente onderzoek naar de marktruimte gedaan waaruit blijkt dat er destijds
ruimte was voor het toevoegen van circa 532 m2 dagelijks aanbod. Uit recent onderzoek
blijkt dat er ruimte is voor een uitbreiding van 1.160 m2 supermarkt areaal wanneer er
rekening gehouden wordt met meer koopkrachtbinding binnen Kudelstaart en meer
toevloeiing van buiten en een toename van het inwoneraantal de komende jaren. Een zeer
recent, onafhankelijk tweede onderzoek geeft een uitbreidingsruimte van 1.660m2
winkelruimte oppervlak aan voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. De beoogde
supermarkt kent een winkelvloeroppervlak van circa 1.450m2. Daarmee kan gemotiveerd
afgeweken worden van de Detailhandelsnota van de gemeente Aalsmeer.


Ruimtelijk Uitstraling.
De eventuele supermarkt dient:
-  Ruimtelijk zorgvuldig ingepast te worden.
-  Eventueel appartementen boven de supermarkt in het basissegment.
-  Zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de supermarkt, geen volledig blinde gevels en
   een aantrekkelijke, transparante gevel aan de noordzijde aan de watergang
-  Het handhaven van een doorgaande openbare wandelroute tussen de supermarkt en
   de watergang aan de Noordzijde van het plangebied.
-  Parkeren omzoomd door groen c.q. groene hagen.
-  Fustopslag en bevoorrading via een inpandige laad- en los ruimte c.q. inpandige
   expeditiehof.

Verkeer.
Het toevoegen van een eventuele supermarkt heeft consequenties voor de
verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op de omliggende wegen, als ook op de
wegen in het plangebied. Dit geldt met name voor de Schoutweg en de Romeijnstraat en
in mindere mate voor de Hoofdweg. De intensiteiten op deze wegen zullen gaan toenemen,
als gevolg van het toevoegen van een supermarkt.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   50 van 59



De toename van het verkeer met betrekking tot een eventuele supermarkt dienen op een
verkeersveilige en goede manier te worden gefaciliteerd. Dit betekent dat er een zo kort
en direct mogelijke aansluiting noodzakelijk is op de hoofdinfrastructuur, te weten de
Schoutweg en daarmee samenhangend de Hoofdweg. Verkeer wat samenhangt met de
supermarkt dient zoveel als mogelijk te worden afgewikkeld via de hoofdinfrastructuur. Dit
geldt voor zowel het bestemmingsverkeer van en naar de supermarkt, als ook voor
bevoorradingsverkeer. Het bevoorradingsverkeer dient in één rijrichting, met daarin
opgenomen een inpandige expeditiehof, te worden voorzien zodat achteruitrijden van
vrachtwagens wordt voorkomen.

Voor de toepassing van de parkeernormen voor de supermarkt geldt op dit moment de “Nota
Parkeernormen Aalsmeer 2020”. De Nota Parkeernormen is gebaseerd op landelijke
richtlijnen en wordt in de gehele gemeente gehanteerd. Door middel van een parkeerbalans
zal de ontwikkelaar aan moeten tonen dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid
conform de parkeernormen die gelden op moment van vergunningverlening.

Voor een supermarkt gelden op basis van bruto vloeroppervlakte de volgende parkeernorm:




Er dient tevens gekeken te worden naar fietsparkeerplekken ten behoeve van klanten van
de supermarkt. In de Nota Parkeernormen Aalsmeer is daarvoor de volgende parkeernorm
opgenomen:




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   51 van 59




8.  Globaal   voorstel  uitwerking                           supermarkt            binnen
Hoofdweg Zuid door de ontwikkelaar.

Voor de tweede supermarkt is, op basis van de gestelde randvoorwaarden en
uitgangspunten, een indicatief schetsmatig Stedenbouwkundig Ontwerp in de vorm van een
proefverkaveling opgesteld door de initiatiefnemer / ontwikkelaar. Het doel van deze
schets is onder andere om omwonenden en andere stakeholders meer inzicht te kunnen
geven op de (mogelijke) uitwerking van het plangebied en daarmee wat er in hun directe
woonomgeving zou kunnen gaan gebeuren. Benadrukt wordt dat de getoonde verkaveling
geen blauwdruk voor de invulling van het plangebied is maar bij de eventuele uitwerking
nog aan verandering onderhevig kan zijn.



Marktruimte.
Er is door het bureau BRO recent een aanvullende studie uitgevoerd naar de marktruimte
voor een tweede supermarkt in Kudelstaart. Conclusie is dat er normatief marktruimte is
voor een supermarkt met een 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Uit een tweede onderzoek
blijkt een marktruimte van 1.660m2. Daarbij is rekening gehouden met de groei van het
inwoneraantal de komende jaren door de verschillende nieuwbouwplannen. Daarnaast wordt
het supermarktaanbod binnen Kudelstaart versterkt waarbij de supermarkten ieder een
onderscheidend profiel en marktsegment bedienen. Dit zal leiden tot een hogere
koopkrachtbinding binnen Kudelstaart waarbij meer inwoners hun boodschappen binnen de
kern Kudelstaart doen in plaats van in omliggende kernen.

De conclusie is dan ook dat de toevoeging van een tweede supermarkt in Kudelstaart
voorziet in een behoefte, niet zal leiden tot leegstand elders en de differentiatie binnen het
aanbod in Kudelstaart zal versterken.

Locatie 2e supermarkt.
In basis is er een voorkeur om de winkelvoorzieningen te concentreren in het centrumgebied
van Kudelstaart om zo de koopstromen maximaal te bundelen. In het centrumgebied is
echter geen uitbreidingsruimte beschikbaar. Binnen het plan Hoofdweg Zuid is er ruimtelijke
mogelijkheden om de 2e supermarkt in Kudelstaart in te passen.

Ruimtelijk functioneel inpasbaar.
Daarbij is het voorstel de supermarkt in het Noordoostelijk deel van het plangebied op te
nemen zodat er een centrale ligging ontstaat binnen de bestaande wijken in combinatie met
een efficiënte verkeersafwikkeling voor bezoekersverkeer met de auto via de Hoofdweg. Ook
voor het langzaam verkeer is de locatie goed bereikbaar.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   52 van 59




Afbeelding: Centrale positie supermarkt in de (bestaande) wijk




Afbeelding 9:uitwerking naar een indicatieve verkavelingsschets door de ontwikkelaar
woningbouw in combinatie met supermarkt.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   53 van 59




Verkavelingsschets optie supermarkt binnen Hoofdweg Zuid door ontwikkelaar.




Afbeelding: Supermarkt binnen plan Hoofdweg Zuid




                 Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   54 van 59




Afbeelding: locatie supermarkt in detail




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   55 van 59



Verkeersafwikkeling supermarkt.

De locatie van de supermarkt wordt direct vanaf de Schoutweg ontsloten zodat
bestemmingsverkeer voor de supermarkt door het plangebied Hoofdweg Zuid voorkomen
wordt.




A
fbeelding: Routing bestemmingsverkeer van buiten het plangebied van en naar de
supermarkt.


Daarnaast is er gekozen voor een uitvoering van de supermarkt met een inpandige
expeditie in combinatie met een bevoorradingsroute in een rijrichting. De inpandige
expeditiehof beperkt geluidsoverlast van ladende en lossende vrachtwagens. De routing
voor de bevoorrading in een rijrichting voorkomt achteruitrijden met vrachtwagens binnen
de locatie en vergroot de verkeersveiligheid.


Aanvullend verkeersonderzoek geeft aan dat de Schoutweg tussen de Hoofdweg en
Zuiderpark verbreed moet worden van 5,5m1 naar 6,5m1. Verder een parkeerverbod op
dit deel van de Schoutweg. Het verlies van de parkeermogelijkheden op de Schoutweg
voor de aanliggende woningen aan het Zuiderpark wordt gecompenseerd door de aanleg
van circa 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark. De herinrichting dient nog
technisch onderbouwd te worden. Daarnaast is afstemming met aanwonenden gewenst
voor het aanleggen van ca. 7 parkeerplaatsen langs de ventweg Zuiderpark.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   56 van 59




Afbeelding: route bevoorrading supermarkt.


Invloed supermarkt op de woningbouw.

Door het inpassen van de supermarkt vervallen er diverse eengezinswoningen in de
middeldure en vrije sector. De vestiging van een twee supermarkt binnen het plan
Hoofdweg Zuid gaat niet ten koste van woningen. Er worden op en rond de supermarkt
appartementen ter compensatie gerealiseerd die speciaal aansluiten voor de doelgroepen
startende jongeren of (alleenstaande) ouderen. Daarmee stijgt het woningaantal van 278
woningen in het terugvalscenario zonder supermarkt, naar circa 299 woningen in combinatie
met een supermarkt.


De proefverkaveling voorziet vooralsnog in circa 299 woningen in totaal, bestaande uit: circa
125 appartementen en 38 beneden-boven woningen. Verder circa 136 grondgebonden
woningen, waaronder circa 114 rijenwoningen waaronder 20 twee-onder-één-kap woningen
en circa 2 vrijstaande woningen.
De appartementen zijn verdeeld over drie plekken. Eén vrijstaand appartementengebouw in
de zuidwesthoek van het plangebied met een hoogte van 4 bouwlagen en centraal in het
hart van het plangebied 1 appartementen gebouw met 5 lagen, 2 appartementengebouwen
met een hoogte van 3 bouwlagen en appartementen op en rond de supermarkt. De
grondgebonden woningen en beneden-boven woningen hebben een hoogte van twee
bouwlagen plus een kap.
Het programma kent in de basis een verdeling 25% sociaal, 30% middelduur en 45% vrije
sector over totaal 278 woningen. Daarnaast worden nog 21 betaalbare woningen extra
toegevoegd gericht op het starterssegment waarmee het totaalplan bestaat uit 299
woningen plus een supermarkt.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   57 van 59




Afbeelding: woningaantallen in combinatie met optie supermarkt.




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   58 van 59




9.     Financiën

De ontwikkeling van Hoofdweg Zuid tot woningbouwlocatie betreft een privaat initiatief
hetgeen betekent dat de kosten voor de realisatie ten laste van de samenwerkingsvorm van
private partijen.

Indien de plannen financieel, maatschappelijk en ruimtelijk haalbaar zullen zijn, zal de
gemeente met de grondeigenaar een anterieure overeenkomst tot kostenverhaal sluiten.
Daarmede zal het kostenverhaal zijn verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan
in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk voor de gemeente. In de
anterieure overeenkomst worden ook afspraken gemaakt over verkoop(waarden) van de
gemeentelijke gronden en eventuele verrekening van mogelijke (civieltechnische) kosten.
Verder wordt in deze anterieure overeenkomst opgenomen dat eventuele toekenning van
planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

Voor de dekking van de gemeentelijke voorbereidingskosten, onder andere voor het
opstellen van de onderhavige startnotitie, is een voorovereenkomst met de private partijen
gesloten.

Nadat voorliggende startnotitie door de gemeenteraad is vastgesteld wordt een anterieure
overeenkomst opgesteld en gesloten tussen gemeente en de samenwerkingsvorm van
private partijen. Dit om onder meer de plankosten en overige (bovenwijkse) kosten te
kunnen verhalen. Parallel zal een ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld en in
procedure worden gebracht.




10.    Planproducten en planning

Voor dit plangebied is op basis van de huidige inzichten als ook de door de gemeenteraad
vastgestelde bijlage 3 van de Nota Grondbeleid 2016 (planproces particuliere initiatieven
groot) een activiteitenplanning opgesteld. Deze is verkort weergegeven in onderstaand
overzicht.



 activiteit                                                        planning
 1. Vaststellen ontwerp startnotitie door college                  Medio mei 2021
 2. participatiebijeenkomst                                        Eind mei – begin juni
                                                                   2021
 3. aanvullende onderzoeken verkeer en 2e supermarkt               Juni – september 2021
 4. inspraakperiode ontwerp startnotitie                           Juni 2021
 5. besluitvorming vaststellen startnotitie door gemeenteraad      Najaar 2021
 6. start bestemmingsplanprocedure met ter visie legging           Medio 2022
    ontwerp bestemmingsplan
 7. besluitvorming    vaststelling    bestemmingsplan      door    Zomer 2022
    gemeenteraad




                  Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   59 van 59




11      Projectcommunicatie


Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse


De belanghebbenden van dit project zijn onder te verdelen in de volgende groepen:
1.   woningzoekenden Kudelstaart
2.   dorpsraad
3.   omwonenden plangebied
4.   inwoners Kudelstaart (ivm optie 2e supermarkt)
5.   Hoorne Vastgoed Ontwikkeling en Roosdom Tijhuis als grondeigenaren plangebied

De omwonenden van het plangebied worden op verschillende momenten in het proces
betrokken bij het project en de planontwikkeling.

Het eerste officiële moment betreft de ter visie legging van deze ontwerp startnotitie en de
informatie avond die hierover mei/juni 2021 is gehouden. Een ieder kan zijn of haar
zienswijze geven ten aanzien van deze startnotitie en de voorgenomen ontwikkeling van het
plangebied. Vervolgens kan een ieder inspreken tijdens de besluitvorming over de
vaststelling van deze startnotitie.

Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde startnotitie en het hierbij behorende
inspraakverslag, zullen de plannen verder worden uitgewerkt in een ontwerp
bestemmingsplan en een ontwerp beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan vormt na
vaststelling door de gemeenteraad het toetsingskader voor de toetsing aan de redelijke eisen
van welstand.
Het Ontwerp Bestemmingsplan wordt vervolgens door het college ter visie gelegd voor een
periode van 6 weken. Tijdens deze periode zal er een 2e informatie avond zijn.
Uiteindelijk zal de gemeenteraad een besluit nemen over de vaststelling van het
bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan en de hierop ingediende zienswijzen /
bezwaren.




                   Startnotitie Hoofdweg Zuid - 18 oktober 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>