<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Nota van Beantwoording

ontvangen zienswijzen
op het


(Ontwerp)Bestemmingsplan
Amsteldijk Zuid 105,
en
ontwerpbesluit omgevingsvergunning
3 woningen Amsteldijk Zuid 105
Amstelveen, april 2021
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Wijze van beantwoording


De nota van beantwoording wordt gehanteerd voor de beantwoording van inspraakreacties, vooroverlegreacties (ex artikel 3.1.1 Bro) en zienswijzen op
onder meer bestemmingsplannen en voor de beantwoording van reacties op startnotities.


De onderhavige nota van beantwoording heeft betrekking op beantwoording van zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan “Amsteldijk Zuid 105” en het
ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen Amsteldijk Zuid 105.


De ingediende reacties worden hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reacties die niet expliciet genoemd worden
niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn in het geheel beoordeeld.


De ontvangen zienswijzen worden puntsgewijs behandeld. Links staat naast de nummering een beknopte opsomming van de punten uit de zienswijze en in
de kolom daarnaast vindt per punt de beantwoording plaats. In de rechterkolom wordt aangegeven of de zienswijze leidt tot aanpassing van het
voorstel/plan met indien van toepassing een korte toelichting daarop.
Op deze wijze wordt de beantwoording van de reactie overzichtelijk en transparant.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021   blz. 2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Samenvatting ingediende zienswijzen                                             Beantwoording zienswijze per punt                                   Plan-
                                                                                                                                                    aanpassing



Brief d.d. 5 december 2020

1. Volgens indiener betekenen de voorgenomen drie woningen, met een             De maximale goothoogte en bouwhoogte zijn zo bepaald in             Nee
   [maximale] goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10                   verband met het huidige maaiveldniveau, zijnde het peil waar
   meter, een stijlbreuk met de aangrenzende bebouwing. Tevens zou              vanaf wordt gerekend voor de hoogte. Ter plaatse van de
   deze nieuwbouw tot een ontbering van zonlicht bij het naastliggende          voorgevel/oostzijde wordt, in verband met het talud van de
   huis leiden.                                                                 dijk (c.q. het hoogteverloop), het maaiveld circa 1,5 meter
                                                                                opgehoogd. De woningen worden in feite 8 meter hoog ter
                                                                                plaatse van de oostgevel, maar aan de westgevel wordt ook
                                                                                nog een hoogteverschil overbrugt van circa 1 meter. Met twee
                                                                                bouwlagen en langs de dijk een feitelijke goothoogte en
                                                                                bouwhoogte van respectievelijk 4 en 8 meter, is er sprake van
                                                                                een beperkte stijlbreuk met de aangrenzende bebouwing.
                                                                                Omdat de toegestane bouwhoogte vanaf het bestaande
                                                                                maaiveldniveau wordt gerekend, en het maaiveld moet worden
                                                                                opgehoogd, zijn de toegestane goothoogte en bouwhoogte
                                                                                respectievelijk 6 en 10 meter.
                                                                                Gezien de ligging, en de reeds aanwezige schuur op het perceel
                                                                                Amsteldijk Zuid 105 en op het naastgelegen perceel, verandert
                                                                                er bij de naastgelegen huizen weinig voor wat betreft zonlicht.
2. Volgens indiener wordt [in de Toelichting] beweerd dat het                   Deze bewering staat niet in de Toelichting van het                  Nee
   leegstaande café op een schuur lijkt; wat een zekere                         bestemmingsplan. Het andere gebouw op het perceel lijkt op
   vooringenomenheid zou verraden.                                              een (woon)schuur.
3. Indiener geeft aan dat de nabije woning, ingebouwd in een schuur,            De betreffende huidige woning ligt op een vigerende                 Nee
   een dubieuze legale status heeft.                                            woonbestemming, waarmee een woonfunctie legaal is.
4. De keuze voor drie nieuwe huizen is niet duidelijk, aldus indiener. De       Er is ruimte voor drie woningen. De nieuwbouw staat redelijk        Nee
   keuze voor het aantal woningen is niet gemotiveerd. Volgens indiener         kort op elkaar, maar dat is voor de bebouwing in de rest van
   lijkt het er op dat de commerciële kant zwaarder weegt dan de                het buurtschap ook het geval. De beschikbare ruimte wordt
   planologisch.                                                                efficiënt gebruikt, waarbij aansluiting is gezocht bij de
                                                                                karakteristiek van het buurtschap.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>5. Indiener neemt aan dat de anterieure overeenkomst een                        Het betreft een privaatrechtelijke overeenkomst. Enkel               Nee
   publiekrechtelijk karakter heeft, en vraagt zich af waarom deze              algemene informatie kan worden gedeeld. Er is een zakelijke
   overeenkomst geheim is.                                                      beschrijving van de anterieure overeenkomst gepubliceerd.
6. Indiener geeft aan dat de gemeente constateert dat de nieuwbouw              De verbeteringen zijn reeds af te leiden uit de Toelichting, en      Nee
   zorgt voor verbetering in de fysieke leefomgeving, maar indiener mist        betreffen het vervangen van verouderde gebouwen, een
   een opsomming van de verbeteringen.                                          ongebruikt parkeerterrein en een ongebruikte
                                                                                horecabestemming zonder perspectief.
7. Het bouwplan zou volgens indiener een inbreuk hebben op het                  Het bouwplan is gelet op de vormgeving en de twee bouwlagen          Nee
   plattelandskarakter van het woonbuurtje, maar geen negatieve                 passend bij het plattelandskarakter. Het zichtbaar en
   invloed op het landschap. Het bouwplan van drie woningen moet                herkenbaar houden van de landelijke karakteristiek is niet in
   aansluiten op bestaand bebouwd gebied. Volgens indiener is dat gelet         het geding.
   op de vormgeving en omvang van het project nog geen vaststaand
   gegeven, en draagt het bouwplan in ieder geval niet bij aan het
   zichtbaar en herkenbaar houden van het landelijke karakteristiek.
8. Ten aanzien van aardkundige waarden moet gememoreerd worden dat              Het water aan de west- en zuidrand van het plangebied blijft in      Nee
   op de onderhavige plek eeuwenlang een schutsluisje lag die tot 1770          stand. De sloten blijven intact.
   de waterverbinding vormde tussen de Amstel en Amstelveen, aldus
   indiener. Het nabije Sluisgat is daarvan nog een illustratie.
9. Volgens indiener wijst de leegstand van het café er geenszins op dat         Het verrichte haalbaarheidsonderzoek naar horeca op de               Nee
   er op de onderhavige locatie geen markt is voor horeca. Dat hangt            onderhavige planlocatie laat zien dat er niet voldoende markt is
   primair af van de door de uitbater gehanteerde formule en het                voor een rendabele horecagelegenheid. De verwachting is dan
   beschikbare kapitaal, aldus indiener.                                        ook dat het café leeg blijft staan.
10. Indiener benoemt dat er gelet op de lange geschiedenis van het café         De panden langs de Amsteldijk zijn het in het verleden reeds         Nee
    wel degelijk sprake is van cultuurhistorische waarde, maar die is           beoordeeld op cultuurhistorische waarde, en er is geen
    volgens indiener niet onderzocht.                                           aanleiding gebleken om het cafépand een monumentale status
                                                                                te geven. Daarnaast heeft de provincie het café en het
                                                                                plangebied niet aangewezen als een cultuurhistorische waarde.
                                                                                Het cafépand in het onderhavige plangebied is niet het
                                                                                oorspronkelijke café in het buurtschap De Zwarte Kat. Die
                                                                                cultuurhistorische waarde ligt niet in het plangebied. De
                                                                                cultuurhistorische waarde van het plangebied en de omgeving
                                                                                zijn de landschappelijke waarden van het Bovenland en de dijk.
11. Volgens indiener heeft zich recht tegenover het café, aan de overkant       De overkant van de Amstel betreft niet de gemeente                   Nee
    van de Amstel, al een planologische misslag plaatsgevonden door er          Amstelveen, en het betreffende project aldaar is niet te
    drie grote huizen op te krappe bouwkavels neer te zetten. Indiener          vergelijken met het onderhavige bouwplan. De drie bedoelde
    geeft aan dat een dergelijke fout aan deze[/de Amstelveense] kant           huizen zijn groter en anders dan de onderhavige drie
    van de Amstel niet opnieuw gemaakt moet worden.                             woningen, en liggen op een niet vergelijkbaar perceel.


Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen    april 2021         blz. 4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Mail d.d. 7 december 2020

Indiener heeft bezwaar tegen de voorgenomen wijziging van het
bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 105 / Café De Zwarte Kat.
1. Indiener geeft aan dat De Zwarte Kat een landelijk gebied is, en dat         Het onderhavige plangebied is gelegen in ‘bestaand stedelijk         Nee
   de voorgestelde wijziging uit gaat van stedelijk gebied. Dat is feitelijk    gebied’ zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
   onjuist en er kan vanuit de gemeente Amstelveen geen wijziging               Er is bij De Zwarte Kat sprake van een bestaand
   plaatsvinden van het bestemmingsplan, aldus indiener.                        stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van
                                                                                wonen, en is in het plangebied in de bestaande situatie sprake
                                                                                van een horeca- en woonbestemming, en derhalve van
                                                                                bestaand stedelijk gebied als bedoeld in het Bro. Het
                                                                                buurtschap en plangebied beschouwt de gemeente verder niet
                                                                                als stedelijk gebied, maar kan worden beschouwd als een
                                                                                bebouwing cluster in een gehucht.
                                                                                De onderhavige wijziging is mogelijk; het voorgaande
                                                                                bestemmingsplan kan partieel worden gewijzigd.
2. Volgens indiener is het plan van drie (te) grote villa's is in strijd met    Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk verzet zich niet tegen het         Nee
   het Beeldkwaliteitsplan dat voor dit gebied geldt.                           onderhavige (bouw)plan. Het Beeldkwaliteitplan gaat uit van
                                                                                maatwerk voor een dergelijke planlocatie en bestaande
                                                                                situatie, en geeft geen kaders voor het aantal woningen. De
                                                                                duiding villa’s is voor de drie onderhavige woningen niet aan de
                                                                                orde. Het doel van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk is bij het
                                                                                onderhavige plan in acht genomen. Het behoud van het
                                                                                karakteristieke landschap van de Bovenlanden en Amsteldijk is
                                                                                niet in het geding.
3. Indiener geeft aan dat in het plan de vergunningverlening vanuit             Zie onderaan in deze nota. De vergunningverlening vanuit             Nee
   Waternet onvolledig is. Er is een damwand nodig, deze ontbreekt.             Waternet wordt bijgesteld. De gemeente gaat niet over de
   Daarbij geeft indiener aan dat dit argument minder urgent is gelet op        watervergunning. Voor het bestemmingsplan en de verlening
   het voorgenoemde.                                                            omgevingsvergunning is geen watervergunning nodig.
4. Volgens indiener is er geen juridische grond voor de voorgestelde            Het onderhavige plan is juridisch mogelijk. Het verkrijgen van       Nee
   wijziging, en is de planwijziging ook een onzalig idee zonder                draagvlak van een ieder is geen vereiste, en wordt bemoeilijkt
   draagvlak. De Bewonerscommissie gaat, naar indiener begreep, graag           nu betrokkenen nog steeds een horecafunctie willen op de
   in overleg over alternatieven waar wel draagvlak voor is. Indiener           planlocatie. Met het onderhavige bouwplan wordt de ruimtelijke
   hoopt dat de gemeente de tunnelvisie los kan laten en niet de oren           kwaliteit van de planlocatie en omgeving op peil gehouden en
   laat hangen naar het snelle vastgoed. Indiener pleit: koester dit fraaie     blijven ook de groene randen behouden.
   stukje aan de Amstel en behoud de groene randen van Amstelveen.



Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen    april 2021         blz. 5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Mail d.d. 7 december 2020

Bezwaren:
1. Bij de beantwoording van de bezwaren door de bewoners commissie              Er kan niet gesteld worden dat de betreffende woning                Nee
   Zwarte Kat en de Dorpsraad Nes aan de Amstel wordt volgens indiener          onverkoopbaar is. Het functioneren van de woning is niet in het
   geheel niet gedacht aan de buren. Met volgens indiener aan de                geding.
   noordzijde het schrijnende geval, de bewoner op Amsteldijk Zuid 104.         Indien er sprake is van de verwachting van
   De eigenaar van die woning ziet een gigantische waardevermindering           waardevermindering, dan kan de eigenaar van de betreffende
   van de woning tegemoet, de woning zal nagenoeg onverkoopbaar                 woning hiervoor een vergoeding/tegemoetkoming aanvragen
   blijken te zijn, aldus indiener (niet zijnde de bewoner en eigenaar). Nu     op grond van de Wet ruimtelijke ordening.
   is het volgens indiener nog een 'gezellig dijkhuisje' straks een zielig      De genoemde hoogteverschillen bedragen geen 7 en 10 meter.
   oud woninkje met een hoogteverschil van circa 7 meter (dak schuur            De bestaande schuur van 104 kan blijven staan. De nieuwbouw
   tot nok villa) of bijna 10 meter van de stoep van 104 tot de nok van         heeft geen invloed op de (gebruikers)waarde van de schuur.
   105. De noordelijke villa komt tegen de schuur aan van 104.
   Bezwaar: Extreme waarde vermindering voor omwonenden, wat
   onacceptabel zou zijn.
2. De rest van de huizen van De Zwarte Kat worden volgens indiener in           Er is niet aangegeven wat als historisch belangrijke plek wordt     Nee
   verhouding 'paupers-huisjes' naast drie grote villa's. Nu passen de          bedoeld. Indien met de historisch belangrijke plek wordt
   huisjes daar heel goed en wonen de mensen daar heel gelukkig. Zelfs          bedoeld het buurtschap De Zwarte Kat, dan geldt dat het
   de woning van indiener, een gerestaureerde boerderij even verderop,          buurtschap blijft behouden. Indien wordt bedoeld het café en
   komt dan steeds meer 'alleen' te staan in deze historische omgeving,         plangebied, dan kan worden gesteld dat zonder het behoud
   aldus indiener. De eerder nieuw gebouwde woningen langs de                   van het café ook nog sprake is van het vasthouden van
   Amsteldijk waren aanleiding het Beeldkwaliteitplan te ontwikkelen, om        historisch besef. De landschapskarakteristieken en typische
   het beeld van de Amsteldijk te koesteren, als historisch besef. Volgens      bebouwing blijven behouden.
   indiener is De Zwarte Kat nog een plek dat het historische besef             De nieuwbouw betreft twee grote woningen en een middelgrote
   vasthoudt.                                                                   woning, en geen drie grote villa’s.
   Bezwaar: Vernietiging van een historisch belangrijke plek.                   Van restauratie kan op de onderhavige locatie geen sprake
                                                                                zijn. Er komt vervangende nieuwbouw in een passende stijl,
                                                                                met een historische bouwkarakteristiek.
3. Indiener geeft aan dat het Beeldkwaliteitsplan wordt gegeneerd. Het          Het doel van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk is bij               Nee
   omgekeerde van het doel van het beeldkwaliteitsplan wordt met dit            onderhavige plan in acht genomen. Het behoud van het
   plan gerealiseerd, aldus indiener. De gemeente realiseert volgens            karakteristieke landschap van de Bovenlanden en Amsteldijk is
   indiener afbraak van beeld en cultuur.                                       niet in het geding. In de bestaande situatie is nauwelijks
                                                                                sprake van zichtlijnen naar het achterliggende landschap.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>    Indiener geeft aan dat de gemeente misschien via juridische kronkels        De huidige inrichting van het plangebied is niet dusdanig beeld-
    het juridische gelijk kan halen, maar het morele gelijk kan de              en cultuurbepalend, dat een andere inrichting, zijnde de
    gemeente alleen krijgen door de bestemming te laten wat deze is en          voorgestane woonbebouwing, niet mogelijk zou zijn.
    de ontwikkelaar te dwingen met een goed passend plan te komen,              De beoogde bebouwing voldoet aan het Beeldkwaliteitplan
    aldus indiener.                                                             Amsteldijk.
    Bezwaar: Het BKP wordt genegeerd.
4. Indiener noemt het technische ondeugdelijk ophogen van het terrein.          In de noordoosthoek van het plangebied wordt de grond iets          Nee
   Bij de buren aan de noordkant, op nr. 104, dient volgens indiener een        opgehoogd en verschilt de nieuwe maaiveldhoogte weinig van
   damwand te komen van minimaal 2,5 meter hoog. Het hoogteverschil             de huidige. Dit is aangegeven op de terreinhoogte tekening bij
   is uiteindelijk het NAP peil van de sloot ten opzichte van Peil-0 van de     de vergunningaanvraag. Hierdoor is er geen hoge damwand
   villa's = NAP+340 [mm], aldus indiener. Het peil van de sloot komt           nodig. Voor de beoogde grondkeringen, voor zover
   niet voor op de tekeningen in de vergunningaanvraag, dat peil dient          vergunningsplichtig, was nog geen watervergunning
   volgens indiener te worden toegevoegd voor het exacte                        aangevraagd. Een watervergunning is ook nog niet benodigd
   hoogteverschil. De keerwand zal volgens indiener minimaal een beton-         bij het bestemmingsplan en/of de omgevingsvergunning. De
   wand op palen of met damwandprofielen moeten zijn. Deze damwand              beoogde keerwanden/damwanden/beschoeiingen binnen het
   staat niet op het ontwerp bestemmingsplan, en ook niet bij Waternet.         plangebied waren reeds op tekening weergegeven bij de
   Bezwaar: Het ontbreken van de technische oplossing om het                    bijlagen op ruimtelijkeplannen.nl.
   hoogteverschil van minimaal 2,5 meter op te vangen.                          Er is geen technische oplossing nodig voor een hoogteverschil
                                                                                van 2,5 meter.
5. Indiener geeft aan dat zowel aan de zuidkant als aan de noordkant er         Aan de zuidkant en westkant van het plangebied is sprake van        Nee
   bestaande sloten zijn. Volgens indiener zijn deze sloten in de tekening      sloten. Deze sloten blijven bestaan. De waterbestemming
   niet zichtbaar, en is dat niet correct. Sloten mogen niet zonder             aldaar is ook ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande
   vergunning worden dichtgemaakt. Nergens in de vergunning zijn de             bestemmingsplan “Landelijk Gebied”.
   (gedempte) sloten te zien, aldus indiener. Indien de sloten werkelijk        Aan de noordkant van het plangebied is sprake van een
   gedempt worden, dan ontbreken volgens indiener de voorzieningen,             scheisloot, welke blijft bestaan.
   om alle regenwater anders te lozen.
   Bezwaar: Het negeren van de bestaande sloten is niet correct.



Mail d.d. 13 december 2020

1. Indiener is tegen het slopen van café De Zwarte Kat en het opheffen          Het verrichte haalbaarheidsonderzoek naar horeca op de              Nee
   van de bestemming van horeca, en het gebruiken van de vrijkomende            onderhavige planlocatie laat zien dat er niet voldoende markt is
   ruimte voor het bouwen van drie woningen op Amsteldijk Zuid 105.             voor een rendabele horecagelegenheid. Het behouden van een
   Indiener zou graag zien dat De Zwarte Kat een horeca bestemming              horeca bestemming is niet opportuun.
   behoudt in de vorm van een klein eetcafé waar bewoners van “Ons
   Tweede Thuis” een belangrijke rol gaan/kunnen vervullen.


Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>Brief d.d. 20 december 2020

1. Volgens indiener heeft de ontwikkelaar en/of eigenaar tot op heden           De ontwikkelaar heeft aangegeven wel degelijk in overleg te          Nee
   geen mogelijkheid voor overleg en/of aanpassing van de plannen aan           zijn getreden. De plannen zijn ook gepresenteerd aan
   omwonenden geboden. De gemeente heeft in deze casus                          omwonenden. Daarna heeft de ontwikkelaar de plannen met
   burgerparticipatie niet hoog in het vaandel, aldus indiener.                 enkele buren besproken.
2. Indiener geeft aan dat in het ontwerpbestemmingsplan is benoemd              Het onderhavige plangebied is gelegen in ‘bestaand stedelijk         Nee
   dat de betreffende locatie ‘stedelijk gebied’ betreft. Volgens indiener is   gebied’ zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
   een buurtschap met 12 woningen geen stedelijk gebied.                        De definitie van bestaand stedelijk gebied in het Bro is als
                                                                                volgt: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing
                                                                                ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid,
                                                                                detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende
                                                                                openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en
                                                                                infrastructuur”. Er is bij De Zwarte Kat sprake van een
                                                                                bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten
                                                                                behoeve van wonen, en is in het plangebied in de bestaande
                                                                                situatie sprake van een horeca- en woonbestemming, en
                                                                                derhalve van bestaand stedelijk gebied als bedoeld in het Bro.
                                                                                Het buurtschap en plangebied beschouwt de gemeente verder
                                                                                niet als stedelijk gebied, maar kan worden beschouwd als een
                                                                                bebouwing cluster in een gehucht.
3. De indiener heeft op 31 oktober 2018 de gemeente een petitie                 Mede in verband met de genoemde zorgen is er een onderzoek           Nee
   toegezonden met 40 handtekeningen van omwonenden en vaste                    verricht naar de haalbaarheid van een nieuwe
   klanten van het café die (volgens indiener) zich zorgen maken over de        horecaonderneming op de onderhavige locatie.
   huidige verloedering en pleiten voor het handhaven van een                   De verloedering als gevolg van het ontbreken van voldoende
   horecaonderneming op deze historische plek.                                  markt voor een horecagelegenheid, is een aanleiding om het
                                                                                onderhavige plan te ontwikkelen.
4. Indiener geeft aan dat er in juni 2017 een Quick Scan is opgesteld om        Ten aanzien van een opgestelde quickscan hoeft er geen               Nee
   de plannen voor woningbouw mogelijk te maken. Over deze quickscan            mogelijkheid te worden geboden tot het indienen van een
   en andere overleggen of besluiten over het perceel Amsteldijk Zuid           zienswijze. De mogelijkheid voor het indienen van een
   105 is niet eerder iets in de openbaarheid gekomen of de mogelijkheid        zienswijze is op het ontwerpbestemmingsplan en/of de
   geweest voor een zienswijze hierop, aldus indiener.                          ontwerp-omgevingsvergunning.
5. Volgens indiener is de constatering dat een horecaonderneming op             Gezien de leegstand/sluiting, was het café De Zwarte Kat             Nee
   deze plek onrendabel is, onjuist. In beleidsstukken van de gemeente          slechts beperkt een plek voor recreanten om neer te strijken.



Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen    april 2021         blz. 8
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>    Amstelveen, gemeente Amsterdam en de provincie Noord-Holland                Het verrichte haalbaarheidsonderzoek naar horeca op de
    wordt juist gezocht naar plekken langs de Amstel waar recreanten            onderhavige planlocatie laat zien dat er niet voldoende markt is
    terecht kunnen, aldus indiener. Volgens indiener is het is een gemiste      voor een rendabele horecagelegenheid.
    kans om deze plek daarvoor verloren te laten gaan.
6. Volgens indiener is het perceel simpelweg te klein om daar drie grote        In het buurtschap De Zwart Kart staan woningen dicht op             Nee
   woningen op te bouwen. De ruimte tussen de woningen is te smal om            elkaar. Een smalle ruimte tussen de nieuwe woningen is dan
   met een auto achter de woningen te kunnen komen. De auto's moeten            ook passend. In theorie zouden auto’s tussen de woningen
   vlak aan de weg voor de woningen worden geparkeerd. Door de                  door kunnen rijden, maar er is voor gekozen om geen auto’s in
   hoogte en het bouwen op de erfgrens komen volgens indiener de                het achtererfgebied te plaatsen. Aangezien in de omgeving de
   kleine oude woningen ten noorden van het kavel in de schaduw te              auto’s aan de weg staan, en in de huidige situatie er een
   liggen. Ook komt dit volgens indiener het aanzicht van het buurtje niet      parkeerterrein aan de weg ligt, zijn de parkeerplaatsen aan de
   ten goede. Aan de noordkant staan al twee veel te grote en zeer              voorzijde passend.
   opvallende huizen op een piekplein plekje, aldus indiener.                   In de huidige situatie wordt er door de buren ook tegen een
   Indiener geeft aan dat de te bouwen woningen aan de noordzijde een           muur/wand aangekeken, namelijk een donkere wand van de
   blinde muur hebben om te voorkomen dat er inkijk bij de buren is,            woonschuur. De buren zouden een heg kunnen plaatsen,
   alleen kijken de buren naar die blinde muur. In een stedelijke               temeer de nieuwe bewoners daar geen hinder van hebben
   omgeving zou dit misschien kunnen, maar volgens indiener niet in een         vanwege de blinde muur.
   omgeving met een landelijke uitstraling en weidse uitzichten.                De betreffende blinde muren zijn slechts zichtbaar op korte
   Wanneer er dan toch nieuw gebouwd moet worden, dan volgens                   afstand als men vlak vóór een woning staat, en hebben wat dat
   indiener bij voorkeur één of hooguit twee woningen waarbij voldoende         betreft een beperkte invloed op de landelijke uitstraling.
   erf aanwezig is om achter de woning te parkeren en een normale tuin          Er wordt efficiënt gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte,
   te kunnen aanleggen. De aanvraag van drie woningen is uitsluitend            waarbij de ruimtelijke kwaliteit er op vooruit gaat ten opzichte
   gebaseerd op winstmaximalisatie, aldus indiener.                             van de huidige situatie.
7. Volgens indiener zijn in het Amstelveens deel van de Amstelscheg er          De zogenaamde ruimte voor ruimte regeling van de provincie          Nee
   diverse locaties waar ondernemers, meestal kwekers, hun bedrijf              bestaat niet meer. Deze regeling was op het onderhavige plan
   willen beëindigen en daarvoor in de plaats één of meer woningen              niet van toepassing.
   willen bouwen, met de zogenaamde ruimte voor ruimte regeling.                Daarnaast is de onderhavige situatie/locatie niet vergelijkbaar
   Indiener geeft aan te hebben begrepen dat de gemeente in die                 met de locaties van bijvoorbeeld kweekbedrijven.
   situaties weigert om medewerking te verlenen, terwijl er een regeling
   bestaat. Het verbaast indiener dan ook dat in deze specifieke situatie
   de gemeente ineens wel haar medewerking wil verlenen. Het komt op
   indiener over alsof er hier andere belangen in het spel zijn.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>Mail d.d. 21 december 2020

1. Indiener is ten eerste teleurgesteld in het feit dat de gemeente hier        Er is reeds sprake van (lint)bebouwing op de onderhavige             Nee
   lintbebouwing wil gaan toestaan. Volgens indiener is er in het verleden      planlocatie.
   geroepen dat men lintbebouwing langs de Amsteldijk tegen zou gaan.
   Alleen binnen de bebouwde kom, daarom het buurtschap enkele jaren
   geleden gehuchtborden in plaats van komborden van de gemeente,
   aldus indiener.
2. Volgens indiener woont men in de Zwarte Kat in het Landelijk Gebied          De Zwarte Kat en het plangebied valt onder de definitie van          Nee
   en niet in het Stedelijk Gebied.                                             ‘bestaand stedelijk gebied’ zoals bedoeld in het Besluit
                                                                                ruimtelijke ordening; voor de rest valt de locatie niet onder
                                                                                stedelijk gebied.
3. Indiener geeft aan dat men op 1 huisnummer drie woningen wil gaan            Ter plaatse van het café is de doordijk richting de polder           Nee
   plaatsen. Hierbij wordt volgens indiener dus ook de doorkijk vanaf de        beperkt. De huidige doorkijk wordt belemmerd door
   Amsteldijk richting de polder niet gewaarborgd, terwijl dit wel een          begroeiing. Direct ten zuiden van de planlocatie is sprake van
   must is.                                                                     een doorkijk. Deze doorkijk blijft intact, en aan de zuidrand
                                                                                van het plangebied komt er iets meer ruimte voor de doordijk.
4. Volgens indiener klopt het animatieplaatje niet, en alles wordt mooier       In de huidige situatie is er ook sprake van objecten op het          Nee
   voorgedaan dan het in werkelijkheid is. Indiener geeft aan dat er ook        terrein, en kunnen er ook aanvullende objecten worden
   geen schuren/berging voor tuinspullen/fietsen, schuttingen,                  aangebracht. De impressie van het bouwplan geeft aan hoe de
   beplantingen etc. zijn getekend, en dat er straks nog meer zicht wordt       gebouwen gepositioneerd zijn en er bij benadering uit komen
   ontnomen dan op tekening staat.                                              te zien.
5. De hoogte baart indiener vooral zorgen. Wat indiener opvalt in de            Ter plaatse van het betreffende bestaande gebouw wordt het           Nee
   tekeningen is de hoogte van het achtergedeelte van woning 1 en 2.            maaiveld circa 1 meter opgehoogd ter plaatse van de
   Het bestaande gebouw op de plaats waar woning 1 gerealiseerd moet            achtergevel van de nieuwe woning. De hoogte van de nieuwe
   worden is nu ongeveer 4,50 meter hoog terwijl het nieuwe achterste           woningen wordt effectief circa 8 tot 9 meter (de daklijn van de
   deel van woning 1 en 2 een hoogte krijgen van 9,80 meter, aldus              nok), vanaf het nieuwe maaiveld. De daklijn van de nieuwbouw
   indiener.                                                                    ligt circa 4,5 meter hoger dan het bestaande gebouw.
   Men wil een leeflaag aan gaan brengen waardoor het volgens indiener          Op de tekening staat een maatvoering hoogte van 9,08 meter
   lijkt dat er 8 meter hoog gebouwd wordt, maar op de tekeningen is            vanaf het vloerpeil van de woning.
   volgens indiener duidelijk af te lezen dat het hier om 9,80 meter gaat.
6. Indiener hoopt dat de oude kastanjeboom wordt gered en niet zonder           De kastanjeboom maakt plaats voor de nieuwbouw. De                   Nee
   kapvergunning wordt neergehaald.                                             gemeente is met de ontwikkelaar in gesprek gegaan over
                                                                                groencompensatie. De ontwikkelaar zal gebiedseigen
                                                                                groencompensatie realiseren.
                                                                                Er is geen kapvergunning voor de kastanjeboom nodig, want
                                                                                de boom staat niet op de Bomenlijst van de gemeente.


Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen    april 2021         blz. 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>7. Indiener geeft aan dat in de QuickScan van juni 2017 staat dat het           De quickscan van 2017 is vastgesteld door het voorgaande            Nee
   bestemmingsplan niet voorziet in de bouw van drie woningen. Er               college van burgemeester en wethouders, en is niet bindend.
   wordt geschreven over herbestemming café en sloop, en vervangende            Als mogelijkheid is in de quickscan een twee-onder-een-kap
   nieuwbouw van een twee-onder-een-kap, en dit lijkt indiener het              woning genoemd. De drie vrijstaande woningen sluiten echter
   beste scenario voor de omgeving, twee woningen die opgaan in de              beter aan bij de vorm van het plangebied en de omgeving. De
   omgeving. Indiener geeft aan beduidend minder problemen te hebben            percelen van het buurtschap De Zwarte Kat zijn ook
   met een dubbelwoonhuis of twee losse woningen aan de dijk dan met            dichtbebouwd.
   een volgens indiener volgepropt perceel.
8. Indiener maakt zich ernstig zorgen over de privacy van gezin en              De privacy situatie verandert niet (nadelig) met het                Nee
   leefruimte, en ook voor andere families die in het buurtschap wonen.         onderhavige plan. Gelet op de bestaande bebouwing verandert
   Indiener geeft aan al vele jaren met plezier hier te wonen, en dat nog       door het plan niet het uitzicht (op maaiveldniveau). Doordat er
   vele jaren met plezier willen blijven doen. Volgens indiener gaat dat        in de huidige situatie reeds een woonschuur op het perceel
   niet als er een huis tegen de tuin wordt gebouwd met een hoogte van          Amsteldijk Zuid 105 staat, nagenoeg tegen de erfgrens aan, en
   ruim 9 meter, aan de zuidzijde van het perceel van indiener. Weg zon         er in de naastgelegen tuin een schuur nabij staat, verandert de
   en weg uitzicht, aldus indiener.                                             bezonning van het buurperceel slechts beperkt.
9. Indiener geeft aan dat het vroegtijdig betrekken van de omwonenden,          Het college vindt het ook van belang dat bij het ontwikkelen        Nee
   de juiste keuzes maken en meer oog voor behoud van een fijne                 van nieuwe plannen de omwonenden vroegtijdig worden
   leefomgeving, van belang is, zoals volgens indiener ook de wethouder         betrokken en een fijne leefomgeving wordt bewerkstelligd.
   Ruimtelijke Ordening dat stelt in AmstelveenZ.



Mail d.d. 22 december 2020, Buurtcomité De Zwarte Kat

Het Buurtcomité De Zwarte Kat, hierna buurtcomité, stelt drie zaken
voorop in haar zienswijze op het bestemmingsplan.
1. Volgens het buurtcomité is de Overeenkomst tot kostenverhaal                 Zowel in het geval van een afwijkingsprocedure als bij een          Nee
   Amsteldijk Zuid 105 zonder voorbehoud gesloten. Geenszins blijkt uit         nieuw bestemmingsplan is de goedkeuring van de
   de zakelijke beschrijving dat het college de daarbij gebruikelijke           gemeenteraad benodigd. Er is wel degelijk sprake van
   ontbindende voorwaarde heeft opgenomen dat het medewerking                   voorbehoud ten aanzien van de goedkeuring van de
   verleend aan het plan van initiatiefnemer onder voorbehoud van het           gemeenteraad. De ‘gebruikelijke ontbindende voorwaarde’ is
   tot stand komen van de nodige planologische besluitvorming. Volgens          opgenomen in de overeenkomst.
   het buurtcomité zou het college zich hebben gebonden mee te werken           Indien het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld door de
   aan het onderhavige plan terwijl de wijziging van de bestemming –            raad, dan kan het college de omgevingsvergunning bouwen
   waarover de raad beslist – een duidelijke voorwaarde is zonder welke         ook niet verlenen.
   het plan niet door kan gaan.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>2. De gang van zaken rondom het project.                                        De gemeente kan zich niet vinden in het beeld dat wordt             Nee
   Het buurtcomité wijst (vooraf) erop dat door het college het project         geschetst.
   van Zuiver Vastgoed wordt gepresenteerd aan de gemeenteraad als
   ware dit de enig mogelijke oplossing die zich in de afgelopen jaren          De gemeente heeft geen bericht van een gegadigde voor de
   heeft voorgedaan voor de herontwikkeling van Amsteldijk Zuid 105,            koop van de horecabestemming. Er is ook geen zienswijze
   aldus het beeld van de buurtcomité.                                          ingediend door een geïnteresseerde in de horecabestemming.

    Het buurtcomité schetst het volgende beeld van de gemeente:                 De huidige eigenaar is niet verplicht de gemeente op de hoogte
    Behalve Zuiver Vastgoed zouden zich geen potentiële economische             te stellen van een eventuele geïnteresseerde voor de koop van
    dragers hebben gemeld. Bovendien zouden de kosten die gemoeid zijn          de horecabestemming.
    met herontwikkeling zodanig hoog zijn dat er wel drie grote villa's
    gebouwd moeten worden om het project rendabel te maken. Horeca              De horecabestemming is afgelopen jaren nog steeds van kracht
    zou bovendien geen haalbare kaart meer zijn aan de Amsteldijk zuid          geweest. Gedurende de planontwikkeling had de eigenaar zich
    105 waardoor de horeca bestemming er net zo goed af kan.                    terug kunnen trekken. Indien er een koper voor de grond met
    Volgens het buurtcomité is niets echter minder waar.                        de horecabestemming zou zijn, dan had de eigenaar altijd nog
    De eigenaar van Café De Zwarte Kat heeft volgens het buurtcomité            kunnen overwegen om van koers te wijzigen. De gemeente
    weinig moeite gedaan om zijn pand te onderhouden of als horeca pand         (het college) is niet verantwoordelijk voor de keuzes van de
    te verkopen.                                                                eigenaar.

    Bij het horeca advies dat de gemeente op heeft laten stellen is het         Het café had al dusdanig veel jaren slecht gedraaid en (daarna)
    buurtcomité, ondanks dat zij dit hadden afgesproken met het                 leeg gestaan, dat het niet te verwachten is of zou zijn dat er
    afdelingshoofd stedelijke ontwikkeling, niet betrokken, waardoor            zich een koper voor de horecabestemming zich zou aandienen.
    slechts de mogelijkheid van grootschalige horeca is onderzocht, aldus
    het buurtcomité.                                                            De (periodieke) waarde van (potentiële) woonbestemmingen is
                                                                                nou eenmaal de markt. Zonder vaststelling van het
    Volgens het buurtcomité hebben zich bij de eigenaar wel degelijk            bestemmingsplan door de gemeenteraad is er feitelijk nog
    gegadigden aangediend om het café te kopen, maar deze kopers                geen enkele hogere grondwaarde of woonbestemmingwaarde.
    hebben interesse getoond in het perceel Amsteldijk Zuid 105 met
    horecabestemminq en vanzelfsprekend niet in hetzelfde perceel met           Het café had al dusdanig veel jaren slecht gedraaid en (daarna)
    woonbestemming. Dat ligt volgens het buurtcomité voor de hand               leeg gestaan, dat het wenselijk is om een andere invulling voor
    wanneer de koper een horecabedrijf wil beginnen op het perceel. Maar        het perceel te zoeken. Voorts heeft het college de raad van
    nog een andere omstandigheid speelt volgens het buurtcomité een rol         informatie voorzien over de haalbaarheid van een nieuwe
    bij het afhaken van de betreffende kopers: door de wijziging van de         horecagelegenheid.
    bestemming van horeca naar wonen en het mogelijk maken van maar
    liefst drie bouwvlakken ging immers de waarde van het perceel               Op het perceel Amsteldijk Zuid 105 wordt met het onderhavige
    opeens met sprongen omhoog.                                                 plan efficiënt gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte,
                                                                                waarbij de ruimtelijke kwaliteit er op vooruit gaat ten opzichte
                                                                                van de huidige situatie.



Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 12
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>    In die laatst beschreven omstandigheid ligt volgens het buurtcomité         De drie vrijstaande woningen sluiten goed aan bij de vorm van
    de angel van het thans aan de gemeenteraad voorgelegde besluit tot          het plangebied en de omgeving. De percelen van het
    vaststelling van het bestemmingsplan. De projectontwikkelaar zag wel        buurtschap De Zwarte Kat zijn ook dichtbebouwd.
    brood in het perceel aan de Amsteldijk zuid 105. Om die reden is de         Drie woningen vertegenwoordigen meer waarde dan twee
    eigenaar van het perceel doelbewust benaderd en zijn volgens het            woningen (echter geen 50% meer), maar gelet op de
    buurtcomité aan hem gouden bergen beloofd met het onderhavige               perceeloppervlakte, het creëren van differentiatie en de
    project dat veel geld op zal brengen als het doorgaat. Volgens het          behoefte, zijn drie woningen wenselijk. Gelet op de
    buurtcomité heeft de eigenaar dientengevolge alle andere                    bebouwingskenmerken, zijn de drie woningen ook passend.
    aanbiedingen en ontwikkelingsmogelijkheden genegeerd en zich nog
    slechts ten doel gesteld om het allergrootste profijt te halen uit zijn
    eigendom. Dat is het goed recht van de eigenaar en waar hij als
    particulier voor mag gaan. Het is volgens het buurtcomité echter niet
    aan het college dat het publieke belang behartigt om de eigenaar
    daarin zonder meer tegemoet te komen. Nog minder is het aan het
    college om aan de raad dit project te presenteren als onontkoombaar
    omdat zich thans geen andere economische ontwikkelaar en drager
    van het perceel aandient dan Zuiver Vastgoed, aldus het comité.

3. Het buurtcomité merkt op het ‘niet correct aanleveren van                    De grotendeels correcte tekeningen stonden reeds op                 Nee
   tekeningen’. Volgens het buurtcomité blijkt het voor iedereen moeilijk       ruimtelijkeplannen.nl en RoPubliceer. Deze door de aanvrager
   te zijn om de tekeningen van de aanvrager te beoordelen, en zijn de          aangeleverde tekeningen zijn volledig en, met uitzondering van
   tekeningen die bij de bouwaanvraag/planwijziging zijn bijgevoegd             de grondkering aan de noordkant, correct. Wellicht heeft het
   moeilijk leesbaar en niet compleet. Het project is niet realiseerbaar        buurtcomité zich gebaseerd op oude tekeningen (bij de
   volgens de tekeningen, aldus het buurtcomité.                                gedateerde watervergunning).
                                                                                Voorts wordt verwezen naar de beantwoording van de
                                                                                zienswijzen in de mails van 7 december, en de beantwoording
                                                                                onderaan bij punt 4, in deze nota.


Het buurtcomité heeft de volgende bedenkingen tegen het
bestemmingsplan:
1. De belangrijkste bedenking van het buurtcomité tegen het                     Uit overleg met de provincie is niet gebleken dat sprake is van     Nee
   bestemmingsplan is dat het plan in strijd is met de Provinciale              strijd met de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).
   Ruimtelijke Verordening van de provincie Noord Holland, hierna te            De provincie heeft aangegeven dat een toetsing aan het beleid
   noemen PRV. Daarmee is het plan, wat de Raad van State noemt,                voor de Amstelscheg van belang is. Deze toetsing is verricht en
   'onmiskenbaar onrechtmatig', aldus het buurtcomité.                          uit de toetsing blijkt dat wordt voldaan aan het beleid voor de
                                                                                Amstelscheg.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>                                                                                In de Toelichting van het bestemmingsplan is de toetsing aan
                                                                                het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg en de
                                                                                Leidraad Landschap en Cultuurhistorie opgenomen (ook reeds
                                                                                in het ontwerpbestemmingsplan).

                                                                                Hierna wordt verder toegelicht waarom van ‘onmiskenbaar
                                                                                onrechtmatig’ geen sprake is voor het onderhavige plan.
2. Strijd met de PRV: geen bestaand stedelijk gebied.                                                                                                Nee
   Het bestemmingsplan merkt het perceel Amsteldijk Zuid 105 aan als            Het onderhavige plangebied bevindt zich in principe in een
   'bestaand stedelijk gebied' in de zin van artikel 2 sub j PRV en artikel     bufferzone (aangezien dit een grofmazige kaart/zone betreft),
   1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).       en is in elk geval nabij (de werking van) een bufferzone
   Volgens het buurtcomité tracht het college zo kennelijk het provinciale      gelegen.
   bouwverbod met betrekking tot woningen uit artikel 24 van de PRV te
   omzeilen. Dat laatste artikel bevat een onverkort verbod om woningen         De provincie heeft in de PRV de bescherming van Nationale
   te bouwen in de bufferzones van de Amstelscheg. Het perceel aan de           landschappen ondergebracht bij de bufferzones. In de
   Amsteldijk Zuid 105 is gelegen in een van die bufferzones. De PRV            verordening is bepaald dat verdere verstedelijking in de vorm
   maakt een uitzondering op dit verbod voor nieuwe bebouwing voor              van nieuwe bebouwing buiten bestaand stedelijk gebied (BSG)
   een restaurant, café, kleinschalig hotel, kampeerbedrijf of                  niet is toegestaan binnen de begrenzing van de bufferzones.
   zorgboerderij. Dit is volgens het buurtcomité veelzeggend en bevestigt
   volgens het buurtcomité hun uitgangspunt dat de horecabestemming             Ingevolge artikel 24, lid 1, onder a van de PRV, maakt, voor de
   van Amsteldijk Zuid 105 niet verloren mag gaan. Het achtste lid van          gebieden die vallen binnen de begrenzing bufferzones op kaart
   artikel 24 PRV benoemt expliciet de Amstelscheg waarin Amsteldijk            5b en op de digitale verbeelding ervan, een bestemmingsplan
   Zuid 105 is gelegen.                                                         nieuwe bebouwing voor wonen niet mogelijk. In lid 8 is bepaald
   Hieronder zijn ter illustratie van de belangen in het behoud van de          dat voor initiatieven die zijn gelegen in de bufferzone
   waarden van dit gebied, twee passages opgenomen:                             Amstelscheg de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake
                                                                                de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het
    Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 (Provincie):                     landschap, zoals beschreven in het door gedeputeerde staten
    Ruimtelijke kwaliteit is gebaat bij het open houden van de                  (nr. 2011-66880) vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en
    Amstelscheg.                                                                Beeldkwaliteit Amstelscheg' gelden.
    - Houd de polders vrij van bebouwing en behoud het doorzicht vanaf          Blijkens de toelichting op artikel 24 moet in de bufferzone eerst
        de Amsteldijk naar het achterliggende landschap.                        nut en noodzaak worden aangetoond en worden voldaan aan
    - Ontwikkel alleen op bestaande kavels en limiteer de                       de eisen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Dit geldt
        volumevergroting bij sloop/nieuwbouw van woningen en bedrijven.         echter enkel voor het landelijk gebied. Bestaand stedelijk
        Ontwikkelingen groter dan de bestaande kavelmaat zijn niet              gebied behoort niet tot de nieuwe bufferzones. In het
        toegestaan.                                                             onderhavige geval is sprake van een perceel met een
    - Ontwikkel het erf alleen in de diepte en niet in de breedte. Plaats       horecafunctie en -bebouwing en een bijbehorend
        bijvoorbeeld bijgebouwen en paardenbakken naar achteren ten             parkeerterrein en van een woonfunctie en -bebouwing;
        opzichte van het hoofdgebouw.                                           derhalve bestaand stedelijk gebied.


Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen    april 2021         blz. 14
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>                                                                                Ter plaatse van de onderhavige beoogde nieuwbouw is sprake
    Huidig Bestemmingsplan Landelijk Gebied                                     van bestaand stedelijk gebied, en gelden de beperkingen
    3.2.4 Nes aan de Amstel e.o.: Ad. b: Het open agrarische gebied ten         vanuit de bufferzone voor het onderhavige plan niet.
    noorden van de kern:                                                        Dat de bufferzone niet van toepassing is voor het bestaand
    “In dit gebied is de oorspronkelijke agrarische structuur en openheid       stedelijk gebied volgt ook uit hoe de regeling in de PRV is
    nog grotendeels aanwezig, hoewel de meeste aanwezige panden                 opgebouwd.
    burgerwoningen zijn. Behalve twee nog agrarische bedrijven, die nog
    overeenkomstig de oorspronkelijke karakteristiek zijn, is er een            Specifiek voor de (bufferzone) Amstelscheg, nabij het
    aannemersbedrijf aanwezig met een enigszins afwijkend                       onderhavige plangebied, geldt dat de karakteristieken en
    bebouwingspatroon en erfgebruik.”                                           ontwerpprincipes inzake de samenhang, ruimtelijke kwaliteit en
    Waardering                                                                  identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door
    “In het noordelijk plandeel is de nog aanwezige open agrarische             Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief
    structuur en de gerichtheid van de bebouwing op de Amsteldijk als           en Beeldkwaliteit Amstelscheg', moeten worden aangehouden.
    zéér behoudenswaardig aan te merken.”                                       Dit heeft onder andere tot gevolg dat bij verdere
                                                                                ontwikkelingen in de Amstelscheg zorg moet worden gedragen
                                                                                voor een heldere identiteit en een samenhang in de ordening
    Waarom is aanmerken als landelijk gebied belangrijk?                        van functies in het gebied. Het vertrekpunt hiervoor vormen de
    Het aanmerken van het perceel aan de Amsteldijk Zuid 105 levert             ontwikkelkansen binnen de gebieden op basis van het huidige
    volgens het buurtcomité strijd op met de PRV. Zoals over alle               gebruik en de ruimtelijke opbouw.
    juridische kwesties valt hierover te twisten. Het perceel aanmerken als
    landelijk gebied in plaats van stedelijk gebied is volgens het              De bufferzone vormt geen beperking voor het onderhavige
    buurtcomité echter ook overigens van groot belang, niet alleen voor         plan. De voorgestane woonfunctie en -bebouwing tasten
    de inwoners van de Amstelscheg, maar ook voor de gemeenteraad.              daarnaast de identiteit van de Amstelscheg niet aan, en passen
    Immers, wanneer de raad dit perceel aanmerkt als stedelijk gebied,          tevens binnen het beleid (zie par. 5.3.3 van de Toelichting).
    dan volgens het buurtcomité de raad dat voortaan met alle
    vrijkomende percelen in de kernen en buurtschappen in het hele              Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 (Provincie):
    buitengebied moeten doen. Volgens het buurtcomité is het vanuit een         Deze Leidraad geldt voor het landelijk gebied, en is derhalve op
    oogpunt van precedentwerking dus heel belangrijk om zeer kritisch           het onderhavige plan(gebied) niet van toepassing. Toch is het
    naar dit plan te kijken.                                                    plan wel getoetst aan de LRC.
                                                                                Het onderhavige plan heeft geen relevante invloed op de
                                                                                landschappelijke karakteristiek van de Amstelscheg. De
                                                                                voorgestane woningen gaan niet ten koste van de openheid, en
                                                                                hiermee de weidse vergezichten, van het polderlandschap. De
                                                                                onderhavige nieuwbouw heeft een beperkte invloed op de
                                                                                zichtlijnen vanaf de Amstel en op de (openheid in de)
                                                                                droogmakerijen. De bestaande bebouwing en begroeiing in en
                                                                                aan de rand van het plangebied beperkt reeds de zichtlijnen en
                                                                                openheid.



Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021   blz. 15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>                                                                                De onderhavige ontwikkeling blijft beperkt tot de bestaande
                                                                                kavelmaat. De ontwikkeling vindt vooral plaats in de diepte.

                                                                                Huidig Bestemmingsplan Landelijk Gebied, paragraaf 3.2.4:
                                                                                De betreffende passage heeft geen en/of beperkt betrekking op
                                                                                het onderhavige plangebied. Daarnaast wordt met het
                                                                                onderhavige plan de open structuur niet aangetast, en richt de
                                                                                nieuwbouw zich op de Amsteldijk.

                                                                                Landelijk gebied versus bestaand stedelijk gebied
                                                                                Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kent het begrip landelijk
                                                                                gebied niet, maar wel het begrip bestaand stedelijk gebied. De
                                                                                gemeente dient de algemene lijn voor wat wel of niet valt
                                                                                onder bestaand stedelijk gebied volgens het Bro te volgen. Het
                                                                                standpunt van de gemeente is dat het plangebied valt onder
                                                                                bestaand stedelijk gebied als bedoeld in het Bro, maar dat voor
                                                                                het overige het plangebied wordt geduid als landelijk gebied.

                                                                                De juridische duiding van een gebied als bestaand stedelijk
                                                                                gebied, legt voor de gemeente/raad geen verplichtingen op ten
                                                                                aanzien van toekomstige initiatieven/ontwikkelingen.
                                                                                Er is geen sprake van precedentwerking zolang
                                                                                plannen/ontwikkelingen afzonderlijk worden beoordeeld. De
                                                                                ene ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied kan anders
                                                                                beoordeeld worden dan een andere ontwikkeling in bestaand
                                                                                stedelijk gebied. Hetzelfde geldt voor landelijk gebied.
                                                                                In de basis is voor de beoordeling de ruimtelijke kwaliteit
                                                                                bepalend.

3. Strijd met het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk.                                                                                                    Nee
   Het buurtcomité acht het bestemmingsplan verder in strijd met het            De alinea “Achtergrond: Verruimd bestemmingsplan” in het
   Beeldkwaliteitplan Amsteldijk, hierna te noemen het BKP.                     Beeldkwaliteitplan Amsteldijk (2020) is opgesteld in 2013.
   Al onder 2 Aanleiding, op p.5 valt op dat het BKP - dat de juridische        In het onderhavige bestemmingsplan is geen sprake van
   status van de Welstandsnota deelt - is opgesteld om juist projecten als      ruimere bebouwingsmogelijkheden per woning. De beoogde
   het onderhavige een halt toe te roepen, aldus het buurtcomité.               woningen zijn strak ingekaderd in het bestemmingsplan. De
                                                                                nieuwe woningen passen qua diversiteit, schaal en uitstraling
                                                                                bij de bebouwing langs de Amstel. De schaal van bestaande
                                                                                woonbebouwing in de omgeving is variabel.


Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021         blz. 16
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>    Het buurtcomité citeert:
    Achtergrond: Verruimd bestemmingsplan.                                      In Hoofdstuk 7 ‘Conclusies en vervolgproces’ van het
    In het verleden zijn voor de Amsteldijk de bebouwingsmogelijkheden          Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 staat het volgende:
    binnen het Bestemmingsplan per woning verruimd. Hierbij werd een            Er liggen erven/kavels aan de Amstel met een specifieke
    maximum meegegeven en ingezet op goede architectonische                     kwaliteit die niet uitdrukkelijk genoemd worden in het
    inpassing van bouwmassa, binnen dat maximum. Achteraf blijken op            Beeldkwaliteitplan Amsteldijk. Deze locaties verdienen
    veel plekken de Bestemmingsplanmogelijkheden volledig benut te              bijzondere aandacht en zijn gebaat bij een locatie specifieke
    worden ten behoeve van nieuwbouw. De maximale metrages uit het              benadering.
    Bestemmingsplan worden leidend en de uiterlijke verschijningsvorm
    wordt volgend aan de maximaal toegestane massa. Het bedachte                De onderhavige nieuwe woningen betreffen een typologie die
    instrumentarium ten behoeve van architectonische inpassing (de              niet specifiek in het Beeldkwaliteit staat opgenomen. De
    Welstandsnota) blijkt niet tot voldoende vormgeving te leiden. Het          woningen bevinden zich tussen het type dijkhuis en het type
    hiermee ontstane ruimtelijk beeld ter hoogte van nieuwbouw langs de         vrijstaand huis, zoals die zijn beschreven in het BKP. De
    Amstel is onwenselijk omdat het niet aansluit bij de cultuurhistorische     onderhavige kavels zijn te groot voor een dijkhuis. Een
    waarden en structuur in het gebied. Nieuwbouw dient aan te sluiten          vrijstaand huis zou (te) ver achter op de kavel komen.
    qua diversiteit, schaal en uitstraling van de bebouwing langs de            Woningbouw achter op de kavel is ongunstig voor de omgeving
    Amstel.                                                                     en het ruimtegebruik.
                                                                                De boogde vrijstaande woningen hebben een eenvoudige
    Op pagina 18 van het BKP staat met betrekking tot de wel en niet            uitstraling, en zijn daarmee niet te duiden als luxe villa’s.
    gewenste woningen in (het deelgebied met) De Zwarte Kat het                 De schaal van de onderhavige nieuwebouw is passend bij de
    volgende:                                                                   bebouwing in de omgeving (aan de westzijde van de Amstel).
    Zuid: van Langs de Akker tot Uithoorn, m.u.v. Nes:                          De drie vrijstaande woningen komen op het talud van de dijk,
    Centraal staat het behoud c.q. het vergroten van de openheid van het        zo’n 8 tot 10 meter vanaf de weg op de dijk.
    Bovenland en het bescheiden houden van de uitstraling van de
    bebouwing. De voorkomende en bij vervangende nieuwbouw                      Dat de drie onderhavige woningen niet concreet/duidelijk
    toegestane woningtypologieën zijn de vrijstaande woning met                 vallen onder een typologie woning in het BKP, betekent niet
    eenvoudige uitstraling (geen luxe villa's), de boerderij, de dijkwoning     dat het bouwplan niet voldoet aan het BKP.
    en enkele geschakelde woningen. Buitenplaatsen, luxe villa's, jaren'30
    ensembles en rijen arbeiderswoningen komen hier van oudsher niet
    voor en zijn niet gewenst.

    De drie woningen, volgens het buurtcomité zijnde drie villa's, van het
    onderhavige project vallen binnen geen enkele van de hierboven
    genoemde definities en worden zelfs expliciet genoemd als zijnde niet
    gewenst, aldus het buurtcomité. Achterin het BKP staat een overzicht
    van de karakteristieken van de diverse soorten Woningen. Deze
    opsomming is ook te vinden op pagina 24 van het BKP.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021   blz. 17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>4. Hoogteverschillen opvangen wordt moeilijk, en Watervergunning                                                                                    Nee, voor wat
   gebrekkig.                                                                                                                                       betreft het
   Het buurtcomité heeft ook op het punt van de hoogteverschillen op            Het hoogteverschil tussen Amsteldijk Zuid 104 en 105, daar          bestemmings-
   het perceel serieuze bedenkingen.                                            waar de percelen ongeveer aan elkaar grenzen, bedraagt geen         plan.
   Het grootste hoogteverschil op de erfgrens met de buren is minimaal          2,5 meter. Direct naast het perceel van nr. 104 wordt het           Ja, voor wat
   2,5 meter, aldus het buurtcomité. Het duidelijkste punt ligt op het          bestaande maaiveldniveau aangehouden (zoals weergegeven             de
   einde van de sloot aan de noordzijde. Die sloot loopt tot aan de schuur      op de terreinhoogtetekening van 6 november 2020).                   omgevings-
   op Amsteldijk Zuid 104. Die scheisloot kan helemaal niet weg omdat           Tussen nr. 103 en woning 1 van nr. 105 wordt het maaiveld           vergunning.
   alle huizen op die sloot afwateren. Deze sloot dient volgens het             opgehoogd met circa 0,5 tot 1 meter. De ophoging wordt              De
   buurtcomité in de tekeningen te worden opgenomen, inclusief peil. Het        gerealiseerd middels een beschoeiing/grondkering. De                beschoeiing
   beoogde villa-peil (afleesbaar in het dwarsprofiel) komt op 34cm             beschoeiing begint aan de achterkant van nr. 104. Deze              van het
   boven NAP te liggen, ongeveer de hoogte van de kruin van de weg.             beschoeiing, en daarmee de ophoging, is (te) dicht op de sloot      plateau
   Dit gewenste woning-peil gaat circa 15 meter naar achteren, precies          geplaatst (in de terreinhoogtetekening van 6 november 2020).        grenzend aan
   tot waar de scheisloot de schuur van nr. 104 'raakt', een soort 'drie-       Om afwateringsproblemen te voorkomen wordt de beschoeiing           woning 1
   landen punt'. Daar is volgens het buurtcomité het hoogteverschil ruim        1 meter naar binnen (uit de erfgrens) geplaatst. Daartoe is een     wordt 1 meter
   2,5 meter.                                                                   nieuwe terreinhoogtetekening aangeleverd door de                    naar binnen
                                                                                ontwikkelaar/aanvrager van het bouwplan.                            verplaatst,
    Vanaf dat punt maakt het terrein een 'terras-stap' van circa 1 meter                                                                            zodat de sloot
    naar beneden, op dat punt daalt ook het vloerniveau van de villa's.         Er worden geen sloten gedempt.                                      in tact blijft.
    Deze 'terrassen' worden opgevangen met keerwandjes dwars over het
    terrein, van 1 meter met trappen erin. Verderop is er weer een terras-      De sloot aan de zuidzijde bevindt zich niet in het onderhavige
    stap van circa 1 meter tot op bestaand niveau. Het middelste niveau,        plangebied en niet op het perceel. Deze sloot wordt niet
    het terras tussen het bouwpeil en het huidige peil, is nog minimaal         gedempte. Het bestaande talud (van de wal naast de sloot)
    met een damwand van 1,5 meter hoogte te voorzien omdat die                  blijft grotendeels intact. Er worden bij/aan de woning
    immers op of nabíj de wallekant van de scheisloot zou moeten komen.         beschoeiingen geplaatst.

    Ook aan de zuidzijde is op de wallekant, van de (niet getekende)            Het wijzigen van een bestemmingsplan en het verlenen van
    scheisloot een hoge damwand nodig om nabij de erfgrens één van de           een omgevingsvergunning staat los van een watervergunning.
    3 beoogde villa's te kunnen plaatsen. Waternet heeft deze fout van de       Middels de terreinhoogtetekening, met daarop de
    aanvrager niet opgemerkt want die hebben ten onrechte de                    beschoeiingen (technische voorzieningen) aangegeven, is
    watervergunning verleend zonder volgens het buurtcomité te                  aangetoond dat het plan uitvoerbaar is.
    erkennen dat de sloten gedempt moeten worden en dat er een groot
    hoogteverschil opgevangen moet worden.

    Alleen al op basis van deze ondeugdelijke aanlevering van hoogte
    informatie en het ontbreken van technische voorzieningen, kan deze
    vergunning niet verleend worden en is er geen reden het
    bestemmingsplan te wijzigen, aldus het buurtcomité.



Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021       blz. 18
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>    Watervergunning                                                             De aanvraag van de watervergunning is gewijzigd. Dit ook naar
    Op 6 oktober 2020 heeft Waternet een watervergunning aan Zuiver             aanleiding van de ingediende terreinhoogtetekeningen bij de
    Vastgoed verleend om grondwerkzaamheden uit te voeren. Deze                 aanvraag omgevingsvergunning.
    werkzaamheden betreffen sanering van vervuilde grond plus het               Een watervergunning kan na een omgevingsvergunning worden
    ophogen tot het aangegeven peil, in en tegen de waterkering.                verleend, en geldt als algemene voorwaarde in de
    Hiertegen heeft het buurtcomité bezwaar gemaakt. Er volgde een              omgevingsvergunning (voor het onderhavige bouwplan en
    uitnodiging voor een hoorzitting, deze is echter op het laatste moment      grondwerk).
    uitgesteld, aangezien Waternet op grond van de ingediende
    bezwaarschriften 'het bestreden besluit zal gaan herzien', aldus het
    buurtcomité. De conclusie van het buurtcomité hierbij is dat er door
    de ontwikkelaar en Waternet niet, of in onvoldoende mate rekening is
    gehouden met de hoogteverschillen die zullen gaan ontstaan en de
    extra bouwwerken die nodig zijn om dit op te vangen, wanneer
    bedoelde plannen worden uitgevoerd.




Nota van Beantwoording zienswijzen – Amsteldijk Zuid 105: (Ontwerp)Bestemmingsplan, en ontwerpbesluit omgevingsvergunning 3 woningen   april 2021   blz. 19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>