<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>CT
S oA
   ncReTpNtOSTTIA
                TRIE
                   TNOTITIE
                                                  Pagina   1 van 22
Startbaan 8    16



       Titel              Startbaan 16
       Nummer
       Datum              Mei 2019
       Portefeuillehoud   Wethouder F.C. Gordon
       er
       Projectmanager     J. Koch
       Ambtelijk          J.A. de Poorter
       Opdrachtgever
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   2 van 22




1.     Aanleiding

Deze Startnotitie beschrijft een initiatief om het kantoorpand aan Startbaan 16 te slopen
en een half-verdiepte parkeergarage met daarop zeven woontorens te realiseren met in
totaal 549 appartementen. De gebouwen worden gerealiseerd in een groene setting
bovenop een halfverdiepte parkeergarage. In de plannen komt circa 82 procent van de
woningen ten goede aan het middeldure segment. Dit segment richt zich op betaalbare
huur- en koopwoningen voor de middeninkomens.

Het nieuwe plan past niet in het vigerende bestemmingsplan. Door in te stemmen met de
Startnotitie stelt de gemeenteraad een ruimtelijk beleidskader vast waaraan het plan moet
voldoen en randvoorwaarden voor de nadere uitwerking van het project. In de volgende
fase wordt het plan verder uitgewerkt en zal een planologische procedure worden
doorlopen.

Het initiatief is door het college in behandeling genomen in de gemeentelijke quickscan
Startbaan 16 op 22 januari 2019.


1.2   Rol van de startnotitie

Een Startnotitie loopt vooruit op de procedure voor een bestemmingsplanwijziging óf de
procedure voor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. In dit
geval is gekozen voor de eerste optie omdat langs die weg de verschillende categorieën
van woningen in het middeldure segment kunnen worden geregeld en publiekrechtelijk
kunnen worden vastgelegd. De recent door de gemeenteraad vastgestelde ‘Verordening
doelgroepen woningbouw 2018’ biedt daarvoor de wettelijke basis en deze zal in het
bestemmingsplan van toepassing worden verklaard.

De Startnotitie geeft het ruimtelijk kader en de randvoorwaarden op basis waarvan de
initiatiefnemer zijn bouwplan nader kan uitwerken, welk plan vervolgens de basis vormt
voor het op te stellen bestemmingsplan. De Startnotitie geeft inzicht in alle ruimtelijke
raakvlakken en maatschappelijke en financiële overwegingen waar het project mee te
maken heeft of kan hebben, en of het op die basis haalbaar is om verder te gaan met het
project. Daarnaast vervult de ontwerp Startnotitie een belangrijke rol bij de participatie
van ingezetenen en belanghebbenden.
Nadat het college heeft ingestemd met de ontwerp Startnotitie, wordt deze voor een
periode van vier weken ter inzage gelegd. In dat verband wordt iedereen in de gelegenheid
gesteld een reactie naar voren te brengen. De vragen en opmerkingen van
belanghebbenden worden door het college van een antwoord voorzien en tezamen met de
Startnotitie ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. De raad zal het resultaat
van de participatie meewegen in de besluitvorming.

Door vervolgens in te stemmen met de definitieve Startnotitie stelt de raad het ruimtelijk
kader voor de nadere uitwerking van het plan door de initiatiefnemer vast.


1.3   Projectdoelstelling

Met de realisatie van het in de aanleiding genoemde programma geeft het college van
B&W uitvoering aan haar beleidsmatige doelstelling om middeldure woningen in
Amstelveen te realiseren. Ook wordt een bijdrage geleverd aan het terugbrengen van de
voorraad kansarme kantoormeters.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   3 van 22




1.4    Plangebied en gebiedsbegrenzing

Het plangebied maakt deel uit van de wijk Keizer Karelpark en ligt tussen Startbaan aan de
noordzijde, de woningontwikkeling ‘Greenstart’ aan de oostzijde, de Beneluxbaan aan de
zuidzijde en een gemeentelijke kavel aan de westzijde. Deze kavel wordt op dit moment
onderzocht als toekomstige woningbouwlocatie.




Verder ten oosten van de locatie ligt de recente woningontwikkeling ‘De Keizer’ van Altera
Vastgoed N.V. en wordt Startbaan 8 herontwikkeld tot 149 woningen door Maarsen en
Zoon B.V.

De kavel bestaat uit één kadastraal perceel, bekend als kadastrale gemeente Amstelveen,
sectie M, nummer 5064, en heeft een oppervlakte van 24.906 m². De locatie heeft thans
een kantoorbestemming, zoals geregeld in het bestemmingsplan “Amstelveen Midden-
West” dat in 2009 onherroepelijk is geworden. De bestemming staat een kantoorgebouw
toe met een maximale bouwhoogte van 21 meter. Het bouwvlak mag voor maximaal 60%
worden bebouwd.

2.    Analyse huidige situatie

De locatie aan de Startbaan 16 wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een 3-laags
kantoorgebouw met plaatselijk een bouwhoogte van 20 meter boven het maaiveld. De
buitenruimte van het bestaande gebouw is grotendeels ingericht als parkeerterrein.

Het bestaande kantoorgebouw heeft een footprint van circa 6.074 m². Het pand is
gedeeltelijk verhuurd en komt eind 2019 vrij van gebruik.

Ten oosten van de locatie zijn de eengezinswoningen van het project Greenstart gelegen.
Ten westen van de locatie ligt een kavel van de gemeente Amstelveen, die momenteel
gebruikt wordt als parkeerterrein voor het kantoor op Startbaan 16.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   4 van 22




De locatie is goed bereikbaar per auto. De dichtstbijzijnde bushalte is de halte Boven-
kerkerweg langs de gelijknamige weg ten westen van het plangebied, met een recht-
streekse buslijn naar station Amsterdam Zuid. De halte Poortwachter van de Amstel-
veenlijn bevindt zich op circa één kilometer loopafstand van Startbaan 16.




2.1    Omgevingsanalyse/krachtenveldanalyse

De volgende belanghebbenden zullen actief worden geïnformeerd over deze Startnotitie:
de direct omwonenden aan de Startbaan/Snelliuslaan, de omwonenden aan de zuidzijde
van de Beneluxbaan voor zover gelegen binnen een straal van 100 meter, de bewoners van
de Wimbledonparkflat, Maarsen en Zoon BV de eigenaar/ontwikkelaar van de locatie
Startbaan 8, Altera Vastgoed NV., de eigenaar van appartementengebouw De Keizer op de
hoek met de Van der Hooplaan, de sportverenigingen aan de overzijde van Startbaan en
het wijkplatform Keizer Karelpark.
Deze partijen zullen actief worden gewezen op de mogelijkheid om in het kader van de
participatie een reactie op het plan kenbaar te maken. Anderen kunnen via de publieke
berichtgeving kennis nemen van de participatiemogelijkheid.

2.2    Analyse vastgoed

De betrokken kavel is in eigendom van Startbaan Sub BV. De gehele ontwikkeling vindt
plaats op eigen terrein.

Het bestaande kantoorgebouw heeft een energielabel E (onzuinig), is verouderd en heeft
een technische installatie die aan vervanging toe is. Verbouwen voor een nieuwe functie is
geen reële optie, omdat het verbeteren van de energetische kwaliteit een zeer forse en
onrendabele investering vergt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   5 van 22




2.3      Stedenbouwkundige analyse

In de strook tussen de Startbaan en de Beneluxbaan stond in het verleden een aantal
solitaire kantoorgebouwen. De constatering was dat het lange termijn marktperspectief
van deze kantoren niet goed meer was. De eerste stap om deze strook te transformeren is
ingezet met de sloop van het Amstelveencollege aan Startbaan 12 en de realisatie van een
woningbouwplan met eengezinswoningen. Vervolgens hebben twee kantoorgebouwen (Van
der Hooplaan 241 / Startbaan 10) plaatsgemaakt voor woningbouw. Ook het nabijgelegen
kantoorpand Startbaan 8 zal op korte termijn plaatsmaken voor woningbouw.

Het is vanuit de ruimtelijke structuur van Amstelveen wenselijk om de ingezette
transformatie van deze strook af te maken. De wens voor behoud van werkgelegenheid
staat als vanzelfsprekend wel voorop. De aan Hewlett Packard gelieerde huurders die
momenteel het pand bezetten, zullen zich elders in Amstelveen gaan huisvesten.

In de stedenbouwkundige opzet van het plan wordt rekening gehouden met de omringende
bebouwing. Zo wordt er aan de zijde van de eengezinswoningen van project ‘GreenStart’
een volume van maximaal drie lagen gerealiseerd, en zal de bouwhoogte oplopen tot circa
10 bouwlagen aan de westzijde van de locatie.
Op deze wijze wordt er enerzijds aangesloten op de omliggende eengezinswoningen en
wordt anderzijds de herkenbaarheid langs de Beneluxbaan vergroot. Bovendien worden er
woningen toegevoegd waaraan in Amstelveen een grote behoefte is.

2.4      Woningbouwprogramma en doelgroep

De ontwikkelaar heeft in de voorbereiding van het project onderzoek laten uitvoeren naar
de lokale woningmarkt voor zowel huur- als koopwoningen. Het doel van het onderzoek is
om de actuele trends en ontwikkelingen in kaart te brengen en inzicht te verkrijgen in de
verschillende bewonersdoelgroepen en woonwensen.

Op basis daarvan worden de volgende twee woningbouwprogramma’s reëel en haalbaar
geacht. Beide programma’s voldoen aan het gemeentelijke woonbeleid en aan de ambities
die de gemeente stelt ten aanzien van het aandeel middeldure woningen in nieuwbouw-
projecten.

De twee woningbouwprogramma’s, zoals deze hieronder worden onderscheiden in variant
A en B, verschillen ten aanzien van de precieze woningdifferentiatie. Beide programma’s
voorzien in de bouw van in totaal 549 gestapelde woningen. De genoemde percentages en
oppervlakten gelden als ambitie en kunnen gaandeweg de uitwerking van het plan nog
enigszins wijzigen.

VARIANT A.


                                                                                   Minimum
Segment                Huurprijsniveau    Omvang       Type woning       Aantal
                                                                                  Percentage


Lage middeldure huur   € 711 < € 900*     45 – 64 m2   ≥ 1 slaapkamer    ≥ 308       56%

Hoge middeldure huur   € 900 < € 1.100*   60 – 85 m2   ≥ 2 slaapkamers   ≥ 104       19%
Middeldure koop        < € 363.000**      62 – 63 m2   ≥ 1 slaapkamer    ≥ 38        7%
Dure koop                                              ≥ 2 slaapkamers   ≤ 99        18%
Totaal                                                                    549
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                        Pagina   6 van 22




*        Kale huur, inclusief 1 parkeerplaats prijspeil 1-1-2018
**       Inclusief 1 parkeerplaats, prijspeil 1-1-2018

Het woningbouwprogramma van variant A bestaat uit 82% middeldure woningen, en
voorziet in een verdeling van 75% middeldure huurwoningen en 7% middeldure
koopwoningen. De nadruk ligt met name op het (lage) middeldure huursegment.

VARIANT B.


                                                                                           Minimum
Segment                   Huurprijsniveau      Omvang          Type woning       Aantal
                                                                                          Percentage


Lage middeldure huur      € 711 < € 900*       45 – 64 m2      ≥ 1 slaapkamer    ≥ 267       49%

Hoge middeldure huur      € 900 < € 1.100*     62 – 85 m2      ≥ 2 slaapkamers   ≥ 88        16%
Middeldure koop           < € 363.000**        62 – 64 m2      ≥ 1 slaapkamer    ≥ 104       19%
Dure koop                                                      ≥ 2 slaapkamers   ≤ 90        16%
Totaal                                                                            549


*        Kale huur, inclusief 1 parkeerplaats prijspeil 1-1-2018
**       Inclusief 1 parkeerplaats, prijspeil 1-1-2018

Het woningbouwprogramma van variant B bestaat uit 84% middeldure woningen, en
voorziet in een verdeling van 65% middeldure huurwoningen en 19% middeldure
koopwoningen. In deze variant is de focus op de woningen in het lage middeldure
huursegment (-7%) en het hoge middeldure huursegment (-3%) enigszins verschoven
naar het middeldure koopsegment (+12%).

Beide varianten voorzien in een gevarieerd woningbouwprogramma met een relatief groot
aantal woningen dat beschikt over ten minste twee slaapkamers. Dit aantal is in beide
varianten 475 van de 549 woningen, oftewel ruim 86% van het totale programma. De
woningen hebben altijd minimaal één slaapkamer. Er worden in beide gevallen geen
studio’s gerealiseerd.

De gemeenteraad wordt bij het vaststellen van de Startnotitie gevraagd een keuze te
maken uit de beide varianten van het woningbouwprogramma.

Voor de middeldure huurwoningen geldt dat de huurindexatie en de instandhoudingtermijn
van toepassing is, zoals geregeld in de ‘Verordening doelgroepen woningbouw 2018’. Voor
de middeldure koopwoningen zal een zelfbewoningplicht van toepassing zijn met als doel
om speculatie tegen te gaan.

Met het beoogde woningaanbod wordt vooral gericht op starters, young professionals,
jonge gezinnen en empty nesters. Hiermee wordt een forse bijdrage geleverd aan extra
middeldure appartementen in de stad, woningen waaraan in Amstelveen een grote
behoefte bestaat.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   7 van 22




2.5    Analyse openbare ruimte

Het groen langs de Startbaan maakt deel uit van de wijkgroenstructuur. Het groen langs de
Beneluxbaan is onderdeel van de hoofdgroenstructuur van de stad. Beide groenstructuren
moeten worden gerespecteerd.

Het openbare groen langs de Startbaan bestaat uit een grasberm tussen de rijbaan en het
fietspad, en langs de noordzijde een bomenrij in het gras. Het zicht op de sportvelden is
afgeschermd door een opgaande groensingel met daarachter een sloot. Aan de zuidzijde
van de weg ontbreken bomen vanwege beperkingen door de watertransportleiding van
Waternet.

De groenstrook met bomen en struiken tussen de sloot langs het terrein van Startbaan 16
en de Beneluxbaan ontneemt grotendeels het zicht op het verkeer van de Beneluxbaan.
Daarnaast heeft de strook ook een ecologische waarde als onderdeel van de oostwest-
verbinding door de stad en sluit aan op de strook structureel groen langs de Boven-
kerkerweg. Deze beplanting is waardevol en moet worden gehandhaafd.

De Startbaan is een relatief brede asfaltweg met een vrij liggend fiets- en voetpad. Het
profiel is in het verleden ontstaan vanuit een belangrijke verkeersfunctie, maar is nu als
30km straat eigenlijk te breed. Idealiter zou de weg moeten worden omgevormd naar een
smallere klinkerweg.

Op het terrein van Startbaan 16 staan geen waardevolle bomen die vermeld zijn op de
gemeentelijke lijst met waardevolle bomen en waarvoor een kapvergunning vereist is.
Langs de rand van het terrein staat een rij flinke essen en aan de westzijde van het
gebouw staan enkele grotere bomen, die de moeite waard lijken om te worden opgenomen
in een nieuw plan.

Door middel van de realisatie van een halfverdiepte parkeergarage wordt er een groen
verhoogd maaiveld gecreëerd waar zowel bewoners als bezoekers gebruik van kunnen
maken. Er zal op de locatie ruimte zijn voor de aanleg van een kinderspeelplaats of
moestuintje. Tevens zal de waterpartij tussen de locatie en de Beneluxbaan vergroot
worden.

2.6    Analyse verkeer

De parkeerbehoefte kan volledig worden voorzien op de planlocatie. De parkeerplaatsen
voor bewoners zullen gerealiseerd worden in een halfverdiepte parkeergarage en
bezoekers kunnen op het maaiveld van de locatie parkeren.

In en om het plangebied is beperkt parkeerruimte beschikbaar. Voorkomen moet worden
dat nieuwe ontwikkelingen beslag leggen op de aanwezige parkeerruimte. Langs de
Startbaan aan de zuidzijde is geen mogelijkheid om parkeren in het straatprofiel in te
passen. Dat wordt mede veroorzaakt door de gebruiksbeperking die voortvloeit uit de
aanwezigheid van een hoofdtransportwaterleiding onder de weg.


3.1    Juridisch planologisch kader

Het plangebied valt in het thans vigerende bestemmingsplan Amstelveen Midden-West. Dit
plan is onherroepelijk sinds 2009. Een herziening is in voorbereiding voor 2019.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                                                   Pagina   8 van 22




Het bouwvlak is in beginsel de gehele kavel dat voor maximaal 60% bebouwd mag
worden. Het initiatief past niet in dit bestemmingsplan. Er is een wijziging van de functie,
bouwvlak, bouwhoogte en bebouwingspercentage nodig.




Plankaart vigerend bestemmingsplan

3.2              Milieu en veiligheid

Bodem
Voor het onderhavige project geldt dat er een verkennend bodemonderzoek conform
NEN5740 nodig is. In maart 2018 is een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740
uitgevoerd door Stantec. In het onderzoek wordt aangegeven dat de bij graafwerkzaam-
heden vrijkomende grond een beperkt hergebruik kent, vanwege de aard en concentraties
van de in de grond aanwezige stoffen. Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek
wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Geluid

      -   Nieuwe geluidgevoelige gebouwen

In de Wet geluidhinder zijn voorkeurswaarden vastgesteld. Als daar niet aan voldaan kan
worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te
stellen. De gemeenteraad van Amstelveen heeft de "Deelnota Hogere Waarden"
vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te
doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de
afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn: het heersende
geluidsniveau; het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau;
cumulatie en compensatie.

Het tussentijds onderzoek naar geluid laat zien dat de geluidsdruk op de omliggende
woningen zal afnemen ten gevolge van de ontwikkeling. Het definitieve onderzoek naar
geluid zal als onderbouwing worden bijgevoegd bij het latere ontwerp van het
bestemmingsplan.

      -   Bestaande geluidgevoelige gebouwen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   9 van 22




Ook zal een geluidsonderzoek moeten worden uitgevoerd naar de aanwezige woningen in
de omgeving van het plangebied. De vraag is of er voor deze woningen een andere
geluidsituatie ontstaat wanneer het bestaande kantoorgebouw wordt vervangen door
meerdere woonblokken.

Luchtkwaliteit
De ontwikkeling van voorgestelde woningbouwlocatie is ingevolge de 'Regeling niet in
betekenende mate bijdragen' aangewezen als een categorie die niet in betekenende mate
bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Als NIBM-categorie is aangewezen een woning-
bouwontwikkeling van maximaal 1500 woningen met één ontsluitingsweg. Met dit project
worden ca. 550 appartementen mogelijk gemaakt; een luchtkwaliteit onderzoek is daarom
niet nodig. Bovendien laat het zogenoemde monitoringstool prognoses zien voor 2020,
waaruit blijkt dat ter plaatse voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en
fijnstof.

Flora en Fauna
In mei 2018 is een Flora en Fauna Quickscan uitgevoerd door De Bouwecoloog. Op basis
van de resultaten van het onderzoek is geconcludeerd dat er op de locatie Startbaan 16
geen beschermde planten en geen vaste rust- of verblijfplaatsen of essentiële leefgebieden
van beschermde diersoorten aanwezig zijn. De voorgenomen werkzaamheden zullen
daarom geen effect hebben op de beschermde ecologische waarden. Op basis van de
Quickscan is geconcludeerd dat er geen nader onderzoek en geen ontheffing van de Wet
Natuurbescherming nodig is.

Archeologie
Het overgrote deel van Amstelveen, waaronder ook het projectgebied, bestaat uit
verveend, drooggemaakt of met zand opgespoten gebied. Binnen dit gebied is de
archeologische verwachtingswaarde laag. Bij bodemroeringen dieper dan 30 cm onder
maaiveld en met een oppervlakte groter dan 10.000 m2 is archeologisch onderzoek nodig.
Omdat de kaveloppervlakte groter dan 10.000 m2 is, zal er een archeologisch onderzoek
uitgevoerd worden. De resultaten van dit onderzoek worden begin mei 2019 verwacht.

Risicobronnen
Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een route voor het vervoer van
gevaarlijke stoffen, een lpg-tankstation, of een andere inrichting die valt onder het BRZO
of opslagplaats met gevaarlijke stoffen. Nader onderzoek naar het groepsrisico of
plaatsgebonden risico is voor deze aspecten niet nodig.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   10 van 22




Het westelijk deel van de ontwikkelingslocatie ligt echter wel binnen het invloedsgebied
van een hogedruk aardgasleiding (40 bar).

In de voorbereiding van het benodigde planologische besluit zal de eventuele toename van
het groepsrisico moeten worden verantwoord.

Windhinderonderzoek
Het tussentijdse onderzoek naar het windklimaat laat zien dat er vooralsnog geen
windhinder zal plaatsvinden in het binnengebied van het plan. Het definitieve onderzoek
naar de windhinder zal als onderbouwing worden bijgevoegd bij het latere ontwerp van het
bestemmingsplan.

Bezonning
DGMR heeft een bezonningsonderzoek uitgevoerd, waarbij is gekeken naar de effecten van
de geplande ontwikkeling op de omliggende locaties. Daaruit is gebleken dat er binnen
gegeven stedenbouwkundige randvoorwaarden een bouwplan kan worden vormgegeven
dat slechts in zeer beperkte mate effecten oplevert voor de naastgelegen eengezins-
woningen van Greenstart en de Wimbledonparkflat. De verwachte schaduwvorming valt
daarmee ruimschoots binnen de TNO richtlijn.

Deze studie is geactualiseerd naar aanleiding van de inspraak, waarbij onder meer
rekening is gehouden met de gewijzigde stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de
bebouwing aan de zijde van de Snelliuslaan. Daarbij wordt een bebouwingsvrije afstand
van minimaal 27 meter aangehouden tot de gevel van de erker van de bestaande woning
aan de Snelliuslaan 12T. De nieuwe onderzoeksresultaten wijzen uit dat de
schaduweffecten op woningen van Greenstart verder afnemen en vrijwel nihil zijn. Het
definitieve bezonningsonderzoek zal als onderbouwing worden bijgevoegd bij het
toekomstige ontwerp van het bestemmingsplan.

Kabels en leidingen
Direct naast het projectgebied loopt een WRK-leiding (Watertransportmaatschappij Rijn-
Kennemerland). Deze leiding maakt deel uit van het totale WRK-systeem van leidingen en
waterwinstations. De bewuste leiding, WRK-II (2 x 1200mm), transporteert voorgezuiverd
water van het waterwinstation in Nieuwegein naar de Amsterdamse Waterleidingduinen.
Het tracé van de WRK-leiding loopt over de Startbaan. Om het beheer van deze leiding te
kunnen uitvoeren ligt aan weerszijden van de leiding een zakelijke rechtzone van 10 meter.
Deze zone dient vrij te blijven van opstallen, ander gebruik en diepwortelend groen. Het
vigerende bestemmingsplan regelt deze beperkingen in de dubbelbestemming 'Leiding-
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   11 van 22




Water'. Deze dubbelbestemming ligt deels op het te ontwikkelen perceel. Op deze strook
kunnen in het kader van dit project geen ontwikkelingen plaatsvinden.

De ontwikkelaar en ook de aannemer moet voor de start bouw een klic-melding doen om
de laatste informatie over kabels en leidingen te verzamelen. Dit onderzoek is niet nodig
voor de planologische procedure maar wordt wel zo vroeg mogelijk aangeraden.




3.3    Beleidskader

De volgende beleidskaders zijn voor het project van belang:

Coalitieakkoord en College Uitvoeringsprogramma 2018-2022
Het college van B&W benoemt in haar Coalitieakoord en College Uitvoeringsprogramma
voor de periode 2018-2022 de beleidsmatige speerpunten ten aanzien van het wonen.
Voor wat betreft de woningbouw spreekt het college de ambitie uit om zoveel mogelijk
woningen te realiseren in de middeldure sector, met daarbij de focus op de lage middel-
dure sector in een mix van huur- en koopwoningen.

Ruimtelijk Ontwikkelingsperpectief Wonen in Amstelveen
Het ruimtelijk ontwikkelingsperspectief, zoals vastgesteld in de raad van november 2016,
geeft een algemene ruimtelijke vertaling van de woonagenda alsmede een overzicht van
lopende en geplande woningbouwontwikkelingen. Er wordt daarbij onder meer ingezet op
het toevoegen van woningen in de koop- en de midderdure en dure huursector, ter
bestrijding van de schaarste in de woningmarkt. De nota merkt op dat er nog steeds
kantoorlocaties in de stad aanwezig zijn die voor transformatie in aanmerking komen,
evenals plekken die een verminderde uitstraling hebben en waarbij een stedelijke
ontwikkeling een impuls kan geven. In dat verband wordt de Startbaan 16 expliciet
genoemd als een mogelijke locatie voor woningbouw.

Structuurvisie Amstelveen 2025+
De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie
Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar
ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan
inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling
van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt.
De structuurvisie wijst de oorspronkelijke kantorenstrook die is gelegen tussen de
Startbaan en de Beneluxbaan aan als transformatiezone. Verder streeft de structuurvisie
ernaar om bestaande transformatieprojecten waar mogelijk te laten voorzien in
ondergronds parkeren (of onder gebouwen). Ook zet de visie in op elektrisch rijden.

Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018
Op 1 januari 2019 is de gemeentelijke doelgroepenverordening in werking getreden. De
Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te
eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuw-
bouwplannen. Dat kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale huur en
particulier opdrachtgeverschap. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   12 van 22




basis voor het uitvoeren van het gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De
verordening heeft uitsluitend betrekking op nieuwbouw.
In deze doelgroepenverordening zijn de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning
opgenomen. Voor middeldure huurwoningen wordt hiermee de maximale aanvangshuur
vastgelegd. Het is aan de gemeente om deze grens vast te stellen. verordening regelt
tevens voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middeldure huurwoningen zijn
bedoeld. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van de inkomensgrenzen. Ook
regelt de verordening dat de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning gedurende
een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen
doelgroepen (de instandhoudingstermijnen) en stelt regels voor de maximale
huurverhoging.



Motie “focus op middeldure huur” uit 2016
De gemeenteraad heeft in 2016 unaniem een motie aangenomen dat de focus bij woning-
bouw en transformaties zou moet liggen bij middeldure huur- en koopwoningen. Dit opdat
starters en doorstromers aan een woning kunnen komen. Dit ondersteunt het beleid van
het college van doorstroming vanuit sociale huur. Daarnaast zijn huurwoningen in het dure
segment o.a. van belang voor de doorstroming en huisvesting van werknemers van
internationale bedrijven.

De motie roept het college op er naar te streven dat het percentage woningen in het dure
segment lager is dan 25% van het bouwvolume. En als het streefpercentage onder druk
staat, creatieve mogelijkheden te zoeken om meer middeldure huur of koop te realiseren
door flexibel om te gaan met geldend beleid, zoals parkeereisen, zónder daarbij afbreuk te
doen aan de gebruiks-en belevingswaarden, (groene) openbare ruimte en vanzelfsprekend
rekening houdend met direct omwonenden.

Duurzaamheid
Op 15 juni 2016 heeft de gemeenteraad de notitie “Aanpak duurzaamheid Amstelveen,
slimme keuzes voor de toekomst” vastgesteld. Daarin wordt ingezet op verduurzaming van
de bebouwde omgeving. Door de transformatie van een (deels) niet gebruikt kantoor naar
woningen met minimaal het energielabel A wordt een bijdrage geleverd aan deze verduur-
zaming zonder extra ruimtegebruik. Sinds 1 juli 2018 kunnen geen gasaansluitingen meer
worden aangevraagd voor kleinverbruikers aansluitingen in nieuwbouw.

De gemeente Amstelveen wil in 2040 fossielonafhankelijk zijn. Nieuwbouw wordt daarom
aardgasloos en bij voorkeur energieneutraal gerealiseerd. Per 1 januari 2020 zal de huidige
epc-norm (energie prestatie coëfficiënt) vervangen worden door BENG.

Kantorenleegstand
Amstelveen heeft een grote kantorenvoorraad. Gelet op de toekomstige trends zal de
behoefte aan gebouwen alleen bestaand uit traditionele kantoorruimte verder afnemen.
Bestaande leegstaande kantoren, zeker wanneer deze gelegen zijn in of nabij woonwijken
en die niet-kansrijk zijn in de kantorenmarkt, kunnen makkelijker aan de voorraad worden
onttrokken. Daarmee ontstaan kansen om een andere invulling aan deze locaties te geven.

Schiphol
Het LIB kent regels met betrekking tot de maximaal toegelaten bouwhoogten in de
omgeving van Schiphol. De hoogte kent twee belemmeringen t.o.v. N.A.P.:
    - maximaal 38 boven NAP meter i.v.m. radar (bij overschrijding goedkeuring nodig
        van het ministerie IL en T);
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   13 van 22




   -   maximaal 58 NAP meter i.v.m. veiligheid (bij overschrijding is een verklaring van
       geen bezwaar noodzakelijk op grond van art. 8.9 Wet luchtvaart).

Het bouwpeil voor het initiatief Startbaan 16 ligt op -4,25 NAP. Met een voorziene bouw-
hoogte van het project van 32,5 meter blijft het plan uit de uit het LIB voortvloeiende
maximale hoogte van 38 meter voor de radar Soesterberg. De bouwhoogte is dan 28,25
meter ten opzichte van NAP.

Uitvoeringsprogramma Verkeer 2015 - 2018
De gemeente zet in op hoogwaardig openbaar vervoer en op het stimuleren van het fiets-
verkeer. Het fietsnetwerk biedt volop kansen om de verkeersdruk te verminderen, de
leefbaarheid te vergroten en en passant de gezondheid van de Amstelveense inwoners en
werknemers te verbeteren. In dit project is een grote inpandige fietsenstalling opgenomen
waar drie fietsen per appartement kunnen worden gestald. Daarnaast is er een separate
berging waar fietsen kunnen worden opgeladen.

De Nota parkeernormen 2016
Parkeernormen zijn van belang in geval van nieuwbouw, verbouw of functiewijziging.
Maatwerk per situatie en per locatie blijft mogelijk. Voor woningen gelden de volgende
normen:

   -   woningen < 100 m2: een norm van 1,4 parkeerplaats per woning;
   -   woning tussen 100 en 140 m2: een norm van 1,7 parkeerplaats per woning;
   -   woningen tussen 100 en 140 m2: een norm van 1,7 parkeerplaats per woning;
   -   woningen > 140 m2: een norm van 2 parkeerplaatsen per woning:
       waarvan 0,3 voor bezoekers.

De ontwikkelingslocatie moet zelf voorzien in de parkeerbehoefte.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling
In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in
het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling een onderbouwing op te nemen van de
behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk
maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het
bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen, met een onderlinge
ruimtelijke en functionele samenhang, sprake is van een stedelijke ontwikkeling.
De voorgenomen ontwikkeling is een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt binnen stedelijk
gebied ontwikkeld en binnen de regio is de behoefte aan betaalbare woningen.

Structuurvisie Noord-Holland 2040 en provinciale ruimtelijke verordening
De provincie stuurt de ruimtelijke ontwikkelingen met een structuurvisie en een ruimtelijke
verordening. In het bestaande bebouwd gebied heeft de gemeente echter een zeer ruime
mate van beleidsvrijheid. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak
van de Raad van State is de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan c.q. is het
college bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een ‘grote afwijking’ niet aan
provinciaal beleid gebonden, maar dient daarmee wel rekening te worden houden. Dit
betekent dat het beleid in de belangenafweging dient te worden betrokken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   14 van 22




4.     Projectdefinitie

Het plan omvat het slopen van een kantoorgebouw van drie bouwlagen en het op dezelfde
kavel realiseren van zeven appartementsgebouwen van drie tot tien lagen, met in totaal
549 woningen, en een halfverdiepte parkeergarage.
Het buitenterrein zal ingericht worden met groenvoorzieningen en zal ruimte bieden aan
een speelplaats en een moestuin. Verder zal er aan de zuidzijde van de locatie op het
maaiveld een strook met bezoekersparkeerplaatsen gerealiseerd worden.




5.1            Randvoorwaarden

Groen en openbare ruimte
Het terrein van Startbaan 16 is particulier eigendom en de verwachting is dat dit zo blijft.
Het huidige terrein van Startbaan 16 is vrijwel geheel verhard en bestaat naast het
gebouw voornamelijk uit parkeerterrein. Bij omvorming naar woningbouw is een betere
kwaliteit buitenruimte een vereiste. Een aankleding met beplantingen en bomen is nodig
om een prettig woonklimaat te scheppen, maar ook om hittestress en wateroverlast tegen
te gaan.
Voor bewoners moet het gebied voldoende verblijfskwaliteit hebben omdat de omgeving
weinig uitloopmogelijkheden biedt. Aan de noordzijde grenst het gebied namelijk aan
sportvelden die niet of beperkt toegankelijk zijn en geen wandelmogelijkheden bieden.
Als het woonprogramma daartoe aanleiding geeft zijn speelvoorzieningen voor kinderen
nodig. De dichtstbijzijnde speelplek ligt aan de Snelliuslaan en wordt door de bewoners
daar als klein ervaren. Als op het terrein van Startbaan 16 kinderen gaan wonen moet hier
speelruimte worden gecreëerd, omdat er vooralsnog geen mogelijkheden zijn voor de
aanleg van een speelplek op openbaar terrein.
De verbindingen met aangrenzende woongebieden lopen langs de Startbaan, maar nog
een extra verbinding voor langzaam verkeer met de Snelliuslaan is te overwegen, bij
voorkeur in combinatie met een overgangsruimte tussen de twee gebieden. Deze
overgangsruimte kan dan ruimte bieden aan een groene verblijfsplek, bij voorbeeld met
een speelvoorziening, waar bewoners uit beide gebieden van kunnen profiteren. Dit zou
uiteraard in overleg moeten gaan met de bewoners van Greenstart.

Aangezien het terrein nu al vrijwel geheel verhard is zal watercompensatie geen rol spelen,
maar in het kader van klimaatadaptatie moet er wel aandacht zijn voor het bufferen van
regenwater op het terrein. Dit kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door het
toepassen van vegetatiedaken.

Stedenbouw
De Startbaan is in de Hoogbouwvisie Amstelveen benoemd als hoogbouwzone. Hiermee
liggen er kansen om op deze locatie te zoeken naar een hogere woningdichtheid. Het
initiatief zal wel moeten voldoen aan de kaders die de visie stelt. De maximale bouwhoogte
is in een hoogtelijn/markering vastgelegd. Stedenbouwkundig moet de locatie een vervolg
geven aan de reeds in gang gezette transformatie van de Startbaan. De massa’s en
volumes moeten daarom een passende overgang bieden naar de naastgelegen percelen.

Voor de beoogde ontwikkeling gelden de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   15 van 22




      de gebouwen voldoen aan de Hoogbouwvisie Amstelveen;
      de hoogbouw is alzijdig ontworpen;
      de hoogbouw heeft een schakel tussen het maaiveld van minimaal 4.5 meter tot
       maximaal 18m;
      de hoogbouw levert een positieve bijdrage aan de directe omgeving
      de plint heeft een ruime verdiepingshoogte (minimaal 4.5m), is actief en draagt bij
       aan de belevingskwaliteit op straatniveau;
      de hoogbouw maakt doormiddel van terrassen en vertrappingen een groene
       verbinding met het maaiveld
      de positionering draagt bij aan de leesbaar- en herkenbaarheid van de
       stedenbouwkundige en functionele structuur van de stad.
      de bebouwing volgt zoveel mogelijk de conceptuele hoogtelijn als verwoord in de
       Quickscan (zie afbeelding hieronder);




      het bouwplan heeft een logische aansluiting in maat en schaal naar de bestaande
       inrichting en bebouwing van de ten oosten gelegen woonbuurt;
      het maaiveld heeft een groene inrichting. Dat geldt ook voor de onbebouwde
       parkeervoorzieningen die op maaiveld worden gerealiseerd;
      parkeerplaatsen ten behoeve van de bewoners (80% van totaal) worden uit het
       zicht (ondergronds/half verdiept) opgelost. Speciale aandacht wordt gevraagd voor
       de zijde aan de Startbaan. Het is ongewenst dat hier blinde gevels ontstaan.
      verkeersafwikkeling vindt plaats via de Startbaan en niet via de Snelliuslaan.

Voor wat betreft de aansluiting van het plan op de wijk Greenstart gelden naar aanleiding
van de inspraak de volgende specifieke randvoorwaarden, conform onderstaande tekening:

      de afstand tussen de gevel van de serre van de woning aan Startbaan 12T en de
       gevel van het gebouw nabij de Snelliuslaan dient minimaal 27 meter te bedragen;
      het oostelijke deel van het bouwblok nabij de Snelliuslaan (paarse strook) telt
       maximaal drie bouwlagen, het westelijke deel maximaal vijf bouwlagen, bovenop
       de halfverdiepte parkeergarage;
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   16 van 22




      de woningen in het bouwblok nabij de Snelliuslaan dienen bovendien een noord-
       zuid oriëntatie te krijgen, om directe inkijk in de bestaande woningen/tuinen van
       Greenstart te voorkomen;
      de inrichting van de buitenruimte aan de zuid- en oostzijde van Startbaan 16
       (groene rand) dient in lijn te liggen met het toekomstige beeldkwaliteitsplan.




Binnen de bovengenoemde randvoorwaarden wordt uitgegaan van een landschapsontwerp
dat bovenop de parkeergarage voorziet in een openbaar toegankelijk (verhoogd) groen
maaiveld. Dit gebied zal ruimte bieden aan speelvoorzieningen en een moestuin.

Riolering en klimaatadaptie
Vanuit het waterschap Waternet wordt de compensatie-eis gesteld om 15% water van de
verharde oppervlakte water graven in aansluiting op het open stromende watersysteem.

Wat betreft de riolering dient een gescheiden HWA en VWA stelsel aangelegd te worden in
de openbare ruimte. De aanleg van de HWA dient berekend te worden op grond van een
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   17 van 22




T=5 bui (bui “9” uit de Leidraad Riolering – St. Rioned) en toetsen op een T=10 bui (bui
“10” uit de Leidraad Riolering). Particuliere woningen dienen aangesloten te worden met
een aparte VWA en HWA huisaansluiting. De woningen en panden dienen waterdicht
gebouwd te worden (funderingen en begane grondvloeren). Indien mogelijk, dienen de
vloerpeilen van de woningen met minimaal 15 cm verhoogd te worden.

Het werkgebied met nieuwbouw zal zodanig ingericht moeten worden dat het werkgebied
een bui van 90 mm in één uur kan verwerken. Na 12 uur zal er geen water op straat
mogen zijn. Aandacht moet gegeven worden aan het gebruik van groen als middel om
hittestress te bestrijden om verkoeling te verzorgen. Er kunnen mogelijkheden opgenomen
worden voor de aanleg van groenblauwe daken (groene daken met vochtig-nat groen en
met zonnecellen).

Verkeer
In de beoordeling van de verkeerskundige uitvoerbaarheid is met name de capaciteit van
de nabijgelegen kruispunten van belang. Deze zijn bepalend voor de mogelijkheid van een
goede verkeersafwikkeling. Het tussentijdse verkeersonderzoek laat zien dat het kruispunt
van de Startbaan en Van der Hooplaan, als ook het kruispunt van de Sportlaan en
Wimbledonpark, het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie voldoende kunnen
verwerken. Ook anderszins dient een goede doorstroming van het verkeer gewaarborgd te
zijn. Het definitieve verkeersonderzoek zal als onderbouwing worden bijgevoegd bij het
toekomstige ontwerp van het bestemmingsplan.

Voor de verkeersontsluiting geldt het uitgangspunt dat deze plaatsvindt via de Startbaan
en niet via de Snelliuslaan. Daarmee wordt de woonwijk Greenstart zoveel als mogelijk
ontzien.

Parkeren
Voor het parkeren geldt de voorwaarde dat dit geheel wordt opgelost op eigen terrein.
De normen in de gemeentelijke parkeernota geven de zekerheid dat in de benodigde
parkeerbehoefte wordt voorzien. De woningen in het middeldure segment hebben een
oppervlakte van minder dan 100 vierkante meter. Voor woningen met van een dergelijke
omvang geldt op grond van de gemeentelijke parkeernota een parkeernorm van 1,4.

In overleg tussen de gemeente en de initiatiefnemer zal op basis van gedegen onderzoek
worden gestudeerd op de mogelijkheid deze parkeernorm te verlagen. Dit onderzoek zal
niet alleen gericht zijn op het autobezit van de middeninkomens, maar ook op het inzetten
van deelmobiliteit, zoals het aanbieden van deelauto’s en -fietsen, om de parkeerbehoefte
te verminderen. Indien de resultaten van het onderzoek naar het oordeel van de gemeente
duidelijk aantonen dat het toepassen van deze of andere maatregelen leiden tot een
kleinere parkeerbehoefte, kan een lagere parkeernorm worden gehanteerd dan 1,4 doch
nooit lager dan 1.
Voor de middeldure huurwoningen in het plan geldt bovendien de voorwaarde dat in de
huurprijzen ook de eventuele kosten van de parkeerplaatsen inbegrepen zijn. Hetzelfde
geldt voor de koopprijzen van de middeldure koopwoningen, waarin ook de koopprijzen
van de parkeerplaats(en) inbegrepen dienen te zijn. Op deze manier wordt voorkomen dat
het parkeren wordt verdreven naar de openbare ruimten in de omgeving waar geen
betaald parkeerregime van kracht is.

Energie en duurzaamheid
De huidige epc-eis in het Bouwbesluit wordt naar verwachting in 2020 vervangen door
BENG. Met name voor woongebouwen van 5 lagen en hoger is de BENG 3 eis, het
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   18 van 22




percentage duurzame energie dat een gebouw zelf opwekt, een zeer grote uitdaging.
Hierover is in de tweede kamer nog veel discussie. Om echter te voorkomen dat er
woningen gebouwd worden die bij oplevering al niet meer aan de eisen van de tijd voldoen
streeft de gemeente waar mogelijk naar realisatie van aardgasvrije gebouwen met een epc
van 0,2. Goede isolatie, een duurzame warmtevoorziening, toepassing van
warmteterugwinning bij warmwater en slimme ventilatie (met warmterugwinning) zijn
hierbij noodzakelijk.
Een eventuele nu nog onevenredige investering in eigen opwek (vanwege beperkt
dakoppervlak tov gebouwvolume) waarmee de epc verder naar beneden kan worden
gebracht kan op termijn wel realiseerbaar zijn. Initiatiefnemer draagt zorg voor een goede
(thermische) schil en energetisch ontwerp en onderzoekt welke eigen opwek nu al
realiseerbaar is en wat er op termijn toegevoegd kan worden, gebruikmakend van dan
beschikbare en naar verwachting meer gangbare technieken.

Het toepassen van WKO dient zorgvuldig afgestemd te worden met de omgeving. Het
realiseren van bronnen dient op eigen terrein plaats te vinden. Voor de aanleg van WKO’s
is een vergunning o.g.v. de Waterwet noodzakelijk, de Provincie NH is hiervoor het
bevoegde gezag. De gemeente zal in overleg met de Provincie treden om te voorkomen
dat de ontwikkelingen aan de Startbaan leiden tot ongewenste warmte en koude
interferentie in de ondergrond.

De voor de elektriciteitsvoorziening van de woningen in het gebied benodigde
transformatorstations van de netbeheerder dienen mee ontworpen te worden in de
buitenruimte en worden op eigen terrein gerealiseerd.

Vanuit de doelstelling voor het circulair gebruik van materialen worden de materialen die
vrijkomen bij de sloop van het bestaande gebouw bij voorkeur terug als grondstoffen in de
nieuwe gebouwen. Bij de nieuwe gebouwen wordt een zo laag mogelijke MPG nagestreefd
(Milieu Prestatie Getal te vergelijken met de epc - maatstaf voor energie - maar dan voor
materiaal gebruik).

Water
Aangezien het terrein nu al vrijwel geheel verhard is zal watercompensatie naar
verwachting geen rol spelen, maar in het kader van klimaatadaptatie moet er wel aandacht
zijn voor het bufferen van regenwater op het terrein. Dit kan op verschillende manieren,
bijvoorbeeld door het toepassen van vegetatiedaken.

Toegankelijkheid
Bij de verdere planuitwerking dient rekening te worden gehouden met de toegankelijkheid
van de gebouwen voor minder validen.

Afvalbeheer
Voorzieningen voor de inzameling van huisvuil moeten worden overlegd met de
gemeentelijke afdeling Afvalstoffenbeheer.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>                                                               Pagina   19 van 22




5.2            Schetsontwerp

De volgende schetsontwerpen van de ontwikkelaar passen globaal binnen de stedenbouw-
kundige randvoorwaarden van de Startnotitie, met dien verstande dat het onderstaande
ontwerp, in samenspraak met de architect en de stadsbouwmeester, verder in lijn moet
worden gebracht met de thans in voorbereiding zijnde Hoogbouwvisie.




Voorts is op de bovenstaande kaart schetsmatig aangegeven op welke onderdelen het plan
naar aanleiding van de inspraak zal worden aangepast. Het roodgekleurde bouwdeel nabij
de Snelliuslaan zal komen te vervallen. De woningen die daardoor verloren gaan, zullen
elders in het plan worden teruggevonden. De oranjegekleurde buitenruimte zal worden
ingericht conform het beeldkwaliteitsplan dat voor deze randstrook zal worden opgesteld
en dat tezamen met het bestemmingsplan zal worden vastgesteld. De bewoners van
Greenstart zullen worden betrokken bij het vormgeven van het beeldkwaliteitsplan dat
betrekking heeft op de kwalitatieve inrichting van de tussenruimte. Deze tussenruimte zou
er globaal als volgt uit kunnen komen zien:
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>                                                               Pagina   20 van 22




Maar ook een overgangsruimte met een groene verblijfsplek waar bewoners van beide
woongebieden profijt van kunnen hebben, behoort daarbij tot de mogelijkheden.




6.     Financiën

Voor de ontwikkeling van het plan voor Startbaan 16 is een voorovereenkomst gesloten.
Voordat een planologische procedure wordt opgestart dient met de exploitant een
anterieure overeenkomst tot kostenverhaal tot stand te zijn gekomen. In principe komen
alle kosten die samenhangen met de ontwikkeling voor rekening van de ontwikkelaar.
Daarmee is het kostenverhaal verzekerd en is het opstellen van een exploitatieplan niet
nodig. Ook is geen sprake van aanvullende locatie-eisen welke in een exploitatieplan
moeten worden vastgelegd. Het project wordt opgenomen in de ‘actualisering
grondexploitaties ultimo 2019’.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>                                                                    Pagina   21 van 22




7.     Planproducten en planning

Na vaststelling van de Startnotitie zal de anterieure overeenkomst in voorbereiding worden
genomen. De planning daarvan ziet er als volgt uit.

 Product                                       Planning
 Startnotitie vaststellen raad                 Juli 2019
 Anterieure overeenkomst                       3e kwartaal   2019
 Ontwerp bestemmingsplan ter visie             4e kwartaal   2019
 Vaststelling bestemmingsplan                  2e kwartaal   2020
 Start bouw                                    3e kwartaal   2020

8.     Projectcommunicatie

De gemeente is verantwoordelijk voor de communicatie over publiekrechtelijke
aangelegenheden. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor het organiseren van
voldoende draagvlak bij direct omwonenden en andere belanghebbenden. De
initiatiefnemer verzorgt de communicatie tot en met de oplevering van het project,
waaronder ook de periode dat de bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Op 18 april 2019
hebben de gemeente en de ontwikkelaar een inloopavond georganiseerd in het kantoor-
gebouw aan de Startbaan 16. Deze informatiebijeenkomst is druk bezocht, zowel door
omwonenden als personen die op zoek zijn naar woonruimte.

De ontwerp Startnotitie heeft van 11 april tot 8 mei 2019 voor inspraak ter inzage gelegen.
Vanuit de hoek van de woonwijk Greenstart is namens een groot aantal bewoners een
inspraakreactie ontvangen. Deze reactie geeft blijk van zorg over de hoge dichtheid van
het woningbouwprogramma en de bijbehorende bouwvolumes, met name voor wat betreft
de aansluiting op de bestaande woonbebouwing en het randplantsoen van Greenstart.
Door het kader van de Startnotitie ten aanzien van het laatste punt op enkele wezenlijke
onderdelen aan te passen, is in belangrijke mate aan dit bezwaar tegemoet gekomen.

Ook vanuit de Wimbledonparkflat is een behoorlijk aantal inspraakreacties ontvangen.
Deze reacties richten zich vooral op het gemeentelijke kavel ten westen van Startbaan 16.
Velen zijn in de veronderstelling dat dit kavel onderdeel uitmaakt van de voorgenomen
ontwikkeling van Startbaan 16. Men maakt zich zorgen dat het groene en vrije uitzicht als
gevolg van deze ontwikkeling, of anders verder in de toekomst, verloren zal gaan.
Deze reacties geven echter geen aanleiding tot een aanpassing van de voorliggende
startnotitie.

Nadat het college heeft ingestemd met de Nota van Beantwoording krijgen de indieners
van een inspraakreactie de nota toegestuurd en worden daarbij geïnformeerd over de
mogelijk om in te spreken in de raadscommissie RWN.

Wanneer de raad haar besluit over de Startnotitie heeft genomen wordt het bouwplan door
de initiatiefnemer binnen deze kaders verder uitgewerkt. Nadat er overeenstemming is
bereikt over het bouwplan en het kostenverhaal zal een aanvang worden gemaakt met het
opstellen van het ontwerpbestemmingsplan en zal deze in procedure worden gebracht voor
vaststelling door de gemeenteraad. Deze planologische procedure kent een wettelijke
tervisielegging met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen voorafgaand aan het
besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Dit is het volgende moment dat personen
kunnen inspreken.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>                                                            Pagina   22 van 22




In de ruimtelijke procedure zal in beginsel gebruik worden gemaakt van de zogenaamde
coördinatie-regeling, op basis waarvan de omgevingsvergunning gecoördineerd wordt
vastgesteld in samenhang met de vaststelling van het bestemmingsplan. In dat geval
zullen belanghebbenden ook hun zienswijze naar voren kunnen brengen over het ontwerp
van de omgevingsvergunning.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>