<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Samenvatting
Dit Beeldkwaliteitplan (hierna BKP) dient ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit van landschap en
bebouwing aan de westzijde van de Amstel. Het bestaande welstandsregime en de voorschriften uit de
geldende bestemmingsplannen blijken niet voldoende om het bestaande kwaliteitsniveau te handhaven.
In dit BKP wordt allereerst beschreven hoe de Amstel en het Bovenland op Amstelveens grondgebied zijn
ontstaan en hoe het gebied er anno 2013 uitziet. Vervolgens wordt ingezoomd op de bestaande woningen en
hun verschijningsvormen. Uit de zo ontstane analyse van het gebied zijn randvoorwaarden te destilleren, die
bij ontwikkelingen zorgen voor behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit langs de Amstel. Tenslotte is
een korte beschrijving opgenomen van het vervolgproces.

Kernzaak van het Beeldkwaliteitplan is het behoud / versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de Amsteldijk.
Deze is primair vertaald in het behoud van de landschappelijke kwaliteit: behoud van de openheid, de
doorzichten, het slotenpatroon en het dijkprofiel.
Voorts wordt ingezet op “passende” bebouwing, waarbij aansluiting wordt gezocht op de bestaande
typologieën en het behoud van de variatie daarin.
Cruciaal daarbij is de samenhang tussen het gebouwtype, de locatie, de kavel en de kavelinrichting.




                                                                                                            2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave

 Samenvatting                           2
1 Inleiding                             4
2 Aanleiding                            5
3 Bestemmingsplan                       6
4 Gebiedsbeschrijving                   8
5 Woningtypologieën                     13
6 Randvoorwaarden en ontwerpprincipes   17
7 Conclusies en vervolgproces           30




                                             3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>1 Inleiding
Dit BKP is opgesteld als consolidatieplan: het is bedoeld ter bescherming van de Amstelscheg en in het
bijzonder de Amsteldijk en Bovenland langs de Amstel op Amstelveens grondgebied (zie de illustratie op deze
bladzijde). De rivier de Amstel vormt de oostelijke grens van de gemeente Amstelveen. Wanneer in dit BKP
gesproken wordt over de Amsteldijk, gaat het om de dijk aan de westoever van de Amstel. Deze dijk ligt, tussen
Uithoorn en Amsterdam, binnen de gemeentegrenzen van Amstelveen. De oostelijke Amsteloever ligt ter
hoogte van Amstelveen in verschillende gemeentes, van zuid naar noord zijn dit Wijde Meren, Ouder Amstel
en Amsterdam. De uitstraling van beide Amsteldijken is niet homogeen. Ook het Amstelveense deel van de
Amsteldijk kent verschillende deelgebieden met een eigen uitstraling. De afwisseling in uitstraling is, met name
voor de westoever van de Amstel, een van de kenmerken van de rivier.

Het beleid van de gemeente Amstelveen biedt langs de Amsteldijk geen ruimte voor uitbreiding van de
woonbebouwing. Wel kan er vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd. Dit BKP geldt als beleids- en
toetsingskader voor de eventuele vervangende nieuwbouw aan de Amsteldijk en Bovenlanden.
Dit BKP biedt allereerst inzage in de bestaande situatie aan de hand van een beschrijving van de geschiedenis
en van de huidige aanblik van het gebied. Na de algemene beschrijving worden bestaande deelgebieden
geïnventariseerd, waarna wordt ingezoomd op de voorkomende woningtypologieën en de daarbij behorende
verschijningsvormen. De karakteristieken per deelgebied en de verschillende woningtypologieën geven
aanleiding tot het opstellen van randvoorwaarden en ontwerpprincipes om mogelijke toekomstige
ontwikkelingen langs de Amstel in goede banen te leiden.




                                                                                                             4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>2 Aanleiding
Uit het Ruimtelijk Kwaliteitskader (in november 2012 vastgesteld door de gemeenteraad van Amstelveen) volgt
de opdracht een Beeldkwaliteitplan te maken voor de Amsteldijk.

Achtergrond: Verruimd bestemmingsplan
In het verleden zijn voor de Amsteldijk de bebouwingsmogelijkheden binnen het Bestemmingsplan per woning
verruimd. Hierbij werd een maximum meegegeven en ingezet op goede architectonische inpassing van
bouwmassa, binnen dat maximum. Achteraf blijken op veel plekken de Bestemmingsplanmogelijkheden
volledig benut te worden ten behoeve van nieuwbouw. De maximale metrages uit het Bestemmingsplan worden
leidend en de uiterlijke verschijningsvorm wordt volgend aan de maximaal toegestane massa. Het bedachte
instrumentarium ten behoeve van architectonische inpassing (de Welstandsnota) blijkt niet tot voldoende
vormgeving te leiden. Het hiermee ontstane ruimtelijk beeld ter hoogte van nieuwbouw langs de Amstel is
onwenselijk omdat het niet aansluit bij de cultuurhistorische waarden en structuur in het gebied. Nieuwbouw
dient aan te sluiten qua diversiteit, schaal en uitstraling van de bebouwing langs de Amstel.

Doel: Het scheppen van een aanvullend Welstandskader
In het kader van ruimtelijke kwaliteit wordt met behulp van dit Beeldkwaliteitplan een aanvullend
Welstandskader geschapen. Dit Beeldkwaliteitplan dient houvast te bieden bij de begeleiding en toetsing van
bouwplannen, en uit te gaan van een goede ruimtelijke afweging. Dit wil zeggen dat dit Beeldkwaliteitplan
handvatten geeft over de maatvoering van een woning op een kavel, over de grootte van een woning op een
bepaalde plek, over de situering van een woning op een kavel, over de ligging en inrichting van de kavel ten
opzichte van het landschap, over de mogelijke architectuur op een bepaalde plek, over kapvormen, over
materialisering etc. Daarnaast wordt gekeken naar de kwaliteiten van de onbebouwde gebieden en openbare
ruimte om te komen tot een continue kwaliteit rondom de bebouwde gebieden. Het Beeldkwaliteitplan werkt
hiermee vanuit twee invalshoeken: zorgen voor passende gebouwen (1) in een passende landschappelijke
omgeving (2). Hierbij wordt verder gewerkt binnen de afspraken zoals regionaal overeengekomen in het
bestuursakkoord Amstelscheg (d.d. 21-12-2011) en bijbehorende Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitplan.




                                                                                                         5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>3 Bestemmingsplan
De Amstel, Amsteldijk en Bovenlanden zijn in twee Bestemmingsplannen gevat: het Bestemmingsplan Wester
Amstel 2018 en het Bestemmingsplan Landelijk Gebied. In deze paragraaf wordt beschreven welke regels
(globaal) van toepassing zijn op woonbebouwing aan de Amsteldijk. Daarnaast is Paraplubestemmingsplan
Herziening Begripsbepaling Peil van kracht.

Bestemmingsplan Wester Amstel 2018
Vastgesteld op 12 december 2018/ onherroepelijk op 4 december 2019.
Dit bestemmingsplan geldt voor het deel van de Amsteldijk en Bovenlanden dat ligt tussen de Kalfjeslaan en de
Rijksweg A9. Aan de westzijde grenst het plangebied van dit BKP aan de Middelpolder. Aan de oostzijde ligt
de grens van het plangebied ongeveer in het midden van de Amstel. Het plangebied wordt in hoofdzaak
ontsloten via de Amsteldijk en met name in het noorden door de dijkwegen tussen de polder en het Bovenland.
Via de Oranjebaan en Langs de Akker wordt de verbinding gekregen met de rest van de gemeente en
vervolgens via de Burgemeester Boersweg met het regionale en nationale wegennet via de A9.

De bestaande woningen in het plangebied zijn als zodanig bestemd. In dit geval is sprake van een overwegend
conserverend bestemmingsplan. Voor het opnemen van goot- en bouwhoogtes en de omvang van de
bouwvlakken op de plankaart zijn de maten die waren toegekend in het hiervoor geldende bestemmingsplan
overgenomen, omdat het niet mogelijk is om in het nieuwe bestemmingsplan oude rechten te ontnemen
(planschade). Dit kan betekenen dat in een aantal gevallen aan woningen ruimere bebouwingsmogelijkheden
zijn toegekend dan ze feitelijk hebben. De meest voorkomende goot- en bouwhoogte in dit bestemmingsplan
voor woningen gelegen aan de Amsteldijk is 6 en 12 meter.

De illustratie op deze pagina is een vereenvoudigde weergave van de kaart van het Bestemmingsplan Wester
Amstel, voor zover betrekking hebbend op het plangebied Amsteldijk en Bovenlanden.




                                                                                                          6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Bestemmingsplan Landelijk Gebied
Vastgesteld op 2 juni 2010/ onherroepelijk op 26 mei 2011.
Dit bestemmingsplan geldt voor het deel van de Amsteldijk en Bovenlanden dat ligt tussen de Rijksweg A9 en
de Hollandsedijk. Het plangebied betreft behoudens de agrarische complexen het gebied ten noorden van de
Nesserlaan (Wester Amstel Zuid) en tevens het gebied Nes aan de Amstel, en betreft in feite het zuidelijk deel
van de Amstelveense strook Bovenland tussen de ringsloot van de Bovenkerkerpolder en de Amstel.

De bestaande woningen in het plangebied zijn als zodanig bestemd. In dit geval is sprake van een overwegend
conserverend bestemmingsplan. Voor het opnemen van goot- en bouwhoogtes en de omvang van de
bouwvlakken op de plankaart zijn de maten die waren toegekend in het hiervoor geldende bestemmingsplan
overgenomen (en tevens de bestaande toestand), omdat het niet mogelijk is om in het nieuwe bestemmingsplan
oude rechten te ontnemen (planschade). Dit kan betekenen dat in een aantal gevallen aan woningen ruimere
bebouwingsmogelijkheden zijn toegekend dat ze feitelijk hebben. De toegestane goot- en bouwhoogtes in dit
bestemmingsplan variëren (6/9, 7/9, 4/8, 6/12, 7/10, 4/9, 6/11, 3/6, 6/13, 4/11).

De illustratie op deze pagina is een vereenvoudigde weergave van de kaart van het Bestemmingsplan
Landelijk Gebied, voor zover betrekking hebbend op het plangebied Amsteldijk en Bovenlanden.

Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil
Vastgesteld op 1 oktober 2014 / onherroepelijk op 12 november 2014.
Dit bestemmingsplan geldt voor alle Amstelveense gronden. De wens van de gemeente is het meten van de
toegestane goot- en bouwhoogte vanaf het peil (in de zin van het oorspronkelijke terrein) en alleen
ophogingen toe te staan in het geval van objectieve noodzaak voor de bouw. Het ongewenst kunstmatig
ophogen met als doel een hogere bouwhoogte te bereiken wordt hiermee uitgesloten. De achterliggende
wens van de gemeente is het bestaande kwaliteitsniveau langs de dijken te handhaven.




                                                                                                           7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>4 Gebiedsbeschrijving
4.1 Ontstaansgeschiedenis
De Amstel
De Amstel is een natuurlijke waterweg die vanaf de late middeleeuwen voortdurend is aangepast ten behoeve
van goederen- en personen vervoer over water. Kenmerkend voor de ontwikkeling van het veen- en
poldergebied is de aanleg van de polderkaden. Door de voortschrijdende bodemdaling van de aanliggende
veen- en landbouwgronden (als gevolg van de ontvening in de 17de en 18de eeuw en het natuurlijke proces van
inklinking) werd het verschil tussen de hoogte van het maaiveld en het peil van de Amstel steeds groter. Als
gevolg daarvan moesten de kaden steeds worden verhoogd.
Het “Bovenland” is het niet ontveende gebied dat wordt begrensd door de Amstel en Amsteldijk aan de ene
zijde en de Ringdijk en Ringsloot aan de andere zijde. Achter de Ringdijk is het land ontveend en lager gelegen:
de polder of zogeheten “benedenland”.
Zowel langs de Amsteldijk als langs de Ringdijk hebben in de 17de en 18de eeuw een heel aantal molens
gestaan, om het water van het benedenland via de Ringsloot en het Bovenland naar de Amstel te malen. Begin
20ste eeuw werd de bemaling grotendeels overgenomen door (stoom)gemalen.

Middelpolder
In 1795 nam het polderbestuur het besluit te starten met het ontvenen van de Middelpolder, vanwege de grote
vraag naar turf. Het Amsterdamse stadsbestuur heeft dat lange tijd weten te verhinderen, uit angst voor
wateroverlast. In 1843 werd toch begonnen met grootschalig ontvenen van het zuidelijk deel van de
Middelpolder. Honderden veenarbeiders werden aangetrokken, uit binnen- en buitenland. Zij woonden veelal in
krotterige huizen langs de Bankrasweg, dat in de volksmond al snel de bijnaam ‘het rode dorp’ kreeg. Na het
uitvenen van de Middelpolder werd de daar ontstane plas in 1894 drooggemalen door een stoomgemaal. Dit
gemaal is er nog steeds te vinden, aan de Amsteldijk Noord 69.

Bovenkerkerpolder
Vanaf 1765 werd begonnen met het droogmaken van de Bovenkerkerpolder door het graven van een ringsloot
en het opwerpen van een ringdijk. Naast de twee bestaande molens (Nessermolen en Aalvisser) werden nog
negen molens gebouwd langs de ringsloot ten behoeve van het droogleggen van de polder: deze heetten de
molens de Parel, de Hoop, de Vriendschap, de Eendracht, de Hoorn, de Zon, de Cornelia Wilhelmina, de
Johanna Bregitta en de Jonge Gerard.




                                                                                                             8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Wegen- en ontginningspatroon
Karakteristiek voor de middeleeuwse ontginningsverkaveling zijn de slingerende dijken langs de rivier en de
rechte kaden die daar haaks op staan.
In de 17de eeuw zijn langs de Amstel, tussen Amsterdam en Ouderkerk, een aantal buitenplaatsen gebouwd
voor de gegoede burgerij, die de drukte van de stad in de zomer ontvluchtte. Ten behoeve van het personen-
en goederenvervoer over de Amstel werd in de 17de eeuw een jaagpad aangelegd, als onderdeel van het
trekvaartennetwerk.

4.2 Landschap
Amsteldijk
Het huidige landschap rond de Amstel heeft de typische uitstraling van een oud Hollandse rivier die meanderend
door het lager gelegen ontveende polderlandschap loopt. Op de kruin van de dijk loopt een weg die de percelen
ten westen van de dijk ontsluit. Tussen de weg en de Amstel ligt een flauw talud van enkele meters breed. Op
diverse plekken zijn aanlegsteigers gebouwd, de meesten beperkt van omvang en voor privégebruik. De
westzijde van de dijk kenmerkt zich door een stijl talud met van oorsprong onderaan een teensloot. De teensloot
is niet overal meer aanwezig.

Middelpolder
De Middelpolder wordt begrensd door de Kalfjeslaan in het noorden, bovenlanden in het oosten en westen en
de A9 in het zuiden. Het overgrote deel van de droogmakerij is opgenomen in de stedelijke bebouwing van
Amstelveen. De Ringvaart en ringdijk zijn ondanks de verschillende aanpassingen en ontwikkelingen nog
herkenbaar aanwezig in de Middelpolder.

Bovenkerkerpolder
Hoewel een groot deel van de molens inmiddels is verdwenen, is de ruimtelijke inrichting ten behoeve van de
drooglegging nog goed herkenbaar. De rationele en regelmatige verkaveling, de wegen op de hoger gelegen
ontginningsassen en de afwateringssloten, de ringdijk en ringsloot, het hoger gelegen, niet ontveende
Bovenland, en de ontveende, lager gelegen polders, de verspreide bebouwing langs de rivier en de riviergeleide
weg langs de kade verwijzen allemaal herkenbaar naar de ontginningsperiode.




                                                                                                            9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>4.3 Bebouwingstypen
Bepalend voor de bewoningsgeschiedenis langs de Amstel is de lintbebouwing langs de hoger gelegen
ontginningsassen en dijklichamen enerzijds en de bebouwing langs de kronkelige Amstel anderzijds. Naast
boerderijen bestond de lintbebouwing aan de Ringsloot en Bankrasweg hoofdzakelijk uit arbeiderswoningen
voor de veenarbeiders. Deze krottige woninkjes zijn voor het overgrote deel niet bewaard gebleven. Langs de
Amstel staat de bebouwing van oudsher aan de westoever, omdat hier het jaagpad voor de trekschuit liep.
Langs de Amstel stonden ooit vele buitenplaatsen. Het overgrote deel van de buitenplaatsen langs de Amstel
is gebouwd tussen 1580 en 1730. De buitenplaatsen waren niet bestemd voor permanente bewoning. Men
verbleef in de regel in Amsterdam, en ontvluchte de drukke stad in de zomermaanden door naar het platteland
ten zuiden van de stad te trekken. Van die buitenplaatsen zijn er momenteel nog drie over: Westeramstel,
Oostermeer (beide gemeente Amstelveen) en Amstelrust (gemeente Amsterdam).
Behalve buitenplaatsen lagen (en liggen) er boerderijen langs de Amstel. Ook waren er enkele uitspanningen
te vinden, nu nog herkenbaar als ’t Kalfje op de grens met Amsterdam en de horeca in Buurt over Ouderkerk.
Vanaf de 17e eeuw breidt de bedrijvigheid aan de Amstel zich uit. Naast de agrarische bedrijvigheid en de
veenwinnerij langs de Amstel wordt melding gemaakt van verschillende molens, een kalkoven, een blekerij en
een lijmziederij. In de periode 18de en 19de breidde de bedrijvigheid langs de Amstel zich verder uit. Nadat de
kruitfabriek aan de Overtoom in 1782 was ontploft, verhuisde de fabriek naar Amstelveen en vestigde zich
aan de Amstel met een kruitfabriek en een schietkatoen-, nytroglycerine- en dynamietfabriek. Ten behoeve
van deze bedrijvigheid werden in de nabijheid van de fabrieken dienstwoningen gebouwd.
Eind 18de eeuw werd de Bovenkerkerpolder drooggemalen. Voor het droogmalen van de veenmeren werden
windmolens gebruikt. In 1764 werd door de Staten van Holland en Westfriesland octrooi verleend voor het
droogmaken van de polder. Op circa 250m van de Amstel werd de ringsloot aangelegd en met de vrijgekomen
grond kon de Ringdijk worden opgeworpen. Van het bemalingsapparaat van totaal 11 molens zijn drie
onderstukken bewaard gebleven: één aan de Amsteldijk Zuid en twee aan de Ringdijk in de Bovenkerkerpolder.

4.4 Deelgebieden en ruimtelijke opzet
Langs de Amstel zijn op Amstelveens grondgebied verschillende deelgebieden te herkennen. Deze gebieden
kenmerken zich met name door de soort en dichtheid van de bebouwing langs de Amsteldijk enerzijds en de
mate van openheid tussen de bebouwing anderzijds. Daarnaast is het gebruik van het Bovenland mede
bepalend voor het beeld vanaf de Amsteldijk. Kijkend naar deze aspecten is in dit Beeldkwaliteitplan gekozen
voor de volgende indeling in deelgebieden.




                                                                                                            10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>Noord: van de Kalfjeslaan tot de Oostermeerweg.
Tussen de Kalfjeslaan en Oostermeerweg is het beeld langs de Amstel wisselend: clusters van vrijstaande en
geschakelde woonbebouwing, boerderijen en buitenplaatsen worden afgewisseld met weidse doorzichten op
weilanden en groen (zie de kaart rechts van deze tekst). Over het algemeen kan gesteld worden dat dit
deelgebied een voorname sfeer heeft. Dit komt door de uitstraling van de aanwezige woonbebouwing, het
gebruik van het Bovenland voor vrijwel uitsluitend weilanden (geen akkerbouw, geen grote bedrijfshallen) en
de historie van dit deelgebied als het uitloopgebied van de Amsterdamse rijken richting Ouderkerk.
Er is relatief veel zicht op het Bovenland, dat extensief wordt gebruikt en voor grote delen is ingericht ten
behoeve van natuurontwikkeling. Er is vrijwel geen bebouwing op het achterliggende Bovenland, uitgezonderd
de KNGF, het volkstuinencomplex en enkele bedrijfsgebouwen langs het meest noordelijke deel van de
Kostverlorenkade. Daarnaast vormen de parkinrichtingen van de buitenplaatsen en het volkstuinencomplex
“groene blokken” in het verder open landschap.
Kenmerkend voor dit deel van de Amsteldijk is de laanbeplanting in het westelijke talud van de dijk, tussen kruin
en Bovenland. Deze laanbeplanting bestaat uit iepen. Alleen ter hoogte van inritten wordt het ritme van de
laanbeplanting onderbroken.

Ouderkerk/ Midden: van de Oostermeerweg tot Langs de Akker
Tussen de Oostermeerweg en Langs de Akker bestaat het beeld langs de Amstel uit aaneensluitende woon-
en bedrijfsbebouwing, afgewisseld met beperkt doorzicht op in gebruik zijnde achtergebieden (zie de kaart
rechts van deze tekst). De bebouwingsdichtheid van dit stuk Amsteldijk en Bovenland is relatief hoog. De sfeer
is niet homogeen. Tussen de Oostermeerweg en de Oranjebaan bepalen rijtjes arbeiderswoningen aan
parallelstraatjes het beeld. Ter hoogte van het tankstation is het profiel opeens smal. Hier houdt de
laanbeplanting zoals die noordelijker te vinden is, op. Ter hoogte van de Amstelbrug wordt het beeld bepaald
door de hoog liggende verkeersinfrastructuur. Tussen de Oranjebaan en de Amstelslag bestaat de bebouwing
vrijwel geheel uit dijkhuizen, voor een deel in gebruik als horeca. Dit deel van de Amsteldijk heet Amstelzijde.
De dijk is hier verbreed tot een kade, de vroegere loswal, nu voor een deel in gebruik als terras. In de bocht van
de Amstel staat buitendijkse bebouwing, dus tussen de dijk en de rivier in. Op Amstelveens grondgebied is dit
de enige plek waar buitendijkse bebouwing voorkomt. Voor de Amstelzijde is een van Rijkswege beschermd
dorpsgezicht van kracht. Daarnaast heeft een groot deel van de bebouwing een gemeentelijke, provinciale of
rijksmonumentenstatus. Ten zuiden van de Amstelzijde is een open weidelandschap(je) beeldbepalend. Ten
zuiden daarvan staan weer dijkhuizen, rijtjes arbeiderswoningen dit maal, gevolgd door enkele vrijstaande villa’s
en de A9. De A9 ligt verhoogd en als zelfstandig element in het landschap. De brug van de A9 over de Amstel
is duidelijk aanwezig maar blinkt niet uit in vormgevingskwaliteit. Het is vooral een log en donker ding.



                                                                                                               11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>Ten zuiden van de A9 is de bebouwing intensief in de vorm van de bedrijfsbebouwing op het voormalige
Kruitmolenterrein en de direct aangrenzende arbeiderswoningen. Tussen de Kruitmolen en Langs de Akker
staan vrijstaande woningen prominent langs de dijk.
Voor het hele deelgebied geldt dat het gebruik van het Bovenland achter de woon- en bedrijfsbebouwing aan
de dijk intensief is. Hier komen woningen, kantoren en bedrijfsbebouwing zoals oude fabrieksgebouwen,
schuren, loodsen en kassen voor. De niet bebouwde delen van het Bovenland zijn gedeeltelijk weides,
gedeeltelijk ingericht als moerasbos, gedeeltelijk beplant en op verschillende plekken ingericht als (privé)
parkeerterrein.

Zuid: van Langs de Akker tot Uithoorn, met uitzondering van Nes
Vanaf Langs de Akker naar het zuiden wordt de bebouwing langs de Amsteldijk weer beduidend minder
intensief. Clusters van voornamelijk vrijstaande woningen, al dan niet met bedrijfsbebouwing op het achtererf
worden afgewisseld met onbebouwd Bovenland en boerderijen (zie de kaart op deze bladzijde). De
woonbebouwing bestaat vooral uit (voormalige) bedrijfswoningen en boerderijen. Er komen diverse typen
woningen in verschillende architectuurstijlen voor. Een bijzonderheid is het buurtschap De Zwarte Kat: een
cluster van een tiental woningen, boerderijen en horecagelegenheid.
Over het algemeen kan gezegd worden dat de woonbebouwing in dit deelgebied van oudsher bescheidener
van aard is dan tussen de Kalfjeslaan en de Oostermeerweg. Buitenplaatsen hebben in dit deelgebied nooit
gestaan. En ook de riante villa’s en geschakelde woningen uit de jaren dertig van de vorige eeuw zijn hier niet
te vinden, in tegenstelling tot het meest noordelijke deelgebied. Het gebruik van het Bovenland is voornamelijk
agrarisch, inclusief de bijbehorende bebouwing. Ten noorden van Nes komt bedrijfsbebouwing op beperkte
schaal voor en is er veel open ruimte en zicht op het Bovenland vanaf de Amsteldijk. Ten zuiden van Nes komt
grootschaliger bedrijfsbebouwing voor, voornamelijk kassen. Ter hoogte van de Hollandse Dijk is een cluster
van kassen en bedrijfsbebouwing ontstaan. De overige grotere kassen of bedrijfsbebouwing ligt verspreid tussen
Nes en Uithoorn. Ieder bedrijf grenst aan weerszijden aan onbebouwde percelen.
Kenmerkend voor dit deel van de Amsteldijk zijn de ontsluitingen van de boerderijen aan de Ringdijk van de
Bovenkerkerpolder, die via het Bovenland en de Amsteldijk worden ontsloten. Deze ontsluitingswegen liggen
in de regel haaks op de Amsteldijk, op het niveau van het Bovenland. Vaak is bij de aantakking van de
ontsluitingsweg op de Amsteldijk bebouwing gesitueerd.
Het landelijke beeld in dit deelgebied langs de Amsteldijk wordt verder versterkt door de knotwilgen in het
westelijke dijktalud.




                                                                                                            12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>Nes
Nes ligt aan de Amsteldijk en op het aansluitende Bovenland tot aan de Ringdijk van de Bovenkerkerpolder. De
oorspronkelijke kavelrichting van het Bovenland is terug te vinden in de bebouwingsrichting, maar er zijn geen
sloten meer aanwezig tussen de bebouwing. Aan de noordzijde wordt de dorpsbebouwing begrensd door de
eigendommen van de kerk. Aan de zuidzijde houdt de dorpsbebouwing op bij de herontwikkelde melkfabriek.
Nes a/d Amstel is als gebiedsomschrijving (G2C) opgenomen in de Welstandsnota.




5 Woningtypologieën
De woonbebouwing langs de Amsteldijk is te onderscheiden in zeven typologieën. Zes van deze typologieën
heeft eigen kenmerken met betrekking tot positie van de woning op de kavel, inrichting van de kavel, aansluiting
van de kavel op de dijk, volume, architectuur en erfafscheiding. Deze typologieën worden in deze paragraaf
beschreven en geïllustreerd met voorbeeld foto’s van bestaande woningen. De zevende typologie, de
molenstomp, komt maar een keer voor en wordt daarom alleen kort beschreven.

Arbeiderswoning
Op verschillende plekken in de deelgebieden noord en midden komen langs de Amstel rijen arbeiderswoningen
voor. Deze rijen hebben een collectieve uitstraling en beperkte bouwhoogte, meestal één bouwlaag met kap.
De woningen zijn uitgevoerd in traditionele materialisatie en detaillering: metselwerk, houten kozijnen en
pannen daken. Zie bijgaande voorbeeldfoto’s. Arbeiderswoningen hebben vrijwel altijd een achtertuin, maar niet
altijd een voortuin. Aan de voorzijde varieert de inrichting tussen: voorgevel aan de stoep, collectieve voortuin
en voortuin per woning. Er zijn zowel rijtjes die langs de Amstel staan, als rijtjes die dwars op de Amstel staan.
De dwarsstraatjes op het Bovenland (Oostermeerweg, Bankraspad, Kruitmolen) worden getypeerd door dit
soort woningen. Ten noorden van Ouderkerk staan enkele rijtjes arbeiderswoningen aan een parallelontsluiting
langs de Amstel. In bijna alle gevallen staan arbeiders- woningen op maaiveldniveau van het Bovenland, achter
de dijk dus. Alleen de rijtjes ter hoogte van de Amstelslag zijn aan de dijk gebouwd als dijkhuizen. Deze
arbeiderswoningen vallen dus onder beide typologieën: arbeiderswoning en dijkhuis.




                                                                                                               13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Dijkhuis
Een dijkhuis is een huis, vrijstaand of geschakeld, dat op korte afstand en op niveau van de (kruin van de) dijk
staat. Zie de schets doorsnede. Deze typologie komt van oudsher in de dichter bebouwde gebieden langs de
dijk voor, zoals in Nes aan de Amstel, De Zwarte Kat en Buurt over Ouderkerk. Ook staan er drie rijtjes
arbeiderswoningen als dijkhuizen aan de Amsteldijk ter hoogte van de Amstelslag. Op verschillende locaties in
het middelste en meest zuidelijke deelgebied langs de Amstel staan losse en geschakelde dijkhuizen. De
verschijningsvorm van deze typologie is bescheiden: meestal één laag met kap. Ook de architectuur van een
dijkhuis is bescheiden: dorps, soms historisch door bijvoorbeeld het gebruik van een schijngevel aan de
dijkzijde. De materialisatie is traditioneel: metselwerk, eventueel gestuukt, en een pannendak. De richting van
de woning is per definitie parallel aan/loodrecht op de dijk langs de Amstel. Zie bijgaande voorbeeldfoto’s. Aan
de voorzijde van de woning is weinig ruimte tot de rijweg. Deze beperkte ruimte is soms openbaar en ingericht
als stoep, of het is een voortuintje. In sommige gevallen is het hoogteverschil tussen dijk en Bovenland benut
voor een souterrain. De achtergelegen tuinen liggen doorgaans lager dan het huis, op maaiveldniveau van het
Bovenland, en worden ontsloten door middel van een omlaag lopend pad langs het huis. Van de oudere
dijkhuisjes is er een aantal dat, door ophogingen van de dijkkruin, lager dan de kruin staat.

Boerderij
De bestaande boerenerven langs de Amsteldijk zijn goed herkenbaar en komen in alle deelgebieden voor. Veel
van de bestaande boerderijen worden omzoomd door een singelbeplanting. De bebouwing bestaat uit een
cluster van diverse agrarische bouwwerken. Alle bebouwing ligt op maaiveld niveau van het Bovenland, meestal
in de richting van de verkaveling van het Bovenland. De hoofdwoning of boerderij ligt het dichtst op de dijk en
bestaat doorgaans uit één laag met kap. De afstand van de woningen tot de dijk varieert, maar is meestal een
behoorlijk aantal meters. De teensloot is meestal nog aanwezig. Rondom het woonhuis is het gebruikelijk een
tuin aan te leggen. Soms heeft het woongebouw een souterrain. Materialisering van de woonhuizen is baksteen,
evt. gestuukt, en pannen of riet op het dak. Er komen verschillende architectuurstijlen en kapvormen voor. Ook
de richting van de kap varieert. De stallen, hooibergen en opslag liggen achter de woonbebouwing en bestaan
meestal ook uit een laag met kap. De materialisering van de bedrijfsbebouwing is onderscheidend van de
woonbebouwing. Er wordt gebruik gemaakt van o.a. hout, steen, beton en staal (damwand profiel) in gedekte
kleuren zoals donkergroen. De kappen op de bedrijfsbebouwing zijn van plaatmateriaal, pannen of riet. De
meest voorkomende kapvorm op de bedrijfsbebouwing is het zadeldak. De richting van de kap varieert. Zie
bijgaande voorbeeld foto’s.




                                                                                                             14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>Buitenplaats
Vanaf de 16de eeuw zijn in het noordelijke deelgebied langs de Amstel tientallen buitenplaatsen aangelegd. De
in Amstelveen overgebleven buitenplaatsen Oostermeer en Westeramstel bestaan uit een klassiek woonhuis
met bijgebouwen en een grote aangelegde tuin. De woonhuizen zijn vanaf de Amsteldijk goed zichtbaar. Zie
bijgaande foto’s. De uitstraling, materialisering en het volume van de twee woonhuizen zijn verschillend.
Oostermeer (linker foto) heeft een neoclassicistisch woonhuis van baksteen met souterrain, twee bouwlagen
en een kap. Het woonhuis op Westeramstel (rechter foto) maakt deel uit van een “langrompgebouw”: het is een
wit gestuukt stenen voorhuis met klassieke details. Het is gebouwd met een (gedeeltelijke) kelder, twee
bouwlagen en een kleine kap. Op de tuinen van de buitenplaatsen is minder zicht vanaf de dijk, door opgaande
beplanting (Westeramstel) of bijgebouwen (Oostermeer). Het hoofdhuis is gelegen achter de dijk en de
teensloot, op maaiveldniveau van het Bovenland. Zie schets doorsnede. De entree en de representatieve gevel
van het hoofdhuis zijn gericht op de Amsteldijk. Bij buitenplaats Oostermeer flankeren de bijgebouwen
(koetshuis en personeelswoning) de weerszijden van de entree. Bij Westeramstel staan de bijgebouwen achter
op de kavel. Beide buitenplaatsen hebben nog altijd de historisch ingerichte tuin. Door de afmeting en beplanting
van de tuin vormen de buitenplaatsen “groene blokken” langs de Amsteldijk.

Geschakeld huis
Een geschakeld huis deelt muren van het hoofdgebouw of aanbouw met een of meer naastgelegen huizen. De
dakconstructie kan per huis afzonderlijk zijn, of van meer woningen doorlopend. Geschakelde huizen langs de
Amstel staan achter de dijk, op maaiveldniveau van het Bovenland. Over het algemeen staan geschakelde
huizen op enige afstand van de dijk en is het voorerf ingericht als tuin. De teensloot is vaak gedempt. De
voorgevel en entree van geschakelde huizen zijn meestal gericht op de Amsteldijk. Geschakelde huizen komen
in alle deelgebieden voor, maar de architectuurstijl en uitstraling van geschakelde huizen zijn per deelgebied
verschillend. Zo komen in het noordelijk deelgebied vooral ensembles van geschakelde huizen in jaren ’30 stijl
voor in één of twee bouwlagen met prominente kap. Zie het voorbeeld op de linker foto. Veel van deze woningen
hebben een souterrain of kelder. Dat is aan de voorzijde van de huizen zichtbaar, bijvoorbeeld door een laag
raam in de gevel of een trap naar de voordeur. De geschakelde huizen in het noordelijk deelgebied zijn
voornamelijk uitgevoerd in traditionele materialen: metselwerk met pannen- of rieten dak. In het middelste en
zuidelijke deelgebied hebben de geschakelde huizen een meer dorpse stijl, met een bescheiden uitstraling en
overwegend één bouwlaag, soms twee bouwlagen met kap. Zie het voorbeeld op de rechterfoto. De
materialisatie van de geschakelde huizen in het middelste en zuidelijke deelgebied is overwegend traditioneel,
aangevuld met andere materialen.




                                                                                                              15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>Vrijstaand huis
Langs de Amstel staan op diverse plekken vrijstaande huizen. Deze staan op afstand van de dijk, op
maaiveldniveau van het Bovenland. Vrijstaande huizen zijn meestal loodrecht op de Amstel georiënteerd. De
huizen onderscheiden zich van de dijkhuizen door hun positie achter de dijk en teensloot, en hun grotere
omvang. Vrijstaande huizen komen voor in diverse architectuurstijlen en verschijningsvormen. De bouwhoogtes
variëren tussen één bouwlaag met kap, één bouwlaag met kap van twee bouwlagen en twee bouwlagen met
kap. Grofweg zijn er twee varianten vrijstaande huizen te onderscheiden: de villa en de bedrijfswoning. De villa’s
komen vooral in het noordelijk deelgebied langs de Amstel voor. Zie voorbeeld linker foto. De villa’s hebben
over het algemeen een prominente kap en voorname uitstraling. Ze bestaan uit een bouwlaag met kap van een
of twee lagen, of uit twee bouwlagen met een kap van een bouwlaag. Het materiaalgebruik is traditioneel:
metselwerk en een pannen- of rieten dak. De bedrijfswoningen zijn in het zuidelijk deelgebied te vinden. Zie
voorbeeld rechterfoto. In het middelste deelgebied komen van oudsher vooral bedrijfswoningen voor, maar
staan inmiddels ook villa’s. Bedrijfswoningen hebben over het algemeen een bescheiden uitstraling. Ze zijn in
een of twee bouwlagen gebouwd, met een kap van hooguit een bouwlaag. Het materiaalgebruik bestaat
voornamelijk uit metselwerk en pannendaken, eventueel aangevuld met andere materialen.
Bijgebouwen bij vrijstaande huizen beperken zich tot het achtererf, garages zijn veelal inpandig. Vrijstaande
huizen hebben een relatief grote kavel, maar ook hierin zit variatie. Van oudsher is de kavel ingericht als tuin
met oprit naar de Amsteldijk. Bij een deel van de vrijstaande huizen is de teensloot gedempt en ingericht als
tuin.

Molenstomp
Langs de Amsteldijk komt nog één molenstomp voor, in het zuidelijke deelgebied. Deze molenstomp is
aangewezen als gemeentelijk monument. Dit achthoekige gebouw bestaat uit een laag met kap en doet dienst
als woonhuis. De molenstomp staat hoger dan het Bovenland, ongeveer op niveau van de dijk. Het perceel is
rondom ingericht als tuin.




                                                                                                               16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>6 Randvoorwaarden en ontwerpprincipes
Naar aanleiding van de geïnventariseerde deelgebieden en woningtypologieën is aan te geven hoe in de
toekomst ontwikkelingen langs de Amsteldijk vorm gegeven kunnen worden, passend bij de gewenste
uitstraling en bestaande karakteristiek van het gebied. Per deelgebied en per woningtypologie zijn de
ontwerpprincipes hier verder uitgewerkt.

6.1 Ontwerpprincipes deelgebieden
Algemene ontwerpprincipes voor alle deelgebieden
Het dijkprofiel is overal herkenbaar. Behalve ter hoogte van de Amstelzijde, ligt er een groene oever tussen de
weg en de Amstel, voor het grootste deel voorzien van een voetpaadje. Tussen de weg en het Bovenland ligt
een talud, behalve bij aan de dijk gebouwde dijkwoningen. Waar dit talud eindigt in een teensloot blijft deze
behouden. De dijk langs de Amstel heeft het hoogste maaiveldniveau. Het Bovenland ligt beduidend lager. Dit
verschil is overal zichtbaar. Waar dit niet zo is, wordt het bij ontwikkelingen hersteld. Het maaiveld niveau van
het Bovenland wordt bij ontwikkelingen niet opgehoogd. Dit wil zeggen dat het profiel van de hoger liggende
dijk met talud naar het lager liggende Bovenland intact gelaten wordt, dan wel hersteld wordt. Het opwerpen
van terpen, het uitvlakken van het talud of verlagen van het maaiveld moet voorkomen worden.
Verkeersaansluitingen liggen loodrecht op de dijk of zijn opgenomen in het dijktalud om het doorlopende
dijkprofiel herkenbaar te houden. Wegen en (fiets)paden op het Bovenland liggen op maaiveld niveau van het
Bovenland (en niet daar boven). Fietspaden over het Bovenland volgen zoveel mogelijk de verkaveling, of de
oorspronkelijke watergangen of paden, of de landschapsstructuur.

Randvoorwaarden per deelgebied
Dit beeldkwaliteitplan gaat uit van behoud van de bestaande karakteristiek per deelgebied zoals in paragraaf
4.4 beschreven. De bedoeling is dat per deelgebied de bestaande gebiedsspecifieke karakteristiek, de variatie
in bebouwingstypologieën en het gebiedseigen gebruik van Bovenland behouden blijft en wordt versterkt. Aan
de andere kant is het niet de bedoeling dat alle woningtypologieën en soorten gebruik van Bovenland langs de
hele Amsteldijk voorkomen. Dit omdat bepaalde woningtypologieën en soorten grondgebruik karakteristiek zijn
voor een deelgebied en juist niet voorkomen in een ander deelgebied. Om de gebiedsspecifieke
karakteristieken te behouden wordt uitgegaan van de volgende globale randvoorwaarden per deelgebied. Voor
meer gedetailleerde ontwerpprincipes per kavel wordt verwezen naar de volgende paragraaf.




                                                                                                              17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>Noord: van de Kalfjeslaan tot de Oostermeerweg.
Om de bestaande karakteristiek in dit deelgebied te behouden zijn de volgende aspecten van belang. Het
Bovenland is zoveel mogelijk open weiland. Er vindt geen akkerbouw of tuinbouw plaats. Er worden geen
nieuwe bedrijfsgebouwen (hallen, schuren, kassen of soortgelijk) bijgebouwd. Vervangende nieuwbouw van
een woning vindt in principe plaats op dezelfde plek en in dezelfde typologie als het te vervangen huis. Dit
deelgebied is het enige deelgebied waar de buitenplaats als typologie voorkomt. Maar ook het enige waar
ensembles van meer dan twee geschakelde woningen in jaren ’30 architectuur staan. Verder komen alle in
hoofdstuk 5 genoemde woningtypologieën voor, behalve de vrijstaande bedrijfswoning en de molenstomp. Over
het algemeen hebben de in dit deelgebied voorkomende woningen een voorname uitstraling door de gebruikte
architectuurstijl, de kapvormen en de terreininrichting. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt aangestuurd op
architectuur die optimaal landschappelijk ingepast is, over een stijlvolle uitstraling beschikt en een zorgvuldige
smaakvolle uitvoering kent. Daarmee kunnen bijzondere kapvormen voorkomen; bijvoorbeeld kappen van twee
bouwlagen, schilddaken, grote overstekken, mits aansluitend op overwegend groene terreininrichtingen met
fraaie beplanting en slechts beperkt verharding. De doorgaande boombeplanting in het talud van de dijk in het
noordelijk deelgebied blijft behouden.

Ouderkerk: van de Oostermeerweg tot Langs de Akker
De randvoorwaarden worden vooral bepaald door het conserverende karakter van de monumentenstatus en
het beschermd dorpsgezicht van de verschillende gebouwde onderdelen: Amstelzijde, arbeiderswoningen en
Kruitmolen. Voor de Amstelzijde is de aaneengesloten bebouwing en de bebouwing aan weerszijden van de
dijk met Oud-Hollandse uitstraling beschermd. Voor de Kruitmolen is de industriële karakteristiek
behoudenswaardig. De voorkomende woningtypologieën zijn alle in hoofdstuk 5 genoemde typen, behalve de
buitenplaats, het ensemble jaren ’30 en de molenstomp. Bij sloop-nieuwbouw worden deze drie typologieën in
dit deelgebied niet toegestaan. Voor de tussen- en achtergebieden op het Bovenland zijn openheid, groen en
landelijke inrichting het streefbeeld. Verdere bebouwing is niet gewenst. Het verminderen van verrommeling
wordt nagestreefd.

Zuid: van Langs de Akker tot Uithoorn, m.u.v. Nes
Centraal staat het behoud c.q. het vergroten van de openheid van het Bovenland en het bescheiden houden
van de uitstraling van de bebouwing. De voorkomende en bij vervangende nieuwbouw toegestane
woningtypologieën zijn de vrijstaande woning met eenvoudige uitstraling (geen luxe villa’s), de boerderij, de
dijkwoning en enkele geschakelde woningen. Buitenplaatsen, luxe villa’s, jaren ’30 ensembles en rijen
arbeiderswoningen komen hier van oudsher niet voor en zijn niet gewenst. De boombeplanting in het talud van
de dijk in het zuidelijk deelgebied blijft incidenteel en gekoppeld aan de bebouwingslinten. De voorkomende
knotwilgen dragen bij aan de landelijke uitstraling.


                                                                                                               18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>Nes
Ontwikkelingen langs de dijk passen in het beeld ter plekke. Buiten de dorpskern wordt bij voorkeur achter de
dijk gebouwd en worden erven niet meer opgehoogd. Eventuele ontwikkelingen binnen de dorpskern hebben
een dorps karakter. Bebouwing bestaat maximaal uit twee bouwlagen plus kap. Huidige bungalows zijn als
randbebouwing gekozen vanwege de beperkte impact op het omringend landschap. Bij vernieuwing van
bungalows blijft de bouwhoogte beperkt tot een bouwlaag. Uitbreiding door middel van nieuwe losse buurtjes
is ongewenst.

6.2 Ontwerpprincipes woningtypologieën
Er zijn 6 typologieën woonhuizen te onderscheiden. Iedere typologie heeft eigen randvoorwaarden met
betrekking tot positie van de woning op de kavel, inrichting van de kavel, aansluiting van de kavel op de dijk,
volume, architectuur. Hierbij is het bouwvlak zoals aangegeven in het Bestemmingsplan leidend, dat wil zeggen
dat de plek van het (huidige) bouwvlak de typologie bepaalt, ook voor toekomstige ontwikkelingen. De algemene
ontwerpprincipes voor woonbebouwing gelden voor alle woningtypologieën.

Algemene ontwerpprincipes woonbebouwing en bijbehorende kavel
Historische bebouwing blijft in principe behouden.
Er is in principe geen nieuwe bebouwing toegestaan buiten het bouwvlak zoals opgenomen in het
Bestemmingsplan. Ontwikkelingen betreffen dus alleen herontwikkeling van bestaande bebouwing.
De plek van het hoofdvolume is in principe bepaald in het bestemmingsplan.
De positie van het bouwvlak in het geldend Bestemmingplan bepaalt de woningtypologie.
Woonbebouwing richt zich op de Amstel met een representatieve gevel.
Kavelontsluiting staat loodrecht op de dijk.
Het oorspronkelijke hoogteverschil tussen de dijk en het Bovenland blijft intact. Waar het hoogteverschil is
verstoord, is herstel naar de oorspronkelijke situatie wenselijk.
De teensloot van de Amsteldijk blijft waar aanwezig intact. Waar de teensloot niet meer aanwezig is, is herstel
naar de oorspronkelijke situatie wenselijk.

Ontwerpprincipes arbeiderswoning
Vervangende woningen worden teruggebouwd op de plek en het maaiveldniveau van de bestaande
woningen.
De woning maakt deel uit van een rij gelijke woningen. De woningen hebben een sterke collectieve uitstraling.




                                                                                                            19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>De positie van de rij is evenwijdig aan of loodrecht op de dijk.
De woning is bescheiden van omvang en is uitgevoerd in een traditionele materialisatie en detaillering:
metselwerk, houten kozijnen, ceramische pannen.
De woning bestaat uit één bouwlaag die is afgedekt met een langskap. De kapvorm kan variëren van
zadeldak, mansardekap tot een halve kap aan de voorzijde met een plat dak er achter.
De voorgevel van de rij woningen heeft een horizontale geleding door de langskap en een verticale geleding
door de ritmiek van ramen, voordeuren en dakkapellen. De architectuur is historisch en dorps.
De woning heeft een bescheiden of geen voortuin. De woning heeft een achtertuin.
Als de woningen terugliggen van de dijk hebben deze een collectief ingericht voorterrein.

Dijkhuis
Het dijkhuis staat voor op de kavel, aansluitend op het dijklichaam. Aan de dijkzijde is weinig ruimte voor een
voortuin, hooguit voor een stoep en/of een strookje tuin. Een eventuele achtertuin ligt op het niveau van het
Bovenland.
De woonkamer en voordeur bevinden zich ongeveer op het niveau van de kruin van de dijk.
Door de korte afstand tot de dijk is één laag met kap (vanaf kruin dijk gemeten) de maximale bouwhoogte voor
een dijkhuis. Het hoogteverschil tussen de kruin van de dijk en het Bovenland kan benut worden voor een
souterrain, dat aan de achterzijde aansluit op maaiveldniveau.
De woning is bescheiden van omvang en heeft een enkelvoudige kap evenwijdig of haaks op de richting van
de dijk. Een dijkhuis kan vrijstaand zijn of deel uitmaken van een rij (gelijke) woningen. De architectuur van een
dijkhuis is bescheiden en dorps. De materialisatie is traditioneel: metselwerk, eventueel gestuukt; houten
kozijnen en pannendaken.

Ontwerpprincipes boerderij
Terminologie:
Kavel            Het totale terrein (weidegrond en erf)
Erf              Deel van de kavel, gelegen aan de dijk, dat plaats biedt aan de bebouwing, de ontsluiting en
                 de tuin en evt. boomgaard.
Bouwvlak         Het deel van het erf waarbinnen volgens het bestemmingsplan de hoofdbebouwing is
                 toegestaan.

Een boerderij staat op maaiveld niveau van het Bovenland. Een boerderij staat vrij op het erf, op afstand van
de begrenzingen (sloten) en ruim achter de teensloot van Amsteldijk. Het erf is bij voorkeur omzoomd met een
beplanting van gebiedseigen soorten. Het erf is aan de dijkzijde, voor en eventueel naast het woonhuis,



                                                                                                               20
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>ingericht als tuin. Het erf wordt aan de dijkzijde bij voorkeur van de dijk gescheiden door de teensloot.
Een boerderij bestaat uit meerdere bouwwerken die in een onderlinge samenhang en volgens een vaste
hiërarchie zijn gepositioneerd: het woongebouw staat relatief het dichtst bij de dijk; schuren, stallen en opslag
vinden plaats achter de achtergevellijn van het woongebouw. De verschillende bouwwerken staan evenwijdig
aan de kavelstructuur. De bouwwerken hebben meestal een rechthoekige plattegrond.
Woongebouw, stallen en schuren zijn afgedekt met een prominente kap. De goothoogte is beperkt en direct
boven de beganegrondlaag, op ca. 3 meter bij schuren en maximaal 4 meter bij woongebouwen. Het
woongebouw bestaat in principe uit een laag met kap, eventueel op een souterrain of halve kelderverdieping.
De architectuur van een woongebouw is ingetogen. Materiaalgebruik is traditioneel: baksteen, evt. gestuukt, en
pannen of riet op het dak.
Stallen en schuren hebben een of meerdere zadel- of schilddaken. De architectuur van schuren en stallen is
functioneel. Materiaalgebruik is onderscheidend van de woonbebouwing en bestaat uit bv. hout, steen, beton,
staal, bij voorkeur in materiaaleigen of gedekte kleuren. Bedrijfsbebouwing heeft een kap, die bestaat uit
plaatmateriaal, pannen, riet of een vergelijkbaar materiaal.
De ontsluiting van het erf biedt doorzicht naar het achterland.
Toe te voegen bebouwing, mits toegestaan volgens het geldend bestemmingsplan, vindt plaats achter het
hoofdgebouw. De schaal en maat hiervan houdt rekening met het zicht vanaf de dijk op het achterland.
Omheining paardenweiden minimaal; zie voorschriften Welstandsnota.

Ontwerpprincipes voor de transformatie van traditionele agrarische erven naar niet agrarische woonerven:
Ontwikkelingen zijn alleen toegestaan binnen het bestaande erf. De bestaande erfontsluiting vanaf de dijk
wordt gebruikt. Schuren, stallen en bedrijfsgebouwen buiten het oorspronkelijke erf maken plaats voor herstel
van landschap en openheid. Er blijft een open ruimte van weiden tussen de nieuwe bebouwing en de
ringdijken van de Middelpolder en Bovenkerkerpolder. Het bebouwde oppervlak van de nieuwe situatie is
aanzienlijk kleiner dan het huidige oppervlak van woongebouwen, bedrijfsgebouwen en kassen. Op de plek
van de bedrijfsgebouwen worden in het verleden gedempte sloten zo mogelijk uitgegraven.
Het erf biedt maximaal plaats aan 3 woningen. Eén woning is georiënteerd op de dijk en staat achter de
teensloot. De overige gebouwen zijn hierop afgestemd en staan teruggeplaatst op het erf.
De architectuur en de materialisatie van de hoofdmassa refereren aan de oorspronkelijke functie. De gevels
zijn gemetseld of gepleisterd, de kozijnen zijn van hout, de kap wordt gedekt met ceramische pannen of riet.
De terug liggende bebouwing refereert naar de meer agrarische bebouwing (hooiberg, stal, schuur) en kan uit
steen, hout, modernere materialen, of combinaties van materialen bestaan.
Paardenbakken, zwembaden, tennisbanen etc. liggen achter de woonbebouwing en in het verlengde ervan.




                                                                                                              21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Buitenplaats
Een buitenplaats staat vrij op het erf, op ruime afstand van de begrenzingen, op maaiveldniveau van het
Bovenland. De verschijningsvorm van de woonbebouwing is statig, met royale verdiepingshoogten en een rijke
uitstraling. Het woongebouw is maximaal twee bouwlagen met kap, eventueel op een half verdiepte kelder of
souterrain. De architectonische detaillering van de bebouwing is zorgvuldig en heeft een luxe uitstraling. De
materialisatie is traditioneel (baksteen of pleisterwerk, hout, ceramische pannen), hoogwaardig en consistent.
Bijgebouwen bestaan uit één bouwlaag met kap. De uitstraling en materialisatie is afgestemd op die van de
hoofd-/woonbebouwing. Wanneer bijgebouwen voor op het erf staan, min of meer in lijn met de hoofd-
/woonbebouwing, is de materialisatie gelijk aan die van de hoofd-/woonbebouwing. Van bijgebouwen direct
achter de hoofd-/woonbebouwing is de materialisatie gelijkend op die van de hoofdbebouwing. Bijgebouwen
ver achter de hoofdbebouwing mogen een andere uitstraling en materialisatie dan de hoofdbebouwing hebben.
Direct naast en achter de woonbebouwing wordt het beeld van de buitenplaats bepaald door de groene
inrichting van tuinen en eventueel een omringende singelbeplanting.
De erfscheiding bestaat rondom uit een sloot, aan de dijkzijde uit de teensloot.
De ontsluiting op de dijk heeft voldoende maat met ter hoogte van de teensloot een hek met klassieke
vormgeving.
Bij herstel van oude landgoederen wordt rekening gehouden met het historische beeld en indeling.

Geschakeld huis
Een geschakeld huis deelt muren van het hoofdgebouw of aanbouw met een of meer naastgelegen huizen.
Vervanging van één geschakeld huis wordt slechts toegestaan wanneer het huis de muren van de aanbouw
deelt met de naastgelegen woning(en). Wanneer muren van het hoofdgebouw worden gedeeld of wanneer de
dakconstructie van het hoofdgebouw doorloopt naar naastgelegen woning(en), behoort het geschakeld huis
tot een “ensemble” dat in zijn geheel intact dient te blijven, of eventueel in zijn geheel vervangen kan worden.
Geschakelde huizen staan in principe op enige afstand van de dijk, op maaiveldniveau van het Bovenland.
Het voorerf van een geschakeld huis is ingericht als tuin.
Over het algemeen heeft ieder geschakeld huis een eigen directe ontsluiting op de Amsteldijk, tenminste een
pad naar de voordeur (geen oprit o.i.d.). Waar geschakelde huizen geen oprit hebben is het niet gewenst dat
die er komt.
De erfscheidingen in de voortuinen bestaan bij voorkeur uit beplanting. De erfscheiding aan de dijkzijde is bij
voorkeur de teensloot. Als de teensloot niet meer bestaat is de erfscheiding aan de dijkzijde beplanting.
De gezamenlijke voorgevel van geschakelde huizen staat min of meer parallel aan de Amstel.
Geschakelde huizen in het noordelijk deelgebied hebben een stijlvolle, zorgvuldige en verfijnde detaillering en




                                                                                                             22
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>bestaan uit één of twee bouwlagen met prominente kap. Materialisatie van deze huizen is traditioneel:
baksteengevels, houten kozijnen en pannen of rieten daken.
Geschakelde huizen in het middelste en zuidelijke deelgebied hebben een dorpse bouwstijl en bescheiden
uitstraling in één of twee bouwlagen met kap. Materialisatie van deze huizen is overwegend traditioneel,
aangevuld met andere materialen.

Vrijstaand huis
Een vrijstaand huis is het hoofd(bouw)volume op een kavel. Een vrijstaand huis staat op behoorlijke afstand
van de Amsteldijk (tenminste 8 a 10 meter), op het maaiveld niveau van het Bovenland. Over het algemeen is
de bebouwingsrichting van een vrijstaand huis loodrecht op de Amstel.
Een vrijstaand huis heeft voldoende tuin rondom. Bij voorkeur een diepe voortuin richting de Amstel, voldoende
zijtuin in verhouding met de woning: minimaal 3 meter bij een bouwlaag met kap, minimaal 5 meter bij twee
bouwlagen met kap. De achtertuindiepte is afhankelijk van de kavelgrootte.
Eventuele bijgebouwen staan meer teruggeplaatst op de kavel, bij voorkeur achter het hoofdvolume.
Het woonhuis bestaat uit één of maximaal twee lagen met kap. Een huis van één bouwlaag mag een kap van
twee bouwlagen hebben. Een huis van twee bouwlagen mag een kap van niet meer dan één bouwlaag hebben.
De architectuur van een vrijstaand huis is geïnspireerd op de karakteristieken van de bouwstijl langs de Amstel.
In het noordelijk deelgebied presenteert een vrijstaand huis zich bij voorkeur als een villa met prominente kap
en uitstraling die is afgestemd op nabijgelegen woningen (voor zover aanwezig). Een villa is bij voorkeur van
traditionele materialen: metselwerk met een pannen- of rieten dak. Als variant op het metselwerk mag een van
oorsprong gestuukt of gekeimd vrijstaand huis in hetzelfde materiaal worden teruggebouwd. In het algemeen
geldt dat het kleurgebruik (steen) afgestemd dient te zijn op de naastgelegen woonhuizen die tot hetzelfde
ensemble behoren. In het zuidelijk deelgebied heeft een vrijstaande woning het karakter van een bedrijfswoning
met een kap van maximaal een bouwlaag en een doelmatige uitstraling. De materialisering bestaat uit
metselwerk en een pannendak. Het metselwerk mag eventueel worden aangevuld met een ander materiaal. In
het middelste deelgebied heeft een vrijstaande woning bij een bedrijf de uitstraling van een bedrijfswoning. Een
vrijstaande woning in het middelste deelgebied zonder (agrarisch) bedrijf mag een luxere uitstraling hebben,
maar heeft bij voorkeur een minder klassieke uitstraling dan in het noordelijke deelgebied.
Vrij liggende huizen hebben als erfscheiding bij voorkeur de teensloot of beplanting, ook op de erfgrens aan de
Amsteldijkkant. Gebouwde erfscheidingen aan de zijde van de Amsteldijk zijn ongewenst. Paardenbakken,
zwembaden, tennisvelden, etc. liggen achter de woonbebouwing. Omheining van paardenweiden is minimaal;
zie voorschriften Welstandsnota.




                                                                                                             23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Ontwerpprincipes woningen samengevat in tabel
                arbeiderswoning             dijkhuis                         boerderij                  buitenplaats               geschakeld huis              vrijstaand huis
positie op de   rijwoningen langs of        direct aan de dijk, vrijstaand   achter teensloot,          ver op kavel, tenminste    achter (vm) teensloot,       tenminste 8 a10 meter achter (vm)
kavel           dwars op de dijk,           of geschakeld, een bouwlaag      op mv Bovenland, op        10 meter achter            op mv Bovenland              teensloot, op mv Bovenland
                afstand tot openbare        aansluitend op dijkniveau en     ruime afstand v            teensloot, op mv
                weg varieert,               een bouwlaag aansluitend op      begrenzingen               Bovenland, op ruime
                op mv Bovenland             mv Bovenland (souterrain)                                   afstand v begrenzingen
inrichting      geen of bescheiden          geen of kleine voortuin, talud   teensloot, voortuin,       teensloot, voorerf/tuin,   voortuin en achtertuin       diepe voortuin, zijtuin tm 3 meter
kavel           voortuin, evt. collectief   dijk duidelijk zichtbaar         woonhuis, erfbebouwing     woonhuis, historische                                   bij 1 bouwlaag en tm 5 meter bij 2
                voorterrein; achtertuin                                      achter woonhuis            tuin rondom                                             bouwlagen, achtertuin
ontsluiting     auto-ontsluiting per        auto-ontsluiting een per         één per boerenerf          één per buitenplaats       auto-ontsluiting evt. bij    één per vrijstaand huis
kavel           ensemble en niet            vrijstaand dijkhuis of een per                                                         hoekwoning
                individueel                 hoekhuis bij geschakelde
                                            dijkhuizen
volume          één bouwlaag met            één bouwlaag met kap boven       één laag met kap, evt.     twee lagen met kap, evt.   één of twee bouwlagen        één bouwlaag met kap van één of
                kap                         de dijk, evt. één bouwlaag       op half verdiepte kelder   op half verdiepte kelder   met kap                      twee verdiepingen, óf twee
                                            onder dijkniveau (souterrain)                                                                                       bouwlagen met kap van één
                                                                                                                                                                verdieping
architectuur    collectieve uitstraling,    dorps                            Landelijke, doelmatige     statig woongebouw, rijke   deelgebied noord:            deelgebied noord: villa met
                dorps, langskap,                                             uitstraling                uitstraling, zorgvuldige   zorgvuldige detaillering;    prominente kap en uitstraling
                horizontale geleding                                                                    detaillering               deelgebied zuid en           afgestemd op nabijgelegen
                collectief, verticale                                                                                              midden: dorps en             woningen; deelgebied zuid:
                geleding per woning                                                                                                bescheiden                   bedrijfswoning met doelmatige
                                                                                                                                                                uitstraling; deelgebied midden:
                                                                                                                                                                bedrijfswoning als zuid, niet-
                                                                                                                                                                bedrijfswoning afgestemd op
                                                                                                                                                                naastgelegen woningen
materiaal       metselwerk en               metselwerk, evt,. gestuukt,      metselwerk, evt.           metselwerk, evt.           noord: metselwerk,           noord: metselwerk, evt. gestuukt,
                pannen dak                  pannen dak                       gestuukt, pannen of riet   gestuukt, pannen dak       pannen- of rietdak; midden   pannen- of rietdak; midden en
                                                                             dak                                                   en zuid: metselwerk, evt.    zuid: metselwerk,evt. aangevuld
                                                                                                                                   aangevuld met andere         met andere materialen, pannendak




                                                                                                                                      24
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>                                                                                                         materialen, pannendak


erfafschei-     geen of teensloot of   geen, beplanting of    teensloot, evt.   teensloot, bij toegang   teensloot of beplanting   teensloot of beplanting
ding aan dijk   beplanting             bescheiden tuinhekje   beplanting        klassiek hek



                arbeiderswoning        dijkhuis               boerderij         buitenplaats             geschakeld huis           vrijstaand huis




                                                                                                           25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Ruimte voor transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing
Het hoofdstuk “Ruimte voor Ruimte” is in deze aanpassing van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk
herschreven. De aanpassing van het Beeldkwaliteitplan heeft als doel meer duidelijkheid te scheppen naar
initiatiefnemers in ruimtelijke zin, als zij (agrarische)bedrijfsbebouwing willen transformeren. Daarnaast is er
sinds 2014 ervaring opgedaan met het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk, is de Welstandsnota herzien, het
bestemmingsplan Wester Amstel (2018) geactualiseerd en is er een Paraplubestemmingsplan Peil
vastgesteld.

De Provinciale regeling “Ruimte voor Ruimte” (RvR) of “Voormalige Agrarische Bouwpercelen” (VAB) is
in de Omgevingsverordening herzien onder de nieuwe naam “Kleinschalige woningbouwontwikkeling en
functiewijziging naar wonen in MRA landelijk gebied”.
De regels uit de Omgevingsverordening, in dit geval “Kleinschalige woningbouwontwikkeling en
functiewijziging naar wonen in MRA landelijk gebied” én, specifiek voor de Amstelscheg, “Bijzonder
Provinciaal Landschap” (BLP) blijven onverminderd van kracht. De Provinciale “Leidraad Landschap en
Cultuurhistorie (ensembles en structuren)” vormt de onderbouwing van deze regels. Bij de beoordeling
van initiatieven dienen de kernkwaliteiten BPL Amstelscheg (bijlage bij Omgevingsverordening) in acht
te worden genomen. Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk vormt de gemeentelijke uitwerking van de
Provinciale regels. Het schets het beleids- en toetsingskader voor vervangende nieuwbouw en laat zien
hoe de gemeente de aanwezige kernkwaliteiten denkt te waarborgen en versterken.

Het eerste deel van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk gaat uit van bestaande bouwvlakken en biedt geen
ruimte om bouwvlakken toe te voegen. De enige uitzondering op dit beleid wordt gevormd door de
Provinciale regeling “Kleinschalige woningbouwontwikkeling en functiewijziging naar wonen in MRA
landelijk gebied”. Het biedt onder voorwaarden de mogelijkheid van het vervangen of toevoegen van een
bouwvlak of woonhuis. De manier waarop dit ruimtelijk het beste ingepast kan worden is toegevoegd in dit
hoofdstuk.
Op basis van deze ruimtelijke uitgangspunten wordt gemotiveerd waarom wel of geen medewerking kan
worden verleend bij initiatieven op specifieke locaties.

Aan de Amstel zijn een aantal bestaande erven, stallen en bebouwing, waarbij de agrarische-
/bedrijfsactiviteit is geëindigd. Bij dit soort percelen bestaat de mogelijkheid tot transformatie.
Hierbij gelden;
- de algemene randvoorwaarden en ontwerpprincipes voor alle deelgebieden,
- de randvoorwaarden per deelgebied,
- de algemene ontwerpprincipes woonbebouwing en bijbehorende kavel en de ontwerpprincipes van de
typologie boerderij, zoals genoemd bij ontwerpprincipes voor transformatie van traditionele agrarische
erven naar niet agrarische woonerven (pag. 21.), uit dit Beeldkwaliteitplan.

Bij transformatie van bedrijfserf naar woonerf, waarbij er geen sprake is van een traditioneel agrarisch erf,
en alleen de positie van de bestaande bebouwing of het bouwvlak in het bestemmingsplan (en de hoogte)
tot een woningtypologie leidt, dient de nieuwe typologie een bijdrage te leveren aan de variatie in (woon)
bebouwing aan de Amstel. Enkele typologieën zijn voorbehouden aan een bepaald deel van de Amsteldijk.
                                                                                                            26
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>In een aantal gevallen waarbij een ruim bebouwingsvlak in het bestemmingsplan (Wester Amstel 2018 en
Landelijk gebied) aanwezig is en de locatie van het hoofdgebouw (de bedrijfswoning) in het
bestemmingsplan niet bepaald is, bepaald de bestaande bebouwing in principe de woningtypologie. Of kan
er een beoordeling gemaakt worden welke positie en woningtypologie gebied specifiek is en het meest
passend is binnen zijn stedenbouwkundige context en kavel. In dit soort gevallen is er altijd een
stedenbouwkundige toetsing op woningtypologie door de gemeente en toestemming van gemeente
Amstelveen noodzakelijk.

De hier opgenomen regels en voorwaarden zijn erop gericht de ruimtelijke kwaliteit van de gronden aan de
Amsteldijk te behouden en te verbeteren. De verrommeling van kassen in het landelijk gebied is ook aan
de Amsteldijk zichtbaar.
De transformatie van elke locatie levert een positieve bijdrage aan de landschappelijke-, cultuurhistorische-
en belevingswaarde van het gebied en de oplossing dient per locatie gebied specifiek te zijn.
Concreet houdt de regeling in dat met het saneren van agrarische bebouwing maximaal twee nieuwe
burgerwoningen mogen worden toegevoegd, mits er al een bedrijfswoning was toegestaan. Uitsluitend het
vervangen van bebouwing maakt het mogelijk deze nieuwe woningen toe te voegen. Met dit beleid kan ook
in het landelijke gebied rondom de Amsteldijk kwaliteitsverbetering worden behaald en kunnen de
kernwaarden worden versterkt.

Toevoeging ruimtelijke uitgangspunten bij toepassing van de provinciale regeling “Kleinschalige
woningbouwontwikkeling en functiewijziging naar wonen in (MRA) landelijk gebied”:
Bij een toevoeging van een woning aan het lint van de Amsteldijk worden de volgende ruimtelijke
uitgangspunten gehanteerd:

Kavelbreedtes:
- De verkaveling van oudsher, het bestaande slotenpatroon vormt de basis voor de ruimtelijke verdeling in
kavels. Deze verdeling in kavels hoeft niet gelijk te zijn aan de kadastrale percelen. De breedte van de
kavel wordt gemeten haaks op de verkaveling/ het slotenpatroon. In de meeste gevallen ligt de Amsteldijk
niet haaks op deze verkaveling. De frontbreedte van de kavel meandert langs de Amstel(dijk) en is
hierdoor in veel gevallen groter dan de hier gehanteerde breedte van de kavel. De kaart hiernaast
illustreert deze meetwijze.
- Het bouwen van een vrijstaande woning is alleen mogelijk bij een perceelbreedte van minimaal 30 meter
(gemeten ter hoogte van het smalste deel van de kavel) breed;
- Het bouwen van een dubbel woonhuis is alleen mogelijk bij een perceelbreedte van minimaal 40 meter
(gemeten ter hoogte van het smalste deel van de kavel);
- Daarnaast kan het stedenbouwkundig ritme van kavelbreedtes van invloed zijn op de kavelbreedte van de
betreffende kavel.
- Woningen dienen altijd op een afstand van minimaal 5 meter van de beide zijdelingse erfgrenzen te
staan, dit geldt voor zowel het hoofdgebouw, aan-, uit- en aangebouwde bijgebouwen en vrijstaande
bijbehorende bouwwerken.
- Een twee-onder-een-kapwoning vormt hierop de uitzondering, omdat deze altijd met de gezamenlijke
muur op de erfgrens staat.

                                                                                                          27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Bouwvlak afmetingen:
- Uitgangspunt is dat nieuwe bouwvlakken/ woningen qua maatvoering vergelijkbaar dienen te zijn met
omliggende bouwvlakken in een bepaald gebied. Het wensbeeld is dat smal en diep wordt gebouwd.
Daarmee wordt de relatie met het achterliggend terrein versterkt en blijft de open bebouwingsstructuur van
het lint aan de Amstel behouden. Door een bouwinitiatief de mogelijkheid te geven in de diepte te bouwen,
is het mogelijk voldoende woonoppervlak te creëren. Hierbij worden de volgende afmetingen gehanteerd:
- Maximale bebouwingsbreedte voor vrijstaande woningen (incl. aan-, uit- en aangebouwde bijgebouwen)
is 10 meter;
- Maximale bebouwingsbreedte voor 2^1 kapwoning (incl, aan-, uit- en aangebouwde bijgebouwen) 9
meter per woning;
- De maximale bouwdiepte van het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 15 meter.

Architectonisch:
De Amsteldijk ligt in een gebied met een bijzonder welstandsregime. Aanvragen voor een
omgevingsvergunning in een gebied met een bijzonder welstandsregime worden getoetst aan algemene en
gebied specifieke welstandscriteria. Deze zijn vastgelegd in de welstandsnota van Amstelveen. De
adviezen worden gegeven door de onafhankelijke Stadsbouwmeester.

Maaiveldhoogte van kavels:
De bestaande maaiveldhoogtes van de dijk en het achter liggende land zijn karakteristiek voor het
landschap; de typische uitstraling van een oud Hollandse rivier die meanderend door het lager gelegen
(ontveende) polderlandschap loopt. De herkenbaarheid van dit landschap en de herkenbaarheid van de
ontginning periode is waardevol en dient behouden te blijven. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling
verhogingen en verlagingen in het maaiveld te maken.
Voor de Amsteldijk ten noorden van de A9 voorziet het bestemmingsplan “Wester-Amstel 2018” in een
regeling voor het verhogen en verlagen van het maaiveld. Voor de Amsteldijk ten zuiden van de A9 is het
“Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil” hiervoor van toepassing. Bestaande
maaiveldhoogten zoals vastgelegd in het Actueel Hoogtebestand Nederland zijn hierbij het uitgangspunt.

Bouwen in tweede lijn:
- Het is niet toegestaan in tweede lijn te bouwen (niet vóór de resterende bestaande bebouwing en ook niet
achter de resterende bestaande bebouwing). Alleen bij de typologie boerderij bestaat de mogelijkheid in
een ensemble bebouwing toe te voegen. Een boerenerf bestaat vaak uit een hoofdgebouw, soms een
zomerhuis en bijgebouwen als stal of hooiberg. Het hoofdgebouw, de boerderij staat het dichtst op de dijk,
met de smalle zijde naar de dijk gericht. De andere gebouwen bewaren een grotere afstand tot de dijk. Zie
hiervoor ook de algemene randvoorwaarden en ontwerpprincipes voor alle deelgebieden, de
randvoorwaarden per deelgebied, de algemene ontwerpprincipes woonbebouwing en bijbehorende kavel
en de ontwerpprincipes van de typologie boerderij.




                                                                                                        28
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>Hierbij is tevens het “Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg” van toepassing.
- Aan zijwegen haaks op de Amsteldijk (zoals bij Kruitmolen), waarbij er (bebouwde) erven gelegen zijn
aan die zijweg en ook ontsloten worden vanaf die zijweg en vanaf de Amstel gezien in tweede lijn liggen,
omdat het een erf achter een er betreft, kan er eventueel wel in tweede lijn bebouwing worden toegevoegd.
Oriëntatie is hier immers gericht op deze haakse wegen.

Onbebouwde ruimte
- De beleving van de vrije open ruimte, de horizon, de oriëntatiepunten en bestaande doorzichten blijven
behouden, worden versterkt of hersteld en mogelijk geborgd in het planologische besluit.
- Onbebouwde kavels aan de Amsteldijk blijven onbebouwd. Kavels zonder bouwvlak blijven zonder
bouwmogelijkheden.
- Het Natuurnetwerk Nederland en de natuurverbindingen blijven vrij van bebouwing en de
ontwikkelingsmogelijkheden van het Natuurnetwerk en toevoegen/ verbeteren van verbindingen dient
behouden te blijven. Zie de kaart “Beleid in de Amstel en Bovenlanden uit het Gebiedsperspectief &
Beeldkwaliteit Amstelscheg”, blz.46.
- De bestaande kern Nes en de verdichting van het lint aan de Amstel(dijk) in aansluiting op Nes zijn
historisch gegroeid. De kern van Nes en het lint aan de Amsteldijk dienen van elkaar te onderscheiden
structuren te blijven. Er dient voorkomen te worden dat dit onderscheid verder vervaagd. De ruimte tussen
de bestaande kern Nes en het bestaande lint is waardevol. Deze bestaande “spaties” dienen behouden te
blijven.
-De inrichting en het gebruik van gronden die niet tot het bouwperceel (of nieuwe woonperceel) behoren
worden teruggebracht naar oorspronkelijk landschap, de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt,
sloten hersteld en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden.

Typologie:
- Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk streeft naar het handhaven of versterken van de variatie aan
typologieën, variatie in afstand tot de Amsteldijk en variatie in de bijbehorende goot- en nokhoogte.
- De ligging van de kavel, de vorm en grootte van de kavel, de breedte van het kavelfront aan de Amstel
gemeten haaks op de oorspronkelijke verkaveling, de aangrenzende percelen en hun specifieke
kenmerken en bebouwing, of de dichtheid laag of hoog is aan het lint, dit zijn onderdelen die allemaal
meespelen en invloed hebben op de typologie.
-Niet alle typologieën zijn toegestaan op een perceel, zo is de typologie arbeiderswoning niet geschikt bij
transformatie van voormalige agrarische percelen en is de typologie buitenplaats voorbehouden aan
Amsteldijk Noord. Dit is terug te vinden onder de “randvoorwaarden en ontwerpprincipes”, Hfdst.k 6, blz.17.
- Een variatie in bebouwingsafstand tot de dijk kan bijdragen aan het behouden van gewenste doorzichten.
Dit zal locatie specifiek en in grotere context bekeken moeten worden.
- Om een typologie vast te leggen is er altijd een stedenbouwkundige toetsing door de gemeente en
toestemming van gemeente Amstelveen noodzakelijk.

Functiewijziging:
-Een bestaande bedrijfswoning kan in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging van Agrarische-
/Bedrijfswoning naar de bestemming Wonen, daarbij kan (een deel van) het bouwvlak van het bestaande
hoofdgebouw worden vastgelegd in een bebouwingsvlak.
                                                                                                    29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>7 Conclusies en vervolgproces
De grootste ruimtelijke kwaliteit van het gebied is openheid van het Bovenland en achterliggende polders. De
Amsteldijk, van waar vandaan deze openheid beleefd wordt, meandert als herkenbaar afwisselend lint door
het gebied. De afwisseling manifesteert zich in doorzichten naar het landschap en de variatie in bebouwing.
Het landschap is behalve ter plekke van bebouwing veelal open, maar het gebruik is niet overal gelijk. Deze
verschillen dienen behouden te blijven door enerzijds de bestaande openheid te handhaven en anderzijds het
huidige gebruik te stimuleren en alleen onder voorwaarden te veranderen. De voorkomende variatie in (woon)
bebouwing langs de Amstel kan behouden blijven door bij vervangende nieuwbouw min of meer terug te bou-
wen wat er staat. Dat geldt voor zowel de woningtypologie als de uiterlijke verschijningsvorm (bouwhoogte,
materialisering). Voor het terugbouwen van dezelfde woningtypologie zijn in hoofdstuk 6 randvoorwaarden
meegegeven voor wat betreft de positie van het woonhuis op de kavel, bouwvolume, architectuur,
materiaalgebruik, ontsluiting etc. In sommige gevallen staat het Bestemmingsplan een groter volume toe dan
de huidige woning groot is. In dit BKP is terug te vinden welke randvoorwaarden de gemeente Amstelveen
stelt aan de woonbebouwing langs de Amstel.
Er liggen erven/kavels aan de Amstel met een specifieke kwaliteit die niet uitdrukkelijk genoemd worden in het
Beeldkwaliteitplan Amsteldijk. Deze locaties verdienen bijzondere aandacht en zijn gebaat bij een locatie
specifieke benadering.
Dit is de eerste revisie na vaststelling, van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk. Er heeft een aanpassing plaats
gevonden van ruimtelijke uitgangspunten bij de transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing naar wonen.
Het bestemmingsplan Wester Amstel (2018) is inmiddels herzien. Hieraan zijn de ontwerpprincipes uit de
Beeldkwaliteitsplan, met inbegrip van deze aanpassing, gekoppeld. Het streven is voor de Amsteldijk ten
zuiden van de A9 een vergelijkbare systematiek te hanteren in het Omgevingsplan.

Bij het maken van aanspraak op een transformatie van de kavel dient u voorafgaand een principeverzoek aan
te vragen. Het principeverzoek is een schriftelijke procedure voor het stapsgewijs beoordelen van het initiatief.
Via de website van de gemeente kunt u vinden hoe dit in zijn werk gaat en wat u daarvoor moet doen. Aan het
principeverzoek zijn voorwaarden verbonden. De uitgangspunten in dit Beeldkwaliteitplan kunnen niet gezien
worden als een bouwrecht. Hiervoor dient altijd een planologische procedure te worden doorlopen.




                                                                                                              30
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>