<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Toelichting Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022




1. Aanleiding

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de
verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van
zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium
dient de gemeenteraad te onderbouwen dat er sprake is van schaarste aan (goedkope)
woningen. Een Huisvestingsverordening heeft een werking van maximaal vier jaar.

Ter voorbereiding op een besluit over de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen
2022 is onderzocht of er in de gemeente Amstelveen daadwerkelijk sprake is van schaarste
aan woningen en welke categorieën woningen dit betreft. De conclusie van dit onderzoek
luidt dat er in het gehele grondgebied van de gemeente Amstelveen en wat betreft alle
categorieën woningen sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in de
Schaarsterapportage t.b.v. Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022. Ter
bestrijding van de nadelige gevolgen van deze schaarste, stelt de gemeente Amstelveen de
Huisvestingsverordening Amstelveen 2022 (hierna Verordening) vast.

In de Verordening zijn nieuwe regionaal afgestemde regels voor woonruimteverdeling
opgenomen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 2 van deze toelichting. Om de nieuwe regels voor
woonruimteverdeling daadwerkelijk te kunnen toepassen dient het aanbodsysteem
WoningNet, waarvan de in Amstelveen werkzame corporaties gebruik maken, te worden
aangepast. Ten tijden van de vaststelling van de Verordening was deze aanpassing nog
niet gereed. Het deel van de Verordening over woonruimteverdeling zal dan ook pas in
werking treden op het moment dat de aanpassing van het systeem gereed is en het college
van Burgemeester en wethouders hier een besluit over heeft genomen. Naar verwachting
zal dit begin 2023 zijn. Zolang de nieuwe regels voor woonruimteverdeling nog niet in
werking zijn getreden blijft het hoofdstuk over woonruimteverdeling in de
Huisvestingsverordening Amstelveen 2020 van kracht.

2. Woonruimteverdeling

Er is schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam.
Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er al jaren regels voor woonruimteverdeling die in
de hele regio gelden. Binnen deze regels blijkt het voor huishoudens met een dringende
behoefte of noodzaak om binnen de regio te komen wonen of te verhuizen erg lastig om
geschikte woonruimte te vinden. Om die reden hebben de gemeenten en corporaties
besloten om over te stappen op een nieuw toewijzingssysteem waarmee de positie van de
huishoudens die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, naar verwachting wordt
verbeterd.

In 2020 is hiervoor, na een uitgebreid participatietraject en een formele
inspraakprocedure, het beleidsvoorstel “Een sociale huurwoning zoeken veranderd”
opgesteld. Dit beleidsvoorstel is in het voorjaar van 2021 door alle gemeenten in de
woningmarktregio Amsterdam vastgesteld. De Verordening is de juridische vertaling van
dit beleidsvoorstel.

Het nieuwe systeem is gebaseerd op punten. De woningzoekende met de meeste punten
krijgt de aangeboden woning toegewezen. Er zijn drie soorten punten:

    1.   Wachtpunten, die vergelijkbaar zijn met de oude inschrijfduur;
    2.   Zoekpunten, die kunnen worden verkregen door actief op zoek te zijn naar een
         woning;




                                                                  []
                                                                  100/F012/ICT
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   2 van 7




   3.   Situatiepunten, voor mensen in specifieke, kwetsbare situaties, zoals relatiebreuk
        waarbij minderjarige kinderen zijn betrokken, woningzoekenden die helemaal niet
        beschikken over eigen woonruimte en jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit
        door omstandigheden problematisch is geworden.

De artikelen over woonurgenties zijn inhoudelijk ongewijzigd. Wel zullen urgenten (met
uitzondering van de stadsvernieuwingsurgenten) voortaan direct worden bemiddeld naar
een woning in plaats van dat zij zelf op Woningnet moeten zoeken.


3. Artikelsgewijze toelichting



Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment
dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden
opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per
maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt
worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende
actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3
reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk.
Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden
opgebouwd.

Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden.
Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar
en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een
woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt
kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.

Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een
woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet
aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen.

Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het
de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen
stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.

Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand
aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een
pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het
geval is geweest in die twee jaren.

Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van
vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.




        Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                                               Pagina   3 van 7




Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten
voor jongeren
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de
opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen
burgemeester en wethouders nadere regels vast.

Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding

Artikel 2.7.2, eerste lid
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de
mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan
woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de
gemeente. In artikel 14, tweede lid van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het
voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de
toegewezen woningen die onder de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten
hoogste weer 50% worden toegewezen een woningzoekenden die economisch of
maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat
maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan
woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.

Artikel 2.7.2, tweede lid
In deze verordening wordt er voor gekozen om gebruik te maken van de mogelijkheid om
voorrang te geven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die voldoen
aan de eisen van artikel 14, derde lid onder b van de Huisvestingswet 2014 derhalve aan
woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar
onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de
afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn
geweest.

Artikel 2.7.3, derde lid
De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland
hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een
experiment in het kader van de Crisis en Herstelwet. Dit experiment vraagt ruimte om het
aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet tijdelijk te verhogen van
25% naar 30%. Door middel van een wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en
herstelwet per 23 april 2021 het Rijk ingestemd met de uitvoering van het experiment. De
verhoging van de lokale ruimte naar 30% gaat wel ten kosten van de regionale ruimte.
Deze wordt teruggebracht naar 20% zodat de totale ruimte om woningen toe te wijzen met
lokale- dan wel regionale binding gelijk blijft op maximaal 50%.

Het percentage van 30% van de woningen dat met voorrang mag worden toegewezen aan
huishoudens met lokale economische of maatschappelijke binding geldt binnen het
experiment niet meer per individuele gemeente, maar als gemiddelde voor de gehele
woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat gemeenten in een bepaald
kalenderjaar een hoger percentage toewijzingen met lokale voorrang hebben dan 30%.
Voorwaarde hierbij is dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) wordt
gecompenseerd. Toepassing van het experiment om als individuele gemeente naar boven
toe af te wijken van het gemiddelde percentage van 30% is daarom pas mogelijk nadat
alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de wijze waarop de lokale
toewijzingsruimte over de regio wordt verdeeld. Met de regiogemeenten is
overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte per
individuele gemeente. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid
van de gemeente zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en
evaluatie van de verdeling.




       Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   4 van 7




Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën
Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.9.8 lid 1 onder a en b
bestaat regionaal afgestemd beleid. De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de
zogenaamde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke
herstructurering, te slopen of ingrijpend te verbouwen complexen bewonen. Om hen in
aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en
wethouders eerst het complex als zodanig aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van
de verordening bevat hiervoor een regeling. De aanwijzing kan pas plaatsvinden als
aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten
verhuizen. Na de aanwijzing komen de bewoners is aanmerking voor een
urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef onder c.

Artikel 2.10.1 Werkingsgebied
In de gemeente Amstelveen worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als
bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet. Door standplaatsen voor woonwagens aan te
wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de
gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen
worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een
huisvestingsvergunning is verleend. Het college van Burgemeester en wethouders stelt
nadere regels waarin is vastgelegd in welke volgorde standplaatszoekenden in aanmerking
komen voor een standplaats.

Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur
Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als: in een woonruimte
tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven
met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. De regels zijn niet alleen
van toepassing op personen die als toerist in de woonruimte verblijven, maar ook op
anderen die er tegen betaling verblijven en niet op het adres van de betreffende
woonruimte als ingezeten zijn ingeschreven in de basisregistratie personen.

Het hier genoemde gebruik van woonruimte als tweede woning geldt alleen voor de
verhuur voor dit doel. Voor het gebruik als tweede woning door een eigenaar, bij een
koopwoning dus, zie artikel 3.1.2.

Artikel 3.7.2 Registratienummer
De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert
ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen
van het nummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een
registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur
Als een maximum aantal nachten per jaar wordt ingevoerd voor een vorm van toeristische
verhuur in een bepaald gebied, is sprake van een quotumstelsel (het maximum aantal
nachten is het quotum). Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft
opgesoupeerd, kunnen B&W een ‘tussenpersoon’ als Booking.com of AirBnB daarvan op de
hoogte stellen. Dan mag de ‘tussenpersoon’ voor de rest van het jaar geen aanbiedingen
van deze aanbieder meer plaatsen (tweede lid).




        Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   5 van 7




Artikel 3.7.4 Vergunning toeristische verhuur; overgangsbepaling
Het is verboden woonruimte in gebruik te geven voor de vakantieverhuur, bed & breakfast
of te verhuren voor gebruik als tweede woning.

Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en
voorschriften
Aan vergunningen worden voorwaarden verbonden.

Artikel 3.8.2 Intrekken vergunning
Volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c van de Huisvestingswet kan de vergunning
toeristische verhuur worden ingetrokken als een aan de vergunning verbonden voorwaarde
of voorschrift niet wordt nageleefd.

Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur
Three strikes and you are out: wie binnen vijf jaar voor de derde keer wordt betrapt op een
overtreding van hoofdstuk 4, riskeert een verbod van toeristische verhuur voor de tijd van
maximaal een jaar. Als B&W dat doorgeven aan een ‘tussenpersoon’, mag die voor de duur
van het verbod niet adverteren voor deze aanbieder; vergelijk artikel 24, derde lid.

Artikel 3.8.4 Zorgplicht aanbieder
De zorgplicht voor de leefbaarheid van de omgeving geldt voor iedereen die aan
toeristische verhuur doet. Aan een vergunning en een ontheffing toeristische verhuur kan
de voorwaarde worden verbonden dat de verhuurder deze zorgplicht voldoende nakomt.
Doet hij dat niet, dan kan de vergunning of de ontheffing worden ingetrokken volgens
artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014.

   4. Opkoopbescherming

3.9.1 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde
woonruimte
Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een
dringende reden is. In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het
tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning
(‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en
overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat
het huis is verkocht.

De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest
voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de
vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde
woonruimte.
In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming
geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope
of middeldure) woonruimte is (tweede, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het
tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c
en d zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde
woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende,
matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de
woonruimten uit hun bezit (onderdeel e).

Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs.
Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van
de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop
wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede




        Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                                                  Pagina   6 van 7




plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet
kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-
waarde wordt aan beide vereisten voldaan.

De te hanteren WOZ-waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarom staat de te hanteren
WOZ-waarde niet letterlijk in de huisvestingsverordening. Afhankelijk van de situatie op de
woningmarkt kan ervoor worden gekozen om de te hanteren WOZ-waarde hoger of lager te
leggen. De te hanteren WOZ-waarde voor 2022 wordt gelijktijdig bekend gemaakt met de
publicatie van het raadsvoorstel Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022.

Het ijkmoment voor de opkoopbescherming is de akte van levering van een woning.

Artikel 3.9.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet
worden verleend
De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel
41, derde lid, van de wet. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden
als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden
eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet
worden vermeld.

De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er
ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal
verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet
bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob).
Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd;
daarom wordt daarnaar verwezen.

Artikel 3.9.4 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan
worden verleend
Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden
verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang
van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is
(tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus
sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden
verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden
geweigerd.

In het eerste lid onder g wordt de gemeente genoemd als partij waaraan een vergunning
kan worden verleend om een woningen beschikbaar te stellen voor de verhuur. Het
aankopen van woningen om vervolgens te gaan verhuren is geen taak van gemeente. De
gemeente koopt slechts vastgoed aan als er sprake is van een zwaarwegend
maatschappelijk belang.

Bijlage III behorende bij artikel 4.3.2 Bestuurlijke Boete
In tabel 2 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de
opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure
woonruimten zijn in eerste instantie bedoel om in te wonen door de koper. De bescherming
van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan
koopwoningen en hun geringere financiële positie, is van groot belang. Het schenden van
deze vergunningplicht acht de gemeente dus ook als een ernstige overtreding, gezien het
negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de
toegankelijkheid van de Amstelveense woningmarkt voor potentiële eigenaar-bewoners. De
boete voor het schenden van de vergunningplicht is vastgesteld op €22.500,-. Als na drie
jaar een recidive overtreding wordt geconstateerd bedraagt de boete €90.000,-.




        Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                                                 Pagina   7 van 7




De hoogte van de boete is enerzijds afgestemd om een voldoende afschrikwekkend effect
te resulteren. De boete moet namelijk zorgen dat men a priori niet tot de overtreding over
gaat. Daarnaast moet de boete op een hoog bedrag worden vastgesteld omdat er sprake is
van een hoge mate van profijt met het verhuren van woningen. Wanneer de boete te laag
zou zijn, zou men de eventuele boete kunnen incalculeren als te accepteren verlies ten
opzichte van de winst die gemaakt kan worden met commerciële verhuur. In die zin is een
hoge boete nodig om te voorkomen dat men boetes voor het verhuren van woningen ‘op
de koop toe neemt’.




        Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>