<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>RAADSVOORSTEL


    Raadsvoorstel nr   59                               Portefeuillehouder   wethouder Floor Gordon
                    11 juni 2019
    Datum B&W-besluit                                   Afdeling   Stedelijke Ontwikkeling
    Z19-019744/D19-138162                               Behandelend ambtenaar (voor technische vragen)
    Voor de raadsvergadering van                        Joris Koch
    10 juli 2019                                        5404147
                                                        j.koch@amstelveen.nl
    Behandelen in de raadscommissie    Ruimte, wonen en natuur (RWN)
    op   25 juni 2019


    Onderwerp

    Vaststelling Startnotitie Startbaan 16.

    Gevraagd besluit

    1. Kennisnemen van de Nota van Beantwoording Startbaan 16 zoals het college die heeft opgesteld
       ter beantwoording van de ontvangen reacties op de ontwerp Startnotitie Startbaan 16.
    2. De Startnotitie Startbaan 16 vaststellen als beleidskader.
    3. Daarbij variant B van het woningbouwprogramma, zoals beschreven in paragraaf 2.4 van de
       Startnotitie, te kiezen als voorkeursvariant.


    WAT WILLEN WE BEREIKEN EN WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN

    Wat willen we bereiken (effectindicatoren)

    Met de vaststelling van deze Startnotitie wordt beoogd:
    1. het voormalige kantoorgebouw van Hewlett Packard aan de Startbaan 16 te vervangen door
       meerdere woongebouwen met in totaal 549 appartementen;
    2. een woningbouwprogramma te realiseren dat uitvoering geeft aan het collegeprogramma om
       vooral te bouwen voor de middeninkomens;
    3. de nieuwbouw te realiseren in een groene setting, met respect voor de bestaande omgeving en
       met bijzondere aandacht voor de aansluiting op de woonwijk Greenstart.

    Wat gaan we daarvoor doen (prestatie-indicatoren)

    1. We bereiden hiertoe een bestemmingsplan voor dat de realisatie van het plan op de locatie
       Startbaan 16 ruimtelijk-juridisch mogelijk moet maken;
    2. We bereiden een omgevingsvergunning voor die, met toepassing met de coördinatieregeling,
       tegelijk met de vaststelling van het bestemmingsplan zal worden verleend;
    3. We bereiden een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar voor, op basis waarvan het
       wettelijk voorgeschreven kostenverhaal verzekerd zal zijn.
    4. In de voorbereiding van de Startnotitie is het ontwerp daarvan voor een periode van vier weken
       ter inzage gelegd. Daarbij is iedereen in de gelegenheid gesteld een inspraakreactie naar voren
       te brengen. De ontvangen reacties zijn beoordeeld in de bijgevoegde Nota van Beantwoording
       en hebben geleid tot meerdere aanpassingen van de Startnotitie.


    ACHTERGROND EN OVERWEGINGEN

    Programma (speerpunt)

    Programma 5: Stedelijke Ontwikkeling.

    Aanleiding

    De nieuwe eigenaar van Startbaan 16 is voornemens om de voormalige kantorenlocatie van Hewlett
    Packard te herontwikkelen naar woongebied. Het initiatief geeft uitvoering aan het beleid van onder
    andere het ‘Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief Wonen in Amstelveen’ van 9 november 2016,
    waarin de verouderde kantorenstrook tussen de Startbaan en Beneluxbaan is aangewezen als


                                                                       Z19-019744
                                                                       101/F105/ICT
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   2 van 5




transformatie-zone en waarin de locatie Startbaan 16 expliciet is genoemd als ontwikkellocatie voor
woningbouw.

Argumenten

Er zijn verschillende redenen om mee te werken aan dit plan:
1. de appartementengebouwen worden gerealiseerd in een groene setting bovenop een half-
    verdiepte parkeergarage. De groene daktuin zal onder meer worden voorzien van speel-
    voorzieningen en als semi-openbaar gebied ook voor omwonenden toegankelijk zijn;
2. met de ontwikkeling van het plan worden 549 appartementen toegevoegd aan de gemeentelijke
    woningvoorraad. Er is een zeer grote behoefte aan woningen in Amstelveen;
3. van de 549 appartementen zal circa 82 tot 84 procent in het middeldure segment worden
    gerealiseerd. Dit beantwoord aan de doelstelling van het college om meer betaalbare huur- en
    koopwoningen voor de middeninkomens te bouwen;
4. door de hoogte van de appartementengebouwen in oostelijke richting getrapt te laten aflopen
    wordt nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de omliggende bebouwing, te weten de bestaande
    hoogbouw van de Wimbledonparkflat aan de westzijde en de laagbouw van de woningen van
    Greenstart aan de oostzijde;
5. het plan slaagt erin om binnen de stedenbouwkundige kaders van de gemeente tot een relatief
    hoge dichtheid van woningen te komen en daarmee optimaal gebruik te maken van de schaarse
    ruimte in de stad;
6. het verouderde kantoorpand aan de Startbaan 16 komt binnenkort leeg te staan en heeft weinig
    toekomstwaarde meer in de huidige kantoormarkt. De bouw van moderne appartementen geeft
    het gebied een nieuwe kwaliteitsimpuls;
7. de ontwikkelaar investeert in een ‘gezonde’ en duurzame leefomgeving. Zo wordt de nieuwbouw
    energiezuinig uitgevoerd met minimaal het energielabel A. Er zal sprake zijn van een duurzame
    warmte- en stroomvoorziening en slimme ventilatie (met warmterugwinning). Daartoe zullen de
    gebouwen worden voorzien van onder andere zonnepalen en Warmte Koude Opslag (WKO)
    installaties. Ook wordt nadrukkelijk ingezet op circulaire bouw.

Voor wat betreft het te realiseren woningbouwprogramma heeft de ontwikkelaar aangegeven dat er
twee verschillende varianten mogelijk zijn:
  Woningbouwcategorieën:                        Variant A.             Variant B.
  Lage middeldure huursegment                   56%                    49%
  Hoge middeldure huursegment                   19%                    16%
  Middeldure koopsegment                        7%                     19%
  Dure koopsegment                              18%                    16%
  Totaal:                                       100%                   100%

In beide varianten ligt de nadruk op het lage middeldure huursegment. Deze woningbouwcategorie
kent een relatief grote vraag. In variant B is deze focus enigszins verschoven naar het middeldure
koopsegment. Alhoewel deze verschuiving vooral ten koste gaat van het aandeel laag middeldure
huurwoningen, ontstaat een beter evenwicht in het woningbouwprogramma en wordt meer
tegemoet gekomen aan de eveneens grote vraag naar middeldure koopwoningen. Wij stellen
daarom voor om variant B te kiezen als voorkeursvariant.

In beide varianten bedraagt het oppervlakte van de woningen in het lage middeldure huursegment
globaal 45-64 m2 en in het hoge middeldure huursegment 60-85 m2. Het percentage woningen
met ten minste twee slaapkamers bedraagt ongeveer 86%. In de verdere planuitwerking kunnen de
precieze percentages en oppervlakten nog enigszins wijzigen.

Met dit woningaanbod wordt vooral gericht op starters, young professionals en empty nesters.

Voor de middeldure huurwoningen geldt dat de huurindexatie en de instandhoudingtermijn van
toepassing is, zoals geregeld in de ‘Verordening doelgroepen woningbouw 2018’. Voor de
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                                Pagina   3 van 5




middeldure koopwoningen zal een zelfbewoningplicht van toepassing zijn met als doel om speculatie
tegen te gaan.

Kanttekeningen

De volgende kanttekeningen zijn te maken bij het plan:
1. de relatief hoge dichtheid van woningen vraagt extra aandacht voor de verkeerskundige
   uitvoerbaarheid van het plan, met name voor wat betreft de kruispunten van de Startbaan en
   Van der Hooplaan, alsmede de Sportlaan en Wimbledonpark. Op basis van tussentijds onderzoek
   wordt geconcludeerd dat deze kruispunten het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie
   voldoende kunnen verwerken;
2. ook de voorwaarde dat het parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein is een
   nadrukkelijk aandachtspunt. Er is in de omgeving geen betaald parkeerregime van kracht. Met
   de parkeernormen zoals vastgelegd in de gemeentelijke parkeernota is een voldoende
   parkeercapaciteit in het plan gewaarborgd. In de balans tussen kwaliteit en haalbaarheid zal
   voor de appartementen in het middeldure segment worden onderzocht of de benodigde
   parkeercapaciteit tevens kan worden gerealiseerd met een lagere parkeernorm in combinatie
   met een alternatief voor individueel autobezit, zoals het aanbieden van deelauto’s. Verder geldt
   als voorwaarde dat in de maximale koop- en huurprijs van de middeldure woningen ten minste
   één parkeerplaats is inbegrepen om verdrijving van het parkeren naar de omgeving vanuit
   kostenoverwegingen te voorkomen;
3. in het kader van de inspraak heeft een groot aantal bewoners van de aangrenzende wijk
   Greenstart een reactie gegeven op de ontwerp Startnotitie. Deze reactie geeft blijk van zorg
   over de hoge dichtheid van het woningbouwprogramma en de bijbehorende bouwvolumes, met
   name voor wat betreft de geschetste aansluiting op de bestaande woonbebouwing en het
   randplantsoen van Greenstart. Door het plan op enkele wezenlijke punten aan te passen, is in
   belangrijke mate aan dit bezwaar tegemoet gekomen. Zo is de minimaal aan te houden afstand
   tussen de bestaande woningen en de nieuwbouw aan de zijde van de Snelliuslaan vergroot van
   circa 16 naar 27 meter en is de voorwaarde toegevoegd dat deze nieuwbouw een nood-zuid
   oriëntatie dient te krijgen, om directe inkijk in de bestaande woningen/tuinen van Greenstart te
   voorkomen. De buitenruimte die de overgang vormt tussen Greenstart en Startbaan 16 zal een
   groene en passende inrichting krijgen conform het op te stellen beeldkwaliteitplan. De bewoners
   van Greenstart zullen nadrukkelijk worden betrokken bij de vormgeving van dit
   beeldkwaliteitplan.

Financiën

Aan het wettelijk voorgeschreven kostenverhaal zal uitvoering worden gegeven door het sluiten van
een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Op basis hiervan worden
alle kosten die de gemeente maakt verhaald op de eigenaar/ontwikkelaar. Dit betreft met name de
kosten van eventuele aanpassingen aan de openbare ruimte, de plankosten die betrekking hebben
op het projectmanagement en procedures, en de eventuele kosten wegens planschade. De kosten
en opbrengsten van het project worden na ondertekening van de overeenkomst opgenomen in het
eerstvolgende P&C product (Tweede Tijdvakrapportage of jaarrekening) en/of de actualisering van
de grondexploitaties ultimo 2019.

Communicatie

De ontwerp Startnotitie heeft in de periode van 11 april tot en met 8 mei 2019 ter inzage gelegen
en heeft veel reacties tot gevolg gehad. Op 18 april 2019 is een inloopavond georganiseerd op de
ontwikkelingslocatie, in het kantoorgebouw aan de Startbaan 16. Deze informatiebijeenkomst is
druk bezocht, zowel door omwonenden als personen die op zoek zijn naar woonruimte.

Niet alleen vanuit Greenstart, maar ook vanuit de Wimbledonparkflat is een behoorlijk aantal
inspraakreacties ontvangen. Deze reacties richten zich vooral op het gemeentelijke kavel ten
westen van Startbaan 16. Velen zijn in de veronderstelling dat dit kavel onderdeel uitmaakt van de
voorgenomen ontwikkeling van Startbaan 16. Men maakt zich zorgen dat het groene en vrije
uitzicht als gevolg van deze ontwikkeling, of anders verder in de toekomst, verloren zal gaan.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                      Pagina   4 van 5




    Deze reacties geven echter geen aanleiding tot een aanpassing van de voorliggende startnotitie.

    Tijdens de verdere procedures en ook tijdens de opvolgende bouw zal er goed worden
    gecommuniceerd met de omwonenden, in eerste instantie door de gemeente en tijdens de bouw
    vooral door de ontwikkelaar.

    Procedure

    Na de vaststelling van de Startnotitie zal er een overeenkomst tot kostenverhaal worden
    voorbereid. Nadat er met de initiatiefnemer - in samenspraak met de stadsbouwmeester - ook
    overeenstemming is bereikt over het voorlopige bouwplan, wordt vervolgens het bestemmingsplan
    voorbereid en in procedure gebracht. De bestemmingsplanprocedure voorziet in een formele
    tervisielegging waarbij belanghebbenden hun zienswijze kunnen geven. Na de vaststelling van het
    bestemmingsplan kan beroep worden aangetekend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad
    van State door belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben gegeven.

    Bijlagen

        1. Startnotitie Startbaan 16 met bijlage.
        2. Nota van beantwoording Startbaan 16.


    De secretaris,                                           De voorzitter,




    Bert Winthorst                                         Tjapko Poppens




BEHANDELING RAADSCOMMISSIE

    Wijziging/aanvullingen na behandeling raadscommissie



    Het voorstel aan de raad is         Aanvaarde amendementen / moties

        Ongewijzigd aanvaard
        Gewijzigd aanvaard
        Verworpen




RAADSBESL UIT

    Besluit

       1. Kennisnemen van de Nota van Beantwoording Startbaan 16 zoals het college die heeft
          opgesteld ter beantwoording van de ontvangen reacties op de ontwerp Startnotitie Startbaan
          16.
       2. De Startnotitie Startbaan 16 vaststellen als beleidskader.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   5 van 5




   3. Daarbij variant B van het woningbouwprogramma, zoals beschreven in paragraaf 2.4 van de
      Startnotitie, te kiezen als voorkeursvariant.


Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 10 juli 2019.

De griffier,                                               De voorzitter,




Marnix Philips                                           Tjapko Poppens
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>