<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>                                         PORTEFEUILLEHOUDER           ADVISEUR

                                         Désirée Schmalschläger       Ciska Toering-de Jong


                                         SECTOR EN AFDELING           GRIFFIE

                                         GGB-PROJ                     072 535 67 92



RAADSVOORSTEL



onderwerp                    Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer
                             Heiloo

bijlagen                     1
datum raadsvoorstel          3 maart 2011
datum collegebesluit         1 maart 2011

bevoegdheid                  raad
raadscommissie               Openbare Ruimte, ter advisering
commissievergadering         woensdag 16 maart 2011
raadsvergadering             maandag 4 april 2011


Situatieschets
Op 6 januari 2003 heeft uw raad het bestemmingsplan Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld. Mede op
basis van ervaringen tijdens de acquisitie, de begeleiding van de planontwerpen van ondernemers,
de ontwikkeling van de markt en de herberekening van de grondexploitatie hebben wij op 22
december 2009 ingestemd met de notitie ‘Aanpassing stedenbouwkundig plan / beeldkwaliteitplan
en uitgangspunten inrichting’. Deze notitie vormde de basis voor de uitwerking van het concept
‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’.

Voorstel aan de raad
Burgemeester en wethouders stellen voor:
1. Het stedenbouwkundig plan Boekelermeer Heiloo vast te stellen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre></pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>                                               Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                               beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




sector en afdeling                     Grondgebied, Projecten
adviseur                               Ciska Toering-de Jong, 072 535 67 76

telefoon griffie                       072 535 67 92
e-mailadres griffie                    griffie@heiloo.nl

onderwerp                              Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
                                       Boekelermeer Heiloo
datum raadsvoorstel                    3 maart 2011
verklarende woordenlijst               geen
bijlagen                               Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
                                                 Boekelermeer Heiloo




1                   AANLEIDING


Op 6 januari 2003 heeft uw raad het bestemmingsplan Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld, waarna
Gedeputeerde Staten het plan op 8 juli 2003 hebben goedgekeurd. Mede op basis van ervaringen
tijdens de acquisitie, de begeleiding van de planontwerpen van ondernemers, de ontwikkeling van
de markt en de herberekening van de grondexploitatie hebben wij op 22 december 2009
ingestemd met de notitie ‘Aanpassing stedenbouwkundig plan / beeldkwaliteitplan en
uitgangspunten inrichting’. Deze notitie vormde de basis voor de uitwerking van het concept
stedenbouwkundig plan met daarin tevens een omschrijving van de beeldkwaliteit- en
welstandcriteria. Op basis van dit stedenbouwkundig plan is de grondexploitatie doorgerekend en
aangepast. Op 8 november 2010 heeft uw raad een besluit genomen over de indexering en rente
grondexploitaties en op 6 december 2010 heeft uw raad (onder andere) de grondexploitatie
Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld.

Wij stellen u voor het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Zuid 3 vast te
stellen.



2                   HET BELEIDSKADER




2.1          Strategische visie
Dit voorstel heeft betrekking op het (de) volgende speerpunt(en) uit de strategische visie
2005 - 2015:
2.2.3 De bereikbaarheid van Heiloo - incl. de bedrijvenlocaties - wordt geoptimaliseerd door een
       aansluiting op de A9 en het behoud van het NS-station.
2.2.5 De veiligheid van voetgangers en fietsers moet extra aandacht krijgen.


PAGINA   1 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>                                               Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                               beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




2.3.3      Voorwaarden scheppen voor vestiging en groei van bestaande en nieuwe bedrijven. De
           vestiging wordt met name geconcentreerd in de Boekelermeer.
2.4.3      Voor de inrichting van nieuwe openbare ruimte is de bestaande kwaliteit uitgangspunt.
2.4.4      Voor bouwlocaties worden duidelijke beeldkwaliteitsplannen opgesteld.
2.5.2      Bedrijven worden zodanig gevestigd dat geen milieuhinder optreedt; bedrijven voornamelijk
           concentreren in de Boekelermeer.
4.1.4      De openbare ruimte wordt veilig ingericht.



2.2          Collegeprogramma
Dit voorstel heeft betrekking op de volgende doelstelling(en) uit het collegeprogramma
2010 - 2014:
3.7.1 Goede bereikbaarheid en doorstroming voor alle verkeersdeelnemers van en naar Heiloo,
       en in de bebouwde kom.
3.6.1 Een inspirerende welstandsnota.
4.2.1 Versterken en benutten van kansen van bedrijven en werkgelegenheid.
5.1.1 Een veilige woon- en leefomgeving borgen.



2.3         Lokaal beleid
Dit advies heeft betrekking op 06 januari 2003 door de raad vastgestelde bestemmingsplan
Boekelermeer Zuid 3.



2.4         Landelijke wet- en regelgeving
Dit advies heeft geen betrekking op landelijke wet- en regelgeving.



3                   RAADSVOORSTEL




3.1                 Probleemstelling

Sinds januari 2003, het jaar waarin het vigerende bestemmingsplan is vastgesteld, is er het nodige
veranderd. Door de economische crisis is de uitgave van kavels in de hele Boekelermeer minder
snel gegaan dan verwacht. Zonder concessies te doen aan de ambities ten aanzien van
duurzaamheid of ruimtelijk/visuele kwaliteit, zijn de uitgangspunten benoemd.

3.1.1      Bestemmingsplan Boekelermeer Zuid 3
Op 6 januari 2003 heeft uw raad het bestemmingsplan Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld, waarna
Gedeputeerde Staten het plan op 8 juli 2003 hebben goedgekeurd. Met het bestemmingsplan
wordt beoogd de realisatie van een bedrijventerrein mogelijk te maken waarbinnen lokale
georiënteerde, kleinschalige bedrijven zijn voorzien. De inrichting van het bedrijventerrein is gericht
op duurzaamheid. In het stedenbouwkundig plan dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan


PAGINA   2 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>                                          Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                          beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




worden de kaders omschreven waar het bedrijventerrein aan moet voldoen. Hierin zijn o.a.
bepalingen opgenomen voor beeldkwaliteit en welstandseisen. Ook worden aspecten als milieu en
duurzaamheid beschreven. Hiermee is het toetsingskader gegeven voor de toewijzing van de uit te
geven grond.

Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Boekelermeer Zuid 3 is de behoefte ontstaan aan
herijking van het bestemmingsplan en het vestigingsbeleid, mede om de verkoop van kavels een
nieuwe impuls te kunnen geven. Uit de ervaring met ingediende planontwerpen en na overleg met
de welstandscommissie is vervolgens gebleken dat de in het bestemmingsplan opgenomen
beeldkwaliteit- en welstandaspecten bijstelling behoeven. Ook de profilering van de wegen vraagt
aandacht.

3.1.2       Verkoop kavels
De economische situatie in Nederland heeft geen positieve uitwerking op de uitgifte van de kavels
in Boekelermeer Zuid 3. Evenals in andere gemeenten, ondervindt ook Heiloo stagnatie in de
verkoop. Een herijking van het bestemmingsplan, mede toegespitst op vraag en aanbod en gericht
op de juiste bedrijfsactiviteiten met bijbehorende vestigings- en welstandscriteria, heeft onder
andere tot doel de uitgeefbaarheid van de kavels te vergroten.

3.1.3       WRK-III leidingen
In 2002 heeft bureau Royal Haskoning een variantenstudie uitgevoerd naar de mogelijkheden tot
verlegging van de leidingen van Watertransportleidingmaatschappij Rijn-Kennemerland (WRK-III).
Op 1 april 2003 hebben wij onze voorkeur uitgesproken voor de uitwerking van variant 1C. In deze
variant loopt het tracé evenwijdig aan geprojecteerde wegen op het bedrijventerrein van Alkmaar
(ring) en Heiloo (hoofdontsluitingsweg). Om een actueel beeld te krijgen in de kostenpost voor
verlegging van de WRK-III leidingen heeft Royal Haskoning medio 2009 van de gemeenten
Alkmaar en Heiloo opdracht gekregen een herberekening te maken van de kosten voor de
verlegging. Deze herberekening wees uit dat de kosten voor variant 1C fors hoger uitkomen dan
het (geïndexeerde) bedrag dat hiervoor was opgenomen in de grondexploitatie van de
Boekelermeer Zuid 3.

Het tracé voor de omlegging van de WRK-III leidingen is zo gekozen dat Alkmaar en Heiloo
afzonderlijk van elkaar kunnen besluiten of en zo ja wanneer, de omlegging wordt uitgevoerd. Dit
betekent dat Heiloo de omlegging van de WRK-III leidingen in heroverweging kan nemen.

3.1.4       Inrichtingsplan
Voor de inrichting van de wegen wordt in het bestemmingsplan het Heilooer profiel
voorgeschreven. Dit houdt in een groene berm en een gescheiden fietsstrook aan weerszijden van
de rijbaan. Op de erfgrens is een haag geprojecteerd. Een bedrijventerrein zoals de Boekelermeer
Zuid 3 wordt mede gekenmerkt door veel en vaak brede inritten. Hierdoor worden de haag en de
groene berm veelvuldig doorbroken, wat een onrustig straatbeeld geeft. Bovendien is de
verwachting dat de groene berm en de haag door het zware verkeer regelmatig worden stuk
gereden, wat een rommelig beeld geeft.

Bij de stedenbouwkundige opzet is daarom nagedacht over een profilering die past in de
gedachtegang van het Heilooer profiel, een rustig straatbeeld geeft en daarnaast een duurzaam



PAGINA   3 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>                                             Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                             beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




karakter heeft. Bij de invulling van een mogelijke erfafscheiding is vervolgens gekeken naar de
mogelijkheden voor het plaatsen van hekwerken en het gebruik van materialen.


3.2                 Advies

3.2.1        Conclusie
In bovenstaande probleemstelling is beschreven met welke problematiek de ontwikkeling van de
Boekelermeer Zuid 3 de afgelopen tijd onder andere is geconfronteerd.
Concluderend kunnen we constateren dat er behoefte is aan:
• aanpassing stedenbouwkundig plan;
• heroverweging verlegging WRK-III leidingen;
• bijstelling van de beeldkwaliteit- en welstandsaspecten;
• uitwerking van een duurzaam Heilooer profiel;
• herijking van het bestemmingsplan en het vestigingsbeleid.

Het doel van dit advies is u te informeren en adviseren over de stedenbouwkundige opzet en de
beeldkwaliteit- en welstandsaspecten voor de verdere ontwikkeling van het bedrijventerrein
Boekelermeer Zuid 3. Uitgangspunt hierbij is nog steeds het ontwikkelen van een duurzaam
bedrijventerrein, waarbij heldere en toetsbare randvoorwaarden de basis vormen van het
gemeentelijk beleid. Ook verwachten wij hiermee een nieuwe impuls te kunnen geven aan de
verkoop van kavels, mede omdat wordt voorzien in een aantal behoeften vanuit de markt.

3.2.2       Aanpassing stedenbouwkundig plan
De stedenbouwkundige heeft de aanzet gegeven voor aanpassing van het stedenbouwkundig
plan, wat vervolgens in nauw overleg met de afdelingen Projecten, IB, VROM, Grondbedrijf,
Brandweer en BOR is uitgewerkt. Voor de opzet van het plan is verder overleg gevoerd met de
huidige ondernemers van Boekelermeer Zuid 3, het bestuur van Ondernemend Heiloo
Ondernemersvereniging, de Welstandscommissie en het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland
Noord.

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd:
1. Enkele criteria van de bedrijfscategorieën zijn heroverwogen. Evenals in Boekelermeer Zuid 2
   in Alkmaar, wordt het in Boekelermeer Zuid 3 mogelijk om in een bedrijfsgebouw 50% in plaats
   van 20% kantoorruimte te ontwikkelen; er ontstaat zelfs de mogelijkheid om in een beperkt
   gebied kantoren te bouwen ten behoeve van commerciële dienstverlening. Verder kunnen er –
   binnen duidelijke randvoorwaarden - bedrijfsgebouwen voor meerdere gebruikers worden
   ontwikkeld.
2. Er is technische onderzoek verricht naar de randvoorwaarden voor het aanleggen van wegen
   over de aanwezige WRK-III hoofdwaterleiding van het PWN, die diagonaal door het plangebied
   loopt. Aanvankelijk is gekozen voor omlegging van de leiding. Daardoor zou het aantal
   kruisingen met wegen en de daarvoor benodigde versterkingen beperkt kunnen worden en het
   uitgeefbare grondoppervlak zou kunnen worden vergroot. De herberekening van de kosten
   leidde tot heroverweging van de omlegging. Het probleem is nu met een “confrontatie-
   vermijdende beweging” opgelost: de geplande centrale ontsluitingsweg zal afbuigen vóór het
   WRK-III tracé.



PAGINA   4 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>                                           Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                           beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




3. Voortschrijdend inzicht in de beeldkwaliteit en de planvorming bij de aanvragers heeft geleid tot
   bijstelling van de beeldkwaliteit- en welstandsaspecten. Eén van de redenen waarom
   bedrijventerreinen zo snel “verslonzen” ligt in de overmatige manifestatie van elk gebouw in
   modieuze en te vaak onbeholpen architectonische expressie. In het nieuwe, in het concept
   stedenbouwkundig plan opgenomen beeldkwaliteitplan komt de nadruk meer te liggen op de
   samenhang.
4. Belangrijk uitgangspunt bij een duurzaam bedrijventerrein als Boekelermeer Zuid 3 is onder
   andere een kwalitatief hoogwaardig straatbeeld. Om dit te waarborgen kan het Heilooer profiel
   worden uitgevoerd in combinatie met gebakken klinkers, in plaats van een kwetsbare grasberm
   of grastegels.

3.2.3        Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo
In bijlage 1 treft u het ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’ aan. De
belangrijkste uitgangspunten hierin zijn:
• Ontsluiting van het plangebied vanaf de Kanaalweg. Nieuw is dat de Kanaalweg, komende uit
     het westen, afbuigt naar het noorden, het plangebied in. In de Boekelermeer Heiloo wordt dit
     de Middenweg. Het overgebleven oostelijke stuk van de Kanaalweg takt af van de bocht.
• Speciale aandacht voor de beeldkwaliteit aan de zichtlocatie langs de Kanaalweg, de
     Boekelermeerweg, de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein en de ringsloten aan de west-
     en oostzijde van het plangebied;
• Een ‘zachte’ overgang van de bebouwing langs de Kanaalweg naar het zuidelijke
     weidegebied;
• Versterking en continuering van de water- en groenstructuur langs de oostelijke ringsloot, de
     Boekelermeerweg en de westelijke ringsloot;
• Opnemen van een “recreatieve” fietsverbinding op de Boekelermeerweg en parallel aan de
     Westelijke Ringsloot;
• Een reservering voor de aansluiting van het Alkmaarse bedrijventerrein Boekelermeer Zuid 2;
• aandacht voor kavelafmetingen en perceelgrootte, differentiatie: perceelsoppervlakte van
     minimaal 1.000 m² tot maximaal 5.000 m² (uitzonderingen tot maximaal 10.000 m²). De
     mogelijkheid bestaat om aan een minimale afname van 1.000 m² ook een half perceel
     (500 m²) toe te voegen zodat flexibeler kan worden uitgegeven.
• Parkeren personeel en bezoekers op eigen erf. Nieuw is de beperkte mogelijkheid voor kort
     parkeren in de berm van de ontsluitingsweg;
• Nieuw is de integratie van het tracé voor de WRK-III leidingen met een groene zone tussen de
     Boekelermeerweg en de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein;
• Toelaten van bedrijven in de categorieën 2 en 3 in een strook van 80 meter gemeten vanaf de
     gehele zuidelijke en westelijke plangrens; op de overige gronden ten westen van de
     Boekelermeerweg is naast de categorieën 2 en 3, met vrijstelling van burgemeester en
     wethouders de categorie 4 toegelaten; op de overige bedrijfsgronden ten oosten van de
     Boekelermeerweg zijn de categorieën 2 tot en met 4 bij recht toegestaan.
• Nieuw is de mogelijkheid van zelfstandige kantoorbebouwing in het middengebied. Hiervoor
     worden geen op voorhand bepaalde kavels uitgegeven, maar er wordt toegespitst op de vraag
     een invulling gemodelleerd.
• Toepassen van duurzaam bouwen en andere duurzaamheidmaatregelen;
• Waterbergend vermogen combineren met duurzaamheid.




PAGINA   5 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 8 ======================================================================

<pre>                                             Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                             beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




                                      A

                               C
                    B




Hoofdontsluiting
De belangrijkste wijziging in het stedenbouwkundige plan is het verleggen van de hoofdont-
sluitingsweg. De aansluiting met de Kanaalweg wordt daartoe aangepast: Komend vanuit het
westen, van de A9 of uit Heiloo, buigt de Kanaalweg in een royale bocht uit naar het noorden.
Hiermee krijgt de hele Boekelermeer niet alleen een functionele-, maar ook een “beleefbare”
verbinding aan de zuidkant. De weg zal naar het noorden, dus naar het Alkmaarse deel van de
Boekelermeer worden doorgetrokken als de ontwikkeling van Boekelermeer Zuid 2 dermate ver
gevorderd is dat dit zinvol is.
Het “restant” van de Kanaalweg takt af vanuit de bocht en loopt vandaar naar het Noord-Hollands
Kanaal. Hierdoor ontstaat een duidelijke hiërarchie in de wegenstructuur.

Middengebied
De zone tussen de afgebogen Kanaalweg, (die dan “De Middenweg” heet) en de
Boekelermeerweg (wat een fietsroute wordt en zal dienen als vlucht/hulpdienstenroute), zal
overwegend groen worden uitgevoerd. Het weilandlandschap aan de zuidkant wordt daardoor “in
de Boekelermeer” getrokken. Op Alkmaars grondgebied wordt dat groene karakter voortgezet
doordat in die zone een aantal bestaande boerderijen blijven staan met hun groene erf.

Taqa
Op basis van het ontwerp-Rijksinpassingsplan (RIP) zal op het bedrijventerrein Boekelermeer Zuid
2 in Alkmaar een gasbehandelings- en compressie-installatie gebouwd worden. Deze inrichting
staat via ondergrondse buisleidingen in verbinding met de voorgenomen ondergrondse gasopslag
in Bergen. Het ontwerp-RIP heeft onlangs ter inzage gelegen; het Ministerie van EZ zal als
verantwoordelijke instantie de procedure verder begeleiden.
De gasbehandelingsinstallatie brengt een verhoogd groepsrisico (Besluit externe veiligheid
inrichtingen) met zich mee.
In een nieuw ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan, zullen de gevolgen van het
groepsrisico door middel van een risico-analyse in beeld moeten worden gebracht in samenhang
met de mogelijkheden tot rampenbestrijding, blusvoorzieningen, vluchtmogelijkheden en
zelfredzaamheid. Wanneer het groepsrisico toeneemt moet die toename dan dus verantwoord
worden door het bevoegd gezag.

Ruimtelijke structuur
De ruimtelijke structuur wordt bepaald door de aan het structuurplan Bedrijventerrein
Boekelermeer Zuid 2 en Zuid 3 ontleende hoofdelementen.
Beeldbepalend binnen het bedrijventerrein zijn een viertal zones:


PAGINA   6 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 8 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 9 ======================================================================

<pre>                                          Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                          beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




1. De Hoofdontsluitings-zone (fase C): met aan de oostzijde de bestaande Boekelermeerweg als
langzaamverkeerroute en aan de westzijde een “groene laan” als afbuiging van de Kanaalweg. De
afgebogen Kanaalweg heet hier “Middenweg” en heeft aan de westkant de meekrommende
representatieve bedrijfsgebouwen van fase B. De Boekelermeerweg wordt aan de oostkant
begeleid door de ook representatieve bebouwingsrand van fase A. Tussen beide wegen is een
groene middenzone geprojecteerd, waardoor het WRK-III tracé loopt en waarin losse “á la carte” te
ontwikkelen (kantoor)gebouwen zijn voorzien.
2. De Kanaalweg-zone: een groene, waterrijke overgangszone van het bedrijventerrein naar het
weidegebied met als aansluiting op het bedrijventerrein een rand gebouwen met een representatief
karakter.
3. De Ringsloot-zones: de oostelijke en westelijke begrenzing van het bedrijventerrein als
ecologische waardevolle water- en groenstructuur.
4. De interne ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein in twee U-vormen met een zorgvuldig
ontworpen stedelijke inrichting, in contrast met de diverse groengebieden.

Bebouwingsbepalingen fase A en B
Voor de hele Boekelermeer Heiloo worden hoge ruimtelijk-visuele eisen gesteld. Niettemin kan er
een verschil worden gemaakt in enerzijds deelgebieden die in het zichtveld van doorgaande routes
of aan de randen liggen, en anderzijds gebieden die meer zijn ingesloten. Voor die eerste
categorie is er een “vaste bebouwingsgrens” vastgesteld. De tweede categorie krijgt meer vrijheid.

Bebouwingbepalingen fase C
Voor fase C, het groene middengebied, gelden aparte uitgangspunten:
Ter plaatse van het WRK-III tracé wordt uit het hart van de leidingen aan weerszijde een 7,50 m
onbebouwde zone aangehouden. Deze zone, waarop niet gebouwd, gereden of geparkeerd mag
worden, en waarop geen bomen kunnen worden geplant, zal in eerste instantie als groengebied
worden ingericht. De bebouwing, in dit geval mogelijk kantoren, komen als losse “objecten” in de
ruimte met een maximale footprint van 600 m². In de bouwhoogte wordt de mogelijkheid gelaten
een halfverdiepte parkeerkelder of een verhoogde onderlaag re realiseren. Als “landmark” bij de
entree wordt een verhoogd gebouw geplaatst.

Beeldkwaliteits- en welstandaspecten; de rol van de previsor
In de gemeentelijke ambitie om een hoogwaardig en duurzaam bedrijventerrein te realiseren is
beeldkwaliteit een belangrijk instrument. Beeldkwaliteit heeft twee invalshoeken: een ruimtelijke
invalshoek, waarbij de hoofdopzet van de bebouwingstructuur en de dimensionering van de
openbare ruimte aan de orde is en een visuele invalshoek, waarbij naast de massa-opbouw van de
bebouwing ook de architectuur van de gevels nader wordt gedefinieerd.

De visuele invalshoek heeft met name betrekking op de welstand en vormt als zodanig het
werkterrein van de welstandscommissie. De hoofdlijnen van het stedenbouwkundige-/
beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen in de welstandsnota en daarmee heeft de beeldkwaliteit een
wettelijk kader gekregen.
In de praktijk is gebleken dat het “gat” in de bouwplanontwikkeling tussen de beeldkwaliteit-
uitgangspunten en de beoordeling door de welstandscommissie te groot was. Dat leidde tot
onwenselijke vertraging bij de planbeoordeling door de welstandscommissie, die de taak heeft om
plannen te beoordelen, niet om de planontwikkling te begeleiden. Als service aan de ondernemer


PAGINA   7 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 9 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 10 ======================================================================

<pre>                                             Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                             beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




en om een betere greep op de beeldkwaliteit te houden, functioneert de stedenbouwkundige als
gemeentelijke previsor om de beeldkwaliteit in de planontwikkeling te bewaken.

Voor het plangebied zijn de beeldkwaliteit- en welstandaspecten als volgt uitgewerkt. In het
algemeen geldt dat langs de randen en het midden(ontsluitings)gebied van het bedrijventerrein
Boekelermeer Heiloo bijzondere aandacht dient te worden gegeven aan de architectonische
verschijningsvorm van de bebouwing. Het concept voor de beeldkwaliteit bestaat eruit dat het
bedrijventerrein ingekaderd wordt door een groene, deels “natte” zone. Aan de randen zal
naarmate de groenzone transparant is, de bebouwing losser van elkaar staan en waar het groen
“gesloten” is (noordelijke rand) zal de bebouwing nagenoeg aaneen gesloten zijn. Voorts is een te
sterke menging van bedrijfs- en perceelgrootte en van bedrijfstype (veel of weinig onbebouwde
ruimte, transport en dergelijke) ongewenst.

Gebouwen met meerdere gebruikers
Omdat bij bedrijfsverzamelgebouwen de omlooptijd van gebruikers vaak groter is, bestaat er een
verhoogd risico op visuele en fysieke veroudering. Om dat risico te verminderen worden er extra
eisen gesteld ten aanzien van de architectuur en de bouwkundige uitwerking.

Groenvoorziening
Voor de inrichting van de groene natuurzones rondom het plangebied wordt aangehouden het
ontwerp van Buro Adrichem “Boekelermeer Zuid 2 en 3 Inrichting groene natuurzones”, dat wij op
16 september 2003 hebben vastgesteld. In aanvulling daarop zijn de volgende groeninrichtingen
voorzien:
• Bij de kavels aan de Kanaalwegkant wordt de ruimte tussen de achtergevels van twee
    aangrenzende gebouwen tot een diepte van 5 meter gereserveerd t.b.v. het aanplanten van
    bomen. Het doel is om bomen ‘tussen’ de gebouwen te plaatsen.
• Voor fase C, het “groene middengebied” zal in samenhang met de planontwikkeling van de
    kantoren een definitief inrichtingsplan gemaakt worden. In grote lijnen zullen de gebouwen
    “los” op een groene ondergrond staan tussen boom- en heestergroepen. Er zal zo min
    mogelijk verhard worden. Voor het parkeren wordt onder andere gedacht aan met hagen
    omzoomde parkeerstroken die zich om de gebouwen krommen.
• De gekromde “De Middenweg” zal aan beide zijden worden voorzien van laanbomen, in de
    berm tussen de rijweg en de fietspaden. Dit profiel is een voortzetting van het profiel van de
    kanaalweg.

Erfafscheiding
• Om de erfafscheiding niet te zeer beeldbepalend te laten zijn: hekken dienen aan de
    straatzijde 5 meter terug te liggen van het aansluitende vlak van de voorgevel. Hiermee moet
    rekening worden gehouden in de gebouw-layout.
• Om bomen aan de Kanaalwegkant tussen de gebouwen te kunnen zetten dienen de hekken
    ook daar 5 meter terug te liggen van het aansluitende vlak van de achtergevel



3.3        Financiën
Op basis van het concept ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’ is
de grondexploitatie doorgerekend en aangepast. Op 8 november 2010 heeft uw raad een besluit


PAGINA   8 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 10 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 11 ======================================================================

<pre>                                          Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                          beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




genomen over de indexering en rente grondexploitaties en op 6 december 2010 heeft uw raad
(onder andere) de grondexploitatie Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld.



3.4          Risico’s
• Juridisch
De wijzigingen die worden voorgesteld in het concept ‘Stedenbouwkundig plan en
beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’ heeft in een aantal gevallen consequenties voor de
bepalingen in het bestemmingsplan. Het stedenbouwkundig plan zal als basis dienen voor de
herziening van het bestemmingsplan. Door het stedenbouwkundig plan breed uit te zetten en voor
te leggen aan diverse externe partijen en voor de herziening van het bestemmingsplan zoals
gebruikelijk met partijen vooroverleg aan te gaan, verwachten wij het risico van (langlopende)
juridische procedures te beperken.

• Communicatie
Het concept ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’ is zowel intern
als extern diverse malen doorgesproken en gepresenteerd. Hierdoor is er bij de ambtelijke
organisatie voor de uitwerking en uitvoering van het plan, als ook voor het toekomstige beheer van
het gebied, een positieve houding. De herijking is mede ingegeven door de ervaringen met
(potentiële) kopers, gesprekken met de welstandscommissie en vragen vanuit de markt waar wij in
meer of mindere mate - en soms niet - aan konden voldoen. Verder is met diverse externe partijen,
waaronder de zittende ondernemers van de Boekelermeer Heiloo, het bestuur van de
ondernemersvereniging, het ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord en de gemeente Alkmaar,
van gedachten gewisseld over de uitgangspunten en de uitwerking hiervan in het
stedenbouwkundig plan. Het stedenbouwkundig plan is hierdoor gegroeid tot een breed gedragen
document. Wij verwachten daarom potentiële kopers te kunnen trekken en een positieve impuls te
kunnen geven aan de verkoop van kavels.

• Financieel
Op basis van het concept ‘Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo’ is
de grondexploitatie doorgerekend en aangepast. Op 8 november 2010 heeft uw raad een besluit
genomen over de indexering en rente grondexploitaties en op 6 december 2010 heeft uw raad
(onder andere) de grondexploitatie Boekelermeer Zuid 3 vastgesteld. Met deze besluiten heeft uw
raad geanticipeerd op de vaststelling van het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan
Boekelermeer Heiloo. Met dit plan wordt het (weer) aantrekkelijk voor bedrijven zich te vestigen op
de Boekelermeer Heiloo en kunnen wij de uitgifte van kavels een nieuwe impuls geven, wat het
risico voor de grondexploitatie zal verkleinen.



3.5       Advies raadscommissie
De raadscommissie Openbare Ruimte heeft in haar vergadering van woensdag 16 maart 2011 het
volgende geadviseerd:




PAGINA   9 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 11 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 12 ======================================================================

<pre>                                          Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                          beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




4               VOORSTEL AAN DE RAAD


Voorgesteld wordt:
1. Het stedenbouwkundig plan Boekelermeer Heiloo vast te stellen.




Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo




Mevrouw C.C.H. van de Meent                 De heer T.J. Romeyn
secretaris                                  burgemeester




PAGINA   10 van 10
</pre>

====================================================================== Einde pagina 12 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 13 ======================================================================

<pre>                                     Raadsvoorstel: Stedenbouwkundig plan en
                                     beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo




BIJLAGE 1


concept 'Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan Boekelermeer Heiloo
</pre>

====================================================================== Einde pagina 13 =================================================================

<br><br>