<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>          Landelijk              Centrum dorps




      Stedelijk centrum          Stedelijk plus




Het verschil maken
Woonbeleidsprogramma 2019-2025
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>     Colofon
     Tekst, vormgeving en drukwerk
     Gemeente Haarlemmermeer
     Postbus 250
     2130 AG Hoofddorp
     Telefoon 0900 1852
     E-mail info@haarlemmermeer.nl
     Internet www.haarlemmermeer.nl


     Fotografie
     Kees van der Veer, Goulmy disign & fotografie,
     Margo Oosterveen, Jur Engelchor,
     Danny de Casembroot


     November 2019




2   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Inhoudsopgave
Voorwoord ............................................................................................................................... 5
Samenvatting ....................................................................................................................... 7

1      Inleiding en doelstelling ........................................................................................ 8
       1.1   Een nieuw beleidskader is nodig ............................................................... 8
       1.2 Wat willen we bereiken? ................................................................................ 9
       1.3 Opzet woonbeleidsprogramma ............................................................. 10
       1.4 Wettelijk kader .................................................................................................. 10

2       Van analyse naar visie ........................................................................................... 11
        2.1 Onze analyse: grote druk en weinig diversiteit ................................. 11
        2.2 Onze visie: ruimte en verschil maken .................................................... 12

3 De uitvoeringsagenda .......................................................................................... 18
  3.1 Divers aanbod door middel van nieuwbouw ................................... 18
  3.2 Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad
		     in wijken en kernen ........................................................................................ 20
  3.3 Beschikbaarheid van betaalbare woningen ................................... 22
  3.4 Aandachtsgroepen ....................................................................................... 24
		 Planning uitvoeringsprogramma .......................................................... 29

4       Afspraken en verantwoording ......................................................................... 31

Bijlagen ................................................................................................................................... 33
     Bijlage 1            Woningmarktanalyse Haarlemmermeer ......................... 34
     Bijlage 2            Woonmilieus ..................................................................................... 57
     Bijlage 3            Beschrijving wijk- en dorpsindeling ..................................... 60
     Bijlage 4            Bouwjaarklasse voorraad en spreiding
		                        sociale huurwoningen ................................................................. 61
     Bijlage 5            Indicatieve planning 20 grootste projecten
		                        dd. 1 juli 2019 .................................................................................... 70
     Bijlage 6            Begrippenkader ............................................................................. 71




                                                                                                                   Gemeente Haarlemmermeer        3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>4   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Voorwoord
Voor u ligt het Woonbeleidsprogramma                  Het woonbeleidsprogramma geeft voor de
Haarlemmermeer 2019-2025. Hierin komen de             komende vijf jaar richting aan de ambities voor
visie, ambities en keuzes van het college op wonen    wonen in Haarlemmermeer. Het programma
samen. De diversiteit van het woningaanbod, de        is onderdeel van de omgevingsvisie. Met het
actuele woonbehoeftes en de aantallen woningen        programma houden we rekening met diverse
spelen hierin een belangrijke rol.                    doelgroepen en zorgbehoeften, zorgen we voor
                                                      een gevarieerd aanbod aan soorten woningen en
Als college van Haarlemmermeer willen we alle         leefomgevingen, maar bovenal geven we invulling
inwoners een fijne en passende woning kunnen          aan de enorme schaarste in absolute aantallen
bieden. Een uitdaging, want er is op dit moment       woningen.
een grote schaarste aan woningen, op alle vlakken
en in alle segmenten. De lange wachtlijsten voor      Mieke Booij-Van Eck
sociale huur zijn ons een doorn in het oog. Ook       Wethouder Woonbeleid
in het middensegment willen we meer aanbod
kunnen bieden. De gemeente bouwt echter               Jurgen Nobel
zelf geen woningen. Wel is zij kaderstellend aan      Wethouder Woningbouw
projectontwikkelaars en wooncorporaties. Een zo’n
kader is: “De helft van de nieuw te bouwen woningen
moet betaalbaar zijn.” Een goede samenwerking
met marktpartijen om de woningbouwambitie te
realiseren, is dus noodzakelijk.


In de Metropoolregio Amsterdam hebben we
afspraken gemaakt over de aantallen nieuw
te bouwen woningen. De regio heeft een
woningbouwopgave van 240.000 woningen tot
2040. Haarlemmermeer neemt 20.000 woningen
voor haar rekening. Diversiteit in woningaanbod,
leeftijdsopbouw en achtergrond van mensen in een
woonwijk draagt bij aan een prettig woonklimaat.
Waarbij we ook ruimte willen bieden aan nieuwe
woonmilieus, die passen bij de plek waar gebouwd
wordt. Door accenten te leggen op stedelijk en
landelijk wonen maken we onze gemeente nog
veelzijdiger.




                                                                                     Gemeente Haarlemmermeer   5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>6   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Samenvatting
Onze ambities voor het woonbeleid van de                een luxere (half)vrijstaande woning willen maken.
komende vijf jaar komen voort uit de regionale
bouwtaak, lokale omstandigheden en vraag-               Met nieuwbouw in en bij de kernen langs de
aanbodverhoudingen op de woningmarkt. Beleid            Ringvaart doen we het anders. Daar willen we met
uitvoeren kunnen we niet alleen. We zoeken              de nieuwbouw de lokale identiteit, de vitaliteit
nadrukkelijk samenwerking met onze partners             en het dorpse karakter versterken. Nieuwe
als woningbouwcorporaties en ontwikkelaars.             plannen sluiten daarom aan bij het centrum-
We gaan een meerjarig wederzijds commitment             dorpse woonmilieu. Dit milieu heeft een menging
met marktpartijen aan om het woningtekort te            van wonen, werken en voorzieningen met een
verminderen.                                            gematigde woningdichtheid.


Ons woonbeleid gaat uit van eigenheid,                  We zorgen ervoor dat in alle woonmilieus de
verscheidenheid en doorstroming. Variatie in het        helft van de nieuwe woningen betaalbaar
woningaanbod zorgt voor gemengde dorpen                 (prijssegmenten laag en midden) wordt en blijft.
en wijken, is toekomstbestendig en vergroot de          We gaan de productie van koop- en huurwoningen
mogelijkheden voor een wooncarrière binnen              in het middensegment extra stimuleren en starten
Haarlemmermeer. Wonen houdt in onze visie               daarvoor een actieprogramma. Voor huishoudens
verband met een visie op groen, bereikbaarheid,         met een middeninkomen is de sociale huursector
werk en voorzieningen. Om die reden maken we            niet toegankelijk en zijn de mogelijkheden in de
verschil tussen de grote (centraal gelegen) dorpen      bestaande voorraad gering. Vooralsnog blijft het
Hoofddorp, Nieuw-Vennep en Badhoevedorp                 daarnaast nodig om een substantieel deel van de
enerzijds en de kleinere kernen langs de Ringvaart      gereguleerde bouw als sociale huurwoningen uit te
anderzijds.                                             voeren. We doen dit om de zoektijd voor met name
                                                        starters met een laag inkomen te verkorten. Met de
Onze centrale kernen hebben zich in de laatste          woningcorporaties zetten we in op doorstroming
vijftig jaar ontwikkeld tot herkenbare woonwijken       binnen de huurwoningenvoorraad. We maken
met een sterk sub-urbaan karakter. Bij uitleglocaties   gebruik van tijdelijke huurcontracten voor jongeren
en transformatie binnen bestaand stedelijk gebied       waardoor deze schaarse woningen vaker vrijkomen.
kiezen we daar voor een aanvullend woonmilieu. We
maken buurten en wijken met hogere of juist lagere      We bieden ruimte voor meer kleinschalige
woningdichtheden dan we nu in Haarlemmermeer            geclusterde woon- zorgvoorzieningen en
kennen. We komen op binnenstedelijke locaties           zelfstandige woningen voor mensen die uitstromen
tegemoet aan de behoefte aan compacte                   uit onzelfstandige (zorg)instellingen. Ten behoeve
woningen voor starters en ouderen. In het               van mensen met een beperking of een beperkte
centrum van Hoofddorp (ondermeer Hydepark)              mobiliteit worden meer woningen gerealiseerd die
bouwen we in een hoge dichtheid die hoort bij het       levensloopbestendig of zorggeschikt zijn.
woonmilieu ‘stedelijk plus’. Een woonmilieu dat tot     In het woonbeleidsprogramma is een apart
voor kort in Haarlemmermeer niet voorkwam. In           hoofdstuk opgenomen dat gaat over de uitvoering
uitbreidingswijken rond de centrale kernen bieden       van ons beleid. We geven ook aan hoe we met de
we ruimte voor landelijk wonen ten behoeve van          raad bewaken dat het beleid op papier ook in de
gezinnen die door welvaartsstijging een stap naar       praktijk tot de gewenste uitvoering leidt.




                                                                                        Gemeente Haarlemmermeer   7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>     1 Inleiding en doelstelling
     1.1         Een nieuw beleidskader is                                     Wij gaan de nieuwbouw fors opvoeren. De
                 nodig                                                         aanstaande schaalsprong zal het karakter van
     Het gemeentelijk woonbeleid is toe aan nieuwe
                                            1
                                                                               de gemeente blijvend beïnvloeden. We willen
     impuls. Na de kredietcrisis van 2007-2012 leek er                         er samen met de ontwikkelaars, zorgpartijen
     aanvankelijk geen grote nieuwe bouwproductie                              en woningcorporaties voor zorgen dat de groei
     nodig. Inmiddels is de economische situatie                               van de gemeente aansluit bij de veranderende
     verbeterd. Er is nu sprake van schaarste in alle prijs-                   woningbehoefte. We gaan onze gemeente nog
     en eigendomssegmenten.                                                    diverser maken. Dat betekent: meer woningen
                                                                               in landelijke, centrum-dorpse en centrum-
     In juli 2019 heeft de Metropoolregio Amsterdam                            stedelijke woonmilieus, meer appartementen
     (MRA) de ‘Woondeal’ met het Rijk ondertekend.                             voor starters en ouderen en uitbreiding van het
     Hierin is afgesproken dat de regio aan de lat                             aantal woonzorginitiatieven. Met een groter
     staat om voor het jaar 2040 230.000 nieuwe                                aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen
     woningen in alle prijssegmenten bij te bouwen.                            denken we de zoektijden te kunnen verkorten.
     Op basis van onze plancapaciteit kunnen we in                             Bij de verdeling van sociale huurwoningen gaan
     Haarlemmermeer tussen tot 2040 circa 20.000                               we meer dan voorheen sturen op slaagkansen.
     woningen toevoegen aan de voorraad. Om dit te                             Door tijdelijke huurcontracten aan te bieden
     bereiken is een versnellingsoperatie gestart. Eind                        willen we jongerenwoningen vaker vrij laten
     2018 is in de raad de Nota Schaalsprong besproken;                        komen. We maken maximaal gebruik van ‘lokaal
     een eerste kwalitatieve verkenning rondom het                             maatwerk’ bij de toewijzing van vrijkomende
     nieuwe woningbouwprogramma. ‘Vergroting van                               sociale huurwoningen. Zo geven we inwoners van
     verscheidenheid’ is hierin het devies. In januari van                     Haarlemmermeer meer kans op de woningmarkt.
     2019 sloten we het coalitieakkoord ‘Samen bouwen                          Woningzoekenden met een inkomen dat net
     aan een krachtig nieuw Haarlemmermeer’. We                                boven modaal ligt hebben geen toegang tot
     willen vaart maken met nieuwbouw. Nieuwbouw                               de sociale huursector en ondervinden veel
     van woningen in de prijssegmenten laag en midden                          concurrentie van kapitaalkrachtiger groepen. Een
     willen we met 10 procentpunten (van 40% naar                              groot deel van deze groep blijft thuis wonen of
     50%) toe laten nemen ten opzichte van de vorige                           verlaat de gemeente. Om de beschikbaarheid
     bestuursperiode.                                                          en betaalbaarheid van middenhuur- en
                                                                               middenkoopwoningen groter te maken starten wij
     Het coalitieakkoord, de woondeal, de                                      een actieprogramma ‘middensegment’.
     versnellingsoperatie en de nota schaalsprong
     vormen de belangrijkste ingrediënten voor deze                            Bij gebiedsontwikkeling gaan wij uit van het principe
     nieuwe visie op het wonen.                                                ‘eerst bewegen, dan bouwen’. Voor een goede
                                                                               ontsluiting van toekomstige woongebieden zijn we
     In vergelijking met eerdere beleidsvisies op het                          mede-afhankelijk van investeringen door het Rijk en
     wonen legt het ‘Woonbeleidsprogramma 2019-2025:                           de Provincie. Haarlemmermeer heeft hoogwaardig
     Het verschil maken’ nieuwe en andere accenten.                            openbaar vervoer, (snel)wegen en Schiphol.


     1     In 2011 verscheen de laatste Woonvisie voor Haarlemmermeer. In 2015 verscheen de Woonagenda Haarlemmermeer als een gedeeltelijke
           actualisatie. Het laatste beleidsplan van de gemeente Haarlemmerliede cs. is getiteld Woonvisie 2014-2018 en verscheen in 2013.




8   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>     Uitgangspunt woningbouwopgave




                                                                              +20.000
                     Cruquius/                                                woningen
                  Bennebroekerdijk

                                                 Hoofddorp   Badhoevedorp
                                                   Noord


               Zwaanshoek

                                  Stadscentrum         Hyde Park
                                    Hoofddorp
              Beinsdorp


                       Nw-Vennep
                         West
                                        Bols/
        Lisserbroek                    Pionier                     Om in de woningvraag te voorzien, worden de komende
                                                                   15 tot 20 jaar 20.000 nieuwe woningen toegevoegd aan
                                                                   de huidige 63.000 woningen.




Figuur 1 De spreiding van kernen en bouwlocaties


Die wegen en landingsbanen zorgen voor een                         1.2      Wat willen we bereiken?
uitdaging bij de ontwikkeling van woongebieden. Als                1. We bouwen nog eens circa 20.000 woningen
vliegtuiglawaai een belemmering vormt, willen we                      tot 2040 en willen daarmee het verschil
onderzoeken of we met een slimme verkaveling en                       maken. We groeien door tot een gemeente
andere bouwvormen geluidsarme woningen kunnen                         met circa 200.000 inwoners. De doorstroming
realiseren (‘geluidsadaptief bouwen’).                                die de nieuwbouw teweegbrengt verkort de
                                                                      wachttijden voor sociale huur en heeft invloed
Om aan onze bouwtaak te kunnen voldoen,                               op de leefbaarheid. Ons beleid sluit beter aan bij
hanteren we een zekere overmaat in de                                 de veranderende woningbehoefte; het aandeel
productieplanning om flexibel tussen projecten                        kleine huishoudens en het aantal ouderen groeit.
te kunnen schakelen. Op 29 mei 2019 heeft                          2. We willen bouwen in woonmilieus die passen
de Raad van State stikstofcompensatie in het                          bij de locatie waar gebouwd wordt en die
kader van het Programma Aanpak Stikstof (PAS)                         aansluiten bij de huidige en toekomstige
ongeldig verklaard. Een groot deel van de nieuwe                      woningbehoefte.
ontwikkelingen liggen momenteel stil in afwachting                 3. We willen in elk bouwplan en in elk woonmilieu
van nieuw nationaal stikstofbeleid. Als er een                        een gemengd bouwprogramma realiseren naar
oplossing is gevonden gaan we verder bouwen.                          eigendomscategorie en prijsklasse. De helft van
                                                                      de woningen bouwen we betaalbaar.
                                                                   4. We stimuleren en reguleren de bouw van
                                                                      woningen in het middensegment (huur en koop)
                                                                      om aanbod te houden voor huishoudens met een
                                                                      inkomen dat net hoger is dan modaal.




                                                                                                   Gemeente Haarlemmermeer   9
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>       5. We willen de zoektijd naar sociale huurwoningen        1.3      Opzet Woonbeleids-
          terugdringen. We gaan daarom een substantieel                   programma
          deel van de betaalbare woningen als sociale            Vanuit een woningmarktanalyse hebben we onze
          huurwoning bouwen om slaagkansen te                    visie op de toekomst geformuleerd (hoofdstuk 2).
          verbeteren en doorstroming te bevorderen.              Vanuit de visie en onze aanpak onderscheiden wij
       6. We streven naar gemengde wijken; naar                  beleidslijnen die in de uitvoeringsagenda (hoofdstuk
          woningtype, inkomen en gezinssamenstelling. We         3) worden uitgewerkt. In hoofdstuk 4 vertalen we
          willen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig        het beleid in uitvoeringsacties. In de bijlagen kunt
          blijven wonen. Door de verschuiving van                u meer achtergronden terugvinden, ook is hier een
          intramurale zorg naar ambulante begeleiding bij        begrippenlijst opgenomen.
          GGZ, beschermd wonen en maatschappelijke
          opvang komt er een toename van kwetsbare               1.4      Wettelijk kader
          mensen in de wijk. Juist hen moeten we een             De Omgevingswet treedt in 2021 in werking.
          geschikte plek geven, veelal in een sociale            Alle regels en wetten rondom ruimtelijke
          huurwoning.                                            ontwikkeling worden samengevoegd in één
       7. We werken aan een aardgasvrije en                      wet. Dit woonbeleidsprogramma 2019-2025
          energiezuinige woningvoorraad.                         vormt het thematische deel rond wonen voor
                                                                 de omgevingsvisie. Daarnaast heeft het Rijk
                                                                 in de Woningwet en de Huisvestingswet taken
                                                                 omschreven waarop wij beleid formuleren. Bij de
                                                                 voorbereiding van dit woonbeleidsprogramma
                                                                 zijn diverse belanghebbenden geconsulteerd. Dit
                                                                 zijn ontwikkelaars, zorgaanbieders, de Vereniging
                                                                 Huurders Haarlemmermeer (VHH) en leden van
                                                                 de Participatieraad. Zij delen de analyse van de
                                                                 woningmarkt en stellen heldere kaders op prijs.

     Analyse    • Grote druk
                • Weinig diversiteit




                               Visie       • Ruimte
                                           • Verschil maken




                                                                   •   Divers aanbod
                                                                   •   Vitaliteit
                                                    Uitvoering     •   Beschikbaarheid
                                                                   •   Aandachtsgroepen
                                                                   •   Prestatieafspraken




                                                                                    Evaluatie     • Rapportage
                                                                                                    aan de raad




10   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>2 Van analyse naar visie
2.1        Onze analyse: grote druk
           en weinig diversiteit
De huidige woningmarkt heeft in ieder geval de
volgende kenmerken:
•     Haarlemmermeer is een aantrekkelijke
      woongemeente met veel koopwoningen en
      rijtjeswoningen in een naoorlogs suburbaan
      woonmilieu. De gemeente heeft zich vooral
      toegelegd op de huisvesting van gezinnen
      in goede woningen. Door individualisering,
      vergrijzing (meer ouderen) en ontgroening
      (minder kinderen) stijgt het aantal kleine
      huishoudens.
•     Er zijn 31 kernen en een veelvoud aan wijken
      en buurten. Woningtypen en prijssegmenten
      zijn verdeeld over de gemeente. Oudere
      vrijstaande woningen zijn vooral te vinden langs                                                     Rijtjeswoning Floriande

      de Ringvaart. De na-oorlogse rijtjeswoning                    starten) doorlopen.
      domineert de uitbreidingswijken van Nieuw-                •   Door ‘extramuralisering’ in de zorg neemt de
      Vennep en Hoofddorp. Ook huurwoningen                         vraag naar woonvormen voor mensen met een
      (appartementen en eengezinswoningen)                          zorgbehoefte toe. Hiervoor zijn vooral extra
      zijn niet in alle buurten in gelijke mate en op               sociale huurappartementen gewenst.
      dezelfde manier gespreid aanwezig.                        •   We hebben een jonge bevolkingsopbouw
•     In de gezinsvormende levensfase verhuisden                    maar de babyboomgeneratie vergrijst. Het
      veel van onze inwoners uit centrumsteden                      aanbod van levensloopbestendige sociale
      in de regio naar een rijtjeswoning in                         huurappartementen is in het afgelopen
      Haarlemmermeer. Dat blijft een rol die wij in                 decennium toegenomen. In het bestaande
      de regio spelen. Intern veranderen we van een                 koopsegment is weinig aanbod van
      groeikern naar een volwassen markt waar                       levensloopbestendige woningen.
      inwoners hun wooncarrière (doorverhuizen en


Segment Deelsegment                           Kale maandhuur/WOZ -waarde           Bruto jaarinkomen
                                              koop
Laag           tot aftoppingsgrens            tot € 651                            tot € 30.825
                                              tot € 122.000                        (tot huurtoeslaggrens)
               tot liberalisatiegrens         € 651 tot € 720                      € 30.825 tot € 38.035
                                              € 122.000 tot 156.000                (tot EU-grens)
Midden         middeldure huur en             € 720 tot € 971                      € 38.035 tot € 54.248
               koop                           €156.000 tot €294.000                (tot 1,5 keer modaal)
    Duur       duurdere koop                  Vanaf € 971                          meer dan € 54.248
                                              Vanaf € 294.000                      (meer dan 1,5 keer modaal)




                                                                                               Gemeente Haarlemmermeer         11
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre> Woonmilieus




                                                           HUIDIG WOONMILIEU
 Landelijk/dorps woonmilieu                           HAARLEMMERMEER EN OMGEVING                                                  Stedelijk woonmilieu

                                                                              We voegen nieuwe woonmilieus toe ter verbreding van het
                                                                              woningaanbod en ter differentiatie tussen verschillende wijken.



      Figuur 2 Divers bouwen in Nieuw-Vennep, Hoofddorp en Badhoevedorp




      •    De woningmarkt is opgedeeld in een aantal                          •    De slaagkansen van starters voor een sociale
           segmenten op basis van huishoudinkomen en                               huurwoning zijn klein. Woningcorporaties zien
           woningprijs . Het lage segment bevat geen
                         2
                                                                                   de bouw van kleine wooneenheden als hun
           koopwoningen maar enkel huurwoningen van                                grootste prioriteit in Haarlemmermeer. Er
           woningcorporaties. Dit segment is toegankelijk                          worden studio’s tot 30m2 voor de echt jonge
           voor mensen met een inkomen onder een                                   starters en tweekamerwoningen van 45m2 voor
           wettelijk bepaalde maximale inkomensgrens                               oudere jongen tot 28 jaar gebouwd. Centrale
           (modaal). Het middensegment kent huur- en                               locaties met veel voorzieningen, goed openbaar
           koopwoningen. Het segment is bereikbaar voor                            vervoer en banen in de directe omgeving zijn
           huishoudens tot 1,5 maal modaal.                                        hiervoor beter geschikt dan verder weg gelegen
                                                                                   woonwijken met een lagere dynamiek.
      •    Op basis van de gemeten woonwensen                                 •    Als gevolg van de aanstaande energietransitie
           (WiMRA 2017) is door bureau RIGO (2019)                                 worden woningen beter geïsoleerd. In de
           een behoefteraming gemaakt voor                                         toekomst zal blijken wanneer en hoe wijken
           Haarlemmermeer. Deze bestaat voor 37% uit                               overstappen op een andere collectieve
           laag (sociale huur), 27% uit midden (huur en                            energiebron voor de verwarming en waar
           koop) en 37% uit duur (bijna alleen koop). Iets                         woningen zullen overgaan op ‘all-electric’.
           minder dan de helft van de verhuisgeneigden
           zoekt een appartement. Omdat nu 22% van                            2.2        Onze visie:
           de voorraad een sociale huurwoning van een                                    ruimte en verschil maken
           woningcorporatie is en 25% een appartement,
           zijn dat de categorieën waar in de nieuwbouw                       Grote en diverse bouwstroom realiseren
           een substantieel accent op zal moeten worden                       Door nieuwbouw komen meer bestaande woningen
           gelegd. Binnen het nieuwbouwprogramma                              vrij. De oplevering van een woning veroorzaakt
           kunnen we zorgen voor nieuw aanbod in de                           vaak een verhuisketen zodat ook in de voorraad
           prijsklasse midden. Door prijsstijgingen verdwijnt                 verhuiswensen worden vervuld.
           het geringe aanbod in deze categorie.


      2   De meeste prijsgrenzen zijn ook gebruikt in onderzoeksrapporten en komen goeddeels uit de Huisvestingswet. De bedragen worden jaarli-
      jks door het Rijk aangepast. Als koopprijsgrens tussen midden en duur is de grens gebruikt die geldt als maximum voor nationale hypotheekga-
      rantie. De bovengrens van de middeldure huur is afkomstig uit het WiMRA en bedraagt 135% van de liberalisatiegrens.




12   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                                        Cruquius

                 Lokale                                                                 Badhoevedorp

                 oriëntatie                       Zwaanshoek
                                                                       Hoofddorp


                                                Beinsdorp
                                                                    Nieuw-
                                                                    Vennep

                                         Lisserbroek
                                                                                         Regionale
                                                                                         oriëntatie


Er is ruimte beschikbaar om de woningopgave te realiseren,
met een bij iedere locatie passend woonmilieu.




Figuur 3 Kernen verschillen van elkaar in grootte en oriëntatie.




Diversiteit in woonmilieus.                                        veel behoefte is aan appartementen voor één- en
Locatie is bepalend voor het woonmilieu waarin                     tweepersoonshuishoudens. Allerlei groepen als
wordt gebouwd. In bijlage 2 wordt een woonmilieu-                  alleenstaande starters, vitale ouderen of werkende
indeling beschreven die is ontwikkeld door                         stellen zonder kinderen zullen hier een nieuw thuis
bureau ABF. In de centrale kernen Hoofddorp,                       vinden. Ontwikkelaars zien deze potentie ook. Als
Nieuw-Vennep en Badhoevedorp geldt een                             er bij een centrale kern een uitbreidingswijk op een
regionale oriëntatie (zie ook figuur 2). Hier zijn veel            weinig dynamische locatie (lees Nieuw-Vennep
voorzieningen en banen. In bestaande wijken                        West) wordt opgezet gaan we op een andere
domineert het naoorlogse suburbane milieu. Met                     manier het verschil maken. Hier kiezen we voor
nieuwbouw willen we verschil gaan maken en                         het ‘landelijk’ woonmilieu waarin de dichtheden
zo de diversiteit van het aanbod vergroten. Bij                    laag zijn en meer ruimte is voor de bouw van (half)
binnenstedelijke bouwlocaties vergroten we het                     vrijstaande woningen.
‘centrum-stedelijk’ woonmilieu. In het centrum van
Hoofddorp gaan we, bijvoorbeeld in Hydepark, in                    De dorpen langs de Ringvaart (en Spaarndam
het woonmilieu ‘stedelijk plus’ bouwen. Wonen gaat                 en Abbenes) hebben een meer lokale oriëntatie.
in deze beide centrale stedelijke milieus samen met                Bij bouwlocaties versterken we de bestaande
werken, recreëren en winkelen. Door bijvoorbeeld                   identiteit door in een ‘centrum-dorps woonmilieu’ te
ondergronds te parkeren en gestapeld te bouwen                     bouwen. Kleinschaligheid, gematigde dichtheden
kunnen er met behoud van kwaliteit meer woningen                   en functiemenging zijn uitgangspunt. In deze kernen
op eenzelfde oppervlakte worden gebouwd.                           verschilt de lokale opgave en dorpsidentiteit.
Woningbehoefte-onderzoek geeft aan dat er




                                                                                                   Gemeente Haarlemmermeer   13
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 14 ======================================================================

<pre>      Er kan sprake zijn van vergrijzing, ontgroening,                         een experiment met geluidsadaptief bouwen in
      instandhoudingsproblemen van een school                                  Rijsenhout door hogere overheden toegestaan?).
      enzovoort. Het bouwprogramma wordt op de                                 In 2019 is daar de stikstofcompensatie bijgekomen
      kernspecifieke behoefte afgestemd.                                       (Op 29 mei 2019 verklaarde de Raad van State
                                                                               Programma Aanpak Stikstof (PAS) ongeldig).
      In tabel 1 is voor de grotere bouwlocaties                               Wanneer komt er een nieuwe methode en hoe
      aangegeven in welk woonmilieutype zij                                    ziet dat eruit? Om tempo te kunnen houden
      worden ontwikkeld. In principe is voor alle                              is flexibiliteit en een zekere overmaat in de
      bouwlocaties in Haarlemmermeer de getoonde                               woningbouwprogrammering nodig. Daardoor
      woonmilieuoriëntatie toepasbaar.                                         kunnen ook de in tabel 1 aangeven aantallen
                                                                               wijzigen.
      De volgorde en het tempo van de
      gebiedsontwikkeling hangt met een aantal
      zaken samen: ‘eerst bewegen dan bouwen’
      (wanneer kan welke (vaak provinciale) weg worden
      aangelegd, verlegd of verbreed?), de ontwikkeling
      van regelgeving rond vliegtuiglawaai (wordt

                                                                         Waar gaan we bouwen?
                                                                                                  Landelijk
                                                                                                  Wonen, vrijstaand
                                                                                                  Gezinnen
                                                                                                  tot circa 20 woningen per hectare

                                                                                                  Centrum dorps
                                                                                                  Gemengd met voorzieningen
                                                                                                  ouderen/gezinnen, grondgebonden,
                                                                                                  tot circa 25 woningen per hectare
                                                                                                  Stedelijk centrum
                                                                                                  Gemengd met voorzieningen
                     Cruquius                                                                     Ouderen, appartementen,
                                                                                                  tot circa 50 woningen per hectare

                                Hoofddorp
                                                                                                  Stedelijk plus
                                                                                                  Gemengd met voorzieningen
                                                                                                  Starters, appartementen,
                                                                                                  tot circa 80 woningen per hectare
                  Nieuw-Vennep


                                                                                   Locatie                 Indicatief aantal      Verwachte 1e
       Lisserbroek                                                                                         woningen               oplevering3
                                                          Cruquius                 Hof                            1.200                 2024
                                                          Cruquius                 Wickevoort                     1.000                 2019
                                                          Hoofddorp                Hydepark                       3.800                 2022
                                                          Hoofddorp                Noord                            600                 2023
                                                          Lisserbroek              Turfspoor                      1.200                 2023
                                                          Lisserbroek              Noord                          1.500                 2023
                                                          Nieuw-Vennep             West                           3.000                 2023
      Tabel 1 Woonmilieus voor de                         Nieuw-Vennep             Pionier-Bols                   1.700                 2020
      grotere bouwlocaties
                                                          Totaal                                                 14.0004


      3 Voorlopige inschatting waarbij mogelijke effecten van de PAS-problematiek (stikstofcompensatie bij bouwplannen) niet zijn meegenomen.
      4 Het getal 14.000 betreft een voorlopige inschatting voor de acht grootste gebiedsontwikkelingen (stand per 1 juli 2019) waarin voor 2025
      (einde looptijd woonbeleidsprogramma) een eerste woning wordt opgeleverd. Het getal 20.000 uit de woondeal betreft alle ontwikkelingen
      met opleveringen tot 2040.


14   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 14 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 15 ======================================================================

<pre>Diversiteit in prijs- en eigendomssegmenten                        toegang tot de sociale huur, wordt bij hun zoektocht
De analyse (paragraaf 2.1 en bijlage 1) laat zien dat              vaak voorbijgestreefd door kapitaalkrachtiger
de voorraad woningen in de prijssegmenten laag                     huishoudens of particuliere beleggers en ziet
en midden (de twee segmenten samen wordt ook                       daardoor het schaarse aanbod verdwijnen.
wel ‘betaalbaar’ genoemd) beperkt is ten opzichte
van de behoefte. Daarom gaan we in de nieuwbouw                    De vraag naar gereguleerde woningen stijgt
50% betaalbaar realiseren.                                         sneller dan het aanbod. Zoektijden nemen toe.
                                                                   Daarom is het nodig dat in zowel het segment
         Betaalbaar                          Duur                  ‘laag’ als het segment ‘midden’ voldoende aanbod
 Laag              Midden                    Duur                  is in nieuwbouwplannen. De absolute groei dient
 tot modaal        Modaal tot 1,5            Meer dan 1,5          zodanig hoog te zijn dat daardoor ook het relatieve
                   maal modaal               maal modaal
                                                                   aandeel in de voorraad sociale huurwoningen
 sociale huur      Huur € 721 tot € 971 Huur > € 971
                                                                   langzaam kan toenemen. Momenteel is 22 procent
                   Koop tot € 294.000 Koop >
                                                                   van de woningvoorraad een sociale huurwoning van
                                             € 294.000
                                                                   een woningcorporatie. In tabel 1 is te zien dat de
Tabel 2 Prijssegmenten nieuwbouw (prijspeil 2019, prijzen worden   grootste gebiedsontwikkelingen tezamen in circa
jaarlijks geïndexeerd of aangepast aan de dan geldende regel-
                                                                   14.000 woningen bevatten. Hierbij hanteren we als
geving)
                                                                   inzet dat 7.000 woningen in het segment betaalbaar
                                                                   worden gebouwd: 4.200 woningen in het lage
De behoefte aan sociale huurwoningen groeit.                       segment en 2.800 woningen in het middensegment.
De woonwensen van verhuisgeneigden, de                             Voor de bouw van woningen in het lage segment
demografische ontwikkelingen, de samenstelling                     zal aan de ontwikkelende partij gevraagd worden
van de woningvoorraad en het verhuisgedrag                         in eerste instantie woningcorporaties te betrekken.
wijzen in die richting. Los van marktontwikkelingen                Indien die onverhoopt niet worden gevonden
zorgt ook de extramuralisering tot extra vraag naar                en een particulier gaat de huurwoningen in
wonen met zorg en de wens tot het zelfstandig                      het lage prijssegment bouwen, dan wordt een
huisvesten van speciale doelgroepen. In beide                      instandhoudingstermijn van 25 jaar en andere
gevallen vertaalt dit zich in toename van de vraag                 kwaliteitseisen gesteld. De hierboven beschreven
naar sociale huurappartementen.                                    verhouding binnen (deel-)projecten geldt als inzet
                                                                   voor alle gebiedsontwikkelingen met meer dan 30
Een huishouden met een modaal jaarinkomen van                      woningen.
€ 38.035 kan in 2019 (zonder overwaarde uit een
vorige woning of bovenmatig spaargeld) een                         Jaarlijks rapporteert het college van Burgemeester
woning kopen tot € 156.000. Het is in de huidige                   en Wethouders in de vorm van de Bestuurlijke
markt niet haalbaar om voor deze prijs een nieuwe                  Voorgangsrapportage Wonen (hierna BVR Wonen
koopwoning te realiseren. Een startend huishoudens                 genoemd) aan de raad. Het gaat bijvoorbeeld
met een benedenmodaal inkomen is daarom                            over de ontwikkeling van het aanbod in het
aangewezen op een sociale huurwoning.                              middensegment en de slaagkans voor verschillende
                                                                   groepen huishoudens die actief zoeken naar
Naast de bouw van een substantieel aandeel                         een sociale huurwoning. Als de slaagkansen zich
sociale huurwoningen is het in tijden van                          gunstig ontwikkelen kan dit aanleiding zijn om de
economische groei belangrijk dat de overheid zich                  genoemde inzet voor betaalbare woningen in de
inzet om in de nieuwbouw betaalbare koop- en                       gebiedsontwikkelingen bij te stellen.
huurwoningen voor woningzoekenden met een
middeninkomen te creëren. Deze groep heeft geen




                                                                                                   Gemeente Haarlemmermeer   15
</pre>

====================================================================== Einde pagina 15 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 16 ======================================================================

<pre>      Omstandigheden kunnen verschillen tussen                  bouwprojecten van verschillende ontwikkelaars
      gebiedsontwikkelingen. Op goede gronden kan               en eigenaren in een gebiedsontwikkeling worden
      het college besluiten in uitzonderlijke situaties met     opgeknipt in kleinere bouwprojecten om de
      een initiatiefnemer in een anterieure overeenkomst        prijssegmenteringseis te omzeilen.
      een lager danwel hoger aandeel woningen in
      de segmenten laag en midden toe te staan. De              De 50-50 verdeling voor de nieuwbouw gaat
      optelsom van alle grotere gebiedsontwikkelingen           in op het moment dat de gemeenteraad het
      tezamen dient echter wel uit te komen op de               Woonbeleidsprogramma 2019-2025 vaststelt.
      eerdergenoemde streefpercentages. Daarom                  Dit beleid geldt daarom niet voor projecten of
      gaan we in het voorjaar van 2020 de doelmatigheid         projectdelen waarvoor reeds een anterieure
      van de inzet van een gemeentelijk Woonfonds               overeenkomst is afgesloten of anderszins juridisch
      onderzoeken. Een fonds bedoeld voor storting van          bindende afspraken zijn gemaakt.
      een financiële bijdrage door de ontwikkelende
      partij als niet voldaan wordt aan de vereiste             Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in
      woningbouwopgave van betaalbare woningen en               wijken en kernen
      onttrekking van een financiële bijdrage wanneer in        Haarlemmermeer is een open aantrekkelijke
      een bouwplan meer dan de helft van de woningen            woongemeente; een inclusieve gemeente voor
      betaalbaar wordt gerealiseerd. De ontwikkelende           iedereen. De samenstelling van een gemeenschap
      partij ontvangt in het laatste geval dus een              verandert als een nieuwe woning wordt opgeleverd
      gemeentelijke stimuleringsbijdrage.                       of een buurtbewoner verhuist. Onze inwoners zijn
                                                                over het algemeen tevreden over hun woning, buren
      We onderzoeken in de vorm van een quick-scan de           en woonomgeving. Dat moeten we zo houden en
      mogelijke werking, het juridisch instrumentarium,         daarom blijven we waken voor een goede sociale
      de voor- en nadelen en de ervaringen in andere            samenhang. In het deel van de gemeente waar veel
      gemeenten. Elk jaar stellen we een Bestuurlijke           gebouwd is hebben we een jonge gemeenschap
      Voortgangsrapportage (BVR Wonen) op. In de BVR            met relatief veel inwonende kinderen. De groot
      Wonen over 2020 (wordt opgesteld in het tweede            geworden kinderen gaan op enig moment
      kwartaal van 2021) worden de eerste effecten              zelfstandig wonen. Wijken kennen golven van
      van de implementatie van het nieuwe woonbeleid            vergrijzing en verjonging. De kleinere kernen langs
      zichtbaar: Als de slaagkansen van de verschillende        de Ringvaart zijn vaak verder vergrijsd. Daar zijn de
      groepen veranderen kan dit aanleiding zijn om het         bewoners meer op elkaar betrokken en vinden van
      aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen aan           oudsher veel ontmoetingen in verenigingsverband
      te passen. Daarnaast geldt dat als medio 2021 zou         plaats. Om dit in stand te houden stelt de
      blijken dat gemeentebreed in plannen minder dan           gemeente bijvoorbeeld voorzieningen beschikbaar
      de helft betaalbare huurwoningen zitten een besluit       en ondersteunt ze bewonersinitiatieven. Ook
      wordt genomen over de inzet van een Woonfonds.            woningbouw en woonruimteverdeling kan een
      Besluitvorming in de raad in het derde kwartaal van       positieve invloed hebben op de vitaliteit.
      2021 zou dan betekenen dat het fonds op 1 januari
      2022 in werking kan treden.                               Beschikbaarheid van betaalbare woningen
                                                                De overgrote meerderheid van de bevolking kan
      Bij een gebiedsontwikkeling met minder dan                zonder publieke bemoeienis in zijn woonbehoefte
      31 woningen geldt de genoemde verdeling in                voorzien. De schaarste aan geschikte woningen
      prijssegmenten niet. Kleinschaligheid en variatie         rechtvaardigt dat wij bij sociale huurwoningen en
      blijft in kleinere projecten wel ons streven. Wij staan   bij huur- en koopwoningen in het middensegment
      niet toe dat aaneengesloten bouwprojecten of              de prijsvorming en verdeling reguleren. Wij willen




16   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 16 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 17 ======================================================================

<pre>                                                          Goede huisvesting van aandachtsgroepen
                                                          We geven bij nieuwbouw kwalitatieve
                                                          randvoorwaarden aan om de juiste samenstelling
                                                          van de betaalbare woningvoorraad te bereiken.
                                                          We maken ook de afspraak om goede woningen
                                                          te bouwen die aansluiten bij de behoefte van
                                                          onze aandachtsgroepen (ouderen, mensen
                                                          met een lichamelijke of psychische beperking,
                                                          ex-gedetineerden enzovoort). Daarom gaan
                                                          we in ieder geval de grotere nieuw te bouwen
                                                          appartementen levensloopbestendig bouwen. Ook
                                                          worden woonzorginitiatieven opgenomen in de
                                                          nieuwbouw en voorraad. In het laatste kwartaal van
                                                          2019 laten wij onderzoek doen naar de toekomstige
               Woningen aan de Spaarnekade in Spaarndam   behoefte (kwalitatief en kwantitatief) aan nieuwe
                                                          woonzorginitiatieven. Op basis van de uitkomsten
woningcorporaties in stelling brengen om nieuwe           komen er begin 2020 nadere instructies voor
sociale huurwoningen te bouwen en maken                   gebiedsontwikkeling en voorraadbeleid. Onder
prestatieafspraken met huurders en corporaties            kwaliteit verstaan we ook zaken als toegankelijkheid
over instandhouding, doorstroming en verdeling            van de woonomgeving, energieprestatie en
van deze woningen. Ten behoeve van jongeren               gezondheid.
zullen we daarom met de woningcorporaties
maximaal inzetten op het gebruik van tijdelijke
huurcontracten.


In de huidige vraagmarkt zien we dat huishoudens
met een middeninkomen moeite hebben om in
hun woonbehoefte te voorzien. Daarom gaan we
de productie van koop- en huurwoningen in het
middensegment extra stimuleren. Om te kunnen
zekerstellen dat koopwoningen voor starters
beschikbaar zijn, onderzoeken wij de mogelijkheden
van een zelfbewoningsplicht in projecten met
starterswoningen. Met een inkomensplicht zorgen
we er voor dat nieuwgebouwde huurwoningen
uit het middensegment daadwerkelijk door
huishoudens met een inkomen tot 1,5 maal
modaal worden gehuurd. Eigenaren van nieuwe
huurwoningen verplichten we om deze 25 jaar
als huurwoning in het middensegment voor de
betreffende doelgroep in stand te houden.




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   17
</pre>

====================================================================== Einde pagina 17 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 18 ======================================================================

<pre>      3 De uitvoeringsagenda
      De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar
                                                             Samenvattend gelden daarom de volgende
      heeft hierin een sturende, faciliterende en
                                                             uitvoeringspunten voor het college van
      stimulerende rol. Er is een aantal beleidslijnen
                                                             Burgemeester en Wethouders:
      waarop we gaan sturen. Bij de opzet van de
                                                             •   We houden bij de nieuwbouw een zodanige
      uitvoeringsagenda volgen we de vierdeling die in
                                                                 verdeling aan, dat de aandelen in het segment
      hoofdstuk 2 (van analyse naar visie) is beschreven:
                                                                 laag en midden in de woningvoorraad
                                                                 toenemen.
      •     Divers aanbod door middel van nieuwbouw
                                                             •   We bouwen afhankelijk van de locatie in een
      •     Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad in
                                                                 centrum-stedelijk, landelijk of centrum-dorps
            wijken en kernen
                                                                 woonmilieu.
      •     Beschikbaarheid van betaalbare woningen
                                                             •   Als vuistregel geldt het uitgangspunt dat we
      •     Goede huisvesting van aandachtsgroepen
                                                                 de helft van de woningen ten behoeve van
                                                                 één- en tweepersoonshuishoudens bouwen. In
      Uitvoeringsgerichte beleidsuitspraken zijn zo
                                                                 het stedelijk plus- en het centrum-stedelijke
      concreet mogelijk geformuleerd en aan het eind
                                                                 woonmilieu zijn dit met name appartementen
      van elke paragraaf puntsgewijs aangegeven.
                                                                 voor 1- en 2 persoonshuishoudens. In andere
                                                                 woonmilieus kan naast appartementen
      3.1      Divers aanbod door middel
                                                                 gedacht worden aan patiowoningen,
               van nieuwbouw
                                                                 hofjeswoningen, kleine bungalows of Tiny
                                                                 Houses.
      Grotere verscheidenheid in woonmilieus en
                                                             •   Er komt in het voorjaar van 2020 een
      woningtypen
                                                                 uitgewerkt programma middensegment. Zo
      Door binnenstedelijke transformatie en woningbouw
                                                                 houden we in samenhang grip op de verhoging
      op uitleglocaties laten we de woningvoorraad
                                                                 van de productie in het prijssegment
      groeien in de door ons voorgestane richting.
                                                                 midden, maar ook instandhoudingstermijn,
      Hierbij is aansluiting gezocht bij de laatst gemeten
                                                                 zelfbewoningsplicht, toepassen
      woningbehoeftenrapportages van het RIGO uit 2019
                                                                 doelgroepenverordening, inzet starterslening,
      over het WiMRA 2017 (zie hiervoor Bijlage 1).
                                                                 extra maatregelen die minister Ollongren in
                                                                 juli 2019 heeft aangekondigd enzovoort. Delen
      Sinds 1 juli 2017 is het voor gemeenten mogelijk
                                                                 van het beleid (bijvoorbeeld het invoeren
      om een ‘doelgroepenverordening’ op te stellen. In
                                                                 van een Huisvestingsvergunningplicht voor
      bestemmingsplannen kunnen regels worden gesteld
                                                                 middenhuur) zullen we in regionaal verband
      over de realisatie en behoud van woningen in het
                                                                 afstemmen.
      prijssegment laag en midden. In juli 2019 heeft
                                                             •   Het zijn de ontwikkelaars die bepalen welk
      minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en
                                                                 type woning zij in het niet gereguleerde dure
      Koninkrijksrelaties een verruiming in de Woningwet
                                                                 prijssegment bouwen. Naast gezinswoningen
      aangekondigd. Dit maakt voor het voor een
                                                                 is er behoefte aan dure appartementen
      woningcorporatie mogelijk om ook woningen
                                                                 voor stellen zonder kinderen, expats of meer
      in het middensegment te bouwen. De verlening
                                                                 vermogende empty nesters enzovoort.
      van Huisvestingsvergunning zou dan ook tot dit
      prijssegment kunnen worden uitgebreid.




18   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 18 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 19 ======================================================================

<pre>    Voortvarend bouwen
    Gebiedsontwikkeling is een complexe
    aangelegenheid. Van de gemeente mag worden
    verwacht dat zij richting geeft, reguleert, verbindt,
    verleidt en stimuleert. We schakelen over op
    een langdurig hoog bouwtempo. We zorgen
    onder de noemer ‘versnellingsoperatie’ eerst
    voor voldoende nieuwe en harde plancapaciteit
    om vervolgens tot 2040 gemiddeld duizend
    woningen per jaar te kunnen bouwen. Met
    ontwikkelaars zorgen voor we voor een constant
    en hoog bouwtempo. We onderzoeken waar
    ‘geluidsadaptief’ bouwen langs de randen van
    de hinderzones van start- en landingsbanen van
    Schiphol extra bouwmogelijkheden kan bieden.                                             Werkbezoek minister van Ollogren aan Rijsenhout rondom
                                                                                                                  bouwen onder de rook van Schiphol
    Door toekomstige bewoners beter te beschermen
    tegen vliegtuiglawaai kunnen mogelijk in een
    vergrijzende kern als Rijsenhout nieuwe woningen                        Kansen benutten van transformatie en
    toegevoegd worden. Hiervoor zijn we afhankelijk                         tijdelijkheid
    van medewerking van hogere overheden. We                                Een groot deel van de bouwopgave realiseren we
    stemmen het voorzieningenniveau af op de grootte                        in bestaand stedelijk gebied. De bouwterreinen
    en behoeften van de bevolking. Natuurlijk kunnen                        zijn moeilijk bereikbaar en vaak is sloop, sanering
    externe factoren altijd voor vertraging zorgen, maar                    en bedrijfsverplaatsing nodig. Ook zijn er meestal
    wij zijn er klaar voor.                                                 meerdere eigenaren.
                                                                            •    Bij bedrijventerreinen en kantorenlocaties
                                                                                 die economisch verouderd zijn en grenzen
Samenvattend:
                                                                                 aan de centra van onze dorpen werken wij
•   Het is onze Inzet om tot 2040 circa duizend
                                                                                 mee aan transformatie naar woonwijken. In
    woningen per jaar te bouwen. Volgordelijkheid
                                                                                 Nieuw-Vennep, Badhoevedorp en Hoofddorp
    en tempo hangen in ieder geval samen met
                                                                                 verdichten we naar centrum-stedelijke
    principes als ‘eerst bewegen dan bouwen’,
                                                                                 woonmilieus.
    ontwikkeling regelgeving rond vliegtuiglawaai
                                                                            •    Wij beoordelen leegstaand maatschappelijk
    en de mogelijkheid tot stikstofcompensatie.
                                                                                 vastgoed van gemeente, zorginstellingen en
•   We bouwen grotere (oppervlakte meer dan
                                                                                 woningbouwcorporaties op geschiktheid om
    705 vierkante meter) gelijkvloerse woningen
                                                                                 deze te transformeren naar woonvormen voor
    levensloopbestendig en zorgen ook in de
                                                                                 speciale aandachtsgroepen. We brengen
    nieuwbouw voor voldoende zorggeschikte
                                                                                 eigenaren in contact met ruimtevragers.
    woningen en woningen voor andere
    aandachtsgroepen.




    5   Voor een appartement met 2 slaapkamers is minstens 70 m² vloeroppervlakte nodig. Dit is in de regel de minimale grootte voor
        een appartement dat wordt gezocht door huishoudens die op latere leeftijd hun eengezinswoning willen verlaten. Kleinere (starters)
        appartementen hebben een te geringe maat om een badkamer en gang te ontwerpen waar een met rolstoel kan draaien. De slaap- en
        woonkamer wordt dan te klein.




                                                                                                                     Gemeente Haarlemmermeer    19
</pre>

====================================================================== Einde pagina 19 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 20 ======================================================================

<pre>      Studentenhuisvesting                                        en doorstroming als uitgangspunt. We
      Corporatie DUWO heeft aan de Opaallaan                      programmeren in een centrum-dorps gemengd
      (Hoofddorp) 570 eenheden die niet alleen aan                en kleinschalig woonmilieu.
      studenten van het MBO-college Airport worden
      verhuurd maar ook aan studenten van de
      universiteit van Leiden en de Vrije Universiteit
      van Amsterdam (VU). Beide gemeenten
      hebben moeite met het vinden van geschikte
      locaties voor uitbreiding binnen de eigen
      gemeentegrenzen. We willen tot uitbreiding komen
      van studentenhuisvesting. Daarom onderzoeken we
      of er in de omgeving van onze openbaar vervoer
      knooppunten mogelijkheden zijn.


      3.2     Vitale en kwalitatief goede
              woningvoorraad in wijken
              en kernen
      We bouwen aan gemengde wijken en kernen.
      Vanwege verschillen in demografische opbouw,
      woningvoorraad en geografische omstandigheden,
      passen we lokaal maatwerk toe.                                                                        Brug bij Lisserbroek



      We houden rekening met de verschillen tussen            Mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten
      dorpen en wijken                                        benutten
      In de meer historische kernen langs de Ringvaart (zie   Om woningen voor jongeren te bestemmen
      bijlage 3) is in veel gevallen sprake van een eerdere   mag er bij toewijzing voorrang worden gegeven
      en grotere vergrijzing dan in de grote centraal         aan woningzoekenden die voldoen aan een
      gelegen sub-urbane kernen met woningen met              leeftijdscriterium. De leeftijdsgrenzen voor dit
      een jonger bouwjaar. De dubbeldorpen langs de           zogenaamde ‘labelen’ zijn: tot 23 jaar, en: 23 tot 28
      Ringvaart kenden geen grote en aanhoudende              jaar. Woningcorporaties kunnen op grond van de
      uitbreiding van de woningvoorraad. In veruit            Huisvestingswet tijdelijke huurcontracten voor de
      de meeste kernen is ook in de toekomst geen             duur van 5 jaar aanbieden aan jongeren tot 28 jaar.
      verdere grootschalige uitbreiding aanstaande. We        Met een tijdelijk huurcontract blijft de inschrijfduur
      accepteren dat een deel van de woningzoekenden          doorlopen. Omdat inschrijving bij Woningnet pas
      zal moeten uitwijken naar andere kernen, maar           op je achttiende kan, is vaak nog weinig inschrijftijd
      willen oog houden voor leefbaarheid.                    opgebouwd. Loting is een optie, maar dan kan
      •   We zullen -conform de regionaal                     binnen WoningNet geen voorrang aan ingezetenen
          overeengekomen verdeelregels- een kwart van         worden gegeven.
          de vrijkomende woningen bestemmen voor
          woningzoekenden met een binding aan de kern.        Om extra aanbod van starterswoningen in de
      •   Als zich een bouwmogelijkheid voordoet in           voorraad sociale huur te creëren gaan wij in overleg
          of bij historische kernen en contrastdorpen         met onze grootste sociale verhuurder Ymere extra
          versterken we de bestaande identiteit. We kijken    complexen aanwijzen die als jongerenwoningen met
          bij de programmering naar de effecten op de         tijdelijke huurcontracten worden verhuurd. Hierbij zal
          vitaliteit en nemen de lokale woningbehoefte        de huidige bewoning en de ligging ten opzichte van




20   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 20 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 21 ======================================================================

<pre>voorzieningen bepalend zijn voor de geschiktheid.     Kamerverhuur. Door individualisering en vergrijzing
Uiteraard worden bij dergelijke keuzes ook de         worden er in zowel de koop- als de huursector veel
huurders (VHH) betrokken.                             slaapvertrekken niet voor bewoning gebruikt. In
                                                      landelijke huurwetgeving is in 2017 de zogenaamde
Voor zittende huurders kan de tijdelijkheid niet      Hospita-regeling ingevoerd waardoor ook bij
gelden. Na een huuropzegging wordt de woning          kamerverhuur tijdelijke huurcontracten met een
wel met een tijdelijk huurcontract aangeboden.        looptijd voor ofwel 1 of 2 jaar mogelijk zijn. Dit alles
Na verloop van tijd vormen zich dan complexen         maakt kamerverhuur minder risicovol. Voor starters,
met starterswoningen. Doordat de opbouw van           maar ook voor herstarters die na een relatiebreuk of
inschrijfduur doorloopt heeft de woningzoekende       tijdelijk werk snel en tijdelijk onderdak nodig hebben,
na het verlopen van de contractduur van maximaal      kan een kamer soelaas bieden. In de strijd tegen
5 jaar meer kans op een andere woning. Wellicht is    eenzaamheid, woningnood en vanuit het optimaal
dan het inkomen ook toegenomen en is er een wens      benutten van vastgoed zijn er duidelijke voordelen
tot samenwonen of groter wonen ontstaan. Vaak zal     aan kamerverhuur. Vanuit de hypotheekverstrekker,
de volgende woning een koopwoning zijn.               verhuurder en uitkeringsinstanties bestaan wel
                                                      restricties. Een deel daarvan kan door goed overleg
De ruggensteunregeling is uitgewerkt voor             wellicht weggenomen worden. Het verhuren van
de bewoners die in het bezit zijn van een             één of twee kamers aan een kamerbewoner die zo
urgentieverklaring met het zoekprofiel                gedurende een langere tijd zijn of haar hoofdverblijf
‘midstay’. Deze groep bestaat uit (eenouder)          huurt is iets anders dan het commercieel exploiteren
gezinnen die dakloos dreigen te raken. Met een        van een Bed en Breakfast, het kortdurend verhuren
urgentieverklaring met profiel ‘midstay’ kunnen zij   aan toeristen via AirBNB of aan het kamergewijs
voor een periode van twee jaar een woning huren       verhuren van de hele woning aan arbeidsmigranten.
in de midstayaccommodatie. In de zomer van 2017       In een dergelijk geval heeft de huurder zijn
zijn de eerste woningen bewoond. In 2020 vindt een    hoofdverblijf elders en gelden de wettelijke
evaluatie plaats van de pilot.                        huurwetgeving en huurbescherming niet. Bij deze


Opstapregeling. Samen met (zorg)partners en de            Samenvattend:

woningcorporaties hebben we een gezamenlijk               •   Tijdelijke huurcontracten worden de nieuwe

proces van uitstroom ontwikkeld naar zelfstandig              norm bij nieuwe verhuringen van sociale

wonen na een verblijf in de intramurale zorg. Dit             huurwoningen aan jongeren.

is een regeling waarbij een cliënt die intramuraal        •   Wij zullen de (tijdelijke) opvang van

woont, met begeleiding, zelfstandig gaat                      spoedzoekers in combinatie met de

wonen op basis van een ‘driehoekscontract’.                   ruggensteunregeling door Ymere continueren.

De cliënt krijgt een woning met een tijdelijk             •   De opstapregeling wordt voortgezet.

huurcontract en daaraan gekoppeld een                     •   Met woningcorporaties gaan we bezien of en

woonbegeleidingsovereenkomst. Als alles goed                  waar uitbreiding van het aantal complexen

gaat wordt het contract na 2 jaar omgezet in                  met jongerenwoningen mogelijk en wenselijk

een vast huurcontract. Per 1 januari 2019 is de               is.

uitvoering gestart. Jaarlijks wordt in overleg met        •   We gaan in het voorjaar van 2020 de (on)

zorgaanbieders en woningcorporaties het aantal                mogelijkheden van kamerverhuur in koop- en

benodigde woningen vastgesteld. Dit wordt                     huurwoningen onderzoeken en daar waar

vastgelegd in de prestatieafspraken.                          mogelijk stimuleren om het aanbod van
                                                              onzelfstandige woonruimte voor starters en
                                                              doorstarters te vergroten.




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   21
</pre>

====================================================================== Einde pagina 21 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 22 ======================================================================

<pre>          vormen van meer grootschalige en commerciële
          verhuur zijn restricties en regels gewenst. Deze
          worden momenteel voorbereid, maar vallen buiten
          het kader van dit woonbeleidsprogramma. .
          Naast kamerverhuur is splitsen een manier om
          onbenutte ruimte in woningen en andere gebouwen
          te benutten. Daar waar mogelijk werken we mee
          aan initiatieven waarbij gebouwen als een kantoor
          of een voormalige boerderij worden omgezet in
          meerdere zelfstandige woningen.


          Verduurzaming en energietransitie
          De nationale doelstelling is om in 2050 voor
          de verwarming van woningen geen fossiele
          brandstoffen meer te gebruiken. Veel                                                         Jongeren in hun woning

          uitvoeringsmaatregelen op het terrein van
          energietransitie worden in de komende jaren         B van het corporatiebezit. Aanvullend daarop is in
          nog vertaald naar gemeenteniveau en aan de          het klimaatakkoord afgesproken dat er 100.000
          gemeenteraad voorgelegd. De energietransitie        corporatiewoningen aardgasvrij of aardgasvrij-
          zal voor iedereen haalbaar en betaalbaar plaats     ready worden gemaakt.
          moeten vinden.
                                                              3.3     Beschikbaarheid van
          Draagvlak en realisme zijn voor ons uitgangspunt            betaalbare woningen
          als het gaat om de verdere uitrol van de            Door meer sociale huurwoningen en middeldure
          energietransitie bij zittende eigenaar-bewoners.    woningen (koop en huur) te bouwen laten we het
          Aardgasloos nieuwbouwen is wel de norm.             aandeel ‘betaalbaar’ groeien. Niet alleen de prijs,
                                                              maar ook het type woning is hierbij belangrijk.
          Er zijn landelijke afspraken gemaakt tussen de      Haarlemmermeer kent in zowel het lage als
          koepelorganisatie van woningcorporaties Aedes,      het middensegment weinig aanbod van kleine
          de Nederlandse Woonbond en het Rijk over het        woningen of appartementen waardoor jongeren
          maken van een sprong naar gemiddeld energielabel    die hier opgroeien noodgedwongen buiten de
                                                              gemeentegrenzen een eerste woning zoeken.
     Samenvattend:
     In de prestatieafspraken elk najaar met de
                                                              Groter aanbod voor starters
     woningcorporaties worden gemaakt willen we in
                                                              We willen er nadrukkelijk zijn voor mensen in het
     ieder geval het volgende afspreken:
                                                              middensegment (huur en koop). We zien in de
     •     De woningcorporaties gaan door met de
                                                              praktijk dat mensen met een inkomen tot circa
           verlaging van de gemiddelde energie-index.
                                                              anderhalf keer modaal onvoldoende mogelijkheden
     •     Als hieraan behoefte bestaat kunnen
                                                              hebben om een woning te kopen of te huren. Als
           woningcorporaties de deskundigenadviezen,
                                                              gemeente zijn de mogelijkheden om het geringe
           die zij voor hun complexgewijs gebouwde
                                                              aanbod in het middensegment in de voorraad te
           woningen hebben laten opstellen, beschikbaar
                                                              reguleren uiterst beperkt. Daarom zorgen we er in
           stellen aan eigenaar-bewoners met
                                                              deze economisch goede tijden voor dat een deel
           vergelijkbare woningen in het VVE-complex,
                                                              van de nieuwbouw bestaat uit dit prijssegment.
           straat of buurt.




22       Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 22 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 23 ======================================================================

<pre>Met een starterslening kan een deel van het
geld dat nodig is voor de aankoop van een
bestaande of nieuwbouwwoning tegen een
lager rentetarief worden afgesloten. Hierdoor
wordt de leencapaciteit van jonge starters
vergroot. Voorwaarde is dat de koper minstens
2 jaar ingeschreven is als inwoner van de
gemeente. Voor bestaande woningen is de
maximumprijs nu gefixeerd op € 214.500. Wij
gaan deze grens verhogen tot de gemiddelde
woningprijs in Nederland ofwel de Nationale
Hypotheekgarantiegrens (€ 294.000 prijspeil 2019).
Dit geeft meer kansen aan jonge starters en zorgt
er ook voor dat de grens jaarlijks automatisch wordt
aangepast.                                                             Bouwwerkzaamheden Nieuwe Kern Nieuw Vennep



Het primaat voor de bouw van sociale                   Samenvattend:
huurwoningen ligt bij de woningbouwcorporaties.        •   We zorgen ervoor dat de helft van nieuw te
De investeringsmogelijkheden van de lokaal                 bouwen woningen een betaalbare (huur of
werkzame woningcorporaties is niet altijd                  koop) woning is (prijssegment laag en midden).
toereikend. Om die redenen zullen we meer              •   We verhogen de maximale koopgrens voor
woningcorporaties uitnodigen en in het uiterste            de starterslening tot de bovengrens voor het
geval woningen met een huur onder de sociale               verlenen van nationale hypotheekgarantie
huurprijsgrens door (institutionele) beleggers laten       (NHG-grens).
beheren.                                               •   Door een substantieel deel van de betaalbare
                                                           nieuw te bouwen woningen als sociale
Om de kernvoorraad in stand te houden vragen               huurwoning te realiseren, vergroten we het
wij woningcorporaties terughoudend te zijn bij             aanbod. Door een groot deel als appartement
de verkoop van woningen in de kernvoorraad.                te bouwen komen we tegemoet aan de
De bovengrens voor de sociale huursector ligt bij          behoefte onder starters. Omdat we meer met
een maandhuur van € 721 (liberalisatiegrens) en            tijdelijke huurcontracten werken komen de
jaarinkomens tot de EU-grens van € 38.035. Als het         starterswoningen vaker op de markt.
gaat om appartementen zullen woningcorporaties         •   Als de investeringscapaciteit van lokaal
bij nieuwbouw zorgen voor een substantieel                 werkzame woningcorporaties te kort schiet,
aandeel woningen met huurhoogtes tot € 607                 nodigen we andere partijen uit om de sociale
(aftoppingsgrens alleenstaanden) danwel € 651              huurwoningen te realiseren.
(aftoppingsgrens meerpersoons). Een corporatie         •   Als sociale huurwoningen door een andere
richt zich zo op hun primaire aandachtsgroep               partij dan een woningcorporatie worden
(belastbaar huishoudinkomen lager dan € 30.825).           beheerd spreken we af dat deze de eerste 25
Voor Ymere geldt dat zij over hun hele bezit in            jaar na oplevering tot het lage prijssegment
Haarlemmermeer genomen 75% van de woningen                 blijven horen.
wil aanbieden aan huurtoeslaggerechtigden.




                                                                                   Gemeente Haarlemmermeer    23
</pre>

====================================================================== Einde pagina 23 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 24 ======================================================================

<pre>      Ook als er in een project onverhoopt geen                    Samenvattend:
      corporatie deelneemt is het zaak een substantieel            •   Binnen de kernvoorraad sociale huurwoningen
      deel in het lage prijssegment te bouwen. In principe             komt meer aanbod voor huishoudens
      een gelijk deel als in de andere projecten met meer              die aangewezen zijn op ambulante zorg
      dan 30 woningen.                                                 en die nu nog bij ouders wonen of in een
                                                                       intramurale instelling. De opstapregeling
      Woonruimteverdeling: aandacht voor                               (zie 2.2.1) met tijdelijke huurcontracten en
      slaagkansen                                                      driehoekscontracten breiden we uit met
      Om transparantie en eerlijke verdeling van                       andere doelgroepen, zoals ex-gedetineerden.
      schaarse woningen te organiseren is een regionaal            •   De uitstroom uit onzelfstandige woonvormen
      stelsel van woonruimteverdeling opgezet. Als                     bestaat voor het grootste gedeelte uit
      toets voor rechtvaardigheid kan het best naar de                 alleenstaanden met een beneden modaal
      slaagkansen van de verschillende groepen (leeftijd,              inkomen. Om in aanmerking te komen voor
      huishoudsamenstelling) worden gekeken en een                     huurtoeslag zijn appartementen met een
      wenselijke verhouding overeen te komen. Immers:                  huurprijs onder de aftoppingsgrens voor
      Het vergroten van de slaagkans van doelgroep 1                   alleenstaanden (€ 607 prijspeil 2019) nodig.
      leidt tot verkleinen van de slaagkans van doelgroep 2.       •   We laten in de tweede helft van 2019
      •       Om het systeem van woonruimteverdeling                   een onderzoek doen naar de huidige en
      eerlijk en transparant te houden blijven we de                   toekomstige woonbehoefte van een aantal
      ontwikkeling van de slaagkansen monitoren.                       specifieke doelgroepen: jeugdigen die zorg
      Binnen de regionale afspraken en in overleg met de               nodig hebben, inwoners met een fysieke en/of
      woningcorporaties en de huurders (HVV) gaan we                   verstandelijke beperking en oudere inwoners.
      zo nodig in gesprek om de labeling van woningen              •   We onderzoeken of een woonvorm voor
      aan te passen.                                                   begeleid wonen van ex-gedetineerden
                                                                       gewenst is.
      3.4     Aandachtsgroepen                                     •   De gemeente houdt een overzicht bij van
      Sommige groepen hebben extra ondersteuning                       partijen die woonzorginitiatieven willen starten
      nodig in de vorm van een woonurgentie of directe                 binnen Haarlemmermeer. We zijn intermediair
                                                                       richting woningcorporaties en ontwikkelaars.



                                                               bemiddeling bij het vinden van een reguliere
                                                               geschikte woning. Hierbij valt te denken aan de
                                                               uitstroom uit detentie, een instelling voor jeugdzorg,
                                                               gehandicaptenzorg of psychiatrie.


                                                               Voor andere inwoners met een verstandelijke
                                                               of lichamelijke beperking, een psychosociale
                                                               problematiek, of verslaving is er op de reguliere
                                                               (huur)woningmarkt te weinig aanbod. Door
                                                               nieuwbouw of aanpassing van bestaande woningen
                                                               wordt aanbod vergroot.




                                            Mantelzorgwoning



24   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 24 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 25 ======================================================================

<pre>Kleinschalig en op maat                                Met een aantal andere gemeenten hebben wij
Mensen hebben recht op inclusie, persoonlijke          in 2019 besloten om een pilot te starten met het
autonomie en volledige participatie. Op het            Ministerie van Binnenlandse Zaken. In de pilot willen
terrein van wonen betekent dit dat men zo              we ons richten op de creatie van een flexibele schil
lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen,           van woningen waar verschillende doelgroepen
zonodig ondersteuning dient te krijgen bij             gebruik van kunnen maken zoals bijvoorbeeld
het wonen en geholpen moet worden bij de               statushouders, mensen in echtscheiding en andere
uitstroom uit instellingen door middel van directe     spoedzoekers die niet voor urgentie en directe
bemiddeling. Ook is er behoefte aan uitbreiding        bemiddeling voor een reguliere sociale huurwoning
van diverse soorten kleinschalige geclusterde          in aanmerking komen.
woonzorgvoorzieningen. In 2017 en 2018 zijn
de nota Wonen met Zorg (2017.0026227) en               Arbeidsmigranten
het uitvoeringsvoeringplan Wonen met Zorg              Haarlemmermeer heeft naar schatting 135.000
(2018.0022374) vastgesteld. Omdat hierin ons beleid    banen waarvan er zo’n 7.000 vervuld worden door
goed en actueel is beschreven beperken we ons in       arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa.
het Woonbeleidsprogramma tot enkele hoofdlijnen.       We beschouwen arbeidsmigranten die langer dan
                                                       een half jaar in de gemeente werkzaam zijn als
We gaan zorg kleinschalig en op maat aanbieden. In     reguliere woningzoekenden die in de bestaande
het verleden gingen mensen wonen in een instelling     woningvoorraad in een woning kunnen verblijven.
om zorg te krijgen. Nu is het uitgangspunt dat de      Om overbewoning te voorkomen maximeren we
zorg ambulant naar woningen komt.                      het aantal langverblijvende arbeidsmigranten
                                                       per woning op zes. Tijdelijke arbeidsmigranten
Voor ex-gedetineerden is stabiele huisvesting een      (kortverblijvers) willen we goede en veilige
belangrijke factor in het voorkomen van recidive.      tijdelijke huisvesting bieden in speciaal voor dit
Daarom bemiddelen we, bijvoorbeeld via de              doel te bouwen verblijfsaccommodaties in niet
opstapregeling, in zelfstandige huisvesting van ex-    woongebieden. Deze accommodaties krijgen
gedetineerden. Daarnaast is er in de regio behoefte    een tijdelijke vergunning voor tien jaar. Om
aan aanvullende speciale woonvoorzieningen             eventuele overlast te voorkomen worden in het
voor personen waarbij in meer of mindere mate
begeleiding nodig is (samenvatting op pagina 24).


Statushouders
Het aantal te huisvesten statushouders wisselt sterk
en hangt af van conflicten elders in de wereld. We
voorzien in de huisvesting van vergunninghouders
overeenkomstig de geldende taakstelling en binnen
de ruimte die de toezichthouder ons toestaat.
Statushouders worden in onze gemeente zodanig
gehuisvest dat zij (verder) kunnen werken aan hun
integratie. Omdat de automatische voorrangsregel
voor deze groep in de huisvestingsverordening
ongewenst is, komt deze te vervallen. Wij zorgen
voor voldoende (alternatieve) woonvormen en
woningen om statushouders te huisvesten, conform
onze wettelijke plicht.
                                                                                Portale appartementencomplex Hoofddorp



                                                                                        Gemeente Haarlemmermeer    25
</pre>

====================================================================== Einde pagina 25 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 26 ======================================================================

<pre>      beleid ook diverse voorwaarden gesteld aan de            in komen wonen. Verhuur tot maximaal twee
      accommodatie en het beheer, waaronder een                kamers per woning is bestemmingplantechnisch
      24-uurs beheerder, registratieplicht en beheerplan       toegestaan.
      die voldoet aan het keurmerk van de Stichting
      Normering Flexwonen (SNF).                               Het is belangrijk om ook meer levensloopbestendige
                                                               woningen te bouwen waarin bewoners met
      Wonen in een woonwagen                                   hulpmiddelen zelfstandig van alle functies gebruik
      In juli 2018 heeft het Ministerie van Binnenlandse       kunnen maken. We gaan toetsen of appartementen
      Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een beleidskader      met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 70
      gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid           vierkante meter zodanig worden gebouwd, dat ze
      gepubliceerd. Hierin is bepaald dat gemeenten            goed bruikbaar blijven en/of eenvoudig kunnen
      verplicht zijn beleid te maken voor woonwagens           worden aangepast als een bewoner een probleem
      en standplaatsen. In Haarlemmermeer zijn 65              met mobiliteit krijgt of zorgbehoevend zou worden.
      standplaatsen verdeeld over 10 locaties.                 Het gaat om eenvoudige eisen als de maximale
      •   Wij gaan de mogelijkheden verkennen voor             hoogte van drempels bij deur, balkon, badkamer
          meer standplaatsen op termijn. Op basis van          en wc (het Rijk gaat dit in 2021 verplicht stellen),
          deze verkenning gaan we beleid maken.                lift, verkeersruimten in de woning, deurbreedte
      •   Ymere is in Haarlemmermeer de partij die             en toiletontwerp. Dit betreft daarmee een extra
          standplaatsen en huurwagens in eigendom              eis ten opzichte van het vigerende Bouwbesluit.
          heeft. Dit willen wij continueren.                   In het najaar van 2019 onderzoeken we hoeveel
                                                               ‘zorggeschikte’ woningen we in de nieuwbouw
      Levensloopbestendig wonen                                en bestaande voorraad nodig hebben. Voor dit
      12% van de inwoners van Haarlemmermeer kent              beperkte deel zullen we op de Woonkeur-plus
      lichamelijke beperkingen met betrekking tot              variant gaan toetsen waarbij voldoende ruimte
      mobiliteit, zien of horen (RIVM, 2016), en hun aandeel   is voor thuiszorg om mensen in de slaap- en
      neemt door verdergaande vergrijzing, toe. Door           woonkamer en douche en toilet te helpen om al dan
      de ‘ambulantisering’ van de zorg en de gelijktijdige     niet met een tillift tussen bed en stoel te wisselen.
      afbouw van de intramurale zorg zijn meer mensen
      aangewezen op de reguliere woningvoorraad.
      Lang zelfstandig wonen is een randvoorwaarde
      voor het dagelijks functioneren geworden. Men
      moet deel kunnen nemen aan het sociale leven,
      kunnen werken en voorzieningen kunnen bezoeken.
      Daarom is het belangrijk dat een groter aandeel
      woningen ‘bezoekbaar’ is voor deze inwoners. Dat
      wil zeggen dat bewoners in een rolstoel of ander
      hulpmiddel zelfstandig van alle functies gebruik
      kunnen maken om een woning van een ander te
      bezoeken. Om langer thuiswonen mogelijk te maken
      is het gebruiken van een bestaand bouwwerk
      voor huisvesting in verband met mantelzorg
      (zogenaamde mantelzorgwoningen) vergunningsvrij
      gemaakt. Hierdoor kunnen meerdere generaties
      van een familie samen in één huis wonen. Als iemand
      zorgbehoevend wordt kan een mantelzorger
                                                                                        Anton Zekveld in zijn woning aan de Ringvaart



26   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 26 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 27 ======================================================================

<pre>Door het grote aandeel koopwoningen dat                     Samenvattend:
in Haarlemmermeer is gebouwd, hebben                        •   Het zo lang mogelijk zelfstandig wonen van
(toekomstige) ouderen vaak een eigen huis. Als                  kwetsbare inwoners beschouwen we als
de woning geheel of grotendeel is afbetaald                     een grote maatschappelijke opgave. We
zijn de woonlasten laag. Ook is de binding                      blijven daarom uitvoering geven aan het
aan de buurt vaak hoog. Het door middel van                     uitvoeringsplan Wonen met Zorg uit 2018
nieuwbouw vergroten van het aanbod van                          dat zich onder meer richt op het faciliteren
levensloopbestendige woningen in de koop en                     van ouderen bij het vinden van een woning
(middeldure) huur is daarom belangrijk.                         die passend is bij de volgende levensfase.
                                                                Bestaande woningen worden op eigen kosten
De bewoners van eengezinshuurwoningen raken                     of, indien van toepassing, met WMO-middelen
op leeftijd. De kinderen zijn de deur uit en de                 aangepast. We stimuleren doorstroming naar
trap, de grootte van de woning en tuin kunnen                   een andere woning en bouwen passende
op termijn een probleem gaan vormen. In de                      woningen, al dan niet in een beschutte
afgelopen decennia zijn al veel daartoe geschikte               omgeving.
appartementen als ‘seniorenwoning’ gelabeld om              •   Bij gelijkvloerse woningen groter dan 70
huurders die dat willen door te laten stromen naar              vierkante meter passen we daartoe de
een beter passende woning. Een voordeel is dat                  adviezen en richtlijnen uit het Handboek
daardoor eengezinshuurwoningen beschikbaar                      voor Toegankelijkheid en Woonkeur
komen. Het is bekend dat de stap moeilijk kan                   (basispakket) toe. Er is dan sprake van
zijn vanwege de daarmee gepaard gaande                          levensloopbestendigheid.
verhuiskosten en huurstijging. Daarom is bij Ymere          •   Als er zorggeschikte woningen worden
sinds een aantal jaren de stimuleringsregeling                  gebouwd, passen we de Woonkeur ‘Plus’
‘van groot naar beter’ van kracht voor mensen                   variant toe
die van een sociale eengezinshuurwoning naar                •   We schaffen de blijverslening af omdat er
een gelijkvloerse woning van een corporatie willen              geen gebruik van wordt gemaakt.
verhuizen. In de verhuiskosten en de huursprong kan
financieel worden bijgesprongen. In het najaar van
2019 wordt deze regeling geëvalueerd.                   De gemeente Haarlemmermeer kent sinds
                                                        2017 de blijverslening. Dit biedt de mogelijkheid
Uit de cijfers van WoningNet blijkt dat 55-plussers     om de woning met een lening tot € 50.000
ten opzichte van andere leeftijdsgroepen een hoge       ‘levensloopbestendig’ te maken zodat het voor
slaagkans hebben. Het aanbod voor ouderen is            ouderen of gehandicapten mogelijk is om te blijven
groot waardoor het aantal reacties per woning           wonen in de huidige woning. Dit kan door het
laag is en de gemiddelde tijd die nodig is om een       verwijderen van drempels of het aanpassen van de
woning te zoeken zich beperkt tot ruim twee jaar.       bad- of slaapkamer. Ondanks promotionele acties
Dit geldt in mindere mate voor die kernen waar in       zijn er alleen informatieverzoeken binnengekomen.
de afgelopen decennia geen nieuwe huurwoningen          Het kwam nooit tot een aanvraag.
zijn gebouwd die voor ouderen geschikt zijn. Juist de
historische keren, contrastdorpen en Badhoevedorp
kennen een oudere bevolkingsopbouw dan de
centrale kernen Hoofddorp en Nieuw-Vennep.




                                                                                        Gemeente Haarlemmermeer   27
</pre>

====================================================================== Einde pagina 27 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 28 ======================================================================

<pre>      We zorgen voor gemengde wijken                             Samenvattend:
      Zorgaanbieders, corporaties, ontwikkelaars en de           •   Binnen onze sociale wijkaanpak zoeken we
      gemeente werken met elkaar aan de ‘inclusieve                  aansluiting bij de leefstijl van de wijk en buurt.
      opgave’: Hoe zorgen we ervoor dat iedereen goed            •   We hanteren de beleidsregel dat jaarlijks
      kan wonen en kan meedoen in zowel de reeds                     maximaal 35 procent van de vrijkomende
      bestaande wijken en kernen als in de nieuwe wijken             sociale huurwoningen gaat naar bijzondere
      die de komende decennia worden gebouwd? De                     groepen die urgentie krijgen of direct
      door bewoners gewenste sociale samenhang is                    bemiddeld worden.
      afhankelijk van de leefstijl van de bewoners. Zo           •   Bij directe bemiddeling van
      kan er in de ene buurt weinig behoefte zijn aan                voorrangskandidaten zorgen we voor
      buurtactiviteiten en kan er in een andere buurt                ruimtelijke spreiding over wijken en kernen.
      behoefte zijn aan gezamenlijk beheer. Wij willen           •   Op basis van het in 2019 uit te voeren
      tevreden bewoners en zullen bij onze dienstverlening           onderzoek naar de behoefte aan
      zoveel mogelijk aansluiten bij de in de buurt of wijk          woonzorgvoor-zieningen maken we in 2020
      bestaande behoeften.                                           nadere afspraken met woningcorporaties en
                                                                     ontwikkelaars over de gewenste toename en
      De aanstaande groei van de gemeente vraagt om                  de spreiding van nieuwe woonzorgwoningen.
      nader onderzoek naar de huidige en toekomstige             •   We maken maximaal gebruik van de
      woonbehoeften van een aantal specifieke                        mogelijkheid om bij de toedeling van
      doelgroepen: jeugdigen die zorg nodig hebben,                  sociale huurwoning voorrang te verlenen
      inwoners met een fysieke of verstandelijke                     aan huishoudens met een binding aan de
      beperking, volwassenen met een psychiatrische                  betreffende kern.
      problematiek en oudere inwoners (de grootste
      groep). Dit onderzoek wordt in het najaar van 2019
      door een extern bureau uitgevoerd in samenwerking       deze voorzieningen, woonvormen en mogelijk ook
      met zorgaanbieders, zorgkantoor, de gemeente            zelfstandige ‘zorggeschikte’ woningen het beste
      en corporaties. Het onderzoek richt zich met            kunnen komen. We maken hierover afspraken met
      name op woonzorgvoorzieningen. De uitkomsten            corporaties en marktpartijen. Hierbij houden we oog
      van het onderzoek worden gebruikt om met alle           voor het draagvlak bij omwonenden en reguliere
      partijen in gesprek te gaan over de locaties waar       woningzoekenden.



      Wonen voor iedereen




28   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 28 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 29 ======================================================================

<pre>Planning uitvoeringsprogramma (voorbereiding tot vaststelling)


                                   jaar     2019             2020               2021              2022            2023            2024            2025
                               kwartaal             4    1   2   3   4   1     2   3   4      1   2   3   4   1   2   3   4   1   2   3   4   1   2   3   4
    Raadsproducten:
    Evaluatie Huisvestings-
    verordening*
    Raamovereenkomst
    prestatieafspraken 2025
    Woonbeleidsplan 2026-2030
    Collegeproducten:
    Jaarlijkse prestatieafspraken
    (t+1)
    BVR Wonen (t-1)**
    Nieuw woonbeleid in projecten
    doorvoeren
    Behoefte-onderzoek
    woonzorginitiatieven (wzi)
    behoefte wzi in projecten
    doorvoeren
    Impuls kamerbewoning
    Actieprogramma
    middensegment***
    Tijdelijke huur jongeren
    (met Ymere)
    Evaluatie Midstay
    Woonfonds (onderzoek naar
    varianten)
    Woonfonds (besluit mogelijke
    invoering 2022)
    Evaluatie 50-50 sturing adhv
    slaagkansen
    Doorlopende activiteiten
    Meer studentenwoningen bij
                                                                                       Continu
    HOV
    Meer woningcorportaties                                                            Continu
    interesseren
    Sturing woningbouw-
                                                                                       Continu
    programmmering
    Uitvoering woningtoewijzing en                                                     Continu
    urgentie
    Tijdelijke locaties                                                                Continu
    (incl. arbeidsmigranten)
    Wonen en energietransitie                                                          Continu
    Wonen en zorg                                                                      Continu
    Woonwagenbeleid                                                                    Continu




*       regionale aanpassing regels volgordebepaling                         Beleidslijnen:
        en invoering vergunningsplicht middenhuur                            Divers aanbod door middel van nieuwbouw
**      De Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen                           Vitale en kwalitatief goede woningvoorraad
        is een monitor op diverse woonthema’s.                               Beschkbaarheid van betaalbare woningen
***     gecoördineerde inzet instrumenten stimulering/                       Aandachtsgroepen
        instandhouding middenhuur middenkoop                                 Gaat over alle beleidslijnen




                                                                                                                          Gemeente Haarlemmermeer             29
</pre>

====================================================================== Einde pagina 29 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 30 ======================================================================

<pre>30   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 30 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 31 ======================================================================

<pre>4 Afspraken en
  verantwoording
Prestatieafspraken                                       •   Afspraken over behoud en uitbreiding van
We gaan in het woonbeleid uit van samenwerking.              de sociale huurvoorraad (terughoudend
Directe partners daarbij zijn Ymere, Eigen Haard,            verkoopbeleid en de nieuwbouw van onder
DUWO en Woonzorg Nederland en de Vereniging                  meer kleine goedkope en middeldure woningen
Huurders Haarlemmermeer (VHH) danwel Alert                   voor starters).
(overkoepelende Huurdersvertegenwoordiging               •   Afspraken over het monitoren van voldoende
van Eigen Haard). Met hen maken we een                       aanbod voor alle doelgroepen, ook in relatie tot
wederzijdse prestatieafspraken, waarbij het                  doorstroming, zoektijd en betaalbaarheid.
Woonbeleidsprogramma ons startpunt is. Met de            •   Bevorderen en monitoren van doorstroming
grootste aanbieder, Ymere, streven we naar een               bv van senioren (vrijmaken grote sociale
meerjarige raamovereenkomst.                                 huurwoningen via de regeling van ‘van groot
                                                             naar beter’.
In de prestatieafspraken wordt een aantal                •   Afspraken over het beschikbaar stellen van
doelstellingen uitgewerkt in thema’s en opgaven.             woningen voor uitstroom (GGZ, Maatschappelijk
Het gaat dan in ieder geval om de thema’s                    omvang).
doorstroming, betaalbaarheid en slaagkansen.             •   Afspraken over de huisvesting van bijzondere
Per thema zijn de verschillende opgaven te                   doelgroepen: woningen en woonvormen,
benoemen zoals nieuwbouw, verduurzaming van                  huurovereenkomsten met voorwaarden.
de bestaande woningvoorraad, wonen-zorg en               •   Ruimte bieden aan kleinschalige
overige (kwetsbare) doelgroepen. Per opgave wordt            wooninitiatieven.
een aantal onderdelen uitgewerkt zoals het doel          •   Levensloopgeschikt(er) maken van de
en concrete resultaat (‘wat’), de werkzaamheden              bestaande huurwoningvoorraad.
(‘hoe’), de inzet van de betrokken partijen (‘wie’) en
de planning (‘wanneer’). Waar dit van toepassing         Rapportage aan de raad
is, wordt omschreven hoe en op basis van welke           Jaarlijks wordt de raad geïnformeerd over de
criteria de resultaten gemonitord worden en              uitvoering van het vastgestelde beleid door middel
wanneer resultaten geëvalueerd worden.                   van de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Wonen
                                                         (BVR Wonen). In de BVR Wonen wordt over een
Uit de opgaven volgt een aantal acties die continu,      aantal thema’s gerapporteerd;
eenmalig of jaarlijks uitgevoerd worden. De acties,      •   Het Woonbeleidsprogramma.
samengevoegd in een actieprogramma, maken                •   Het uitvoeringsprogramma Wonen en Zorg.
integraal onderdeel uit van de prestatieafspraken.       •   De Versnellingsoperatie woningbouw.
                                                         •   De Prestatie-afspraken.
In dit woonbeleidsprogramma is al een aantal
gespreksonderwerpen genoemd voor de                      Het college stelt de BVR Wonen jaarlijks vast en
prestatieafspraken:                                      biedt deze ter bespreking aan de raad aan.
Verschillende maatregelen om de zoektijd voor
sociale huurwoningen terug te dringen zoals;




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   31
</pre>

====================================================================== Einde pagina 31 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 32 ======================================================================

<pre>32   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 32 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 33 ======================================================================

<pre>Bijlagen



           Gemeente Haarlemmermeer   33
</pre>

====================================================================== Einde pagina 33 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 34 ======================================================================

<pre>      Bijlage 1
      Woningmarktanalyse Haarlemmermeer

      Inhoud


      1     Een aantrekkelijke woongemeente ............................................................. 35

      2     De jonge woningvoorraad is bijzonder geschikt

            voor gezinnen.............................................................................................................. 39

      3     Over verhuisredenen en -patronen.............................................................. 42

      4     Betaalbaarheid en huurders.............................................................................. 45

      5     Nog één keer verhuizen......................................................................................... 46

      6     Bijzondere doelgroepen....................................................................................... 48

      7     Stimuleringsregelingen ........................................................................................ 50

      8     Onderzoek naar woningbehoefte................................................................... 51

      9     Over de energietransitie...................................................................................... 55




34   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 34 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 35 ======================================================================

<pre>1       Een aantrekkelijke woongemeente

In de Atlas voor Gemeenten (Marlet cs., 2018)           tijdens en na de economische crisis die in 2007
worden de vijftig grootste gemeenten op vijftig         begon komt jaarlijks minder dan 5 procent van
kenmerken vergeleken. Haarlemmermeer scoort             de voorraad vrij. Bij een mutatiegraad van 6 tot
hierin hoog doordat er veel banen in de buurt zijn,     7 procent is sprake van een gezonde en goed
het er veilig is en er relatief veel koopwoningen       functionerende woningmarkt. De slaagkans
zijn. De score van alle kenmerken tezamen wordt         (het aantal vrijkomende woningen gedeeld
in één getal, de ‘woonaantrekkelijkheidsindex’,         door het aantal actief woningzoekende loopt
vervat. Amsterdam, Utrecht, Amstelveen,                 op. Door de economische crisis en de beperkte
’s-Hertogenbosch en Haarlem eindigen steevast           investeringscapaciteit van woningcorporaties
hoger. Haarlemmermeer wisselt elk jaar van plek         zijn er de afgelopen jaren relatief weinig sociale
tussen de zesde en tiende positie met Den Haag,         huurwoningen gebouwd. Inmiddels trekt de
Nijmegen, Leiden, Amersfoort en Arnhem. Vanwege         productie van corporaties weer aan.
het cultureel- en culinair aanbod, de nabijheid
van natuurgebieden en het aandeel vooroorlogse
woningen eindigen andere gemeenten op een
hogere plek, maar op de sociaal-economische
indicatoren zijn we steevast koploper. De
woonaantrekkelijkheidsindex voor Haarlemmermeer
kent ook een hogere score dan andere grote en snel
gegroeide gemeenten als Almere, Apeldoorn, Ede
en Zoetermeer.
Omdat het goed gaat met de economie is de
druk op zowel de koop- als de huurmarkt groot.
Het aantal te koop staande woningen is de
afgelopen jaren flink gedaald (figuur 3). Door de
schaarste neemt de vraagprijs per vierkante meter
toe. Fijn voor eigenaars maar slecht nieuws voor
woningzoekenden.


Tweederde van de woningen in Haarlemmermeer is
een koopwoning. (waaarstaatjegemeente.nl, zie ook
tabel 4) . Andere nieuwe steden hebben aanzienlijk
meer huurwoningen. De grote koopsector is het
gevolg van keuzes uit het verleden. Het gevolg is dat
er nu relatief weinig mensen met een laag inkomen
in de gemeente wonen. Jaarlijks verhuizen circa
2000 eigenaar-bewoners (NVM, januari 2019) terwijl
er jaarlijks tussen de 540 en 700 huurwoningen van
bewoner wisselen (tabel 1). De stijging in 2018 heeft
overigens met de oplevering van 100 woningen in
het project Nieuwe Kom in Nieuw-Vennep te maken.
Mede door de beperkte woningbouwproductie




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   35
</pre>

====================================================================== Einde pagina 35 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 36 ======================================================================

<pre>      Figuur 1     Haarlemmermeer en omgeving. Uitsnede topografische kaarten van rond 1970, 1985,
                   2000 en 2015




      Bron: Topotijdreis.nl




36   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 36 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 37 ======================================================================

<pre>Tabel 1   Verhuringen Ymere en woningzoekenden in Haarlemmermeer 2014-2018
                                                                  2014        2015      2016          2017       2018
Aantal verhuringen                                                 530        621        547           599        699
Gem. benodigde inschrijfduur (jaren) Haarlemmermeer                  15,8     18,2       18,4          18,6       22,2
Gem. benodigde inschrijfduur (jaren) Woningnetregio                  12,9     14,2       14,9          15,6       15,5
Amsterdam
Slaagkans                                                          15%        18%        14%           15%        17%
Aantal actief woningzoekenden Haarlemmermeer                      3.347       3.537     3.816         3.908      4.093
Aantal actief woningzoekenden Woningnetregio                      74.463     83.591     84.354        89.604     89.761

Bron: Ymere en Woningnet


Tabel 2 geeft inzicht in de verdeling van de slaagkans per leeftijdscategorie in 2018. Dan zijn grote verschillen
zichtbaar. Deze slaagkans is gebaseerd op de verhuringen van Ymere. Over de verhuringen van Woonzorg
Nederland is geen informatie beschikbaar. De verhuringen van DUWO gaan buiten Woningnet om. Omdat
Woonzorg Nederland alleen woningen verhuurt aan 55-plussers zal de slaagkans van deze groep in
werkelijkheid nog iets hoger zijn dan in tabel 2 is aangegeven.


Tabel 2    Slaagkans voor sociale huurwoning van Ymere per leeftijdsgroep in 2018
2018                            18 t/m 23     24 t/m 27    28 t/m 54        55 t/m 64    65 jaar en            totaal
                                   jaar          jaar          jaar           jaar         ouder
Verhuringen                         36            71           345             75               172             699
Actief woningzoekenden             493           739          2.092            329              440            4.039
Slaagkans                           7%           10%           16%            23%               39%             17%

Bron: Ymere en Woningnet


De slaagkans voor de oudste leeftijdscategorie is met 39% ruim vijfmaal groter dan voor de jongste
leeftijdscategorie (slaagkans 7%). Dit verschil is te verklaren uit het feit dat in Haarlemmermeer ongeveer
2.000 sociale huurwoningen (15%) zijn gelabeld voor ouderen. Deze woningen zijn niet voor andere
leeftijdscategorieën beschikbaar. Ouderen kunnen daarnaast ook op andere woningen reageren. Daar komt
bij dat ouderen meer woonduur op hebben gebouwd die zij kunnen omzetten naar inschrijfduur. Ook dit
draagt bij aan een grotere slaagkans




    De schaarste aan woningen is groot. Vooral jonge starters uit
              Haarlemmermeer hebben het moeilijk.




                                                                                                Gemeente Haarlemmermeer   37
</pre>

====================================================================== Einde pagina 37 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 38 ======================================================================

<pre>      Figuur 2 Ontwikkeling aanbod koopwoningen Haarlemmermeer




       Bron: Huizenzoeker.nl (maart 2019)


      Figuur 3 Ontwikkeling prijs per vierkante meter te koop staande woningen




      Tabel 3      Overzicht stijging gemiddelde vraagprijzen koopwoningen in Haarlemmermeer en omgeving
      voor de periode 2015-2018
       Gemeente                          Vraagprijs/januari 2015 (€)                Vraagprijs januari 2019 (€)               Stijging (%)
       Haarlemmermeer                                   355.892                                    500.478                             41
       Haarlemmerliede en
                                                        475.604                                     457.192                           -46
       Spaarnwoude
       Amsterdam                                         325.918                                   604.185                             85
       Haarlem                                           273.284                                    368.515                            35
       Amstelveen                                        451.652                                    724.787                           60
       Aalsmeer                                         458.893                                    642.252                            40
       Diemen                                            261.924                                    418.972                           60
       Ouder-Amstel                                     548.485                                     642.412                            17
       Uithoorn                                          335.301                                    540.371                            61
      Bron: huizenzoeker.nl



      6   In de kleine gemeente Haarlemmerliede staan in een maand in absolute aantallen weinig woningen te koop. Als er op enig moment
          meer of minder dure villa’s beïnvloed dat de gemiddelde vraagprijs sterk. Dit verklaart de opmerkelijke daling van de gemiddelde
          vraagprijs.



38   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 38 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 39 ======================================================================

<pre>2        De jonge woningvoorraad is bijzonder
         geschikt voor gezinnen

Er zijn meer grotere gemeenten in Nederland            De woningen die we nu bouwen zullen niet alleen
die net als Haarlemmermeer een periode van             door de huidige woningzoekenden maar door
snelle groei hebben beleefd. Almere, Houten,           velen na hen worden bewoond. Onze woon- en
Ede, Zoetermeer en vele anderen hebben deels           leefstijl en demografie is ingrijpend veranderd. Veel
vergelijkbare kenmerken. In vergelijking met het       ingrijpender dan de woningen. Het is daarom niet
Nederlandse gemiddelde zijn de inwoners in nieuwe      toekomstgericht om dezelfde woningen te blijven
gemeenten relatief jong en zijn ze te herkennen        bouwen.
aan dezelfde jonge suburbane woningvoorraad.           22% van de woningvoorraad in Haarlemmermeer is
Nieuwe gemeenten hebben ook gemeen dat                 een sociale huurwoning met een huur tot
ze er een de dubbele demografische ‘boeggolf’          € 721 in eigendom van een woningcorporatie.
(ontgroening en vergrijzing) aanstaande is. Net als    De sociale verhuurders bouwden in het verleden
de andere gemeenten zullen we ons specialisme          eengezinswoningen. In de afgelopen jaren hebben
(opvang overloop uit centrale steden) niet             zij het accent verschoven naar de bouw van
verliezen. Tegelijkertijd zetten ruimtelijke visies    appartementen. Daardoor is momenteel de helft
in op het benutten van de resterende groei- en         van de voorraad van de grootste verhuurder,
transformatiemogelijkheden om de gemeente              Ymere, een appartement. Vier op de tien sociale
diverser en completer te maken. Maar voor we dat       huurwoningen wordt bewoond door 65-plussers
bespreken is een goed begrip van de huidige situatie   (RIGO Wonen in de Metropoolregio Amsterdam
nodig.                                                 (WiMRA 2017, februari 2018)). Naast ouderen
                                                       wonen er veel jongere alleenstaande jongeren in
Een woning wordt in Haarlemmermeer door                de sociale huursector. 83% van de huishoudens
2,39 personen gedeeld (bron: CBS 2019). Voor           van een sociale huurwoning en een vijfde van de
Nederlandse begrippen is dat een hoog getal. Er zijn   eigenaar-bewoners behoort gegeven het inkomen
relatief veel huishoudens met inwonende kinderen       tot de doelgroep van beleid (figuur 6). Er woont
en weinig alleenstaanden (tabel 4). De 31 kernen       ook een vijfde van de lage inkomensgroep in een
van de Haarlemmermeer hebben zich verschillend         koopwoning. Een deel heeft lage woonlasten door
ontwikkeld. Vooral de stedelijke kernen Hoofddorp      het aflossen van de hypotheek.
en Nieuw-Vennep zijn fasegewijs snel gegroeid.
Recent hebben ook Badhoevedorp en Vijfhuizen een
nieuwe wijk gekregen. In nieuwe wijken gaan vooral
jonge gezinnen wonen in relatief grote en goedkope
woningen. De kernen langs de Ringvaart hadden
minder instroom en zijn daardoor momenteel meer
vergrijsd. Driekwart van onze voorraad bestaat uit
grondgebonden eengezinswoningen. Toch heeft
het merendeel van de huishoudens geen inwonende
kinderen maar woont alleen of samen. Dat betekent
dat slaapkamers voor andere doeleinden kunnen
worden gebruikt. Een luxe die vroegere generaties
niet kenden.




                                                                                        Gemeente Haarlemmermeer   39
</pre>

====================================================================== Einde pagina 39 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 40 ======================================================================

<pre>      Tabel 4     Huishoudenssamenstelling en woningvoorraad in 2018




      Bron: CBS, waarstaatjegemeente.nl 2018




      Figuur 4 Inkomensverdeling per woonsegment in Haarlemmermeer in 2017




      Bron: WiMRA 2017, Rigo 2019, eigen bewerking




40   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 40 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 41 ======================================================================

<pre>  De koop- en de huursector hebben elk een eigen functie. Huishoudens
 met een laag inkomen wonen doorgaans in een sociale huurwoning en
 mensen met midden- en hoge inkomens worden eigenaar. De helft van
 de huurwoningen is een appartement, in de koop komt dit woningtype
  nog weinig voor. Eénderde van de huurwoningen wordt bewoond door
 65-plussers. Ook jonge alleenstaande starters zijn vaak aangewezen op
huren. Koopwoningen zijn vaak eigendom van werkende paren, al dan niet
                              met kinderen.


   De diversiteit aan woonmilieus in woonwijken en kernen van Haarlemmermeer is beperkt (figuur 5).
   Zwanenburg en Badhoevedorp kleuren nog wat donkerblauw (vooroorlogs grondgebonden woonmilieu)
   en geel (dorps woonmilieu). Het licht-blauw (stedelijk na-oorlogs grondgebonden woonmilieu) domineert.
   De meeste inwoners wonen in een suburbane woonwijk (niet hoog-stedelijk en niet landelijk). Na 1972 werd
   met name in de centrale kernen Nieuw-Vennep en Hoofddorp op flinke schaal seriematig en geschakeld
   gebouwd met veel groen in gemiddelde dichtheden. Het wonen is ruimtelijk duidelijk gescheiden van
   winkels, voorzieningen en werklocaties. Als ringen van een ui zijn binnen de na-oorlogse grondgebonden
   woonmilieus de bouwperiodes te herkennen. Veel gebruikte wijktypen zijn: uitbreidingswijken, groeikernwijken
   en vinexwijken.




Haarlemmermeer is een fijne plek om dichtbij het werk te wonen met de
  voordelen van het dichtbij Amsterdam of Haarlem wonen zonder last
 te hebben van de nadelen van het wonen in de grote stad. Er is weinig
diversiteit in woonmilieu en woningtype. De na-oorlogse grondgebonden
 eengezinswoning domineert. De bouwperiode bepaalt het wijktype en
                 zegt iets over de gevoelde sociale cohesie.




                                                                                          Gemeente Haarlemmermeer   41
</pre>

====================================================================== Einde pagina 41 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 42 ======================================================================

<pre>                                                                3       Over verhuis-
      Figuur 5 De huidige woningvoorraad ingedeeld
      naar woonmilieus (WoON/ABF-systematiek)
                                                                        redenen en
                                                                        patronen

                                                                Mensen verhuizen gemiddeld acht keer in hun leven,
                                                                maar het vaakst tussen hun 18de en 35ste jaar. We
                                                                zijn vrij om tussen gemeenten te verhuizen, maar
                                                                naarmate we ouder worden, staat het nieuwe huis
                                                                steeds dichter bij het oude, vaak in dezelfde wijk.
                                                                Migratie is het verschil tussen vertrekkers en nieuw
                                                                gevestigde personen. In figuur 6 zijn daarnaast ook
                                                                de binnengemeentelijke verhuizingen weergegeven.
                                                                Die drie groepen houden elkaar de laatste tien jaar
                                                                redelijk in evenwicht.


                                                                Verhuizen heeft met levensfase, werk of verandering
                                                                in financiële situatie te maken. Het patroon naar
                                                                levensfase kent een duidelijke regionale dimensie.
                                                                Jongeren (éénverdieners) trekken vanuit de
                                                                randgemeenten, het buitenland en de rest van
      Buiten de woongebieden merk je nog steeds direct          Nederland naar historische centrumsteden. Voor
      dat Haarlemmermeer een grote droogmakerij is die          veel jongeren breekt nog geen tien jaar later
      in eerste instantie ten behoeve van de landbouw is        een volgende levensfase aan. Ze verruilen dan
      ontgonnen. Wind, water en ver zicht langs rechte          doelbewust hun kamer of eerste woning in de
      lijnen geven het landschap de kenmerkende                 centrale stad voor een ruimere huur- of koopwoning
      identiteit. Al die nieuwe wijken, vliegtuigbewegingen     in een randgemeente. Vanuit Amsterdam en
      en autowegen kunnen niet verhinderen dat je voelt         Haarlem trekken stellen (doorgaans tweeverdieners,
      dat je thuiskomt op het moment dat de Ringvaart           veelal in de gezinsvormende fase) weer de regio in.
      is gepasseerd. De identiteit in het noordelijk deel       Uiteraard bepalen geografische nabijheid van de
      (vml. Haarlemmerliede c.a.) is anders en wordt            huidige woonplek, betaalbaarheid, de gemeente
      meer bepaald door het waterrijke en onbebouwde            waar men is opgegroeid en de werkplek samen wat
      karakter. Alle 31 kernen hebben een eigen identiteit.     de verhuisrichting vanuit de centrale stad wordt.
      Bij verdere uitbreiding is het daarom belangrijk bij de
      behoefte en het karakter van de kern aan te sluiten
      en aaneengroei van kernen te voorkomen.




42   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 42 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 43 ======================================================================

<pre>  Er is onderzoek gedaan naar de woonwensen en het verhuisgedrag van onze thuiswonende jongeren
  (Verhuisanalyse Haarlemmermeer, team onderzoek, augustus 2018). Vier op de tien thuiswonende
  jongeren tussen 18 en 26 jaar is op zoek naar een kleine goedkope (huur-)woning. Alhoewel de helft in
  Haarlemmermeer wil blijven wonen, vertrekt uiteindelijk 63%. Waarschijnlijk is de benodigde zoektijd voor
  starters elders korter of past men de woonwensen om andere redenen aan.




   Uit Haarlemmermeer trekken –soms tegen hun zin- jonge starters
 naar de grote steden. Onze gemeente is traditioneel vooral in trek bij
 gezinsvormende stellen. Vijfhuizen en Spaarndam hebben een sterke
 relatie met Haarlem. Badhoevedorp en Hoofddorp wisselen inwoners
  uit met Amsterdam. Nieuw-Vennep heeft het meeste verband met
Hoofddorp en de Zuid-Hollandse buurgemeenten (Hillegom en Leiden).

  Het prijsniveau bepaalt een deel van de richting van de stroom jonge stellen die de centrale steden in de
  gezinsvormende fase verlaten. Qua koopprijzen neemt Haarlemmermeer een middenpositie in binnen de
  randgemeenten van Amsterdam. Ze zijn wat lager dan in Amstelveen, Haarlem, Gooise meren of Hilversum
  maar liggen hoger dan in Zaanstad, Purmerend en Almere. Binnen Nederland is Haarlemmermeer een dure
  koopgemeente.


  Figuur 6 Verhuizingen in Haarlemmermeer




  Bron: CBS




                                                                                          Gemeente Haarlemmermeer   43
</pre>

====================================================================== Einde pagina 43 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 44 ======================================================================

<pre>      Tabel 5   Benodigd jaarinkomen per woonsegment
       Segment     Deelsegment                   Kale maandhuur/WOZ              bruto jaarinkomen
                                                 -waarde koop
       laag        tot aftoppingsgrens           tot € 651                       tot € 30.825 (tot huurtoeslaggrens)
                                                 tot € 122.000
                   tot liberalisatiegrens        € 651 tot € 720                 € 30.825 tot € 38.035
                                                 € 122.000 tot 156.000           (tot EU-grens)
       midden      lage middeldure huur en       € 720 tot € 971                 € 38.035 tot € 54.248
                   -koop                         €156.000 tot €250.000           (tot 1,5 keer modaal)
                   hoge middeldure huur en       € 971 tot € 1.300               € 54.248 tot € 72.330
                   -koop                         €250.000 tot € 363.000          (1,5 tot 2 keer modaal)
       Duur        vrije sector huur en koop     vanaf € 1300                    vanaf € 72.330 (hoge inkomens
                                                 vanaf € 363.000                 meer dan 2 keer modaal)


      Jonge tweeverdieners kunnen moeilijker dan voorheen de stap van een huurwoning naar een koopwoning
      maken. Door flexibilisering van de arbeidsmarkt, striktere financieringseisen is het niet altijd meer mogelijk
      om met een modaal inkomen een hypotheek voor een modale woning te krijgen. Als het jaarinkomen van
      beide partners opgeteld hoger is dan € 38.035 verdien je te veel om te mogen reageren op een sociale
      huurwoning. In Haarlemmermeer kun je voor een eerste koopwoning een laagrentende starterslening tot
      maximaal € 40.000 krijgen. Dat helpt, maar het blijft moeilijk.


      Tabel 5 geeft een indicatie van het actueel benodigde huishoudinkomens voor een specifiek prijssegment.
      Als er sprake is van spaargeld of meerwaarde uit de verkoop van een vorige woning is met een gegeven
      inkomen mogelijk een hoger prijssegment haalbaar.




Huishoudens met midden-inkomens hebben geen toegang tot de sociale
huursector en hebben moeite om een hypotheek te krijgen en vervolgens
                een betaalbare koopwoning te vinden.




44   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 44 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 45 ======================================================================

<pre>4       Betaalbaarheid en
        huurders

Woonuitgaven kunnen flink drukken op de
bestedingsruimte van een huishouden. Het SCP
stelt jaarlijks een armoederapport op waarin
op basis van normbedragen (Nibud), wordt
bepaald of een huishoudens op of onder het
minimum leeft. De laatst beschikbare rapportage
is uit 2014. Een ‘niet veel maar toereikend’
maandinkomen van een alleenstaande is €1.063
en een daarbij horende toelaatbare netto-
woonlast van €433. In werkelijkheid zijn de sociale
huren vaak hoger. Uit een doorrekening van het
regionaal woningmarktonderzoek WiMRA 2017
(figuur 7) komt naar voren dat één op de acht
alleenwonenden in een sociale huurwoning na het
betalen van de huur te weinig overhoudt voor het
levensonderhoud en daarmee volgens de Nibud-
normen in armoede leeft. Bij hurende gezinnen is
dit aandeel aanmerkelijk groter. Vier op de tien
heeft onvoldoende bestedingsruimte en bij de
eenoudergezinnen ligt het cijfer zelfs op 55%.




                                                      Gemeente Haarlemmermeer   45
</pre>

====================================================================== Einde pagina 45 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 46 ======================================================================

<pre>      5          Nog één keer verhuizen?

      Een volgende levensfase voor verhuizing dient        (figuur 8). Door het sluiten van verzorgingshuizen
      zich aan bij het ouder worden. Er wordt vaak         (extramuralisering) wonen ouderen langer
      onderscheid gemaakt in twee groepen. Aan de          zelfstandig. Wanneer ouderen niet kunnen of willen
      ene kant vitale empty-nesters of mensen van          verhuizen naar een levensloopbestendige woning
      middelbare leeftijd (55 tot circa 75 jaar). En aan   wordt de vraag actueel of de huidige woning kan
      de andere kant 75-plussers of ouderen. Zij kampen    worden aangepast.
      veelal met chronische gezondheidsproblemen.          Het aantal 75-plussers zal tussen 2017 en 2035
      Het aandeel empty-nesters en 75-plussers             verdubbelen van 9.000 naar 18.000 personen. Het
      is in Haarlemmermeer nog relatief laag en            aantal ouderen met dementie neemt volgens de
      bovendien verhuist men minder vaak dan               inschatting van lokale huisartsen toe van 550 in 2016
      jongere leeftijdscohorten. Het aandeel van           naar 1.250 in 2040 (uitvoeringsplan wonen met zorg
      beide bewonersgroepen neemt wel gestaag toe          Haarlemmermeer april 2018).




      Figuur 7
      Inkomenspositie van
      huurders na betaling
      van de huur in de MRA




      Bron: WiMRA 2017




      Figuur 8 Vergrijzing
      (aandeel 65-plussers
      neemt toe) en ontgroening
      (aandeel 0-20 jarigen
      neemt af) 2005-2035


      Bron:      BRP
      Haarlemmermeer (2005-
      2017), bevolkingsprognose
      Haarlemmermeer
      2016-2035




46   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 46 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 47 ======================================================================

<pre>Over vijf jaar vieren de eerste baby-boomers hun       Daarnaast biedt de gemeente Haarlemmermeer
tachtigste verjaardag en zijn de kinderen die eind     sinds 2017 aan zowel huurders als eigenaar-
jaren zestig zijn geboren, 55 jaar oud. Ze kwamen      bewoners de blijverslening (SvN) aan. Dit biedt de
met jonge gezinnen naar de wijken die tussen 1980      mogelijkheid om de woning met een lening tot
en 2005 werden opgeleverd. Een deel woont er           € 50.000 ‘levensloopbestendig’ te maken zodat
nog en wil mogelijk verhuizen naar een gelijkvloerse   het voor ouderen of gehandicapten mogelijk
woning met minder slaapkamers.                         is om te blijven wonen in de huidige woning. Dit
                                                       kan door het verwijderen van drempels of het
Een kwart van de huishoudens in Haarlemmermeer         aanpassen van de bad- of slaapkamer. Er is een
vindt desgevraagd dat hun woning ongeschikt is         aantal informatieverzoeken binnengekomen maar
om oud in te worden. Dit aandeel ligt lager dan        het kwam zo nooit tot een aanvraag. Het kwam
in de metropool regio Amsterdam als geheel.            voor dat men het geld voor een niet subsidiabele
Opvallend is dat jongere huishouden hun woning         geriefsverhogende verbouwing wilde gebruiken,
vaker ongeschikt vinden dan oudere huishoudens.        maar in de meeste gevallen was de situatie al zo
Ook huurders (één op de drie) vinden hun huis vaker    acuut dat men bij nadere beschouwing men niet
ongeschikt dan kopers (één op de vijf) (WiMRA          langer zelfstandig kon blijven wonen. Momenteel
2017). Niet meer dan 7 % van de woningvoorraad         wordt overwogen om de regeling in te trekken.
staat te boek als ouderenwoning, Daarnaast is van      Hypotheekverstrekkers bieden ook producten aan
14% van de woningen bekend dat zij in het verleden     waardoor het ‘vermogen dat in de stenen zit’ liquide
ingrijpend voor ouderen zijn aangepast of het label    gemaakt kan worden.
nultredenwoning verdienen.


Het bouwbesluit bepaalt dat nieuw te
bouwen woningen minimaal bezoekbaar voor
rolstoelgebruikers dienen te zijn. Dit inclusief
denken is ook van belang bij het maken van
woningplattegronden voor kleinere wooneenheden.
Bij de herinrichting van bestaande woonwijken
en de aanleg van nieuwe buitenruimte zal vanuit
het VN-verdrag Handicap gehandeld dienen te
worden om deze in voldoende mate toegankelijk te
ontwerpen en aan te leggen.


Er zijn huishoudens die altijd hebben gehuurd
en op een huurwoning aangewezen blijven.
Via de subsidieregeling ‘van groot naar beter’
worden empty-nesters in Haarlemmermeer
gestimuleerd om de huur van hun grote en gewilde
eengezinshuurwoning op te zeggen en naar een
appartement met een gelijke huur of lager te
verhuizen. Zij krijgen hiervoor een gemeentelijke
subsidie van € 1.000 die als tegemoetkoming in de
verhuizing en herinrichtingskosten wordt gebruikt.
De regeling wordt via woningcorporatie Ymere
uitgevoerd en lijkt een succes.




                                                                                       Gemeente Haarlemmermeer   47
</pre>

====================================================================== Einde pagina 47 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 48 ======================================================================

<pre>      6         Bijzondere doelgroepen

      Vanwege hun beperkte inkomen zijn het vooral de jongeren die aangewezen zijn op de huurwoningenmarkt,
      net als uitstromers uit beschermd of beschut wonen, maatschappelijke opvang, detentie of
      jeugdzorginstellingen.


      In tabel 6 is te zien dat vorig jaar een kwart van de vrijkomende huurwoningen naar bijzondere doelgroepen
      is gegaan. In samenwerking met Ymere is voor enkele groepen tijdelijk opvang geregeld. In de prestatie-
      afspraken die met Ymere zijn gemaakt, is overeengekomen dat jaarlijks maximaal een derde van de
      vrijkomende woningen aan bijzondere doelgroepen wordt aangeboden.


      Tabel 6   Overzicht verhuringen aan bijzondere doelgroepen door Ymere periode 2016-2018
                                                                     2016                2017             2018
       Vrije ruimte (5%)                                                  2               4                10
       Uitstroom maatschappelijke opvang                                 31              45                38
       Topsporter                                                         2               0                0
       Vergunninghouders                                                 110             93                94
       SV-urgenten                                                       0                3                4
       Urgenten                                                          87               61               39
       Totaal aan bijzondere doelgroepen                                 232             206              185
       Totaal aantal aangeboden sociale huurwoningen                     549             599              699
       Percentage naar bijzondere doelgroepen                            42              34                26

      Bron: Ymere


      Tabel 7   Aantal internationale werknemers 2013-2017
       woongemeente                 2013          2014           2015           2016              2017    Jaarlijkse
                                                                                                                groei
       Haarlemmermeer               3.743         3.944          4.201          4.635            5.080           8%
       Amsterdam                  52.444         55.884         60.973          67.619          76.555           10 %
       MRA                         92.182        97.623        105.314         115.520          129.232          9%

      Bron: CBS micodata, Decisio (2019)


      In Haarlemmermeer krijgen circa 900 zelfstandig wonende inwoners met een lichamelijke of verstandelijke
      beperking of met psychische problematiek, begeleiding of zorg. Jaarlijks worden in de sociale huursector
      circa 70 mensen nieuw gehuisvest in een zelfstandige woning vanuit een onzelfstandige woonsituatie. Men
      komt dan uit de maatschappelijke opvang, een pleeggezin, residentiële jeugdzorginstelling, pleegzorg of
      intramurale voorziening voor beschermd en begeleid wonen.


      Jaarlijks scheiden er in Haarlemmermeer circa 350 huishoudens die getrouwd waren of ongehuwd
      samenwonen. Een deel is eigenaar-bewoner en kan (al dan niet met kinderen) in de woning blijven wonen.
      Scheiding is anno 2019 geen urgentiegrond meer. De partner en het deel van de achterblijvenden waarvoor
      de hypotheeklasten te hoog zijn zullen tijdelijk of langdurig in schaarse zelfstandige huurwoningen gaan
      wonen.




48   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 48 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 49 ======================================================================

<pre>Voor gescheiden moeders met kinderen is in
samenwerking met de woningcorporaties een
tijdelijke opgang gecreëerd waar men inschrijftijd of
woonduur kan behouden.


Haarlemmermeer heeft momenteel 65
standplaatsen voor woonwagens. Dit aantal is
gedurende langere tijd gelijk gebleven. Vanuit de
bewonersgroep is een duidelijke wens geuit om
dit aantal te laten groeien zodat kinderen die zijn
opgegroeid in een woonwagen hun wooncultuur
kunnen behouden.


Het aantal hier woonachtige internationale
werknemers is gestaag gegroeid tot meer dan
5000 personen in 2017 (zie tabel 7). Hiervan is 2/3
deel (2.925 personen arbeidsmigrant) en 1/3 deel
(2.155 personen) kennismigrant. Een deel van de
koop- en particuliere huurwoningvoorraad wordt
hiervoor gebruikt en is daardoor niet beschikbaar
voor andere woningzoekenden. Binnen de schaarse
sociale huurwoningenvoorraad vindt door deze
groep geen ‘verdringing’ plaats. Vanuit het oogpunt
van een goede ruimtelijke ordening, leefbaarheid en
brandveiligheid vindt regulering plaats.




                                                        Gemeente Haarlemmermeer   49
</pre>

====================================================================== Einde pagina 49 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 50 ======================================================================

<pre>      7       Stimuleringsregelingen

      De ruggensteunregeling is uitgewerkt voor               Tabel 8    Aantal verleende startersleningen en
      de bewoners die in het bezit zijn van een                          gemiddelde leenbedrag 2015-2018
      urgentieverklaring met het zoekprofiel                                    2015      2016      2017      2018
      ‘midstay’. Deze groep bestaat uit (eenouder)            Aantal             152       157       78           28

      gezinnen die dakloos dreigen te raken. Met een          Gemiddelde
                                                              leenbedrag       32.200    31.800    32.700    32.200
      urgentieverklaring met profiel ‘midstay’ kunnen zij
                                                              (€)
      voor een periode van twee jaar een woning huren
      in de midstayaccommodatie Estafette. Deze               Bron SVn
      midstayaccommodatie is in nauwe samenwerking
      met Ymere gerealiseerd. In de zomer van 2017 zijn de    In 2017 heeft de gemeenteraad ons verzocht om een
      eerste woningen bewoond.                                blijverslening te ontwikkelen voor (oudere) inwoners
                                                              die langer in hun woning willen blijven wonen. Deze is
      Om te voorkomen dat deze gezinnen na afloop van         in het najaar van 2017 geïntroduceerd. Tot nu toe is
      hun huurcontract weer op straat (dreigen te) staan      er geen gebruik gemaakt van deze vorm van lenen.
      krijgen zij begeleiding van een wooncoach. Als zij
      één jaar na aanvang van het huurcontract nog            Opstapregeling. Samen met (zorg)partners
      geen woning hebben gevonden op eigen kracht,            en de woningcorporaties ontwikkelen we een
      krijgen zij 10 jaar extra inschrijfduur. Mocht het na   gezamenlijk proces van uitstroom naar zelfstandig
      twee jaar na aanvang van het huurcontract nog           wonen na verblijf in intramurale zorg. In 2018 is
      niet zijn gelukt om een huurwoning te vinden, dan       de Opstapregeling Haarlemmermeer met alle
      krijgen zij een eenmalig aanbod van een passende        partijen voorbereid. Dit is een regeling waarbij een
      woning in Haarlemmermeer.                               cliënt die intramuraal woont, met begeleiding,
                                                              zelfstandig gaat wonen. De cliënt krijgt een
      Om de kansen op de een koopwoning te vergroten,         woning met een tijdelijk huurcontract en daaraan
      bieden wij starters de mogelijkheid om een              gekoppeld een woonbegeleidingsovereenkomst.
      zogenaamde starterslening af te sluiten. Daarmee        Deze constructie met drie partijen (cliënt,
      vergroten zij hun leencapaciteit en zijn zij in staat   verhuurder en begeleidende partij) noemen we een
      hun eerste eigen woning te kopen. De starterslening     driehoekscontract. Per 1 januari 2019 is de uitvoering
      is effectief gebleken in tijden van recessie waarin     gestart. Inmiddels zijn 15 cliënten uitgestroomd
      weinig koopwoningen van eigenaar wisselden.             naar een zelfstandig woning op basis van een
      De starterslening stimuleerde de verkoop. De            driehoekscontract.
      vraagprijzen van koopwoningen zijn anno 2019 zo
      hoog dat startersleningen het gat niet meer dichten
      tussen de maximale hypotheeksom van potentiële
      kopers en de vraagprijs. Tabel 8 toont het aantal
      verleende startersleningen en het gemiddelde
      leenbedrag.




50   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 50 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 51 ======================================================================

<pre>8       Onderzoek naar woningbehoefte

Prognoses van de toekomstige woningbehoefte                 concentreren rond OV-knooppunten en op- of nabij
worden gemaakt op basis van hetgeen bekend                  winkels en cultureel aanbod.
is over de woningproductie, demografische
ontwikkelingen en woonvoorkeuren.                           Als de aangegeven woonwensen daadwerkelijk
                                                            zouden worden gerealiseerd (oranje balkjes in
In 2012 (Companen in opdracht Provincie Noord-              figuur 9) en het zou financieel en organisatorisch
Holland) is bekeken welke woonmilieus volgens de            mogelijk zijn om het bouwprogramma ook precies
indeling van ABF (zie ook figuur 5) op basis van het        zo uit te voeren dan zou de voorraad van 2017
landelijk woningbehoefte onderzoek WoOn binnen              (blauwe balkjes in de grafiek) in 2025 er iets anders
de Metropool Regio Amsterdam ontbraken en waar              uitzien (grijze balkjes). De verschuiving gaat
die het beste toegevoegd zouden kunnen worden.              langzaam omdat de voorraad groot is. Omdat
Haarlemmermeer zou zich het beste kunnen                    de bouwproductie theoretisch 1000 woningen per
concentreren op hoogstedelijke en landelijke                jaar is tussen 2017 en 2025 kunnen de percentages
woonmilieus en de aandacht op na-oorlogse                   (de oranje balkjes) met een extra nul eenvoudig
grondgebonden rijtjeswoningen voor de nieuwbouw             worden vertaald in een indicatief bouwprogramma
goeddeels los te laten. Door diverser te bouwen             dat volledig gebaseerd is op de lokale en regionale
wordt beter aan de behoefte tegemoetgekomen.                woningvraag voor de Haarlemmermeer (tabel
                                                            9). Als de nieuwbouw in een landelijk woonmilieu
Wanneer nieuwbouw van dure koopwoningen                     en de transformatie in ongeveer gelijke aantallen
binnengemeentelijke opwaartse doorstroming                  gelijk ‘los’ zouden komen neemt de diversiteit aan
tot stand brengt zou de vraag naar midden                   woonmilieus toe. Als hierbij de woonwensen zoals
koopwoningen mogelijk voor een groot deel binnen            gemeten in het WiMRA volledig gevolgd worden,
de bestaande woningvoorraad opgevangen                      dan zou dit betekenen dat de binnenstedelijke
kunnen worden. Tot 2025 is er plancapaciteit voor           helft grotendeels in het goedkope en midden-
circa 11.500 woningen en tussen 2025 en 2040 is             segment wordt gerealiseerd waarbinnen dan een
ruimte voor7.000 woningen. Na 2040 is er ruimte             substantieel aandeel als appartement in de sociale
voor nog eens 3.700 woningen. Men werkt met                 huurwoning wordt aangeboden.
overcapaciteit aan plannen om planuitval op te
vangen en strategische gebiedskeuzes te kunnen
maken. De gemiddelde bouwstroom tot 2040 wordt
ten behoeve van een rekenexercitie op circa 1000
woningen per jaar gesteld.


Wanneer de conclusies van Companen (2012) en
Rigo/WiMRA (2017) worden samengevoegd duidt
dat in de richting van een behoefte aan meer
goedkope huurappartementen en middeldure
appartementen in een stedelijk milieu enerzijds en
middeldure en dure woningen in een landelijk milieu
anderzijds. In het stedelijk milieu zullen jonge starters
en empty-nesters zich thuis voelen. Het ligt voor
de hand om de stedelijke milieus geografisch te




                                                                                             Gemeente Haarlemmermeer   51
</pre>

====================================================================== Einde pagina 51 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 52 ======================================================================

<pre>  De uit- en inbreidingsmogelijkheden bieden kansen om ontbrekende en
   gewenste woonmilieus toe te voegen. Dit maakt het aanbod diverser
    en completer. In dit stadium is niet bekeken of dit organisatorisch en
financieel mogelijk is. De binnenstedelijke transformatieruimte biedt ruimte
 voor de bouw van een substantieel aandeel sociale huurappartementen.



      Tabel 9     Indicatief bouwprogramma op basis van behoefte 2017-2025 (in percentages)
       Appartement                                   46 %
       Eengezinswoning                               54 %


       Sociale huur                                   37 %
       Midden huur                                     9%
       Koop tot € 250.000                             18 %
       Midden koop (€ 250.000 tot € 363.000)          25 %
       Koop meer dan € 363000                         12 %

      Bron:     WIMRA 2017, Rigo, feb. 2019 eigen bewerking




52   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 52 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 53 ======================================================================

<pre>Figuur 9 Ontwikkeling woningvoorraad naar prijssegment Haarlemmermeer bij bouwen volgens
         woningbehoefte (trendmatig scenario) 2017-2025




Bron:   WIMRA 2017, Rigo, feb. 2019 eigen bewerking




                                                                            Gemeente Haarlemmermeer   53
</pre>

====================================================================== Einde pagina 53 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 54 ======================================================================

<pre>      Figuur 14        Voorziene verandering energiemix Haarlemmermeer 2017-2040




      Bron: Notitie Energietransitie Haarlemmermeer 2018


      Figuur 15 Energielabel koopwoningen in 2018




      Bron: Waarstaatjegemeente.nl




54   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 54 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 55 ======================================================================

<pre>9       Over de energietransitie

In het voorgaande ging het om demografie en de        De gemeente stelt een transitievisie warmte . Ook
verandering in woon- en leefstijlen. Het gebruik      de woningcorporaties ontwikkelen meerjarig beleid.
van de woningvoorraad verandert hierdoor en           De aansturing van de energietransitie valt buiten
bij de programmering van de nieuwbouw kan             het kader voor deze korte beschrijving van de
hier vervolgens rekening mee gehouden kunnen          woningmarkt in Haarlemmermeer omdat vraag- en
worden. Er is echter nog een andere ontwikkeling      aanbodverhouding hierdoor niet noemenswaardig
die grote invloed op het wonen gaat hebben:           veranderen. Wel is het in zijn algemeen zo dat het
hoe kunnen we de uitstoot van kooldioxide in de       wooncomfort zal toenemen en de energierekening
gebouwde omgeving verminderen? En: Hoe wordt          kan afnemen als de isolatiewaardes toenemen.
de woningvoorraad aardgasvrij?                        Dit rechtvaardigt wellicht voor een deel hogere
                                                      hypotheek- en huurlasten. Er zijn ook huurders
In 2015 is tussen 195 landen in Parijs een            en kopers die al een onevenredig groot deel
klimaatverdrag afgesloten. Om in 2050 CO2-            van hun inkomen besteden aan woonlasten en
neutraal te worden zet Nederland in op een reductie   aanhikken tegen de aankomende transitie. Het
van 49% in 2030 van de uitstoot van 1990 (nationaal   leeuwendeel van al deze inspanningen vraagt
Klimaat- en energieakkoord 2018). Op allerlei         extra investeringscapaciteit van huishoudens,
terreinen is een andere energiemix nodig om dit       woningcorporaties en de gemeente. Omdat dit geld
doel te bereiken (figuur 14).                         niet op de plank ligt, zullen er – in samenspraak met
                                                      het Rijk – nieuwe financieringsmodellen volgen.
In de toekomst zullen we anders koken en onze
huizen op een andere manier verwarmen. Deze           Deze ontwikkelingen zullen effect hebben op de
transitie heeft twee kanten: Wat wordt de meest       woningvoorraad, de openbare ruimte en zelfs op
geschikte energiebron? En: zijn woningen voldoende    de sociale samenhang in buurten. Door werk met
geïsoleerd? Voldoende isolatie is nodig omdat         werk te maken kunnen gewenste aanpassingen
nieuwe verwarmingssystemen werken met lagere          aan de openbare ruimte en woningen versneld
temperaturen (vloerverwarming of infrarood in         worden. Denk bijvoorbeeld aan het maken van
plaats van radiatoren).                               extra stoepafritten bij herstraten na aanleg
                                                      van een warmtenet of gescheiden rioolstelsel.
De gemeente krijgt vanuit het Rijk een regierol       Ook zouden, in verband met de aanstaande
toebedeeld om de overgang te begeleiden.              vergrijzing en gerelateerde toename van
Hierbij behoudt de gemeente realiteitszin door de     dementie onder zelfstandig wonende ouderen,
betaalbaarheid en het draagvlak onder bewoners        gaskooktoestellen versneld kunnen worden
te bewaken.                                           vervangen in huurcomplexen waar veel ouderen
                                                      wonen. Een renovatie kan gekoppeld worden aan
Tussen huurders en kopers bestaat verschil in         isolatiewerkzaamheden of het creëren van een
de al getroffen duurzaamheidsmaatregelen.             inpandige batterijopslag voor de zelf opgewekte
Kopers hebben bijvoorbeeld vaker een HR-              zonnestroom.
verwarmingsketel (68% t.o.v. 49 %), dak- en
vloerisolatie of zonnecollectoren (17% t.o.v. 5%).
Toch ligt het aandeel HR-ketels in huurwoningen
in Haarlemmermeer weer een stuk hoger dan het
regionale gemiddelde (49% t.o.v. 31%) (WiMRA 2017).




                                                                                      Gemeente Haarlemmermeer   55
</pre>

====================================================================== Einde pagina 55 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 56 ======================================================================

<pre>      Besparing
      Hoe ouder een woning, hoe minder dik
      isolatiepakket er doorgaans is aangebracht.
      Een indicatie voor energiegebruik is het
      energielabel dat door de verkopers aan hun te
      koop staande woningen wordt gegeven (figuur
      15). Haarlemmermeer scoort beter dan landelijk
      gemiddeld. Dat de gehele voorraad seriematig is
      gebouwd maakt verder isoleren en overschakelen
      eenvoudiger dan in een gemeente met een
      groot middeleeuws centrum met individueel
      gebouwde woningen. De energiemonitor laat
      zien dat de energievraag in Haarlemmermeer
      gestaag afneemt. In een gemeentelijke notitie
      over energietransitie uit 2018 wordt betoogd dat in
      met onze woningvoorraad een energiesprong van
      woningen naar label B het meest kosteneffectief is
      voor woningcorporaties en eigenaar-bewoners. Een
      sprong naar energielabel A of hoger is momenteel
      nog onevenredig duur.


      Op basis van landelijke afspraken uit 2012 zijn de
      woningcorporaties al enige tijd doende om hun
      bezit te verduurzamen. Zij hebben toegezegd
      om hun hele bezit landelijk gezien in 2021 uit te
      laten komen op een gemiddelde energie-index
      van 1,4 (vergelijkbaar met label B). Ymere werkt in
      Haarlemmermeer ook in deze richting.


      Energiebron
      Om het hele jaar door op alle momenten van de
      dag over voldoende energie te beschikken om
      aardgasloos te wonen en werken zijn verschillende
      bronnen nodig. Te denken valt aan particuliere
      zonnepanelen, zonnevelden en windparken op land
      en in de zee. Landelijk lijkt zo’n 40% van de daken
      geschikt voor zonnepanelen en is nu circa 4% benut.
      Per wijk zal worden bekeken wat maatschappelijk
      gezien de meest kosteneffectieve manier is om
      energie naar woningen te brengen. Een collectief
      warmtenet of een individuele ‘all-electric’ oplossing.




56   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 56 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 57 ======================================================================

<pre>Bijlage 2
Woonmilieus
Er bestaat een veelgebruikte indeling van bureau        in de steden zijn op basis van het aanwezige
ABF die gebruikt kan worden om te beschrijven aan       voorzieningenniveau verdeeld in Centrum-
welke kenmerken uit- en inbreidingswijken zouden        stedelijke woonmilieus en Stedelijke woonmilieus.
kunnen voldoen. Deze indeling kent een typering         Het Centrum-stedelijke woonmilieu is opgesplitst
in vijf verschillende woonmilieus, met een verfijning   in twee subtypen: Centrum-stedelijk plus en
naar 13 verschillende woonmilieus. De indeling in       Centrum-stedelijk. De Stedelijke woonmilieus
13 woonmilieus, is de indeling die doorgaans wordt      zijn op basis van de bebouwingsdichtheid weer
gebruikt om vraag en aanbod naar woonmilieus in         verdeeld in Stedelijke woonmilieus en het Groen-
kaart te brengen.                                       stedelijke woonmilieu. Binnen de stedelijke
                                                        gebieden met een hoge bebouwingsdichtheid
1. Centrum- stedelijk     1. Centrum-stedelijk plus     worden drie subtypen onderscheiden: gebieden
                          2. Centrum-stedelijk          die overwegend voor de oorlog zijn gebouwd
                          7. Centrum-kleinstedelijk     (Stedelijk vooroorlogs), gebieden die overwegend
2. Buiten centrum         3. Stedelijk vooroorlogs      na de oorlog zijn gebouwd met een hoog aandeel
                          4. Stedelijk naoorlogs        meergezinswoningen (Stedelijk naoorlogs compact)
                          compact                       en gebieden die overwegend na de oorlog zijn
                          5. Stedelijk naoorlogs        gebouwd met een hoog aandeel grondgebonden
                          grondgebonden                 woningen (Stedelijke naoorlogs grondgebonden)
                          8. Kleinstedelijk
3. Groen-stedelijk        6. Groen-stedelijk            Centrum-stedelijk plus
                          9. Groen-kleinstedelijk       Kern meer dan 10.000 huishoudens
4. Centrum-dorps          10. Centrum-dorps             Duidelijk herkenbaar centrum (dichtheid)
                          11. Dorps                     Wijken die direct aan het centrum grenzen
5. Landelijk wonen        12. Landelijk bereikbaar      Onderscheidend voorzieningenniveau en veel
                          13. Landelijk perifeer        werkgelegenheid
                                                        In de G4
De woonmilieutypering kent een onderscheid              86 woningen / ha
tussen stedelijke, kleinstedelijke, dorpse en           49 winkels / 1.000 huishoudens
landelijke woonmilieus. Daarbinnen wordt een
nader onderscheid gemaakt naar de ligging ten           Centrum stedelijk
opzichte van centrumfuncties, naar bouwperiode          Duidelijk herkenbaar centrum (dichtheid)
(voor- en naoorlogs), naar dichtheid van de             Wijken die direct aan het centrum grenzen
bebouwing (compact en grondgebonden) en naar            Met veel voorzieningen en werkgelegenheid
bereikbaarheid (bereikbaar en perifeer).                Meer dan 27.500 huishoudens per kern
Binnen de indeling in 13 typen bestaat nog een grote    46 woningen / ha
verscheidenheid aan woonsferen. De onderstaande         97 winkels / 1.000 huishoudens
foto’s illustreren dit.


Stedelijke woonmilieus
Tot de steden worden woonplaatsen gerekend
met tenminste 27.500 huishoudens. De woonmilieus




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   57
</pre>

====================================================================== Einde pagina 57 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 58 ======================================================================

<pre>      Centrum klein-stedelijk                           woningen per hectare kent.
      Bouwperiode overwegend vooroorlogs
      Niet aan het centrum grenzend                     Groen-stedelijk
      Relatief weinig groen                             Duidelijk herkenbaar centrum (dichtheid)
      Weinig voorzieningen en werkgelegenheid           Wijken die direct aan het centrum grenzen
      >27.500 huishoudens per kern                      Met veel voorzieningen en werkgelegenheid
      61 woningen / ha                                  Meer dan 10.000 of 13.000 huishoudens per kern
      19 winkels / 1.000 huishoudens                    30 woningen / ha
                                                        68 winkels / 1.000 huishoudens
      Stedelijk vooroorlogs
      Bouwperiode overwegend vooroorlogs                Niet aan het centrum grenzend
      Hoog aandeel meergezinswoningen                   Relatief weinig groen
      Niet aan het centrum grenzend                     Weinig voorzieningen en werkgelegenheid
      Relatief weinig groen                             Meer dan 10.000 of 13.000 huishoudens per kern
      Weinig voorzieningen en werkgelegenheid           34 woningen / ha
      > 27.500 huishoudens per kern                     8 winkels / 1.000 huishoudens
      51 woningen / ha
      11 winkels / 1.000 huishoudens                    Groen-kleinstedelijk
                                                        Relatief veel groen
      Stedelijk na-oorlogs compact                      Weinig werkgelegenheid
      Bouwperiode overwegend naoorlogs                  Meer dan 10.000 of 13.000 huishoudens per kern
      Hoog aandeel grondgebonden woningen               19 woningen / ha
      Niet aan het centrum grenzend                     9 winkels / 1.000 huishoudens
      Relatief weinig groen
      Weinig voorzieningen en werkgelegenheid           Dorpse woonmilieus
      > 27.500 huishoudens per kern                     Dorpse woonmilieus zijn gesitueerd in de dorpen.
      34 woningen / ha
      10 winkels / 1.000 huishoudens                    Centrum-dorps
                                                        < 10.000 huishoudens per kern
      Stedelijk na-oorlogs grondgebonden                22 woningen / ha (14% vrijstaand)
      Relatief veel groen                               21 winkels / 1.000 huishoudens
      Weinig werkgelegenheid                            Binnen de dorpen hebben de gebieden met relatief
      > 27.500 huishoudens per kern                     veel voorzieningen het Centrum-dorpse woonmilieu.
      20 woningen / ha
      8 winkels / 1.000 huishouden                      Dorps
                                                        < 10.000 huishoudens per kern
      Kleinstedelijke woonmilieus                       19 woningen / ha (23% vrijstaand)
      Tot de kleine steden woonmilieus rekent ABF       16 winkels / 1.000 huishoudens
      woonplaatsen met tenminste 13.000 huishoudens     Gebieden met naar verhouding weinig
      en een dichtheid van meer dan 20 woningen per     voorzieningen hebben het Dorpse woonmilieu.
      hectare, en woonplaatsen met tenminste
      10.000 huishoudens en een dichtheid van meer      Landelijke woonmilieus
      dan 20 woningen per hectare waarbij het aandeel   De landelijke woonmilieus bevinden zich buiten
      meergezinswoningen groter is dan 10% of het       de kernen. Het gaat veelal om verspreide
      centrumgebied een dichtheid van meer dan 20       huizen die op aanzienlijke afstand van elkaar




58   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 58 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 59 ======================================================================

<pre>liggen. Het onderscheid tussen het bereikbare
en het perifere woonmilieu zit in de maximale
reisafstand tot centrum-stedelijke voorzieningen
(20 minuten). Landelijk perifeer komt niet voor in
Haarlemmermeer


Landelijk bereikbaar
< 10.000 huishoudens per kern
21 woningen / ha (50% vrijstaand)
9 winkels / 1.000 huishoudens
op 20 minuten reisafstand van centrum-stedelijk
milieu




                                                     Gemeente Haarlemmermeer   59
</pre>

====================================================================== Einde pagina 59 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 60 ======================================================================

<pre>      Bijlage 3
      Beschrijving wijk- en dorpsindeling

      De 154.231 inwoners (stand per 1 januari 2019) van                    Kernen met meer    inwoners
      Haarlemmermeer wonen verspreid over 31 kernen.                        dan 750 inw.       1-1-2019

      Abbenes en Spaarndam liggen 33 kilometer uit         Historische      Abbenes                   1187
                                                           kernen
      elkaar. In 14 kernen wonen meer dan 750 mensen.
                                                                            Beinsdorp                 987
      69 procent woont in Nieuw-Vennep of Hoofddorp.
                                                                            Cruquius                 1039
      De omvorming, modernisering en verstedelijking
                                                                            Halfweg                  2563
      van de polder en het Haarlemmerliededeel verliep
                                                                            Lijnden                   831
      eerst traag en organisch. In de jaren zeventig is
                                                                            Zwaanshoek                1831
      er op verschillende plekken sprongsgewijs, snel      Contrastdorpen Rijsenhout                 4239
      en planmatig gebouwd. Hierdoor zijn heel eigen                        Spaarndam                3269
      vormen van gespreide urbaniteit ontstaan waar                         Lisserbroek              3458
      gemeenschappen met verschillende leefstijlen en                       Vijfhuizen               4784
      interesses wonen.                                    Mozaïekkernen    Badhoevedorp            12.650
                                                                            Zwanenburg               7.799
                                                                            Hoofddorp oude           7869
                                                                            kern
                                                                            Nieuw-Vennep             5610
                                                                            oude kern
                                                                            Nieuw-Vennep             4410
                                                                            Welgelegen
                                                           Kleine moderne   Graan voor Visch        4.082
                                                           wijken           Hoofdorp
                                                                            Pax Hoofddorp            5.074
                                                                            Linquenda               3.905
                                                                            Nieuw-Vennep
                                                           Grote moderne    Overbos                 10.224
                                                           wijken           Hoofddorp
                                                                            Bornholm                 7.869
                                                                            Hoofddorp
                                                                            Toolenburg              14.744
                                                                            Hoofddorp
                                                           Postmoderne      Floriande               18.337
                                                           wijken           Hoofddorp
                                                                            Getsewoud               16.895
                                                                            Nieuw-Vennep




60   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 60 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 61 ======================================================================

<pre>Bijlage 4
Bouwjaarklasse voorraad en spreiding wo-
ningen sociale huurwoningen

Haarlemmermeer heeft 31 kernen. Enkele kenmerken
van de woningen in de 14 kernen met meer dan 750
inwoners zijn in deze bijlage vergeleken.


De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
heeft op de site afwc.nl een atlas van het
corporatiebezit in de regio Amsterdam en de
omliggende gemeenten gepubliceerd. Het meest
recente jaar waarvoor de kaart is bijgewerkt is 2017.


Op basis van opendata is in 2013 als onderdeel van
het smartCitySKD-project een interactieve kaart
van alle gebouwen in Nederland ontwikkeld. Hierin
zijn alle bijna tien miljoen gebouwen van Nederland
weergegeven ingekleurd naar bouwjaar. De data
van deze kaart komen van de Basisregistraties
Adressen en Gebouwen (BAG) van het kadaster. De
kaart is gepubliceerd op de site waag.org. Van de
16 kernen van Haarlemmermeer zijn kaartuitsneden
gemaakt die hieronder weergegeven zijn. Hierbij is
ook aangegeven hoeveel inwoners elke kern had op
1 januari 2019.


De onderscheiden bouwjaarklassen:




De woningcorporaties met bezit in
Haarlemmermeer
    DUWO
    Eigen Haard
    Ymere
    Woonzorg




                                                        Gemeente Haarlemmermeer   61
</pre>

====================================================================== Einde pagina 61 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 62 ======================================================================

<pre>      Hoofddorp (75.597 inwoners)


      A    Bouwjaarklasse




      B    Eigendom woningcorporaties




62   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 62 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 63 ======================================================================

<pre>Nieuw-Vennep (31.550 inwoners)


A   Bouwjaarklasse




B   Eigendom woningcorporaties




                                 Gemeente Haarlemmermeer   63
</pre>

====================================================================== Einde pagina 63 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 64 ======================================================================

<pre>      Badhoevedorp (12.650 inwoners)
      A    Bouwjaarklasse




      B    Eigendom woningcorporaties




64   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 64 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 65 ======================================================================

<pre>Zwanenburg (7.799) en Halfweg (2.536 inwoners)


A   Bouwjaarklasse




B   Eigendom woningcorporaties




                                                 Gemeente Haarlemmermeer   65
</pre>

====================================================================== Einde pagina 65 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 66 ======================================================================

<pre>      Vijfhuizen (4.784 inwoners)
      A    Bouwjaarklasse           B   Eigendom woningcorporaties




      Rijsenhout (4.239 inwoners)
      A    Bouwjaarklasse           B   Eigendom woningcorporaties




66   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 66 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 67 ======================================================================

<pre>Lisserbroek (3.458 inwoners)
A   Bouwjaarklasse             B   Eigendom woningcorporaties




Spaarndam (3.269 inwoners)
A   Bouwjaarklasse             B   Eigendom woningcorporaties




Zwaanshoek (1.831 inwoners
A   Bouwjaarklasse             B   Eigendom woningcorporaties




                                                            Gemeente Haarlemmermeer   67
</pre>

====================================================================== Einde pagina 67 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 68 ======================================================================

<pre>      Abbenes (1.187 inwoners)
      A    Bouwjaarklasse           B   Eigendom woningcorporaties




      Cruquius (1.039 inwoners)
      A       Bouwjaarklasse					          B   Eigendom woningcorporaties




      Beinsdorp (987 inwoners)
      A    Bouwjaarklasse           B   Eigendom woningcorporaties




68   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 68 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 69 ======================================================================

<pre>Lijnden (831 inwoners)
A   Bouwjaarklasse       B   Eigendom woningcorporaties




                                                      Gemeente Haarlemmermeer   69
</pre>

====================================================================== Einde pagina 69 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 70 ======================================================================

<pre>      Bijlage 5
      Indicatieve planning 20 grote projecten
      dd. 1 juli 2019

       Plaats             Projectnaam                                                Locatie      Gereali-   Bouw
                                                                                     totaal       seerd tot periode
                                                                                     vanaf        1-3-19
                                                                                     1-3-19
       Hoofddorp          Beukenhorst-West, Hyde Park                                   3800                 22-30
       Nieuw-Vennep       Nieuw-Vennep West (zo snel mogelijk)                          1000                 23-27
       Nieuw-Vennep       Nieuw-Vennep West (na gereed N207 + Brug na 2029)             1000                 30-34
       Nieuw-Vennep       Nieuw-Vennep West (na gereed duinpolderweg 2030)              1000                 29-33
       Nieuw-Vennep       Pionier-Bols, Westerhof, Westerdreef 9, Argo                    136                 2021
       Nieuw-Vennep       Pionier-Bols                                                  1664                  21-29
       Lisserbroek        Lisserbroek noord (na gereed N207 + Brug na 2029)              423                 29-32
       Lisserbroek        Lisserbroek noord (na gereed duinpolderweg 2030)               423                 30-33
       Lisserbroek        Lisserbroek noord (zo snel mogelijk)                           423                 23-26
       Hoofddorp          Tudorpark                                                      885        365       19-23
       Cruquius           Cruquius-Hof                                                  1200                 24-29
       Lisserbroek        Turfspoor gebiedsontwik. (na gereed N207 + Brug na 2029)       375                 29-32
       Lisserbroek        Turfspoor gebiedsontwik. (na gereed duinpolderweg
                                                                                         380                 30-33
                          2030)
       Lisserbroek        Turfspoor gebiedsontwik. (zo snel mogelijk)                    380                 23-26
       Hoofddorp          Lincolnpark, 1e fase Spoedzoekers                              225                  2019
       Hoofddorp          Lincolnpark, 2e fase (circulair)                               800                 23-26
       Cruquius           Wickevoort, SEIN, Cruquiushoeve                                750                 20-25
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Quatrebras                                        610                  19-27
       Hoofddorp          Hoofdweg 581-583, (HFD Noord, AM locatie, Paswerk,
                                                                                         500                 23-25
                          Noorderkwartier)
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Schuilhoeve                                       575                 23-30
       Hoofddorp          Zuidrand, Victoriapark Ymere (d10)                             450                  21-23
       Hoofddorp          Rooseveltpark (De President)                                   330                 20-22
       Cruquius           Cruquius-Dijk                                                  300                 23-24
       Nieuw-Vennep       Nieuwe Kom, resterend programma                                260                  21-26
       Hoofddorp          Aprisco                                                        229                  2021
       Hoofddorp          Zuidrand, Zuidtangent, R-net, (d9)                             180                  2021
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Centrumlocatie-West                                   55              23-24
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Centrumlocatie-Oost                                   23              24-25
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Centrumlocatie-Midden                              64                 26-28
       Badhoevedorp       BHD-Centrum, Centrumlocatie-Noord                                  35              29-32
       Hoofddorp          Tudor Gardens                                                   174                19-20




70   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 70 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 71 ======================================================================

<pre>Bijlage 6
Begrippenkader

Aftoppingsgrens                                       Bezoekbare woning
Een huurprijsgrens die wordt gebruikt bij de          Een woning die voldoet aan het huidige bouwbesluit.
huurtoeslag. Voor het gedeelte van de huur            Een woning waar de bezoeker in een rolstoel
boven deze grens tot € 720,42 wordt 40%               zelfstandig van alle functies gebruik kan maken, die
huurtoeslag toegekend. Over het huurbedrag            van belang zijn om een woning te bezoeken. Het
onder de aftoppingsgrens wordt 100 %                  gaat hier om de deurbreedtes en de route naar
huurtoeslag toegekend. De aftoppingsgrens voor        de zitplek in de woonkamer en een toilet. Het gaat
één- en tweepersoonshuishoudens is € 607,46           erom dat deze plekken bereikbaar zijn, er hoeft
(eerste aftoppingsgrens) en die voor drie- en         geen sprake te zijn van aanpassingen in de woning
meerpersoonshuishoudens bedraagt € 651,03             zoals het ophangen van beugels of het weghalen
(tweede aftoppingsgrens) (beiden prijspeil 2019).     van drempels.


Beschikbaarheid                                       Campuscontracten
Bij beschikbaarheid gaat het erom dat de              Een tijdelijk huurcontract dat woningcorporatie
aanwezige sociale huurwoningen daadwerkelijk          DUWO afsluit met de bij hen hurende studenten.
beschikbaar komen voor de huishoudens met een         De huur eindigt als de studie wordt afgerond of
laag inkomen. De beschikbaarheid kan worden           tussentijds beëindigd.
afgemeten aan de slaagkans van deze huishoudens.
                                                      Contrastdorp
Betaalbaarheid                                        Een oud-dorp met ruimtelijk gescheiden aangroei
Bij betaalbaarheid wordt op twee begrippen            van nieuwbouw. Het bestaat uit twee sterk van
geduid. Het eerste begrip wordt door het              elkaar verschillende componenten: enerzijds oude
Rijk gehanteerd. Hierbij gaat het erom dat er         dorpsgedeelten, ontstaan langs doorgaande
voldoende sociale huurwoningen aanwezig zijn voor     polderwegen en langs de Ringdijk, anderzijds
huishoudens met een laag inkomen (tot € 38.035;       moderne wijken met meer compacte bebouwing.
prijspeil 2019). Momenteel (augustus 2019) wordt      Rijsenhout, Spaarndam, Lisserbroek en Vijfhuizen zijn
een wetswijzing voorbereid door het Ministerie        contrastdorpen.
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Hierdoor wordt deze inkomensgrens voor                Dure huurwoning
meerpersoonshuishoudens met ingang van                Een woning met een huur van meer dan € 971 voor
2020 mogelijk verhoogd naar € 42.000. Het             huishoudens met een inkomen van meer dan 1,5 keer
voornemen is om tegelijkertijd de grens voor          modaal (€ 54.248) (prijspeil 2019).
eenpersoonshuishoudens te verlagen tot € 35.000.
Het tweede begrip voor betaalbaarheid komt            Dure koopwoning
voort uit het coalitie-akkoord 2019-2022 van de       Een woning met een WOZ-waarde van meer dan
gemeente Haarlemmermeer. Met betaalbaar               € 290.000 (prijspeil 2019). Dit is de maximale grens
wordt hierin de nieuwbouw in de prijssegmenten        die in Nederland geldt voor de starterslening en is
laag (sociale huur) en midden (huur € 721 tot € 971   ook de Nationale Hypotheekgarantiegrens (NHG-
en koop tot € 294.000). Beide termen worden in dit    grens). De grens is de gemiddelde woningprijs voor
woonbeleidsprogramma gebruikt.                        de maanden juni, juli en augustus in Nederland voor




                                                                                       Gemeente Haarlemmermeer   71
</pre>

====================================================================== Einde pagina 71 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 72 ======================================================================

<pre>      koopwoningen. Teneinde een dergelijke woning            Historische kern
      te kunnen financieren is bij de huidige rentestand      Veelal gelegen langs de Ringvaart, waardoor
      een bruto jaarinkomen van minstens anderhalf            bewoners veel gebruik maken van voorzieningen
      keer modaal nodig (alleenverdiener in vaste dienst      in het ‘dubbeldorp’ aan de overkant. Langs de
      zonder overwaarde uit vorige woning).                   doorgaande wegen staan voor Haarlemmermeerse
                                                              begrippen veel vrijstaande vooroorlogse woningen.
      Empty-nester                                            Historische kernen worden bewoond door kleine,
      Een ouder waarvan de kinderen zijn opgegroeid en        hechte in de poldergeschiedenis gewortelde
      niet langer thuis wonen.                                gemeenschappen. Abbenes, Beinsdorp, Cruquius,
                                                              Halfweg, Lijnden en Zwaanshoek zijn de historische
      Extramuralisering                                       kernen met meer dan 750 inwoners.
      Het streven om gelijkwaardige zorg te bieden aan
      iemand buiten de muren van een zorginstelling,          Huurtoeslag
      bijvoorbeeld in een eigen woning.                       Een inkomensafhankelijke bijdrage van de
                                                              Rijksoverheid (belastingdienst) in de huur van de
      Flexibilisering huur                                    woning Voor de fiscalisering in 2006 huursubsidie
      Het afsluiten van tijdelijke huurcontracten in plaats   genoemd.
      van vaste huurcontracten.
                                                              Jongerenwoning
      Geclusterde woonvormen                                  Woningen waarvoor tijdelijke huurcontracten met
      Dit zijn woonzorgcomplexen, aanleunwoningen of          een looptijd van vijf jaar afgesloten worden voor
      serviceflats. Het is een woonvorm waarbij de woning     jongeren tussen 18 en 28 jaar. De woningen worden
      onderdeel uitmaakt van een grotere hoeveelheid          specifiek voor jongeren bestemd (gelabeld). Voor
      woningen voor ouderen.                                  woningcorporaties bestaat deze mogelijkheid sinds
                                                              1 juli 2016.
      Goedkope huurwoning
      In de nieuwbouw beschouwen we een woning met            Laag inkomen
      een huurprijs onder de € 651 als een goedkope           Huishoudens die behoren tot de primaire
      woning omdat voor deze woningen door                    doelgroep. Dit zijn huishoudens met een
      meerpersoonshuishoudens met een belastbaar              belastbaar jaarinkomen tot € 30.825 (prijspeil
      inkomen van € 30.825 huurtoeslag kan worden             2019). Huishoudens met een laag inkomen die een
      aangevraagd (prijspeil 2019).                           goedkope huurwoning krijgen toegewezen komen in
                                                              aanmerking voor huurtoeslag.
      Goedkope scheefheid
      Er is sprake van goedkope scheefheid als een sociale    Labelen
      huurwoning wordt bewoond door een huishouden            Het exclusief bestemmen van een deel van de
      met een te hoog inkomen (meer dan € 38.038;             vrijkomende woningvoorraad voor een bepaalde
      prijspeil 2019). Momenteel (augustus 2019) wordt        leeftijdsgroep (bijvoorbeeld jongeren of ouderen)
      een wetswijzing voorbereid door het Ministerie          zoals toegestaan in de Huisvestingswet.
      van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
      Hierdoor wordt deze inkomensgrens voor                  Levensloopbestendige woning
      meerpersoonshuishoudens met ingang van                  Een woning met een minimale BKO van 70m2.
      2020 mogelijk verhoogd naar € 42.000. Het               De maatvoering leent zich voor een zinvolle
      voornemen is om tegelijkertijd de grens voor            woningplattegrond waarbij een bewoner in
      eenpersoonshuishoudens te verlagen tot € 35.000.        een rolstoel zelfstandig van alle onderstaande




72   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 72 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 73 ======================================================================

<pre>functies gebruik kan maken en allen zo zelfstandig       2016 moet per kalenderjaar ten minste 90 % van de
kan wonen. Het gaat om de functies: toegang              toewijzingen aan huishoudens die in aanmerking
woongebouw, verkeersruimte woongebouw                    komen voor huurtoeslag een woning worden
(gangen en galerijen), lift, toegang woning,             toegewezen die qua huurprijs passend is.
verkeersruimte in de woning, toilet, eetplek, zitplek,
slaapkamer, keuken, douche/toilet, buitenruimte          Plancapaciteit
(balkon/terras/tuin).                                    Het aantal nog te bouwen woningen door middel
                                                         van nieuwbouw of transformatie van gebieden. Het
Liberalisatiegrens                                       kan daarbij gaan om harde en zachte aantallen
De prijsgrens tussen gereguleerde sociale                voor gebiedsontwikkelingen en ‘eenvoudige’
huurwoningen en de vrije sector huur. De grens           bouwplannen waarin enkel woningen zijn betrokken.
wordt elk jaar aangepast en bedraagt in 2019 €
720,42.                                                  Primaire doelgroep
                                                         Meerpersoons huishoudens met een bruto-inkomen
Middenhuur                                               tot €30.825 en alleenstaanden met een inkomen tot
Huurwoning met een huur tussen € 651 en € 971            € 22.700 (beide bedragen prijspeil 2019).
(prijspeil 2019).
                                                         Slaagkansen
Middeninkomen                                            Het percentage actief woningzoekenden (de
Huishoudens met een belastbaar jaarinkomen               ingeschreven die daadwerkelijk reageren op
tussen € 30.825 en € 54.348 (prijspeil 2019).            vrijkomende woningen) dat jaarlijks een woning
                                                         krijgt toegewezen. De slaagkans hangt af van
Mozaïekkern                                              het aantal aangeboden woningen voor de
De mozaïekkern bestaat uit een mix van oud               groep waartoe de woningzoekende behoort
en nieuw: een mengelmoes van bebouwing in                en de omvang van de desbetreffende groep
allerhande stijlen. Stedelijkheid en dorpsheid gaan      woningzoekenden. Omdat alleenstaanden alleen
in deze middelgrote kernen en centrale delen van         kunnen reageren op kleine woningen en er bij
Hoofddorp en Nieuw-Vennep in elkaar over. Hier           aangepaste woningen een minimumleeftijdsgrens
vind je ook nieuwer-nieuw en ouder-nieuw.                wordt gesteld kunnen niet alle woningzoekenden
Badhoevedorp, Zwanenburg, Hoofddorp oude                 op dezelfde woningen reageren. Vaak worden de
kern, Nieuw-Vennep oude kern en Nieuw-Vennep             slaagkansen van jongeren, ouderen en gezinnen
Welgelegen zijn mozaïekkernen.                           vergeleken.


Ontlabelen                                               Sociale huurwoning
Het niet langer exclusief bestemmen van een deel         Huurwoning met een huurprijs van maximaal
van de vrijkomende woningvoorraad voor een               € 720,42 (prijspeil 2019). Deze grens wordt de
bepaalde leeftijdsgroep (bijvoorbeeld jongeren           huurtoeslaggrens genoemd, omdat boven deze
of ouderen). De woning is nu voor iedereen               huurprijs geen huurtoeslag wordt verstrekt.
beschikbaar ongeacht leeftijd.
                                                         Suburbaan
Passend toewijzen                                        Woonmilieu waarbij rustig en ruim wonen in een
De Woningwet 2015 bevat de zogenoemde                    groene omgeving wordt gecombineerd met
‘passendheidstoets’. Door passend toe te wijzen,         de invloedssfeer van de stad. Het naoorlogse
krijgen huurders bij verhuizing een woning waarvan       woonmilieu waarin wonen strikt van andere functies
de huurprijs aansluit bij hun inkomen. Per 1 januari     is gescheiden en het eengezinsrijtjeshuis domineert.




                                                                                         Gemeente Haarlemmermeer   73
</pre>

====================================================================== Einde pagina 73 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 74 ======================================================================

<pre>      De wijken kennen afhankelijk van de bouwperiode        eigen dorp is er meer dynamiek en kunnen meerdere
      een dichtheid van circa 25 tot 35 woningen per         woonwensen vervuld worden.
      hectare.
                                                             Verhuurdersheffing
      Transformatie                                          Sinds 2014 wordt over elke sociale huurwoning een
      Transformatie van de woningvoorraad is het             belasting van 0,561 % (2019) van de WOZ-waarde
      aanbrengen van wijzigingen in die woningvoorraad       geheven door het Rijk. In 2018 ging het in Nederland
      om de beschikbare woningen te laten aansluiten         in totaal om € 2 miljard wat gelijk staat aan € 725
      bij de gewenste woningen, ofwel het in evenwicht       per jaar per huurwoning. Als gevolg van deze heffing
      brengen van aanbod en vraag. Dat kan door              is de investeringscapaciteit van woningcorporaties
      nieuwbouw, woningverbetering, aan- en verkoop,         in verduurzaming, nieuwbouw en onderhoud
      sloop en herstructurering. In Haarlemmermeer           achteruitgegaan.
      wordt ook over transformatiegebieden gesproken
      als een kantorenwijk of industrieterrein verouderd     Vrije sector huurwoning (geliberaliseerde huur)
      en er gesloopt wordt om plaats te maken voor           Huurwoning met een huurprijs bij toewijzing hoger
      woningen en andere voorzieningen in een centrum        dan € 720,42 (prijspeil 2019).
      stedelijk woonmilieu.
                                                             Woonlasten
      Tijdelijke woning                                      Alle kosten die direct samenhangen met het wonen.
      Woningen waarvoor tijdelijke huurcontracten met        Dit is de huur (evt. verminderd met huurtoeslag),
      een looptijd van vijf jaar afgesloten worden voor      hypotheeklasten (verminderd met renteaftrek),
      jongeren tussen 18 en 28 jaar. De woningen worden      gas, water en licht, eventuele servicekosten,
      specifiek voor jongeren bestemd (gelabeld). Voor       onderhoudskosten, OZB en opstalverzekering.
      woningcorporaties bestaat deze mogelijkheid sinds
      1 juli 2016.                                           Zorggeschikte woning
                                                             Een woning waarin voldoende ruimte is voor
      Verhuisketen                                           ‘transfers’, al dan niet met een tillift om in de
      Het aantal binnengemeentelijke vervolgverhuizingen     staapkamer hulp te verleningen, en voldoende
      (‘treintje’) dat door een verhuizing ontstaat. Een     ruimte voor de thuiszorg om te helpen met transfers
      verhuisketen start bij nieuwbouw, als een huishouden   in en uit de stoel, of zorg te verlenen in de douche
      de gemeente verlaat of indien er, als gevolg van       en in de toiletruimte (Voor meer details en eisen, zie
      overlijden of verhuizing naar een onzelfstandige       Woonkeur Nieuwbouwwoningen Pluspakket Wonen
      wooneenheid, een woning vrijkomt. Er ontstaat          met zorg).
      een keten als de nieuwe bewoner een woning leeg
      achterlaat. Die woning wordt weer opgevuld door
      een andere woningzoekende enzovoort. Een keten
      stopt als het huishouden dat een woning betrekt
      starter op de lokale woningmarkt is (expat, migrant
      uit een andere gemeente, inwonende die zelfstandig
      gaat wonen of uitstromer uit onzelfstandige
      woonvorm (b.v. instelling of gevangenis) is. Omdat
      er bij echtscheiding geen woning leegkomt is
      de verhuisketen ook 0. Als er een langere keten
      ontstaat binnen de gemeente en soms binnen het




74   Gemeente Haarlemmermeer
</pre>

====================================================================== Einde pagina 74 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 75 ======================================================================

<pre>Gemeente Haarlemmermeer   75
</pre>

====================================================================== Einde pagina 75 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 76 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 76 =================================================================

<br><br>