<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Co
O nn
   twc eepr tp SSTTAARRTTN
                         NOOTTIITTIIEE
                                                           Pagina   1 van 14
Startbaan 8



          Titel                    Startbaan 8
          Nummer                   Z- 18-038093
          Datum                    December 2018
          Portefeuillehoud         Wethouder F.C. Gordon
          er
          Projectmanager           G. Stienen
          Ambtelijk                J.A. de Poorter
          opdrachtgever
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   2 van 14




1.     Aanleiding

Deze Startnotitie beschrijft een initiatief om het kantoorpand aan de Startbaan 8 te slopen
en een nieuw appartementengebouw te bouwen met 139 appartementen. Daarnaast
wordt, in aansluiting op de Greenstartwoningen, een rij met 9 grondgebonden woningen
gerealiseerd. Minimaal 50% van het bouwplan wordt in het middeldure huursegment
aangeboden. Het nieuwe plan past niet in het vigerende bestemmingsplan. Door in te
stemmen met de Startnotitie stelt de gemeenteraad een ruimtelijk beleidskader vast
waaraan het plan moet voldoen en randvoorwaarden voor de uitwerking van het project.
In de volgende fase wordt het plan verder uitgewerkt en zal een planologische procedure
worden doorlopen. Door het vaststellen van deze Startnotitie hoeft de gemeenteraad geen
zogenaamde ‘verklaring van geen bedenkingen’ af te geven.

Het initiatief is door het college in behandeling genomen in de gemeentelijke quickscan
Startbaan 8 op 23 januari 2018.

1.2   Projectdoelstelling

Met de realisatie van een hoogwaardig appartementengebouw en een 9 tal grondgebonden
woningen met daarin minimaal 50% voor het middeldure segment - op het terrein van de
locatie Startbaan 8 wil het college van B&W invulling geven aan haar doelstellingen om
middeldure woningen in Amstelveen te realiseren en gelijktijdig leegstaande
kantoorpanden te saneren en niet-kansrijke kantoormeters aan de markt te onttrekken om
op die locatie een zinvolle nieuwe bestemming mogelijk te maken.

1.3   Plangebied en gebiedsbegrenzing




Het plangebied maakt deel uit van de wijk Keizer Karelpark en ligt tussen het nieuwe pand
‘De Keizer’ van Altera (aan de oostzijde; op de hoek Van der Hooplaan / Beneluxbaan), de
eengezinswoningen ‘Greenstart 2’ van Dura Vermeer (aan de westzijde), de Beneluxbaan
(aan de zuidzijde) en de Startbaan (aan de noordzijde). Aan de overzijde van de Startbaan
liggen sportvelden. De ontsluiting van het terrein vindt plaats op de Startbaan.

De werkzaamheden aan de Beneluxbaan voor de Amstelveenlijn hebben geen
consequenties voor dit project.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   3 van 14




De kavel bestaat uit 1 kadastraal perceel bekend sectie M, nummer 5066 en heeft een
oppervlakte van 8.744 m². De huidige bestemming, gedefinieerd in het bestemmingsplan
“Amstelveen Midden-West uit 2009”, is kantoordoeleinden met parkeren. Het
bestemmingsplan staat een kantoorgebouw toe van 21 meter hoog. Het bouwvlak mag
voor maximaal 60% worden bebouwd.

2.    Analyse huidige situatie

Startbaan 8 is een 4 laags kantoorgebouw met twee aaneengebouwde vleugels dat schuin
is gesitueerd achter de nieuwbouwwoningen die op Startbaan 10 medio 2018 zijn
opgeleverd en het appartementengebouw De Keizer van Altera die eveneens medio 2018 is
opgeleverd).
Het bestaande kantoorpand heeft een footprint van ca.1.560 m² met daaromheen 159
parkeerplaatsen. Het pand is gedeeltelijk verhuurd en komt in 2019 vrij van gebruik. Het
gebouw is qua parkeren zelfvoorzienend.




Het pand is goed bereikbaar per auto. Dichtstbijzijnde bushalte is Startbaan met een
rechtstreekse buslijn naar station Amsterdam Zuid. Het pand heeft een energielabel G
(rood, zeer onzuinig), is verouderd en heeft een technische installatie die aan vervanging
toe is. Verbouwen voor een nieuwe functie is geen optie, omdat de energetische kwaliteit
niet dan tegen zeer forse investeringen te verbeteren is en de inpandige plattegrond geen
goede indeling heeft voor een woonbestemming.

2.1     Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse

De volgende belanghebbenden zijn geïnformeerd over deze Startnotitie: direct
omwonenden aan de Startbaan/Snelliuslaan, Altera, eigenaar van naastgelegen
appartementengebouw, de sportverenigingen aan de overzijde van de Startbaan en het
wijkplatform Keizer Karelpark.
Deze belanghebbenden zijn in een participatieperiode in staat gesteld om hun reactie
kenbaar te maken op dit plan. De omgevingsvergunning staat daarnaast open voor
zienswijzen en beroep.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   4 van 14




2.2 Analyse vastgoed

De betrokken kavel is in eigendom van Maarsen en Zoon BV. De gehele ontwikkeling vindt
plaats op eigen terrein.

2.3      Stedenbouwkundige analyse

In de strook tussen de Startbaan en de Beneluxbaan stonden een aantal solitaire
kantoorgebouwen. Constatering was dat het lange termijn marktperspectief van deze
kantoren niet goed was. De eerste stap om deze strook te transformeren is ingezet met de
sloop van het Amstelveencollege aan Startbaan 12. Vervolgens zijn twee kantoren (Van der
Hooplaan 241 / Startbaan 10) gesloopt en vervangen door nieuwbouw met woningbouw.

Het is vanuit de ruimtelijke structuur van Amstelveen wenselijk om de ingezette
transformatie van deze strook af te maken. De wens voor behoud van werkgelegenheid
staat als vanzelfsprekend wel voorop. De ontwikkelaar is mede-eigenaar van het
kantoorpand De Gondel en zij geven alle huurders de mogelijkheid om te verhuizen naar
De Gondel. Ruimtelijk gezien streven wij naar eengezinswoningen in het centrale gebied en
appartementen als hoogteaccenten bij de kruisingen van de Beneluxbaan met de
Bovenkerkerweg en Van der Hooplaan. Door op deze plekken hoogteaccenten toe te staan
wordt de herkenbaarheid langs de Beneluxbaan vergroot en kunnen meer woningen
worden toegevoegd waaraan in Amstelveen grote behoefte is.

2.4    Woningbouwprogramma en doelgroep

De ontwikkelaar hanteert het volgende woningbouwprogramma als uitgangspunt voor de
ontwikkeling van Startbaan 8:

     139 (huur)appartementen, waarvan minimaal 50% in het middeldure huursegment;
     9 eengezinswoningen (uitgewerkt als bouwenvelop) voor verkoop, prijzen zijn nog niet
      bepaald;
     183 parkeerplaatsen (deels overdekt, deels op maaiveld).
Voor de (huur)appartementen geldt de volgende woningdifferentiatie:

                                        Omvang
segment              Huurprijs-niveau                Type woning        aantal    percentage
                                        woning

Laag middelduur      € 711 < € 900      50 - 60 m2   2-kamers               37         25%

Hoog middelduur      € 900 < € 1.100    60 - 70 m2   2- of 3-kamers         38         26%
Dure woningen        > € 1.100          60 - 70 m2   2- of 3-kamers         29         20%
Dure woningen        > € 1.100          70 - 90 m2   3- of 4-kamers         35         24%
eengezinswoningen                                                            9         6%
Totaal                                                                      148        100%

De 9 eengezinswoningen zijn nog niet uit-ontwikkeld. Waarschijnlijk worden dit
koopwoningen, de prijscategorie van deze woningen is nog onbekend. Met het realiseren
van 75 appartementen wordt voldaan aan de eis om minimaal 50% (van de 148 woningen)
in de middeldure sector te realiseren waarvan weer 50% in de lage middeldure categorie.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   5 van 14




Voorafgaand aan de planvorming heeft de ontwikkelaar onderzoek laten uitvoeren naar
bewonersdoelgroepen en hun woonwensen. Op basis van dit onderzoek zijn 139
appartementen ontworpen, variërend in omvang tussen 55 - 100 m2 gbo. Met dit
woningaanbod wordt vooral gericht op starters, young professionals en empty-nesters.
Hiermee wordt een forse bijdrage geleverd aan extra middeldure huurappartementen in de
stad, woningen waaraan in Amstelveen grote behoefte is. De doelgroep voor de
eengezinswoningen zijn met name jonge gezinnen.

2.5   Analyse openbare ruimte
Het groen langs de Startbaan maakt onderdeel uit van de wijkgroenstructuur. Het groen
langs de Beneluxbaan maakt onderdeel uit van de hoofdgroenstructuur. Uitgangspunt is
dat deze groenstructuren intact blijven. Het bouwinitiatief respecteert deze
groenstructuren.

2.6   Analyse verkeer
In en om het plangebied is beperkt parkeerruimte beschikbaar. Voorkomen moet worden
dat nieuwe ontwikkelingen onevenredig beslag leggen op de aanwezige parkeerruimte.
Langs de Startbaan aan de zuidzijde is geen mogelijkheid om parkeren in het straatprofiel
in te passen. Dat wordt mede veroorzaakt door de gebruiksbeperking die voortvloeit uit de
aanwezigheid van een hoofdtransportwaterleiding onder de Startbaan.
Een (eventuele) toename van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige
kantoorfunctie kan worden verwerkt door de hoofdontsluitingswegen Beneluxbaan en Van
der Hooplaan.

3.1     Juridisch planologisch kader

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Amstelveen Midden-West. Dit plan is
onherroepelijk sinds 2009. Een herziening is in voorbereiding voor 2019.

Het bestemmingsplan staat een kantoorgebouw toe van maximaal 21 m bouwhoogte. Het
bouwvlak is in beginsel de gehele kavel dat voor maximaal 60% bebouwd mag worden.
Het initiatief past niet in dit bestemmingsplan. Er is een wijziging van de functie, bouwvlak,
bouwhoogte en bebouwingspercentage nodig.




Kaart vigerend bestemmingsplan
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   6 van 14




3.2   Milieu en veiligheid

Bodem
Voor het onderhavige project geldt dat er een verkennend bodemonderzoek conform
NEN5740 nodig is.

Geluid
In de Wet geluidhinder zijn voorkeurswaarden vastgesteld. Als daar niet aan voldaan kan
worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te
stellen. De gemeenteraad van Amstelveen heeft de "Deelnota Hogere Waarden"
vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te
doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de
afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn: het heersende
geluidsniveau; het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau;
cumulatie en compensatie.

Er is extra onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de bestaande woonblokken met
het nieuwe appartementencomplex aan Startbaan 8 en zonder het bestaande kantoorpand.
Daaruit blijkt dat op de woningen in het zuidelijk blok de geluidbelasting ten gevolge van
de Beneluxbaan afneemt behalve bij de hoekwoning. Bij deze woning gaat de
geluidbelasting met 1 dB omhoog en wordt maximaal 49 dB. Voor de realisatie van de
reeds bestaande woonblokken aan Startbaan 10 is destijds een procedure hogere
grenswaarde doorlopen en is voor alle woningen in het zuidelijk blok een hogere waarde
van 50 dB (ten gevolge van de Beneluxbaan) verleend, dus ook voor de hoekwoning. De
gevelisolatie van de woningen is afgestemd op de verleende hogere waarde.

In de nieuwe situatie wordt de geluidbelasting ten gevolge van de Beneluxbaan op de
hoekwoning 49 dB, de verleende hogere waarde wordt daarmee niet overschreden. Ook de
gevelisolatie voldoet bij 49 dB op de gevel aan de eisen die daaraan in zo’n situatie uit een
oogpunt van goede ruimtelijke ordening kunnen worden gesteld.

Luchtkwaliteit
De ontwikkeling van voorgestelde woningbouwlocatie is ingevolge de 'Regeling niet in
betekenende mate bijdragen' aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate
bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Als NIBM-categorie is aangewezen een
woningbouwontwikkeling van maximaal 1500 woningen met één ontsluitingsweg. Met dit
project worden ca. 140 appartementen en 9 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt;
een luchtkwaliteit onderzoek is daarom niet nodig. Bovendien laat het zogenoemde
monitoringstool prognoses zien voor 2020, waaruit blijkt dat ter plaatse voldaan wordt aan
de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof.

Risicobronnen
Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een gasleiding, route vervoer
gevaarlijke stoffen, lpg-tankstation, een andere inrichting die valt onder het BRZO of
opslagplaats met gevaarlijke stoffen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of
plaatsgebonden risico is niet nodig.

Flora en Fauna
Dit flora&fauna-onderzoek is in opdracht van de ontwikkelaar uitgevoerd. De conclusie is
dat gezien de vrijwel geheel verharde en bebouwde situatie in het plangebied de huidige
potenties voor natuur laag zijn. Slechts enkele vogelsoorten die in binnenstedelijk groen
voorkomen, worden in het plangebied verwacht.

Vanuit ecologisch oogpunt word aanbevolen om de woningen geschikt te maken voor
vleermuizen, door het aanbrengen van 2cm brede stootvoegen, enkele inbouwkasten te
plaatsen voor de gierzwaluw en het geschikt maken van de nieuwbouw door het 1- 2
dakpannen hoger plaatsen van vogelschroot.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   7 van 14




Archeologie
Het overgrote deel van Amstelveen, waaronder ook het projectgebied, bestaat uit
verveend, drooggemaakt of met zand opgespoten gebied. Binnen dit gebied is de
archeologische verwachtingswaarde laag. Pas bij bodemroeringen dieper dan 30 cm onder
maaiveld en met een oppervlakte groter dan 10.000 m2 is archeologisch onderzoek nodig.
In dit geval is de kavel echter veel kleiner dan 10.000 m2.

Windhinderonderzoek
Er is een windhinderonderzoek uitgevoerd omdat de panden hoger zijn dan 30 meter. Dit is
een onderzoek met behulp van CFD (Computational Fluid Dynamics) software. Uit de
resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat het bouwplan geen significante
nadelige invloed heeft op het windklimaat bij de overige bestaande bebouwing rond het
gebouw. Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 6 bij de nota van beantwoording.

Bezonning
De initiatiefnemer heeft een bezonningstudie laten maken door Rijnboutt. Door Peutz is die
studie beoordeeld en onderzocht wat de effecten zijn van de geplande bebouwing op de
omgeving. Ook is het effect van de bebouwing op de ligweide van het zwembad aan de
overzijde van de Startbaan beoordeeld.
Uit het onderzoek blijkt dat er na 11 uur geen invloed meer van de nieuwbouw is op de
woningen of tuinen van omwonenden. De bezonning voldoet aan de TNO norm, die stelt
dat er sprake is van voldoende bezonning, als er minimaal twee uur zon op de woonkamer
van de woning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober.
Het buitenbad van de meerkamp is geopend van mei tot september. In deze periode wordt
de ligweide niet bereikt door de schaduw van de geplande nieuwbouw.
De bezonningsstudie is een bijlage bij de Nota van Beantwoording, zo ook de beoordeling
van Peutz.

Kabels en leidingen
Direct naast het projectgebied loopt een WRK-leiding (Watertransportmaatschappij Rijn-
Kennemerland). Deze leiding maakt deel uit van het totale WRK-systeem van leidingen en
waterwinstations. De bewuste leiding, WRK-II (2 x 1200mm), transporteert voorgezuiverd
water van het waterwinstation in Nieuwegein naar de Amsterdamse Waterleidingduinen.
Het tracé van de WRK-leiding loopt over de Startbaan. Om het beheer van deze leiding te
kunnen uitvoeren ligt aan weerszijden van de leiding een zakelijke rechtzone van 10
meter. Deze zone dient vrij te blijven van opstallen, ander gebruik en diepwortelend groen.
Het vigerende bestemmingsplan regelt deze beperkingen in de dubbelbestemming
'Leiding-Water'. Deze dubbelbestemming ligt deels op het te ontwikkelen perceel. Op deze
strook kunnen in het kader van dit project geen ontwikkelingen plaatsvinden.

De ontwikkelaar en ook de aannemer moet voor de start bouw een klic-melding doen om
de laatste informatie over kabels en leidingen te verzamelen. Dit onderzoek is niet nodig
voor de planologische procedure maar wordt wel zo vroeg mogelijk aangeraden.


3.3   Beleidskader
De volgende beleidskaders zijn voor het project van belang:

Woonagenda
Op 9 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Woonagenda Amstelveen 2015-2018
vastgesteld. De grootste opgave die in de nieuwe woonagenda wordt geformuleerd is te
zorgen voor voldoende woningen in het dure en middeldure segment als voorwaarde om
de doorstroming te stimuleren. Onderkend wordt dat, gezien de kosten die aan
transformatie zijn verbonden, dit een uitbreiding van de voorraad zal meebrengen in het
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   8 van 14




middeldure en dure segment, vooral in de huursector. Onderhavig initiatief past binnen de
uitgangspunten van de Woonagenda.

Motie “focus op middeldure huur” uit 2016
De gemeenteraad heeft in 2016 unaniem een motie aangenomen dat de focus bij
woningbouw en transformaties zou moet liggen bij middeldure huur- en koopwoningen. Dit
opdat starters en doorstromers aan een woning kunnen komen. Dit ondersteunt het beleid
van het college van doorstroming vanuit sociale huur. Daarnaast zijn huurwoningen in het
dure segment o.a. van belang voor de doorstroming en huisvesting van werknemers van
internationale bedrijven.

De motie roept het college op er naar te streven dat het percentage woningen in het dure
segment lager is dan 25% van het bouwvolume. En als het streefpercentage onder druk
staat, creatieve mogelijkheden te zoeken om meer middeldure huur of koop te realiseren
door flexibel om te gaan met geldend beleid, zoals parkeereisen, zónder daarbij afbreuk te
doen aan de gebruiks-en belevingswaarden, (groene) openbare ruimte en vanzelfsprekend
rekening houdend met direct omwonenden.

In het collegeakkoord heeft het college ingezet op 50% middeldure huur per project,
waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen lage middeldure en hoge middeldure
woningen. Het overzicht is conform dit onderscheid opgesteld. Hiermee wordt een bijdrage
geleverd aan extra middeldure huurappartementen in de stad.

Duurzaamheid
15 juni 2016 heeft de gemeenteraad de notitie “Aanpak duurzaamheid Amstelveen, slimme
keuzes voor de toekomst” vastgesteld. Daarin wordt ingezet op verduurzaming van de
bebouwde omgeving. Door de transformatie van een (deels) niet gebruikt kantoor naar
woningen met minimaal het energielabel A wordt een bijdrage geleverd aan deze
verduurzaming zonder extra ruimtegebruik. Sinds 1 juli 2018 kunnen geen
gasaansluitingen meer worden aangevraagd voor kleinverbruikers aansluitingen in
nieuwbouw.

Bijzondere aandacht is besteed aan duurzaamheid van de appartementen. De ontwikkelaar
investeert in een ‘gezonde’ woonomgeving. De appartementen worden “all electric”
gerealiseerd; Dit houdt dat de keukens worden voorzien van elektrische kookplaten en dat
de woningen zelf worden verwarmd middels individuele warmtepompen, aangesloten op
vloerverwarming. Alle daken worden belegd met zonnepanelen om op duurzame wijze
energie op te wekken. Met deze maatregelen zullen de appartementen worden opgeleverd
met Energielabel A.

Er wordt hoogwaardige isolatie toegepast en kozijnen met een hoge luchtdichtheid, om het
hitte-eiland effect te verminderen. Ventilatie van de woningen wordt CO2-geregeld
uitgevoerd zodat er niet meer wordt geventileerd dan nodig is. De algemene verlichting in
het gebouw wordt uitgevoerd in LED verlichting. In de uitwerking van het bouwplan zal
daarnaast nader worden onderzocht of in de gevels en/of balkons ook zonnecellen
geïntegreerd kunnen worden.

In de huidige situatie bestaat vrijwel het volledige omliggende terrein uit verhard
oppervlak. In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van groene half-verharding voor de
parkeervakken, Daarnaast worden plantvakken en bomen toegevoegd, waarmee wordt
bijgedragen aan een groen en regenbestendige omgeving. Verder is er aandacht voor
elektrische (deel)auto’s, elektrische fietsen en bijbehorende laad-voorzieningen.


Kantorenleegstand
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   9 van 14




Amstelveen heeft een grote kantorenvoorraad. Gelet op de toekomstige trends zal de
behoefte aan gebouwen alleen bestaand uit traditionele kantoorruimte verder afnemen.
Bestaande leegstaande kantoren, zeker wanneer deze gelegen zijn in of nabij woonwijken
en die niet-kansrijk zijn in de kantorenmarkt, kunnen makkelijker aan de voorraad worden
onttrokken. Daarmee ontstaan kansen om een andere invulling aan deze locaties te geven.

Schiphol
Het LIB kent regels met betrekking tot de maximaal toegelaten bouwhoogten in de
omgeving van Schiphol.
De hoogte kent twee belemmeringen t.o.v. N.A.P.:
        -  Max 38 NAP meter i.v.m. radar (bij overschrijding goedkeuring nodig van
           IL en T)
        -  Max 58 NAP meter i.v.m. veiligheid (bij overschrijding is een v.v.g.b.
           noodzakelijk op grond van art. 8.9 Wet luchtvaart)

Het peil voor het bouwinitiatief Van der Hooplaan ligt op -4 NAP. Met een voorziene
bouwhoogte van het project van 40,3 meter blijft het plan uit de uit het LIB voortvloeiende
maximale hoogte van 38 meter voor de radar Soesterberg. De bouwhoogte is dan 36,3
meter ten opzichte van NAP.

Structuurvisie Amstelveen 2025+
De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie
Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar
ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan
inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling
van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte
structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en
exploitatieplannen. Intensieve ruimtelijke ontwikkelingen en kantoorontwikkelingen
moeten rondom knooppunten van openbaar vervoer worden gerealiseerd. Bij bestaande
transformatieprojecten (zo mogelijk) zal ondergronds of onder gebouwen worden
geparkeerd en er wordt voorgesorteerd op elektrisch rijden. De structuurvisie wijst deze
kantorenstrook aan als transformatiezone.

Uitvoeringsprogramma Verkeer 2015 - 2018
De gemeente zet in op hoogwaardig openbaar vervoer en op het stimuleren van het
fietsverkeer. Het fietsnetwerk biedt volop kansen om de verkeersdruk te verminderen, de
leefbaarheid te vergroten en en passant de gezondheid van de Amstelveense inwoners en
werknemers te verbeteren. In dit project is een grote inpandige fietsenstalling opgenomen
waar twee fietsen per appartement kunnen worden gestald. Daarnaast is er een separate
berging waar fietsen kunnen worden opgeladen.

De Nota parkeernormen 2016
Parkeernormen zijn van belang in geval van nieuwbouw, verbouw of functiewijziging.
Maatwerk per situatie en per locatie blijft mogelijk. Voor woningen gelden de volgende
normen:
    - Woning < 100 m2 heeft 1,4 pp per woning;
    - Woning tussen 100 en 140 m2 heeft 1,7 pp per woning;
    - Woning > 140 m2 heeft 2 pp per woning;
       waarvan 0,3 voor bezoekers.
De ontwikkeling moet zelf voorzien in de parkeerbehoefte. Het voorgelegde initiatief kent
appartementen kleiner dan 100 m² .

Aangezien er een groot tekort aan middeldure woningen is in Amstelveen en omdat men
aan ontwikkelaars vraagt een substantieel deel (50-70%) in deze categorie te bouwen is
het college bereid de norm voor deze categorie te verlagen. De lagere parkeernorm (1,0 in
plaats van 1,4) is een tegemoetkoming (parkeerplaatsen kosten veel geld) en goed
verdedigbaar: middeldure appartementen zijn klein, de kans dat de bewoner(s) meer dan
één auto bezitten is vrij klein. Met het vaststellen van deze startnotitie door de raad stemt
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   10 van 14




de raad in met deze verlaagde parkeernorm voor de middeldure sector. Voldaan zal
moeten worden aan deze gewijzigde parkeernormen.
Daarnaast heeft Goudappel Coffeng, in opdracht van de ontwikkelaar, onderzoek gedaan
naar de parkeerbehoefte die hoort bij de bewonersdoelgroep voor de eengezinswoningen,
middeldure huurappartementen en dure huurappartementen. Zij baseren zich op landelijke
parkeerkengetallen en CBS statistieken over autobezit in Amstelveen. Er worden 185
parkeerplaatsen gerealiseerd, de conclusie van het onderzoek is dat 183 parkeerplaatsen
voldoende zijn. Dit rapport is toegevoegd bij de Nota van Antwoord.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling
In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in
het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling een onderbouwing op te nemen van de
behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk
maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het
bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen, met een onderlinge
ruimtelijke en functionele samenhang, sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
De voorgenomen ontwikkeling is een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt binnen stedelijk
gebied ontwikkeld en binnen de regio is de behoefte aan betaalbare woningen.

Structuurvisie Noord-Holland 2040 en provinciale ruimtelijke verordening
De provincie stuurt de ruimtelijke ontwikkelingen met een structuurvisie en een ruimtelijke
verordening. In het bestaande bebouwd gebied heeft de gemeente echter een zeer ruime
mate van beleidsvrijheid. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State is de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan c.q. is het
college bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een ‘grote afwijking’ niet aan
provinciaal beleid gebonden, maar dient daarmee wel rekening te worden houden. Dit
betekent dat het beleid in de belangenafweging dient te worden betrokken.

4.    Projectdefinitie
Het plan omvat het slopen van een kantoorpand van 4 bouwlagen en het op dezelfde kavel
realiseren van een nieuw appartementengebouw van 13 bouwlagen (Begane grond en 12
verdiepingen) met daarin totaal 139 appartementen met een overdekte parkeerlaag.
Daarnaast komen 9 eengezinswoningen die aansluiten bij het reeds gerealiseerde plan aan
de Startbaan 10 en 12. Het buitenterrein wordt ingericht als parkeerterrein c.q.
verblijfsgebied.

5.1     Randvoorwaarden

Stedenbouw
Stedenbouwkundig voldoet het plan aan de eisen van inpassing in de bebouwingsstructuur
van de Van der Hooplaan en de Startbaan. De Beneluxbaan kan, vanuit de ruimtelijke
structuur van Amstelveen, een ruimtelijke drager zijn van hogere bebouwing. Door langs
de Beneluxbaan hoogteaccenten toe te staan wordt de herkenbaarheid van de
Beneluxbaan en de herkenbaarheid van de wijkontsluitingswegen/afslagen aan de
Beneluxbaan vergroot.
Door het volume van het woongebouw af te bouwen van 13 bouwlagen aan de oostzijde
tot 4 bouwlagen aan de zijde van de Startbaan 10 sluit het gebouw aan op zowel de
hoogbouw van De Keizer als op de eengezinswoningen van Greenstart. Tussen het nieuwe
woonbouw en de eengezinswoningen is ruimte gecreëerd voor een logische overgang. Het
ontwerp van Rijnboutt architecten heeft de naam “De Connectie” gekregen. De Connectie
fungeert als een schakel tussen de hoog- en laagbouw. Bijgevoegd enkele massastudies
van de architect.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                        Pagina     11 van 14




Woningbouwprogramma
Als minimale eis is vanuit de gemeente meegegeven dat minimaal 50% in het middeldure
segment moet worden gerealiseerd. Dat zijn woningen tussen € 711- € 900 (lage
middeldure woningen) en tussen € 900 – €1.100 (hoge middeldure huur) per maand.

Verkeer en Parkeren
Voor woningen gelden de volgende normen:
    - Woning < 100 m2 heeft 1,4 parkeerplaats per woning
    - Woning tussen 100 en 140 m2 heeft 1,7 parkeerplaats per woning
Woning > 140 m2 heeft 2 parkeerplaatsen per woning
Uitgaande van een norm van 1 bij middeldure woningen zijn er conform onderstaand tabel
minimaal 183 parkeerplaatsen nodig. Er worden 185 parkeerplaatsen gerealiseerd.

                                               benodigd aantal
                        aantal   parkeernorm                             gerealiseerd
                                               parkeerplaatsen
middelduur               75             1                         75
Vrije sector < 100 m2    64            1,4                       89,6        156
eengezinswoning
                          9             2                         18
(koop) > 140 m2                                                                     29
                                                                 183               185

Tijdens de inloopavond zijn 196 parkeerplaatsen getoond, 11 meer dan nu is aangeven. De
vrijgekomen ruimte is ingericht met bomen, groen en een speelterrein.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   12 van 14




De ontwikkelaar heeft Goudappel Coffeng onderzoek laten doen naar de
verkeersafwikkeling op de Van der Hooplaan en de parkeerbehoefte die hoort bij de
bewonersdoelgroep voor de eengezinswoningen, middeldure huurappartementen en de
vrije sector huurappartementen. Op basis van landelijke parkeerkengetallen en CBS
statistieken over autobezit in Amstelveen is daartoe volgens Goudappel Coffeng juiste
parkeernorm bepaald. De parkeernorm bestaat uit een bezoekersnorm en een
bewonersnorm, conform de tabel op de volgende pagina.


                                  aantal:        bewoner:    bezoek:
eengezinswoning (koop)                      9          1,4          0,3
huurappartement (vrije sector)              65         1,3          0,3
huurappartement (middenhuur)                74         0,9          0,3

Aan de hand van aanwezigheidspercentages is vervolgens de parkeerbehoefte per moment
van de week bepaald. Het drukste moment is de avond met 183 parkeerplaatsen
(uitgaande van dubbelgebruik van de parkeerplaatsen). Deze 183 komt overeen met het
aantal conform de gemeentenorm die anders is dan de CROW norm. Met 183
parkeerplaatsen wordt voorzien in de parkeerbehoefte van alle nieuwe woningen
Op basis van het nieuwe programma (en de berekende parkeerbehoefte) is berekend wat
de effecten zijn op de verkeersafwikkeling op de Startbaan en het kruispunt Van der
Hooplaan – Startbaan. Peutz concludeert dat er – zowel in de referentie- als in de
plansituatie – sprake is van een acceptabele cyclustijd (< 90 seconden). Bovendien zijn de
verschillen in wachtrijen- en tijden zeer beperkt. Het hele rapport is opgenomen als bijlage
bij de Nota van Beantwoording. Hierbij merken we op dat het rapport rept over 74
middeldure huurappartementen en 65 huurappartementen in de vrije sector, dat moeten er
75 respectievelijk 64 zijn.

De hoofdontsluiting van het appartementengebouw blijft voor autoverkeer gelegen aan de
Startbaan. De 9 grondgebonden woningen zijn nog niet uitgewerkt en zullen moeten
voldoen aan de norm.

Het parkeren voor het appartementengebouw vindt plaats op eigen terrein. Deze
parkeerplaats is ook toegankelijk voor de bezoekers van het appartementengebouw.

Het openbare gebied tussen de laagbouwwoningen van Startbaan 8 en de woningen aan
Startbaan 10 moet bestaan uit een volwaardige woonstraat met stoepen, (haaks) parkeren
en bomen.

Bij de uitwerking van het plan moet gekeken worden naar de benodigde opstelruimte en
bochtstralen voor auto’s wanneer zij de Startbaan op willen draaien. Aanpassingen op deze
weg en schade aan de openbare ruimte dient door de initiatiefnemer te worden hersteld.
Aandachtspunt bij de aansluiting van het plangebied op de Startbaan is de in de berm van
de Startbaan gelegen hogedrukwaterleiding. Deze dient op het aansluitpunt van het
perceel “overkluisd” te zijn . Deze overkluizing dient te worden goedgekeurd door de
leidingbeheerder. Voor de inrichting van de buitenruimte is de “LIOR, vastgesteld op 27
maart, van toepassing.

Groen en openbare ruimte
De gemeentelijke groenstructuren - in het openbaar gebied - blijven gehandhaafd.
Uitgangspunt is dat zo mogelijk bestaande goede bomen op het huidige terrein worden
gespaard, of in elk geval te zorgen voor een groene aankleding van het te maken
parkeerterrein voor de appartementen met bomen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   13 van 14




De vuilcontainers van de woningen worden geplaatst op openbaar gebied zodat ze
bereikbaar zijn voor de gemeentelijke ophaaldienst. Zoals aangegeven is voor de inrichting
van de buitenruimte de “LIOR, vastgesteld op 27 maart, van toepassing. Daarnaast dient
de waterhuishouding goed te worden uitgewerkt; dit geldt voor de afwatering maar ook
voor het aandeel oppervlaktewater dat nodig is. Er mag geen water worden gedempt.

Speelplaats
Tijdens de inloopavond hebben meerdere mensen uit de recent gebouwde wijk Startbaan
10 en 12 (Greenstartwoningen) aangegeven dat het huidige speelterrein aan de
Snelliuslaan te klein is. Ze hebben verzocht nog een speelterrein te maken.
De gemeente heeft beleid ten aanzien van loopafstanden tot speelterreinen. Het
speelterrein aan de Snelliuslaan ligt binnen de norm van 150 meter. Naar aanleiding van
de gemaakte opmerkingen hebben we wel het inrichtingsplan aangepast zodat er een
gebiedje ingericht kan worden met groen en speeltoestellen.

6.   Financiën

Voor de ontwikkeling van het plan voor Startbaan 8 is een voorovereenkomst gesloten.
Ook sluiten de exploitant en de gemeente Amstelveen een anterieure overeenkomst tot
kostenverhaal. In principe komen alle kosten die samenhangen met de ontwikkeling voor
rekening van de ontwikkelaar. Daarmee is kostenverhaal verzekerd en is het opstellen van
een exploitatieplan niet nodig. Ook is geen sprake van aanvullende locatie-eisen welke in
een exploitatieplan moeten worden vastgelegd. Het project wordt opgenomen in de
‘actualisering grondexploitaties ultimo 2018’.


7.      Planproducten en planning

Na vaststelling van de Startnotitie kan de omgevingsvergunning worden ingediend.
De planning ziet er als volgt uit.

Product                                      Planning
Startnotitie vaststellen raad                Februari 2019
Anterieure overeenkomst                      Maart 2019


8.   Projectcommunicatie

De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over publiekrechtelijke
aangelegenheden. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het organiseren van
voldoende draagvlak bij direct omwonenden en andere belanghebbenden. De
communicatie van de initiatiefnemer duurt, inclusief communicatie tijdens de bouw, voort
tot en met de oplevering van het project. Op 25 september 2018 hebben de gemeente en
de ontwikkelaar een inloopavond georganiseerd. Deze bijeenkomst werd bezocht door ca
60 personen waarvan een deel op zoek was naar een appartement en deel omwonenden
was met zorgen of bezwaren.

Tijdens de inloopavond en in de reactietermijn van 2 weken zijn de bewoners/
belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om een reactie te geven.
De reacties hadden met name betrekking op de massa, privacy, speelterrein,
verkeersafwikkeling op de Van der Hooplaan en de parkeerdruk. Deze reacties zijn
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                               Pagina   14 van 14




beantwoord in de bijgevoegde nota van beantwoording en verwerkt in deze Startnotitie. De
raad kan haar besluit nemen waarbij ze de participatiereacties kunnen meewegen.
Nadat het college heeft ingestemd met de nota van beantwoording krijgen indieners van
een zienswijze de nota van beantwoording toegestuurd en tegelijkertijd worden ze
geïnformeerd dat ze kunnen inspreken bij de raadscommissie RWN.

Deze Startnotitie is een ruimtelijk kader waardoor een verklaring van geen bedenkingen
(Wabo) van de gemeenteraad niet nodig is. Het college van B&W is daarmee in staat om
de omgevingsvergunning zelfstandig af te handelen.

Wanneer de raad haar besluit over de Startnotitie heeft genomen wordt de
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan verder in procedure gebracht.
Deze planologische procedure kent een wettelijke tervisielegging met de mogelijkheid tot
het indienen van zienswijzen voorafgaand aan het besluit tot verlenen van de vergunning.
Dit is het volgende moment dat personen kunnen inspreken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>