<b>Bijsluiter</b>. De hyperlink naar het originele document werkt niet meer. Daarom laat Woogle de tekst zien die in dat document stond. Deze tekst kan vreemde foutieve woorden of zinnen bevatten en de opmaak kan verdwenen of veranderd zijn. Dit komt door het zwartlakken van vertrouwelijke informatie of doordat de tekst niet digitaal beschikbaar was en dus ingescand en vervolgens via OCR weer ingelezen is. Voor het originele document, neem contact op met de Woo-contactpersoon van het bestuursorgaan.<br><br>====================================================================== Pagina 1 ======================================================================

<pre>Addendum
 Datum:            8 oktober 2019                              Project:          Taxaties Zuiderloo
 Uw kenmerk:       -                                           Locatie:
 Ons kenmerk:      V085853ad.19EFPA3.sd                        Betreft:          Addendum behorend bij taxatierapport
 Versie:           01_001                                                        van 28 november 2017
Inleiding
Door ondergetekende is op 28 november 2017 het ‘Taxatierapport Zuiderloo, Raming
inbrengwaarde’ opgesteld. Het kenmerk van dit rapport is R085853ad.00001.mva.
Het doel van deze taxatie was het taxeren van de inbrengwaarde van de gronden gelegen binnen
het exploitatieplangebied van het bestemmingsplangebied Zuiderloo.
Vervolgens is bij besluit van 5 februari 2018 van de Gemeenteraad het exploitatieplan Zuiderloo
vastgesteld. Tegen dit besluit hebben twee partijen beroep ingesteld bij de Raad van State. Door
de Afdeling is op 24 juni 2019 een tussenuitspraak gedaan. In deze tussenuitspraak wordt door de
Afdeling onder 4.4. overwogen dat LBP|SIGHT de bestemming ‘UW2’, die onder het voorheen
geldende plan aan het perceel van appellanten sub 1 was toegekend, onvoldoende gemotiveerd
niet heeft meegenomen bij het ramen van de gebruikswaarde. De uit te werken woonbestemming
uit het voorheen geldende plan kan van invloed zijn op de gebruikswaarde, ook al kan op basis van
een dergelijke bestemming niet direct een vergunning worden verleend voor de bouw van een
woning. De uit te werken woonbestemming zou wel van invloed kunnen zijn op de prijs die een
redelijk handelend koper bereid is te betalen, omdat ook een min of meer speculatief aangelegde
gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper en op basis van de uit te werken
woonbestemming de verwachting kan bestaan dat op het perceel in de toekomst bij recht een
woning mogelijk zal worden gemaakt”.
Onder 10.5 heeft de Afdeling in gelijke bewoordingen hetzelfde gesteld voor het perceel van
appelanten 2, waar het perceel op basis van het voorheen geldende plan de bestemming ‘UW4’
had.
De Afdeling heeft om deze reden de raad - door middel van een bestuurlijke lus - in de
gelegenheid gesteld dit te herstellen.
Middels dit addendum geeft ondergetekende/taxateur een nadere en aanvullende motivering
inzake de bestemming ‘UW2’ en ‘UW4’ en de invloed daarvan op de waarde van de betreffende
percelen.
                                  Kelvinbaan 40, 3439 MT Nieuwegein | Postbus 1475, 3430 BL Nieuwegein | T (030) 231 13 77 | F (030) 234 17 54
                                  E info@lbpsight.nl | www.lbpsight.nl | IBAN: NL62 RABO 036 42 36 558 | KvK 30073990 | BTW NL007093159B01
</pre>

====================================================================== Einde pagina 1 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 2 ======================================================================

<pre>Voorheen geldende bestemming perceel Heiloo, sectie E nummer 2464, eigendom van
appellanten 1:
Dit perceel had onder het voorheen geldende plan de bestemming ‘UW2’. De gronden binnen deze
bestemming zijn “bestemd voor de aanleg van een woongebied, waterberging en groenvoorziening
met de daarbij behorende infrastructurele en additionele voorzieningen …….”.
Op het westelijke deel van het perceel 2464 ligt verder nog de globale uit te werken bestemming
‘ontsluiting langzaam verkeer’. Uit de beschrijving op hoofdlijnen blijkt dat binnen de bestemming
‘UW2’ de volgende doeleinden worden nagestreefd “de realisatie van 210 - 334 woningen
overwegend in de vorm van eengezinswoningen ….”.
Deze bestemming dient nader uitgewerkt te worden door B&W in een uitwerkingsplan.
Voorheen geldende bestemming perceel Heiloo, sectie E nummer 1776, eigendom van
appellanten 2:
Dit perceel had onder het voorheen geldende plan de bestemming ‘UW4’. De gronden binnen deze
bestemming zijn “bestemd voor de aanleg van extensief woongebied, deels openbaar
toegankelijke groenvoorziening en maatschappelijke voorzieningen …….”.
Uit de beschrijving op hoofdlijnen blijkt dat binnen de bestemming ‘UW4’ de volgende doeleinden
worden nagestreefd “de realisatie van maximaal 15 - 35 woningen in de vorm van vrijstaande
woningen ….”.
Deze bestemming dient nader uitgewerkt te worden door B&W in een uitwerkingsplan.
Overwegingen inzake de waardering percelen
Beide percelen hadden een uit te werken bestemming. Indien een speculatief aangelegde
gegadigde dit perceel zou kopen om één of meerdere woningen op te bouwen diende deze
gegadigde een uitwerkingsplan op te stellen. Vervolgens zou in het kader van de GREX een
exploitatiebijdrage vast gesteld dienen te worden. Hierbij dient ook de inbrengwaarde getaxeerd te
worden. Deze inbrengwaarde moet bepaald worden conform artikel 40b tot en met 40f van de
Onteigeningswet. Ook dan zou bepaald moeten worden of de onroerende zaken de hoogste
waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming
(gebruikswaarde) of aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming
(complexwaarde).
NB Artikel 6.13.1.c WRO is juist bedoeld om te voorkomen dat een speculatief aangelegde
gegadigde voor woningbouw bestemde gronden aankoopt zonder een bijdrage te behoeven
verlenen aan de realisatie van het gehele plan.
Taxatie inbrengwaarde perceel 2464:
Dit perceel maakte deel uit van een groter bestemmingsgebied binnen het bestemmingsplan
Zuiderloo (Uit te werken bestemming Wonen 2). Op de peildatum dient de complex- en
gebruikswaarde getaxeerd te worden rekening houdende met de bestemming UW2.
Het complex bestaat uit het plangebied van UW2, zijnde de realisatie van 210 - 334 woningen
overwegend in de vorm van eengezinswoningen (op basis van de door de gemeente vastgestelde
hoofdlijnen)
Aangezien op de peildatum de kosten en baten vergelijkbaar zouden zijn met die van het
exploitatieplan Zuiderloo 2017 heeft de taxateur de conclusie getrokken dat:
                                   V085853ad.19EFPA3.sd | versie 01_001 | 8 oktober 2019           2
</pre>

====================================================================== Einde pagina 2 =================================================================

<br><br>====================================================================== Pagina 3 ======================================================================

<pre>-    de complexwaarde binnen de bestemming UW2 redelijk vergelijkbaar zou zijn met de
     getaxeerde complexwaarde van € 52,50 per m 2 van het bestemmingsplan Zuiderloo 2017;
-    de gebruikswaarde bij de bestemming UW2 hoger zou zijn dan de complexwaarde binnen de
     bestemming UW2;
-    de complexwaarde binnen UW2 niet nader hoeft te worden uitgewerkt aangezien de
     gebruikswaarde substantieel hoger is (€ 147,00 per m 2) dan de vergelijkbare complexwaarde
     binnen het bestemmingsplan Zuiderloo 2017 (€ 52,50 per m 2) is.
Daaraan moet nog worden opgemerkt dat het westelijke deel van het perceel 2464 globaal is
aangeduid als de locatie voor ‘ontsluiting langzaam verkeer’. Dit gedeelte van het perceel kan niet
bebouwd worden, zodat voor dit terreindeel de huidige waarde per definitie hoger ligt dan de
waarde op grond van de bestemming ‘UW2’.
Taxatie inbrengwaarde perceel 1776:
Dit perceel maakte deel uit van een groter bestemmingsgebied binnen het bestemmingsplan
Zuiderloo (Uit te werken bestemming Wonen 4). Op de peildatum dient de complex- en
gebruikswaarde getaxeerd te worden rekening houdende met de bestemming UW4.
Het complex bestaat uit het plangebied van UW4, zijnde de realisatie van maximaal 15 - 35
woningen in de vorm van vrijstaande woningen (op basis van de door de gemeente vastgestelde
hoofdlijnen).
Aangezien op de peildatum de kosten en baten vergelijkbaar zouden zijn met die van het
exploitatieplan Zuiderloo 2017 heeft de taxateur de conclusie getrokken dat:
- de complexwaarde binnen de bestemming UW4 redelijk vergelijkbaar zou zijn met de
     getaxeerde complexwaarde van € 52,50 per m 2 van het bestemmingsplan Zuiderloo 2017;
- de gebruikswaarde bij de bestemming UW4 hoger zou zijn dan de complexwaarde binnen de
     bestemming UW4.
- de complexwaarde binnen UW4 niet nader hoeft te worden uitgewerkt aangezien de
     gebruikswaarde substantieel hoger is (circa € 200,00 per m2) dan de vergelijkbare
     complexwaarde binnen het bestemmingsplan Zuiderloo 2017 (€ 52,50 per m 2) is.
Conclusie:
Op basis van bovenstaande motivatie is taxateur van mening dat de complexwaarden van de
beide percelen bij de bestemming ‘UW2’ en ‘UW4’ lager zouden uitvallen dan de gebruikswaarde
op basis van het gebruik en de bestemming van voor het bestemmingsplan van 2005.
Hoewel niet uitgebreid gemotiveerd heeft taxateur in zijn rapport van 28 november 2017 wel
degelijk rekening gehouden met de bestemming ‘UW2’ en ‘UW4’. Door de taxateur is daarbij
bepaald dat de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik en niet
aan de bestemming ‘UW2’ en ‘UW4’.
LBP|SIGHT BV
ing. A.S. (Arend) Dijkstra
Register taxateur
                                 V085853ad.19EFPA3.sd | versie 01_001 | 8 oktober 2019              3
</pre>

====================================================================== Einde pagina 3 =================================================================

<br><br>