<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>nummer           :
onderwerp        :   Voorstel tot het instemmen met het stedenbouwkundig plan
                     Debora Bakelaan en omgeving



Aan de raad,

Inleiding
De stedenbouwkundige visie Debora Bakelaan en omgeving maakt onderdeel uit van de met
Woonopmaat op 22 december 2017 gesloten samenwerkingsovereenkomst. De visie is door partijen
in goed overleg met de ambtelijke projectgroep en de klankbordgroep, bestaande uit
vertegenwoordigers van bewoners en omwonenden van de bestaande flatgebouwen, uitgewerkt door
bureau RRog stedenbouw en landschap tot een stedenbouwkundig plan (OD/2019/265670) en
voorzien van een korte toelichting (OD/2019/265698).
Overeenkomstig de aan de raad gedane toezeggingen hebben verschillende elementen van de visie
daarbij nadrukkelijke aandacht gekregen.
De selectie van een ontwikkelende bouwer met een voorlopig ontwerp door Woonopmaat heeft geleid
tot afronding van het stedenbouwkundig plan voor “De Slotvrouwe”.

Toelichting/motivering/risico’s

Stedenbouwkundige visie
De belangrijkste elementen van de visie zijn hieronder weergegeven:
 de reconstructie van de Tolweg in de vorm van een parkweg, een weg met gescheiden rijbanen,
    een brede groene middenberm en veilige oversteekplaatsen,
 drie locaties voor hoogbouw met een maximale hoogte van 12,5 bouwlaag (inclusief bergingen
    ondergronds of half verdiept), in totaal 192 appartementen, en de daarbij in acht te nemen
    rooilijnen,
 160 parkeerplaatsen,
 routes voor langzaam verkeer,
 waterpartij en –verbindingen.

Stedenbouwkundig plan
In het stedenbouwkundig plan zijn de volgende elementen, conform de visie, (nader) uitgewerkt:
 het ontwerp van de nieuwe Tolweg,
 de positionering van de drie gebouwen met de maximale hoogte van 12,5 bouwlaag,
 de situering van 202 parkeerplaatsen,
 een groenplan op hoofdlijnen,
 de situering van een centraal in het plangebied gelegen speelplaats,
 de te handhaven bomen en een aanzet voor de nieuw te planten bomen,
 een principe-oplossing voor de opvang van water.

In de toelichting op de plankaart wordt na het nogmaals schetsen van het achterliggende idee van het
stedenbouwkundig plan, ingegaan op de Tolweg, de gebouwen, de nieuwe parkstrook en de Debora
Bakelaan. Kortheidshalve verwijzen wij u naar de bijlagen.
BIRB/2019/2820                                                                                   1



*Z0321745989*
Z0321745989
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Toezeggingen raad
Via verschillende raadsmemo’s, laatstelijk de memo van 1 november 2018 (nr. 221), het daaraan ten
grondslag liggende advies van Goudappel Coffeng en de tijdens de commissie RWD van 18 oktober
2018 verstrekte informatie, is de raad geïnformeerd over de (on)wenselijkheid van het opnemen van
een ongelijkvloerse oversteekmogelijkheid in het stedenbouwkundig plan. De raad heeft de genoemde
memo op 29 november 2018 voor kennisgeving aangenomen.
Het advies van Goudappel Coffeng wijst ook uit dat het ontsluiten van een deel van de nieuwe
parkeergelegenheid rechtstreeks op de Tolweg verkeerskundig acceptabel is. Dit brengt minder
verkeer door de woonwijk met zich mee.
In het stedenbouwkundig plan zijn de nieuwe appartementengebouwen zodanig gesitueerd dat de
zichtlijnen op Slot Assumburg en op park Assumburg van en naar de Laan van Assumburg
teruggebracht zijn. Ook zijn de nieuw te bouwen appartementengebouwen zodanig gesitueerd dat er
zichtlijnen van en naar het park Assumburg van en naar de Jan van Kuikweg gerealiseerd worden.
Het plan voorziet tevens in een meer directe fietsverbinding tussen het centrum en Slot Assumburg,
namelijk via de Willem van Coulsterstraat naar het fietspad in park Assumburg direct ten noordoosten
van Slot Assumburg.
Een meer rechtstreekse fietsverbinding, door de smalle groenstrook in het verlengde van de Laan van
Assumburg tussen de Jan van Kuikweg en Debora Bakelaan, is niet wenselijk. Deze groenzone moest
worden versterkt met extra bomen om de vliegroute van vleermuizen naar voedselgebieden te
verbeteren. Dit betreft één van de voorwaarden verbonden aan de door de provincie Noord-Holland
verleende ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming. Bovendien is het oversteken van de
Jan van Kuikweg vanaf deze meer rechtstreekse verbinding naar de Laan van Assumburg
verkeerskundig onwenselijk.
De huidige ruimte tussen de Debora Bakelaan en Tolweg aan de noordoostzijde van het plangebied is
smal. Om voldoende ruimte te kunnen krijgen voor een derde appartementengebouw en een Tolweg
met twee gescheiden rijbanen, wordt de Tolweg voor een deel in oostelijke richting verschoven. Het
gevolg hiervan is dat een bestaande waterloop moet worden gedempt. Ter compensatie is in het
stedenbouwkundig plan aan de westzijde van de bestaande waterloop een waterpartij opgenomen in
de nieuw aan te leggen parkzone. Hierdoor wordt de parkachtige omgeving van de nieuw te bouwen
appartementengebouwen en het nieuwe karakter van de Tolweg als parkweg met twee gescheiden
rijbanen versterkt.

De voorlopige versie van het stedenbouwkundig plan, de beleidsregels “Richtlijnen beeldkwaliteit
herstructureringsgebied Debora Bakelaan” en het Programma van Eisen (PvE) voor het vastgoed van
Woonopmaat zijn meegegeven aan de door Woonopmaat geselecteerde partijen voor het maken van
een ontwerp voor het vastgoed.

Selectie ontwerp
Woonopmaat heeft een voorlopig ontwerp geselecteerd dat voorziet in de realisatie van 192 sociale
huurwoningen (overeenkomstig de samenwerkingsovereenkomst) én 21 koopwoningen in de
bovenste verdiepingen van het derde appartementengebouw binnen de maximale hoogte van 12,5
bouwlaag.
De realisatie van 192 sociale huurwoningen blijkt financieel niet haalbaar zonder (beperkt)
koopwoningen aan het programma toe te voegen.
Woonopmaat ziet in het ontwerp van de gebouwen bovendien nog kansen om in één gebouw een
travee van 12 driekamerwoningen van 80 m 2 om te vormen tot 24 studio’s van 40 m 2. Het aantal
woningen komt daarmee in totaal op 225. Op het parkeren wordt hieronder nog specifiek ingegaan.
Volkshuisvestelijk wordt de toevoeging van woningen en de voorgestelde differentiatie, in het bijzonder
de toevoeging van kleine woningen geschikt voor starters, omarmd.
BIRB/2019/2820                                                                                      2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Er worden verschillende doelgroepen bediend én extra woningen gerealiseerd (+33).
Omtrent de mogelijke consequenties van het afwijken van de samenwerkingsovereenkomst hebben
beide partijen afzonderlijk juridisch advies ingewonnen, hetgeen heeft geleid tot een door partijen
gezamenlijk onderschreven juridisch advies.
Met inachtneming van dit advies is een allonge op de samenwerkingsovereenkomst
(OD/2019/266462) opgesteld waarin partijen nadere afspraken maken over het toevoegen van
(koop)woningen. In de allonge leggen partijen vast dat er geen juridische en/of fiscale consequenties
voor de gemeente zijn verbonden aan het toevoegen van koopwoningen aan het in de
samenwerkingsovereenkomst overeengekomen programma. Wanneer dit tegen alle verwachtingen in
toch het geval blijkt te zijn, neemt Woonopmaat, uiteraard na voorafgaand overleg met de gemeente,
de verplichtingen die daar uit voort vloeien op zich.
Het college wordt voorgesteld de allonge op de samenwerkingsovereenkomst met Woonopmaat aan
te gaan. De raad wordt gevraagd in te stemmen met het aangaan van de allonge op de
samenwerkingsovereenkomst door het college.

Er is op 3 december 2018 overleg gevoerd met de welstandscommissie over de
appartementengebouwen en de inpassing daarvan in het stedenbouwkundig plan. Het plan voldoet
aan de gewenste beeldkwaliteit. De commissie heeft complimenten richting partijen uitgesproken voor
de keuze om voor kwaliteit te gaan gezien de prominente plek in Heemskerk. De inpassing in de
omgeving werd gewaardeerd.

Parkeren
Vooropgesteld, het herstructureringsgebied is gelegen in het bestemmingsplan Woongebied I.
Bij afwijking van het bestemmingsplan, hetgeen hier aan de orde is, is het parkeerbeleidsplan
Heemskerk 2017 richtinggevend. Het parkeerbeleidsplan kent parkeerkengetallen.

In de bestaande situatie zijn 192 sociale huurwoningen aanwezig met 122 parkeerplaatsen. Bij
aanvang van het project is - in de intentieovereenkomst - vastgelegd dat het huidige aantal
parkeerplaatsen voor de 192 woningen wordt gehandhaafd.
Tijdens de totstandkoming van de stedenbouwkundige visie is gestreefd naar 1 parkeerplaats per
woning. Gebleken is dat het realiseren van maximaal 160 parkeerplaatsen haalbaar is zonder afbreuk
te doen aan de landschappelijke kwaliteiten. Meer parkeerplaatsen dan 160 zou feitelijk leiden tot een
te groot ruimtebeslag en afbreuk doen aan de groene kwaliteit. Het college heeft de raad hierover in
zijn voorstel van 14 november 2017 geïnformeerd. De stedenbouwkundige visie bevat om deze reden
160 parkeerplaatsen. De situering van deze parkeerplaatsen is nader uitgewerkt in het
stedenbouwkundig plan.

Onlangs is door Woonopmaat een gewijzigd woonprogramma voorgesteld, bestaande uit maximaal
225 woningen, zoals hiervoor beschreven.
De voorgestelde extra woningen vergen extra parkeerplaatsen. Er is ruimte gevonden in het
stedenbouwkundig plan voor deze extra parkeerplaatsen, met behoud van een goed evenwicht in het
aantal parkeerplaatsen naast een hoogwaardige openbare verblijfsruimte.
Het stedenbouwkundig plan voorziet nu in 202 parkeerplaatsen voor 225 woningen, een
parkeerkengetal van 0,9 parkeerplaats per woning, één en ander conform het parkeerbeleidsplan.
De aanleg van nog meer parkeerplaatsen past niet binnen deze stedenbouwkundige opzet. Dit doet
substantieel afbreuk aan de geëiste ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte.

Uiteraard is gezocht naar een vangnet voor het geval er in de toekomst mogelijk een parkeerprobleem
gaat ontstaan. Er kan in de vorm van dubbelgebruik worden geparkeerd op het parkeerterrein bij het
bezoekerscentrum Assumburg met 58 parkeerplaatsen, gelegen op circa 100 meter.
BIRB/2019/2820                                                                                      3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Dit kan heel goed omdat de aansluiting van dit parkeerterrein op de Tolweg ligt, direct tegenover de
aansluiting naar het grote parkeerterrein tussen de nieuwe appartementengebouwen.
Mocht blijken dat er geen gebruik gaat worden gemaakt van dit parkeerterrein, dan kan bij het
herinrichten van de aangrenzende straten, hetgeen ook onderdeel uitmaakt van dit project, aandacht
worden besteed aan de eventuele wens vanuit bewoners voor meer parkeerplaatsen.

De ambtelijke projectgroep en de klankbordgroep hebben in januari 2019 ingestemd met het
voorliggende stedenbouwkundig plan. Vanuit verkeer is aandacht gevraagd voor het aantal
parkeerplaatsen (zie hierna onder risico’s).

Risico’s
Vanuit verkeer is aandacht gevraagd voor het aantal in het stedenbouwkundig plan opgenomen
parkeerplaatsen. Het huidige autobezit (CBS-cijfers) in de Slotheerenbuurt blijkt 0,9 per huishouden
(gemiddeld Heemskerk bedraagt 1,2) te zijn. Dit getal is exclusief leaseauto’s (landelijk 16% van het
totale wagenpark) en bedrijfsauto’s die mee naar huis worden genomen. In het geval dat zich in de
toekomst parkeerproblemen gaan voordoen, kan worden voorzien in extra parkeerplaatsen zoals
hierboven beschreven.
.
Financiën
Bij de Voorjaarsnota 2018 is de investering voor de Tolweg reeds opgevoerd en van dekkingsmiddelen
voorzien. In deze investering is er nog geen rekening gehouden met de aankoop en bijkomende
kosten waaronder sloop van de woning Tolweg 4B. Verwacht wordt dat de komende maanden de
volledige kosten inzichtelijk zullen zijn. In de Voorjaarsnota 2019 worden de werkelijke kosten
opgevoerd.
De kosten van de verwerving en de sloop van de opstallen worden 50-50 gedeeld met Woonopmaat.
Bij de Voorjaarnota 2019 zal voorgesteld worden het aandeel van de gemeente ten laste te brengen
van de bestemmingsreserve Volkshuisvestingsfonds.

Relatie met regionale samenwerking
Geen.

Conclusie c.q. voorstel
Wij stellen u voor in te stemmen met het stedenbouwkundig plan Debora Bakelaan en omgeving en
het aangaan van de allonge op de samenwerkingsovereenkomst Debora Bakelaan en omgeving met
Woonopmaat door het college.

Beslispunten
1. instemmen met het stedenbouwkundig plan Debora Bakelaan en omgeving;
2. instemmen met het aangaan van de allonge op de samenwerkingsovereenkomst Debora
   Bakelaan en omgeving Gemeente Heemskerk-Stichting WOONopMAAT.

Verdere procedure besluitvorming
Op basis van het vastgestelde stedenbouwkundig plan wordt het ontwerp bestemmingsplan in
procedure gebracht en gaat een inrichtingsplan voor het nieuwe openbaar gebied worden gemaakt.
De allonge op de samenwerkingsovereenkomst Debora Bakelaan en omgeving wordt ondertekend
nadat de raad en de raad van commissarissen van Woonopmaat daar mee hebben ingestemd.




BIRB/2019/2820                                                                                     4
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Bijlage(n)
 Stedenbouwkundig plan Debora Bakelaan en omgeving (OD/2019/265670) met een korte
    toelichting (OD/2019/265698)
 Allonge Samenwerkingsovereenkomst Debora Bakelaan en omgeving (OD/2019/266462)

Heemskerk, 19 februari 2019
Burgemeester en wethouders van Heemskerk,
de secretaris,                de burgemeester,




BIRB/2019/2820                                                                       5
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>De raad van de gemeente Heemskerk;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 februari 2019, nummer   ;

gehoord de commissie RWD;



                                        besluit:

in te stemmen met:
1. het stedenbouwkundig plan Debora Bakelaan en omgeving (OD/2019/265698);
2. het aangaan van de allonge op de samenwerkingsovereenkomst “Debora Bakelaan en omgeving
     Gemeente Heemskerk-Stichting WOONopMAAT” van 22 december 2017(OD/2019/266462).



Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente
Heemskerk in zijn openbare vergadering van
28 maart 2019




               de raad voornoemd,
de griffier,                         de voorzitter,




BIRB/2019/2820                                                                           6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>