<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>gemeente
Haarlemmermeer




                        raadsvoorstel

          Onderwerp
                        Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een
                        short stay accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp

   Portefeuillehouder
                        drs. Jurgen Nobel
              Steller   Kathy Voorn-Schouten
  Collegevergadering
                        23 januari 2024
    Raadsvergadering

Raadsvoorstelnummer
                        10332350



                        1. Voorstel
                        Collegebesluit(en)
                        Het college besluit de raad voor te stellen om:
                        1. gedeeltelijk in te stemmen met de zienswijze, zoals genoemd onder 10a in de nota van
                            beantwoording;
                            niet in te stemmen met de overige in de zienswijze naar voren gebrachte argumenten,
                            overeenkomstig de beantwoording van de zienswijze in de nota van beantwoording;
                            te besluiten tot het weigeren van de verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren
                            van een short stay accommodatie met bijbehorende voorzieningen aan de Sloterweg 327 in
                            Badhoevedorp.

                        2. Samenvatting
                           Wij willen een omgevingsvergunning weigeren voor het realiseren van een short stay
                           accommodatie met bijbehorende voorzieningen, bestaande uit ongeveer 320
                           geprefabriceerde houten modules, aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp. De weigering is
                           erop gebaseerd dat het niet aannemelijk is dat het aangevraagde gebruik (logiesfunctie) in
                           overeenstemming zal zijn met het feitelijk gebruik (woonfunctie). En, aangezien de A9 is
                           omgelegd om de leefbaarheid te vergroten, is het creëren van nieuwe woonsituaties langs
                           de A9 geen optie. Ook van een logiesfunctie kan geen sprake zijn vanwege de geldende
                           hotelstop.
                           Volgens de door de raad vastgestelde kaders (raadsbesluit van 20 april 2023
                           (2022.7502302)) kan de omgevingsvergunning pas geweigerd worden als de raad heeft
                           verklaard geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven. Tegen het
                           ontwerpbesluit is een zienswijze ingediend. Met de zienswijze is aangegeven dat de
                           maximale bouwhoogte wordt aangepast zodat de strijdigheid met het Luchthavenindeling-
                           besluit (LIB) wordt opgeheven. Voor het overige is het bouwplan niet gewijzigd ten opzichte
                           van het ontwerpbesluit.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie
                                                                                                pagina 2
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




3. Uitwerking
3.1 Watwillen we bereiken?
    Wij willen een omgevingsvergunning eerste fase weigeren voor het realiseren van een
    short stay accommodatie met bijbehorende voorzieningen, bestaande uit ongeveer 320
    geprefabriceerde houten modules, aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp.

3.2 Wat gaan we daarvoor doen?

      Aanvraag
      De omgevingsvergunning eerste fase betreft het realiseren van 320 geprefabriceerde
      houten modules aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp. Volgens de ruimtelijke
      onderbouwingzijn deze modules bedoeld voor hettijdelijk huisvesten van starters op de
      woningmarkt, studenten, spoedzoekers, werkende jongeren, doorstromers,
      arbeidsmigranten, budget expats, promovendi, et cetera. De modules bieden ruimte aan
      240 appartementen (in maximaal vijf bouwlagen) met bijbehorende werk-, recreatie-,
      horeca, winkel- en parkeervoorzieningen. Het perceel ligt direct naast de A9 (figuur 1).




      Figuur 1 - ligging

      Volgens de aanvraag hebben de appartementen een logiesfunctie en zijn ze bedoeld voor
      short stay (gebruik van minimaal een week tot maximaal zes maanden). In het bouwvolume
      langs de A9 komen andersoortige functies dan de logiesfunctie, zoals werk- fitness- en
      recreatieruimtes.




      Figuur 2 - Beoogde situatie

      Met de voorgestane ontwikkeling zou de bestaande boerderij een nieuwe, ondersteunen-
      de functie krijgen ten behoeve van de toekomstige gebruikers, waarbij deze een bar-
      restaurant, minimarket, recreatieruimte, receptie en kantoor bevat. Daarnaast zouden er
      drie nieuwe in-/uitritten worden gerealiseerd, een parkeergarage op de begane grond voor
      99 parkeerplaatsen en een fietsenstalling voor 144 fietsen. Voor de aanleg van de in-/uitrit
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie      “ae
                                                                                                pagina
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




      zou een boom moeten worden gekapt. De bestaande opslagloodsen en hooiberg/opslag
      zouden worden vervangen door nieuwbouw.

      Woonfunctie
      Mede gelet op de ligging direct naast de A9, is het voor de beoordeling van deze aanvraag
      van belang dat op voorhand duidelijk is of er sprake is van een gevoelige of kwetsbare
      functie.

      Uit de aanvraag blijkt dat de accommodatie gebruikt gaat worden als ‘short stay
      logiesverblijven met bijbehorende voorzieningen en flex-werkplekken’. Daarbij is
      aangegeven dat met ‘short stay’ een periode bedoeld wordt van minimaal een week tot
      maximaal zes maanden en dat hierover contractueel afspraken worden gemaakt met de
      huurders. Van belang hierbij is dat de term ‘short stay’ over het algemeen wordt gebruikt
      voor de beschrijving van een woonvorm die zich hoofdzakelijk richt op huishoudens die
      tijdelijk in Nederland verblijven (expats, internationals en buitenlandse studenten) maar
      hun hoofdverblijf elders hebben.

      Het moet aannemelijk zijn dat het aangevraagde gebruik in overeenstemming zal zijn met
      het feitelijke gebruik. Daartoe is in ieder geval van belang of sprake is van een logiesfunctie
      of een woonfunctie. Een logiesfunctie is een gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief
      verblijf of tijdelijk onderdak aan personen welke elders hun hoofdverblijf hebben. Bij een
      woonfunctie is geen sprake van tijdelijk verblijf maar van bewoning.

      Volgens de ruimtelijke onderbouwing betreft de door aanvrager beoogde doelgroep onder
      andere starters op de woningmarkt, studenten, spoedzoekers, werkende jongeren,
      doorstromers, senioren, arbeidsmigranten, budget expats, en promovendi. Dit zijn
      personen waarvan op voorhand gesteld kan worden dat het niet aannemelijk is dat zij het
      gebouw na zes maanden zullen verlaten omdat de woonbehoefte er dan nog steeds is. En
      als de situatie onwenselijk blijkt, is handhaving vrijwel onuitvoerbaar.

      Het verschil tussen een logiesvoorziening en een woning komt ook tot uitdrukking in de
      eisen die volgens het Bouwbesluit hieraan gesteld worden. Dat heeft te maken met het
      veronderstelde gebruik. In een logiesvoorziening zullen de bewoners elkaar en het gebouw
      niet of nauwelijks kennen en worden er dus bijvoorbeeld andere eisen gesteld aan
      brandveiligheid en vluchtwegen. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het ‘primair
      doel is de huurders een aangenaam woonmilieu te bieden waar ze zich snel thuis voelen. Dit
      wordt bereikt door de interactie tussen de bewoners kansen te geven en te
      stimuleren waardoor een plezierige, dynamische en veelzijdige woongemeenschap ontstaat.
      De gemeenschappelijke voorzieningen die zowel zijn gericht op wonen, werken, verblijven
      als ontspannen, dragen bij aan deze doelstelling’. Ook dit impliceert dat er geen sprake is
      van een logiesfunctie maar van een woonfunctie.

      Gelet hierop is het niet aannemelijk dat het aangevraagde gebruik (logiesfunctie) in
      overeenstemming zal zijn met het feitelijk gebruik (woonfunctie). Bij beoordeling van de
      aanvraag is dan ook uitgegaan van het gebruik van de appartementen als woonfunctie. Dit
      betekent dat aanvrager voornemens is een kwetsbare en gevoelige functie te realiseren,
      gelegen direct naast de A9.

      Bestemmingsplantoets
      Het perceel ligt in een gebied waarop van toepassing is de beheersverordening
      ‘Haarlemmermeer 2014’, met de bestemming ‘Bedrijf’. De maximaal toegestane
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie      Es
                                                                                                pagina
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




      bouwhoogte ter plaatse is tien meter met een goothoogte van maximaal vijf meter. Het
      plan is in strijd met artikel 4.1 van de beheersverordening omdat het gebruik voor
      logiesverblijf en de functies ten dienste van het logiesverblijf niet passen binnen de
      bestemming ‘Bedrijf’. Verder is het plan voor een groot deel buiten het bouwvlak
      geprojecteerd, en de maximaal toegestane bouw- en goothoogte van respectievelijk tien
      meter en vijf meter wordt overschreden.

      Ruimtelijke aspecten
      Het plan is op meerdere onderdelen in strijd met goede ruimtelijke ordening (geluid,
      luchtkwaliteit, externe veiligheid, verkeer en ontsluiting, parkeren, economie, wonen,
      stedenbouw en ecologie). Een aantal van deze onderdelen zijn hieronder opgenomen. Voor
      de volledige adviezen wordt verwezen naar bijlage 2 (Ruimtelijk advies).
      -_  Als de appartementen niet onder het beschermingsbereik van de Wet geluidhinder
           (Wgh) vallen omdat de appartementen getoetst worden als ‘hotelaccommodatie’, dan
           betekent dit niet dat er geen bescherming tegen geluidhinder bestaat. In het kader van
           een goede ruimtelijke ordening komt ook aan de bewoners van de short stay
           appartementen een zekere bescherming tegen geluidhinder toe. Bij het beoogde
          gebruik zullen personen immers met een zekere regelmaat en gedurende langeretijd
           in het pand verblijven en overnachten.
      -_  Vijf jaar geleden is de A9 omgelegd, onder meer om de leefbaarheid in Badhoevedorp
          te verbeteren. Het wegverkeer op de A9 had namelijk een negatieve invloed op het
           leefklimaat. Om nu weer nieuwe woonsituaties te creëren langs de omgelegde A9 is
           dan ook geen optie.
      -    Short stay wordt aangemerkt als een gevoelige functie omdat dit een locatie is waar
           mensen verblijven en deze een significante verblijfstijd kent. Er is niet getoetst aan de
           afstandseisen die gelden voor een gevoelige functie. Vanuit goede ruimtelijke ordening
           wordt voor luchtkwaliteit een afstand tot de weg aanbevolen van minimaal 150 meter.
           Deze afstand is echter circa 30 meter waardoor er geen sprake is van een goed woon-
           en leefklimaat.
       -_  Eris geen rekening gehouden met het op 26 oktober 2022 door de Europese
           Commissie gedane voorstel voor een herziening van de EU-richtlijn betreffende
           luchtkwaliteit. In het voorstel wordt de aanscherping van de wettelijke grenswaarden
           voor de meest luchtvervuilende stoffen verondersteld. Het is van belang om bij het
           beoordelen van gevoelige functies rekening te houden met het voorstel en de nieuwe
           voorgestelde grenswaarden, om te voorkomen dat er straks overschrijdingen van de
           wettelijke grenswaarden voor luchtkwaliteit ontstaan op locaties binnen het
           gemeentelijke grondgebied. Anders kan het financiële risico’s met zich mee brengen
           voor de gemeente omdat mensen die gezondheidsschade lijden als gevolg van
           luchtverontreiniging, recht op compensatie hebben.
       -   Het perceel ligt naast de A9 en in de geluidszone van het industrieterrein Schiphol-
           Oost. Het perceel ligt in de invloedssfeer qua externe veiligheid, maar net buiten het
           brandaandachtsgebied. Vanuit het oogpunt van externe veiligheid is het niet
           verantwoord om hier, naast de A9, grote aantallen personen te laten verblijven.
       -    Gezien de doelgroepen is geen sprake van een gegarandeerd verblijf korter dan 6
           maanden. Vanwege de hoge belasting vanwege de ligging naast de A9 (externe
           veiligheid en geluid) en binnen de geluidszone van het industrieterrein Schiphol is
           vanwege gezondheidsredenen geen sprake van een goed woon- en leefklimaat. Ook
           niet als sprake is van een verblijf korter dan zes maanden.
       -__Op de kruising Sloterweg/Schipholweg zien we tellingen met intensiteiten van 6200
           motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm). En op de Schipholweg met 9000 à 11000
           mvt/etm. Uitgaande van het verkeersgeneratiekencijfer van de functie huur,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie        a5
                                                                                                  pagina
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




            appartement, midden/goedkoop is er sprake van een toename van 864
            verkeersbewegingen. Saldering levert een reductie op van 140 verkeersbewegingen.
            Volgens de laatste gegevens is de kruising Schipholweg — Sloterweg al met 117%
            overbelast in de ochtendspits en ligt deze al 17% boven de capaciteit. Verdere
            intensivering is niet toegestaan.
      -  Er wordt short stay verblijf aangevraagd, maar er is geen beleid voor shortstay.
      -  Eris nog nader vervolgonderzoek nodig naar vleermuizen, kleine marterachtigen en
         vogels met een jaarrond beschermde verblijfplaats. Dit onderzoek is nog niet
         aangeleverd.
      -  Delocatie bevindt zich langs een van de polderlinten van onze gemeente. Wij willen de
         polderlinten herkenbaar te houden. De boerderij met voorwoning en achterliggende
         schuur blijft behouden. Echter doet het achtergebied nog weinig met de kenmerkende
         opzet van de plek. De locatie kenmerkt zich vooral door de van oudsher agrarische
         erven. Dit wordt gewaardeerd door onze gemeente en draagt bij aan het verhaal van
         de historie van de gemeente Haarlemmermeer en de herkenbaarheid van de
         polderlinten. Bij het ontwerp is onvoldoende aansluiting gezocht bij de identiteit van
         deze locatie en is geen sprake van een juiste verhouding tussen bebouwing en
         landschappelijke inrichting.
      -__De ruimtelijke onderbouwing is op diverse onderdelen onjuist en/of onvolledig.
      -  Van voldoende voorzieningen in het gebied is geen sprake. Er worden eigen
         commerciële voorzieningen aangevraagd als een winkeltje en horeca. Dit is echter niet
         voldoende.

      Gelet op de ruimtelijke adviezen is voldoende aangetoond dat er geen sprake is van goede
      ruimtelijke ordening. Daarbij is het niet aannemelijk dat het aangevraagde gebruik (logies)
      in overeenstemming zal zijn met hetfeitelijk gebruik. Het is niet mogelijk dit bouwplan
      zodanig aan te passen dat alsnog een positief ruimtelijk advies gegeven kan worden.
      Daarom stellen wij de raad voor de verklaring van geen bedenkingen te weigeren.

      Momenteel is er veel vraag naar bedrijfslocaties. Uiteraard zijn wij bereid mee te denken
      over de ontwikkelmogelijkheden binnen de huidige bestemming.

      Procedure
      De ontwerpweigering-vvgb heeft samen met de ontwerpweigering omgevingsvergunning
      vanaf 2 september 2023 zes weken ter inzage gelegen. Tegen de ontwerpbesluiten is een
      zienswijze ingediend en deze zienswijze is ontvankelijk. De raad besluit met dit besluit over
      de afgifte van een vvgb onder afweging van de ingediende zienswijze.

      Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Op deze aanvraag is het
      overgangsrecht van toepassing. Dit betekent dat het oude recht nog van toepassing blijft
      tot het besluit onherroepelijk is.

      Zienswijze
      Er is een zienswijze ingediend. Een weergave van de inhoud en de beantwoording hiervan is
      in de ‘Nota van beantwoording van de zienswijze tegen de weigering omgevingsvergunning
      realisatie short stay accommodatie aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp’ opgenomen.
      De ingediende zienswijze heeft betrekking op de volgende onderwerpen: het
      toetsingskader, luchtkwaliteit, verkeer, geluid, ligging langs de A9, externe veiligheid,
      commerciële voorzieningen, ecologisch onderzoek, beleid short stay, identiteit locatie,
      Luchthavenindelingbesluit, Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040, gemeentelijk beleid
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie
                                                                                                pagina 6
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




      buiten bestaand stedelijk gebied, de Omgevingsverordening van de provincie Noord-
      Holland.

      Met de zienswijze is aangegeven dat de maximale bouwhoogte wordt aangepast zodat de
      strijdigheid met het Luchthavenindelingbesluit wordt opgeheven. Voor het overige is het
      bouwplan niet gewijzigd ten opzichte van het ontwerpbesluit.

      De zienswijze is ontvankelijk, maar leidt niet tot wijziging van het besluit tot weigering van
      de vvgb.

3.3 Wat mag het kosten?
    Aan de uitvoering van dit voorstel zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, geen
    kosten verbonden.

      Watzijn de financiële risico’s? Op 20 juli 2023 werd door de adviseur van aanvrager (Mees
      Ruimte & Milieu) in aansluiting op de behandeling van de weigering van de ontwerp vvgb in
      de gemeenteraad, een e-mail aan de gemeenteraad gezonden. Daarin werd aangegeven
      dat de wettelijke vergunnings-termijn voor de short stay appartementen aan de Sloterweg
      327 Badhoevedorp was verlopen en door latere verdere behandeling nog meer uit de
      termijn zou lopen. Namens initiatiefnemer gaven zij aan dat geen schadevergoeding zou
      worden geclaimd en dat onze gemeente niet in gebreke zou worden gesteld voor het uit de
      termijn lopen van de procedure.

      Op 12 december 2023 werd de advocate van aanvrager op de hoogte gesteld van de
      planning van het bestuurlijke besluitvormingsproces (met de beoogde behandeling in de
      raad op 15 januari 2024). Hierna werd vervolgens op 21 december 2023 een
      ingebrekestelling wegens niet tijdig beslissen ingediend. Als er binnen twee weken geen
      besluit wordt genomen is er automatisch een dwangsom verschuldigd voor elke dag dat de
      beslissing uitblijft. Omdat het doorlopen van het bestuurlijke besluitvormingsproces niet
      mogelijk is binnen deze termijn heeft dit tot gevolg dat de dwangsom met ingang van 5
      januari 2024 automatisch is gaan lopen.
      De maximale looptijd van de dwangsom bedraagt 42 dagen. De dwangsom bedraagt € 23
      per dag over de eerste twee weken, € 35 per dag over de volgende twee weken en € 45 per
      dag over de overige twee weken. Aangezien de totale looptijd van de dwangsom nog niet is
      verstreken, kan de hoogte van de dwangsom nog niet worden vastgesteld, maar deze
      bedraagt maximaal € 1.442,-.

3.4 Wie is daarvoor verantwoordelijk?
    Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is de raad bevoegd te besluiten
    omtrent een vvgb. De bevoegdheid te besluiten omtrent een aanvraag
    omgevingsvergunning ligt bij het college. Binnen het college is de portefeuillehouder
    Ruimtelijke Ordening het eerste aanspreekpunt.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Weigering verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van een short stay accommodatie
                                                                                                        pagina 7
aan de Sloterweg 327 in Badhoevedorp




3.5 Wanneer en hoe zal de raad over de voortgang worden geïnformeerd?
    De raad wordt geïnformeerd over eventuele beroepsprocedures tegen de weigering vvgb.

4. Ondertekening
Burgemeester en wethouders van de gemeente, Haarlemmermeer,
de secretaris,                                                  ‚de burgemeester,


                                                                             Hy
                                                                                     uurmans-Wijdeven

Bijlage(n):                                              /
e Nota van beantwoording                                /
e   Pro forma zienswijze               /
e   Zienswijze met inhoudelijke gronden
e   Ruimtelijke onderbouwing met bijlagen
e   Ruimtelijk advies
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>