<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State
t.a.v. mevrouw I. Velsink
Postbus 20019
2500 EA DEN HAAG
                                                      Haarlem, 22 oktober 2019
uw ref   : 201802828/1/R1                             advocaat : G.M. Pierik
onze ref : GP/MK/190449                               email      : gpierik@swdv.nl
inzake   : Gemeente Heiloo / ExploitatieplanZuiderloo doorkiesnr : (023) 517 51 55
Hoogedelgestrenge heer,
Namens de gemeenteraad van de gemeente Heiloo, hierna verder te noemen:
“verweerder”, bericht ik u als advocaat/gemachtigde van verweerder als volgt.
Bij tussenuitspraak van 24 juli 2019 heeft uw Afdeling verweerder opgedragen om de
gebreken uit het besluit van 5 februari 2018 (tot vaststelling van het exploitatieplan
“Exploitatieplan Zuiderloo”) te herstellen met inachtneming van hetgeen onder
rechtsoverwegingen 4.4, 5.1 en 10.5 van de tussenuitspraak van 24 juli 2019 is
overwogen. Voorts heeft uw Afdeling verweerder in de tussenuitspraak ook opgedragen
uw Afdeling en andere partijen de uitkomst mede te delen door middel van een gewijzigd
of nieuw besluit en dit besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijke voorgeschreven wijze
kenbaar te maken.
Middels deze brief informeer ik u namens verweerder over de wijze waarop verweerder
aan de aan hem opgedragen bestuurlijke lus vorm heeft gegeven ten aanzien van de
taxatie van de uit te werken bestemming (rechtsoverweging 4.4 en 10.5) en de peildatum
(rechtsoverweging 5.1). Beide onderwerpen zullen in deze brief afzonderlijk van elkaar
worden besproken.
Taxatie uit te werken bestemming UW2 en UW4 Bestemmingsplan Zuiderloo 2005
In rechtsoverweging 4.4 van de tussenuitspraak van 24 juli 2019 heeft uw Afdeling
overwogen dat door LBP Sight de uit te werken bestemming UW2 uit het voorgaande
bestemmingsplan onvoldoende gemotiveerd niet is meegenomen bij het ramen van de
gebruikswaarde, althans LPB Sight onvoldoende heeft gemotiveerd waarom geen
rekening hoeft te worden gehouden met deze uit te werken woonbestemming. Tevens
heeft uw Afdeling in rechtsoverweging 10.5 overwogen dat voor de uit te werken
bestemming UW4 hetzelfde geldt. De Afdeling oordeelt in beide rechtsoverwegingen dat
een uit te werken woonbestemming uit het voorheen geldende plan van invloed kan zijn
op de gebruikswaarde, ook al kan op basis van een dergelijke bestemming niet direct een
vergunning voor de bouw van een woning worden verleend. Deze mogelijkheid om te
bouwen zou volgens uw Afdeling wel invloed kunnen hebben op de prijs die een redelijk
handelend koper bereid is te betalen.
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Naar het oordeel van uw Afdeling heeft verweerder zich gezien dit gebrek in de motivering
bij het vaststellen van het exploitatieplan niet kunnen baseren op het taxatierapport d.d.
28 november 2017 en heeft verweerder in zoverre het exploitatieplan in strijd met artikel
3:2 Awb vastgesteld.
Verweerder heeft LBP Sight verzocht om met in achtneming van de tussenuitspraak van
uw Afdeling de inbrengwaarden te ramen dan wel het taxatierapport d.d. 28 november
2017 te voorzien van een nadere/aanvullende motivering ten aanzien van de gevolgen
voor de inbrengwaarde voor de uit te werken woonbestemmingen UW2 en UW4.
LBP Sight heeft kenbaar gemaakt te kunnen volstaan met een nadere motivering. Het
addendum treft u aan als bijlage 1. In het addendum heeft LBP Sight nader toegelicht op
welke wijze in het rapport van 28 november 2017 bij de inbrengwaarde rekening is
gehouden met de uit te werken woonbestemmingen UW2 en UW4. De belangrijkste
conclusie uit het addendum is dat de onroerende zaken van beide appellanten de hoogste
waarden ontlenen aan het feitelijke gebruik en niet aan de uit te werken bestemming UW2
en UW4 uit voorgaande bestemmingsplan Zuiderloo 2005. Dit brengt met zich dat de
taxaties uit het rapport van 28 november 2017 juist zijn en de inbrengwaarden niet
opnieuw hoeven te worden geraamd en/of getaxeerd.
Met deze nadere/aanvullende motivering heeft verweerder het gebrek uit het besluit van 5
februari 2018 ten aanzien van de motivering van de inbrengwaarde hersteld. Verweerder
heeft daarnaast in een gewijzigd besluit – waarvan het addendum als bijlage bij het
exploitatieplan onderdeel uitmaakt - deze nadere motivering kenbaar gemaakt.
Peildatum
In rechtsoverweging 5.1 van de tussenuitspraak heeft Uw Afdeling geoordeeld dat
verweerder in strijd met de bij het voorbereiden van een besluit te betrachten
zorgvuldigheid heeft gehandeld door zonder enig onderzoek te verrichten naar de
actualiteit van de getaxeerde inbrengwaarden is uitgegaan van de peildatum van 1 januari
2017. Bij haar oordeel heeft uw Afdeling van belang geacht dat ter zitting door verweerder
zou zijn kenbaar gemaakt dat er geen beletselen waren om een aanvullende taxatie te
laten uitvoeren.
Allereerst dient te worden opgemerkt dat ter zitting wellicht onvoldoende door verweerder
is gemotiveerd waarom is gekozen voor 1 januari 2017 als peildatum voor de taxatie ten
behoeve van het exploitatieplan. Verweerder meent echter dat de peildatum van 1 januari
2017 wel degelijk zorgvuldig is gekozen en een latere peildatum bij de vaststelling van het
besluit van 5 februari 2018 niet mogelijk is. Namens verweerder zal worden toegelicht dat,
anders dan wellicht ter zitting in meer algemene bewoording is opgemerkt, in het
onderhavige geval een latere peildatum niet passend is binnen de periode waarin het
besluit tot vaststelling van het exploitatieplan d.d. 5 februari 2018 is voorbereid.
Voorbereiding (algemeen)
Alvorens het exploitatieplan vast te stellen dient het plan zorgvuldig te worden voorbereid.
Eerst dienen de ruimtelijke kaders definitief te worden vastgesteld en dient nader
onderzoek te worden gedaan naar onder meer de percelen die onderdeel uitmaken van
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>het exploitatieplan(gebied). Vervolgens dienen alle kosten én opbrengsten te worden
geraamd die onderdeel uitmaken van het exploitatieplan. Met alle verkregen informatie uit
het voorbereidingsproces dient vervolgens een sluitend exploitatieplan te worden
opgesteld. Ook verweerder heeft al deze stappen in de voorbereiding zorgvuldig
doorlopen. De minimale doorlooptijd om tot vaststelling van een exploitatieplan te komen
is hierdoor circa zes maanden, maar de ervaring leert dat deze doorlooptijd vaak langer is
en een periode van meer dan 12 maanden ook niet ongebruikelijk is.
Voorbereiding en besluitvorming exploitatieplan Zuiderloo
De voorbereidingen voor het vaststellen van het Exploitatieplan Zuiderloo heeft circa
dertien maanden in beslag genomen. De voorbereidingen zijn reeds in het laatste
kwartaal van 2016 gestart. In het laatste kwartaal van 2016 en het eerste kwartaal van
2017 zijn alle kosten en opbrengsten (het cijfercomplex) voor het Exploitatieplan geraamd.
Bij het ramen van deze kosten en opbrengsten dient uiteraard één peildatum te worden
gehanteerd. In dit geval is gekozen voor een peildatum van 1 januari 2017 omdat per
deze datum de geraamde kosten en opbrengsten bekend zijn en daarmee een realistisch
beeld van de kosten en opbrengsten wordt gegeven. Een actuelere peildatum was niet
mogelijk omdat een peildatum in de toekomst niet mogelijk is.
Vervolgens heeft verweerder na de raming van de kosten en de opbrengsten LBP Sight in
mei 2017 opdracht gegeven om een definitieve taxatie uit te voeren. Een dergelijke taxatie
vindt relatief laat in het voorbereidingsproces plaats omdat de taxatie van de
complexwaarde wordt bepaald door de raming van de kosten en de opbrengsten uit het
exploitatieplan. Deze ramingen met betrekking tot de kosten en de opbrengsten waren
aan het einde van het eerste kwartaal beschikbaar met de peildatum 1 januari 2017. LBP
Sight heeft vervolgens in juni 2017 de taxatie uitgevoerd, waarbij LBP Sight zich diende te
baseren op de ramingen van de kosten en de opbrengsten per 1 januari 2017. Op 26 juni
2017 heeft LBP Sight het concept van het taxatierapport aangeleverd en besproken. Een
taxatie met een latere peildatum zou niet mogelijk zijn, omdat de taxatie dan zou afwijken
van de peildatum die is gebruikt voor de geraamde kosten en opbrengsten.
Na het taxatierapport is vervolgens in juli 2017 het ontwerp exploitatieplan Zuiderloo
afgerond en zijn de verdere ambtelijke voorbereidingen getroffen om het ontwerp
exploitatieplan Zuiderloo - direct na het zomerreces - in de vergadering van het college
van burgemeester en wethouders op 29 augustus 2017 te kunnen behandelen. Het
ontwerp exploitatieplan is vervolgens op 20 september 2017 besproken in de commissie
Openbare Ruimte en op 21 september 2017 ter inzage gelegd. Na de terinzagelegging
heeft het college van burgemeester en wethouders het (concept)exploitatieplan op 28
november 2017 definitief afgerond en is het exploitatieplan opnieuw verzonden aan de
commissie Openbare ruimte en op 20 december 2017 door deze commissie behandeld.
Vervolgens heeft verweerder het exploitatieplan op 5 februari 2018 vastgesteld. Al met al
heeft een zorgvuldige voorbereiding ertoe geleid dat voor de vaststelling van het
exploitatieplan Zuiderloo circa dertien maanden nodig zijn geweest.
Gezien het verloop van de voorbereiding en meer in het bijzonder de volgtijdelijkheid
waarin onderwerpen uit het exploitatieplan aan de orde komen, was een latere peildatum
dan 1 januari 2017 niet mogelijk bij een vaststelling van het exploitatieplan op 5 februari
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 4 ======================================================================

<pre>2018. Een latere peildatum had namelijk ook geleid tot een latere vaststelling van het
exploitatieplan. Voor een nieuwe peildatum geldt immers dat eerst een nieuwe raming van
de kosten en de opbrengsten dient plaats te vinden om vervolgens tot een nieuwe taxatie
te komen.
Een dergelijke doorlooptijd als de onderhavige is, ter voorbereiding op een vast te stellen
exploitatieplan, niet ongebruikelijk. Een dergelijke doorlooptijd brengt logischerwijs ook
met zich dat de peildatum en de datum waarop het exploitatieplan wordt vastgesteld
verder uit elkaar liggen. In een recente vergelijkbare uitspraak van uw Afdeling van 14
augustus 2019 lag tussen de peildatum en de datum van vaststelling van het
exploitatieplan ook een termijn van dertien maanden;1 in die uitspraak werd tevens als
peildatum 1 januari 2017 gehanteerd en werd het betreffende exploitatieplan op 23 januari
2018 vastgesteld. In deze uitspraak leidde de termijn tussen de peildatum en de
vaststelling - ook circa dertien maanden – niet tot de discussie over de vraag of de
inbrengwaarden nog wel voldoende actueel zouden zijn.
Deze uitspraak van uw Afdeling is voor verweerder een bevestiging dat een doorlooptijd
als de onderhavige niet ongebruikelijk is en dat een peildatum die circa dertien maanden
voor de vaststelling van het exploitatieplan ligt realistisch is en inbrengwaarden die circa
dertien maanden oud zijn niet onaanvaardbaar zijn.
Dat een termijn van dertien maanden niet onaanvaardbaar is, heeft er ook mee te maken
dat de raming van de kosten en de opbrengsten én de taxatie van de inbrengwaarden en
daarmee het exploitatieplan slechts een momentopname is. De taxatie is namelijk een
indicatie van de op dat moment te verwachten inbrengwaarde die een grondeigenaar in
aftrek mag brengen op de bruto exploitatiebijdrage bij een voorgenomen initiatief. In het
onderhavige geval gaat het om gronden met de bestemming wonen en een uit te werken
bestemming. Op het moment dat door appellanten voor deze gronden met de
bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’ een plan wordt ingediend, zal het
exploitatieplan moeten worden herzien om de definitieve exploitatiebijdrage te kunnen
bepalen. In die herziening worden dan de meest actuele feiten en omstandigheden
meegenomen, worden de kosten en opbrengsten opnieuw geraamd en vindt er een
nieuwe taxatie plaats zodat een grondeigenaar altijd op basis van de herziening een
exploitatiebijdrage dient te betalen die recht doet aan de op dat moment geldende situatie.
Dat de peildatum slechts een momentopname is volgt tot slot ook uit artikel 6.15 eerste lid
Wro. Uit dit artikel volgt dat een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal
per jaar wordt herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden
en bouwwerken zijn gerealiseerd. Nu het exploitatieplan reeds op 5 februari 2018 is
vastgesteld, kan een actualisering niet worden afgewacht en zal onmiddellijk na het
onherroepelijk worden van het onderhavige exploitatieplan Zuiderloo worden overgegaan
tot een herziening van het onherroepelijke exploitatieplan. Een herziening wordt door
verweerder in het onderhavige geval noodzakelijk geacht in verband met de
marktontwikkelingen die zich in de periode na vaststelling van het exploitatieplan tot en
met heden hebben voorgedaan. Er zal een nieuwe taxatie van de inbrengwaarde van de
1 ABRvS 14 augustus 2019 – ECLI:NL:RVS:2019:2771
</pre>

====================================================================== Einde pagina 4 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 5 ======================================================================

<pre>verschillende onroerende zaken moeten plaatsvinden, evenals een nieuwe waardering
van de grondopbrengsten.
Nu deze herziening van het exploitatieplan niet van ondergeschikte aard is, zal bij de
herziening opnieuw de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb)
dienen te worden doorlopen. Verweerder vraagt zich in dit licht ook af welk belang
appellanten nog hebben bij een gewijzigde peildatum in de onderhavige procedure.
Kortom, achteraf bezien heeft verweerder ter zitting ten onrechte verklaard dat een latere
peildatum ten behoeve van het exploitatieplan ook mogelijk zou zijn geweest ten behoeve
van de vaststelling van het exploitatieplan op 5 februari 2018. Dit is namelijk niet mogelijk
bij vaststelling van het exploitatieplan per 5 februari 2018. Een latere peildatum had
namelijk ook tot een latere vaststelling geleid.
Verweerder meent met deze aanvullende toelichting voldoende te hebben uitgelegd dat
van een gebrek in het besluit van 5 februari 2018 geen sprake is, althans door deze
toelichting het gebrek voldoende te hebben hersteld. Met deze nadere toelichting bestaat
er geen noodzaak om het besluit van 5 februari 2018 op dit punt gewijzigd vast te stellen.
Gewijzigd besluit
Voorgaande leidt ertoe dat verweerder op [DATUM] een gewijzigd besluit heeft genomen,
bestaande uit een nadere motivering ten aanzien van de inbrengwaarde. Het besluit is op
[DATUM] gepubliceerd en belanghebbenden is de mogelijkheid geboden om tegen het
gewijzigde besluit (rechtstreeks) beroep in te stellen bij uw Afdeling. Het besluit wordt als
bijlage 2 aan deze brief gehecht.
Verweerder meent met deze nadere motivering op juiste wijze te hebben voldaan aan de
door uw Afdeling aan hem opgedragen bestuurlijke lus.
Met vriendelijke groet,
SWDV Advocaten
G.M. Pierik
</pre>

====================================================================== Einde pagina 5 =================================================================

<br><br>