<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
                                           RAADSVOORSTEL
  Raadsvergadering                          : 9 december 2019
  Voorstelnummer                            :
  Datum raadsvoorstel                       : 29 oktober 2019
  Portefeuillehouder(s)                     : A.N. Dellemijn
  Commissie                                 : OR
  Datum commissie                           : 20 november 2019
  Soort agendering                          : ter advisering
  Agendapunt                                :
  Team                                      : RO/P&P
  Opsteller(s)                              : M. Stijkel
  Datum B&W besluit                         : 29 oktober 2019
  Bijlagen:                                 :5
  Onderwerp            :      Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
Voorgesteld besluit
1. Het exploitatieplan Zuiderloo gewijzigd vast te stellen overeenkomstig het raadsvoorstel
   en met inachtneming van de aanvullende motivering zoals opgenomen in de brief van
   SWDV Advocaten d.d. 22 oktober 2019 met bijbehorend addendum van LBP Sight d.d. 8
   oktober 2019, met dien verstande, dat dit addendum van LBP Sight wordt toegevoegd
   aan het bij het exploitatieplan behorende taxatierapport van 28 november 2017;
2. Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening het besluit om het
   exploitatieplan gewijzigd vast te stellen bekend te maken langs elektronische weg, in de
   Uitkijkpost en in de Staatscourant;
3. Overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening dit besluit met bijbehorende
   stukken aansluitend elektronisch, alsmede in papieren vorm beschikbaar te stellen en
   gedurende een periode van zes weken vrij te geven voor beroep.
4. Een kennisgeving te versturen aan appelanten die beroep hebben aangetekend tegen
   het op 5 februari 2018 vastgestelde exploitatieplan.
Geheimhouding
   ☐Nee
   ☒Ja (t/m 5 november)
                                                                                  Pagina 1 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
                                             RAADSVOORSTEL
1. INLEIDING
De raad heeft op 5 februari 2018 besloten tot gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan
Zuiderloo (2017). Tegen het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan kon met ingang
van 22 februari 2018 gedurende zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State (gedurende zes weken). Tegen de vaststelling
is door een tweetal appellanten beroep aangetekend. De Afdeling bestuursrechtspraak van
de Raad van State heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 februari 2019. Met het oog op
een spoedige beëindiging van het geschil ziet de afdeling aanleiding de raad op te dragen
om binnen 20 weken na verzending van de tussenuitspraak het gebrek in het bestreden
besluit te herstellen. De raad dient hiertoe met inachtneming van hetgeen is overwogen in de
tussenuitspraak een gewijzigd of nieuw besluit te nemen en zo nodig het exploitatieplan
gewijzigd vast te stellen. Daarna volgt een definitieve uitspraak van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. De tussenuitspraak is gedaan op 24 juli 2019,
hetgeen betekent dat de raad uiterlijk 9 december 2019 dient te besluiten om aan de
gestelde termijn te voldoen.
2. KEUZERUIMTE
Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een
bestemmingsplan waarin bouwplannen zijn opgenomen als aangewezen in artikel 6.12 Wro
juncto artikel 6.2.1 Bro, een exploitatieplan vast te stellen. In afwijking hiervan kan de
gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen
exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of
indien:
    a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning
        begrepen gronden anderszins verzekerd is;
    b. het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c,
        4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is, en
    c. het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13,
        tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.
Deze situaties doen zich bijvoorbeeld voor in geval de gemeente overeenkomsten heeft
gesloten met alle eigenaar van de binnen het exploitatieplangebied gelegen gronden, of
doordat de gemeente zelf eigenaar is van bedoelde gronden en/of in geval er geen locatie-
eisen nodig zijn of - indien ze wel nodig zijn - op andere wijze is verzekerd dat de eisen
worden nageleefd. Hiervan is echter in het geval van Zuiderloo geen sprake. De gemeente
heeft niet alle gronden in eigendom. Ook heeft de gemeente niet met alle grondeigenaren op
voet van artikel 6.24 Wro een overeenkomst gesloten over de kosten die de eigenaren
bijdragen in de ontwikkeling (zgn. anterieure overeenkomsten). Voor bestemmingsplan
Zuiderloo is voor dat deel het kostenverhaal dus niet anderszins verzekerd.
3. TOELICHTING OP HET ADVIES
Het exploitatieplan, de bijbehorende kaart(en) en de in het exploitatieplan opgenomen
exploitatieopzet vormen de juridische basis om conform afdeling 6.4 van de Wro en afdeling
6.2 van het Bro de door de gemeente gemaakte en te maken kosten in het kader van de
realisatie van bouwplannen te verhalen op eigenaren van de in het exploitatieplangebied
gelegen gronden. Het kostenverhaal vindt plaats bij de verlening van een
                                                                                        Pagina 2 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
omgevingsvergunning dan wel door ontvangst van een bijdrage op
basis van een gesloten anterieure overeenkomst of eventueel nog te sluiten posterieure
overeenkomst. De exploitatieopzet beschrijft welke kosten en opbrengsten er in het plan zijn
en op welke wijze de kosten toegerekend worden aan de eigenaren die een mogelijkheid
hebben tot het realiseren van een bouwplan.
Het exploitatieplangebied omvat het gedeelte van het bestemmingsplan waarin de
bouwplanmogelijkheden zijn gelegen waarvoor een kostenverhaalsplicht bestaat. Daarnaast
omvat het exploitatieplangebied het gedeelte waarbinnen de werken en werkzaamheden
plaatsvinden van de aanleg van de openbare ruimte en de aanleg van de nutsvoorzieningen.
Het exploitatieplangebied volgt niet de begrenzing van het bestemmingsplangebied. De
begrenzing is bepaald aan de hand van de criteria zoals die volgen uit de Wro. Het
exploitatieplangebied mag niet groter zijn dan het bestemmingsplangebied en alleen die
gronden zijn betrokken in het exploitatieplangebied waarop nieuwe bouwplannen zijn
voorzien dan wel openbare voorzieningen worden gerealiseerd ten behoeve van de realisatie
van het bestemmingsplan. Bestaande te handhaven bebouwing wordt aldus in beginsel niet
opgenomen in dit exploitatieplan. Tot slot mogen ook onbenutte bouwtitels (indien reeds op
basis van het oude bestemmingsplan een bouwvergunning/ omgevingsvergunning verkregen
kon worden) voor bestemmingen die niet wijzigen, niet opgenomen worden in het
exploitatieplan. Dit komt door een latere toevoeging aan artikel 9.1.20 van de Invoeringswet
Wro.
Vaststelling maximaal verhaalbare kosten
De maximaal te verhalen kosten worden begrensd door het niveau van de toerekenbare
opbrengsten als gevolg van de zogenoemde macroaftopping. Wanneer toerekenbare kosten
lager zijn dan toerekenbare opbrengsten worden de toerekenbare kosten verhaald. Op het
moment dat dit niet het geval is kunnen slechts de kosten worden verhaald tot het niveau
van de toerekenbare opbrengsten als gevolg van gronduitgifte.
Om de exploitatiebijdragen te bepalen worden de kosten omgeslagen over het programma.
Aangezien het een globaal bestemmingsplan met uit te werken gebieden betreft, is de
programmaverdeling nog onduidelijk. Om die reden is gekozen voor een normatief
programma op basis van referentiewoningen binnen de categorieën, met een residuele
berekening van de grondwaarde. Voor de vrije kavels geldt een staffel van prijzen per m2
met een afnemende meerwaarde. Indien een programma wordt ingediend met woningen dat
dermate afwijkt van het normprogramma, heeft het college de mogelijkheid om een residuele
berekening van het programma te maken om de grondprijzen te bepalen.
Het programma dient vervolgens te worden omgezet in gewogen eenheden. Dit gebeurt
conform de in de wet voorgeschreven methode op basis van de grondprijzen. Voor het
toekennen van het gewicht per woningcategorie is de gemiddelde grondwaarde (residueel
bepaald) van een categorie 3 2^1kapwoning klein als referentie genomen. Grondprijzen van
de overige categorieën zijn hier tegen afgezet.
Exploitatiebijdrage
Aangezien het exploitatieplan Zuiderloo een plan met een globaal karakter betreft, wordt de
exploitatiebijdrage per gewogen basiseenheid berekend. Wanneer een exploitant een
aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen indient, zal de totale exploitatiebijdrage van
deze exploitant worden berekend. Deze is afhankelijk van de op dat moment in eigendom
zijnde gronden en het te realiseren programma op de betreffende gronden.
                                                                                   Pagina 3 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
Bovenstaand bedrag wordt per gewogen basiseenheid bij de afgifte
van de omgevingsvergunning in rekening gebracht. De inbrengwaarde van de gronden en
kosten die in de exploitatieopzet zijn meegenomen maar door de aanvrager van de
vergunning zelf zijn gemaakt worden op de te betalen exploitatiebijdrage in mindering
gebracht. Tevens worden gronden ten behoeve van de openbare ruimte door de gemeente
overgenomen tegen de getaxeerde inbrengwaarde. Wanneer de netto exploitatiebijdrage
negatief wordt, betekent dit dat er geen bijdrage is verschuldigd.
Tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 24
juli 2019
De Afdeling stelt dat de twee ingestelde beroepen op een tweetal punten slagen. Allereerst
heeft LBP Sight bij het taxeren van de gebruikswaarde onvoldoende gemotiveerd waarom
moet worden uitgegaan van de bestemming uit het plan voorafgaand aan het voorliggende
plan en waarom geen rekening hoeft te worden gehouden met de uit te werken
woonbestemming, terwijl de uit te werken woonbestemming invloed kan hebben op de
gebruikswaarde. De raad heeft zich daarmee niet in redelijkheid kunnen baseren op het
taxatierapport bij het ramen van de gebruikswaarde en daarmee in strijd gehandeld met
artikel 3:2 van de Awb. Het betoog van beide appellanten over de gebruikswaarde slaagt (zie
punt 4.4 en 10.1 van de tussenuitspraak). Daarnaast slaagt het betoog van appellant 1 als
het gaat om de peildatum. De raad heeft zich niet op het standpunt kunnen stellen dat de
getaxeerde inbrengwaarden naar het prijspeil van 1 januari 2017 op het moment van
vaststelling van het exploitatieplan nog voldoende actueel waren (zie punt 5.1 van de
tussenuitspraak). Daarbij is ook van belang dat de raad ter zitting heeft toegelicht dat er geen
beletselen waren om een (aanvullende) taxatie te laten uitvoeren naar de peildatum van
bijvoorbeeld 1 juni 2017 of een nog latere datum.
Brief aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State n.a.v.
tussenuitspraak
Bijgaand treft u een brief aan de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State met
daarin een nadere motivering op de hierboven genoemde onderdelen. De motivatie m.b.t. de
‘uit te werken bestemming’ is eveneens opgenomen in een addendum bij het oorspronkelijke
taxatierapport dat op haar beurt als bijlage bij het oorspronkelijke exploitatieplan wordt
gevoegd.
Beide motivaties zijn niet van invloed op het exploitatieplan zelf (er wordt geen nieuwe
peildatum gehanteerd). Het exploitatieplan blijft ongewijzigd in stand, maar dient om reden
van toevoeging van het addendum aan het taxatierapport, wel gewijzigd te worden
vastgesteld. De raad wordt voorgesteld om het exploitatieplan Zuiderloo gewijzigd vast te
stellen met in achtneming van de aanvullende motivering zoals opgenomen in de brief van
SWDV advocaten d.d. 22 oktober 2019 en bijbehorend addendum van LBP Sight d.d. 8
oktober 2019, met dien verstande, dat dit addendum van LBP Sight wordt toegevoegd aan
het bij het exploitatieplan behorende taxatierapport van 28 november 2017.
Uit de uitspraak van de Afdeling blijkt overigens dat het besluit van de raad niet hoeft te
worden voorbereid met Afdeling 3.4 van de Awb, maar het besluit om het exploitatieplan
gewijzigd vast te stellen dient wel op de wettelijke wijze bekend te worden gemaakt. Er is
vervolgens ook beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Een kennisgeving wordt verstuurd aan appelanten die indertijd beroep hebben aangetekend.
                                                                                      Pagina 4 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
Nadere motivatie peildatum 1 januari 2017
In tegenstelling tot hetgeen ter zitting en in de tussenuitspraak naar voren gebracht zijn er
wel degelijke zwaarwegende argumenten, waarom de prijspeildatum 1-1-2017 als
uitgangspunt is genomen en niet op een later moment. Dit heeft enerzijds te maken met de
voorbereidingsprocedure, anderzijds met de volgordelijkheid van zaken (eerst ramen van
kosten en opbrengsten in het exploitatieplan en vervolgens taxeren t.b.v. de
complexwaarde).
Het taxeren van de inbrengwaarde blijft bovendien een momentopname. In het
exploitatieplan Zuiderloo geldt dat de prijspeildatum is vastgeklikt op 1-1-2017. Hieruit volgt
een indicatie van de exploitatiebijdrage van een voorgenomen initiatief. Echter in het
exploitatieplan Zuiderloo gaat het om gronden met een uit te werken woonbestemming. Dit
betekent dat op basis van een ingediend ontwikkelplan, ook het exploitatieplan wordt
herzien. In deze herzieningen worden de laatste feiten en omstandigheden weer
opgenomen, inclusief een actuele taxatie van de inbrengwaarden. Na vaststelling van dit
plan wordt op dat moment de actuele exploitatiebijdrage vastgesteld en posterieur
gecontracteerd. De grondeigenaar/initiatiefnemer verkrijgt hiermee altijd op basis van de
herziening een exploitatiebijdrage die recht doet aan de feiten en omstandigheden die
gelden op het moment dat hij/zij concrete plannen heeft om tot ontwikkeling over te gaan.
Een herziening van het exploitatieplan Zuiderloo betreft structurele onderdelen. Alleen al als
gevolg van marktontwikkelingen in de periode 2017-2020 zal een nieuwe taxatie van de
inbrengwaarden moeten worden uitgevoerd, evenals een nieuwe waardering van de
grondopbrengsten. Voor beide aspecten geldt dat tot een nieuwe peildatum dient te worden
gekomen. Beide elementen raken direct de belangen van eigenaren en zijn ook substantieel
van aard gezien de marktontwikkelingen in de aangegeven periode. Artikel 6.15 Wro, eerste
lid, bepaalt dat in beginsel bij een herziening van een exploitatieplan dezelfde procedure
wordt gevolgd als bij de eerste vaststelling (afdeling 3.4 Awb), behalve als de herziening
alleen niet-structurele onderdelen omvat. Dit laatste is bij het exploitatieplan Zuiderloo niet
aan de orde, waardoor afdeling 3.4 Awb van toepassing is en het exploitatieplan openstaat
voor zienswijze en beroep.
Nadere motivatie inbrengwaarde bij Uit te werken bestemming
Beide percelen hadden in het bestemmingsplan Zuiderloo uit 2005 een uit te werken
bestemming UW2 resp. UW4. Indien een speculatief aangelegde gegadigde dit perceel zou
kopen om één of meerdere woningen op te bouwen diende deze gegadigde al een
uitwerkingsplan op te stellen. Vervolgens zou in het kader van de grondexploitatiewet een
exploitatiebijdrage vast gesteld dienen te worden, waarbij ook de inbrengwaarde getaxeerd
dient te worden. Deze inbrengwaarde dient bepaald te worden conform artikel 40b tot en met
40f van de Onteigeningswet. Ook dan zou bepaald dienen te worden of de onroerende
zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende
bestemming (gebruikswaarde) of aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte
bestemming (complexwaarde).
NB Artikel 6.13.1.c WRO is juist bedoeld om te voorkomen dat een speculatief aangelegde
gegadigde voor woningbouw bestemde gronden aankoopt zonder een bijdrage te behoeven
verlenen aan de realisatie van het gehele plan.
Aangezien op de peildatum de kosten en baten vergelijkbaar zouden zijn met die van het
exploitatieplan Zuiderloo 2017 heeft de taxateur op hoofdlijnen de conclusie getrokken dat :
                                                                                      Pagina 5 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 6 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
    -   de complexwaarde binnen de bestemming UW2 en UW4
        redelijk vergelijk zou zijn met de getaxeerde complexwaarde van € 52,50 per m2 van
        het bestemmingsplan Zuiderloo 2017;
    -   de gebruikswaarde bij de bestemming UW2 resp. UW4 hoger zou zijn dan de
        complexwaarde binnen de bestemming UW2 resp. UW4;
    -   de complexwaarde binnen UW2 resp. UW4 niet nader hoeft te worden uitgewerkt
        aangezien de gebruikswaarde substantieel hoger is (€ 147,00 per m2) dan de
        vergelijkbare complexwaarde binnen het bestemmingsplan Zuiderloo 2017 (€ 52,50
        per m2) is.
4. OVERWEGINGEN VAN HET COLLEGE
-
5. REGIONALE SAMENWERKING EN COULEUR LOCALE
-
6. RISICO’S
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan uiteindelijk besluiten niet
akkoord te gaan met de aanvullende nadere motivatie. In dat geval volgt een negatieve
uitspraak. Het exploitatieplan zoals vastgesteld wordt hiermee vernietigd. Als gevolg hiervan
zal een nieuwe exploitatieplan moeten worden opgesteld. Dit brengt de nodige kosten met
zich mee. Deze kosten worden echter ook gemaakt in het kader van een herziening van het
exploitatieplan indien dit op basis van een definitieve uitspraak van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk wordt. Met het opstellen van
deze herziening wordt direct na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan gestart.
Van extra kosten kan dus feitelijk niet worden gesproken; werkzaamheden zijn feitelijk
hetzelfde. De (financiële) risico’s die de gemeente loopt n.a.v. dit besluit, zijn derhalve
beperkt.
7. FINANCIËN
Het exploitatieplan is nodig om kosten van grondexploitatie te kunnen verhalen en eisen te
kunnen stellen aan de ontwikkeling van het gebied.
8. COMMUNICATIE, PARTICIPATIE EN SAMENSPEL
-
9. UITVOERING, PLANNING EN ORGANISATIE
Planning:
     Raadsinformatieavond: 5 november 2019
     Commissie Openbare Ruimte: 20 november 2019 (ter advisering t.b.v. vaststelling)
     Raad: 9 december 2019 (gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo met
        inachtneming van de aanvullende nadere motivering met bijbehorend addendum
        n.a.v. tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
        (Abrs))
     Verzending brief aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Abrs)
     Publicatie
     Ter inzage legging
     Kennisgeving appelanten en Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
        (Abrs)
     Definitieve uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Abrs)
                                                                                       Pagina 6 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 6 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 7 ======================================================================

<pre>Gewijzigde vaststelling exploitatieplan Zuiderloo (2017)
10. BIJLAGEN
Bijlage 1      Exploitatieplan Zuiderloo (2017) incl. addendum taxatierapport d.d. 8 oktober
               2019
Bijlage 2      Tussenuitspraak afdeling bestuursrechtspraak Raad van State d.d. 24 juli
               2019
Bijlage 3      Brief aan de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van SWDV
               advocaten d.d. 22 oktober 2019
Bijlage 4      Addendum taxatierapport van LBP Sight d.d. 8 oktober 2019
Bijlage 5      Concept-raadsbesluit
11. ACHTERLIGGENDE DOCUMENTEN
-
12. COMMISSIE BESPREKING / ADVIES
De raadscommissie Openbare Ruimte heeft in haar vergadering van woensdag 20 november
2019 het volgende geadviseerd:
Hoogachtend,
burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo
  De heer drs. G.H.S. Heemskerk MBA              De heer T.J. Romeyn
  secretaris                                     burgemeester
                                                                                   Pagina 7 van 7
</pre>

====================================================================== Einde pagina 7 =================================================================

<br><br>