<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>onderwerp           : Voorstel verhogen deelname in het fonds voor Starterslening SVn met € 1,2 miljoen.

portefeuillehouder : A. Zalinyan

Aan de raad,

Inleiding
In samenwerking met de Nederlandse gemeenten heeft het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVn) verschillende financieringsinstrumenten ontwikkeld die gemeenten
kunnen toepassen om hun beleidsdoelstellingen op het gebied van wonen te realiseren. Ook
gemeente Heemskerk heeft een deelnemingsovereenkomst met SVn om hier gebruik van te kunnen
maken. De gemeente Heemskerk biedt onder meer de Starterslening aan via het SVn. Daarnaast
verstrekt het SVn namens de gemeente de zogenaamde Duurzaamheidsleningen.

In 2007 is de eerste Verordening Starterslening Heemskerk vastgesteld. In 2011 volgde een
geactualiseerde verordening. Begin 2014 was het beschikbaar gestelde budget volledig benut, de
uitvoering is vanaf dat moment gestopt. In de jaren daarna vult het fonds Startersleningen zich door
rente-inkomsten en aflossingen tot 1,2 miljoen euro. In 2018 werden vervolgens de ‘Verordening
Starterslening koopwoningen gemeente Heemskerk 2018’ en de ‘Verordening Blijverslening gemeente
Heemskerk 2018’ vastgesteld. Voor de uitvoering stelde de raad respectievelijk € 700.000,- en €
300.000,- beschikbaar uit het fonds Startersleningen.

In 2023 is de ‘Verordening Starterslening koopwoningen gemeente Heemskerk 2023’ vastgesteld.
Tevens zijn de Verordening Starterslening en Verordening Blijverslening uit 2018 ingetrokken en zijn
beide budgetten beschikbaar gesteld voor de uitvoering van de Starterslening. De Blijverslening werd
namelijk niet gebruikt. Ook het restbedrag uit het fonds Starterslening is in 2023 beschikbaar gesteld
voor het verlenen van Startersleningen, waardoor de raad in zijn totaliteit 1,2 miljoen euro beschikbaar
heeft gesteld aan het SVn voor het uitgeven van Startersleningen. Afgelopen jaren is veelvuldig
gebruik gemaakt van de Starterslening en naar verwachting is het budget deze zomer uitgeput.
Startersleningen kunnen dan niet meer worden toegewezen.

De Starterslening draagt positief bij aan de positie van starters uit Heemskerk en Beverwijk. De
Starterslening geeft invulling aan lokaal en regionaal beleid om te voorzien in betaalbare woningen
voor de doelgroep starters. De raad wordt voorgelegd om de deelname in het fonds voor de
Starterslening SVn te verhogen, zodat het budget toereikend blijft voor toekomstige aanvragers.

Toelichting/motivering/risico’s
Door de moeilijke woningmarkt is het voor veel starters lastig om hun koopwens in vervulling te laten
gaan. Het lukt starters niet om op te bieden tegen andere kopers met meer vermogen. De
Starterslening biedt een steuntje in de rug aan starters bij de aanschaf van hun eerste koopwoning.
De regeling overbrugt het verschil tussen de totale kostenprijs van de woning en het maximale bedrag
dat een starter op basis van zijn/haar inkomen bij een gewone bank kan lenen. De Starterslening
wordt verstrekt uit een revolverend fonds van de gemeente bij SVn en kent de eerste 3 jaar geen
maandlasten. Na afloop van deze 3 jaar begint de starter in beginsel met het betalen van rente en
aflossing, tenzij uit een hertoets blijkt dat de starter deze nog niet kan betalen. De rente en aflossing
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>vloeit weer terug in het fonds en kan dus worden gebruikt om nieuwe Startersleningen te verstrekken.

De Starterslening wordt uitsluitend verstrekt aan huishoudens uit Heemskerk en Beverwijk of aan
starters die met deze gemeenten een maatschappelijke of economische binding hebben. De
gemeenten Beverwijk en Heemskerk vormen één hechte woonmarkt met sterke onderlinge relaties en
verhuizingen. De gemeenten hebben gezamenlijk één woonvisie en maken samen afspraken met
stakeholders op de woonmarkt. Beverwijk heeft dezelfde bindingseisen opgenomen als Heemskerk.
Zowel Heemskerkers als Beverwijkers maken gebruik van elkaars regeling.

De maximale hoogte van de Starterslening is € 30.000,- en mag niet hoger zijn dan 20% van de koop-
/ aanneemsom. Daarnaast is de Starterslening alleen van toepassing op de aankoop van bestaande
en nieuwbouwwoningen met een maximale koop-/aanneemsom van de maximale NHG-grens (in
2024:
€ 435.000,-) en moet de aanvrager de woning waarvoor de Starterslening wordt verstrekt zelf gaan
bewonen. Tevens mag de combinatie met DuoKoop worden gemaakt tot een maximale koop-
/aanneemsom van 85% van de NHG-grens. De Duokoop-regeling houdt in dat de koper alleen de
woning koopt en (nog) niet de grond. Voor kopers die dat wensen worden woningen bereikbaar die
dat anders niet zouden zijn. Ze hoeven immers enkel de prijs voor de woning te financieren, dat
betekent een lagere hypotheek. Als huur betaalt men maandelijks een erfpachtcanon voor de grond.
De koper kan op ieder gewenst moment de grond kopen tegen vooraf afgesproken voorwaarden.

De Starterslening voorziet in een behoefte, zoals ook te zien is op onderstaande tabel. Met name de
groep huishoudens die geen recht heeft op een sociale huurwoning en voor wie de koopprijzen
financieel moeilijk bereikbaar zijn wordt een helpende hand geboden bij het verkrijgen van een
woning. Onder de ‘Verordening Starterslening koopwoningen gemeente Heemskerk 2023’ zijn alle
aanvragers koopstarters die al in Heemskerk of Beverwijk wonen. Voor koopstarters die geen (sociale
of vrije sector) huurwoning achterlaten, is het mogelijk om hun wens om zelfstandig te gaan wonen in
vervulling te laten gaan. Ook kan dit een positief effect hebben op doorstroming op de woningmarkt
Beverwijk-Heemskerk doordat een deel van de koopstarters een sociale huurwoning of vrije
sectorwoning achterlaat voor andere woningzoekenden.

Verstrekte Startersleningen
 2018         2019          2020          2021        2022            2023       2024*       Totaal
 11           10            10            19          16              18         5 (+8)      89 (+8)
*stand van zaken eind april 2024. Onder de huidige en vorige verordening zijn inmiddels 89
Startersleningen verstrekt en er staan 8 reserveringen uit, waarbij op basis van het toewijzingsbesluit
van de gemeente door SVn een reservering is gedaan op het beschikbare budget.

Als gevolg van het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) zal de positie van
koopstarters op korte termijn niet wezenlijk verbeteren, zo niet verslechteren. Na een korte dip door
stijgende rentes stijgen de huizenprijzen nu weer hard, waardoor de huizenprijzen weer bijna op het
piekniveau van 2022 zijn beland. Zonder overheidsondersteuning zijn veel starters niet in staat een
woning te kopen. Hierdoor kan de doorstroming op de woonmarkt belemmerd worden en nemen de
wachttijden voor sociale huurwoningen toe. De Starterslening van SVn heeft geen effect op de
verkoopprijs van woningen, concludeert het Kadaster. Koopstarters met een Starterslening betalen
niet meer dan andere kopers voor een vergelijkbare woning. Er is ook geen indirect prijseffect: als er
in een buurt een jaar eerder veel aankopen zijn gedaan met Startersleningen, dan heeft dat geen
effect op de koopsom die kopers in die buurt betalen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Om Startersleningen te kunnen blijven verstrekken, dient het fonds voor het verstrekken van de
Startersleningen verhoogd te worden om uitputting van het fonds te voorkomen. Verwacht wordt dat
het fonds nog deze zomer volledig is uitgeput. Er kunnen dan pas weer Startersleningen worden
verstrekt op het moment dat er genoeg geld is teruggevloeid in het fonds vanuit betaalde aflossingen
en rente. Op dat moment kan er slechts sporadisch nog een Starterslening worden verstrekt, waarbij
er ook nog eens willekeur ontstaat. Werken met wachtlijsten is onwerkbaar, omdat starters een
voorlopig koopcontract dienen te hebben bij de aanvraag van een lening. Voorstel is dan ook om de
deelname in het fonds voor de Starterslening SVn met 1,2 miljoen euro te verhogen De totale
deelname komt daarmee op 2,4 miljoen euro. Hierdoor blijft de Starterslening beschikbaar voor
toekomstige aanvragers en worden starters uit Heemskerk en Beverwijk beter in stelling gebracht voor
het verkrijgen van een eigen woning. Ook wordt de doorstroming op de woningmarkt mogelijk
bevorderd.

Het risico bestaat dat de starter de verstrekte geldlening niet afbetaalt. Dit risico wordt afgedekt door
de voorwaarde dat zowel de eerste hypotheek als de Starterslening wordt verstrekt onder
voorwaarden en borging door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG wordt uitgevoerd
door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Het WEW staat bij een eventuele
gedwongen verkoop met verlies garant voor de terugbetaling van het openstaande hypotheekbedrag
aan de geldverstrekker. Dit risico heeft zich niet eerder voorgedaan. Er zijn geen
betalingsachterstanden.

Het alternatief is om geen extra middelen beschikbaar te stellen voor het verstrekken van
Startersleningen. Het fonds zal hierdoor uitgeput raken, de verwachting is dat dit deze zomer nog
gebeurt. Er kunnen dan pas weer Startersleningen worden verstrekt op het moment dat er genoeg
geld is teruggevloeid in het fonds vanuit betaalde aflossingen en rente. Op dat moment kan er slechts
sporadisch nog een Starterslening worden verstrekt, waarbij er ook nog eens willekeur ontstaat.
Werken met wachtlijsten is onwerkbaar, omdat starters een voorlopig koopcontract dienen te hebben
bij de aanvraag van een lening.

Financiën
In totaal heeft de raad sinds 2018 1,2 miljoen euro voor het fonds Startersleningen beschikbaar
gesteld. Het fonds voor de starterslening is ondergebracht bij de SVn in heeft een revolverend
karakter. De uitgaven voor het verstrekken van leningen en de inkomsten uit betaling van rente en
aflossingen worden geboekt op een rekening-courant bij SVn. De inkomsten worden vervolgens weer
aangewend om nieuwe leningen te verstrekken. De gemeente heeft via een account inzicht in de
afschrijvingen, bijschrijvingen en de bestedingsruimte. In november 2022 was het beschikbare budget
nog € 607.744,- en in mei 2024 nog slechts € 77.552,14.

Beschikbaar budget
 November 2022 Januari 2023           Januari 2024         Mei 2024            Bestedingsruimte mei 2024*
 € 607.744         €504.004           €376.070             €317.552            €77.552
*Momenteel staan er 8 reserveringen uit, waarbij op basis van het toewijzingsbesluit van de gemeente
door SVn een reservering is gedaan op het beschikbare budget.

Voorstel is dan ook om de deelname in het fonds voor de starterslening SVn met 1,2 miljoen euro te
verhogen. De totale deelname komt daarmee op 2,4 miljoen euro. Er wordt dus geen € 1,2 miljoen
uitgegeven, maar de schuldquote wordt met € 1,2 miljoen verhoogd om extra leningen te kunnen
verstrekken. Door deze verhoging blijft de Starterslening beschikbaar voor toekomstige aanvragers en
worden starters uit Heemskerk en Beverwijk beter in stelling gebracht voor het verkrijgen van een
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>eigen woning. Ook wordt de doorstroming op de woningmarkt mogelijk bevorderd.
In de deelnemersovereenkomst die in 2021 met SVn is afgesloten is bepaald dat de
beheervergoeding bestaat uit een variabele en een vaste vergoeding. Er wordt een variabele
vergoeding van 0,5% berekend over de restantschuld van de uitstaande leningen. Deze vergoeding
wordt door het SVn gegenereerd uit het saldo van rentebaten en -lasten. De vaste jaarlijkse
vergoeding voor de basisdienstverlening op basis van inwoneraantal bedraagt voor Heemskerk €
3.000,- per jaar. Dit betreft de basisdienstverlening voor zowel Starterslening als
Duurzaamheidslening. De vaste vergoeding wordt binnen de reguliere budgetten op het product
Huisvestingsbeleid gedekt.

De aanvullende storting van 1,2 miljoen euro in het fonds Starterslening valt binnen de
totaalfinanciering. Dit houdt in dat hier niet specifiek voor wordt geleend, maar dat dit wordt
meegenomen in het totaal van de financieringsbehoefte en de wijze waarop hierin wordt voorzien. Dit
is van belang voor de solvabiliteit. De mate van solvabiliteit wordt uitgedrukt in een ratio. Dit ratio kan
op diverse manieren worden berekend. In Heemskerk wordt de methode eigen vermogen in relatie tot
het totaal vermogen gehanteerd. Wanneer bij deze rekenmethode het ratio 50% is, is de verdeling
eigen en vreemd vermogen in evenwicht. Er is net zoveel eigen als vreemd vermogen.

In de Begroting 2024 is het ratio solvabiliteit geprognosticeerd op 42,50% (pagina 80). De omvang
aan vreemd vermogen overstijgt die van het eigen vermogen. Ervan uitgaande dat moet worden
geleend voor de aanvullende storting (vreemd vermogen stijgt met 1,2 miljoen euro en het eigen
vermogen blijft constant) daalt het ratio solvabiliteit naar 42,04%. Hoewel een ratio van 50% minimaal
gewenst is, is de wijziging van het geprognosticeerde ratio in de Begroting 2024 marginaal.

Participatie
De Starterslening wordt al onder de aandacht gebracht via de website van de gemeente Heemskerk.
Ook is de Starterslening onlangs actief onder de aandacht gebracht in de krant, in een nieuwsspread
gewijd aan wonen.

Planning
Niet van toepassing.

Relatie met regionale samenwerking
Alle gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond bieden de starterslening aan. Betaalbaar
wonen en doorstroming op de woningmarkt zijn belangrijke thema’s in het Woonakkoord Zuid-
Kennemerland/ IJmond. De starterslening wordt uitsluitend verstrekt aan huishoudens uit Heemskerk
en Beverwijk of aan starters die met deze gemeenten een maatschappelijke of economische binding
hebben. De gemeenten Beverwijk en Heemskerk vormen één hechte woonmarkt met sterke
onderlinge relaties en verhuizingen. De gemeenten hebben gezamenlijk één woonvisie en maken
samen afspraken met stakeholders op de woonmarkt. Beverwijk heeft dezelfde bindingseisen
opgenomen als Heemskerk, inwoners maken gebruik van elkaars regelingen. Het fonds van de
starterslening in Beverwijk was ook (bijna) uitgeput. Op 28 maart 2024 is de gemeenteraad van
Beverwijk akkoord gegaan met een aanvullende bijdrage van € 1,2 miljoen, nadat dit zelfde bedrag
eind 2022 ook beschikbaar was gesteld voor het fonds.

Conclusie c.q. voorstel
De gemeenteraad wordt voorgesteld om de deelname in het fonds ten behoeve van het verstrekken
van startersleningen bij het SVn te verhogen met € 1,2 miljoen. De totale deelname komt daarmee op
2,4 miljoen euro. Hierdoor blijft de starterslening beschikbaar voor toekomstige aanvragers en worden
starters uit Heemskerk en Beverwijk beter in stelling gebracht voor het verkrijgen van een eigen
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>woning. Ook wordt de doorstroming op de woningmarkt mogelijk bevorderd.

Beslispunten
   1. De deelname in het fonds ten behoeve van het verstrekken van Startersleningen bij het SVn
       te verhogen met 1,2 miljoen euro.

Verdere procedure besluitvorming
Als de raad instemt met het voorstel om de deelname in het fonds te verhogen, dan wordt er een
persbericht uitgestuurd.

Bijlage(n)
     • Raadsbesluit 26 januari 2023, vastgesteld de ‘Verordening starterslening koopwoningen
         gemeente Heemskerk 2023’ (D/2022/493604)
     • Verordening starterslening Heemskerk 2023 (D/2022/490182)



Heemskerk, 21 mei 2024
Burgemeester en wethouders van Heemskerk,
de secretaris,                de burgemeester,
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>De raad van de gemeente Heemskerk;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 mei 2024;

gehoord de commissie RWK;



                                           besluit:


De deelname in het fonds ten behoeve van het verstrekken van Startersleningen bij het SVn te
verhogen met 1,2 miljoen euro.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente
Heemskerk in zijn openbare vergadering van
27 juni 2024




                de raad voornoemd,

W.J. Vrolijk-Gevaert                 A.H.J.J. Luijten
de griffier,                           de voorzitter,




D/2024/650242                                                                                  6
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>